Hallum - Mariëngaarderweg 2

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Bij de gemeente Noardeast-Fryslân is het verzoek ingediend om het perceel Mariëngaarderweg 2 te Hallum te voorzien van een woonbestemming. Het perceel heeft in de huidige situatie een agrarische bestemming. Bewoning van de woning is alleen toegestaan ten behoeve van de agrarische bedrijfsvoering. De initiatiefnemers zijn voornemens de bedrijfswoning te gaan gebruiken als reguliere woning. Het agrarische bouwvlak krijgt deels een woonbestemming en deels een agrarische gebiedsbestemming. Voor een optimale indeling van het woonperceel wordt de zuidelijke sloot verlegd en wordt de vrijkomende grond voorzien van een woonbestemming. Ook aan de noordzijde valt de begrenzing van de woonbestemming buiten de grens van het agrarische bouwvlak.

De gemeente heeft in een principebesluit aangeven medewerking te willen verlenen aan het voornemen. De gewenste uitbreiding past niet in de geldende bestemmingsplannen die voor het plangebied van toepassing zijn (zie ook 1.3). Dit bestemmingsplan geeft daarom het juridisch-planologische kader dat de uitbreiding mogelijk maakt.

1.2 Begrenzing plangebied

Het perceel ligt in het buitengebied van de gemeente Noardeast-Fryslân op ongeveer 400 meter ten westen van het dorp Hallum. De begrenzing van het plangebied is afgestemd op het toekomstig woonperceel. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.

Figuur 1 Ligging van het plangebied (bron: Bing Maps)

1.3 Planologische regeling

Het plangebied is geregeld in het bestemmingsplan Buitengebied, dat is vastgesteld op 13 februari 2014. De gronden zijn daarin bestemd als 'Agrarisch' met functieaanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - bedrijfskavel grondgebonden agrarisch bedrijf'. Binnen deze bestemming is wonen alleen toegestaan binnen de bedrijfskavel ten behoeve van de bedrijfsvoering. Burgerwoningen zijn binnen de bestemming dan ook niet toegestaan.

De karakteristieke boerderij (met aanbouw) is aangewezen als rijksmonument. In het bestemmingsplan is de boerderij beschermd doormiddel van de dubbelbestemming 'Waarde - Rijksmonument'. Voor werkzaamheden aan het gebouw is een monumentenvergunning noodzakelijk.

Voor het plangebied geldt tevens de aanduiding 'vrijwaringszone - radarverstoringsgebied'. Dit ter bescherming van het vrijhouden van een goed radarbeeld van het luchtruim. Bebouwing hoger dan 65 meter is binnen de aanduiding niet toegestaan.

Daarnaast zijn de kwelderwallen in de gemeente van cultuurhistorische waarde. Deze zijn beschermd middels de dubbelbestemming 'Waarde - Reliëf Kwelderwallen'. Ook op het plangebied is de bestemming van toepassing. Voor het afgegraven en/of ophogen, dan wel het dempen en/of graven van water is een vergunning vereist.

Tot slot kunnen archeologische waarden in het oosten van het plangebied voorkomen. Door middel van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' dient bij ingrepen groter dan 50 m2 archeologisch onderzoek uitgevoerd worden.

Binnen de bestemming 'Agrarisch' is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bestaande bestemming te wijzigen naar 'Wonen - Voormalige boerderijpanden', ten behoeve van een functieverandering van een bouwperceel. Aan het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid is onder andere als voorwaarde opgenomen dat deze wijzigingsbevoegdheid uitsluitend wordt toegepast ter plaatse van een bedrijfskavel. Omdat het toekomstig woonperceel gedeeltelijk buiten de bestaande bedrijfskavel valt kan geen gebruik worden gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid. Aan de overige voorwaarden wordt wel voldaan. In paragraaf 3.3 wordt dit nader beschouwd.

1.4 Leeswijzer

Na deze inleiding, wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie en het voorgenomen plan. Dit wordt in de hoofdstukken 3 en 4 getoetst aan het beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 geeft een uitleg aan de juridische regeling van het bestemmingsplan, hoofdstuk 6 gaat tenslotte in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

De beoogde ontwikkeling (het initiatief) is het belangrijkste uitgangspunt voor dit bestemmingsplan en wordt in dit hoofdstuk beschreven. De ontwikkeling moet op een goede manier worden ingepast in de huidige situatie. Een beschrijving van de huidige situatie is om die reden ook in dit hoofdstuk opgenomen. De inpassing in de huidige situatie wordt ook behandeld.

2.1 Omgeving van het plangebied

De omgeving van het plangebied kenmerkt zich door een open agrarisch gebied met opstrekkende verkaveling. Kenmerkend van het gebied is de grootschalige openheid met puntvormige groene verdichtingen (boerderijerven en dorpen). Behalve enige (zware) wegbeplanting en verspreid voorkomende erfbeplanting bij dorpen en boerderijen is er geen opgaande beplanting.

2.2 De bestaande situatie

Het plangebied bevindt zich in het buitengebied van de gemeente Noardeast-Fryslân aan de Mariëngaarderweg 2 te Hallum. Hier was tot voor kort een agrarisch bedrijf gevestigd. De bedrijfsvoering is onlangs beëindigd.

Op het perceel staat agrarische bebouwing ten behoeve van een agrarisch bedrijf. Deze bevindt zich aan de noordoostzijde van het perceel. Tevens is een karaktervolle, monumentale kop-hals-romp boerderij aanwezig. De oostkant (lees voorzijde van het perceel) is ingericht ten behoeve van privé gebruik in de vorm van een tuin. Een aanzicht op de zuidkant is weergeven in figuur 4. Het perceel is ingepast door middel van houtsingels aan de zuid en noordoost kant van het perceel. Daarnaast ligt aan de oost en zuidkant een sloot (zie figuur 2 en 4).

Figuur 2 Overzicht huidige situatie

Figuur 3 Overzicht huidige situatie

Figuur 4 Aanzicht op de boerderij

2.3 Gewenste situatie/Uitgangspunten

Het perceel is onlangs aangekocht. De nieuwe eigenaar van het perceel heeft voornemens de voormalige boerderij te gaan gebruiken ten behoeve van reguliere bewoning. Naast de gronden van voormalige bedrijfskavel wordt een strook ten noorden en zuiden hiervan ingericht voor het toekomstig woonperceel. Dit betreffen de kadastrale percelen F718 en F719. In de nieuwe situatie bestaat het woonperceel dan ook uit de eerdergenoemde percelen plus het kadastrale perceel F130 (zie ook kadastrale kaart in figuur 4). Ten behoeve van het onderhoud van het voorste deel van de bebouwing van de boerderij wordt de westelijke erfgracht iets verplaatst. Dit is noodzakelijk voor het behoud van de boerderij op termijn.

De woonfunctie wordt hierbij ondergebracht in de woonboerderij. Deze wordt intern verbouwd. Het uiterlijk van de bebouwing blijft dan ook ongewijzigd. Omdat sprake is van een monumentaal pand is hiervoor een monumentenvergunning aangevraagd. Tevens wordt de aangebouwde schuur intern verbouwd tot schuur/garage. Tot slot wordt de schuur op het achterterrein gesloopt.

Figuur 5 Uitsnede kadastrale kaart

Erfinrichtingsplan

Voor de ontwikkeling is een landschappelijke inpassing gemaakt op de nieuwe begrenzing voor de nieuwe woonbestemming vast te leggen. Deze is in bijlage 1 opgenomen.

De landschappelijke inpassing heeft met name betrekking op de wijziging van de westelijke rand van het perceel. In de huidige situatie is de ruimte aan westzijde van de boerderij zeer beperkt. De erfgracht ligt op ongeveer 3,5 meter van de gevel. Daarnaast staan op gering afstand van de geven een aantal grote populieren. De plaatsing van de bomen op korte afstand van de gevel en de gering breedte van de oever langs de sloot zorgen ervoor dat de westelijke gevel en het voorhuis langs kwetsbaar zijn voor verzakking. Het is goed mogelijk de sloot 10 meter te verplaatsen zonder dat de ruimtelijke structuur wordt aangetast. Hierbij wordt grond gebruikt van de locatie. De oorspronkelijke gracht rondom de boomgaard wordt hierbij hersteld. Aan de zijde van de boerderij wordt het talud aangevuld tot aan het huidige maaiveld, ca. 0,6 meter NAP+. De boomstructuur wordt op termijn vervangen. Daarbij worden nieuwe bomen geplaatst langs de sloot, op ruime afstand van de gevel van de boerderij.

Functionele inpassing

De ontwikkeling vindt plaats in een gebied waar woonfuncties met enkele agrarische functies voorkomen. De agrarische bedrijven liggen op voldoende afstand. In paragraaf 4.2 wordt ingegaan op de milieutechnische aanvaarbaarheid van deze situatie.

Verkeer en parkeren

De Mariëngaarderweg betreft een verkeersluwe ontsluitingsroute bestemd voor bestemmingsverkeer aan deze weg. De Mariëngaarderweg heeft een aansluiting op de Doniaweg. Deze 80-km/h-weg heeft ruim voldoende capaciteit voor de nieuwe functie van het perceel. Er wordt gebruik gemaakt van een bestaande aansluiting op deze weg. Aan deze weg worden geen aanpassingen voorgesteld. Het plan vormt geen belemmering voor de verkeersveiligheid.

Het parkeren vindt plaats op het bestaande terrein. Hierbij wordt uitgegaan van de parkeernormen volgens kencijfers van het CROW (Publicatie 317). Volgens de publicatie geld dat er 2,0 tot 2,8 parkeerplaatsen op het erf aanwezig moeten zijn als er sprake is van een vrijstaande koopwoning in het buitengebied. Hiervoor is op het terrein voldoende ruimte.

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen brengt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 in werking getreden. Het Barro stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de SVIR. Voor het bestemmingsplan zijn geen nationale belangen van belang. Eén van de aspecten die is opgenomen, betreft de zones rond radarstations. Door het plangebied loopt een radarverstoringsgebied. Er geldt hierbij een verbod op bouwwerken hoger dan 65 meter. Met dit bestemmingsplan worden geen bouwwerken mogelijk gemaakt groter dan 65 meter. Het rijksbeleid vormt dan ook geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

Ladder voor duurzame verstedelijking

Bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling is duurzame verstedelijking het uitgangspunt. Hiertoe wordt de ladder voor duurzame verstedelijking gevolgd die is vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6. lid 2 Bro). Deze ladder bestaat uit drie treden. In trede 1 wordt actuele regionale behoefte aangetoond en in trede 2 wordt beschreven of de ontwikkeling plaats kan vinden in bestaand stedelijk gebied. Indien het niet mogelijk is om de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied te bouwen wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Een plan om een bedrijfsfunctie naar woonfunctie om te zetten wordt, vanwege de kleinschaligheid, door de Raad van State niet gezien als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro (201311233/1/R4, r.o. 3.3, d.d. 27 augustus 2014).

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Fryslân - De romte diele

Op 23 september 2020 is de omgevingsvisie Fryslân - De romte diele vastgesteld waarin de ambitie voor de provincie voor 2030 - 2050 uitgesproken. Hierbij wordt gewerkt met 9 principes die richting geven bij het maken van keuzes. Enerzijds zijn de principes inhoudelijk van aard, zoals zuinig ruimtegebruik, omgevingskwaliteit als ontwerpbasis, koppelen van ambities, gezondheid en veilig. Anderzijds zijn er samenwerkingsprincipes, zoals rolbewust, decentraal wat kan, het ja, mits principe, aansluiting zoeken en sturen op proces, ruimer op inhoud.

De insteek om de ambities te realiseren is niet door verandering tegen te houden, maar door de gewenste nieuwe ontwikkelingen te laten aansluiten bij bestaande kwaliteiten.

De planontwikkeling past binnen het principe van zuinig ruimtegebruik. Onderhavig bestemmingsplan voorziet in het mogelijk maken van vrijkomende agrarische bebouwing ten behoeve van bewoning. Hierbij is sprake van de sloop van beeldverstorende bebouwing. Middels een erfinrichtingsplan is sprake van een goede landschappelijke inpassing. Tevens blijft de karakteristieke monumentale boerderij met dit bestemmingsplan in standgehouden. Hiermee wordt aangesloten bij de ambities van de provincie.

Grutsk op 'e Romte

De provincie zet in op het in stand houden en verder ontwikkelen van de belangrijke landschappelijke kwaliteiten en waarden in de provincie. Hiervoor heeft de provincie op 26 maart 2014 de structuurvisie 'Grutsk op 'e Romte' vastgesteld. Het plangebied maakt deel uit van het deelgebied 'kleigebied Oostergo'. Voor dit gebied is een aantal kernkwaliteiten (ofwel: provinciale belangen) aangewezen. Voor dit plan is de relatie tussen de vorm van de nederzetting en het type landschap van belang. De vorm, oriëntatie, schaal en architectonische vormen in een dorp zeggen veel over de historie. Radiale structuren, lineaire buurten en bebouwingslinten, die vanaf de terp de wegen, het water en de dijken volgen moeten gerespecteerd worden. De puntvormige verdichtingen van de terpen en terpdorpen in het landschap moeten in stand worden gehouden en worden beschermd.

De functiewijziging, die dit plan voorstelt, doet geen afbreuk aan de provinciale belangen. Tevens wordt middels een erfinrichtingsplan de kernkwaliteiten van het gebied behouden.

Verordening Romte Fryslân

Op 25 juni 2014 hebben Provinciale Staten de Verordening Romte Fryslân 2014 vastgesteld. Deze verordening behelst een aanpassing van de op 15 juni 2011 vastgestelde verordening en is op 16 augustus 2014 in werking getreden. In deze verordening is het beleid, zoals verwoord in het Streekplan, vertaald naar regels voor bestemmingsplannen.

In artikel 1.2 van de verordening worden regels gegeven gericht op het hergebruiken van vrijkomende (agrarische) bebouwing. Wonen is toegestaan in de voormalige bedrijfswoning en in aanwezige karakteristieke gebouwen. Tevens dient bestaande karakteristieke en monumentale gebouwen behouden te blijven en mag geen beperkingen ontstaan voor de ontwikkeling van agrarische bedrijven in de omgeving.

In artikel 3 is bepaald dat een ruimtelijk plan voor woningbouw in overeenstemming moet zijn met een woonplan dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft. Hiervan mag afgeweken worden indien het woningbouwproject niet meer dan 3 woningen omvat.

Met onderhavige functiewijziging is sprake van hergebruik van vrijkomende agrarische bebouwing. De woonfunctie gaat plaats vinden in de monumentale boerderij, waarbij tevens sprake is van een interne verbouwing. Hierdoor blijft dit gebouw behouden. Tevens ontstaan er geen beperkingen voor de ontwikkelingen van agrarische bedrijven in de omgeving. Hier wordt in paragraaf 4.2 specifiek op ingegaan. Op basis van het voorgaande kan geconcludeerd worden dat het plan in overeenstemming is met de Verordening Romte Fryslân 2014.

3.3 Gemeentelijk beleid

Bestemmingsplan Buitengebied

In het geldende bestemmingsplan Buitengebied is binnen de bestemming 'Agrarisch' een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bestemming te wijzigen naar 'Wonen - Voormalige boerderij panden. Belangrijke voorwaarde is dat de functiewijziging uitsluitend mag worden toegepast ter plaatse van een bedrijfskavel. Omdat onderhavig plangebied gedeeltelijk buiten de bedrijfskavel ligt, kan geen gebruik worden gemaakt van deze wijzigingsbevoegdheid. Maar de ontwikkeling is wel in lijn met de overige voorwaarden en daarmee passend binnen het beleid van de gemeente. Hieronder vindt een toetsing van de overige voorwaarden plaats:

• dat na toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid de regels van Wonen - Voormalige boerderijpanden van overeenkomstige toepassing zijn.

De bestemming 'Woon - Voormalige boerderijpanden' is van toepassing op het toekomstig woonperceel.

• dat de bedrijfskavel en het bouwvlak ter plaatse van de bedrijfsbeëindiging worden verwijderd;

Op de verbeelding wordt de bedrijfskavel en het bouwvlak verwijderd. Dit geldt tevens voor de gronden ten westen van het plangebied.

• dat er geen sprake is van onevenredige schade voor de aangrenzende (agrarische) bedrijven, in die zin dat de bedrijven in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt;

In paragraaf 4.2 wordt beschreven dat bedrijven in de omgeving niet worden gehinderd.

• dat de functie ondergebracht wordt in de bestaande gebouwen, die aanwezig zijn op het moment van toepassing van deze wijziging, waarbij de woonfunctie gehandhaafd moet blijven en waarbij in ondergeschikte mate aanvullende nieuwbouw gepleegd mag worden. Deze ondergeschikte nieuwbouw mag niet leiden tot een bouwvolume dat meer bedraagt dan 50% van de oppervlakte van het toe te kennen bestemmingsvlak;

In 2.3 zijn de toekomstige plannen beschreven. Hierbij blijft de woonfunctie in de bestaande bedrijfswoning gehandhaafd. Verder is geen sprake van nieuwbouw. Enkel van interne verbouwing en de sloop van overbodige bebouwing.

• dat de woonfunctie ondergebracht wordt in de voormalige bedrijfswoning, dan wel het voormalige boerderijpand;

In 2.3 zijn de toekomstige plannen beschreven. Hierbij blijft de woonfunctie in de bestaande bedrijfswoning gehandhaafd.

• dat het voormalige boerderijpand of andere beeldbepalende bouwvormen als landschappelijk waardevolle verschijningsvorm worden gehandhaafd;

Het monumentale pand blijft behouden en daarmee als landschappelijke waardevolle gebouw gehandhaafd.

• dat met een erfinrichtingsplan wordt aangetoond dat de ontwikkeling op een zorgvuldige wijze landschappelijk wordt ingepast overeenkomstig het gestelde in het Beeldkwaliteitplan;

Voor de ontwikkeling is een erfinrichtingsplan gemaakt (zie 2.3). Hiermee is sprake van een goede landschappelijke inpassing overeenkomstig de kernkwaliteiten van de omgeving.

• dat er sprake is van een aanvaardbare verkeerssituatie en het parkeren op eigen terrein plaatsvindt;

In paragraaf 2.3 is beschreven dat er sprake is van een aanvaardbare verkeerssituatie. Op het erf is daarnaast voldoende ruimte voor parkeren op eigen terrein.

• dat er binnen de invloedsgebieden van risicobronnen geen nieuwe verminderd zelfredzame objecten worden toegestaan;

In het kader van het aspect externe veiligheid is de risicokaart geraadpleegd. Hieruit blijkt dat in of nabij het plangebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn. Daarnaast worden geen nieuwe verminderd zelfredzame objecten toegestaan. Er is slechts sprake van een wijziging van bedrijfswonen naar regulier wonen. Dit betreffen geen nieuw verminderd zelfredzaam object.

• dat geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieusituatie, de woonsituatie, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Het voorgenomen plan doet geen afbreuk aan de woonsituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. Het betreft hier slechts een functiewijziging. De dichtstbij gelegen bedrijfsfunctie bevindt zich op ruime afstand. De bestemmingswijziging heeft hierop geen invloed. Tevens heeft het geen onevenredig negatieve gevolgen voor het bestaande wegennet. Het aantal vervoersbewegingen en daarmee de verkeersintensiteit zal niet toenemen.

 

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

 

4.1 Ecologie

Bij elk ruimtelijk plan moet, met het oog op beschermenswaardige natuurwaarden, rekening worden gehouden met de regelgeving op het gebied van gebiedsbescherming en soortenbescherming. In verband met de beoogde ontwikkelingen in het plangebied is een ecologische quickscan uitgevoerd (zie hiervoor bijlage 2).

Gebiedsbescherming

De bescherming van Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten is geregeld in de Natuurbeschermingswet. Indien ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van de natuurwaarden binnen deze gebieden, moet een vergunning worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het rijksbeleid voor de Natuur Netwerk Nederland (NNN) (voorheen Ecologisch Hoofdstructuur).

In de omgeving van het projectgebied is geen sprake van Natura 2000-gebieden. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied ligt op circa 1,5 kilometer afstand, namelijk de Waddenzee. Dit is tevens een NNN-gebied. Daarnaast is er geen sprake meer van een agrarische functie. Met de nieuwe woonbestemming zijn agrarische activiteiten niet meer mogelijk, waardoor de milieusituatie verbetert (o.a. ammoniakreductie). Gezien de aard en de schaal van de ontwikkeling in het plangebied treden geen nadelige effecten op voor deze NNN.

Soortenbescherming

Op grond van de Flora- en faunawet geldt een algemeen verbod voor het verstoren en vernietigen van beschermde plantensoorten, beschermde diersoorten en hun vaste rust- of verblijfplaatsen. Onder voorwaarden is ontheffing van deze verbodsbepalingen mogelijk. Voor soorten die vermeld staan in Bijlage IV van de Habitatrichtlijn en een aantal Rode-Lijst-soorten zijn deze voorwaarden zeer streng.

Naar verwachting wordt 1 januari 2017 de Nieuwe Wet natuurbescherming van kracht. Deze wet integreert de Flora- en faunawet, Boswet en Natuurbeschermingswet 1998 tot één wet. Deze wet implementeert tevens de Vogel- en Habitatrichtlijn en andere verdragen in het nationaal natuurbeschermingsrecht.

Voor de locatie is een ecologisch onderzoek uitgevoerd. Deze is als bijlage 2 bij de onderbouwing toegevoegd. Aan de hand van het ecologisch onderzoek is vastgesteld dat het voorkomen van matig of zwaar beschermde soorten is uitgesloten. Er zijn geen mogelijkheden voor vleermuizen of broedvogels met vaste rust- en verblijfplaatsen om te verblijven. Wel vliegen er vleermuizen in lage dichtheid. Gedurende en na realisatie van de plannen kunnen deze soorten er blijven vliegen. Foerageermogelijkheden van vleermuizen nemen zelfs toe. Negatieve effecten op vleermuizen worden derhalve uitgesloten. Er kunnen daarnaast algemene licht beschermde zoogdieren en amfibieën voorkomen. Voor deze algemene soorten bestaat een algemene vrijstelling van de Flora- en faunawet. Het is aannemelijk dat dit ontheffingenbeleid wordt voorgezet onder de Nieuwe Natuurwet. Het voorkomen van overige beschermde soorten is uitgesloten.

In verband met het voorkomen van deze algemene broedvogels en amfibieën in het gebied van de houtwal is het noodzakelijk om deze werkzaamheden uit te voeren buiten het broedseizoen van vogels en voortplantingsseizoen van amfibieën uit te voeren. Deze periode loopt van maart t/m half juli. Op deze manier wordt voorkomen dat er verbodsbepalingen van de Flora- en faunawet worden overtreden en wordt invulling gegeven aan de zorgplicht. De sloop van de schuur kan zonder voorwaarden worden uitgevoerd.

Op grond van bovenstaande analyse worden effecten op matig en zwaar beschermde planten- en diersoorten uitgesloten; de plannen aan de Mariëngaarderweg 2 te Hallum zijn niet in strijd met het gestelde binnen de Flora- en faunawet en de Nieuwe Wet natuurbescherming.

4.2 Milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. In geval van een gemengd gebied kan worden gewerkt met een verkleinde richtafstand.

Rondom het plangebied liggen uitsluitend woningen. Bedrijfsfuncties liggen op ruime afstand (minimaal 350 meter). Deze bedrijven hebben geen invloed op het plangebied en vice versa. Er is sprake van een verantwoorde milieuzonering. Er zijn op dit punt dan ook geen belemmeringen voor het bestemmingsplan.

4.3 Geluid

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij de ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd. Voor de geluidsbelasting aan de buitengevels van woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen binnen de wettelijke geluidszone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

Er is geen sprake van een nieuwe situatie in de zin van de Wet geluidhinder. De woonfunctie in de voormalige bedrijfswoning houdt deze functie en er worden geen woningen toegevoegd. Op basis van art. 76 lid 3 Wgh hoeft de geluidsbelasting van een aanwezige weg (waar geen wijzigingen optreden) op bestaande woningen niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Akoestisch onderzoek is daarom niet nodig. Het wegverkeerslawaai is daarmee geen belemmering voor de uitvoering van dit bestemmingsplan.

4.4 Water

Van groot belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is de wettelijk verplichte 'watertoets'. De watertoets kan worden gezien als een procesinstrument dat moet waarborgen dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is het vroegtijdig afstemmen van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder. Het onderhavige plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân.

Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het Wetterskip Fryslân (kenmerk: 20160809-2-13506). Het plan heeft geen of een geringe invloed op de waterhuishouding. Voor de ontwikkeling wordt daarom de procedure 'Geen waterschapsbelang' gevolgd. Dit houdt in dat verder overleg met het waterschap niet nodig is. Het waterschap heeft een positief wateradvies gegeven. Een samenvatting van de watertoets is opgenomen in Bijlage 1. Vanuit het aspect water zijn er geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan.

Aanvullend op het wateradvies wordt een omgevingsvergunning voor het dempen en verleggen van de sloot aangevraagd. Hiermee is sprake van het één op één compenseren voor het dempen van de sloot.

4.5 Luchtkwaliteit

In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd. Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10) van belang. Projecten die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan de luchtverontreiniging zijn op grond van de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Besluit NIBM) vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden.

Omdat het bestemmingsplan voorziet in functiewijziging wordt geconcludeerd dat het Besluit NIBM van toepassing is. Het aantal verkeersbewegingen neemt hierdoor niet of nauwelijks toe. Daarnaast is sprake van een ontwikkeling in een landelijke omgeving. Hier is sprake van een goede luchtkwaliteit. Verdere toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit is daardoor niet aan de orde.

4.6 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie

In de Monumentenwet zijn archeologische resten beschermd. Wanneer de bodem wordt verstoord moeten archeologische resten intact blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Op de gronden van de te verleggen sloot is een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is in bijlage 3 opgenomen. Uit het bureauonderzoek blijkt dat het plangebied in een archeologisch monument (boerderijplaats ligt met een hoge archeologische waarde. In het gespecificeerd archeologisch verwachtingsmodel is uitgegaan van een middelhoge kans op resten uit de ijzertijd tot de middeleeuwen. Voor resten uit eerdere perioden geldt in verband met de relatief recente wordingsgeschiedenis van het landschap een lage archeologische verwachting. Om de archeologische verwachting te toetsen zijn in het plangebied acht gutsboringen gezet en is langs de noordrand van het plangebied een oppervlaktekartering uitgevoerd.

Uit de resultaten van het vooronderzoek blijkt dat de bovenste dertig tot zestig centimeter van de bodem uit een humusrijke bouwvoor bestaat. Deze bouwvoor is het dikst op het langs de sloot gelegen deel van het plangebied. Deze sloot vormt van oudsher de grens tussen het plangebied en de ten noorden hiervan gelegen historische boerderijplaats. Van deze boerderijplaats is afval in de sloot terechtgekomen dat vervolgens bij het uitbaggeren van de sloot over de naastgelegen akker is uitgespreid. Het betreft puin en resten van aardewerk dat in de boringen in de bouwvoor is aangetroffen en tijdens de oppervlaktekartering aan het maaiveld is gevonden. De bouwvoor ligt op gelaagde getijde-afzettingen die op het oostelijke deel van het plangebied aanmerkelijk zandiger zijn dan op het westelijke deel.

In deze getijden-afzettingen zijn in geen van de boringen archeologische indicatoren gevonden. Evenmin zijn in het plangebied vegetatiehorizonten aanwezig die samen zouden kunnen hangen met bewoning in de prehistorie of de middeleeuwen. De resultaten van het onderzoek geven derhalve geen aanleiding om archeologisch vervolgonderzoek te adviseren. Evenmin zijn archeologische resten gevonden waarmee tijdens de verdere planvorming rekening zou moeten worden gehouden.

Cultuurhistorie

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting van een bestemmingsplan worden beschreven op welke manier rekening wordt gehouden met de cultuurhistorische waarden in het plangebied.

De kop-hals-rompboerderij in het plangebied is van cultuurhistorische waarde. Het betreft een rijksmonument welke in het geldende bestemmingsplan wordt beschermd middels de dubbelbestemming 'Waarde - Rijksmonument'. Voor werkzaamheden aan de boerderij is een monumentenvergunning aangevraagd. Ook in dit bestemmingsplan blijft de genoemde dubbelbestemming van toepassing. Hiermee wordt het monument en daarmee de cultuurhistorische waarden behouden.

Daarnaast is de kwelderwal een prominent cultuurhistorisch landschapstype in de omgeving. Met dit bestemmingsplan worden geen ingrepen in de kwelderwal voorgesteld. Middels de dubbelbestemming 'Waarde - Reliëf Kwelderwal' blijft deze beschermd.

4.7 Bodem

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. In geval van verontreinigingen is de Wet bodembescherming van toepassing. In de wet is geregeld dat als ter plaatse van een plangebied ernstige verontreinigingen worden aangetroffen, er sprake is van een saneringsgeval.

Met het omzetten van een bedrijfswoning naar een burgerwoning is er sprake van een functiewijziging. In het verleden was in het plangebied een brandstoftank plus pomp aanwezig. Deze is inmiddels verwijderd en tevens is de bodem ter plaatse gesaneerd (d.d. 18 april 2016). Er is daarom geen sprake meer van een verdachte locatie ten aanzien van bodemverontreinigingen. De bodem is dus geschikt voor de beoogde functie.

In het kader van dit bestemmingsplan kan het uitvoeren van een bodemonderzoek achterwege worden gelaten. Tot slot wordt is als gevolge van het verplaatsen (dempen en graven) van de sloot sprake van graafwerkzaamheden. Als gevolg hiervan is een melding in het kader van het Besluit bodemkwaliteit nodig.

4.8 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over “externe veiligheid” om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Ten aanzien van het plaatsgebonden risico geldt een kans van 10-6 als grenswaarde. Dit betekent dat binnen de zogenaamde PR 10-6-contour geen nieuwe kwetsbare objecten mogen worden toegestaan. Voor ontwikkeling van nieuwe beperkt kwetsbare objecten, geldt deze norm als streefwaarde. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

In het kader van het aspect externe veiligheid is de risicokaart geraadpleegd. Hieruit blijkt dat in of nabij het plangebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn. Ook valt het plangebied niet in het invloedgebied van routes voor gevaarlijke stoffen of buisleidingen. Het aspect externe veiligheid vormt voor dit bestemmingsplan dan ook geen beperkingen en aanvullend onderzoek kan achterwege blijven.

4.9 Kabels en leidingen

In (de omgeving van) het plangebied kunnen kabels en leidingen aanwezig zijn die beperkingen opleggen voor de bouwmogelijkheden in het plangebied. Hierbij valt te denken aan hoogspanningsverbindingen, waterleidingen en straalpaden. Bij leidingen, zoals gas-, water- en rioolpersleidingen, volgen deze belemmeringen uit het zakelijk recht. Bij hoogspanningsverbindingen gaat het om veiligheid en gezondheid. De beperkingen bij straalpaden zijn van belang voor het goed functioneren van de straalpaden.

In en rond het plangebied zijn geen kabels of leidingen aanwezig waarmee met dit bestemmingsplan rekening gehouden dient te worden. Wel kunnen er enkele kleinere huisaansluitingen voor bijvoorbeeld gas, water en riool zijn. Met de uitvoering van de plannen wordt met deze leidingen rekening gehouden. Voor het bestemmingsplan behoeven deze leidingen geen bescherming. Daarnaast loopt door het plangebied een radarverstoringsgebied met daarbij een verbod op bouwwerken hoger dan 65 meter. Met dit bestemmingsplan worden dergelijke bouwwerken niet mogelijk gemaakt.

Hoofdstuk 5 Juridische regeling

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Bro en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare manier zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen volgens de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden. Verder sluit de regeling in het voorliggende bestemmingsplan aan bij het bestaande bestemmingsplan 'Grote Dorpen'.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

In deze paragraaf worden de afzonderlijke bestemmingen zoals deze op de verbeelding en in de regels zijn opgenomen, beschreven. De wijze van bestemmen is afgestemd op het geldende bestemmingsplan Buitengebied.

Agrarisch

Deze bestemming bevat de bepalingen die relevant zijn voor de agrarische gebiedsbestemming. Ten opzichte van de bestemming 'Agrarisch' in het plan Buitengebied zijn de regels in verband met een agrarisch bouwvlak verwijderd.

Wonen - Voormalige boerderijpanden

Het plangebied krijgt de bestemming 'Wonen - Voormalige boerderijpanden'. Binnen de bestemming is een woonfunctie, eventueel in combinatie met een beroep of bedrijf aan huis mogelijk. Hiermee wordt aangesloten bij de beleidslijn van de gemeente om voormalige boerderijpanden onder te brengen binnen een gepaste bestemming, waarmee de karakteristieken van voormalige boerderijen beschermd blijven.

Dubbelbestemming Waarde - Archeologie

Ter bescherming van eventueel aanwezige archeologische waarden in het plangebied, is de dubbel bestemming 'Waarde - Archeologie' van toepassing. Bij ingrepen groter dan 50 m2 en dieper dan 30 centimeter is archeologisch onderzoek noodzakelijk.

Dubbelbestemming Waarde - Reliëf kwelderwal

De noordkant van het plangebied maakt deel uit van een kwelderwal. Om het reliëf van de kwelderwal te behouden, zijn deze bestemd als "Waarde - Reliëf kwelderwal". Alleen met een omgevingsvergunning kan toegestaan worden dat er wordt afgegraven en/of opgehoogd, dan wel dat sloten en/of andere waterlopen en/of -partijen worden gedempt en/of gegraven. Op deze manier worden de waarden beschermd.

Dubbelbestemming Waarde - Rijksmonument

De boerderij, aangemerkt is als rijksmonument, heeft de dubbelbestemming "Waarde - Rijksmonument" gekregen. Voor het bouwen van bouwwerken en het aanleggen van werken en werkzaamheden is een vergunning noodzakelijk. Dit ter bescherming van het rijksmonument.

Gebiedsaanduiding vrijwaringszone - radarverstoringsgebied

Met de 'vrijwaringszone - radarverstoringsgebied' wordt het radarbeeld van het luchtruim vrijgehouden. Binnen de aanduiding is een maximale bouwhoogte van 65 meter toegestaan.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan doorloopt de in de Wro vastgelegde procedure. Tijdens deze procedure zijn er verschillende momenten waarop burgers en belanghebbenden hun zienswijze op het plan kenbaar kunnen maken. Hieronder volgt een nadere toelichting.

Overleg

Omdat de gemeente de belanghebbenden wil betrekken bij de planvorming, is op basis van de Inspraakverordening van de gemeente inspraak verleend op het voorontwerpbestemmingsplan. Ook heeft in deze periode vooroverleg plaats gevonden met de overlegpartners. De provincie Fryslân heeft van deze gelegenheid gebruik gemaakt.

De provincie heeft ten aanzien van het voorontwerp een drietal opmerkingen. De overlegreactie is als bijlage 4 bij de toelichting toegevoegd. De toelichting en de regels van dit bestemmingsplan is naar aanleiding van het reactieoverleg op een aantal onderdelen aangepast.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan volgt de uniforme openbare voorbereidingsprocedure die is beschreven in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Het ontwerpplan heeft gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Een ieder is daarbij in de gelegenheid gesteld schriftelijk en/of mondeling zienswijzen op het plan naar voren te brengen. Van deze gelegenheid is geen gebruik gemaakt. Er zijn geen zienswijzen binnengekomen.

Wel heeft de gemeente geconstateerd dat de contouren van het 'bouwvlak' en de contouren van de dubbelbestemming 'Waarde - Rijksmonument' per ongeluk verkeerd op de verbeelding zijn opgenomen.

De dubbel bestemming 'Waarde - Rijksmonument' is nog steeds aanwezig op het hoofdgebouw/bouwvlak, maar omdat het aangebouwde bijgebouw niet in het bouwvlak van het ontwerp bestemmingsplan was opgenomen (het moet ondergeschikt blijven aan het hoofdgebouw) is de dubbelbestemming daar per abuis niet op gelegd. Dat is gecorrigeerd zodat ook de schuur de dubbelbestemming krijgt. Dit conform de huidige contouren van de dubbelbestemming 'Waarde - Rijksmonument' uit het bestemmingsplan 'Buitengebied'.

Verder is het bouwvlak per abuis verkeerd in het plangebied opgenomen in die zin dat deze ook rondom de (toekomstige) bijgebouwen is gelegd. In het geldende bestemmingsplan was het bouwvlak bedoeld voor alle gebouwen, dus ook voor de loods die aan de oostzijde van de woning stond. Nu de regels voor 'wonen' anders zijn is dit gecorrigeerd. Het bouwvlak is daarom strak om het bestaande hoofdgebouw gelegd. Schuren, als bijgebouwen, hoeven namelijk niet binnen het bouwvlak gebouwd te worden. Het bouwvlak geeft alleen aan waar het hoofdgebouw mag komen staan. Het bouwvlak hoeft daarom niet rondom de bijgebouwen gelegd te worden.

Tot slot is vergeten om in de regels een voorwaardelijke verplichting opgenomen om de landschappelijke inpassing te borgen. Derhalve is in de regels een voorwaardelijke verplichting opgenomen die borgt dat de landschappelijke inpassing uitgevoerd en in stand gehouden wordt.

Vaststellingsfase
Het gewijzigde bestemmingsplan wordt vervolgens door de gemeenteraad vastgesteld. Tot slot is tegen de vaststelling van het bestemmingsplan beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Het gaat hier om een particulier initiatief. De gemeente draagt geen financiële verantwoordelijkheid en risico's. De economische uitvoerbaarheid is daarmee voldoende aangetoond.

De gemeente moet, volgens de grondexploitatieregeling in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), de gemaakte gemeentelijke kosten verhalen op de initiatiefnemers van de ontwikkeling indien er sprake is van een bouwplan, zoals gedefinieerd in het Bro. Er is geen sprake van een bouwplan in de zin van het Bro. Het opstellen van een exploitatieplan is daarom niet verplicht.

Tussen de initiatiefnemer en de gemeente wordt een anterieure overeenkomst gesloten. Hierin worden onder andere afspraken met betrekking tot de kosten voor het opstellen van het bestemmingsplan en planschade gemaakt.