Leeuwarden Buitengebied - Realisatie Nijkleaster It Westerhûs 1 Hilaard

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op het perceel It Westerhûs 1 te Hilaard staat de bebouwing van een voormalige melkveehouderij, waaronder een monumentale kop-hals-rompboerderij. De bedrijfsvoering is onlangs beëindigd. Stichting Nijkleaster is voornemens het perceel als vervolgfunctie te gaan inrichten ten behoeve van een klooster met ruimte voor vaste bewoners en gasten. Hiervoor wordt een gedeelte van de (verwaarloosde) bebouwing gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Het plan gaat uit van 7 woningen en 12 gastenverblijven.

Op basis van het geldende bestemmingsplan is de beoogde functie niet toegestaan. De gemeente Leeuwarden heeft aangeven aan de beoogde ontwikkeling mee te willen werken. Het plan heeft al het Nije Pleats-proces doorlopen. Op basis van dit proces is een advies opgesteld dat als uitgangspunt voor de toekomstige ontwikkeling dient en voor een ruimtelijke kwalitatieve invulling moet zorgdragen.

Om de ontwikkeling juridisch-planologisch te kunnen regelen, is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Dit bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2 Ligging plangebied

Het perceel ligt solitair in het buitengebied van de voormalige gemeente Littenseradiel ten zuidoosten van de kern Hilaard. De begrenzing van het plangebied is afgestemd op de toekomstige gronden van het klooster. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1: De ligging van het plangebied (bron: GeoWeb)

1.3 Planvorm

Voor het perceel geldt op dit moment het bestemmingsplan 'Bûtengebiet' van de voormalige gemeente Littenseradiel. Dit plan is vastgesteld op 29 september 2015. De gronden maken in de huidige situatie deel uit van de gemeente Leeuwarden.

In het bestemmingsplan hebben het perceel en de gronden daaromheen de bestemming 'Agrarisch' met daarbij de functieaanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - bedrijfskavel grondgebonden agrarisch bedrijf'. Binnen deze aanduiding is een grondgebonden agrarisch bedrijf toegestaan. De bebouwing dient binnen het aangegeven 'bouwvlak' gebouwd te worden. Daarnaast is de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - waardevolle hoofdvorm' op de bestaande kop-hals-rompboerderij van toepassing. Hiermee wordt het behoud en het herstel van de bestaande hoofdvorm van het cultuurhistorisch waardevolle gebouw nagestreefd.

Daarnaast kunnen archeologisch waardevolle resten in het plangebied voorkomen. Deze zijn in het plangebied beschermd door middel van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. Ook op het plangebied is deze bestemming van toepassing, namelijk 'Waarde - Archeologie 1' (oostkant van het plangebied) en 'Waarde - Archeologie 3' (westkant van het plangebied). Voor ingrepen van een bepaalde oppervlakte en diepte is een archeologisch onderzoek vereist. Paragraaf 4.7 gaat hier verder op in.

Voor het plangebied geldt tevens de aanduiding 'vrijwaringszone - radarverstoringsgebied'. Dit is gedaan ter bescherming van het vrijhouden van een goed radarbeeld voor het luchtruim van de vliegbasis Leeuwarden.

1.4 Leeswijzer

De toelichting van het bestemmingsplan is als volgt opgezet:

• In hoofdstuk 2 volgt een beschrijving van de huidige en gewenste situatie.
• Hoofdstuk 3 bevat een beschrijving van de relevante beleidskaders.
• In hoofdstuk 4 vindt een toetsing plaats aan de wet- en regelgeving voor de verschillende omgevingsaspecten.
• Hoofdstuk 5 gaat in op de juridische regeling van het plan.
• Hoofdstuk 6 beschrijft de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het voorgenomen nieuwe bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Bestaande situatie

Het plangebied ligt ten noorden van Jorwert, ten zuiden van Hilaard en ten westen van Jellum-Bears. Op het erf It Westerhûs 1 is tot kortgeleden een melkveehouderij in bedrijf geweest. Het erf is ingericht met een rijksmonumentale kop-hals-rompboerderij, waar een ligboxenstal aan vast is gebouwd. Op het erf zijn ook nog kuilsilo’s aanwezig. Het erf en de bebouwing is in verwaarloosde staat. Het erf ligt aan de oostzijde aan de rand van een terp en een voormalig kloosterterrein 'Westerwirt'. Rondom het erf is sprake van hoog opgaande beplanting. Figuur 2.1, 2.2 en 2.3 geven een overzicht weer van de bestaande situatie.

Figuur 2.1: Inrichting van het plangebied.

Figuur 2.2: Indeling van het plangebied

Figuur 2.3: Vooraanzicht huidige situatie

2.2 Ontwikkelingsplan Nijkleaster

Nijkleaster is in 2012 van start gegaan als pioniersplek verbonden aan de Protestante gemeente Westerwert in de dorpen Jorwert, Bears, Jellum en Weidum. De doelstelling is om een plek te creëren waar mensen zich in alle rust kunnen terugtrekken om zich te bezinnen en op adem te komen. Tegelijkertijd is het een plaats waar mensen elkaar ontmoeten in liturgie en gesprek, stilte en wandeling, plezier en recreatie. Zo wordt in Nijkleaster gezocht naar nieuwe wegen voor het evangelie en er wordt een aandeel geleverd aan persoonlijke, kerkelijke en maatschappelijke vernieuwing. Nijkleaster wil als open klooster gastvrijheid bieden aan mannen en vrouwen van diverse kerken en tradities. In de pioniersplek werken (1) de Stifting Nijkleaster, (2) de kerkelijke gemeente Westerwert en (3) de landelijke Protestantse Kerk in Nederland samen om gestalte te geven aan een nieuw klooster van stilte en rust op het Friese platteland. De eerste fase loopt van 2012-2019.

Volgende fase Nijkleaster

In de volgende fase wil Nijkleaster een fysiek klooster ontwikkelen: een nieuw klooster op de locatie Westerhûs (zie paragraaf 2.3). Een pleisterplaats voor pelgrims onderweg. Een schuilplaats voor gasten van velerlei snit. Een plek van stilte, bezinning en verbinding. Naast Kerk en Kroeg een Kloostergebouw, waar nieuwe kloosterlingen kunnen wonen en werken.

2.3 De nieuwe ontwikkeling

Het initiatief betreft het in gebruik nemen van de kop-hals-rompboerderij voor een maatschappelijke functie in de vorm van een klooster. Dit monument zal worden gerestaureerd. Tevens worden de overtollige ligboxenstal en de sleufsilo's gesloopt. Hiervoor in de plaats wordt nieuwbouw gerealiseerd. Als gevolg van het initiatief krijgt het agrarische rijksmonument een tweede leven en een passende nieuwe toekomstbestendige én publieke bestemming. Daarmee wordt het monument met een religieuze verhaallijn weer zichtbaar en beleefbaar voor de omgeving. Figuur 2.4 geef een overzicht van de gewenste indeling van het plangebied.

Functionele ontwikkeling

De kloostergemeenschap bestaat uit vaste bewoners. De bewoners van de kloostergemeenschap wonen in het Kleasterhuis, een privé-gedeelte van het klooster. Hiervoor worden 7 woningen gecreëerd.

Naast deze vaste bewoners is er ruimte voor kloostergasten, die een weekend of week in het klooster kunnen verblijven in één van de 12 gastenkamers. Tevens is er ruimte voor 4 vrijwilligers, die zich voor een langere tijd aan Nijkleaster willen verbinden en zich in willen zetten voor de dagelijkse gang van zaken. Daarmee komt de totale bezetting uit op maximaal 50 personen die op het klooster verblijven: wonen, werken en/of recreëren. Dit is overigens alleen het geval wanneer de gastenkamers dubbel bezet zijn, de kamers voor vrijwilligers ingenomen zijn en er nog een aantal ander gasten aanwezig zijn (bv. uitwonende kinderen).

Nijkleaster organiseert in de periode 2012-2019 haar activiteiten in en rond de kerk van Jorwert. Ook in de toekomst zal dat het geval zijn voor programma's van een (halve) dag. Deze gasten zullen de weg ook weten te vinden naar Westerhûs om daar koffie of thee te drinken of deel te nemen aan een workshop of een gebedsviering. Deze groepen hebben een variabele grootte maar zijn nooit heel groot en bestaan uit maximaal 25 personen. Daarnaast kunnen er nog andere vrijwilligers aanwezig zijn of programma's gehouden worden.

Ruimtelijke ontwikkeling

Voor de gewenste situatie is een aantal ruimtelijke ingrepen nodig. Deze worden hierna toegelicht. Ten eerste wordt het monument gerestaureerd en worden de bestaande ligboxenstal en de sleufsilo's gesloopt. Voor de nieuwe functie is nieuwbouw buiten de boerderij noodzakelijk. Het gaat om woon- en logeerruimte. Voor een uitgebreide beschrijving van de ontwikkeling wordt verwezen naar het ontwikkelingsplan dat als bijlage 2 bij de toelichting is toegevoegd. Overigens is de inhoud van dit document gedurende het proces op onderdelen gewijzigd. Voor bijvoorbeeld de landschappelijke inpassing wordt verwezen naar de laatste versie zoals is opgenomen in bijlage 1 van de regels van dit bestemmingsplan en heeft een wijziging van het programma plaats gevonden. Deze heeft geleid tot een wijziging ten opzichte van parkeren. Voor de meest recente versie van het parkeren en de verkeersgeneratie wordt verwezen naar bijlage 3: 'Parkeermemo: Verkeersstudie Project Nijkleaster (Meer met verkeer, Kampen 13 september 2019)'. Tevens wordt een parkeerstrook aan weerszijden van de ontsluitingsweg gerealiseerd. Paragraaf 2.4 gaat hier nader op in.

Verder wordt een parkeerterrein ten noorden van het erf aangelegd. Aan de noordkant van het parkeerterrein wordt een aarden wal ter afscherming aangelegd. De parkeerruimte wordt daarmee goed landschappelijk ingepast. Tevens wordt de inrichting van de buitenruimte getransformeerd. Een hard gegeven is dat de weilanden rond het boerenerf in het kader van ‘particulier natuurbeheer’ worden beheerd. Stilte en rust is absoluut noodzakelijk, zeker in het broedseizoen.

Het volledige ruimtelijke programma ziet er als volgt uit:

Kloosterboerderij (bestaand) met kloostergang (nieuw), kloosterkamers (nieuw) en het kloosterhuis (nieuw).

Figuur 2.4 Beoogde situatie (N0.0RDPEIL, 2019)

2.4 Verkeer en parkeren

Parkeren

Voor de ontwikkeling is een memo opgesteld. Deze, zie bijlage 3, beschrijft de parkeertoets die is uitgevoerd voor het benodigd aantal te realiseren parkeerplaatsen bij een maximale invulling. Voor het ontwikkelingsplan Nijkleaster zijn volgens de parkeernormen van de gemeente Leeuwarden 28 parkeerplaatsen benodigd. In het ontwikkelingsplan zijn 32 parkeerplaatsen opgenomen. Geconcludeerd kan worden dat het aantal parkeerplaatsen voldoet.

Verkeersgeneratie

Het ontwikkelingsplan Nijkleaster genereert op een gemiddelde weekdag bij een maximale invulling ongeveer 170 autoritten. Uit de documentatie blijkt dat tellingen zijn uitgevoerd op de Hoptilsterdyk in Hilaard. In de huidige situatie, dus zonder het ontwikkelingsplan Nijkleaster, rijden er gemiddeld ongeveer 950 motorvoertuigen per dag. Met de komst van de ontwikkeling Nijkleaster wordt dit aantal op basis van de maximale invulling minder dan 1.150 motorvoertuigen per dag. Dit aantal is nog steeds zeer acceptabel voor een dergelijke verblijfsweg. Ter illustratie; Op het drukste moment van de dag (spitsuuraandeel van ca. 10%) betekent dit dat op de Hoptilsterdyk minder dan twee auto’s per minuut passeren. De toegangsweg It Westerhûs kan de verkeersintensiteiten van het ontwikkelingsplan goed verwerken. De kans dat twee motorvoertuigen elkaar tegenkomen is klein. Na 180 meter is een passeermogelijkheid aanwezig ter hoogte van een bestaande inrit. Het realiseren van extra passeermogelijkheden is vanwege de lage verkeersintensiteiten niet direct nodig. Echter ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening wordt een dergelijke passeerstrook aangelegd. Er wordt halverwege de weg een passeerstrook aangelegd waarbij de beschikbare breedte tussen de haag en hek zo maximaal wordt benut met verharding, ten minste 5,5 meter breed. De lengte van een passeerstrook bedraagt 20 meter met een in-/ en uitrijhoek van 1:3. In het bestemmingsplan wordt de randvoorwaardelijke bepaling opgenomen dat deze passeerstrook aangelegd en in stand gehouden moet worden.

2.5 Kwaliteitsimpuls omgeving

De herbestemming voor vrijkomende agrarische bebouwing (VAB) is een kans om een nieuwe (economische) impuls te geven aan de leefbaarheid van het platteland. In de provincie Fryslân komt naar verwachting 1,3 miljoen m2 vrij aan agrarische bedrijfsgebouwen. Het betreft vooral melkveehouderijen met ligboxenstallen. Het betreft minder courante woningen en grote bedrijfsgebouwen met veelal asbest (Gies, 2014).

Het is de vraag hoe met deze ontwikkeling wordt omgegaan. Er zijn diverse instrumenten te gebruiken en er zijn meerdere partijen bij betrokken. De vraag is hoe je met al die instrumenten en al die partijen tot het meest optimale resultaat kunt komen. Boerderijen maken onderdeel uit van het landschap en er zijn vele partijen bij gebaat dat ze na beëindiging van de bedrijfsvoering geen dissonant worden voor hun omgeving. De bescherming van groen en agrarisch erfgoed wordt de komende jaren een steeds grotere uitdaging voor (vrijkomende) agrarische erven.

De voorgenomen ontwikkelingen in het plangebied kunnen een voorbeeldfunctie vormen voor deze opgave. Door een publieke maatschappelijke functie te geven aan deze locatie is er sprake van een vorm van werkgelegenheid voor de plaatselijke bevolking en ondernemers. Naast deze impuls betekent het ook dat het gebruik van de middeleeuwse kerken in deze omgeving zal worden vergroot.

2.6 Landschappelijke inpassing

Van belang is dat nieuwe functies en bebouwing op een goede manier worden ingepast in de landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten van het gebied.

Voor de inpassing wordt aangesloten bij de bestaande landschappelijke elementen. Hierbij is onder andere rekening gehouden met de landschappelijke kenmerken zoals genoemd in het advies van de Nije Pleats methode opgenomen in bijlage 1 bij deze toelichting. Hierna wordt een korte beschrijving van de landschappelijke inpassing uit dat advies gegeven. Voor een uitgebreide beschrijving van het planvoornemen wordt verwezen naar bijlage 2.

Voor de aanleg en instandhouding van de landschappelijke inpassing is in de regels een voorwaardelijke verplichting verbonden aan het in gebruik nemen van het klooster.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen brengt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 in werking getreden. Het Barro stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de SVIR. Voor het bestemmingsplan zijn geen nationale belangen van belang. Eén van de aspecten die is opgenomen, betreft de zones rond radarstations. Door het plangebied loopt een radarverstoringsgebied. Er geldt hierbij een verbod op bouwwerken hoger dan 65 meter. Met dit bestemmingsplan worden geen bouwwerken mogelijk gemaakt hoger dan 65 meter. Het rijksbeleid vormt dan ook geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

Ladder voor duurzame verstedelijking

Om zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren is in het Besluit ruimtelijke ordening de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen (artikel 3.1.6 lid 2). Voor een stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied moet worden gemotiveerd waarom deze niet binnen bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd en moet worden aangetoond of er behoefte is.

De ontwikkeling betreft een herontwikkeling van een voormalig agrarisch perceel in de vorm van een klooster. Hiervoor dient bebouwing gesloopt te worden en wordt nieuw bebouwing buiten het bestaande bouwvlak gerealiseerd. Dit wordt gezien als nieuw stedelijk ontwikkelingsproject. Hiervoor moet de actuele behoefte worden beschreven en moet worden aangegeven of de ontwikkeling niet plaats kan vinden binnen bestaand stedelijk gebied.

Behoefte

Met onderhavige ontwikkeling wordt een cultuurhistorisch waardevol voormalige agrarisch perceel een nieuw leven gegeven middels het oprichten van een klooster. Door een publieke maatschappelijke functie te geven aan deze locatie is er sprake van een vorm van werkgelegenheid voor de plaatselijke bevolking en ondernemers. Naast deze impuls betekent het ook dat het gebruik van de middeleeuwse kerken in deze omgeving zal worden vergroot. Tevens wordt door deze functie de beleving van het landschap versterkt en blijft een monumentaal pand en bijzonder agrarisch erf voor de toekomst behouden.

Binnen bestaand stedelijk gebied

De voorgenomen ontwikkeling betreft een ontwikkeling in het buitengebied. Nijkleaster is als pioniersplek en klooster in oprichting sinds 2012 gevestigd in het dorp Jorwert. Plannen om Nijkleaster in een boerderij tegenover het café van Jorwert om te bouwen tot modern klooster leiden tot bezwaren vanuit de dorpsgemeenschap. Het zou mogelijk een te zware belasting betekenen voor het dorp en de discussie dreigde de dorpsgemeenschap te splijten. Derhalve is gekeken naar een geschikte locatie met een minder zware belasting en daarbij is de keus gevallen op It Westerhûs 1 te Hilaard.

Deze locatie is bij uitstek geschikt om het kloosterconcept te ontwikkelen vanwege:

• de nabijheid van Jorwert (de afstand ruim een kilometer);
• de locatie ligt midden in de stilte van de weilanden tussen Hilaard, Bears en Jorwert;
• de toename van het gebruik van kerken in de regio;
• de geschiedenis, de boerderij is 17e eeuws, rijksmonument en gelegen aan een afgegraven terp. Volgens enkele bronnen was hier in de Middeleeuwen een vrouwenklooster gevestigd;
• de monumentale boerderij is nu een gehavende plek midden in het weidevogellandschap. Nijkleaster wil dat graag 'omtoveren' tot een oase en refugio in het landschap: 'Deze oeroude plek, deze afgegraven terp, dit vergeten verhaal en deze in het landschap verloren heilige plek wacht als het ware op een revitalisatie, op herstel, om zelf weer op te ademen en tot leven gewekt te worden.'

Met de voorgestelde ontwikkeling in het plangebied krijgt het perceel een kwaliteitsverbetering ten opzichte van de bestaande situatie. Met de herstructurering blijft de leefbaarheid van het buitengebied behouden en nemen de bebouwingsmogelijkheden ten opzichte van de bestaande planologische mogelijkheden af.

Conclusie

Het voornemen is passend binnen het rijksbeleid.

3.2 Provinciaal beleid

Het provinciale beleid is uiteengezet in het Streekplan 'Om de kwaliteit van de romte' (structuurvisie). De belangrijkste uitgangspunten uit het provinciale beleid zijn vastgelegd in de Verordening Romte Fryslân. Hierin zijn voor de provinciale belangen regels opgenomen, waar in bestemmingsplannen rekening mee gehouden moet worden.

Streekplan Fryslân

Het ruimtelijk beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor het gemeentelijk (bestemmingsplan)beleid. Dit is onder meer neergelegd in het Streekplan Fryslân, vastgesteld op 13 december 2006.

De provincie geeft aan dat het landelijk gebied primair bestemd is voor functies die een ruimtelijk-functionele relatie met het landelijk gebied hebben. Het gaat daarbij vooral om de functies landbouw, recreatie, natuur en waterberging en bestaande woon- en werkfuncties en voorzieningen. Voor de andere nieuwe functies, waaronder nieuwe woningen, niet-agrarische bedrijven, detailhandel en andere publiekstrekkende functies, wordt de randvoorwaarde gegeven dat ruimte gezocht moet worden in of aansluitend aan kernen en dat een goede landschappelijke inpassing gewaarborgd is.

De provincie constateert dat de afname van het aantal agrarische bedrijven de sociaal-economische vitaliteit van het landelijk gebied onder druk zet. In delen van het landelijk gebied is sprake van ruimtelijk kwaliteitsverlies door verstening, versnippering en verrommeling, verpaupering van (vrijkomende) bebouwing en door functionele achteruitgang. De provincie is van mening dat verdere achteruitgang voorkomen kan worden door passende mogelijkheden voor functies en bebouwing en voor sloop van beeldverstorende gebouwen te bieden.

De provincie wil de vitaliteit van het platteland verder versterken door 'kwaliteitsarrangementen'. Een kwaliteitsarrangement is een concreet project waarin nieuwe passende vormen van wonen, werken, recreëren, verzorging, cultuur, educatie en/of de wijziging van bestaande functies gelijktijdig worden gecombineerd met een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in het landelijk gebied. Hierbij gelden een aantal randvoorwaarden. Deze worden hierna beschreven en gemotiveerd in hoeverre aan de randvoorwaarde voldaan wordt.

• De uitstraling van de nieuwe functie en de landschappelijke inpassing daarvan vormen een logische en vanzelfsprekende samenhang met elkaar. Er is sprake van een aanmerkelijke verbetering van de landschappelijke of natuurlijke kwaliteit door de realisering van groene en blauwe elementen.
• De nieuwe functie gaat gepaard met de afbraak van een aanzienlijke hoeveelheid niet-beeldbepalende bebouwing op of in de omgeving van de vestigingslocatie of gaat gepaard met het hergebruik van vrijkomende terreinen en bebouwing die verpauperen of anderszins ernstig storend in het landelijk gebied zijn.

In onderhavige situatie is sprake van een perceelsgebonden ontwikkeling in een landelijke omgeving. In de bestaande situatie is al sprake van een goede landschappelijke inpassing. Echter is op het perceel zelf sprake van een verpauperde locatie met veel beeldverstorende bebouwing. Het voornemen is om op het erf nieuwbouw te realiseren ten behoeve van een klooster. Hiermee krijgt het perceel een kwaliteitsverbetering ten opzichte van de bestaande situatie. Door middel van een ontwikkelingsplan wordt de toekomstige situatie op een passende wijze op het erf ingepast. Het erf wordt onder andere ingepast met streekeigen erfbeplanting, er worden nieuwe landschapselementen in de vorm van sloten aangelegd, de bestaande monumentale kop-hals-rompboerderij wordt gerestaureerd en beeldverstorende bebouwing wordt gesloopt. Van de kloostergebouwen is de monumentale boerderij het hoofdelement; de gebouwen rondom de Kleastergang zijn hieraan ondergeschikt. De groene omzoming van het boerenerf met de boerderij en het hof blijven in het landschap als silhouet zichtbaar.

Het ontwikkelingsplan is in bijlage 2 bij de toelichting toegevoegd. Hiermee wordt aangesloten bij de ambities van de provincie.

Grutsk op 'e Romte

De provincie zet in op het in stand houden en verder ontwikkelen van de belangrijke landschappelijke kwaliteiten en waarden in de provincie. Hiervoor heeft de provincie op 26 maart 2014 de structuurvisie 'Grutsk op 'e Romte' vastgesteld. Het plangebied maakt deel uit van het deelgebied 'kleigebied Westergo'. Voor dit gebied is een aantal kernkwaliteiten (ofwel: provinciale belangen) aangewezen. Voor dit plan dient de lineaire karakter van de kwelderwallen met daarop terpen en terpdorpen gerespecteerd te worden. Een belangrijke eigenschap van de kwelderwal is het aanwezige microreliëf, zowel natuurlijk als kunstmatig (akkers en terpen).

De ontwikkelingen die dit plan mogelijk maken, doet geen afbreuk aan de provinciale belangen.

Verordening Romte Fryslân

Op 25 juni 2014 hebben Provinciale Staten de Verordening Romte Fryslân 2014 vastgesteld. Deze verordening behelst een aanpassing van de op 15 juni 2011 vastgestelde verordening en is op 16 augustus 2014 in werking getreden. In deze verordening is het beleid, zoals verwoord in het Streekplan, vertaald naar regels voor bestemmingsplannen. Onderstaand wordt op de belangrijkste artikelen van de verordening ingegaan.

Zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 1)

De provincie is terughoudend met het toestaan van stedelijke functies in het landelijk gebied. Uitbreidingen aansluitend op bestaand bebouwd gebied zijn wel (onder voorwaarden) toegestaan. Het perceel valt buiten de dorpskom van Hilaard en wordt daarmee gezien als landelijk gebied.

Over het algemeen geldt dat in een ruimtelijk plan voor het landelijk gebied geen bouwmogelijkheden en gebruiksmogelijkheden worden opgenomen voor nieuwe stedelijke functies. In afwijking (artikel 1.2.1 lid 1) kunnen in een ruimtelijke plan nieuwe stedelijke functies worden toegestaan, indien sprake is van hergebruik, verbouw of vervanging van vrijkomende gebouwen. Hier zijn wonen en zorg toegestaan, met dien verstande dat woningen - voor zover deze geen verband houden met zorgverlening - slechts zijn toegestaan in de voormalige bedrijfswoning en in aanwezige karakteristieke gebouwen. Ook zijn dagrecreatie, verblijfsrecreatie, functies op het gebied van natuur- en landschapsbeheer, cultuur, kunst, educatie, restaurants, logies of daarmee vergelijkbare horecavormen toegestaan. Bij een dergelijke functie kan enige aanvullende nieuwbouw worden toegestaan mits deze wat betreft omvang duidelijk ondergeschikt is aan het hoofdgebouw. (artikel 1.2.1 lid 3). Plaatsing, omvang, vorm en het gebruik van de gebouwen dienen hierbij te passen in de karakteristiek van de omgeving en er mogen geen beperkingen voor de ontwikkeling van agrarische bedrijven ontstaan (artikel 1.2.1 lid 4).

In onderhavige situatie is sprake van nieuwe stedelijke functie op een voormalig agrarisch bedrijfsperceel in het buitengebied. Hierbij wordt de bestaande monumentale boerderij in gebruik genomen als klooster. Het betreft een combinatie van wonen en functies op het gebied van cultuur, educatie en logies. Daar de woonfunctie in een nieuw te bouwen gebouw wordt beoogd is de ontwikkeling in strijd met het gestelde in artikel 1.

Ontheffing (artikel 10)

Artikel 10 van de verordening biedt een mogelijkheid om ontheffing aan te vragen voor een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling in het landelijk gebied, in gevallen waarin de verwezenlijking van het gemeentelijk ruimtelijk beleid wegens bijzondere omstandigheden onevenredig wordt belemmerd in verhouding tot de met die regels te dienen provinciale belangen.

Daar de ontwikkeling niet past binnen het provinciaal beleid heeft de gemeente de provincie verzocht om ontheffing te verlenen aan het voorgenomen initiatief. In reactie hierop heeft de provincie een ontheffing verleend. Zie hiervoor bijlage 7. In de ontheffing zijn onderstaande voorwaarden opgenomen.

• 1. Er dient voldoende aandacht te worden gegeven aan de omgevingsaspecten
• 2. Er een storting voor de weidevogelcompensatie plaatsvindt
• 3. De borging van de landschappelijke inpassing plaatsvindt.

Aan de genoemde voorwaarden wordt voldaan. Hoofdstuk 4 gaat in op de omgevingsaspecten. Geconcludeerd wordt dat er sprake is van een goede omgevingssituatie. Daarnaast heeft een storting voor de weidevogelcompensatie plaats gevonden en wordt in de regels van dit bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting opgenomen ten behoeve van het waarborgen van de uitvoering van de landschappelijke inpassing.

3.3 Gemeentelijk beleid

Afwegingskader Woningbouw Gemeente Leeuwarden

Het gemeentelijk woonbeleid is in 2015 geactualiseerd en is vervat in het document Afwegingskader Woningbouw Gemeente Leeuwarden. De gemeente ziet de komende decennia een bevolkingsgroei voor de gemeente. Deze groei is voornamelijk te verwachten in het stedelijk gebied. Gekozen wordt voor een flexibel sturingsinstrument dat ruimte biedt om in te spelen op nieuwe ontwikkelingen. Dit biedt marktpartijen ruimte om nieuwe initiatieven te ontwikkelen.

De gemeente wil de komende 5 jaar in het stedelijk gebied circa 2.750 woningen bouwen. Voor dorpen is een behoefte aan 250 woningen. Woningbouw wordt voor circa 70% geconcentreerd in een op de kaart van de bijlage die bij het document weergegeven is. Het plangebied is niet op de kaart aangewezen. In gebieden buiten deze kaart om wordt alleen meegewerkt als dit de leefbaarheid in het gebied vergroot, er sprake is van herstructureringsopgave of gewenste herbestemming. Tevens wordt niet meegewerkt aan woningen kleiner dan 65 m2. In de dorpen wil de gemeente consolideren en de kwaliteit behouden. Uitbreidingslocaties zijn hier dan ook niet gewenst.

Daarnaast wil de gemeente meewerken aan bijzondere woonvormen en bijzonder manieren van ontwikkeling. Bijzondere woonvormen zijn alle vormen van woningen die niet regulier, studentenhuisvesting of zorgwoningen zijn. Hierbij valt te denken aan woongroepen, meergeneratiewoningen, et cetera. De gemeente vindt het waardevol en belangrijk om ook hier ruimte aan te bieden, omdat dit de woningmarkt van Leeuwarden verrijkt. Dit geldt ook voor niet-traditionele manieren van woningbouwontwikkeling. Hierbij valt te denken aan tijdelijke woningen, collectief particulier opdrachtgeverschap, bijzondere bouwmaterialen, et cetera. Hiermee wordt ruimte geboden voor innovatie in de bouw.

Dit soort nieuwe initiatieven kan op ondersteuning van de gemeente rekenen. Waar dat kan en nodig is, brengt de gemeente partijen bij elkaar, zorgt voor kennisoverdracht en zoekt naar maximale ruimte in bestaande wet- en regelgeving. De gemeente hanteert wel het uitgangspunt dat het initiatief van onderop moet komen en plannen in beginsel economisch haalbaar zijn.

Dit bestemmingsplan voorziet in het mogelijk maken van een bijzondere woonvorm op een vrijgekomen voormalige agrarische bedrijfslocatie in het buitengebied. Door de ontwikkeling wordt de leefbaarheid in de directe omgeving vergroot en blijft een cultuurhistorisch erf inclusief monumentale bebouwing zijn oorspronkelijke karakter behouden. Bij de locatiekeuze is nadrukkelijk rekening gehouden met de omgeving, zie ook paragraaf 3.1. In paragraaf 6.2 valt te lezen dat de plannen economisch haalbaar zijn. De voorgestelde ontwikkeling past daarmee binnen de kaders van het afwegingskader.

Nota Archeologische Monumentenzorg Leeuwarden (AMzL) 2018

In de Nota Archeologische Monumentenzorg Leeuwarden (AMzL) 2018 is de archeologische koers

voor de komende jaren uitgezet. Met een eigen archeologisch beleidsplan maakt de gemeente de

eigen keuzes voor alle betrokkenen helder. Het brengt duidelijk naar voren hoe en waarom de

gemeente zorg draagt voor haar kwetsbare bodemarchief en welke consequenties dat heeft. Dit

beleid is afgestemd met dat van de provincie, maar geeft wel een eigen invulling aan de manier

waarop Leeuwarden omgaat met archeologie. Dit is uiteindelijk vastgelegd in een bestemmingsplan.

Inmiddels heeft het ontwerpbestemmingsplan Leeuwarden - Partiële herziening Archeologie ter inzage gelegen. De in dit ontwerpbestemmingsplan opgenomen bestemmingen zijn in voorliggend bestemmingsplan overgenomen als dubbelbestemming.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

Voor het bestemmingsplan is het van belang dat naast het feit dat de ontwikkeling binnen het beleidskader past, er tijdens de uitvoering en in de nieuwe situatie sprake is van een goede omgevingssituatie. Deze omgevingstoets gaat in op de milieuaspecten (bodem, water, milieuzonering en externe veiligheid) en op andere sectorale regelgeving (archeologie en cultuurhistorie, ecologie).

4.1 Geluid

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die ''in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken'', een geluidzone. Bij ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones of bij bepaalde veranderingen aan de weg zelf (zoals het verhogen van de maximumsnelheid of het uitbreiden van het aantal rijstroken) moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd.

Het plangebied ligt niet in de geluidszone van een weg of een spoorweg. De dichtstbijzijnde weg ligt op ruim 550 meter. De spoorlijn ten oosten van het plangebied ligt op ruim 600 meter.

Klooster

Een klooster betreft een geluidsgevoelige functie. Gezien de solitaire ligging (550 afstand) van het plangebied ten opzichte van wegen is sprake van een goed woon -en leefklimaat. Van geluidshinder afkomstig van wegverkeer zal geen sprake zijn.

Parkeerterrein

Een parkeerterrein betreft een niet-geluidsgevoelige functie. Ook is het geen inrichting die in belangrijke mate geluidhinder veroorzaakt. De Wet geluidhinder is daarom niet van toepassing.

Een akoestisch onderzoek is daarom niet nodig. Het wegverkeerslawaai en spoorweglawaai is daarmee geen belemmering voor de uitvoering van dit bestemmingsplan.

4.2 Luchtkwaliteit

Voor het aspect luchtkwaliteit is de Wet Milieubeheer van toepassing. De wet is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging aan te pakken.

Volgens de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland (2020) is er in de directe omgeving van het plangebied sprake van een goede luchtkwaliteit.

Leeuwarden kent ter plaatse van de locatie in het plangebied geen knelpunten met betrekking tot luchtkwaliteit. De ontwikkelingen in het plangebied zijn bovendien dusdanig van schaal en aard dat na realisatie ervan de maatgevende waarden niet overschreden worden.

Het omgevingsaspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.3 Bodem

Het uitgangspunt wat betreft de bodemkwaliteit in het plangebied is dat de kwaliteit ervan zodanig dient te zijn, dat er geen risico's voor de volksgezondheid ontstaan. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd.

In dit kader is een verkennend- en nader bodemonderzoek uitgevoerd. Deze is als bijlage toegevoegd.

De aanleiding voor het uitvoeren van een verkennend bodemonderzoek wordt gevormd door de voorgenomen sloop van de op de locatie aanwezige ligboxenstal. De aanleiding voor het nader bodemonderzoek is het afperken van de tijdens het verkennend bodemonderzoek(LievenseCSO, kenmerk 16F427.R001, d.d. 19 september 2016) aangetoonde verontreiniging nikkel in het grondwater. Het doel van het nader bodemonderzoek is de aard en omvang van de aangetoonde verontreinigingen vast te stellen, alsmede de spoedeisendheid vaneen eventuele sanering.

De belangrijkste bevindingen uit het onderzoek zijn hieronder weergegeven:

• tijdens het veldonderzoek ter plaatse van de ligboxenstal zijn in de zandige en/of kleiige boven-en ondergrond (tot 1,5 m-mv) zwakke bij mengingen met baksteen waargenomen;
• in de baksteenhoudende boven- en ondergrond (0,0-1,0 m-mv) is over het algemeen sprake van licht verhoogde gehaltes aan zware metalen, minerale olie, PAK en/of PCB;
• het grondwater is maximaal licht verontreinigd met barium;
• uit de analyseresultaten t.b.v. van de verticale -en horizontale afperking van de grondwaterverontreiniging blijkt dat de sterke verontreiniging met nikkel zich beperkt tot peilbuis 07 (voorgaand bodemonderzoek) en peilbuis 105. Ter plaatse van de afperkende peilbuizen is maximaal sprake van licht verhoogde concentraties aan nikkel. De sterke verontreiniging is hiermee zowel verticaal als horizontaal afgeperkt;
• het poriënverzadigd bodemvolume,waar een sterk verhoogde concentratie aan nikkel aanwezig is,bedraagt circa 80 m3;
• er is geen sprake van een geval van ernstige grondwaterverontreiniging. Er zijn derhalve geen humane, ecologische of verspreidingsrisico's en er is daarmee geen sprake van een saneringsplicht.

Aanbevelingen

Sanering van de grondwaterverontreiniging wordt niet noodzakelijk geacht. Bij eventueel grondverzet kan vrijkomende grond niet zonder meer elders worden toegepast/hergebruikt. Hiervoor zijn de regels van het Besluit bodemkwaliteit van toepassing. Dit geldt ook indien in het onderzoek geen bodemverontreiniging is aangetoond of wanneer de hergebruiksmogelijkheden indicatief zijn vastgesteld. Wanneer er grondverzet plaatsvindt dient er aanvullend onderzoek naar PFAS plaats te vinden.

Resultaten asbest onderzoek

Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat op een vijftal ‘spots’ op de locatie asbest is aangetoond in een gehalte boven de interventiewaarde. Verder zijn er terreindelen waar asbest is aangetoond onder de interventiewaarde en terreindelen waar geen asbest in de bodem is aangetoond. Ook zijn op verschillende plaatsen asbestverdachte materialen op het maaiveld waargenomen.

In totaal is een oppervlakte van circa 420 m2, verdeeld over de vijf ‘spots’, verontreinigd met asbest (gewogen gehalte boven de interventiewaarde). Uitgaande van een gemiddelde dikte van de verontreinigde laag van 50 cm heeft de verontreiniging een bodemvolume van circa 210 m3. Hierbij dient te worden vermeld dat de zintuiglijk schone lagen onder de verontreiniging vooralsnog niet zijn geanalyseerd. In kaartbijlage 4 zijn de globale interventiewaarde-contouren weergegeven.

Aanbevolen wordt de puin- en asbesthoudende grond te verwijderen. Hiervoor is een (deel)saneringsplan of BUS-melding ter goedkeuring voorgelegd aan het bevoegd gezag Wbb, zijnde de provincie Fryslân. De benodigde asbestsanering heeft daarnaast reeds plaatsgevonden.

Conclusie

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de ontwikkeling die in dit bestemmingsplan centraal staat. De gronden zijn geschikt voor de toekomstige functie.

4.4 Bedrijven en milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (waaronder woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming wordt gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten.

In de directe omgeving komen geen bedrijfsactiviteiten voor. Het dichtstbijzijnde bedrijf betreft het melkveebedrijf aan de Hilaarderdyk 3 op een afstand van ca 350 m. Een veehouderij valt onder milieucategorie 3.2, waarvoor een richtafstand van 100 meter geldt. Aan de richtafstand wordt dan ook voldaan. Het bedrijf wordt niet in de bedrijfsvoering beperkt. Er is daarom voor het aspect bedrijven en milieuzonering geen nader onderzoek noodzakelijk. Er is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van het plangebied.

4.5 Water

Het aspect water is afgewogen door middel van een watertoets. De watertoets is het proces van informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel is het waarborgen en het expliciet en op evenwichtige wijze in beschouwing nemen van alle waterhuishoudkundige doelstellingen. Door middel van de watertoets kunnen de initiatiefnemer en waterbeheerder, al tijdens de planontwikkeling, overeenstemming bereiken over water in het ruimtelijk plan. In de watertoets worden de waterhuishoudkundige consequenties van het ruimtelijk plan beoordeeld en geconcretiseerd in termen van "vasthouden, bergen en afvoeren" en "voorkomen, scheiden en zuiveren".

De watertoets resulteert in een waterparagraaf waarin is aangegeven met welke randvoorwaarden en uitgangspunten ten aanzien van water rekening dient te worden gehouden bij de verdere uitwerking van het plan. Het is een toelichting op het doorlopen proces en maakt de afwegingen ten aanzien van water transparant.

Wetterskip Fryslân beschikt over de Leidraad Watertoets. Doel van de Leidraad Watertoets is dat in ruimtelijke plannen alle wateraspecten worden meegenomen, waarmee wordt voldaan aan de beleidsdoelstellingen van de thema's veilig, voldoende en schoon. Daarnaast zorgt de Leidraad Watertoets voor draagvlak van het wateradvies bij de gemeenten en voor een betere samenwerking tussen gemeenten en Wetterskip Fryslân tijdens het watertoetsproces. De leidraad geeft duidelijkheid over de juridische status van het wateradvies. De leidraad bevat een overzicht van de onderwerpen die vanuit het oogpunt van water van belang zijn bij ruimtelijke plannen.

Watertoets

Het project is via www.dewatertoets.nl aangemeld bij Wetterskip Fryslân (20180810-2-18512). De uitkomst van de watertoets is dat een normale procedure moet worden doorlopen.

Watertoets en Wateradvies

De watertoets is een belangrijk instrument bij het klimaatbestendig en waterrobuust inrichten van de ruimte. De watertoets zorgt ervoor dat in alle ruimtelijke plannen aandacht wordt besteed aan veiligheid, kwaliteit én kwantiteit van water. In dit advies geeft It Wetterskip de wateraspecten aan die specifiek op dit plan van toepassing zijn.

Meerlaagse veiligheid

Het klimaat verandert en wordt steeds grilliger. Langere perioden van droogte, afgewisseld met korte periodes met intensieve buien, zeespiegelstijging en zwaardere stormen. Naast de verdedigingswerken moet worden ingezet op aanpassingen in de ruimtelijke ordening en calamiteitenbeheersing. Er is in dit verband sprake van meerlaagse veiligheid, dit staat voor Veiligheid in drie lagen. In het kader van ruimtelijke ordening is vooral laag 2 van belang. Het gaat er dan om dat de ruimte op een duurzame manier wordt ingericht. Bijvoorbeeld door geen gevoelige functies te realiseren op plekken die kunnen overstromen.

De maaiveldhoogte in het plangebied varieert en ligt naar schatting tussen de +2,00 m NAP en de +5,00 m NAP. Onder Peilbeheer in dit wateradvies geeft het waterschap een advies over de bouwhoogte bekeken vanuit de drooglegging. Naast de drooglegging is ook de meerlaagse veiligheid van belang.

Het maatgevend boezempeil ter plaatse van het plangebied is op dit moment bepaald op +0,00 m NAP. De regionale waterkering is ontworpen op basis van deze waterstand. Er bestaat een kans dat de regionale waterkering doorbreekt. Het is in geval van een doorbraak van de regionale waterkering belangrijk de negatieve gevolgen zo klein mogelijk en de gevolgschade zo laag mogelijk te houden.  Geadviseerd wordt om de bebouwing dusdanig hoog aan te leggen dat er ook bij deze maatgevende waterstand geen wateroverlast optreedt. Bij de concrete uitwerkingen van de bouwplannen wordt hier rekening mee gehouden.

Klimaatadaptatie

Om ook in de toekomst prettig te kunnen wonen, werken en recreëren moeten steden en dorpen ingericht worden met het oog op de toekomst. Het is belangrijk kansen te benutten om het gebied klimaat robuust in te richten. Zo is het mogelijk om het bebouwd gebied beter bestand te maken tegen hevige regenbuien, periodes van droogte en hitte en de gevolgen van een mogelijke overstroming.

Bij de inrichting van het plangebied kan hier op geanticipeerd worden door bijvoorbeeld het percentage verhard oppervlak te verminderen en het plangebied groener in te richten. Door nú maatregelen te nemen, worden steden en dorpen mooier en wordt grote schade in de toekomst voorkomen. Voor veel maatregelen geldt bovendien dat ze kosteneffectief zijn, als ze maar in een vroeg stadium in het proces worden meegenomen.

Binnen het plan is rekening gehouden met een groene inrichting. Zie hiervoor bijlage 2.

Toename verhard oppervlak

De oppervlakteverharding op het perceel neemt toe met circa 400 m2. In een situatie waarin een terrein niet is verhard kan hemelwater infiltreren in de ondergrond. Wanneer een gebied (deels) wordt verhard dan stroomt hemelwater versneld af naar het oppervlaktewater. Om overlast te voorkomen, moet deze versnelde afstroom gecompenseerd worden. Wetterskip Fryslân hanteert een compensatienorm van 10 %. Voor bebouwd gebied is de ondergrens van 200 m² van toepassing, in het buitengebied geldt een ondergrens van 1.500 m². Daarnaast hanteert Wetterskip Fryslân voor halfverharding een lagere compensatienorm. Deze soorten verharding laten namelijk meer hemelwater infiltreren in de ondergrond dan standaard verhardingen zoals beton, asfalt en tegels. Daarom hoeft in dit geval maar 75% van de standaard compensatie gecompenseerd te worden.

Daar de toename aan verharding onder de grens van 1.500 m² valt is watercompensatie niet verplicht. Desondanks voorziet het plan in het graven van nieuwe watergangen ten behoeve van het versterken van de cultuurhistorische kwaliteiten. Door middel van een hemelwaterafvoer en een watervoerende goot wordt het hemelwater richting de sloot afgevoerd.

Waterkwaliteit

Om een goede waterkwaliteit te realiseren is het nodig dat wordt voorkomen dat milieubelastende stoffen in het oppervlaktewater terecht komen. De bouwwijze en onderhoudstechniek in het plangebied zijn derhalve emissievrij. Ook wordt gebouwd met milieuvriendelijk en duurzaam materiaal.

Waterbeheer

Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het waterschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de "Keur". Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het waterschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit, het profiel en/of de veiligheid wordt aangetast, de aan- of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd. Ook voor het onderhoud gelden bepalingen uit de "Keur". Het onderhoud en de toestand van de (hoofd)watergangen worden tijdens de jaarlijkse schouw gecontroleerd en gehandhaafd.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling leidt niet tot nadelige gevolgen voor de waterhuishouding in en in de directe omgeving van het plangebied.

4.6 Ecologie

Toetsingskader

Met de Wet natuurbescherming (Wnb) zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving. in de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Daarnaast is in elke provinciale verordening een uitwerking van de Wnb opgenomen. In de provincie Fryslân wordt vrijstelling verleend voor het weiden van vee en voor het op of in de bodem brengen van meststoffen. In het kader van ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage I bij deze verordening. Per soort worden de handelingen, middelen en methoden genoemd die mogen worden toegepast, slechts voor zover er geen andere bevredigende oplossing bestaat.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden. De Natura 2000-gebieden zijn door de Minister van Economische Zaken aangewezen gebieden die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden. Daarnaast bestaat het Natuur Netwerk Nederland (NNN) uit gebieden die worden aangewezen in de provinciale verordening. Binnen de NNN-gebieden mogen in beginsel geen ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden.

Natura 2000-gebieden

Met de ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt gaat geen oppervlakte aan Natura 2000-gebied of Beschermd Natuurmonument verloren. Gelet op de ruime afstand (10 kilometer) en de barrièrewerking van de tussenliggende spoorlijn, zijn effecten voor Natura 2000-gebieden in het kader van de externe werking door verstoring (maximaal enkele honderden meters) uit te sluiten.

Voor de ontwikkeling is een stikstofonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 4 toegevoegd. Uit de berekeningen blijkt dat de stikstofdepositie op de dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden niet boven de 0,00 mol N/ha/jaar uit komt. Hiermee is aangetoond dat het project, gelet op de instandhoudingsdoelstellingen voor de Natura 2000-gebieden, de kwaliteit van de natuurlijke habitats of de habitats van soorten in dat gebied niet kunnen verslechteren of een significant verstorend effect kunnen hebben op de soorten waarvoor dat gebied is aangewezen.

NNN

De voorgenomen ontwikkelingen vinden plaats buiten de begrenzing van NNN-gebied. Zolang de voorgenomen werkzaamheden buiten de begrenzing van NNN-gebied plaatsvindt, is nadere toetsing in de vorm van een ‘Nee, tenzij-toets’ niet aan de orde.

Weidevogelleefgebied

Het plangebied valt volgens de provinciale verordening in een weidevogelleefgebied. In artikel 7.2.2 staat dat een ruimtelijk plan dat betrekking heeft op gronden die gelegen zijn in of grenzen aan gebieden die op de kaart Weidevogelgebieden zijn aangewezen als weidevogelkansgebieden of weidevogelparels, voorziet in een regeling waarmee voldoende openheid en rust van die gebieden wordt gehandhaafd, met dien verstande dat de agrarische productiefunctie inclusief de ontwikkelingsmogelijkheden van bestaande agrarische bedrijven zijn toegestaan. In onderhavige situatie is sprake van een nieuwe functie en nieuwbouw buiten de bestaande bebouwings- mogelijkheden op een voormalig agrarisch perceel. Deze hebben betrekking op de aanleg van het parkeerterrein en het realiseren van bebouwing buiten het bestaande bouwvlak. In dit geval betreft dit de noordkant van het plangebied.

In artikel 7.24 van de verordening staat dat voor een noodzakelijke ruimtelijke ingreep van openbaar belang van artikel 7.2.2 kan worden afgeweken. Altenburg & Wymenga hebben een Compensatieplan Weidevogels Nijkleaster 2018 opgesteld op basis van de compensatieberekening van de Provincie Fryslân. Op de gronden aansluitend op het Westerhûs zijn contracten voor weidevogelbeheer afgesloten. Uit berekeningen is gebleken dat, als gevolg van de uitbreiding van het perceel met 0,08 ha, in totaal 0,14 ha van de gronden waarvoor een beheerpakket is afgesloten moet worden afgewaardeerd. De kosten hiervoor zijn betaald door de initiatiefnemer. De betaling heeft plaatsgevonden door een storting in het weidevogelcompensatiefonds.

Het kerkpad naar Fûns wordt in de broedtijd niet gebruikt en de bruggen worden afgesloten. Dit komt ten goede aan de verstoringscontour aan de zuidzijde van de boerderij. De waterstand van deze radiaire percelen ten zuiden van de terp wordt verhoogd wat ten goede komt aan de weidevogels.

Soortenbescherming

Ten aanzien van de soortenbescherming gelden onder andere algemene verboden tot het verwijderen van groeiplaatsen van beschermde plantensoorten, het beschadigen, vernielen, wegnemen of verstoren van voortplantings- of vaste rustplaatsen of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten of het opzettelijk verontrusten van een beschermde diersoort.

Het voorkomen van beschermde planten- en diersoorten vormt een te onderzoeken aspect omdat met de plannen effecten kunnen gaan ontstaan op soorten die beschermd zijn via de Wet natuurbescherming. Op grond hiervan is een verkennend veldonderzoek uitgevoerd naar het voorkomen van wettelijk beschermde soorten. Dit onderzoek is als bijlage 5 bij de toelichting toegevoegd. Hierna worden de belangrijkste conclusies en aanbevelingen uit het onderzoek besproken.

In verband met het de aanwezigheid van algemene broedvogels is het van belang om rooiwerkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren. De aanwezigheid van vogels met vaste rust- en verblijfplaatsen kan worden uitgesloten. Er kunnen daarnaast algemene nationaal beschermde amfibieën en grondgebonden zoogdieren aanwezig zijn. Voor deze algemene soorten bestaat een algemene vrijstelling in provincie Friesland.

Verder kan het de aanwezigheid van vleermuizen (verblijfplaatsen) niet worden uitgesloten, effecten op deze soortgroepen kunnen dan ook niet worden uitgesloten als werkzaamheden gaan plaatsvinden aan muren en/of kozijnen. Op grond hiervan is een vervolg onderzoek uitgevoerd. Zie hiervoor bijlage 6. Op grond van dit onderzoek is een ontheffing van de Wet natuurbescherming vereist. Hierbij is het van belang dat de ontheffing Wnb eerder wordt aangevraagd dan de aanvraag omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. Voor de ontheffing Wnb wordt een afzonderlijke procedure gevolgd. De ontwikkelaar heeft inmiddels een ontheffing aangevraagd bij de provincie. Bij de ontheffing is een activiteitenplan aangeleverd waarin mitigerende en compenserende maatregelen worden beschreven. Aan de hand van de thans beschikbare gegevens, bestaat er geen aanleiding om te veronderstellen dat de ontheffing niet kan worden verleend. Door het toepassen van de genoemde maatregelen in het activiteitenplan worden negatieve effecten op de aanwezige soorten voorkomen.

Tot slot is door Landschapsbeheer Friesland een bomeninventarisatie gemaakt. Hieruit is gebleken dat in het plangebied geen bomen voorkomen die vallen onder de Wet natuurbescherming.

4.7 Archeologie

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in 2021 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Voor een globaal inzicht in mogelijke waarden heeft de provincie in de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) gepubliceerd. Deze bestaat uit een advieskaart voor archeologische waarden uit de steentijd - bronstijd en uit een advieskaart voor archeologische waarden uit de ijzertijd - middeleeuwen.

Op basis van de advieskaart steentijd - bronstijd blijkt dat op basis van eerder onderzoek is gebleken dat er zich geen archeologische resten in de bodem bevinden uit deze tijd. Op de advieskaart ijzertijd - middeleeuwen wordt het plangebied gedeeltelijk aangeduid als 'streven naar behoud' en 'karterend onderzoek 2'. Dit houdt in dat wordt aanbevolen om bij ingrepen van respectievelijk meer dan 50 -en 2.500 m2 een archeologisch onderzoek uit te laten voeren.

In het vigerende bestemmingsplan geldt een archeologische dubbelbestemming op het plangebied. De voor 'Waarde - Archeologie 1' en 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud van de aldaar in of op de grond aanwezige archeologische verwachtingswaarden. Daarnaast is de gemeente op dit moment bezig met nieuw bestemmingsplan voor het aspect archeologie. Dit bestemmingsplan wordt op korte termijn ter visie gebracht.

Voor bouwwerken, waarvoor bodemingrepen nodig zijn, met een oppervlakte groter dan respectievelijk 50 - en 2.500 m2 en dieper dan respectievelijk 10 en 30 centimeter, moet alvorens een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk wordt verleend, door de aanvrager een rapport worden overlegd, waarin naar het oordeel van de burgemeester en wethouders:

• a. de archeologische waarden van de gronden, die blijkens de aanvraag kunnen worden verstoord, in voldoende mate zijn vastgesteld;
• b. in voldoende mate is aangegeven op welke wijze de archeologische waarden worden bewaard en/of gedocumenteerd.

In dit kader is een archeologisch onderzoek uitgevoerd en als bijlage 8 toegevoegd. Na het voonderzoek van RAAP is daarnaast nog een archeologische waarneming verricht bij het graven van twee sleuven over de gracht. Er zijn ter plekke geen archeologische waarden aangetroffen. Nader onderzoek is niet nodig.

4.8 Cultuurhistorie

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moet in de toelichting van een bestemmingsplan worden beschreven op welke manier rekening wordt gehouden met de cultuurhistorische waarden in het plangebied.

Het erf, de omgeving in de vorm van een onregelmatige blokverkaveling en de monumentale boerderij in het plangebied zijn van cultuurhistorische waarde. Met de totstandkoming van het plan is rekening gehouden met de waarden die voor het plangebied gelden. Een beschrijving hiervan is reeds beschreven in paragraaf 2.3 en in bijlage 2 van deze toelichting. Met de ontwikkeling wordt tevens de monumentale boerderij gerestaureerd.

4.9 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over “externe veiligheid” om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Ten aanzien van het plaatsgebonden risico geldt een kans van 10-6 als grenswaarde. Dit betekent dat binnen de zogenaamde PR 10-6-contour geen nieuwe kwetsbare objecten mogen worden toegestaan. Voor ontwikkeling van nieuwe beperkt kwetsbare objecten, geldt deze norm als streefwaarde. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

In het kader van het aspect externe veiligheid is de risicokaart geraadpleegd. Hieruit blijkt het volgende:

• binnen of in de directe omgeving van het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen aanwezig, waarvan de risicocontouren of de invloedgebieden over het plangebied heen lopen.
• de dichtstbijzijnde risicovolle bron betreft een buisleiding, circa 400 meter ten noorden van het plangebied gelegen. Het plaatsgebonden risico van de leiding ligt op 0 meter. Het invloedsgebied ligt op 400 meter. De ontwikkelingen in het plangebied liggen op meer dan 400 meter tot de buisleiding. Zowel het plaatsgebonden risico als het groepsrisico zijn derhalve niet van invloed op het plangebied.

Het aspect externe veiligheid levert daarmee geen belemmering op.

4.10 Kabels en leidingen

In (de omgeving van) het plangebied kunnen kabels en leidingen aanwezig zijn die beperkingen opleggen voor de bouwmogelijkheden in het plangebied. Hierbij valt te denken aan hoogspanningsverbindingen, waterleidingen en straalpaden. Bij leidingen, zoals gas-, water- en rioolpersleidingen, volgen deze belemmeringen uit het zakelijk recht. Bij hoogspanningsverbindingen gaat het om veiligheid en gezondheid. De beperkingen bij straalpaden zijn van belang voor het goed functioneren van de straalpaden.

In en rond het plangebied zijn geen kabels en leidingen aanwezig waarmee in dit plan rekening gehouden dient te worden. Wel valt het plangebied in een radarverstoringsgebied van de vliegbasis van Leeuwarden. Bebouwing met een hoogte van 65 meter en meer is niet toegestaan. De ontwikkelingen in dit bestemmingsplan voorzien hier niet in. Ter bescherming van het radarverstoringsgebied wordt óók in dit bestemmingsplan een beschermende regeling opgenomen.

Het aspect kabels en leidingen vormt daarom geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.11 MER (Milieu effect rapportage) verantwoording

In het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Wanneer niet voldaan wordt aan de drempelwaarden moet het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten nagaan of mogelijk sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Daarbij lettend op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.- beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer of een oppervlakte van 100 hectare of meer. Het beoogde klooster blijft ruim onder deze drempelwaarden. Dit betekent dat kan worden volstaan met een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.beoordeling'. Deze is als bijlage 10 bij de onderbouwing toegevoegd.

Uit de informatie in de aanmeldingsnotitie blijkt dat gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten geen belangrijke negatieve milieugevolgen zullen optreden. Er is dan ook geen aanleiding voor het doorlopen van een volledige m.e.r.-procedure.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Bro en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare manier zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen volgens de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden. Verder sluit de regeling in het voorliggende bestemmingsplan aan bij het bestaande bestemmingsplan 'Bûtengebiet' van de voormalige gemeente Littenseradiel.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Beschrijving juridische regeling

In deze paragraaf worden de afzonderlijke bestemmingen zoals deze op de verbeelding en in de regels zijn opgenomen, beschreven. De wijze van bestemmen is afgestemd op het geldende bestemmingsplan Bûtengebiet.

Enkelbestemming Maatschappelijk

Het toekomstige klooster krijgt de bestemming 'Maatschappelijk'. Binnen de bestemming zijn de gewenste maatschappelijke activiteiten inclusief het wonen en het gastenverblijf ten behoeve van het klooster/stiltecentrum toegestaan. Voor de verschillende gebouwen, zoals beschreven in hoofdstuk 2, is in de bouwregels een maatvoering opgenomen.

De gebouwen dienen binnen het aangegeven bouwvlak gebouwd te worden. De oppervlakte van het bouwvlak blijft, ten opzichte van het huidige bouwvlak, nagenoeg ongewijzigd. Er is slechts sprake van een wijziging van de situering van het bouwvlak. Dit bestemmingsplan voorziet dan ook niet in extra ruimte beslag. Het bebouwingspercentage van het binnen het bouwvlak gelegen gedeelte van het bouwperceel zal ten hoogste 80% bedragen. Daarnaast bedraagt de maximale goot- en bouwhoogte van de nieuwbouw respectievelijk 3 -en 7,5 meter. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - waardevolle hoofdvorm' geldende de bestaande maten.

In de specifieke gebruiksregels is bepaald dat het gebruik van gebouwen en overkappingen ten behoeve van het wonen alleen in het kloosterhuis en de kloosterkamers is toegelaten. Ofwel wonen in de kloosterboerderij is niet toegestaan. Tevens is bepaald dat het gastenverblijf alleen in de kloosterkamers mag plaats vinden. Het maximum is bepaald op 12 gastenverblijven. Tevens is er ruimte voor 4 vrijwilligers in de boerderij. Voor woningen is het maximum bepaald op 7 woningen. Deze woningen mogen alleen ten behoeve van de maatschappelijke bestemming gebruikt worden. Permanent wonen in de gastenverblijven is niet toegestaan. Het een en ander is geborgd in de regels van dit bestemming.

Tot slot wordt middels een voorwaardelijke verplichting de uitvoering plus instandhouding van de landschappelijke inpassing gewaarborgd, alsmede de aanleg en instandhouding van een passeerstrook voor auto's langs de toegangsweg Van Aylvaleane – afslag Westerhûs conform de tekening opgenomen in Bijlage 2.

Gebiedsaanduiding vrijwaringszone - radarverstoringsgebied

Met de 'vrijwaringszone - radarverstoringsgebied' wordt het radarbeeld van het luchtruim vrijgehouden. Binnen de aanduiding is een maximale bouwhoogte van 65 meter toegestaan.

Aanduiding specifieke bouwaanduiding - zonnepanelen

Het gebruik van gronden en bouwwerken voor zonnepanelen ianders dan op daken van gebouwen of overkappingen is niet toegestaan, tenzij ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - zonnepanelen'. In dit geval is ter plaatse van de toekomstige wal bij het parkeerterrein de mogelijkheid geboden om zonnepanelen te plaatsen.

Dubbelbestemmingen Waarde - Archeologie 2 en 5

De dubbelbestemming Waarde - Archeologie 2 en 5 komen beide in het plangebied voor.

De beide dubbelbestemmingen onderscheiden zich omdat de wijze waarop de archeologisch waarden worden beschermd afhankelijk van de waarde die aan het betreffende gebied is toegekend of wordt verwacht. Waarde - Archeologie 2 geeft aan dat sprake is van een zone waarin hoge concentraties archeologische resten voorkomen die als behoudenswaardig gekarakteriseerd kunnen worden. Dit is in eerdere onderzoek reeds aangetoond. Deze zijn onder meer uitgevoerd in het kader van het bestemmingsplan Leeuwarden-Partiële herziening Archeologie (ontwerp). Hiervoor geldt een oppervlakte-criterium van 50 m2 en een diepte-criterium van 10 cm.

In de gebieden met Waarde - Archeologie 5 geldt op basis van de geologische en bodemkundige opbouw en aangetroffen archeologische vondsten en relicten een middelhoge archeologische verwachting. Hiervoor geldt een oppervlakte - criterium van 2.500 m² en een diepte criterium van 50 cm.

De dubbelbestemmingen kennen geen bouwverbod, maar regelen dat bij ingrepen groter dan een nader aangegeven oppervlakte en aangegeven diepte archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Dit geldt zowel voor bouwen als voor uitvoeren van werken en werkzaamheden.

Hoofdstuk 6 Maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Inspraak en overleg

Het voorontwerpbestemmingsplan Leeuwarden Buitengebied – realisatie Nijkleaster It Westerhûs 1 Hilaard heeft vanaf 16 mei 2019 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn vier inspraakreacties ontvangen. Deze zijn door de gemeente samengevat en voorzien van een antwoord in een Reactie- en antwoordnota inspraak. Deze is als bijlage 11 toegevoegd. De inspraakreacties hebben geleid tot wijzigingen in de regels en de toelichting.

Zienswijze

Het ontwerpbestemmingsplan heeft voor zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn 3 zienswijzen ontvangen. Op basis van deze zienswijzen is de dubbelbestemming archeologie toegevoegd. De zienswijzennota is als bijlage 12 toegevoegd.

Vaststelling

Het bestemmingsplan is vervolgens gewijzigd vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen tegen het besluit en het plan.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het project is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de manier van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële uitvoerbaarheid

De ontwikkeling betreft een particulier initiatief, waarin de gemeente geen directe financiële rol of belangen heeft. De particulier kan het project volledig financieren. Er zijn voldoende financiële middelen beschikbaar. Daarmee is de financiële haalbaarheid voldoende gewaarborgd.

Grondexploitatie

Door middel van de grondexploitatieregeling beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten, bijvoorbeeld voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor de ruimtelijke procedure. Indien er sprake is van bepaalde bouwplannen, dient de gemeente hiervoor in beginsel een exploitatieplan op te stellen. Van deze verplichting is in dit geval afgezien aangezien het kostenverhaal anderszins verzekerd is.

Het gaat om een project op eigen terrein en er is dan ook geen sprake van kosten voor het bouw- en woonrijp maken. De ambtelijke kosten worden gedekt uit de leges. Door middel van een overeenkomst is vastgelegd dat het risico van planschade voor rekening komt van de initiatiefnemer.