Gorredijk, 4 woningen Berend Wapstrastrjitte

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De gemeente Opsterland wil aan de Berend Wapstrastrjitte in Gorredijk een woningbouwproject ontwikkelen voor in totaal 4 woningen. Hiervoor is een stedenbouwkundige schets opgesteld. De woningen worden gebouwd direct ten westen van de in 2001 opgeleverde school Loevestein. De voorgenomen ontwikkeling is niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan Gorredijk Loevestein fase 4 beschikt ter plaatse van de beoogde locatie voor de woningbouw over een wijzigingsbevoegdheid. Hiermee kunnen de huidige bestemmingen 'Groen' en 'Maatschappelijk' gewijzigd worden naar één of meer woonbestemmingen met openbare ruimte. Dit wijzigingsplan geeft hieraan invulling en biedt een planologisch juridisch toetsingskader voor de beoogde ontwikkeling.

1.2 Plangebied

In bijgaand figuur is de ligging van het plangebied weergegeven. Het plangebied ligt aan de Berend Wapstrastrjitte, tegenover school Loevestein en bevindt zich in de zuidoostelijke rand van de kern Gorredijk. Ten noorden van het plangebied bevindt zich de woonwijk 'Mooi Loevestein'. Deze woonwijk is vanaf 2015 gerealiseerd als onderdeel van de nieuwbouwwijk Loevestein. Ten zuiden van het plangebied gaat de bebouwing van de kern over in het buitengebied.

Het voor woningbouw te benutten gebied heeft een oppervlakte van ca 2.100 m2. Vanaf de Berend Wapstrastrjitte wordt een strook met een diepte van ca. 30 meter benut voor de planontwikkeling. Tot aan de waterloop blijft dan nog een strook met een diepte van ca. 16 meter over die een buffer vormt naar de bestaande woningbouw aan de westzijde.

Figuur: luchtfoto plangebied en omgeving (bron: Structuurontwerp, Toeck ingenieurs- en adviesbureau)

Figuur: kaartje ligging plangebied

Figuur: verkavelingsplan (bron: gemeente Opsterland)

1.3 Planologische regeling

Het plangebied ligt in het gebied waarop het bestemmingsplan “Gorredijk Loevestein fase 4” (onherroepelijk 20-12-2011) van toepassing is. De locatie voor de voorgenomen ontwikkeling heeft in dit bestemmingsplan de bestemmingen 'Maatschappelijk' en Groen”. Binnen de bestemmingen is geen bouw van woningen mogelijk. Tevens is de gebiedsaanduiding 'wro- zone –wijzigingsgebied 2' van toepassing.

Vanwege de onduidelijkheid die er (ten tijde van het opstellen van dit bestemmingsplan) bestond met betrekking tot de realisatie van een schoolgebouw, is in het bestemmingsplan de mogelijkheid opgenomen de bestemming ter plaatse van de school ('Maatschappelijk', 'Groen' en 'Verkeer- en Verblijfsgebied'') geheel of ten dele te wijzigen in de bestemmingen 'Wonen 1' en 'Wonen 2'. De mogelijkheid bestaat om een deel van het wijzigingsgebied te wijzigen naar wonen en een deel te behouden ten behoeve van de maatschappelijke functie i.c. school. Ook de combinatie van een school met woningen erboven is mogelijk.

Ter plaatse van deze gebiedsaanduiding kan gebruik worden gemaakt van een wijzigingsbevoegdheid waarmee de bestemmingen 'Groen', 'Maatschappelijk' en/ of 'Verkeer – Verblijf' worden gewijzigd in de bestemmingen 'Wonen – 1' en/ of 'Wonen – 2'. Ook kan hiermee de onderlinge situering van de bestemmingen 'Groen' en/ of 'Verkeer – Verblijf' worden gewijzigd dan wel de bestemming 'Maatschappelijk' tevens worden gewijzigd ten behoeve van het wonen. Aan deze wijzigingsbevoegdheid is een aantal voorwaarden verbonden:

1. deze wijzigingsbevoegdheid uitsluitend wordt toegepast ter plaatse van de aanduiding ‘wro-zone - wijzigingsgebied - 2’;

2. indien het een wijziging naar de bestemmingen ‘Wonen - 1’ en/of ‘Wonen - 2’ betreft, de regels van respectievelijk de artikelen 10 en/of 11 van toepassing zijn;

3. de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde, of een vastgestelde hogere grenswaarde;

4. de mogelijke toename van woningen in overeenstemming is met een door de provincie geaccordeerd woningbouwprogramma dat voor de gemeente Opsterland geldt. In het geval dat de woningbouwaantallen worden overschreden, kunnen Burgemeester en Wethouders besluiten hieraan medewerking te verlenen, mits de provincie hiermee instemt.

In paragraaf 2.3 Planologische inpasbaarheid vindt de toetsing plaats aan de hierboven geformuleerde randvoorwaarden.

Figuur: Fragment vigerend plan met plangebied wijzigingsplan ingetekend

1.4 Leeswijzer

In het volgende hoofdstuk van dit wijzigingsplan wordt het plan beschreven. Daarbij komt de huidige situatie aan bod en wordt vervolgens ingegaan op de nieuwe situatie. Daarna wordt de nieuwe situatie getoetst aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid. In hoofdstuk 3 wordt het beleidskader geschetst dat relevant is voor het plan. Onderwerp van hoofdstuk 4 zijn de omgevingsaspecten waaraan de nieuwe ontwikkeling is getoetst. In hoofdstuk 5 wordt een toelichting gegeven op de bestemmingen. Tenslotte wordt in hoofdstuk 6 de uitvoerbaarheid van het plan toegelicht. Dit is opgesplitst in maatschappelijke uitvoerbaarheid en economische uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het project

2.1 Huidige- en toekomstige situatie

Huidige situatie

Het gebied tussen de Berend Wapstrastrjitte en Fontein bestaat uit een open, onbebouwd grasveld. Het betreft een openbare groenzone. Ten westen van het plangebied, evenwijdig aan Fontein bevindt zich een groenstrook met boombeplanting en een waterloop. Deze blijven gehandhaafd.

Figuur: luchtfoto huidige situatie met daarin aangegeven begrenzing plangebied wijzigingsplan

Toekomstige situatie

Op de locatie is de mogelijkheid aanwezig voor de realisering van 4 woningen. Het voorliggend plan gaat uit van de bouw van 4 vrijstaande, ruime, qua uiterlijk, min of meer gelijkvormige woningen. De woningen bestaan uit één bouwlaag met een ruime kap. De woningen zullen worden opgetrokken uit roodachtige steen met een zwarte kap.

De woningen staan in een, ten opzichte van de school, evenwijdige rooilijn, met de voorzijde gericht naar de school Loevestein. De achterzijde grenst aan een brede groenzone die een buffer vormt naar de bestaande woningen aan de westzijde hiervan i.c. aan Fontein. De woningen sluiten qua vormgeving aan bij de aan Fontein gesitueerde vrijstaande woningen. De woningen zullen ten opzichte van de aan Fontein gesitueerde woningen worden afgescheiden door een groenstrook met daarin opgaande beplanting en Fontein. De ten behoeve van deze ontwikkeling opgestelde impressie is als bijlage 1 bij deze toelichting gevoegd.

Figuur: situatietekening (bron: Toeck ingenieurs- en adviesbureau)

Figuur: Impressie (bron: Toeck ingenieurs- en adviesbureau)

2.2 Verkeer en parkeren

Parkeren vindt plaats op eigen terrein, waarvoor ruimte gereserveerd dient te worden. Op basis van de CROW parkeernormen (Toekomstig parkeren: van parkeerkencijfers naar parkeernormen, publicatie 381, uitgave 2018) kan de behoefte aan parkeerplaatsen worden berekend. Bij de parkeerkencijfers van het CROW wordt onderscheid gemaakt naar “stedelijkheidsgraad”. Naarmate een gemeente stedelijker is, kunnen lagere parkeernormen worden toegepast.

Het CROW maakt onderscheid in vier verschillende zones:

• centrum;
• schil centrum;
• rest bebouwde kom;
• buitengebied.

Het plangebied van dit wijzigingsplan is aan te merken als 'rest bebouwde kom'.

In het centrum zijn de parkeerkencijfers van het CROW het laagst en naarmate men verder van het centrum komt, worden de parkeerkencijfers hoger. Daarvoor zijn twee belangrijke redenen:

• het centrumgebied is vanwege zijn (centrale) ligging en voorzieningen beter bereikbaar met andere vormen van vervoer dan de auto;
• in veel centra is sprake van gereguleerd parkeren (zoals betaald parkeren) waardoor het aantrekkelijker wordt om niet met de auto, maar bijvoorbeeld met de fiets naar het centrum te komen.

Voor koopwoningen (tussen, hoek) in “rest bebouwde kom” wordt een parkeernorm van minimaal 1,5 en maximaal 2,3 per woning gehanteerd. Gemiddeld wordt uitgegaan van een parkeernorm van 1,9. Voor de voorliggende situatie wordt, inclusief parkeren voor bezoekers van 0,3 parkeerplaats per woning, uitgegaan van een parkeernorm van 2,2.

Voor de 4 woningen betekent dit dat er 4 x 2,2 = 8,8 parkeerplaatsen nodig zijn. De bij de woningen behorende erven bieden voldoende ruimte om hierin te voorzien.

2.3 Planologische inpasbaarheid

Voor de gewenste planologische situatie kan gebruik worden gemaakt van artikel 18 lid b van het bestemmingsplan Gorredijk-Loevestein fase 4. Hiermee kunnen de bestemming en 'Maatschappelijk' en 'Groen' worden gewijzigd ten behoeve van een woonbestemming. Dit betreft de navolgende criteria:

• 1. deze wijzigingsbevoegdheid uitsluitend wordt toegepast ter plaatse van de aanduiding ‘wro-zone - wijzigingsgebied - 2’;
• 2. indien het een wijziging naar de bestemmingen ‘Wonen - 1’ en/of ‘Wonen - 2’ betreft, de regels van respectievelijk de artikelen 10 en/of 11 van toepassing zijn;
• 3. de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde, of een vastgestelde hogere grenswaarde;
• 4. de mogelijke toename van woningen in overeenstemming is met een door de provincie geaccordeerd woningbouwprogramma dat voor de gemeente Opsterland geldt. In het geval dat de woningbouwaantallen worden overschreden, kunnen Burgemeester en Wethouders besluiten hieraan medewerking te verlenen, mits de provincie hiermee instemt.

Ad 1

Het plangebied ligt binnen het bestemmingsplangebied “Gorredijk Loevestein fase 4” (onherroepelijk d.d. 20-12-2011). De locatie voor de voorgenomen ontwikkeling heeft hierin de bestemmingen 'Maatschappelijk' en 'Groen'. Hierbinnen zijn geen woningen toegestaan. Op dit gebied is tevens de gebiedsaanduiding “wro- zone – wijzigingsgebied” van toepassing.

Ad 2

Het wijzigingsplan bevat een verwijzing naar de regels van het bestemmingsplan “Gorredijk – Loevestein fase 4”. De regels van respectievelijk de artikelen 5 (Groen), 8 (Verkeer – Verblijf), en 10 (Wonen- 1) zijn van toepassing. Zie de artikelen 2, 3 en 4 van dit wijzigingsplan.

Ad 3

In de Wet geluidhinder is bepaald dat een woning een geluidsgevoelige functie heeft. De Berend Wapstrastrjitte is een 30 km weg. De woningen liggen niet binnen de invloedszone waarvoor akoestisch onderzoek noodzakelijk is. Het plangebied ligt namelijk binnen een 30 km zone. De omliggende wegen dienen voornamelijk voor de ontsluiting van de aanwonenden en hebben een lage verkeersintensiteit. Hiermee is voldoende aannemelijk gemaakt dat de geluidbelasting vanwege het wegverkeer op de nieuw te realiseren woningen voldoet aan de voorkeursgrenswaarde Wet geluidhinder. Zie ook paragraaf 4.6.

Ad 4

De gemeente voert momenteel overleg met de provincie (samen met Heerenveen, Ooststellingwerf, Smallingerland en Weststellingwerf) om te komen tot nieuwe woningbouwafspraken voor de periode 2020 – 2030. Vanuit Opsterland is daarover zowel ambtelijk als bestuurlijk overleg met provincie. In die overleggen worden de woningbouwplannen voor de komende jaren besproken. Daarin is ook de locatie Loevestein West opgenomen.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie

De Rijksoverheid werkt aan een nieuwe Omgevingswet. De Omgevingswet bundelt alle huidige wetten over de leefomgeving. Daarbij hoort ook één Rijksvisie op de leefomgeving: de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Op 11 september 2020 is de NOVI vastgesteld. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komende 30 jaar verandert. Dit betreft onder meer:

• de bouw van ongeveer 1 miljoen nieuwe woningen;
• meer duurzame energie gebruiken;
• aanpassen aan klimaatverandering;
• de ontwikkeling van een circulaire economie;
• omschakeling naar kringlooplandbouw.

Bij de opgaven wordt altijd rekening gehouden met een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving. De Nationale Omgevingsvisie schetst een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Op het niveau van dit bestemmingsplan biedt de NOVI geen concrete aandachtspunten.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Dit plan maakt een ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied mogelijk, waarbij de bestemmingen 'Maatschappelijk' en "Groen' gedeeltelijk worden vervangen door woningen. De gemeente is op dit moment in gesprek met de provincie (samen met Heerenveen, Ooststellingwerf, Smallingerland en Weststellingwerf) om te komen tot nieuwe woningbouwafspraken voor de periode 2020-2030. In die overleggen worden de woningbouwplannen voor de komende jaren besproken. Daarin is de locatie Loevestein West (inclusief de 4 beoogde woningen aan de Berend Wapstrastrjitte) ook opgenomen. De beoogde ontwikkeling van de woningen is daarmee passend binnen de woningbehoefte die binnen Opsterland geldt. Er is behoefte aan dergelijke woningen binnen bestaand stedelijk gebied. Er is daarmee sprake van duurzame verstedelijking.

De ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied. De locatie voorziet

in een functiewijziging van een maatschappelijke- en groenbestemming naar een woonfunctie. De woningen worden zorgvuldig ingepast. Vanaf de Berend Wapstrastrjitte wordt een strook met een diepte van circa 30 meter benut voor de planontwikkeling. Tot aan de waterloop blijft dan nog een strook met een diepte van circa 16 meter over die een buffer vormt naar de bestaande woningbouw aan de westzijde. Hierdoor is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

3.2 Provinciaal beleid

Verordening Romte Fryslân

In de Verordening Romte Fryslân is het beleid, zoals verwoord in het Streekplan, vertaald naar regels voor ruimtelijke plannen. In artikel 1 van de verordening worden regels gegeven gericht op het bundelen van stedelijke functies in stedelijk gebied. Indien dit niet mogelijk is, kan aansluitend op bestaand stedelijk gebied een uitbreidingslocatie worden toegestaan. Volgens de verordening valt de locatie binnen het bestaand stedelijk gebied.

In artikel 3 is bepaald dat een ruimtelijk plan voor woningbouw in overeenstemming moet zijn met een woonplan, dat de schriftelijk instemming van Gedeputeerde Staten heeft. Hiervan mag afgeweken worden indien het woningbouwproject niet meer dan 11 woningen bevat en gelegen is binnen bestaand stedelijk gebied. In onderhavige situatie is sprake van 4 woningen.

De gemeente is op dit moment in gesprek met de provincie (samen met Heerenveen, Ooststellingwerf, Smallingerland en Weststellingwerf) om te komen tot nieuwe woningbouwafspraken voor de periode 2020-2030. Vanuit Opsterland is er zowel ambtelijk als bestuurlijk overleg over met de provincie. In die overleggen worden de woningbouwplannen voor de komende jaren besproken. Daarin is de locatie Loevestein West (inclusief de 4 bedoelde woningen) ook opgenomen

3.3 Gemeentelijk beleid

Omgevingsvisie Gemeente Opsterland 2015-2030

In de Omgevingsvisie Gemeente Opsterland 2015-2030, zoals vastgesteld op 21 september 2015, is een analyse gemaakt van de maatschappelijke ontwikkelingen op het wonen en leven in de dorpen van Opsterland. Het gaat daarbij om belangrijke maatschappelijke veranderingen  die  ingrijpende  gevolgen  hebben  voor de  ruimtelijke ontwikkeling, zoals demografische  veranderingen, veranderingen op  het  gebied  van  inkomen, zorg, koopgedrag, participatie, vrijwilligerswerk, vrijetijdsbesteding, alsmede technologische  veranderingen,  zoals  internet,  social  media, domotica, milieu, energiegebruik, landbouw, verkeer, vervoer en transport. Daarnaast  hebben  de  stagnerende  economie,  de  krimp en  de  beperkte gemeentelijke  middelen  eveneens  ingrijpende  gevolgen  voor  de samenleving en voor de benodigde voorzieningen.

De woningbouw vond de laatste decennia verspreid plaats over de verschillende kernen. Het meest in de grotere kernen (Gorredijk, Beetsterzwaag en Ureterp), daar kwam bijna twee derde van de nieuwbouw terecht. Maar ook in de overige kernen werden veel woningen gerealiseerd, zeker in verhouding tot de omvang van de kleine kernen. In 2013 heeft een aanpassing van het woningbouwprogramma plaatsgevonden. Dit programma kenmerkt zich door de sterke spreiding van het nieuwbouwprogramma over de verschillende kernen binnen de gemeente, met een accent op de drie hoofdkernen. Dit uitgangspunt is ook voor de periode 2015-2030 van toepassing: het grootste deel van de nieuwbouw komt terecht in Gorredijk, Beetsterzwaag en Ureterp, daarbij ligt het accent op Gorredijk.

3.3.1 Welstandnota 2009

In alle gevallen moet een aanvraag voor een omgevingsvergunning, waar het gaat om bouwen, voldoen aan de criteria die zijn opgenomen in de Welstandsnota Opsterland.

De gemeente Opsterland heeft geen door het rijk aangewezen beschermde dorpsgezichten. Het huidige beleidskader, de ambities van de gemeenteraad en de bestaande ruimtelijke kwaliteit rechtvaardigen een bijzonder welstandsambitieniveau voor een tweetal gebiedstypen. Het gaat hier om de dorpskernen Gorredijk en Beetsterzwaag en de karakteristieke lintbebouwing in het buitengebied. Voor de overige onderscheiden gebieden geldt een regulier ambitieniveau. In deze gebieden kan de bestaande ruimtelijke structuur relatief veel verdragen. De bebouwing binnen de gebieden voldoet aan de hoofdkenmerken van het gebied, zoals in de Welstandsnota Opsterland omschreven. Daarbij is gestreefd naar een typologische benadering zodat vergelijkbare gebiedstypen geclusterd kunnen worden. Dit levert een sterke reductie van het aantal deelgebieden op zonder dat daarmee de specifieke kwaliteiten van de verschillende dorpen geweld wordt aangedaan.

In navolgende figuur is een uitsnede weergegeven van de kaart die bij de geldende welstandsnota hoort. Het projectgebied valt binnen de categorieën 3 en 4. Het gaat hierbij om seriematige en individuele nieuwbouw (woningbouw).De ontwikkeling die in deze onderbouwing centraal staat is individuele nieuwbouw. Hiervoor is een aantal eisen opgesteld ten aanzien van de rooilijn, de oriëntatie ten opzichte van de weg, het aantal bouwlagen en de aan- en bijgebouwen. Hiermee is rekening gehouden in het ontwerp.

Figuur: Uitsnede kaart Welstandsnota Opsterland 2009 - Gorredijk

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Milieuzonering

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruik gemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieu-hinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. In bepaalde gevallen kan gemotiveerd worden dat er geen sprake is van een 'rustige woonwijk', maar van een 'gemengd gebied'. Dit is bijvoorbeeld het geval bij een lint in een dorpskern waar meerdere functies naast elkaar zitten. Of bij een gebied dat langs een drukke ontsluitingsweg ligt. Bij een 'gemengd gebied' kunnen de richtafstanden met 1 afstandsstap verkleind worden. Uitzondering hierop is de richtafstand voor externe veiligheid. Deze wordt niet verkleind.

Figuur: Richtafstandentabel (bron: VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009)

Onderzoek en conclusies

Aan de Berend Wapstrastrjitte 1 bevindt zich school Loevestein, een openbare basisschool. Een school wordt aangemerkt als een categorie 2 bedrijf. De aan te houden afstand bedraagt in een 'rustige woonwijk of rustig buitengebied 30 meter. In 'gemengd gebied' bedraagt de aan te houden afstand 10 meter. De afstand tot de meest nabijgelegen nieuw te bouwen woning aan de Berend Wapstrastrjitte bedraagt circa 38 meter. Er wordt voldaan aan de in de VNG-publicatie genoemde richtafstand.

Het aspect 'bedrijven en milieuzonering' vormt geen belemmering voor de voorgestane ontwikkeling op deze locatie.

4.2 Bodem

Toetsingskader

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient er in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat als de bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig gesaneerd wordt, dat het kan worden gebruikt voor de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen worden bij voorkeur op schone grond gerealiseerd. Verdachte plekken met betrekking tot de kwaliteit van de bodem dienen in het kader van de Wet bodembescherming bij ruimtelijke plannen en projecten te worden gesignaleerd vanuit een goede ruimtelijke ordening.

Onderzoek en conclusie

Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan voor Loevestein fase 4 (waar het plangebied voor dit wijzigingsplan onder valt) zijn destijds verschillende bodemonderzoeken uitgevoerd. De onderzoeksresultaten geven geen aanleiding tot het uitvoeren van vervolgonderzoek of sanerende maatregelen. De onderzoeksresultaten vormen milieuhygiënisch gezien geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkelingen in het plangebied van dit wijzigingsplan.

4.3 Water

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening moeten ruimtelijke plannen voorzien zijn van een waterparagraaf. Hiervoor wordt het proces van de watertoets doorlopen. Bij het watertoetsproces gaat het om het hele proces van vroegtijdig meedenken, informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het waterschap beoordeelt wat de invloed van het project is op de waterhuishouding en geeft een wateradvies. Waterhuishoudkundige consequenties van een plan mogen niet op de omgeving worden afgewenteld. Het waterschap streeft ernaar de ingrepen binnen een peilgebied water neutraal te houden. Wateraspecten die met een specifiek instrument kunnen worden geregeld, worden in de watertoets wel gesignaleerd, maar niet geregeld.

Watertoets

Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan voor Loevestein fase 4 (waar het plangebied voor dit wijzigingsplan onder valt) is uitgebreid aandacht besteed aan het wateraspect en heeft overleg plaatsgevonden met het Wetterskip Fryslân. Door het realiseren van Loevestein fase 4 zal de waterhuishouding veranderen. Een belangrijke reden hiervoor is het omvormen van grasland/ landbouwgrond in verhard oppervlak (daken, erfverhardingen en wegen). Van belang is dat de piekafvoer uit het gebied niet mag toenemen. Om dit te voorkomen moet de overtollige neerslag in het gebied worden vertraagd of geborgen. Afhankelijk van de lokale omstandigheden kan gekozen worden voor infiltratie of de aanleg van extra berging in de vorm van open water. Door de toename van het verhard oppervlak in het gebied zal extra bergend vermogen moeten worden gerealiseerd. Dit gebeurt door het verbreden van bestaande sloten en het creëren van een waterrijk woonmilieu langs de Opsterlânske Kompanjonsfeart.

Vanwege de onduidelijkheid die er (ten tijden van het opstellen van het bestemmingsplan Loevestein fase 4) bestond met betrekking tot realisatie van een schoolgebouw, is in het bestemmingsplan de mogelijkheid opgenomen de bestemmingen ter plaatse van de school (“Maatschappelijk”, “Groen” en “Verkeer - Verblijfsgebied”) geheel of deels te wijzigen in de bestemming “Wonen 1” en “Wonen 2”. De mogelijkheid bestaat om slechts een deel van het wijzigingsgebied te wijzigen naar wonen en een deel te behouden ten behoeve van de maatschappelijke functies (school). Ook de combinatie van een school met woningen erboven is mogelijk.

Met de destijds uitgevoerde watertoets is dus al rekening gehouden met het feit dat ter plaatste van het wijzigingsgebied woningen gebouwd zouden kunnen worden. De realisatie van de 4 woningen is aldus passend binnen de 'toename verhard oppervlakte' waarin in het plan voor Loevestein 4 rekening is gehouden. De compenserende maatregelen die in het kader van het bestemmingsplan Loevestein 4 zijn genomen zijn afdoende. Bovendien heeft de inmiddels gerealiseerde school een veel kleiner oppervlakte gekregen dan daar waar in de watertoets destijds rekening mee is gehouden. In de planontwikkeling van Loevestein 4 zijn voor de te realiseren school enkele varianten ontwikkeld. Het maximummodel ging uit van een oppervlakte van 3.200 m2. De watertoets is destijds mede gebaseerd op dit maximale model. Inmiddels is de school gerealiseerd en is er sprake van een veel kleiner oppervlakte (namelijk 1.085 m2 exclusief schoolplein).

Via de watertoets.nl is het eerste wijzigingsplan (omvattende 13 woningen) aangemeld bij het Wetterskip Fryslân (dossiercode 20210503-2-26334). Met de gegevens die zijn opgegeven is bepaald dat dat plan geen invloed heeft op het watersysteem en de waterketen. Het thans voorliggend plan (4 woningen) is qua bebouwing geringer, waardoor geconcludeerd kan worden dat dit evenmin invloed heeft op het watersysteem en de waterketen. Hierdoor kan de procedure 'geen waterschapsbelang' worden gevolgd voor de watertoets. Dit impliceert dat er verder geen contact opgenomen behoeft te worden met Wetterskip Fryslân.

Het aspect 'water' vormt geen belemmering voor de uitvoering van de voorgenomen ontwikkeling.

4.4 Archeologie

Toetsingskader

Rijk en provincie stellen zich op het standpunt dat in het ruimtelijk beleid zorgvuldig met het archeologisch erfgoed moet worden omgegaan. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken.

Doelstelling van het Verdrag van Valletta is de bescherming en het behoud van archeologische waarden. Als gevolg van dit verdrag wordt in het kader van de ruimtelijke ordening het behoud van het archeologisch erfgoed meegewogen zoals alle andere belangen die bij de voorbereiding van het plan een rol spelen.

FAMKE

In het kader van de bescherming van archeologische waarden heeft de provincie Fryslân de Friese Archeologische Monumenten Kaart Extra (FAMKE) opgesteld. De FAMKE is opgedeeld in een tweetal kaarten; ‘steentijd-bronstijd’ en ‘ijzertijd-middeleeuwen’.

Onderzoek en conclusies

Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan voor Loevestein fase 4 (waar het plangebied voor dit wijzigingsplan onder valt) is met behulp van de FAMKE gekeken of er (mogelijke) archeologische waarden aanwezig zijn in het plangebied. Voor het gebied waar de gehele uitbreiding van het woongebied Loevestein is voorzien, is in 2003 een verkennend archeologisch onderzoek uitgevoerd. Het verkennend archeologisch veldonderzoek is in 2006 uitgebreid met een waarderend booronderzoek. De resultaten van de booronderzoeken waren aanleiding om in 2007 een proefsleuvenonderzoek uit te voeren. Tijdens het proefsleuvenonderzoek is geen archeologische vindplaats aangetroffen. In het onderzoeksrapport uit 2007 wordt dan ook geadviseerd af te zien van verder archeologisch onderzoek.

Het aspect 'archeologie' vormt geen belemmering voor de uitvoering van de beoogde ontwikkeling.

4.5 Cultuurhistorie

Toetsingskader

De regering heeft in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) vastgelegd dat gemeenten vanaf 1 januari 2012 in hun bestemmingsplannen rekening moeten houden met aanwezige cultuurhistorische waarden. Burgers krijgen hiermee het recht om bij de planning van bouwwerkzaamheden aan te geven of er cultureel erfgoed wordt geraakt.

Onderzoek en conclusie

De ontwikkeling van de 4 woningen is gepland op een locatie die grotendeels een invulling als openbaar groen kent. Er zijn geen cultuurhistorische waarden waar met de planontwikkeling rekening dient te worden gehouden.

Het aspect 'cultuurhistorie' vormt geen belemmering voor de voorgestane ontwikkeling op deze locatie.

4.6 Geluid

Toetsingskader

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd.

Indien niet aan de voorkeursgrenswaarde kan worden voldaan, kan het bevoegd gezag - in de meeste gevallen de gemeente - hogere grenswaarden vaststellen. Hiervoor geldt een bepaald maximum, de uiterste grenswaarde genoemd. Bij de vaststelling van hogere grenswaarden moet worden afgewogen of bronmaatregelen of maatregelen in de overdrachtssfeer kunnen worden getroffen.

Onderzoek en conclusie

Met dit bestemmingsplan worden 4 nieuwe woningen mogelijk gemaakt. Volgens de Wet geluidhinder is een woning een geluidsgevoelig object. De Berend Wapstrastrjitte is een 30 km weg. De nieuwe woningen liggen niet binnen de invloedszone waarvoor akoestisch onderzoek noodzakelijk is. Het plangebied ligt namelijk binnen een 30 km /u zone. De omliggende wegen worden voornamelijk door aanwonenden gebruikt en hebben een lage verkeersintensiteit. Evenmin is er sprake van een spoorweg en/ of een geluidhinder veroorzakende inrichting in de nabijheid van de locatie.

Hiermee is voldoende aannemelijk gemaakt dat de geluidbelasting vanwege het wegverkeer op de nieuw te realiseren woningen voldoet aan voorkeursgrenswaarde en er ook anderszins geen belemmering is vanuit een oogpunt van geluid.

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de voorgestane ontwikkeling.

4.7 Ecologie

4.7.1 Toetsingskader

Wet natuurbescherming

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving. Binnen de Wet natuurbescherming is onderscheid te maken tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

Natura 2000

Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is Van Oordt’s Mersken, dit gebied ligt op circa 2 km afstand van het plangebied. De kwalificerende waarden van dit gebied zijn habitattypen Vochtige heide, Soortenrijke heischrale graslanden op arme bodems en Grasland met Milinia op kalkhoudende, venige, of lemige kleibodem. Als kwalificerende waarden worden verder de vissoorten Grote en Kleine modderkruiper en de vogelsoorten Brandgans, Kemphaan, Kolgans, Smient en Paapje genoemd. De afstand van het plangebied ten opzichte van het Natura 2000-gebied is te groot om negatieve effecten te veroorzaken.

Natuurnetwerk Nederland

Het plangebied is geen onderdeel van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). De dichtstbijzijnde NNN-gebieden liggen rond het Koningsdiep ten noorden en de Tjonger ten zuiden van het plangebied.

Overige gebiedsbescherming

In en direct rond het plangebied is geen sprake van beschermde natuurmonumenten en door de Minister van LNV aangewezen gebieden.

4.7.2 Onderzoek

Ten behoeve van de voorgenomen planontwikkeling is in mei 2021 een 'Quick scan Wet natuurbescherming' uitgevoerd. Deze quick scan is opgenomen als bijlage 2 bij de toelichting. Uit deze quickscan blijkt dat er geen bezwaren bestaan tegen de voorgestane ontwikkeling mits, voor wat betreft:

• de algemeen voorkomende broedvogels respectievelijk de jaarrond beschermde vogelnesten de werkzaamheden dienen plaats te vinden buiten het broedseizoen (15 maart – 15 juli respectievelijk maart – september);
• de poelkikker en de grote modderkruiper de -aan het plangebied grenzende- sloot ongemoeid wordt gelaten en voor wat betreft de poelkikker de activiteiten gedurende de hiervoor geldende actieve periode (half maart – half oktober) vermeden worden;
• vleermuizen lichtuitstraling richting omliggende woningen wordt voorkomen;
•  licht beschermde en vrijgestelde soorten de zorgplicht wordt nageleefd.

4.7.3 Stikstofdepositie

Naar aanleiding van de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 29 mei 2019 met betrekking tot het Programma Aanpak Stikstof wordt bij vrijwel ieder plan stilgestaan bij de mogelijke stikstofemissie en het effect daarvan op Natura 2000-gebieden.

Wet stikstofreductie en natuurverbetering (Wsn)

De Wet stikstofreductie en natuurverbetering (Wsn) regelt een vrijstelling van de vergunningplicht in artikel 2.7 lid 2 Wnb voor de aanlegfase van bouwwerkzaamheden. Deze vrijstelling geldt alleen voor de effecten als gevolg van stikstofdepositie en niet voor eventuele andere effecten als gevolg van het project op Natura-2000 gebieden. De vrijstelling is verder uitgewerkt in het Besluit stikstofreductie en natuurverbetering (Bsn) die op 1 juli 2021 in werking is getreden.

Wat valt onder de vrijstelling:

• het bouwen en slopen van een bouwwerk;
• het aanleggen, wijzigen en opruimen van een werk (bijvoorbeeld voor duurzame energieopwekking en grond-, weg- en waterbouw zoals pleinen, straten, het verplaatsen van grond in het kader van bouwrijp maken van een terrein, spoorwegen, waterstaatswerken, waterwegen, waterkeringen, energie-infrastructuur, telecommunicatieinfrastructuur, openbare hemelwater- en ontwateringsstelsels en vuilwaterriolen;
• de vervoersbewegingen die samenhangen met de werkzaamheden (o.a. het aan- en afvoeren van bouwmaterialen en emissies van werktuigen op de bouwplaats).

De productie van bouwmaterialen valt niet onder de vrijstelling.

Als een bestemmingsplan dient om bepaalde bouwactiviteiten of de aanleg of wijziging van werken mogelijk te maken, zal voor dit onderdeel van het plan kunnen worden verwezen naar het feit dat al een beoordeling door de wetgever heeft plaatsgevonden die een partiële vrijstelling voor de bouwfase van het project heeft vastgesteld.

Verder introduceert het Bsn ook, per inwerkingtreding van de Omgevingswet, een plicht om bij vergunningsplichtige bouwactiviteiten op basis van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) stikstof reducerende maatregelen te treffen die voorafgaand aan de bouwwerkzaamheden aan het bevoegd gezag moeten worden voorgelegd, ter stimulering van de transitie naar een 'schonere' bouwfase.

Stikstofemissie in relatie tot voorgenomen ontwikkeling

Dit wijzigingsplan dient om bepaalde activiteiten mogelijk te maken. De woningen worden gasloos gebouwd. Naar verwachting zal er in de gebruiksfase dus geen sprake zijn van stikstofemissie. Voor wat betreft de aanleg kan als gevolg van de inwerkingtreding van de Wsn op 1 juli 2021, worden geconcludeerd dat er al een beoordeling door de wetgever heeft plaats gevonden die een partiële vrijstelling voor de bouwfase van dit project heeft vastgesteld. Nader onderzoek naar de stikstofemissie wordt niet nodig geacht.

Het aspect 'stikstofemissie' vormt geen belemmering voor de voorgestane ontwikkeling op deze locatie.

4.8 Externe veiligheid

Toetsingskader

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Onderzoek en conclusie

Om te bepalen of in en in de nabijheid van het plangebied risicovolle objecten aanwezig zijn die het plan kunnen belemmeren, is de risicokaart geraadpleegd. Volgens die risicokaart zijn er in en in de nabijheid van het plangebied geen gevaarzettende functies aanwezig. Naast Bevi-inrichtingen zijn ook transportroutes voor gevaarlijke stoffen en gastransportleidingen van belang in het kader van de externe veiligheid. Deze zijn niet in of in de omgeving van dit plangebied aanwezig.

Aangezien er in en in de nabijheid van het plangebied geen gevaarzettende functies, routes en leidingen aanwezig zijn, zijn er met betrekking tot externe veiligheid geen negatieve effecten op dit bestemmingsplan.

Ten aanzien van het aspect externe veiligheid zijn er geen belemmeringen voor dit plan.

4.9 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijnstof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijnstof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.1 weergegeven.

Tabel: Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Stof	Toetsing van	Grenswaarde
stikstofdioxide (NO2)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
fijn stof (PM10)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg / m³
fijn stof (PM2,5)	jaargemiddelde concentratie	25 µg /m³

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een plan vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een plan heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een plan valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

Onderzoek en conclusie

In dit plan wordt de realisatie van 4 woningen toegestaan. De conclusie is dan ook dat dit plangebied, niet in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op basis van artikel 5.16, lid 1, aanhef en onder c kan het project zonder nader onderzoek doorgang vinden.

De voorgestane ontwikkeling wordt niet belemmerd door het aspect luchtkwaliteit.

4.10 Kabels en leidingen

In het plangebied zijn geen kabels en leidingen aanwezig die een planologische bescherming nodig hebben.

4.11 Milieueffectrapportage

Beleid en Normstelling

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

• Voor de ontwerp-bestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen.
• Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden.

Onderzoek

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r. beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op de oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van 4 woningen. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde. Dit betekent wel dat er een zogenaamde 'vormvrije m.e.r. beoordeling' noodzakelijk is. De vormvrije m.e.r. beoordeling is als bijlage 3 aan het ontwerpbestemmingsplan toegevoegd.

Uit de informatie in deze aanmeldingsnotitie blijkt dat het plangebied niet ligt in kwetsbaar gebied en/of gebied met een beschermde status. De aard en omvang van het plan leiden niet tot belangrijke nadelige milieugevolgen. Door rekening te houden met de mitigerende maatregelen is het doorlopen van een volledige m.e.r.-procedure niet noodzakelijk.

Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving

5.1 Algemeen

Verbeelding

Dit wijzigingsplan gaat vergezeld van een verbeelding. Na onherroepelijk worden van het wijzigingsplan maakt de verbeelding deel uit van het bestemmingsplan 'Gorredijk Loevestein fase 4' van de gemeente Opsterland.

Regels

Het wijzigingsplan bevat een verwijzing naar de regels van het bestemmingsplan 'Gorredijk Loevestein fase 4'.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

In deze paragraaf worden de afzonderlijke bestemmingen zoals deze op de verbeelding en in de regels zijn opgenomen, beschreven.

Groen

Deze bestemming is opgenomen ten behoeve van het groen in het plangebied dat niet als bijbehorend terrein bij de functies die in het plangebied voorkomen kan worden aangemerkt, maar een duidelijke zelfstandig ruimtelijke functie heeft. Het betreft de 16 meter brede groenstrook achter de te realiseren woningen, als buffer naar de woningen aan Fontein. Binnen deze bestemming kunnen onder andere (fiets)paden en speelvoorzieningen worden aangelegd. Gebouwen zijn binnen deze bestemming niet toegestaan. Wel mogen er bouwwerken, geen gebouwen zijnde (bijvoorbeeld verlichting of kunstwerken), worden gebouwd met een maximale hoogte van 5 meter.

Verkeer - Verblijf

De ontsluitingsstructuur in het plangebied is vastgelegd door middel van de bestemming “Verkeer - Verblijf”. Naast straten en paden vallen onder deze bestemming ook onder andere parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en waterlopen.

Wonen - 1

De woningen in het plangebied vallen onder de bestemmingen “Wonen - 1”. Het betreft hier de woningen en de bijbehorende tuinen en erven. De bouwregels maken onder andere onderscheid tussen hoofdgebouwen enerzijds en aan- en uitbouwen en bijgebouwen anderzijds.

De hoofdgebouwen dienen binnen de op de kaart aangegeven bouwvlakken te worden gebouwd. Voor hoofdgebouwen binnen de bestemming “Wonen - 1” geldt een maximale goothoogte van 3,50 m. De goothoogte van een wolfseind is hiervan uitgezonderd. Voor de woningen geldt in principe een maximale oppervlakte van 120 m². Het maximaal aantal te bouwen woningen per bouwvlak is aangegeven op de verbeelding.

Aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen hoeven niet in het bouwvlak te worden gebouwd. Met betrekking tot de situering van deze gebouwen is de regeling afgestemd op de regeling van de Wabo met betrekking tot omgevingsvergunningsplichtige en vergunningsvrije bouwactiviteiten. De gezamenlijke oppervlakte voor de aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen is op een maximum van 70 m² gesteld.

Om tegemoet te komen aan de maatschappelijke vraag naar woonvormen waarbij medische of sociale zorg kan worden verschaft aan afhankelijke familieleden of vrienden, biedt het bestemmingsplan door middel van een afwijkingsbevoegdheid de mogelijkheid om onder een aantal voorwaarden (tijdelijke) bewoning in bijgebouwen toe te staan.

Binnen de bestemming “Wonen - 1” zijn naast de woonfunctie aan-huis-verbonden beroepen en/of kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten toegestaan.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vooroverleg

Het wijzigingsplan doorloopt de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen procedure. Het concept is in het kader van het vooroverleg voorgelegd aan de overlegpartners.

Zienswijze

Vervolgens is het wijzigingsplan voor zes weken ter inzage gelegd (artikel 3.8 Wro). Tijdens deze periode is aan eenieder de mogelijkheid geboden tot het indienen van zienswijzen. Er zijn geen zienswijzen ingediend.

Beroep

Het wijzigingsplan wordt vervolgens vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders. Tegen dit besluit is beroep mogelijk bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Ten behoeve van de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de manier van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

De kosten voor de uitvoering van dit plan worden gedragen door gemeente. De uit te geven gronden

worden tegen marktconforme prijzen aangeboden. Hiermee is de financiële haalbaarheid van dit wijzigingsplan aangetoond.

Grondexploitatie

Door middel van de grondexploitatieregeling in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten op derden. Hierbij valt te denken aan kosten voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor het bestemmingsplan. Daarnaast hebben gemeenten sturingsmogelijkheden, omdat in het geval van grondexploitatie door derden diverse eisen en regels gesteld kunnen worden. In de Wro is opgenomen dat voor bouwplannen zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Bro, in verband met het kostenverhaal van de gemeente, in beginsel een exploitatieplan vastgesteld moet worden. Dit bestemmingsplan maakt de bouw van woningen mogelijk. Dit valt onder de bouwplannen zoals bedoelt in het Bro. Omdat alle gronden in het plangebied in eigendom zijn van de gemeente Opsterland, is afgezien van het vaststellen van een exploitatieplan.