direct naar inhoud van 6.1 Bestemmingsregeling
Plan: Markerkant 2009
Status: vastgesteld
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0034.BP2T05-vg02

6.1 Bestemmingsregeling

Algemeen

Op dit bestemmingsplan is de Wet ruimtelijk ordening (Wro), zoals die op 1 juli 2008 van kracht is geworden, van toepassing. In de voorschriften worden regels gegeven voor het bouwen van bouwwerken en voor het gebruik van de bouwwerken en onbebouwde gronden, inclusief water.

De planregels en de plankaart van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2008).

De hoofdopzet van de bestemmingsregeling kent een indeling in 4 hoofdstukken, te weten de Inleidende regels, de Bestemmingsregels, de Algemene regels en de Overgangs- en slotregels.

De Inleidende regels betreffen een aantal in de bestemmingsregeling gehanteerde begripsbepalingen, alsmede regels aangaande de wijze van meten. Kern wordt echter gevormd door de bestemmingsregels, welke hieronder artikelgewijs worden toegelicht. De algemene regels en de overgangs- en slotbepalingen zijn van toepassing op het gehele plangebied. Enkele van deze regels, zoals het overgangsrecht en de antidubbeltelregel zijn standaard regels op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) van 1 juli 2008. Als algemene regels gelden voorts onder meer een aantal aanduidingsregels, afwijkingsregels, gebruiksregels en wijzigingsregels.

Toelichting op begrippen

1.29 detailhandel

Naar aanleiding van de uitspraak van 19 september 2010 van de rechtbank Den Bosch (200909471/1/H1) waarbij een webwinkel als detailhandel werd gedefinieerd, lijkt het verstandig om de definitie van detailhandel te verduidelijken. Ter verduidelijking is in de begripsbepaling een extra zin betreffende intenetverkoop opgenomen: "Het bedrijfsmatig te koop aanbieden van goederen louter via internet (zoals internetwinkel, of postorderbedrijf) valt niet onder detailhandel." Als producten alleen via het internet worden aangeboden en het betreffende perceel alleen wordt gebruikt om goederen op te slaan, te verpakken of te verzenden, dan vallen dergelijke activiteiten in dit bestemmingsplan niet onder detailhandel. Als er echter de mogelijkheid bestaat om ter plaatse goederen af te halen (al dan niet na betaling ter plaatse) of als er ter plaatse goederen kunnen worden bezichtigd (showroom), dan is er voor dat deel van de activiteiten wel sprake van detailhandel. Binnen dit bestemmingsplan bestaat echter de mogelijkheid voor bedrijven om tevens ondergeschikte detailhandel uit te oefenen. Dit geldt ook voor internetwinkels en dergelijke. Voor 'ondergeschikte detailhandel' gelden de grenzen die bij die begripsbepaling zijn aangegeven. Dit betekent dat ook een webwinkel, op de locatie waar de spullen staan opgeslagen, of waarvandaan de afhandeling (registratie, verpakking en verzending) plaatsvindt, binnen de grenzen van 'ondergeschikte detailhandel' de aangeboden goederen mag tonen en mag laten afhalen (al dan niet na betaling ter plaatse).

1.56 perifere detailhandel

De formulering van de definitie van 'perifere detailhandel' is in overeenstemming gebracht met het nieuwe beleid, de Detailhandelsvisie Almere 2012, maar wijkt in sub b hiervan af. In sub b is het vereiste van grootschaligheid van detailhandel in meubels geschrapt en is zelfstandige detailhandel in woninginrichting en -stoffering toegegevoegd.

De definitie is verder ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan aangepast, doordat in de definitie van de Detailhandelsvisie Almere 2012 (brom)fietsen niet meer in de opsomming van detailhandel in volumineuze goederen worden genoemd. Dit heeft tot gevolg dat de reeds lang bestaande onduidelijkheid ten aanzien van detailhandel in (brom)fietsen en scooters weer terug lijkt te zijn. De opsomming van categoriën volumineuze goederen in sub a is echter niet limitatief, gezien het gebruik van het woord 'zoals'. Detailhandel in niet-genoemde goederen kan dus onder de definitie vallen als dit volumineuze goederen betreft. Mede gezien de ontstane situatie op Markerkant, waarbij o.a. op basis van het ontwerpbestemmingsplan een fietsenhandel is vergund, wordt op Markerkant detailhandel in (brom)fietsen en scooters als detailhandel in volumineuze goederen aangemerkt.

Toelichting op de bestemmingsregels

Artikel 3 Bedrijf

Deze bestemming is gelegd op de locaties waar alleen het gebruik ten behoeve van bedrijvigheid wordt voorgestaan. Binnen deze bestemming, welke reeds gold in het voorgaande plan, zijn bedrijven tot maximaal categorie 3.2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten toegestaan inclusief ondergeschikte detailhandel, ondergeschikte horeca en bijbehorende kantoorruimten.

Daar waar momenteel ander gebruik aanwezig is en dit gebruik daar niet wenselijk is, is een aanduiding opgenomen waarmee het huidige, legale gebruik wordt toegestaan, maar is tevens een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de aanduiding eventueel in de toekomst te verwijderen. Het gaat dan om de aanduidingen 'bedrijfswoning', 'cultuur en ontspanning', 'detailhandel', 'detailhandel-perifeer', 'dienstverlening', 'kantoor', 'maatschappelijk' en 'sport'. Wanneer en hoe er gebruik kan worden gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid is geregeld in artikel 18.

Daarnaast zijn er aanduidingen opgenomen voor het gebruik voor 'horeca', 'nutsvoorziening' en de 'verkoop van motorbrandstoffen met lpg'.

Voorts is op beide locaties van de Warmte Krachtcentrale een specifieke aanduiding opgenomen om dit specifieke gebruik vallend onder categorie 5 toe te staan.

Artikel 4 Bedrijf - Voorlopige bestemming

Deze bestemming is opgenomen op die locaties waar op de peildatum van 23 november 2009 een functie werd uitgeoefend die niet in overeenstemming was met het gewenste eindbeeld en die tevens plaatsvond zonder toestemming van de gemeente. De voorlopige bestemming geldt voor de duur van maximaal 5 jaar, te rekenen vanaf de vaststelling van het bestemmingsplan. Binnen de voorlopige bestemming is het afwijkende gebruik voor de duur van maximaal 5 jaar mogelijk gemaakt, alsmede het gebruik conform het gewenste eindbeeld. Na afloop van de 5 jaar gaat de definitieve bestemming 'Bedrijf' gelden. In dit artikel is tevens omschreven wat binnen de definitieve bestemming is toegestaan. Het eerder bedoelde ongewenste gebruik is binnen de definitieve bestemming niet toegestaan.

De definitieve bestemming treedt automatisch, na verloop van 5 jaar na vaststelling in werking. Het artikel bevat ook een wijzigingsbevoegdheid voor het college van burgemeester en wethouders om de bestemming eerder te wijzigen in de definitieve bestemming. Van deze bevoegdheid mag alleen gebruik worden gemaakt als het ongewenste gebruik langer dan een jaar is gestaakt.

Artikel 5 Gemengd-1

Deze bestemming is gelegd op die locaties waar conform het beleid, naast bedrijvigheid tot ten hoogste categorie 3.2 van de bijbehorende Staat van Bedrijfsactiviteiten, tevens het gebruik voor perifere detailhandel is toegestaan. Het betreft een groot deel van de panden in de deelgebieden 10, 11, 13 en 16. Bij een deel van de panden is tevens de aanduiding 'maximum vloeroppervlakte; vvo (m2)' opgenomen om de grootte van de toegestane perifere detailhandelsvestiging te beperken tot 250 m2. Deze regeling is opgenomen om te voorkomen dat de parkeerdruk groter wordt dan de in de omgeving aanwezige parkeercapaciteit. Daar waar voldoende parkeermogelijkheden in de omgeving aanwezig zijn, is geen beperking gesteld aan de grootte per vestiging.

Ook hier zijn verder aanduidingen in combinatie met een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee bestaand legaal gebruik dat afwijkt van het gewenste eindbeeld, wordt toegestaan. Het gaat dan om de aanduidingen 'cultuur en ontspanning', 'detailhandel', 'dienstverlening', 'horeca', 'kantoor', 'maatschappelijk', 'nutsvoorziening' en 'verkooppunt motorbrandstoffen met lpg'.

Artikel 6 Gemengd - 1 - Voorlopige bestemming

Deze bestemming is opgenomen op die locaties waar op de peildatum van 23 november 2009 een functie werd uitgeoefend die niet in overeenstemming was met het gewenste eindbeeld en die tevens plaatsvond zonder toestemming van de gemeente. De voorlopige bestemming geldt voor de duur van maximaal 5 jaar, te rekenen vanaf de vaststelling van het bestemmingsplan. Binnen de voorlopige bestemming is het afwijkende gebruik voor de duur van maximaal 5 jaar mogelijk gemaakt, alsmede het gebruik conform het gewenste eindbeeld. Na afloop van de 5 jaar gaat de definitieve bestemming 'Gemengd - 1' gelden. In dit artikel is tevens omschreven wat binnen de definitieve bestemming is toegestaan. Het eerder bedoelde ongewenste gebruik is binnen de definitieve bestemming niet toegestaan.

De definitieve bestemming treedt automatisch, na verloop van 5 jaar na vaststelling in werking. Het artikel bevat ook een wijzigingsbevoegdheid voor het college van burgemeester en wethouders om de bestemming eerder te wijzigen in de definitieve bestemming. Van deze bevoegdheid mag alleen gebruik worden gemaakt als het ongewenste gebruik langer dan een jaar is gestaakt.

Artikel 7 Gemengd-2

Deze bestemming is gelegd op deelgebied 12 met uitzondering van het perceel van de Warmtekrachtcentrale. Binnen deze bestemming zijn naast bedrijven tot de categorie 3.2 ook dienstverlening of zelfstandig kantoren tot 250 m2 per eindgebruiker toegestaan. Ook is hier in beperkte mate detailhandel (waarvan uitgezonderd grootschalige detailhandel) toegestaan. De beperking is geregeld via een maximum verkoopvloeroppervlak per eindgebruiker en via het toegestane aantal: alleen waar de aanduiding 'detailhandel' is opgenomen, is (reguliere) detailhandel toegestaan.

Verder zijn er aanduidingen opgenomen ter legalisering van aanwezige perifere detailhandel, maatschappelijke voorzieningen, voorzieningen op het gebied van cultuur en ontspanning en voor de aanwezige nutsvoorziening.

Voorts is er een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om verspreid in het deelgebied liggende detailhandelsvestigingen op termijn te kunnen verplaatsen naar het pand Markerkant 12 01 of uit te laten sterven, waarbij de aanduiding vervalt en niet elders terugkomt.

Artikel 8 Gemengd - 2 - Voorlopige bestemming

Deze bestemming is opgenomen op die locaties waar op de peildatum van 23 november 2009 een functie werd uitgeoefend die niet in overeenstemming was met het gewenste eindbeeld en die tevens plaatsvond zonder toestemming van de gemeente. De voorlopige bestemming geldt voor de duur van maximaal 5 jaar, te rekenen vanaf de vaststelling van het bestemmingsplan. Binnen de voorlopige bestemming is het afwijkende gebruik voor de duur van maximaal 5 jaar mogelijk gemaakt, alsmede het gebruik conform het gewenste eindbeeld. Na afloop van de 5 jaar gaat de definitieve bestemming 'Gemengd - 2' gelden. In dit artikel is tevens omschreven wat binnen de definitieve bestemming is toegestaan. Het eerder bedoelde ongewenste gebruik is binnen de definitieve bestemming niet toegestaan.

De definitieve bestemming treedt automatisch, na verloop van 5 jaar na vaststelling in werking. Het artikel bevat ook een wijzigingsbevoegdheid voor het college van burgemeester en wethouders om de bestemming eerder te wijzigen in de definitieve bestemming. Van deze bevoegdheid mag alleen gebruik worden gemaakt als het ongewenste gebruik langer dan een jaar is gestaakt.

Artikel 9 Groen

Het structureel groen in de vorm van groenzones langs m.n. hoofdwegen, oevers en watergangen heeft de bestemming Groen gekregen.

Artikel 10 Verkeer

De bestemming verkeer is toegekend aan de gebiedsontsluitingswegen en de busbanen in het plangebied.

Artikel 11 Verkeer-Verblijfsgebied

Deze bestemming is toegekend aan de ontsluitingswegen en de overige openbare ruimte die niet binnen de bestemming Groen, Water of andere bestemmingen valt. Onder de noemer verblijfsgebied zijn diverse gebruiksvormen en objecten te rekenen, zoals parkeren, afvalinzameling, speelvoorzieningen, groenvoorzieningen, kunstobjecten en nutsvoorzieningen.

Artikel 12 Water

De bestemming Water is gelegd op de hoofdwaterstructuur en de overige doorgaande watergangen en waterpartijen die met die hoofdwaterstructuur in verbinding staan binnen Almere. Al dit water heeft immers een structuur- en beeldbepalende betekenis. Voorts hebben deze watergangen en waterpartijen een belangrijke ecologische waarde.

Artikel 13 Leiding-Gas

De in het plangebied aanwezige gasleiding is met aan weerszijden een veiligheidszone van 4 meter, gemeten vanuit het hart van de leiding, op de plankaart weergegeven. Over deze leiding en zone is een dubbelbestemming gelegd met het oog op het goed functioneren van de leiding in relatie tot de secundaire bestemming.

Artikel 14 Leiding-Leidingstrook

De leidingenstrook die gedeeltelijk in het noordelijk deel van het plangebied valt heeft de dubbelbestemming Leiding-Leidingstrook gekregen met het oog op het goed functioneren van de ondergrondse leidingen in relatie tot de secundaire bestemming.

Artikel 15 Waarde-Archeologie1

De gebieden die in het Almeerse beleid zijn aangeduid met een archeologische verwachtingsgraad hebben de dubbelbestemming Waarde-Archeologie 1 gekregen. Doel van de bestemming is de bescherming en het veiligstellen van de te plaatse te verwachten archeologische waarden.

Hieraan is tevens een wijzigingsbevoegdheid gekoppeld om zo bestemmingswijziging mogelijk te maken op basis van de resultaten van het onderzoek. Voor gronden waar na onderzoek geen behoudenswaardige archeologische vindplaatsen zijn vastgesteld, kan de bestemming Waarde - Archeologie 1 vervallen. Als er wel behoudenswaardige archeologische vindplaatsen zijn aangetroffen, wordt de bestemming gewijzigd in Waarde - Archeologie 2 (voor de bufferzone rond de vindplaats) of Waarde - Archeologie 3 (voor de kern van de vindplaats). Bij deze bestemmingen zorgt een afwijkingsmogelijkheid voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (voorheen: aanlegvergunningenstelsel) voor bescherming van de archeologische waarden.

Handhaving

Het maken van een bestemmingsplan markeert een bijzonder moment in het ruimtelijk beleid voor het plangebied. Op dat moment moet de gemeente beslissen wat zij met de huidige bebouwde en onbebouwde omgeving wil en welke ruimtelijke nieuwe ontwikkelingen zij met het nieuwe bestemmingsplan wil toestaan. Dit betekent dat ook een besluit genomen moet worden over alle bouwwerken en vormen van gebruik die illegaal en in strijd met het vorige bestemmingsplan tot stand zijn gekomen. Biedt de beleidsruimte die met het nieuwe bestemmingsplan wordt geboden voldoende mogelijkheden om de geconstateerde overtredingen van het oude bestemmingsplan te legaliseren? Zijn de geconstateerde afwijkingen van het oude bestemmingsplan al dermate lang aanwezig dat niet meer met succes handhavend opgetreden kan worden? Wordt deze categorie onder voorwaarden gelegaliseerd, of wordt hier op een andere wijze mee omgegaan? Wordt alsnog handhavend opgetreden?

De herziening van het bestemmingsplan biedt een goede mogelijkheid om in het betreffende bestemmingsplangebied schoon schip te maken en een goede basis voor de handhaving van het nieuwe bestemmingsplan te leggen.

De gemeente Almere heeft de activiteiten in het plangebied van Markerkant geïnventariseerd (zie bijlage 2 Inventarisatie bestaande bedrijven). Op basis van het verruimde ruimtelijke beleid (zie paragraaf 5.1) zijn een aantal met het bestemmingsplan Markerkant (1981) strijdige situaties gelegaliseerd doordat het gebruik een positieve bestemming kon krijgen. Dit gebruik past binnen het in paragraaf 5.1 beschreven gewenste beeld voor het bedrijventerrein. Een aantal bedrijven bleek niet of niet meer in het nieuwe ruimtelijke beleid voor het bedrijventerrein te passen. Uitgangspunt was echter dat bestaande bedrijven hun activiteiten zouden kunnen voortzetten. Voor de bepaling welke bedrijven als bestaand moeten worden beschouwd is gekozen voor de datum van terinzagelgging van het voorontwerp-bestemmingsplan, omdat op dat moment helderheid kon worden gegeven welk gebruik in de toekomst toegestaan zou worden. In het voorontwerpbestemmingsplan en het ontwerpbestemmingsplan is geen onderscheid gemaakt tussen bedrijven die met vergunning/in overeenstemming met het bestemmingsplan Markerkant (1981) aanwezig waren en bedrijven die in strijd met dat bestemmingsplan, zonder vergunning, hun activiteiten uitoefenden. Voor al het gebruik dat in strijd was met het nieuwe ruimtelijke beleid was in het voorontwerp- en ontwerpbestemmingsplan, een aanduiding opgenomen op de plankaart om het betreffende gebruik mogelijk te maken. Er was echter tevens op deze percelen een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor burgemeester en wethouders om deze aanduiding van de bestemmingsplankaart te verwijderen op het moment dat het ongewenste gebruik ten minste een jaar lang beëindigd was. Dit is een zogenaamde uitsterfregeling. Illegaal gebruik werd hiermee dus ook gelegaliseerd. Na de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan is nieuw beleid vastgesteld, namelijk de Detailhandelsvisie Almere 2012 (zie hierover paragraaf 5.1.1.2). De wens is om nieuw beleid zo snel mogelijk te effectueren. Met de uitsterfregeling zoals die was opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan zou bestaand gebruik dat met het nieuwe beleid strijdig is, nog tot in lengte van jaren voortgezet kunnen worden. Deze situatie werd als onwenselijk ervaren. Voor de illegale situaties is daarom een nieuwe uitsterfregeling opgenomen. Deze uitsterfregeling bestaat uit een voorlopige bestemming waarbinnen het gebruik nog voor maximaal 5 jaar na vaststelling van het bestemmingsplan is toegestaan. Na afloop van de 5 jaartermijn vervalt het recht op de desbetreffende gebruiksmogelijkheid automatisch. Er zal dan per direct handhavend opgetreden kunnen worden tegen voortzetting van dat gebruik.

Voor het bestaande, onwenselijke, gebruik waarvoor in het verleden vergunning is verleend, blijft de uitsterfregeling zoals opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan (wijzigingsbevoegdheid met een jaartermijn) van kracht. Het vervallen van de mogelijkheid van overdracht van dat recht zou namelijk een te grote inbreuk op bestaande rechten zijn.

Aan de hand van archiefonderzoek naar verleende vergunningen en handhavingsactiviteiten is in eerste instantie bepaald welke bestaande bedrijven die een activiteit verrichten waar deze niet gewenst is, al dan niet legaal aanwezig zijn. Het resultaat van dit onderzoek is te vinden in de bijlage bij Bijlage 9 bij deze toelichting. Naar aanleiding van reacties van betrokkenen zijn deze resultaten vervolgens nog bijgesteld. De reacties en de resultaten daarvan zijn terug te vinden in de Zienswijzennota, behorende bij het vaststellingsbesluit.