Sexbierum - Kade en Fliet

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op de hoek van Nije Buorren en Fliet te Sexbierum is autobedrijf De Boer aanwezig. De initiatiefnemer wil de bebouwing van dit autobedrijf met tankstation slopen en in plaats hiervan vier twee-onder-één-kapwoningen, vier rug-aan-rug woningen, 21 etagewoningen en drie maisonnette-woningen te realiseren. Ook wordt een ontsluitingsweg in het gebied voorzien en de benodigde waterbergings- en parkeervoorzieningen.

Deze ontwikkeling is niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan Sexbierum/Pietersbierum. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken, is het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Dit bestemmingsplan voorziet hier in.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt in het midden van de bebouwde kom van Sexbierum. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1 Ligging van het plangebied

1.3 Planologische regeling

Het plangebied is momenteel geregeld in het bestemmingsplan Sexbierum/Pietersbierum, vastgesteld op 2 juli 2008 door de toenmalige gemeente Franekeradeel. Een uitsnede van het bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied is weergegeven in figuur 1.2.

Figuur 1.2 Uitsnede geldend bestemmingsplan Sexbierum/Pietersbierum

In het westelijke deel van het plangebied geldt de bestemming 'Wonen - 2'. De voor 'Wonen -2' aangewezen gronden zijn bestemd voor woonhuizen met daarbij behorende ondergeschikte functies. Gebouwen binnen deze bestemming dienen binnen het bouwvlak gebouwd te worden en mogen respectievelijk een goot- en bouwhoogte van maximaal 7 meter en 11 meter hebben.

In het oostelijke deel van het plangebied geldt de bestemming 'Bedrijf'. De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor bedrijven die zijn genoemd in bijlage 1 onder de categorieën 1 en 2, bedrijfswoningen ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' en een verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg, ter plaatse van de aanduiding 'verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg', met de daarbij behorende ondergeschikte functies. Gebouwen binnen deze bestemming dienen binnen het bouwvlak gebouwd te worden en de goot- en bouwhoogte zullen ten hoogste de in het bouwvlak aangegeven hoogte bedragen, namelijk respectievelijk 4 meter en 9 meter.

Tevens geldt in een groot deel van beide bestemmingsvlakken een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud, het herstel en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden. Het is verbonden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van Burgemeester en Wethouders te ontgronden, afgraven (waaronder het graven van watergangen en waterpartijen), egaliseren en ophogen van gronden en/of het anderszins ingrijpend wijzigen van de bodemstructuur en het uitvoeren van grondbewerkingen dieper dan 0,30 meter, tenzij deze in het kader van onderzoek naar mogelijk historische vindplaatsen worden uitgevoerd.

De ontwikkeling van de nieuwe woningen is grotendeels niet passend binnen de bestemmingen. Om de ontwikkeling hiervan toch mogelijk te maken, is een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Dit bestemmingsplan voorziet hierin.

1.4 Leeswijzer

Na deze inleiding, wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie en het voorgenomen plan. Dit wordt in de hoofdstukken 3 en 4 getoetst aan het beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 geeft een uitleg aan de juridische regeling van het bestemmingsplan, hoofdstuk 6 gaat tenslotte in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

Het mogelijk maken van de beoogde ontwikkeling (het initiatief) is het belangrijkste uitgangspunt voor dit bestemmingsplan en wordt in dit hoofdstuk beschreven. De ontwikkeling wordt met dit plan op een goede manier ingepast in de huidige situatie. Een beschrijving van de huidige situatie is om die reden ook in dit hoofdstuk opgenomen. Vervolgens wordt de inpassing in de huidige situatie beschreven.

2.1 De bestaande situatie

Het plangebied bevindt zich op de hoek van de Kade en het Fliet. De oostelijk gelegen Kade betreft de doorlopende hoofdstraat van Sexbierum. Via deze weg is de rest van Sexbierum te bereiken. Ter hoogte van het plangebied hebben de wegen de Kade en het Fliet een maximum snelheid van 30 km/uur. In figuur 2.1 is een luchtfoto van de huidige situatie en de omgeving weergegeven.

Figuur 2.1 Luchtfoto van de huidige situatie

De omgeving van het plangebied bestaat uit de volgende functies:

• de westzijde van het plangebied betreft woonbebouwing aan het Fliet;
• zuidelijk en westelijk gelegen van het plangebied is overwegend woonbebouwing aanwezig;
• noordelijk gelegen van het plangebied ligt overwegend bebouwing ten behoeve van de bestemming 'Gemengd' hoofdzakelijk bestaande uit woningen maar met mogelijkheden voor winkels en lichte bedrijvigheid;
• oostelijk gelegen van het plangebied staat een café/bar.

De bebouwing in het plangebied is in de huidige situatie aan de westzijde in gebruik als voor woondoeleinden. Helemaal in het noordwesten van het plangebied zijn de woningen recentelijk gesloopt. De oostzijde van het plangebied is in gebruik als een garagebedrijf met tankstation met een bijbehorende bedrijfswoning. Het garagebedrijf betreft bebouwing die bestaat uit één bouwlaag met een flauwe zadelkap. De bestaande (bedrijfs)woning bestaat uit twee bouwlagen met een zadelkap. In figuur 2.2 is de huidige situatie van het garagebedrijf met tankstation weergegeven. In figuur 2.3 de huidige situatie van de nabijgelegen nog aanwezige woningbouw.

Figuur 2.2 Aanzicht huidige situatie garagebedrijf

Figuur 2.3 Aanzicht huidige situatie woningbouw

2.2 Voorgenomen situatie

In de voorgenomen situatie worden in het plangebied de bestaande gebouwen gesloopt en vervangen door grondgebonden woningen en woongebouwen. In figuur 2.4 is de voorgenomen indeling van het plangebied weergegeven.

Figuur 2.4 Voorgenomen indeling van de ontwikkeling

In bijlage 1 is het complete ontwerp opgenomen.

Het project bestaat uit:

• de realisatie van vier twee-onder-één-kapwoningen aan het Fliet;
• de realisatie van vier rug-aan-rugwoningen aan het Fliet;
• de realisatie van drie maisonnettewoningen ter hoogte van het huidige garagebedrijf;
• de realisatie van twee woongebouwen met in totaal 21 etagewoningen ter hoogte van het huidige garagebedrijf.

De woningen zijn bedoeld voor de betaalbare koopsector en het middensegment, waarbij er bij de woongebouwen ook mogelijkheden kunnen zijn voor de huursector. De woningcorporatie levert hierbij een bijdrage aan de ontwikkeling van enkele sociale huursector woningen.

De rest van het plangebied wordt groen ingedeeld. Verder worden in het zuidelijke deel van het plangebied parkeerplaatsen en bergingen ten behoeve van de nieuw te realiseren woningen gerealiseerd. Deze parkeerplaatsen en de woningen in het plangebied kunnen worden bereikt via de nieuw te realiseren aansluiting aan de noord- en oostzijde van het plangebied. Daar worden de woningen ontsloten aan de Kade en het Fliet. De oostelijke ontsluiting kan hierbij alleen worden gebruikt voor langzaam en calamiteitenverkeer.

De grondgebonden woningen worden in maximaal 2 bouwlagen met een kap (maximaal 11,5 meter hoog) uitgevoerd zoals passend is in de omgeving. De woongebouwen worden in maximaal 3 bouwlagen met een kap uitgevoerd met een maximale bouwhoogte van 14 meter. De vormgeving hiervan is afgestemd op de hoogte van het hotel aan de overzijde van de weg. In bijlage 1 zijn visualisaties van de aanzichten opgenomen.

Ruimtelijk-functioneel past de nieuwe woonsituatie beter in de omgeving dan de huidige bedrijfssituatie.

Verkeer en parkeren

De nieuwe woningen worden ontsloten via bestaande aansluitingen op de Kade en het Fliet. Via deze wegen is de rest van Sexbierum en de noordelijk gelegen N393 snel en veilig te bereiken. Daarmee is het plangebied op een goede wijze ontsloten.

In de huidige situatie is in het plangebied een vrijstaande bedrijfswoning, twee twee-onder-een-kapwoningen, circa 650 m2 aan garagebedrijf en een tankstation zonder verkoop van lpg.

Op basis van cijfers van het CBS kan worden uitgegaan dat het gemiddelde tankstation zonder verkoop van lpg circa 3529 liter benzine en 4573 liter diesel verkoopt. Gezien de ligging van het tankstation wordt uitgegaan van een kleinschalig tankstation, waarbij wordt aangesloten bij een worst-case verkoop van de helft van de benzine en diesel, namelijk 1.629,5 liter benzine en 2.268,5 liter diesel. Uitgaande van een gemiddelde van 35 liter per auto leidt dit tot een gemiddelde verkeersgeneratie van 111,4 lichte motorvoertuigen.

Op basis van kentallen van het CROW (publicatie 381) bedraagt de verkeersgeneratie van de huidige situatie als volgt:

• 1 vrijstaande woning (koop): kencijfer CROW van 7,8 = 7,8 in totaal;
• 2 twee-onder-één-kapwoningen (koop): kencijfer CROW van 7,4 = 14,8 in totaal;
• 650 m2 aan bedrijf arbeidsintensief/bezoekersextensief: kencijfer CROW van 0,091 = 59,2 in totaal.

Op basis van het CBS en het CROW (publicatie 381) bedraagt de verkeersgeneratie van de huidige situatie 193 in totaal.

Op basis van kentallen van het CROW (publicatie 381) bedraagt de verkeersgeneratie ten gevolge van de voorgenomen ontwikkeling als volgt:

• 4 twee-onder-één-kapwoningen (koop): kencijfer CROW van 7,8 = 31,2 in totaal;
• 4 rug-aan-rugwoningen (koop): kencijfer CROW van 7,4 = 29,6 in totaal;
• 21 appartementen (koop of huur): kencijfer van CROW van 6 = 126 in totaal;
• 3 maisonnettewoningen (koop): kencijfer CROW van 7,4 = 22,2 in totaal.

Op basis van het CROW (publicatie 381) bedraagt de verkeersgeneratie 209 in totaal. Ten opzichte van de huidige situatie neemt de verkeersgeneratie met 16 lichte motorvoertuigbewegingen toe. Dit aantal zal niet voor knelpunten zorgen in het verkeersnetwerk.

Op basis van de Nota parkeernormen van de gemeente Waadhoeke gelden voor de woningen in het plangebied de volgende parkeerkencijfers:

• 4 grondgebonden woningen (gezin, twee-onder-een-kap): parkeernorm per woning 2,1 = 8,4 in totaal;
• 7 eenpersoonswoningen (rug-aan-rug-woningen en maisonnettewoningen): parkeernorm per woning 2,1 = 14,7 in totaal;
• 21 woningen (appartement, etage): parkeernorm per woning 1,8 = 37,8.

Op basis van de Nota parkeernormen zijn 61 parkeerplaatsen benodigd in totaal. De twee-onder-een-kapwoningen voorzien grotendeel in de eigen parkeerbehoefte op eigen terrein waar 8 parkeerplaatsen gerealiseerd kunnen worden. Ten zuiden van het plangebied kunnen de overige parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Hier is voldoende ruimte voor. In totaal kunnen er op basis van de plannen het berekende aantal in het plangebied de benodigde parkeerplaatsen gerealiseerd worden zodat voldaan wordt aan het gemeentelijk beleid. Ter waarborging hiervan is in de regeling van het bestemmingsplan een bepaling opgenomen dat bij de vergunningsaanvraag voldaan moet worden aan de gemeentelijke parkeernormen.

Conclusie

De ontsluiting van het plangebied is goed. De nieuwe ontwikkeling zal niet leiden tot problemen in de verkeersafwikkeling en parkeren.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. En er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI.

Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren

Opgaven

Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven:

• 1. Ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie.
• 2. De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden.
• 3. Steden en regio's sterker en leefbaarder maken.
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Uitvoering

De NOVI gaat vergezeld van een uitvoeringsagenda, waarin staat aangegeven hoe het Rijk invulling geeft aan zijn rol bij de uitvoering van de NOVI. In de Uitvoeringsagenda zijn onder andere een overzicht van instrumenten en (gebiedsgerichte) programma's op de verschillende beleidsterreinen te vinden. De Uitvoeringsagenda zal, indien nodig, jaarlijks worden geactualiseerd.

De ontwikkeling in het plangebied raakt, gezien de relatief kleine omvang, geen opgaven die zijn opgenomen in de NOVI en draagt bij aan de opgave om steden en regio's sterker en leefbaarder te maken.

Ladder voor Duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de 'ladder voor duurzame verstedelijking' als procesvereiste opgenomen. In de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen dat de toelichting van een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.

Toepassing ladder voor duurzame verstedelijking

De ontwikkeling vindt plaats in bestaand stedelijk gebied waarbij een niet-representatieve bedrijfslocatie wordt getransformeerd naar een representatieve woningbouwlocatie. Dit betreft een inbreiding, waarbij niet een nieuw beslag wordt gedaan op de ruimte. Daarom betreft de ontwikkeling niet een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Om deze reden wordt voldaan aan het beleid van de ladder. Voor dit gebied heeft de gemeente afspraken gemaakt met de provincie, waarin is bepaald dat binnenstedelijk plafondloos mag worden gebouwd. Gezien de huidige tijdsgeest is er veel behoefte aan de nieuwe woningen.

3.2 Provinciaal beleid

Het provinciale beleid is uiteengezet in de Omgevingsvisie Fryslân 2020: 'De romte diele'. De belangrijkste uitgangspunten uit het provinciale beleid zijn nu nog vastgelegd in de Verordening Romte Fryslân. Hierin zijn voor de provinciale belangen regels opgenomen, waar in bestemmingsplannen rekening mee gehouden moet worden. De Verordening Romte Fryslân binnenkort vervangen door de Omgevingsverordening Fryslân.

Omgevingsvisie Fryslân 2020: De romte diele

Het ruimtelijk beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor het gemeentelijk (bestemmingsplan)beleid. Dit is neergelegd in de Omgevingsvisie Provincie Fryslân. Deze is op 23 september 2020 vastgesteld. In de omgevingsvisie gaat de provincie voor een vitale economie door te investeren in omgevingskwaliteiten. Dit zorgt er onder andere voor leefbaarheid en dat leegstand en verpaupering van bebouwing wordt teruggedrongen. Daarnaast gaat de provincie voor een veerkrachtig beleid, waarin ingrijpende ontwikkelingen opgevangen kunnen worden, het behoud van de karakteristiek van de provincie wordt nagestreefd door het beschermen van de eigen identiteit en voor een gezonde leefomgeving.

Dit plan voorziet in de herontwikkeling van bestaand stedelijk gebied. Het woningbouwproject sluit aan bij deze uitgangspunten van de provincie. Het plan doet recht aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving en is daarmee in overeenstemming met het provinciale beleid.

Verordening Romte Provincie Fryslân

De Provincie Fryslân wil de ruimtelijke kwaliteit bevorderen. Dit wordt gedaan door middel van het opstellen van een provinciale structuurvisie waarin het ruimtelijk beleid wordt geschetst. De Verordening Romte vertaalt deze visie naar regels.

Het plangebied ligt binnen 'bestaand stedelijk gebied'. Nieuwe stedelijke ontwikkelingen dienen primair binnen dit gebied ontwikkeld te worden. Daar is in dit geval met de ontwikkeling van deze woningen sprake van.

In de Verordening Romte is met betrekking tot woningbouwontwikkelingen in artikel 3.1.1. opgenomen dat een ruimtelijk plan mogelijkheden voor woningbouw kan bevatten indien de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan, dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft. Het voorliggende plan is in overeenstemming met de vastgestelde Woonvisie Waadhoeke 2020 - 2030 Samen Sterk, dat ruimte biedt aan inbreidingslocaties. De gemeente is met Gedeputeerde Staten overeengekomen dat plafondloos gebouwd kan worden binnen bestaand stedelijk gebied. Daarmee wordt voldaan aan het beleid van de provincie. Het project past ook binnen de uitgangspunten van de regionale woondeal zoals in paragraaf 3.3 is aangegeven.

3.3 Gemeentelijk beleid

Woonvisie Waadhoeke 2020-2030 'Samen Sterk'

In 2020 heeft de gemeente Waadhoeke haar eerste Woonvisie vastgesteld. De woonvisie vormt een beginpunt in het behalen van de gemeentelijke doelen op het gebied van wonen, om van daaruit met de dorpen verder te werken aan hun toekomst. De woonvisie is gebaseerd op onder meer een woningmarktonderzoek, prestatieafspraken met corporaties en huurdersorganisaties, uitkomsten van vragen aan bewoners, de schouw van bestaande buurten die de gemeente elke vier jaar doet. De hoofdlijn van de visie.

In de woonvisie wordt gesteld dat op korte termijn vraag is naar zowel levensloopbestendige woningen als gezinswoningen. Verder wordt verwacht dat het aantal inwoners in de regio Noordwest-Fryslân de komende 10 jaar daalt. Er is echter nog wel sprake van een groei in het aantal huishoudens, omdat de huishoudensgrootte afneemt.

In de woonvisie zijn bandbreedtes per kern opgenomen: een verdeling van de totale behoefte aan woningen tot 2024. Voor Sexbierum geldt een bandbreedte van 0 tot 5 woningen tot 2024. De bandbreedtes zijn een netto woonvraag. Ook in een kern met een beperkt groeiperspectief, of zelfs een verwachting van huishoudenskrimp, is nieuwbouw mogelijk en vaak ook wenselijk. De bandbreedtes worden als leidraad voor toekomstige ontwikkelingen gebruikt: ze gaan over het totaal aantal woningen dat er ten opzichte van 2020 nodig zijn als resultaat van nieuwbouw en sloop. Dat kan ook zijn nu toevoegen, later iets anders slopen. De gemeente streeft voornamelijk naar een voorraad die bestaat uit (levensloopgeschikte) eengezinswoningen. Voor de voorgenomen ontwikkeling geldt dat de planruimte groter is dan waar behoefte aan is.

De gemeente biedt ruimte voor nieuwbouw en hanteert hiervoor criteria om te beoordelen wanneer een plan meerwaarde heeft. De gemeente werkt eerder mee aan initiatieven wanneer aan de volgende uitgangspunten wordt voldaan:

• het initiatief of plan is vraagvolgend en de initiatiefnemer kan dit aantonen. Daarbij moet er oog zijn voor eventuele concurrentie met andere plannen;
• er is draagvlak in het dorp/wijk;
• het initiatief of plan maakt de plek en omgeving ruimtelijk beter. Behoud van kwaliteitsgroen is belangrijk;
• wanneer er in een dorp/wijk meer ruimte is dan vraag naar woningen is een lage woningdichtheid gewenst.

Daarnaast kiest de gemeente er heel bewust voor om de vraag naar toevoeging en nieuwbouw van vandaag niet direct te verbinden aan vermoedelijke overschotten van straks. De gemeente biedt ruimte maar zal ook een plan maken hoe om te gaan met overschotten op termijn.

De beoogde ontwikkeling maakt de plek en omgeving ruimtelijk beter. Ten opzichte van de huidige situatie (een braakliggend terrein en een garagebedrijf met tankstation) vormt de inrichting van het plangebied als woongebied een ruimtelijke en functionele verbetering voor de woonomgeving. Tevens kan plafondloos gebouwd worden binnen de bebouwde kom. Om deze reden wordt aangesloten op de woonvisie van de gemeente Waadhoeke.

Regionale woondeal 2022-2030

Op 20 april 2023 is de Woondeal Noordwest Fryslân getekend. In de regionale woondeal is vastgelegd dat er tot en met 2030 circa 1.100 nieuwe woningen gebouwd worden in deze regio waarvan 800 betaalbare huur- en koopwoningen. Gemeente Waadhoeke zet zich in voor in totaal de bouw van 520 woningen. Er is afgesproken dat 2/3 van de opgave in de regio gerealiseerd in het betaalbare segment. In deze afspraken vallen vooralsnog de volgende definities onder betaalbaar:

• sociale huurwoningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens
• huurwoningen vanaf de liberalisatiegrens tot een huur behorende bij maximaal 187 WWS punten (€ 1.000 prijspeil 2022)
• koopwoningen tot €355.000 (NHG grens 2022)

In het voorliggende plan is sprake van een maatwerkbenadering, die past binnen de regionale woondeal.

Welstandsnota

De gemeente heeft op 3 maart 2022 de welstandsnota vastgesteld als wijziging van de op 12 december 2019 vastgestelde versie. Waar in het bestemmingsplan onder meer de functie en het ruimtebeslag van bouwwerken wordt geregeld, wordt de architectonische vormgeving door de welstandsnota geregeld. Dit is gedaan op basis van gebiedsgerichte welstandscriteria. Voor het plangebied zijn de welstandsregels van het gebied 'naoorlogse uitbreidingen (regulier)' van toepassing, zoals in het figuur hierna is aangegeven.

Figuur 3.1 Welstandsbeleidskaart Sexbierum

Voor deze gebieden is een regulier ambitieniveau van kracht. De nadruk ligt hierbij op het respecteren van de bestaande basiskwaliteit. Bij de bouwaanvraag dient voldaan te worden aan de welstandscriteria die van toepassing zijn voor dit gebied.

Nota Parkeernormen

Op 8 december 2020 is door Burgemeester en Wethouders de Nota Parkeernormen vastgesteld. Hierin is vastgelegd welke parkeernorm de gemeente hanteert voor verschillende gebieden en functies. Daarnaast is aangegeven op welke manier de parkeervraag aan de hand van de normen moet worden berekend en welke eisen worden gesteld aan de invulling van de parkeervraag. In beginsel wordt de parkeervraag op eigen terrein opgelost maar onder bepaalde omstandigheden kan hiervan af worden geweken. Benutting van de bestaande openbare parkeercapaciteit is dan een optie. Deze nota geeft aan welke mogelijkheden er zijn en onder welke voorwaarden.

Uit de toetsing in paragraaf 2.2 blijkt dat aan de Nota Parkeernormen wordt voldaan. In het bestemmingsplan is hier een regeling voor opgenomen om dit te borgen.

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

4.1 Bedrijven en milieuzonering

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming wordt gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). De richtafstanden tussen bedrijven en woningen zijn gebaseerd op hinder (of risico) door geluid, geur, stof en gevaar. De grootste afstand is bepalend.

Toetsing

Voor de onderbouwing in dit plan wordt ervan uitgegaan dat het plangebied is gelegen in een gemengd gebied omdat er in de directe omgeving verschillende functies aanwezig zijn, waaronder een hotel en een gebied waar een gemengde bestemming van toepassing is. Hiervoor gelden de volgende richtafstanden en de afstand tot de nieuwe woningen (gemeten vanaf de perceelsgrens van de functies tot aan de gevel van de woningen):

Functie		VNG-richtafstand	VNG-richtafstand in gemengd gebied	Afstand tot plangebied
Hotel De Harmonie (Kade 1)		10 meter (categorie 1)	0 meter (categorie 1)	circa 15 meter
Slagerij Hiemstra (Kade 13)		10 meter (categorie 1)	0 meter (categorie 1)	circa 30 meter
B.B.H. Afbouw (Burgemeester Dukerstraat 2)		50 meter (categorie 3.1)	30 meter (categorie 3.1)	circa 40 meter

Vanuit de milieuzonering is er sprake van een goede balans tussen het woon- en leefklimaat in het plangebied en het ondernemersklimaat buiten het plangebied en gelden er geen belemmeringen voor het bestemmingsplan. Ten opzichte van de huidige situatie ontstaat er een verbetering.

4.2 Geluid

Toetsingskader

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij de ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet in principe akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd. Voor de geluidbelasting aan de buitengevels van woningen en andere geluidgevoelige bestemmingen binnen de wettelijke geluidzone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB en bij een geluidzone voor industrielawaai is dit 50 db(A).

Toetsing

Het plangebied ligt niet binnen een geluidzone van een spoorweg of een industriegebied. Het plangebied ligt aan de Kade en het Fliet, die beide 30 km/uur-wegen betreffen. Om deze reden hoeft de voorgenomen ontwikkeling niet getoetst te worden aan de Wet geluidhinder en wordt aangenomen dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Akoestisch onderzoek is niet noodzakelijk.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling ligt niet binnen een geluidzone. Het milieu- en omgevingsaspect geluid vormt daarom geen belemmering tegen de voorgenomen ontwikkeling.

4.3 Ecologie

Toetsingskader

Bij elk ruimtelijk plan moet, met het oog op de natuurbescherming, rekening worden gehouden met de Wet natuurbescherming. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Toetsing

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt buiten beschermde natuurgebieden zoals Natura 2000-gebieden en gebieden die vallen onder het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Het plangebied ligt namelijk op meer dan 7 kilometer van het Natura 2000-gebied Waddenzee (tevens een NNN-gebied). De Waddenzee is aldaar niet stikstofgevoelig. Andere (al dan niet stikstofgevoelige) natuurgebieden liggen op een grotere afstand van het plangebied. Gezien het relatief kleinschalige karakter van de voorgenomen ontwikkeling is het niet te verwachten dat de ontwikkelingen in het plangebied negatieve effecten hebben op de instandhoudingsdoelstellingen van het Natura 2000-gebied. Met dit project wordt een verouderd deel van een bedrijventerrein vervangen door nieuwe gasloze woningen. Directe effecten zoals areaalverlies en versnippering kunnen hierdoor worden uitgesloten. Gezien de afstand tot natuurgebieden en de locatie van het plangebied (stedelijke omgeving) kunnen ook verstoring en verandering van de waterhuishouding worden uitgesloten.

De geplande ontwikkeling zou echter kunnen leiden tot een toename in stikstofdepositie. Met behulp van de AERIUS calculator is voor dit plan de depositie berekend voor de realisatie- en gebruiksfase, de stikstofmemo is opgenomen in bijlage 2 en de berekening in bijlage 3. Uit de berekening blijkt dat voor de stikstofdepositie nergens hoger is dan afgerond 0,00 mol/ha/jaar en er derhalve geen relevant effect is. Negatieve effecten op stikstofgevoelige Natura-2000 gebieden zijn derhalve niet aan de orde.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt onderscheid gemaakt tussen soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn en daarnaast de overige soorten. De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn.

Ten behoeve van dit plan is een ecologisch onderzoek uitgevoerd in het deel van het plangebied waar de bedrijfsgebouwen staan (bijlage 4) en in het deel waar de twee-onder-één-kap woningen staan (bijlage 5).

Uit het onderzoek dat ter plaatse van de bedrijfsgebouwen is uitgevoerd, blijkt dat de aanwezigheid van jaarrond beschermde nesten van gierzwaluwen onder de gegolfde dakpannen op het dak van de bedrijfswoning niet op voorhand kunnen worden uitgesloten. Er zal nader onderzoek uitgevoerd moeten worden om de aanwezigheid uit te sluiten, dan wel vast te stellen. Hetzelfde geldt voor de aanwezigheid van kraam-, zomer- en winterverblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis, laatvlieger, meervleermuis en ruige dwergvleermuis. Indien de aanwezigheid van de zojuist genoemde soorten, zal een ontheffing worden aangevraagd bij het bevoegd gezag, de provincie Fryslân. Dit nader onderzoek is inmiddels uitgezet. De resultaten hiervan worden indien tijdig beschikbaar verwerkt in de volgende versie van dit bestemmingsplan en voorafgaand aan de sloop van de bebouwing opgevolgd. Indien dat nodig is, worden hiervoor de benodigde maatregelen genomen. De Wnb waarborgt een adequate omgang met de beschermde soorten in het gebied.

Ook is onderzoek gedaan naar vleermuizen en vogels bij de sloop en renovatie van 272 woningen te noordwest Fryslân. De aanwezige twee-onder-één-kap woningen aan het Fliet zijn hierbij ook onderzocht (bijlage 5). Uit dit onderzoek blijkt dat er geen gierzwaluwen, huismussen, vleermuizen, huiszwaluwen en algemene broedvogels zijn aangetroffen. Significant negatieve effecten kunnen hiermee uitgesloten worden.

Indien er mogelijkheden zijn voor natuurinclusief bouwen, dan wordt daar in de uitvoeringsfase van het project uitvoering aan gegeven.

4.4 Bodem

Toetsingskader

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. In geval van verontreinigingen is de Wet bodembescherming van toepassing. In de wet is geregeld dat als ter plaatse van een plangebied ernstige verontreinigingen worden aangetroffen, er sprake is van een saneringsgeval.

Toetsing

Voor het project is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 6. Hieruit blijkt dat in de meest verdachte en separaat geanalyseerde bodemlagen overwegend lichte verontreinigingen en hoogstens matige verontreinigingen zijn aangetoond. Aangezien er geen sprake is van een sterke verontreiniging wordt nader onderzoek niet noodzakelijk geacht. Wel wordt geadviseerd om voorafgaande aan de herontwikkeling van de locatie een verkennend bodemonderzoek naar asbest uit te voeren. Hier wordt bij de verdere uitwerking van het project rekening mee gehouden.

Met deze kanttekening zijn er voor het milieu- en omgevingsaspect bodem geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.5 Water

Toetsingskader

Van groot belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is de wettelijk verplichte 'watertoets'. De watertoets kan worden gezien als een procesinstrument dat moet waarborgen dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is het vroegtijdig afstemmen van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder. Het onderhavige plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân.

Toetsing

Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het Wetterskip Fryslân (zie bijlage 7). De uitkomst van deze toets zal zijn dat de normale procedure moet worden gevolgd. Dit houdt in dat de aanwezige wateraspecten van invloed zijn op het plan.

Waterkwantiteit

In de huidige situatie is verharding aanwezig met een oppervlakte 4.377 m2. In de toekomstige situatie zal dit verharde oppervlakte toenemen tot een oppervlakte van circa 4.431 m2. Voor het aanbrengen van een toename van verharding geldt dat als deze toename meer dan 200 m2 in de bebouwde kom (stedelijk gebied) of 1.500 m2 buiten de bebouwde kom (landelijk gebied) bedraagt er een vergunningsplicht geldt en er compenserende maatregelen dienen aangebracht te worden. In de voorgenomen ontwikkeling bedraagt de toename in verharding circa 54 m2. Om deze reden zijn compenserende maatregelen niet noodzakelijk.

Figuur 4.1 Oppervlakteverharding bestaande situatie binnen het plangebied

Figuur 4.2 Oppervlakteverharding nieuwe situatie binnen het plangebied

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting;

• (in-) filtratie van afstromend hemelwater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar RWZI;

In dit geval wordt aangesloten op de bestaande riolering. Het hemelwater wordt zoveel mogelijk geïnfiltreerd. Overtollig water wordt eventueel afgevoerd naar naastgelegen oppervlaktewater.

De vuilwaterafvoer van de woningen wordt aangesloten op het gemeentelijke riool. Voor de afvoer van hemelwater wordt gebruik gemaakt van de bestaande waterstructuur. De paragraaf over de ruimtelijke adaptatie gaat hier nader op in.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase. Hier wordt in de uitvoeringsfase rekening mee gehouden.

Veiligheid en waterkeringen

De ontwikkeling heeft geen invloed op de waterveiligheid in de omgeving.

Ruimtelijke adaptatie

Om ook in de toekomst prettig te kunnen wonen, werken en recreëren moeten steden en dorpen ingericht worden met het oog op de toekomst. Het is belangrijk kansen te benutten om het gebied klimaat robuust in te richten. Zo is het mogelijk om het bebouwd gebied beter bestand te maken tegen hevige regenbuien, periodes van droogte en hitte en de gevolgen van een mogelijke overstroming. Voor veel maatregelen geldt bovendien dat ze kosteneffectief zijn, als ze maar in een vroeg stadium in het planvormingsproces worden meegenomen. Bij de inrichting van het plangebied en de verdere uitwerking hiervan is rekening gehouden met ruimtelijke adaptatie door gebruik te maken van de bestaande waterpartijen en niet meer verstening toe te passen dan nodig is. De parkeerplaatsen kunnen halfverhard worden aangelegd.

Ten opzichte van de huidige situatie neemt het verhard oppervlak in het plangebied nauwelijks toe.

In tijden van droogte/hitte wordt geprobeerd om zoveel mogelijk doorstroming te creëren.

Waterbeheer

Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het waterschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de "Keur". Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het waterschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden. Het plangebied valt niet onder een beschermingszone.

4.6 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd. Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10) van belang. Projecten die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan de luchtverontreiniging zijn op grond van de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Besluit NIBM) vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden. Tevens moet worden bekeken of de luchtkwaliteit ter plaatse voldoende is voor de voorgenomen functie.

Toetsing

Volgens de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland is er in de directe omgeving van het plangebied sprake van een goede luchtkwaliteit. Dit vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

Woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen vallen onder de NIBM regeling. In het plangebied worden slechts 32 woningen gerealiseerd. Dit aantal is dusdanig klein, dat op voorhand gesteld kan worden dat dit niet in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het project valt ook onder de NIBM-regeling.

4.7 Archeologie

Toetsingskader

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, ruimtelijke plannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie.

FAMKE

Voor een globaal inzicht in mogelijke waarden heeft de provincie de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) gepubliceerd. De FAMKE bestaat uit twee advieskaarten, één voor de periode steentijd-bronstijd (300.000 - 800 v Chr.), en één voor de periode ijzertijd - middeleeuwen (800 v Chr. - 1500 n Chr.).

Figuur 4.3 Het plangebied met de FAMKE-advieskaart steentijd-bronstijd

Figuur 4.4 Het plangebied met de FAMKE-advieskaart ijzertijd-middeleeuwen

Toetsing

Volgens de FAMKE ligt het plangebied binnen drie archeologische gebieden voor de periode 'ijzertijd-middeleeuwen'. Ten eerste geldt hier 'streven naar behoud', waarbij geldt dat de door de gemeente vastgestelde dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' wordt aangehouden. Tevens geldt hier 'waarderend onderzoek (terpen)', waarbij bij ontwikkelingen groter dan 50 m2 een waarderend booronderzoek nodig is. Als laatste geldt hier 'karterend onderzoek 1 (middeleeuwen)', waarvoor geldt dat bij ontwikkeling groter dan 500 m2 een karterend onderzoek nodig is. Voor de periode steentijd-bronstijd geldt dat onderzoek niet noodzakelijk is.

Voor het project is archeologisch onderzoek uitgevoerd, dat is opgenomen in bijlage 8. Uit de resultaten van de voor het onderzoek uitgevoerde boringen (6 stuks) blijkt dat de natuurlijke ondergrond van het plangebied uit een gelaagde getijde-afzettingen bestaat. Op drie van de zes boorpunten zijn hierboven slechts relatief recent vergraven pakketten zandige klei aangetroffen. Deze zijn veelal vermengd met deeltjes slooppuin en zullen derhalve ontstaan zijn tijdens bouw- en sloopfasen op het terrein die in de negentiende en de twintigste eeuw hebben plaatsgevonden. Op het centrale deel van het plangebied zijn in drie boringen resten aangetroffen waarvan aannemelijk is dat deze samenhangen met de ligging aan de randzone van de terp. Het gaat om lagen matig humeus zand met daarin onverbrand bot en deeltjes ondetermineerbaar gebakken materiaal, gebakken klei en deels vergane plantenresten. De aangetroffen (terp)lagen en sporen liggen tussen 0,5 meter +NAP en 0,2 meter -NAP.

Figuur 4.5 Resultaten archeologisch onderzoek

In verband met de aanwezigheid van verschijnselen die wijzen op de voortzetting van de dorpsterp van Sexbierum over het centrale deel van het plangebied, wordt voor het deel van het plangebied waarop de boorpunten 2, 4 en 5 liggen, een vrijstellingsgrens tot 0,75 meter +NAP geadviseerd. Indien de geplande ingrepen in deze zone dieper reiken dan 0,75

meter +NAP, wordt nader archeologisch onderzoek geadviseerd in de vorm van proefsleuvenonderzoek voorafgaand de werkzaamheden. Dit betreft het rood gearceerde deel in figuur 4.5. Dit gebied is voorzien van een beschermende regeling waarop twee archeologische dubbelbestemmingen van toepassing zijn. Op de overige delen van het plangebied (het groen gearceerde deel in figuur 4.5) zijn geen relevante archeologische indicatoren aangetroffen en geven de resultaten van het onderzoek derhalve geen aanleiding om archeologisch vervolgonderzoek te adviseren. In dit gebied is geen beschermende regeling opgenomen.

Op basis van de resultaten van het archeologisch onderzoek is, is het plangebied voorzien van twee archeologische dubbelbestemmingen. Dit is in paragraaf 5.2 toegelicht.

4.8 Cultuurhistorie

Toetsingskader

Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van ruimtelijke plannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

Toetsing

Om te onderzoeken of sprake is van cultuurhistorische waarden is gebruik gemaakt van de Cultuurhistorische Kaart Fryslân. Hieruit komt naar voren dat binnen het plangebied sprake is van een (voormalige) boerderijplaats, zoals in het volgende figuur is aangegeven.

Figuur 4.6 Cultuurhistorische Kaart Fryslân

De voormalige boerderijplaats is in de loop der tijd vervangen door de bebouwing die nu in en rond het plangebied aanwezig is en om deze reden is er bij de herinvulling geen specifieke aandacht aan gegeven. Er kunnen zich echter nog wel archeologische waarden hiervan in de gronden bevinden. Om deze reden is er een archeologisch onderzoek uitgevoerd zoals in paragraaf 4.7 is aangegeven. Uit het onderzoek blijkt dat er plaatse van de voormalige boerderijplaats geen archeologisch waarden zijn aangetroffen.

Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.9 Externe veiligheid

Toetsingskader

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Ten aanzien van het plaatsgebonden risico geldt een kans van 10-6 als grenswaarde. Dit betekent dat binnen de zogenaamde PR 10-6-contour geen nieuwe kwetsbare objecten mogen worden toegestaan. Voor ontwikkeling van nieuwe beperkt kwetsbare objecten, geldt deze norm als streefwaarde. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

Toetsing

De voorgenomen ontwikkeling betreft de herontwikkeling van een perceel bestemd voor bedrijven naar een perceel bestemd voor wonen. Hierbij wordt een tankstation weggehaald van het perceel. De omgeving van het plangebied zal hierdoor minder risico's ervaren bij het in gebruik nemen van het perceel als woningen dan in de huidige situatie.

In het kader van het aspect externe veiligheid is de risicokaart geraadpleegd en de informatie uit het geldende bestemmingsplan. Hieruit blijkt dat er nabij het plangebied geen risicovolle inrichtingen zijn.

Het milieu- en omgevingsaspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.10 Kabels en leidingen

Toetsingskader

In (de omgeving van) het plangebied kunnen kabels en leidingen aanwezig zijn die beperkingen opleggen voor de bouwmogelijkheden in het plangebied. Hierbij valt te denken aan hoogspanningsverbindingen, waterleidingen en straalpaden. Bij leidingen, zoals gas-, water- en rioolpersleidingen, volgen deze belemmeringen uit het zakelijk recht. Bij hoogspanningsverbindingen gaat het om veiligheid en gezondheid. De beperkingen bij straalpaden zijn van belang voor het goed functioneren van de straalpaden.

Toetsing

Binnen het plangebied is geen sprake van kabels en leidingen waar rekening mee gehouden dient te worden. Het aspect kabels en leidingen vormt daarmee geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.11 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Toetsingskader

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

• Voor de ontwerp-bestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen.
• Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt, moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden.

Toetsing

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van 32 wooneenheden. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde. Dit betekent wel dat een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' noodzakelijk is.

Hiervoor is een aanmeldingsnotitie opgesteld, die in bijlage 9 is opgenomen. Hieruit blijkt dat het doorlopen van een volledige m.e.r.-procedure niet noodzakelijk is.

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting

5.1 Het juridisch systeem

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, digitaal en analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

In het voorliggende bestemmingsplan wordt de beoogde situatie vastgelegd. Het plangebied in dit plan heeft vijf bestemmingen, twee dubbelbestemming gekregen en één gebiedsaanduiding gekregen. Deze regelingen zijn afgestemd op het geldende bestemmingsplan en vergelijkbare situaties in de gemeente en is passend gemaakt voor het initiatief.

Groen en Verkeer - Verblijf

De openbare ruimte in het plangebied is geregeld in de bestemmingen 'Groen' en 'Verkeer - Verblijf'. Deze bestemmingen hebben een onderlinge uitwisselbaarheid van functies met elkaar. De beoogde ontsluitingswegen, parkeerplaatsen en groen kunnen binnen deze bestemmingen gerealiseerd worden. De twee bestemmingen hebben gemeen dat de realisatie van gebouwen niet mogelijk is, behalve de beoogde locatie voor de bergingen die binnen de bestemming 'Groen' ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' mogelijk zijn.

Tuin

De tuinen die behoren bij de rug-aan-rugwoningen in het plangebied worden gerealiseerd binnen de bestemming 'Tuin'. Deze bestemming is gericht op tuinen behorende bij aangrenzend gelegen woningen. Er zijn in deze bestemming geen mogelijkheden voor (bij)gebouwen).

Wonen - 2

De beoogde halfvrijstaande, rug-aan-rugwoningen en maisonnettewoningen in het plangebied kunnen worden gerealiseerd binnen de bestemming 'Wonen - 2'. Deze bestemming is gericht op woningen in maximaal twee bouwlagen met een kap met een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 7 en 11,5 meter. In de bestemming is onderscheid gemaakt tussen hoofdgebouwen (woonhuizen) en bijbehorende bouwwerken. De hoofdgebouwen moeten in de bouwvlakken gebouwd worden, waarbij er afgestemd op het initiatief maximaal 11 hoofdgebouwen c.q. woningen mogelijk zijn. Bij de woonhuizen zijn buiten de bouwvlakken bijbehorende bouwwerken mogelijk tot ten hoogste 100 m2 en tot een maximaal oppervlak van 100% van het hoofdgebouw en 50% per erf. Hiermee wordt voorkomen dat erven te vol worden gebouwd. Er zijn ook mogelijkheden voor aan-huis-verbonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten.

Wonen - Woongebouw

De etagewoningen zijn geregeld in de bestemming 'Wonen - Woongebouw'. De gebouwen kunnen worden gerealiseerd in het aangegeven bouwvlak met een maximale bouwhoogte van 14 meter. Op deze manier is er een gebouw uit drie bouwlagen met een kap mogelijk, maar is een vierde bouwlaag niet te realiseren. In deze bestemming zijn afgestemd op het initiatief maximaal 21 woningen mogelijk. Ook binnen deze bestemming gelden mogelijkheden voor aan-huis-verbonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten.

Waarde - Archeologie 2 en Waarde - Archeologie 3

De dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 2' en 'Waarde - Archeologie 3' zijn opgenomen op basis van de resultaten van het archeologisch onderzoek (zie hiervoor 4.7) en indeling van archeologische gebieden vanuit de FAMKE. Hiermee wordt geregeld dat ter plaatse van de 'Waarde - Archeologie 2' bij ingrepen dieper dan 0,75 m +NAP en groter dan 50 m2 onderzoek nodig is en ter plaatse van de 'Waarde - Archeologie 3' bij ingrepen dieper dan 0,75 m +NAP en groter dan 500 m2 onderzoek nodig is.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan doorloopt de in de Wro vastgelegde procedure. Tijdens deze procedure zijn er verschillende momenten waarop burgers en belanghebbenden hun zienswijze op het plan kenbaar kunnen maken. In paragraaf 6.1 volgt een nadere toelichting. Daarnaast is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. Hier wordt in paragraaf 6.2 ingegaan.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het initiatief zoals dat in dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt is voortgekomen uit een vraag van Dorpsbelang. Men ziet een probleem dat er geen doorstroming is in het dorp. Jongeren die in het dorp zijn geboren en getogen willen zich graag huisvesten in het dorp, maar hiervoor is op dit moment geen mogelijkheid. Aan de hand van een bewonersenquête is de behoefte aan woningen geïnventariseerd. Deze enquête is de basis geweest voor de gesprekken tussen Dorpsbelang, Gemeente Waadhoeke en initiatiefnemer Akkerman Investgroup om dit initiatief verder uit te werken in dit bestemmingsplan.

Voorafgaande aan de bestemmingsplanprocedure is op 13 september 2023 een (goed bezochte) informatiebijeenkomst georganiseerd waarin de plannen aan geïnteresseerden zijn gepresenteerd. Een verslag hiervan is opgenomen in bijlage 10.

Dit plan is daarna voorgelegd aan de betrokken diensten als bedoeld in het Overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De binnengekomen reacties zijn door de gemeente beantwoord en in het bestemmingsplan verwerkt, zie hiervoor bijlage 11.

Vervolgens heeft het ontwerpbestemmingsplan van 18 december 2023 tot en met 28 januari 2024 (6 weken) ter visie gelegen waarbij de mogelijkheid werd gegeven om zienswijzen in te dienen. Tijdens die periode zijn geen zienswijzen ingediend. Op basis hiervan is het bestemmingplan op 28 maart 2024 ongewijzigd vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan ligt daarna wederom zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen tegen het besluit en het plan.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Het bestemmingsplan vormt het toetsingskader voor deels een ontwikkeling van de gemeente en deels een particuliere ontwikkeling. Het project richt zich op een marktsegment waar momenteel vraag naar is. De initiatiefnemer heeft aangetoond dat het plan financieel haalbaar is.

Grondexploitatie

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

Voor dit plan wordt een anterieure overeenkomst opgesteld. Daarmee is het kostenverhaal voldoende vastgelegd. Daarnaast zijn er afspraken gemaakt over het verhalen van planschade.