Drachten - Moleneind Zuidzijde 95

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan het Moleneind Zuidzijde 95 is een kantoorpand met bijbehorend parkeerterrein aanwezig dat vanaf augustus 2022 niet meer in gebruik is. De initiatiefnemer heeft het voornemen om deze locatie na deze periode te herontwikkelen tot woningbouwlocatie. Het kantoorgebouw wordt deels herontwikkeld ten behoeve van appartementen en deels gesloopt. Op het omliggende parkeerterrein komen twee-onder-één-kapwoningen.

Deze ontwikkeling is echter niet mogelijk op basis van het bestaande bestemmingsplan De Singels. Om de voorgenomen woningbouw mogelijk te maken is het noodzakelijk om een nieuw bestemmingsplan op te stellen. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2 Ligging plangebied

De ligging van het plangebied in Drachten is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1 De ligging van het plangebied

Het plangebied wordt begrenst door:

• het Moleneind met daarachter woonpercelen aan de noordzijde;
• de Tjalling Wagenaarstraat aan de oostzijde;
• de woonpercelen aan de Korenmolen aan de zuidzijde;
• de woonpercelen aan de Houtzaagmolen aan de westzijde.

1.3 Planologische regeling

Het plangebied is nu geregeld in het bestemmingsplan De Singels, dat is vastgesteld op 18 september 2018. Het plangebied is hierin bestemd als 'Gemengd - 1'. De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor dienstverlening, wonen, kantoordoeleinden en ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - reparatie werkplaats' een reparatie werkplaats. Gebouwen mogen uitsluitend binnen bouwvlakken worden gebouwd. Binnen het bouwvlak in het plangebied geldt een maximale goot- en bouwhoogte van 15 meter en een maximaal bebouwingspercentage van 60%. In figuur 1.2 is een uitsnede van het geldende bestemmingsplan weergegeven.

Figuur 1.2 Uitsnede geldende bestemmingsplan

De functie wonen is binnen de geldende regeling toegestaan in het plangebied. Echter worden de voorgenomen nieuwe twee-onder-één-kapwoningen (deels) buiten het geldende bouwvlak gebouwd, waardoor het plan niet past binnen de geldende planologische regeling.

1.4 Leeswijzer

De toelichting van dit bestemmingsplan is als volgt opgezet:

• In hoofdstuk 2 volgt een beschrijving van de huidige situatie en de plannen;
• Hoofdstuk 3 bevat een beschrijving van de relevante beleidskaders;
• In hoofdstuk 4 vindt een toetsing plaats aan de wet- en regelgeving voor de verschillende omgevingsaspecten;
• Hoofdstuk 5 beschrijft de juridische toelichting;
• Hoofdstuk 6 beschrijft de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan;

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Bestaande situatie

In de bestaande situatie is het plangebied ingericht met een kantoorpand en een reparatie werkplaats in het noordoostelijk deel. Ten westen en zuiden hiervan ligt het bijbehorende parkeerterrein. Ook kan geparkeerd worden langs de Moleneind Zuidzijde. Een luchtfoto van de bestaande situatie is weergegeven in figuur 2.1.

Het kantoorpand bestaat overwegend uit twee bouwlagen met een plat dak. Centraal aan de zijde van het Moleneind is een verhoging met een kap gebouwd. De reparatie werkplaats zit aan de zuidzijde tegen het kantoorpand aan. Dit betreft een pand van één hoge bouwlaag met een plat dak.

Het parkeerterrein wordt zowel ontsloten aan de noordzijde, aan het Moleneind Zuidzijde (ZZ), als aan de oostzijde aan de Tjalling Wagenaarstraat.

Figuur 2.1 Luchtfoto van de huidige situatie

Aan de noordzijde wordt het plangebied begrenst door het Moleneind. Aan de overzijde staan woningen en is op enige afstand bedrijvigheid gevestigd. Ten oosten van het plangebied zijn, aan de overzijde van de Tjalling Wagenaarstraat, bedrijfsfuncties aanwezig. Aan de overige zijden is vrijwel uitsluitend sprake van woningen.

2.2 De nieuwe situatie

Voorgenomen situatie

In de voorgenomen situatie wordt het plangebied volledig in gebruik genomen ten behoeve van de functie 'wonen'. Het bestaande kantoorpand blijft behouden. Hierin worden 20 appartementen gerealiseerd. Het gaat hierbij uitsluitend om interne verbouwing van het bestaande pand. De parkeerplaatsen langs het Moleneind ZZ blijven eveneens behouden en voorzien deels in de parkeerbehoefte van de toekomstige appartementen.

De reparatie werkplaats die in de huidige situatie aanwezig is, wordt gesloopt. Ter plaatse hiervan en op het huidige parkeerterrein worden twee-onder-één-kapwoningen en parkeerplaatsen ten behoeve van de appartementen gerealiseerd. De woningen worden ontsloten door een weg die wordt aangelegd vanaf het Moleneind ZZ. Dit is gelijk aan hoe de huidige parkeerplaats ook ontsloten is. Dit is een doodlopende straat voor gemotoriseerd verkeer. Voor fietsverkeer en voetgangers wordt nog aangesloten op de Tjalling Wagenaarstraat. De woningen zullen bestaan uit twee bouwlagen met een kap en worden voorzien van parkeergelegenheid op eigen erf. Het voornemen is om zoveel mogelijk natuurinclusief te bouwen, in de uitvoering zal worden bekeken op welke wijze dit kan worden toegepast.

In figuur 2.2 is een situatietekening weergegeven, waarin de voorgenomen situatie wordt weergegeven. In figuur 2.3 zijn impressies van het appartementengebouw weergegeven. In figuur 2.4 zijn impressies weergegeven van de nieuwbouwwoningen en de ontsluiting aan zowel de Moleneind Z.Z. als de Tjalling Wagenaarstraat.

Figuur 2.2 Situatietekening voorgenomen situatie

Figuur 2.3 Impressies van het appartementengebouw

Figuur 2.4 Impressies van de voorgenomen nieuwbouwwoningen en ontsluitingen

Ruimtelijke inpassing

Het plangebied maakt deel uit van een gemengd lint in een bestaande woonwijk. Aan het Moleneind zijn meerdere functies aanwezig (zie paragraaf 4.8). Verder zijn in de omgeving voornamelijk woningen aanwezig. Het bestaande gebouw is passend binnen de omgeving. De hoofdvorm hiervan blijft behouden. Wel krijgen bijna alle appartementen op de begane grond een voordeur aan de straat, met een privé tuin/terras. Daarmee krijgt het gebouw meer een woonuitstraling in plaats van de huidige kantooruitstraling. Verder wordt het metselwerk schoongemaakt en gekeimd en wordt ook het overige gevelmateriaal schoongemaakt. Op enkele plekken worden kozijnen vervangen door Franse balkons. Het uitgangspunt is wel dat er zoveel mogelijk bestaande gevelopeningen worden gehandhaafd, dan wel vervangen. De twee-onder-één-kapwoningen sluiten aan bij het bebouwingsbeeld rondom het plangebied, waar eveneens veelal sprake is van twee bouwlagen met een kap. Zowel functioneel als qua bebouwing wordt dus aangesloten bij de omgeving. Daarmee is het voornemen ruimtelijk passend.

Verkeer en parkeren

Het plangebied wordt ontsloten aan het Moleneind ZZ. In het plangebied wordt een weg aangelegd die het parkeerterrein ten behoeve van het woongebouw en de nieuwe twee-onder-één-kapwoningen ontsluit op de bestaande infrastructuur. Op deze wijze worden de woningen op goede wijze ontsloten.

Gezien het relatief kleine aantal woningen dat in het plangebied wordt gerealiseerd zal geen belemmering ontstaan in verband met de verkeersafwikkeling. Het verkeer kan zich via de bestaande infrastructuur afwikkelen op regionale ontsluitingswegen en richting het centrum van Drachten. Omdat voorheen een kantoorpand en een reparatie werkplaats in het plangebied aanwezig waren, was bovendien als sprake van een bepaald aantal verkeersbewegingen, waardoor dit in de toekomstige situatie nauwelijks zal veranderen.

De parkeerbehoefte wordt volledig binnen het plangebied opgevangen. Ten behoeve van het woongebouw wordt een parkeerplein aangelegd aan de achterzijde en zijn er parkeerplaatsen langs het Moleneind ZZ aanwezig. De twee-onder-één-kapwoningen krijgen ieder ruimte voor twee parkeerplaatsen op eigen terrein. Bovendien is het mogelijk om langs de straat te parkeren. De parkeerplaatsen langs het Moleneind en het nieuwe woonstraatje gaan deel uitmaken van de in deze omgeving geldende parkeervergunningshoudersgebied. Het parkeerplein aan de achterzijde van het appartementengebouw wordt een privaat terrein, uitsluitend bedoeld voor parkeren ten behoeve van de appartementen. Daarmee wordt ruim voorzien in de parkeerbehoefte die geldt op basis van de gemeentelijke parkeernormennota.

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. En er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI.

Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren

Opgaven

Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven:

• 1. Ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie.
• 2. De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden.
• 3. Steden en regio's sterker en leefbaarder maken.
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Uitvoering

De NOVI gaat vergezeld van een uitvoeringsagenda, waarin staat aangegeven hoe het Rijk invulling geeft aan zijn rol bij de uitvoering van de NOVI. IN de Uitvoeringsagenda zijn onder andere een overzicht van instrumenten en (gebiedsgerichte) programma's op de verschillende beleidsterreinen te vinden. De Uitvoeringsagenda zal, indien nodig, jaarlijks worden geactualiseerd.

De ontwikkeling in het plangebied raakt geen opgaven die zijn opgenomen in de NOVI.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

De structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om voor het nationale ruimtelijke beleid. De nieuwe Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vervangt verschillende bestaande nota's zoals de nota Ruimte, de agenda Landschap en de agenda Vitaal Platteland. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen, draagt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen. Het besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels voor de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Deze belangen zijn niet van toepassing voor het plangebied.

Duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is per 1 oktober 2012 ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In 2017 is de Ladder herzien. In de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen dat de toelichting van een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.

De ontwikkeling vindt plaats in bestaand stedelijk gebied. Voor dit gebied heeft de gemeente in paragraaf 3.3 uiteengezet dat dit past in het gemeentelijk woningbouwprogramma, dat in regionaal verband door de provincie is geaccordeerd.

Conclusie

Het bestemmingsplan is in overeenstemming met het Rijksbeleid.

3.2 Provinciaal beleid

Het provinciale beleid is uiteengezet in de Omgevingsvisie Provincie Fryslân. De belangrijkste uitgangspunten uit het provinciale beleid zijn in de regelgeving vastgelegd in de Verordening Romte Fryslân. De nieuwe omgevingsverordening is nog niet vastgesteld.

Omgevingsvisie Provincie Fryslân 'De romte diele'

De hoofdambitie van de provincie voor de Friese leefomgeving is brede welvaart in een vitaal, veerkrachtig, karakteristiek en gezond Fryslân. In de Omgevingsvisie werkt de provincie de provinciale ambities, opgaven, doelen en werkwijze voor de komende jaren uit. De werkwijze is gestoeld op negen principes:

Inhoudelijke principes

• 1. zuinig ruimtegebruik;
• 2. omgevingskwaliteit als ontwerpbasis;
• 3. koppelen van ambities;
• 4. gezondheid en veilig;

Samenwerkingsprincipes

• 5. rolbewust;
• 6. decentraal wat kan;
• 7. ja, mits;
• 8. aansluiting zoeken;
• 9. sturen op proces, ruimer op inhoud.

Dit is vertaald naar vier urgente opgaven die de provincie wil aanpakken:

• 1. Fryslân houdt de leefomgeving vitaal, leefbaar en bereikbaar;
• 2. Fryslân zet de energietransitie met kracht voort;
• 3. Fryslân wordt klimaat-adaptief ingericht;
• 4. Fryslân versterkt de biodiversiteit.

Toetsing

De opgave Fryslân houdt de leefomgeving vitaal, leefbaar en bereikbaar bestaat onder meer uit het grootschalig opknappen van bestaande bebouwing en het aanbod aan woningen afstemmen op de bevolking. De provincie stimuleert dit. Daarnaast zet de provincie in op zorgvuldig ruimtegebruik n gat inbreiding boven uitbreiding. Benutting van bestaande locaties en bestaande capaciteit staat voorop. Wanneer in het bestaand gebied niet aan de behoefte kan worden voldaan, wordt pas naar uitbreiding gekeken. De provincie voert periodiek prognoses uit naar de behoefte aan woningbouw en ondersteund gemeenten met het toepassen van de Ladder voor duurzame verstedelijking.

In onderhavig plan wordt woningbouw voorzien op een inbreidingslocatie in Drachten. Hiermee is sprake van opknappen van bestaande bouw en zorgvuldig ruimtegebruik. in paragraaf 3.3 is gemotiveerd dat de woningaantallen passen binnen de behoefte. Daarmee is het voornemen in overeenstemming met de provinciale omgevingsvisie.

Verordening Romte Fryslân

In 2014 is de Verordening Romte Fryslân vastgesteld en deze is in 2018 partieel herzien. In deze verordening is het beleid, zoals verwoord in het Streekplan, vertaald naar regels voor ruimtelijke plannen.

Het plangebied maakt deel uit van bestaand stedelijk gebied als gedefinieerd in de Verordening Romte. De beoogde ontwikkeling van het realiseren van woningen wordt gezien als stedelijke ontwikkeling. In de Verordening Romte is een aantal regels van toepassing op het projectgebied.

Met betrekking tot het thema wonen, gelden vanuit de verordening de volgende regels:

• Een ruimtelijk plan kan mogelijkheden voor woningbouw bevatten indien de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan, dat schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft.
• In afwijking van het eerste lid kan een ruimtelijk plan een woningbouwproject bevatten dat niet is opgenomen in een woonplan, indien:
  • 1. het woningbouwproject niet meer dan 3 woningen bevat dan wel, voor zover gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied, niet meer dan 11 woningen bevat, en
  • 2. in de plantoelichting is gemotiveerd dat en hoe overschrijding van het woningbouwprogramma kan worden voorkomen door uitwisseling of fasering van projecten.

In paragraaf 3.3 is uiteengezet dat dit past in het gemeentelijk woningbouwprogramma, dat in regionaal verband door de provincie is geaccordeerd. Daarmee is het plan in overeenstemming met het gestelde in de Verordening Romte Fryslân.

3.3 Gemeentelijke beleid

Structuurvisie gemeente Smallingerland

De gemeenteraad heeft in 2013 de Structuurvisie gemeente Smallingerland opgesteld als ruimtelijke vertaling van de Integrale Visie Smallingerland. Deze visie geeft een verkenning van de ontwikkeling van de gemeente Smallingerland voor een langere periode.

Voor de structuurvisie wordt de lijn van de integrale visie gevolgd. Het beleid van de gemeente richt zich op een aantal pijlers; werken, wonen, sport en recreatie, cultuur, onderwijs en wijken. Binnen deze pijlers wordt een aantal doelen geformuleerd. Voor dit plan is de pijler 'wonen' van belang.

Wonen

De pijler 'Wonen' is evenals de andere pijlers een belangrijk onderdeel van de structuurvisie van de gemeente Smallingerland. Binnen deze pijler worden de volgende doelstellingen geformuleerd:

• eigen identiteit van buurten, wijken en dorpen behouden en waar mogelijk versterken;
• geslaagde initiatieven als milieuvriendelijk of energie neutraal wonen mogen niet ten onder gaan aan de wet van de remmende voorsprong;
• als gekozen wordt voor nieuwe woningbouw ontwikkelingen, dan kunnen deze alleen worden gerechtvaardigd vanuit een kwalitatieve aanvulling op het bestaande;
• meer dan gemiddelde aandacht voor het wonen in het centrum van Drachten.

De nieuwe woningen in het projectgebied zullen qua vorm en uitstraling in overeenstemming met de omgeving worden gerealiseerd, door te voldoen aan de geldende welstandsnormen. Daarmee blijft de identiteit van het gebied behouden. De woningen zullen een kwalitatieve toevoeging op de bestaande woonvoorraad in het gebied vormen. Daarmee is het voornemen in overeenstemming met de structuurvisie van de gemeente Smallingerland.

Regionale afspraken Wonen 2016 - 2026, Woonregio Zuidoost Fryslân

Op regionaal niveau zijn afspraken ten aanzien van woningbouw vastgelegd door gemeenten en provincie. De gemeenten Heerenveen, Ooststellingwerf, Opsterland, Smallingerland en Weststellingwerf vormen samen de regio Zuidoost. Op 5 februari 2019 heeft de provincie een brief gestuurd aan de regio Zuidoost met woningbouwafspraken voor de periode 2016 tot 2026. Hierin zijn per gemeente afspraken gemaakt over de maximale binnenstedelijke en buitenstedelijke woningbouwruimte.

Voor de gemeente Smallingerland is er een maximale woningbouwruimte van 1.251 woningen voor 2016 tot 2026, met een aandeel van 40% binnenstedelijk en 60% buitenstedelijk. Daarnaast geldt er binnenstedelijk een extra planologische ruimte van 250 woningen ten behoeve van uitval of vertraging van binnenstedelijke projecten. De woningen van dit plan, passen binnen de beschikbare binnenstedelijke woningbouwruimte. Daarmee is de behoefte aan de woningen aangetoond en past het voornemen binnen de woningbouwafspraken van regio Zuidoost Fryslân.

Overigens is in het najaar van 2019 gestart met de voorbereiding van een nieuwe gemeentelijke woonvisie, als opvolger van het woonbeleid en woningbouwprogramma uit 2016. Hierin zal een geactualiseerd woningbouwprogramma worden opgenomen, waarin ook de woningen in het projectgebied worden opgenomen.

Omgevingsgerichte woonvisie met woningbouwprogramma 2020 - 2025

In oktober 2020 heeft de gemeente Smallingerland haar omgevingsgerichte woonvisie met woningbouwprogramma vastgesteld. Op basis van de provinciale prognose (2016) en de geactualiseerde woningbouwafspraken (2019) is de reguliere woningbouwruimte voor de gemeente Smallingerland vastgesteld op 820 woningen voor de periode 2020/2025. Dit betekent dat van de maximale woningbouwruimte van 1.251 woningen nog ruimte is voor 820 woningen. Daarbij is afgesproken om maximaal 250 woningen over te programmeren voor het binnenstedelijk gebied. Dit biedt de mogelijkheid om planologisch 1.070 woningen te plannen. In de 'harde' woningbouwplannen voor de periode 2020-2025 zitten op dit moment 642 woningen. Er is dus nog voldoende ruimte voor nieuwe projecten. De beoogde 20 appartementen en 8 grondgebonden woningen in het plangebied passen binnen het woningbouwprogramma.

De ontwikkeling is tevens in grote lijnen in overeenstemming met de omgevingsgerichte woonvisie. Het gaat hier om een inbreidingslocatie waar transformatie van een oud kantoorpand tot woningen plaatsvindt. Bovendien sluit de doelgroep aan bij hetgeen in de woonvisie is benoemd. Wel wijkt het voornemen af in de zin dat er appartementen buiten het centrum mogelijk worden gemaakt. In dit geval gaat het echter om een herontwikkeling van een bestaand pand, die zich bij uitstek leent voor de realisatie van appartementen. Bovendien vindt dit plaats aan een drukke centrale as richting het centrum. Om die reden wordt het in dit geval aanvaardbaar geacht dat de ontwikkeling van appartementen buiten het centrum plaatsvindt.

Welstands- en reclamenota 2018

Het welstandsbeleid van Smallingerland is opgesteld vanuit de overtuiging dat de lokale overheid het belang van een aantrekkelijke bebouwde omgeving dient te behartigen. De gevels van gebouwen en andere bouwwerken vormen samen met de openbare ruimte de dagelijkse leefomgeving van de mensen in Smallingerland. Dat betekent dat de verschijningsvorm van een bouwwerk geen zaak is van de eigenaar alleen; elke voorbijganger wordt ermee geconfronteerd, of hij nu wil of niet. Het doel van het welstandstoezicht is om, in alle openheid, een bijdrage te leveren aan de belevingswaarde van de gemeente Smallingerland. Door het opstellen van welstandsbeleid wil de gemeente een helder, controleerbaar en klantgericht welstandstoezicht inrichten.

Een belangrijke pijler van de welstandsnota is het gebiedsgerichte welstandsbeleid. De gebiedsgerichte welstandscriteria worden gebruikt voor de kleine en middelgrote bouwplannen die zich voegen binnen de bestaande ruimtelijke structuur van Smallingerland. Deze criteria zijn gebaseerd op de identiteit van Smallingerland en het architectonische vakmanschap en de ruimtelijke kwaliteit zoals die in de bestaande situatie worden aangetroffen. Op grond van de ruimtelijke ontwikkeling van Smallingerland en op basis van veldwaarnemingen is een indeling gemaakt naar ruimtelijk en functioneel samenhangende gebiedsdelen. In Smallingerland zijn verschillende typen welstandsgebieden onderscheiden.

Het voorgenomen woningbouwplan zal worden getoetst door de welstandscommissie. Door te voldoen aan de geldende criteria zal een bouwplan worden gerealiseerd dat passend is in de omgeving. In dit geval wordt getoetst aan het geldende welstandsregime G17, De Peppel. Op voorhand wordt verwacht dat een positief welstandsadvies wordt afgegeven.

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet aandacht worden besteed aan wet- en regelgeving voor de verschillende omgevingsaspecten. Het gaat hierbij om het minimaliseren van de invloeden vanuit het plangebied op de omgeving en omgekeerd. In de volgende paragrafen worden de relevante omgevingsaspecten en eventueel daaraan verbonden planologische randvoorwaarden behandeld.

4.1 Geluid

Toetsingskader

Ten aanzien van geluidshinder (anders dan inrichtingsgeluid) is de Wet geluidhinder (Wgh) van kracht. Doel van deze wet is het terugdringen van hinder als gevolg van geluid en het voorkomen van een toename van geluidshinder vanuit wegen, spoorwegen en gezoneerde industrieterreinen in de toekomst. Voor het onderhavige plan is alleen geluidshinder als gevolg van wegverkeerslawaai van belang omdat er geen spoorwegen in de omgeving van het projectgebied voorkomen en het plangebied niet binnen een geluidzone van een industrie of bedrijventerrein valt. Wel is sprake van drie bedrijven waarvan de geluidsuitstoot op het plangebied is berekend. Dit is opgenomen in paragraaf 4.8.

Toetsing

Wegverkeerslawaai
In de wet is bepaald dat elke weg in principe een zone heeft, waar aandacht aan geluidshinder moet worden besteed. De Wgh onderscheidt geluidsgevoelige objecten enerzijds en niet-geluidsgevoelige objecten anderzijds. De voorkeursgrenswaarde van nieuw te bouwen woningen binnen de zone van wegen is 48 dB. Burgemeester en wethouders kunnen ingevolge artikel 83, lid 2 van de Wgh. een hogere waarde vaststellen, indien de nieuw te bouwen woningen, die nog niet zijn geprojecteerd, en zijn gelegen in een stedelijk gebied niet meer bedraagt dan maximaal 63 dB.

In het kader van dit bestemmingsplan is een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als bijlage 1. Uit het onderzoek en de resultaten blijkt dat de geluidbelasting vanwege de gezoneerde weg de Oliemolenstraat lager is dan de voorkeursgrenswaarde. Daarmee hoeft geen hogere waarde te worden vastgesteld.

Hoewel de Wgh niet van toepassing is op 30 km/uur wegen, moet de geluidbelasting van 30 km/uur wegen toch worden beoordeeld in het licht van een goede ruimtelijke ordening. De hoogste geluidbelasting is afkomstig van 30 km/uur-wegen, met name de Tjalling Wagenaarstraat. De geluidbelasting vanwege de omliggende 30 km/uur-wegen bedraagt ten hoogste Lden = 53 dB. Daarmee wordt niet voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van Lden = 48 dB. De maximale grenswaarde van Lden = 63 dB wordt daarentegen niet overschreden.

De totale cumulatieve geluidbelasting exclusief aftrek 110g Wgh bedraagt ten hoogste Lden = 58 dB en wordt gekwalificeerd als 'matig'. Voor het gehele plangebied varieert de berekende cumulatieve geluidbelasting van 'zeer goed' tot 'matig'. De hoogste geluidbelastingen treden op aan de zijde van de Tjalling Wagenaarstraat en het appartementengebouw.

Omdat er geen hogere waarde procedure aan de orde is, kan maatregelafweging achterwege blijven. Voor met name de appartementen geldt dat een akoestisch aanvaardbaar binnenklimaat moeten worden gerealiseerd door voldoende geluidwering te realiseren. Door bij het dimensioneren van de geluidwering rekening te houden met de cumulatieve geluidbelasting exclusief aftrek art. 110g Wgh wordt hieraan voldaan. De karakteristieke geluidwering dient minimaal 26 dB(A) te bedragen op basis van de hoogst berekende waarde.

4.2 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In de Wet milieubeheer zijn normen voor luchtkwaliteit opgenomen. Deze normen zijn bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, tegen te gaan. Als maatgevend voor de luchtkwaliteit worden de gehalten fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) gehanteerd.

Voor bepaalde initiatieven is bepaald dat deze 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een plan komt hiervoor in aanmerking als het voor minder dan 3% van de grenswaarden voor NO2 en PM10 bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Voor woningbouwprojecten geldt als grenswaarde bij één ontsluitingsweg 1.500 woningen. Projecten onder dit aantal vallen onder de NIBM-regeling.

Toetsing

In Fryslân zijn geen knelpunten op het gebied van luchtkwaliteit. Op basis van de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten blijkt dat in Drachten en omgeving sprake is van een zeer goede luchtkwaliteit.

Met dit plan worden maximaal 30 woningen gerealiseerd. Daarmee geldt voor dit plan de NIBM-regeling. Het plan is van dermate kleine omvang dat niet in betekenende mate wordt bijgedragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Nader onderzoek is daarom niet noodzakelijk.

4.3 Bodem

Toetsingskader

Bij het aspect 'bodem' staat de vraag centraal of de bodemkwaliteit toereikend is voor het nieuwe gebruik. De bodem kan door eerdere (bedrijfs)activiteiten verontreinigd zijn. Voor de ruimtelijke procedure is het van het belang dat verdachte locaties worden gesignaleerd.

Toetsing

Met dit plan worden bodemgevoelige functies gerealiseerd. In de huidige situatie is het plangebied reeds bestemd voor gevoelige functies, waaronder de functie wonen. Echter is op basis van de beschikbare bodeminformatie geconcludeerd dat de locatie verdacht is voor de aanwezigheid van bodemverontreiniging. Daarom is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd om de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem vast te stellen. Dit onderzoek is opgenomen als bijlage 2.

Uit het onderzoek is naar voren gekomen dat op het maaiveld en in de opgeboorde materialen geen asbestverdachte materialen zijn aangetroffen. In de opgeboorde grond zijn plaatselijk bijmengingen met baksteenrestensporen aangetroffen. Baksteen is geen puin en naar inzien van het onderzoeksbureau dus niet asbestverdacht. Verder blijkt uit de analyseresultaten dat de bovengrond niet verontreinigd is met de onderzochte parameters. De ondergrond vertoont plaatselijk lichte verontreinigingen met koper, kwik, lood en PAK. Het is mogelijk dat voormalige activiteiten ten grondslag liggen aan deze verhoogde gehaltes. De gehaltes zijn dermate laag en geven geen aanleiding tot nader onderzoek.

 

Tot slot blijkt dat het grondwater licht verontreinigd is met barium en molybdeen. Ook deze gehaltes zijn dermate laag dat er geen aanleiding bestaat tot nader onderzoek.

Omdat er zowel ten aanzien van asbest, de boven- en ondergrond geen aanleiding tot nader onderzoek is, kan geconcludeerd worden dat de bodem van voldoende kwaliteit is voor de voorgenomen functie.

4.4 Ecologie

Toetsingskader

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. Bij de bescherming van gebieden gaat het om op Europees niveau aangewezen Natura 2000-gebieden. Verder worden in de provinciale verordening gebieden beschermd die van belang zijn voor het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen de Ecologische Hoofdstructuur). De bescherming van Natura 2000-gebieden en soorten is geregeld in de Wet natuurbescherming.

Toetsing

Gebiedsbescherming

De bescherming van Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten is geregeld in de Wet Natuurbescherming. Indien ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van de natuurwaarden binnen deze gebieden, moet een vergunning worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het rijksbeleid voor de Natuur Netwerk Nederland (NNN) (voorheen Ecologisch Hoofdstructuur).

Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied, Van Oordt's Mersken, ligt op circa 6 kilometer afstand. Daarnaast liggen ook de Bakkeveense Duinen en Alde Feanen in nabijheid van het plangebied. Gezien de afstand, aard en de schaal van de ontwikkeling in het projectgebied moet worden onderzocht of er sprake is van stikstofdepositie op stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden.

Stikstofdepositie

Om te onderzoeken of er sprake is van stikstofdepositie als gevolg van het project op stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden zijn stikstofberekeningen uitgevoerd voor de bouwactiviteiten en het transport in de aanlegfase en voor het wegverkeer in de exploitatiefase (bijlage 3). Uit de berekeningen blijkt dat dat de stikstofdepositie nergens hoger is dan afgerond 0,00 mol/ha/jaar en er derhalve geen relevant effect is, waarbij nadrukkelijk opgemerkt dat de aanleg- en exploitatiefase in één berekening is meegenomen. Het aandeel verkeer is in de aanlegfase nooit hoger dan tijdens de exploitatiefase.

 

Soortenbescherming

Ten aanzien van soortenbescherming is een quickscan flora en fauna uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als bijlage 4. Hieruit blijkt dat de voorgenomen werkzaamheden doorgang kunnen vinden binnen het kader van de Wnb, mits men zich houdt aan de volgende aanbevelingen:

• Algemene broedvogels. Het advies is om werkzaamheden buiten de broedtijd uit te voeren. Sommige soorten kunnen eerder of later in het jaar broeden. Wat van belang is, is of er een broedgeval is en of er sprake is van wezenlijke verstoring van het betreffende broedgeval. Eventueel kan tijdens de broedtijd gewerkt worden. Dit dient dan te gebeuren onder begeleiding van een ecoloog en nadat is vastgesteld dat geen sprake is van broedende huismussen of zwaluwen binnen het plangebied.
• Jaarrond beschermde nesten (huismussen en gierzwaluwen). Het zadeldak van het kantoorpand biedt broedmogelijkheden voor de huismus. Het advies is om werkzaamheden daarom buiten de broedperiode uit te voeren. Indien dit niet mogelijk is, is een nader onderzoek naar de aanwezigheid van jaarrond beschermde nesten noodzakelijk.
• Vleermuizen. Het plangebied is geschikt voor vleermuizen om in te verblijven, vanwege ruimtes onder de dakpannen van het hoofdgebouw, maar ook door gaten in de muur van de loods. Daarom is een nader onderzoek naar de aanwezigheid van vleermuisverblijfplaatsen noodzakelijk, om vast te stellen vof vleermuizen daadwerkelijk in de loods verblijven.
• Zorgplicht. Er kan een aantal niet beschermde of vrijgestelde soorten voorkomen in het plangebied, zoals verschillende soorten kleine zoogdieren en amfibieën. voor schade aan deze soorten geldt in principe een vrijstelling. De zorgplicht van de Wet natuurbescherming schrijft echter voor dat men verplicht is om alles wat redelijkerwijs mogelijk is, te doen of juist te laten om schade aan wilde planten en dieren zoveel mogelijk te voorkomen. Dit kan bijvoorbeeld tot uiting worden gebracht door voorafgaand aan de werkzaamheden dekking te verwijderen. Hierdoor worden eventueel aanwezige dieren vooraf bewogen een andere verblijfplaats te zoeken.

Het nader onderzoek is uitgevoerd en is opgenomen in bijlage 5. Hieruit blijkt dat er ten aanzien van de Wnb geen belemmeringen zijn voor het project mits er rekening wordt gehouden met de genoemde aanbevelingen. Er is dus geen ontheffingsaanvraag nodig en het bestemmingplan is wat betreft ecologie uitvoerbaar.

4.5 Water

Toetsingskader

De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijk planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het projectgebied ligt binnen het beheersgebied van het Wetterskip Fryslân, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van dit bestemmingsplan is de digitale watertoets doorlopen om Wetterskip Fryslân in te lichten over het voornemen.

Toetsing

Ten behoeve van het bestemmingsplan is de digitale watertoets doorlopen (dossiercode: 20210506-2-26377). Hieruit is naar voren gekomen dat de normale procedure moet worden gevolgd. Dit houdt in dat de aanwezige wateraspecten van invloed zijn op het plan. Het resultaat van de watertoets is opgenomen als bijlage 6. In deze paragraaf wordt ingegaan op de verschillende aspecten die uit de watertoets naar voren zijn gekomen.

Waterkwantiteit

In de huidige situatie is vrijwel het hele plangebied verhard door de aanwezigheid van het kantoorpand, de werkplaats en het parkeerterrein. In de voorgenomen situatie worden woonpercelen ingericht en neemt de verharding niet toe, maar zelfs af. Daarom is geen watercompensatie noodzakelijk.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting,
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar RWZI.

In dit geval wordt aangesloten op de bestaande riolering. Het hemelwater wordt zoveel mogelijk geïnfiltreerd. Overtollig water wordt eventueel afgevoerd naar naastgelegen oppervlaktewater.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase. Hier wordt in de uitvoeringsfase rekening mee gehouden.

Veiligheid en waterkeringen

De ontwikkeling heeft geen invloed op de waterveiligheid in de omgeving.

Waterbeheer

Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het waterschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de "Keur". Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het waterschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden. Het plangebied valt niet onder een beschermingszone.

Ruimtelijke adaptatie 

Om ook in de toekomst prettig te kunnen wonen, werken en recreëren moeten steden en dorpen ingericht worden met het oog op de toekomst. Kansen moeten benut worden om het gebied klimaat robuust in te richten. Zo is het mogelijk om het bebouwd gebied beter bestand te maken tegen hevige regenbuien, periodes van droogte en hitte en de gevolgen van een mogelijke overstroming.

Bij de inrichting van het plangebied kan hierop geanticipeerd worden door bijvoorbeeld het percentage verhard oppervlak te verminderen en het plangebied groener in te richten. Door nú maatregelen te nemen, worden steden en dorpen mooier en wordt grote schade in de toekomst voorkomen. Voor veel maatregelen geldt bovendien dat ze kosteneffectief zijn, als ze maar in een vroeg stadium in het proces worden meegenomen. Met voorgenoemd advies wordt bij de uitvoering van de plannen rekening gehouden.

4.6 Archeologie

Toetsingskader

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

In de wet zijn archeologische resten beschermd. Wanneer de bodem wordt verstoord moeten archeologische resten intact blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Toetsing

Om te onderzoeken of sprake is van archeologische (verwachtings)waarden in het projectgebied is de Friese Archeologische Monumenten Kaart Extra (FAMKE) geraadpleegd. De FAMKE bestaat uit twee advieskaarten, voor de steentijd-bronstijd en de ijzertijd-middeleeuwen. Op basis van zowel de advieskaart steentijd-bronstijd als de advieskaart ijzertijd-middeleeuwen geldt dat bij ruimtelijke ingrepen van minimaal 5.000 m2 een archeologisch onderzoek noodzakelijk is.

Hoewel het plangebied een grotere oppervlakte heeft dan 5.000 m2, wordt niet het hele plangebied afgegraven. Het bestaande kantoor blijft behouden, waardoor ter plaatse de gronden ook niet geroerd worden. De oppervlakte grond, die ten behoeve van de voorgenomen grondgebonden woningen wel wordt geroerd, is kleiner dan 5.000 m2. Wel is de bestemmingswijziging groter dan 5.000 m2. Om deze reden wordt een archeologisch onderzoek uitgevoerd dat bij in de omgevingsvergunningfase van het project bij de aanvraag wordt ingediend. Ter bescherming van de archeologisch waarden in het bestemmingsplan is hiervoor de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' in het plangebied opgenomen. Zie hiervoor paragraaf 5.2.

4.7 Cultuurhistorie

Toetsingskader

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan beschreven moet worden hoe met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.

Toetsing

Volgens de gemeentelijke erfgoedvisie en -nota wordt uitgegaan van de Cultuur Historische kaart van de provincie Fryslân (CHK), waar ook de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) deel van uit maakt. Op deze kaarten is informatie opgenomen over archeologische en cultuurhistorische waarden.

Volgens de Cultuur Historische kaart is er geen sprake van cultuurhistorische waarden binnen het projectgebied. Daarom is geen nader onderzoek noodzakelijk naar het aspect cultuurhistorie.

4.8 Bedrijven en milieuzonering

Toetsingskader

Tussen bedrijfsactiviteiten en hindergevoelige functies (waaronder wonen) is een goede afstemming nodig. Het doel daarbij is het voorkomen van onacceptabele hinder ter plaatse van woningen, maar ook om te zorgen dat bedrijven niet worden beperkt in de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden. Bij de afstemming wordt gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder redelijkerwijs is uitgesloten. Deze afstand wordt gemeten tussen de bestemmingen van bedrijven en de gevels van geluidsgevoelige objecten. Bedrijfsactiviteiten zijn daarvoor ingedeeld in een aantal milieucategorieën.

Toetsing

In het lint aan het Moleneind Zuidzijde zijn meerdere functies gevestigd. Het gaat hierbij om bedrijven, dienstverlening, kantoren, horeca detailhandel en woningen. Ten noorden van het Moleneind is bovendien een bedrijventerrein gevestigd. Gezien de hoge mate aan functiemenging in het gebied, kan het gebied aangemerkt worden als 'gemengd gebied', waarbij ten aanzien van de richtafstanden een stap terug kan worden gedaan.

Ten oosten van het plangebied, aan Moleneind 85 en 87 is een bedrijfsfunctie toegestaan tot en met milieucategorie 2. Hiervoor geldt in gemengd gebied een richtafstand van 10 meter. Daar wordt aan voldaan, omdat de afstand tot de dichtstbijzijnde woningen in het plangebied circa 20 meter bedraagt.

Ten westen aan van het plangebied, aan het Moleneind ZZ zijn meerdere gemengde bestemmingen geregeld. Ter plaatse zijn onder meer dienstverlening en kantoren toegestaan. Voor dergelijke bedrijven geldt milieucategorie 1 en hoeft geen richtafstand tot woningen aangehouden te worden.

Ten noorden van het Moleneind ligt een bedrijventerrein. Hier zijn enkele grote bedrijven gevestigd waarvan de richtafstanden wel over het plangebied vallen. Dit betreffen Philips en Dunlop. Dit geldt ook voor een fabriek gevestigd aan Moleneind ZZ 81 (Schuil Duimstokken). Ten aanzien van deze bedrijven is een onderzoek naar milieuzonering uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als bijlage 7. Uit het onderzoek zijn de volgende conclusies naar voren gekomen.

Beoordeling van de geluidsituatie ten aanzien van Philips

Op basis van het geactualiseerde akoestisch onderzoek van 2020 blijkt dat ter plaatse van het plangebied het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau vanwege Philip niet meer zal bedragen dan 50/45/40 dB(A) in de dag-/avond/nachtperiode. Op basis van het onderzoek en de naar verwachting te verlenen Wabo vergunning geldt dit voor een periode van maximaal drie jaar; daarna zullen de geluidniveaus door maatregelen met 3 dB zijn gereduceerd.

Maatgevend voor de beoordeling zijn de reeds bestaande woningen aan het Moleneind NZ. Philips zal daarom ook niet in de bedrijfsvoering worden belemmerd door de voorgenomen ontwikkeling.

Beoordeling van de geluidsituatie ten aanzien van Dunlop

Op basis van de milieuvergunde situatie (en bijbehorende onderzoeken) zal naar verwachting worden voldaan aan de richtwaarde van 40 dB(A) in de nachtperiode. In de dag- en avondperiode zal zeker wel worden voldaan aan 50/45 dB(A) omdat de vigerende vergunning niet meer toestaat ter plaatse van bestaande woningen.

Voor maximale geluidniveaus geldt dat in de vigerende vergunning niet meer is toegestaan dan 70/65/60 dB(A) in de dag-/avond-nachtperiode ter plaatse van bestaande woningen, wat betekent dat ter plaatse van het plangebied de maximale geluidniveaus voldoen aan de in het kader van de ruimtelijke procedure geldende richtwaarden van 70/65/60 dB(A).

Beoordeling van de geluidsituatie ten aanzien van Schuil Duimstokkenfabriek B.V.

Voor Schuil geldt dat de geluidsituatie voor het laatst in kaart is gebracht ten behoeve van de aanvraag van een revisievergunning in het kader van de Wet milieubeheer in 2004/2005. Voor zover het akoestisch onderzoek nog actueel kan worden beschouwd geldt in ieder geval dat ter plaatse van de woningen aan de Tjalling Wagenaarstraat 2-4 een langtijdgemiddeld beoordelingsniveau is berekend van 49 dB(A) in de dagperiode en een maximaal geluidniveau van 69 dB(A) in de dagperiode. De woningen aan de Tjalling Wagenaarstraat 2-4 liggen naast het plangebied, zodat op basis van het onderzoek kan worden gesteld dat de geluidniveaus ter plaatse van het plangebied gelijk zijn aan of lager zijn dan de geldende richtwaarden uit de VNG-brochure.

Aangenomen mag worden dat Schuil momenteel onder de werking van het Activiteitenbesluit valt en dient te voldoen aan de algemene geluidvoorschriften. Voor zover bekend zijn eerdere geluidvoorschriften niet vastgelegd in een maatwerkvoorschrift. Omdat bestaande woningen maatgevend zijn voor de beoordeling/toetsing en de algemene grenswaarden uit het Activiteitenbesluit overeenkomen met de richtwaarden voor een 'gemengd gebied' kan worden gesteld dat ter plaatse van het plangebied wordt voldaan aan de richtwaarden en Schuil akoestisch gezien niet zal worden belemmerd door de ontwikkeling.

Beoordeling geur ten aanzien van Dunlop

Het plangebied ligt binnen de richtafstand ten aanzien van geur met betrekking tot het bedrijf Dunlop. Indien niet aan de richtafstand wordt voldaan geldt volgens de VNG-brochure dat bij een geurbelasting van maximaal 2 ge/m3 als 98 percentiel en/of hedonische waarde van H = -1 of hoger op woningen en andere geurgevoelige bestemmingen in gebiedstype gemengd gebied inpassing mogelijk is.

De conclusie is dan ook dat het plan mogelijk is voor wat betreft de geuremissie vanwege Dunlop omdat de geurbelasting globaal 1,0 ge/m3 als 98-percentiel bedraagt. In de milieuvergunningen van Dunlop en geuronderzoeken ontbreekt informatie ten aanzien van de hedonische waarde; ook is er in milieuvergunningen geen afweging over gemaakt.

Tot slot geldt dat kantoren ook al geurgevoelige bestemmingen zijn en dat binnen de 1,0 ge/m3 als 98-percentiel geurcontour ook al bestaande woningen zijn gesitueerd met deels een hogere geurbelasting. De woningen in het plangebied kunnen daarom ook worden gerealiseerd.

Conclusie

Op basis van het voorgaande wordt in het plangebied voorzien in een acceptabel woon- en leefklimaat in en bij de nieuwe woningen en tegelijkertijd worden de omliggende bedrijven niet gehinderd door de nieuwe woningen.

4.9 Externe veiligheid

Toetsingskader

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). In voornoemde Besluiten is een verantwoordingsplicht bij een toename van het groepsrisico opgenomen.

Het aspect externe veiligheid wordt beoordeeld met het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de berekende kans per jaar, dat een persoon overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval bij een risicobron, aangenomen dat hij op die plaats permanent en onbeschermd verblijft. Het GR is de kans dat een groep mensen overlijdt door een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het GR moet worden gezien als een maat voor maatschappelijke ontwrichting. Voor het GR is een oriënterende waarde bepaald. Dit betreft geen harde norm, maar vormt een onderdeel bij de beoordeling van de aanvaardbaarheid van het risico. In algemene zin geldt dat wanneer het GR onder de oriënterende waarde blijft, er sprake is van een acceptabel risiconiveau.

Toetsing

In nabijheid van het plangebied is geen sprake van risicovolle inrichtingen en transportroutes die invloed hebben op de ontwikkeling in het plangebied.

4.10 Kabels, leidingen en zoneringen

Toetsingskader

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

Toetsing

In het plangebied is geen sprake van kabels en leidingen waar rekening mee gehouden moet worden.

4.11 Mer-beoordeling

Toetsingskader

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Per 7 juli 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

• Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden.

Toetsing

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van 30 woningen. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde. Dit betekent wel dat een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' noodzakelijk is.

Uit deze toelichting van het bestemmingsplan blijkt dat er geen volledig Mer hoeft te worden doorlopen. Dit is ook door het college van B&W besloten.

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op dezelfde manier worden verbeeld. De SBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden, met inachtneming van de aanpassingen die voortvloeien uit de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsbepalingen van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Het Bro bepaalt dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. Deze toelichting heeft echter geen juridische status, maar is wel belangrijk als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

Het plangebied is voorzien van de bestemmingen 'Verkeer - Verblijfsgebied', 'Wonen - 2' en 'Wonen - Woongebouw'. Daarnaast is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' van toepassing op het gehele plangebied.

Verkeer - Verblijfsgebied

De openbare weg in het plangebied, die tussen de twee-onder-één-kapwoningen door loopt is bestemd als Verkeer - Verblijfsgebied. Dit is overeenkomstig met de systematiek uit het geldende bestemmingsplan. De openbare straat is daarmee primair bestemd ter ontsluiting van de woningen en verblijfsgebied. Tevens mag hier geparkeerd worden.

Wonen - 2

De woonpercelen van de twee-onder-één-kapwoningen zijn bestemd als Wonen - 2, met een maximale goot- en bouwhoogte van 6 en 10 meter. Op die manier worden woningen van twee bouwlagen met een kap mogelijk gemaakt, hetgeen aansluit bij de het bebouwingsbeeld in de omgeving. De bouwvlakken zijn overeenkomstig met de systematiek rondom het plangebied, volledig naar de achterzijde van de percelen doorgetrokken. Ook bijgebouwen dienen binnen dit bouwvlak gerealiseerd te worden.

Wonen - Woongebouw

Het voormalige kantoorpand, waarin appartementen worden gerealiseerd, is bestemd als Wonen - Woongebouw. Daarmee wordt aangesloten op de gemeentelijke systematiek voor gestapelde woningbouw. Goot- en bouwhoogte zijn afgestemd op de bestaande situatie, omdat het bestaande gebouw behouden blijft. Ook parkeervoorzieningen zijn opgenomen binnen de bestemming, zodat kan worden geparkeerd ten behoeve van dit woongebouw.

Waarde - Archeologie

Zoals in paragraaf 4.6 is aangegeven, is voor het gehele plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' van toepassing. Dit houdt in dat bepaalde werken en omgevingsvergunningsplichting zijn indien deze een grotere oppervlakte dan 5.000 m2 beslaan en dieper dan 30 centimeter de grond in reiken. In de omgevingsvergunniungsfase van het project zal hiervoor het archeologisch onderzoek worden ingediend.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoeringsaspecten van een ontwikkeling. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De maatschappelijke uitvoerbaarheid heeft als doel om aan te tonen dat de beoogde ontwikkeling maatschappelijk draagvlak heeft en dat de procedures op een goede manier worden doorlopen.

Overleg

In het kader van het artikel 3.1.1. Bro vooroverleg is aan de vooroverlegpartners advies gevraagd over het bestemmingsplan.

Door de provincie zijn opmerkingen gemaakt over archeologie en natuurinclusief bouwen. Deze opmerkingen zijn verwerkt in de toelichting.

Door de veiligheidsregio/brandweer zijn opmerkingen gemaakt over brandweerzorg en externe veiligheid. Ten aanzien van externe veiligheid zijn er geen specifieke aandachtspunten. Ten aanzien van de brandweerzorg kan worden opgemerkt dat de openbare ruimte voldoet aan het geadviseerde over de opstelplaatsen. In de directe omgeving zijn verschillende brandkranen aanwezig, en is ook open water (Drachtstervaart) bereikbaar. Extra brandkranen zijn daarom niet nodig.

Inspraak

Op 17 februari 2022 is door de initiatiefnemer een informatiemiddag en -avond georganiseerd. Hiervoor waren de omliggende bedrijven en omwonenden uitgenodigd.

Zienswijze

Vervolgens is het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode werd een ieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen (artikel 3.8 Wro). In deze periode is één zienswijze ingediend door de provincie Fryslân. De provincie vraagt om alsnog een archeologisch onderzoek uit te voeren. De resultaten daarvan zijn op dit moment nog niet bekend. Daarom is, conform hetgeen de provincie in de zienswijze voorstelt, een archeologische dubbelbestemming met voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels van het bestemmingsplan. Deze voorwaardelijke verplichting regelt dat niet eerder een omgevingsvergunning voor het bouwen kan worden verleend dan dat de resultaten van het archeologisch onderzoek bekend zijn. Tevens moet dan worden aangetoond dat geen sprake is van afbreuk van de eventueel in de grond aanwezige archeologische waarden. Op deze manier is geheel gehoor gegeven aan de inhoud van de zienswijze.

Vaststelling

Het bestemmingsplan is vervolgens met de voorgenoemde aanpassing gewijzigd vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen tegen het besluit en het plan.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Het initiatief betreft de bouw van 30 woningen in Drachten en de realisatie van openbaar gebied. De initiatiefnemer heeft aangetoond over voldoende financiële middelen te beschikken voor de uitvoering van dit plan. De woningen worden tegen marktconforme prijzen aangeboden.

Grondexploitatie

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

De gemeente en initiatiefnemer hebben een anterieure overeenkomst gesloten, waarin afspraken zijn gemaakt met betrekking tot de plankosten en eventuele planschade. Hiermee is het kostenverhaal voldoende verzekerd.