Blije - De Terp 22

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op het perceel aan De terp 22 te Blije is momenteel een gymzaal gesitueerd. De bouwkundige staat van deze gymzaal is slecht en daarom zal de gymzaal worden gesloopt. Op de locatie die hierdoor vrijkomt zullen 4 woningen worden gerealiseerd. De huidige bestemming op dit perceel is 'Maatschappelijk'. Binnen deze bestemming is het bouwen van woningen niet toegestaan, waardoor de ontwikkeling niet mogelijk is op basis van het geldende bestemmingsplan.

Om de ontwikkeling juridisch-planologisch toch te kunnen regelen is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Daarbij hoort een onderbouwing van een goede ruimtelijke ordening. Het voorliggende plan voorziet hierin.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt in de kern Blije. Blije is gelegen in het noorden van de provincie Friesland tussen de dorpen Holwerd en Ferwert. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1 Ligging van het plangebied

1.3 Planologische regeling

Het plangebied is momenteel geregeld in het bestemmingsplan Grote dorpen, dat is vastgesteld op 19 november 2009 door de voormalige gemeente Ferwerderadiel (tegenwoordig gemeente Noardeast Fryslân). Een uitsnede van het bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied is weergegeven in figuur 1.2.

Figuur 1.2 Uitsnede geldende bestemmingsplan Grote dorpen

In het geldende bestemmingsplan is het plangebied bestemd als 'Maatschappelijk'. Deze gronden zijn bestemd voor gebouwen ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen met de daarbijbehorende tuinen en erven. Nutsvoorzieningen zijn aan deze bestemming ondergeschikt. De voorgenomen ontwikkeling is niet mogelijk binnen het geldende bestemmingsplan, omdat het bouwen van woningen binnen de bestemming 'Maatschappelijk' niet is toegestaan.

1.4 Leeswijzer

Na deze inleiding, wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie en het voorgenomen plan. Dit wordt in de hoofdstukken 3 en 4 getoetst aan het beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 geeft een uitleg aan de juridische regeling van het bestemmingsplan. Tenslotte gaat hoofdstuk 6 in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

Dit bestemmingsplan is opgesteld om de beoogde ontwikkeling (het initiatief) mogelijk te kunnen maken. In dit hoofdstuk wordt het initiatief beschreven. De ontwikkeling moet op een goede manier worden ingepast in de omgeving. Daarom is in dit hoofdstuk een beschrijving van de huidige situatie opgenomen.

2.1 De bestaande situatie

Het plangebied ligt in het dorp Blije en is gelegen aan De Terp en de Johannes Doornbosstrjitte. In de huidige situatie is op het perceel een gymzaal gesitueerd, welke niet meer in gebruik is. Op het perceel bevindt zich achter de gymzaal een WAS-mast (waarschuwings- en alarmsysteem). Deze mast heeft een eigen stroomvoorziening. Grenzend aan de kavel is een kavel met een oppervlakte van 18 m2 van Liander gelegen ten behoeve van nutsvoorzieningen. In figuur 2.1 zijn de WAS-mast en de nutsvoorzieningen in het plangebied aangegeven. Figuur 2.2 is een foto van de huidige situatie en figuur 2.3 een luchtfoto van het plangebied.

Figuur 2.1 Situatie plangebied

Figuur 2.2 Huidige situatie De Terp 22 (bron: Google Maps)

Figuur 2.3 Luchtfoto van de bestaande situatie

2.2 Voorgenomen situatie

Het voornemen is de gymzaal aan De Terp te slopen en op de vrijgekomen locatie 4 twee-onder-een-kap woningen te bouwen. De kavelgroottes zijn 337 m2, 312 m2, 318 m2 en 425 m2. De voorgevels van de woningen zullen zijn gericht op De Terp. In figuur 2.4 is de situatieschets van de woningen opgenomen.

Figuur 2.4 Situatieschets woningen aan De Terp

De woningen hebben een oppervlakte van 94 m2, een nokhoogte van 8,9 meter en een goothoogte van 3,0 meter. Met een badkamer en slaapkamer op de begane grond zijn de woningen levensloopbestendig. Op de verdieping bevinden zich 3 (slaap)kamers en een badkamer. In figuur 2.5 zijn de gevelaanzichten van de woningen weergegeven.

Figuur 2.5 Gevelaanzichten twee-onder-een-kap woningen

2.2.1 Ruimtelijke inpassing

De kavels van de vier nieuwe woningen liggen aan De Terp. De rooilijn van de woningen sluit aan bij de rooilijn van de bestaande woningen aan De Terp, waardoor de woningen aansluiten op het bestaande bebouwingslint en daarmee ruimtelijke zijn ingepast. De WAS-mast kan niet worden verplaatst, waardoor deze aanwezig blijft op de kavel die grenst aan de Johannes Doornbosstrjitte.

2.2.2 Verkeer en parkeren

Verkeersstructuur

De verkeerstructuur voor de woningen aan De Terp wordt niet gewijzigd; de woningen worden via de bestaande wegen ontsloten. De Terp bevindt zich in een 30 km/uur zone en wordt ontsloten op de Farrewei, een belangrijke doorgangsroute in de kern Blije.

Parkeren

Voor de parkeerbehoefte zijn de parkeercijfers uit de CROW publicatie 381 gehanteerd. Dit betekent dat voor de 4 woningen in het plangebied 8 parkeerplaatsen benodigd zijn. Het uitgangspunt is dat het parkeren op eigen terrein moet worden geregeld. In het plangebied zijn voldoende mogelijkheden om het parkeren op eigen terrein op te lossen.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. Het is de bedoeling er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI.

Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren.

Opgaven

Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven:

• 1. ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie;
• 2. de economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden;
• 3. steden en regio's sterker en leefbaarder maken;
• 4. een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Realiseren opgaven

In de NOVI is een tweetal instrumenten opgenomen om de opgaven te realiseren:

• 1. De Omgevingsagenda
  In de Omgevingsagenda agenderen het Rijk en regio de gezamenlijke vraagstukken en de gewenste aanpak daarvan. De Omgevingsagenda biedt een basis voor uitvoeringsafspraken en inzet van programma's en projectbesluiten van Rijk en regio.
• 2. De NOVI-gebieden
  Een NOVI-gebied is een instrument waarbij Rijk en regio meerdere jaren verbonden zijn aan de gezamenlijke uitwerking van de verschillende opgaven in het ruimtelijke domein. Vaak wordt voortgebouwd op bestaande samenwerkingstrajecten. Denk aan een Regio Deal en een verstedelijkingsstrategie.

De regio waarvan de gemeente Noardeast-Fryslân deel uitmaakt is niet aangewezen als NOVI-gebied. De voorgenomen ontwikkeling raakt geen rijksbelangen als opgenomen in de NOVI.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 in werking getreden. Het Barro stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen.

Ladder voor Duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. In de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen dat de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.

Toepassing ladder voor duurzame verstedelijking

In het plangebied zullen 4 woningen binnen stedelijk gebied worden gerealiseerd. Gezien het feit dat er minder dan 11 woningen worden gerealiseerd hoeft de laddertoets niet te worden toegepast. De gemeente heeft aangegeven medewerking te willen verlenen aan deze ontwikkeling, omdat deze passend is in het woonbeleid. In paragraaf 3.3 wordt zowel het woonbeleid als de visie beschreven.

Conclusie rijksbeleid

De ontwikkeling in Blije is niet in strijd met het rijksbeleid.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Fryslân - De romte diele

Op 23 september 2020 is de omgevingsvisie Fryslân - De romte diele vastgesteld waarin de ambitie voor de provincie voor 2030-2050 is uitgesproken. Hierbij wordt gewerkt met 9 principes die richting geven bij het maken van keuzes. Enerzijds zijn de principes inhoudelijk van aard, zoals zuinig ruimtegebruik, omgevingskwaliteit als ontwerpbasis, koppelen van ambities, gezondheid en veilig. Anderzijds zijn er samenwerkingsprincipes, zoals rolbewust, decentraal wat kan, het ja, mits principe, aansluiting zoeken en sturen op proces, ruimer op inhoud.

Als uitgangspunt geldt dat veranderingen niet tegen moeten worden gehouden, maar dat ambities worden gerealiseerd door gewenste nieuwe ontwikkelingen te laten aansluiten bij bestaande kwaliteiten.

De planontwikkeling past binnen het principe van zuinig ruimtegebruik, omdat de ontwikkeling op een inbreidingslocatie plaatsvindt; bestaande bebouwing die niet meer wordt gebruikt, wordt gesloopt en vervangen door nieuwbouw die qua schaal en functie aansluit bij de omgeving. Het principe dat de bestaande omgevingskwaliteit de basis is voor het ontwerp wordt ook toegepast, omdat de situering en maatvoering van de nieuwbouw wordt afgestemd op de reeds aanwezige bebouwing in de directe omgeving. De principes van zuinig ruimtegebruik en omgevingskwaliteit passen binnen de kwaliteiten die de provincie Fryslân wil behouden en bevorderen.

Verordening Romte 2014

Op 25 juni 2014 is de Verordening Romte Fryslân 2014 vastgesteld, deze is daarna een aantal keren partieel herzien. In de verordening zijn regels opgenomen die ervoor moeten zorgen dat de provinciale ruimtelijke belangen doorwerken in de gemeentelijke ruimtelijke plannen.

Het volgende artikel is van toepassing op de woningbouwontwikkeling in Blije:

Artikel 3.1.1

1. Een ruimtelijk plan kan mogelijkheden voor woningbouw bevatten indien de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan, dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft.

De provincie maakt met de woningbouwregio's bestuurlijke afspraken over de regionale woningbouwprogramma's. Dit wordt door de gemeenten vertaald in gemeentelijke woonplannen. Dit betekent dat in principe alle woningbouwmogelijkheden in een ruimtelijk plan moeten passen in een woonplan.

De gemeente heeft afspraken gemaakt met de provincie over de invulling van de woningbouwplannen. De planontwikkeling in Blije is opgenomen in het woonprogramma dat de gemeente heeft vastgesteld.

Conclusie provinciaal beleid

De woningbouwontwikkeling in Blije is niet in strijd met het provinciaal beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

Woonvisie 2020-2025

De Woonvisie van de gemeente Noardeast-Fryslân legt op hoofdlijnen vast wat de basis is voor verder uitgewerkte woonplannen en -afspraken in de komende vijf jaar. De hoofdlijnen worden uitgewerkt in een woonagenda.

De woonvisie bevat de volgende speerpunten:

• 1. Toekomst geven aan bestaande woningen en buurten;
• 2. Nieuwbouw in stad, dorpen en wijken, omgang met groei en krimp;
• 3. Ontwikkeling van de sociale huurvoorraad: betaalbaar, beschikbaar en met kwaliteit;
• 4. Wonen en zorg in dorpen en wijken;
• 5. Energietransitie en verduurzaming;
• 6. Leefbare stad en dorpen: sociaal en veilig, met bereikbare voorzieningen;
• 7. Samenwerking gemeente, belanghebbenden en bewoners.

Op basis van de woonvisie wordt de uitvoeringsagenda vastgesteld.

De woonvisie is een dynamisch document waarbij aan de hand van het woonprogramma, de woningbouwprogrammering, de prestatieafspraken en overleg met de stakeholders jaarlijks zal worden bepaald of en op welke onderdelen een actualisatie nodig is. Mede gezien de actuele ontwikkelingen op de woningmarkt en de impact van de coronacrisis is deze actualisatie extra urgent en noodzakelijk. Op basis van de nieuwe Woonvisie zal het college ook de woningbouwprogrammering heroverwegen en bijstellen. Deze programmering moet aansluiten op de doelen in de eigen woonvisie en op de regionale woningbouwafspraken die de regiogemeenten en de provincie Fryslân hebben gemaakt. Daarbij worden het reeds aanwezige Afwegingskader voor bouwplannen en de woningmarktmonitor gebruikt als hulpmiddelen. De gemeente Noardeast-Fryslân heeft samen met de gemeenten Achtkarspelen, Dantumadiel en Tytsjerksteradiel zowel op bestuurlijk als ambtelijk niveau structureel afstemming over het woningbouwprogramma. De uitwerking krijgt een plek in de Woonagenda.

Voor de ontwikkeling in Blije is vooral speerpunt 2 van de woonvisie van toepassing. In de woonvisie wordt aangegeven dat in de woonkernen altijd ruimte is voor nieuwbouw. Dit moet wel op maat, passend bij de schaal en de behoefte in het dorp zijn. De bouw van de woningen in Blije past binnen het principe dat inbreiding voor uitbreiding moet gaan. Bovendien is er behoefte aan koopwoningen in het middensegment.

Afwegingskader

Om ervoor te zorgen dat nieuwe woningbouwinitiatieven aansluiten bij de actuele, kwalitatieve woningbehoefte en de volkshuisvestelijke ambities van de gemeente, willen de regio Noordoost Friesland en de provincie de komende jaren sturen op basis van een gezamenlijke set van criteria. Hiervoor is in regionaal verband als werkdocument een Afwegingskader opgesteld waarmee nieuwe woningbouwinitiatieven op kwaliteit worden getoetst. Aan de hand van dit Afwegingskader wordt gekeken in hoeverre nieuwe plannen aantoonbaar inspelen op de kwalitatieve woningbehoefte en of zij bijdragen aan andere kwalitatieve ambities, zoals langer zelfstandig wonen, verduurzamen of het oplossen van een ruimtelijk knelpunt (bijvoorbeeld transformatie van leegstaand vastgoed). De woningbouwontwikkeling in Blije is getoetst op behoefte en kwaliteit en is opgenomen in het woningbouwprogramma van Noardeast-Fryslân.

Woonprogramma

De gemeente Noardeast-Fryslân heeft een woonprogramma opgesteld waarin de woningbouwprojecten en -initiatieven zijn opgenomen. In november 2021 heeft de provincie Friesland hierop akkoord gegeven. Het plan in Blije is hier ook in opgenomen.

Woningmarktanalyse Noordoost-Fryslân en Woningmarktmonitor

In 2020 is een woningmarktanalyse opgesteld om op regionaal niveau inzicht te krijgen in de woningbouwbehoefte. Samenwerking binnen de regio, zowel tussen gemeenten als tussen dorpen, is van belang bij het vaststellen van de woonprogrammering. De woningmarktanalyse biedt een kwalitatief afwegingskader waar gemeenten gebruik van kunnen maken bij het ontwikkelen van woningbouwplannen. De provincie Fryslân vraagt de regio om een offensieve regionale visie te maken. Dat betekent dat er geen dorp op slot wordt gezet en dat er ruimte is voor toekomstbestendig en zorgvuldig toevoegen van woningen. Daarbij houdt de provincie vast aan de lijn "binnendorps vrij, buitendorps beperkt". In de woningmarktanalyse is per dorp inzichtelijk gemaakt hoe de woningmarkt er nu voor staat en welke ontwikkelingen er te verwachten zijn. Op deze manier kan snel worden ingespeeld op ontwikkelingen.

De kern Blije is een dorp waarvoor maatwerk geldt. Het gaat hier om dorpen met minder dan 1.000 inwoners. Het toevoegen van extra woningen vraagt in deze dorpen altijd om maatwerk en gebeurt alleen bij een concrete behoefte. In de woningmarktanalyse is een programma-indicatie gedaan voor de koopsector. In de maatwerkdorpen moet het toevoegen van extra woningen gericht zijn op de concrete, lokale behoefte. De voorkeur is om 'binnendorps' te bouwen op vrijkomende locaties. Het programma zal vooral moeten bestaan uit twee-onder-één-kappers, vrijstaande woningen en patiowoningen. Uit de woningmarktanalyse blijkt dat in Blije behoefte is aan twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen.

De nieuwe Woningmarktmonitor is nog in concept en is nog niet vastgesteld door het college. Onder andere op basis van de woningmarktanalyse wordt in de (concept) Woningmarktmonitor aangegeven dat er vooral behoefte is aan extra koopwoningen. Toevoegen van woningen is altijd maatwerk, passend bij de lokale vraag en schaal van het dorp. Hoe het aantal huishoudens zich op de langere termijn (na 2030) ontwikkelt, is nog onzeker. Uit de nieuwe Woningmarktmonitor blijkt dat er in Blije vooral behoefte is aan twee-onder-één-kappers, vrijstaande woningen en patiowoningen / bungalows in de koopsector.

Met de planontwikkeling in Blije worden 4 twee-onder-een-kapwoningen in de koopsector toegevoegd op een vrijkomende locatie in het dorp. Deze ontwikkeling voorziet in de behoefte en past binnen de beleidskaders.

Welstandsnota Noardeast-Fryslân

Het welstandsbeleid van de gemeente Noardeast-Fryslân is vastgelegd in de Welstandsnota Noardeast-Fryslân, die is vastgesteld op 13 augustus 2020. Een belangrijke pijler van de welstandsnota is het gebiedsgerichte welstandsbeleid. De gebiedsgerichte welstandscriteria worden gebruikt voor alle bouwplannen. Er worden 12 welstandsgebieden onderscheiden. Het plangebied ligt in de kern Blije in een woonwijk die na 1950 is gerealiseerd. Hier is een regulier ambitieniveau van kracht. De nadruk ligt op het respecteren van de bestaande basiskwaliteit. Incidentele veranderingen worden mogelijk geacht, mits deze respect tonen voor het reeds aanwezige bebouwingsbeeld.

De ontwikkeling aan Terp 22 sluit aan op de reeds aanwezige basiskwaliteit in de omgeving van het plangebied en past binnen het regulier ambitieniveau.

Conclusie Gemeentelijk beleid

Uit het bovenstaande blijkt dat de ontwikkeling van 4 twee-onder-een-kapwoningen in de koopsector in het dorp Blije past binnen het gemeentelijk woonbeleid. De ruimtelijke kwaliteit van de inbreidingslocatie wordt afgestemd op de reeds aanwezige basiskwaliteit.

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

4.1 Algemeen

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet aandacht worden besteed aan wet- en regelgeving voor de verschillende omgevingsaspecten. Het gaat hierbij om het minimaliseren van de invloeden vanuit het plangebied op de omgeving en omgekeerd. Dat zijn de milieu- en omgevingsaspecten geluid, luchtkwaliteit, bodem, externe veiligheid, water, ecologie, archeologie, cultuurhistorie, bedrijven en milieuhinder, en kabels en leidingen.

4.2 Bedrijven en milieuzonering

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. In geval van een gemengd gebied kan worden gewerkt met een verkleinde richtafstand.

Toetsing

Het plangebied ligt in de dorpskern van Blije. Ten zuiden van het plangebied bevindt zich op een afstand van circa 55 meter een bedrijventerrein. In het meest noordelijke gedeelte van dit terrein zijn alleen bedrijven in milieucategorie 1 en 2 toegestaan, waarvoor een richtafstand van 30 meter wordt gehanteerd. Gezien de afstand van circa 55 meter van het plangebied tot deze bedrijven, vormt het aspect bedrijven en milieuzonering geen belemmering voor dit plan.

4.3 Ecologie

Toetsingskader

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. Met de Wet natuurbescherming (Wnb) zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

• Natura 2000-gebieden;
• Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;

• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;

• overige soorten.

Toetsing

Gebiedsbescherming

Het plangebied maakt geen deel uit van beschermde gebieden als Natura 2000 en Natuur Netwerk Nederland (Voormalige EHS). Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is de Waddenzee op circa 1,6 kilometer afstand tot het plangebied. Het plangebied ligt buiten beschermde natuurgebieden. Directe effecten zoals areaalverlies en versnippering kunnen hierdoor worden uitgesloten. Gezien de afstand tot natuurgebieden en de locatie van het plangebied (stedelijke omgeving) kunnen ook verstoring en verandering van de waterhuishouding worden uitgesloten.

Natura 2000-gebieden: stikstofdepositie

De ontwikkeling van het plangebied zou wel kunnen leiden tot een toename van stikstofdepositie in Natura 2000-gebieden in de omgeving. De ontwikkeling betreft de sloop van een gymzaal en nieuwbouw van woningen. De gymzaal had een verkeersaantrekkende werking. Gezien de geringe omvang van de nieuwbouw zal de verkeersgeneratie niet toenemen. Daarnaast worden de woningen gasloos gebouwd. Bovendien geldt de Waddenzee niet als stikstofgevoelig gebied. De ontwikkeling in het plangebied zal geen significante gevolgen hebben voor omringende beschermde natuurgebieden.

Soortenbescherming

In het plangebied zullen 4 woningen worden gebouwd. In het kader van dit voornemen worden de op de kavel aanwezige gymzaal gesloopt en wordt mogelijk de aanwezige begroeiing verwijderd. De haalbaarheid van dit planvoornemen in relatie tot de natuurwetgeving is door middel van een quickscan beoordeeld (zie bijlage 1). Uit dit onderzoek is gebleken dat negatieve effecten op verblijfplaatsen van vleermuizen in de gymzaal niet op voorhand zijn uit te sluiten. Naar aanleiding van de onderzoeksresultaten van de quickscan is een nader onderzoek uitgevoerd. De resultaten van dit onderzoek zijn opgenomen in bijlage 2. Ook is het plangebied tijdens dit onderzoek aanvullend beoordeeld op functionaliteit voor ransuil en steenmarter.

Bij het aanvullende onderzoek naar verblijfplaatsen van vleermuizen is in de te slopen gymzaal één zomerverblijfplaats van een gewone dwergvleermuis aangetroffen. De voorgenomen sloop leidt tot een overtreding van de verbodsbepalingen van de Wnb (artikel 3.5 lid 2 en 4). Hiervoor moet een ontheffing worden aangevraagd. Uit het aanvullend onderzoek is ook gebleken dat de groenstrook ten noorden van de gymzaal een rustplaats (slaapplaats) van een ransuil vormt. Het is uitgesloten dat in deze groenstrook een nest aanwezig is, dan wel dat de aanwezige rustplaats een essentieel deel uitmaakt van een bij een nestlocatie van ransuil horende functionele leefomgeving. Negatieve effecten op een nestlocatie van ransuil zijn uitgesloten, vervolgstappen in het kader van de Wnb zijn, bij het verwijderen van de groenstrook, niet aan de orde.

In de gymzaal is een verblijfplaats van steenmarter geconstateerd, mogelijk een kraamplaats. In de provincie Fryslân geldt voor het beschadigen of vernielen van vaste rust- of voortplantingsplaatsen van steenmarter een vrijstelling van de ontheffingsplicht in de Wnb, op voorwaarde dat wordt gewerkt conform de ‘Gedragscode soortbescherming gemeenten’. In aanvullend onderzoek (bijlage 2) is deze gedragscode opgenomen. Indien aan de voorwaarden van de gedragscode wordt voldaan, is er geen sprake van een overtreding van de Wnb en behoeft geen ontheffing voor de soort te worden aangevraagd. Verder is het advies de werkzaamheden uit te voeren buiten het broedseizoen en/of indien er geen sprake is van de aanwezigheid van broedende vogels. Tijdens de werkzaamheden dient tevens de algemene zorgplicht in acht te worden genomen.

De ontheffing in verband met het overtreden van gebodsbepalingen is aangevraagd en verleend, waarbij een aantal specifieke voorschriften van toepassing is. De ontheffing is opgenomen in bijlage 3.

Het aspect ecologie staat zowel met betrekking tot gebieds- als soortenbescherming de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.4 Bodem

Toetsingskader

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Ten behoeve van ruimtelijke plannen dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, te worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

Toetsing

Om inzicht te verkrijgen in de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem is ten behoeve van de ontwikkeling in het plangebied een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. De resultaten hiervan zijn opgenomen in bijlage 4. Hieruit blijkt dat in het mengmonster van de ondergrond licht verhoogde gehalten voor koper en PCB zijn gemeten. Een duidelijke oorzaak hiervoor is niet aan te geven. De verhoogde gehalten kunnen mogelijk worden beschouwd als een diffuse verontreiniging. Diffuse verontreinigingen zijn verontreinigingen die zijn ontstaan door (eeuwen)lang menselijk gebruik en/of ophogingen. Deze verontreinigingen zijn niet direct aan een specifieke verontreinigingsbron toe te wijzen. De gemeten gehalten zijn echter dusdanig (alleen overschrijdingen van de achtergrondwaarde) dat een aanvullend onderzoek naar deze parameters niet noodzakelijk is.

Voor het bestemmingsplan staat het aspect bodem de beoogde ontwikkeling niet in de weg. Bij afvoer van grond vanaf het perceel dient wel rekening te worden gehouden met de regels van het Besluit Bodemkwaliteit.

4.5 Geluid

Toetsingskader

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij de ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd. Voor de geluidsbelasting aan de buitengevels van woningen en andere geluidgevoelige bestemmingen binnen de wettelijke geluidzone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

Toetsing

Het plangebied ligt binnen bestaand stedelijk gebied. De wegen in Blije betreffen allen 30 km/uur wegen. Voor deze wegen is het niet noodzakelijk een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uit te voeren.

Het aspect geluid staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.6 Water

Toetsingskader

Van groot belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is de wettelijk verplichte 'watertoets'. De watertoets kan worden gezien als een procesinstrument dat moet waarborgen dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is het vroegtijdig afstemmen van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder. Het onderhavige plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân.

Toetsing

Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het Wetterskip Fryslân (aanvraagnummer: 00005374). De uitkomst van deze toets is dat de korte procedure moet worden gevolgd. Dit houdt in dat het plan beperkte invloed heeft op de wateraspecten. Het resultaat van de watertoets is opgenomen in bijlage 5.

Waterkwantiteit

In het wateradvies is aangegeven dat door ruimtelijke ontwikkelingen de hoeveelheid verhard oppervlak toeneemt met als gevolg een versnelde afvoer van hemelwater. Het is nodig om deze versnelde afvoer te compenseren om de waterberging in een gebied in stand te houden. Dit geldt ook voor toevoegen van oppervlakteverharding die wel past binnen het bestemmingsplan, maar waarvan de grond al meer dan vijf jaar braak ligt en waar in het verleden niet voor gecompenseerd is.

Het is niet toegestaan zonder watervergunning neerslag versneld tot afvoer te laten komen indien daarbij meer dan 200 m2 onverharde grond in stedelijk gebied en 1500 m2 in landelijk gebied wordt bebouwd of verhard. Er geldt een vrijstelling van de vergunningsplicht wanneer wordt voldaan aan de compensatieregels genoemd in het wateradvies. De meest voorkomende manier van compenseren is het graven van extra oppervlaktewater.

In het plangebied is in de huidige situatie een gymzaal gesitueerd met daarom een groengebied met bomen en struiken. In de huidige situatie is ruim 500 m2 verhard. Met de sloop van de gymzaal en de bouw van vier woningen van 94 m2 per woning zal de oppervlakte van de verharding ongeveer gelijk blijven. De verhardingstoename zal niet meer zijn dan 200 m2, waardoor geen watercompensatie hoeft plaats te vinden.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting,
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar RWZI.

In dit geval wordt aangesloten op de bestaande riolering aan De Terp. Het hemelwater wordt zoveel mogelijk geïnfiltreerd.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase. Hier wordt in de uitvoeringsfase rekening mee gehouden.

Veiligheid en waterkeringen

De ontwikkeling heeft geen invloed op de waterveiligheid in de omgeving.

Vanuit het aspect water is er geen belemmering voor de ontwikkeling in het plangebied.

4.7 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.1 weergegeven.

Tabel 4.1 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Stof		Toetsing van	Grenswaarde
stikstofdioxide (NO2)		jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
fijn stof (PM10)		jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
		24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg / m³
fijn stof (PM2,5)		jaargemiddelde concentratie	25 µg /m³

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een plan vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een plan heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een plan valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

Toetsing

Volgens de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland (2020) is er in de directe omgeving van het plangebied sprake van een goede luchtkwaliteit. De luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan. Op voorhand kan gesteld worden dat dit plan niet in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Bovendien valt het project, met de bouw van 4 woningen, onder de NIBM-regeling.

4.8 Archeologie

Toetsingskader

In de Erfgoedwet zijn archeologische resten beschermd. Wanneer de bodem wordt verstoord moeten archeologische resten intact blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

FAMKE

Voor een globaal inzicht in mogelijke waarden heeft de provincie Friesland de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) gepubliceerd. De FAMKE bestaat uit twee advieskaarten, één voor de periode steentijd-bronstijd (300.000 - 800 v Chr.), en één voor de periode ijzertijd - middeleeuwen (800 v Chr. - 1500 n Chr.).

Toetsing

Voor de planontwikkeling zijn de archeologische kaarten van FAMKE geraadpleegd. Deze kaarten geven de actuele status op het gebied van archeologie weer. Uit de advieskaart van FAMKE voor de periode ijzertijd-middeleeuwen blijkt dat geen onderzoek noodzakelijk is. Dit advies wordt gegeven als op basis van eerder onderzoek is gebleken dat er zich geen archeologische resten in de bodem bevinden, of wanneer de archeologische verwachting voor het aantreffen van archeologische resten uit de periode ijzertijd - middeleeuwen op gefundeerde gronden zodanig laag is dat de kans op aantasting bij de meeste ingrepen zeer klein is. Uit de advieskaart van FAMKE blijkt tevens dat ook voor de periode steentijd-bronstijd geen onderzoek noodzakelijk is.

In het bestemmingsplan heeft het plangebied de dubbelbestemming 'archeologisch waardevol gebied - 1'. Deze gronden zijn naast de aangewezen bestemming ook bestemd voor het behoud, het herstel en de bescherming van de archeologische waarden van het gebied. Een archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd indien de ontwikkeling een oppervlakte van meer dan 2.500 m2 betreft. Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 1.300 m2, waardoor geen archeologisch onderzoek nodig is.

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.9 Cultuurhistorie

Toetsingskader

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan een beschrijving opgenomen moet worden van de manier waarop met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.

Toetsing

Om te onderzoeken of sprake is van cultuurhistorische waarden is gebruik gemaakt van de Cultuurhistorische Kaart Fryslân. Hieruit komt naar voren dat de woningen aan de noordkant en de westkant van het plangebied deel uitmaken van de wederopbouwwijk die in de periode 1960 tot 1970 in Blije is gebouwd. Bij de verdere uitwerking van het project wordt dit gerespecteerd. Dit komt tot uiting door met dit bestemmingsplan vast te houden aan de bestaande ruimtelijke opzet van dit deel van Blije. De woningen worden in de bestaande rooilijn geplaatst en sluiten qua vorm en massa aan bij de bestaande woningen.

4.10 Externe veiligheid

Toetsingskader

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Ten aanzien van het plaatsgebonden risico geldt een kans van 10-6 als grenswaarde. Dit betekent dat binnen de zogenaamde PR 10-6-contour geen nieuwe kwetsbare objecten mogen worden toegestaan. Voor ontwikkeling van nieuwe beperkt kwetsbare objecten, geldt deze norm als streefwaarde. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

Toetsing

In het kader van het aspect externe veiligheid is de risicokaart geraadpleegd. In de nabijheid van het plangebied is geen sprake van risicovolle inrichtingen, buisleidingen en transportroutes waarmee rekening moet worden gehouden. Daarom vormt het aspect externe veiligheid geen belemmering voor de ontwikkeling in het plangebied.

4.11 Kabels en leidingen

Toetsingskader

In (de omgeving van) het plangebied kunnen kabels en leidingen aanwezig zijn die beperkingen opleggen voor de bouwmogelijkheden in het plangebied. Hierbij valt te denken aan hoogspanningsverbindingen, waterleidingen en straalpaden. Bij leidingen, zoals gas-, water- en rioolpersleidingen, volgen deze belemmeringen uit het zakelijk recht. Bij hoogspanningsverbindingen gaat het om veiligheid en gezondheid. De beperkingen bij straalpaden zijn van belang voor het goed functioneren van de straalpaden.

Toetsing

Binnen het plangebied en in de directe omgeving zijn geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig. Het aspect kabels en leidingen staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting

5.1 Het juridisch systeem

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, digitaal en analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

In het voorliggende bestemmingsplan wordt de beoogde situatie vastgelegd. Het plangebied in dit plan heeft twee bestemmingen gekregen. Deze zijn opgezet volgens het geldende bestemmingsplan en de recente standaarden van de gemeente Noardeast- Fryslân.

Wonen - 1

De gronden met de bestemming 'Wonen - 1' zijn bedoeld voor woonhuizen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep. Ondergeschikt, maar binnen deze bestemming zijn onder andere ook tuinen, wegen, straten en nutsvoorzieningen mogelijk.

De dubbelbestemming 'Archeologisch waardevol gebied - 1' zoals opgenomen in het bestemmingsplan Grote dorpen is op basis van de archeologische advieskaart FAMKE niet opgenomen in dit bestemmingsplan.

5.3 Verbeelding

Het hele plangebied heeft de bestemming 'Wonen -1'. In de verbeelding is een bouwvlak opgenomen waarbinnen de woningen moeten worden gebouwd. Het maximum aantal wooneenheden is aangeduid.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vooroverleg

Het concept-ontwerpbestemmingsplan is in het kader van het vooroverleg ter beoordeling voorgelegd aan de overlegpartners. De volgende overlegpartners hebben gereageerd:

Wetterskip Fryslân

Wetterskip Fryslân heeft met betrekking tot de ontwikkeling aangegeven geen opmerkingen op het plan te hebben.

Provinsje Fryslân

De overlegreactie van de provincie is opgenomen in bijlage 6. De provincie geeft hierin aan dat de provinciale belangen op een juiste wijze zijn verwerkt. Verder geeft de provincie aan dat in de Omgevingsvisie De Romte Diele wordt ingezet op natuurinclusief ontwerpen bij nieuwe ontwikkelingen. Dit is mogelijk door in het ontwerp rekening te houden met maatregelen die een positief ecologisch effect sorteren. Dit aspect zal bij de aanvraag voor de omgevingsvergunning worden meegenomen.

Liander

Vanuit Liander is aangegeven dat er geen planologische opmerkingen zijn op het plan.

De overlegreacties hebben niet geleid tot een wijziging van het bestemmingsplan.

Zienswijzeperiode

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vervolgens zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn geen zienswijzen ingediend.

Vaststelling

Het bestemmingsplan is 12 januari 2023 ongewijzigd vastgesteld. Dit besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat voor belanghebbenden die eerder een zienswijze hebben ingediend de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen tegen het besluit en het plan.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Het bestemmingsplan vormt het toetsingskader voor een particuliere ontwikkeling en een ontwikkeling van de gemeente Noardeast Fryslân.

Grondexploitatie

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

De gemeente heeft met de initiatiefnemer vastgelegd dat de grond bouwrijp wordt opgeleverd. Er wordt geen exploitatieplan opgesteld en er wordt geen anterieure overeenkomst gesloten tussen de gemeente en initiatiefnemer. Het planschaderisico is voor de gemeente.