3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte     

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vormt de overkoepelende rijksstructuurvisie voor de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland tot 2028, met een doorkijk naar 2040. Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland, door middel van een krachtige aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. Om dit doel te bereiken, werkt het Rijk samen met andere overheden. De SVIR is op 13 maart 2012 vastgesteld door de minister van Infrastructuur en Milieu.

Het rijksbeleid richt zich op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de nationale belangen. Het Rijk heeft drie hoofddoelen geformuleerd:

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur;
• het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid, waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

In totaal zijn 13 onderwerpen van nationaal belang benoemd, die bijdragen aan het realiseren van de drie hoofddoelen. Het betreft onder meer het borgen van ruimte voor de hoofdnetwerken (weg, spoor, vaarwegen, energievoorziening, buisleidingen), het verbeteren van de milieukwaliteit, ruimte voor waterveiligheid, een duurzame zoetwatervoorziening en klimaatbestendige stedelijke ontwikkeling, ruimte voor behoud van unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten, ruimte voor een nationaal netwerk voor natuur en ruimte voor militaire terreinen en activiteiten.

Het beleid met betrekking tot verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk, onder het motto 'decentraal wat kan, centraal wat moet', over aan provincies en gemeenten.

Beoordeling plan

Voor het plangebied geldt dat sprake is van een lokale ontwikkeling van geringe aard en omvang waarbij geen nationale belangen in het geding zijn. Het plan voldoet daarmee aan het rijksbeleid zoals dit is vastgelegd in de structuurvisie.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking     

Nationaal belang 13 uit de SVIR vraagt om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit nationale belang is wettelijk verankerd in het Bro. In artikel 3.1.6, lid 2 van het Bro is gesteld dat de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving dient te bevatten van:

1. de behoefte aan die ontwikkeling;
2. indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Beoordeling plan

Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van zes woningen. Uit jurisprudentie blijkt dat kleinschalige woningbouwplannen niet als een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' worden aangemerkt en dat daarmee een toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking achterwege kan blijven. Op basis van de overzichtsuitspraak die is gedaan door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State op 28 juni 2017 (ECLI:NL:RVS:2017:1724) geldt dat bij woningbouwlocaties vanaf 12 woningen in beginsel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De ABRS overwoog daarbij het volgende:

"Wanneer een bestemmingsplan voorziet in niet meer dan 11 woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, van het Bro, kunnen worden aangemerkt, kan deze ontwikkeling in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling worden aangemerkt."

Op basis van het feit dat de ABRS eerder heeft geoordeeld dat de realisatie van 11 woningen op zichzelf geen nieuwe stedelijke ontwikkeling betreft, kan gesteld worden dat ook dit planvoornemen geen nieuwe stedelijke ontwikkeling betreft.

Verder kan gesteld worden dat er sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik, in die zin dat de beoogde ontwikkeling geen nieuwe ruimte buiten bestaand stedelijk gebied claimt. De ontwikkeling vindt namelijk binnen bestaand stedelijk gebied plaats, op een perceel dat momenteel al een reguliere woonbestemming heeft.

Op basis van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat onderhavig plan geen belemmering ondervindt als gevolg van de 'Ladder voor duurzame verstedelijking'. Het plan voorziet in een duurzame verstedelijking.

3.1.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening     

Ter bescherming van de nationale belangen is door het Rijk het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) opgesteld. De regels van het Barro moeten in acht worden genomen bij het opstellen van provinciale ruimtelijke verordeningen en bestemmingsplannen.

In het Barro zijn regels opgenomen voor de volgende nationale belangen:

• Rijksvaarwegen;
• Project Mainportontwikkeling Rotterdam;
• Kustfundament;
• Grote rivieren;
• Waddenzee en waddengebied;
• Defensie;
• Hoofdwegen en landelijke spoorwegen;
• Elektriciteitsvoorziening;
• Buisleidingen van nationaal belang voor het vervoer van gevaarlijke stoffen;
• Natuurnetwerk Nederland;
• Primaire waterkeringen buiten het kustfundament;
• IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte);
• Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde;
• Ruimtereservering parallelle Kaagbaan.

Uitsnede van bijlage 3.6 bij Rarro

Beoordeling plan

In het Barro en de Rarro zijn het ruimtelijke regime rond radars voor militaire luchtvaart geregeld. Het plangebied ligt in het obstakelbeheergebied van het militaire luchtvaart terrein Gilze-Rijen. Een obstakelbeheergebied bij een (militair) luchtvaart terrein kenmerkt zich door - gezien vanuit het vliegveld - een aantal vlakken waarvan de hoogte oploopt met het toenemen van de afstand tot het luchtvaart terrein. In het gebied gelden beperkingen ten aanzien van de hoogte van objecten. Binnen het obstakelbeheergebied een hoogte voor objecten van maximaal 162,5 meter mag gelden. Deze bouwhoogte wordt in onderhavig bestemmingsplan niet mogelijk gemaakt. Het bestemmingsplan is dus niet in strijd met het nationale belang 'uitoefening van defensietaken'.

Uit het Barro en de daaraan gekoppelde Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) vloeien geen bepalingen voort die rechtstreeks doorwerken in dit bestemmingsplan. Het plan voldoet aan het Barro en de Rarro.

3.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant     

Op 14 december 2018 is de Omgevingsvisie 'De kwaliteit van Brabant' met bijbehorende planMER vastgesteld door Provinciale Staten van Noord-Brabant. Deze 'Brabantse Omgevingsvisie' is opgesteld met het oog op de naderende invoering van de Omgevingswet, waarin onder andere het instrument structuurvisie wordt vervangen door het instrument omgevingsvisie. De achterliggende doelen van de Omgevingswet komen dan ook terug in de Brabantse Omgevingsvisie. Met de omgevingsvisie wordt de ambitie voor de Brabantse leefomgeving tot 2050 geformuleerd. Daarbij worden ook tussendoelen gesteld voor wat de provincie in 2030 voor elkaar wil hebben om de ambitie voor 2050 te kunnen verwezenlijken. Tot slot geeft de omgevingsvisie ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. Draagvlak en draagkracht zijn daarbij belangrijke begrippen.

In de omgevingsvisie worden één basisopgave en vier hoofdopgaven uitgewerkt in een langetermijnvisie (2050) en middellangetermijndoelstellingen (2030):

• Basisopgave: Werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit;
• Hoofdopgaven:
  1. Werken aan de Brabantse energietransitie;
  2. Werken aan een klimaatproof Brabant;
  3. Werken aan de slimme netwerkstad;
  4. Werken aan een concurrerende, duurzame economie.

Het beleid uit de Omgevingsvisie wordt verder uitgewerkt in programma's en bindende regels de Interim Omgevingsverordening. De programma's bevatten vooral concrete maatregelen die zelfbindend zijn voor de provincie. De interim omgevingsverordening bevat bindende regels voor lagere overheden en burgers

3.2.2 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant     

De Interim omgevingsverordening (vastgesteld op 25 oktober 2019) bevat alle regels over de fysieke leefomgeving en sluit aan op de Omgevingswet. De Interim verordening dient als opmaat naar de Omgevingsverordening die eind 2020 gereed moet zijn. Hoofddoel van de Interim omgevingsverordening is het beleidsneutraal samenvoegen van de verschillende verordeningen die gaan over de fysieke leefomgeving. Dit betekent dat de regels die betrekking hebben op milieu, natuur, ruimtelijke ordening, water, bodem en wegen zijn samengevoegd.

De Interim omgevingsverordening is opgebouwd volgens een doelgroepenbenadering. Dit betekent dat de regels in de Interim omgevingsverordening zijn gegroepeerd in hoofdstukken waarbij de doelgroep van de regel leidend is. Daarbij wordt grofweg onderscheid gemaakt tussen de doelgroepen burgers en bedrijven, gemeente, waterschappen, gedeputeerde staten, en faunabeheer en beheer waterwegen. Voor dit bestemmingsplan zijn vooral de bepalingen uit hoofdstuk 2 en 3 van belang.

Uitsnede Interim omgevingsverordening: kaart 3

Beoordeling plan

Een bestemmingsplan in het 'Stedelijk gebied' dat voorziet in het realiseren van woningen bevat een onderbouwing dat de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken en bevat een onderbouwing dat het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

Artikel 3.42 Duurzame stedelijke ontwikkeling

Een bestemmingsplan in het 'Stedelijk gebied' dat voorziet in het realiseren van woningen bevat een onderbouwing dat de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken en bevat een onderbouwing dat het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen:

1. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;
   
   Goede omgevingskwaliteit is in de verordening omschreven als 'de kwaliteit van een plek die bepaald wordt door een goed samenspel van herkomstwaarde, belevingswaarde, gebruikswaarde en toekomstwaarde'.
   
   Wat betreft herkomstwaarde wordt met de beoogde woningen woonbebouwing toegestaan op een locatie waar in de huidige situatie reeds sprake is van één woning. Hiermee wordt het woonkarakter van deze locatie voortgezet. Wat betreft belevingswaarde past de beoogde woning wat betreft uitstraling en aantrekkelijkheid in een omgeving met veel vrijstaande woningen. Wat betreft de gebruikswaarde is de locatie goed bereikbaar en past de beoogde woonfunctie in de woonbuurt. Externe veiligheid, milieu en waterhuishouding is in hoofdstuk 4 toegelicht. De toekomstwaarde wordt in dit beoogd plan vooral bepaald met dit bestemmingsplan, waarmee zes vrijstaande woningen worden bestemd op een erf. In deze toelichting is toegelicht dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening.
2. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie en verouderde stedelijke gebieden;
   
   In dit concrete geval is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik, omdat het planvoornemen plaatsvindt in bestaand stedelijk gebied. De bestaande bebouwing is niet geschikt voor de beoogde woonfunctie. Hierdoor is nieuwbouw noodzakelijk.
   
   Wat betreft duurzame verstedelijking wordt aangesloten bij de Regionale Agenda Wonen 2017. In de Regionale Agenda Wonen 2017 is een beeld geschetst van enkele actuele ontwikkelingen op de woningmarkt in Noord-Brabant. Naast de regionale plancapaciteit komt ook een aantal vraagstukken en opgaven rond de aansluiting van vraag en aanbod op de regionale woningmarkt in dit stuk aan bod. In de loop der jaren is de plancapaciteit teruggebracht om te voldoen aan de veranderende vraag en zo te komen tot een realistisch aanbod. Op dit moment blijft de gerealiseerde woningbouw achter op de geprognosticeerde woningbouwopgave.
   
   Daarnaast laat de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose nog een behoorlijke regionale woningbouwopgave zien van circa 33.000 woningen tot 2030. Een groot deel van deze opgave komt terecht in de steden. De kwantitatieve doelstelling blijft bestaan, maar moet ook gekoppeld worden aan de juiste kwalitatieve samenstelling van de woningbouwplannen. Verwacht wordt dat de vraag zich de eerstkomende jaren zal richten op de huursector en het minder dure koopsegment. Ruimte en flexibiliteit in planning en programmering, die benut kan worden om in te spelen op de veranderde prijsstellingen op de woningmarkt, eventueel ook in combinatie met het herbestemmen van leegstaand of leeg komend vastgoed zijn daarbij van belang.
   
   Voor de gemeente Breda ligt er tot 2025 een woningbouwopgave van 8.275 woningen. Circa 70% van deze benodigde woningbouw is vastgelegd in zogenaamde harde plannen. Hiermee blijft er ruimte voor incidentele (particuliere) initiatieven. De beoogde ontwikkeling voorziet in de ontwikkeling van 6 woningen (na sloop van de huidige woning). Dit past binnen in de Regionale Agenda Wonen welke voor gemeente Breda is vastgesteld.
3. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;
   
   De beoogde woning wordt gebouwd met oog voor duurzame energieopwekking.
4. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;
   
   Het hemelwater wat in de toekomst op de verhardingen terechtkomt zal in een waterberging worden geborgen. Hierdoor wordt een gedeelte van het perceel afgekoppeld van het riool. De waterberging wordt vormgegeven als wadi in groen.
5. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;
   
   Er wordt een voor autoverkeer doodlopende erfontsluitingsweg aangelegd en via deze nieuwe weg wordt aangesloten op bestaande infrastructuur. Voor langzaam verkeer is de weg niet doodlopend, waardoor kan worden aangesloten op bestaande (fiets)routes.
6. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.
   
   De beoogde woningen dragen bij aan de economie.

De conclusie is dat kan worden voldaan aan de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant.

3.3.1 Structuurvisie Breda 2030     

Algemeen

Het gemeentelijke ruimtelijke ordeningsbeleid is vastgelegd in de Structuurvisie 2030 en is op 26 september 2013 door de gemeenteraad vastgesteld. Het beschrijft de grootschalige en lange termijn ontwikkelingen in de planologische achtergronden welke van betekenis zijn voor Breda. De structuurvisie dient als integrale basis voor bestemmingsplannen, ontwikkelingsvisies en beleidsdocumenten.

Het fundament voor de ontwikkeling van Breda naar 2030 is het ontwikkelen van een compacte, duurzame stad, waarin ruimte is voor initiatief. De compacte stad koestert haar historie en beseft de verbondenheid van stedelijk en landelijk gebied. Verstedelijkingsopgaven in het bestaande stedelijk gebied hebben de voorkeur boven de ontwikkeling van nieuwe buitenstedelijke terreinen. De kracht van het initiatief staat centraal, burgers, bedrijfsleven en overheid hebben hier allemaal een rol in. De verschillen in functie en karakter van delen van de stad maken Breda aantrekkelijk voor de diversiteit aan gebruikers.

Wonen

De komende tijd is er sprake van een bevolkingstoename, vooral alleenstaanden en eenoudergezinnen. De bestaande woningvoorraad is van belang, verduurzaming is hier het sleutelwoord. De vergrijzing zal gaan zorgen voor minder doorstroming. Het is zaak om realistisch te programmeren en vooral te faseren. Aandacht voor jonge huishoudens, studenten en geschikt wonen voor iedereen blijft een uitgangspunt. Breda ondersteunt initiatieven en kiest voor een differentiatie in woonmilieus. De focus ligt op herprogrammering en het ombuigen van bestaande plannen, ook de verbouw van kantoren tot woningen is een nader te verkennen optie. Concreet betekent dit alles dat er vraaggericht ontwikkeld gaat worden.

Beoordeling plan

Dit planvoornemen voorziet in de realisatie van zes vrijstaande woningen ten koste van één vrijstaande woning. Deze ontwikkeling sluit aan op de omliggende buurt Heilaar waar overwegend vrijstaande woningen op ruime kavels zijn gesitueerd. In de Breda Mozaïek-gedachte is het zaak om vraaggericht te programmeren voor alle woonmilieus. Dit planvoornemen is dan ook passend binnen de beleidskaders van Structuurvisie Breda 2030.

3.3.2 Woonvisie Breda 'wonen in een dynamische tijd'     

Breda is een complete woongemeente, nu en in de toekomst, met een grote verscheidenheid aan woningen en woonmilieus voor de diverse bewoners. In Breda is voor iedereen een passend en duurzaam (t)huis dat voldoet aan de wensen en behoeften. De bedoeling is dit te behouden en te versterken door uitvoering te geven aan drie ambities:

• Zorgen voor een gedifferentieerd en doordacht woningbouwprogramma, met voldoende flexibiliteit en ruimte voor maatwerk;
• Een comfortabele woningvoorraad die aansluit bij behoeften en wensen van inwoners, nu en in de toekomst. We zetten in op een duurzame en toekomstbestendige woningvoorraad en nieuwbouw;
• Een (t)huis voor alle groepen inwoners. Speciale aandacht is er voor de groep kwetsbare inwoners die niet op eigen kracht in huisvesting kan voorzien.

Breda streeft naar een kwalitatief goede en gedifferentieerde samenstelling van de woningvoorraad, die aansluit bij de diversiteit in de vraag vanuit de verschillende groepen van bewoners. Centraal staat de opgave om de keuzevrijheid van de consument op de huur- en koopmarkt te vergroten. Om dit te bereiken is flexibiliteit vereist, in plannen, programmering en procedures.

De gemeente bewaakt, stimuleert en faciliteert de aansluiting van de bestaande woningvoorraad en de woonomgeving op de veranderende behoeften en wensen. In dit verband vraagt de particuliere woningvoorraad extra aandacht.

Het verbreden van de keuzemogelijkheden van de woonconsument betekent ook dat er voldoende betaalbare woningen beschikbaar moeten zijn voor bewoners met een beperkt inkomen. Een deel van de goedkopere voorraad wordt bewoond door bewoners met een hoger inkomen. Deze scheefheid zal de komende jaren meer in balans komen (door het toewijzingsbeleid en het dalend inkomensniveau). Enige mate van (goedkope) scheefheid is gewenst vanuit het oogpunt van differentiatie en het tegengaan van segregatie. De aandacht zal de komende jaren voornamelijk gericht zijn op de dure scheefheid (laag inkomen in dure woning) en beheersing van de woonlasten.

Bij de huisvesting van tijdelijke arbeidsmigranten voor tijdelijke buitenlandse werknemers stelt de gemeente randvoorwaarden voor specifieke woonruimte, zodat (markt)partijen voor goede huisvesting kunnen zorgen.

Wonen, welzijn en zorg en vanuit dat kader integrale benadering en in dat kader meer in het bijzonder de scheiding van wonen en zorg. De inzet is er op gericht om ook inwoners met een bijzondere woonbehoefte zoveel mogelijk in staat te stellen zelf hun wonen te organiseren. Om te kunnen voorzien in een variëteit aan woonmilieus die aansluit bij de structurele veranderingen van de bevolking en de keuzevoorkeur van bewoners zijn constant aanpassingen nodig. Breda kiest voor het in stand houden en versterken van het specifieke karakter van buurten en wijken met daarin een compleet aanbod en variëteit van gewilde woonmilieus voor een grote diversiteit van bewonersgroepen.

Bestaande woningen duurzaam en klaar voor de toekomst, met in het bijzonder aandacht voor de bewustwording en de rol van (eigenaar-) bewoners. De gemeente zoekt met de wooncorporaties en de marktpartijen naar mogelijkheden om particuliere woningen mee te nemen bij grootschalig onderhoud of renovatie. Daarnaast zet de gemeente samen met de corporaties in op het ontwikkelen van een strategie voor het verhogen van het bewustzijn van bewoners en op gedragsverandering. Want al is de woning nog zo energiezuinig, het gedrag van bewoners is een belangrijke factor voor het verbruik. De woningmarkt is te veranderlijk om beleid voor vijf jaar vast te leggen. Door het monitoren van de woningmarkt en evaluatie stelt de gemeente de ambities en doelstellingen jaarlijks bij, steeds in overleg met onze partners op het terrein van wonen.

In 2016 is een aanvulling op de woonvisie vastgesteld, met als titel 'voldoende sociale en middeldure huurwoningen met betaalbare woonlasten in een prettige woonomgeving'. De woonvisie geeft aan dat Breda een complete woongemeente is met een voor iedereen passend en duurzaam (t)huis dat voldoet aan de wensen en behoeften en met ruimte voor maatwerk. De aanvulling voegt daaraan o.a. toe dat Breda een stedelijke uitbreidingsopgave heeft om 20% sociale huurwoningen en 10% middeldure huurwoningen toe te voegen.

Beoordeling plan

De omgeving van het plangebied bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande woningen op ruime kavels in veel groen. Met de voorgestane particuliere ontwikkeling worden zes vrijstaande woningen gerealiseerd op een locatie waar nu één woning aanwezig is. Daarmee is er sprake van een passend programma dat aansluit bij het omliggend woongebied. Het voorgestane programma wordt dan ook als passend beschouwd binnen de Woonvisie Breda.

4.1.1 Archeologie     

Sinds 2007 kent Nederland de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz, gewijzigde Monumentenwet 1988). Per 1 juli 2016 zijn de bepalingen van de Wamz 2007 gedeeltelijk overgegaan in de Erfgoedwet. Op basis van deze wet zijn gemeenten belast met de zorgplicht voor het archeologisch erfgoed. Verder stelt de Wamz 2007 dat gemeenten archeologieparagrafen moeten opnemen in bestemmingsplannen en archeologische waarden en verwachtingen op te nemen op de verbeelding en ze te beschermen middels regels.

In de nota 'Erfgoed in context ErfgoedVisie Breda 2008-2015' is vastgesteld dat het Bredase erfgoed de basis vormt van de Bredase identiteit en tevens de basis vormt van ruimtelijke ontwikkelingen in Breda. Om het erfgoed in brede zin op herkenbare wijze te kunnen inpassen in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingsprocessen is een goede inventarisatie noodzakelijk. In deze toelichting op het bestemmingsplan wordt het aanwezige cultureel erfgoed (te verdelen in archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed) globaal in beeld gebracht en wordt aangegeven hoe deze waarden beschermd worden.

Archeologie wordt in het bestemmingsplan vertaald middels de dubbelbestemming 'Waarde -Archeologie' conform de 'Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1'. Historische geografie en gebouwd erfgoed worden juridisch gewaarborgd middels de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie'.

Beoordeling plan

Het plangebied is gelegen in een gebied dat volgens de archeologische beleidsadvieskaart van de gemeente Breda een middelhoge archeologische verwachting kent. Deze middelhoge archeologische verwachting is in het geldend bestemmingsplan 'Heilaarpark' met dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' vastgelegd. In de regels is bepaald dat op deze gronden niet mag worden gebouwd, met uitzondering van:

• gebouwen ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en ook de situering gelijk blijft en waarbij bijbehorende grondwerkzaamheden niet dieper gaan dan 0,30 meter ten opzichte van het bestaand maaiveld;
• de bouw of uitbreiding van bouwwerken tot een oppervlakte van maximaal 100 m²;
• met inachtneming van het bepaalde in de andere bestemmingen (enkelbestemmingen).

Uitsnede archeologische beleidsadvieskaart gemeente Breda (plangebied blauw omlijnd)

In dit planinitiatief wordt beoogd de huidige woning met bijgebouwen (Heilaarpark 20) te slopen en daarna zes vrijstaande woningen te realiseren. Ter bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden is een proefsleuvenonderzoek uitgevoerd. Dit proefsleuvenonderzoek is als rapportage bij deze toelichting gevoegd. Uit het onderzoek is gebleken dat er geen sprake is van archeologische resten of waarden binnen de grenzen van het plangebied. De gemeente Breda heeft hiertoe het selectiebesluit genomen dat bij de voorgenomen werkzaamheden in het kader van het plan geen rekening gehouden hoeft te worden met archeologische waarden. De dubbelbestemming is hierdoor verwijderd uit dit bestemmingsplan.

4.1.2 Historische geografie en gebouwd erfgoed     

Cultuurhistorische waarden kunnen betrekking hebben op bebouwde cultuurhistorie (monumenten), historische geografie, cultuurhistorische landschappen en archeologische waarden van een gebied. Op basis van de Cultuurhistorische waardenkaart (CHW) van provincie Noord-Brabant is bepaald welke cultuurhistorische waarden of elementen binnen of in de nabijheid van het plangebied aanwezig zijn. Ook zijn gemeentelijke cultuurhistorische inventarisatiekaarten (versie 2.0, november 2011) en historische geografische kaarten beschouwd.

Beoordeling plan

Uit de gemeentelijke Cultuurhistorische Inventarisatiekaart blijkt dat in het plangebied een waterloop heeft gestroomd (Kerkloop). Deze waterloop is niet meer aanwezig in de huidige situatie. Ten noorden van het plangebied is aangegeven dat hier de Leurse Baan liep. Dit was een doorlopende weg richting de stad vanuit het westen. In de buurt Heilaar was ook een ander beekje aanwezig. De Heilaarstraat is een oude weg richting Princenhage.

Uit de Cultuurhistorische waardenkaart is af te lezen dat het plangebied niet gelegen is binnen een cultuurhistorisch landschap en/of een cultuurhistorisch vlak met provinciaal cultuurhistorisch belang. Er is geen sprake van cultuurhistorische elementen of objecten binnen het plangebied. Rondom het plangebied zijn enkele cultuurhistorische elementen aanwezig. Heilaarstraat 235 is een Rijksmonument. Ook zijn de voornoemde Heilaarstraat en Leursebaan (tegenwoordig een gedeelte van Heilaarpark) genoemd als 'Lijn van redelijk hoge waarde'. Deze cultuurhistorische elementen worden met dit planvoornemen niet verstoord. Het aspect cultuurhistorie is dan ook een belemmering voor dit planvoornemen.

Uitsnede Cultuurhistorische Inventarisatiekaart 'infrastructuur' (Bron: Erfgoedweb Breda, plangebied in rode cirkel)

Uitsnede Cultuurhistorische waardenkaart provincie Noord-Brabant (plangebied in blauwe cirkel)

4.2.1 Beleid     

Provinciaal Milieu- en Waterplan 2016-2021

De zorg voor een duurzaam schone en veilige fysieke leefomgeving staat centraal in dit Provinciaal Milieu- en Waterplan. Het Provinciaal Milieuplan 2012-2015 en het Provinciaal Waterplan 2010-2015 gaven hieraan de afgelopen jaren invulling. Het Provinciaal Milieu- en Waterplan (PMWP) 2016-2021 integreert de milieu- en de wateropgave, geheel in de geest van de Omgevingswet. Het zet de nieuwe koers uit voor de provinciale inzet met betrekking tot water, bodem, lucht en de overige milieuaspecten.

Noord-Brabant is duurzaam beschermd tegen overstromingen vanuit het hoofdwatersysteem. In 2050 heeft de provincie alle maatregelen uitgevoerd die nodig zijn om te voldoen aan de wettelijke beschermingsnormen. Er is lokaal maatwerk geleverd en zoveel mogelijk rekening gehouden met economie, natuur, recreatie, cultuurhistorie, landschap, agrarisch gebruik en leefbaarheid in dorpskernen. De kwaliteit van het rivierengebied is veel hoger dan voorheen en heeft een belangrijke economische waarde. Het rivierbed wordt zo min mogelijk bebouwd.

Het regionale watersysteem is robuust ingericht, zodat wateroverlast voorkomen kan worden, ook bij een veranderend klimaat. Hierbij wordt de trits vasthouden, bergen, afvoeren gehanteerd. Als in het systeem waterkeringen noodzakelijk zijn, dan voldoen ze aan de gestelde normen. Bij ruimtelijke ontwikkelingen wordt ervoor gezorgd dat die niet ten koste gaan van de hoeveelheid water die het watersysteem kan bergen (waterbergend vermogen).

Waterbeheeroplan 2016-2021

Het waterbeheerplan 'Waardevol Water' is een strategisch document. Hierin is aangegeven wat de doelen zijn voor de periode 2016-2021 en hoe die te bereiken zijn. Het plan is afgestemd op de ontwikkeling van het Stroomgebiedsbeheerplan Maas, het Nationaal Waterplan en het Provinciaal Milieu- en Waterplan. Binnen het waterbeheerplan zijn vijf thema's aan de orde, te weten 'droge voeten', 'voldoende water', 'natuurlijk water', 'schoon water' en 'mooi water'. Op basis van deze thema's worden in het waterbeheerplan enkele doelen uitgewerkt. Deze doelen zijn onderverdeeld en toegespitst naar de gebruiker:

• water in de bebouwde omgeving;
• water en bedrijven;
• water en landbouw;
• water en natuur.

In onderhavig plan is met name het thema 'droge voeten' aan de orde, in die zin dat extra bebouwing of verharding niet mag leiden tot wateroverlast binnen het plangebied en de omgeving. Daarbij is voornamelijk het aspect 'water in de bebouwde omgeving' van belang. De goede kwaliteit van de leefomgeving in steden en dorpen staat onder druk door een veranderend klimaat: dit leidt tot meer en hevigere regen, langdurigere droogte en meer warme dagen. Door de klimaat- en wateropgaven op te pakken, kan de stedelijke kwaliteit verbeteren en worden toekomstige maatschappelijke kosten gemeden. Deze zogenaamde klimaatbestendige en waterrobuuste omgeving houdt in:

• waar na hevige regen, ondanks water op straat, winkels en woningen droog blijven, mensen en diensten de hoofdwegen kunnen blijven gebruiken en de gezondheid niet bedreigd wordt;
• waar aantasting van funderingen, ongelijkmatige zetting en schade aan groen - als gevolg van een te lage of te hoge grondwaterstand - worden voorkomen;
• waarin inwoners en ontwikkelende partijen de momenten van ruimtelijke (her)inrichting en beheer benutten om de stad aantrekkelijker te maken en tegelijkertijd stedelijke water- en klimaatopgaven voor de lange termijn te realiseren;
• waarin inwoners oog hebben voor de samenhang tussen de belevingswaarde en de gebruikswaarde van water (waterbewustzijn). Ook hebben ze kijk op de samenhang tussen hemelwater, oppervlaktewater, grondwater en afvalwater;
• waar groen en blauw worden ingezet voor verhoging van de kwaliteit van de leefomgeving en tegelijkertijd voor het bergen van hemelwater, het vasthouden van water in droge perioden en het temperen van hitte (hittestress).

Gezamenlijke Keur 2015

Op 1 maart 2015 is de gezamenlijk Keur van de waterschappen Aa en Maas, Brabantse Delta en De Dommel in werking getreden. Deze keur is opgesteld in het kader van een landelijke uniformering. Daarbij is volgens een landelijk model van de Unie van Waterschappen een gedereguleerde en geüniformeerde keur met bijbehorende algemene regels en beleidsregels gerealiseerd.

In artikel 3.6 van de Keur 2015 is bepaald dat het verboden is zonder vergunning neerslag door toename van verhard oppervlak of door afkoppelen van bestaand oppervlak, tot afvoer naar een oppervlaktewaterlichaam te laten komen. In artikel 15 van de Algemene regels Keur 2015 is een vrijstelling opgenomen voor dit verbod. Deze vrijstelling kan worden verleend indien:

1. Het afkoppelen van verhard oppervlak maximaal 10.000 m² is, of;
2. De toename van verhard oppervlak maximaal 2.000 m² is, of;
3. De toename van verhard oppervlak bestaat uit een groen dak.
4. De toename van verhard oppervlak tussen 2.000 m² en 10.000 m² is en compenserende maatregelen zijn getroffen om versnelde afvoer van hemelwater tegen te gaan. Deze maatregelen moeten voldoen aan een in bepaalde eisen en een minimale compensatie zoals genoemd in artikel 15 van de Algemene regels Keur 2015:

Benodigde retentiecap. (in m³) = toename verhard oppervl. (in m²) x Gevoeligheidsfactor x 0,0

Daarbij dient de voorziening te voldoen aan de volgende voorschriften:

1. De bodem van de voorziening dient boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te liggen;
2. De afvoer uit de voorziening via een functionele bodempassage naar het grondwater en/of via een functionele afvoerconstructie naar het oppervlaktewater plaatsvindt. Indien een afvoerconstructie wordt toegepast, dient deze een diameter van 4 cm te hebben;
3. Daarnaast moet er altijd een overloopconstructie zijn, om uitspoeling naar de sloot te voorkomen.

Beleid gemeente

De gemeente Breda heeft haar beleid omtrent water vastgelegd in het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan 2014-2018 (vGRP). Hierin is onder meer een samenvatting opgenomen van het hemel- en grondwaterbeleid van de gemeente Breda (bijlage 2 vGRP: 'Een bodem voorwater').

Nieuwe ontwikkelingen binnen de gemeente Breda dienen hydrologisch neutraal uitgevoerd te worden. Expliciet betekent dit dat hemelwater niet op de riolering mag worden aangesloten, maar separaat binnen de plangrenzen moet worden verwerkt. Bij een toename van het verhard oppervlak moet de ontwikkelende partij op eigen terrein extreem zware buien kunnen verwerken en schone en vuile waterstromen gescheiden aanleveren tot aan de perceelsgrens.

Ter bepaling van het ruimtebeslag en retentiecapaciteit hanteert de gemeente een werknorm van 780 m³ waterberging per ha toename verhard oppervlak (bui 78 mm in 24 uur). Voor vervangende verharding geldt een eis van 7 mm per m² en voor een toename van verhard oppervlakte geldt een eis van 78 mm per m². Voorzieningen die ook hemelwater infiltreren mogen kleiner zijn, als het netto effect maar hetzelfde is. Om de retentiecapaciteit voor een volgende bui weer beschikbaar te hebben moet het hemelwater binnen 3 dagen (op natuurlijke wijze) zijn weggezakt in de bodem.

4.2.2 Waterhuishoudkundig plan     

Huidige situatie

Het perceel heeft een oppervlakte van circa 8.040 m². Het plangebied is momenteel bebouwd met één vrijstaande woning en twee bijgebouwen. Daarnaast is een verharde binnenplaats en eigen weg aanwezig richting het noorden. Voor het overige is het plangebied onverhard, in de vorm van een paardenweide, een tuin en een vijver.

Het plangebied ligt in het stroomgebied van de Bethlehemloop. Het plangebied zal een gescheiden rioolstelsel kennen. Dit betekent dat het afvalwater en het hemelwater gescheiden worden afgevoerd. Het afvalwater wordt via het gemeentelijk rioolstelsel afgevoerd naar de rioolwaterzuivering Nieuwveer. Het hemelwater van het plangebied komt via een retentievoorziening/wadi (zie hierna) uit in de sloot langs de Westerparklaan om vervolgens af te wateren naar de Bethlehemloop naar het noorden en uiteindelijk uit te monden in de Mark.

Op onderstaande kaart staan de categorie A en B waterlopen weergegeven zoals deze in de Keur van het waterschap Brabantse Delta zijn opgenomen. Deze waterlopen zijn in beheer bij het waterschap.

Waterlopen nabij het plangebied

In het plangebied is een grondwatertrap VIII aanwezig. Dit betekent dat de gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) maximaal 140 cm-mv bedraagt.

De locatie is niet in een grondwaterbeschermingsgebied of waterwingebied gelegen (Provinciale Milieuverordening 2010), en evenmin in een beschermd gebied zoals aangegeven in de Keur.

Uitgangspunten

Het waterschap Brabantse Delta hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn opgenomen in de 'beleidsregel Hydrologische uitgangspunten bij de keurregels voor afvoeren van hemelwater, Brabantse Waterschappen'. Hierin is onder meer bepaald dat bij een toename van het verhard oppervlak met minder dan 2.000 m² een rechtstreekse ontheffing is van de bepalingen in de Keur.

Waterneutraal bouwen betekent in het gemeentelijke beleid dat de ontwikkelingen niet mogen leiden tot een verslechtering van het watersysteem. Waar mogelijk dienen, mede gezien de verwachte klimaatverandering, verbeteringen te worden aangebracht. In de praktijk betekent dit dat als het verhard oppervlak toeneemt of hemelwater wordt afgekoppeld van een gemengd stelsel, retentievoorzieningen moeten worden aangelegd om te voorkomen dat het hemelwater versneld wordt afgevoerd. Bij een toename van het verhard oppervlak dient een retentievoorziening te worden gerealiseerd van 7 liter per vierkante meter aan toename van verhard oppervlak.

Om te voorkomen dat schoon hemelwater wordt verontreinigd, dient dit waar mogelijk gescheiden verwerkt te worden van het afvalwater en dient gebruik gemaakt te worden van niet uitlogende bouwmaterialen. Sinds kort is de nieuwe Waterwet van kracht geworden. Een van de zaken die hier uit voortvloeien is dat een particulier in eerste instantie zelf verantwoordelijk is voor de verwerking van het hemelwater op zijn eigen terrein.

Invloed bestemmingsplan

Na de voorgenomen ontwikkeling is dus sprake van de bouw van één vrijstaande woning met garage en eventuele vergunningsvrije bouwwerken.

Tabel: oppervlakteverdeling

	huidig m²	toekomstig m²
daken woning(en); huidige m² gemeten, nieuwe m² = maximaal bouwblok	260	700
bestaande bijgebouwen: huidige m² gemeten	460	0
nieuwe bijgebouwen 50 m² bij elke woning	0	300
oppervlakteverharding eigen terrein	535	1.000
oppervlakteverharding openbaar gebied (in huidige situatie niet gekoppeld aan riool, in toekomstige situatie wel)	950	950
onverhard	5.835	5.090
totaal	8.040	8.040

Het blijkt dat het oppervlak aan verharding/bebouwing met 745 m² toeneemt. Hierdoor wordt er vanuit het waterschap geen retentie geëist en is het geoorloofd direct af te koppelen.

De toename van 745 m² aan verhard oppervlak (zijnde de vermindering van "onverhard") en de hoeveelheid vervangende verharding leidt in het gemeentelijk beleid tot de verplichting om een retentie van 74 m³ aan te leggen om te voorkomen dat het hemelwater versneld wordt afgevoerd (2.205 x 0,007 = 15,5 m³ en 745 x 0,078 = 58,1 m³). Deze retentievoorziening zal in de vorm van een wadi worden aangelegd in de groenzone in het noordoostelijk deel van het plangebied, waarbij de exacte grootte afhankelijk is van de ontwerptekening van de groenzone (onder waarborging van de minimale oppervlakte en gemiddelde diepte). De wadi wordt via een overstort aangesloten op de waterloop aan de oostzijde van het gebied. De wadi is geprojecteerd binnen de bestemming Groen.

Om verontreiniging van het (grond)water te voorkomen wordt bij voorkeur gewerkt met niet uitlogende bouwmaterialen. De waterkwaliteit zal naar verwachting niet verslechteren ten gevolge van de nieuwe ontwikkeling. De overloop op het oppervlakte water wordt in overleg met het waterschap vormgegeven. Daarbij wordt rekening gehouden met de beheer- en onderhoudsstrook langs de A-watergang.

Conclusie

Gezien de aard van de planontwikkeling en de toename in verharding (745 m²) wordt de planontwikkeling binnen de beleidsgrenzen hydrologisch neutraal ontwikkeld. De overloop naar het oppervlaktewater wordt in overleg met het waterschap vormgegeven. Het aspect water vormt hierdoor geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de voorgenomen bestemmingsplanwijziging.

4.3.1 Algemeen     

Ruimtelijke plannen dienen te worden beoordeeld op de uitvoerbaarheid in relatie tot actuele natuurwetgeving. Hierbij staat de Wet natuurbescherming in het teken van de verbinding tussen ecologie en economie en bescherming van natuur.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezige natuurwaarden in en om het plangebied. Voordat ontwikkelingen mogen plaatsvinden, moet worden aangetoond dat in het kader van de huidige natuurwet- en regelgeving van een negatief effect geen sprake is, dan wel dat daarvoor respectievelijk een vergunning of ontheffing kan worden verkregen.

In het kader van dit planvoornemen is een quickscan flora & fauna uitgevoerd om in te schatten of er binnen het plangebied planten- en diersoorten aanwezig of te verwachten zijn, die volgens de Wnb een beschermde status hebben en die mogelijk negatief worden beïnvloed door het planvoornemen. Tevens is beoordeeld of de voorgenomen ingreep invloed heeft op beschermde natuurgebieden, zoals Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland of houtopstanden die middels de Wnb zijn beschermd. Daarna is een nader onderzoek uitgevoerd naar de huismus, gierzwaluw en vleermuis. De rapportages zijn als bijlagen bij deze toelichting gevoegd. Hierna volgen de belangrijkste conclusies en resultaten.

4.3.2 Gebiedsbescherming     

Het plangebied ligt niet in een gebied dat in het kader van de Wnb is aangewezen. Het plangebied ligt niet in een gebied behorende tot Natuurnetwerk Nederland (NNN) of een belangrijk weidevogelgebied of stiltegebied. Het dichtstbijzijnde NNN-gebied is gelegen op circa 1,6 km ten westen van het plangebied. Het betreft droog bos met productie. Voor NNN-gebieden wordt geen externe werking gehanteerd.

Gelet op de aard en omvang van dit project, waarbij zes woningen worden gerealiseerd na sloop van de huidige bebouwing in een bestaande woonbuurt in stedelijk gebied, zijn als gevolg van dit project geen significant negatieve effecten te verwachten ten aanzien van het tegenovergelegen NNN-gebied.

Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is Ulvenhoutse Bos dat op circa 5 km ten zuidoosten van het plangebied is gelegen. Dit Natura 2000-gebied is gevoelig voor stikstofdepositie. Om deze reden is voor dit project een stikstofdepositieberekening uitgevoerd. De rapportage van dit onderzoek is als bijlage bij deze toelichting gevoegd.

Ligging plangebied t.o.v. rood gearceerde Natura 2000-gebieden

Uit de rekenresultaten van AERIUS Calculator 2019 blijkt dat er ten gevolge van de beoogde planontwikkeling geen stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden plaatsvindt. Derhalve zijn 'significante (negatieve) effecten' op beschermde natuurgebieden ten aanzien van stikstofdepositie uit te sluiten. Een vergunning in het kader van de Wnb is hierdoor niet aan de orde. De berekening toont aan dat het aspect stikstofdepositie geen beperkingen oplevert ten aanzien voor het beoogde planvoornemen en dat het plan daarmee uitvoerbaar is.

4.3.3 Soortenbescherming     

De Wnb kent drie beschermingsregimes voor dier- en plantensoorten:

• Paragraaf 3.1: alle vogels in de zin van de Vogelrichtlijn;
• Paragraaf 3.2: alle dieren en planten, genoemd in de bijlagen van de Habitatrichtlijn en de verdragen van Bern en Bonn;
• Paragraaf 3.3: overige soorten, genoemd in de bijlage van de Wnb, die niet onder de reikwijdte van paragraaf 3.2 vallen.

Op basis van de quickscan flora & fauna dient voor uitvoering van de plannen middels aanvullend veldonderzoek duidelijkheid te worden verkregen omtrent de aan- of afwezigheid van verblijfplaatsen van huismussen, gierzwaluwen, gewone dwergvleermuizen, ruige dwergvleermuizen en laatvliegers.

Ten aanzien van algemene broedvogels kunnen overtredingen worden voorkomen door rekening te houden met het broedseizoen of door voorafgaand aan de werkzaamheden een controle op broedgevallen uit te voeren. Daarnaast dienen, bij eventuele kap van de boom met holtes, nestkasten voor soorten als koolmees, pimpelmees en boomkruiper geplaatst te worden. Voorafgaand aan de kap van de boom met holtes, dient bovendien een controle op verblijfplaatsen van soorten zoals ruige dwergvleermuis, franjestaart, gewone grootoorvleermuis en rosse vleermuis plaats te vinden. Het wordt geadviseerd om materiaalopslag en snoeiafval buiten het broedseizoen te verwijderen. Voor beschermde soorten behorend tot de overige soortgroepen zijn overtredingen ten aanzien van de Wnb wegens het ontbreken van geschikt habitat, het ontbreken van sporen en/of vanwege een vrijstelling bij ruimtelijke ontwikkeling niet aan de orde. Wel dient rekening te worden gehouden met de algemene zorgplicht.

Aanvullend veldonderzoek

Functie onderzoekslocatie voor huismussen

In de te slopen woning op de onderzoekslocatie zijn onder het dak in totaal negen nestlocaties van huismussen vastgesteld. De voorgenomen sloop van de woning betekent een verstoring en vernietiging van de nesten van de huismus en daarmee een overtreding van de Wet natuurbescherming. Ten behoeve van de sloop van de betreffende woning dienen mitigerende maatregelen genomen te worden om de functionaliteit van de onderzoekslocatie voor de negen vaste rust- en verblijfplaatsen van de huismus te allen tijde te behouden, zowel gedurende de werkzaamheden als in de toekomstige situatie. De mitigerende maatregelen dienen te worden vastgelegd in een ecologisch activiteitenplan en ter goedkeuring te worden voorgelegd bij de provincie Noord-Brabant middels een ontheffingsaanvraag.

Functie onderzoekslocatie voor gierzwaluwen

Op basis van de gemaakte onderzoeksinspanning is redelijkerwijs uit te sluiten dat de onderzoekslocatie als broedplaats of rustplaats dient voor gierzwaluw. Een ontheffing van de Wet natuurbescherming is niet aan de orde en er hoeven geen mitigerende maatregelen getroffen te worden.

Functie onderzoekslocatie voor vleermuizen

In de boom met holtes op de onderzoekslocatie is geen vaste rust- en verblijfplaats van vleermuizen vastgesteld. In de woning op de onderzoekslocatie bevindt zich een paarverblijfplaats van de gewone dwergvleermuis. Een paarverblijfplaats kan tevens als milde winterverblijfplaats dienen. De voorgenomen sloop van de woning betekent een verstoring en vernietiging van deze verblijfplaats en daarmee een overtreding van de Wet natuurbescherming. Door het treffen van maatregelen zal de functionaliteit van de paarverblijfplaats behouden moeten worden en zal schade aan individuen moeten worden voorkomen. Er dient tevens een ontheffing aangevraagd te worden bij de provincie Noord-Brabant.

Conclusie

Ten aanzien van gierzwaluwen zijn geen vervolgstappen benodigd. Met betrekking tot de voorgenomen werkzaamheden is overtreding van de Wet natuurbescherming ten aanzien van deze soort niet aan de orde. Voor wat betreft vleermuizen zijn ten aanzien van de gewone dwergvleermuis, evenals ten aanzien van huismussen, maatregelen aan de orde en dient een ontheffing aangevraagd te worden bij de provincie Noord-Brabant. Middels een activiteitenplan dient onderbouwd te worden op welke wijze negatieve effecten ten aanzien van deze soorten geminimaliseerd of voorkomen kunnen worden.

4.3.4 Zorgplicht     

Voor alle soorten en gebieden geldt de algemene zorgplicht. De zorgplicht is als een open norm geformuleerd in het eerste lid van artikel 1.11 Wnb. In het tweede lid wordt de zorgplicht geconcretiseerd door te bepalen dat de zorgplicht in elk geval inhoudt dat een ieder die weet of redelijkerwijs kan vermoeden dat door zijn handelen of nalaten nadelige gevolgen kunnen worden veroorzaakt voor een Natura 2000-gebied, een bijzonder nationaal natuurgebied of voor in het wild levende dieren en planten:

1. dergelijke handelingen achterwege laat, dan wel,
2. indien dat achterwege laten redelijkerwijs niet kan worden gevergd, de noodzakelijke maatregelen treft om die gevolgen te voorkomen, of
3. voor zover die gevolgen niet kunnen worden voorkomen, deze zoveel mogelijk beperkt of ongedaan maakt.
   
   

4.3.5 Conclusie     

Uit de quickscan flora & fauna is gebleken dat het planvoornemen geen negatieve invloed heeft op beschermde gebieden. Met een stikstofdepositie berekening is aangetoond dat er geen stikstofdepositie op Natura 2000 zal plaatsvinden door toedoen van dit project. Het planvoornemen kan wel negatieve invloed hebben omtrent de aan- of afwezigheid van verblijfplaatsen van huismussen, gierzwaluwen, gewone dwergvleermuizen, ruige dwergvleermuizen en laatvliegers. Hiertoe is aanvullend veldonderzoek uitgevoerd. Hieruit blijkt dat een ontheffing benodigd is bij de provincie Noord-Brabant.

 

4.4.1 Verkeer     

De planlocatie is gelegen in de woonbuurt Heilaar. Deze woonbuurt bevat geen doorgaande routes voor autoverkeer. Het autoverkeer in Heilaar is aangesloten op gebiedsontsluitende wegen als Baanzicht (ten noorden van de buurt) en Westerparklaan (ten oosten van de buurt). De buurt is dan ook goed omsloten voor gemotoriseerd verkeer.

Voor fietsend verkeer is er wel sprake van doorgaand verkeer in de buurt. De Heilaarstraat is een ontsluitingsroute voor fietsers tussen Prinsenbeek en Princenhage/Breda. Tevens is een snelfietsroute gesitueerd in de buurt, namelijk parallel aan de weg Heilaarpark. Dit vrijliggend fietstracé is gesitueerd in oost-westelijke richting en loopt tussen Breda en Etten-Leur.

Met dit plan wordt tevens een erfontsluitingsweg mogelijk gemaakt. Deze erfontsluitingsweg zal voor autoverkeer doodlopend zijn. Voor langzaam verkeer is de weg niet doodlopend, zodat kan wordt aangesloten op de reeds aanwezige (fiets)infrastructuur. De weg wordt aangelegd in de bocht van de huidige Heilaardreef, zoals op navolgende afbeelding is weergegeven. De realisatie van 6 woningen zal vanwege de beperkte omvang niet zorgen voor congestie of verkeersonveilige situaties op omliggende wegen.

Het fietspad van de ontsluitingsweg naar de kruising Heilaarpark-Westerparklaan zal, door het maken van daarvoor geëigende voorzieningen, tevens geschikt zijn als calamiteitenverbinding.

Stedenbouwkundig plan

4.4.2 Parkeren     

De parkeernormen binnen de gemeente Breda zijn vastgesteld in de 'Nota Parkeer- en stallingsbeleid Breda' (2004). Hiermee zijn parkeernormen voor de gehele gemeente juridisch verankerd. De hoogte van parkeernormen is afhankelijk van:

• De mate van verstedelijking. Breda als geheel is volgens de categorisering van het CROW een sterk verstedelijkte gemeente (op basis van adressendichtheid), maar de parkeernormen kunnen variëren per locatie.
• De bereikbaarheidskenmerken van de locatie: deze worden bepaald door het aanbod en de kwaliteit van alternatieve vervoerwijzen zoals fiets en openbaar vervoer. De kwaliteit hiervan verschilt naar locatie. Naar mate de locatie verder van de binnenstad is verwijderd, is de kwaliteit van het openbaar vervoer minder. Vandaar dat er een onderscheid is gemaakt naar locaties:
  1. binnenstad (inclusief het stadshart en het grootste deel van Via Breda);
  2. schil (inclusief de Via Breda wijken Belcrum en Linie);
  3. overig gebied;
  4. stationskwartier (aparte normen, zijn tevens maximum norm).
• Specifieke eigenschappen van de functie: kwaliteit, concurrentiepositie, aantrekkelijkheid.
• Mobiliteitskenmerken van gebruikers en bezoekers van de functie: mogelijkheden om bijvoorbeeld van openbaar vervoer gebruik te maken, gefaciliteerd door een bedrijf.
• Gemeentelijk parkeerbeleid: vraagvolgend, sturend of geïntegreerd. Steeds vaker, zo ook in Breda, wordt voor de laatste variant gekozen, waarin parkeren wordt gefaciliteerd met daarbij een optimale combinatie van bereikbaarheid en leefbaarheid.
• Het parkeernormenbeleid in vergelijkbare steden.

Beoordeling plan

Het plangebied is gelegen in de schil. Voor eengezinswoningen geldt een parkeernorm van 1,6 parkeerplaatsen. Bij de te realiseren woningen worden inritten aangelegd. Op deze inritten zijn per woning minimaal 2 parkeerplaatsen voor auto's voorzien. In de regels van dit bestemmingsplan is bepaald dat moet worden voldaan aan de geldende parkeernormen (Nota Parkeer- en stallingsbeleid), zoals hierboven beschreven. Hiermee kan worden voldaan aan de parkeernormen.

5.1.1 Exploitatieplan     

Algemeen

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) rust op de gemeente de verplichting tot het verhaal van kosten die tot de grondexploitatie behoren op basis van een exploitatieplan. De gemeente is hiertoe verplicht wanneer er sprake is van een bouwplan in de zin van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De gemeente kan hiervan afzien in bij algemene maatregel van bestuur aangegeven gevallen, of indien:

• het kostenverhaal anderszins is verzekerd;
• het bepalen van een tijdvak of fasering niet noodzakelijk is; en
• het stellen van eisen, regels of een uitwerking van regels aan werken en werkzaamheden met betrekking tot bouwrijp maken, aanleg van nutsvoorzieningen, inrichten van de openbare ruimte en uitvoerbaarheid niet noodzakelijk is.

Beoordeling plan

De bouw van één of meerdere woningen is een bouwplan in de zin van het Bro. Gemeente Breda heeft een overeenkomst als bedoeld in artikel 6.24 van de Wro gesloten met de ontwikkelende partij. In deze anterieure overeenkomst zijn onder andere afspraken opgenomen over het verhaal van exploitatiekosten. Hierdoor is het kostenverhaal verzekerd en het stellen van locatie-eisen middels een exploitatieplan niet nodig. Door de beperkte omvang van het plan is het bepalen van een tijdvak of fasering niet nodig.

Gelet op het voorgaande kan in het kader van het bestemmingsplan worden afgezien van het vaststellen van een exploitatieplan.

5.1.2 Planschade     

Algemeen

Het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan of het verlenen van een omgevingsvergunning kan ertoe leiden dat een belanghebbende zogenaamde planschade ondervindt. Daarbij kan het gaan om waardevermindering van een onroerende zaak (bijvoorbeeld een woning) of inkomensderving. Een deel van deze schade valt wettelijk gezien echter binnen het normaal maatschappelijk risico en is dus niet te verhalen. Voor de overige schade kan een tegemoetkoming worden aangevraagd bij het college van burgemeesters en wethouders. Indien het bestemmingsplan niet wordt geïnitieerd door de gemeente, dan zal de gemeente de schade verhalen op de initiatiefnemer van het plan.

Beoordeling plan

In vorige subparagraaf is aangegeven dat gemeente Breda met de initiatiefnemer een overeenkomst is aangegaan. In deze overeenkomst is ook de eventuele planschade afgewenteld op de initiatiefnemer. Daarmee is zekergesteld dat initiatiefnemer volledig verantwoordelijk is voor de tegemoetkoming in schade, die ontstaan is als gevolg van onderhavig plan.

5.2.1 Overleg volgens artikel 3.1.1 Bro     

In artikel 3.1.1 van het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) is aangegeven dat een bestuursorgaan bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg dient te plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en diensten van de provincie en het Rijk in zoverre belangen van deze overheden in het geding zijn.

Vanwege hun belang bij onderhavig bestemmingsplan is dit plan ter vooroverleg toegestuurd aan provincie Noord-Brabant, Brandweer Midden- en West Brabant en Waterschap Brabantse Delta. De provincie had geen opmerkingen. De brandweer heeft opgemerkt dat de calamiteitenverbinding meer benadrukt moet worden en dat dit in de PvE bestekken moet terugkomen. Het waterschap heeft opmerkingen gemaakt op zowel de toelichting als de regels. Deze opmerkingen zijn verwerkt (wateropgave aangepast en in planregels opgenomen dat obstakels binnen 5 meter zone A-watergang vergunningsplichtig zijn op basis van de Keur).

5.2.2 Omgevingsdialoog     

De initiatiefnemer heeft met de direct omwonenden overleggen gevoerd over het planvoornemen. De aanwonenden hebben geen problemen met de realisatie van (beperkte) woningbouw in het plangebied. De algemene mening is dat een invulling van een stuk grond binnen de bebouwde kom met een dergelijke ligging in een woonwijk logisch is.

De meningen verschillen wel ten aanzien van de situering van de woningen. Geen van de aanwonenden heeft problemen met de woningen in het oostelijk deel van het plangebied. Ten aanzien van de invulling van het westelijk deel is de mening van de direct daaraan grenzende bewoners dat er enkele voorwaarden daaraan moeten worden verbonden in verband met privacy. Naar aanleiding hiervan is het plan op enkele punten aangepast, zoals de bouw- en goothoogte van deze woningen en bebouwingsvrije zones.

Alle partijen hebben aangegeven dat een doorgaande weg onwenselijk is. Naar aanleiding hiervan worden de nieuwbouw woningen ontsloten via een voor auto's doodlopende weg via de Heilaardreef. Langzaam verkeer kan wel aansluiten op de noordelijk gelegen Heilaarpark.

Het complete verslag van het omgevingsdialoog is als bijlage bij deze toelichting gevoegd.

5.2.3 Zienswijzenprocedure     

Het opgestelde ontwerpbestemmingsplan heeft gedurende zes weken ter inzage gelegen, na voorafgaande publicatie op gemeentepagina en in de Staatscourant. Gedurende de periode van terinzagelegging is het ontwerpbestemmingsplan digitaal raadpleegbaar via de website www.ruimtelijkeplannen.nl.

Tijdens de ontwerpfase zijn geen zienswijzen ingediend. Het bestemmingsplan is dan ook ongewijzigd door de gemeenteraad vastgesteld.

6.3.1 Inleidende regels     

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Artikel 1 bevat een uitleg van de begrippen die in de planregels voorkomen. Artikel 2 bepaalt de wijze van meten, waarin wordt aangegeven hoe bij de toepassing van de bestemmingsregels wordt gemeten. Door het geven van begripsomschrijvingen en aanwijzingen voor het meten wordt de interpretatievrijheid verkleind en daardoor de duidelijkheid en rechtszekerheid vergroot.

6.3.2 Bestemmingsregels     

In hoofdstuk 2 worden de op de verbeelding aangegeven bestemmingen omschreven en voor welke doeleinden de in die bestemmingen opgenomen gronden en gebouwen mogen worden gebruikt. Daarnaast zijn per bestemming de bebouwingsmogelijkheden vermeld. Bij de totstandkoming van de bestemmingsregels is aansluiting gezocht bij het bestemmingsplan 'Heilaarpark'. Het bestemmingsplan bevat de volgende bestemming:

Artikel 3 Groen

Deze bestemming is opgenomen voor de realisatie van de groenvoorzieningen, zoals het grasveld, de wadi en de bomen in het noorden van het plangebied. De ontsluiting van het langzaam verkeer richting de straat Heilaarpark is opgenomen in deze bestemming.

Artikel 4 Verkeer

De bestemming Verkeer is opgenomen voor de aanleg van de voor auto's doodlopende erftoegangsweg voor de aansluiting op de Heilaardreef en ontsluiting van het plangebied.

Artikel 5 Wonen

De bestemming Wonen is opgenomen voor de vrijstaande woningen met de daarbij behorende bouwwerken en tuinen. In de bouwregels is onderscheid gemaakt tussen algemene bouwregels, regels voor hoofdgebouwen (de woningen), bijgebouwen en bijbehorende bouwwerken geen gebouwen zijnde (zoals schuttingen).

In de regels en verbeelding is de functieaanduiding 'erf uitgesloten' opgenomen. Deze aanduiding zorgt ervoor dat binnen de aangeduide gronden geen bijbehorende bouwwerken (bijvoorbeeld bijgebouwen) mogen worden opgericht, ook niet vergunningsvrij via het Besluit omgevingsrecht (Bor). Door te stellen dat geen sprake is van 'erf' in de zin van het Bor is het oprichten van bijbehorende bouwwerken uitgesloten.

De aanduiding is opgenomen om op deze wijze bebouwing nabij de erfgrens met omwonenden te voorkomen. In het participatietraject hebben de omwonenden hun zorgen geuit over de mogelijkheid dat bebouwing te dicht hun grenzen zou naderen. Ondanks de grotere kavelgrootte van hun eigendommen is op sommige plekken sprake van relatief kleine achtertuinen, dan wel ligt het plangebied aan tegen verblijfszones in die tuinen. Op basis van deze locatie-specifieke omstandigheden is ervoor gekozen om op die plekken waar deze situatie zich voordoet, een planregel op te nemen die hieraan tegemoet komt. De in artikel 5, lid 3.1, van de planregels vastgelegde beperking van hetgeen binnen de woonbestemming is toegestaan geldt slechts voor een smalle zone bij de betreffende zijden van de bestemming - aan een deel van de achterzijde en van de zijkanten - bij de te bouwen woningen en laat de mogelijkheden om op de overige gedeelten van de bouwpercelen vergunningvrije bouwwerken in de zin van artikel 2 van bijlage II van het Bor op te richten onverlet. Deze regeling komt dus voort uit de specifieke ligging van de betrokken gronden. Het gaat om een door reeds aanwezige bebouwing omgeven binnenterrein in een bestaande woonwijk dat wordt benut in het kader van zuinig ruimtegebruik. In de omgeving is al veel bebouwing aanwezig. Met het oog op de stedenbouwkundige structuur ter plaatse alsmede ter verzekering van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor omwonenden is de getroffen inperking van het gebruik op een klein gedeelte van het plangebied in redelijkheid noodzakelijk.

6.3.3 Algemene regels     

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Dit hoofdstuk bevat een aantal algemene regels die gelden voor het hele plangebied. Het betreft de anti-dubbeltelbepaling, algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene afwijkingsregels, algemene wijzigingsregels, algemene procedureregels en overige regels.

6.3.4 Overgangs- en slotregels     

Hoofdstuk 4 bevat de overgangs- en slotregel van het bestemmingsplan. In de overgangsregels is het overgangsrecht voor bebouwing en gebruik geregeld. In de slotregel is bepaald onder welke titel het plan kan worden aangehaald.

1.1 Plan     

het bestemmingsplan 'Heilaarpark, Heilaardreef 20' met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2018205005-VG01 van de gemeente Breda.

1.2 Bestemmingsplan     

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en bijlagen.

1.3 Aan- en uitbouwen     

een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt.

1.4 Aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit     

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een (bedrijfs)woning wordt uitgeoefend, waarbij de (bedrijfs)woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

1.5 Aanduiding     

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.6 Bebouwing     

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

1.7 Begane grond     

de bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.

1.8 Belwinkel     

elke ruimte voor het bedrijfsmatig aan het publiek gelegenheid bieden tot het voeren van telefoongesprekken, al dan niet in daarvoor bestemde belcabines, waaronder mede begrepen het verzenden van faxen en het toegang bieden tot het internet al dan niet in combinatie met de verkoop van telefoons of accessoires voor telefoons.

1.9 Bestaande situatie (bebouwing en gebruik)     

1. legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip verleende vergunning.
2. het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

1.10 Bevoegd gezag     

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

1.11 Bijgebouw     

een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

1.12 Bouwen     

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of het veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

1.13 Bouwlaag     

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en zolder.

1.14 Bouwperceel     

een aaneengesloten stuk grond, waarop volgens de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

1.15 Bouwperceelgrens     

de grens van een bouwperceel.

1.16 Bouwvlak     

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

1.17 Bouwwerk     

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

1.18 Dak     

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

1.19 Dakopbouw     

een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van het gebouw, en ondergeschikt aan het gebouw.

1.20 Erf     

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden.

1.21 Gebouw     

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.22 Geluidbeperkende voorzieningen     

al dan niet gebouwde voorzieningen kennelijk bedoeld voor het beperken van geluidhinder, zoals een geluidscherm of een geluidwal.

1.23 Groen     

bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en ander daarmee vergelijkbaar groen.

1.24 Groothandel     

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ter verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers, danwel aan instellingen of personen ter aanwending in een andere bedrijfsactiviteit.

1.25 Groothandel in smart- en/of headproducten     

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, of kweekbenodigdheden (zoals potgrond, meststoffen, bestrijdingsmiddelen, lampen, ventilatiesystemen, waterpompen etc.) ten behoeve van het kweken van planten die psychotrope stoffen bevatten, of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van eigen beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en levering van deze stoffen.

1.26 Headshop     

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden.

1.27 Hoekpercelen     

een perceel, gelegen aan twee wegen of aan twee zijden grenst aan het openbaar gebied.

1.28 Hoofdgebouw     

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

1.29 Huisvesting in verband met mantelzorg     

huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

1.30 Kamerverhuur     

het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door een eigenaar (hospita) die in dezelfde woning woont niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.

1.31 Mantelzorg     

intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

1.32 Nutsvoorzieningen     

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie.

1.33 Prostitutie     

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

1.34 Seksinrichting     

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

1.35 Voorgevel     

de naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

1.36 Vrijstaande woning     

een woning waarvan het hoofdgebouw losstaat van de zijdelingse bouwperceelgrenzen.

1.37 Waterbergende voorzieningen     

bovengrondse en/of ondergrondse voorzieningen ten behoeve van de berging en infiltratie van hemelwater in de bodem, zoals groene daken, wadi's (verlaging in het groen), waterbergende bestrating, berging op het dak, grindkoffers, infiltratiekratten en/of het aanbrengen of vergroten van (bestaande) greppels, (zak)sloten, watergangen en vijver.

1.38 Wonen     

het voeren van een huishouden in een woning.

1.39 Woning     

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

1.40 Zolder     

een gedeelte van een gebouw waarvan de vrije hoogte tussen de bovenkant van de vloer en het laagste punt van de onderkant van het dak minder dan 1,20 meter bedraagt.

2.1 Afstand tot de (zijdelingse) bouwperceelsgrens     

De kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel.

2.2 Bebouwd oppervlak van een bouwwerk     

De oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

2.3 Bebouwingspercentage     

Het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

2.4 Bouwhoogte van een bouwwerk     

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, en met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

2.5 Dakhelling     

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

2.6 Diepte van een gebouw     

De lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd.

2.7 Goothoogte van een bouwwerk     

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met dien verstande dat voor de meest voorkomende dakvormen in onderstaande afbeelding is aangegeven waar de goothoogte wordt bepaald.

2.8 Hoogte van een dakopbouw     

Vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw.

2.9 Hoogte van een kap     

Vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap.

2.10 Inhoud van een bouwwerk     

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

2.11 Ondergeschikte bouwdelen     

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt.

2.12 Oppervlakte van een bouwwerk     

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

2.13 Peil     

1. Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang.
2. Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld.

3.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. groen, bermen, bomen, beplanting;
2. water en waterbergende voorzieningen;
3. geluidbeperkende voorzieningen;
4. parken en plantsoenen;
5. nutsvoorzieningen;

met daaraan ondergeschikt:

6. paden;
7. langzaamverkeer- en calamiteitenverbindingen;
8. speelvoorzieningen.

3.2 Bouwregels     

4.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wegen, straten en paden;
2. parkeren;
3. nutsvoorzieningen;
4. speelvoorzieningen;

met daaraan ondergeschikt:

5. groen;
6. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

4.2 Bouwregels     

5.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan;

de daarbij behorende:

2. groen;
3. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
4. parkeren;
5. nutsvoorzieningen;
6. speelvoorzieningen.

5.2 Bouwregels     

5.3 Specifieke gebruiksregels     

12.1 Parkeren     

1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen, veranderen of uitbreiden van gebouwen wordt verleend, indien wordt aangetoond dat in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van auto's. Hierbij wordt rekening gehouden met de omvang van het gebouw en de activiteiten die plaatsvinden in het gebouw;
2. het parkeren of stallen van auto's dient plaats te vinden in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort;
3. het benodigde aantal parkeerplaatsen wordt vastgesteld aan de hand van de 'Nota parkeer- en stallingsbeleid' (zie Bijlage 1), de 'Herijking nota Parkeer- en Stallingsbeleid' van 2013 en wijzingen daarvan;
4. de onder a. genoemde parkeergelegenheid dient in stand te worden gehouden;
5. het college kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a.:
   1. indien het voldoen aan de parkeernorm door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit; of
   2. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- en stallingsruimte is voorzien.
6. het college kan aan de omgevingsvergunning, als bedoeld onder f, (financiële) voorwaarden verbinden;
7. indien het onder c. genoemde Nota parkeer- en stallingsbeleid, na vaststelling van dit plan wordt gewijzigd, moet bij het bouwen en het uitbreiden of veranderen van activiteiten of functies op grond van deze planregels worden voldaan aan deze gewijzigde nota.
   
   

12.2 Nadere eisen     

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. een goede woonsituatie;
3. de verkeersveiligheid;
4. de sociale veiligheid;
5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

13.1 Overgangsrecht bouwwerken     

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit, geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen 2 jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig afwijken van het bepaalde onder a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan.

13.2 Overgangsrecht gebruik     

1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. Indien het gebruik, bedoeld onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan.