Partiële herziening Lingedijk 68, 70 en 72 Rhenoy

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding voor de partiële herziening

Aan de westzijde van de Lingedijk is in 1905 een graanmalerij annex pakhuis opgericht door de voormalige eigenaar W. Story. Tot in 2005 was het bedrijf in gebruik als groothandel voor diervoeders en sindsdien staat het pand leeg. De nieuwe eigenaar van het perceel aan de Lingedijk 68 in Rhenoy is voornemens om te gaan wonen in de graanmalerij. In het geldende bestemmingsplan is reeds voorzien in de bestemming 'Wonen', slechts de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - hoofdgebouw' ontbreekt. Hierdoor is het momenteel niet toegestaan om het pand als woning te gebruiken.

De initiatiefnemer heeft begin 2018 bij de gemeente Geldermalsen een verzoek ingediend voor de omzetting van een groothandelsbedrijf naar een woning. De gemeente heeft op 13 maart 2018 geoordeeld dat het verzoek past binnen gemeentelijke beleid "Toetsingskader voor nieuwe woningbouwplannen" en besloten om in principe medewerking te vernemen aan het initiatief. Voorwaarde hierbij is dat de realisatie binnen 3 jaar moet plaatsvinden. Voorts dient het monumentale pand te blijven behouden en de schuur ten oosten van dit pand te slopen. De meest zuidelijke schuur mag behouden blijven voor een niet-woonfunctie, te weten bijgebouw ten dienste van de woning.

Onderdeel van het toestaan van een woning op het perceel is dat de functieaanduiding 'groothandel' moet verdwijnen van het perceel. Hiermee wordt ook voor de toekomst voorkomen dat er een groothandel terug kan komen. Deze functieaanduiding ligt ook op de twee naastgelegen percelen Lingedijk 70 en 72. Op alle drie de percelen is de functieaanduiding groothandel verwijderd.

In dit document wordt gemotiveerd waarom het gebruik van het bouwwerk als woning ruimtelijk aanvaardbaar is en niet in strijd met een goede ruimtelijke ordening.

1.2 Ligging plangebied

Het perceel aan de Lingedijk 68 is gelegen in de kern van Rhenoy in de gemeente West Betuwe. De Lingedijk bevindt zich aan de oostzijde van de kern en langs de weg staan hoofdzakelijk woningen. De percelen Lingedijk 70 en 72 betreffen eveneens reeds bestaande woningen. De weg kent een smal wegprofiel en is bestemd voor eenrichtingsverkeer. Het perceel staat kadastraal bekend onder sectie F, perceel 2039 van de gemeente Beesd en heeft een oppervlakte van 1.220 m². Navolgende afbeelding toont globaal de ligging van het perceel in de omgeving.

Ligging van het plangebied in de kern van Rhenoy. (Bron: openstreetmap.org)

1.3 Opbouw partiële herziening en te volgen procedure

Het karakter van een partiële herziening is dat het bestemmingsplan waarvan wordt afgeweken in stand blijft, maar dat ten aanzien van de regels en/of de verbeelding wijzigingen plaatsvinden. Het gaat derhalve niet om een nieuwe bestemming maar om een herziening van de bestemming op onderdelen, zoals het wijzigen van de bouwregels, het toevoegen van een functie aan de bestemmingsomschrijving of het toevoegen of wijzigen van een aanduiding. Het geldende bestemmingsplan "Kern Rhenoy 2013" blijft ook na deze partiële herziening van kracht.

In voorliggende partiële herziening is enkel ter plaatse van de toekomstige woning de specifieke bouwaanduiding 'hoofdgebouw' opgenomen. Daarnaast is de functieaanduiding 'groothandel' van het perceel verwijderd, even als van de naastgelegen percelen Lingedijk 70 en 72. Tenslotte is ter plaatse van het meest zuidelijke bijgebouw een specifieke bouwaanduiding 'bijgebouw' opgenomen.

Voorliggende partiële herziening van het bestemmingsplan "Kern Rhenoy 2013" wordt gelijktijdig met de aanvraag omgevingsvergunning tot het realiseren van de voorgenomen werkzaamheden in procedure gebracht door middel van de coördinatieregeling. Door gebruik te maken van deze regeling worden de partiële herziening van het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning gelijktijdig in procedure gebracht. Zie voor de omgevingsvergunning bijlage 1.

1.4 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat een beschrijving van de bestaande situatie en van het plan. Daarna wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op het relevante Rijks-, provinciale-, en gemeentelijke beleid. In hoofdstuk 4 wordt de haalbaarheid van het project getoetst op grond van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Ook wordt ingegaan op de economische haalbaarheid van het plan. Hoofdstuk 5 geeft een toelichting op de juridische opzet van het plan. Tot slot gaat hoofdstuk 6 in op de wijze hoe burgers en andere belanghebbenden betrokken zijn bij het plan (maatschappelijke uitvoerbaarheid). Hierin zijn de uitkomsten van vooroverleg en zienswijzen opgenomen.

Hoofdstuk 2 Het initiatief

In dit hoofdstuk wordt het initiatief beschreven. Eerst wordt ingegaan op de bestaande situatie van het plangebied en de relatie met de omgeving. Daarna wordt ingezoomd op het beoogde initiatief.

2.1 Huidige situatie

Ter plaatse van het perceel Lingedijk 68 is de bebouwing aanwezig van een voormalige groothandel in diervoeders. Het perceel is in onbruik geraakt en recentelijk aangekocht door de huidige eigenaren. Aan de noordzijde is een monumentaal pand aanwezig in de hoedanigheid van een pakhuis. Aan de achterzijde van het pand bevindt zich een schuur, tegen het monument aangebouwd. In de zuidelijke punt is eveneens een schuur aanwezig welke gebruikt werd voor opslag van het bedrijf. Tussen de genoemde bebouwing is een binnenplaats gelegen. De percelen Lingedijk 70 en 72 betreffen de naastgelegen percelen ten zuiden van het pakhuis.

Alle drie de percelen zijn ontsloten via de Lingedijk. Aan de voorzijde van het monument is parkeergelegenheid aanwezig. De navolgende afbeeldingen geven de huidige situatie weer.

Huidige situatie van de percelen aan de Lingedijk 68, 70 en 72 (bron: bing maps)

Aanzicht van het perceel met het monument en daarachter Lingedijk 70 en 72 (Bron: google streetview)

2.2 Toekomstige situatie

De initiatiefnemer is voornemens om te gaan wonen in het monumentale hoofdgebouw op het perceel. Hiertoe worden alleen inpandige verbouwingen verricht. De schuur direct ten westen heeft geen monumentale waarde en zal worden gesloopt. De meest zuidelijke schuur op het perceel blijft behouden als bijgebouw ten dienste van de woning. Tenslotte is van zowel Lingedijk 68 als van 70 en 72 de functieaanduiding groothandel verwijderd.

Op navolgend kaartbeeld is te zien welke bebouwing behouden blijft en wordt gesloopt. De rode arcering geeft het te behouden en bewonen monument weer. De bruine arcering betreft de te slopen schuur. Tenslotte betreft het geel gearceerde deel de schuur die behouden blijft voor inpandige opslag. Het zwarte kader geeft aan waar de te verwijderen aanduiding groothandel is gelegen. Welke werkzaamheden er precies worden uitgevoerd worden bij de aanvraag omgevingsvergunning nader toegelicht. De Rijksdienst is akkoord met het plan (omgevingsvergunning concept).

Toekomstige situatie Lingedijk 68 Rhenoy: Rood = toekomstige woning in het monument; Geel = bijgebouw; Bruin = te slopen schuur; zwart = te verwijderen aanduiding groothandel

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Gebiedsgericht

De SVIR benoemt een aantal aspecten van nationaal ruimtelijk belang. Het betreft de bescherming van de waterveiligheid aan de kust en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, de uitoefening van defensietaken, het Natuurnetwerk Nederland (voorheen de ecologische hoofdstructuur), de elektriciteitsvoorziening, de toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet en de veiligheid rond rijksvaarwegen. Voorts betreft het enkele specifieke gebieden zoals de mainportontwikkeling van Rotterdam en Schiphol.

In het Barro heeft het Rijk voor deze onderwerpen regels opgesteld waarmee de SVIR juridisch verankerd is richting lagere overheden. Via het Besluit ruimtelijke ordening en het Besluit omgevingsrecht zijn deze regels aanvullend vastgelegd.

In de SVIR worden, naast de onderwerpen van nationaal belang, accenten geplaatst op het gebied van bestuurlijke verantwoordelijkheden. Het beleid betekent een decentralisatie van rijkstaken en bevoegdheden. Het Rijk gaat zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten zitten en lagere overheden, burgers en bedrijven krijgen, zolang het nationaal belang niet in het geding is, de ruimte om oplossingen te creëren.

Ladder duurzame verstedelijking

Een meer algemeen onderwerp uit de SVIR is 'duurzame verstedelijking'. Via de 'ladder voor duurzame verstedelijking' wordt een zorgvuldige afweging en besluitvorming geborgd bij ruimtelijke vraagstukken in stedelijk gebied. Het gebruik van deze ladder is opgenomen in het Bro (artikel 3.1.6 onder 2).

De ladder richt zich op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. In de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient de behoefte aan die ontwikkeling te worden beschreven. Als de ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, moet bovendien gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Het Bro beschrijft wat een stedelijke ontwikkeling is: "een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen." Onder 'bestaand stedelijk gebied' wordt het volgende verstaan: "bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur."

Per 01 juli 2017 is de ladder voor duurzame verstedelijking herzien. Bij de herziening zijn onder meer de drie afzonderlijke 'treden' van de ladder losgelaten en is het begrip 'actuele regionale behoefte' gewijzigd in 'behoefte'. Nieuw is dat de laddertoets bij flexibele plannen kan worden doorgeschoven naar het moment van vaststelling van een wijzigings- of uitwerkingsplan.

Door het ministerie van Infrastructuur en Milieu is een handreiking gemaakt. Deze 'handreiking ladder voor duurzame verstedelijking' werkt verder uit hoe met de ladder omgegaan moet worden. Voor een verdere uitleg van de ladder duurzame verstedelijking wordt naar die handreiking verwezen.

Planspecifiek

Gebiedsgericht

Het plangebied ligt niet in een van de aangewezen gebieden van de SVIR en het Barro.

Ladder duurzame verstedelijking

Conform artikel 1.1.1, eerste lid onder i van het Bro wordt onder een stedelijke ontwikkeling verstaan: een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat de ondergrens van wat als nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden gezien, ligt tussen de 9 en 14 nieuwe woningen afhankelijk van de omgeving waarin de ontwikkeling plaatsvindt. Met het voorliggend plan is enkel sprake van het wijzigen van de functie groothandel naar hoofdgebouw voor wonen. Er wordt geen nieuwe woning gerealiseerd in het kader van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Derhalve kan er van uit gegaan worden dat voldaan wordt aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid

Algemeen

Het provinciaal beleid is vastgelegd in de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening van Gelderland. Deze zijn in 2014 vastgesteld en sindsdien een aantal keren geactualiseerd naar aanleiding van nieuwe wetgeving of nieuwe initiatieven. De Omgevingsverordening is een uitwerking van de Omgevingsvisie en stelt regels waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen.

 

Omgevingsvisie Gelderland

De Omgevingsvisie heeft een tweetal doelen geformuleerd, te weten:

• 1. Duurzame economische structuurversterking;

Een gezonde economie met een aantrekkelijk vestigingsklimaat vraagt om sterke steden en vitale dorpen met voldoende werkgelegenheid. Deze versterking van de economie gebeurt in een andere context dan een aantal jaar geleden. De komende jaren zullen minder in het teken staan van denken in termen van 'groei' en meer in termen van 'beheer en ontwikkeling van het bestaande'. Ter versterking van de kansen voor bedrijvigheid zet de provincie gericht stappen om ruimte te bieden aan initiatiefnemers en om hen te faciliteren. Dat betekent vooral:

• kansen bieden aan bestaande bedrijven,
• creëren van een aantrekkelijk vestigingsklimaat in de stedelijke regio's,
• creëren van een goede bereikbaarheid van de stedelijke gebieden en de economische kerngebieden met fiets, openbaar vervoer en auto maar ook digitaal,
• versterken van ruimtelijke randvoorwaarden voor de sterke (top)sectoren,
• een gezonde vrijetijdseconomie,
• een adequaat beheer van de bestaande bedrijventerreinen, kantoren en detailhandel in Gelderland, zowel kwalitatief als kwantitatief en een daarop aangepaste aanpak van eventuele nieuwe plannen.

• 2. Borgen van de kwaliteit en veiligheid van de leefomgeving.

De realisatie van deze tweede centrale doelstelling betekent vooral:

• ontwikkelen met kwaliteit, recht doen aan de ruimtelijke, landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten van de plek,
• zorg dragen voor een compact en hoogwaardig stelsel van onderling verbonden natuurgebieden en behoud en versterking van de kwaliteit van het landschap,
• een robuust en toekomstbestendig water- en bodemsysteem voor alle gebruiksfuncties; bij droogte, hitte en waterovervloed, een gezonde en veilige leefomgeving.

Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik

De provincie en partners gaan nieuwe ontwikkelingen bezien in samenhang met de bestaande voorraad. Als leidend principe wordt de Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik gehanteerd. De juridische basis hiervoor is de ladder voor duurzame verstedelijking die het Rijk heeft vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Omgevingsverordening Gelderland

De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen.

Planspecifiek

De provinciale Omgevingsvisie en Omgevingsverordening stellen geen specifieke eisen aan voorliggende locatie. Geconcludeerd wordt dat het initiatief uitvoerbaar is vanuit het provinciale beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Geldend bestemmingsplan

Op de afbeelding hieronder is een uitsnede van het geldende bestemmingsplan "Kern Rhenoy 2013" opgenomen. Hierop is te zien dat het perceel aan de Lingedijk 68 reeds bestemd is met de enkelbestemming 'Wonen - Beeldbepalend', maar enkel de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - hoofdgebouw' ontbreekt om het wonen in het pakhuis mogelijk te maken. De percelen Lingedijk 70 en 72 bevatten reeds de enkelbestemming 'Wonen - Beeldbepalend' en de 'specifieke bouwaanduiding - hoofdgebouw'.

Daarnaast omvatten alle drie de percelen Lingedijk 68, 70 en 72 de functieaanduiding 'groothandel'. Tenslotte ligt op het deel aan de Lingedijk de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterstaatkundige functie' en op het gehele plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1'.

Uitsnede uit het bestemmingsplan “Kern Rhenoy 2013”, plangebied rood omkaderd

3.3.2 Structuurvisie Gemeente Geldermalsen 2000 – 2015, notitie Wikken en Wegen en nota Lekker leven langs de Linge

In 1999 is de structuurvisie 2000-2015 vastgesteld. De visie beschrijft hoe de gemeente zich de komende jaren wil ontwikkelen. In 2004 heeft de gemeente de structuurvisie getoetst aan de actualiteit en bruikbaarheid en geconstateerd dat er een aanpassing/aanvulling nodig was. Daartoe heeft de gemeente de notitie Wikken en Wegen opgesteld. De Structuurvisie en de notitie 'Wikken en wegen' vormden gezamenlijk de ruimtelijke visie voor de voormalige gemeente Geldermalsen waaraan allerlei projecten/plannen worden getoetst. Uit de actualisatie blijkt dat de strategie met betrekking mobiliteit, bereikbaarheid & infrastructuur voortvarend verloopt. Omdat twee documenten over hetzelfde onderwerp niet praktisch waren, stelde de gemeenteraad in februari 2010 een samenhangend, gecombineerd document vast; de nota 'Lekker leven langs de Linge'.

De basis voor de nota ‘Lekker leven langs de Linge’ wordt gevormd door de kernkwaliteiten van de gemeente Geldermalsen. De drie kwaliteiten zijn:

• Landschapskwaliteit, als drager van ruimtelijke kwaliteit;
• Knooppuntkwaliteit, zorgt voor economische en infrastructurele ontwikkeling;
• Kernenkwaliteit: ‘eenheid in verscheidenheid’.

In de nota zijn een aantal bouwstenen geformuleerd omtrent de thema’s bevolking en woningbouw, verkeer en vervoer, bedrijven en werkgelegenheid, voorzieningenstructuur, buitengebied en landschap.

Planspecifiek

De voorgenomen ontwikkeling betreft slechts het wijzigen van het gebruik van een voormalige groothandel naar wonen. Gezien de zeer beperkte schaal van het initiatief blijven de kernkwaliteiten van de gemeente onaangetast.

3.3.3 Notitie Toetsingskader voor nieuwe woningbouwplannen

Bij de toetsing van het initiatief door de gemeente is gekeken naar de nieuwe prognoses van de provincie voor woningbehoefte. Dit heeft geleid tot het opstellen van een gemeentelijk woningbouwprogramma, waarin is aangegeven dat er ruimte is voor de toevoeging van 72 woningen. Om deze ruimte op een verantwoorde en transparante manier in te vullen heeft de gemeenteraad op 28 november 2017 de notitie "Toetsingskader voor nieuwe woningbouwplannen" vastgesteld. In het toetsingskader is aangegeven aan welke categorieën woningbouwinitiatieven de gemeente medewerking wil verlenen.

Met de beoordeling van het principeverzoek heeft de gemeente geoordeeld dat het initiatief (grotendeels) binnen het toetsingskader past. Voorwaarde voor het toestaan van het voorgenomen gebruik is dat de realisatie binnen 3 jaar moet plaatsvinden. Voorts dient het monumentale pand te blijven behouden en de schuur ten oosten van dit pand te worden gesloopt. De meest zuidelijke schuur mag behouden blijven voor een niet-woonfunctie, te weten inpandige statische opslag, mits het geen onevenredige hinder oplevert voor omwonenden. In hoofdstuk 4 is aangetoond dat daar inderdaad geen sprake van is.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet als gevolg van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aangetoond worden (artikel 3.1.6 van het Bro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, etc.) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.

4.1 Milieu

4.1.1 Bodem

Op grond van de Wet Bodembescherming (Wbb) moet aangetoond worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Bij een functiewijziging zal in veel gevallen een specifiek bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd.

Planspecifiek

In het vigerende bestemmingsplan is het perceel reeds bestemd als 'Wonen - Beeldbepalend'. Hiermee is reeds aangetoond dat de gronden geschikt zijn voor de gevoelige functie van wonen. Een onderzoek naar de kwaliteit van de bodem kan daarmee achterwege blijven. Met het verwijderen van de functieaanduiding groothandel van het percelen veranderd er verder niets aan de uitvoerbaarheid van het plan.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect bodem.

4.1.2 Lucht

De mate van blootstelling aan luchtverontreiniging speelt een rol in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Met betrekking tot 'luchtkwaliteit' zijn twee aspecten van belang. Ten eerste of de luchtkwaliteit ter plaatse de nieuwe functie toelaat (de gevoeligheid van de bestemming) en ten tweede wat de bijdrage is van het plan aan die luchtkwaliteit.

Luchtkwaliteit ter plaatse

In de Wet milieubeheer zijn normen opgenomen voor de concentraties van een aantal stoffen in de buitenlucht ter bescherming van de mens. De twee belangrijkste stoffen zijn PM10 (fijnstof) en NO2 (stikstofdioxide). Voor beide stoffen bedraagt de grenswaarde 40 µg/m3.

Bijdrage aan luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn de belangrijkste bepalingen over luchtkwaliteitseisen opgenomen. De Wet maakt een onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in de algemene maatregel van bestuur "Niet in betekenende mate bijdragen" (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 procent bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof en stikstofdioxide (1,2 microgram per m3) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 procent bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een toevoeging van minder dan 1.500 huizen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit, omdat een dergelijk project per definitie niet boven de 3%-norm komt.

Gevoelige bestemmingen

Met het Besluit gevoelige bestemmingen wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale- en rijkswegen beperkt. Het Besluit is gericht op bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2), in het bijzonder kinderen, ouderen en zieken. Indien een project betrekking heeft op een gevoelige bestemming en geheel of gedeeltelijk is gelegen binnen een afstand van 300 meter van een rijksweg of 50 meter van een provinciale weg (gemeten vanaf de rand van de weg) mag het totaal aantal mensen dat hoort bij een gevoelige bestemming niet toenemen als overschrijding van de grenswaarden voor PM10 of NO2 dreigt/plaatsvindt. De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn aangemerkt als gevoelige bestemming:

• scholen;
• kinderdagverblijven;
• verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen.

Het gaat hierbij niet om bestemmingen in de meest enge zin van het woord, maar om alle vergelijkbare functies, ongeacht de exacte aanduiding ervan in bestemmingsplannen en andere besluiten.

Planspecifiek

In de toekomstige situatie is sprake van een planologische verbetering van de luchtkwaliteit ter plaatse, de verkeer aantrekkende werking van een groothandel in diervoer is vele malen hoger dan van een woning. Geconcludeerd kan worden dat er geen grote ruimtelijke ontwikkelingen plaats vinden middels het initiatief en het daarmee 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het initiatief is uitvoerbaar vanuit het aspect lucht.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect luchtkwaliteit.

4.1.3 Geluid

De mate waarin het geluid het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd:

• woningen;
• geluidgevoelige gebouwen, zoals scholen, ziekenhuizen, verzorgings- en verpleeghuizen, psychiatrische instellingen en kinderdagverblijven;
• geluidsgevoelige terreinen (woonwagenstandplaatsen en bestemde ligplaatsen voor woonschepen).

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. Binnen deze zones bepaalt het bevoegd gezag de te hanteren grenswaarden. Er geldt een voorkeursgrenswaarde en een bovengrens (hoger mag niet). De Wgh gaat verder onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen, geluidbelastingkaarten en actieplannen. De belangrijkste bronnen van geluidhinder die bij een ruimtelijke ontwikkeling aan de orde kunnen zijn betreffen: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai.

Planspecifiek

De woning is gelegen aan het lint Lingedijk. Deze rustige weg heeft een smal wegprofiel en kent een snelheidsregime van 30 km per uur. Dit snelheidsregime van 30 km per uur geldt voor de gehele kern van Rhenoy. Tenslotte zijn de provinciale wegen in de omgeving die van invloed zouden kunnen zijn op de woning gelegen op ruim voldoende afstand. Geconcludeerd kan worden dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat wat betreft het aspect geluid.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect geluid.

4.1.4 Milieuzonering

Milieuzonering is het aanbrengen van een ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Doel is om bij het opstellen van een ruimtelijk plan een goed en veilig leefklimaat te waarborgen, maar tegelijkertijd ook aan bedrijven voldoende milieuruimte te bieden voor het uitoefenen van hun activiteiten.

De mate waarin bedrijven invloed hebben op hun omgeving is afhankelijk van de aard van de bedrijvigheid en de afstand tot een gevoelige bestemming. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.

Milieuzonering heeft betrekking op aspecten met een ruimtelijke dimensie, zoals geluid, geur, gevaar en stof. De mate van belasting, en daarmee de gewenste aan te houden afstand, kan per aspect en per bedrijfstype en verschillen. In de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) is een lijst opgenomen met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Van deze richtafstanden kan worden afgeweken, mits wordt onderbouwd waarom de feitelijke milieuhinder als minder belastend wordt gezien.

In de VNG-brochure "Bedrijven en milieuzonering" wordt onderscheid gemaakt in niet-bindende richtafstanden voor omgevingstypen 'gemengd gebied'" en een 'rustige woonwijk/ rustig buitengebied'. In de onderstaande tabel staan de richtafstanden per milieucategorie voor de omgevingstypen rustige woon wijk en gemengd gebied. Gemotiveerd afwijken van de richtafstanden is mogelijk als kan worden aangetoond dat de hierboven genoemde doelen worden gewaarborgd.

Milieucategorie	Richtafstand rustige woonwijk	Richtafstand gemengd gebied
1	10 m	0 m
2	30 m	10 m
3.1	50 m	30 m
3.2	100 m	50 m
4.1	200 m	100 m
4.2	400 m	200 m

Tabel: richtafstanden per milieucategorie

Planspecifiek

Op circa 160 meter ten zuidwesten van de woning is een kerkgebouw aanwezig. De minimale gewenste afstand tot dergelijke inrichtingen bedraagt 10 meter. De rest van de omgeving bestaat hoofdzakelijk uit woningen waarmee het plangebied is aan te merken als een rustige woonwijk. Geconcludeerd kan worden dat het initiatief uitvoerbaar is vanuit het aspect bedrijven- en milieuzonering.

4.1.5 Externe veiligheid

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving die ontstaan door opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen. Hierbij gaat het om risicovolle inrichtingen, transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen en buisleidingen.

De verplichting om in een ruimtelijk plan in te gaan op deze risico's komt voort uit het 'Besluit externe veiligheid inrichtingen' (Bevi), het 'Besluit externe veiligheid transportroutes' (Bevt) en het 'Besluit externe veiligheid buisleidingen' (Bevb). Daarnaast zijn in het Activiteitenbesluit milieubeheer en het Vuurwerkbesluit veiligheidsafstanden genoemd die moeten worden aangehouden rond stationaire risicobronnen, niet zijnde een Bevi-inrichting.

De wetgeving richt zich op het beschermen van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten. Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, en kinderopvang- en dagverblijven, en grote kantoorgebouwen (>1500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn kleinere kantoren en winkels, horeca, parkeerterreinen en bedrijfsgebouwen waarin geen grote aantallen personen aanwezig zijn.

Binnen het beoordelingskader voor externe veiligheid staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico (PR) van 10-6 per jaar en het groepsrisico (GR). Het plaatsgebonden risicobeleid bestaat uit harde afstandscontouren tussen risicobron en (beperkt) kwetsbaar object. Het wordt uitgedrukt in een contour van 10-6 per jaar (de kans dat per jaar 1 persoon overlijdt door een ongeluk met een gevaarlijke stof mag niet groter zijn dan 1 op een miljoen). Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Bij de berekening van het groepsrisico spelen mee de aard en hoeveelheid van de gevaarlijke stoffen en het aantal potentiële slachtoffers.

Voor de beoordeling van een ruimtelijk plan moet worden vastgesteld of het plangebied is gelegen binnen de PR en/of de invloedsgebieden van het GR. Binnen de 10-6-contour is het realiseren van kwetsbare objecten niet toegestaan.

Voor inrichtingen geldt dat verantwoording van het groepsrisico verplicht is wanneer binnen het invloedsgebied van een risicobron nieuwe (beperkt) kwetsbare objecten worden toegelaten. Voor transportassen (weg, spoor en water) geldt dat de verantwoording van het groepsrisico verplicht is wanneer sprake is van toename van het aantal personen (en daarmee een toename van het groepsrisico) of overschrijding van de oriëntatiewaarde.

Planspecifiek

Via de website risicokaart.nl kan voor de locatie worden vastgesteld of er in de directe omgeving inrichtingen, buisleidingen en / of belangrijke transportroutes aanwezig zijn die in het kader van de externe veiligheid van belang zijn. Bijgevoegd een screenshot van die website.

Uitsnede risicokaart, plangebied aangegeven met een blauw gestippelde cirkel

Uit raadpleging van de risicokaart (risicokaart.nl) volgt dat er in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn. Daarnaast is er ook geen sprake van het vervoer van gevaarlijke stoffen in de omgeving van het plangebied. Het aspect externe veiligheid vormt derhalve geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.2 Water

Water is een belangrijk thema in de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.
Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

Waterbeleid voor de 21e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21e eeuw heeft advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport 'Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw' (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

• vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Indien nodig wordt overtollig water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen niet meer mogelijk is wordt het water afgevoerd.
• schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.

Waterwet

De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Daarnaast levert de Waterwet een flinke bijdrage aan kabinetsdoelstellingen zoals vermindering van regels, vergunningstelsels en administratieve lasten. Een belangrijk gevolg van de Waterwet is dat de aloude vergunningstelsels uit de voorheen afzonderlijke waterbeheerwetten zijn gebundeld. Dit resulteert in één vergunning, de watervergunning.

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Dit Nationaal Waterplan geeft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de planperiode 2016-2021, met een vooruitblik richting 2050. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2016-2021 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

Beleid Waterschap Rivierenland

Met ingang van 27 november 2015 is het Waterbeheerprogramma 2016-2021 'Koers houden, kansen benutten' bepalend voor het waterbeleid. Dit plan gaat over het waterbeheer in het hele rivierengebied en het omvat alle watertaken van het waterschap: waterkeringen, waterkwantiteit, waterkwaliteit, wegen en waterketen.

Daarnaast beschikt het Waterschap Rivierenland over een verordening: de Keur voor waterkeringen en wateren. Hierin staan de geboden en verboden die betrekking hebben op watergangen en waterkeringen. Voor het uitvoeren van werkzaamheden kan een vergunning nodig zijn. De werkzaamheden in of nabij de watergangen en waterkeringen worden getoetst aan de beleidsregels.

Het Waterschap Rivierenland hanteert de beleidsregel 'Nieuwe lozingen vanaf verhard oppervlak'. Deze heeft als doel de versnelde afvoer van hemelwater als gevolg van de uitbreiding van het verhard oppervlak te beperkten tot de maatgevende afvoer van het landelijk gebied. Een uitbreiding van het verhard oppervlak moet vanuit waterhuishoudkundig opzicht dus waterbalans-neutraal plaatsvinden.

Om te voorkomen dat individuele bewoners voor kleine voorzieningen zoals serres, tuinschuurtjes, enkele woning, etc., moeten compenseren geldt er een eenmalige vrijstelling van de compensatieplicht van 500 m² voor stedelijk gebied en 1.500 m² voor landelijk gebied. Deze vrijstelling geldt alleen voor particulieren.

Er moet voldoende berging zijn bij extremere omstandigheden. Voor ontwikkeling met een toename van verhard oppervlak tot 5.000 m² kan een standaardberekening worden toegepast, waarbij wordt uitgegaan van een maatgevende bui die eenmaal in de 10 jaar voorkomt. Vuistregel daarbij is dat 436 m³ waterberging per hectare verhard oppervlak nodig is.

Uit deze vuistregel volgt de volgende berekening:

Benodigde compensatie = Toename verhard opp (in m²) * 0,0436

Planspecifiek

Het voorste gedeelte van het perceel is gelegen binnen een gebied rond de dijk (Lingedijk) die zijn aangeduid met 'Waterstaat - Waterstaatkundige functie'. Dit houdt in dat deze gronden bestemd zijn voor het beheer, bescherming en instandhouding van de waterkering, en er uitsluitend bouwwerken met een bouwhoogte van 2 meter gerealiseerd mogen worden ten dienste van de bestemming. Met het voorgenomen gebruik van het pand middels wonen zijn geen bouwwerkzaamheden voorzien. Daarnaast betreft het plan geen toevoeging aan verharding, het perceel is immers reeds geheel verhard. In de toekomstige situatie is een groot deel van de aanwezige schuren verwijderd en zal de binnenplaats gebruikt gaan worden als tuin. Het afvalwater is in de huidige situatie reeds aangesloten op het gemeentelijke riolering. Geconcludeerd wordt dat het plan uitvoerbaar is vanuit het aspect water.

4.3 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Per 01-01-2017 zijn de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora en faunawet en de Boswet opgegaan in de nieuwe Wet natuurbescherming. De Wet natuurbescherming beschermt natuurgebieden, inheemse soorten en het bosopstanden in Nederland.

Gebiedsbescherming

In de Wet natuurbescherming worden de zogenoemde Natura 2000-gebieden beschermd. Natura 2000 is de overkoepelende naam voor gebieden die worden beschermd vanuit de Vogel- en Habitatrichtlijn. Volgens deze Europese richtlijnen moeten lidstaten specifieke diersoorten en hun natuurlijke leefomgeving (habitat) beschermen om de biodiversiteit te behouden. Natura 2000-gebieden kennen een zogenaamde 'externe werking'. Dit betekent dat ontwikkelingen die buiten de begrenzing van de Natura 2000-gebieden gelegen zijn, ook getoetst moeten worden of er significant negatieve effecten optreden op het betreffende gebied.

Soortenbescherming

Een hoofdstuk in de Wet natuurbescherming regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden. De wet geeft de mogelijkheid aan provincies om voor een bepaald aantal soorten via een verordening een algemene vrijstelling op bepaalde verbodsbepalingen te geven.

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menige soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

Planspecifiek

Naast het mogelijk maken van het bewonen van het monumentale pand worden er tevens overtollige bijgebouwen afgebroken in de toekomstige situatie. Om aan te tonen dat er met de sloop van deze schuur geen door de Wet Natuurbescherming beschermde soorten worden verstoord is een quickscan flora en fauna uitgevoerd. Het gehele rapport is als bijlage 2 toegevoegd. De belangrijkste uitkomst van het onderzoek is dat de werkzaamheden en de toekomstige situatie niet leiden tot aantasting van beschermde gebieden of beschermde natuurwaarden. In het onderzoeksrapport worden enkele eenvoudige maatregelen genoemd, uit te voeren tijdens de uitvoering van de werkzaamheden, waarmee ervoor kan worden gezorgd dat aan de algemene zorgplicht kan worden voldaan. Het slopen van de bestaande bijgebouwen ten behoeve van de woonfunctie is uitvoerbaar zoals bepaald in de Wro (artikel 3.1.6 Bro).

Om het effect van stikstofuitstoot door het plan te bepalen is in aanvulling op de quickscan een voortoets stikstofdepositie uitgevoerd (zie bijlage 3). Hieruit blijkt dat als gevolg van de ontwikkelingen in het plangebied waarvoor de berekeningen zijn uitgevoerd de stikstofdepositie op de Natura 2000-gebieden zowel in de gebruiksfase als in de aanlegfase niet hoger is dan 0,00 mol/ha/j. Er is dus geen sprake van significante effecten op beschermde Natura 2000 gebieden, het aanvragen van een Wnb-vergunning is daarom niet nodig voor dit project.

De uitvoerbaarheid van het initiatief voor ecologie is hiermee aangetoond.

4.4 Verkeer

Onderdeel van goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur.

Planspecifiek

De verkeersaantrekkende werking van de in het vigerende bestemmingsplan toegestane groothandel in diervoer is vele malen hoger dan van de toekomstige woning. Geconcludeerd kan worden dat het initiatief niet leidt tot een toename van het aantal verkeersbewegingen. Parkeren gebeurt op eigen erf. Aan de voorzijde en aan de noordelijke perceelsgrens is ruimte voor de benodigde 2 parkeerplaatsen.

4.5 Cultuurhistorie en archeologie

In elk bestemmingsplan moet een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden wordt omgegaan. Denk aan aanwezige monumenten, historische gebieden, kenmerkende (straat)beelden en landschapselementen. Bij het maken van plannen kan ook (weer) rekening gehouden worden met al deze elementen die er vroeger wel waren maar nu niet meer. Een bijzonder onderdeel van cultuurhistorie is archeologie.

De Erfgoedwet heeft de Monumentenwet 1988 vervangen als het gaat om gebouwde monumenten en archeologie. Daarnaast gaat de Erfgoedwet ook over roerend erfgoed. Onderdelen van de Monumentenwet die de fysieke leefomgeving betreffen, zoals vergunningen, gaan naar de Omgevingswet die in 2019 van kracht wordt.

Cultuurhistorie

Het belang van cultuurhistorie is wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Het Besluit geeft aan dat “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” in het bestemmingsplan opgenomen moet worden. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken.

Archeologie

De bescherming van archeologische waarden bij ruimtelijke ontwikkelingen is geregeld in de Erfgoedwet. De essentie van de wettelijke bescherming is dat archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem bewaard blijven. Bij ruimtelijke plannen geldt de verplichting om rekening te houden met bekende en te verwachten archeologische waarden. Indien ingrepen gepaard gaan met een verstoring van de bodem, kan het nodig zijn om nader onderzoek te doen, zodat - waar nodig - de archeologische waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het plan aangepast kan worden. De verantwoordelijkheid voor archeologische waarden ligt bij de gemeente.

Op basis van artikel 5.10 van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken.

Planspecifiek

Cultuurhistorie

Het in 1905 gebouwde pakhuis van de voormalige graanmalerij betreft een rijksmonument. Tevens hebben alle woningen de aanduiding 'Beeldbepalend' in het vigerende bestemmingsplan, waarmee het behoud, beheer en herstel van de cultuurhistorische waarden vanwege de monumenten en overige aanwezige cultuurhistorische waarden is gewaarborgd. De initiatiefnemer is voornemens slechts inpandige verbouwingen te verrichten waarmee geen sprake is van aantasting van de monumentale waarden. Bescherming hiervan vindt tevens plaats door de Monumentenwet. De schuur direct ten westen welke wordt gesloopt heeft geen monumentale waarde. De Rijksdienst heeft positief ingesteld met voorliggend plan. Geconcludeerd wordt dat het plan uitvoerbaar is vanuit het aspect cultuurhistorie.

Archeologie
Het plangebied ligt binnen een gebied met de 'Waarde archeologie 1'. Dat betekent dat een nader onderzoek naar archeologie nodig is bij bodemingrepen groter dan 100 m² en dieper dan 30 cm. Het initiatief betreft geen bouw- of grondroerende werkzaamheden. Het aspect archeologie staat de uitvoering van het plan niet in de weg.

4.6 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

Met het mogelijk maken van de woonfunctie zijn geen ontwikkelingskosten gemoeid, waarmee een exploitatieovereenkomst met de gemeente achterwege kan blijven. Voor de realisatie van het plan hoeft de gemeente geen investering te doen. De kosten die door de gemeente gemaakt worden voor het voeren van de planologische procedure zijn verrekend in de leges. Eventuele extra gemeentelijke kosten worden gedekt door de anterieure overeenkomst. Hierin wordt ook de planschade afgedekt. Deze kosten komen eveneens geheel voor rekening van de initiatiefnemer.

Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat het plan economisch uitvoerbaar is.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan is opgezet volgens de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar is wel een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan dit plan ten grondslag liggen. De toelichting is van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing.

Daarnaast maken ook eventuele bijlagen onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

Verbeelding

De verbeelding is een digitale kaart, waarop bestemmingen en aanduidingen zijn weergegeven. Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken specifieker te regelen, bijvoorbeeld in de vorm van gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, functieaanduidingen etc.

Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart). Daar waar een verschil is tussen de digitale en de analoge verbeelding, is de digitale versie leidend.

Regels

De planregels zijn standaard onderverdeeld in vier hoofdstukken.

• Hoofdstuk I : Inleidende regels, deze bevatten de begrippen en wijze van meten;
• Hoofdstuk II: Bestemmingsregels, dit zijn de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde. De regels bevatten een bestemmingsomschrijving en regels voor het bouwen en het gebruik.
• Hoofdstuk III: Algemene regels, dit zijn regels die gelden voor alle bestemmingen. Dit zijn onder meer (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden.
• Hoofdstuk IV: Overgangs- en slotbepalingen.

5.2 Wijze van bestemmen

De regels uit het bestemmingsplan 'Kern Rhenoy 2013' blijven van toepassing, maar worden op enkele punten aangepast. In de bestemmingsregels van hoofdstuk 2 zijn de volgende wijzigingen toegepast voor het betreffende plangebied:

Binnen de bestemming 'Wonen - Beeldbepalend' is wonen toegestaan. Ook dienen de cultuurhistorische waarden van deze gronden te worden beschermd. Binnen deze bestemming zijn de volgende onderdelen gewijzigd:

• Ter plaatse van het pakhuis Lingedijk 68 is de 'specifieke bouwaanduiding - hoofdgebouw' opgenomen ten behoeve van het mogelijk maken van het wonen.
• Ter plaatse van de schuur op de achterzijde van het perceel Lingedijk 68 is de 'specifieke bouwaanduiding - bijgebouw' opgenomen.

• Op de verbeelding is ter plaatse van de percelen van Lingedijk 68, 70 en 72 is de functieaanduiding 'groothandel' verwijderd. Tevens is de aanduiding verwijderd uit de regels.
  

Met dit hoofdstuk is voldaan aan artikel 3.1.3 van het Bro.

Hoofdstuk 6 Procedure

6.1 Algemeen

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Dit is het vooroverleg, waarin het conceptplan wordt voorgelegd aan het waterschap en aan die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

Op basis van artikel 3.1.6 Bro dient verslag te worden gedaan van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken. Dit is de inspraak. Van (formele) inspraak kan, zeker bij wat kleinere plannen, worden afgezien. De gemeentelijke inspraakverordening is daarbij ook van belang.

Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd te worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid voor belanghebbenden beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2 Verslag vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro

In deze paragraaf, of in een separate bijlage, worden te zijner tijd de resultaten van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro opgenomen.

6.3 Verslag zienswijzen

De zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan en de gemeentelijke reactie hierop worden verwerkt in de nota van zienswijzen en separaat toegevoegd.