| Plan: | Bestemmingsplan Westpark |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0014.BP517Westpark-vg01 |
Inleidende regels
De artikelen 1 tot en met 3 bevatten achtereenvolgens de in het plan gebruikte begrippen en hun definitie, de wijze waarop moet worden gemeten en de manier van omgaan met uitmetingsverschillen.
Bestemmingsregels
Artikel 4 Groen
Het park heeft de bestemming Groen met de bij openbaar groen behorende doeleinden. Daarnaast is er ruimte voor de volgende voorzieningen:
In het gebied met de specifieke bouwaanduiding sba-1 op de verbeelding mag een bouwwerk, geen gebouw zijnde, van maximaal 15 meter hoogte worden opgericht, zoals bijvoorbeeld een uitkijktoren. Voorwaarde hierbij is dat in het gehele plangebied uitsluitend 1 dergelijk bouwwerk mag worden opgericht.
Ter plaatse van de functieaanduiding 'horeca' op de verbeelding mag een daghorecagelegenheid (horecacategorie 1 en 2) worden gerealiseerd. De oppervlakte en de bouwhoogte van het horecagebouw mogen maximaal 200 m² respectievelijk 7 meter bedragen.
Het loslopen van honden in het plangebied is toegestaan, mits conform hetgeen geregeld is in het hondenbeleid van de gemeente Groningen. Hierin zijn de toegestane losloopgebieden en -routes voor honden aangegeven.
Artikel 5 Groen - 1
Functies die mogelijk gemaakt worden, zijn ten behoeve van het verenigingsleven (Variaski, scouting), educatie (schooltuinen), kinderen (sport en spel, schooltuinen, een commerciële speeltuin en kinderopvang), volkstuinen, sport en recreatie zoals beachvolleybal, sportieve functies passend in het park zoals een sportklimwand of outdoor-gym en ecologie (diverse ingerichte zones, natuureducatie). Gebouwen die ten behoeve van deze functies worden opgericht mogen een maximale oppervlakte van 500 m² bedragen met een maximale bouwhoogte van 5 meter. Er is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor een bouwhoogte tot maximaal 7 meter.
Een additionele voorziening in de vorm van ondergeschikte horeca is toegestaan onder de voorwaarde dat de maximale oppervlakte hiervan 150 m² bedraagt. Het betreft bijvoorbeeld horeca in clubhuizen, verenigingsgebouwen of bedrijfskantines. Het gaat dan om inrichtingen, waarbij het doel van het bezoek in hoofdzaak is gericht op andere activiteiten dan consumptie, en waarbij de horecafunctie uitsluitend in relatie met die andere activiteiten voorkomt.
Voorts mag in het gebied met de 'specifieke bouwaanduiding -1' op de verbeelding een bouwwerk geen gebouw zijnde van maximaal 15 meter hoogte worden opgericht, zoals bijvoorbeeld een uitkijktoren. In het gehele plangebied mag 1 dergelijk bouwwerk, geen gebouw zijnde, worden opgericht.
Het bouwen van erf- of perceelafscheidingen is toegestaan tot een maximale bouwhoogte van 1 meter, conform het Besluit omgevingsrecht, waarin dergelijke bouwwerken vergunningvrij zijn toegestaan. Met afwijkingsbevoegdheid is het mogelijk een bouwhoogte van 2 meter te realiseren.
Het loslopen van het honden in het plangebied is toegestaan, mits conform hetgeen geregeld is in het hondenbeleid van de gemeente Groningen. Hier zijn de toegestane losloopgebieden en -routes voor honden aangegeven.
Artikel 6 Groen - 2
Deze bestemming is van toepassing op het gebiedje gelegen aan de zuidoostkant van het plangebied. Hier ligt een perceel waarvan een karakteristieke boomgaard onderdeel uitmaakt (zie ook 2.1.2 voor de beschrijving).
Artikel 7 Recreatie
In deze bestemming zijn dagrecreatieve voorzieningen toegestaan, waarbij het maximaal te bebouwen oppervlak ten behoeve van gebouwen maximaal 250 m² mag bedragen met een goothoogte van maximaal 4 meter en een bouwhoogte van maximaal 6 meter, afgedekt met een kap.
Met afwijkingsbevoegdheid is plat afdekken van het gebouw tot goothoogte (maximaal 4 meter) toegestaan en overschrijden van de goothoogte met maximaal 10 procent.
Artikel 8 Wonen
De regels van de bestemming Wonen zijn gericht op behoud en versterking van de ruimtelijke karakteristiek, maar het is niet de intentie het gebied geheel op 'slot' te zetten. Dit in aanvulling op de mogelijkheden van het vergunningsvrije bouwen die de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) sinds 1 oktober 2010 biedt.
Artikel 9 Bedrijf
Aan het Hoendiep 151 is een bedrijf met bedrijfswoning gevestigd, waar functies uitgeoefend mogen worden in milieucategorie 1 tot en met 3.2, met uitzondering van geluidzoneringsplichtige en risicovolle inrichtingen, conform bijlage 2, Staat van bedrijfsactiviteiten.
Omdat Hoendiep 151 een beeldbepalende boerderij is van het type kop-romp (gebouwd tussen 1830 en 1867) en een hoge cultuurhistorische waarde heeft, is het bouwvlak strak om het bestaande hoofdgebouw (op de verbeelding aangegeven met de functieaanduiding 'bedrijfswoning') getrokken en de goot- en bouwhoogte zijn zonder afwijkingsbevoegdheden op de verbeelding weergegeven.
Artikel 10 Verkeer
De bestemming Verkeer omvat de hoofdverkeersstructuur in het plangebied. Het gaat hier om de Johan van Zwedenlaan, die noord-zuid georiënteerd is en de wijk De Held verbindt met Hoogkerk en het Hoendiep die ten zuiden van het plangebied loopt. In deze bestemming zijn tevens nutsvoorzieningen geregeld die de vergunningvrije maatvoering (15 m2 en 3 meter bouwhoogte) te boven gaan.
Omdat de Johan van Zwedenlaan is aangewezen als een openbare weg waar lichtmastreclame is toegestaan, is dit per direct recht toegestaan in de bestemming Verkeer.
Artikel 11 Water
De bestemming Water omvat in hoofdzaak de centrale vijver in het plangebied en verder de waterranden langs het plangebied evenals de afwateringssloten langs de zuidzijde van het plangebied. Het water biedt ruimte voor watersportactiviteiten zoals waterskieën.
Op een deel van de bestemming Water is de functieaanduiding 'cultuurhistorische waarden' gelegd, ter behoud van het cultuurhistorisch slotenprofiel rondom het perceel Hoendiep 151.
Artikel 12 Waarde - Archeologie 2
De bestemming Waarde - Archeologie 2 betreft de zones met een hoge archeologische verwachting. In deze zones kunnen zich (nog niet ontdekte) vindplaatsen bevinden. Het gaat hierbij om het gehele plangebied. Zie voor een uitgebreidere beschrijving van de gebieden paragraaf 3.2.
Aan de dubbelbestemmingen zijn bouwregels en een vergunningstelsel voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden gekoppeld, die de archeologische waarden beschermen.
In het plangebied gelden twee verschillende vrijstellingsregimes, waarbij de aanvrager geen omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden hoeft aan te vragen.
Het eerste gebied betreft het Westpark, in de bestemming Groen en Groen - 1. Dit deel van het plangebied is in het verleden is opgehoogd met een tarralaag en om die reden zijn hier ruimere vrijstellingen opgenomen. In dit gebied geldt een vrijstelling tot een aaneengesloten oppervlakte van 200 m² oppervlakte en 2 meter diepte.
Het tweede gebied is gelegen ten zuiden van het Westpark, in de bestemmingen Wonen, Recreatie, Groen - 2, Bedrijf en de daarin gelegen bestemmingen Verkeer en Water. In dit gebied geldt een vrijstelling tot een aaneengesloten oppervlakte van 200 m² en 0,30 meter diepte.
Artikel 13 Leiding - Riool en artikel 14 Leiding - Water
De dubbelbestemming riool en water is gelegd op een waterleiding en twee rioolleidingen. Bouwen binnen de leidingzone mag alleen ten behoeve van deze rioolleidingen, of na toepassing van de afwijkingsbevoegdheid na voorafgaand overleg met de leidingbeheerder.
De volgende leidingen hebben een dubbelbestemming gekregen: het drukriool dat is aangesloten op het gemeentelijke riool aan westzijde van het plangebied en waarop de paar woningen zijn aangesloten, de voormalige persleiding die van Hoogkerk naar de Waddenzee loopt. De persleiding is momenteel niet meer in gebruik als zodanig, maar zal in de nabije toekomst als waterleiding voor schoon water in gebruik worden genomen. In de uiterste zuidoost hoek van de plankaart ligt een klein stukje leidingzone van de riooldrukleiding die naar het oosten loopt.
Algemene regels
Artikel 15
Dit artikel bevat de anti-dubbeltelregel. De redactie is conform artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening. Deze bepaling is ervoor om te voorkomen dat dezelfde grond meer dan eens betrokken wordt bij de toets van de aanvraag om een omgevingsvergunning en daarmee meer gebouwd kan worden dan is toegestaan.
Artikel 16
In dit artikel wordt geregeld dat de aanvullende stedenbouwkundige bepalingen uit de Groninger Bouwverordening niet van toepassing zijn. Hetgeen het bestemmingsplan regelt gaat vóór datgene wat op dit gebied door de Bouwverordening wordt geregeld. Daarop is echter op een vijftal punten, die in dit artikel zijn genoemd, een uitzondering gemaakt. Het belangrijkste hierbij is onderdeel d, waarmee de Nota Parkeernormen van de gemeente Groningen voor dit bestemmingsplan van toepassing wordt verklaard.
Artikel 17
Dit artikel bevat een afwijkingsbevoegdheid, die op alle bestemmingen in het plangebied van toepassing zijn. Bedoeling van de bepaling is om relatief kleine afwijkingen van het bestemmingsplan toe te staan, zowel qua omvang als qua functie.
Overgangs- en slotbepalingen
Artikel 18
Dit artikel regelt het overgangsrecht. De redactie is conform de artikelen 3.2.1 en 3.2.2 van het Besluit ruimtelijke ordening.
Artikel 19
Dit artikel bevat de zogenaamde slotregel, die bedoeld is voor een eenduidige vastlegging van de naam van het bestemmingsplan.
De begrippen aan huis verbonden beroep en vrij beroep worden vaak, en ook hier, synoniem gebruikt. Het voorliggend bestemmingsplan biedt de mogelijkheid aan huis verbonden beroepen -met behoud van de woonfunctie- uit te oefenen in een woning en de daarbij behorende aangebouwde bijbehorende bouwwerken.
In het algemeen is het verboden om, indien aan gronden en bouwwerken een woonbestemming of -functie is gegeven, deze te gebruiken op een wijze of tot een doel in strijd met de woonbestemming. Een ander gebruik dan wonen is niet toegestaan. In de jurisprudentie is echter bepaald dat het vestigen van een vrij beroep niet in strijd is met de woonbestemming, tenzij het bestemmingsplan het tegendeel bepaalt en het beroep door de bewoner van het pand wordt uitgeoefend, waarbij het woonhuis in overwegende mate de woonfunctie behoudt en de uitoefening van het beroep een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft, die met de woonfunctie in overeenstemming is. Het gaat veelal om een eenpersoonsberoep.
Op grond van de definitie van aan huis verbonden beroepen in dit bestemmingsplan zijn de betreffende activiteiten (onder voorwaarden, zie hierna) in overeenstemming met de functie wonen. Voor dergelijke activiteiten in een woning en/ of de daarbij behorende aangebouwde bijbehorende bouwwerken is geen afwijking bij een omgevingsvergunning nodig.
Of een bepaald gebruik in overeenstemming is met de functie woondoeleinden wordt beoordeeld aan de hand van de volgende criteria:
a. de aard van het gebruik
b. de omvang van het gebruik
c. de intensiteit van het gebruik
Ad a.
Bij de 'aard' van het gebruik kan men denken aan een beroep welke naar zijn aard (ernstige) hinder voor zijn omgeving oplevert, of welke naar zijn aard grote verkeersproblemen zal opleveren. Het gebruik mag immers geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer. Het mag evenmin een onevenredige parkeerdruk veroorzaken.
Ad b.
Bij de 'omvang' van het gebruik is relevant of het gebruik meerdere ruimten of gebouwen in beslag neemt, welk gedeelte van het gebouw door het gebruik in beslag wordt genomen, hoeveel vierkante meter het gebruik in beslag neemt.
Ad c.
Bij de 'intensiteit' van het gebruik kan worden gedacht aan frequent of incidenteel gebruik.
Als nu blijkt dat het gebruik aldus een uitstraling heeft welke niet te rijmen valt met de gelegde woonbestemming, dan is het gebruik strijdig met de woonbestemming (zie ARRvS, AB 1993/163).
Onder een 'vrije beroepsbeoefenaar' wordt verstaan: 'iemand die wordt gevraagd om zijn individuele, persoonlijke kwaliteiten, die in het algemeen op artistiek of academisch/HBO-niveau liggen'. In de praktijk is het onderscheid moeilijk aan te geven. Bij vrije beroepen valt te denken aan: advocaat, accountant-administratieconsulent, alternatieve genezer, belastingconsulent, bouwkundig architect, dierenarts, fysiotherapeut, gerechtsdeurwaarder, huidtherapeut, huisarts, interieurarchitect, juridisch adviseur, kunstenaar,logopedist, makelaar, medisch specialist, notaris, oefentherapeut, organisatieadviseur, orthopedagoog, psycholoog, raadgevend adviseur, redacteur, registeraccountant, stedenbouwkundige, tandarts, tandarts-specialist, (al dan niet beëdigd) tolkvertaler, tuin- en landschapsarchitect, verloskundige.
Aan huis verbonden beroepen in een vrijstaand bijbehorend bouwwerk
Voor het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken ten behoeve van een aan huis verbonden beroep is het nodig om bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bestemmingsplan. Hiertoe is een bevoegdheid voor burgemeester en wethouders opgenomen in lid 8.6.
Kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten
Overige activiteiten, die niet vallen onder de aan huis verbonden beroepen, maar in bepaalde gevallen wel daarmee gelijk te stellen zijn, worden aangemerkt als beroeps- en/of bedrijfsmatige activiteiten, die niet rechtstreeks passen binnen de woonbestemming. Zij zijn daarom niet bij recht toegestaan in dit plan. Wel is het mogelijk voor deze activiteiten bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bestemmingsplan (zie lid 8.6, voor zover voorkomend op de bij dit plan behorende Staat van bedrijfsactiviteiten wonen-werken (bijlage 2).