Heerenveen - Kop van Midden

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In het hart van Heerenveen ligt de wijk Heerenveen - Midden. In deze wijk vindt op grote schaal herontwikkeling plaats. Het uitgangspunt van deze ontwikkeling is een wijkvisie met stedenbouwkundig plan dat in 2010 is vastgesteld. Woningbouwcorporatie Accolade is gestart met de planontwikkeling van de Sieger van der Laanstraat. Dit heeft geleid tot een oriëntatie op het achterliggende gebied 'Kop van Midden'. In dit gebied worden 43 woningen gesloopt, waarna het gebied opnieuw wordt ingericht als woongebied. Meer zuidelijk aan de Sieger van der Laanstraat worden 12 woningen vervangen. Aan de appartementen aan de Bouwe van Ensstraat wordt onderhoud gepleegd. De bedrijfsloods achter de oude brandweerkazerne krijgt hierin een nieuwe lichte bedrijfsfunctie, als uitbreiding van de Broedstoof.

Dit bestemmingsplan voorziet in een juridisch-planologisch kader, waarbinnen deze herontwikkeling mogelijk is.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied bestaat uit twee delen aan de westzijde van de Sieger van der Laanstraat. Het gaat om het gebied tussen de Kempenaearssingel, de Bouwe van Ensstraat en de Broedstoof aan de Koornbeursweg en om de woonkavels aan de Sieger van der Laanstraat 74 tot en met 96. De begrenzing is afgestemd op de geldende bestemmingsplannen. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1 De ligging van het plangebied

1.3 Geldende bestemmingsplannen

Voor Heerenveen Midden is op 9 december 2013 een nieuw bestemmingsplan vastgesteld. De herontwikkelingslocaties zijn in dit bestemmingsplan niet meegenomen, met de intentie om hiervoor aparte bestemmingsplannen vast te stellen. Het plangebied is daarom nog geregeld in het bestemmingsplan Heerenveen - Midden uit 1990. De bestaande stedenbouwkundige structuur is in dit bestemmingsplan vastgelegd. Het wijzigen hiervan is niet mogelijk. Daarom is dit nieuwe bestemmingsplan opgesteld.

1.4 Leeswijzer

Na dit hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het plan gegeven. Daarbij wordt ingegaan op de gewenste ontwikkeling en op de ruimtelijke en functionele inpassing daarvan in de bestaande structuur. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het van belang zijnde beleidskader, waarna in hoofdstuk 4 een toetsing aan de omgevingsaspecten volgt. Wanneer deze van toepassing zijn, worden daarbij de uitgangspunten voor het bestemmingsplan genoemd. In hoofdstuk 5 volgt een toelichting op de werking van het bestemmingsplan en de daarin opgenomen regeling. Het laatste hoofdstuk gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan, waarbij aandacht wordt besteed aan de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het plan

2.1 Algemeen

Dit hoofdstuk gaat kort in op de huidige situatie van het plangebied en de omgeving, de gewenste herontwikkeling en de wijze waarop deze is ingepast in de stedenbouwkundige structuur. Een meer uitgebreide omschrijving van deze aspecten, met daarbij de verantwoording van de gemaakte keuzes, is opgenomen in het stedenbouwkundig plan dat op 29 juni 2015 door de gemeenteraad is vastgesteld. Dit plan is opgenomen in Bijlage 1.

2.2 Huidige situatie

Het plangebied van dit bestemmingsplan ligt in een woon- en voorzieningengebied dat centraal in Heerenveen ligt. Dit gebied is globaal begrenst door de Koornbeurslaan en de Rottumerweg/Oranje Nassaulaan, die de belangrijkste wijkontsluitingswegen zijn. In de wijk overheerst de woonfunctie. Aan de Koornbeurslaan en aan de Burgemeester Falkenaweg zijn naast woningen verschillende bedrijven en voorzieningen aanwezig. Direct ten noorden van het plangebied staat de Broedstoof. Dit is de oude brandweerkazerne die nu een verzamelgebouw is voor kantoren en bedrijven.

Het plangebied ligt aan de westzijde van de Sieger van der Laanstraat. Dit is een historische laan met een tweezijdig woonlint. Aan de oostzijde staan vrijstaande en halfvrijstaande woningen uit de jaren '30 en aan de westzijde vooral rijenwoningen uit de jaren '40 en '50. Achter dit lint, tot aan de Kempenaerssingel, ligt ook een woongebied uit deze periode. Dit gebied bestaat uit twee delen, gescheiden door de Bouwe van Ensstraat. Een deel van het gebied ten zuiden hiervan, het Taconishof, is in 2013 herontwikkeld.

Dit bestemmingsplan heeft betrekking op het gebied aan de noordzijde van de Bouwe van Ensstraat en op een rij woningen ten oosten van het Taconishof. Binnen dit plangebied staan aan de Sieger van der Laanstraat naoorlogse rijenwoningen. Deze woningen verkeren in een bouwtechnisch slechte staat. Aan de noordzijde van de Bouwe van Ensstraat staat een appartementengebouw waaraan onderhoud wordt gepleegd. Dit gebouw wordt behouden. Ook staat aan de Kempenaerssingel een rij woningen binnen het plangebied. Tussen de voorgenoemde woningen ligt het terrein van de oude gemeentewerf. Het betreft een rommelig terrein met daarop een loods van ongeveer 800 m2. Dit terrein wordt aan de noordzijde begrenst door de Broedstoof. Een luchtfoto van het plangebied en de omgeving is weergegeven in figuur 2.1.

Figuur 2.1 Luchtfoto plangebied

2.3 Visie Heerenveen Midden

In 2010 heeft de gemeenteraad een wijkvisie met stedenbouwkundig plan voor heel Heerenveen Midden vastgesteld. Voor het plangebied richt het basisconcept zich op versterking van de lange noord-zuid structuur, versterken informele oost-west verbindingen en groen-blauwe kwaliteit van de Kempenaerssingel.

In de wijkvisie zijn uitgangspunten voor de ontwikkeling van Kop van Midden vastgelegd. De twee belangrijkste uitgangspunten waren het creëren van een nieuwe weg tussen de Sieger van der Laanstraat en de Kempenaerssingel en het doorzetten van de hovenstructuur zoals die ook in het Taconishof is toegepast.

Een aantal zaken (met name het behoud van de loods achter de Broedstoof en de noodzaak voor de sloop van de woningen aan de Sieger van der Laanstraat) geven reden om de kaders uit 2010 te wijzigen. Dit voortschrijdend inzicht en de reacties van de bewoners van het gebied op een presentatie van de plannen, leiden tot nieuwe uitgangspunten voor het stedenbouwkundig plan:

• versterken noord-zuid structuur;
• versterken groen-blauwe kwaliteit (onder andere door middel van een hof);
• handhaven loods achter Broedstoof;
• nieuwe oost-west verbinding alleen voor langzaam verkeer;
• woningen krijgen diepere achtertuinen.

Hieruit volgt dat de in figuur 2.2 rood gemarkeerde bebouwing wordt gesloopt en de blauw gemarkeerde bebouwing wordt gehandhaafd.

Figuur 2.2 Te slopen (rood) en te handhaven (blauw) bebouwing

2.4 Stedenbouwkundig plan

Op basis van de in paragraaf 2.3 beschreven uitgangspunten is voor Kop van Midden een stedenbouwkundig plan gemaakt. Dit gaat uit van een relatief eenvoudige structuurwijziging ten opzichte van de huidige situatie. De belangrijkste ingreep hierin is het verplaatsen van het onbebouwde binnengebied naar de Kempenaerssingel. Dit gebied vormt hier een hof met een groene inrichting, aansluitend op het bestaande groen.

De twee rijen tweelaagse woningen aan de Kempenaerssingel worden vervangen door twee nieuwe rijen tweelaagse woningen met een langskap. De noordelijkste rij staat in de zelfde rooilijn als de bestaande rij woningen. De zuidelijke rij wordt richting de Sieger van der Laanstraat verplaatst. In de Sieger van der Laanstraat worden de te slopen woningen vervangen door nieuwe éénlaagse woningen met een langskap, in korte rijen gegroepeerd.

In het hof aan de Kempenaerssingel worden parkeerplaatsen gecreëerd ten behoeve van de nieuwe rijwoningen. Om het beeld van geparkeerde auto’s te beperken worden de parkeerplaatsen met groene beplanting omzoomd. Direct achter de bestaande tuinen van het appartementencomplex worden nieuwe bergingen gebouwd in combinatie met een gebouwde afscheiding van de tuinen naar de openbare ruimte. Via de hof en de bestaande entree van de gemeentewerf, wordt een nieuwe oost-west verbinding voor langzaamverkeer gecreëerd.

Het stedenbouwkundig plan, dat als uitgangspunt voor dit bestemmingsplan dient, is weergegeven in figuur 2.3.

Figuur 2.3 Stedenbouwkundig plan Kop van Midden

Het uitgangspunt voor vervangende nieuwbouw is om in schaal, geleding, karakteristiek en uitstraling op eigentijdse wijze een vertaling te geven van de historische karakteristiek. Het behoud van de samenhang tussen de verschillende delen is van wezenlijk belang. Daarom is een beeldkwaliteitsplan vastgesteld. Dit plan is opgenomen in Bijlage 2. Met een beeldkwaliteitsplan wordt gestuurd op het tot uitdrukking laten komen van de karakteristieke cultuurhistorische waarden. Het beeldkwaliteitsplan vormt tezamen met het bestemmingsplan het kader waarbinnen het plan tot uitvoering kan komen.

2.5 Verkeer en parkeren

De belangrijkste ontsluitingsweg voor het gebied is de Sieger van der Laanstraat. De ontsluiting blijft op hoofdlijnen ongewijzigd ten opzichte van de huidige situatie. De ontsluiting is op deze manier goed geregeld.

Voor het parkeren geldt als uitgangspunt dat er binnen het projectgebied voldoende ruimte moet zijn voor het opvangen van de parkeerbehoefte. Zodoende ontstaat er in de omgeving geen overlast door geparkeerde auto's. Hierbij wordt uitgegaan van de kencijfers van het CROW (publicatie 317) uit 2012. Voor sociale woningbouw geldt een minimale parkeernorm van 1,2 parkeerplaats per woning (matig stedelijk/schil). Voor Heerenveen Midden is uitgegaan van een parkeernorm van 1,3 parkeerplaats per woning.

Voor zowel het bewoners- als bezoekersparkeren zal, net als in de bestaande situatie, voornamelijk in de straten in de vorm van langsparkeren een oplossing worden gezocht. Tevens worden langs het nieuwe hof twee parkeerplaatsen (voor totaal 16 auto's) aangelegd. Op deze manier kan worden voldaan aan de parkeernorm.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. De nieuwe Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vervangt verschillende bestaande nota's zoals de Nota Ruimte, de agenda Landschap en de agenda Vitaal Platteland. Het Rijk laat de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies en kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk voor de resultaten. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

In de SVIR is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dat betekent dat overheden nieuwe stedelijke ontwikkelingen moeten motiveren met oog voor (trede 1) de onderliggende vraag in de regio, (trede 2) de beschikbare ruimte binnen het bestaande stedelijke gebied en (trede 3) multimodale ontsluiting. De ontwikkelingen binnen het plangebied zijn aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. Om deze reden wordt onderstaand toepassing gegeven aan de ladder van duurzame verstedelijking.

Trede 1: vraag in de regio

Trede 1 vraagt de regionale ruimtevraag voor stedelijke ontwikkelingen te bepalen. Het gaat om de ruimtevraag waarin elders in de regio nog niet is voorzien. Met de regionale ruimtevraag in beeld, kan worden beoordeeld of een voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. Zo ja, dan is trede 2 aan de orde.

Dit plan maakt een herontwikkeling van bestaand stedelijk gebied mogelijk. Het is vooral een kwalitatieve ontwikkeling. Er wordt 55 bestaande woningen vervangen door circa 50 nieuwe woningen. Uit verschillende prognoses (van gemeente en provincie) (die zijn beschreven in paragraaf 3.3) blijkt dat er in Heerenveen een blijvende behoefte is aan woningen. De vraag uit de regio is hiermee in voldoende mate aangetoond.

Trede 2: de beschikbare ruimte binnen het bestaand stedelijke gebied

Trede 2 motiveert of de beoogde ontwikkeling plaats kan vinden binnen het bestaand stedelijk gebied. Dit kan door op lege plekken de ruimte 'in te vullen', een andere bestemming te geven aan een gebied, door herstructurering van bestaande terreinen of door transformatie van bestaande gebouwen of gebieden.

Aan deze tweede trede van de ladder voor duurzame verstedelijking wordt voldaan, omdat de ontwikkeling plaatsvindt door herstructurering binnen bestaand stedelijk gebied.

Trede 3: multimodaal ontsloten

In trede 3 gaat het om stedelijke uitleg en wel op een zodanige locatie dat het uitleggebied (in potentie) multimodaal ontsloten is of kan worden.

Omdat wordt voldaan aan trede 2, hoeft niet naar een nieuwe locatie buiten bestaand stedelijk gebied te worden gezocht. De locatie wordt overigens passend ontsloten voor verschillende vervoersvormen en wordt voorzien van voldoende parkeerplaatsen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 13 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Dit bestemmingsplan raakt geen rijksbelangen zoals deze genoemd zijn in het Barro.

3.2 Provinciaal beleid

Streekplan Fryslân 2007

Het ruimtelijk beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor het gemeentelijk (bestemmingsplan)beleid. Dit is onder meer neergelegd in het Streekplan Fryslân 2007 'Om de kwaliteit van de romte', vastgesteld op 13 december 2006.

De provincie zet in op concentratie van nieuwe woningbouw in de bundelingsgebieden van de stedelijke centra. Heerenveen is samen met Joure één van de bundelingsgebieden die door de provincie onderscheiden is. De ambitie is het versterking van stedelijke gebieden, onder andere door het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en een duurzaam ruimtegebruik. De herstructurering van Kop van Midden sluit hierop aan.

Het beleid is vertaald naar regels voor ruimtelijke ontwikkelingen in de Verordening Romte.

Verordening Romte Fryslân

De Verordening Romte Fryslân 2014 (vastgesteld op 25 juni 2014) stelt regels aan ruimtelijke plannen en projecten. Volgens de begrenzing tussen het buitengebied en het stedelijk gebied ligt het plangebied binnen het stedelijk gebied. Hier wordt ruimte geboden voor het ontwikkelen van stedelijke functies voor zover deze naar aard en omvang passen bij de kern.

In Artikel 3 van de verordening is specifiek aangegeven dat een ruimtelijk plan mogelijkheden voor woningbouw kan bevatten indien de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan, dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft. De geplande aantallen woningen passen binnen de door de provincie geaccordeerde regionale woningbouwafspraken (zie paragraaf 3.3). Dit plan is dus in overeenstemming met de regels van de verordening.

3.3 Gemeentelijk beleid

Strategische Woonvisie 2010 - 2025, Van kwantiteit naar kwaliteit

In de Strategische Woonvisie 2010 - 2025, Van kwantiteit naar kwaliteit (vastgesteld op 5 juli 2010) wordt een schets gegeven van de kwalitatieve vraagontwikkeling. Duidelijk is dat er sprake is van een verschuiving van een aanbodmarkt naar een vragersmarkt en dat er een afnemende behoefte is aan grootschalige, traditionele uitleglocaties. Tot slot wordt in de woonvisie de conclusie getrokken dat een ontspannen markt, waar de vraag het aanbod bepaalt, een flinke weerslag heeft op de bestaande voorraad. Hier zijn immers de minst courante woningen te vinden. Ingrepen in de bestaande voorraad zijn daarom nu, maar ook in de toekomst noodzakelijk.

Wonen speelt een belangrijke rol in het duurzamer maken van Heerenveen en het terugbrengen van energieverbruik. De gemeente spant zich naar vermogen in om een bijdrage te leveren aan de doelstelling zoals verwoord in het gemeentelijke Milieubeleidsplan Stap nu over (2008) om in 2020 de CO2 uitstoot in de gemeente met 25% terug te brengen ten opzichte van de uitstoot in 1990. Op de middellange tot lange termijn kunnen er mogelijk woonmilieus worden ontwikkeld die energieneutraal zijn en waar mogelijk volgens de cradle-to-cradle-aanpak wordt gewerkt. Bij het beoordelen van de haalbaarheid van alle maatregelen op het terrein van duurzaamheid en energiereductie wordt het uitgangspunt van cost of ownership gehanteerd.

Het beleid zoals verwoord in de woonvisie is vertaald naar een kwalitatief en kwantitatief woningbouwprogramma. Dit is hierna beschreven.

Woningbouwprogramma 2014 tot en met 2019

Binnen de regio Zuidoost Friesland, die de gemeenten Smallingerland, Ooststellingwerf, Weststellingwerf, Opsterland en Heerenveen omvat, zijn woningbouwafspraken gemaakt, die instemming hebben van Gedeputeerde Staten van Fryslân. De woningbehoefte voor de regio en de verschillende gemeenten is gerelateerd aan de provinciale huishoudensprognose 2013, waar voor de gemeente Heerenveen van 2012 tot 2030 een groei van 2339 huishoudens wordt voorzien. De regionale woningbouwafspraken betreffen zowel binnenstedelijk gebied als uitleggebied, en zijn kaderstellend voor de gemeentelijke woningbouwprogrammering. Gemeente Heerenveen heeft hierbij gekozen voor maximaal 70% binnenstedelijk en 'plafondloos bouwen binnenstedelijk'.

Het woningbouwprogramma van Heerenveen bestaat voor circa 30% uit locaties binnen bestaand stedelijk gebied, waar sprake is van inbreiding, transformatie of wijkvernieuwing. Binnenstedelijk kan 'plafondloos' worden gebouwd. Dit houdt in dat de binnenstedelijke plannen niet zijn gebonden aan een maximum capaciteit.

Welstandsnota 2013

De ‘Welstandsnota 2013’ is vastgesteld door de gemeenteraad van Heerenveen op 14 oktober 2013. De welstandsnota bevat een gebiedsindeling, die wordt bepaald door het onderscheid in type gebieden met verschillende kwaliteiten. In het ene gebied ligt de nadruk meer op bescherming van bestaande waarden, in het andere meer op het faciliteren van ontwikkelingen/wijzigingen.

Het plangebied valt in het welstandsgebied 6, Heerenveen Noord en Midden. Hier geldt welstandsniveau 2 (licht). Heerenveen Midden is gekarakteriseerd als een woonwijk met een sterk samenhangende stedenbouwkundige structuur. De bebouwing speelt de belangrijkste rol in de karakteristiek van de wijk. Het lint aan de westzijde van de Sieger van der Laanstraat is aangemerkt als ontwikkelgebied. Om deze reden is voor dit gebied is een beeldkwaliteitsplan opgesteld (Bijlage 2).

Het uitgangspunt is dat de herkenbaarheid van de cultuurhistorisch waardevolle stedenbouwkundige structuur en architectuur behouden blijft. De karakteristiek van een samenhang tussen de bebouwing van verschillende deelgebieden is hiervoor van wezenlijk belang. Er moet op zorgvuldige wijze aandacht worden besteed aan de hoekoplossingen (stedenbouwkundig en architectonisch) en de overgangen naar het openbaar gebied.

De voorgenoemde beleidsintentie is als uitgangspunt voor het stedenbouwkundig plan en voor het ontwerp van de woningen gehanteerd.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Milieuzonering

Tussen bedrijfsactiviteiten en hindergevoelige functies (waaronder wonen) is een goede afstemming nodig. Het doel daarbij is het voorkomen van onacceptabele hinder ter plaatse van woningen, maar ook om te zorgen dat bedrijven niet worden beperkt in de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden. Bij de afstemming wordt gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder redelijkerwijs is uitgesloten. Bedrijfsactiviteiten zijn daarvoor ingedeeld in een aantal milieucategorieën.

Dit plan maakt de herontwikkeling van een bestaand woongebied voor. Woningen worden niet dichter op bedrijven gebouwd dan nu het geval is. De dichtstbijzijnde bedrijfsfunctie is het bedrijfsverzamelgebouw de Broedstoof. Hierin zijn uitsluitend lichte bedrijfsfuncties uit milieucategorie 1 gevestigd/mogelijk. Bedrijven uit deze (laagste) milieucategorie zijn goed verenigbaar met een woonomgeving. Dit zal ook gelden voor de te behouden loods binnen het plangebied. In principe geldt voor dergelijk bedrijven een richtafstand van 10 meter tot woningen in een rustige woonomgeving. De loods staat om meer dan 10 meter vanaf de geplande woningen, maar het bijbehorend terrein ligt op kleinere afstand. Gelet op de kleinschalige functies die worden voorgesteld in de loods wordt geconcludeerd dat er ter plaatse van de woningen geen onaanvaardbare milieuhinder aan de orde zal zijn.

4.2 Geluid

Het aspect 'geluid' gaat over geluidhinder op geluidsgevoelige objecten als gevolg van verkeer en industrie. De Wet geluidhinder (Wgh) is hiervoor het toetsingskader. Rondom spoorwegen en wegen met een maximumsnelheid van meer dan 30 km/uur, spoorwegen en aangewezen bedrijven(terreinen) zijn geluidszones van toepassing. Als er geluidsgevoelige objecten, zoals woningen, binnen deze zones worden toegevoegd, dan moet geluidsbelasting op de gevels hiervan worden bepaald en getoetst aan de normen.

De wegen rondom het plangebied, waaronder de Sieger van der Laanstraat, de Bouwe van Ensstraat en de Kempenaerssingel zijn ingericht als 30 km/uur-gebied. Voor wegen met een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt op grond van de Wgh geen geluidszone. Wel ligt in het plangebied in de geluidszones van de Koornbeursweg en de Halbe Binnertsweg, waarop een maximumsnelheid van 50 km/uur geldt. Tevens ligt op 135 meter vanaf het plangebied de spoorlijn door Heerenveen. Deze spoorweg heeft een zone van 300 meter, waarbinnen onderzoek gedaan moet worden naar geluidhinder. Daarom is een akoestisch onderzoek naar de geluidsbelasting op de bouwvlakken van de nieuwe woningen als gevolg van rail- en wegverkeer uitgevoerd. De bijbehorende rapportage is opgenomen in Bijlage 3.

Uit het onderzoek blijkt dat ten gevolge van verkeer op de Koornbeursweg de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op drie punten wordt overschreden. De maximale ontheffingswaarde wordt niet overschreden. De hoogst berekende waarde bedraagt 51 dB inclusief de aftrek artikel 110g van de Wgh. Omdat het nemen van maatregelen om de geluidsbelasting te reduceren niet doelmatig en effectief zijn, gaat de gemeente over tot het vaststellen van hogere waarden voor de betreffende percelen. De procedure hogere waarden loopt parallel aan die van het bestemmingsplan.

Wat wat betreft railverkeer wordt de voorkeursgrenswaarde nergens overschreden. Vanuit dit aspect bestaan dus geen belemmeringen voor de herontwikkeling.

4.3 Water

Deze 'waterparagraaf' gaat in op de watertoets. Hierin wordt beoordeeld wat de effecten van het bestemmingsplan op de waterhuishouding zijn en of er waterschapsbelangen spelen. De belangrijkste thema's zijn waterveiligheid, de afvoer van schoon hemelwater en afvalwater en de waterkwaliteit.

Het plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân. Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap (kenmerk: 20150903-2-11522). Hieruit blijkt dat de invloed van het plan op de waterhuishouding beperkt is. Verder overleg met het waterschap is daarom niet nodig. Volstaan wordt met het opnemen van het wateradvies voor de korte procedure. De aspecten die hierin staan zijn in deze paragraaf behandeld.

In de Leidraad Watertoets staan de uitgangspunten waarmee bij het ontwikkelen van ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. De beschrijving van de wateraspecten sluit zoveel mogelijk aan bij de indeling van het Waterbeheerplan en de Leidraad Watertoets in de thema's Veilig, Voldoende en Schoon.

Veilig

Voor het aspect 'veilig' gaat het over overstromingsrisico's. Het plangebied grenst niet aan aan regionale waterkering. Ook ligt het niet vrij voor de boezem. Er is dus geen veiligheidsaspecten aan de orde.

Voldoende

Peilbeheer

Er dient rekening gehouden te worden met voldoende drooglegging. Dit is de afstand tussen het waterpeil en de aanleghoogte van bebouwing.

Compensatie

Het waterschap hanteert als uitgangspunt dat de toename verhard oppervlak voor een deel (10%) wordt gecompenseerd in de vorm van nieuw oppervlaktewater of waterberging. Het dempen water watergangen moet volledig gecompenseerd worden. Deze compensatie is bedoeld om wateroverlast door het versneld afvoeren van hemelwater vanaf de verhardingen te voorkomen. Compensatie is nodig bij een toename aan verharding van meer dan 200 m2.

Door de herontwikkeling neemt de verharding niet significant toe. Het huidige open gebied tussen de bebouwing is voor een aanmerkelijk deel verhard (gronden bij de gemeenteloods en parkeervoorzieningen). In het nieuwe plan wordt bouwblok verschoven en wordt een groen hof gecreëerd, dat ook als zodanig wordt bestemd. Compensatie is dus niet noodzakelijk.

Schoon

Afvalwater en regenwatersysteem

Het uitgangspunt is om regenwater en rioolwater zoveel mogelijk gescheiden af te voeren. In dit geval wordt rioolwater via een nieuw rioleringsstelsel aangesloten op het gemeentelijk riool. Uitgangspunt is dat dit voldoende capaciteit heeft voor de extra woningen. Hemelwater wordt afgevoerd op waterpartijen in de omgeving.

Waterkwaliteit

De bouwwijze en onderhoudstechniek moeten emissievrij zijn om verontreiniging van het water te voorkomen. In dit geval zal gebruik worden gemaakt van milieuvriendelijke (bouw)materialen.

Vervolg

Waterwet

Voor alle ingrepen in de waterhuishouding moet tijdig een vergunning worden aangevraagd of een melding worden gedaan in het kader van de Waterwet.

Procedure

Als met de voorgaande punten rekening wordt gehouden bij de uitvoering van het plan heeft het waterschap geen waterhuishoudkundige bezwaren. De watertoets is hiermee afgerond.

4.4 Bodem

Bij het aspect 'bodem' staat de vraag centraal of de bodemkwaliteit toereikend is voor het nieuwe gebruik. De bodem kan door eerdere (bedrijfs)activiteiten verontreinigd zijn. Voor de ruimtelijke procedure is het van het belang dat verdachte locaties worden gesignaleerd.

Uitgevoerde onderzoeken

Binnen het plangebied zijn verschillende bodemonderzoeken uitgevoerd, namelijk:

• Verkennend bodemonderzoek/nader bodemonderzoek asbest terrein voormalige brandweerkazerne Sieger van der Laanstraat 16A te Heerenveen (Bodemvisie Milieu & Veiligheid BV, rap.nr. 140006 d.d.24 juni 2014);
• Verkennend bodemonderzoek/nader bodemonderzoek asbest perceel grasveld nabij Sieger van der Laanstraat Heerenveen, Heerenveen, sectie A, nr. 3947 (Bodemvisie Milieu & Veiligheid BV, rap.nr. 140006 d.d.30 juni 2014);
• Verkennend bodemonderzoek Heerenveen, woonwijk langs Kempenaerssingel (Verhoeve Milieu bv, rapportnr. 257127 d.d. 21 januari 2008);
• Verkennend bodemonderzoek terplaatse van Koornbeursweg/S. van der Laanstraat te Heerenveenf (Oranjewoud, rapportnr. 16546-134957 d.d. 1 april 2003);
• Verkennend bodemonderzoek ter plaatse van de opslag/bedrijfsterrein brandweerkazerne en onderhoudsdienst aan de Koornbeursweg te Heerenveen (Oranjewoud, projectnummer 16546-79158, d.d. 14 augustus 1996).

Resultaten onderzoeken

Ter plaatse van het perceel is in 1996 en 2003 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Ook is er in 2007 onderzoek uitgevoerd. Uit de resultaten is gebleken dat de grond en het grondwater overwegend in lichte mate verontreinigd zijn met zware metalen, minerale olie en PAK. In de bodemonderzoeken zijn zowel verdachte terreindelen (zoals olietank, brandweerkazerne/ onderhoudsdienst) als de overige onverdachte terreindelen onderzocht. Onderzoek naar asbest in bodem heeft niet plaatsgevonden.

In 2014 zijn in het kader van eigendomsoverdracht en herontwikkeling, in opdracht van gemeente Heerenveen (afdeling RO), een verkennend en nader bodemonderzoek uitgevoerd ter plaatse van het perceel S. van der Laanstraat 16A en het naastgelegen grasveld (kadastraal Heerenveen, sectie A, nr. 3947). Uit de resultaten blijkt de bodem maximaal in lichte mate verontreinigd te zijn met enkele stoffen, zowel ter plaatse van potentieel verdachte terreindelen als het overige terreindeel. Hoewel plaatselijk enkele stukjes asbesthoudend materiaal in de bodem zijn aangetroffen, is geen sprake van een asbestverontreiniging in bodem (criterium hiervoor wordt niet benaderd). De aangetroffen stukjes materiaal zijn niet meer op de locatie aanwezig. De aangetroffen halfverharding op het achterterrein van S. vd Laanstraat 16A blijkt, indien deze vrijkomt, geschikt voor hergebruik.

Opgemerkt wordt dat de blokken S. vd Laanstraat 18 tot en met 38 en 74 tot en met 96, binnen dit bestemmingsplan, niet zijn onderzocht. Binnen één van deze blokken, zit een verdachte locatie, namelijk het perceel S. vd Laanstraat 88. Uit historische gegevens blijkt dat hier in de periode 1958-1983 een stoomketelfabriek heeft gezeten.

In het kader van de bestemmingsplanwijziging is van belang in hoeverre de actuele bodemkwaliteit binnen het wijzigingsplan in overeenstemming is met de beoogde functie(s). Op basis van genoemde onderzoeksresultaten en beschikbare historische informatie wordt het plangebied als niet verdacht ten aanzien van mogelijke (ernstige) bodemverontreiniging aangemerkt, zodat gesteld kan worden dat hieraan wordt voldaan. Dit geldt niet voor het perceel S. vd Laanstraat 88.

In het kader van het omgevingsrecht (Wabo) vormt aan de hand van de concrete uitwerking van het plan een bodemtoets onderdeel van de procedure. In dat kader zullen nadere (actualiserende) bodemonderzoeken worden uitgevoerd. Indien nodig volgt hieruit de plaatselijke sanering van het perceel S. vd Laanstraat 88. Een dergelijke sanering staat de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan niet in de weg. Gesteld kan worden dat het aspect 'bodem' dan ook geen belemmering vormt voor de uitvoering van dit bestemmingsplan.

Tenslotte wordt opgemerkt dat ten aanzien van toekomstig grondverzet en hergebruik/toepassing van grondstromen de bepalingen uit het Besluit bodemkwaliteit van toepassing zijn, zoals deze zijn uitgewerkt in het gemeentelijk bodembeheerplan. Hergebruik van vrijkomende grond binnen het plangebied is mogelijk. Bij afvoer en hergebruik elders zijn enerzijds de geformuleerde eisen op de toepassingslocatie van belang en anderzijds de milieuhygiënische kwaliteit van vrijkomende grondstromen (bepaald aan de hand van de gemeentelijke bodemkwaliteitskaart danwel een partijkeuring).

4.5 Archeologie

In de Monumentenwet zijn archeologische resten beschermd. Wanneer de bodem wordt verstoord moeten archeologische resten intact blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Voor Heerenveen wordt gebruik gemaakt van de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE). Volgens deze kaarten kunnen zich in het plangebied en in de omgeving archeologische resten bevinden uit de steentijd en uit de middeleeuwen. Voor het grootste deel van het plangebied beveelt de provincie aan om bij ingrepen groter dan 2.500 m2 een archeologisch onderzoek uit te voeren. De ingrepen in het plangebied hebben een grotere omvang.

In het kader van de herontwikkeling van Heerenveen Midden is een archeologisch onderzoek uitgevoerd. De bijbehorende rapportage is opgenomen in Bijlage 4. Dit onderzoek bestaat uit een bureauonderzoek, gevolgd door een gericht veldonderzoek. Tijdens het onderzoek zijn geen archeologische indicatoren aangetroffen. Het bodemprofiel is bovendien verstoord. Op basis van de resultaten wordt nader archeologisch onderzoek niet nodig geacht. Bij onverhoopt vinden van archeologische materialen en/of sporen dienen deze conform de Monumentenwet te worden gemeld bij de gemeente Heerenveen.

4.6 Cultuurhistorie

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan een beschrijving opgenomen moet worden van de manier waarop met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.

Bij de totstandkoming van het stedenbouwkundig plan voor Kop van Midden is rekening gehouden met de cultuurhistorische waarden van het gebied en haar omgeving. De voorgestelde inrichting voegt zich in de stedenbouwkundige structuur van de wijk. Voor het lint aan de Sieger van der Laanstraat is een beeldkwaliteitsplan opgesteld, waarmee een hogere kwaliteitsniveau wordt nagestreefd. Het is daarom niet nodig om nog nadere regels op te nemen ter bescherming van cultuurhistorische waarden.

4.7 Ecologie

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. De Natuurbeschermingswet regelt de bescherming van natuurgebieden. Dit gaat om op Europees niveau aangewezen Natura 2000-gebieden. In de provinciale verordening worden gebieden die van belang zijn voor de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) beschermd. De bescherming van soorten en hun verblijfplaatsen is geregeld in de Flora- en faunawet.

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt in een binnenstedelijk gebied op ruime afstand van beschermde natuurgebieden. De ontwikkeling heeft, mede gelet op de aard en omvang van de ontwikkeling, geen negatieve effecten op natuurwaarden die op grotere afstand liggen.

Soortenbescherming

Sieger van der Laanstraat

Vanwege de diverse ingrepen in de woonwijk is in het kader van de herstructurering van Heerenveen Centrum West een ecologisch onderzoek uitgevoerd. Voor het plangebied gaat beperkt dit onderzoek zich tot de woningen aan de Sieger van der Laanstraat. Dit onderzoek bestaat uit een quickscan en een vleermuisonderzoek. De rapportage hiervan is opgenomen in Bijlage 5.

Uit de quickscan blijkt dat er mogelijk vleermuizen in het gebied leven en dat het plangebied geschikt is als leefgebied voor gierzwaluw en huismus. Van deze soorten zijn geen nesten gevonden. Als voorzorgsmaatregel ten aanzien van de genoemde broedvogels wordt geadviseerd om tijdens de renovatie of nieuwbouw nestmogelijkheid te creëren voor deze soorten. Hiermee wordt voldaan aan de zorgplicht.

Uit het vleermuisonderzoek blijkt dat er in de slopen woningen aan de Sieger van der Laanstraat verschillende verblijfplaatsen van de gewone en ruige dwergvleermuis voorkomen. Daarvoor is een ontheffingsaanvraag Flora- en faunawet ingediend bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO). In het kader daarvan is een activiteitenplan opgesteld. Deze ontheffing is verleend, waarmee de sloop van de woningen uitgevoerd kan worden.

Kempenaerssingel

Tevens is onderzoek uitgevoerd naar de woningen aan de Kempenaerssingel en het achterliggende terrein. Dit onderzoek bestaat uit een quickscan en een nader onderzoek, dat momenteel nog in uitvoering is. De resultaten tot eind september 2015 zijn opgenomen in Bijlage 6.

Op basis van de quickscan is/wordt nader onderzoek gedaan naar jaarrond beschermde nestplaatsen van de huismus en de gierzwaluw en naar verblijfplaatsen van vleermuizen. Het onderzoek naar de jaarrond beschermde nesten is afgerond.

In het gebied tussen De Kempenaerssingel en de Sieger van der Laanstraat was tijdens de quickscan voortdurend een tiental gierzwaluwen aanwezig. Het zwaartepunt van de activiteit van de gierzwaluwen lag in de Sieger van der Laanstraat. De woningen aan de Kempenaerssingel zijn aan de achterzijden, lokaal geschikt voor gierzwaluw door opgewipte dakpannen. Omdat dit de zijde is die aansluit bij de S. v/d Laanstraat kunnen nestplaatsen van de gierzwaluw binnen het plangebied niet worden uitgesloten. Naar aanleiding van deze bevindingen is in overleg met de opdrachtgever besloten de woningen aan de Sieger van der Laanstraat mee te nemen in het onderzoek naar gierzwaluwen. De resultaten hiervan worden eveneens in het rapport besproken.

In de woningen aan de Kempenaerssingel zijn 18 broedparen van de huismus aangetroffen en geen zwaluwen. In de woningen van de Sieger van der Laanstraat zijn 14 broedparen van gierzwaluwen aangetroffen. In de gemeenteloods zijn geen broedvogels aangetroffen.

Het onderzoek naar verblijfplaatse van vleermuizen is nog gaande. Er zijn tot nu toe drie vleermuisverblijfplaatsen aangetroffen in de woningen van de Kempenaerssingel. In de gemeenteloods zijn geen verblijfplaatsen aanwezig.

In de rapportage is een korte beschrijving van de te nemen compenserende en mitigerende maatregelen opgenomen. Ook hiervoor wordt een ontheffingsaanvraag Flora- en faunawet ingediend bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO). In het kader daarvan wordt op basis van de genoemde maatregelen een activiteitenplan opgesteld.

4.8 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. Het toetsingskader wordt gevormd door verschillende besluiten en documenten. Risico's zijn inzichtelijk gemaakt op de risicokaart die per provincie wordt bijgehouden.

Uit de risicokaart blijkt dat er in de directe omgeving van het plangebied geen risicobronnen voorkomen. Ook ligt het plangebied niet in het invloedsgebied van risicobronnen op grotere afstand. Als gevolg van dit plan ontstaan dus geen externe risico's.

4.9 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn normen voor luchtkwaliteit opgenomen. Deze normen zijn bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, tegen te gaan. Als maatgevend voor de luchtkwaliteit worden de gehalten fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) gehanteerd.

In Fryslân zijn geen knelpunten op het gebied van luchtkwaliteit. Op basis van de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten blijkt dat er in Heerenveen en omgeving sprake is van een zeer goede luchtkwaliteit. Voor veel initiatieven is bepaald dat deze 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Kleine woningbouwlocaties, waaronder dit initiatief, horen hier ook bij. Vanuit de luchtkwaliteit bestaan dus geen belemmeringen voor het plan.

4.10 Kabels, leidingen en zoneringen

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In of nabij het plangebied lopen geen hoofdleidingen of -kabels. Ook liggen er geen relevante zones over het plangebied.

Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving

5.1 Inleiding

Dit hoofdstuk gaat in op de juridische vormgeving van het bestemmingsplan. Daarbij wordt in eerste instantie ingegaan op de algemene afspraken die hiervoor (landelijk) zijn gemaakt. Vervolgens wordt een toelichting gegeven op de juridische regeling van dit specifieke bestemmingsplan, door de gehanteerde bestemming toe te lichten.

5.2 Algemeen

Dit bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen volgens de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.3 Toelichting op de bestemmingen

In deze paragraaf wordt een korte toelichting gegeven op de inhoud van de bestemmingen in dit bestemmingsplan. De wijze van bestemmen is afgestemd op het bestemmingsplan Heerenveen - Midden. De bestemmings- en bouwvlakgrenzen zijn afgestemd op het stedenbouwkundig plan, zoals beschreven in paragraaf 2.4.

Gemengd

De loods die in gebruik wordt genomen door de Broedstoof krijgt de bestemming 'Gemengd'. Binnen deze bestemming zijn bedrijven en maatschappelijke voorzieningen in de categorie 1 toegestaan. Hieronder vallen ook de gewenste werkplekken en kantoren. In de bestemming is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor bedrijfsactiviteiten die niet op de lijst in Bijlage 1 van de regels is opgenomen, maar hier wel mee is gelijk te stellen. De maximum bouw- en goothoogte zijn weergegeven met een aanduiding op de verbeelding en zijn afgestemd op de bestaande situatie.

Groen

Het hof aan de Kempenaerssingel is onder de bestemming 'Groen' gebracht. Binnen deze bestemming zijn groenvoorzieningen en water mogelijk gemaakt. Daarnaast zijn ook wegen en paden mogelijk. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen en overkappingen worden gebouwd. Overige bouwwerken zoals kunstwerken of speeltoestellen zijn wel toegestaan.

Verkeer - Verblijf

De belangrijkste infrastructuur binnen het plangebied, bestaande uit twee parkeerplaatsen en een langzaamverkeersverbinding, vallen onder de bestemming 'Verkeer - Verblijf'. Hierbinnen zijn wegen en paden, parkeerplaatsen, maar ook groenvoorzieningen. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen en overkappingen worden gebouwd. Bouwwerken ten behoeve van bovengenoemde functies zijn wel toegestaan.

Wonen - Woongebouw

Het te behouden appartementengebouw is geregeld in de bestemming 'Wonen - Woongebouw'. Rondom het gebouw is een bouwvlak gelegd. Op dit bouwvlak is conform de bestaande situatie een maximum aantal wooneenheden en een maximum bouwhoogte opgenomen.

Wonen 1 en 2

De nieuwe grondgebonden woningen zijn geregeld in de bestemmingen 'Wonen - 1' en 'Wonen - 2', waarbinnen wordt voorzien in woningen met respectievelijk één of twee bouwlagen met kap. In beide gevallen hebben de kappen een nokrichting die parallel aan de straat loopt, hetgeen is vastgelegd in de regels.

De woningen kunnen alleen in de bouwvlakken worden gebouwd. Voor de bouwvlakken is gekozen voor stroken, waarbinnen rijwoningen mogelijk zijn gemaakt. Per bouwvlak is met een aanduiding op de verbeelding aangegeven hoeveel wooneenheden er gebouwd mogen worden. Binnen de bestemming 'Wonen - 1' is het bouwvlak zo gelegd dat de voorgevel van de nieuwe woningen ten hoogste 0,5 meter vóór de voorgevel van de bestaande woningen gebouwd kunnen worden.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Ruimtelijke ordening is voor een groot deel een belangenafweging. Uit deze belangenafweging blijkt de maatschappelijke uitvoerbaarheid. Om dit aan te tonen doorloopt het bestemmingsplan de in de wet vastgelegde bestemmingsplanprocedure:

Vooroverleg en inspraak

Op basis van de inspraakverordening wordt inspraak verleend op nieuw beleid. Het voorliggende bestemmingsplan bevat geen nieuw beleid, omdat het is gebaseerd op een stedenbouwkundig plan dat de gemeenteraad vaststelde op 29 juni 2015. Voorafgaande aan de vaststelling werden informatiebijeenkomsten gehouden over het stedenbouwkundig plan. Verder werd gelegenheid gegeven zienswijzen in te brengen op het ontwerp van het stedenbouwkundige plan. De gemeenteraad betrok de ingekomen zienswijzen bij het besluit over de vaststelling van het stedenbouwkundig plan.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van 8 oktober 2015 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode is een ieder in de gelegenheid gesteld om zienswijzen tegen het bestemmingsplan kenbaar te maken (artikel 3.8 Wro). Er zijn geen zienswijzen tegen het bestemmingsplan ingediend.

Vaststelling

Op 15 februari 2016 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan ongewijzigd vastgesteld. Uiteindelijk is tegen het bestemmingsplan beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Ten behoeve van de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is het van belang te weten of het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Over de verdeling van de kosten, voor de herinrichting van het openbaar gebied, zijn afspraken gemaakt. De kosten hiervoor komen uit financiële middelen van de gemeente, de woningcorporatie Accolade en de provincie (ISV-subsidie). De ontwikkelingen voor de woningen worden door de woningcorporatie gefinancierd. Hiervoor is budget beschikbaar gesteld.

Grondexploitatie

Door middel van de grondexploitatieregeling beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten, bijvoorbeeld voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor de ruimtelijke procedure.

De gronden zijn gedeeltelijk in eigendom van de gemeente en gedeeltelijk van Accolade. Er zijn privaatrechtelijk afspraken gemaakt tussen gemeente en de ontwikkelaar. Hiermee is het kostenverhaal verzekerd. Er hoeft dus geen exploitatieplan opgesteld te worden.