Ruimte voor Ruimte Hulten

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte CV spant zich al meerdere jaren in om in het kader van de ‘Ruimte voor Ruimte’-regeling een nieuw woongebied te realiseren in de kern Hulten van de gemeente Gilze en Rijen.

In 2010 heeft het voorontwerp bestemmingsplan RvR Hulten ter inzage gelegen en is het plan het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) toegezonden aan diverse betrokken adviesinstanties en -organen. Uit de vooroverlegreacties bleek dat enkele woningen geprojecteerd waren binnen de geluidcontouren van vliegbasis Gilze-Rijen. Als gevolg hiervan is vervolgens het stedenbouwkundig plan aangepast. Daarbij is de begrenzing van het plangebied aan de zuidzijde gewijzigd en is binnen het plangebied geschoven met de woningtypen en het aantal bouwtitels en de interne ontsluitingsweg. Daarnaast is het bestemmingsplan geactualiseerd, inclusief de waterparagraaf en enkele onderzoeken, heeft opnieuw een toetsing plaatsgevonden aan het actuele beleidskader. Vanwege deze wijzigingen is voorliggend bestemmingsplan in 2015 opnieuw toegezonden aan de Bro-partijen.

De ontwikkeling van de woningbouwlocatie Ruimte voor Ruimte Hulten zal bestaan uit 16 woonkavels, waarvan 8 kavels vallen onder de 'Ruimte voor Ruimte'-regeling. Er is geen sprake van aanzet voor stedelijke ontwikkeling. Bij de ontwikkeling wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met reeds aanwezige geldende planologische toetsingskaders en stedenbouwkundige principes.

Binnen het vigerende bestemmingsplan is de voorgestane ontwikkeling niet mogelijk. Om de ontwikkeling van het woongebied mogelijk te maken moet het vigerende bestemmingsplan worden aangepast.

1.2 Vigerende bestemmingsplannen

Binnen de grenzen van het plangebied vigeert het bestemmingsplan "Buitengebied", door de gemeenteraad vastgesteld op 1 juli 2013. De gronden waarop het plan Ruimte voor Ruimte Hulten zal worden ontwikkeld is momenteel bestemd als 'agrarisch'.

Ter plaatse van een gedeelte van de toekomstige ontsluitingsweg naar de Oude Baan vigeert het bestemmingsplan "Hultens Eind", dat de gemeenteraad 23 september 2013. De ontsluitingsweg is daarin bestemd als 'verkeer'.

1.3 Ruimte voor Ruimte CV

In het kader van de uitvoering van de 'Ruimte voor Ruimte'-regeling is de provincie een samenwerkingsverband aangegaan, waarin op dit moment de volgende partijen participeren:

• Provincie Noord-Brabant;
• BNG Gebiedsontwikkeling van de BNG (Bank Nederlandse Gemeenten);

Binnen dit samenwerkingsverband is de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte CV opgericht. Deze ontwikkelingsmaatschappij heeft tot doel het financieren van de sloopvergoedingen. In ruil daarvoor heeft de ontwikkelingsmaatschappij het recht op de ontwikkeling van woningbouwkavels in het kader van de 'Ruimte voor Ruimte'-regeling.

Op basis van de eerste tranche ontwikkelt Ruimte voor Ruimte CV 964 kavels. De tweede tranche bevat in totaal 1.700 kavels. In onderhavig plan worden 16 woningen gerealiseerd, waarvan de uitgifte van 8 kavels onderdeel uitmaakt van de tweede tranche.

1.4 Bij het plan behorende stukken

Voor de totstandkoming van het plan Ruimte voor Ruimte Hulten zijn verschillende onderzoeken uitgevoerd, waarvan de resultaten op hoofdlijnen in dit bestemmingsplan zijn verwoord. De volgende rapportages, behorende bij dit plan, zijn als separate bijlagen opgenomen:

• Verkennend bodemonderzoek (Bijlage 1);
• Waterparagraaf (Bijlage 2);
• Archeologisch onderzoek (Bijlage 3);
• Onderzoek externe veiligheid (Bijlage 4);
• Akoestisch onderzoek (Bijlage 5);
• Verkennend natuuronderzoek (Bijlage 6);
• Munitieonderzoek (Bijlage 7);
• Onderzoek milieugebruiksruimte (Bijlage 8);
• Vormvrije m.e.r.-beoordeling (Bijlage 9);
• Nota inspraak en vooroverleg (Bijlage 10);
• Nota vooroverleg 2015 (Bijlage 11) .

1.5 Leeswijzer

Deze toelichting geeft in een aantal hoofdstukken de gedachten weer die ten grondslag liggen aan het plan voor het invullen van de 'Ruimte voor Ruimte'-regeling voor het nieuwe woongebied in Hulten.

Na hoofdstuk 1 (Inleiding) is in hoofdstuk 2 het plangebied beschreven in zijn huidige staat. Hoofdstuk 3 geeft inzicht in het van toepassing zijnde planologisch beleidskader. De stedenbouwkundige planbeschrijving en de mate van kwaliteitsverbetering van het landschap zijn weergegeven in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 worden de verwachtte effecten beschreven van het plan. Hoofdstuk 6 geeft een toelichting op de juridische planopzet, waarbij wordt uiteengezet op welke wijze de gewenste ruimtelijke en functionele ontwikkelingen juridisch zijn vertaald. Er is onder meer aangegeven op welke wijze de planregels in het bestemmingsplan zijn ingevuld. Dit heeft een directe relatie met de uitvoerbaarheid, met name het beleid ter handhaving van de inrichting van het plangebied, waarover hoofdstuk 7 gaat. De procedure komt aan bod in hoofdstuk 8.

Hoofdstuk 2 Gebiedsinventarisatie

2.1 Algemeen

In dit hoofdstuk staat de huidige/bestaande situatie van het plangebied centraal. Aan de orde komen de situering en de begrenzing van het plan Ruimte voor Ruimte Hulten, alsmede de huidige ruimtelijke en functionele structuur, een beschrijving van diverse aspecten die van belang zijn voor het gebied en tot slot een beschrijving van de ontwikkelingen die in de nabije toekomst in de omgeving van het plangebied zullen plaatsvinden.

2.2 Situering en begrenzing

Het plangebied Ruimte voor Ruimte Hulten is bijna 2 hectare groot en is gelegen aan de noordoostzijde van het dorp Hulten, binnen de gemeentegrenzen van Gilze en Rijen (figuur 2.1). In het zuiden sluit het plangebied aan op een bestaand lint, aan de Oude Baan, een weiland en een daartussen gelegen boomrijke particuliere tuin. De oost- en noordkant van het plangebied worden begrensd door weiland. Aan de westkant grenst het gebied aan een huidig trapveldje van Hulten. In 2016 wordt aan de westkant het plan Eikenveld gerealiseerd, bestaande uit 18 woningen en twee groengebieden.

Figuur 2.1 Ligging plangebied (rode stip)

Figuur 2.2 Globale begrenzing plangebied Ruimte voor Ruimte Hulten (rood vlak)

Figuur 2.3 Plangebied Ruimte voor Ruimte Hulten met ten westen daarvan de stedenbouwkundige opzet van het onherroepelijke plan Eikenveld

2.3 Ruimtelijke en functionele structuren

2.3.1 Historie

Het ontstaan van Hulten is sterk gerelateerd aan de ontwikkeling van Gilze. Gilze is één van de oudste plaatsen in het Land van Breda, ontstaan als een uitgestrekt domein dat in 992 door Hilsondis, gravin van Strijen, geschonken zou zijn aan de Abdis van Thorn. Toen de bevolking toenam, vonden ook ontginningen verder van het centrum plaats. Bij deze ontginningen, die als een lappendeken overal ontstonden, kwamen ook boerderijen en ontstonden uiteindelijk buitenwijken.

In 1661 bestonden reeds de buitenwijken Verhoven, Nerhoven, Haensberg, Den Aart, Valkenberg, Hulten, Molenschot en het Kwartier Ten Rijen (dorp met buitenwijken).

Hulten was aanvankelijk een van Gilze onafhankelijke heerlijkheid, maar werd aan het eind van de 14e eeuw bij het Bredase domein gevoegd. Het eigen recht werd hiermee opgeheven en de inwoners van Hulten vielen voortaan onder de rechtspraak van de schepenen van Gilze. In 1913 werd Hulten een zelfstandige parochie.

Hulten is gelegen nabij een kruising van doorgaande wegen. De belangrijkste hiervan is de Rijksweg (N282). Deze drukke verkeersader is in de huidige situatie sterk beeldbepalend voor Hulten. Daarnaast zijn de Broekdijk en de Oude Baan uit historisch oogpunt tevens het vermelden waard.

Figuur 2.4 Historische kaart

2.3.2 Natuur

Hulten kent in de huidige situatie een duidelijk herkenbare groene signatuur. Deze wordt enerzijds gevormd door de groene onderbrekingen in de bebouwing langs de Oude Baan, maar ook de bomen en bosschages in het gebied rondom de kerk dragen hiertoe bij.

Een bijzonder punt van aandacht is daarbij de Groote Leij. Gelet op het voornemen de functie van deze beek als ecologische verbindingszone te versterken, vormt dit een belangrijk ruimtelijk aandachtspunt. Het landschap ten noorden van Hulten heeft een sterk open karakter en heeft een agrarische gebruiksfunctie. Doordat de huidige bebouwing een onderbroken karakter heeft, is er sprake van een duidelijke 'groene verwevenheid' tussen dit open gebied en de kern. Een goed voorbeeld van deze verwevenheid is de waterloop de Groote Leij, die in de kern zichtbaar is. Naast de landschappelijke context, is de Groote Leij bovendien van belang uit hydrologisch en ecologisch perspectief. Het behouden en versterken van de beken en de beekdalen als dragers van het landschapsbeeld, evenals het benutten van deze structuren als ecologische verbindingszone, is dan ook onderdeel van het provinciaal beleid. De Groote Leij is in de Verordening Ruimte aangeduid als zoekgebied ecologische verbindingszone en zoekgebied voor behoud en herstel watersystemen.

Volgens de Bodemkaart van Nederland bestaat het plangebied uit veldpodzolgronden en is tevens opgebouwd uit leemarm en zwak lemig fijn zand. Conform de Milieuverordening Noord-Brabant ligt het gebied niet in een grondwaterbeschermingsgebied.

Het plangebied bestaat uit cultuurgrasland en heeft alleen mogelijke ecologische betekenis als migratiegebied op het grensvlak van open veld en jong loofbos ten zuiden van het deelgebied. De natuurwaarden ter plaatse zijn onderzocht. In paragraaf 5.5 worden de onderzoeksresultaten beschreven.

Figuur 2.5 Foto's huidige natuur en gebruik plangebied (bron: Grontmij)

2.3.3 Oppervlaktewater

De locatie valt voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer binnen het beheersgebied van Waterschap Brabantse Delta. In de directe omgeving bevinden zich geen oppervlaktewateren. De locatie valt in het stroomgebied de Dongestroom en de primaire watergang De Leij bevindt zich ongeveer 450 m ten westen van de locatie. Langs de Oude baan ligt aan beide kanten een sloot voor afwatering.

2.3.4 Infrastructuur

Het plangebied wordt aan de zuidzijde begrensd door de Oude Baan. Daarnaast zijn in de nabijheid een tweetal provinciale wegen gelegen, te weten de N260 en N282. Het plan ligt (in de toekomst) binnen de bebouwde kom.

De Oude Baan vervult in de huidige situatie een belangrijke ontsluitingsfunctie voor de kern Hulten. Deze straat biedt via de Broekdijk toegang tot de Rijksweg, waarbij bovendien de centrale voorzieningen (onder meer de basisschool) primair via de Oude Baan worden ontsloten.

Ten noorden van het plan ligt een spoorlijn. De geluidsinvloedssfeer van deze bronnen is onderzocht. De onderzoeksresultaten worden nader belicht in paragraaf 5.6.

Figuur 2.6 Foto ontsluitingsweg Oude Baan (bron: Grontmij)

2.3.5 Bebouwing

De woonbebouwing in Hulten is vrijwel geheel ten noorden van de Rijksweg gelegen, en concentreert zich vooral aan de Oude Baan, de Broekdijk en de Gerardus Majellastraat, in mindere mate op de Rijksweg.

De bestaande bebouwing van Hulten concentreert zich rond de bestaande linten, waarbij het voornamelijk vrijstaande bebouwing betreft (veelal één bouwlaag met een kap) op ruime kavels. De gemiddelde grootte van de bestaande kavels aan de noordzijde van de Oude Baan bedraagt circa 750 m2.

De nokrichting van de bebouwing aan de noordzijde van de Oude Baan is afwisselend haaks op en parallel aan de weg georiënteerd. Aan de zuidzijde is de oriëntatie uitsluitend haaks op de weg.

Binnen het plangebied is momenteel geen bebouwing aanwezig.

Figuur 2.7 Foto bebouwing Oude Baan (bron: Grontmij)

Eikenveld  

Direct ten westen van het plangebied Ruimte voor Ruimte Hulten ligt 'Eikenveld', dit is de nieuwe naam voor Hultens eind. Binnen deze gemeentelijke ontwikkeling zijn 18 Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) woningen voorzien (zie figuur 2.8). Het bestemmingsplan voor deze ontwikkeling is op 13 juli 2015 vastgesteld en sinds 3 september 2015 onherroepelijk.

De opzet van het nieuwe buurtje is in de vorm van een besloten boerenerf. De bebouwing refereert aan de traditionele bebouwing die veel op boerenerven terugkomt. Zo is er aan de noordoosthoek in een rij van 4 geschakelde woningen heel duidelijk het volume van een kop hals romp boerderij te herkennen. Aan de westkant vinden we het volume van de werktuigenloods en de hooimijt waar eveneens 4 geschakelde en een vrijstaande woning gerealiseerd worden. Aan de oostzijde van het centrale erf staat de kippenschuur, waar twee semi gelijkvloerse woningen gerealiseerd worden en tot slot aan de zuidzijde staat een tweekapper in de vorm van een Vlaamse schuur.

Ten zuiden en ten noorden van Eikenveld zijn twee groengebieden voorzien, waarbij het gebied ten noorden tevens dient voor waterberging. De ligging van de groengebieden is te zien in figuur 2.3.

Figuur 2.8 Impressie CPO-plan Eikenveld (bron: www.funda.nl en www.urbannerdam.nl)

2.4 Het gebied

2.4.1 Bodem

De locatie is in gebruik als agrarisch perceel. De maaiveldhoogte op de locatie varieert van 9,24 tot 9,35 meter + NAP. Een beschrijving van de bodemopbouw, de grondwaterstanden en de doorlatendheid van de bodem zijn opgenomen in paragraaf 5.2.1, 5.2.2 en 5.2.3.

In het kader van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden vastgesteld of de voorgenomen vorm van bodemgebruik, zijnde wonen met tuin, vanuit milieuhygiënisch oogpunt gezien ter plaatse mogelijk is en welke vervolgacties eventueel noodzakelijk zijn om dit mogelijk te maken. Hiertoe dient inzicht te worden verschaft in de milieuhygiënische bodemkwaliteit van het plangebied. Hiernaar is onderzoek verricht. De resultaten zijn beschreven in paragraaf 5.2.4.

Binnen het plangebied Hulten is ten tijde van de Tweede Wereldoorlog gedurende langere periode intensief gevochten. Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling dient voor het plangebied te worden vastgesteld dat zonder bezwaar grondroerende werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd. Dit onderzoek is uitgevoerd en de resultaten zijn opgenomen in paragraaf 5.2.5.

2.4.2 Waterstructuren en -huishouding

De locatie valt voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer binnen het beheersgebied van Waterschap Brabantse Delta. In de directe omgeving bevinden zich geen oppervlaktewateren. De locatie valt in het stroomgebied de Dongestroom en de primaire watergang De Leij bevindt zich ongeveer 450 m ten westen van de locatie. Langs de Oude baan ligt aan beide kanten een sloot voor afwatering. De zuidelijke watergang is een leggerwatergang van Waterschap Brabantse Delta. Op deze watergang is de keur van toepassing. Ten noordwesten van het plangebied is een schouwwatergang aanwezig.

2.4.3 Archeologische en cultuurhistorische waarden

Het grootste deel van het plangebied heeft een lage archeologische verwachtingswaarde. Een klein deel in de zuidoosthoek heeft een middelhoge verwachting volgens de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de Rijksdienst en een hoog of middelhoog waarde op de Cultuurhistorische Waardenkaart (CHW) van de provincie Noord-Brabant. De archeologische en cultuurhistorische waarden zijn derhalve onderzocht. In paragraaf 5.4 zijn de onderzoeksresultaten opgenomen.

2.4.4 Bedrijven en zonering

In de nabijheid van het plangebied zijn diverse bedrijven gelegen, die hinder kunnen opleveren voor de geplande woningen. Het gaat hierbij om hinder als gevolg van geur, stof en externe veiligheid. Andersom kunnen de geplande woningen ook een beperking vormen voor de bedrijfsvoering van deze bedrijven. Om inzicht te krijgen in de situatie ter plaatse is onderzoek verricht. De onderzoeksresultaten zijn samengevat in paragraaf 5.9.

2.4.5 Vliegbasis Gilze-Rijen

De locatie is gelegen in de nabijheid van een militair vliegveld, Vliegbasis Gilze-Rijen.

De vliegbasis Gilze-Rijen beschikt over een Instrument Landing System (ILS). Het ILS is bedoeld voor het nauwkeuriger uitvoeren van naderingen door vliegverkeer, ook onder slechte weersomstandigheden. Het plangebied is gelegen in het voor het ILS van invloed zijnde verstoringsgebied rondom de start- en landingsbaan en hoeft derhalve te worden getoetst op eventuele verstoringseffecten. Paragraaf 5.10.1 gaat hier nader op in.

Het plangebied is gelegen binnen de zone van de Inner Horizontal en Conical Surface (IHCS) van de vliegbasis Gilze-Rijen. Dit gebied is vastgesteld voor een obstakelvrij vlak ten behoeve van het luchtvaartverkeer. Paragraaf 5.10.2 gaat nader in op de effecten van de IHCS op het plangebied.

2.4.6 Kabels en leidingen

In de nabijheid van het plangebied zijn de volgende kabels en leidingen aanwezig die een externe veiligheidsrisico met zich mee kunnen brengen:

• DPO-pijpleidingen van het Ministerie van Defensie;
• bovengrondse hoogspanningslijnen;

Daarnaast dient het plangebied te worden onderzocht op routering gevaarlijke stoffen en de aanwezigheid van risicogevoelige objecten. Dit onderzoek heeft plaatsgevonden, hierover wordt in paragraaf 5.8 nader op in gegaan.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt het relevante rijks-, provinciaal-, regionaal en gemeentelijk beleid ten aanzien van de ruimtelijke structuur en de functionele structuur opgenomen.

3.2 Rijksbeleid en Europese richtlijnen

3.2.1 Regeling Beëindiging Veehouderijtakken (RBV)

In het kader van de aanpak van de mestproblematiek is de Regeling Beëindiging Veehouderijtakken (RBV) opgesteld. Voor de beëindiging van verschillende takken van veehouderij kan subsidie worden aangevraagd. Indien een beëindigingsubsidie wordt aangevraagd, kan op aanvraag ook subsidie worden verstrekt voor de afbraak van stallen. De sloopsubsidie kan alleen worden verstrekt voor gebouwen binnen de reconstructiegebieden.

Om de sloopsubsidies te kunnen financieren is de 'Ruimte voor Ruimte'-regeling in het leven geroepen. De provincies binnen de concentratiegebieden krijgen de mogelijkheid extra woningen te realiseren bovenop het reeds toegekend reguliere contingent, om met de opbrengsten daarvan de sloop van stallen te betalen. Op 31 maart 2000 hebben Provinciale Staten van Noord-Brabant ingestemd met het beginsel 'Ruimte voor Ruimte'.

Aan de 'Ruimte voor Ruimte'-regeling zijn meerdere voordelen verbonden. De verstening van het platteland wordt teruggebracht, de milieukwaliteit en de ruimtelijke kwaliteit worden verbeterd en er wordt een bijdrage geleverd aan het terugdringen van het mestoverschot. De gemaakte afspraken brengen met zich mee dat er in Noord-Brabant circa 2.700 extra woningen mogen worden gerealiseerd boven op de reguliere aantallen. Dit aantal kavels wordt in twee tranches uitgegeven van respectievelijk 964 en 1.700 kavels. Van de tweede tranche zijn 1.100 kavels in het kader van de RBV (Regeling Beëindiging Veehouderijtakken), de regeling waarop ook de eerste tranche is gebaseerd, en 600 kavels in het kader van de verbrede aanpak Ruimte voor Ruimte. De verbrede aanpak houdt in dat de 'Ruimte voor Ruimte'-regeling ook kan worden ingezet ter financiering van de beëindiging en sanering van glastuinbouwbedrijven in kwetsbare gebieden, de sloop van niet meer voor intensieve veehouderij in gebruik zijnde agrarische bedrijfsgebouwen of de sloop van andere ongewenste bebouwing in het buitengebied.

In paragraaf 3.3.1 wordt verder ingegaan op de aanpak van de provincie Noord-Brabant bij de financiering van de sloopsubsidies.

3.2.2 Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte

In de Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte (SVIR), die in maart 2012 is verschenen, zijn door het Ministerie van Infrastructuur & Milieu de principes voor de ruimtelijke inrichting van Nederland vastgelegd. Hoofddoel van de Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte is Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden.

Het Rijk heeft drie hoofddoelen geformuleerd om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Naast de hoofddoelen heeft het Rijk een keuze gemaakt om de sturingsfilosofie te wijzigen. Het Rijk brengt de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij diegene die het aangaat (burgers en bedrijven) en laat het meer over aan gemeenten en provincies (‘decentraal, tenzij…’). Dit betekent minder nationale belangen en eenvoudigere regelgeving.

Een rijksverantwoordelijkheid kan aan de orde zijn indien:

• Een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt. Bijvoorbeeld ruimte voor militaire activiteiten en opgaven in de stedelijke regio’s rondom de mainports, brainport en greenports;
• Over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan. Bijvoorbeeld voor biodiversiteit, duurzame energie of werelderfgoed;
• Een onderwerp provincie- of landsgrensoverschrijdend is en ofwel een hoog afwentelingsrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is. Bijvoorbeeld het hoofdnetwerk voor mobiliteit (over weg, water, spoor en lucht) en energie, waterveiligheid en de bescherming van gezondheid van inwoners.

Deze drie criteria zijn leidend bij de in de structuurvisie benoemde rijksdoelen en bijbehorende nationale belangen. Voor de gemeente Gilze en Rijen is een aantal rijksdoelen relevant. Onderstaand wordt ingegaan op de structuurvisie-gebieden die van invloed zijn voor Hulten.

Stedelijke Regio's met Topsectoren

Hulten is gelegen in een stedelijke regio in West- en Midden Brabant met een topsector, genaamd Maintenance Valley, die zich richt op Chemie en High Tech Systemen en Materialen.

Voor een aantrekkelijk vestigingsklimaat in de stedelijke regio’s met een concentratie van topsectoren is het nodig om te beschikken over een voldoende voorraad (kwalitatief en kwantitatief) woningen, bedrijventerreinen, kantoren en andere voorzieningen. Ook natuur, hoogwaardige landschappen en recreatieve voorzieningen horen daarbij, alsmede het bieden van meer ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei, de mogelijkheid om te voorzien in de eigen woningbehoefte en ruimte voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap en meegroei-, mantel- en meergeneratiewoningen. Provincies en gemeenten zijn verantwoordelijk voor de programmering van deze verstedelijkingsopgaven in combinatie met het versterken van het vestigingsklimaat. Er is geen directe rijksbetrokkenheid meer bij de programmering.

Figuur 3.1 Uitsnede kaart Gebiedsgerichte nationale belangen en opgaven, Structuurvisiegebied Brabant en Limburg
 

Locaties militaire activiteiten

Hulten is gelegen nabij de militaire luchthaven in Gilze en Rijen. De luchthaven heeft een geluidszone en een obstakelbeheergebied. De locaties voor militaire activiteiten ten behoeve van de krijgsmacht vormen een nationale verantwoordelijkheid. Het Rijk wil voldoende ruimte bieden voor deze activiteiten voor gereedstelling en instandhouding. Deze activiteiten hebben daarbij soms beperkende gevolgen voor andere ruimtelijke functies en zij dienen dan ook zorgvuldig te worden ingepast. Militaire activiteiten moeten waar nodig worden afgestemd op andere nationale belangen zoals Natuurnetwerk Nederland (voorheen: de Ecologische Hoofdstructuur), energienetwerken of nationale economische zwaartepunten.

Het directe en indirecte militaire ruimtegebruik is divers en omvat een vlootbasis, kazernes, militaire luchthavens, logistieke inrichtingen, oefen- en schietterreinen op land en op zee, laagvliegroutes, zend- en ontvangstinstallaties, helikopterlaagvlieggebieden en munitieopslagplaatsen.

Figuur 3.2 Uitsnede kaart Nationale ruimtelijke hoofdstructuur, Ruimte voor militaire activiteiten

Voorliggend bestemmingsplan houdt rekening met de geluidszone en het obstakelbeheergebied afkomstig van de militaire luchthaven. De rijksbelangen zoals benoemd in de SVIR vormen geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is de "ladder voor duurzame verstedelijking" geïntroduceerd. Deze ladder is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten, waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De ladder voor duurzame verstedelijking is per 1 oktober 2012 verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Om toepassing van de Ladder voor duurzame ontwikkeling in de praktijk te faciliteren is een handreiking ontwikkeld. In deze handreiking wordt de ladder, die uit drie treden bestaat (zie figuur 3.3), nader toegelicht.

Figuur 3.3: Ladder voor duurzame verstedelijking

Nut en noodzaak van de ontwikkeling van het plan 'Ruimte voor Ruimte Hulten' is getoetst op basis van de drie treden van de ladder voor duurzame verstedelijking.

Trede 1:

Planrealisatie voorziet in een regionale behoefte aan zelfbouwkavels en sluit aan bij de Woonvisie 2011-2021. De 16 woningen zijn opgenomen in het regionale woningbouwprogramma, zie ook paragraaf 3.4.

De behoefte aan zelfbouwkavels is in andere plannen binnen de gemeente groot gebleken. In het plan Vliegende Vennen in Rijen Noord-Oost bleek behoefte te zijn aan kavels met een omvang van circa 1.000 m2. Deze behoefte is binnen andere woningbouwplannen in de gemeente niet op te vangen, omdat dergelijke kavels niet stedenbouwkundig in te passen zijn binnen andere woningbouwontwikkelingen. Voorliggende locatie in Hulten leent zich wel voor een dergelijke stedenbouwkundige invulling. Aan trede 1 wordt voldaan.

Trede 2:

De uitbreidingsmogelijkheden binnen de kern Hulten kunnen wegens geluidcontouren alleen aan de noordzijde van de Oude Baan plaatsvinden. Gemeente Gilze en Rijen dient de relatief geringe transformatiegebieden te reserveren voor reguliere woningbouw ten behoeve van starters en zorgwoningen. Vanwege de beperkte ruimte in transformatiegebieden, wordt de ontwikkeling van extensieve Ruimte voor Ruimte kavels in die gebieden niet geschikt geacht. Binnen het stedelijk gebied zijn geen andere locaties in beeld, vanwege het huidig gebruik en de planologische belemmeringen die voortvloeien uit op andere locaties aanwezige functies. Alternatieve locaties zijn dus niet voorhanden.

De beoogde ontwikkeling van Ruimte voor Ruimte Hulten betreft een nieuw cluster van stedelijke bebouwing, dat aansluit op het bestaande stedelijke gebied van de kern Hulten en het plan Eikenveld. Er is sprake van het 'opvullen' van een gat in de bestaande oorspronkelijke lintbebouwing in Hulten. Hierbij wordt weliswaar een grotere ontwikkeling mogelijk gemaakt dan noodzakelijk is voor het opvullen van het gat, maar dat is marginaal. Het plan vormt geen aanzet tot stedelijke ontwikkeling. De 16 woonkavels vormen een bebouwingsconcentratie, die aansluit bij de bestaande bebouwing en het CPO-nieuwbouwplan Eikenveld.

De aanwezige ruimtelijke kwaliteiten en structuren, zoals beschreven in hoofdstuk 2 van deze toelichting, zijn meegenomen in de planontwikkeling. Dit is gebeurd door middel van een vertaling van deze kwaliteiten naar randvoorwaarden en uitgangspunten voor het stedenbouwkundig plan (zie paragraaf 4.2). Daarin zijn ook de randvoorwaarden ten behoeve van een goede landschappelijke inpassing opgenomen. Het plan is ontworpen op een duurzame inpassing in de bestaande stedelijke omgeving, rekening houdend met de aanwezige landschappelijke kwaliteiten, door een ruime opzet van de wijk, het inpassen in een groene omranding ter afronding van de kern Hulten en het behoud van belangrijke zichtlijnen richting het landschap te noorden van de Oude Baan. Het plan houdt zo rekening met de uitgangspunten binnen de beleidskaders.

Na de voorgenomen grenswijziging van de Verordening ruimte, zie paragraaf 3.3.3, zal de locatie waar de acht reguliere contingenten worden gerealiseerd binnen het bestaand stedelijk gebied liggen. Ook aan trede 2 wordt voldaan. Hiermee is aangetoond dat het initiatief aan de ladder voor duurzame verstedelijking voldoet. Trede 3 is derhalve niet aan de orde.

Conclusie

Het project voldoet aan het beleid in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

3.3 Provinciaal en regionaal beleid

3.3.1 Provinciale benadering "Ruimte voor Ruimte"-regeling

De provincie Noord-Brabant heeft als voorwaarde aan de 'Ruimte voor Ruimte'-regeling gesteld dat de ontwikkeling van kavels direct dient te worden gerelateerd aan concreet te slopen staloppervlak. Voor de sloop van 1.000 m² stal mag 1 kavel worden ontwikkeld.

Om aan te tonen dat er inderdaad per te ontwikkelen woningbouwkavel 1.000 m² stallen gesloopt zijn, stelt de provincie conform afspraken met de ontwikkelingsmaatschappij 'Ruimte voor Ruimte' dossiernummers ter beschikking van aanvragen voor sloopsubsidie in het kader van de beëindigingsregeling.

Verdeling kavels

Het totale plan Ruimte voor Ruimte Hulten omvat 16 kavels. In tabel 3.1 is af te lezen hoe de verdeling is tussen 'Ruimte voor Ruimte'-titels en reguliere bouwtitels.

Tabel 3.1: Verdeling kavels

Aantal kavels	16
Aantal RvR-titels 2e tranche	8
Reguliere titels (gemeentelijk contingent)	4
Aantal bij eigenaar blijvende kavels (gemeentelijke contingent)	4

Dossiernummers

De benodigde dossiernummers voor plangebied Ruimte voor Ruimte Hulten te Gilze en Rijen zijn opgenomen in onderstaande tabel. Het betreft dossiernummers voor in totaal 8 Ruimte voor Ruimte bouwcontingenten.

Tabel 3.2 Dossiernummers Ruimte voor Ruimte

AANVRAAGNUMMER	MESTNUMMER	SLOOP M2	TOEGEKENDE SLOOP M2
4529877	115000143	1.527	527
4529882	121048152	1.884	1.884
4529934	115005218	1.787	1.787
4529964	110178341	1.401	1.401
4529970	111011477	1.540	1.540
4529985	113000855	1.782	861
Totaal ingebrachte m2 sloop 8.000

3.3.2 Structuurvisie Ruimtelijke Ordening

In de structuurvisie geeft de provincie aan hoe ruimtelijke ontwikkelingen een plek kunnen krijgen die aansluit bij de kwaliteiten van Brabant. Er zijn twee ruimtelijke trends te onderscheiden: de schaalvergroting en de behoefte aan identiteit. De structuurvisie is op 17 december 2010 door Gedeputeerde Staten vastgesteld en op 1 januari 2011 in werking getreden.

De structuurvisie geeft aan welke ambities de provincie heeft op het gebied van het provinciale ruimtelijke beleid tot 2025. De Verordening Ruimte is een concrete uitwerking van de ambities van de provincie Noord-Brabant.

De provincie streeft naar een concentratie van verstedelijking, robuuste en aaneengesloten natuurgebieden, concentratiegebieden voor glastuinbouw en intensieve veehouderijen en voldoende ruimte voor waterberging nu en in de toekomst. De provincie wil duurzaam en zuinig omgaan met de leefomgeving en de ruimte en een goede relatie creëren tussen wonen en werken in de stedelijke omgeving en een groene landelijke omgeving daarbuiten.

De provincie kiest in haar ruimtelijke beleid tot 2025 voor de verdere ontwikkeling van gevarieerde en aantrekkelijke woon-, werk- en leefmilieus en een kennisinnovatieve economie met als basis een klimaatbestendig en duurzaam Brabant. Het principe van behoud en ontwikkeling van het landschap is in deze structuurvisie de 'rode' draad die de ruimtelijke ontwikkelingen stuurt.

De structuurvisie is samen met de Verordening Ruimte (zie paragraaf 3.3.3) een middel om de provinciale ruimtelijke visie op Brabant te realiseren.

3.3.3 Verordening ruimte

Kader

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening heeft de provincie Noord-Brabant een verordening opgesteld met algemene en specifieke eisen ten aanzien van ruimtelijke besluiten van gemeenten. De Verordening ruimte 2014 is per 19 maart 2014 in werking getreden.

Een relevant uitgangspunt van de Verordening ruimte is dat getracht moet worden zo veel mogelijk binnen bestaand stedelijk gebied te bouwen, dan wel in een zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling. Met bestaand stedelijk gebied wordt reeds bestaande bebouwing bedoeld, maar ook bijvoorbeeld inbreidingslocaties. Zoekgebieden zijn die gebieden waar, indien er toch uitbreiding noodzakelijk is, uitbreiding als verantwoord wordt beschouwd.

Het plangebied ligt binnen de volgende relevante aanduidingen:

• zoekgebied voor verstedelijking, stedelijk concentratiegebied
• integratiegebied stad-land
• beperkingen veehouderijen
• gemengd landelijk gebied

In de onderstaande figuren zijn uitsnedes van de relevanten themakaarten opgenomen: 'stedelijke ontwikkeling', 'agrarische ontwikkeling en windturbines' en 'natuur en landschap'.

Figuur 3.4 Uitsnede beleidskaart Stedelijke ontwikkeling Verordening ruimte 2014, plangebied aangegeven met rode lijn

Figuur 3.5 Uitsnede beleidskaart Agrarische ontwikkeling en windturbines Verordening ruimte 2014, plangebied aangegeven met rode lijn

Figuur 3.6 Uitsnede beleidskaart Natuur en landschap Verordening ruimte 2014, plangebied aangegeven met rode lijn

De volgende artikelen zijn van toepassing op voorliggend initiatief:

• Artikel 3 - Bevordering ruimtelijke kwaliteit;
• Artikel 4.3 - Nieuwbouw van woningen;
• Artikel 7.8 - Ruimte voor Ruimte;
• Artikel 8.3 - Wijziging grenzen op verzoek.

Uit de toelichting van dit bestemmingsplan volgt dat het initiatief aan deze artikelen voldoet.

Artikel 3 - Bevordering ruimtelijke kwaliteit
Uit paragraaf 4.6 volgt op welke wijze invulling is gegeven aan de eis dat de ontwikkeling bijdraagt aan de kwaliteitsverbetering van het landschap. Het plan voldoet zowel aan het gemeentelijke en regionale als provinciale beleid ten aanzien hiervan.

Artikel 4.3 - Nieuwbouw van woningen
De reguliere kavels die in het plan zijn opgenomen passen binnen de afspraken die gemeente daaromtrent in het ruimtelijke regionaal overleg heeft gemaakt. Voorliggende locatie was reeds vóór inwerkingtreding van de Verordening ruimte in voorbereiding en is in het kader van de oude afspraken met de provincie besproken en akkoord bevonden. In het regionaal ruimtelijk overleg zijn met betrekking tot deze locatie geen nadere locatiespecifieke afspraken gemaakt.

Ten behoeve van de nieuwbouw van de reguliere woningen is een herbegrenzing van het bestaand stedelijk gebied nodig. Paragraaf 3.3.3.1 gaat hier nader op in. Voorliggend initiatief wordt tevens beschouwd als een verzoek aan Gedeputeerde Staten (GS) om de begrenzing van het zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling te wijzigen, conform artikel 8.3 van de Verordening. Na de grenswijziging ligt het plangebied binnen het zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling.

Artikel 7.8 - Ruimte voor Ruimte
In dit artikel worden voorwaarden gesteld ten aanzien van Ruimte voor Ruimte ontwikkelingen. Zo moet worden voldaan aan de beleidsregel Ruimte voor Ruimte 2006 en moet sprake zijn van een goede landschappelijke inpassing. Uit de paragrafen 3.3.1, 4.4.2 en 4.5.4 blijkt dat hieraan wordt voldaan.

Artikel 8.3 - Wijziging grenzen op verzoek
Het initiatief betreft een beperkte afronding van het zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling waarbij tevens toepassing is gegeven aan artikel 3.2 'kwaliteitsverbetering van het landschap', zoals blijkt uit paragraaf 4.6. In paragraaf 3.3.3.1 wordt het verzoek om herbegrenzing nader toegelicht.

3.3.3.1 Herbegrenzing zoekgebied voor verstedelijking

Voorliggend plan bestaat uit 8 woningen met een reguliere bouwtitel en 8 woningen met een Ruimte voor Ruimte titel. De Ruimte voor Ruimte woningen kunnen gerealiseerd worden buiten het zoekgebied voor verstedelijking of het integratiegebied stad-land. Voor de reguliere woningen geldt dit niet.

Zes woningen met reguliere bouwtitel vallen binnen het zoekgebied voor verstedelijking; de twee meest oostelijk gelegen reguliere woningen vallen erbuiten (zie arcering in figuur 3.7). De begrenzing van het zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling moet derhalve ter plaatse van de arcering aangepast worden (artikel 8.3 van de Verordening).

Procedure voor herbegrenzing

De gemeente Gilze en Rijen dient een verzoek om herbegrenzing in bij Gedeputeerde Staten. Gedeputeerde Staten kijkt of er sprake is van een logische afronding van de stedenbouwkundige opzet en of er geen waarden van provinciaal belang worden aangetast. De algemene procedure voor wijziging van grenzen op verzoek staat in artikel 36.5 van de Verordening ruimte. Voorliggend bestemmingsplan wordt pas vastgesteld nadat Gedeputeerde Staten hebben besloten tot herbegrenzing. Na de grenswijziging liggen alle reguliere woningen in het plan binnen het zoekgebied voor verstedelijking.

Figuur 3.7 Reguliere kavels in relatie tot de beleidskaart Stedelijke ontwikkeling, Verordening ruimte 2014

Verankering in dit bestemmingsplan

Om te herbegrenzing te verankeren waren op de verbeelding van het ontwerp bestemmingsplan twee gebiedsaanduidingen opgenomen in het betreffende gebied, volgens artikel 36.5 van de Verordening. Het betrof de aanduidingen 'overige zone - in Verordening ruimte toe te voegen Zoekgebied voor verstedelijking' en 'overige zone - in Verordening ruimte te verwijderen Gemengd landelijk gebied'. Deze twee aanduidingen zijn vervallen bij de vaststelling van dit bestemmingsplan.

Daarnaast is op de verbeelding van voorliggend bestemmingsplan een aanduiding opgenomen om te verankeren dat de 8 reguliere woningen binnen het zoekgebied of integratiegebied vallen. Het betreft de aanduiding 'overige zone - gebiedsaanduiding - 1' die is gelegd op de gronden ten noorden van het zoekgebied voor verstedelijking. Binnen deze aanduiding zijn alleen woningen met een Ruimte voor Ruimte bouwtitel te realiseren.

Conclusie

Ten behoeve van de wijziging van de grenzen van het zoekgebied voor verstedelijking is in het voorliggende bestemmingsplan inzicht gegeven in de bestaande situatie alsmede de beoogde stedenbouwkundige opzet voor de realisatie 16 woningbouwkavels. Hiervan vallen 8 woningen onder de Ruimte voor Ruimte regeling en zijn 8 woningen regulier contingent, waarvan momenteel 6 woningen onderdeel zijn van het zoekgebied voor verstedelijking van de kern Hulten. Het bestemmingsplan voorziet in een passende juridische en planologische regeling voor de realisatie van voorliggend plan en geeft een onderbouwing voor de herbegrenzing. Het gaat om een beperkte afronding van het bestaand stedelijk gebied en er is toepassing gegeven aan de kwaliteitsverbetering van het landschap (artikel 3.2). Daarnaast zijn conform artikel 36.5 twee gebiedsaanduiding opgenomen voor de in de Verordening ruimte toe te voegen gebiedscategorie en de in de Verordening ruimte te verwijderen gebiedscategorie.

De voorgestane ontwikkeling van het plangebied Ruimte voor Ruimte Hulten past hiermee binnen het provinciale beleid, zoals dat geformuleerd is in de Verordening ruimte Noord-Brabant 2014. G.S. heeft op 2 februari 2016 positief besloten over het verzoek om herbegrenzing.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Gemeentelijke structuurvisie

In de StructuurvisiePlus (vastgesteld op 15 september 2003) is voor Hulten een kaderstellend woningbouwprogramma opgenomen. In de periode tot 2020 zullen in Hulten 30-40 woningen gerealiseerd worden in verschillende fasen. De eerder uitgesproken ambitie van 80 woningen blijft overeind, maar wordt uitgespreid over een langere termijn. Inbreiding geniet, uit het oogpunt van zuinig ruimtegebruik, de voorkeur. In de Structuurvisie wordt echter ook gewezen op de landschappelijke en hindertechnische aandachtspunten, die met nieuwbouw in en rond de kern samenhangen. Een belangrijk uitgangspunt is dan ook dat het groene karakter, de identiteit en de eigenheid van Hulten als autonoom dorp behouden blijft.

Ontwerpstructuurvise Stedelijk Gebied Gilze en Rijen
De gemeente Gilze en Rijen stelt momenteel een structuurvisie op voor de dorpen en de bedrijventerreinen. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Gilze en Rijen stelde op 23 juni 2015 de ontwerpstructuurvisie Stedelijk Gebied Gilze en Rijen vast. In de structuurvisie zijn de gewenste ruimtelijke structuur voor de komende 10 tot 15 jaar vastgelegd.

De structuurvisie stedelijk gebeid maakt onderdeel uit bestaat van een drieluik, te weten:

• 1. De Toekomstvisie 2025 ‘Wij zijn Gilze en Rijen’
  De Toekomstvisie geeft een beeld van de gewenste ontwikkeling van onze gemeente tussen nu en 2025. De visie is vastgesteld door de Raad.
• 2. Ambities Gilze en Rijen ‘Nieuwe kansen!’
  Met de toekomstvisie als basis hebben we ruimtelijke ambities geformuleerd.
• 3. Het Uitvoeringsdocument. Dit is het structuurvisiedocument Stedelijk Gebied.
  Hierin worden de ruimtelijke ambities die in het ambitiedocument worden genoemd verder uitgewerkt.

Het plangebied is met een gele strepenlijn opgenomen op de visiekaart voor Hulten als locatie voor Ruimte voor Ruimte bouwkavels.

Figuur 3.8 Uitsnede Visiekaart Hulten, Ontwerpstructuurvisie Stedelijk gebied Gilze en Rijen 2015

3.4.2 Woonvisie

Op 29 mei 2012 is door de gemeenteraad van de gemeente Gilze en Rijen de Woonvisie 2011-2021 vastgesteld. Het woonbeleid van de gemeente is beschreven in deze Woonvisie. Het gaat daarbij om een brede schets van het woonbeleid: de Woonvisie gaat in op nieuwbouw, maar ook op de bestaande kernen en de bestaande voorraad. Voor een goed woonklimaat is de kwaliteit hiervan van minstens even groot belang als het bouwen van nieuwe woningen.

Voor 2012 en volgende jaren is de navolgende visie op wonen geformuleerd: 'Gilze en Rijen wil een vitale gemeente zijn in een groene omgeving met bijzondere aandacht voor jonge huishoudens, die in de gemeente willen blijven wonen of er zich bewust willen vestigen. Ook met bijzondere aandacht voor een goed huisvestingsklimaat voor starters en de groeiende groep ouderen. Het doel is het bieden van voldoende verschillende woonmilieus met daarin bouw- en woontechnisch duurzame woningen in prettige, veilige en goed beheerde woonomgevingen.'

De vitaliteit van de kernen is nog steeds een centraal aandachtspunt van het woonbeleid, vooral bij de kleinere kernen Molenschot en Hulten. Daarnaast staat de woonwens van de consument centraal in deze woonvisie. Aantallen en typen nieuwbouwwoningen probeert de gemeente zo goed mogelijk te laten aansluiten op behoeften van consumenten.

Gezien de dynamiek op de woningmarkt is het toekomstbeeld dat in de Woonvisie wordt geschetst, geen blauwdruk. Een succesvol woonbeleid moet flexibel genoeg zijn om in te spelen op ontwikkelingen. Dit in aanmerking nemend, schetst de Woonvisie het beleid voor de periode 2011 tot 2016 met een doorkijk naar de periode tot 2021. Voorgenomen ontwikkeling past binnen de gemeentelijke woonvisie.

3.4.3 Ontwikkelingsvisie Hulten

Eind 2007 is door de gemeenteraad van de gemeente Gilze en Rijen de Ontwikkelingsvisie Hulten vastgesteld. In deze visie is de ruimtelijke toekomst van de gehele kern van Hulten beschreven met daarbij uitgangspunten voor de toekomstige structuur. De visie dient als onderlegger bij de toetsing van nieuwe bouwinitiatieven. Onderhavige locatieontwikkeling past binnen de uitgangspunten uit deze Ontwikkelingsvisie en is getypeerd als inbreidingslocatie.

Figuur 3.8 Ontwikkelvisie Hulten (bron: gemeente Gilze en Rijen, 2007)

3.4.4 iDOP Hulten

Voor Hulten is een integraal dorpsontwikkelingsplan (iDOP) opgesteld, waarin de toekomst van Hulten is geschetst door dorpsbewoners in samenwerking met de gemeente. Centraal in dit plan staat het behouden van de kwaliteiten van het dorp, het groene ruime wonen, en het verminderen van de infrastructurele barrières. Het iDOP bevat een praktische agenda waarin voor de middellange termijn is aangegeven hoe de visie volgens de bewoners kan worden uitgevoerd.

De belangrijkste opgave voor de woningbouw in Hulten is de komende jaren om zowel (jonge) gezinnen te huisvesten als ouderen, waar mogelijk, een kans te bieden in het dorp te blijven wonen. Deze groepen dragen bij aan de sociale samenhang van het dorp. Uit de bevolkingsprognose blijkt dat Hulten een vergrijzingsgolf zal krijgen, terwijl het aandeel jongeren en gezinnen zal afnemen. Om woningen voor starters of (jonge) gezinnen beschikbaar te maken, is de prijs vaak een knelpunt. Naast aandacht voor de prijs is de rol van woningbouw bij de sociale samenhang van belang. Woningbouw zou moeten bijdragen aan het buurtgevoel.

Hulten heeft daarnaast behoefte aan een versterking van de dorpse structuur en daaraan kan woningbouw bijdragen. Belangrijk voor de Hultense structuur is echter wel dat hierbij gebouwd moet worden in wat door bewoners 'de Hultense stijl' wordt genoemd.

Betaalbaarheid en ruimtelijke kwaliteit (Hultense Stijl) moeten daarom in balans zijn. Voorbeelden hiervan zijn het bouwen in hofjes of het bouwen in leegstaande boerderijen.

3.4.5 Duurzaam bouwen

Gemeente Gilze en Rijen heeft een specifieke ambitie voor duurzaam bouwen. Bij deze ambitie wordt gebruik gemaakt van de GPR methodiek (Gemeentelijke Praktijk Richtlijn) voor projectmatige nieuwbouw van woningen. Voor het thema 'Energie' wordt een rapportcijfer van minimaal 7,5 aangehouden. Voor de overige thema's (Milieu, Gezondheid, Gebruikskwaliteit en Toekomstwaarde) wordt een gemiddeld cijfer van 7,5 verwacht. Voor projectmatige renovatie van bestaande bouw geldt dat het een klasse C score moet behalen van het energielabel.

3.4.6 Integraal kwaliteitsbeheer openbare ruimte

In het Integraal kwaliteitsbeheer openbare ruimte (IBOR) plan legt de gemeente Gilze en Rijen het beeld vast dat zij met het beheer van de openbare ruimte nastreeft. Bij het vaststellen van dit gewenste beeld hebben burgers en politiek hun steentje bijgedragen.

In het groenstructuurplan is rekening gehouden met de kaders die in het IBOR plan zijn gesteld, zodat de ontwikkeling van de groenstructuur ook leidt tot een beheerbare openbare ruimte.

3.4.7 Welstandstoets

De beeldkwaliteitsparagraaf van dit bestemmingsplan wordt separaat vastgesteld en gaat onderdeel uitmaken van de Welstandsnota. De welstandscommissie hanteert de hierin genoemde criteria als objectieve toetssteen bji de beoordeling van de bouwinitiatieven.

3.5 Conclusie beleidskader

Het plan past binnen de uitgangspunten van het geldende beleid en levert een bijdrage aan de geformuleerde doelstellingen.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Algemeen

In aansluiting op de beschrijving van de huidige situatie is in dit hoofdstuk het voorgenomen plan beschreven, ondersteund door afbeeldingen.

4.2 Randvoorwaarden en uitgangspunten

Voor het plangebied zijn zowel programmatische als stedenbouwkundige uitgangspunten en randvoorwaarden opgesteld. Randvoorwaarden zijn de punten waar in het plan aan voldaan moet worden. Uitgangspunten zijn keuzes die in het verdere planproces een sturende rol vervullen en waarvan, onder omstandigheden, mag worden afgeweken. Een groot deel van de randvoorwaarden en uitgangspunten is opgesteld conform de wensen en het programma van eisen van de gemeente. Tevens zijn onder andere randvoorwaarden opgenomen welke gelden conform de Keur van het waterschap. Andere randvoorwaarden volgen uit het programma van eisen van de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte. Op basis van de gebieds- en locatiekenmerken en de gestelde voorwaarden en uitgangspunten is een ruimtelijk planconcept voor het gebied gemaakt.

Randvoorwaarden

• Volgens het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoers Plan moet per woning 2,0 parkeerplaats worden gerealiseerd waarvan 0,3 parkeerplaats met een openbaar karakter.
• Ontsluiting autoverkeer vanaf de zuidwest-zijde (Oude Baan);
• Toepassen van een duurzaam watersysteem;
• Verkeersstructuur conform het principe 'duurzaam veilig' en een 30 kilometerregime;
• Behoud van zichtlijnen vanaf de Oude Baan het landschap in;
• Een groene afronding van het plangebied.

Uitgangspunten

• Rekening houden met de voorgenomen woningbouwontwikkeling Eikenveld, gelijk ten westen van het plangebied. Eikenveld bevat 18 woningen die in collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) ontwikkeld worden. Ter plaatse van het huidige trapveldje wordt vanaf het plangebied een natuurlijke overgang gecreëerd naar het buitengebied;
• Een zodanige ontsluiting creëren dat het woongebied in de toekomst nog naar het westen uitgebreid kan worden;
• Een zachte overgang creëren, waarbij bestaande groenelementen benut en versterkt worden;
• Het toepassen van een evenwichtige verhouding tussen massa en ruimte, passend bij de ligging aan de dorpsrand;
• Groenstructuur van Hulten versterken en behouden;
• Het tot stand brengen van een evenwichtige verhouding tussen rood en groen, passend bij de ligging aan de dorpsrand van Hulten.

4.3 Planconcept

Op basis van de gebiedskenmerken en de hiervoor genoemde randvoorwaarden en uitgangspunten is een planconcept voor deze locatie opgesteld. Hierin is aangegeven hoe wordt aangesloten op de groenstructuur en welke zichtlijnen behouden blijven.

 

Figuur 4.1 Planconcept

4.4 Het plan

Het stedenbouwkundig ontwerp geeft de ruimtelijke vertaling van het planconcept weer. Het te ontwikkelen gebied wordt ingepast in zijn omgeving. Vanuit de Oude Baan wordt het gebied ontsloten. Deze ontsluiting vormt een zichtlijn richting het landschap. De ruimte loopt hier breed uit zodat het landschap beter beleefbaar wordt. Aan de overige drie randen van het plangebied is voorzien in een straat met bomen en waterberging in een greppel. Hieraan zijn woningen gepositioneerd met uitzicht op het landelijk gebied. De bomen dragen bij aan een zachte overgang van bebouwd gebied naar landelijk gebied.

De woningen aan de buitenkant van het plan krijgen een dorpse en landelijke uitstraling. Dit vertaalt zich onder andere in een beperkte bouw- en goothoogte. In het midden van het nieuwe woongebied is ruimte voor forsere bebouwingsmassa, in de vorm van notariswoningen. Forser in de zin van twee woonlagen met een kap, het grondvlak van de woning zal geringer zijn. Op deze wijze wordt ook in het binnengebied van de woonwijk een wat groener karakter verkregen.

Figuur 4.2 Stedenbouwkundig plan

Er zal een nieuwe groene zone rondom het plangebied worden gecreëerd. Deze zone is transparant zodat er vanuit het plangebied zichten richting het open landschap ontstaan. Vanuit het landschap bezien ontstaat een dorpsrand waar groen en huizen elkaar afwisselen.

4.4.1 Programma

Het totale plan bestaat uit 16 woningbouwkavels waarvan de grootte varieert van circa 500 m2 tot 1000 m2. Op alle kavels worden vrijstaande woningen gerealiseerd.

Figuur 4.3 Programma en kavelgroottes

4.4.2 Groenstructuur

De groenstructuur van het plangebied wordt voornamelijk bepaald door de bestaande en nieuwe houtsingels. Verder worden er aan de rand van het plangebied bomenrijen aangebracht. Deze bomen zorgen voor een zachte overgang naar het buitengebied en een groen aangezicht van het dorp. Wat betreft soortkeuze zullen deze bomen aansluiten bij soorten die in het cultuurlandschap voorkomen. Naast deze bomen zal de entree verfraaid worden met een aantal solitaire bomen. Deze bomen wijken in vorm, hoogte en kleur af van de bomen die aan het landschap staan.

Figuur 4.4 Groenstructuur

4.4.3 Duurzaam watersysteem

Het toekomstige watersysteem, dat is gevisualiseerd in figuur 4.5, is gebaseerd op de volgende uitgangspunten:

• Gescheiden behandeling
• Hergebruik hemelwater
• Vasthouden, bergen en/of afvoeren hemelwater
• Beperken van vervuiling

De waterparagraaf (bijlage 2) gaat nader in op de opzet van het watersysteem.

Figuur 4.5 Schematische weergave van het duurzaam watersysteem

4.4.4 Verkeer en parkeren

De meeste kavels worden ontsloten door een rondgaande weg. Deze weg takt aan op de Oude Baan. Bij de entree is voorzien in een breed profiel met aan de oostzijde een grasberm en solitaire bomen. Het parkeren vindt plaats op eigen terrein. Voor de Ruimte voor Ruimte kavels geldt dat er twee parkeerplekken op eigen terrein gerealiseerd moeten worden. Garages worden hierbij niet meegerekend. Desalniettemin wordt in het openbaar gebied 0,3 parkeerplaats per woning gerealiseerd. Het parkeren vindt plaats op de rabatstrook welke langs de rijbaan ligt. Daarnaast biedt deze rabatstrook ruimte voor voetgangers.

4.4.5 Profielen

Voor het plangebied zijn twee profielen opgesteld, conform onderstaande profielenkaart.

Figuur 4.6 Profielenkaart

Profiel 1 betreft de inrichting aan de buitenrand. Tegen de kavels ligt een rabatstrook. Deze strook kan gebruikt worden door voetgangers en/of voor parkeren. Een schuine overrijdbare band is de overgang tussen de rabatstrook en de rijbaan. Aan de buitenkant van de rijbaan is voorzien in een berm van 1,5 meter breedte. In deze berm worden bomen aangeplant. Naast de berm ligt een brede greppel waar de hemelwaterberging plaatsvindt. De weg ligt 'op een oor'. Het hemelwater van de rabatstrook en rijbaan wordt oppervlakkig richting de berging afgevoerd.

Profiel 2 betreft een smal profiel. De rijbaanbreedte en rabatstrook zijn gelijk aan de breedte in profiel 1. De kabels en leidingen krijgen hun plek onder de rabatstrook (ook in profiel 1). De totale breedte houdt rekening met het uitdraaien van autoverkeer vanaf de particuliere kavel.

Figuur 4.7 Profiel 1, ring rondom de woningen

Figuur 4.8 Profiel 2, middenstraat

4.4.6 Inritten

Voor enkele kavels is de locatie van de inritten bepaald. Dit heeft te maken met een minimale doorsnijding van de brede groenstrook aan de voorzijde van deze woningen. De betreffende locatie van de inritten is in onderstaande afbeelding weergegeven aan de hand van de oranje pijlen.

Figuur 4.9 Locatie vastliggende inritten

4.5 Beeldkwaliteit

Om een goede afstemming te krijgen tussen de stedenbouwkundige inrichting en de beoogde architectuur worden in dit beeldkwaliteitplan een aantal spelregels voorgeschreven. Het is niet de bedoeling dat alle woningen identiek aan elkaar zijn, maar dat een aantal kenmerkende elementen in de woningen terugkomt. Om een zachte overgang te behouden van het buitengebied naar de dorpskern en aan te sluiten op de aanwezige bebouwing in Hulten dient de architectuur ingetogen te zijn. Dit uit zich in maat en schaal, vormgeving, kleur- en materiaalgebruik en positionering van de woningen. Er worden twee verschillende woningtypes mogelijk gemaakt. We spreken van 12 dorpse woningen en 4 notariswoningen. Na vaststelling van deze paragraaf wordt het beeldkwaliteitsplan onderdeel van de gemeentelijke welstandsnota.

4.5.1 Dorpse woningen

In de onderstaande figuur zijn de woningen weergegeven die aan de beeldkwaliteit van de dorpse woningen moeten voldoen. Kenmerken voor deze woningen zijn:

• Hoofdmassa: de hoofdmassa bestaat uit één bouwlaag met een kap. Indien dakoverstekken, balkons en andere toevoegingen worden gerealiseerd dienen deze duidelijk ondergeschikt te zijn aan de hoofdmassa.
• Architectuur woning: refereren naar historiserende dorpse architectuur en stijlelementen passend bij de bouwstijl van Hulten. Een eigentijdse vertaling hiervan is mogelijk. Dorpse maat en traditionele verhoudingen zijn verplicht.
• Kap: er dient een zadeldak te worden toegepast waarvan de nokrichting evenwijdig dan wel loodrecht in de voorgevelrooilijn staat. Andere kapvormen worden uitgesloten. Een samengesteld zadeldak behoort tot de mogelijkheden. De goothoogte bedraagt maximaal 3,50 meter. De nokhoogte bedraagt maximaal 9,00 meter.

• Materiaal- en kleurgebruik gevels: Als basismateriaal voor de gevels wordt rood - roodbruin gemêleerde handvorm baksteen al dan niet in combinatie met hout voorgeschreven. Wit gekeimde gevels zijn eveneens mogelijk. Toepassing van witte of gele steen of stucwerk is niet toegestaan.

Figuur 4.10 Locatie dorpse woningen

Figuur 4.11 Referentiebeelden dorpse woningen

4.5.2 Notariswoningen

Op de kaart zijn de woningen weergegeven die aan de beeldkwaliteit van de notariswoningen moeten voldoen. Kenmerken voor deze woningen zijn:

• Hoofdmassa: de hoofdmassa bestaat uit maximaal twee bouwlagen met een kap. Indien dakoverstekken, balkons en andere toevoegingen worden gerealiseerd dienen deze ondergeschikt te zijn aan de hoofdmassa.
• Architectuur woning: refereren naar historiserende architectuur en stijlelementen passend bij de bouwstijl van woningen van notabalen in Midden-Brabant. Een eigentijdse vertaling hiervan is mogelijk.
• Kap: een(afgeknot) schilddak, steekdak of samengesteld zadeldak is voorgeschreven. De kap dient visueel minstens de hoogte te hebben van een volle bouwlaag. Een overstek is verplicht. De goothoogte bedraagt maximaal 6 meter. De maximale bouwhoogte bedraagt maximaal 11,00 meter.

• Materiaal- en kleurgebruik gevels: Als basismateriaal voor de gevels wordt rood - roodbruin gemêleerde handvorm baksteen al dan niet in combinatie met hout voorgeschreven. Toepassing van witte of gele steen is niet toegestaan.

Figuur 4.12 Locatie notariswoningen

Figuur 4.13 Referentiebeelden notariswoningen

Figuur 4.14 Referentiebeelden samengesteld zadeldak, steekdak, afgeknot schilddak

4.5.3 Algemene criteria bebouwing en kavel

De woningen mogen allemaal verschillend worden uitgevoerd. Toch voldoen ze allemaal aan enkele uiterlijke verschijningsvormen. Hieronder volgt een opsomming van enkele algemene criteria die ervoor zorgen dat de woningen familie van elkaar zijn en een stedenbouwkundig geheel ontstaat.

• Hoekwoningen: bij hoekwoningen geldt dat een tweezijdige oriëntatie verplicht is, blinde gevels zijn uitgesloten. Op onderstaande kaart is aan de hand van de blauwe lijnen aangegeven welke zijde van de woningen de oriëntatiezijde betreft Figuur 4.15 Tweezijdige oriëntatie
  
• Materiaalgebruik gevelopeningen: voor gevelopeningen dient te worden uitgegaan van hout. Naast hout kan ook aluminium worden toegepast. Kunststof kozijnen zijn niet toegestaan.
• Materiaal en kleur daken: voor de daken worden keramische dakpannen voorgeschreven in een antraciet of rode kleur. Glanzende pannen en (kunst)riet zijn niet toegestaan.
• Verbijzondering: verbijzondering van het gebouw is mogelijk mits in samenhang met de architectuur. Gedacht kan worden aan het gebruik van een trasraam (plint) in de tint grijs of afwijkende kleur, dakkapellen, streklagen, lichte dakoverstek en dergelijke.

Figuur 4.16 Voorbeeld trasraam / plint

• Detaillering: een zorgvuldige, hedendaagse detaillering draagt bij aan een hoogwaardige architectuur en wordt aanbevolen. Figuur 4.17 Referentiebeeld detaillering
  
• Dakkapellen: dakkapellen dienen ondergeschikt aan het dakvlak zijn. De gootlijn is daarbij doorgetrokken.
  Figuur 4.18 Referentiebeelden dakkapellen
  
• Erkers: overschrijding van de bebouwingsgrens met erkers is toegestaan maar deze dienen duidelijk ondergeschikt te zijn aan de hoofdmassa.
• Aan- en bijbouwen: dienen ondergeschikt te zijn aan de hoofdmassa. Indien aan- en bijgebouwen worden gerealiseerd met een kapconstructie dienen deze aan te sluiten bij de architectuur van het hoofdgebouw. Aan- en bijgebouwen aan de zijkant van de woning dienen minimaal 3 meter achter de voorgevel van de hoofdmassa te worden gerealiseerd. De architectuur in stijl met het hoofdgebouw is verplicht. Maximale goothoogte bedraagt 3 meter en nokhoogte 5,50 meter.
• Perceelsafscheiding: om aan te sluiten bij het landschappelijke karakter worden, als perceelsscheidingen, hagen en/of heesters toegepast. De hagen en/of heesters zijn groenblijvend of hebben een dicht winterbeeld door een dichte takstructuur of door het vasthouden van oud blad. Soorten die als haag toegepast kunnen worden zijn: beuk (Fagus), haagbeuk (Carpinus), Liguster (Ligustrum) en veldesdoorn (Acer). De hoogte van de groene erfscheidngen voor de voorgevel bedraagt maximaal 1,00 meter. Achter de voorgevel bedraagt de hoogte maximaal 2,00 meter. Figuur 4.19 Hagen als erfafscheiding

4.5.4 Beplanting

Het groen is in grote mate bepalend voor het beeld van het gebied. Belangrijk is dat de nieuwe bomen in de buitenring aansluiten op de bestaande bomen in het landschap. Keuze voor inheemse soorten ligt dan voor de hand. Denk hierbij aan de els (Alnus glutinosa) of de knotwilg. Deze laatste soort wordt doorgaans door bewoners beter gewaardeerd en is gemakkelijker in te passen vanwege een beperktere wortelstructuur. De solitaire kleinere bomen mogen bomen zijn die iets bijzonders uitstralen, bijvoorbeeld in bladkleur of -vorm. Een kornoelje (Cornus kousa) en/of magnolia (Magnolia soulangeana) zijn geschikte boomvormige heester.

Figuur 4.20 Beplanting op hoofdlijnen

Figuur 4.21 Kornoelje en magnoli

Figuur 4.22 knotwilgen op de overgang naar het landschap

4.5.5 Verharding

Om de juiste sfeer en uitstraling van het plangebied te realiseren, is het belangrijk dat de materialen in kleur en vorm aansluiten op de omgeving. De beoogde sfeer is landelijk. Hierbij past een eenvoudige/sobere uitstraling. Er wordt gekozen voor de volgende bestrating:

• Rijbaan: Gebakken klinkers, keiformaat, keperverband, kleur rood-bruin

• Molgoot: Gebakken klinkers, keiformaat, keperverband, kleur rood-bruin
• Rabatstrook: Gebakken klinkers, dikformaat, elleboogverband, kleur rood-bruin
• Inritten: Gebakken klinkers, dikformaat, elleboogverband, kleur rood-bruin
• Opsluiting: Schuine overrijdbare band, kleur donkergrijs. Of rechte opsluitband (op
  maaiveldniveau), kleur donkergrijs.

4.5.6 Verlichting

Voor het plangebied wordt een lichtmast met armatuur gekozen die past bij de beoogde landelijke sfeer. Gekozen wordt voor paaloparmatuur met een lichtpunthoogte van 4 meter in de kleur grafiet. De lichtmasten worden in de rabatstrook aan de zijde van de kavels geplaatst.

Figuur 4.23 Mast en armatuur

4.6 Kwaliteitsverbetering landschap

De Verordening Ruimte kent een compensatieplicht voor uitbreidingsplannen voor stedelijke ontwikkelingen. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen wil de provincie dat de initiatiefnemer zorgt voor een kwaliteits-verbetering van het landschap om daarmee het verlies aan omgevingskwaliteit te beperken. Dit uitgangspunt geldt voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied én buiten het Natuurnetwerk Nederland en maakt de principes van ontwikkelingsplanologie toepasbaar. Het gedeelte van het plangebied dat buiten bestaand stedelijk gebied ligt (zie paragraaf 3.3.3) ligt buiten het Natuurnetwerk; de gronden betreffen een agrarisch grasland zonder bijzondere waarden.

Concreet betekent dit dat passende functies zich kunnen ontwikkelen als er ook een prestatie voor het landschap tegenover staat. Daardoor wordt aantasting van de basiskwaliteit (bodem, water) en verlies aan ecologische, cultuurhistorische en landschappelijke waarden voorkomen. Ontwikkelingen die passen bij de aard, schaal en functie van het landelijk gebied, zoals agrarische en recreatieve ontwikkelingen en kleinschalige dienstverlening zijn mogelijk.

Ook de ontwikkeling van andere (rode) functies is onder voorwaarden mogelijk. De ruimtelijke onderbouwing van een besluit geeft aan welke bijdrage wordt geleverd aan de kwaliteitsverbetering van het landschap en hoe dit is geborgd. In principe gaat de provincie uit van de realisering van een fysieke prestatie op de projectlocatie en/of de directe project-omgeving. Indien dat niet mogelijk is, is de vorming van gemeentelijk of regionaal landschapsfonds een optie.

Handreiking Kwaliteitsverbetering van het landschap

In de 'Handreiking Kwaliteitsverbetering van het landschap, de rood-met-groenkoppeling' van de provincie Noord-Brabant zijn methodieken uitgewerkt om invulling te geven aan het principe van kwaliteitsverbetering van het landschap. Onderscheid wordt gemaakt in de methodiek ‘maatwerk met menselijke expertise’, de methodiek ‘verrekening in euro’s’ en de methodiek ‘verevening met oppervlaktes’. Het voldoen aan de handreiking is geen plicht, maar wordt door de gemeente Gilze Rijen wel als leidraad gehanteerd voor de kwaliteitsverbetering van het landschap, zoals is bedoeld in artikel 3.1 en 3.2 van de Verordening ruimte (zie paragraaf 3.3.3).

Deze paragraaf beschrijft op welke wijze de kwaliteitsverbetering van het landschap wordt gerealiseerd.

4.6.1 Mate van kwaliteitsverbetering

Voor de mate van kwaliteitsverbetering wordt de methodiek uit de Handreiking Kwaliteitsverbetering van het landschap gevolgd. In het kader van het voorliggende plan is gekozen voor een combinatie van de drie methodes:

• maatwerk met menselijke expertise
• verrekening in euro's
• verevening met oppervlaktes

Kwaliteitsverbetering door menging van kavels

De mate van kwaliteitsverbetering wordt in voorliggend plangebied versterkt door de menging van Ruimte voor Ruimte kavels en reguliere kavels in het plan. Want zonder de toevoeging van reguliere kavels is voorliggend plan financieel niet haalbaar. De reguliere kavels in het plan dragen daardoor bij aan het tot stand brengen van de kwaliteitsverbetering van het landschap (stallensloop), die met behulp van de 'Ruimte voor Ruimte'-regeling reeds is gerealiseerd.

De wijze waarop binnen dit plan wordt omgegaan met een mix van Ruimte voor Ruimte kavels en reguliere contingenten, kan worden gezien als een voorloper op het voorstel aan GS om flexibelere producten te realiseren in overleg met gemeenten om invulling te geven aan de financiële doelstelling van de Ruimte voor Ruimte-regeling.

Onderstaande subparagrafen gaan per methode in op de fysieke prestaties en op de juridische verankering van de kwaliteitsverbetering.

4.6.2 Wijze van kwaliteitsverbetering (fysieke prestatie)

Maatwerk met menselijke expertise

De ruimtelijke ontwikkeling van Ruimte voor Ruimte Hulten gaat gepaard met een fysieke kwaliteitsverbetering van het landschap. De fysieke kwaliteitsverbetering van het landschap bestaat in voorliggend plan uit een versterking van de bestaande landschapselementen. De vigerende agrarische bestemming wordt hierbij wegbestemd. In de beeldkwaliteitsparagraaf die voor dit plangebied is opgesteld (zie paragraaf 4.5) is het toekomstige inrichtingsvoorstel voor het gebied opgenomen, waarbij diverse soorten beplanting worden aangeplant. Deze beplanting bestaat uit nieuwe bomen die in de buitenring aansluiten op de bestaande bomen in het landschap. Nieuwe greppels ondersteunen deze bomenstructuur.

Verrekening in euro's

Voor de 8 reguliere bouwtitels in het plan wordt een bijdrage geleverd aan het gemeentelijke fonds revitalisering buitengebied. De Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte levert hiervoor een financiële bijdrage aan de gemeente Gilze en Rijen. De Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte betaalt voor deze acht kavels een bedrag per vierkante meter ten behoeve van het fonds in verband met de ontwikkeling in het buitengebied. De gemeente draagt zorg voor de afdracht aan het fonds. Middels het fonds wordt een investering gedaan in projecten in het buitengebied die gericht zijn op verbetering van structuren en waarden op het gebied van natuur, water, landschap, cultuurhistorie of de verbetering van recreatieve mogelijkheden.

Conform de regionale afspraken wordt uitgegaan van een minimumbijdrage per m² uit te geven grond. De minimumbijdrage is 1% van de uitgifteprijs. Als gemeentelijk beleidsmatig uitgangspunt geldt een bijdrage van € 9,00 per m² uitgeefbare grond voor nieuwbouwprojecten ten behoeve van het fonds revitalisering buitengebied. Dit bedrag is aanzienlijk hoger dan de genoemde minimumbijdrage aan de hand van regionale afspraken. Uit dit fonds wordt onder andere de aanleg gefinancierd van de twee groengebieden bij Eikenveld, dat direct naast het voorliggend plangebied is gelegen (zie figuur 4.24).

Daarnaast wordt voor de 8 Ruimte voor Ruimte bouwtitels een afdracht gedaan aan de provincie Noord-Brabant in het kader van de 'Ruimte voor Ruimte'-regeling. Het betreft een afdracht van €125.000,- per kavel. Voor voorliggend plangebied betekent dit 8 x € 125.000,- = €1.000.000,- .

Figuur 4.24 Gemeentelijk fonds revitalisering buitengebied financiert de aanleg van twee groengebieden bij het naastgelegen plan Eikenveld

Verevening met oppervlaktes

Voor de 8 Ruimte voor Ruimte bouwtitels wordt aan de provincie Noord-Brabant per kavel een afdracht gedaan in het kader van de 'Ruimte voor Ruimte'-regeling. De ontwikkeling van kavels is direct gerelateerd aan concreet te slopen staloppervlak. Voor de sloop van 1.000 m² stal mag 1 kavel worden ontwikkeld. Voorliggend plan is gekoppeld aan de sloop van 8.000 m² stal.

4.6.3 Zekerstelling kwaliteitsverbetering (juridische verankering)

Maatwerk met menselijke expertise

De nieuwe landschapselementen zijn in voorliggend bestemmingsplan opgenomen in een groenbestemming (zie artikel 3 van de regels). Daarnaast is in voorliggend plan een woonbestemming opgenomen voor de toekomstige woningen (zie artikel 5 van de regels). Deze bestemming is op maat gemaakt, waardoor de woningen passend bij de omgeving zijn en een juridische waarborg ontstaat wat betreft de maximale toename aan bebouwing.

Verrekening in euro's

Met de opbrengst van de acht kavels met een reguliere bouwtitel wordt een bijdrage geleverd aan het gemeentelijke fonds revitalisering buitengebied. In de exploitatieovereenkomst die is gesloten tussen de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte en de gemeente Gilze en Rijen is vastgelegd dat de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte een exploitaitiebijdrage van
€ 36.000,- levert aan de gemeente Gilze en Rijen. Met deze bijdrage aan het fonds revitalisering buitengebied is ruimtelijke kwaliteitsverbetering voor dit bestemmingsplan voldoende aangetoond. De gemeente Gilze en Rijen zal over de werking van dit fonds regelmatig verslag doen in het regionaal ruimtelijk overleg.

De Ruimte voor Ruimte CV, welke voorziet in de uitbetaling van de sloopvergoedingen aan de provincie Noord-Brabant

Verevening met oppervlaktes

De kwaliteitsverbetering voor de acht Ruimte voor Ruimte-woningen is verzekerd: de dossiernummers die de provincie beschikbaar stelt zijn verbonden aan het slopen van veehouderijen, waarmee de kwaliteitsverbetering van het landschap is geborgd. De dossiernummers zijn gekoppeld aan het bestemmingsplan (zie paragraaf 3.3.1).

Hoofdstuk 5 Onderzoek planeffecten

5.1 Algemeen

In het kader van de ontwikkeling van Ruimte voor Ruimte Hulten zijn diverse onderzoeken uitgevoerd naar de inpasbaarheid van deze ontwikkeling in de omgeving. De uitkomsten hiervan zijn, voor zover relevant, in onderstaande paragrafen beschreven.

5.2 Bodem

5.2.1 Bodemopbouw

De Ruimte voor Ruimte-locatie Hulten is gelegen ten noorden van het bosperceel boven Oude Baan 2. De locatie is circa 1,7 ha groot. De locatie is in gebruik als agrarisch perceel. De maaiveldhoogte op de locatie varieert van 9,24 tot 9,35 meter + NAP.

Volgens de Bodemkaart van Nederland (BvN, blad 50 Oost, 1985) bestaat de bodem ter plaatse grotendeels uit een veldpodzolgrond, bestaande uit leemarm en zwak lemig zand (Hn21g) met grof zand en/of grind beginnend tussen 0,4 en 1,2 meter minus maaiveld (m-mv). Een klein deel van de oostelijke kant bestaat volgens de kaart uit een hoge zwarte enkeerdgrond (zEz21g) bestaande uit leemarm en zwak lemig zand.

Op 13 augustus 2009 is door Grontmij een bodemkartering uitgevoerd door middel van het verrichten van een 28-tal handboringen. Uit de boorbeschrijvingen blijkt dat de bodem inderdaad in de diepte is opgebouwd uit matig grof zand. De bovengrond (tot 0,7 m-mv) bestaat uit fijn, lemig zand. Deze bodemlaag is zwak tot matig humeus (teelaarde). In het zuiden is op een diepte van ongeveer 1,6 m-mv een kleiige/venige laag aangetroffen met een dikte van circa 0,6 m.

5.2.2 Grondwaterstanden

Op basis van de grondwaterkaart van Nederland (Dienst Grondwaterverkenning TNO, kartering 1973, kaartblad 44/50O/51 en 57W, bijlage 11) kan gesteld worden dat de regionale grondwaterstroming van het freatisch grondwater westelijk is gericht.

Volgens de Bodemkaart van Nederland uit 1985 bedraagt de grondwatertrap VI. Dat betekent dat de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) zich tussen de 0,4 en 0,8 m-mv bevindt. Volgens de wateratlas van de provincie Brabant bevindt de GHG zich tussen de 1,2-1,4 m-mv, en de GLG dieper dan 2,5 m-mv. Zie hiervoor de figuren 5.1 en 5.2.

Uit de boorbeschrijvingen van de verrichte boringen blijkt dat het grondwater zich ten tijde (13 augustus 2009) van het veldwerk op een diepte van 1,6 à 1,9 m-mv bevond. De GHG is geschat op 1,2 à 1,4 m-mv en de GLG op 2,2 à 2,3 m-mv.

Figuur 5.1 GHG

Figuur 5.2 GLG

5.2.3 Doorlatendheid bodem

Tijden de bodemkartering zijn een 3-tal infiltratiemetingen uitgevoerd middels de omgekeerde boorgatmethode op verschillende plaatsen op de locatie. De resultaten zijn in tabel 5.1 opgenomen.

Tabel 5.1 Infiltratie

Boringnummer			Infiltratietraject (m –mv)	Ks-waarde (m/dag)	Classificatie1
1i			0,9 – 1,2	1,3	Goed
2i			1,0 – 1,4	1,6	Goed
3i			0,7 – 1,3	2,0	Goed

1 Classificatie gebaseerd op het cultuurtechnisch vademecum, Elsevier 2000.

In 2007 is, op het in het westen aangrenzend perceel, door Oranjewoud een bodemhydrologisch onderzoek uitgevoerd (26 juli 2007, projectnr. 164387). Uit dit onderzoek is gebleken dat de bodemopbouw tot 2 m-mv uit matig fijn matig siltig zand bestaat. De grondwaterstand varieerde van 0,9 tot 1,5 m-mv. Tijdens dit onderzoek zijn tevens doorlatendheidsmetingen uitgevoerd waaruit is gebleken dat de doorlatenheid van de bovengrond tot 1,1 m-mv slecht was (< 0,1 tot max. 0,18 m/d). In de geplaatste peilbuizen (1m filterstelling beginnend van 1,5 en 2,0 m-mv) varieerde de doorlatendheid van 9 tot 20 m/d.

De infiltratiemogelijkheden in het plangebied zijn goed op basis van bovenstaande gegevens.

5.2.4 Milieuhygienische bodemkwaliteit

Door Grontmij is een verkennend milieukundig bodemonderzoek uitgevoerd (zie bijlage 1). Door middel van het uitgevoerde bodemonderzoek is inzicht verkregen in de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem ter plaatse van de onderzoekslocatie.

In de boven- alsmede de ondergrond is geen verhoogd gehalte van de geanalyseerde parameters ten opzichte van de achtergrondwaarde aangetroffen. Na een indicatieve toetsing op het Besluit bodemkwaliteit blijkt dat de grond op de locatie klasse achtergrondwaarde heeft.

In het grondwater van de peilbuis Pb 01 is een licht verhoogd gehalte barium, koper, nikkel en zink aangetroffen. De overige geanalyseerde parameters zijn niet verhoogd aangetroffen. In het grondwater van de peilbuis Pb 13 is een matig verhoogd gehalte nikkel en een licht verhoogd gehalte barium, cadmium, kobalt, koper en zink aangetroffen. De overige geanalyseerde parameters zijn niet verhoogd aangetroffen. In het grondwater van de peilbuis Pb 20 is een sterk verhoogd gehalte cadmium, kobalt en nikkel en een licht verhoogd gehalte barium en zink aangetroffen. De overige geanalyseerde parameters zijn niet verhoogd aangetroffen

Formeel dient er een nader onderzoek plaats te vinden naar de herkomst van de matig tot sterk verhoogde gehalten nikkel, cadmium en kobalt. Bij navraag bij de gemeente Gilze en Rijen blijkt dat in de regio vaker een sterk verhoogd cadmium en nikkel gehalte voorkomen. Van kobalt is dit nog niet vastgesteld omdat deze component pas vanaf 1 juli 2008 standaard wordt geanalyseerd. Maar in diverse rapportages die de gemeente vanaf die datum heeft ontvangen lijkt het kobalt gehalte in de regio eveneens plaatselijk sterk verhoogd te zijn. Gelet op het bovenstaande betreft hier zeer waarschijnlijk een verhoogde achtergrond concentratie. Het uitvoeren van een nader grondwateronderzoek wordt niet zinvol geacht. Gezien de aangetroffen sterke gehalten aan zware metalen in het grondwater dienen er beperkingen te worden gesteld voor het oppompen van grondwater op de locatie. Het grondwater is niet geschikt als drinkvoorziening voor dieren en kan niet worden gebruikt voor de beregening van voedingsgewassen.

Er zijn tijdens het in paragraaf 5.2.5 behandelde explosievenonderzoek twee vuilputten aangetroffen. De vuilputten zijn onderzocht. Uit het onderzoek blijkt dat de twee vuilputten de grond en het grondwater niet negatief hebben beïnvloed. Mogelijk is er nog gebiedsvreemd materiaal (puinresten en dergelijke) in de bodem aanwezig ter plaatse van de vuilputten.

Op basis van de onderzoeksresultaten kan worden geconcludeerd dat, naast de beperking op het gebruik van het grondwater, ter plaatse geen beperkingen zijn voor het gebruik van de grond voor 'Wonen met tuin'.

5.2.5 Munitieresten

Het plangebied grenst aan de gemeente Tilburg. REASeuro voert al tien jaar op diverse plaatsen binnen de gemeente Tilburg een CE-bodemonderzoek uit. In opdracht van de gemeente Tilburg is hiervoor een historisch vooronderzoek uitgevoerd waaruit blijkt dat voor een groot gedeelte van deze gemeente een verhoogd risico aanwezig is op het aantreffen van Conventionele Explosieven (CE). Dit geldt ook voor het plangebied. Op luchtfoto’s uit dit gebied is te zien dat ook het plangebied Hulten ten tijde van de Tweede Wereldoorlog is getroffen door bombardementen. Op basis hiervan kan gesteld worden dat het gebied verdacht is op aanwezigheid van CE.

Daarom is door REASeuro een CE-bodemonderzoek uitgevoerd. Binnen het plangebied Hulten is ten tijde van de Tweede Wereldoorlog gedurende langere periode intensief gevochten. Hierbij zijn verschillende CE gebruikt. Ervaring leert dat ongeveer 10% van de CE uit de Tweede Wereldoorlog als blindganger is achtergebleven in de grond. Het gebied is gebombardeerd met grotere en kleinere soorten Afwerpmunitie.

Uit het onderzoek blijkt dat in het plangebied zonder bezwaar grondroerende werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd tot een diepte van 5m-Mv. Uitgezonderd hiervan zijn de 3 afzonderlijke en in rood gemarkeerde locaties, waar detectie niet mogelijk blijkt. Deze drie locaties zijn echter zodanig ondergeschikt, dat toch de zogenaamde Explosief Vrij Verklaring is afgegeven. Het onderzoeksrapport, waarin de Explosief Vrij Verklaring is opgenomen, zijn als bijlage 7 bij dit bestemmingsplan opgenomen.

5.3 Waterhuishouding

Ten behoeve van het bestemmingsplan is een waterparagraaf opgesteld, die is opgenomen in bijlage 2. Uit deze waterparagraaf blijkt dat de waterhuishouding afdoende is ingepast binnen het plan. Binnen de opgenomen greppels is afdoende berging beschikbaar om het van de verharde oppervlakken afstromende hemelwater te bergen en te infiltreren. Daarnaast ligt het maaiveld afdoende hoog ten opzichte van het grondwater, waarmee een ophoging van het gebied niet nodig is. Tot slot kan de afvalwaterafvoer vanuit het gebied worden aangesloten op de bestaande drukriolering in de Oude Baan.

5.4 Archeologie

Er is onderzoek verricht naar de aanwezigheid van archeologische waarden ter plaatse van het plangebied en de directe omgeving. Uit het archeologisch onderzoek (zie bijlage 3) blijkt dat er hoogst waarschijnlijk geen archeologische waarden verstoord zullen worden. Voor het plangebied worden dien ten gevolgen geen aanbevelingen gedaan ten aanzien van behoud van archeologische waarden of vervolgonderzoek. Dit wil echter niet zeggen dat zich in dit deel van het plangebied geen archeologische waarden kunnen bevinden. Mochten tijdens de graafwerkzaamheden archeologische waarden worden aangetroffen, dient hiervan melding te worden gemaakt conform artikel 53 van de Monumentenwet 2008. Melding van archeologische waarden dient zo spoedig mogelijk plaats te vinden bij de Minister.

5.5 Natuur en soorten

In het kader van het bestemmingsplan is een verkennend natuuronderzoek uitgevoerd om inzicht te krijgen in de aanwezige beschermde flora en fauna in het plangebied. De eerder uitgevoerde natuuronderzoeken uit 2007 (quickscan flora en fauna en een vleermuizenonderzoek, beide door Bilan) en 2012 (actualisatie natuurwaarden, door Grontmij) zijn niet meer actueel. De resultaten van de actualisatie zijn opgenomen in bijlage 6.

Flora- en faunawet

Vanuit de Flora- en faunawet zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling en werkzaamheden om het plangebied bouwrijp te maken ten behoeve van woningbouw. Effecten op zwaarder beschermde soorten zijn uit te sluiten, nader soortgericht onderzoek is niet noodzakelijk.

Wel dient rekening gehouden te worden met de aanwezigheid van algemeen voorkomende broedende vogels in het plangebied. Alle broedende vogels zijn beschermd tijdens het broedseizoen. Door in de planning rekening te houden met het broedseizoen (globaal half maart – augustus) en/of het tijdig nemen van maatregelen, kan voorkomen worden dat vogels tot broeden komen in het gebied waar gewerkt wordt en zijn er geen belemmeringen vanuit de Flora- en faunawet aan de orde.

Natuurbeschermingswet

Gezien de beperkte impact van de voorgenomen ontwikkeling en de afstand tot Natura 2000-gebieden, zijn effecten op de instandhoudingsdoelstellingen op voorhand uit te sluiten. Derhalve geldt dat er geen vergunningplicht aan de orde is vanuit de Natuurbeschermingswet 1998 en dat vanuit dat oogpunt geen belemmeringen aan de orde zijn. Er is daarom geen noodzaak voor een voortoets in het kader van de Natuurbeschermingswet 1998.

Natuurbeleidskaders

Gezien de beperkte impact van de voorgenomen ingreep en de afstand tot gebieden die onderdeel zijn van Natuurnetwerk Nederland (voorheen: de EHS), EVZ of de ‘groenblauwe mantel’, zijn effecten op deze gebieden op voorhand uit te sluiten. Vanuit dit oogpunt zijn er geen belemmeringen en er is dan ook geen noodzaak voor een nadere procedure.

5.6 Akoestiek

In het kader van voorliggend bestemmingsplan is een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de effecten van wegverkeers-, railverkeers-, industrie- en luchtvaartlawaai. De rapportage van het onderzoek is opgenomen in bijlage 5.

5.6.1 Wegverkeerslawaai

Ten gevolge van verkeer over de Oude Baan, de Provinciale weg N260 en de Provinciale weg N282 wordt ter plaatse van alle woningen voldaan aan de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder.

5.6.2 Railverkeerslawaai

Ten gevolge van railverkeer over het traject Breda - Tilburg wordt ter plaatse van alle woningen de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder niet overschreden.

5.6.3 Industrielawaai

Ten gevolge van de proefdraailocatie op Vliegbasis Gilze-Rijen wordt de voorkeursgrenswaarde overschreden. De uiterste grenswaarde wordt niet overschreden. Aangezien gegevens omtrent de bron ontbreken, zijn maatregelen niet onderzocht. Geadviseerd wordt om hogere waarden tot 55 dB(A) voor alle 16 nieuw te bouwen woningen aan te vragen.

Teneinde de geluidsruimte van de vliegbasis te beschermen is op de verbeelding en in de planregels de gebiedsaanduiding 'milieuzone - geluidsgevoelige functie - 3 (50 dB(A)-contour)' opgenomen.

5.6.4 Luchtvaartlawaai

Voor de vliegbasis Gilze-Rijen zijn Ke-geluidszones vastgesteld. De toegestane geluidsbelasting voor nieuw te realiseren woningen binnen de geluidszone van een militaire luchthaven volgt uit de artikelen 5 en 6 van het Besluit Militaire Luchthavens. Dit Besluit maakt onderdeel uit van de per 31 augustus 2009 van kracht zijnde Regeling Burgerluchthavens & Militaire Luchthavens. De geluidszone is vastgelegd op basis van de 35 Ke-contour. In tegenstelling tot burgerluchthavens wordt voor militaire luchthavens ook in het nieuwe Besluit nog altijd de Kosteneenheid (Ke) gehanteerd.

De voorkeursgrenswaarde in het geval van geluidsgevoelige bestemmingen bedraagt 35 Ke. Onder voorwaarden is realisatie van nieuwe woningen mogelijk tot 45 Ke of, onder strengere voorwaarden, tot 65 Ke. Indien sprake is van een verhoogde geluidsbelasting (meer dan 35 Ke) door luchtvaartlawaai dient bij realisatie van de woningen rekening gehouden te worden met de eisen zoals omschreven in artikel 3.3 lid 1 van het Bouwbesluit. Hieruit volgt dat indien sprake is van een geluidsbelasting tussen de 36 en 40 Ke de geluidwering van de uitwendige scheidingsconstructie ten minste 30-33 dB(A) dient te bedragen.

Voor de Ke-geluidszones van de vliegbasis zijn geluidscontouren vastgesteld. Deze zijn vastgelegd in de 'Regeling van de Minister van Infrastructuur en Milieu van 9 december 2011, nummer ENM/BSK-2011/161600, houdende vaststelling van algemene regels ter bescherming van nationale ruimtelijke belangen (regeling algemene regels ruimtelijke ordening)'.

Beschouwing plangebied

De bouwvlakken in het plangebied vallen buiten de 35 Ke-geluidszone van Vliegbasis Gilze-Rijen. Hierdoor wordt ter plaatse van alle woningen voldaan aan de gestelde richtwaarden en is vervolgonderzoek niet noodzakelijk.Op de verbeelding en in de regels is de gebiedsaanduiding 'geluidzone - luchtvaart - 1 (35-40 Ke)' opgenomen van de Ke-geluidszone van vliegbasis Gilze-Rijen. Figuur 5.3 Ke-geluidszone afkomstig van vliegbasis Gilze-Rijen

5.6.5 Cumulatie

Aangezien de voorkeursgrenswaarde voor slechts één brontypen wordt overschreden, is de ge- cumuleerde geluidsbelasting binnen het plangebied niet inzichtelijk gemaakt.

5.7 Luchtkwaliteit

In de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. Voor de periode tussen het in werking treden van de ‘Wet luchtkwaliteit’ en het verlenen van derogatie door de EU was het begrip 'niet in betekenende mate' gedefinieerd als 1% van de grenswaarde voor NO2 en PM10. Na verlening van derogatie en de inwerkingtreding van het NSL per 1 augustus 2009 is de definitie van NIBM verschoven naar 3% van de grenswaarde. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden.

Om het beoordelen van plannen voor overheden makkelijk te maken zijn de percentages van 1 en 3 procent ook uitgewerkt in concrete getallen. Dat is gebeurd in de Regeling NIBM bijdragen. De regeling geeft concrete getallen voor plannen die gaan over, bijvoorbeeld de bouw van woningen en/of kantoren. De grens voor woningbouwplannen ligt bij 1% op 500 woningen.

Onderhavige ontwikkeling past met 16 woningen binnen de grenzen van het NIBM en derhalve is geen luchtkwaliteitsonderzoek noodzakelijk.

5.8 Externe veiligheid

Door Grontmij is een onderzoek uitgevoerd naar mogelijke belemmeringen voor de ontwikkeling die voortvloeien uit in de omgeving aanwezige bronnen met een externe veiligheidsrisico. Dit onderzoeksrapport is als bijlage 4 bijgevoegd.

De risico-inventarisatie toont aan dat de ontwikkeling van het plangebied geen belemmering ondervindt van deze bronnen. Voor de exacte onderzoekresultaten wordt gemakshalve verwezen naar het bijgevoegde rapport.

Conclusie

Met de ontwikkeling worden geen bronnen gerealiseerd die een extern veiligheidsrisico met zich meebrengen, aangezien het enkel om woningbouw gaat. Onderzoek heeft uitgewezen dat de bronnen in de omgeving geen belemmering vormen voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.9 Bedrijven en zonering

In 2007 is door bureau Oranjewoud onderzoek verricht naar eventuele hinder als gevolg van bedrijvigheid in de omgeving. Het gaat hierbij om hinder als gevolg van geur, stof en externe veiligheid. Aanleiding van het onderzoek was de aanvankelijk groter geplande woningbouwontwikkeling, waarvan het huidige plan onderdeel uitmaakte. Het onderzoeksrapport is als bijlage 8 bijgevoegd.

Van de destijds onderzochte bedrijven zijn enkele bedrijven verplaatst naar elders of niet meer in bedrijf (de onderstaande nummers corresponderen met de nummers op pagina 5 van het onderzoeksrapport):

• nr. 8. Oliehandel / tankstation DC Berkel, Langenbergseweg ong;
• nr. 11 Melkrundveehouderij Van Helvoort, Oude Baan 48;
• nr. 12. Kaasmakerij Van Dijk, Oude Baan 49;
• nr. 17. Hoek, Rijksweg 23.

Geconcludeerd wordt dat met de geactualiseerde inzichten het rapport nog voldoende basis biedt. Geadviseerd wordt om voor Paardenhouderij Leemans Hoeve aan de Achterstraat 11 een geurhindercirkel van 150 meter aan te houden. Uit onderstaande figuur blijkt dat bij het hanteren van een dergelijke geurcirkel geen belemmering bestaat voor de geplande woningbouw op het plangebied.

Figuur 5.4 Geurcirkel paardenhouderij

Ook is onderzoek verricht naar eventuele hinder als gevolg van geluidsproductie door nabijgelegen industriële activiteiten (zie bijlage 5). Ten gevolge van de proefdraailocatie op Vliegbasis Gilze-Rijen wordt de voorkeursgrenswaarde overschreden. De uiterste grenswaarde wordt niet overschreden. Aangezien gegevens omtrent de bron ontbreken, zijn maatregelen niet onderzocht. Geadviseerd wordt om hogere waarden aan te vragen voor de 16 nieuw te bouwen woningen. Bij de dimensionering van de geluidswerende voorzieningen dient uit te worden gegaan van een geluidsbelasting van 55 dB(A).

Conclusie

Voorliggend plan ondervindt geen belemmering vanwege en vormt geen belemmering voor de omliggende bedrijvigheid.

5.10 Vliegbasis Gilze-Rijen

In deze paragraaf wordt ingegaan op het ILS en de IHCS met betrekking tot Vliegbasis Gilze-Rijen. Het luchtvaartlawaai en het industrielawaai als gevolg van de Vliegbasis zijn reeds aan de orde gekomen in paragraaf 5.6.

5.10.1 ILS

Vliegbasis Gilze-Rijen beschikt over een Instrument Landing System (ILS). Voor het goed functioneren van het ILS is het noodzakelijk dat in het gebied, het verstoringsgebied, rondom de start- en landingsbaan geen verstoring optreedt. Het gebied bestaat uit meerdere vlakken met daarbij behorende hoogtes, zowel horizontaal als oplopend. Dit stelt beperkingen aan de te realiseren bouwhoogte. Het plangebied is gedeeltelijk gelegen binnen een oplopend horizontaal verstoringsvlak van 10,6 tot 20,6 meter boven NAP, en voor een gedeelte binnen het verstoringsvlak van 30,6 meter boven NAP. Voorstaande houdt in dat een afweging gemaakt moet worden of de geplande bebouwing het ILS zou kunnen verstoren.

Voor het plangedeelte dat binnen het verstoringsvlak van 30,6 meter is gelegen (op de verbeelding aangeduid met vrijwaringszone - ils - 9), kan sowieso de conclusie getrokken worden dat dat geen belemmering zal opleveren. De maaiveldhoogte varieert van 9,24 tot 9,35 meter boven NAP, terwijl de maximale bebouwingshoogte binnen het plan 11 meter betreft. Hieruit volgt een marge van circa 10,3 meter voordat er mogelijke verstoring zou kunnen optreden.

Voor het plangedeelte dat binnen het verstoringsvlak 10,6 – 20,6 meter + NAP is gelegen (op de verbeelding aangeduid met vrijwaringszone - ils - 10), moet de afweging worden gemaakt of de nieuw geplande bebouwing verstoring zou kunnen veroorzaken. Hierin zijn twee aspecten van belang:

• Het gaat om een lineair verlopend verstoringsvlak, waarvan de grens met een volgend, hoger verstoringsvlak over het plangebied loopt. Het vlak bestrijkt een oppervlakte van 30 hectare, bij benadering. Dit leidt tot de conclusie dat de verstoring, als deze al zou optreden, meer in de hogere waarden tegen een hoogte van 20,6 meter zou liggen. Met de maaiveldhoogte van maximaal 9,35 meter + NAP kan geconcludeerd worden dat er geen verstoring zal optreden, aangezien de maximum bebouwingshoogte van 11 meter nog een marge van 0,25 meter ten opzichte van de hoogte van 20,6 meter +NAP zou betekenen.
• Dichter bij de locatie van de ILS systemen zijn reeds bestaande woningen aanwezig, waarvoor een maximum bouwhoogte van 10 meter geldt. In die zin kan worden geconcludeerd dat de geplande woningbouw niet bepalend zal zijn in eventuele verstoring.

De betreffende verstoringsvlakken zijn als 'vrijwaringszone - ils - 9' en 'vrijwaringszone - ils - 10' opgenomen op de verbeelding en in de planregels. De nummers bij deze aanduidingen corresponderen met die nummers uit de aanduidingen die zijn opgenomen in het Bestemmingsplan Buitengebied, dat is vastgesteld op 27 september 2010.

5.10.2 IHCS

Het plangebied is gelegen binnen de zogenaamde Inner Horizontal Surface en Conical Surface (IHCS) van de vliegbasis Gilze-Rijen. Dit obstakelbeheersgebied is vastgesteld ten behoeve van de vliegverkeersveiligheid.

Voor onderhavig plan geldt een maximale bebouwingshoogte van 56 m boven NAP. Met een maaiveldhoogte van 9,24 tot 9,35 meter boven NAP en een maximale bouwhoogte van 11 meter kan geconcludeerd worden dat het plan Ruimte voor Ruimte Hulten niet conflicteert, doordat dergelijke hoogtes niet worden toegestaan.

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet

6.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt inzicht gegeven in de wijze waarop de gewenste ruimtelijke en functionele ontwikkeling van het plangebied juridisch is vertaald.

Het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding (plankaart) en de planregels. De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van deze gronden, regels omtrent de toegelaten bebouwing en eventueel specifieke regels voor het gebruik van de bouwwerken. De verbeelding (plankaart) vormt samen met de regels het voor de burgers bindende onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting heeft geen bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en soms voor de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

Voor de opzet en inhoud van de regels is aansluiting gezocht bij het handboek van de gemeente Gilze en Rijen, maar wordt ook voldaan aan de eisen van de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP) 2012.

Dit hoofdstuk beschrijft de juridische vormgeving van voorliggend bestemmingsplan.

6.2 Planregels

6.2.1 Indeling hoofdstukken

Voor de leesbaarheid en raadpleegbaarheid dienen de regels in hoofdstukken te worden geplaatst. Daarbij dient conform een vaste volgorde te worden aangehouden, te weten:

Hoofdstuk 1 Inleidende regels (paragraaf 6.2.2)

• begrippen
• wijze van meten

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels (paragraaf 6.2.3)

• bestemmingen

Hoofdstuk 3 Algemene regels (paragraaf 6.2.4)

• anti-dubbeltelregel
• algemene bouwregels
• algemene gebruiksregels
• algemene aanduidingsregels
• algemene afwijkingsregels
• algemene wijzigingsregels
• algemene procedureregels

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels (paragraaf 6.2.5)

• overgangsrecht
• slotregel

6.2.2 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden begrippen verklaard die in de planregels voorkomen en die om een nadere omschrijving vragen.

Artikel 2 Wijze van meten

In dit artikel wordt aangegeven op welke wijze gemeten moet worden.

6.2.3 Bestemmingsregels

De regels in verband met de bestemmingen kennen allen een gelijke opbouw (voor zover van toepassing). De bestemmingsomschrijving betreft de centrale bepaling van elke bestemming. Het betreft een omschrijving waarin limitatief de functies worden genoemd, die binnen de bestemming zijn toegestaan.

De bouwregels zijn direct gerelateerd aan de bestemmingsomschrijving. Ook het gebruik van gronden en bebouwing is gekoppeld aan de bestemmingsomschrijving. In de bouwregels staan uitsluitend bepalingen die betrekking hebben op het bouwen. Bouwregels zijn dan ook alleen van toepassing bij de toetsing van aanvragen om bouwvergunning. De ontheffing van de bouwregels geven burgemeester en wethouders de bevoegdheid om onder voorwaarden ontheffing te verlenen van een specifieke regel. De specifieke gebruiksregels vormen een nadere concretisering van het toegestane gebruik. In het kader van een aanlegvergunningstelsel zijn bepaalde werken en werkzaamheden niet toegestaan zonder dat hiervoor een aanlegvergunning is verkregen van het daartoe bevoegde gezag.

Artikel 3 Groen

Binnen deze bestemming is ruimte voor groenvoorzieningen, eventueel met recreatief medegebruik, zoals een speelplaats of speelveld. De gronden zijn verder bestemd voor voet- en fietspaden, nutsvoorzieningen, water- en waterhuishoudkundige voorzieningen, kunstobjecten, hondentoiletten en straatmeubilair. Het betreffen hier de structurele groenvoorzieningen. Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn in de regels nadere bepalingen opgenomen.

Artikel 4 Verkeer

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor wegen, voet- en rijwielpaden, parkeer-, groen- en waterhuishoudkundige voorzieningen en voorzieningen van algemeen nut. Alleen bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn binnen deze bestemming toegestaan. De maximale afmetingen hiervan zijn in de bouwregels opgenomen.

Artikel 5 Wonen
De gronden die bestemd zijn als 'Wonen' zijn primair bedoeld voor het wonen. De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor woningen. De hoofdgebouwen dienen in de voorgevellijn gebouwd te worden of maximaal 3 meter daarachter. Tevens zijn de gronden bestemd voor bij de woning behorende aanbouwen, aangebouwde bijgebouwen, vrijstaande bijgebouwen, bouwwerken geen gebouwen zijnde en voor parkeervoorzieningen op eigen terrein. In bijlage 1 bij de regels zijn de parkeerkencijfers opgenomen die hierbij van toepassing zijn. Gebouwen mogen uitsluitend worden opgericht binnen het op de verbeelding opgenomen bouwvlak. De bestemming heeft tevens als doel om ruimte te bieden voor aan huis gebonden beroepen. Voor de gebruiksregels zijn afwijkingsmogelijkheden opgenomen.

Artikel 6 Leiding - Water

De waterleiding is planologisch relevant en derhalve als dubbelbestemming bestemd. Bouwen ten behoeve van samenvallende bestemmingen is alleen toegestaan bij een omgevingsvergunning voor het bouwen. Alvorens het bevoegd gezag beslist over de omgevingsvergunning wint zij schriftelijk advies in bij de desbetreffende leidingbeheerder. Ter bescherming van aanwezige waterleiding zijn regels opgenomen ten aanzien van diverse aanlegwerkzaamheden.

6.2.4 Algemene regels

In hoofdstuk 3 van de regels is een aantal standaardregels opgenomen, te weten de anti-dubbeltelregel, algemene bouwregels, algemene aanduidingsregels, algemene afwijkingsregels, algemene wijzigingsregels, algemene procedureregels en overige regels.

Artikel 7 Anti-dubbeltelregel

De anti-dubbeltelregel is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Artikel 8 Algemene bouwregels

Dit artikel bevat de bouwregels ten aanzien van ondergeschikte bouwdelen en ondergronds bouwen.

Artikel 9 Algemene gebruiksregels

In dit artikel is een aantal gebruiksregels opgenomen die voor alle bestemmingen gelden.

Artikel 10 Algemene aanduidingsregels

Dit artikel bevat aanduidingen die betrekking hebben op meerdere bestemmingen en verband houden met de luchtvaartverkeerszone, de milieuzone (geluidscontour) en de ILS.

Voor de luchtvaartverkeerzone is een aanduiding opgenomen. Binnen deze aanduiding (geluidzone - luchtvaart - 1 (35-40 Ke) zijn specifieke bouwregels opgenomen voor woningen. Tevens is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de regels te wijzigen als het luchthavenbesluit in werking is getreden.

Voor de 50 dB(A)-contour is eveneens een aanduiding (milieuzone - geluidscontour – 3 (50 dB(A) contour) opgenomen. Hierbinnen is het niet toegestaan woningen toe te voegen, tenzij een hogere waarde is verleend.

Voor de bescherming van het verstoringsgebied rondom de start en landingsbaan van vliegbasis Gilze-Rijen zijn de aanduidingen vrijwaringszone - ils - 9 en vrijwaringszone - ils - 10 opgenomen die de bouwhoogte beperkt. Afwijken is mogelijk onder voorwaarden.

Artikel 11 Algemene afwijkingsregels

In dit artikel is een aantal afwijkingsregels opgenomen die voor alle bestemmingen gelden.

Artikel 12 Algemene wijzigingsregels

In dit artikel is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om gebruik te maken van een bestemmingswijziging. Hierbij gaat het om een wijzigingsbevoegdheid die geldt voor alle bestemmingen in het plan.

Artikel 13 Algemene procedureregels

Burgemeester en wethouders kunnen op grond van artikel 5.3 van de planregels nadere eisen stellen. In de Wro is hiertoe geen procedure opgenomen. Daarom wordt in de regels van het bestemmingsplan zelf voorzien in een procedure.

6.2.5 Overgangs- en slotregels

Artikel 14 Overgangsrecht

In deze bepaling is vorm en inhoud gegeven aan het overgangsrecht overeenkomstig artikel 3.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Artikel 15 Slotregel

Als laatste is de slotregel opgenomen. Deze bepaling omschrijft de titel van het plan.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

In dit hoofdstuk wordt de (economische) uitvoerbaarheid beschreven. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond.

7.1 Economische uitvoerbaarheid

Volgens artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening dient de gemeenteraad een grondexploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Volgens het tweede lid van dit artikel kan de gemeenteraad besluiten af te wijken van het vaststellen van exploitatieplan indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins is verzekerd.

Bij onderhavig bestemmingsplan is dit laatste van toepassing en is een exploitatieplan daarom niet nodig. De kosten van de grondexploitatie zijn verzekerd door middel van gesloten overeenkomsten met de initiatiefnemer.

7.2 Handhaving

Ingevolge de Wet ruimtelijke ordening is het handelen in strijd met de bestemmingen verboden. Door bij het ontwerpen van het plan tijdig te overleggen met de gebruikers van het gebied, is ernaar gestreefd een bestemmingsplan op te stellen dat voldoende ruimte biedt aan de gebruikers en bewoners. Indien zich strijdige en ongewenste ontwikkelingen of activiteiten voordoen, staan een aantal bevoegdheden ter bevordering van de naleving van de planregels ter beschikking. Bij de toepassing van deze bevoegdheden tot het toepassen van bestuursdwang of het opleggen van een dwangsom wordt gebruik gemaakt van een opgesteld draaiboek. De controle op de naleving van het bestemmingsplan wordt uitgevoerd door het team Handhaving van de afdeling Veiligheid, Vergunningen en Handhaving (V.V.H.). Nadat een feit is geconstateerd zal, behoudens spoedeisende gevallen, eerst de overtreder worden benaderd om aan de overtreding een einde te maken. Dit kan door middel van staken en het opheffen van de strijdigheid. Indien de strijdigheid niet wordt beëindigd, zal aan het dagelijks bestuur van de gemeente worden voorgelegd om door middel van bestuursdwang of door het opleggen van een dwangsom te bevorderen dat de situatie in overeenstemming wordt gebracht met het bestemmingsplan. Daartoe zal aan de overtreder een schriftelijke waarschuwing worden verzonden waarin is vermeld binnen welke termijn de overtreding moet worden beëindigd. Tevens staat in de waarschuwing vermeld welke actie vanwege de gemeente kan worden verwacht indien de strijdigheid niet wordt beëindigd. De kosten voor het toepassen van bestuursdwang worden verhaald op de overtreder.

Hoofdstuk 8 Procedure

8.1 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Sinds 1 april 2011 is een wijziging van het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) in werking getreden. Eén van de wijzigingen in dit besluit is dat in elk initiatief dat betrekking heeft op activiteiten die voorkomen op de D-lijst (m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten) van het Besluit m.e.r. aandacht moet worden besteed aan de vraag of er al dan niet een m.e.r.(beoordeling) nodig is.

In bijlage D van het Besluit m.e.r. is een groot aantal activiteiten genoemd waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt. Eén van de genoemde activiteiten betreft ‘de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject, met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen’ (activiteit D11.2). Deze activiteit is m.e.r.-beoordelingsplichtig indien deze betrekking heeft op een oppervlakte van 100 ha of meer of een aangesloten gebied van 2000 of meer woningen omvat of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

De voorgenomen activiteiten in het plan 'Ruimte voor Ruimte Hulten' liggen ruim onder de plandrempels waarvoor conform het Besluit m.e.r. een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is: de oppervlakte van het plangebied bedraagt circa 1,7 hectare, in het plangebied wordt een aaneengesloten gebied met 16 nieuwe woningen gerealiseerd en er wordt daarbij geen bedrijfsvloeroppervlakte gerealiseerd.

Het uitvoeren van een passende beoordeling (en dus een Plan-m.e.r.-procedure) vanwege mogelijke beïnvloeding van een beschermd Natura 2000-gebied in de omgeving is bij dit project niet aan de orde. Ook in de provinciale milieuverordening zijn geen specifieke aanvullende voorwaarden omtrent een eventuele m.e.r.-plicht opgenomen.

Het bovenstaande betekent samengevat dat ten behoeve van de besluitvorming over voorliggend bestemmingsplan geen m.e.r.-plicht of m.e.r.-beoordelingsplicht geldt, waardoor in onderhavig plan kan worden volstaan met het uitvoeren van een zogenaamde vormvrije m.e.r.-beoordeling.

De resultaten van deze uitgevoerde vormvrije m.e.r.-beoordeling zijn weergegeven in bijlage 9 van dit bestemmingsplan.

Op grond van deze uitkomsten is aan het bevoegd gezag voorgesteld om gelijktijdig met het besluit om voorliggend ontwerp bestemmingsplan ter visie te leggen, tevens te besluiten dat een verdere m.e.r.-procedure niet aan de orde is.

8.2 Inspraak en vooroverleg

Voorontwerp bestemmingsplan 2010

Het voorontwerp bestemmingsplan RvR Hulten heeft - in het kader van de gemeentelijke inspraakprocedure - met ingang van 26 april 2010 zes weken ter inzage gelegen. Het voorontwerp bestemmingsplan is tevens aan diverse betrokken adviesinstanties en -organen toegezonden in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro).

Er is 1 inspraakreactie ontvangen en 3 reacties uit het artikel 3.1.1 Bro overleg. Deze zijn allen samengevat en van commentaar voorzien. Daarbij is aangegeven of de reactie heeft geleid tot aanpassing van het bestemmingsplan. Het verslag van inspraak en vooroverleg uit 2010 is bijgevoegd in bijlage 10.

Het stedenbouwkundig plan is vervolgens aangepast, waarbij de begrenzing van het plangebied is gewijzigd en is geschoven met de woningtypen. De waterparagraaf is geactualiseerd, alsmede enkele onderzoeken. Daarnaast zijn wijzigingen doorgevoerd in de systematiek van de planregels, om te voldoen aan de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP) 2012 en een betere aansluiting te vinden bij andere ruimtelijke plannen binnen de gemeente Gilze en Rijen.

Concept ontwerp bestemmingsplan 2015

Vanwege de planaanpassingen is het concept ontwerpbestemmingsplan opnieuw aan diverse betrokken adviesinstanties en -organen toegezonden in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro).

Er zijn 3 reacties ontvangen uit het artikel 3.1.1 Bro overleg. Deze zijn allen samengevat en van commentaar voorzien. Daarbij is aangegeven of de reactie heeft geleid tot aanpassing van het bestemmingsplan. Het verslag van het vooroverleg 2015 is bijgevoegd in bijlage 11. De resultaten van het vooroverleg zijn in het ontwerp bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Hulten verwerkt.

8.3 Vaststelling

Het ontwerp bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Hulten heeft gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Gedurende deze periode kon een ieder schriftelijke of mondelinge zienswijze naar voren brengen bij de gemeenteraad. In Bijlage 12 is de zienswijzennota opgenomen.

Binnen 12 weken na ter inzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan stelt de gemeenteraad van Gilze en Rijen het bestemmingsplan vast. De vaststelling van het bestemmingsplan dient in principe binnen 2 weken na de vaststelling bekend te worden gemaakt. Hierop zijn twee uitzonderingen. In de hieronder aangegeven gevallen mag het besluit tot vaststelling pas bekend gemaakt worden nadat 6 weken zijn verstreken:

• 1. Gedeputeerde Staten of de Inspecteur van I&M hebben een zienswijze ingediend en deze zienswijze is niet of niet volledig door de gemeenteraad meegenomen in het vastgestelde bestemmingsplan;
• 2. De gemeenteraad heeft bij de vaststelling van het bestemmingsplan ten opzichte van het ontwerp van het bestemmingsplan - met uitzondering van het overnemen van de zienswijze van Gedeputeerde Staten of de Inspecteur van I&M - wijzigingen aangebracht.

8.4 Beroep

Na vaststelling van het bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Hulten kan binnen 6 weken na bekendmaking beroep worden ingediend bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Er staat echter geen beroep open als geen zienswijze is ingediend, tenzij het beroep zich richt tegen wijziging bij vaststelling van het bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Hulten.