Nes - Molenweg 3a

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Molenweg 3a in Nes (Ameland) ligt een grasveld met de bestemming 'Agrarisch - Cultuurgrond'. Voor deze locatie is het voornemen om twee nieuwe vrijstaande woningen te realiseren. Het perceel is hiervoor opgesplitst in twee nieuwe percelen.

In het geldende bestemmingsplan Nes. is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee de ontwikkeling juridisch-planologisch te regelen is. Om gebruik te maken van een wijzigingsbevoegdheid, dient een wijzigingsplan te worden opgesteld, waarin het voornemen toegelicht en geregeld wordt. Dit wijzigingsplan voorziet hierin.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt in het noorden van de dorpskern Nes op Ameland. Ten oosten grenst het plangebied aan een recreatiegebied met daarin een oude korenmolen die nog steeds in gebruik is en tevens dient als museum. De overige zijden van het plangebied grenzen aan andere woonpercelen. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1Globale ligging van het plangebied (pdok.nl)

1.3 Geldende bestemmingsplan

Het perceel Molenweg 3a (hierna: het plangebied) is juridisch-planologisch geregeld in het bestemmingsplan Nes, dat op 24 november 2014 is vastgesteld. Op basis van het geldende bestemmingsplan heeft het gebied de bestemming 'Agrarisch - Cultuurgrond'. De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor (agrarische) cultuurgrond en groenvoorzieningen, met daaraan ondergeschikt tuinen, erven en terreinen, paden, sloten, bermen en beplanting en bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. Daarnaast geldt op het perceel ter plaatse van de voormalige schuur de bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding - schuur'. De gewenste woningen zijn binnen deze bestemming daarom niet bij recht mogelijk. Een uitsnede van het bestemmingsplan is weergegeven in figuur 1.2.

Verder zijn op het perceel een aantal gebiedsaanduidingen van kracht: 'wetgevingszone - afwijkingsgebied 1', 'wetgevingszone - afwijkingsgebied 2', 'wetgevingszone - wijzigingsgebied 5', 'wetgevingszone - wijzigingsgebied 4' en 'wetgevingszone - wijzigingsgebied 1'. Deze gebiedsaanduidingen geven locaties aan, ter plaatse waarvan verschillende wijzigingsbevoegdheden en afwijkingsmogelijkheden kunnen worden toegepast.

Voor dit wijzigingsplan is het relevant dat binnen de bestemming 'Agrarisch – Cultuurgrond' in artikel 5.5.1 onder a een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen, via welke het mogelijk is de bestemming te wijzigen in 'Wonen - 1'. Dit geldt ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'wetgevingszone – wijzigingsgebied 1'. De overige wijzigingscriteria waaraan moet worden getoetst zijn:

• na toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid de regels van artikel 27 van toepassing zijn;
• het aantal woonhuizen ten hoogste 25 zal bedragen;
• het aantal woonhuizen in overeenstemming is met het Woonplan gemeente Ameland, dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten van Fryslân heeft;
• de oppervlakte van een bouwvlak voor een woonhuis ten hoogste 150 m² zal bedragen;
• voordat de wijzigingsbevoegdheid wordt toegepast, ecologisch en archeologisch onderzoek plaatsvindt;

Verder mag met het voornemen geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan:

• 1. het straat- en bebouwingsbeeld;
• 2. de woonsituatie;
• 3. de verkeerssituatie; en
• 4. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Een toetsing aan de wijzigingscriteria is opgenomen in paragraaf 2.3.

Ten slotte is op een deel van het plangebied de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone- molenbiotoop' van toepassing. Deze gebiedsaanduiding zorgt ervoor dat binnen 65 meter afstand van de nabijgelegen molen niet hoger mag worden gebouwd dan 6,40 meter, in verband met de belevingswaarde en het functioneren van de molen, die nog steeds wordt gebruikt om graan te malen en te pellen.

Figuur 1.2 Uitsnede geldende bestemmingsplan Nes (pdok.nl)

1.4 Leeswijzer

Bij de wijzigingsbevoegdheid moet het - in hoofdstuk 2 beschreven - plan goed afgewogen worden. Daarbij vind in hoofdstuk 3 een toetsing aan het relevante beleidskader plaats. Vervolgens wordt het plan in hoofdstuk 4 getoetst aan de omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 beschrijft hoe het plan vorm krijgt in de juridische regeling. Het wijzigingsplan doorloopt de officiële wijzigingsprocedure, die staat beschreven in hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid. Hierin worden de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan beschreven.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het plan

2.1 Huidige situatie

Het plangebied betreft twee percelen aan de Molenweg 3a, gelegen in het noorden van het dorp Nes. De afbakening van het plangebied is weergegeven op de luchtfoto in figuur 2.1. In de huidige situatie is het plangebied aangewezen als agrarische cultuurgrond. Tot voor kort werd de grond benut voor het weiden van paarden en stond achterop het erf een schuur, zoals te zien in figuur 2.2. Figuur 2.3 toont de huidige situatie vanaf de Molenweg. Het terrein is in de huidige situatie onbebouwd en ligt braak.

Ten oosten van het plangebied ligt een recreatiegebied met daarbinnen een oude graan- en pelmolen uit 1880 die nog steeds operationeel is. Daarnaast is de molen in gebruik als museum. Op de foto in figuur 2.4, genomen vanaf de westzijde van het plangebied richting het oosten, is de molen op de achtergrond te zien. Aan alle andere zijden wordt het plangebied omringd door woningen. Het gaat hier om vrijstaande grondgebonden woningen, zoals te zien in figuur 2.1. Deze woningen bestaan voornamelijk uit één bouwlaag met kap. Ten noorden van het plangebied is onlangs een ruimtelijke procedure doorlopen voor het realiseren van nieuwe woningen aan de Molenweg 7.

Figuur 2.1Luchtfoto van de huidige situatie (pdok.nl)

Figuur 2.2 Het plangebied vanaf de Molenweg in 2016, toen het nog voor paarden werd gebruikt.

Figuur 2.3 De huidige situatie in het plangebied vanaf de Molenweg.

Figuur 2.4 De huidige situatie in het plangebied vanaf Groenland, met zicht op de molen.

2.2 Gewenste situatie

Het initiatief bestaat uit de realisatie van twee vrijstaande woningen. Het plangebied bestaat uit twee percelen. Figuur 2.6 toont de voorgenomen indeling van beide percelen op een plattegrond. Het voornemen is om op ieder perceel een hoofdgebouw van een laag met kap en een aanbouw zonder kap realiseren aangevuld met een vrijstaand bijgebouw van een laag met kap, zoals te zien in figuur 2.7.

Figuur 2.6 Indeling van de twee percelen in de voorgenomen situatie

Figuur 2.7 Impressie plangebied vanuit het zuiden

In het plan is rekening gehouden met de belevingswaarde en het functioneren van de nabijgelegen molen door de kap van het hoofdgebouw van het perceel dat binnen de vrijwaringszone valt bovenop plat te maken, zoals te zien in figuur 2.8. Op deze manier wordt voldaan aan de maximum bouwhoogte van 6,40 meter.

Figuur 2.8 Impressie van het plangebied in de beoogde situatie vanaf de Molenweg.

Ruimtelijke inpassing

Met dit plan worden twee woningen aan de Molenweg 3a te Nes gerealiseerd. Het plangebied valt binnen bestaand bebouwd gebied en is omgeven door andere woningen. De omliggende woningen bestaan afwisselend uit één of twee bouwlagen met kap. De voorgenomen ontwikkeling van twee woningen bestaande uit één bouwlaag met kap, passen daarom goed binnen het heersende beeld.

Verkeer en parkeren

Zoals te zien op de impressie in figuur 2.7 worden beide percelen in de voorgenomen situatie voorzien van een oprit, aansluitend op een gedeelde toegangsweg die ontsluiting biedt via de Molenweg. De wijze van ontsluiting binnen het plangebied is hiermee in orde. Ook de bijgebouwen kunnen middels een oprit worden aangesloten op de toegangsweg en gebruikt worden als garage. Beide woningen zijn vanwege de mogelijkheid tot het benutten van twee opritten en een garage voorzien van voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein. De verwachte verkeersgeneratie in de voorgenomen situatie is gering. Naar aanleiding van de berekening wordt rekening gehouden met 18 verkeersbewegingen per etmaal op een werkdag. Dit kleine aantal gaat op in het huidige verkeersbeeld en zorgt niet voor belemmeringen in de doorstroming op het eiland. Hiermee vormt het plan geen belemmering op het gebied van verkeer en parkeren.

2.3 Wijzigingscriteria

Voor het wijzigen van de huidige bestemming in het plangebied middels een wijzigingsplan, dient het plan te voldoen die worden beschreven in het geldende bestemmingsplan.

Voor het wijzigen van de bestemming van 'Agrarisch – Cultuurgrond' naar 'Wonen – 1', wordt gebruik gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid uit artikel 5.5.1 onder a. Daarin is bepaald dat deze bestemmingswijziging uitgevoerd mag worden, indien wordt voldaan aan de wijzigingscriteria uit artikel 5.5.1 en de toetsingscriteria zoals gesteld in artikel 5.5.2. Hieronder volgt per criterium een toetsing, beginnende bij de criteria gesteld in artikel 5.5.1:

De wijzigingsbevoegdheid wordt uitsluitend toegepast ter plaatse van de aanduiding “wetgevingzone - wijzigingsgebied 1”

Zoals aangegeven in paragraaf 1.3 gelden ter plaatse van het plangebied meerdere aanduidingen, waaronder de aanduiding “wetgevingzone - wijzigingsgebied 1”.

Na toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid zijn de regels van artikel 27 van toepassing

Artikel 27 van het bestemmingsplan Nes gaat in op de regels van de bestemming 'Wonen - 1'. Zoals te zien in Artikel 4 Wonen - 1 van dit plan zijn de regels van Artikel 27 'Wonen - 1' uit het bestemmingsplan Nes opgenomen. Na toepassing van de wijzigingsbevoegdheid zijn de regels van artikel 27 dus van toepassing.

Het aantal woonhuizen bedraagt ten hoogste 25

Met ingang van dit plan wordt de realisatie van twee woonhuizen mogelijk gemaakt. Het aantal woonhuizen bedraagt dus minder dan 25.

Het aantal woonhuizen is in overeenstemming met het Woonplan gemeente Ameland, dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten van Fryslân heeft

Het Woonplan geeft aan dat voor de periode 2018-2027 een woningbouwruimte van 120 woningen is afgesproken met de Gedeputeerde Staten van Fryslân. De gemeente heeft deze woningbouwruimte afgebakend door middel van wijzigingsbevoegdheden. De twee woonhuizen die mogelijk gemaakt worden met dit plan passen binnen deze woningbouwruimte en zijn daarmee in overeenstemming met het Woonplan gemeente Ameland. Het college zal dit plan verwerken in het woningbouwprogramma en bij de eerstvolgende actualisatie aanbieden aan de Gedeputeerde Staten. In paragraaf 3.3 wordt hier verder op ingegaan.

De oppervlakte van een bouwvlak voor een woonhuis bedraagt ten hoogste 150 m²

Zoals te zien op de verbeelding worden met dit plan twee bouwvlakken mogelijk gemaakt. Elk woonhuis wordt gebouwd op een bouwvlak van 150 m2. Hiermee voldoet het plan aan deze eis.

Voordat de wijzigingsbevoegdheid wordt toegepast, vindt ecologisch en archeologisch onderzoek plaats

In dit wijzigingsplan is in paragraaf 4.5 Archeologie getoetst aan de twee relevante archeologische advieskaarten. Op basis van deze kaarten is geconcludeerd dat op deze locatie een karterend archeologisch onderzoek noodzakelijk is voor de periode ijzertijd-middeleeuwen bij een ontwikkeling groter dan 500 m2. Omdat het plan een bestemmingwijziging van agrarisch naar wonen betreft, geldt het hele perceel als ontwikkeling. Het perceel beslaat zo'n 1.500 m2. Hiermee wordt de drempelwaarde van 500 m2 ruim overschreden. Het archeologisch onderzoek is opgenomen in Bijlage 1. Hieruit blijkt geen noodzaak voor vervolgonderzoek. Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor het plan.

Een ecologisch onderzoek is niet noodzakelijk op deze locatie, omdat er geen sloop- kap en dempingswerkzaamheden worden uitgevoerd. Wel bevindt het plangebied zich dermate dichtbij stikstofgevoelige natuurgebieden, dat een stikstofonderzoek noodzakelijk wordt geacht. In Bijlage 2 is het stikstofonderzoek opgenomen, hieruit blijkt dat de ontwikkeling geen negatieve effecten voor de stikstofgevoelige natuurgebieden oplevert.

Er wordt geen afbreuk gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld

Artikel 5.5.2 stelt dat er geen onevenredige afbreuk mag worden gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woon- en verkeerssituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

In paragraaf 2.2 Gewenste situatie wordt het voornemen van de initiatiefnemer besproken. In deze paragraaf worden ook de ruimtelijke inpassing en de gevolgen voor verkeer en parkeren benoemd. De ontwikkeling voorziet in de realisatie van twee vrijstaande woningen die qua vorm, functie en programma op gaan in de omgeving. Geconcludeerd wordt dat beide aspecten geen belemmering voor het plan vormen. Het plan past dan ook goed binnen het heersende straat- en bebouwingsbeeld.

Er wordt geen afbreuk gedaan aan de woonsituatie

Het plangebied mag in de huidige situatie niet worden bewoond. De directe omgeving van het plangebied bestaat voor het grootste deel uit woningen. De toevoeging van twee nieuwbouwwoningen laat het plangebied aansluiten op de rest van de omgeving. Het doet geen afbreuk aan de woonsituatie.

Er wordt geen afbreuk gedaan aan de verkeerssituatie

In paragraaf 2.2 Gewenste situatie wordt onder het kopje 'Verkeer en parkeren' beschreven hoe het plan de toekomstige verkeerssituatie beïnvloedt. Het plangebied wordt voorzien van een erfaansluiting, waarop meerdere opritten worden aangesloten voor de hoofd- en bijgebouwen. Hiermee wordt de ontsluiting en de parkeervraag van de ontwikkeling gedekt. Daarnaast is berekend dat de toename van het aantal verkeersbewegingen als gevolg van deze ontwikkeling gering is en vergelijkbaar met de aantallen van de omliggende woningen. Er wordt geen afbreuk gedaan aan de huidige verkeerssituatie.

Er wordt geen afbreuk gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden

In de voorgenomen situatie sluit het gebruik van de gronden goed aan op de directe omgeving. Het gebruik is namelijk vergelijkbaar met dat van de omliggende woningen. Doordat de voorschriften met betrekking tot de molenbiotoop in acht zijn genomen, belemmert de voorgenomen situatie het gebruik van de molen niet. Ook de gebruiksmogelijkheden van de andere aangrenzende gronden worden niet belemmert door het toevoegen van twee vrijstaande woningen in het plangebied. Dit wordt verder uiteengezet in paragraaf 4.1 Milieuzonering. Er wordt met dit plan dan ook geen afbreuk gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Geconcludeerd wordt dat het plan geen onevenredige afbreuk doet aan alle gestelde eisen. Daarmee voldoet het plan aan de wijzigingscriteria.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Met betrekking tot het beleidskader wordt gekeken naar het rijks-, provinciale en gemeentelijke beleid. In dit hoofdstuk is daarom een omschrijving van het beleid op deze drie schaalniveaus opgenomen, met daarin een toetsing van het plan aan alle relevante beleidsstukken.

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen brengt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 in werking getreden. Het Barro stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de SVIR. Voor het project zijn geen nationale belangen van belang.

Wel zijn de beleidsregels met betrekking tot de Waddenzee relevant. Bij nieuwe ruimtelijke plannen die betrekking hebben op de Waddenzee en het Waddengebied moet een beoordeling plaatsvinden van de mogelijke gevolgen voor de landschappelijke en cultuurhistorische waarden in het gebied. Deze waarden zijn in de verordening benoemd. Nieuwe bebouwing of verandering van het gebruik is niet toegestaan als dit leidt tot significante aantasting van de waarden in het gebied.

Binnen het plangebied worden twee vrijstaande woningen mogelijk gemaakt. De woningen worden binnen bestaand bebouwd gebied gebouwd en sluiten functioneel aan op de woningen in de directe omgeving. In het huidige plan is voor de aangewezen gronden een wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van de woonfunctie. Er is in de geldende planologische regeling dus al rekening gehouden met de mogelijkheid om te wonen in het plangebied. Daarmee leidt het initiatief niet tot aantasting van de kernkwaliteiten van de Barro die betrekking hebben op het Waddengebied. Het voornemen is daarom niet in strijd met het gestelde in de SVIR en het Barro.

Ladder voor Duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is per 1 oktober 2012 ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In 2017 is de Ladder herzien. In de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen dat de toelichting van een ruimtelijke project dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.

Toepassing ladder voor duurzame verstedelijking

Met dit project worden twee nieuwe vrijstaande woningen ontwikkeld in het bestaand bebouwd gebied. Op basis van jurisprudentie is de ontwikkeling van twee woningen geen stedelijke ontwikkeling als bedoeld in de ladder voor duurzame verstedelijking. Hier is pas sprake van bij de ontwikkeling van minimaal elf woningen. Daarom is toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking niet noodzakelijk en is het voornemen niet in strijd met de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid

Streekplan Fryslân 2007

Het ruimtelijk beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor het gemeentelijk (bestemmingsplan)beleid. Dit is onder meer neergelegd in het Streekplan Fryslân 2007. 'Om de kwaliteit van de Romte', dat is vastgesteld op 13 december 2006.

In het Streekplan is opgenomen dat, met betrekking tot het thema wonen, de provincie deze functie zoveel mogelijk in de zogenaamde concentratiegebieden wil concentreren. Daarnaast is er ook ruimte voor de plaatselijke woningbehoefte in overige kernen. Het uitgangspunt is om deze woningbehoefte zoveel mogelijk binnen bestaande kernen te realiseren.

Met de realisatie van twee vrijstaande woningen binnen het bestaand bebouwd gebied van Nes wordt voorzien in plaatselijke woningbehoefte. Daarmee is het voornemen in overeenstemming met het Streekplan Fryslân.

Verordening Romte Fryslân

Op 25 juni 2014 hebben Provinciale Staten de Verordening Romte Fryslân 2014 vastgesteld. In deze verordening is het beleid, zoals verwoord in het Streekplan, verordening is het beleid, zoals verwoord in het Streekplan, vertaald naar regels voor ruimtelijke plannen.

In artikel 1 van de verordening worden regels gegeven gericht op het bundelen van stedelijke functies in bestaand bebouwd gebied. Wanneer dit niet mogelijk is, kan aansluitend op bestaand bebouwd gebied een uitbreidingslocatie worden toegestaan. Volgens de kaart bij de verordening, zoals te zien in figuur 3.1, valt de locatie binnen het bestaand bebouwd gebied. Hier kunnen stedelijke functies, zoals wonen, gerealiseerd worden.

Figuur 3.1 Begrenzing bestaand bebouwd gebied Nes, Ameland

In artikel 3 is bepaald dat een ruimtelijk plan voor woningbouw in overeenstemming moet zijn met een woonplan, dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft. In paragraaf 3.3 is opgenomen dat het initiatief in overeenstemming is met het woningbouwprogramma dat is opgenomen in de Woonvisie Ameland 2017. Daarmee is het voornemen eveneens in overeenstemming met de Verordening Romte Fryslân.

3.3 Gemeentelijk beleid

Woningbouwprogramma Ameland 2018-2027

De gemeente Ameland heeft een woningbouwprogramma van 120 woningen voor de periode 2018-2027. Gedeputeerde Staten van Fryslân hebben ingestemd met het woningbouwprogramma 2018-2027 (brief GS d.d. 17 juli 2018). De woningbehoefte is onderzocht en onderbouwd in de Woonvisie. In de Structuurvisie Ameland staan de locaties waar woningbouw mogelijk is of in de toekomst mogelijk zijn. In de diverse bestemmingsplannen zijn deze zoeklocaties middels een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, zodat het college de bestemming kan wijzigen op het moment dat een concreet project wordt aangevraagd. Het college kan op deze manier sturen op de ontwikkeling van woningbouw, zoals in de Woonvisie is onderbouwd en volgens de afspraken met de provincie. Voor de periode 2018-2027 verwacht de gemeente Ameland dat de bestemming van circa 50% van de locaties met een wijzigingsbevoegdheid naar 'Wonen' daadwerkelijk wordt benut voor woningbouw. Onderhavig plan past binnen de gemaakte afspraken. Het college zal deze bouwlocatie verwerken in het woningbouwprogramma en bij de eerstvolgende actualisatie aanbieden aan de GS.

Woonvisie Ameland

Het gemeentelijk woonbeleid is vastgelegd in de Woonvisie Ameland in 2017.

De gemeente streeft naar een vitaal wooneiland waar alle leeftijdsgroepen en alle inkomensgroepen samen wonen. Om draagvlak te houden wil Ameland meer jongeren en gezinnen binden.

Er is een tekort aan huisvesting voor vakmensen in recreatie, horeca en maatschappelijk cruciale middenkaderfuncties zoals onderwijs, zorg en (semi)onderhoud. Daarnaast wil de gemeente dat mensen op Ameland blijven wonen. Daarom moeten levensloopgeschikte woningen gecreëerd worden. In de woonvisie is opgenomen dat voor de periode 2016-2020 een woningbouwruimte is afgesproken van circa 90 woningen met de provincie Fryslân.

Met dit project worden twee vrijstaande woningen ontwikkeld. Dit aantal past in de afgesproken woningbouwruimte op Ameland, die in de woonvisie is opgenomen.

Geldend bestemmingsplan Nes (2014)

het geldende bestemmingsplan vormt het ruimtelijke kader van de gemeente voor de voorgenomen ontwikkeling. Ter plaatse wordt voorgesorteerd op een wijziging naar wonen door opname van een wijzigingsbevoegdheid, middels de aanduiding 'wetgevingzone - wijzigingsgebied 1'. In dit plan wordt deze wijzigingsbevoegdheid benut. In paragraaf 2.3 wordt verder ingegaan op de toetsing van de hiervoor geldende wijzigingscriteria.

Welstandsbeleid

Met de welstandsnota gemeente Ameland (2016) wil de gemeente het behoud van de basiskwaliteiten van de gebouwde omgeving behouden. De gemeente hecht waarde aan de omgevingskwaliteit en ziet daarbij onderscheid tussen de verschillende gebieden die de gemeente rijk is.

Het plangebied valt binnen het welstandsgebied 'Oude Kern'. Van oudsher heeft de bebouwing in deze gebieden een open karakter, waarbij later vaak sprake is geweest van een verdere verdichting. Met dit plan wordt nog verdere verdichting mogelijk gemaakt. Het is belangrijk dat voor het definitieve ontwerp de criteria uit de welstandsnota worden gerespecteerd. Het plan wordt voorgelegd aan de welstandscommissie. Vervolgens geeft de welstandscommissie een beoordeling over het ontwerp.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de haalbaarheid en de uitvoerbaarheid van het project. Meer concreet wordt beoordeeld hoe het plan zich verhoudt tot de diverse milieukaders (zoals archeologie, bodem, externe veiligheid, geluid, flora en fauna, luchtkwaliteit en water).

4.1 Milieuzonering

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming is gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs uit te sluiten is.

Toetsing

In de omgeving van het projectgebied overheerst de woonfunctie. Het gebied ligt in een woonbuurt, tussen andere woonpercelen. Woningen in dit gebied zijn in beginsel dan ook inpasbaar.

Ten zuiden van het projectgebied ligt het centrum van Nes. Hier zijn meerdere detailhandelsvestigingen aanwezig, in de vorm van onder meer een supermarkt, drogisterij en kledingwinkels. Ook is hier horeca gevestigd in de vorm van restaurants, cafés en een snackbar. Voor deze inrichtingen geldt een richtafstand van 10 meter, waaraan ruimschoots wordt voldaan. De dichtstbijzijnde detailhandel ligt namelijk op circa 90 meter afstand van het plangebied, de dichtstbijzijnde horeca op circa 80 meter. Daarnaast zijn enkele bedrijfsbestemmingen in de dorpskern van Nes aanwezig. Ter plaatse geldt dat bedrijven uit milieucategorie 1 en 2 zijn toegestaan, waarvoor een richtafstand van maximaal 30 meter geldt. Er wordt voldaan aan de richtafstanden.

Ten oosten van het plangebied bevindt zich een recreatiegebied ten behoeve van de oude molen. Deze molen is nog in gebruik voor het pellen en malen van graan en is tevens als museum open voor publiek. De richtafstand voor zulke recreatieve voorzieningen bedraagt maximaal 10 meter. Het plangebied ligt op circa 12 meter afstand van het recreatiegebied voldoet daarmee aan de richtafstand. Verder wordt naar aard en omvang van een dergelijk klein museum ook weinig overlast verwacht en zijn meerdere woningen aanwezig binnen dezelfde afstand tot de molen. Het nabijgelegen recreatiegebied vormt dan oog geen belemmering voor het plan.

Ten noordoosten van het projectgebied zijn tot slot een discotheek en een paintball-bedrijf aanwezig. Voor een discotheek geldt een richtafstand van 30 meter. Een paintball-bedrijf, waarbij paintball in de buitenlucht wordt uitgeoefend, is niet expliciet in de bedrijvenlijst van de VNG opgenomen. Qua milieucategorie is een dergelijk bedrijf echter gelijk te stellen aan een veldsportcomplex. Daarom betreft het een milieucategorie 3.1 bedrijf, met een richtafstand van 50 meter. Omdat zowel de discotheek als het paintball-bedrijf op ruim 100 meter afstand van het projectgebied liggen, wordt ruim voldaan aan de richtafstanden.

Het aspect milieuzonering belemmert de uitvoerbaarheid van het plan niet, omdat wordt voldaan aan de richtafstanden ten opzichte van bedrijven in de omgeving. Vanuit de milieuzonering is met vaststelling van dit wijzigingsplan sprake van een goed woon- en leefklimaat.

4.2 Bodem

Toetsingskader

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening wordt in geval van ruimtelijke ontwikkelingen aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd.

Toetsing

Het plangebied maakt deel uit van agrarische cultuurgronden binnen bestaand bebouwd gebied. Omdat de voorgenomen ontwikkeling twee vrijstaande woningen betreft, is in dit wijzigingsplan sprake van een milieugevoelige functie. De kaart van het Bodemloket geeft geen verontreiniging van het plangebied weer. Gedurende de geschiedenis is het plangebied altijd in gebruik geweest als agrarische cultuurgrond. De verwachting is daarom dat de bodem voor de nieuwe functie voldoende kwaliteit heeft. Belangrijke reden hiervoor is dat het huidige en historische gebruik van de grond geen verontreinigende functies betreft. Er is daarom geen reden om aan te nemen dat sprake is van een bodemverontreiniging die de voorgenomen planologische wijziging belemmert. In het kader van de aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van de woningen zal desondanks (verplicht) een verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. Dit aspect heeft geen invloed op dit wijzigingsplan.

4.3 Geluid

Toetsingskader

Ten aanzien van geluidshinder is de Wet Geluidhinder (Wgh) van kracht. Doel van deze wet is het terugdringen van hinder als gevolg van geluid en het voorkomen van een toename van geluidshinder in de toekomst. Op grond van de Wgh geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidszones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd.

Toetsing

Omdat de voorgenomen ontwikkeling twee vrijstaande woningen betreft, is in dit wijzigingsplan sprake van geluidsgevoelige objecten. Voor dit wijzigingsplan is het van belang dat de woningen geen geluidshinder ondervangen door wegverkeerslawaai. Het plangebied grenst direct aan de Molenweg. Het gaat hier om een weg met een maximumsnelheid van 30 km/uur. Daarnaast is het aantal verkeersbewegingen op het eiland gering.

Voor het overige is ook geen sprake van geluidzoneringsplichtige wegen in de omgeving van het plangebied. Omdat hier geen sprake is van een geluidszone is akoestisch onderzoek niet noodzakelijk.

4.4 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. De wet is bedoeld om negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, aan te pakken.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'niet in betekenende mate' (NIBM) vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op grond van de regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen vrijgesteld van toetsing.

Grote concentraties stikstofdioxide (NO2), fijnstof (PM10) en ultrafijn stof (PM2,5) dragen bij aan verslechtering van de luchtkwaliteit. Bij toetsing van de luchtkwaliteit geldt een grenswaarde van 40 µg/m3 voor NO2 en PM10 en een streefwaarde van 20 µg/m3 voor PM2,5. Bij overschrijding van deze streef- en grenswaarden dient nader onderzoek te worden uitgevoerd.

Toetsing

In de voorgenomen situatie worden slechts twee woningen gerealiseerd. De toename in het aantal verkeersbewegingen hiervan is gering. Daarnaast is de lucht op Ameland heel schoon. Zo bedraagt de concentratie stikstofdioxide (NO2) in de gemeente Ameland volgens het RIVM 7,6 µg/m3, de concentratie fijnstof (PM10) is minder dan 25 µg/m3 en de concentratie ultrafijn stof (PM2,5) is zelfs minder dan 12,5 µg/m3.

De huidige waarden in de gemeente Ameland zijn dus ruimschoots onder de gestelde streef- en grenswaarden. Het is dan ook zeer onwaarschijnlijk dat een overschrijding op het gebied van luchtkwaliteit zal optreden door de realisatie van twee woningen. De beoogde ontwikkeling draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

4.5 Archeologie

Toetsingskader

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in 2019 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie.

FAMKE

Voor een globaal inzicht in mogelijke waarden heeft de provincie de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) gepubliceerd. De FAMKE bestaat uit twee advieskaarten, één voor de periode steentijd-bronstijd (300.000 - 800 v Chr.), en één voor de periode ijzertijd - middeleeuwen (800 v Chr. - 1500 n Chr.).

Toetsing

Conform de steentijd-bronstijd advieskaart is geen onderzoek noodzakelijk, ongeacht de grootte van de ontwikkeling.

Conform de ijzertijd-middeleeuwen advieskaart valt het plangebied binnen het gebied 'karterend onderzoek 1 (middeleeuwen)', waar voor ontwikkelingen met een minimale oppervlakte van 500 m² archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Dit betekent dat in het plangebied archeologische resten uit de periode van de ijzertijd tot en met de middeleeuwen kunnen voorkomen. De provincie beveelt daarom een karterend archeologisch onderzoek van 6 boringen per hectare aan, bij ingrepen van meer dan 500 m2. De totale oppervlakte van de twee te realiseren bouwvlakken is circa 300 m2. Echter geldt voor dit plan het hele perceel, omdat het om een bestemmingsplanwijziging gaat van een agrarische functie naar een woonfunctie. Hiermee komt de omvang van de ontwikkeling op 1.500 m2 en wordt de grenswaarde overschreden. Op advies van de provincie is dan ook een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Het rapport van het verkennend booronderzoek is opgenomen in Bijlage 1.

Uit het onderzoek blijkt dat de ondergrond in het plangebied bijna geheel bestaat uit een nietverstoorde, natuurlijke bodemopbouw van duinzand. Hierin zijn geen aanwijzingen gevonden voor

archeologische cultuurlagen of vondstconcentraties die kunnen duiden op voormalige bewoning of

activiteiten in het plangebied. Op basis van de resultaten van het onderzoek blijkt dat in het plangebied geen archeologische resten bedreigd worden. Daarom wordt in het kader van de voorgenomen bodemingrepen geen vervolgstap uit het proces van de Archeologische Monumentenzorg (AMZ) noodzakelijk geacht. Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor het plan.

NB: Indien bij de uitvoering van de werkzaamheden onverwacht archeologische resten worden aangetroffen, dan is conform artikel 5.10 van de Erfgoedwet aanmelding van de desbetreffende vondsten bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap c.q. de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed verplicht.

4.6 Cultuurhistorie

Toetsingskader

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van bestemmingsplannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

Toetsing

Om te onderzoeken of sprake is van cultuurhistorische waarden is gebruik gemaakt van de Cultuurhistorische Kaart Fryslân (CHK). Binnen het plangebied is volgens de kaart geen sprake van specifieke cultuurhistorische waarden waar in de uitvoering van het project rekening mee gehouden dient te worden. Het aspect cultuurhistorie vormt daarom geen belemmering voor dit project.

4.7 Ecologie

Toetsingskader

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. Deze zijn geregeld in de Wet natuurbescherming (Wnb).

Toetsing

Gebiedsbescherming

Het projectgebied ligt in het bestaand bebouwd gebied, buiten beschermde natuurgebieden. Ten zuiden, westen en oosten van Nes ligt beheergebied binnen de NNN (Natuurnetwerk Nederland). Ten noorden van Nes ligt overige natuur binnen de NNN. Het project betreft de realisatie van slechts twee woningen. Gezien de aard en de relatief kleine omvang van de ontwikkeling, worden geen effecten op de omringende natuurwaarden verwacht. Bovendien valt het plangebied niet binnen een NNN-, weidevogel- of ganzenfoerageergebied. Toetsing van een mogelijk conflict tussen een van deze gebieden en het plangebied is daarom niet van toepassing.

Stikstof

Bij een afstand van minder dan 5 kilometer tot het plangebied kunnen er mogelijke gevolgen optreden voor stikstofgevoelige natuurgebieden door de toename van stikstof uitstotende voertuigen die worden gebruikt in de realisatie en het gebruik van het voornemen.

De dichtstbijzijnde stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden betreffen "Duinen Ameland" op circa 300 meter afstand en "Waddenzee" op circa 1 kilometer afstand tot het plangebied. Om te onderzoeken of significante stikstofdepositie als gevolg van de realisatie en het gebruik van de twee woningen plaatsvindt ter plaatse van deze stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden is een stikstofonderzoek uitgevoerd. Hieruit is naar voren gekomen dat de stikstofdepositie nergens hoger is dan afgerond 0,00 mol/ha/jaar en er derhalve geen relevant effect is. Hierbij wordt nadrukkelijk opgemerkt dat de aanleg- en exploitatiefase in één berekening zijn meegenomen, omdat het aandeel verkeer in de aanlegfase nooit hoger is dan tijdens de exploitatiefase. Het stikstofonderzoek is opgenomen als Bijlage 2. Het aspect stikstofdepositie vormt dus geen belemmering voor dit plan.

Soortenbescherming

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb.

Toetsing

In dit geval worden twee nieuwbouwwoningen aan de Molenweg 3a gerealiseerd. Het gebied was tot voor kort ingericht als paardenweide met een schuur. De schuur is in de huidige situatie inmiddels gesloopt. Het gebied betreft een onbebouwd agrarisch perceel, waar paarden worden gehouden. Er vinden geen sloop- en kap werkzaamheden plaats. Ook worden geen watergangen gedempt. Het is daarom niet aannemelijk dat beschermde soorten worden aangetast door de voorgenomen ontwikkeling. Daarom is nader onderzoek niet noodzakelijk.

4.8 Water

Toetsingskader

Van groot belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is de wettelijk verplichte 'watertoets'. De watertoets kan worden gezien als een procesinstrument dat moet waarborgen dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is het vroegtijdig afstemmen van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder. Het onderhavige plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân.

Toetsing

Het project is via de digitale watertoets (kenmerk: 20200415-2-23038) kenbaar gemaakt aan het Wetterskip Fryslân. Hieruit is naar voren gekomen dat de normale procedure van toepassing is. Dit houdt in dat de aanwezige wateraspecten van invloed zijn op het plan. In deze paragraaf wordt ingegaan op deze wateraspecten. Het resultaat van de watertoets is opgenomen als Bijlage 3.

Veilig

Meerlaagse veiligheid en klimaatadaptie: Voor het aspect 'veilig' gaat het over overstromingsrisico's. Het plangebied grenst niet aan een regionale waterkering. Ook ligt het niet vrij voor de boezem. Ook is er geen sprake van een gebied met een verhoogd overstromingsrisico.

Voldoende

Compensatie: Het waterschap hanteert als uitgangspunt dat de toename verhard oppervlak voor een deel (10%) wordt gecompenseerd in de vorm van nieuw oppervlaktewater of waterberging. Het dempen water watergangen moet volledig gecompenseerd worden. Deze compensatie is bedoeld om wateroverlast door het versneld afvoeren van hemelwater vanaf de verhardingen te voorkomen.

Toetsing

Binnen stedelijk gebied geldt dat watercompensatie noodzakelijk is wanneer de verharding met meer dan 200 m2 toeneemt. Het is aannemelijk dat de verhardingstoename binnen het plangebied meer zal bedragen dan 200 m2. Op dit moment zijn de plannen nog onvoldoende uitgewerkt om de precieze verhardingstoename te kunnen berekenen. Daarom is het nog onduidelijk wat de precieze watercompensatie zal bedragen. In een later stadium, dan wel in de vergunningsfase zal dit verder worden uitgewerkt. In eerste instantie wordt nagedacht over infiltratiekratten. De definitieve uitwerking vindt nog plaats.

Om de noodzakelijke hoeveelheid waterberging te waarborgen is in de regels opgenomen dat de toename van het verhard oppervlak voor minimaal 10% moet worden gecompenseerd in de vorm van nieuw oppervlaktewater of waterberging en dat het dempen van water en watergangen volledig gecompenseerd wordt. In de huidige situatie is geen oppervlaktewater binnen het plangebied aanwezig. Mocht ervoor gekozen worden om oppervlaktewater te graven binnen het plangebied, dan dient dit aan het waterschap kenbaar gemaakt te worden middels een nieuwe invoer van de digitale watertoets met wijzigingen.

Schoon

Afvalwater en regenwatersysteem: Het uitgangspunt is om regenwater en rioolwater zoveel mogelijk gescheiden af te voeren.

Waterkwaliteit: De bouwwijze en onderhoudstechniek moeten emissievrij zijn om verontreiniging van het water te voorkomen. In dit geval zal gebruik worden gemaakt van milieuvriendelijke (bouw)materialen.

Vervolg

Waterwet: Voor alle ingrepen in de waterhuishouding moet een vergunning worden aangevraagd of een melding worden gedaan in het kader van de Waterwet.

Procedure: Het wateradvies wordt gecommuniceerd met de ontwikkelaar en geldt als uitgangspunt voor

de uitvoering van het plan. De watertoets is hiermee afgerond.

4.9 Externe veiligheid

Toetsingskader

Bij externe veiligheid gaat het om het risico op een ongeval waarbij een gevaarlijke stof aanwezig is. Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beheersen van risico's die mensen lopen door opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen in hun omgeving. De risico's moeten aanvaardbaar zijn. Met het oog daarop heeft de rijksoverheid risiconormen vastgesteld waarmee bedrijven, wegbeheerders en vervoerders, maar ook gemeenten en provincies, rekening dienen te houden. Voor situaties waarbij het ontwikkelingsgebied binnen het invloedsgebied van een risicobron ligt, moet het resultaat van een risicoanalyse getoetst worden aan de gestelde risiconormen.

Van de ramptypes die verband houden met externe veiligheid zijn met name ongevallen met brandbare/explosieve of giftige stoffen van belang. Deze ongevallen kunnen nader worden onderscheiden in ongevallen met betrekking tot:

• inrichtingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.

Toetsing

Om te bepalen of in en in de nabijheid van het plangebied risicovolle objecten aanwezig zijn die het planvoornemen kunnen belemmeren, is de risicokaart geraadpleegd. Hieruit blijkt dat in de directe nabijheid van het plangebied geen risicovolle functies/installaties aanwezig zijn. Het gasdrukmeet- en regelstation aan het Bramerduinenpad is het dichtstbijzijnde object. Deze geeft echter geen risico's voor de ontwikkeling in het plangebied, door de ruime afstand tussen beide functies (ruim 240 m) en de bebouwing die tussen beide functies aanwezig is. Het aspect externe veiligheid vormt daarom geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

4.10 Kabels en leidingen

Toetsingskader

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de grotere verbindingen en hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

Toetsing

In of nabij het plangebied liggen geen kabels of leidingen die moeten worden voorzien van een planologische regeling. Wel is er sprake van een vrijwaringszone.

Vrijwaringszone - molenbiotoop

De vrijwaringszone -molenbiotoop bepaalt dat alle voor gebouwen binnen deze zone een maximale bouwhoogte van 6,40 meter geldt. Het is belangrijk dat hier in dit plan rekening mee gehouden wordt, omdat gebouwen hoger dan 6,40 meter de belevingswaarde en het functioneren van de graan en pelmolen belemmeren. In het voorgenomen initiatief zijn de voorgeschreven regels ten aanzien van de molenbiotoop in acht genomen. Dit aspect geeft daarom geen belemmeringen voor het plan.

Hoofdstuk 5 Juridische regeling

Verbeelding

Het Wijzigingsplan 'Nes - Molenweg 3a' gaat vergezeld van een verbeelding. Na onherroepelijk worden van het wijzigingsplan maken de verbeelding en de regels deel uit van het bestemmingsplan 'Nes' van de gemeente Ameland.

Regels

De regels die deel uitmaken van het bestemmingsplan 'Nes' zijn onverkort van toepassing op dit wijzigingsplan. In dit geval betreft het de bestemmingen 'Tuinen 'Wonen - 1' en de gebiedsaanduiding ten behoeve van de bescherming van het windrecht ('vrijwaringszone - molenbiotoop'). In de regels is een koppeling gelegd met de betreffende bestemming en gebiedsaanduiding.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In de Wet ruimtelijke ordening is de procedure opgenomen die een wijzigingsplan doorloopt om rechtskracht te krijgen. Door middel van het op een goede manier doorlopen van de procedure wordt ook de maatschappelijke uitvoerbaarheid getoetst. Het plan doorloopt de volgende stappen:

Overleg 3.1.1 Bro

Het concept-ontwerp van het wijzigingsplan is voor het wettelijke overleg verzonden. Vervolgens is het plan naar aanleiding van de ingediende overlegreacties aangepast. De ingediende reactie van de provincie is te vinden in Bijlage 4. Naar aanleiding van deze reactie is het woningbouwprogramma herzien. De gemeente heeft bevestigd dat dit plan past binnen het Woonplan gemeente Ameland. Het college zal deze bouwlocatie verwerken in het woningbouwprogramma en bij de eerstvolgende actualisatie aanbieden aan de GS. Tenslotte is op advies van de provincie een archeologisch onderzoek uitgevoerd, te vinden in Bijlage 1. Uit dit onderzoek blijkt dat het aspect archeologie geen belemmeringen voor de gewenste ontwikkeling vormt. De provinciale belangen zijn hiermee behartigd.

Zienswijzen

Het wijzigingsplan doorloopt de uniforme voorbereidingsprocedure zoals opgenomen in de Algemene wet bestuursrecht. Het ontwerpwijzigingsplan wordt zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze periode is een ieder in de mogelijkheid een zienswijze in te dienen. Ingediende zienswijzen worden beoordeeld door de gemeente.

Beroep

Burgemeester en wethouders nemen binnen 8 weken na afloop van de ter inzage legging een besluit. Daarna volgt beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Wanneer het wijzigingsplan onherroepelijk is, maakt het deel uit van het bestemmingsplan Nes (moederplan). Met de wijziging van de bestemming vervalt de onderliggende bestemming uit het moederplan.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

De economische uitvoerbaarheid van een plan wordt bepaald door de financiële haalbaarheid en de grondexploitatieregeling (uit de Wro).

Financiële haalbaarheid

Bij dit plan gaat het om een particulier initiatief van de eigenaren van de gronden in het plangebied. De initiatiefnemers hebben voldoende financiële middelen beschikbaar voor de realisatie van de woningen. De initiatiefnemer heeft bovendien voor eventuele planschadeverzoeken en voor de leges voldoende middelen gereserveerd. Zo is de ontwikkeling financieel haalbaar.

Grondexploitatieregeling

In de grondexploitatieregeling, zoals opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening, is aangegeven dat de gemeente een exploitatieplan vaststelt bij een wijzigingsplan, wanneer hierbij een bouwplan mogelijk wordt gemaakt. Via deze grondexploitatieregeling beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten, bijvoorbeeld voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor de ruimtelijke procedure. In dit geval wordt aan de hand van dit wijzigingsplan een bouwplan mogelijk gemaakt dat voorziet in de bouw van twee vrijstaande woningen. De gemeente dient voor dit wijzigingsplan dus een exploitatieplan op te stellen. Van deze verplichting kan worden afgezien als het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Dit kan door middel van een anterieure overeenkomst. Voor vaststelling van het planologisch besluit moet duidelijk zijn hoe de kosten worden verhaald.

Tussen gemeente en opdrachtgever wordt een anterieure overeenkomst gesloten, waarin ook planschade wordt meegenomen. Daarmee is geen exploitatieplan noodzakelijk.