Ferwert - Zeedijk 13a

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Bij de gemeente Noardeast-Fryslân is het verzoek ingediend om het voormalige kantoor van Rijkswaterstaat aan de Zeedwijk 13a te Ferwert, te wijzigen ten behoeve van een woonbestemming, waarbij het voormalige kantoor in het oorspronkelijke boerderijpand in gebruik wordt genomen als burgerwoning. Het perceel heeft in de huidige situatie een 'Water - Waterstaat' bestemming. Bewoning van het kantoorpand is niet toegestaan.

Om het voornemen juridisch-planologisch mogelijk te maken is een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk, waarin het voorgenomen gebruik geregeld wordt. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2 Plangebied

In figuur 1 is de ligging van het plangebied weergegeven. De begrenzing van het plangebied is afgestemd op het kadastrale perceel waarop het voormalige kantoorpand staat (zie figuur 2).

Figuur 1.1 Ligging plangebied (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

1.3 Planologische regeling

Het plangebied valt onder de regeling van het bestemmingsplan Buitengebied, dat is vastgesteld op 13 februari 2004. In dit bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming 'Water - Waterstaat'. Daarnaast gelden de gebiedsaanduidingen 'vrijwaringszone - dijk' en 'vrijwaringszone - radarverstoringsgebied'.

De gronden aangewezen als 'Water - Waterstaat' zijn bestemd voor bedrijfsgebouwen en overkappingen in de zin van kantoren, opslag en stalling ten behoeve van het onderhoud en beheer van water en waterstaatkundige werken, niet zijnde geluidszoneringsplichtige inrichtingen, risicovolle inrichtingen en/of vuurwerkbedrijven. Ondergeschikt zijn kleinschalige duurzame energieopwekking, ontsluitingswegen en paden, nutsvoorzieningen en water toegestaan. Bedrijfswoningen zijn uitgesloten. De goot- en bouwhoogte van bedrijfsgebouwen bedraagt respectievelijk 4 en 10 meter.

De regeling behorende bij de aanduiding 'vrijwaringszone - dijk' is bedoeld voor de bescherming van de functie van de waterkering en een mogelijke toekomstige verbreding/versterking daarvan. Dit regelt dat er niet zomaar nieuwe bouwwerken binnen deze zone gebouwd mogen worden. Indien hier sprake van is, dan dient hiervoor advies bij de beheerder van de waterkering ingewonnen te worden. Daarnaast mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan de bescherming, ophoging, verbreding en verbetering van het doelmatig en veilig functioneren van de nabijgelegen waterkering.

De regeling behorende bij de aanduiding 'vrijwaringszone - radarverstoringsgebied' is bedoeld voor het vrijhouden van een goed radarbeeld vanuit het luchtruim. Dit regelt dat bouwwerken een maximale bouwhoogte mogen hebben. Voor het plangebied is een radarzone van toepassing van circa 89 meter.

Binnen de bestemming 'Water - Waterstaat' is het niet toegestaan gebouwen te gebruiken als reguliere burgerwoningen. Daarmee is het voornemen in strijd met het geldende bestemmingsplan.

Figuur 1.2 Uitsnede geldend bestemmingsplan (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

1.4 Leeswijzer

In het volgende hoofdstuk van dit bestemmingsplan wordt het plan beschreven. Daarbij komt de huidige situatie aan bod en wordt vervolgens ingegaan op de nieuwe situatie. In hoofdstuk 3 wordt het beleidskader geschetst dat relevant is voor het plan. Daarbij wordt ingegaan op het rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. Onderwerp van hoofdstuk 4 zijn de omgevingsaspecten waaraan de nieuwe ontwikkeling is getoetst. In hoofdstuk 5 wordt de uitvoerbaarheid van het plan toegelicht. Dit is opgesplitst in maatschappelijke uitvoerbaarheid en economische uitvoerbaarheid. Ten slotte is in hoofdstuk 6 de juridische regeling opgenomen.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Het perceel ligt in het buitengebied van de gemeente Noardeast-Fryslân, ten noorden van de kern Ferwert. Het betreft perceel Zeedijk 13a en is gelegen aan de zeedijk van de Waddenzee. Ferwert ligt ten westen van Dokkum. Het erf betreft een voormalig boerderijerf, dat in de tussentijd is betrokken als kantoor van Rijkswaterstaat.

Op het erf staat het voormalige kantoorpand van Rijkswaterstaat, dat bestaat uit één bouwlaag met een kap en voorheen als boerderijpand gold. Ten zuidwesten hiervan staat een werkloods die door Wetterskip Fryslân in gebruik is. Rondom het kantoorpand staat enige beplanting in de vorm van bomen en hagen. Een luchtfoto van de huidige situatie is weergegeven in figuur 2.1.

Het plangebied wordt ontsloten op de Zeedijk. De Zeedijk is een verkeersluwe ontsluitingsroute bestemd voor bestemmingsverkeer aan deze weg. Deze weg vormt geen doorgaande route en wordt relatief weinig gebruikt door ander verkeer. Langs de Zeedijk is sprake van een afwisseling van woon- en (agrarische) bedrijfsfuncties. In de nabijheid van het perceel komen geen bedrijven voor.

Figuur 2.1 Situatie plangebied (bron: Kadaster)

2.2 Toekomstige situatie

De gewenst situatie bestaat uit het in gebruik nemen van het voormalige kantoorpand ten behoeve van reguliere bewoning. Het uiterlijk van het kantoorpand blijft daarbij ongewijzigd. Het gaat uitsluitend om een functiewijziging van de bestaande bebouwing. De werkloods van Wetterskip Fryslân, ten zuidwesten van het kantoorpand, blijft ook in de voorgenomen situatie als zodanig in gebruik.

Functionele inpassing

De ontwikkeling vindt plaats in een gebied waar woonfuncties met enkele agrarische functies voorkomen. De (agrarische) bedrijven liggen op voldoende afstand. In paragraaf 4.1 wordt ingegaan op de milieutechnische aanvaardbaarheid van deze situatie.

Landschappelijke inpassing

Van belang is dat nieuwe functies en bebouwing op een goede manier worden ingepast bij de landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten van het gebied. De inrichting van het perceel blijft in de nieuwe situatie ongewijzigd. Aan de landschappelijke elementen vinden geen aanpassingen plaats. De huidige ruimtelijke kwaliteit wordt hiermee gecontinueerd.

Verkeer en parkeren

De Zeedijk is een verkeersluwe ontsluitingsroute bestemd voor bestemmingsverkeer aan deze weg. Deze weg vormt geen doorgaande route en wordt relatief weinig gebruikt door ander verkeer.

De Zeedijk heeft via de Kahoolsterlaan in oostelijke richting een aansluiting op de N357. Deze 80-km/uur-weg heeft ruim voldoende capaciteit voor de nieuwe functie van het perceel. Er wordt gebruik gemaakt van een bestaande aansluiting op de Zeedijk. Aan deze weg worden geen aanpassingen voorgesteld. Het plan vormt geen belemmering voor de verkeersveiligheid.

Het parkeren vindt plaats op het bestaande terrein. Hierbij wordt uitgegaan van de parkeernormen volgens kencijfers van het CROW (Publicatie 317). Volgens de publicatie geld dat er 2,0 tot 2,8 parkeerplaatsen op het erf aanwezig moeten zijn als er sprake is van een vrijstaande koopwoning in het buitengebied. Hiervoor is op het terrein voldoende ruimte.

Relatie radarzone en waterkering

Er wordt geen nieuwe bebouwing opgericht die hoger is dan de bestaande bebouwing. De bestemming laat ook geen onaanvaardbaar hoge bebouwing toe. De bestaande bebouwing voldoet al ruimschoots om radarverstoring te voorkomen. In planologische zin vindt er een sterke verbetering plaats in relatie tot de waterkering, omdat de woonbestemming veel minder bebouwing toelaat dan de voorheen geldende waterstaat bestemming.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. En er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI.

Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren

Opgaven

Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven:

• 1. Ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie.
• 2. De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden.
• 3. Steden en regio's sterker en leefbaarder maken.
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Uitvoering

De NOVI gaat vergezeld van een uitvoeringsagenda, waarin staat aangegeven hoe het Rijk invulling geeft aan zijn rol bij de uitvoering van de NOVI. In de Uitvoeringsagenda zijn onder andere een overzicht van instrumenten en (gebiedsgerichte) programma's op de verschillende beleidsterreinen te vinden. De Uitvoeringsagenda zal, indien nodig, jaarlijks worden geactualiseerd.

De ontwikkeling in het plangebied raakt, gezien de relatief zeer kleine omvang, geen opgaven die zijn opgenomen in de NOVI.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen brengt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 in werking getreden. Het Barro stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de SVIR. Dit plan raakt geen rijksbelangen zoals deze genoemd zijn in het Barro.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In de SVIR is de 'ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dat betekent dat overheden nieuwe stedelijke ontwikkelingen moeten motiveren met oog voor de behoefte en de beschikbare ruimte binnen stedelijk gebied.

Het in gebruik nemen van een kantoorpand ten behoeve van één reguliere woning wordt, vanwege de relatieve kleinschaligheid, niet gezien als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro (Raad van State, 27 augustus 2014, 201311233/1/R4, r.o. 3.3). Toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is daarom niet aan de orde.

3.2 Provinciaal beleid

Het provinciale beleid is uiteengezet in de Omgevingsvisie Provincie Fryslân. De belangrijkste uitgangspunten uit het provinciale beleid zijn in de regelgeving vastgelegd in de Verordening Romte Fryslân. De nieuwe omgevingsverordening is nog niet vastgesteld.

Omgevingsvisie Provincie Fryslân 'De romte diele'

De hoofdambitie van de provincie voor de Friese leefomgeving is brede welvaart in een vitaal, veerkrachtig, karakteristiek en gezond Fryslân. In de Omgevingsvisie werkt de provincie de provinciale ambities, opgaven, doelen en werkwijze voor de komende jaren uit. De werkwijze is gestoeld op negen principes:

Inhoudelijke principes

• 1. zuinig ruimtegebruik;
• 2. omgevingskwaliteit als ontwerpbasis;
• 3. koppelen van ambities;
• 4. gezondheid en veilig;

Samenwerkingsprincipes

• 1. rolbewust;
• 2. decentraal wat kan;
• 3. ja, mits;
• 4. aansluiting zoeken;
• 5. sturen op proces, ruimer op inhoud.

Dit is vertaald naar vier urgente opgaven die de provincie wil aanpakken:

• 1. Fryslân houdt de leefomgeving vitaal, leefbaar en bereikbaar;
• 2. Fryslân zet de energietransitie met kracht voort;
• 3. Fryslân wordt klimaat-adaptief ingericht;
• 4. Fryslân versterkt de biodiversiteit.

Toetsing

De provincie zet in haar visie in op renovatie, sloop en hergebruik van bestaande panden voor toekomstige bewoning. Hierbij gaat het onder meer om verouderde kantoorlocaties die moeten worden opgeknapt en hergebruikt. Een leegstaand kantoorpand die wordt getransformeerd tot woning is in overeenstemming met deze opvatting en daarmee in overeenstemming met het provinciaal beleid.

Verordening Romte Fryslân

In de verordening Romte Fryslân 2014 (geconsolideerde versie oktober 2018) is het provinciaal beleid, vertaald naar regels voor ruimtelijke plannen.

In artikel 1.2 is opgenomen dat nieuwe stedelijke functies in het landelijk gebied kunnen worden toegestaan, indien sprake is van hergebruik, verbouw of vervanging van vrijkomende gebouwen. Wonen is toegestaan in de voormalige bedrijfswoning en in aanwezige karakteristieke gebouwen. Tevens dienen bestaande karakteristieke en monumentale gebouwen behouden te blijven en mogen geen beperkingen ontstaan voor de ontwikkeling van agrarische bedrijven in de omgeving. Daarnaast is enige aanvullende nieuwbouw toegestaan mits deze wat betreft omvang duidelijk ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

Met de onderhavige functiewijziging is sprake van hergebruik van leegstaande bebouwing. Het kantoorpand wordt als woning betrokken. Voorheen was dit kantoorpand in gebruik als boerderijpand. Er wordt geen nieuwbouw gerealiseerd in het plangebied. Tevens ontstaan er geen beperkingen voor de ontwikkelingen van agrarische bedrijven in de omgeving. Hier wordt in paragraaf 4.1 specifiek op ingegaan.

In artikel 3.1 is opgenomen dat een ruimtelijk plan mogelijkheden voor woningbouw kan bevatten indien de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan. In paragraaf 3.3 is nader onderbouwd dat hier sprake van is.

Op basis van het voorgaande kan geconcludeerd worden dat het plan in overeenstemming is met de Verordening Romte Fryslân.

3.3 Gemeentelijk beleid

Woonvisie Noardeast-Fryslân 2020-2025

De woonvisie vormt de basis voor het woonbeleid van de gemeente. In de visie wordt uitgelegd waar de gemeente in 2025 op het gebied van wonen wil staan. De woonvisie bevat zeven speerpunten voor de komende jaren:

• 1. Toekomst geven aan bestaande woningen en buurten;
• 2. nieuwbouw in stad, dorpen en wijken, omgang met groei en krimp;
• 3. ontwikkeling van de sociale huurvoorraad: betaalbaar, beschikbaar en met kwaliteit;
• 4. wonen en zorg in dorpen en wijken;
• 5. energietransitie en verduurzaming;
• 6. leefbare dorpen: sociaal en veilig, met bereikbare voorzieningen;
• 7. samenwerking gemeente, belanghebbenden en bewoners.

De gemeente zet daarnaast in op het benutten van kansen voor transformatie. Leegstaande (bedrijfs)gebouwen kunnen worden ontwikkeld tot wooneenheden om zo te voorzien in de woningbehoefte.

Door in het plangebied een kantoorpand te transformeren naar een reguliere woning is het voornemen in overeenstemming met het gemeentelijk beleid uit de woonvisie.

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

4.1 Milieuzonering

Milieuzonering algemeen

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten.

Het plangebied maakt deel uit van een verspreid bebouwingslint aan de Zeedijk. Ten noordoosten van de locatie zijn twee woonpercelen aanwezig. Daarachter is sprake van een aantal agrarische bedrijven. Voor deze bedrijven gelden de vaste afstanden uit het Activiteitenbesluit. Ten opzichte van geurgevoelige objecten buiten de bebouwde kom geldt een (vaste) afstand van 50 meter. Het dichtstbijzijnde bedrijf bevindt zich op circa 100 meter van het plangebied. Het plangebied ligt dus op voldoende afstand van het bedrijf. De voorgestelde functiewijziging levert daardoor geen beperkingen voor bestaande bedrijfsactiviteiten op. Van geurhinder zal geen sprake zijn.

Ten zuidwesten ligt, op enige afstand, een bedrijfsperceel (Zeedijk 12) en eveneens twee woonpercelen. Overige functies liggen op zeer ruime afstand. Het bedrijf aan Zeedijk 12 betreft een machinebedrijf. Conform de VNG-brochure geldt hiervoor milieucategorie 3.2 en een richtafstand van 100 meter. De woning staat op minimaal 110 meter afstand van het bedrijfsperceel en ligt daarmee buiten de richtafstand. Bovendien staan de woningen ten zuidwesten van het plangebied op kortere afstand en zijn deze maatgevend. Er is geen onderzoek noodzakelijk.

Het aspect milieuzonering staat de uitvoerbaarheid van het plan dan ook niet in de weg.

Bedrijfsactiviteiten loods Wetterskip Fryslân 

Vanuit de naastgelegen loods van Wetterskip Fryslân vinden onderhoudswerkzaamheden plaats aan de zeedijk, waarbij gebruik wordt gemaakt van tractoren. Gemiddeld werken er 2 mensen vanaf de locatie. In de loop van een werkdag komen de werknemers maximaal 4 x terug met de tractor. De werkplaats wordt gebruikt voor kleinschalige reparaties. Omdat de activiteiten alleen in de dagperiode plaasvinden en de rijroute niet vlak langs de nieuwe woonbestemming loopt (circa 17 m afstand), kan zonder meer worden gesteld dat het equivalente geluid vanwege de activiteiten van Wetterskip Fryslân voldoen aan de VNG-richtwaarde van 45 dB(A) in een "rustige woonwijk/rustige buitengebied". Van milieutechnische belemmering zal geen sprake zijn omdat er moet voldaan worden aan de geluidgrenswaarden uit het Activiteitenbesluit, welke voor wat betreft de equivalente geluidniveaus 5 dB hoger zijn dan de VNG-richtwaarden. Maximale geluidniveaus vanwege laad-/losactiviteiten worden in het kader van het Activiteitenbesluit buiten beschouwing gelaten (waaronder transportbewegingen).

Samenvattend kan worden gesteld dat de activiteiten vanuit de loods van Wetterskip Fryslân geen onaanvaardbaar woon-/leefklimaat tot gevolg hebben bij de nieuwe woonbestemming. Daarnaast ontstaat er geen milieutechnische belemmering.

4.2 Geluid

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij de ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd. Voor de geluidsbelasting aan de buitengevels van woningen en andere geluidgevoelige bestemmingen binnen de wettelijke geluidzone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

Formeel geldt ter plaatse een 60 km/uur regime en is de Wgh van toepassing. Omdat er sprake is van uitsluitend bestemmingsverkeer en de verkeersintensiteit zeer gering is, mag er van worden uitgegaan dat wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De Wet geluidhinder is daarmee geen belemmering.

4.3 Water

Een belangrijke ontwikkeling in het waterbeleid is de Watertoets. Het doel van de Watertoets is waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen meer expliciet en op een evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen bij alle waterhuishoudkundig relevante ruimtelijke plannen en besluiten. Het projectgebied valt in het werkgebied van Wetterskip Fryslân.

Het project is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij Wetterskip Fryslân. In bijlage 1 is de watertoets toegevoegd. Hieruit blijkt dat er geen waterschapsbelang geldt voor dit plan, omdat uitsluitend sprake is van een functiewijziging en de bestaande bebouwing behouden blijft.

Primaire waterkering

Het plangebied is onderdeel van de beschermingszone en de ruimtelijke reserveringszone van de primaire waterkering. Omdat er echter geen nieuwbouw en sloop plaatsvindt en de bestaande inrichting van het plangebied behouden blijft, wordt er geen afbreuk aan deze kering gedaan.

Verharding

De verharding neemt als gevolg van de functiewijziging niet toe, waardoor er geen noodzaak tot watercompensatie is.

Ruimtelijke adaptatie

Om ook in de toekomst prettig te kunnen wonen, werken en recreëren moeten steden en dorpen ingericht worden met het oog op de toekomst. Kansen moeten benut worden om het gebied klimaat robuust in te richten. Zo is het mogelijk om het bebouwd gebied beter bestand te maken tegen hevige regenbuien, periodes van droogte en hitte en de gevolgen van een mogelijke overstroming.

Bij de inrichting van het plangebied kan hierop geanticipeerd worden door bijvoorbeeld het percentage verhard oppervlak te verminderen en het plangebied groener in te richten. Door nú maatregelen te nemen, worden steden en dorpen mooier en wordt grote schade in de toekomst voorkomen. Voor veel maatregelen geldt bovendien dat ze kosteneffectief zijn, als ze maar in een vroeg stadium in het proces worden meegenomen. Met voorgenoemde advies wordt bij de uitvoering van de plannen rekening gehouden.

Gebruik materialen

Tot slot wordt met het oog op de waterkwaliteit het gebruik van uitloogbare materialen zoals koper, lood en zink zoveel mogelijk voorkomen.

4.4 Bodem

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functie gebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. In geval van verontreinigingen is de Wet bodembescherming van toepassing. In de wet is geregeld dat als ter plaatse van een plangebied ernstige verontreinigingen worden aangetroffen, er sprake is van een saneringsgeval.

Verdachte plekken met betrekking tot de kwaliteit van de bodem dienen in het kader van de Wet bodembescherming bij ruimtelijke plannen te worden gesignaleerd vanuit een goede ruimtelijke ordening. In het kader van dit bestemmingsplan is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als bijlage 2. Uit het onderzoek is naar voren gekomen dat er geen reden bestaat voor een ander onderzoek en dat er met betrekking tot de milieuhygiënische situatie geen belemmeringen bestaan voor de voorgenomen functiewijziging in het plangebied.

4.5 Archeologie

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze naar verwachting in 2021 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

Voor de gemeente wordt gebruik gemaakt van de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE). De kaart is opgemaakt voor twee perioden: de ijzertijd-middeleeuwen en de steentijd-bronstijd.

Op basis van de kaart voor de ijzertijd-middeleeuwen en voor de kaart van de steentijd-bronstijd is er, ongeacht de grootte van de ontwikkeling, geen archeologisch onderzoek noodzakelijk. Het omgevingsaspect archeologie vormt daarom geen belemmering voor de ontwikkeling die in dit bestemmingsplan centraal staat.

4.6 Cultuurhistorie

De rol van cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening is de laatste jaren sterk toegenomen. Bij het opstellen van plannen moeten cultuurhistorische waarden tijdig in beeld worden gebracht. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt in dat verband specifieke eisen aan het opstellen van ruimtelijke plannen. Waar mogelijk moeten cultuurhistorische waarden worden behouden of versterkt. Cultuurhistorie is daarmee veelal een sturend onderdeel geworden in de ruimtelijke ordening.

Voor dit aspect is de Cultuurhistorische Kaart Fryslân (CHK2) van de provincie gebruikt. Binnen het plangebied is geen sprake van specifieke cultuurhistorische waarden waar rekening mee gehouden dient te worden bij de uitvoering van dit plan. Daarmee vindt per definitie geen afbreuk van cultuurhistorische waarden plaats.

4.7 Ecologie

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. Deze zijn geregeld in de Wet natuurbescherming (Wnb). Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europese regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden. De Natura 2000-gebieden zijn door de Minister van Economische Zaken aangewezen gebieden die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden. Daarnaast bestaat het Natuur Netwerk Nederland (NNN) uit gebieden die worden aangewezen in de provinciale verordening (voorheen Ecologische hoofdstructuur, EHS). Binnen deze gebieden mogen in beginsel geen ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden.

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van een natuurgebied. Ten noorden van het plangebied bevindt zich Natura 2000-gebied De Waddenzee. Gezien de beperkte omvang van onderhavig plan, namelijk de functiewijziging van een kantoorpand naar een woning, is dit plan niet van invloed op dit Natura 2000-gebied. Ten aanzien van de gebiedsbescherming vormt dit wijzigingsplan geen belemmering.

Effecten als gevolg van stikstofdepositie vragen naar aanleiding van de recente uitspraken van de Raad van State (mei 2019) wel nadere aandacht. Omdat ook kleinschalige initiatieven kunnen leiden tot een toename van de stikstofdepositie, moeten deze om die reden daarop worden beoordeeld. Ten aanzien van dit project kan worden gesteld dat de Waddenzee geen stikstofgevoelige habitat is. Het dichtstbijzijnde stikstofgevoelige gebied ligt op ruime afstand van het plangebied. Daar komt bij dat hier een water-waterstaat bestemming, met een potentiële stikstofemissie verdwijnt ten gunste van een woonbestemming waarvan de potentiële emissie lager is. In die zin vindt een significante verbetering plaats. Op basis van deze afstand en de functiewijziging kan worden geconcludeerd dat de voorgenomen plannen en werkzaamheden zodanig kleinschalig zijn dat er geen negatieve effecten zijn op stikstofgevoelige gebieden.

Soortenbescherming

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

In het plangebied komen gebouwen, watergangen en/of bomen voor. Er vindt echter geen sloop, kap, demping of nieuwbouw plaats. Ecologisch onderzoek is daarom niet noodzakelijk.

Indien in de toekomst sprake is van fysieke ingrepen dan zal hierbij rekening worden gehouden met de Wet natuurbescherming. Ten slotte is op basis van de Wnb altijd de algemene zorgplicht van toepassing, die inhoudt dat eenieder voldoende zorg in acht neemt voor alle inheemse dieren en planten en hun directe leefomgeving. Concreet betekent dit dat bij (ruimtelijke) ingrepen gezorgd moet worden dat dieren niet verstoord of gedood worden en dat planten niet zomaar verplant worden. Ook dient gelet te worden op bijvoorbeeld broedende vogels, de voortplantingsperiode van amfibieën en de zoogperiode van zoogdieren. 

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het aspect ecologie de uitvoerbaarheid van het plan niet in de weg staat.

4.8 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. Het toetsingskader wordt gevormd door verschillende besluiten en documenten. Risico's zijn inzichtelijk gemaakt op de risicokaart die per provincie wordt bijgehouden.

Buisleidingen

Op enige afstand ten oosten van het perceel ligt een aardgastransportleiding, met een diameter van 8 inch en werkdruk van 80 bar. De plaatsgebonden risicocontour van deze leiding ligt niet buiten de leiding. Ook hoeft geen rekening gehouden te worden met het groepsrisico. Het plangebied ligt namelijk buiten het invloedsgebied van de transportleiding (circa 2.200 meter).

Inrichtingen

Er liggen geen risicocontouren van risicovolle inrichtingen binnen het plangebied. Het aspect externe veiligheid van inrichtingen is daarmee niet aan de orde.

Vervoer gevaarlijke stoffen over weg

In de Regeling Basisnet staat waar risicoplafonds liggen langs transportroutes en welke regels er gelden voor ruimtelijke ontwikkeling. In de nabijheid van het plangebied bevindt zich geen transportroute waarover gevaarlijke stoffen vervoerd worden.

Conclusie

Uit oogpunt van externe veiligheid zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.9 Luchtkwaliteit

Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. De wet is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, aan te pakken.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'niet in betekenende mate' (NIBM) vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen vrijgesteld van toetsing.

In dit geval is sprake van een functiewijziging en draagt daarmee niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk.

Geconcludeerd wordt dat het aspect luchtkwaliteit de uitvoerbaarheid van het plan niet in de weg staat.

4.10 Kabels, leidingen en zoneringen

In (de omgeving van) het plangebied kunnen kabels en leidingen aanwezig zijn die beperkingen opleggen voor de bouwmogelijkheden in het plangebied. Hierbij valt te denken aan hoogspanningsverbindingen, waterleidingen en straalpaden. Bij leidingen, zoals gas-, water- en rioolpersleidingen, volgen deze belemmeringen uit het zakelijk recht. Bij hoogspanningsverbindingen gaat het om veiligheid en gezondheid. De beperkingen bij straalpaden zijn van belang voor het goed functioneren van de straalpaden.

In en rond het plangebied zijn geen kabels of leidingen aanwezig waarmee met dit wijzigingsplan rekening gehouden dient te worden. Wel kunnen er enkele kleinere huisaansluitingen voor bijvoorbeeld gas, water en riool zijn. Met de uitvoering van de plannen wordt met deze leidingen rekening gehouden. Voor het bestemmingsplan behoeven deze leidingen geen bescherming. Daarnaast loopt door het plangebied een radarverstoringsgebied met daarbij een verbod op bouwwerken hoger dan 89 meter. Met dit bestemmingsplan worden dergelijke bouwwerken niet mogelijk gemaakt.

Geconcludeerd wordt dat de aspecten kabels, leidingen en zoneringen de uitvoerbaarheid van het plan niet in de weg staat.

Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving

5.1 Het juridisch systeem

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, digitaal en analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

In het voorliggende bestemmingsplan wordt de beoogde situatie vastgelegd. Het plangebied is in dit plan bestemd met één enkelbestemming en twee gebiedsaanduidingen.

Wonen - 4

Binnen het plangebied wordt het bestaande kantoorpand in gebruik genomen als reguliere burgerwoning. Ten behoeve daarvan krijgen de gronden de bestemming 'Wonen - 4'. Hiermee wordt aangesloten bij de planologische regeling die geldt voor de woningen in de omgeving. De maatvoering die hierin wordt gehanteerd past bij de woning die reeds in het plangebied staat. Door de woning dezelfde regeling te geven als de omliggende woningen wordt rechtsgelijkheid geboden.

Vrijwaringszone - dijk

Conform het geldende bestemmingsplan is de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - dijk' opgenomen. Het plangebied maakt deel uit van de zeedijk ter plaatse. Er is een beschermende regeling opgenomen ten aanzien van deze waterkering.

Vrijwaringszone - radarverstoringsgebied

Tot slot is de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - radarverstoringsgebied' opgenomen, ten aanzien van de werking van radars van de vliegbasis Leeuwarden. Ten aanzien hiervan geldt een maximale bouwhoogte van 89 meter.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan doorloopt de in de Wro vastgelegde procedure. Tijdens deze procedure zijn er verschillende momenten waarop burgers en belanghebbenden hun zienswijze op het plan kenbaar kunnen maken. Hieronder volgt een nadere toelichting.

Overleg

Het voorontwerpbestemmingsplan is in het kader van het overleg voorgelegd aan de betrokken overleginstanties.

Op basis hiervan is een reactie van Brandweer Fryslân ontvangen. Deze is als Bijlage 3 Vooroverlegreactie Brandweer Fryslân opgenomen. In paragraaf 3.5.3 van de regels heeft dit geleid tot een wijziging in lid f van 'Team Risicobeheersing Noordwest Friesland' naar 'afdeling Risicobeheersing en planvorming van Brandweer Fryslân'.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan volgt de uniforme openbare voorbereidingsprocedure die is beschreven in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Het ontwerpplan is gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode zijn er geen zienswijzen ingediend.

Vaststellingsfase
Het bestemmingsplan is vervolgens ongewijzigd vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen tegen het besluit en het plan.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële uitvoerbaarheid

Dit plan heeft betrekking op een particulier initiatief waarmee de gemeente geen directe financiële bemoeienis heeft. In dit geval is er geen sprake van uitvoeringskosten. Het plan wordt hiermee economisch uitvoerbaar geacht.

Grondexploitatie 

In het voorliggende plan is er op basis van artikel 6.2.1 Bro geen sprake van een bouwplan. De grondexploitatieregeling is daarom niet van toepassing. Om deze reden wordt door de gemeente van het opstellen van een grondexploitatieplan afgezien. Tevens is bepaald dat bij exploitatiebedragen van minder dan € 10.000,- er sprake is van een 'uitzonderingsgeval' waarbij het opstellen van een exploitatieplan niet verplicht is. In dit geval kan met leges worden volstaan aangezien er geen sprake is van fysieke kosten voor de gemeente en de gemeentelijke kosten minder bedragen dan € 10.000,-. De procedurekosten worden via leges verhaald op de initiatiefnemer. Hiermee is het kostenverhaal anderszins verzekerd en is het vaststellen van een exploitatieplan niet verplicht.

Ook wordt er geen anterieure overeenkomsten afgesloten tussen initiatiefnemer en gemeente. Voor het overige wordt het initiatief volledig door de initiatiefnemer bekostigd. Gemeente en initiatiefnemer sluiten een planschadeverhaalsovereenkomst.