Markerkant 2009

6.2 Economische uitvoerbaarheid

6.2.1 Algemeen

Het voorliggende bestemmingsplan voorziet niet in de uitvoering van grote werken door de gemeente. Kleine ingrepen worden gefinancierd uit de lopende begroting. Voor het overige betreft het bouwmogelijkheden die alleen op basis van particuliere initiatieven zullen worden uitgevoerd. Het financieel risico ligt hierbij geheel bij derde partijen. Op basis van deze gegevens is sprake van een positief sluitende begroting.

In het algemeen zijn de gevolgen van de bestemmingsplan-actualisatie niet beperkend ten opzichte van het bestemmingsplan 'Markerkant' uit 1981 en de 3 herzieningen daarop. In de deelgebieden 10, 11, 12, 13 en 16 worden de gebruiksmogelijkheden verruimd. Deze verruiming heeft naar onze inschatting geen beperkende gevolgen voor bestaande bedrijven. Daarnaast worden alle bestaande bedrijven die niet passen in het vigerende bestemmingsplan gelegaliseerd en voorzien van een uitsterfconstructie met de mogelijkheid dat het bestaande gebruik door een ander binnen een jaar wordt voortgezet. Gezien de mogelijkheid van voortzetting van het gebruik, is de verwachting dat ook deze ondernemers niet in een nadeliger positie komen te verkeren dan wel dat eventuele schade gering zal zijn. Vooralsnog is de verwachting dat eventuele schade dermate laag is dat nader onderzoek in deze niet nodig wordt geacht. Eventueel uit planschade voortvloeiende kosten kunnen niet op derden worden verhaald en komen dus voor rekening van de gemeente.

6.2.2 Grondexploitatiewet

Op 1 juli 2008 zijn de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening van kracht geworden. In deze nieuwe wetgeving is de Grondexploitatiewet integraal opgenomen.

Doel van de Grondexploitatiewet is om te komen tot verbetering van het stelsel van kostenverhaal bij particuliere grondexploitatie en tot verbetering van de gemeentelijke regie met betrekking tot locatieontwikkeling.

De Grondexploitatiewet vormt de basis voor privaatrechtelijke overeenkomsten en vormt een publiekrechtelijk vangnet voor situaties, waarin partijen binnen het privaatrechtelijke spoor geen onderlinge overeenkomst hebben bereikt. Het verhaal van de grondkosten via het privaatrechtelijke spoor is nog steeds de eerst aangewezen weg.

Indien het verhaal van de kosten niet via het privaatrechtelijke spoor kan worden verzekerd (via gronduitgifte of het sluiten van een (exploitatie)overeenkomst), dan verplicht de wet tot kostenverhaal bij particuliere grondexploitatie via het spoor van het exploitatieplan en de omgevingsvergunning. Dit houdt - kort gezegd - in dat de gemeente, bij verlening van de omgevingsvergunning, de gemaakte kosten (welke onderdeel uitmaken van de inhoud van het exploitatieplan) op de particuliere grondeigenaar moet verhalen in het geval deze tot ontwikkeling/bebouwing van de gronden overgaat.

Het exploitatieplan

Op grond van artikel 6.12 Wro, lid 1 en 2 (afdeling 6.4 grondexploitatie) stelt de gemeenteraad bij de vaststelling van (onder meer) een bestemmingsplan een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen, indien het kostenverhaal niet op een andere wijze is verzekerd.

Het moet gaan om een bouwplan, omdat de effectuering van het kostenverhaal op grond van het exploitatieplan altijd gekoppeld is aan de verlening van de omgevingsvergunning. In het Besluit ruimtelijke ordening is aangegeven wat onder een bouwplan moet worden verstaan (Art. 6.2.1 Bro):

• de bouw van een of meer woningen;
• de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;
• de uitbreiding van een gebouw met tenminste 1000 m2 of met een of meer woningen;
• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits tenminste 10 woningen worden gerealiseerd;
• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor- of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1500 m2 bedraagt;
• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1000 m2.

Op grond van artikel 6.12, tweede lid van de wet kan worden afgezien van het vaststellen van een exploitatieplan indien:

a. het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of de vergunning begrepen gronden anderszins verzekerd is;

b. het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is, en

c. het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels, als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is,

of bij algemene maatregel van bestuur aangegeven gevallen (artikel 6.2.1a van het Bro):

• a. het totaal der exploitatiebijdragen dat met toepassing van artikel 6.19 van de wet kan worden verhaald, minder bedraagt dan €10.000,-;
• b. er geen verhaalbare kosten zijn als bedoeld in artikel 6.2.4, onderdelen b tot en met f Bro;
• c. de verhaalbare kosten, bedoeld onder b., uitsluitend de aansluiting van een bouwperceel op de openbare ruimte of de aansluiting op nutsvoorzieningen betreffen.

Het begrip bouwplan moet bovendien zo worden uitgelegd, dat niet sprake hoeft te zijn van een concrete bouwaanvraag. Het feit dat het nieuwe bestemmingsplan een directe bouwtitel geeft voor een of meer van bovengenoemde bouwplannen, leidt tot verplichting voor de gemeente om zo'n exploitatieplan op te stellen. Echter, indien het voorgaande bestemmingsplan dezelfde mogelijkheid ook al bood, maar die rechten in de voorgaande planperiode niet zijn benut, hoeft geen exploitatieplan te worden gemaakt.

Een exploitatieplan is voorts niet vereist, indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld via gronduitgifte, precarioverordening of (exploitatie)overeenkomsten. Uiteraard is een exploitatieplan ook niet noodzakelijk, als realisering van het bouwplan geen kosten vergt van de overheid.

Een exploitatieplan voor het bestemmingsplan Markerkant 2009?

Het voorgaande bestemmingsplan 'Markerkant' uit 1981 en de eerste t/m de derde herzieningen daarvan, zijn globale bestemmingsplannen met ruime bouwvlakken met een maximaal bebouwingspercentage en een maximale bouwhoogte. Het onderhavige bestemmingsplan neemt deze systematiek over. Zodoende is er over het algemeen sprake van het opnieuw vastleggen van onbenutte bouwmogelijkheden uit het voorgaande bestemmingsplan. Voor deze bouwmogelijkheden bestaat er geen exploitatieplanverplichting. Daarnaast legt het bestemmingsplan vooral het huidige gebruik vast, maar in delen van het gebied is ook sprake van functieverruiming. Artikel 6.12 lid 1 Wro geeft aan dat indien sprake is van een bouwplan, er een exploitatieplan moet worden opgesteld. Voor wat betreft de functieverruiming is sprake van een bouwplan conform artikel 6.2.1 Bro. De raad heeft de mogelijkheid om te besluiten om geen exploitatieplan op te stellen, o.a. in de bij AMvB bepaalde gevallen. In artikel 6.2.1a sub b Bro is opgenomen dat geen exploitatieplan hoeft te worden opgesteld als geen sprake is van kosten als bedoeld in artikel 6.2.4 bt/m f. In casu is slechts sprake van plankosten en niet van de in dat artikel genoemde kosten. De raad kan voor wat betreft de functieverruiming dan ook afzien van het opstellen van een exploitatieplan.

Hierna wordt nader ingegaan op de verschillende nieuwe bouw- en gebruiksmogelijkheden in dit bestemmingsplan.

'Bouwplannen' in Markerkant

In het volgende overzicht wordt per locatie de bestemming aangegeven en of er (mogelijk) sprake is van een bouwplan in de zin van art. 6.2.1 Bro. Vervolgens is dan de vraag of er kosten zullen zijn voor de gemeente en zo ja, of die kosten via een exploitatieplan moeten worden verhaald of langs andere weg zijn verzekerd, of dat de raad mag afzien van het opstellen van een exploitatieplan. Daaruit volgt de conclusie of er een exploitatieplan benodigd is.

locatie	bestemming	bouwplan	exploitatieplan?
heel Markerkant	art. 3 Bedrijf, art. 4 Gemengd-1en art. 5 Gemengd-2 Op heel Markerkant wordt de realisatie van gebouwen mogelijk gemaakt.	Alle grond in het plangebied is reeds uitgegeven en voorzien van een gebouw of er is reeds vergunning verleend voor een gebouw. Een hoofdgebouw in de zin van art. 6.2.1. sub b Bro is het eerste gebouw (of de eerste bouwaanvraag voor een gebouw) dat tot gevolg heeft dat het perceel in gebruik wordt genomen. Er is dan ook geen sprake van bouwen van 'hoofdgebouwen' in de zin van art. 6.2.1. sub b Bro. Op een aantal locaties is er ruimte om bestaande gebouwen uit te breiden met 1.000 m2 of meer. Deze bouwmogelijkheid bestond echter ook al in het bestemmingsplan Markerkant uit 1981. Er is in die gevallen geen sprake van een bouwplan in de zijn van art. 6.2.1. sub c Bro. Geen bouwplan in de zin van het Wro/Bro.	Geen exploitatieplan nodig.
heel Markerkant	art. 3 Bedrijf, art. 4 Gemend-1 en art. 5 Gemengd-2 Op heel Markerkant worden bestaande functies gelegaliseerd. Functies die in strijd zijn met het gewenste eindbeeld worden mogelijk gemaakt middels een aanduiding (detailhandel, dienstverlening, kantoor, sport, cultuur en ontspanning) in combinatie met een uitsterfregeling. Binnen een termijn van 1 jaar na beëindiging van de bestaande functie mag zich echter een nieuwe vestiging binnen dezelfde functiecategorie op die locatie vestigen.	Er is hier sprake van de mogelijkheid van een functiewijziging ten opzichte van het bestemmingsplan Markerkant (1981). Er is sprake van een 'verbouwing van gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren', waarbij de cumulatieve oppervlakte ten minste 1.500 m2 bedraagt (art. 6.2.1 sub e Bro). Bouwplan in de zin van het Wro/Bro.	De enige gemaakte kosten zijn de kosten voor onderhavig bestemmingsplan. Er zijn geen verhaalbare kosten als bedoeld in artikel 6.2.4, onderdelen b tot en met f van het Bro. De raad kan afzien van het opstellen van een exploitatieplan. Geen exploitatieplan nodig.
Markerkant 10, 11, 13 en 16	art. 4 Gemend-1 In deze deelgebieden worden vestigingen van perifere detailhandel mogelijk gemaakt.	Er is hier sprake van de mogelijkheid van een functiewijziging ten opzichte van het bestemmingsplan Markerkant (1981). Er is sprake van een 'verbouwing van gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren', waarbij de cumulatieve oppervlakte ten minste 1.500 m2 bedraagt (art. 6.2.1 sub e Bro). Bouwplan in de zin van het Wro/Bro.	De enige gemaakte kosten zijn de kosten voor onderhavig bestemmingsplan. Er zijn geen verhaalbare kosten als bedoeld in artikel 6.2.4, onderdelen b tot en met f van het Bro. De raad kan afzien van het opstellen van een exploitatieplan. Geen exploitatieplan nodig.
Markerkant 11	art. 3 Bedrijf Er wordt één horecavestiging mogelijk gemaakt met een maximaal oppervlak van 200 m2 BVO.	Het maximale oppervlak is minder dan 1.500 m2. Geen bouwplan in de zin van het Wro/Bro.	Geen exploitatieplan nodig.
Markerkant 12	art. 5 Gemengd-2 Binnen dit deelgebied worden zelfstandige kantoorvestigingen mogelijk gemaakt met een maximum oppervlakte van 250 m2 BVO per vestiging. Op grond van het bestemmingsplan Markerkant (1981) waren reeds bij het bedrijf behorende kantoren toegestaan, zonder beperking van het oppervlak.	De functie kantoor was reeds toegestaan. Of het gaat om al dan niet zelfstandige kantoren is niet relevant voor de beoordeling van de vraag of sprake is van een bouwplan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid Wro. Geen bouwplan in de zin van het Wro/Bro.	Geen exploitatieplan nodig.
Markerkant 12	art. 5 Gemengd-2 Binnen dit deelgebied wordt de uitoefening van de functie dienstverlening mogelijk gemaakt, met een maximum vloeroppervlak van 250 m2 BVO per vestiging.	Theoretisch is het mogelijk dat er zich een situatie voordoet dat er een dergelijke functiewijziging plaatsvindt waarvan cumulatief de aaneengesloten oppervlakte ten minste 1.500 m2 bedraagt. Een dergelijke situatie is echter niet waarschijnlijk. Bouwplan in de zin van het Wro/Bro.	De enige gemaakte kosten zijn de kosten voor onderhavig bestemmingsplan. Er zijn geen verhaalbare kosten als bedoeld in artikel 6.2.4, onderdelen b tot en met f van het Bro. De raad kan afzien van het opstellen van een exploitatieplan. Geen exploitatieplan nodig.
Markerkant 12	art. 5 Gemengd-2 Binnen een aangewezen gebied is het mogelijk dat zich nieuwe (reguliere) detailhandelsvestigingen van maximaal 100 m2 VVO per eindgebruiker vestigen. de totale oppervlakte die ten opzichte van de bestaande situatie van functie kan veranderen bedraagt bruto ca. 1300 m2. Er zijn op dit moment geen concrete initiatieven bekend.	Het betreft hier een mogelijkheid van de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel. Op grond van artikel 6.2.1 sub e van het Bro dient de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1500 m² bruto-vloeroppervlakte te bedragen om een bouwplan te zijn in de zin van het Wro/Bro. Hieraan voldoet de verbouwmogelijkheid niet. Geen bouwplan in de zin van het Wro/Bro	Geen exploitatieplan nodig.
Markerkant 15 nr. 13 en 17 Brandweerkazerne	art. 3 Bedrijf Er is een hogere hoogte toegestaan (12 meter i.p.v. 9 meter). Dit levert een bouwmogelijkheid op van > 1000 m2.	Bouwplan in de zin van het Bro.	De grond is in eigendom van de gemeente. Bij eventuele verkoop is het kostenverhaal anderszins verzekerd via de gronduitgifte. Geen exploitatieplan nodig.
Markerkant 13 (New Element)	art. 5 Gemengd-2 Binnen dit deelgebied worden te plaatse van de aanduiding kantoor zelfstandige kantoorvestigingen mogelijk gemaakt met een maximum oppervlakte van 250 m2 BVO per eindgebruiker. Op grond van het bestemmingsplan Markerkant (1981) waren reeds bij het bedrijf behorende kantoren toegestaan, zonder beperking van het oppervlak.	De functie kantoor was reeds toegestaan. Of het gaat om al dan niet zelfstandige kantoren is niet relevant voor de beoordeling van de vraag of sprake is van een bouwplan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid Wro. Geen bouwplan in de zin van het Wro/Bro.	Geen exploitatieplan nodig.

Voor het overige biedt dit bestemmingsplan geen ontwikkelingsmogelijkheden, die als bouwplan in de zin van artikel 6.2.1. Bro kunnen worden aangemerkt.

Zoals onder 6.2.1 is aangegeven is het risico voor zittende bedrijven nihil en mogelijke planschade is dus ook nihil. Op grond hiervan is er dus geen verplichting van verhaal van planschadekosten en is op dit punt geen exploitatieplan nodig.

Gezien het voorgaande kan de raad bij de vaststelling van dit bestemmingsplan besluiten geen exploitatieplan op te stellen. In dit geval wordt geen exploitatieplan opgesteld. De redenen hiervoor zijn:

• de te verhalen kosten bestaan slechts uit de bestemmingsplankosten. Bestemmingsplankosten zijn geen verhaalbare kosten als bedoeld in artikel 6.2.4, onderdelen b tot en met f van het Bro. Dit betekent dat er sprake is van een situatie die valt onder de kruimelgevallen op grond waarvan de gemeente kan besluiten geen exploitatieplan vast te stellen;
• in casu gaat het om de reguliere herziening van het bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.1 lid 2 Wro waarvoor middelen beschikbaar zijn in de Algemene Dienst;
• de kosten van het opstellen van het bestemmingsplan en de extra kosten van een exploitatieplan, wegen niet op tegen het bedrag dat daadwerkelijk verhaald zal kunnen worden. Het betreft namelijk voornamelijk gebruikswijzigingen waarvoor in veel gevallen geen omgevingsvergunning nodig is. De verwachting is dat er nauwelijks aanvragen om omgevingsvergunningen zullen worden ingediend en er daarmee ook geen feitelijke mogelijkheden zullen zijn om de kosten via de leges te verhalen.

Conclusie

Er wordt voor dit bestemmingsplan geen exploitatieplan opgesteld.