1.1 Aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit     

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie;

1.2 Aan- en uitbouwen     

een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt;

1.3 Aanduiding     

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de planregels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

1.4 Aanduidingsgrens     

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

1.5 Afwaterend verhard oppervlak     

Oppervlakte waarvan de neerslag tot afstroming komt met afvoer op riolering of oppervlaktewater. Naast hoofdgebouwen worden ook bijgebouwen, inritten en overige terreinverhardingen beschouwd als afwaterend verhard oppervlak als ze zijn voorzien van een afvoer. Dakoppervlakken worden horizontaal gemeten.

1.6 Archeologische waarden     

waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning of grondgebruik daarin, en die als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen;

1.7 Bebouwing     

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

1.8 Bed & breakfast:     

een voorziening gevestigd in een (bedrijfs)woning of een bijgebouw bij die woning en gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een recreatief en veelal kortdurend nachtverblijf met het serveren van ontbijt, waarbij de bedrijfsvoering wordt gerund door de bewoners van de desbetreffende woning;

1.9 Bedrijf/bedrijfsmatige activiteit     

de in bijlage 1 opgenomen Staat van bedrijfsactiviteiten (ontleend aan de VNG-brochure Bedrijven en Milieuzonering) genoemde bedrijvigheid, dan wel naar de aard en de invloed op de omgeving daarmee gelijk te stellen bedrijvigheid, die door zijn beperkte hinder en omvang in of bij een woonhuis met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend;

1.10 Belwinkel     

elke ruimte voor het bedrijfsmatig aan het publiek gelegenheid bieden tot het voeren van telefoongesprekken, al dan niet in daarvoor bestemde belcabines, waaronder mede begrepen het verzenden van faxen en het toegang bieden tot het internet al dan niet in combinatie met de verkoop van telefoons of accessoires voor telefoons;

1.11 Bestaande situatie (bebouwing en gebruik)     

• legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip verleende vergunning;
• het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan;

1.12 Bestemmingsgrens     

de grens van een bestemmingsvlak;

1.13 Bestemmingsplan     

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0758.BP2022202008-ON02 met de bijbehorende regels en bijlagen.

1.14 Bestemmingsvlak     

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

1.15 Bevoegd gezag     

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

1.16 Bijgebouw     

een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

1.17 Bouwen     

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

1.18 Bouwgrens     

de grens van een bouwvlak;

1.19 Bouwlaag     

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en zolder;

1.20 Bouwperceel     

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

1.21 Bouwperceelgrens     

een grens van een bouwperceel;

1.22 Bouwvlak     

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

1.23 Bouwwerk     

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

1.24 Detailhandel     

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten behoeve van verkoop, verkopen, en/of leveren van goederen, geen motorbrandstoffen zijnde, aan personen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

1.25 Dienstverlening     

bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder zijn begrepen kapperszaak, schoonheidsinstituut, fotostudio, reisbureau en naar aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen.

1.26 Duurzame invulling van de waterbergingsvoorziening     

Het in beginsel in stand houden en verbeteren van het watersysteem door infiltratie of verdamping en zuivering in een bovengronds systeem.

1.27 Gebouw     

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.28 Geluidgevoelig object:     

een geluidgevoelig object als bedoeld in de Wet geluidhinder;

1.29 Geluidluwe gevel     

een gevel die in beperkte mate door geluid wordt belast en waaraan tenminste een verblijfsruimte - met te openen delen – grenst. De gevelbelasting dient voor alle geluidsoorten aan de voorkeursgrenswaarden te voldoen.

1.30 Groen     

bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en andere daarmee vergelijkbaar groen;

1.31 Groen dak     

Een waterbergingsvoorziening in de vorm van een dak met dakbedekking waarop een laag is aangebracht die hoofdzakelijk bestaat uit substraat met levende planten waardoor de dakbedekking hemelwater bergt en vertraagd afvoert.

1.32 Groothandel in smart- en/of headproducten     

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van eigen beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en levering van deze stoffen;

1.33 Headshop     

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden;

1.34 Hoofdgebouw     

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken;

1.35 Horeca     

• Horeca 1: een zelfstandig winkelondersteunend daghorecabedrijf, overwegend gebonden aan de openingstijden zoals die gelden voor detailhandel conform de Winkeltijdenwet en de gemeentelijke regelgeving aangaande winkeltijden, dat in hoofdzaak is gericht op het verstrekken van maaltijden, drank, consumptie-ijs aan winkelend publiek voor consumptie ter plaatse (lunchroom, koffie-/theehuis, ijssalon). Bij deze vorm van horeca dient de aard en omvang van de bedrijfsactiviteit te passen binnen een winkelgebied (centrumgebied), en is zij gebonden aan en/of ondersteunend voor de (winkel)functie van dat gebied, daarbij lettend op de aard en de ligging van de andere gebruiksvormen in en het karakter van het gebied;
• Horeca 2: een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse (restaurant), met als nevenactiviteit het verstrekken van alcoholhoudende en alcoholvrije dranken;
• Horeca 3: een combinatie van horeca 2 (restaurant) en horeca 4 (café);
• Horeca 4: een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het ter plaatse verstrekken en consumeren van dranken, met uitzondering van een seksinrichting (café, bar);
• Horeca 5: elke voor het publiek, al dan niet tegen betaling toegankelijke lokaliteit, die in belangrijke mate is ingericht of wordt gebruikt voor het dansen en waarin al dan niet dranken voor gebruik ter plaatse worden verstrekt (discotheek, bar-dancing, partycentrum), met uitzondering van een seksinrichting;
• Horeca 6: een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het bereiden en verstrekken van kleine etenswaren, al dan niet voor consumptie ter plaatse, die snel bereid worden en relatief goedkoop zijn (zoals cafetaria, snackbar, automatiek, fastfoodrestaurant, fastfoodbezorging, fastfoodafhaal, grillroom, shoarma, kebab, pizza-afhaal/-bezorging);
• Horeca 7: een bedrijf dat is gericht op het bieden van logies (per nacht) met de daarbij behorende voorzieningen zoals een restaurant en vergader- en congresfaciliteiten (hotel).

1.36 Hospitaregeling     

Het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door de volledige eigenaar/eigenaren van de woning of de hoofdhuurder van de woning van een woningcorporatie, die in dezelfde woning woont/wonen.

1.37 Huishouden     

een samenlevingsvorm van een of meer personen, waarbij sprake is van een onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan.

1.38 Kamerverhuur     

Het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat toepassing van de hospitaregeling niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.

1.39 Kantoor     

een gebouw ten behoeve van een bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen;

1.40 Mantelzorg     

Intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

1.41 Middeldure huur     

Een huurwoning voor middeldure huur zoals bedoeld in de Verordening doelgroepen sociale woningbouw & middenhuur gemeente Breda.

1.42 Nutsvoorzieningen     

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, telefooncellen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie;

1.43 Plan     

het bestemmingsplan Brabantpark, Teteringsedijk 236 van de gemeente Breda.

1.44 Prostitutie     

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

1.45 Seksinrichting     

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

1.46 Smartshop     

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen;

1.47 Voorgevel     

de naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt;

1.48 Waterbergingsvoorziening     

Bovengrondse en/of ondergrondse voorzieningen ten behoeve van de berging en infiltratie van hemelwater in de bodem, zoals wadi’s, verlaging in het groen, waterbergende verharding, waterberging op het dak, grindkoffers, infiltratiekratten en/of het aanbrengen of vergroten van (bestaande) greppels, (zak)sloten, watergangen en vijvers.

1.49 Wonen     

het voeren van een huishouden in een woning.

1.50 Woning     

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

2.1 Afstand tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens     

de kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel;

2.2 Bebouwd oppervlak van een bouwperceel     

de oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen;

2.3 Bebouwingspercentage     

het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden;

2.4 Bouwhoogte van een bouwwerk     

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

2.5 Dakhelling     

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

2.6 Diepte van een gebouw     

de lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd;

2.7 Goothoogte van een bouwwerk     

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met dien verstande dat voor de meest voorkomende dakvormen in onderstaande afbeelding is aangegeven waar de goothoogte wordt bepaald;

2.8 Hoogte van een dakopbouw     

vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw;

2.9 Hoogte van een kap     

vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap;

2.10 Inhoud van een bouwwerk     

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

2.11 Ondergeschikte bouwdelen     

bij de toepassing van de bouw- en bestemmingsgrenzen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de bouw-, of bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt;

2.12 Oppervlakte van een bouwwerk     

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

2.13 Peil     

• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang.
• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld.
• Indien in of op het water wordt gebouwd: het ter plaatse geldende peil ten opzichte van Normaal Amsterdams Peil (NAP).
• Indien op of langs een spoorlijn wordt gebouwd: de bovenkant van de spoorstaaf.

3.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. bedrijven, activiteiten en inrichtingen in de milieucategorie 1, zoals opgenomen in bijlage 1 bij deze regels;
2. dienstverlening;
3. horeca 1;
4. kantoren;

met daarbij behorend(e):

5. groen;
6. parkeervoorzieningen;
7. speelvoorzieningen;
8. nutsvoorzieningen;
9. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

3.2 Bouwregels     

3.3 Afwijken van de gebruiksregels     

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 3.1, onder a, voor een bedrijf, activiteit of inrichting die naar aard en invloed op de omgeving gelijk is te stellen met de in deze regels direct toegelaten activiteiten met dien verstande dat dit niet geldt voor de vestiging van:

1. bedrijven, activiteiten en inrichtingen welke vallen onder artikel 2.4 van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer;
2. risicovolle bedrijven, activiteiten en inrichtingen als bedoeld in artikel 2, lid 1, van het Bevi.

4.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. groen, bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen;
2. water;

met daaraan ondergeschikt:

3. verhardingen;
4. nutsvoorzieningen;
5. parkeervoorzieningen.

4.2 Bouwregels     

5.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor ' ' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan waarbij toepassing van de hospitaregeling niet als kamerverhuur wordt aangemerkt;

met daarbij behorend(e):

2. erven en tuinen;
3. groen;
4. parkeervoorzieningen;
5. speelvoorzieningen;
6. nutsvoorzieningen;
7. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

5.2 Bouwregels     

5.3 Specifieke gebruiksregels     

1. Binnen de bestemming ‘Wonen’ dient ten minste 60% van de woningen te worden gebouwd als middeldure woning en in stand gehouden te worden.
2. Als gebruik strijdig met de bestemming "Wonen" wordt in ieder geval gerekend: het gebruik van gronden voor wonen, indien de restauratiewerkzaamheden van het bestaande pand ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke aanduiding 1’ niet binnen vier jaar na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning voor het bouwen zijn afgerond.

6.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

6.2 Bouwregels     

1. Op de voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden mag niet worden gebouwd.
2. In afwijking van lid a mogen, met inachtneming van het bepaalde in de andere bestemmingen:
   1. gebouwen worden gebouwd ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en ook de situering gelijk blijft en waarbij bijbehorende grondwerkzaamheden niet dieper gaan dan 0,30 meter ten opzichte van het bestaand maaiveld;
   2. bouwwerken worden gebouwd of uitgebreid tot een oppervlakte van maximaal 100 m².
3. c. Het bepaalde in lid a en b is niet van toepassing voor gebieden die zijn vrijgegeven middels een door het bevoegd gezag afgegeven selectiebesluit.

6.3 Afwijken van de bouwregels     

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 6.2 indien:

1. op basis van een ingesteld archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn, of
2. passende maatregelen zijn genomen om de aanwezige archeologische waarden veilig te stellen, zoals het aanbrengen van een beschermingslaag, het opgraven van de archeologische artefacten, het documenteren van de archeologische waarde of andere met het bevoegd gezag overeengekomen maatregelen.

6.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden     

1. Het is verboden zonder een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen gebouw zijnde, of van werkzaamheden de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren mits deze een oppervlakte betreffen van meer dan 100 m²:
   1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;
   2. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;
   3. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen mits dieper dan 0,30 meter wordt ontgraven;
   4. het aanleggen van ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
   5. het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen;
   6. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en
      
      overige waterpartijen;
   7. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;
   8. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein.
2. Aan een omgevingsvergunning als onder lid a. bedoeld, kunnen voorwaarden worden verbonden indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden is vastgesteld en het om zwaarwichtige redenen niet mogelijk is de archeologische waarden geheel te behouden.
3. In afwijking van lid a. is geen omgevingsvergunning vereist voor het uitvoeren van een werk, geen gebouw zijnde, of van werkzaamheden, indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden aanwezig zijn en geen archeologische waarden worden aangetast.

13.1 Parkeren     

1. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen, veranderen of uitbreiden van gebouwen, of het afwijken van de planregels over het toegestane gebruik, wordt getoetst of in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van motorvoertuigen en fietsen. Hierbij wordt rekening gehouden met de omvang van het gebouw en de activiteiten die plaatsvinden in het gebouw.
2. Het benodigde aantal parkeerplaatsen voor motorvoertuigen en fietsen wordt vastgesteld aan de hand van de Nota Parkeernormen Breda 2021. Als de Nota Parkeernormen Breda 2021 wordt gewijzigd, dan moet worden voldaan aan die gewijzigde beleidsregels;
3. De onder a. genoemde parkeergelegenheid moet in stand worden gehouden;
4. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a.:
   1. als voldaan wordt aan de voorwaarden die daarvoor gelden in de Nota Parkeernormen Breda 2021 en wijzigingen daarvan; of
   2. als het voldoen aan de parkeernormen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit.

13.2 Nadere eisen     

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. een goede woonsituatie;
3. de verkeersveiligheid;
4. de sociale veiligheid;
5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

14.1 Overgangsrecht bouwwerken     

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a. voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a. met maximaal 10%.
3. Het bepaalde onder a en b is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

14.2 Overgangsrecht gebruik     

1. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld onder a. te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. Indien het gebruik, bedoeld onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. Het bepaalde onder a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

14.3 Hardheidsclausule     

Voor zover toepassing van het overgangsrecht bouwwerken of gebruik leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard jegens een of meer natuurlijke personen kunnen burgemeester en wethouders ten behoeve van die persoon of personen met een omgevingsvergunning van dat overgangsrecht afwijken.

3.2.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)     

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld.

In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050

Als we alle wensen naast elkaar leggen, ontstaat het volgende beeld. We willen een land:

• dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water;
• met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap;
• waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland;
• met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast;
• waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten.
• dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren;
• waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water;
• dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving.

Nationale belangen

Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit worden 'nationale belangen' genoemd. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk, maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen.

Toetsing plan

Een opgave in de NOVI is om aansluitend op de woonbehoefte (met name in en bij de stedelijke regio's) woningen toe te voegen aan de woningvoorraad. Dit bestemmingsplan maakt het mogelijk om woningen te realiseren in het stedelijk gebied van Breda. In artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening is de zogenaamde ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen.In de NOVI is voor het overige geen concreet beleid op nationaal niveau geformuleerd dat van belang is voor dit bestemmingsplan. Het planvoornemen is op nationale schaal dermate kleinschalig dat er geen strijdigheid is met de uitgangspunten uit de NOVI of dat nationale belangen worden geschaad. Voor deze ontwikkeling vindt de afweging dat wordt voldaan aan de principes van een goede ruimtelijke ordening decentraal plaats, op grond van het provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid.

3.2.2 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte     

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. Op 30 december 2011 (wijziging 1 oktober 2012) is het Barro in werking getreden. In de structuurvisie schetst het kabinet hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Tot 2028 heeft het kabinet in de SVIR drie Rijksdoelen geformuleerd:

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• het verbeteren, in standhouden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Uit deze drie hoofddoelen komen onderwerpen voort die van nationaal belang zijn.

Structuurvisies hebben op zichzelf geen bindende werking voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld. De nationale belangen uit de structuurvisie die juridische borging vragen worden daarom geborgd in de Amvb Ruimte. Deze Amvb wordt aangeduid als het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Deze Amvb is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf. In het Barro zijn verschillende bepalingen opgenomen, o.a. ten aanzien van Rijksvaarwegen, hoofdwegen en - spoorwegen.

Beoordeling

De ontwikkeling is als relatief kleinschalig aan te merken; geen van de onderwerpen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is van directe invloed op de ontwikkeling. Het plangebied is niet gelegen in een gebied waarvoor van rijkswege een ruimtereservering geldt. Uitsluitend het nationale belang van een 'zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten', als vervat in de 'ladder voor duurzame verstedelijking', is van toepassing op het onderhavige bestemmingsplan. Aan dit belang wordt navolgend getoetst.

Conclusie

Het Rijksbeleid vormt geen belemmering voor uitvoering van voorliggend plan.

3.2.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)     

Het Rijk heeft in de hiervoor genoemde SVIR vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet. De SVIR bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op provinciaal en gemeentelijk niveau. Ten aanzien daarvan is een borging door middel van normstelling, gebaseerd op de Wet ruimtelijke ordening, gewenst. Die uitspraken onderscheiden zich in die zin dat van de provincies en de gemeenten wordt gevraagd om de inhoud daarvan te laten doorwerken in de ruimtelijke besluitvorming. Zij zijn dus concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect door te werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming, zoals de vaststelling van bestemmingsplannen.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Op 30 december 2011 is het Barro in werking getreden met daarin een regeling voor een beperkt aantal onderwerpen. Op 1 oktober 2012 is het besluit aangevuld met regels voor de andere beleidskaders uit de SVIR en tevens uit het Nationaal Waterplan en het Derde Structuurschema Elektriciteitsvoorziening. Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte. Een aantal onderwerpen is geregeld in de bij het Barro behorende Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro).

Beoordeling

Er worden geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt met onderhavig bestemmingsplan die in strijd zijn met één van de nationale belangen. Onderhavige ontwikkeling is dus in overeenstemming met het Barro.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het Barro en Rarro niet van invloed zijn op onderhavig plan.

3.2.4 Ladder voor duurzame verstedelijking     

Bij besluit van 28 augustus 2012 is de Ladder voor duurzame verstedelijking toegevoegd aan artikel 3.1.6 van het Bro en vervolgens op 1 oktober 2012 in werking getreden. De Ladder stelt voorwaarden aan de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt.

Met ingang van 1 juli 2014 is een nieuw vierde lid opgenomen om duidelijk te maken dat een onderzoek naar de actuele regionale behoefte slechts tot doel mag hebben om na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Met ingang van 1 juli 2017 is de gewijzigde Ladder in werking getreden. De belangrijkste wijzigingen zijn een vereenvoudiging door het loslaten van de afzonderlijke “treden” en het vervangen van het begrip “actuele regionale behoefte” door: behoefte. Zowel voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen als buiten bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. Uitgangspunt voor de wijziging is dat met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik, een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dat nadrukkelijk te worden gemotiveerd in de toelichting. Tevens wordt de mogelijkheid geboden in een nieuw derde lid, om de toepassing van de Ladder door te schuiven naar het uitwerkings- of wijzigingsplan. De verwachting is dat de Ladder hierdoor beter hanteerbaar zal zijn, beter aansluit bij het geheel aan vereisten aan een toelichting bij bestemmingsplannen en tot minder onderzoekslasten zal leiden.

Beoordeling

Voorliggend plan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling en derhalve moet de behoefte van het plan worden aangetoond.

Voortgangsrapportage Brabantse agenda wonen 2019-2020 en De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant 2020

Vanaf begin 2017 werden voor het eerste sinds lange tijd gemiddeld genomen weer (beduidend) meer dan 2.500 woningen per kwartaal in aanbouw genomen in Brabant. In de eerste 6 maanden van 2018 was er een piek waarbij er 3.500 woningen per kwartaal in aanbouw werden genomen. Sindsdien zijn de aantallen in aanbouw genomen woningen echt er weer wat lager tussen de 2.500 en 2.750 per kwartaal. Dit is enige tijd later terug te zien in de groei van de woningvoorraad. In 2019 was er een groei van circa 11.800 woningen. Naast dat de toegenomen nieuwbouw een rol speelt in dit groeicijfer speelt in grotere steden ook het aantal 'toevoegingen anderszins' een rol, zoals het herbestemmen naar woonruimte van leegstaand kantoor-, winkel- en ander vastgoed. In 2020 werd een nagenoeg gelijke voorraadgroei verwacht van zo'n 11.500 woningen.

Naast de flinke bouwopgave heeft de provincie ook te maken met een sterke bevolkingsgroei de laatste jaren. In 2019 nam de Brabantse bevolking toe met 18.600 inwoners, dat is op 2000 na het hoogste niveau in de eerste twee decennia van dit millennium. Dat is ook terug te zien in de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose van 2020. Deze prognose stelt dat in 2050 het inwonertal van Noord-Brabant toeneemt tot bijna 2.842.000. Dit bekent dat er meer woningen nodig zijn. Tot 2035 is de prognose dat de woningvoorraad nog met bijna 160.000 woningen moet toenemen, waarvan 120.000 in de eerstkomende 10 jaar.

Toetsing

Zoals de tabel in figuur 3.1 laat zien, ligt er voor de gemeente Breda tot 2025 een woningbouwopgave van 8.275 woningen. Circa 70% van deze benodigde woningbouw is vastgelegd in zogenaamde harde plannen. De beoogde ontwikkeling voorziet in de toevoeging van 12 woningen. Hiermee kan een bijdrage geleverd worden aan het benodigde aantal woningen.

De leefbaarheid in de omgeving van het plangebied staat volgens de Leefbarometer niet onder druk. De locatie ligt in een omgeving waar reeds veel sociale woningbouw aanwezig is. Het toevoegen van appartementen in de (middel)dure huur/koop vormt daardoor een meer gewenste aanvulling dan het toevoegen van sociale huurwoningen. Zowel op regionaal als op lokaal niveau blijkt er voldoende vraag te zijn naar dit type woningen in daarbij behorend prijssegment.

Figuur 3.1 Regionale woningbouwprogramma West-Brabant (bron: Regionaal ruimtelijke overleg West-Brabant)

Er is zowel kwalitatief als kwantitatief voldoende behoefte aan voorliggend woningbouwplan. Het plan voldoet daarmee aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.3.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant     

Toetsingskader

Op 14 december 2018 is de Omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld. Met de Brabantse Omgevingsvisie sluit de provincie met de hoofdopgaven aan bij rijksbeleid, Europese en mondiale doelstellingen. Het streven is dat de omgevingsvisie, hoewel formeel alleen zelfbindend, Noord-Brabant samenbindt. Want één ding is zeker; samenwerking is meer dan ooit nodig om de Noord-Brabantse omgevingskwaliteit te bewaken en door te ontwikkelen. Waarbij ruimtelijke ordening dienend is aan maatschappelijke doelstellingen. Of het nu gaat om het verkleinen van sociale verschillen, het verbeteren van welvaart, of het gezonder, veiliger en duurzamer maken van onze leefomgeving.

In de Omgevingsvisie Noord-Brabant heeft de provincie vier hoofdopgaven benoemd: werken aan de Brabantse energietransitie, werken aan een klimaatproof Brabant, werken aan de slimme netwerkstad, werken aan een concurrerende, duurzame economie. Hieraan ten grondslag ligt één basisopgave; de provincie streeft naar een veilige en gezonde leefomgeving met een goede omgevingskwaliteit.

De vier hoofdopgaven hebben een grote ruimtelijke impact. Noord-Brabant is te klein als alles naast elkaar plaatsvindt. Het wordt dus passen en meten, met opgaven naast, onder, boven en met elkaar. Meerwaardecreatie en meervoudig slim ruimtegebruik is noodzaak. De opgaven moeten we daarom altijd in onderlinge samOmgevenhang bezien. Diep, rond en breed bekijken, dus.

Als doel voor 2050 heeft de provincie het volgende gesteld: Noord-Brabant heeft een goede leefomgevingskwaliteit doordat de provincie op alle aspecten beter presteert dan wettelijk als minimumniveau is bepaald. Noord-Brabant staat met zijn TOP-landschap van oude en nieuwe landschappen in de top 5 van Europa. De biodiversiteit binnen en buiten de natuurgebieden is op orde, de lucht- en waterkwaliteit voldoet en de bodem is vitaal.

Voor 2030 streeft de provincie naar het volgende: Noord-Brabant heeft een aanvaardbare leefomgevingskwaliteit doordat de provincie voor alle aspecten voldoet aan de wettelijke normen. Natuurgebieden zijn ingericht, de afname van biodiversiteit is naar een positieve trend omgebogen, waardevolle cultuurhistorische landschappen zijn behouden en er is breed draagvlak voor de nieuwe energie- en klimaatadaptieve landschappen door de ontwerpende aanpak.

Toetsing

Dit bestemmingsplan voorziet in de toekomstige situatie in de bouw van grondgebonden woningen. Verder wordt het gebied op een hoogwaardige manier ingericht. Deze aspecten dragen bij aan een gezonde leefomgeving met een goede omgevingskwaliteit.

Conclusie

Het bestemmingsplan past in de kaders die gesteld worden door de Omgevingsvisie Noord-Brabant.

Structuurvisie Ruimtelijke Ontwikkeling 2010 (SVRO) vastgesteld. Sinds de vaststelling van de SVRO in 2010 hebben Provinciale Staten diverse besluiten genomen die een verandering brengen in de provinciale rol en sturing, of van provinciaal beleid. Deze besluiten zijn nu vertaald in de 'Structuurvisie RO 2010 – partiële herziening 2014'. Er is bewust niet gekozen om een geheel nieuwe visie op te stellen. Dit omdat de bestaande structuurvisie recentelijk is vastgesteld en de visie en sturingsfilosofie voor het overgrote deel nog actueel zijn.

De kwaliteiten binnen de provincie Noord-Brabant zijn sturend bij de te maken ruimtelijke keuzes. De ruimtelijke visie van de provincie bestaat op hoofdlijnen uit een robuust en veerkrachtig natuur- en watersysteem met aandacht voor hoogwaterbescherming, droogte en biodiversiteit. Een multifunctioneel landelijk gebied, waar de functies landbouw, recreatie en natuur in relatie tot elkaar ruimte krijgen, met aandacht voor cultuurhistorische waarden en de leefbaarheid van kleine kernen is het uitgangspunt. Er wordt een gevarieerd en aantrekkelijk stedelijk gebied, met sterke steden, groene geledingszones en uitloopgebieden (intensieve recreatie, stadslandbouw) nagestreefd. Dit met aandacht voor sterke regionale economische clusters, (inter)nationale bereikbaarheid en knooppuntontwikkeling (zowel in de centra als aan de randen van de steden).

Beoordeling

De structuurvisie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie Noord-Brabant en vormt de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening biedt. Eén van deze instrumenten is de provinciale verordening. Deze provinciale verordening kent een rechtstreekse doorwerking in ruimtelijke plannen en is derhalve relevanter voor deze toelichting. In de volgende paragraaf wordt hier nader op ingegaan. Ook is in die paragraaf aangegeven hoe het provinciaal beleid is vertaald in dit bestemmingsplan.

Conclusie

De Structuurvisie Ruimtelijke Ordening vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

3.3.2 Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant     

Toetsingskader

Vooruitlopend op de definitieve Omgevingsverordening Noord-Brabant heeft de provincie de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. Hierin zijn de bestaande regels uit de verschillende verordeningen samengevoegd. Gedeputeerde Staten hebben op 23 maart 2021 het ontwerp van de Omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. Naar verwachting stellen Provinciale Staten de Omgevingsverordening in februari 2022 vast. De omgevingsverordening treedt gelijk met de Omgevingswet op 1 januari 2022 in werking. De omgevingsverordening bevat regelgeving die anticipeert op de komst van de Omgevingswet en kan gezien worden als een uitwerking van de ambities uit de Brabantse Omgevingsvisie in regels. De omgevingsverordening integreert regels uit zes provinciale verordeningen (waaronder de Verordening ruimte Noord-Brabant). De Interim omgevingsverordening trad op 6 november 2019 in werking.

De omgevingsverordening heeft een beleidsneutraal karakter. Dat houdt in dat de omgevingsverordening geen nieuwe beleidswijzigingen doorvoert tenzij dit nieuwe beleid reeds opgenomen is in vastgestelde beleidsdocumenten. De omgevingsverordening is een interimdocument en daarmee een tussenstap naar een definitieve provinciale omgevingsverordening. Gelet op het beleidsneutrale karakter van de omgevingsverordening komt de regelgeving uit de Verordening ruimte Noord-Brabant (geconsolideerde versie van 3 maart 2020) terug in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant.

Toetsing

In de navolgende alinea's is voor het plangebied geanalyseerd met welke regels uit de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant rekening gehouden moet worden. In de onderstaande omschrijving wordt beschreven welke aanduidingen op het plangebied van toepassing zijn. Hierbij is met name themakaart 3 relevant voor het plangebied (Instructieregels gemeenten: Stedelijke ontwikkeling en erfgoed).

Concentratiegebied en stedelijkgebied

Het plangebied ligt binnen het concentratiegebied en stedelijk gebied. Het stedelijk gebied is krachtens artikel 3.6 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant bedoeld voor het bestaand ruimtebeslag voor bebouwing. Stedelijke ontwikkelingen moeten waar mogelijk plaats vinden in het bestaand stedelijk gebied (concentratiegebied). In gebieden met deze aanduiding is er ruimte voor verdere verstedelijking en dus voor nieuwe stedelijke functies, mits daar behoefte aan is. Gemeenten zijn, binnen de grenzen van wet- en regelgeving, vrij om in deze zone te voorzien in nieuwe stedelijke ontwikkelingen.

Met dit bestemmingsplan krijgen de gronden met deze aanduiding een woonbestemming teneinde woningbouw mogelijk te maken. Op de behoefte aan de voorgenomen woningbouw is in paragraaf 3.2.3 ingegaan.

In de verordening is het stedelijk gebied niet gedefinieerd. Wat een stedelijke functie is volgt uit (de toepassing van) het Besluit ruimtelijke ordening. Een stedelijke functie bestaat uit de ontwikkeling van bedrijventerreinen, zeehaventerreinen, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Gelet op het voorgaande wordt de beoogde ontwikkeling gezien als een stedelijke voorziening. In de huidige situatie wordt dit deel van het bestaand stedelijk gebied dus ingezet voor stedelijke functies. In de toekomstige situatie blijft dat het geval. Deze aanduiding uit de verordening verzet zich derhalve niet tegen de ontwikkelingen die op gronden met deze aanduiding voorzien zijn.

De herontwikkeling waarbij een bedrijf wordt gesloopt, voorkomt leegstand en verloedering. Door de nieuwbouw is het mogelijk om de woningen energiezuinig te realiseren. Tevens biedt de nieuwbouw mogelijkheden voor duurzame opwekking van energie. De ontwikkeling bevindt zich binnen het Stedelijk gebied (concentratiegebied). Met de 'Monitor bevolking en wonen' stuurt de provincie de regionale afspraken om tijdig knelpunten op de woningmarkt te kunnen constateren.

Conclusie

Zoals in deze paragraaf omschreven is voldoet de voorgenomen ontwikkeling aan de randvoorwaarden en regelgeving van de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant.

3.4.1 Omgevingsvisie “Breda 2040     

'Breda Sterk en Veerkrachtig' is de naam van de Omgevingsvisie voor Breda. Hierin legt de gemeente uit hoe Breda de komende 20 jaar moet veranderen. Hierin is beschreven waarop de gemeente zich richt en hoe bedreigingen en uitdagingen worden aangepakt. Het doel is de stad voor te bereiden op toekomst en te zorgen voor een goede kwaliteit van leven.

Beoordeling

De stad sterker maken doet de gemeente onder meer door meer dan 25.000 woningen te bouwen; in heel Nederland moeten er in 10 jaar één miljoen extra woningen worden gebouwd. Door meer dan 25.000 woningen te bouwen neemt Breda ook een deel van die taak op zich. Dit wordt gedaan door heel Breda, in alle wijken en dorpen. Maar een groot deel wordt gebouwd in de binnenstad en CrossMark, bijvoorbeeld op het oude CSM-terrein. Het bouwen in de binnenstad en rondom het station is goed voor Breda en sluit aan bij de eisen en wensen van de landelijke overheid.

Bij het bouwen van woningen dient rekening te worden gehouden met de wensen van de mensen die op zoek zijn naar een woning. Een voorbeeld is dat mensen de woning moeten kunnen betalen. Daarom moet de helft van de nieuwe woningen sociale en middeldure woningen zijn. En het gaat er ook over dat woningen passen bij de wens om zelfstandig te blijven wonen als oudere, bij de woonwens van jongeren of om te kunnen wonen met passende zorg. Maar los van de doelgroep moeten de woningen duurzaam en energiezuinig zijn. Daarom worden meer dan 25.000 woningen gebouwd, waarvan het grootste deel

binnen de bebouwde kom. In het nieuwe centrum, in de wijken en in de dorpen. Zo wordt gezorgd voor de eigen en nieuwe inwoners.

Conclusie

Het plan sluit aan bij de gemeentelijke Omgevingsvisie. Het plan voorziet in het behoud van een monument en zorgt voor een aanvullend woningtype in deze omgeving. De behoefte is aangetoond door toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking (zie paragraaf 3.2.3).

3.4.2 Groenkompas     

Met het Groenkompas zetten burgemeester en wethouders van Breda de koers uit naar een ambitieus doel: Breda, eerste stad in Europa in een park in 2030. Het Groenkompas is de uitwerking van één van de pijlers van het Verhaal van Breda, Groen, Grenzeloos en Gastvrij en een belangrijk onderdeel van de Omgevingsvisie.

Beoordeling

Het Groenkompas maakt duidelijk wat de gemeente bij nieuwbouw op het gebied van groen verwacht van projectontwikkelaars en bouwers. Zowel in de openbare ruimte als in de tuinen van woningen wordt ‘natuurinclusief’ bouwen normaal, bijvoorbeeld met groene gevels en daken en nestkasten in de muren.

Het Groenkompas bevat een minimale eis voor de 'Bredase groen en parknorm', 20 tot 35% van het oppervlak dient ingericht te worden als openbaar groen. Een aanzienlijk deel (circa 750 m²) van het plangebied wordt als groen ingericht, waarvan circa 350 m² ook als Groen wordt bestemd. Er wordt dan ook voldaan aan de minimale eis zoals opgenomen in het Groenkompas.

Conclusie

Het plan sluit aan bij het Groenkompas. De ontwikkeling draagt bij aan het toevoegen van groen in de leefomgeving.

3.4.3 Woonvisie Breda     

De 'Woonvisie Breda', vastgesteld in december 2013, borduurt voort op de uitgangspunten van de Structuurvisie Breda 2030. Deze visie geeft een beeld van wonen in Breda in de toekomst. De Woonvisie beschrijft op hoofdlijnen de ontwikkelingen in het woondossier en wordt verder uitgewerkt in een uitvoeringsprogramma.

Beoordeling

Breda wil voor iedereen een passend en duurzaam (t)huis bieden dat voldoet aan de wensen en behoeften. Dit doet de gemeente door uitvoering te geven aan drie ambities:

• Zorgen voor een gedifferentieerd en doordacht woningbouwprogramma, met voldoende flexibiliteit en ruimte voor maatwerk;
• Een comfortabele woningvoorraad die aansluit bij de behoeften en wensen van inwoners, nu en in de toekomst. De gemeente zet in op een duurzame en toekomstbestendige woningvoorraad en nieuwbouw;
• Een (t)huis voor alle groepeninwoners. Speciale aandacht is er voor de groep kwetsbare inwoners die niet op eigen kracht in huisvesting kan voorzien.

In de Woonvisie wordt verder vastgesteld dat er sprake is van een toegenomen belangstelling voor het centrumstedelijk wonen. Ook de vraag naar landelijk / dorps wonen nabij de stad neemt toe. De uitwerking van die woningvraag in de Bredase dorpen en wijken wordt uitgewerkt in dorps- en wijkplannen. Bewoners en professionele partners in de dorpen en wijken geven aan welke thema's voor hen spelen. De gemeente geeft daarbij de geldende beleidskaders en uitgangspunten aan. De thema's worden omgezet in activiteiten waarbij het gemeentelijk beleid als kader dient. Door alle betrokken partijen wordt in het uitvoeringsprogramma gezamenlijk bepaald door wie, hoe en wanneer de activiteiten uitgevoerd worden.

Voorliggend plan voorziet in nieuw centrumstedelijk woonmilieu, waarbij een passend woningaanbod wordt gecreëerd. De leefbaarheid in de omgeving van het plangebied staat volgens de Leefbarometer niet onder druk. De locatie ligt in een omgeving waar reeds veel sociale woningbouw aanwezig is. Het toevoegen van appartementen in de (middel)dure huur/koop vormt daardoor een meer gewenste aanvulling dan het toevoegen van sociale huurwoningen. Het woningaanbod sluit aan bij de behoefte voor deze locatie.

Conclusie

Voorliggend plan sluit aan bij de ambities van de gemeente, zoals geformuleerd in de Woonvisie Breda.

3.4.4 Aanvulling op de Woonvisie 2013     

Op 17 november 2016 heeft de raad de ‘Aanvulling op de woonvisie 2013’, met als subtitel “Voldoende sociale en (middel)dure huurwoningen met betaalbare woonlasten, in een prettige woonomgeving" vastgesteld. In deze aanvulling wordt ingespeeld op de actuele vraagstukken en ontwikkelingen op de sociale huurvoorraad en middeldure huur. Ten aanzien van de fysieke leefomgeving zijn de volgende beleidsdoelen leidend:

1. Netto-uitbreidingsopgave sociale huurwoningen betreft 20% van stedelijke uitbreidingsopgave. Deze opgave betreft met name het betaalbare huursegment en voornamelijk appartementen voor jongeren en senioren. Onttrekkingen in bestaande voorraad (bijvoorbeeld sloop of verkoop) dienen gecompenseerd te worden middels nieuwbouw door degene die ze sloopt.
2. Netto-uitbreidingsopgave voor middeldure huurwoningen (711 euro tot 900 euro) betreft 10%. Op deze wijze wordt ingezet op een strategische nieuwbouw, zodat huurders die willen, ook kunnen verhuizen naar een passende woning.

Vanuit de beleidsuitgangspunten wordt per project een afweging gemaakt en worden per project programmatische eisen meegegeven. Iedere locatie vraagt om maatwerk. Bij de beoordeling van bouwinitiatieven maken burgemeester en wethouders een zorgvuldige afweging en hanteren hierbij de volgende toetsingscriteria.

Het bouwinitiatief:

• past bij de leefbaarheid van het gebied;
• vult de bestaande voorraad en woningbouwplannen in de directe omgeving aan;
• sluit kwalitatief aan bij de (korte termijn) afzetbare vraag en de behoefte op lange termijn;
• versterkt de ruimtelijke karakteristiek en het woonmilieu;
• is financieel haalbaar (Grondexploitatiewet).

Het besluit omtrent het percentage voor sociale woningbouw wordt per locatie geborgd in de planregels van het bestemmingsplan en de bijbehorende anterieure overeenkomst. Daarnaast wordt op basis van de door de gemeenteraad vastgestelde doelgroepenverordening de instandhoudingstermijn voor behoud van de woningen in het sociale segment vastgesteld op 15 jaar.

Beoordeling

De leefbaarheid in de omgeving van het plangebied staat volgens de Leefbarometer niet onder druk. De locatie ligt in een omgeving waar reeds veel sociale woningbouw aanwezig is. Het toevoegen van appartementen in de (middel)dure huur/koop vormt daardoor een meer gewenste aanvulling dan het toevoegen van sociale huurwoningen.

Conclusie

Het plan sluit niet aan op de 'Aanvulling op de woonvisie 2013’, maar er wordt vrijheid geboden om maatwerk te leveren. Voor onderhavige locatie is door het college van burgemeester en wethouders gekozen voor maatwerk. Het toevoegen van appartementen in de (middel)dure huur/koop vormt hier een meer gewenste invulling dan het toevoegen van sociale huurwoningen. Daarnaast is het appartementencomplex voorzien van een lift, waardoor een eventuele doorstroom van senioren naar deze locatie kan bevorderen.

3.4.5 Perspectief wonen     

Op 24 september 2019 zijn door het college het Perspectief wonen en de bijbehorende Gebiedsprofielen vastgesteld. Het Perspectief wonen geeft op hoofdlijnen de gewenste richting aan van het wonen in de gebieden. Op basis van een analyse van gegevens wordt gekeken wat de ontwikkelingsmogelijkheden zijn waarop gebieden (Gebiedsprofielen) kunnen bijdragen aan het realiseren van reeds vastgestelde gemeentelijke beleidsdoelen wonen.

Breda Oost

In Breda Oost is een transformatie voorziennaar stedelijk wonen. Hier is het wenselijk goede producten voor deze groep te realiseren zoals de bouw van (middel)dure huur- en koopappartementen.

Conclusie

Het voorliggende bouwplan voorziet in de woningbehoefte binnen de gemeente in het algemeen en Brabantpark in het bijzonder.

3.4.6 Doelgroepenverordening     

Op 14 februari 2019 is door het college de regels omtrent huisvesting Verordening doelgroepen sociale woningbouw & middenhuur gemeente Breda vastgesteld. De verordening regelt het aandeel en de prijscategoriën van sociale woningbouw en middenhuur in de gemeente Breda.

Beoordeling

Het aandeel sociale woningbouw en middenhuur in het voornemen is afgestemt tussen de ontwikkelaar en de gemeente.

Conclusie

Het plan sluit aan op de doelgroepenverordening.

4.3.1 Archeologie     

In het bestemmingsplan 'Brabantpark' is een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen voor het hele plangebied. Hiervoor geldt een archeologische onderzoeksplicht bij bodemingrepen met een oppervlakte van minimaal 100 m² of bodemingrepen die dieper gaan dan 30 cm. Deze verplichting volgt uit de hoge en middelhoge archeologische verwachting die het plangebied heeft op de Archeologische Beleidskaart Breda.Voor het plangebied is een Programma van Eisen opgesteld (zie Bijlage 2). Dit PvE heeft betrekking op een opgraving – variant archeologische begeleiding. Binnen het plangebied blijkt sprake te zijn van een bodemverontreiniging. Deze dient gesaneerd te worden, waarbij de sanering archeologisch wordt begeleid.

Op basis van het goedgekeurde Programma van Eisen zal de bodemsanering archeologisch worden begeleid. Indien de sanering met archeologische begeleiding wordt uitgevoerd voorafgaand aan de vaststelling van onderhavig bestemmingsplan, en hierbij geen behoudenswaardige archeologische vindplaats wordt aangetroffen, kan de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' vervallen op de verbeelding van het bestemmingsplan.

4.3.2 Historische geografie     

Figuur 4.3: Uitsnede cultuurhistorische beleidsadvieskaart (bron https://erfgoed.breda.nl/)

Het plangebied heeft op basis van de Cultuurhistorische inventarisatiekaart een middelhoge cultuurhistorische waarde. Het tankstation is tevens aangemerkt als rijksmonument (zie ook onder ‘gebouwd erfgoed’).

4.3.3 Gebouwd erfgoed     

Het monumentale voormalige benzinestation in het plangebied is op de beleidsadvieskaartals rijksmonument aangeduid. Dit gebouw wordt in het plan behouden. De cultuurhistorische waarde van het plangebied rondom het tankstation is middelhoog (groen). Bij een wijziging (of sloop) dient rekening te worden gehouden met de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende ruimtelijke structuur en de architectonische, stedenbouwkundige en/of landschappelijke kwaliteit. De cultuurhistorische waarde is hierbij sturend.

Al de cultuurhistorische elementen blijven met voorliggend planbehouden. Het Rijksmonument wordt gerestaureerd.

7.1.1 Participatie     

Participatie wordt een belangrijke pijler onder de toekomstige Omgevingswet. Derden moeten in een vroegtijdig stadium worden betrokken bij de voorbereiding van beleids- en besluitvorming. De “participatieleidraad bij ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving” (in werking sinds 1 augustus 2019) is de basis waarmee de gemeente Breda deze participatie vormgeeft. Het gekozen participatieniveau is niveau 1. De belangrijkste aanleiding voor deze keuze is dat de planvorming door de gemeente uitgebreid gewogen is en er een duidelijke visie is gevormd over de definitieve invulling. Tijdens het ontwikkeltraject zijn omwonenden op een tweetal momenten betrokken. De eerste was tijdens de vroege planvorming, waarbij omwonende zijn aangeschreven en er 1 op 1 gesprekken geïnitieerd zijn. Hierbij zijn een 3-tal verschillende scenario's aan omwonende voorgelegd, met als doel om feedback te ontvangen over de definitieve invulling. Een verslag van deze participatie is bijgevoegd in Bijlage 10.

De belangrijkste conclusies in deze fase waren dat de omgeving een ontwikkeling met 5 verdiepingen te hoog vond, het overgrote deel van de omwonende vond 4 verdiepingen denkbaar. Tevens is aangegeven dat er een wens was om een compact gebouw te realiseren met minimale impact op de omgeving. De belangrijkste genoemde argumentatie betrof privacy en bezonning.

Bij de nadere uitwerking met de gemeente is besloten om het appartementencomplex naast het monument te ontwikkelen en deze geen onderdeel te laten zijn van de toekomstige bebouwing. Dit met als doel om het alzijdige karakter van het monument niet af te zwakken en van de gelegenheid gebruik te maken om de nieuwbouw het monument te laten versterken. Omwonenden zijn op 11 november 2022 uitgenodigd het definitieve plan te bekijken en omwonenden is hierbij de gelegenheid geboden om een nadere toelichting te ontvangen. Het verslag van deze avond is als bijlage 11 toegevoegd.

7.2.1 Vooroverleg     

Het concept ontwerpbestemmingsplan wordt op grond van artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening toegezonden aan diverse instanties in het kader van het vooroverleg. Zij kunnen binnen een termijn van drie weken op het conceptplan reageren. Onderhavig concept-ontwerpbestemmingsplan is toegezonden aan de volgende instanties:

• Provincie Noord-Brabant
• Waterschap Brabantse Delta
• Brandweer
• Wijkraad Brabantpark

Van de provincie en de brandweer is een reactie ontvangen. De provincie heeft op 21 juli 2022 aangegeven zich in hun reactie te beperken tot de vraag hoe het bestemmingsplan zich verhoudt tot de provinciale belangen die op basis van het provinciaal ruimtelijk beleid relevant zijn. De provincie heeft aangegeven dat het plan in overeenstemming is met de provinciale belangen.

De brandweer heeft op 15 juli 2022 gereageerd. In de reactie van de brandweer is aangegeven dat een berekening met de LPG rekentool of QRA benodigd is om het groepsrisico te bepalen. Deze berekening is uitgevoerd, echter is deze niet meegezonden in het kader van het vooroverleg, het onderzoek is bijgevoegd in bijlage 3 van de toelichting. Ten aanzien van de bereikbaarheid heeft de brandweer geen opmerkingen. De aanwezige bluswatervoorzieningen voorzien in de behoefte aan bluswater binnen de gestelde afstanden, zoals is beschreven in de Beleidsregels. Het plangebied is vanuit de dichtstbijzijnde brandweerkazerne in Breda binnen de geldende opkomsttijd te bereiken.

7.2.2 Zienswijzen     

Met de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan (voor de duur van zes weken) start de formele vaststellingsprocedure. Gedurende de periode van de tervisielegging kan iedereen schriftelijk of mondeling zienswijzen op het plan of onderdelen daarvan inbrengen.

De zienswijzen worden samengevat en van commentaar voorzien. Deze zienswijzen zullen worden beoordeeld op het feit of, en zo ja, in hoeverre het ontwerp aanpassing behoeft. Vervolgens zal het college de raad voorstellen het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd vast te stellen. Gelet op dit voorstel stelt de raad het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd vast.

7.2.3 Beroep     

Na vaststelling wordt het plan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.