Buitengracht-Oost

4.2 Beheervisie

Het bestemmingsplan is voor een groot deel beheersgericht. Dat wil zeggen dat de bestaande situatie wordt vastgelegd in het bestemmingsplan, ook wel het conserveren genoemd. In deze paragraaf wordt ingegaan op de verschillende functies die in dit bestemmingsplan mogelijk zijn gemaakt en de keuzes die ten aanzien hiervan zijn gemaakt.

4.2.1 Wonen

Een groot deel van het plangebied is in gebruik als woongebied. Om de gerealiseerde stedenbouwkundige kwaliteit te behouden is in dit bestemmingsplan gekozen voor een beheersgerichte bestemmingsplanregeling voor woningen. Hiertoe zijn de regels ten aanzien van de hoofdmassa in het bestemmingsplan per woning vastgelegd. Daarbij is gekozen voor het bieden van ruime mogelijkheden voor de uitbreiding van bestaande woningen door de bouw van bijgebouwen, aan- en uitbouwen. Deze regeling is van toepassing op het gehele plangebied en betekent in sommige gevallen een verruiming ten opzichte van de huidige bouwmogelijkheden.
Langs de Buitengracht bevinden zich binnen het plangebied drie woonschepen. Deze woonschepen zijn specifiek bestemd.

4.2.2 Bedrijven

Aan de rand van de Raambuurt aan de Kazernestraat zijn een aantal dienstverlenende bedrijven gevestigd, waaronder makelaars, uitzendbureaus en financiele dienstverleners. Deze bedrijven krijgen een gemengde bestemming waarin dienstverlening en detailhandel (onder voorwaarden) wordt toegestaan.
Aan de Raamstraat is het Senzora complex gelegen. Senzora is een bedrijf dat wasmiddelen soda, zachte zeep en suikerwerken maakt. Het handhaven van de huidige bedrijfsfunctie is uitgangspunt voor deze locatie. Daarnaast wordt wederom bedrijvigheid in de categorie 1 en 2 toegestaan op deze plek.

In het geldende bestemmingsplan Raambuurt was een wijzigingsbevoegdheid opgenomen naar wonen. Ter plaatse van deze aanduiding mochten (na wijziging) 120 woningen worden opgericht. De wijzigingsbevoegdheid kende de volgende randvoorwaarden:

• De bedrijfsactiviteiten zijn definitief beeindigd;
• De bodemkwaliteit is of zodanig wordt gemaakt, dat woonbebouwing kan worden toegestaan;
• Het aantal woningen bedraagt niet meer dan 120;
• Hoofdgebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd met de voorgevels, op ondergeschikte delen na, in de op de verbeelding langs de Sluisstraat, de Raamstraat en de Bergsingel aangegeven bebouwingsgrenzen;
• In het gebied tussen de Buitengracht en de Bergsingel, nabij de Sluisstraat, mag ten hoogste één hoofdgebouw worden gebouwd met een maximale oppervlakte van 250 m²;
• Van hoofdgebouwen mag de hoogte niet meer dan 11 m bedragen, behoudens langs de Bergsingel, nabij de Sluisstraat, waar de hoogte niet meer dan 18 m mag bedragen;
• Bebouwing ten behoeve van parkeervoorzieningen mag, waar deze geen deel uitmaakt van hoofdgebouwen, uitsluitend op en in gronden achter hoofdgebouwen worden gebouwd;
• Rekening wordt gehouden met de instandhouding van de in het gebied aanwezige waardevolle bebouwing.

De wijzigingsbevoegdheid wordt in dit bestemmingsplan niet meer opgenomen omdat deze, mede gezien de ontwikkelingen in de woningmarkt, niet meer actueel is. Momenteel spelen er voor het Senzoraterrein geen concrete ontwikkelingen, waarop een nieuwe wijzigingsbevoegdheid gebaseerd kan worden. Eventuele toekomstige ontwikkelingen zullen via een afzonderlijke (bestemmingsplan-)procedure worden geregeld.

In de wijk Buitengracht is aan de Ankersmitlaan 41/43 een (voormalig) bedrijfspand gelegen. Op dit perceel is wederom een bedrijfsbestemming opgenomen.

Beroep en/of bedrijf aan huis

In de Structuurvisie Detailhandel wordt de wens uitgesproken om ruimhartig om te gaan met beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten aan huis. Kleinschalige bedrijvigheid kan een buurt levendig maken en economisch en sociaal versterken. Vanzelfsprekend dient het dan te gaan om bedrijvigheden die niet hinderlijk of schadelijk zijn voor hun omgeving. Ook mogen zij geen onevenredige druk op de parkeerbehoefte leggen.

Binnen dit bestemmingsplan is aan dit beleid uitvoering gegeven door het opnemen van de mogelijkheid om aan huis een beroep of bedrijf uit te oefenen. Hiertoe zijn binnen de woonbestemmingen voorwaarden opgenomen.

4.2.3 Kantoren

De kantoorfuncties in het plangebied langs de Handelskade en de Snipperlingsdijk hebben overeenkomstig het geldende bestemmingsplan wederom een gemengde bestemming gekregen waarin de functies kantoren, maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening, sport en voorzieningen op het gebied van cultuur en ontspanning worden toegestaan.
Het bestaande kantoorpand aan de Bergsingel 67 heeft een kantoorbestemming gekregen.

In het water van de Buitengracht ter hoogte van de Verzetslaan was in het geldende bestemmingsplan Leeuwenbrug/Pikeursbaan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen naar kantoorvilla's.
Ter plaatse van deze aanduiding mochten (na wijziging) kantoorvilla's worden opgericht, als uit de (destijds) voor het gehele grachtengordelgebied in ontwikkeling zijnde structuurstudie bleek, dat deze in de totale opzet ruimtelijk en functioneel te verantwoorden waren. De wijzigingsbevoegdheid kende de volgende randvoorwaarden:

• Bebouwingsoppervlakte per gebouw niet meer dan 450 m²;
• Bebouwingshoogte niet meer dan 17m.

De wijzigingsbevoegdheid wordt in dit bestemmingsplan niet meer opgenomen, omdat deze niet past in de structuurvisie Grachtengordel 1996 en ook niet past in de huidige visie op het stationsgebied.

4.2.4 Horeca en detailhandel

Het gemeentelijke horecabeleid maakt onderscheid in verschillende categorieën van horeca. Ter plaatse van het huidige Chinees restuarant aan de Handelskade is de aanduiding 'horeca tot en met categorie 2b' opgenomen. Bij Saxion Hogescholen en bij de speeltuinvereniging Wijk 16 wordt ondersteunende horeca (categorie 3b) toegestaan.

Het uitgangspunt van het detailhandelsbeleid is dat de bestaande detailhandelsvestigingen ongemoeid worden gelaten. Om het functioneren van de hiërarchische detailhandelsstructuur te waarborgen is concentratie van de detailhandelsfuncties noodzakelijk. Door deze concentratie kan het bestaande verzorgingsniveau worden behouden en waar mogelijk worden versterkt. In dit bestemmingsplan wordt aan de rand van de Raambuurt (Emmaplein/Kazernestraat) detailhandel op de begane grond mogelijk gemaakt. Dit wordt toegestaan tot een verkoopvloeroppervlakte van 100 m² per vestiging en een gezamenlijk verkoopvloerppervlakte van 500 m². Deze locaties hebben een gemengde bestemming gekregen.

4.2.5 Maatschappelijke en sociale voorzieningen

De ambitie is om binnen het sociale domein met bewoners en instellingen te bouwen aan wijken en dorpen waar het prettig leven is. Bij (nieuw)bouwplannen wordt aandacht besteed aan welke ruimte bestemd is voor ontmoeting, sport- en speelvoorzieningen, sociale voorzieningen (onderwijs, zorg, welzijn, kunst en cultuur) en accommodaties. Woningbouw en voorzieningen worden in een vroegtijdig stadium op elkaar afgestemd. Bij actualiseringsplannen is sprake van een bestaande situatie waarbij binnen de bestaande stedenbouwkundige structuur moet worden gezocht naar mogelijkheden om aan deze ambitie tegemoet te komen.

Zoals in § 2.3.2.5 is aangegeven bevinden zich in het plangebied diverse sociaal-maatschappelijke functies. Gesteld kan worden dat op dit moment de vraag naar dergelijke voorzieningen aansluit bij de behoefte.

In navolging van de wensen uit het Sociaal Programma zijn in dit bestemmingsplan de maatschappelijke en sociale voorzieningen in een brede gemengde bestemming opgenomen om slagvaardig en snel in te kunnen spelen op de behoefte van een buurt of wijk. Dit betekent dat binnen de bestemming Gemengd een aantal maatschappelijke functies is opgenomen, die inwisselbaar zijn toegestaan. Het gaat om voorzieningen ten behoeve van welzijn, gezondheidszorg, religie, onderwijs, openbare diensten, jeugd-/kinderopvang, verenigingsleven en speelvoorzieningen.

Langs de Handelskade is het schoolgebouw van Saxion hogeschool en het ROC Aventus gelegen. Deze beide locaties hebben een gemengde bestemming gekregen. In deze mengbestemming zijn de functies kantoren, maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening, sport en voorzieningen op het gebied van cultuur en ontspanning toegestaan.

Het centrum voor sport en beweging aan de Ankersmitlaan heeft een mengbestemming gekregen waarin een fitnesscentrum en een kantoorfunctie worden toegestaan. Het Kunstenlab aan het Laboratoriumplein heeft een gemengde bestemming gekregen waarin kantoren en atelier- en expositieruimten worden toegestaan.

Het kinderdagverblijf aan het Bellendonkplein heeft binnen de woonbestemming een specifieke functieaanduiding gekregen. Binnen deze aanduiding is kinderopvang op de begane grond toegestaan.

4.2.6 Overige functies en voorzieningen

De in het plangebied aanwezige nutsvoorzieningen zijn als zodanig bestemd (Bedrijf-Nutsvoorziening). De grondwaterzuiveringsinstallatie naast Saxion heeft de bestemming Bedrijf-Waterzuiveringinstallatie gekregen.

Om voor de toekomst flexibel te kunnen inspelen op de vraag naar en behoefte aan verschillende nutsvoorzieningen is binnen de bestemmingen, Verkeer, Verkeer - Verblijfsgebied en Groen een binnenplanse ontheffingsmogelijkheid opgenomen kleinschalige gebouwen te realiseren ten behoeve van nutsvoorzieningen.

Binnen de bestemmingen Verkeer, Verkeer - Verblijfsgebied, Gemengd - 1, Gemengd - 2 en Groen is de mogelijkheid opgenomen om speelvoorzieningen te realiseren. Jeugd- en jongerenontmoetingsplaatsen zijn mogelijk binnen de bestemmingen Verkeer, Verkeer - Verblijfsgebied en Groen. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan de wens om flexibel in te kunnen spelen op de wens om speelvoorzieningen en informele ontmoetingsplaatsen voor jongeren in de wijken mogelijk te maken.

4.2.7 Groenstructuur en water

In het woongebied gaat de hoogste waardering uit naar eenvoudig, goed verzorgd en bruikbaar groen. De nadruk ligt op de gebruikswaarde (ontmoeten, recreatie, spelen), gecombineerd met een goede beeldkwaliteit (passend bij het stedenbouwkundig ontwerp, verzorgd). Om hieraan tegemoet te kunnen komen is het nodig om groen van een behoorlijke omvang in de wijk te creëren. Dit brengt ook het aantal vierkante meters openbaar toegankelijk groen per woning omhoog. De speeltuin dient zo veel mogelijk openbaar toegankelijk te zijn.

Het streefbeeld voor de historische lanen is gras met bomen. In het nieuwe maaibestek wordt het gras aan de Meester HF de Boerlaan omgevormd naar gazon. Bij het Churchillplein (grenzend aan het plangebied) dienen accentbomen te worden ontwikkeld. Het betreft bijzondere solitairen of boomgroepen van de eerste boomgrootte, waarbij de soortkeuze gerelateerd is aan het landschap. Daarmee wordt de plek verbijzonderd.

Voorgestaan wordt clustering van boomgroepen op centrale pleinen, speelplekken, 'grotere groentjes' en langs brede wegen. Indien mogelijk accenten met bomen op plaatsen waar ruimte is in het stedelijk profiel, zoals straatverbredingen, overhoeken en randen. In compacte, smalle straten terughoudend zijn met het toepassen van bomen in verhardingen.

Met de bijzonder beschermwaardige bomen moet zeer respectvol worden omgegaan. Ze dienen gehandhaafd te blijven en er zijn zeer zwaar wegende argumenten nodig om eventueel een kapvergunning te krijgen.

In het plangebied Buitengracht-Oost zijn op drie locaties aanduidingen 'groeiplaats boom' opgenomen. Het betreft de Twentol-boom (verzetsboom), de plantanen bij de entree van het ROC (Snipperlingsdijk) en de monumentale zilver esdoorns aan de Bergsingel. Hiermee wordt de plek waar een boom staat beschermd. Voorkomen wordt dat er rond de boom dingen gebeuren die de boom zouden kunnen schaden. Er is bijvoorbeeld een aanlegvergunning nodig voor het leggen van kabels en leidingen, het aanbrengen van verharding, ontgraven of bouwen onder de kroonprojectie.

Het belangrijkste oppervlaktewater in het plangebied is de Buitengracht, die centraal in het plangebied ligt. De Buitengracht heeft met name een bergende en sierfunctie. In de Buitengracht liggen binnen het plangebied drie woonschepen, deze zijn specifiek bestemd.

4.2.8 Infrastructuur

Binnen het plangebied kan onderscheid gemaakt worden tussen woonstraten en doorgaande c.q. ontsluitingswegen. Over het algemeen kennen de woonstraten een 30 km/uur regime. Op de doorgaande c.q. ontsluitende wegen varieert het regime tussen 50 km/uur en 30 km/uur.
De ontsluitingswegen en doorgaande wegen (Pothoofd, Mr.de Boerlaan, Snipperlingsdijk, Handelskade, Kazernestraat/Emmastraat) hebben de bestemming 'Verkeer' en de woonstraten hebben de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' gekregen. Daarbij is binnen deze bestemmingen eveneens gekozen voor een flexibele regeling waarbij fiets- en voetpaden, speelvoorzieningen en watergangen e.d. zijn toegestaan.
Het gebied tussen de spoorlijn en de bebouwing langs de Handelskade heeft de bestemming 'Verkeer - Parkeerterrein' gekregen. Het betreft hier parkeervoorzieningen ten behoeve van Saxion en een P+R.