De Realiteit

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Algemeen

Met het voorliggend bestemmingsplan wordt uitvoering gegeven aan het besluit van de raad van 4 februari 2010 (RV-nummer 06/2010), waarin hij heeft besloten gelden ter beschikking te stellen voor het opstellen van een conserend bestemmingsplan voor het gebied De Realiteit. De aanleiding hiervan is de verkoop in 2006 van grond aan de Vereniging De Realiteit. In deze koopovereenkomst heeft de gemeente zich verplicht om zich in te spannen voor een bestemmingsplanherziening waarbij, kort gezegd, aan de bestaande woningen een permanente woonbestemming wordt toegekend. Doel hiervan is het legaliseren en daarmee behouden van de gebouwen op het terrein van De Realiteit.

In het gebied 'De Realiteit' zijn in de jaren '80 zeventien experimentele gebouwen geplaatst. Dit was het resultaat van een prijsvraag met als thema 'tijdelijk wonen'. De winnaars van de prijsvraag mochten hun ontwerp op basis van een tijdelijke bouwvergunning realiseren. In deze tijdelijke bouwvergunningen is bepaald dat de objecten niet langer dan vijf jaren mogen staan. De termijn is nu ruimschoots verstreken.

De gebouwen van De Realiteit vertegenwoordigen een unieke en architectonische waarde. Het gebied is een belangrijke publiekstrekker voor Almere.

1.2 Leeswijzer

De toelichting is opgebouwd uit zes hoofdstukken. Na het inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de begrenzing van het plangebied en op de vigerende bestemmingsplannen. In hoofdstuk 3 worden de karakteristieken van het plangebied beschreven. De relevante beleidskaders staan centraal in hoofdstuk 4. De voorgestane ruimtelijke ontwikkelingen en bijbehorende facetten worden behandeld in hoofdstuk 5. In het zesde en laatste hoofdstuk wordt ingegaan op de bestemmingsregeling, de economische uitvoerbaarheid en op de inspraak en het ambtelijk overleg. De watertoets en de ten behoeve van het bestemmingsplan verrichte onderzoeken zijn als bijlage opgenomen.

Bestemmingsplan, algemene opmerking

Het bestemmingsplan regelt de bestemmingen en het gebruik van de gronden voor het betreffende gebied. Het bestemmingsplan bestaat uit een plankaart, regels en een toelichting. De plankaart of te wel 'de geometrische plaatsbepaling van het plangebied en de daarin aangewezen bestemmingen' en planregels vormen tezamen het juridische plan. De plantoelichting heeft geen rechtskracht. De regels omvatten de omschrijvingen van de in het plan vervatte bestemmingen, waarbij per bestemming het doel of de doeleinden worden aangegeven. In de toelichting worden de achtergronden en beweegredenen aangegeven die hebben geleid tot de bestemmingen.

Een bestemmingsplan wordt met de daarbij behorende toelichting langs elektronische weg vastgelegd. Het bestemmingsplan wordt in die vorm vastgesteld. Een volledige verbeelding op papier van het bestemmingsplan wordt gelijktijdig vastgesteld. Indien de inhoud van het langs elektronische weg vastgelegde bestemmingsplan na vaststelling en die van de verbeelding op papier daarvan tot een verschillende uitleg aanleiding geeft, is de eerstbedoelde inhoud beslissend.

Hoofdstuk 2 Begrenzing plangebied en vigerende bestemmingsplannen/ beheersverordeningen

2.1 Begrenzing

Het plangebied is gelegen in de open recreatieve omgeving in het Noorderplassengebied, dat bekend staat als een gebied waar gewoond en gerecreëerd kan worden. Dit gebied is gelegen aan de noordzijde van de Almere Stad, ten noorden van de stadsautoweg de Hoge Ring. Het Noorderplassengebied kenmerkt zich door een open groene structuur en het water van de Noorderplassen. Er kan volop gerecreëerd en gewoond worden. Het plangebied De Realiteit ligt aan de oostzijde van het Noorderplassengebied. Het grenst aan de zuidzijde aan de Von Draisweg, en is gelegen ten westen van de Von Draisplaats (waarboven het Noorderplassenstrand is gelegen). Aan de westzijde grenst het aan de Noorderplassenweg. Deze weg is de ontsluiting voor de landtong in het noorderplassengebied waar een drietal wooncomplexen zijn gelegen (Residence Noorderplassen I, II en III) en een horecagelegenheid De Boathouse. Ook is daar het recreatieve strandje Strand in Zicht gelegen. Ten westen van dit gebied is de recreatieve woonwijk Zuidoever Noorderplassen gelegen.

Het plangebied ligt op ongeveer 160 meter vanaf de Hoge Ring ter hoogte van de kruising Markerdreef, Het bedrijventerrein Markerkant ligt op ongeveer 300 meter ten zuiden van het plangebied. In onderstaande afbeelding is de ligging van het plangebied in de omgeving aangegeven.

Afbeelding 1: Begrenzing en ligging plangebied De Realiteit

De omgeving van het plangebied wordt gekenmerkt door een recreatieve (woon)omgeving. Het huidge gebruik in het plangebied sluit hierop aan en wordt gekenmerkt door een recreatief verblijfsfunctie al of niet in de vorm van recreatiewoningen.

Het plangebied wordt begrenst door de boveninsteek van de omliggende watergang. Aan de oostzijde grenst het tot halverwege de watergang. De aanwezigheid van de watergang is noodzakelijk voor de hemelwaterafvoer van de gebouwen in het plangebied. De watergang komt uiteindelijk uit in de Noorderplassen. In paragraaf 3.7 worden de wateraspecten van het plangebied besproken. In de onderstaande afbeelding is de begrenzing van het plangebied aangegeven.

Afbeelding 2: begrenzing plangebied

2.2 Vigerende bestemmingsplannen

Voor het gebied geldt nu deels het bestemmingsplan "Noorderplassen" (vastgesteld door de hoofddirekteur van de rijksdienst voor de IJsselmeerpolders op 20 juni 1983, goedgekeurd door de minister van Verkeer en Waterstaat op 20 december 1983), zoals dat luidt na in werking treding van de partiële herziening "Zuidoever Noorderplassen” (vastgesteld door de raad op 14 september 1989, goedgekeurd door gedeputeerde staten op 15 november 1989). Voor de omliggende watergang en het gedeelte vanaf het Realiteitspad tot halverwege de watergang aan de oostzijde van het plangebied geldt het bestemmingsplan "'t Hoofd Noorderplassen" (vastgesteld op 9 april 1998 en goedgekeurd door gedeputeerde staten op 4 november 1998).

In Afbeelding 3 is binnen de dikke zwarte lijn het gebied aangegeven waar het bestemmingsplan "Noorderplassen" zoals dat luidt na partiele herziening "Zuidoever Noorderplassen".

Afbeelding 3: in paarse gedeelte binnen de dikke zwarte lijn geldt het bestemmingsplan Noorderplassen zoals dat luidt na de partiele herziening Zuidoever Noorderplassen.

Met het voorliggend bestemmingsplan wordt ook de watergang meegenomen tot aan de watergang op circa 28 meter ten oosten van het Realiteitpad. In de onderstaande afbeelding 4 is met de rode lijn de plangrens van het voorliggend bestemmingsplan aangegeven. Met de groene lijn is de plangrens van het huidige bestemmingsplan 't Hoofd Noorderplassen aangegeven. Binnen deze groene lijn geldt het bestemmingsplan Noorderplassen zoals dat luidt na partiële herziening 'Zuidoever Noorderplassen' uit 1989. Tussen de groene lijn en de rode lijn geldt het bestemmingsplan 't Hoofd Noorderplassen. Buiten de rode lijn wordt op dit moment gewerkt aan een herziening van het bestemmingsplan door een nieuw bestemmingsplan op te stellen (het bestemmingsplan 'Noorderplassen Oost en West'). Het ontwerp van dit bestemmingsplan heeft van 10 juni tot en met 22 juli 2013 ter inzage gelegen. Het recreatieve karakter van de omgeving van de Realiteit wordt in deze herziening in hoofdlijnen voortgezet.

Afbeelding 4: De rode lijn geeft plangrens weer van het voorliggend bestemmingsplan. De groene lijn geeft de plangrens weer met het bestemmingsplan 't Hoofd Noorderplassen.Binnen de groene lijn geldt het bestemmingsplan Noorderplassen zoals dat luidt na partiele herziening Zuidoever Noorderplassen. Buiten de groene lijn geldt het bestemmingsplan 't Hoofd Noorderplassen. Voor het gebied buiten de rode lijn (buiten het plangebied van dit bestemmingsplan) wordt op dit moment gewerkt aan een herziening van het oude bestemmingsplan 't Hoofd Noorderplassen door een nieuw bestemmingsplan op te stellen (het bestemmingsplan Noorderplassen Oost en West).

Bestemmingsplan 'Noorderplassen' (vastgesteld door de hoofddirekteur van de rijksdienst voor de IJsselmeerpolders op 20 juni 1983, goedgekeurd door de minister van Verkeer en Waterstaat op 20 december 1983)

De gronden van het plangebied zijn aangewezen met de bestemming Recreatie (R) met de aanduiding ontspanningsactiviteiten (o.a.). In de omgeving is op de plankaart de aanduiding 'meetpunt aanwijzing jachthaven 1' gelegen. Op de plankaart is een bebouwingspercentage van 10% aangegeven.

Volgens de planvoorschriften van dit plan zijn de gronden bestemd voor recreatie (artikel 11, eerste lid, planvoorschriften). Als gebouwde voorzieningen zijn hier toegelaten:

• gebouwen (waaronder beheerdersgebouwen en dienstwoningen) en bouwwerken, geen gebouwen voor een jachthaven binnen 400 meter uit het meetpunt van een gelijknamige aanwijzing;
• gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde voor openbaar nutsbedrijf,
• een motorbrandstofverkooppunt voor de jachthaven binnen 400.00 m uit het meetpunt van de aanwijziing jachthaven (artikel 11, tweede lid van de planvoorschriften).

De jachthaven omvat ten hoogste 500 ligplaatsen en is toegelaten binnen 400m uit het meetpunt van de 'aanwijzing jachthaven 1'.

Op grond van het vijfde lid zijn per recreatiecomplex ten hoogste twee dienstwoningen toegelaten.

Partiële herziening "Zuidoever Noorderplassen" (vastgesteld op 14 september 1989, goedgekeurd door gedeputeerde staten op 15 november 1989)

In 1989 is een partiële herziening van het bestemmingsplan 'Noorderplassen' vastgesteld teneinde woningbouw op de zuidoever van de plassen mogelijk te maken, waarbij de recreatieve hoofdfunctie van het gebied een uitgangspunt blijft. De bouw van woningen past namelijk niet in het doeleindenomschrijving van de bestemming 'Recreatie' uit het bestemmingsplan 'Noorderplassen'.

De gronden waarop deze partiële herziening betrekking heeft, zijn aangewezen met de bestemming "Uit te werken gebied voor woondoeleinden en recreatie [UWR]". Met de partiële herziening is voor deze gronden tevens een bouwverbod van toepassing verklaard zolang het uitwerkingsplan nog niet in werking is getreden (artikel 5A van het bestemmingsplan Noorderplassen).

Op enkele plekken binnen het plangebied zijn op de plankaart de aanwijzingen 'jachthaven' (J), 'ontspanningsactiviteiten' (OA), en 'zonder gebouwen' (ZG) opgenomen. De wijzigingsbevoegdheid uit artikel 5 van het bestemmingsplan 'Noorderplassen' is overgenomen in de partiële herziening.

Op de plankaart is aan de noord-/oostzijde van het gebied De Realiteit, even ten oosten van het Plassenpad, de aanwijzing jachthaven (J) opgenomen.

Als uitwerkingsregel is opgenomen dat een jachthaven binnen 400 meter uit het meetpunt van de aanwijzing jachthaven (J) is toegelaten (artikel 11A, derde lid, onder a). De woningen in dit gebied mogen slechts gerealiseerd worden indien de geluidsbelasting op de gevels van de woningen, vanwege het wegverkeer niet overschrijdt (artikel 11A, vierde lid, onder c). Het maximum aantal toegestane woningen bedraagt 250, en er zijn twee dienstwoningen per recreatiecomplex toegelaten (artikel 11A, vijfde lid, onder a, respectievelijk onder b).

Bestemmingsplan "'t Hoofd Noorderplassen" (vastgesteld op 9 april 1998 en goedgekeurd door gedeputeerde staten op 4 november 1998)

Voor het gebied rondom de inmiddels gerealiseerde gebouwen van De Realiteit is in 1998 het bestemmingsplan 't Hoofd Noorderplassen vastgesteld. De bestemmingsgrens loopt tot aan de watergang aan de noord-, west- en zuidzijde van het gebied De Realiteit. Aan de oostzijde grenst het tot aan het Realiteitspad. Deze gronden zijn aangewezen met de bestemming 'Recreatiedoeleinden'. In het vastgestelde bestemmingsplan was vanaf het Realiteitpad tot aan de watergang aan de oostzijde en het gedeelte ten noorden van Realiteit nr 7 (Polderblik) en evenwijdig aan het Realitetpad, de gronden tevens aangewezen met de aanduiding 'zone jachthaven'. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft de goedkeuring van de bestemmingen 'Water' en 'Recreatiedoeleinden' met de aanduiding 'zone jachthaven' echter vernietigd bij uitspraak van 22 juni 2000 (zaaknummer E01.99.0093). Dit omdat een onderzoek ontbrak naar de mogelijke gevolgen van de komst van de jachthaven en de daarmee samenhangende extra scheepvaart verkeer. De aanduiding 'zone jachthaven' en de bestemmingen Water en Recreatiedoeleinden voor zover deze bestemmingen gelegen zijn onder de aanduiding 'zone jachthaven' zijn daarmee komen te vervallen.Voor deze gronden herleeft dan weer het bouwverbod zoals dit is opgenomen in het bestemmingsplan Noorderplassen zoals dat luidt na in werking treding van de partiële herziening "Zuidoever Noorderplassen”.

In de toelichting van het plan is opgenomen dat het een gedetailleerd bestemmingsplan met zoveel mogelijk rechtstreekse bestemmingen. Het legt vast wat in grote lijnen inmiddels is gerealiseerd. Het plangebied heeft grotendeels een recreatieve bestemming.

De gronden zijn bestemd voor voorzieningen voor dagrecreatie, waaronder speelvoorzieningen, sanitaire voorzieningen, podiums, verkeers- en parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en water; nutsvoorzieningen; bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder steigers, lichtmasten, hekwerken, kunstobjecten e.d.(artikel 5, eerste lid, planvoorschriften).

Samenvattend

Op basis van de hierbovenstaande beschrijving van de bestemmingsplannen kan geconcludeerd worden dat voor het gebied een uit te werken bestemming geldt voor woondoeleinden en recreatie waaraan een bouwverbod is gekoppeld (bestemmingsplan 'Noorderplassen' uit 1983, zoals dat luidt na inwerkingtreding na de partiële herziening 'Zuidoever Noordeprlassen' uit 1989). Dit planologisch regime geldt voor het gehele plangebied van De Realiteit, met uitzondering van (gedeelten van) de watergangen aan de noord, west en zuidzijde van het plangebied. Voor deze watergangen geldt het bestemmingsplan ''t Hoofd Noorderplassen' uit 1998. Voor het gebied buiten het plangebied van de Realiteit wordt op dit moment gewerkt aan een herziening van het bestaande planologisch regime door een nieuw bestemmingsplan op te stellen (het bestemmingsplan Noorderplassen Oost en West).

Hoofdstuk 3 Karakteristieken plangebied

3.1 Algemeen

Historie algemeen

De geschiedenis van Almere lijkt een korte geschiedenis maar gaat in feite veel verder terug. Almere was elfduizendvijfhonderd jaar geleden, aan het einde van het Paleolithicum (Oude Steentijd), al bewoond. Het gebied van Almere bestond toen nog uit een glooiend zandlandschap waar doorheen de rivier de Eem stroomde.

Tijdens het Mesolithicum en het vroege Neolithicum (midden- en jonge steentijd) is men langzaam aan overgegaan op een combinatie van jacht en akkerbouw. Resten van deze bewoning liggen overal in Almere in de ondergrond en kunnen ook in het plangebied van De Realiteit worden verwacht.

De Zuiderzee was lange tijd het economisch hart van Nederland. Op de Zuiderzee is zeker al in de Middeleeuwen gevaren, getuige de scheepswrakken, die ook in Almere zijn gevonden.

In heel Flevoland zijn sinds de inpoldering ca. 450 scheepswrakken aangetroffen. Op 26 plekken zijn scheepsresten bekend binnen de gemeente Almere. Er zijn 22 wrakken bekend. Deze scheepswrakken liggen buiten het plangebied

Historie De Realiteit

De Realiteit heeft een bijzondere ontstaansgeschiedenis. Het buurtje is gebouwd als resultaat van de prijsvraag “Tijdelijk Wonen” uit 1985. Almere had al ervaring opgedaan met een dergelijke prijsvraag in 1982, waaruit het buurtje De Fantasie is ontstaan.

Iedereen, ongeacht beroep of kundigheid, werd in de gelegenheid gesteld een inzending voor een vrijstaande woning. Als prijs waren er 20 kavels beschikbaar met een oppervlakte van ca. 400 m2. De woning zou na 5 jaar gedemonteerd, verplaatst of afgebroken moeten worden. Vanaf 1987 zijn de kavels bebouwd.

De locatie in zijn omgeving

De locatie ligt aan de zuidkant van de Noorderplassen. Zie onderstaande afbeelding 5 voor een luchtfoto van het plangebied en de omgeving. De locatie heeft een aantal kenmerken, die destijds ook van groot belang waren om op deze locatie een prijsvraag te houden.

• De locatie is voor auto's prima ontsloten door de directe ontsluiting op de Hogering.
• De groene recreatieve omgeving en de Noorderplassen zijn aantrekkelijk om te wonen.
• De groene omgeving en de wateroever zijn - naast de experimentele woningbouw - aantrekkelijke Almeerse elementen voor bezoekers van het project.

Afbeelding 5: locatie plangebied in zijn omgeving

De verkavelingsopzet van de Realiteit is uiterst eenvoudig. Veertien kavels liggen aan een doodlopend straatje. Dit straatje heeft een minimale verharding en aan weerszijden grasbermen. Aan de oostkant takt de straat aan op een toegangsstraatje, waaraan nog drie kavels liggen. De kavels worden met elkaar verbonden door middel van een doorlopende haag aan voor en achterzijde. Op de kavels is vervolgens een maximale verscheidenheid aan woningen gerealiseerd, wat betreft vorm volume en materiaalgebruik. En toch hebben alle woningen ook nog gemeenschappelijke kenmerken. Het volume van alle bouwwerken ten opzichte van de kavelgrootte is redelijk bescheiden en alle hoofdgebouwen hebben een moderne architectuur. Nostalgische architectuur vind je er niet. In de afbeelding hieronder (afbeelding 6) is in kleur de bebouwing met de daarbij behorende adresnummers aangegeven, en in afbeelding 7 is de bebouwing in de uitgegeven kavels aangegeven.

Afbeelding 6: bebouwing in kleur met bijbehorende adresnummers.

Afbeelding 7:De bebouwing in de uitgegeven kavels.

Een belangrijke karakteristiek van de Realiteit is het feit dat het allemaal vrijstaande hoofdgebouwen zijn en dat deze bouwwerken uiting geven aan een enorme verscheidenheid aan vormen.

In de prijsvraag was vastgelegd dat het om een tijdelijke woning ging. De tijdelijkheid verlaagde de drempel om iets bijzonders te doen. Hij vroeg om het nemen van een risico, om het aangaan van een avontuur, om alle middelen in te zetten voor wat nu echt van belang was.

Daarnaast was bekend dat het een kavel betrof van ca. 20 bij 20 meter. Zaken als bebouwd oppervlakte, volume, hoogte rooilijn werden niet nader bepaald. Slechts benoemd was dat het tijdelijk karakter duidelijk in het plan aangegeven moest zijn en dat de installaties bijzondere aandacht zouden krijgen. In bijlage 4 Prijsvraagprogramma 'tijdelijk wonen 1986' is het oude prijsvraagprogramma opgenomen.

Deze minimale uitgangspunten hebben geleid tot een enorme verscheidenheid aan bebouwing (zie voor een luchtfoto van de bebouwing afbeelding 8). Te denken valt aan:

• 1. Bebouwing half in de grond, bebouwing op poten, bebouwing als een boomhut, een bijzondere caravan enz. Alle mogelijke bouwvormen zijn gerealiseerd in de Realiteit. Tegelijkertijd is deze enorme verscheidenheid kenmerkend voor dit buurtje en geeft het zijn identiteit en samenhang.
• 2. Voorts is het opvallend dat alle bebouwing in vorm en materialisering experimenteel is. Een bakstenen huis met een pannendak zal men er vergeefs zoeken. Sterker nog: ook een bakstenen huis met een plat dak is niet te vinden.
• 3. Tenslotte is de groene uitstraling van het buurtje kenmerkend. Deels komt dit door de inrichting van de openbare ruimte met een minimum aan verharding. Parkeren vindt plaats op grasbermen. Maar nog veel meer wordt dit bepaald door inrichting en bebouwing van de kavels. Op veel kavels is slechts een vrij kleine woning geplaatst, waardoor er met veel groen ingerichte kavels overblijven. Voorts zijn erfafscheidingen, voor zover ze al aanwezig zijn, altijd gerealiseerd in de vorm van groen. Schuttingen, muren (ook lager dan 1 meter) ontbreken geheel. Daarmee wijkt het beeld radicaal af van veel nieuwe buurten met vrijstaande woningen waar vaak sprake is van een 'te grote woning' voor de grootte van de kavel en er vaak sprake is van een overmaat aan schuttingen. Tenslotte ontbreekt op een gewone doordeweekse dag de auto geheel in het beeld, omdat de woningen dan niet bewoond zijn.

Afbeelding 8: luchtfoto van de enorme verscheidenheid aan bebouwing.

Inrichting openbaar gebied

De inrichting van het openbaar gebied is eenvoudig. De verharding bestaat uit betonklinkers, waarmee de rijbaan is aangelegd. Aan weerszijden van de rijbaan liggen grasklinkers, waarop geparkeerd kan worden. Doordat de meeste woningen slechts beperkt gebruikt worden, staan er meestal slechts enkele auto's. Daardoor krijgt het profiel een groen karakter. Bij de entree ligt een keerlus gecombineerd met enkele parkeerplaatsen. Daar kan ook een touringcar staan. Aan het einde van de doodlopende straat is ook een keerlus. Bij de keerlussen staan enkele bomen; voor de rest staan geen bomen in de openbare ruimte. Belangrijk voor het beeld van openbare ruimte zijn de hagen die de kavels omsluiten. De hagen geven samenhang in de grote verscheidenheid aan bebouwing. In onderstaande afbeelding (Afbeelding 9) zijn twee foto's van de inrichting van het openbaar gebied opgenomen.

Afbeelding 9: foto's van de inrichting van het opgenbaar gebied

Eisen van welstand

In juni 2004 heeft de gemeenteraad van Almere voor het eerst een welstandsnota vastgesteld. Op 2 juli 2004 ging de Welstandsnota Almere in werking. In april 2006 is de nota partieel herzien, gericht op enkele gebieden. Inmiddels geldt een tweede en integrale herziening (vaststelling 28 juni 2007), die in werking is getreden op 13 juli 2007. Deze laatste versie is laatstelijk partieel herzien op 14 juni 2012.

In de Welstandsnota wordt onderscheid gemaakt in welstandsgenres. De bij de nota behorende welstandsniveaukaart geeft voor elk gebied in Almere de welstandsregimes aan. Voor vrijwel het gehele gemeentelijk grondgebied (circa 80%) geldt voor welstand een zogenaamde basis toets. Bovenop de basiseisen zijn voor bepaalde gebieden specifieke welstandseisen van toepassing. Hiervoor geldt een basis plus toets of een uitgebreide toets (centra). De basis plus toets is een specifieke toets met extra criteria vanwege bijzondere ruimtelijke kenmerken, kwaliteit of ambitie. De uitgebreide welstandstoets geldt voor gebieden waar veel publiek komt zoals de stads(deel)centra. In Almere zijn er ook gebieden waarvoor geen welstandseisen gelden. Dit zijn de zogenaamde welstandsvrije gebieden: glastuinbouwgebied 'De Vaart', Gordingweg, standplaatsen voor woonwagens, woonbootlocaties, Paradijsvogelweg/Prieelvogelweg en gebieden met semi-permanente bebouwing voor jongerenhuisvesting en onderwijs, en prijsvraaggebied De Eenvoud.

Criteria voor reclame-uitingen zijn in de welstandsnota opgenomen in een apart hoofdstuk (hoofdstuk 6).

Voor de meeste ontwikkelingsgebieden geldt een 'zekere ambitie'. In de Welstandsnota is voor het merendeel van deze gebieden een basis plus toets van toepassing verklaard.

In de Welstandsnota is een aparte paragraaf gewijd aan de gebieden De Fantasie en De Realiteit. Alle bebouwing in De Realiteit behoort tot het genre woning vrijstaand individueel. Betreffende de Realiteit zijn de volgende zaken beschreven en vastgesteld:

Karakteristieken en kwaliteiten

Conform het thema van de prijsvraag zijn experimentele, verplaatsbare, tijdelijk bedoelde, woon- en woon/werkpanden neergezet. Veelal is montagebouw toegepast met lichte materialen en constructie. De meeste panden zijn op de ligging van het water (Noorderplassen) betrokken. De Fantasie en De Realiteit vertegenwoordigen in het Almere het gedurfde en experimentele aspect.

Dynamiek

Alle panden bevinden zich nog in vrijwel de originele staat.

Criteria

In eerste instantie gelden voor zover van toepassing de genrecriteria voor het genre woning vrijstaand individueel. Daarnaast gelden de volgende basis plus criteria:

• 1. Bij vervanging en uitbreiding zijn materiaalgebruik, kleur en detaillering in samenhang het bestaande (hoofd)gebouw.
• 2. Nieuwbouw/grootschalige uitbreiding is individueel en experimenteel van karakter, in vorm, materiaal en constructie.

In uitzonderlijke gevallen kunnen de genrecriteria en/of de basis plus criteria ontoereikend zijn. B&W kunnen dan op advies van de welstandscommissie van die criteria afwijken. Er moet dan wel sprake zijn van een bijzondere situatie en een bijzondere kwaliteit die de afwijking rechtvaardigen. De welstandscommissie beoordeelt dat naar de algemene criteria.

In de gronduitgifteovereenkomst tussen de gemeente en de Vereniging De Realiteit is een bepaling opgenomen dat elk voorstel voor aanpassing of uitbreiding of vervanging aan de Rijksbouwmeester zou moeten worden voorgelegd. In hoofdstuken 5.1 en 6.1 wordt ingegaan op de rol van de Rijksbouwmeester bij nieuwe sloop- en bouwplannen in het plangebied.

3.2 Gebruik

De Realiteit is een klein gebied met zeventien prijswinnende 'tijdelijke' woningen die ontstaan zijn door een ontwerpwedstrijd 'Tijdelijk Wonen'. Momenteel worden deze woningen gebruikt voor:

• a. recreatief wonen (al dan niet in verhuur);
• b. atelierruimte;
• c. incidentele vergaderruimte;
• d. kantooractiviteiten.

Daarnaast is het gebied een toeristische trekker door de unieke uitstraling, architectuur en ontstaansgeschiedenis.

3.3 Verkeer

Auto en parkeren

De Realiteit is een klein gebied gelegen dicht tegen de Hogering aan het Von Draisweg waar 17 experimentele bouwwerken staan. De gebouwen worden gebruikt als atelier, bedrijfsruimte, recreatiewoning .Vanwege de kleinschaligheid is de parkeerdruk verwaarloosbaar. Ten tijde van de realisatie van het project is een parkeernorm voor wonen gehanteerd. Deze norm was 1,25 pp per wooneenheid. In de praktijk blijkt dit prima te functioneren. Vanwege de experimentele bouwwerken heeft het gebied een toeristische waarde voor architectuurliefhebbers. Een paar keer per jaar komt er dan ook een bus met bezoekers naar het gebied om de bouwwerken te bezichtigen.

Het terrein voorziet vanwege de kleinschaligheid in voldoende parkeergelegenheid. Dit geldt voor zowel de recreatieve functies als de bedrijfs- dienstverleningsfuncties. Er is een collectieve parkeerterreintje bij de entree van het terrein waar plaats is voor zes personenauto's en twee touringcars. Daarnaast is de berm naast de rijweg centraal door het gebied verstevigd aan beide zijden en heeft een lengte van circa 250 meter. Deze wordt vooral door de gebruikers van de panden gebruikt om te parkeren. Hier kunnen nog eens circa 40 tot 50 auto's parkeren.

De ligging aan de Von Draisweg die in verbinding staat met de Hogering geeft het gebied een uitstekende auto-ontsluiting (zie onderstaande afbeelding 10 voor verkeersontsluiting plangebied). Centraal door het gebiedje loopt een doodlopend straat in klinkerverharding waar langs geparkeerd kan worden op graskeien. Hierdoor is er een informeel verblijfgebied gecreëerd. De verkeersintensiteit is verwaarloosbaar.

Door de nabijheid van de Hogering ligt het gebied wel binnen het geluidsprofiel van de Hogering. De huidige etmaalintensiteit op de Hogering is op de doorsnede circa 32000 motorvoertuigen.

Langzaam verkeer

Het gebiedje is voor het langzaam verkeer ontsloten via het Realiteitpad (zie onderstaande afbeelding 10 voor verkeersontsluiting plangebied). Dit fiets-/voetpad kruist de Hogering als brug en sluit aan de andere zijde aan op het Madisonpad in Waterwijk. Het Realiteitpad is onderdeel van het hoofdnet fiets waarlangs fietsers eenvoudig en veilig verbonden zijn met de rest van de stad. In de zomer wordt de route regelmatig gebruikt om bij het Noorderplassenstrand te komen

Openbaar vervoer

Doordat het gebiedje buiten de ring ligt is het niet goed aangesloten op het openbaar vervoer netwerk van Almere. Gebruikelijk is een loopafstand van circa 400 meter tot een dichtstbijzijnde halte. Het gebied ligt op ruim 900 meter afstand tot de dichtstbijzijnde halte.

Afbeelding 10: Verkeersontsluiting plangebied

3.4 Groen, blauw en natuur

Groen

Algemeen

Volgens het Structuurplan Almere 2010 maakt het plangebied geen deel uit van de categorie parken, parkbossen en plantages, maar valt het in de categorie een woon- en/of werklandschap. Het groen dat er zich bevindt bestaat uit groen in de tuinen rondom de bouwwerken en een haag rondom de wijk.

Boswet

Bij het kappen van bomen die vallen onder het regime van de Boswet dient een melding te worden gedaan. Bovendien is hierbij sprake van een herplantplicht. Onder de Boswet vallen alle beplantingen van bomen die groter zijn dan 10 are of, als het een rijbeplanting betreft, uit meer dan 20 bomen bestaan en die zich buiten de bebouwde kom inzake de Boswet bevinden. Een aantal boomsoorten valt niet onder de boswet. Dit zijn linde, paardenkastanje, Italiaanse populier en treurwilg. Ook éénrijige beplantingen van populier en wilg langs landbouwgronden vallen niet onder de Boswet, net als boomgaarden en kwekerijen van kerstbomen of van bosplantsoen.

Het plangebied valt buiten de bebouwde kom van de Boswet. Dit betekent dat er bij kap van bomen die voldoen aan bovengenoemde criteria er een herplantplicht geldt.

Blauw

In het Structuurplan Almere 2010 (september 2003) wordt voor het blauw onderscheid gemaakt in openwater en vaargeulen (buitendijks) en regionaal water en stedelijk water (binnendijks). De Hoge Vaart en Lage Vaart (inclusief de insteekhaven op bedrijventerrein De Vaart) worden betiteld als regionaal water. Het stedelijk water is lokaal oppervlaktewater. Het stedelijk water is in te delen in: kleine wateren in de stad zelf (tochten, sloten en vaarten), water in natuurgebieden (Lepelaarplassen) en water als onderdeel van het 'blauwe netwerk' overeenkomstig het Waterplan Almere (Lage Wetering via Weerwater richting Noorderplassen).

Voor de Almeerse watergangen gelden geen vrijwaringszones zoals bedoeld in het NVVP (Nationaal Verkeers- en Vervoersplan).

Natuur

Gebiedsbescherming: Ecologische hoofdstructuur

De Ecologische Hoofdstructuur (EHS) is in 1990 in het leven geroepen om de achteruitgang van de natuur in Nederland een halt toe te roepen. Het is een netwerk van gebieden in Nederland dat moet voorkomen dat dieren en planten geïsoleerd raken en uitsterven, waardoor natuurgebieden hun waarde verliezen. Het Rijk en de provincies hebben spelregels afgesproken met betrekking tot de planologische en kwalitatieve bescherming de EHS, welke zijn verwerkt in de 'Spelregels EHS' (LNV, 2007). In de EHS geldt het 'nee, tenzij' principe. Dit houdt in dat ingrepen waarbij de oppervlakte of de wezenlijke kenmerken en waarden van de EHS significant worden aangetast niet zijn toegestaan, tenzij er geen alternatieven zijn en er sprake is van een groot openbaar belang.

Zoals uit de onderstaande afbeelding is aangegeven maakt het plangebied geen onderdeel uit van de Ecologische Hoofdstructuur (zie Afbeelding 11). Tevens bevindt het zich niet in de nabijheid van gebieden die vallen onder de Ecologische Hoofdstructuur.

Afbeelding 11: De ligging van het plangebied (rood omcirkeld) ten opzichte van de Ecologische Hoofdstructuur. Bron: omgevingsplan Flevoland 2006.

Gebiedsbescherming: Ecologisch Masterplan (vastgesteld door de raad op 02 juni 2005)

In het Ecologische Masterplan 2006 ligt de visie van Almere op het gebied van ecologie vastgelegd. In acht uitgangspunten staat concreet aangegeven hoe Almere als natuurstad versterkt kan worden. De huidige raakvlakken van het plangebied met het Ecologisch Masterplan is via het blauwgroene casco, een netwerk van natte en droge verbindingszones die brongebieden met elkaar verbindt. Door de verbindingszones kunnen typisch Almeerse soorten als de bever en de ringslang makkelijker migreren waardoor de populaties robuuster worden. Een deel van de ecologische verbindingszones zijn al aanwezig, een deel moet nog ingericht worden.

Binnen het plangebied bevinden zich geen verbindingszones van het blauwgroene casco.

Gebiedsbescherming: Natuurbeschermingswet

De bescherming van de natuur is in Europees verband vastgelegd in de Vogelrichtlijn (VR) en de Habitatrichtlijn (HR). Beide richtlijnen dragen zorg voor zowel gebiedsbescherming als soortbescherming. Nederland heeft de richtlijnen voor gebiedsbescherming geïmplementeerd in de Natuurbeschermingswet 1998 (Nbwet).

De Nbwet heeft betrekking op de Vogel- en Habitatrichtlijngebieden die Nederland bij de Europese Commissie heeft aangemeld (Natura 2000-gebieden) en beschermde natuurmonumenten. Ruimtelijke ingrepen die in of nabij deze gebieden plaatsvinden, moeten worden getoetst op hun effecten op deze gebieden.

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van een Natura 2000-gebied (zie Afbeelding 12 waarin de ligging van de plangebied ten opzichte van Natura-2000 gebieden is aangegeven). In de nabijheid van het plangebied bevinden zich wel meerdere Natura 2000-gebieden, te weten De Lepelaarplassen (1 km), het Markermeer & IJmeer (2,5 km) en de Oostvaardersplassen (5 km). Het kan uitgesloten worden dat soorten met een instandhoudingdoel in één van deze gebieden een ecologische relatie onderhouden met het plangebied (Brenninkmeijer et al. 2006, Foerageermogelijkheden voor kiekendieven en herbivore watervogels rond de Oostvaardersplassen en Lepelaarplassen, Altenburg & Wymenga rapport # 726)

Afbeelding 9: de ligging van het plangebied (rood omcirkeld) ten opzichte van Natura 2000-gebieden (geel). Bron: website ministerie van EZ

Soortbescherming – Flora- en faunawet

De bescherming van de natuur is in Europees verband vastgelegd in de Vogelrichtlijn (VR) en de Habitatrichtlijn (HR). Beide richtlijnen dragen zorg voor zowel gebiedsbescherming als soortenbescherming. Nederland heeft de richtlijnen voor soortenbescherming geïmplementeerd in de en de Flora- en faunawet (Ffwet). De Ffwet heeft betrekking op alle in Nederland in het wild voorkomende zoogdieren, (trek)vogels, reptielen en amfibieën, op een aantal vissen, libellen en vlinders, op enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde diersoorten (uit de groepen kevers, mieren, schelp- en schaaldieren) en op een honderdtal vaatplanten. Welke soorten planten en dieren wettelijke bescherming genieten, is vastgelegd in een aantal bij de Ffwet behorende besluiten en regelingen.

De Ffwet bevat onder meer verbodsbepalingen met betrekking tot het aantasten, verontrusten of verstoren van beschermde dier -en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust of verblijfplaatsen. Artikel 2 van de Ffwet schrijft voor dat iedereen de algemene zorgplicht voor de in wild levende planten en dieren in acht moet nemen. Dit houdt in dat handelingen die niet noodzakelijk verband houden met het beoogde doel, maar nadelig zijn voor de flora en fauna, achterwege moeten blijven.

In 2010 is het gebied geïnventariseerd op het voorkomen van onder de Flora- en faunawet beschermde soorten (Van der Goes & Groot, 2010). Hieruit is gebleken dat er geen beschermde planten, amfibieën, reptielen en ongewervelden in het plangebied voorkomen. Bij dit onderzoek zijn een beperkt aantal vogelsoorten met jaarrond beschermde nesten geinventariseerd, waarbij geen van deze soorten binnen het plangebied zijn aangetroffen. De huismus is niet specifiek naar gekeken, maar op basis van habitatgeschiktheid zijn wel nesten van deze soort op de gebouwen te verwachten. De nesten van de huismus zijn jaarrond beschermd, wat betekent dat ook voor het verwijderen van nesten buiten het broedseizoen een overtreding van de verbodsbepaling van artikel 11van de Flora- en faunawet inhoudt. Voor aanwezige nesten zal een mitigatieplan moeten worden opgesteld. Gedurende het broedseizoen (globaal half maart - juli) kunnen er bovendien broedlocaties van vogelsoorten zonder jaarrond beschermde nesten verwacht worden in het groen rondom de bouwwerken.

In heel Almere komen vleermuizen voor, die hun verblijfplaats hebben in holten van dikke bomen of gebouwen. Deze verblijfplaatsen zijn beschermd. Indien bomen worden gekapt of gebouwen worden gesloopt, dient vooraf door een ter zake kundig persoon te worden geïnspecteerd of er mogelijk verblijfplaatsen van vleermuizen voorkomen. Indien dit het geval is, dienen mitigerende en compenserende maatregelen genomen te worden en kan de kap of sloop alleen plaatsvinden met schriftelijke goedkeuring van Dienst Regelingen van het ministerie van Economische Zaken (EZ).

3.5 Duurzaamheid en leefbaarheid

Duurzaamheid

In diverse woningen zijn duurzame materialen gebruikt, zijn energiebesparende maatregelen genomen, of worden duurzame energiebronnen gebruikt. De belangrijkste maatregelen op dit vlak zijn:

• De Realiteit 16: door toepassing van piepschuim als constructiemateriaal, gevels bewust open of gesloten maken, het gebruiken van warmteterugwinning is een energiezuinige woning gerealiseerd;
• De Realiteit 14: Bij deze woning wordt energie bespaard door plaatsing van een buitenhuis (bewoonbaar in lente en herfst) rond een kleinere woonkern (het hele jaar bewoonbaar);
• De Realiteit 7: Wordt gebruik gemaakt van passieve zonne-energie;
• De Realiteit 15: toepassing van natuurlijke materialen als leem, ruw hout en een grasdak;
• De Realiteit 17: hele woning is erop gericht de kracht van zonne-energie te tonen door de toepassing van passieve zonnepanelen in combinatie met een zonneboiler.

Leefbaarheid

Geluid

Het plangebied is gelegen op circa 150 meter van de provinciale weg De Hogering. Het geluid afkomstig van deze weg is bepalend voor de mogelijkheden om in het plangebied geluidgevoelige bestemmingen te realiseren, zoals bijvoorbeeld een woonbestemming.

In hoofdstuk 5 wordt nader op ingegaan op de mogelijkheden om in het plangebied geluidgevoelige objecten te realiseren, zoals permanente bewoning van de gebouwen.

Lucht

Luchtverontreinigende stoffen kunnen schade veroorzaken aan de gezondheid van mensen en dieren en aan planten en gebouwen. De voornaamste bronnen van luchtverontreiniging zijn wegverkeer, industriële bedrijven en landbouw. In de Wet milieubeheer zijn regels opgenomen ter bescherming van de negatieve gevolgen van de luchtkwaliteit. In hoofdstuk 5 wordt hier verder op ingegaan.

3.6 Cultuurhistorische waarden

Cultuurhistorische waarden is de verzamelnaam voor het geheel aan waarden die een historische, en menselijke oorsprong hebben. In het kader van dit bestemmingsplan kunnen historisch-geografische waarden, (steden)bouwkundige waarden en archeologische waarden worden onderscheiden.

Historische-geografische waarden

Historisch-geografische waarden zijn elementen in het landschap die door menselijk handelen zijn ontstaan. In het plangebied is een restant aanwezig van de oorspronkelijke orthogonale polderverkaveling van Zuidelijk Flevoland. Zoals in onderstaande afbeelding 13 is aangegeven loopt deze as loopt van noordwest naar zuidoost en snijdt daarbij door De Realiteit 15.

Afbeelding 13: De Realiteit en de oorspronkelijke polderverkaveling.

Het stroomgebied en delta van de voormalige rivier de Eem vormen een belangrijke aardkundige waarde. Het plangebied ligt buiten het stroomgebied van de Eem in de Steentijd.

(Steden)bouwkundige waarden

In 1986 organiseerde het Comité De Fantasie de ontwerpprijsvraag “Tijdelijk wonen”, wat in 1987-1990 resulteerde in het buurtje “De Realiteit”.

De Realiteit kan worden gezien als het vervolg op het eveneens door middel van een door Comité De Fantasie uitgeschreven prijsvraag (“Ongewoon wonen”, in 1982) tot stand gekomen buurtje “De Fantasie”. Daarna organiseerde het Comité nog twee prijsvragen: “Ongewoon wonen II” in 1989 en “De Eenvoud” in 2006.

De deelnemers aan de prijsvraag van 1986 werd weinig regels meegegeven. Zo werd de locatie en de vormgeving van de omringende bebouwing niet van te voren bekend gemaakt aan de deelnemers.

Er waren voorts enkele randvoorwaarden gesteld:

• Het tijdelijk karakter moest duidelijk tot uitdrukking komen;
• Deelnemers waren gebonden aan een kavel van 400 m2 (20 x 20 meter) en bestemd voor één vrijstaande behuizing;
• De installaties zouden bijzondere aandacht krijgen.

In de prijsvraagprogramma uit 1986 staat bij het tijdelijk karakter gedacht moest worden aan aan begrippen als demontabel, verplaatsbaar, van beperkte levensduur e.d.. Woonboten werden niet bedoeld. Er werd in het vooruitzicht gesteld dat de prijswinnaars hun plan, dan wel de verwerkte produkten beproeven en/of demonstreren gedurende enkele jaren avontuurlijk wonen of gewoon een tijdelijke behuizing verwerven. In deze vorm, weliswaar individueel toegepast, zijn plannen, ideeën en bouwtechnieken op hun merites te beoordelen in de praktijk en op termijn wellicht van waarde voor de woningbouw in het algemeen. Energiehuishouding zou bij de beoordeling bijzondere aandacht krijgen. De jury beoordeelt op: vindingrijkheid; uitvoerbaarheid; konstruktie; materiaalgebruik; vormgeving; woonvorm; energiehuishouding. In bijlage 4 is de prijsvraagprogramma 'tijdelijk wonen' uit 1986 opgenomen.

Er werden geen regels gesteld aan bebouwingsdichtheid, volume, rooilijn, bouwhoogte, aantal bouwlagen en kapvorm. De afwezigheid van regels komt verder tot uitdrukking in het feit dat het buurtje zonder bestemmingsplan is gebouwd en de bebouwing niet aan het Bouwbesluit voldoet. De verleende bouwvergunningen zijn verleend onder toepassing van een tijdelijke vergunning van maximaal vijf jaren.

De vijf-jaartermijn is inmiddels al meer dan 15 jaar verlopen.

Deze minimale uitgangspunten hebben geleid tot een enorme verscheidenheid aan bebouwing. Te denken valt aan:

• 1. Bebouwing half in de grond, bebouwing op poten, bebouwing als een boomhut, een bijzondere caravan enz. Alle mogelijke bouwvormen zijn gerealiseerd in de Realiteit. Tegelijkertijd is deze enorme verscheidenheid kenmerkend voor dit buurtje en geeft het zijn identiteit en samenhang.
• 2. Voorts is het opvallend dat alle bebouwing in vorm en materialisering experimenteel is. Een bakstenen huis met een pannendak zal men er vergeefs zoeken.

Tenslotte is de groene uitstraling van het buurtje kenmerkend. Deels komt dit door de inrichting van de openbare ruimte met een minimum aan verharding. Daarnaast wordt dit nog meer bepaald door inrichting en bebouwing van de kavels. Op veel kavels is slechts een vrij kleine woning geplaatst, waardoor er met veel groen ingerichte kavels overblijven. Voorts zijn erfafscheidingen, voor zover ze al aanwezig zijn, altijd gerealiseerd in de vorm van groen. Schuttingen, muren (ook lager dan 1 meter) ontbreken geheel. Daarmee wijkt het beeld sterk af van veel nieuwe buurten met vrijstaande woningen waar vaak sprake is van een 'te grote woning' voor de grootte van de kavel en er vaak sprake is van een overmaat aan schuttingen.

Slechts enkele gebouwen zijn gebouwd in overeenstemming met het winnende ontwerp. Dit zijn de gebouwen van De Realiteit 14 (Amfibi) De Realiteit 9 (Ibis), De Realiteit 13 (Boven de Zeespiegel), De Realiteit 25 (Markies). Van een groot aantal gebouwen is het juryrapport niet bekend. Dit is bij de gebouwen De Realiteit 18 (Zeiltoren); De Realiteit 16 (PS Woning); De Realiteit 12 (De Steigerhut); De Realiteit 10 (Golfhuis), De Realiteit 8 (Campus), De Realiteit 7 (Polderblik), De Realiteit 17 (Meerzicht), De Realiteit 19 (Diogenes 2), De Realteit 27 (De naam van het huis). Van enkele gebouwen is bekend dat er uiteindelijk is gebouwd in afwijking van het winnende ontwerp. Dit is het geval bij De Realiteit 11(er vliegt een volgen onder ons huis); De Realiteit 15 (Cirkel); De Realiteit 21 (MACABINE); De Realiteit 23 (CARGO).

De jury bestond uit: Pi de Bruyn, architect; Alle Hosper, landschapsarchitect; Jon Kristinson, architect en bouwtechnicus; Bruno Ninaber van Eyben, industrieel ontwerper; Jeanne Roos, journaliste; Luce van Rooij, galeriehoudster en Moshé Zwarts, architect en voorzitter van de jury. Zij beoordeelden de inzendingen volgens de criteria: vindingrijkheid, uitvoerbaarheid, constructie, materiaalgebruik, vormgeving, woonvorm en energiehuishouding.

In het kadaster is er een Vereniging van Eigenaren, en is de grond opgesplitst in appartementsrechten.

Receptie

Een formele architectuurhistorische waardering is nog niet opgesteld. Maar een greep uit reacties op internet laat zien dat De Realiteit erg positief wordt beoordeeld.

Volgens de website www.geheugenvanalmere.nl is De Realiteit “verplichte kost voor architectuurliefhebbers die zich vergapen aan de soms extreme bouwsels die ook werkelijk gebruikt worden”.

De website www.architectenweb.nl meldt dat Adri Duivesteijn het volgende zegt over De Realiteit: ,,Ik wandel regelmatig door de Realiteit in Noorderplassen West, en de Fantasie in Stedenwijk. Het zijn wijken die interessant blijven, en jaarlijks een groot aantal bezoekers trekken.” Deze wijken vormen volgens Duivesteijn een “rijke traditie van bouwexperimenten”.

De website www.peradresalmere.nl meldt dat De Realiteit onderdeel is van de Canon van Almere. Zij schrijven: “Rij door Almere en een staalkaart aan stedenbouwkundige en architectonische beelden trekt aan je voorbij. Tegendraads en fantasievol zoals de Fantasie, Realiteit en de Eenvoud, eindeloze Vinex achtige tuintje voor, tuintje achter wijken, boerderettes, kubussen, landgoederen en waterwoningen: Almere heeft het allemaal.”

Archeologische waarden

In het plangebied liggen geen wettelijk beschermde vindplaatsen.

Het gebied is nog niet onderzocht op archeologische waarden.

In het plangebied is op de Archeologische Beleidskaart Almere (hierna: ABA) een tamelijk groot selectiegebied aangegeven dat, behalve aan de noordoostzijde, doorloopt buiten het plangebied. Circa 60% van het plangebied is aangeduid als selectiegebied. In onderstaande Afbeelding 14 is een uitsnede van de Archeologische Beleidskaart Almere ter plaatse van De Realiteit opgenomen.

Afbeelding 14: Uitsnede Archeologische Beleidskaart Almere ter plaatse van De Realiteit

Er zijn nog geen scheepswrakken bekend, maar de aanwezigheid daarvan is niet uit te sluiten.

In de Archeologieverordening worden regels gegeven die het bestuur hanteert in de omgang met bekende en verwachte archeologische waarden die zijn aangegeven op de ABA (zie paragraaf 4.3.7).

3.7 Bodem en watersysteem

Bodem

De bodem van het plangebied De Realiteit bestaat uit holocene klei-, zavel en veenlagen, gelegen op een pleistoceen zandpakket.

In de nabijheid van het plangebied is een bodemonderzoek uitgevoerd. In dit onderzoek is in de bovengrond plaatselijk een licht verhoogd PAK-gehalte gemeten. Verder zijn in de boven- en ondergrond geen verontreinigingen vastgesteld. In het grondwater zijn licht verhoogde concentraties vastgesteld voor chroom, cadmium en diverse vluchtige aromaten.

Verhoogde concentraties van de generieke achtergrondwaarden in de grond en in het grondwater komen veelvuldig in Almere (net als in de rest van Nederland) voor en worden beschouwd als diffuse antropogene (door menselijk handelen veroorzaakte), dan wel natuurlijke achtergrondwaarden. Deze verhoogde concentraties leveren geen gevaar en/of bezwaar op voor de huidige of voorgenomen bestemmingen.

In het verleden zijn de wegen ten behoeve van het droogmaken en de ontsluiting van het nieuwe land over het algemeen aangelegd op een laag zand met sterke bijmengingen van puin, sintels en PAK-houdend freesasfalt. De gemeente Almere heeft wegen met PAK-houdend asfalt in kaart gebracht. Door het plangebied heeft in het verleden een dergelijke weg gelopen (de voormalige Klipperweg), deze is echter is zijn geheel gesaneerd en verwijderd.

In het verleden is bij de aanleg van de infrastructuur van de nieuwe polder en bij de ontginning van de polder op diverse locaties van de voormalige Rijksdienst IJsselmeer Polders bodemverontreiniging ontstaan; dit zijn voormalige landbouwschuren en tank- en onderhoudsplaatsen. Van dergelijke locaties is in het plangebied geen sprake.

Voor de aanvraag van een omgevingsvergunning voor het bouwen worden de resultaten verlangd van een recent verkennend bodemonderzoek. Een nieuw verkennend bodemonderzoek voorafgaande aan de uitgifte en nieuwbouw wordt derhalve noodzakelijk geacht. Ook bij uitgifte is bodemonderzoek vereist om de juridische aansprakelijkheid van eventueel aanwezige verontreinigde grond te regelen.

Watersysteem

Maaiveldligging, bodemopbouw en grondwater.

Het maaiveldniveau van het plangebied ligt op ca. -4.00 m. NAP. De oorspronkelijke bodem bestaat uit humeuze zavel- en kleilagen. Deze sedimenten behoren tot de holocene deklaag, die hier ongeveer 7m dik is. Deze holocene lagen zijn gelegen op pleistocene zandlagen, het watervoerende pakket. Het maaiveldniveau in het gehele gebied van Almere en ook in dit plangebied zal naar verwachting nog verder dalen. Deze daling wordt met name veroorzaakt door de verdere rijping, inklinking van klei en oxydatie van veen. De verwachting is dat tot 2050 in dit gebied de bodem nog ongeveer 30 cm is gedaald.

Watersysteem

Het watersysteem van het plangebied maakt onderdeel uit van het grotere watersysteem van de Noorderplassen dat in een open verbinding staat met de Hoge Vaart, het bemalen hoofdsysteem van de polder.

Conform het peilbesluit geldt in het plangebied een peil van – 5.20 m NAP.

Uit de berekeningen (zie Waterplan Almere) blijkt dat de genormeerde peilstijgingen in de Noorderplassen niet worden overschreden. Tevens is in het gebied geen wateroverlast waargenomen.

In het plangebied zelf vindt de afvoer van hemelwater plaats via sloten naar de Noorderplassen (zie onderstaande afbeelding 15 voor luchtfoto).

Afbeelding 15: Plangebied: afvoer hemelwater geschiedt via sloten naar de Noorderplassen

Het voorliggende bestemmingsplan heeft geen toename van verhard oppervlak tot gevolg en er zal geen ruimte voor waterberging verdwijnen. Tevens zal de wijze waarop het hemelwater uit het plangebied wordt afgevoerd niet veranderen.

Waterketen, afvoer hemelwater en riolering.

In het plangebied is een gescheiden stelsel aangelegd (zie onderstaande Afbeelding 16 voor een schematische weergave van het gescheiden stelsel).

  

Afbeelding 16: gescheiden stelsel

Hierbij wordt het vuile huishoud/bedrijfsafvalwater (DWA) via een stelsel van rioolstrengen (rood op de onderstaande kaart (Afbeelding 17) rioolgemalen en persleidingen, afgevoerd naar de afvalwaterzuiveringsinstallatie (AWZI) op de Vaart.

 

Afbeelding 17: In rood is aangegeven het rioolstelsel van het plangebied.

Gescheiden hiervan stroomt dus het hemelwater (HWA/RWA) via de sloten naar de Noorderplassen. Deze sloten zijn essentieel voor de afvoer van hemelwater. Daarbij is de hemelwaterafvoer van de bebouwing/kavel aangelegd op zowel de ligging als de dimensionering van de sloten. Deze sloten krijgen daarom op de plankaart, van insteek tot insteek, de bestemming water.

3.8 Kabels en leidingen c.a.

Nutsvoorzieningen

Algemeen

Alle nutsvoorzieningen voor bebouwing op uitgegeven kavels worden geleverd via kabels en leidingen (K&L), gelegen in gemeentelijke ondergrond. Een uitzondering hierop zijn draadloze telecommunicatie verbindingen. De ligging in gemeentelijke ondergrond is voor de nutsbedrijven belangrijk omdat deze ligging duurzaam is; er is een gegarandeerde toegang en daarmee zijn capaciteitaanpassing en onderhoud gewaarborgd.

Dit gebied Noorderplassen is aangesloten op stadsverwarming; echter in het gedeelte van het plangebied De Realiteit is geen stadsverwarming aangelegd.

Leidingenstraat:

Net buiten het plangebied, ten zuiden van en evenwijdig aan de Hogering loopt de leidingenstraat. De gemeentelijke leidingenstraat is de hoofdader voor het voeden van de verschillende stadsdelen. Voor deze leidingenstraat is een strook van netto circa 23 meter breed nodig die vrij toegankelijk moet zijn voor onderhoudsverkeer van de netbeheerders.

Hoogspanningslijn:

In dit plangebied is geen hoogspanningslijn aanwezig.

Straalverbindingen:

In dit plangebied bevindt zich geen straalverbinding met een beschermde status.

3.9 Veiligheid

Externe veiligheid

Algemeen:

Voor de productie van veel consumentenproducten zijn gevaarlijke grondstoffen nodig. Dit zijn stoffen die schadelijk kunnen zijn voor mens en milieu. Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die burgers lopen vanwege gebruik, opslag en transport (weg, water, spoor en buisleidingen) van gevaarlijke grondstoffen zoals vuurwerk, LPG en benzine. De term 'externe' veiligheid wordt gehanteerd omdat het risico van derden (de omgeving) hierin centraal staat. Zij nemen geen deel aan de activiteit die het risico met zich meebrengt. Het gaat dus om mensen die extern zijn ten opzichte van die activiteit.

Om individuele burgers tegen de risico's van het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen te beschermen geldt er een wettelijk basisbeschermingsniveau. Deze is vervat in het plaatsgeboden risico (PR), waarbij als grenswaarde geldt dat de kans dat iemand op een bepaalde plek overlijdt door een ongeval met een gevaarlijke stof niet groter mag zijn dan één op de miljoen per jaar. Naast de bescherming van het individu geldt er een ook verantwoordingsplicht voor activiteiten met gevaarlijke

stoffen waarbij een groep mensen kan overlijden; het groepsrisico (GR). Deze verantwoordingplicht houdt in, dat de wijziging van het groepsrisico ten gevolge van een ruimtelijk plan moet worden onderbouwd én verantwoord. Hierbij is de oriëntatiewaarde een soort ijkpunt voor de omvang van het groepsrisico.

Deze paragraaf bevat een inventarisatie van de voor externe veiligheid relevante risicobronnen en een beschrijving van de bestaande situatie.

Inrichtingen

Er is in dit geval geen sprake van een ruimtelijk plan op grond waarvan de bouw of vestiging van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten wordt toegelaten binnen het invloedsgebied van een risicovolle inrichting. Het Besluit externe veiligheid inrichtingen is niet van toepassing.

Onder kwetsbare objecten vallen zaken zoals een woningen, scholen, kinderdagverblijven, bejaardenhuizen, ziekenhuizen, verpleeghuizen en kantoren met een bruto vloeroppervlakte van meer dan 1.500m2 bvo (artikel 1, eerste lid, aanhef en onder b, van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi))

Onder beperkt kwetsbare objecten vallen zaken zoals bedrijfsgebouwen, kantoren met een bruto vloeroppervlakte van minder dan 1.500 m2, (kleine) winkels, sporthallen, zwembaden, speeltuinen (artikel 1, eerste lid, aanhef en onder l, van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi))

Met het begrip ínvloedsgebied wordt verstaan het gebied waarin volgens de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi), personen worden meegeteld voor de berekening van het groepsrisico (artikel 1, eerste lid, aanhef en onder k, van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi)). Het invloedsgebied begint bij de risicobron en eindigt als uitgangspunt bij de 1% letaliteitsgrens (uitgezonderd LPG tankstations). In de praktijk wordt voor transportroutes 200m en voor LPG tankstations 150 m gehanteerd.

En met een risicovolle inrichting wordt gedoeld op een inrichting, bij welke ingevolge het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen (Besluit van 27 mei 2004, Staatsblad 2004, nr. 250) een grenswaarde, richtwaarde voor het risico c.q. een risicoafstand moet worden aangehouden bij het in het bestemmingsplan toelaten van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten.

Er is ook geen sprake van een ruimtelijk besluit op grond waarvan de bouw of vestiging van kwetsbare objecten wordt toegelaten binnen de veiligheidsafstand [Afstand die in verband met externe veiligheid ten minste moet worden aangehouden tot (geprojecteerde) kwetsbare objecten.] van een inrichting waar consumentenvuurwerk wordt opgeslagen en/of een inrichting waar ontplofbare stoffen voor civiel gebruik worden opgeslagen. Het Vuurwerkbesluit en de circulaire Opslag ontplofbare stoffen voor civiel gebruik zijn niet van toepassing.

In onderstaande afbeelding 18 staan de ligging van de risicobronnen aangegeven.

Afbeelding 18: ligging risicobronnen (bron: provinciale risicokaart)

Transport

Spoor:

Het plangebied ligt buiten het invloedsgebied van de Flevolijn.

Water:

Op basis van provinciaal onderzoek in 2005 [Rapport 'Inventarisatie risico's transport gevaarlijke stoffen, provincie Flevoland 2005'.] kan worden geconstateerd, dat in of binnen de invloedssfeer van het plangebied geen vaarwegen liggen, waarover qua aard en omvang dermate transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt, dat dit zal leiden tot aandachtpunten op het gebied van externe veiligheid.

Weg:

Het plangebied ligt op een afstand van ca. 150 m van de Hogering. Over deze weg vindt (in beperkte mate) transport van gevaarlijke stoffen plaats. Bij omgevingsbesluiten waar sprake is van transport van gevaarlijke stoffen in het plangebied en/of binnen het invloedsgebied hiervan, dienen de veiligheidsbelangen van het transport in overeenstemming met de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (RNVGS) van medio 2004 (gewijzigd en verlengd in 2008) te worden afgewogen.

In bijlage 5 Externe veiligheidsrisico's wegtransport staan de resultaten van de toepassing van de risicobenadering uit deze circulaire. De conclusies voor de bestaande situatie zijn:

• de beschouwde wegvakken hebben geen PR 10-6 contour; de wettelijke vereiste basisbescherming wordt geboden;

• de bepalende kilometer ligt net ten oosten van het plangebied;
• in de bestaande situatie is het hoogste groepsrisico per kilometer ongeveer een factor 500 lager dan de oriëntatiewaarde.

Buis:

In de nabijheid van het plangebied, op een afstand van ca. 200 m loopt een hogedruk aardgasleiding. Het gaat om de onderstaande leiding:

Leidingnummer	Diameter in inch	Ontwerpdruk in bar
N-533-20-KR-011	12”	40 bar

Uit eerder uitgevoerde berekeningen met het rekenpakket CAROLA ten behoeve van het bestemmingsplan Markerkant blijkt, dat deze leiding geen PR-10-6 contour heeft en dat het invloedsgebied op een afstand van ca. 140 m ligt. Het op 1 januari 2011 in werking getreden Besluit externe veiligheid buisleidingen (verder, Bevb) en de bijbehorende Regeling externe veiligheid buisleidingen (verder, Revb), zijn in dit geval niet van toepassing.

Hoofdstuk 4 Relevante beleidskaders

4.1 Rijk

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van het Rijk is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. Ze schetst de ontwikkelingen en ambities voor Nederland in 2040. Ingezet wordt op het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid voor een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland.

Het Rijk kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen en laat meer over aan gemeenten en provincies.

Deze nationale belangen zijn:

• 1. Een excellente ruimtelijk-economische structuur van Nederland door een aantrekkelijk vestigingsklimaat in en goede internationale bereikbaarheid van de stedelijke regio's met een concentratie van topsectoren;
• 2. Ruimte voor het hoofdnetwerk voor (duurzame) energievoorziening en de energietransitie;
• 3. Ruimte voor het hoofdnetwerk voor vervoer van (gevaarlijke) stoffen via buisleidingen;
• 4. Efficiënt gebruik van de ondergrond;
• 5. Een robuust hoofdnetwerk van wegen, spoorwegen en vaarwegen rondom en tussen de belangrijkste stedelijke regio's inclusief de achterlandverbindingen;
• 6. Betere benutting van de capaciteit van het bestaande mobiliteitssysteem;
• 7. Het instandhouden van het hoofdnetwerk van wegen, spoorwegen en vaarwegen om het functioneren van de mobiliteitssysteem te waarborgen;
• 8. Verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water) en bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico's;
• 9. Ruimte voor waterveiligheid, een duurzame zoetwatervoorziening en kaders voor klimaatbestendige stedelijke (her) ontwikkeling;
• 10. Ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten;
• 11. Ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora- en faunasoorten;
• 12. Ruimte voor militaire terreinen en activiteiten;
• 13. Zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele plannen.

Daarnaast blijft het Rijk betrokken bij gebiedsontwikkelingen van nationaal belang, waaronder Schaalsprong Almere, de Zuidas en Rotterdam-Zuid.

In de SVIR is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Het doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Het Rijk wil met de introductie van de lader vraaggerichte programmering bevorderen. De ladder beoogt een zorgvuldige en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. De ladder is als procesvereiste opgenomen in het het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Op grond van artikel 3.1.6 lid 2 Bro moet de toelichting bij een bestemmingsplan, dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoen aan de volgende voorwaarden:

• er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• indien uit de beschrijving blijkt dat er sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
• indien uit de beschrijving blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

In het onderhavige bestemmingsplan zijn geen 'nieuwe stedelijke ontwikkelingen' opgenomen. Binnen het plangebied zijn geen nieuwbouwlocaties opgenomen, waar op dit moment nog niet gebouwd is. Het bestemmingsplan is in overeenstemming met de ladder voor duurzame verstedelijking.

Het bestemmingsplan is ook in overeenstemming met de nationale belangen in de SVIR.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (2011)

In de SVIR is aangegeven dat voor een aantal onderwerpen algemene regels door het Rijk moeten worden gesteld. Deze regels zijn concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect (door tussenkomst van de provincie) door te werken in de ruimtelijke besluitvorming van provincies en gemeenten. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is deze algemene maatregel van bestuur waarin de nationale belangen uit de SVIR juridisch zijn geborgd. De ministeriële regeling die bij het Barro hoort (Regeling algemene regels ruimtelijke ordening) is gelijk met het Barro in werking getreden.

De onderwerpen waar het Rijk in het Barro ruimte voor vraagt zijn:

• Mainportontwikkeling Rotterdam
• Bescherming van de waterveiligheid in het Kustfundament
• Bescherming van de waterveiligheid in en rond de grote rivieren
• Bescherming en behoud van de Waddenzee en waddengebied
• Bescherming en behoud van erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde
• Uitoefening van defensietaken

Op 1 oktober 2012 is het Barro aangevuld met de ruimtevraag voor de volgende onderwerpen (Barro, eerste aanvulling):

• Veiligheid rond rijksvaarwegen
• Toekomstige uitbreiding hoofd(spoor)wegennet
• Elektriciteitsvoorziening
• Ecologische hoofdstructuur
• Bescherming van primaire waterkeringen buiten het kustfundament
• Verstedelijking in het IJsselmeer
• Toekomstige rivierverruiming van de Maastakken

De wijziging van het Barro ging vergezeld van een wijziging van de Rarro. Ook deze wijziging trad op 1 oktober 2012 in werking. De Rarro bevat een uitwerking van het al eerder in het Barro gepubliceerde ruimtelijke regime rond radars voor militaire luchtvaart.

Op het plangebied is alleen het ruimtelijke regime van radars voor militaire luchtvaart van toepassing. Het voorheen geldende regime is aangepast op basis van nieuwe technische inzichten en ontwikkelingen op het gebied van radarverstoring. Er wordt onderscheid gemaakt tussen bouwwerken in het algemeen en windturbines. Het regime geldt niet voor bestaande bouwwerken en windturbines. Voor windturbines gelden ruimere radarverstoringsgebieden dan voor overige bouwwerken. Het plangebied valt niet in een radarverstoringsgebied waarin een maximale hoogte voor bouwwerken geldt. Het plangebied ligt wel in twee radarverstoringsgebieden (AOCS Nieuw Milligen en Soesterberg) waarbinnen maximale hoogten gelden voor de tippen van de wieken van windturbines. Voor het radarverstoringsgebied AOCS Nieuw Milligen geldt een maximale bouwhoogte van 118 meter t.o.v. NAP en voor radarverstoringsgebied Soesterberg geldt een maximale bouwhoogte van 128 meter t.o.v. NAP. Het onderhavige bestemmingsplan maakt de bouw van windturbines niet mogelijk.

Het bestemmingsplan is in overeenstemming met het Barro en Rarro.

Rijksbeleid en wetgeving cultuurhistorische waarden

Het nationaal beleid voor de archeologische monumentenzorg staat in het teken van het behoud en beheer van het erfgoed. Op gelijke voet staat het streven naar herkenbaarheid van het archeologisch erfgoed voor het publiek door het te gebruiken als inspiratiebron voor de ruimtelijke inrichting van Nederland. Dit beleid geldt voor alle cultuurhistorische waarden, dat wil zeggen voor zowel archeologische, historisch-geografische als bouwkundige waarden. Het beginpunt van dit beleid is gelegen in de Nota Belvedère uit 1999. In deze nota geeft het Rijk te kennen dat de cultuurhistorische identiteit van gebieden sterker richtinggevend moet worden voor de ruimtelijke inrichting. Het Rijk streeft naar het ontwikkelingsgericht inzetten van bestaande cultuurhistorische kwaliteiten, waarbij vervlechting van cultuurhistorie in het ruimtelijke ordeningsbeleid uitgangspunt vormt.

Het beleid is onder meer geworteld in de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (Wamz). Via de Wamz is het Verdrag van Malta geïmplementeerd in de Nederlandse wetgeving. Daartoe zijn behalve de Monumentenwet 1988 ook de Woningwet, de wet Milieubeheer en de Ontgrondingenwet gewijzigd. Het beleid is daarnaast geworteld in de Nota Belvedère uit 1999 en de Notitie 'Kunst van leven' hoofdlijnen Cultuurbeleid uit 2007. In 2008 is de Monumentenwet 1988 opnieuw gewijzigd waardoor onder andere de rol van de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed (RCE) in het adviestraject voor vergunningverlening is beperkt. In 2007 is het Project Modernisering Monumentenstelsel (MoMo) van start gegaan. Doel hiervan is ondermeer een integrale modernisering van de Monumentenwet 1988. Sinds december 2008 heeft de minister van OC en W drie beleidstukken uitgebracht: De discussienotitie 'Een lust geen last' (2008), de Beleidsbrief Modernisering Monumentenzorg (eind 2009) en de Visie Cultureel Erfgoed 'Kiezen voor karakter' (juni 2011).

Als consequentie van de Beleidsbrief is de Monumentenwet 1988 gewijzigd. Per 1 januari 2012 is de 50-jaren termijn voor wettelijk beschermde monumenten uit de wet gehaald. Ook is op 1 januari 2012 een wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in werking getreden. Op grond van artikel 3.1.6 Bro moeten naast archeologische waarden nu ook bovengrondse cultuurhistorische waarden bij de vaststelling van het bestemmingsplan worden meegewogen.

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is voor het onderwerp 'cultureel erfgoed' aangegeven dat het Rijk verantwoordelijk blijft voor cultureel en natuurlijk UNESCO Werelderfgoed (inclusief voorlopige lijst), kenmerkende stads- en dorpsgezichten, rijksmonumenten en het maritieme erfgoed. Het beleid ten aanzien van het landschap is geen rijksverantwoordelijkheid meer, maar laat zij over aan de provincies.

Op 1 september 2007 is de Monumentenwet 1988 (herziening 2007) van kracht geworden. Uitgangspunten van de wet zijn onder meer:

• behoud in situ van waardevolle archeologische resten;
• de verstoorder betaalt;
• vooronderzoek, zo ver mogelijk voorafgaande aan de planontwikkelingen;
• het is in de ruimtelijke ordening (bestemmingsplannen) verplicht om rekening te houden met (mogelijke) archeologische waarden;
• gemeenten worden verantwoordelijk voor de archeologie en de archeologische monumentenzorg;
• liberalisering van de opgravingsmarkt.

De notitie 'Kunst van Leven, hoofdlijnen cultuurbeleid' (juli 2007) is de agenda voor het cultuurbeleid in de komende jaren. Het kabinetsbeleid is in deze notitie uitgewerkt langs de thema's excellentie, innovatie en e-cultuur, participatie, mooier Nederland en een sterke cultuursector.

Het bestemmingsplan is in overeenstemming met het rijksbeleid en de wetgeving voor cultuurhistorische waarden.

4.2 Provincie en regio

4.2.1 Ruimtelijk beleid

Omgevingsplan Flevoland (2006)

In het Omgevingsplan Flevoland van december 2006 is het integrale omgevingsbeleid van de provincie Flevoland voor de periode 2006-2015 neergelegd, met een doorkijk naar 2030. Het is een samenbundeling van de vier wettelijke plannen op provinciaal niveau: Streekplan, Milieubeleidsplan, Waterhuishoudingsplan en Provinciaal Verkeer- en Vervoerplan. Het Omgevingsplan bevat tevens de hoofdlijnen van het economische, sociale en culturele beleid. Het plan vervangt het Omgevingsplan Flevoland 2000 en de partiële herziening van 2004.

Het belangrijkste doel van de provincie is het creëren van een goede woon-, werk- en leefomgeving in heel Flevoland. De verstedelijking moet ingepast worden in een hoogwaardige landelijke omgeving en moet passen bij de gerealiseerde en geplande infrastructuur. De creatie van aantrekkelijke woongebieden in een groen-blauwe omgeving maakt Flevoland concurrerend met andere gebieden. Zo is niet alleen sprake van overloop uit de drukke en dure Randstad naar een ruimer en goedkoper Flevoland, maar kiezen mensen bewust voor het attractieve woonmilieu van Flevoland.

Op regionale schaal moet worden voorzien in behoeften aan gevarieerde huisvesting, werkgelegenheid en het sociaal-cultureel voorzieningenniveau. Daarbij hoort onder meer het benutten van de ligging aan het water van Lelystad en Almere voor daaraan gerelateerde woonmilieus, werkgelegenheid en recreatie. Nieuwe bebouwing zal gebundeld worden in of aansluitend aan het bestaande bebouwde gebied.

Zuidelijk Flevoland, en dan vooral de stad Almere, is onderdeel van het stedelijk netwerk van de Noordvleugel van Randstad Holland. Dit gebied moet ruimte bieden aan functies vanuit de Randstad. Almere heeft een bijzondere relatie met Amsterdam. In het kader van het zogenaamde Noordvleugelprogramma staat de verstedelijking aan de westzijde van Almere in combinatie met verbetering van de bereikbaarheid centraal. Daarnaast is ook een ontwikkeling aan de oostzijde van Almere van toepassing waarmee groene woonmilieus worden gerealiseerd voor de Noordvleugel, de samenhang met het economisch kerngebied van de regio Utrecht wordt versterkt en een meerzijdige ontsluiting wordt ontwikkeld. De groeitaakstelling van Almere moet worden gecombineerd met ecologische functies, bijvoorbeeld aan de westzijde bij het IJmeer en aan de noordoostzijde met de robuuste ecologische verbinding tussen Oostvaardersplassen en de Veluwe. Hier is ook een combinatie met waterberging, landelijk wonen en met toeristisch-recreatieve voorzieningen gewenst. Deze voorzieningen kunnen van (boven-) regionale betekenis zijn.

De provincie geeft ruimte voor doorgroei van de verstedelijking in de provincie tot ongeveer 650.000 inwoners in 2030. Almere heeft in 2030 bijna 350.000 inwoners als tussen 2010 en 2030 70.000 woningen worden gebouwd. Het bij de doorgroei behorende provinciale groeitempo van gemiddeld 5.600 woningen per jaar hangt af van economische en demografische ontwikkelingen. Binnen de provincie zal tenminste gebouwd worden voor eigen behoefte met een jaarlijkse groei van het woningbestand van ruim 2.000. Daarmee wordt een inwonertal van maximaal 500.000 inwoners bereikt in 2030.

De provincie richt zich ook op de afstemming op hoofdlijnen tussen de verschillende woon- en werkmilieus. Ze speelt bij verstedelijking vooral een rol als het gaat om de stimulering van de economie en het bevorderen van de sociale kwaliteit. Bij de voorzieningen liggen accenten op jeugdzorg, cultuur en het hoger onderwijs. Voor de economische ontwikkeling liggen de accenten op innovatie, de internationalisering van het bedrijfsleven en het starters- en arbeidsmarktbeleid.

4.2.2 Facetbeleid

Waterkader (2007)

Het waterschap Zuiderzeeland heeft in januari 2007 in het rapport “Waterkader, hoe kom ik tot een wateradvies” een handreiking opgenomen om te komen tot de verplichte watertoets bij bestemmingsplannen. In de bijlage van dit bestemmingsplan is de watertoets voor de 2 Formulier Logboek kleine plannen voor het bestemmingsplan De Realiteit opgenomen.

Waterbeheerplan Waterschap Zuiderzeeland (2010-2015)

Het waterbeheerplan 2010-2015 is opgebouwd rond de thema's veiligheid, voldoende water en schoon water. Het waterschap wil een robuust watersysteem dat de effecten van toekomstige klimaatveranderingen en bodemdaling tegen maatschappelijke aanvaardbare kosten kan opvangen. Het waterschap streeft naar goede leef-, verblijf- en voortplantingsmogelijkheden voor flora en fauna in het water van zijn beheergebied. De chemische toestand van deze wateren vormt hier geen belemmering voor. In het waterbeheerplan zijn maatregelen opgenomen om te gaan voldoen aan de Europese en nationale wetgeving. Het Waterschap voorkomt met de behandeling van afvalwater dat het water in tochten en vaarten verontreinigd kan worden.

Beleidsregel Archeologie en Ruimtelijke Ordening (2008)

Met deze beleidsregel willen Gedeputeerde Staten aangeven op welke wijze zij omgaan met de uitgangspunten zoals die in het Omgevingsplan Flevoland 2006 zijn geformuleerd met betrekking tot de archeologie. In de Beleidsregel zijn criteria vastgesteld die GS hanteren bij de toetsing van gemeentelijke ruimtelijke plannen.

Het gaat om de volgende criteria:

• Archeologische waarden en verwachtingen moeten gelokaliseerd, gewaardeerd en begrensd zijn;
• Archeologisch onderzoek en de producten hiervan moeten voldoen aan de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA);
• Voor zover in het plangebied behoudenswaardige archeologische waarden en/of hoge archeologische verwachtingen liggen, mogen deze in principe niet als gevolg van de uitvoering van het ruimtelijk plan worden beschadigd of vernietigd. Met dien verstande dat een archeologische verwachting vervalt op het moment dat de archeologische waarden hierbinnen zijn gelokaliseerd en begrensd;
• In bestemmingsplannen, projectbesluiten, wijzigings- en uitwerkingsplannnen moeten behoudenswaardige archeologische waarden en hoge archeologische verwachtingen zijn gekoppeld aan het bouwverbod en/of te zijn opgenomen in stelsels van aanlegvergunningen, waarbij ingrepen die de archeologische waarde of verwachting kunnen beschadigen, vernietigen of ontoegankelijk maken, vergunningplichtig moeten zijn.

4.3 Gemeente

4.3.1 Duurzaamheid

Almere wil in 2030 de meest duurzame stad van Nederland zijn. In 2007 zijn op basis van de Cradle to cradle uitgangspunten zeven Almere Principles ontwikkeld. De principes dienen als leidraad bij de verdere ontwikkeling van de stad.

Almere kent een goede uitgangspositie om de schaalsprong vanuit duurzaamheids principes te benaderen. De keuze is ook niet los te zien van de historie van de stad. Almere is vanaf het begin bedacht en opgebouwd vanuit duurzaamheid. Dat bewijzen de blauwgroene structuur, het meerkernige stadsconcept, het gescheiden verkeerssysteem en de doordachte afvalstructuur. Omdat Almere daarnaast een jonge stad is, is de basiskwaliteit van gebouwen en omgeving hoog. Almere stelt duurzaamheideisen aan zowel de bestaande stad als aan de nieuw te bouwen stadsdelen. Het gaat niet alleen om de gebouwde omgeving, maar ook om de openbare ruimte, om beheer en om duurzame sociale en economische processen.

In bestemmingsplannen is duurzaamheid geen apart benoemd thema. Ruimtelijke oplossingen voor structurerende duurzaamheidsthema's zoals water, ecologie en verkeer worden in de betreffende delen uitgewerkt. Omdat een bestemmingsplan niet het meest geëigende middel is, worden niet tot weinig ruimtelijke thema's als energiebesparing, materiaalkeuze en gezondheidsaspecten hier niet in uitgewerkt. Deze aspecten krijgen in andere stadia van projectontwikkeling voldoende aandacht.

4.3.2 Ruimtelijke ontwikkeling

Structuurplan Almere 2010 (vastgesteld door de raad op 25 september 2003)

Met dit structuurplan zijn de hoofdlijnen van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van Almere tot 2010 weergegeven. Tevens wordt een doorkijk geboden tot 2030.

Centraal staat de afronding van de oorspronkelijke opgave van Almere als een volwaardige en evenwichtige stad met 250.000 inwoners (met nieuwe stadsdelen zoals Almere Poort, Almere Hout en Almere Pampus (binnendijks, inclusief kustzone). De kwaliteitsimpuls voor de oorspronkelijke opgave leidt tot vier extra opgaven die betrekking hebben op de verbetering van het raamwerk van groen en water, en van infrastructuur. Dit zijn:

• 1. kwaliteitsverbetering groenstructuur;
• 2. betere benutting water;
• 3. inhaalslag externe bereikbaarheid;
• 4. verbetering interne bereikbaarheid;

Verder zijn er de vijf extra opgaven die de verschillende stedelijke milieus betreffen:

• 5. verdere uitbreiding en verdieping voorzieningenaanbod;
• 6. meer verscheidenheid in woningen en woonmilieus;
• 7. actief beheer bestaand stedelijk gebied;
• 8. kwalitatieve werkgelegenheidsimpuls;
• 9. ruimte voor startende en groeiende ondernemingen.

Het structuurplan gaat uit van een westelijke oriëntatie voor Almere. Opgenomen is dat er wordt gewerkt aan de ontwikkeling van Almere Poort en aan het planvormingsproces voor het binnendijkse deel van Almere Pampus (inclusief kustzone). Tevens wordt er gewerkt aan Overgooi. Voor Almere Hout is er in het structuurplan in de periode tot 2010 een rol weggelegd in het kader van de kwaliteitsverbetering van de stad als geheel. De ontwikkeling van het westelijke deel van Almere Hout wordt hierbij voor de periode tot 2010 opgevoerd in het kader van de extra opgaven om in Almere meer verscheidenheid in woon- en werkmilieus te bewerkstelligen. Hier komen, naast suburbane wijken, zogenaamde woon- werklandschappen.

Het Structuurplan Almere 2010 vervangt het structuurplan uit 1983 en de recenter vastgestelde structuurplannen voor Overgooi (juli 1999), Almere Poort (december 1999) en Almere Hout (mei 2001). De ruimtelijke hoofdstructuur die in deze structuurplannen voor deelgebieden is vastgelegd, is in het structuurplan overgenomen.

In het structuurplan is in het gebied grenzend aan het plangebied een toeristisch-recreatief concentratiepunt benoemd (zuidoever Noorderplassen Oost).

Concept structuurvisie Almere 2.0 (vastgesteld door de raad op 18 februari 2010)

De Concept Structuurvisie Almere 2.0 is vastgesteld als richtinggevend integraal beleidskader (ecologie, sociaal, economie, ruimtelijk) voor de uitwerking van het Integraal Afspraken Kader (IAK), waarbij de belangrijkste richtinggevende inhoudelijke kaders betreffen:

• 1. Almere benut en versterkt de oorspronkelijke suburbane meerkernige opzet van Almere

De suburbane meerkernige opzet in een blauwgroene omgeving wordt verbreed en versterkt door het toevoegen van nieuwe milieus in Pamus, de Weerwaterzone en Oosterwold. Een klassieke grootschalige binnenstedelijke verdichting in kader van de schaalsprong past niet in de oorspronkelijk meerkernige suburbane opzet. De meerkernige opzet is tevens basis voor de diversiteit en leefbaarheid van de stad.

• 2. De groenblauwe structuur is de drager van de huidige stad en de toekomstige ontwikkelingen

Verbondenheid van stad en natuur geeft Almere een onderscheidende kwaliteit ten opzichte van de metropoolregio. De waterlandschappen aan de westzijde en de groene landschappen aan de oostzijde en de ca. 40 km kustlengte vormen condities om de diversiteit te vergroten. De groenblauwe structuur blijft de drager van de nieuwe ontwikkelingen; zowel aan de westkant (ecologische impuls IJmeer en Markermeer) als aan de oostzijde (uitbreiding van het groenblauwe casco in het polderlandschap).

• 3. Almere verkleurt van gezinsstad naar een diverse samenleving

De bevolkingssamenstelling in Almere is nog weinig gedifferentieerd. De bestaande stad moet versterkt worden door kwaliteiten toe te voegen en de diversiteit te vergroten. Bij de verdere groei van Almere moeten nieuwe bevolkingsgroepen (studenten, 55- plussers, hoger opgeleiden en creatieve beroepen, bevolkingsgroepen die belangrijke dragers zijn van een stedelijke cultuur) worden aangetrokken. De ruimtelijke keuzes, het woningaanbod en het voorzieningenpakket worden hierop afgestemd.

• 4. In Almere ontwikkelt een sterke en gedifferentieerde economie

Meer en diversere werkgelegenheid is van belang voor een duurzame ontwikkeling van de stad. De ambitie is het creëren van 100.000 arbeidsplaatsen tot 2030. Dat leidt tot een sterkere positie in de regio en een evenwichtige woonwerkbalans. De brede groeistrategie is gericht op maximalisatie van bevolkingsvolgende en autonome groei werkgelegenheid, en de (door)groei van economische clusters in de kenniseconomie (logistiek en handel, ict en media, luchthaven Lelystad, health, welness en life sciences, duurzaamheid), deels in samenhang met de metropoolregio en regio Utrecht.

• 5. De primaire westelijke groei van Almere versterkt de Noordelijke Randstad met de IJmeerlijn als nieuwe drager van de metropoolvorming

De groei met 60.000 woningen betekent per definitie een groei aan de oost- en westflank van de stad: versterkte oriëntatie op de metropoolregio Amsterdam en op de Utrechtse regio. Aan de westzijde van de stad komt het zwaartepunt te liggen van de nieuwe gebiedsontwikkelingen. De IJmeerlijn is de drager van de metropoolvorming en conditionerend voor de westelijke ontwikkeling van Almere.

• 6. De grootschalige gebiedsontwikkelingen vinden plaats langs de schaalsprongas met dicht stedelijke ontwikkelingen aan de westzijde (Almere Pampus, eventueel Almere IJland), een nieuwe centrumontwikkeling (Almere Centrum Weerwater) en ruimte voor organische groei aan de oostkant (Almere Oosterwold)

De ontwikkeling van west - en oostzijde biedt mogelijkheden voor nieuwe en gedifferentieerde woon-, werk- en leefmilieus, van belang voor de metropoolregio en de diversiteit binnen Almere.

Met aanleg van de IJmeerlijn wordt binnendijks ruimte gecreëerd voor Almere Pampus, dat zo verbonden is met het centrum van Almere én het centrum van de metropoolregio. Mogelijkheden om in relatief hoge dichtheden te bouwen aan een boulevard.

Optioneel is de ontwikkeling van Almere IJland voor de kust van Almere Pampus (gekoppeld aan de IJmeerlijn). Hier doet zich de gelegenheid voor om unieke woon-, werk- en recreatiemilieus te koppelen aan de ecologische ambities voor het IJmeer.

De verbrede A6 wordt bij het Weerwater overkluisd, zodat midden in de stad een hoogwaardige ontwikkellocatie ontstaat. De uitstekende ontsluiting en centrale ligging bieden mogelijkheden voor grootschalige nieuwe woon- en werkconcepten voor de uitbreiding van het stadscentrum.

Almere Oosterwold biedt veel ruimte voor ontwikkeling van individuele woon- en werkidealen en organische groei in een groene omgeving; een voortzetting van de woonmilieus in de Gooi- en Vechtstreek, als tegenhanger van de meer geplande stedelijke westelijke ontwikkeling.

• 7. Almere loopt voorop bij innovaties op het gebied van duurzame gebiedsontwikkeling

De omvang van de schaalsprong biedt kansen om tot fundamentele systeemkeuzes bij de opzet van een stad te komen, namelijk systemen voor energie, mobiliteit, water en grondstoffen. Almere moet de (inter)nationale duurzame stad van de 21e eeuw worden.

Het structuurplan `Almere 2010´ wordt vooralsnog gehandhaafd als ruimtelijke ordeningskader.

Woonvisie Almere 2.0 op weg naar 2030 (vastgesteld door de raad op 5 november 2009)

Deze visie geeft het beleid van de gemeente ten aanzien van het wonen weer. De Woonvisie zet in op vijf ambities:

• 1. Almere wordt de proeftuin van cradle-to-cradle bouwen: duurzaamheid wordt (nog meer dan voorheen) een leidend principe bij de ontwikkeling en het beheer van de bestaande en de nieuwe stad. Het blauwgroene casco blijft een sturend element.
• 2. Almere wordt een gedifferentieerde stad: door toe- en invoeging van nieuwe woon- en werkmilieus wordt Almere een complete stad en wordt aantrekkelijk voor 'nieuwe' doelgroepen (bijvoorbeeld studenten, creatievelingen en startende ondernemers). Hierbij denken we onder meer aan woonmilieus 'centrum-stedelijk', 'centrumrand', 'villawijk' en 'landelijk'. Het woningbouwprogramma is gedifferentieerd naar prijs, type en eigendomsverhoudingen. Bovenstaande geldt voor de nieuwe en bestaande stadsdelen. Differentiatie in bestaande stadsdelen heeft tot doel het doorbreken van de eenzijdigheid, het versterken van de concurrentiekracht en het faciliteren van wooncarrières.
• 3. Wonen is betaalbaar en toegankelijk voor iedereen: Almere blijft functioneren als een emancipatiemachine en biedt dus voldoende betaalbare woningen (koop en huur) aan, goed verspreid over de verschillende stadsdelen. Uitgangspunt is een kernvoorraad van 30% sociale woningbouw per stadsdeel. Van alle nieuwbouw is 35% sociaal, waarvan 25% huur en 10% koop. Deze sociale woningbouw moet ook duurzaam sociaal blijven (bijvoorbeeld door middel van erfpacht). Dit thema wordt nog nader uitgewerkt. Daarnaast is het nieuwe beleid dat elke wijk voor tenminste 35% uit sociale woningbouw moet bestaan. Hoe we hierbij een wijk moeten definiëren is nog niet helemaal duidelijk. Daarnaast moet elke wijk bestaan uit tenminste 30% huurwoningen.
• 4. Almere is een zorgzame en leefbare stad: mensen de mogelijkheid bieden om zo lang mogelijk zelfstandig te wonen (voldoende rolstoelgeschikte, aanpasbare en gelijkvloerse woningen). Als dat niet meer lukt, zorgen voor voldoende, op de behoefte toegesneden woonzorgvoorzieningen.
• 5. De eindgebruiker staat centraal: mensen moeten directe zeggenschap krijgen over de bouw van hun eigen woning. Doelstelling is 30% van de woningbouw in de vorm van particulier opdrachtgeverschap. Daarnaast moeten bewoners meer te zeggen krijgen over de woonomgeving. De gemeente Almere wil corporaties en beleggers nog meer bij de stad betrekken (zowel fysiek, sociaal-maatschappelijk als economisch).

Kaderplan Bestaande Stad (vastgesteld door de raad op 26 februari 2004)

De gemeente geeft met dit plan haar visie op de gewenste ontwikkeling van de bestaande stad. De eerste wijken zijn al weer 30 jaar oud en vragen om meer aandacht dan alleen het onderhoud. Woonwijken, groengebieden en werkgebieden vragen om aanpassing aan de eisen van de tijd maar ook neemt de bestaande stad nog steeds in omvang toe.

Dit kaderplan is een integraal plan en geeft de prioriteiten voor beheer en vernieuwing tot 2015 en beschrijft daarin de bijdrage van de gemeente in samenwerking met andere partijen. Het kaderplan is daarbij geen blauwdruk maar een leidraad. De doelstellingen uit het Structuurplan (sep. 2003) en de Sociale Structuurschets (jan. 2004) worden hierin uitgewerkt.

Met het vaststellen van het kaderplan wordt aangegeven:

voor de verbindende koers;

• 1. De kwaliteitspijlers als leidend uitgangspunt te kiezen voor alle kleinere en grotere ingrepen in de bestaande stad (diversiteit waarborgen en bevorderen, vergroten (beeld-)kwaliteit, en meer ruimte voor eigen initiatief, creativiteit en eigen verantwoordelijkheid).
• 2. Bewoners en instellingen meer de ruimte te willen geven, en tegelijkertijd meer te willen aanspreken op de eigen verantwoordelijkheid; daar andere vormen van verantwoording afleggen en samenwerking voor te gaan zoeken.
  

voor de differentiatie van woonmilieus;

• 1. De komende periode concreet vorm te willen geven aan differentiatie van woonmilieus in de stad.
• 2. Daarbij met name in de centrumranden met een actieve strategie te willen sturen op meer functiemenging, en op meer woonfunctie in het stadscentrum.
• 3. Diversiteit een meerwaarde te willen geven door zorg te dragen voor het behouden en vernieuwen van ontmoetingsplekken.
• 4. Wat huisvesting betreft vooral de doelgroepen jongeren en ouderen c.q. één- en tweepersoonshuishoudens meer te willen bedienen in de bestaande stad, door omvorming en nieuwbouw. Vooral in het centrum, de centrumranden, en de stadsdeelcentra.
• 5. Een aantal gebieden de komende periode kleinschalig te willen vernieuwen, herstructuren of transformeren.
• 6. Ruimte te willen geven om te variëren met de omvang van sociale woningvoorraad in de bestaande stad in relatie tot de nieuwe stad.
  

voor de verlevendiging van een aantal wijken;

• 1. Te willen spelen met 'drukte' in de suburbane woonmilieus, in de ene wijk meer voorzieningen en bedrijvigheid dan de andere, en dit tezamen met inwoners wilt uitwerken.
• 2. Voorkeur te willen geven aan sociaal levendige wijken, met voorrang aan 'kwetsbare' buurten.
• 3. Ervoor te willen zorgen dat de kleine (startende) ondernemer een geschikte bedrijfsruimte kan vinden in de bestaande stad.
• 4. Te willen onderzoeken waar een stapeling van regels en wetten ons en anderen te veel belemmeren in het concretiseren van ambities: instellen dereguleringsteam.

voor de ruimtelijke doorontwikkeling;

• 1. Actief te willen zoeken naar meer ontwikkelingsruimte voor voorzieningen, wonen en werken in de stad.
• 2. Daartoe een aantal strategieën voor de groengebieden / parkbossen en de ruimte langs dreven het komende jaar verder uit te willen  werken.
• 3. Tegelijkertijd erg zuinig met deze ruimte om te willen  gaan (meervoudig ruimtegebruik, clustering): instellen regieteam dat zichzelf na twee jaaroverbodig maakt.
• 4. Een sociale effectrapportage en een hoogbouw effectrapportage in te willen voeren.
• 5. Meer te willen doen met bestaande bebouwing en voorzieningen.
• 6. Op korte termijn de bereikbaarheid van het stadscentrum en de capaciteit van de dreven te willen onderzoeken, en de effecten van spoorverdubbeling en mogelijke oplossingen in beeld te willen brengen.

voor de slag van ambities naar uitvoering:

• 1. De stadsdeelvisies van Almere Haven, Almere Buiten Almere Stad Oost en West te hanteren als kader voor de uitvoeringsprogramma's van de stadsdelen.
• 2. Jaarlijks de uitvoeringsprogramma's (stedelijk en per stadsdeel) vast te willen stellen.
• 3. Een aantal centrale afspraken te willen vastleggen over financiering en uitvoering, en nut en noodzaak te willen onderzoeken voor een reserve voor de bestaande stad en/of een ontwikkelingsmaatschappij.
• 4. De benodigde investeringen voor de komende tien jaar in beeld te willen brengen.
• 5. In de stadsdeelvisies is een concretisering naar gebieden en wijken uitgewerkt.

Programmaplan Almere Stad (vastgesteld door de raad op 29 maart 2007)

In 2004 heeft de raad het kaderplan Bestaande Stad en de stadsdeelvisies voor Almere Haven, Buiten en Almere-Stad vastgesteld. De gemeente Almere heeft deze stadsdeelvisies vertaald naar gebiedsgerichte programmaplannen. Met de externe partners en gemeentelijke diensten zijn hoofddoelen en opgaven voor de stadsdelen mede op basis van sociale-, economische en ruimtelijke analyses geformuleerd en uitgewerkt in projecten en acties. Daarbij heeft een integratie plaatsgevonden van de werkplannen van de partners en gemeentelijke diensten.

• 1. Een populair en bruisend stadscentrum
  Focus: voorzieningen, functionaliteit en veiligheid
• 2. Vergroten stedelijke dynamiek van Almere Stad
  Focus: samenhang en identiteit
• 3. Verbeteren leefbaarheid aandachtswijk: Stedenwijk
  Focus: Integrale wijkaanpak 2006 – 2009
• 4. Potentie van groen en blauw benutten
  Focus: Weerwater en stadsparken
• 5. Versterken vitaliteit woonwijken en bedrijfsterreinen
  Focus: leefbaarheid en voorzieningenstructuur

Het voorliggend bestemmingsplan staat de uitgangspunten van dit beleidsstuk niet in de weg.

Kadernota Grondbeleid (vastgesteld door de raad op 14 mei 2009)

Voor de periode 2009-2030 formuleert de gemeente Almere de volgende specifieke doelen van het grondbeleid:

• 1. Het faciliteren van de realisatie van de Almere Principles. Het grondbeleid moet bijdragen aan het realiseren van diversiteit, ecologisch gezonde systemen en de participatie van duurzame stakeholders en met name eindgebruikers en eindbeheerders vanaf de allereerste stadia.
• 2. Het bevorderen van ruimtelijke kwaliteit. Het grondbeleid moet de basis leggen voor ruimtelijke kwaliteit, aansluitend bij de dynamische vraag van huishoudens en bedrijven.
• 3. Het faciliteren van de stedelijke economie. Het grondbeleid dient een belangrijke bijdrage te leveren aan de ontwikkeling van de stedelijke economie door het creëren van ruimte voor een gedifferentieerde bedrijvigheid en werkgelegenheid in het kader van de stedelijke ontwikkeling en herstructurering.
• 4. Het inspelen op de Schaalsprong. Dat omvat de bouw van 60.000 woningen in twintig jaar (gemiddeld 3.000 woningen per jaar) en de realisatie van de accommodatie voor 100.000 banen (gemiddeld 5.000 banen per jaar). Het grondbeleid moet er dus voor zorgen dat er tijdig aantrekkelijke en gedifferentieerde locaties worden aangeboden die aansluiten op de dynamische vraag van huishoudens en bedrijven. Voorts moet het grondbeleid eraan bijdragen dat de gevolgen voor de Schaalsprong voor de gemeente positief zijn.
• 5. Het faciliteren van het programma voor de bestaande stad. Het gaat hierbij om het leveren van een bijdrage aan een gebiedsgerichte aanpak, gericht op een duurzame samenleving.
• 6. Het veiligstellen van de betaalbaarheid van sociale woningen en maatschappelijk vastgoed. Een essentiële component van de stedelijke dynamiek is dat substantiële delen van de huur- en de koopwoningvoorraad betaalbaar en financieel bereikbaar zijn en blijven voor huishoudens met een bescheiden inkomen. De betaalbaarheid van sociale huur- en koopwoningen en maatschappelijk vastgoed is een punt van aandacht, niet alleen in de investeringsfase maar ook in de beheersfase. Dit heeft ingrijpende gevolgen voor het functionele grondprijsbeleid en gronduitgiftebeleid.
• 7. Het faciliteren van particulier opdrachtgeverschap. Uit het vorige punt vloeit vooral dat het grondbeleid in een deel van de stedelijke ontwikkeling en herstructurering gunstige condities schept voor individueel en collectief particulier opdrachtgeverschap en mede-opdrachtgeverschap.
• 8. Het beheersen van de financiële risico's en het benutten van financiële kansen. Het grondbeleid gaat noodzakelijkerwijze gepaard met financiële risico's voor de gemeente, marktpartijen en huishoudens. Het grondbeleid dient er mede op gericht te zijn dat de financiële risico's voor de gemeente adequaat worden beheerst, en voorts dat kansen op positieve exploitatieresultaten worden benut.

Naast deze doelen heeft de gemeenteraad ingestemd met een repertoire aan beleidsinstrumenten, bestaande uit verwervingsbeleid, kostenverhaal, kostenverevening en grondprijs- uitgiftebeleid.

Het bestemmingsplan is in overeenstemming met de uitgangspunten van dit beleidsplan

Welstandsnota Almere (vastgesteld door de raad op 28 juni 2007, laatstelijk herzien 14 juni 2012)

De Woningwet (artikel 12a van de Woningwet) schrijft voor dat de raad een welstandsnota vaststelt, met beleidsregels waarin in ieder geval criteria zijn opgenomen die worden toegepast bij de beoordeling of het uiterlijk en de plaatsing van een bouwwerk in strijd zijn met de redelijke eisen van welstand. Bouwplannen worden dienen te voldoen aan de 'redelijke eisen van welstand'. Door middel van de Welstandsnota krijgen planindieners, burgers, ondernemers, professionele opdrachtgevers en ontwerpers per gebied vooraf inzicht in de welstandscriteria waarop het plan getoetst wordt.

In de Welstandsnota worden voor de verschillende gebieden in Almere vier welstandsniveaus onderscheiden:

• 1. Welstandsvrij;
• 2. Basistoets, in Almere is dit geldend voor 80% van het gemeentelijk grondgebied. Uitgangspunt is een basiskwaliteit van bebouwing, openbare ruimte en buitengebieden;
• 3. Basis plus toets: specifieke toets met extra criteria vanwege bijzondere ruimtelijke kenmerken, kwaliteit of ambitie.
• 4. Uitgebreide welstandstoets, geldend voor de meeste openbare delen van de stad waar een hoog kwaliteits- en ambitieniveau geldt.

Tevens zijn drie typen welstandscriteria opgesteld in het kader van de welstandsbeoordeling:Genrecriteria:

• 1. Toets door de welstandscommissie aan de hand van een onderverdeling in genres: soorten of typen woon- en werkgebouwen;
• 2. Gebiedsspecifieke criteria: Toets door de welstandscommissie en alleen van toepassing op een specifiek gebied;
• 3. Algemene criteria: gericht op het vakmanschap van het architectonisch ontwerp. Toets door welstandscommissie bij reguliere vergunningsplichtige bouwplannen.

Daarnaast zijn er reclamecriteria opgenomen voor de welstandstoetsing van reclame-uitingen die vallen onder enige bouwvergunningsprocedure.

De Realiteit nu valt onder het basis plus niveau.

Nota kleine bouw 2008 (vastgesteld door college van B&W op 21 april 2009)

In deze nota worden kaders benoemd voor de uitbreiding van woningen, het gebruik van woningen voor beroepen en bedrijven aan huis, bouwwerken nabij woningen en bedrijven, de oprichting van antennemasten e.d. Als een bouwplan aan de voorwaarden uit de nota voldoet, dan wordt medewerking verleend aan een bouwaanvraag, ook als deze niet past in het bestemmingsplan. Voor nieuwe bestemmingsplannen is het uitgangspunt dat de regeling uit de Nota hierin wordt overgenomen. Deze kaders scheppen duidelijkheid voor inwoners en bedrijven.

Samengevat regelt de nota de volgende bouw- en gebruiksmogelijkheden:

• a. uitbreiding van of een bijgebouw bij woongebouwen;
• b. uitbreiding van of een bijgebouw bij niet-woongebouwen (bijvoorbeeld winkels, scholen, bedrijfsgebouwen);
• c. realiseren van gebouwen voor openbaar nut, openbaar vervoer of wegverkeer;
• d. oprichten van bouwwerken, geen gebouwen zijnde (bijvoorbeeld schuttingen, kunstobjecten, overkappingen);
• e. realiseren van een kas of bedrijfsgebouw van lichte constructie;
• f. regeling met betrekking tot aan-huis-gebonden beroepen of kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten in huis;
• g. oprichten van antenne-installaties.

De Realiteit heeft de bestemming 'Recreatie', ter regulering van recreatiewoningen. De Nota kleine bouw is niet van toepassing op dergelijke woningen. In deze nota is tevens opgenomen dat bij het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid naar de woonbestemming per geval zal moeten worden beoordeeld of gelet op de specifieke situatie in hoeverre deze Nota kleine bouw van toepassing is [zie paragraaf IV van deze nota].

Beleidslijn tuinvergrotingen 2012 (2013)

Daar waar mogelijk zal tegemoet worden gekomen aan de wensen van bewoners om (kleine stukjes) gemeentegrond grenzend aan tuinen te verkopen aan de eigenaren van de tuinen. Anderzijds moeten stukken grond die ten onrechte door bewoners in gebruik zijn genomen, weer in gebruik komen als gemeentegrond. Het gaat hierbij immers om publiekbezit, dat de gemeenschap toekomt.

Er worden twee aanpakken gehanteerd: de projectmatige en de niet projectmatige aanpak.

Bij de projectmatige aanpak neemt de gemeente het initiatief om voor een hele wijk of buurt de mogelijkheden voor tuinvergrotingen te onderzoeken. Dit gaat vrijwel altijd in combinatie met een (groot)onderhoudsproject in hetzelfde gebied. De niet projectmatige aanpak wordt toegepast als een bewoner of een groep bewoners een verzoek tot tuinvergroting indient en er niet binnen een jaar gestart gaat worden met het voorbereiden van een projectmatige aanpak in hetzelfde gebied.

Uitgangspunt bij beide aanpakken is het uitgeven van gronden daar waar dit mogelijk is zonder het algemeen belang aan te tasten. Onder het algemeen belang worden in ieder geval de volgende zaken verstaan:

• 1. (geplande)projecten/reserveringen waarvoor de gronden nodig zijn;
• 2. Weigering van eigenaren van kabels of leidingen om in te stemmen met verkoop gecombineerd met het vestigen van zakelijk recht (recht van de eigenaar van kabel of leiding om te allen tijde bij de leiding te kunnen);
• 3. Ontstaan van problemen voor het (gemeentelijk) onderhoud ten gevolge van de uitgifte;
• 4. Veiligheid (vooral verkeersveiligheid en sociale veiligheid);
• 5. Voorkomen van aantasting van ruimtelijke kwaliteit (groene kwaliteit en samenhang van de wijk).

In het voorliggend bestemmingsplan zijn de gronden die als tuinvergroting in 2006 zijn uitgegeven op de plankaart met de bestemming 'Tuin' aangegeven.

4.3.3 Bereikbaarheid en mobiliteit

Mobiliteitsplan Almere (vastgesteld door de raad op 8 maart 2012)

Keuzes op het gebied van verkeer en vervoer zijn in belangrijke mate voorwaardenscheppend voor stedelijke ontwikkelingen. Ze werken ook door in het dagelijks leven op straat. Het gaat dan met name om een goede bereikbaarheid, maar óók om de wijze waarop verkeer en vervoer wordt ingebed in het stedelijk weefsel. De volgende 8 hoofdkeuzes worden gemaakt:

• 1. Stimuleren economische ontwikkeling door verbeteren regionale bereikbaarheid, handhaven goede interne bereikbaarheid en versterken van wijkeconomie met introductie stadsstraten;
• 2. Betere inpassing infrastructuur in stedelijk weefsel en aanwenden infrastructuur ter ondersteuning van organische groei;
• 3. Handhaven van een gezond, verkeersveilig en duurzaam verkeerssysteem met aandacht voor initiatieven uit de markt;
• 4. Vasthouden kwalitatief hoogwaardig openbaar vervoer waarbij de sociale veiligheid en de inpassing in het stedelijk weefsel verbeteren;
• 5. Realiseren hoger fietsgebruik door het aanbieden van een kwalitatief hoogwaardig, sociaal veilig en kostenefficiënt hoofdfietsnetwerk;
• 6. Aanbieden van veilige en prettige looproutes in woonwijken en winkelcentra en openbaar vervoer voorzieningen;
• 7. Vasthouden van de goede interne bereikbaarheid per auto met aandacht voor inpassing, beleving en oriëntatie;
• 8. Parkeeroplossingen op maat voor bewoners, bezoekers en werknemers.

Doelstellingen met ruimtelijke betekenis zijn:

• Meer functiemenging;
• Maken van stadsstraten: straten of lanen die een meer stedelijke uitstraling hebben door het verkeer niet meer strikt van de omgeving te scheiden; ook ter versterking van de wijkeconomie;
• Concentratie van voorzieningen rondom knooppunten (m.n. stations);
• Verbetering sociale veiligheid op fietsroutes (onder andere bundeling met auto-infrastructuur cq langs (woon)bebouwing), looproutes en openbaar vervoer. Tenminste één sociaal veilige fietsroute tussen stadsdelen;
• In nieuwe gebieden met de gebruikelijke Almeerse dichtheid en hoger wordt het systeem van verkeersscheiding grotendeels doorgezet (eventueel eigen rijstrook, in plaats van aparte infrastructuur). In nieuwe gebieden met lagere dichtheden kan in principe van dit systeem worden afgestapt. In bestaand gebied geen grote ingrepen;
• Openbaar vervoer en fiets krijgen prioriteit boven de auto;
• Hoofdfietsnetwerk met ongelijkvloerse kruising van de dreven;
• Doorgaand autoverkeer weren uit woongebieden;
• Aandacht voor verkeersveilige schoolomgeving;
• Capaciteitsvergroting regionale vervoersverbindingen (ov en auto);
• Op langere termijn een IJmeerverbinding als voorwaarde voor gezonde groei Almere;
• Bij interne bereikbaarheid krijgen economisch belangrijke gebieden (zoals het Stadscentrum en het centrum van Almere Buiten inclusief Doemere) prioriteit.

Het bestemmingsplan is in overeenstemming met de uitgangspunten van dit beleidsplan.

4.3.4 Werk in de stad

Werken in de wijk (vastgesteld door het college van B&W op 8 februari 2005)

Het gemeentelijke beleid leidt primair tot meer flexibiliteit ten aanzien van het hebben van een bedrijf aan huis. Hierdoor worden gewenste en inpasbare initiatieven met betrekking tot de uitoefening van een bedrijf aan huis zo goed mogelijk geaccommodeerd.

Het uitgangspunt is dat het percentage bedrijfsruimte van aan huis gebonden beroepen voor heel Almere verhoogd is tot 50% van het oppervlak van een woning ('toegelaten bebouwing') onder meer onder de voorwaarde dat de woning bewoond wordt door diegene die er werkt.

Bij de planontwikkeling voor nieuwe uitleggebieden (bouwfronten) dient te worden uitgegaan van een indicatieve norm van 1 kleinschalige zelfstandige bedrijfsruimte op 50 woningen. In de uitleggebieden kunnen bepaalde straten die zich daarvoor lenen (stedenbouwkundig, functioneel en verkeerskundig), de plinten voor 100% omgezet worden van een woon- in een werkfunctie en vice versa. Daarnaast kan in de uitleggebieden, door bijvoorbeeld reserveruimten (maximaal 1 ha groot) op te nemen en/of bestemmingsplannen flexibeler te maken, bij een aantrekkende vraag adequaat ingesprongen worden met aanbod van extra bedrijfsruimte.

Bij herontwikkelingsgebieden kunnen 'kansenzones' worden aangewezen. In de zgn. 'kansenzones' kunnen in voorkomende gevallen woningen volledig omgezet worden tot bedrijfsruimten.

Het bestemmingsplan is in overeenstemming met de uitgangspunten van dit beleidsplan.

4.3.5 Groene stad

Waterplan Almere (vastgesteld door de raad op 15 september 2005)

Het Waterplan geeft aan welke rol het binnendijks water binnen de stad speelt en wat er nodig is om die rol te vervullen. Bij herstructurering van de bestaande stad of nieuwbouw, geeft de watervisie richting aan de omgang met water. Een belangrijk onderdeel van de watervisie is de waterfunctiekaart waarop drie functies zijn weergegeven: een natuurlijke, recreatieve of stedelijke functie. De functie bepaalt hoe het water moet worden ingericht, beheerd en onderhouden.

Gemeente en Waterschap dragen de gezamenlijke verantwoordelijkheid voor het water in de stad. Het Waterplan biedt een kader voor deze samenwerking. Het Waterplan is opgesteld om zowel de huidige knelpunten in het watersysteem op te lossen als te anticiperen op toekomstige veranderingen en kansen.

Toetsingskader Bouwen in het Groen (vastgesteld door de raad op 19 maart 2009)

Voor toekomstige initiatieven in het groen heeft de gemeenteraad besloten deze te beoordelen aan de hand van de volgende leidraad:

• a. Het blauwgroene karakter van Almere heeft een grote meerwaarde voor de stad:
• b. Er zijn vijf typen groengebieden met elk een "eigen regime" met betrekking tot initiatieven in groen
  
  • In ecologische gebieden vinden geen 'rode' initiatieven plaats anders dan in bijzondere omstandigheden en uitsluitend ten behoeve van de functie 'natuur'.
  • In alle overige groengebieden geldt voor het 'bouwen in groen' dat maatwerk moet plaatsvinden en dat varieert per type groengebied:
    • a. Het groene raamwerk in en om de stadsdelen. In het Structuurplan Almere uit 1983 zijn in het groene raamwerk zogenaamde 'landschapsontwikkelingszones' opgenomen. Deze zones binnen de kernen zijn altijd bedoeld voor o.a. de "aanleg van later deels tot woon - en/of recreatieve gebied te bestemmen bosgebieden" en "realisering van woongebieden met op het karakter van de zones (water + verbindingen naar het buitengebied) afgestemde bebouwing". Totdat de nieuwe structuurvisie gereed is zal terughoudend worden omgegaan met nieuwe initiatieven en zal in voorkomende situaties zorgvuldig worden afgestemd op het structuurvisietraject. Bestaande of in voorbereiding zijnde initiatieven zoals genoemd in de Stadskaart Almere 2007 zullen conform uitgevoerd worden. Ook in de toekomst hebben de verbindingsstructuren in de stad een groen karakter.
    • b. Stadsparken. In stadsparken worden in principe geen 'rode' initiatieven gerealiseerd, anders dan voor punctuele voorzieningen (bijv. cultuur en vrije tijd) die het gebruik als stadspark ondersteunen. In parken vindt geen woningbouw plaats. De stadsparken zijn genoemd in de nota Almere Parkstad.
    • c. Sportparken. Sportparken brengen sport dichtbij mensen. In sportparken mogen voorzieningen worden gerealiseerd die de sportfunctie van het park versterken. Voor een aantal sportparken zijn in de Stadskaart Almere 2007 reeds (voorgenomen) projecten opgenomen. Deze projecten zullen conform uitgevoerd worden.
    • d. Groen in de wijk. Hierin kunnen 'rode' initiatieven een plaats krijgen, mits de meerwaarde daarvan voor de wijk, het stadsdeel of de stad kan worden onderbouwd. Op bovenwijks niveau gaat het om voorzieningen. De beoordeling van ontwikkelingen vindt plaats door de raad aan de hand van de volgende (onder 3.) genoemde criteria. In de Stadskaart Almere 2007 zijn enkele projecten benoemd binnen dit type groen (o.a. groenstrook langs Hoge Ring: Yoeri Egorovweg en restaurant Noorderplassen.)
    • e. Ingrepen in het groen moeten altijd een reden hebben en behoeven dan ook altijd een specifieke onderbouwing. Besluitvorming omtrent bebouwing in groen is daarmee maatwerk op basis van criteria. Onder deze criteria vallen in ieder geval:
  • de toegevoegde waarde van een programma;
  • de passendheid van een programma op een locatie en de relatie met de wijk;
  • het belang van een voorziening voor het stadsdeel of de stad als geheel;
  • de wijze waarop het verdienend vermogen van de locatie mede ten goede komt aan de kwaliteit van het openbaar gebied;
  • de noodzaak van bereikbaarheid en (aanpassing van) infrastructuur;
  • de beschikbaarheid van alternatieve locaties (alternatieven afwegen).

Het plangebied wordt in deze nota niet genoemd.

Parkennota 'Almere Parkstad' (vastgesteld door de raad op 15 mei 2003)

De Nota Almere Parkstad geeft de beleidslijn aan ten aanzien van de parken in Almere. De inzet is om de groengebieden in de periferie en de stadsparken van Almere ruimtelijk en programmatisch zo veel mogelijk van elkaar te laten verschillen. De stadsparken onderscheiden zich door hun intensieve en bijzondere programma. Aan de Zuidoever is in aansluiting op de al aanwezige recreatieve voorzieningen een serie vermaaksattracties gedacht, het Lumièrepark krijgt een cultureel programma en het Beatrixpark omvat verschillende parkattracties.

Het plangebied wordt in deze nota niet genoemd.

Ecologisch Masterplan   (vastgesteld door de raad op 2 juni 2005)

In het Ecologisch Masterplan is het beleid opgenomen gericht op de natuur in Almere. In het Masterplan zijn de volgende uitgangspunten benoemd. In het Ecologisch Masterplan is het beleid opgenomen gericht op de natuur in Almere. In het Masterplan zijn de volgende uitgangspunten benoemd.

• 1. De aan water en moeras gebonden natuur wordt in oppervlak vergroot en in kwaliteit versterkt.
• 2. De kwaliteit van het bestaande blauw en groen wordt beter afgestemd op de ontwikkelingen van de stad en de wensen van haar bewoners. Voor toekomstige uitbreidingsgebieden wordt de blauwgroene ontwikkeling tijdig en gelijkwaardig aan nieuwe rode ontwikkelingen gekoppeld.
• 3. Het groen-blauwe casco wordt aangevuld met de drie ontbrekende schakels (ecologische slagaders).
• 4. De brongebieden voor de natuur in de stad worden kwalitatief versterkt en planologisch veilig gesteld. Een brongebied is een gebied van waaruit soorten naast gelegen gebieden bevolken; bijv. de Lepelaarplassen zijn brongebied van vele rietvogels voor de grachten en parken van de stad).
• 5. Op het niveau van de stadsdelen wordt een raamwerk aan leefgebieden gerealiseerd.
• 6. Door in te zetten op het omvormen van regulier beheer naar gedifferentieerd beheer wordt de natuurkwaliteit van het openbaar groen vergroot.
• 7. Initiatieven van bewoners om mee te doen aan het beheer van de directe woonomgeving, worden gefaciliteerd en gestimuleerd.
• 8. De betrokkenheid van alle leeftijdsgroepen bij de natuur van Almere wordt bevorderd.

Binnen het plangebied bevinden zich geen verbindingszones van het blauwgroene casco.

4.3.6 Veiligheid

Veiligheid gebouwde omgeving (checklist veiligheid in ruimtelijke planvormingsproces) (vastgesteld door het college van B&W op 16 december 2003)

In de Kader Integraal Veiligheidsbeleid 2002-2005 worden alle facetten van sociale, fysieke en externe veiligheid onderscheiden. Eén van de thema's is de gebouwde omgeving en veiligheid. In de kadernota is gesteld dat de start van veiligheid begint bij de ontwikkeling van de stad, waarbij aangegeven is dat het noodzakelijk is het aspect van veiligheid in de fase van planontwikkeling structureel aan de orde te laten komen. Hoewel veiligheid in het ruimtelijk planvormingsproces van Almere (structuurplan, ontwikkelingsplan, bestemmingsplan, verkavelingsplan, inrichtingsplan) altijd al een aandachtspunt is geweest (direct of indirect), ontbrak een duidelijke checklist die alle aspecten van veiligheid (gericht op de omgeving) omvatte. Een veiligheidschecklist voorkomt dat in het ruimtelijk planvormingsproces bepaalde veiligheidsaspecten over het hoofd worden gezien en maakt eenduidige behandeling van het aspect veiligheid mogelijk.

De veiligheidspunten zijn van toepassing op het openbare en semi-openbaar gebied. Veiligheidspunten die betrekking hebben op het ontwerp van gebouwen vallen buiten de kaders van deze veiligheidschecklist (hiervoor geldt het Bouwbesluit).

In een bestemmingsplan worden de bestemmingen (inclusief gebruiks- en bouwvoorschriften) vastgelegd. In het bestemmingsplan moeten verder ondermeer veiligheidszones met betrekking tot productie, verwerking, opslag en transport van gevaarlijke stoffen worden aangegeven (risicocontouren). Ook moet er in het bestemmingsplan een veiligheidsparagraaf zijn opgenomen.

Dit bestemmingsplan is in overeenstemming met de in deze checklist genoemde punten.

Vuurwerknota 2005, Ruimtelijke implementatie Vuurwerkbesluit (vastgesteld door het college van B en W op 6 december 2005)

Op 1 maart 2002 is het Vuurwerkbesluit in werking getreden, houdende nieuwe regels met betrekking tot consumenten- en professioneel vuurwerk.

De regels hebben betrekking op vervoer, opslag, verkoop en gebruik van vuurwerk. De meeste regels zijn technisch van aard en komen in het vergunningverlenings- of meldingstraject tot uitvoering. Er worden ook regels gegeven die een ruimtelijke betekenis hebben. De ruimtelijke regels van het Vuurwerkbesluit dienen te worden vastgelegd c.q. in acht genomen in nieuwe bestemmingsplannen, herzieningen, wijzigingen en vrijstellingen.

Almere is niet aangewezen als opslaggebied voor professioneel vuurwerk. Het beleid geeft aan dat vuurwerkopslag en -verkoop kan plaats vinden in winkelcentra en op bedrijventerreinen. Verkoop en opslag geschiedt niet in woongebieden en kleine winkelcentra met woningen erboven.

Voor het plangebied betekent dit dat opslag en verkoop van vuurwerk hier niet is toegestaan. De Realiteit is geen winkelcentrum/ bedrijventerrein

4.3.7 Sociale structuur, onderwijs en cultuur

Toekomstvisie vrije tijd “De (vrije) tijd van je leven!" (vastgesteld door de raad op 7 april 2008).

De Toekomstvisie Vrije tijd Almere geeft richting aan de ontwikkeling van een integraal vrijetijdsbeleid tot 2020, met doorkijkjes naar 2030. De twee elkaar versterkende hoofddoelen van de voorliggende visie zijn:

• 1. het creëren van een hechte, leefbare samenleving;
• 2. het versterken van de identiteit van de stad.

De gekozen koers laat zich vertalen in drie speerpunten:

• 1. Het huis uit, de wijk in;
• 2. Verbinden en versterken;
• 3. Volwaardige stad in de regio.

Om een hechte samenleving te bereiken, dient zonder aarzelen te worden gekozen voor het niveau van de wijk en woonomgeving. Het bevorderen van contact en ontmoeting zal in Almere de belangrijkste opgave zijn. Het verfraaien, verbeteren en verlevendigen van die omgeving is daarvoor een middel. Als het gaat om de identiteit van de stad zijn de sleutelwoorden 'versterken' en 'verbinden'. Dit houdt in het aantrekkelijker maken van bestaande voorzieningen, stadsparken en natuurgebieden en het realiseren van een netwerk voor wandelen, fietsen, skeeleren en varen. Daarnaast is op enkele punten een versterking van de stedelijke infrastructuur gewenst. Daarbij kunnen de kwaliteiten die de stad heeft verder worden uitgebouwd en benut. Vanuit een aantal thema's wordt een bovenregionale profilering voorgesteld die Almere op de kaart kan zetten.

Het bestemmingsplan is in overeenstemming met de toekomstvisie.

Cultuurnota 2009-2012 (vastgesteld door het college van B&W op 25 november 2008)

Deze cultuurnota vloeit voort uit een integrale toekomstvisie op vrije tijd (zie bovenstaande nota 'Toekomstvisie vrije tijd' uit 2008).

De Cultuurnota gaat uit van het versterken van cultuur in de stad op drie niveau's: de eigen woonomgeving, het niveau van de stad en het (boven)regionale niveau.

Eigen woonomgeving: Het is wenselijk dat zoveel mogelijk Almeerders dichtbij huis aan culturele activiteiten kunnen deelnemen. Dit betekent dat er op wijkniveau – waar mogelijk gekoppeld aan (brede) scholen – laagdrempelige activiteiten moeten zijn die aansluiten bij de interesses en wensen van de bewoners ter plekke. Afhankelijk van de locatie en de bevolkingssamenstelling kan het voorzieningenpakket per wijk overigens variëren.

Stedelijk niveau: Naast het laagdrempelige aanbod op wijkniveau zal de stedelijke culturele infrastructuur verder versterkt worden. Het gaat hier in de eerste plaats om versterking van de bestaande stedelijke instellingen op bestuurlijk gebied, maar ook op het vlak van marketing en publieksbereik. In de tweede plaats gaat het over de uitbreiding van de culturele infrastructuur om zo een complete stad te worden.

(Boven)regionaal niveau: Bij de volwaardige stad die Almere wil worden, hoort een duidelijke identiteit. Een identiteit die aansluit bij de sterke kanten en wervend is naar huidige – maar vooral ook toekomstige – bewoners en bezoekers. De nabijheid van Amsterdam is een sterk punt dat benut kan worden, maar Almere kan niet zonder eigen iconen. Die iconen creëer je echter niet bewust, maar die ontstaan in de loop der tijd. Almere heeft als nieuwe stad de kans anders en innovatief te zijn. Dit betekent dat het vrijetijdsaanbod voor iedereen duidelijk maakt: dáárvoor moet je in Almere zijn. Dat betekent in de eerste plaats dat we meer instellingen van landelijke bekendheid in de stad willen hebben, die publiek van buiten Almere trekken.

Bovenstaande visie leidt tot de volgende hoofddoelstelling van het Almeerse cultuurbeleid 2009-2012:

Het realiseren van een zo volledig mogelijk cultuuraanbod dat past bij de omvang van de stad. Met dit aanbod dragen wij bij aan de hechte, leefbare samenleving en versterken we de identiteit van de stad.

De gebouwen van De Realiteit vertegenwoordigen een unieke architectonische en cultuur-historische waarde. Het is te beschouwen als één van de architectonische iconen in Almere. Het gebied is een belangrijke publiekstrekker voor Almere.

Archeologienota 2009 (vastgesteld door de raad op 28 mei 2009 en in werking getreden op 12 juni 2009)

Almere voert een actief Archeologisch Monumentenzorg (AMZ) beleid, gericht op

• 1. Het veiligstellen van de meest waardevolle vindplaatsen in de gemeente;
• 2. Het zoveel mogelijk integreren van deze locaties in de diverse inrichtingsplannen;
• 3. Het kenbaar en herkenbaar maken van de bijzondere geschiedenis van Almere aan het publiek.

De hoofdlijnen van het beleid inzake de archeologische monumentenzorg in Almere staan beschreven in de Archeologienota 2009. Op 28 mei 2009 heeft de raad de uitgangspunten van dit beleid vastgesteld, evenals de Archeologieverordening en de toelichting daarop. Dit beleid, de Archeologieverordening en toelichting zijn op 12 juli 2009 in werking getreden. De Archeologische Beleidskaart Almere (ABA) is als onderdeel van de door de raad vastgestelde beleidsuitgangspunten gelijktijdig in werking getreden.

Het beleid is een uitwerking van de Monumentenwet 1988.

De Archeologienota 2009 gaat in op het gemeentelijke selectiebeleid voor archeologie. Dit selectiebeleid richt zich in de eerste plaats op de zogenaamde selectiegebieden: gebieden die verwachtingsvol c.q. behoudenswaardig zijn en een archeologische onderzoeksplicht kennen. In de tweede plaats richt het beleid zich op het behoud van een representatief deel van behoudenswaardige vindplaatsen (scheepsresten en steentijdvindplaatsen). In de derde en laatste plaats richt het selectiebeleid zich op zorgvuldige omgang met toevalsvondsten. De selectiegebieden, behoudenswaardige vindplaatsen (waaronder wettelik beschermde monumenten) en gebieden die zijn vrijgesteld van archeologische verplichtingen zijn op de Archeologische Beleidskaart Almere aangegeven.

Voor selectiegebieden geldt een onderzoeksverplichting voorafgaand aan bodemverstorende werkzaamheden om zo eventuele behoudenswaardige vindplaatsen in kaart te brengen en deze vervolgens beleidsconform in te passen.

Om te zorgen dat het noodzakelijke onderzoek daadwerkelijk plaatsvindt worden selectiegebieden beschermd via het bestemmingsplan (zie paragraaf 5.5 en hoofdstuk 6)

In de Archeologieverordening (zie hieronder) is gesteld dat de onderzoeksplicht in selectiegebieden alleen geldt indien een plangebied voldoet aan de volgende twee condities:

• 1. Het plangebied waarin de voorgenomen bodemingreep zal plaatsvinden heeft een oppervlakte van 100 m2 of groter;
• 2. Het moet gaan om een bodemingreep dieper dan 50 cm beneden het maaiveld.

Voor gebieden die voldoen aan deze condities is een archeologievergunning vereist. Deze vergunning kan al dan niet tijdelijk en/of onder voorwaarden worden verleend. De vergunning moet geweigerd worden als de werkzaamheden de archeologische waarden aantasten of risico´s daarop kunnen opleveren.

Indien in een selectiegebied behoudenswaardige archeologische vindplaatsen worden vastgesteld, geldt het volgende.

De omgang met behoudenswaardige archeologische vindplaatsen is geregeld in de Archeologieverordening en behelst behoud in situ, door middel van inpassing, inrichting, monitoring en beheer.

Voor de inpassing geldt dat op het terrein waarbinnen zich de kern van de vindplaats bevindt geen andere inrichting is toegestaan dan die het behoud, beheer, onderzoek en beleefbaarheid ten dienste staat. Om de kern van de vindplaats ligt een zogenaamde bufferzone. Deze bufferzone is onderdeel van de behoudenswaardige vindplaats. Voor de bufferzone geldt dat er, in bepaalde gevallen, wel kleinschalige ingrepen kunnen worden toegestaan, zolang deze ingrepen recht doen aan de archeologische betekenis van het terrein.

Voor behoudenswaardige archeologische vindplaatsen die wettelijk zijn beschermd geldt dat, bij ingrepen die de site kunnen verstoren of wijzigen, een monumentenvergunning van de minister is vereist op grond van artikel 11 van de Monumentenwet 1988.

Het is altijd mogelijk dat in de bodem niet ontdekte archeologische waarden bij toeval te voorschijn komen (de zogenaamde toevalsvondsten). In Almere zal het dan waarschijnlijk meestal gaan om scheepsresten of vliegtuigwrakken. Indien dergelijke resten buiten het kader van een officieel archeologisch (voor)onderzoek worden aangetroffen, geldt een meldingsplicht op grond van artikel 53 van de Monumentenwet 1988. De meldingsplicht geldt voor heel Almere, dus ook voor gebieden buiten de selectiegebieden en buiten de behoudenswaardige vindplaatsen, evenals in gebieden waar het archeologische vooronderzoek is afgerond.

Gemeentelijke archeologieverordening (vastgesteld door de raad op 18 juni 2009)

In de Archeologieverordening is vastgelegd hoe Almere omgaat met behoudenswaardige archeologisch vindplaatsen en voor welke terreinen een onderzoeksverplichting (selectiegebieden) dan wel een vrijstelling hiervan geldt.

De selectiegebieden en vindplaatsen worden beschermd door een aanlegvergunningstelsel (zie voor een uitgebreidere beschrijving hiervan paragraaf 5.5 of hoofdstuk 6 (bestemmingsregeling).

De vergunning kan (al dan niet tijdelijk en/of onder voorwaarden) worden verleend. De vergunning moet geweigerd worden indien het project/ de werkzaamheden de archeologische waarden aantast of risico's daarop kan opleveren. Het beleid heeft tot doel aangetroffen vindplaatsen en scheepswrakken van voldoende kwaliteit in situ te behouden.

In de Archeologieverordening is dwingend opgenomen dat de waardevolle terreinen en selectiegebieden (als vermeld op de ABA) integraal in alle toekomstige ruimtelijke plannen en juridisch-planologische kaders moeten worden overgenomen, met een met de verordening overeenkomende bescherming.

Hoofdstuk 5 Stedenbouwkundig plan

5.1 Ruimtelijk concept

Behoud unieke en ongewone karakter

Met het voorliggend bestemmingsplan wordt beoogd een regeling op te stellen die zoveel mogelijk recht doet aan het behoud van het unieke en ongewone karakter van het wijkje De Realiteit. Het streven is dat de behoudenswaardige elementen behouden blijven.

Het bijzondere karakter van dit wijkje wordt gevormd door het ensemble van 17 ontwerpen met experimenteel karakter naar aanleiding van een prijsvraag voor 'Tijdelijk Wonen' uit 1985 (waarover meer in paragraaf 3.6). Het wijkje is cultuur historisch waardevol. De gerealiseerde gebouwen staan vrijstaand in een groene omgeving en zijn grotendeels gaaf overgeleverd. Het ensemble van de 17 ontwerpen is nog compleet. De karakteristiek wordt voor het grootste deel bepaald door de verscheidenheid van de bebouwing en het experimentele karakter. In paragraaf 5.5 wordt nader ingegaan de cultuurhistorische waarde van het gebied.

In dit bestemmingsplan is voorzien van een zodanige conserverende regeling waarmee beoogd wordt deze bijzondere waarde van het gebied te behouden.

De wens om het unieke en bijzondere karakter van de wijk komt ook naar voren in de koopovereenkomst uit 2006 waarin de verkoop van de grond van de gemeente aan de Vereniging is vastgelegd. In deze koopovereenkomst zijn waarborgen voor dit behoud opgenomen.

Behoudend karakter in koopovereenkomst 2006

In opgemelde koopovereenkomst uit 2006 komt de wens naar voren om het unieke, ongewone en kunstzinnige karakter in de wijk De Realiteit te bewaren, dat de gerealiseerde bouwprojecten ook voor de toekomst bewaard blijven, en dat nieuwbouw niet zonder meer is toegestaan. Zo is in de akte opgenomen dat de wijk De Realiteit niet langer als tijdelijk dient te worden beschouwd maar deze in haar huidige vorm voor de toekomst te bewaren en te behouden (considerance). Verder is opgenomen dat de verkoop van de grond geschied ten behoeve van de instandhouding, het onderhoud aan, alsmede de noodzakelijke vernieuwingen van de experimentele bouwwerken. De verplichting is opgenomen om het beeldbepalende karakter van de onroerende zaak als (landschappelijk) element in het omringende gebied in stand te houden (artikel 2 leden 3 en 4 van de koopovereenkomst). In artikel 6 van de koopovereenkomst is opgenomen dat de Vereniging verplicht is het unieke, ongewone en kunstzinnige karakter van de in de wijk De Realiteit gerealiseerde bouwprojecten ook voor de toekomst te bewaren. In verband met deze verplichting is in dit zelfde artikel van de koopovereenkomst opgenomen dat in de akte van splitsing in appartementsrechten de volgende bepaling moet worden opgenomen:

"(...) a) Iedere bebouwing of vervanging van een opstal of verplaatsbaar object (zoals deze zijn gerealiseerd op grond van de prijsvraag "tijdelijk wonen 2") op een individuele kavel dient te worden uitgevoerd in de geest van de prijsvraag "tijdelijk wonen", uitgeschreven door de stichting "De Fantasie" in 1985, dan wel de prijsvraag "tijdelijk wonen 2" door de stichting De Fantasie of diens opvolger en conform de bijbehorende prijsvraagreglementen waarvan een kopie aan de akte is gehecht.

b) Elke aanpassing moet een architectonische kwaliteit hebben en passen bij het karakter zoals omschreven in de prijsvraagreglementen, dan wel kwalitatief gelijkwaardig zijn aan het gerealiseerde bouwwerk, conform het lid a. Elk voorstel voor aanpassing of uitbreiding of vervanging moet worden voorgelegd, op de door het bestuur aangewezen wijze, aan de Rijksbouwmeester die er een positief of negatief oordeel over zal afgeven.

c)Bij een positieve beoordeling door de Rijksbouwmeester zal de vergadering (de vereniging) instemmen met de voorgenomen plannen die verandering inhouden ten opzichte van het oorspronkelijke ontwerp, dan wel het huidige gerealiseerde bouwwerk.

d) Bij een negatieve beoordeling door de Rijksbouwmeester heeft de eigenaar tot een individuele kavel de mogelijkheid om een nieuw plan in te dienen als hiervoor omschreven. (...)"  

In dit bestemmingsplan is aangesloten bij deze bijzondere bepaling uit de koopovereenkomst door een adviesverplichting voor te schrijven van de Rijksbouwmeester bij het doorbreken van het bouwverbod danwel als vereiste voor te schrijven bij de omgevingsvergunning voor sloopactiviteiten (zie hieronder voor het bouwverbod en het vergunningsvereiste voor sloopactiviteiten). De Rijksbouwmeester geeft dan een advies over het bouwplan en de sloopactiviteit. Als bijlage bij de regels is een vertaling opgenomen van bovenstaande regels uit de koopovereenkomst aan de hand waarvan de Rijksbouwmeester dient te adviseren over het bouwplan (waaronder de oude prijsvraagreglementen). Het advies van de Rijksbouwmeester kan dan worden beschouwd als opvolger van de jury die destijds de inzendingen op de prijsvraag beoordeelde (In paragraaf 3.6 is ingegaan op de oude prijsvraag uit 1986).

Daarnaast is in dit bestemmingsplan aangesloten bij deze bijzondere bepaling uit de koopovereenkomst door op te nemen dat de wijziging/aanpassing voorafgaand moet zijn voorgelegd aan (de leden van) de Vereniging van eigenaars De Realiteit.

Conserverend bestemmingsplan: bouwverbod en sloopregeling

In de regels van dit bestemmingsplan is, ter bescherming en het behoud van de karakteristiek van de wijk een bouwverbod opgenomen en een sloopvergunningsstelsel in de zin van artikel 3.3 aanhef en onder b, van de Wet ruimtelijke ordening. Dit betreft een sloopvergunningsstelsel op ruimtelijke relevante gronden, namelijk ter handhaving en ter bescherming van de architectonische en cultuurhistorische waarden van het wijkje De Realiteit. De sloopregeling is ter bescherming van het belang de overeenkomstig het plan verwezenlijkte bestemming (namelijk de gerealiseerde karakteristieke bebouwing) te handhaven en te beschermen. Deze sloopvergunningregeling voorkomt dat gerealiseerde waardevolle bebouwing onnodig verdwijnt. De opgenomen sloopregeling en het bouwverbod dient het algemeen belang bij het behoud van het bijzondere en unieke karakter van de wijk. Dit neemt niet weg dat gebruikers over kunnen gaan tot bouw- sloopactiviteiten. In de regels zijn criteria opgenomen op grond waarvan de omgevingsvergunning voor slopen, danwel de omgevingsvergunning waarbij wordt afgeweken van het bouwverbod kan worden verleend. Vanaf 2,5 meter van de beschreven karakteristieke bebouwing is voor een sloop-/bouwactiviteit geen sloopvergunning danwel een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bouwverbod vereist; het bouwverbod of een sloopvergunningsstelsel is op deze afstand van de beschreven karakteristieke bouwwerken niet van toepassing.

Afwijken van het bouwverbod is bij omgevingsvergunning mogelijk, mits komt vast te staan dat geen afbreuk wordt gedaan aan de karakteristieke hoofdvorm van de bebouwing zoals die is aangegeven in een bijlage 1 Beschrijving karakteristiek bij de regels. De beoordeling of met het bouwplan afbreuk wordt gedaan aan de karakteristieke hoofdvorm, wordt mede onderbouwd met een voorgeschreven schriftelijk, onafhankelijke en deskundig advies inzake de monumentenzorg. Er is daarnaast een advies van de Rijksbouwmeester voorgeschreven waarin geadviseerd wordt over het bouwplan aan de criteria zoals die zijn opgenomen in gronduitgifte-overeenkomst uit 2006 met de vereniging De Realiteit.

De omgevingsvergunning voor het slopen kan worden verleend als aan een aantal criteria wordt voldaan, zoals - dat er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de karakteristieke hoofdvorm van de bebouwing, en - dat aannemelijk is dat op de plaats van het te slopen bouwwerk een ander bouwwerk kan of zal worden gebouwd. Ook hierbij is een voorafgaand schriftelijk, onafhankelijk advies inzake de monumentenzorg voorgeschreven en een advies van de Rijksbouwmeester. Omdat er sprake is van twee adviesverplichting en de criteria waaraan het advies inzake het monumentenzorg zou moeten voldoen niet op voorhand is aan te geven, is een derde adviesverplichting voorgeschreven van het gemeentelijke Bureau Archeologie en Monumentenzorg. In laatstgenoemde advies wordt ingegaan op het advies inzake de monumentenzorg samen met het advies van de Rijksbouwmeester.

Advies inzake monumentenzorg

De reden dat een schriftelijk, onafhankelijk en deskundig advies inzake de monumentenzorg is voorgeschreven, is gelegen in het feit dat de gemeente Almere geen monumentencommissie kent in de zin van artikel 15 van de Monumentenwet 1988. Een schriftelijk, onafhankelijk en deskundig advies inzake de monumentenzorg kan bijvoorbeeld worden ingewonnen bij de organisatie Het Oversticht in Zwolle. Met de regel dat het gemeentelijke Bureau Archeologie en Monumentenzorg een uitspraak doet over het ingewonnen advies waarbij het advies van de Rijksbouwmeester wordt betrokken wordt aangesloten bij de reeds bestaande regeling voor de bescherming van mogelijke Archeologische waarden. Deze regeling staat niet in de weg als gedurende de planperiode de gemeente alsnog in monumentencommissie in de zin van artikel 15 van de Monumentenwet 1988 instelt. In dat geval kan het advies inzake de monumentenzorg worden ingewonnen bij deze commissie.

Nadere toelichting in paragraaf 6.1 Bestemmingsregeling

In paragraaf 6.1 Bestemmingsregeling is een toelichting gegeven (artikelsgewijs) op de in dit bestemmingsplan opgenomen regels. Daarin wordt meer in detail ingegaan op het beschermende karakter van dit bestemmingsplan (waaronder de bouw-/sloop- en wijzigingsregels).

Hieronder staan nog twee aspecten beschreven die deel uitmaken van het ruimtelijk concept van dit bestemmingsplan. Het betreft de opgenomen bevoegdheid om permanente bewoning te faciliteren, en de mogelijkheid om bedrijfsmatige activiteiten in het gebied beperkt toe te staan. Ook deze laatst genoemde aspecten zijn nader toegelicht in paragraaf 6.1 Bestemmingsregeling.

Mogelijkheid omzetten bestemming recreatief naar bestemming wonen

De bouwwerken op het terrein van De Realiteit worden op dit moment gebruikt voor recreatief wonen (zie daarvoor paragraaf 3.2). De wens bestaat om permanent wonen te faciliteren op deze locatie. Het voorliggend bestemmingsplan komt tegemoet aan deze wens door het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid om de recreatieve bestemming te wijzigen in een woonbestemming. Hiertoe kan pas worden voldaan als voldoende akoestische maatregelen zijn genomen dat het goed woon- leefklimaat blijft gewaarborgd. Uit het bijgevoegde akoestisch onderzoek blijkt dat met aanpassingen de woonbestemming haalbaar en realiseerbaar is. In paragraag 5.4 wordt onder het kopje Leefbaarheid ingegaan op de geluidsaspecten en de toepasbaarheid van de wijzigingsbevoegdheid. In het bijgevoegde akoestisch onderzoek (zie bijlage 3 Akoestisch onderzoek De Realiteit) is op voorhand geïnventariseerd of per object kan worden voldaan aan de voorkeursgrenswaarden, verleende hogere waarde, danwel dat op onderdelen andere maatregelen moeten worden getroffen zoals het plaatsen van een dove gevel. In paragraaf 6.1 onder de kop 'Wijzigingsbevoegdheid bestemming recreatief naar bestemming wonen' wordt hierop nader ingegaan.

Bedrijfsmatig gebruik beperkt mogelijk

In grote delen van Almere is een bedrijfsmatig gebruik van de woning tot 50% toegestaan. Aangezien de meeste gebouwen in het plangebied op dit moment tevens gebruikt worden als werkruimte en ateliers, is er voor gekozen gedeeltelijk beroepsmatige of bedrijfsmatige activiteiten in de recreatiewoning toe te staan, analoog aan onze standaard regeling voor aan-huis verbonden begroep en bedrijfsmatige activiteiten aan huis. In dit bestemmingsplan is dit aangegeven met de termen aan-recreatiewoning-verbonden beroep en bedrijfsmatige activiteiten bij de recreatiewoning. In paragraaf 6.1, onder de kop 'beroep-/bedrijf-aan-huis', wordt hierop nader ingegaan.

5.2 Verkeer

Auto en Parkeren

In de nabije toekomst zal de verkeerssituatie voor dit gebied niet veranderen. Het enige dat speelt is de verwachte verkeerstoename op de Hogering Voor 2020 is de verwachting dat de verkeersdrukte op de Hogering zal stijgen naar circa 36500 mvt/etmaal.

Voor het langzaam verkeer en het openbaar vervoer is de verwachting dat de verkeerssituatie de komende 10 jaar niet zal wijzigen.

Zoals in hoofdstuk 3 is opgenomen voorziet het plan gezien de kleinschaligheid in voldoende parkeergelegenheid voor alle functies.

5.3 Groen, blauw en natuur

Groen

Boswet

Gezien de conserverende aard van het bestemmingsplan en de hoeveelheid bomen die binnen het plangebied voorkomen, kan uitgesloten worden dat er kap van bomen plaats gaat vinden die herplantplichtig is.

Natuur

Gebiedsbescherming: Ecologische Hoofdstructuur

Het plangebied bevindt zich niet in de Ecologische Hoofdstructuur. Gezien de afstand van het plangebied tot gebieden van de Ecologische Hoofdstructuur en de conserverende aard van het bestemmingsplan kunnen effecten als gevolg van externe werking worden uitgesloten.

Gebiedsbescherming: Ecologisch Masterplan

Het plangebied bevindt zich niet bij verbindingszones van het groenblauwe casco.

Gebiedsbescherming: Natuurbeschermingswet1998

Het plangebeid bevindt zich niet binnen een Natura 2000-gebied. Tevens kunnen negatieve effecten als gevolg van externe werking worden uitgesloten.

Soortbescherming: Flora- en faunawet

Binnen het plangebied is de aanwezigheid van nesten van de huismus niet uit te sluiten. Indien er gebouwen gesloopt gaan worden moet geïnventariseerd worden hoeveel broedparen het betreft en moeten deze nestlocaties gecompenseerd worden door middel van het plaatsen van huismuskasten. Tevens kunnen in de nieuwbouw maatregelen getroffen worden om nestlocaties aan te bieden aan huismussen, zoals het plaatsen van een vogelvide.

Indien bij eventuele andere werkzaamheden gewerkt wordt conform de gedragscode van de gemeente Almere, kunnen negatieve effecten op beschermde soorten worden uitgesloten worden uitgesloten.

Indien bomen worden gekapt of gebouwen worden gesloopt, dient vooraf door een ter zake kundig persoon te worden geïnspecteerd of er mogelijk verblijfplaatsen van vleermuizen voorkomen. Indien dit het geval is, dienen mitigerende en compenserende maatregelen genomen te worden en kan de kap of sloop alleen plaatsvinden met schriftelijke goedkeuring van Dienst Regelingen van het ministerie van Economische Zaken.

5.4 Duurzaamheid en leefbaarheid

Duurzaamheid

Met de provincie Flevoland is door de gemeente in 1988 een convenant gesloten over duurzaam bouwen (Intentieverklaring Duurzaam Bouwen Flevoland). Milieumaatregelen zoals voorgesteld in het 'Nationaal Pakket' en die ten grondslag hebben gelegen aan de intentieverklaring worden bij de verdere uitwerking van het bestemmingsplan betrokken. Maatregelen om de energievraag te beperken en maatregelen die het gebruik van duurzame energiebronnen bevorderen spelen hierbij een rol. Met de speciaal daarvoor opgestelde wijziging van het Bouwbesluit is de waarde van het energie-prestatiecoëfficiënt (EPC) voor nieuwbouwwoningen per 15 augustus 2006 aangescherpt tot 0,8. Verder worden bij nieuwbouw zo veel mogelijk waterbesparende voorzieningen geïnstalleerd.

Leefbaarheid

Geluid

Het legaliseren van het architectuurproject De Realiteit door het opstellen van een bestemmingsplan is zeer complex gebleken. Deze complexiteit is ontstaan omdat rekening moest worden gehouden met de wens van de eigenaren om het permanent wonen mogelijk te maken, Wet ruimtelijke ordening, Wet geluidhinder, Bouwbesluiteisen, het behoud van de architectuur en de belangen van de provincie als wegbeheerder.

Na vele akoestische en juridische haalbaarheidsonderzoeken is gekozen voor een planologische oplossing die het mogelijk maakt dit architectuurproject te behouden voor de stad.

Samengevat komt het erop neer dat de objecten de bestemming “recreatiewoningen” krijgen. In het bestemmingsplan wordt nu een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om een desbetreffende recreatiewoning tot permanente woning te bestemmen. Akoestisch juridisch gezien is dit mogelijk geworden door de Crisis- en herstelwet (m.n. het herstelgedeelte) die de Wet geluidhinder, artikel 76, permanent heeft gewijzigd.

Op basis van dit artikel is het mogelijk in een later stadium een hogere waarde te verlenen – indien nodig – en niet al gelijk bij het vaststellen van het bestemmingsplan. In het bestemmingsplan zijn echter regels opgenomen (voorwaarden) onder welke condities van de wijzigingsbevoegdheid gebruik kan worden gemaakt.

In het akoestisch onderzoek behorend bij het bestemmingsplan, zijn de akoestische aspecten van de wijzigingsbevoegdheid onderbouwd. Tevens zijn de (toekomstige) belangen van de betrokkenen onderzocht en is aangegeven hoe deze moeten worden geborgd. Dit akoestisch onderzoek is opgenomen in bijlagen 3 bij de toelichting van dit bestemmingsplan.

Op basis van het onderzoek mag worden geconcludeerd dat het bestemmen van de objecten tot recreatiewoningen al dan niet met andere functies (beroep aan huis/ kleinschalige kantoorfuncties e.d.) op grond van de Wet geluidhinder mogelijk is.

Feit is dat de eigenaren van de objecten via de opgenomen wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan, de functie van recreatief wonen, kunnen veranderen in permanent wonen. Uit het onderzoek komt ook naar voeren dat dit echter alleen kan onder bepaalde condities. Anders is dit juridisch gezien niet haalbaar. Deze condities zijn als volgt te omschrijven:

• 1. bij de aanvraag tot wijziging van het bestemmingsplan binnen de planperiode hiervan, zal een akoestisch onderzoek conform het Meet- en rekenvoorschrift Verkeerslawaai behorende bij de Wgh moeten worden overgelegd waarin de geluidsbelasting op de gevel in 2030 is bepaald;

• 2. een bouwkundig akoestisch onderzoek moet worden overgelegd waarin is bepaald wat de geluidwering is van de geveldelen waarvan de geluidsbelasting 2030 > 48 dB Lden incl. aftrek Wgh;

• 3. aangegeven moet worden welke geveldelen een hogere geluidsbelasting dan 53 dB Lden (incl. aftrek) ondervinden en op welke wijze de desbetreffende geveldelen kunnen voldoen aan het begrip 'dove gevel' in de zin van de Wgh. (opm.: dit is van belang om in het bestemmingsplan deze geveldelen vast te leggen als zijnde dove gevel);

• 4. Aangegeven moet worden waar de geluidsgevoelige ruimten zijn binnen het object;

• 5. Als acceptabel akoestisch binnenniveau wordt aangesloten bij het huidige Bouwbesluit, nl. 33 dB Lden volgens het Bouwbesluit.

De eigenaren van de objecten zullen, als permanent wonen gewenst is, derhalve zelf na moeten gaan in hoeverre de bestaande gevels dusdanig zijn uitgevoerd, waardoor bij een geluidsbelasting 2030, voldaan kan worden aan het bovenstaande. Hierdoor voldoet men zowel aan de eisen uit de Wet geluidhinder alsmede aan het aspect 'goede ruimtelijke ordening' en blijft men aldus binnen de kaders van dit bestemmingsplan.

De Gemeente gaat uit van een acceptabel woon- en leefklimaat de eis van 33 dB Lden binnenniveau (berekend met gesloten ramen en deuren). Hierbij is aansluiting gezocht met het Bouwbesluit 2012. Tevens is dit een waarborg voor de wegbeheerder van de Hogering (provincie Flevoland) dat in geval van reconstructie van de, voor de geluidsbelasting bepalende, weg (de gemeente of de provincie) deze niet opgezadeld wordt met kosten om gevelmaatregelen te treffen bij de woningen die op grond van de wijzigingsbevoegdheid waren gerealiseerd. Ingeval van een reconstructie nú hoeft geen rekening te worden gehouden met geluidsgevoelige objecten. Door voorwaarden in de wijzigingsbevoegdheid op te nemen (zoals dat moet worden uitgegaan van de verkeersprognosecijfers voor het jaar 2030, worden de belangen van de wegbeheerder van de Hogering voldoende geborgd. In de voorfase van dit bestemmingsplan is hierover ambtelijk overleg geweest tussen gemeente en provincie.

Lucht

Inleiding

Op 15 november 2007 zijn de nieuwe Europese luchtkwaliteitseisen opgenomen in de Wet milieubeheer (Wm, hoofdstuk 5 “Luchtkwaliteitseisen”). Dat betekent dat dit aspect wettelijk verplicht beschouwd moet bij het uitoefenen van een bestuurlijke bevoegdheid. Tevens legt het Rijk een grote nadruk op het principe van goede ruimtelijke ordening. Dit betekent dat elke situatie beoordeeld moet worden of het aanvaardbaar is om een project /bedrijf op een bepaalde locatie te realiseren. Luchtkwaliteit is een aspect waarmee de leefbaarheid van een gebied deels gekarakteriseerd kan worden.

Projecten die gestart zijn voordat de nieuwe 'Wet Luchtkwaliteit' in werking trad (15-11-2007), vallen onder een speciaal overgangsrecht. Uitgangspunt is dat deze projecten op grond van het oude recht, het Besluit Luchtkwaliteit 2005, worden afgerond. Bepalend hierbij is de datum van vaststelling van het (ontwerp)besluit.

Toetsingsregels

Het doel van hoofdstuk 5 van de Wm is het beschermen van het milieu tegen de negatieve gevolgen van luchtverontreiniging. De parameters die van belang zijn in Almere zijn m.n. stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10):

Stof	Daggemiddelde (µg/m3)	Jaargemiddelde (µg/m3)	Datum in werking (na derogatie EU)	Achtergrondconc. 2010 Almere (µg/m3)
NO2	-	40	1-1-2015	< 25
PM10	50 (mag 35 keer/jaar overschreden worden)	40	1-1-2011	<25

Tevens is in hoofdstuk 5 van de Wm geregeld dat in sommige gevallen de toetsing aan de luchtkwaliteitseisen niet meer hoeft te geschieden. Als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan, vormen luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van de bevoegdheid:

• 1. er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• 2. een project leidt – al dan niet per saldo – niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• 3. een project draagt 'niet in betekenende mate' bij aan de luchtverontreiniging;
• 4. een project past binnen het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit), of binnen een regionaal programma van maatregelen;

Met de wijziging van de Wet milieubeheer zijn de volgende besluiten en regelingen van kracht:

• Besluit & Regeling “Niet in betekenende mate” (NIBM);
• Regeling “Beoordeling luchtkwaliteit 2007” (RBL), gew. Dec. 2008, mrt '09;
• Regeling “Projectsaldering luchtkwaliteit 2007”;
• Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen).
  

Naast de Wet milieubeheer (Wm) geldt ook de Wet Ruimtelijke Ordening (Wro). De koppeling Wro en luchtkwaliteit wordt via het aspect “goede ruimtelijke ordening” vorm gegeven. De onderbouwing hiervan kan op basis van vier aspecten geschieden:

• Beschrijven van het blootstellingrisico (hoeveel mensen en in welke mate);
• Scheiden: in hoeverre is milieuzonering toepasbaar;
• Voorkomen van voorzienbare hinder;
• Beschermen: 'meest kwetsbare groep op de minst vervuilde plek'.

Beoordeling situatie

De grootste relevante luchtemissiebron waar rekening mee moet worden gehouden is de Hogering. Deze ligt op ca. 150 m van de bestaande objecten. Op grond van de monitoringstool 2011 is in het gebied geen overschrijding van de luchtkwaliteitsnormen. Dit zal binnen de planperiode, en zeker gezien de forse afstand tot de Hogering ook in de toekomst niet leiden tot een andere conclusie.

Door de grote afstand tot de drukke Hogering, mag ook geconcludeerd worden dat ingeval er permanente bewoning in de toekomst daar plaats zal vinden, dit mogelijk is. Het luchtkwaliteitklimaat ter plekke is als 'goed' te kwalificeren.

Het plan zal verder niet leiden tot een relevante verhoging van de luchtemissie vanwege de kleinschaligheid en het feit dat er geen luchtverontreinigende dan wel relevante verkeersaantrekkende functies in het plangebied zijn toegestaan.

Conclusie

Op basis van de huidige inzichten en de prognoses voor de komende 10 jaar, vormt het aspect luchtkwaliteit geen belemmering voor de wijziging van het bestemmingsplan.

5.5 Cultuurhistorische waarden

Historische-geografische waarden

Het aangetroffen restant van de historische polderverkaveling is niet zodanig waardevol dat deze beschermd zou moeten worden. Hoewel de relicten nog zichtbaar zijn, zijn deze niet meer gaaf. Een deel van de oorspronkelijke polderverkaveling is verdwenen (zie Afbeelding 13).

Architectuurhistorische waarden

Het ensemble van 17 ontwerpen, gelegen aan een doodlopende woonstraat, vormt de uitkomst van een prijsvraag waarbij weinig regels meegegeven werden en dus maximale creativiteit als uitkomst mocht worden verwacht. Het ensemble van De Realiteit is cultuurhistorisch waardevol omdat:

• het geheel een exemplarisch voorbeeld is van experimenteel bouwen in Flevoland;
• de gerealiseerde ontwerpen uniek en eenmalig zijn, waarbij opgemerkt wordt dat de creatie van De Realiteit 10 (Golfhuis) kan worden beschouwd als het prototype van de latere gerealiseerde woonwerkunits aan de Hopperzuigerstraat 11 tot en met 25 op het bedrijventerrein Poldervlak in Almere;
• de ontwerpen soms het karakter van een folly hebben;
• de gerealiseerde gebouwen grotendeels gaaf zijn overgeleverd en het ensemble nog compleet is;
• dergelijke wijkjes zeer zeldzaam zijn in Nederland.

In dit bestemmingsplan is voor een zodanige conserverende regeling gekozen waarmee beoogt wordt deze cultuurhistorische waarde te behouden. Er is nog nooit overwogen c.q. een beslissing genomen om het gebied aan te wijzen als beschermd gezicht, omdat het gebied nog niet geïnventariseerd is door het Rijk op cultuurhistorische waarden en omdat tot 2011 de 50-jaren termijn uit de Monumentenwet 1988 hiervoor een obstakel vormde.

Archeologische waarden

Er zijn nog geen archeologische waarden bekend in het plangebied.

Veranderingen in inrichting van Selectiegebieden

Voordat bodemingrepen kunnen plaatsvinden in het Selectiegebied, moet archeologisch vooronderzoek worden uitgevoerd en inzicht te worden verkregen in de aan-/afwezigheid van 'behoudenswaardige vindplaatsen van nationaal belang', en de noodzakelijke omgang daarmee. Het onderzoek moet voldoen aan wat daarover is vastgelegd in de Archeologienota 2009.

Het selectiegebied uit de Archeologische Beleidskaart Almere heeft in het plangebied een bestemmingswaarde gekregen van “Waarde - Archeologie 1” (zie paragraaf 6.1). Indien archeologisch onderzoek wordt uitgevoerd in het Selectiegebied is het denkbaar dat een behoudenswaardige archeologische vindplaats aangetroffen wordt. In dat geval zullen de dubbelbestemmingen “Waarde-Archeologie 2” en “Waarde-Archeologie 3” toegevoegd worden (Wijzigingsbevoegdheid van “Waarde-Archeologie 1” naar “Waarde-Archeologie 2” en “Waarde-Archeologie 3”). Ook is het mogelijk dat onderzoek aanleiding geeft om de dubbelbestemming “Waarde- Archeologie 1” te laten vervallen. Aan het gebied buiten het Selectiegebied is geen archeologische waarde toegekend, maar het is denkbaar dat er toevalsvondsten gevonden worden.

Veranderingen in inrichting van behoudenswaardige vindplaatsen

Overeenkomstig de vastgestelde beleidsuitgangspunten, moeten vastgestelde behoudenswaardige archeologische vindplaatsen beleidsconform worden ingepast, dat wil zeggen, de vindplaats moet herkenbaar, beleefbaar en recht doend aan de aangetroffen archeologische waarden worden ingericht. Inrichtingsplannen, gecombineerd met monitoring- en beheerplannen, moeten ter goedkeuring aan de Stadsarcheoloog worden voorgelegd. Binnen terreinen met behoudenswaardige vindplaatsen zijn bodemingrepen niet toegestaan.

Toevalsvondsten

Het is denkbaar dat er zich binnen het plangebied onder het maaiveld nog onbekende scheepswrakken bevinden. Men dient er dan ook rekening mee te houden dat scheepsresten, evenals andersoortige archeologische resten, aangetroffen kunnen worden bij het uitvoeren van grondwerkzaamheden. Een dergelijk aantreffen dient conform artikel 53, eerste lid, van de Monumentenwet 1988 gemeld te worden aan de stadsarcheoloog van de gemeente Almere.

Ter voorkoming van verdere beschadiging dienen de werkzaamheden ter plaatste direct gestaakt te worden. Na vaststelling van de waarde en het belang van de aangetroffen resten, zal in overleg met de stadsarcheoloog besloten worden welke maatregelen nodig zijn.

5.6 Bodem en watersysteem

Bodem

De uitgevoerde onderzoeken en het gebruik van de gronden in het plangebied geven geen aanleiding om sterke verontreiniging te verwachten. Er is weinig reden aan te nemen dat de gronden in het plangebied niet geschikt is voor de beoogde bestemming.

Naar verwachting zullen door het plan de bodemopbouw, bodemhoogte, bodemkwaliteit en gemiddelde grondwaterstanden in het gebied niet of nauwelijks wijzigen. Aangezien het in de nabijheid uitgevoerde bodemonderzoek echter een onvoldoende recent beeld geven van de actuele bodemkwaliteit zal vóór functiewijzigingen naar een gevoeliger functie, vóór vergunningverlening voor de bouw van verblijfsruimtes en vóór het uitvoeren van grondverzet een bodemonderzoek uitgevoerd moeten worden. Sterke verontreinigingen worden niet verwacht in het plangebied. Mochten die wel worden aangetroffen dan zal, bij een functiewijziging of een maatschappelijke danwel milieuhygiënische noodzaak, tot sanering moeten worden overgegaan.

Watersysteem

De kern van het landelijk waterbeleid voor de 21ste eeuw is ruimte maken voor water in plaats van ruimte onttrekken aan water. De watertoets is een van de instrumenten om dit te bereiken. Het doel van de watertoets is waarborgen dat bij dit plan de waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen. Voor een bestemmingsplan geldt de verplichting tot het maken van een waterparagraaf, waarin de waterhuishoudkundige aspecten worden beschouwd.

In het kader van deze verplichte watertoets is de beslisboom uit het Waterkader van Waterschap Zuiderzeeland gevolgd. Op basis hiervan is gebleken dat het voorliggende plan de procedure kleine plannen gevolgd kan worden. Deze waterparagraaf is opgesteld aan de hand van de randvoorwaarden die zijn opgenomen in het Waterkader van Waterschap Zuiderzeeland. De meest relevante gegevens worden in het Waterlogboek opgenomen. In bijlage 2 bij dit bestemmingsplan is het Formulier Logboek kleine plannen Logboek kleine plannen voor het plangebied De Realiteit opgenomen.

Zoals uit paragraaf 3.7 Bodem en watersysteem is opgenomen is de aanwezigheid van de sloten rondom het gebied essentieel voor de afvoer van het hemelwater. De hemelwaterafvoer van de bebouwing/kavel is aangelegd op zowel de ligging als de dimensionering van de sloten. Om deze reden worden de sloten op de plankaart van insteek tot insteek met de bestemming Water aangegeven.

5.7 Kabels en leidingen c.a.

Nutsvoorzieningen

Voor het plangebied worden met betrekking tot dit onderwerp geen relevante ontwikkelingen verwacht.

5.8 Veiligheid

Externe veiligheid

Inrichtingen:

Dit bestemmingsplan maakt niet de vestiging van nieuwe risicovolle inrichtingen - of overige inrichtingen waarvoor veiligheidsafstanden gelden - mogelijk. Zoals in paragraaf 3.9 genoemd, evenmin de vestiging van beperkt- en kwetsbare objecten binnen het invloedsgebied van risicovolle inrichtingen en/of binnen de veiligheidsafstand van overige inrichtingen.

Transport:

Weg:

Uit bijlage 5 Externe veiligheidsrisico's wegtransport blijkt dat :

• het beschouwde wegvak heeft geen PR 10-6 contour; de wettelijke vereiste basisbescherming wordt geboden;
• realisatie van dit bestemmingsplan heeft geen invloed op de toename van het groepsrisico. Het toekomstige worstcase groepsrisiconiveau ligt ongeveer een factor 250 onder de oriëntatiewaarde.

Er kan worden volstaan met een beperkte verantwoording van het groepsrisico.

Verantwoordingsplicht Groepsrisico (VGr):

Samenvattend bestaat de verantwoording groepsrisico uit een afweging van de aanvaardbaarheid van de risico's aan de hand van een vast aantal onderwerpen door het bevoegd gezag, waarbij het advies van de regionale brandweer over de mogelijkheden tot rampenbestrijding en zelfredzaamheid wordt meegewogen. Zie onderstaande tabel.

Onderdeel VGr	Motivering
1. De aanwezige en op grond van het besluit redelijkerwijs te verwachten dichtheid van personen in het invloedsgebied.	Zie bijlage .5
2. De omvang van het groepsrisico voor en na het van kracht worden van het besluit vergeleken met de oriëntatiewaarde.	Zie bijlage 5. Bijdrage overige personen aan hoogte groepsrisico beperkt*.
3. De maatregelen** ter beperking van het groepsrisico die bij de voorbereiding van het besluit zijn overwogen en opgenomen	Er is geen noodzaak tot ruimtelijke maatregelen. Vanwege het feit dat de realisatie van dit bestemmingsplan geen invloed heeft op de toename van het groepsrisico. Mogelijk zijn wel maatregelen nodig vanuit het oogpunt van verhoging van de zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid zie punt 5.
4. De voor- en nadelen van andere mogelijkheden voor ruimtelijke ontwikkeling met een lager groepsrisico.	Er is geen noodzaak tot dergelijke scenario's. Vanwege het feit dat de realisatie van dit bestemmingsplan geen invloed heeft op de toename van het groepsrisico.
5. De mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp of zwaar ongeval en over de zelfredzaamheid van personen in het invloedsgebied.	De Brandweer Flevoland heeft geen maatregelen op dit gebied geadviseerd.

* Bij de berekeningen van het groepsrisico worden conform de vastgestelde rekenwijze, verkeersdeelnemers en gebruikers van de in het gebied aanwezige openbare ruimte niet meegenomen. Volgens een professionele beoordeling gaat het hierbij om een gering aantal personen binnen het invloedsgebied (ca. 200 m) van de Hogering. De bijdrage hiervan aan het groepsrisico in de huidige en toekomstige situatie is verwaarloosbaar.

** Waaronder de stedenbouwkundige opzet, mogelijkheden tot het treffen van ruimtelijk relevante bouwkundige voorzieningen en voorzieningen met betrekking tot de inrichting van de openbare ruimte.

Optimalisatie bestrijdbaarheid/zelfredzaamheid:

De Brandweer Flevoland heeft op 8 maart 2012 advies gegeven (zie bijlage 9) Zij stemt in met de in het voorontwerp gegeven inventarisatie en beoordeling van de externe veiligheidsrisico's en heeft geen verdere aanvullingen op dit gebied.

Overall conclusie VGr wegtransport:

Realisatie van dit bestemmingsplan heeft geen invloed heeft op de toename van het groepsrisico. Er is geen noodzaak tot ruimtelijke maatregelen om het groepsrisico te beperken en/of de zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid te verhogen. Het groepsrisico is maatschappelijk aanvaardbaar. Dit binnen het vaste gegeven, dat een incident met gevaarlijke stoffen op het voor dit plangebied relevante wegvak van de Hogering nu eenmaal kan optreden. Echter, de kans hierop is klein en de effecten zijn beheersbaar.

Hoofdstuk 6 Implementatie

6.1 Bestemmingsregeling

Regels

De regels zijn verdeeld in vier hoofdstukken. In de inleidende regels (Hoofdstuk 1) zijn de begripsbepalingen opgenomen, en een artikel dat de wijzen van meten regelt.

In Hoofdstuk 2 zijn de bestemmingsregels opgenomen. Dit zijn de regels die zien op de in dit bestemmingsplan aangegeven bestemmingen. Er wordt omschreven waarvoor de gronden mogen worden gebruikt en wat de bouwmogelijkheden zijn.

Hoofdstuk 3 gaat over de regels met een algemeen karakter. Deze regels gelden voor het hele plan. De regels bestaan uit een anti-dubbeltelregel, algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene afwijkingsregels en algemene wijzigingsregels.

In het laatste hoofdstuk zijn er overgangsregels en de slotregel opgenomen (Hoofdstuk 4). Tot slot is in de bijlage bij de regels opgenomen de Beschrijving karakteristiek.

Hieronder wordt ingegaan op de bepalingen uit hoofdstukken 2, 3 en 4.

Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels

Artikel 3: Groen

De meer structurele groenelementen hebben de bestemming Groen gekregen. Zo is in voorliggend plan de haag die de afscheiding markeert tussen het openbaar gebied en de verschillende kavels gelegen op gronden met de bestemming Groen. Binnen deze bestemming zijn tevens nutsvoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen en voet- en fietspaden toegestaan.

Artikel 4: Recreatie

Karakteristiek (bouwverbod, sloopregeling)

Gezien het stedenbouwkundige en cultuurhistorische belang van het voortbestaan van de reeds gerealiseerde bouwwerken in het plangebied, is er aangesloten bij een systematiek die vergelijkbaar is bij een bestemmingsplan dat is vastgesteld om uitvoer te geven aan een beschermd stads-dorpsgezicht. Deze waarde is aangegeven door middel van de aanduiding 'karakteristiek'. Er geldt een bouwverbod, waarvan bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken, onder de voorwaarde dat de karakteristieke elementen blijven gehandhaafd. Of deze karakteristieke elementen inderdaad gehandhaafd blijven moet blijken uit een onafhankelijk, deskundig monumentenzorg advies, aangevuld met een advies van de Rijksbouwmeester. In paragraaf 5.1 is nader ingegaan op de achtergrond van het advies van de Rijksbouwmeester en de toetsingscriteria, en het advies inzake de monumentenzorg.

Mocht omgevingsvergunning voor afwijken van het bouwverbod worden verleend dan gelden de bouwregels zoals deze zijn opgenomen in artikel 4.3. Hierin is opgenomen dat de maximum bouwhoogten, zoals deze zijn opgenomen in bijlage 4 Bouwkundige maatvoering. Voor erf- en terreinafscheidingen is in voorliggend bestemmingsplan een maximum bouwhoogte op genomen van 1 meter. Dit sluit aan op de thans aanwezige situatie zoals beschreven in paragraaf 3.1 waarin is opgenomen dat schuttingen en muren (ook lager dan 1 meter) nagenoeg geheel ontbreken.

Onderdeel van de regeling karakteristiek is ook de sloopvergunningregeling op basis van artikel 3.3 van de Wet ruimtelijke ordening. Het doel van deze sloopregeling is om een overeenkomstig het plan verwezenlijkte bestemming te handhaven en te beschermen. Hiermee wordt voorkomen dat waardevolle bebouwing onnodig verdwijnt. De regeling in het bestemmingsplan heeft tot gevolg dat voor sloopactiviteiten een omgevingsvergunning als bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: Wabo) is vereist (artikel 2.1, eerste lid, onder g, van de Wabo).

Volgens deze regeling is het verboden om zonder voorafgaande omgevingsvergunning over te gaan tot het het geheel of gedeeltelijk slopen van het bouwwerk zoals deze beschreven zijn in bijlage 1 Beschrijving karakteristiek.

De omgevingsvergunning voor de sloopactiviteit kan worden geweigerd indien niet aannemelijk is dat op de plaats van het te slopen een ander bouwwerk kan of zal worden gebouwd (artikel 2.16 van de Wabo). Het bestemmingsplan geeft nog een aantal criteria waaraan getoetst moet worden voordat de omgevingsvergunning voor de sloopactiviteit kan worden verleend. Zo is een voorafgaand onafhankelijk advies inzake de monumentenzorg en een advies van de Rijksbouwmeester voorgeschreven. De Rijksbouwmeester adviseert aan de hand van de criteria die zijn opgenomen in bijlagen 2 en 3 bij de regels. Voorafgaand dient het sloopplan aan de Vereniging van eigenaars De Realiteit te worden voorgelegd.

Deze sloopvergunning is niet vereist voor de gebouwen die niet genoemd staan in opgemelde beschrijving. De vergunning voor het slopen is ook niet vereist op werken en werkzaamheden die het normale onderhoud betreffen en op het moment van het van in werkingtreding van het plan in uitvoering zijn.

Omdat er sprake is van twee adviesverplichting geeft het gemeentelijk Bureau Archeologie en Monumentenzorg een advies over het verkregen advies inzake de monumentenzorg samen met het advies van de Rijksbouwmeester.

Het bouwverbod en het sloopvergunningsstelsel is niet van toepassing voor de bouw en het slopen van bijbehorende bouwwerken en overige bouwwerken, op een afstand van ten minste 2,5 meter van de bouwwerken die staan beschreven in bijlage 1 Beschrijving karakteristiek. Deze afstand is gekozen om voldoende ruimte te houden zodat de nieuw te bouwen bouwwerken niet te dicht op de karakteristieke waardevolle en te beschermen bouwwerken worden geplaatst. De uitstraling van de beschreven karakteristieke panden zou met het te dicht plaatsen van bijbehorend bouwwerken en overige bouwwerken kunnen worden verstoord. Met het aanhouden van een afstand van 2,5 meter tot aan de beschreven bouwwerken, wordt dit verstoringrisico verkleind.

In het plan is een regeling opgenomen dat de hoofdgebouwen vrijstaand dienen te worden gebouwd. Er kan niet kaveloverschrijdend gebouwd worden, zodat een 2- onder 1- kap constructies niet mogelijk is.

In de regels en de verbeelding is geen voorgevelrooilijn op te nemen omdat hiermee tegemoet wordt gekomen aan het alzijdige karakter van de bouwwerken. De bouwwerken hebben een uniek karakter, en zijn aan alle zijden uniek. Op voorhand is per kavel niet op voorhand aan te geven wat de voorzijde en achterzijde van het bouwwerk is.

Voor de hoeveelheid bijgebouwen is het van belang dat de totale hoeveelheid een beperkte omvang heeft. Op deze wijze kan het huidige groene karakter van De Realiteit behouden blijven. Gebaseerd op de huidige situatie wordt de totale hoeveelheid aan bijgebouwen beperkt tot maximaal 20 m2 onder voorwaarde dat niet meer dan 50% van de oorspronkelijk uitgegeven kavel wordt bebouwd. Voor de bouwhoogte voor erf- en terreinafscheidingen geldt een maximale hoogte van maximaal 1 meter.

Bij inventarisatie van het gebied is gebleken dat de grootste bijgebouwen een omvang hebben van ca. 20m2. In de regels is om deze reden opgenomen dat vrijstaande bijbehorende bouwwerken is toegestaan met een maximum van 20m2.

Specifieke aanduiding voor overige bouwwerken (sba-obw)

Bij commentaar van de Vereniging De Realiteit op 1 april 2013 op een concept van het bestemmingsplan (versie februari 2013) is de wens geuit om een gerealiseerd bouwwerk op het adres De Realiteit 25 op te nemen in het bestemmingsplan (het zgn. 'OPENhuis'). Dit betreft een pergola van 20 meter bij 6,5 meter en ca 4 meter hoogte over de gehele breedte aan de noordzijde van de kavel. De pergola heeft betonnen fundamenten van ca 30 cm diep. Onder de pergola staat een oude directiekeet met een omvang van ca 30 m2 met een hoogte van ca 3 meter. Deze directiekeet staat op sokkels van ca 30 cm hoog. Het is de bedoeling dat deze op termijn verrijdbaar is. Aangegeven is dat het bouwwerk worden gebruikt als weekendverblijf en voor een gedeelte als exporuimte zal worden gebruikt.

De locatie is gelegen in een selectiegebied waar een onderzoeks- en vergunningsplicht geldt ten aanzien van steentijdarcheologie (een selectiegebied op grond van de Archeologische Beleidskaart Almere (ABA) waarover meer in paragraaf f 3.6 Cultuurhistorische waarden). Voor ontwikkelingen kleiner dan 100m2 geldt een vrijstelling van de onderzoeks- en vergunningsplicht. OPENhuis voldoet aan deze vrijstellingscriteria: De pergola is niet afgedekt, de fundamenten van de pergola zijn niet meer dan ca 30cm diep en de oppervlakte van de directiekeet staat op sokkels en heeft een oppervlakte van ca 30m².

Op de verbeelding is dit bouwwerk opgenomen met de specifieke aanduiding - 'overige bouwwerken' (afgekort sba-obw). In de planregels is opgenomen dat ter plaatse van deze aanduiding een overig bouwwerk niet-zijnde een overkapping, is toegestaan met een omvang van maximaal 130 m2 en maximaal 4 meter hoog en een gebouw van maximaal 30m2 met een bouwhoogte van maximaal 3,5 meter.

Gezien de omvang van dit bouwwerk wordt dit gebouw als hoofdgebouw aangemerkt en het oorspronkelijke gebouw de Markies zoals deze beschreven staat in op pagina 22 van bijlage 1 bij de regels (1 Beschrijving karakteristiek) als karakteristiek bijbehorend bouwwerk. In bijlage 4 Bouwkundige maatvoering is de oppervlaktemaat van Markies in uitgeklapte toestand opgenomen.

Algemene afwijkingsbevoegdheid voor technisch betere realisering van bouwwerken, wijzigingsbevoegdheid voor overschrijding bestemmingsgrenzen en de algemene bouwregels.

In geval van sloop/nieuwbouw zouden de bouwwerken mogelijk niet kunnen voldoen aan de nieuwbouweisen van het Bouwbesluit 2012. Om die reden is de afwijkingsbevoegdheid in het bestemmingsplan opgenomen dat voorzover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bouwwerken overschrijding van de bouwgrenzen niet zijnde bestemmingsgrenzen mogelijk is (zie artikel 9 Algemene afwijkingsregels). Deze overschrijding mag echter niet meer bedragen dan 3 meter en het bouwvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot. Deze regeling geldt ook voor overschrijding van bouwgrenzen genoemd in de beschrijving Karakteristiek, indien hiermee niet de karakteristieke verschijningsvorm van de beeldbepalende gebouwen wordt aangetast.

In het bestemmingsplan is tevens een algemene wijzigingsbevoegdheid voor overschrijding van bestemmingsgrenzen (artikel 12 Algemene wijzigingsregels). En voor ondergeschikte bouwonderdelen op daken is een algemene bouwregel opgenomen in artikel 11 Algemene bouwregels. Op grond van de laatst genoemde regel is zijn de ondergeschikte bouwonderdelen op daken toegestaan mits de hoogte van de bouwwerken vanaf het dak gemeten maximaal 3,5 meter bedragen en de oppervlakte van deze bouwwerken maximaal 1/3 bedraagt van het grondoppervlak van het gebouw. Deze algemene bouwregel gaat alleen voorzover er geen bouwverbod geldt. Hieronder is een algemene toelichting opgenomen voor de algemene afwijkings- bouw-, wijzigingsregels en anti-dubbeltelregel zoals deze is opgenomen in hoofdstuk 3 bij de regels.

Wijzigingsbevoegdheid bestemming recreatie naar bestemming wonen

Op de percelen is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bestemming Recreatie te wijzigen in de bestemming 'Wonen' als opgenomen in bijlage 7 bij de regels. Dat is mogelijk voor één of meer percelen indien aan de voorwaarden genoemd in de regels wordt voldaan. Uit akoestisch onderzoek moet dan blijken dat mogelijk hogere waarden kan worden verleend. Is dit niet mogelijk, dan zullen de te toetsen gevels als doof moeten worden uitgevoerd of andere bouwkunidge maatregelen moeten worden getroffen. In deze woonbestemming is opgenomen dat wonen slechts mogelijk is indien de gerealiseerde bouwkundige maatregelen ter voldoening aan de binnenwaarde van 33 dB(Lden) (inclusief aftrek conform de Wet geluidhinder) in stand wordt gelaten, danwel dat de gerealiseerde dove gevel(s) in stand word(t)(en) gelaten en dat de overige bouwwerken die gerealiseerd zijn ter voldoening aan het gestelde dat de geluidsbelasting niet hoger is dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde of een te verlenen hogere waarde ten aanzien van het wegverkeerslawaai (zoals een geluidsscherm) in stand worden gelaten. Eventuele geluidsschermen zouden kunnen vallen onder overige andere bouwwerken, waarvoor een maximum bouwhoogte 4 meter is opgenomen (artikel XXX.3, onder i, van bijlage 7 bij de regels). De waarborg voor het in standlaten van de geluidsmaatregelen is opgenomen in artikel XXX.5 onder d. van bijlage 7 bij de regels.

Er is een bevoegdheid opgenomen dat het college door middel van het stellen van nadere eisen voorwaarden kan stellen omtrent de situering van geluidgevoelige ruimten in woningen in verband met de geluidsbelasting vanwege het wegverkeer. Deze bevoegdheid is opgenomen omdat bijvoorbeeld uit een akoestisch onderzoek naar voren kan komen dat de verleende hogere waarde alleen haalbaar kan zijn indien de geluidgevoelige ruimten van de woning aan de andere zijde van de wegzijde worden geplaatst. Tevens geeft dit invulling aan het aspect akoestische goede ruimtelijke ordening.

Bij het wijzigen van de bestemming Recreatie in wonen zou ook de aanduiding 'karakteristiek' met de daarmee samenhangende regeling komen te vervallen. Dit zou onwenselijk zijn omdat het de beschermende en conserverende waarborg in voorliggend bestemmingsplan voor de bestaande bouwwerken zou komen te vervallen. Om die reden is in de wijzigingsregels van artikel 4.5 tevens opgenomen dat de aanduiding Karakteristiek in het moederplan moet worden overgenomen in het wijzigingsplan en dat de daaraan gekoppelde regeling eveneens wordt overgenomen, inclusief de daarin opgenomen afwijkingsbevoegdheden (artikel 4.5, leden 8 en 9 van de regels). In bijlage 7 is de woonbestemming opgenomen met de waarborgen voor de beschreven karakteristiek en de bepalingen om te voldoen aan de vereisten uit de Wet geluidhinder met bijbehorende besluiten.

Uit paragraaf 5.1 en 5.4 in samenhang met het bijgevoegde Akoestisch onderzoek De Realiteit blijkt dat het wijzigen in een woonbestemming mits voldaan aan een aantal stringente vereisten haalbaar, realiseerbaar en in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. De gemeente gaat hierbij vanuit van een acceptabel woon- en leefklimaat de eis van 33 dB Lden binnenniveau (berekend met gesloten ramen en deuren). Hierbij is aansluiting gezocht met het Bouwbesluit 2012.

Tevens is dit een waarborg voor de wegbeheerder van de Hogering (provincie Flevoland) dat in geval van reconstructie van de, voor de geluidsbelasting bepalende, weg (de gemeente of de provincie) deze niet opgezadeld wordt met kosten om gevelmaatregelen te treffen bij de woningen die op grond van de wijzigingsbevoegdheid waren gerealiseerd. Ingeval van een reconstructie nú hoeft geen rekening te worden gehouden met geluidsgevoelige objecten. Door voorwaarden in de wijzigingsbevoegdheid op te nemen (zoals dat moet worden uitgegaan van de verkeersprognosecijfers voor het jaar 2030), worden de belangen van de wegbeheerder van de Hogering voldoende geborgd.

beroep-/bedrijf-aan-huis

In de bestemming Recreatie is een regeling opgenomen zodat de ruimte ook gedeeltelijk gebruikt kan worden als werkruimte. Het gaat er wel om dat het hoofdgebruik van het gebouw gewaarborgd blijft binnen de bestemming. Er is gekozen voor een regeling vergelijkbaar met de beroep-/bedrijf-aan-huis regeling zoals die in de meeste bestemmingsplannen voor Almeerse woonwijken geldt. Nu het hier gaat om recreatiewoningen, is er voor gekozen om deze regeling de aan-recreatiewoning-verbonden beroep te noemen. De regeling komt er kortgezegd op neer dat tot 50% van het vloeroppervlak van het hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken voor beroep of bedrijfsmatige activiteiten zijn toegestaan, mits het niet leidt tot ernstige hinder voor het woonmilieu en er voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid. Het is slechts toegestaan dat een gedeelte van het gezamenlijk oppervlakte van het hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken wordt gebruikt voor de uitoefening van een vrij beroep, danwel een bedrijfsmatige activiteit. Hiermee wordt uitdrukking gegeven dat de bestemming Recreatie leidend is, en dat de bedrijfsmatige - / beroepsmatige activiteit daaraan ondergeschikt is.

Met deze regeling wordt ruimte geboden voor de sterke verwevenheid tussen wonen (in dit geval verblijven in de recreatiewoning) en werken. Het doet daarnaast ook recht aan de bestaande feitelijke gebruik dat sommige gebouwen in het plangebied gebruikt worden als werkruimte/atelier.

De in de bestemming "Recreatie" opgenomen bebouwingsmogelijkheden zijn ook van kracht bij het bouwen ten behoeve van een vrij beroep. Traditionele vrije beroepen, zoals een notaris, een huisarts, een tandarts, een accountant e.a. zijn binnen de woonbestemming altijd toegestaan, mits de woonfunctie in overwegende mate intact blijft en het beroepsmatig gebruik zich beperkt tot een vloeroppervlak van maximaal 33%.

Bij beroepen en bedrijfsmatige activiteiten die zijn toegestaan in de recreatiewoning moet aan de beroepen en bedrijvenlijst worden gedacht zoals die hieronder is opgenomen in de onderstaande lijst. Deze lijst is niet limitatief en is bedoeld als voorbeeld.

Omschrijving	Voorwaarden/toelichting
Vrije beroepen	bijv. Notaris, huisarts, tandarts, accountant
Uitgeverijen	Kantoren
Grafische afwerking
Reproductiebedrijven opgenomen media
Vervaardiging van sieraden e.d.
Reparatie t.b.v. particulieren	bijv. fietsen, maar reparaties van auto's en motorfietsen vallen hier niet onder
Reisorganisaties
Verzekeringsbedrijf/kantoor
Verhuur van en handel in onroerend goed
Computerservice- en informatietechnologiebureaus e.d.
Maatschappij- en geesteswetenschappelijk onderzoek
Hoveniersbedrijven	Bedoeld wordt een eenmanszaak die zijn auto thuis parkeert, kantoor aan huis heeft en eventueel spullen opslaat. Het mag geen kwekerij zijn
Meubel- en woningstoffeerderijen
Cursussen
Workshops
Internetbedrijven	Geen verkoop aan huis
Kantoor algemeen
Schoonheidsspecialisten, pedicures en manicures
Bed&breakfast	Het gaat om het laten gebruiken van normale slaapkamers in een woning door reizigers/vakantiegangers, waarbij eventueel ook ontbijt mogelijk is. Ten hoogste zijn 5 gasten tegelijk mogelijk. Ook moet de woning wel een woning blijven. Er mag geen complete verbouwing plaatsvinden tot een hotel. De eigenaar/exploitant moet er ook blijven wonen. Nb: Voor dit bestemmingsplan zijn alle gebouwen in eerste instantie als recreatiewoning aangewezen. Er is wel een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om tot een daadwerkelijk woonfunctie te komen. De omschrijving van het gebruik Bed&breakfast dient daarom mede op het gebruik als recreatiewoning te zijn afgestemd. Het bovenstaande dient daarom mede alsvolgt te worden geïnterpreteerd: Het gaat om het laten gebruiken van normale slaapkamers in een recreatiewoning door reizigers/vakantiegangers, waarbij eventueel ook ontbijt mogelijk is. Ten hoogste zijn 5 gasten tegelijk mogelijk. Ook moet de recreatiewoning wel een recreatiewoning blijven. Er mag geen complete verbouwing plaatsvinden tot een hotel. De eigenaar/exploitant moet er ook blijven recreëren .
Gastouderschap, niet zijnde kinderdagverblijven	Opvang binnen de eigen woning, geen verbouwingen, geen professionele organisatie
Wassalons en wasserettes	Geen wasmachines/drogers, alleen inzameling en afleverenc van kleding
Kappers
Buiten de hierboven genoemde gevallen	Activiteiten die naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar zijn met de bovengenoemde activiteiten

Artikel 5 Tuin

De gedeelten die in de koopovereenkomst zijn uitgegeven als tuinvergroting zijn in de verbeelding aangegeven met de bestemming Tuin. In deze bestemming zijn beperkte bouwmogelijkheden toegelaten (uitsluitend bouwwerken geen gebouwen zijnde), en parkeervoorzieningen en toegangspaden, in- en uitritten. Deze gronden zijn uitgegeven ter vergoting van de tot de bij de individuele kavels behorende tuinen en mag alleen voor dat doel worden aangewend.

Artikel 6: Verkeer-Verblijfsgebied

In deze bestemming vallen de niet-doorgaande wegen, fiets- en voetpaden. Daarnaast zijn deze gronden ook bedoeld voor nutsvoorzieningen, groen en water.

Artikel 7: Water

Ondanks dat water binnen nagenoeg alle andere bestemmingen mogelijk is, wordt vanuit waterhuishoudingbeleid steeds meer voor gekozen om de belangrijke watergangen apart te bestemmen. In het voorliggend bestemmingsplan is de omliggende watergang van belang voor de afwatering van de in het plangebied gerealiseerde gebouwen. Deze watergang komt uiteindelijk uit in de Noorderplassen.

Artikel 8: Waarde-Archeologie 1

Het selectiegebied zoals aangeduid op de Archeologische Beleidskaart Almere heeft in het plangebied een bestemmingswaarde gekregen van “Waarde - Archeologie 1”. Aan deze bestemming is een bouwverbod met ontheffingsmogelijkheid en een aanlegvergunningstelsel gekoppeld om de mogelijk aanwezige archeologische waarden te beschermen.

De bestemming is tevens gekoppeld aan een stelsel van wijzigingsbevoegdheden teneinde een bestemmingswijziging mogelijk te maken op basis van de resultaten van het archeologisch onderzoek. Voor gronden waar in het onderzoek geen behoudenswaardige archeologische vindplaatsen zijn vastgesteld, kan de bestemming 'Waarde - Archeologie 1' vervallen. Indien wel behoudenswaardige vindplaatsen worden aangetroffen, dan moet de bestemming 'Waarde - Archeologie 1' worden opgewaardeerd naar 'Waarde - Archeologie 2' en 'Waarde - Archeologie 3'. Een voorbeeld van deze bestemmingen zijn opgenomen in bijlagen 5 en 6 bij de regels.

Voor de behoudenswaardige archeologische vindplaatsen geldt de bestemming “Waarde-Archeologie 2” (beschermingszone in de vorm van een buffer) of “Waarde-Archeologie 3” (voor de kern van de vindplaats).

Aan deze bestemmingen is, net als bij de bestemming Waarde-Archeolgie 1, een bouwverbod gekoppeld met (alleen voor Waarde-Archeologie 2) ontheffingsmogelijkheden. Daarnaast geldt een aanlegvergunningenstelsel ter bescherming van de archeologische waarden. Tevens geldt in beide bestemmingen een verplichting tot inpassing van de vindplaats.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

In dit hoofdstuk zijn algemene afwijkingsregels opgenomen zoals het afwijken van maten tot ten hoogste 10% (artikel 9 van de regels), de algemene wijzigingsregels voor bijvoorbeeld het overschrijden van bestemmingsgrenzen (artikel 12 Algemene wijzigingsregels van de planregels), de anti-dubbeltelregel en de algemene bouwregels (artikelen 10 en 11 van de regels). Hierboven is onder de kop 'hoofdstuk 2:bestemmingsregels' en dan de tussenkop 'Algemene afwijkingsbevoegdheid voor technisch betere realisering van bouwwerken, wijzigingsbevoegdheid voor overschrijding bestemmingsgrenzen en de algemene bouwregels' een nadere toelichting opgenomen voor de Algemene afwijkingsregels van artikel 9, wijzigingsregels van artikel 12 en de algemene bouwregels van artikel 11 van de regels.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotbepaling

In dit hoofdstuk zijn de wettelijke overgangsregels opgenomen voor bouwen en gebruik (hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels van de regels). In artikel 14 van de regels is de citeerbepaling opgenomen.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

De economische uitvoerbaarheid van dit plan is verzekerd aangezien het in essentie gaat om een conserverend bestemmingsplan. Alle door de gemeente te maken kosten worden (waar mogelijk) verhaald.

Met het nieuwe bestemmingsplan wordt beoogd het huidige karakter van de wijk De Realiteit te behouden. Het plan heeft om die reden een sterk conserverend karakter. Aangezien de bouwwerken al zijn gerealiseerd en het terrein is ingericht, waarbij de kosten zijn gedekt uit de opbrengsten uit de verkoop van de grond, is voorliggend bestemmingsplan economisch uitvoerbaar.

De verwachting is bovendien dat de kans op planschade nihil is omdat het bouwverbod in het huidige bestemmingsplan grotendeels wordt voortgezet onder het nieuwe bestemmingsplan, zij het op andere gronden.

Afdeling 6.4 Wro (exploitatieplan)

Het nieuwe bestemmingsplan voorziet in de mogelijkheid tot realisatie van één of meer hoofdgebouwen. Met het plan wordt derhalve een aangewezen bouwplan mogelijk in de zin van afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening. Het opstellen van een exploitatieplan bij dit bestemmingsplan is echter niet noodzakelijk aangezien de kosten van de grondexploitatie voor het plan anderszins verzekerd zijn, en er geen tijdvak of fasering, of locatie-eisen behoeven te worden gesteld. Om deze redenen wordt afgezien een exploitatieplan vast te stellen bij dit bestemmingsplan.

De kosten van de grondexploitatie zijn anderszins verzekerd omdat met de koopovereenkomst uit 2006 tussen de gemeente en de vereniging De Realiteit de gronden zijn geleverd en de koopsom op basis van een recreatieve bestemming is voldaan.

In het nieuwe bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het geval eigenaren de recreatieve functie willen omzetten in een permanente woonfunctie. Het college van burgemeester en wethouders kan daarmee de recreatieve bestemming wijzigen in een woonbestemming mits wordt voldaan aan o.a. de bouwkundige vereisten die de functie wonen daaraan stelt. De vereisten voor de wijzigingsbevoegdheid zijn opgenomen in de wijzigingsregels van artikel 4.5, van de regels. Met deze wijzigingsbevoegdheid wordt tegemoet gekomen aan de wens van de eigenaren om een permanente woonfunctie mogelijk te maken. Eigenaren die hiervan gebruik willen maken dienen voor de wijziging van functie voor eigen kosten bouwkundige verbeteringen door te voeren.

Het vaststellen van een het hierboven genoemde wijzigingsplan is eveneens een aangewezen bouwplan ex artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening. Dit betekent dat ten tijde van het vaststellen van het wijzigingsplan tevens besloten moet worden omtrent het vaststellen van een exploitatieplan.

6.3 Inspraak en overleg

Bij de totstandkoming van dit concept ontwerp bestemmingsplan is regelmatig overleg gevoerd met het bestuur van de vereniging De Realiteit. Ook heeft er ambtelijke afstemming plaatsgevonden tussen de gemeente en de provincie omtrent de wijzigingsregels voor het omzetten van recreatiewoning naar permanente woning.

Bestuurlijk vooroverleg

Het concept bestemmingsplan is in het kader van het bestuurlijk vooroverleg ex artikel 3.1.1. op 1 en 5 maart 2012 voorgelegd aan de volgende instanties:

• Brandweer Flevoland;
• Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed;
• Het Flevolandschap;
• Natuur en Milieu Flevoland;
• provincie Flevoland;
• NV. Nederlandse Gasunie.

De brandweer heeft aangegeven in te stemmen met het concept bestemmingsplan en heeft geen verder aanvullingen. Dit advies is geanonimiseerd opgenomen als bijlage 9 bij de toelichting van dit bestemmingsplan.

Van de overige instanties zijn geen reacties ontvangen.

Zienswijzen:

In het kader van de voorbereiding van dit bestemmingsplan conform artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening heeft het ontwerp bestemmingsplan van 16 december 2013 tot en met 27 januari 2014 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn geen zienswijzen ontvangen.

Bijlagen

Bijlage 1 Ecologisch onderzoek

Bijlage 2 Formulier Logboek kleine plannen

Bijlage 3 Akoestisch onderzoek De Realiteit

Bijlage 4 Prijsvraagprogramma 'tijdelijk wonen 1986'

Bijlage 5 Externe veiligheidsrisico's wegtransport

Uitgangspunten:

Er zijn risicoberekeningen uitgevoerd met RBMII versie 1.3.0. Het dichtstbijzijnde weerstation is Soesterberg. Er is gebruik gemaakt van de generieke ongevalfrequentie voor het type weg buiten de bebouwde kom van 3,6 x 10-7 per km per jaar.

Transportaantallen vervoer gevaarlijke stoffen:

De provincie Flevoland heeft in 2005 handmatige verkeerstellingen uitgevoerd. Aan de hand van de telplanfilosofie (AVIV, 1998) zijn de jaarintensiteiten van gevaarlijke stoftransporten berekend. Dienst Verkeer en Scheepvaart (DVS) van Rijkswaterstaat heeft de handmatige telling van 2005 vervolgens gecorrigeerd voor de registratiegraad van 90%.

Weg	DVS code	Scenario	LF1	LF2	LT1	LT2	GF2	GF3
Opgenomen in centrale verzameling RWS	F009	2005	543	723	-	-	-	-* (168)
Opgenomen in centrale verzameling RWS	F062	2005	362	723	-	-	-	-* (168)

* Het is vreemd dat volgens de in 2005 uitgevoerde tellingen, geen transport van brandbare gassen zou plaatsvinden over deze wegvakken van de Hogering. Immers, er bevinden zich 2 LPG-tankstations op Markerkant. Bovendien bevinden zich twee LPG-tankstations op Poldervlak die mogelijk via de Hogering worden bevoorraad. Uit een concept rapport in het kader van het Provinciaal Uitvoeringsprogramma Externe Veiligheid 2, blijkt het volgende. De gemiddelde bevoorrading per jaar voor LPG tankstations met een doorzet van 500-1000 m3 LPG/jaar bedraagt 42. Uitgaande van een LPG tankstation met een dergelijk doorzet en 2 verkeersbewegingen (heen en terug) per levering, bedraagt het gemiddelde aantal transporten per jaar over de Hogering 2x42x2= 168. De hoeveelheid LPG transport is voor deze wegvakken handmatig berekend en aan bovenstaande tabel (tussen haakjes) toegevoegd.

Met behulp van prognoses uit het DVS rapport 'Toekomstverkenning vervoer gevaarlijke stoffen over de weg 2007', zijn de transportaantallen uit 2005 omgerekend naar 2010. De groeipercentages voor 2005 tot 2010 zijn: 5% voor stofcategorie LF1 en LF2 en 0% voor GF3.

Weg	DVS code	Scenario	LF1	LF2	LT1	LT2	GF2	GF3
Opgenomen in centrale verzameling RWS	F009	2010	570	759	-	-	-	- (168)
Opgenomen in centrale verzameling RWS	F062	2010	381	759	-	-	-	- (168)

Met behulp van de eerder genoemde toekomstverkenning, zijn de transportaantallen uit 2010 omgerekend naar 2020. De groeipercentages voor 2005 tot 2020 zijn: 15% voor stofcategorie LF1 en LF2 en 0% voor GF3. Deze toekomstverkenning gaat uit van 0% groei van de categorie GF3 (brandbaar gas, o.a. LPG). De gevoeligheid voor deze transportomvang (GF3 is bepalend) is onderzocht door deze te verdubbelen.

Weg	DVS code	Scenario	LF1	LF2	LT1	LT2	GF2	GF3
Opgenomen in centrale verzameling RWS	F009	2020	625	831	-	-	-	- (336)
Opgenomen in centrale verzameling RWS	F062	2020	417	831	-	-	-	- (336)

Wegbreedte:

De Hogering heeft een gemiddelde breedte van 25 m.

Modellering bevolking:

Gebied	Aantal personen overdag	Aantal personen snachts	Opmerking
Industrie Markerkant	80/ha	16/ha	Op basis van PGS 1, deel 6: personeelsdichtheid hoog. Aanwezigheid overdag/nachts 100/20%.
Industrie Felsersplaats	80/ha	16/ha	Op basis Sociale Atlas van Almere 2010, kleine bedrijventerreinen Stad. Aanwezigheid overdag/nachts 100/20%.
Woonwijk Noorder-plassen West	30/ha	60/ha	Op basis van Almere In Kaart. Aanwezigheid overdag/nachts 50/100%.
Flats Noorder-plassen West	50	100	42 appartementen per flat x 2,4= 100 personen per flat. Aanwezigheid overdag/nachts 50/100%.
Woonwijk Kruidenwijk	60/ha	120/ha	Op basis van Almere In Kaart. Aanwezigheid overdag/nachts 50/100%.
Woonwijk Waterwijk	60/ha	120/ha	Op basis van Almere In Kaart. Aanwezigheid overdag/nachts 50/100%.
De Stek	25/ha	-	Op basis van PGS 1, deel 6: sport en recreatie buiten extensief gebruik 25/ha. Fractie buitenshuis= 1
Volkstuinen	25/ha	-	Op basis van PGS 1, deel 6: sport en recreatie buiten extensief gebruik 25/ha. Fractie buitenshuis= 1
Tennisvelden Voetbalvelden	65	80	Op basis van PGS 1, deel 6: sport en recreatie buiten intensief gebruik 500 pers. Aanwezigheid overdag/nachts 13/16%. Fractie buitenshuis= 1
Sporthal	37	16	Op basis van PGS 1, deel 6: sporthal klein 50 pers. Aanwezigheid overdag/nachts 74/32%.
Woongebied De Realiteit	25	50	Maximaal 20 woningen x 2,4= 48 pers. Aanwezigheid overdag/nachts 50/100%.

Doorgerekende scenario's:

Er zijn drie scenario's doorgerekend om de invloed van dit ruimtelijk plan op de toename van het groepsrisico inzichtelijk te maken:

de bestaande situatie: transportgegevens 2010 en huidige bevolking zonder De Realiteit;

de autonome situatie: transportgegevens 2020 en huidige bevolking zonder De Realiteit;

de toekomstige situatie: transportgegevens 2020, huidig bevolking inclusief De Realiteit.

De resultaten staan in onderstaande tabel:

Scenario	PR risicocontour in m vanaf de rand van de weg	Hoogste groepsrisico per km
	10-6	10-7	10-8	Norm-waarde*	Aantal slachtoffers bij max. overschrijding
1. Bestaande situatie	-	8	86	0,00002	129
2. Autonome situatie	-	21	104	0,00004	160
3. Toekomstige situatie	-	21	104	0,00004	160

Toelichting:

* een normwaarde groter dan 0,01 betekent een overschrijding van de oriëntatiewaarde (OW); bij deze normwaarde wordt tevens het daarbij horende aantal dodelijke slachtoffers vermeld.

Zie voor het volledige rapport de bijgevoegde rapportages uit Risco Berekening Methodiek II (RBMII).Deze rapportages zijn bijgevoegd als bijlagen 6 AS zonder Markerdreef 2011, 7 BS zonder Markerdreef, en 8 TS zonder Markerdreef bij deze toelichting.

Hieronder is in figuur 1 de ligging van de bepalende kilometer aangegeven. In figuur 2 zijn de volledige groepsrisicocurven in één grafiek weergegeven.

Figuur 1: ligging bepalende kilometer

Figuur 2: groepsrisicocurven in één grafiek

Conclusies:

• de beschouwde wegvakken hebben geen PR 10-6 contour; de wettelijke vereiste basisbescherming wordt geboden;
• de bepalende kilometer ligt net ten oosten van het plangebied en verschuift niet door de voorgenomen planontwikkeling;
• in de bestaande situatie is het hoogste groepsrisico per kilometer ongeveer een factor 500 lager dan de oriëntatiewaarde;
• in de autonome situatie is het hoogste groepsrisico per kilometer een factor 2 hoger dan in de bestaande. Dit wordt veroorzaakt door de veronderstelde factor 2 hogere GF3-stroom;
• in de toekomstige situatie is het hoogste groepsrisico per kilometer hetzelfde als in de autonome situatie. Realisatie van dit bestemmingsplan heeft geen invloed op de toename van het groepsrisico. Het toekomstige worstcase groepsrisiconiveau ligt ongeveer een factor 250 onder de oriëntatiewaarde.

Er kan worden volstaan met een beperkte verantwoording van het groepsrisico.

Bijlage 6 AS zonder Markerdreef 2011

Bijlage 7 BS zonder Markerdreef

Bijlage 8 TS zonder Markerdreef

Bijlage 9 Advies Brandweer Flevoland