Minnertsga - Hermanawei 70

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De initiatiefnemer is voornemens om aan de Hermanawei 70 te Minnertsga de bestaande bebouwing te slopen en hier vervolgens een nieuwe woning met garage en een bedrijfsloods te realiseren. De bedrijfsloods zal worden gebruikt als werktuigenstalling ten behoeve van het agrarische bedrijf aan de Sytzamaleane 33 in Tzummarum dat in het buitengebied van de gemeente gelegen is.

Dit is niet mogelijk op basis van de geldende planologische regeling uit het bestemmingsplan Buitengebied. Hoewel de voorgenomen woning en garage binnen de geldende regeling passen, is de bedrijfsloods niet toegestaan binnen de geldende woonbestemming. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch toch te kunnen regelen is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Daarbij hoort een onderbouwing van een goede ruimtelijke ordening. Het voorliggende plan voorziet hierin.

1.2 Ligging plangebied

Het perceel ligt ten noordoosten van de dorpskern van Minnertsga, aan de Hermanawei 70. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1 Ligging van het plangebied

1.3 Planologische regeling

Het plangebied is momenteel geregeld in het bestemmingsplan Buitengebied, vastgesteld op 12 mei 2010 door de voormalige gemeente het Bildt. Een uitsnede van het bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied is weergegeven in figuur 1.2.

Figuur 1.2 Uitsnede geldende bestemmingsplan Buitengebied

In het geldende bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming 'Wonen'. Binnen deze bestemming zijn de gronden bestemd voor het wonen al dan niet in combinatie met ruimten voor een aan-huis-verbonden beroep. Bedrijfsgebouwen zijn binnen de bestemming niet toegestaan. De oprichting van een bedrijfsloods is daarom in strijd met de geldende regeling.

1.4 Leeswijzer

Na deze inleiding, wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie en het voorgenomen plan. Dit wordt in de hoofdstukken 3 en 4 getoetst aan het beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 geeft een uitleg aan de juridische regeling van het bestemmingsplan, hoofdstuk 6 gaat tenslotte in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

Het mogelijk maken van de beoogde ontwikkeling (het initiatief) is het belangrijkste uitgangspunt voor dit bestemmingsplan en wordt in dit hoofdstuk beschreven. De ontwikkeling moet op een goede manier worden ingepast in de huidige situatie. Een beschrijving van de huidige situatie is om die reden ook in dit hoofdstuk opgenomen. De inpassing in de huidige situatie wordt ook behandeld.

2.1 De bestaande situatie

Het plangebied bevindt zich aan de Hermanawei 70 te Minnertsga. In de huidige situatie zijn in het plangebied aan de noordwestzijde van het plangebied een woning met bijgebouwen aanwezig. Ten zuidoosten hiervan staan twee opstallen. De woning bestaat uit één bouwlaag met een kap. In figuur 2.1 is een luchtfoto van de bestaande situatie weergegeven.

Het plangebied ligt nog net binnen de bebouwde kom van Minnertsga. Ten noordwesten, westen en zuidwesten van het plangebied ligt het bedrijventerrein van Minnertsga. Ook ten noordoosten, met tussenliggend agrarische gronden, is sprake van bedrijfsbebouwing.

2.2 Voorgenomen situatie

In de voorgenomen situatie worden de bestaande woningen, bijgebouwen en opstallen van het perceel verwijderd. In plaats hiervan worden een nieuwe woning met aanpandige garage en een bedrijfsloods in het plangebied gerealiseerd. De bedrijfsloods zal worden gebruikt als werktuigenstalling ten behoeve van het agrarische bedrijf aan de Sytzamaleane 33 in Tzummarum. Een situatietekening van de voorgenomen inrichting van het plangebied is weergegeven in figuur 2.2.

Figuur 2.2 Situatietekening voorgenomen inrichting van het plangebied

Vanuit logistiek oogpunt en een efficiënte bedrijfsvoering is een werktuigenstalling aan de Hermanawei 70 gewenst. Ongeveer 30% van de landerijen van het bedrijf in Tzummarum ligt in de nabijheid van het perceel aan de Hermanawei. De landerijen zijn met een werktuigenstalling aan de Hermanawei daardoor efficiënter bereikbaar. Bijkomend voordeel is dat als (een deel van) de werktuigen daar kunnen worden gestald, wordt voorkomen dat het landbouwverkeer door de dorpskernen van Minnertsga en Tzummarum moet rijden.

In figuur 2.3 is de ligging van deze gronden weergegeven.

Figuur 2.3 Ligging bedrijfsgronden in nabijheid van het perceel Hermanawei 70 (rood gearceerd)

In verband met een goede bezonning, het verkrijgen van een optimaal woonklimaat en de scheiding tussen bedrijf en wonen, wenst de initiatiefnemer de nieuwe (bedrijfs)woning ten opzichte van de bestaande woning op een andere locatie op het perceel te plaatsen. De woning komt ten zuiden van de locatie van de huidige woning te staan. Dit betekent dat het perceel enigszins moet worden verbreed en een strookje agrarisch gebied bij het erf wordt getrokken. Het deel dat er aan de zijkant bijkomt, zal aan de achterzijde worden gecompenseerd, omdat dit deel feitelijk niet als erf in gebruik is.

De woning zal bestaan uit één laag met kap, met aanpandig een garage van één bouwlaag. De garage komt aan de noordoost zijde van de woning. Schetsen van de woning en de aanpandige garage zijn weergegeven in figuur 2.4.

Figuur 2.4 Schetstekeningen van de woning en aanpandige garage

Ten noordoosten van de woning wordt de bedrijfsloods gesitueerd, eveneens bestaande uit één laag met een kap, met een oppervlakte van maximaal 500 m². De bedrijfsloods wordt gebruikt voor de opslag van werktuigen ten behoeve van het bedrijf van de initiatiefnemer, dat gevestigd is in Tzummarum. Schetsen van de voorgenomen bedrijfsloods zijn weergegeven in figuur 2.5.

Figuur 2.5 Schetstekeningen van de bedrijfsloods

In de toekomstige situatie wordt de nieuwe woning als bedrijfswoning beschouwd.

Ruimtelijk-functionele inpassing

Het perceel Hermanawei 70 is gelegen in het bestemmingsplan voor het buitengebied, maar grenst aan bestaand bebouwd gebied. Tegenover het perceel is het bedrijventerrein Boskdykje aanwezig. Ten zuiden van het perceel, eveneens aan de Hermanawei, is een transportbedrijf aanwezig. Ook ten noorden van het plangebied is een bedrijf gevestigd. De omgeving van het plangebied kenmerkt zich daarmee als een gebied met voornamelijk bedrijfsfuncties in combinatie met wonen (bedrijfswoningen). Het perceel Hermanawei 70 met de huidige woonfunctie ligt als het ware ingeklemd tussen bedrijfspercelen. Door ter plaatse van het perceel Hermanawei 70 een bedrijfsbestemming mogelijk te maken, wordt geen afbreuk gedaan aan de ruimtelijk-functionele structuur van de omgeving.

Verkeer en parkeren

Het plangebied wordt ontsloten vanaf de Hermanawei. Dit betreft de provinciale weg de N393. Via deze weg kunnen Minnertsga en St.-Jacobiparochie bereikt worden.

De verkeersgeneratie in de voorgenomen situatie neemt enigszins toe ten opzichte van de huidige situatie als gevolg van de vestiging van de opslagloods in het plangebied. De verkeersgeneratie van de voorgenomen woning kan redelijkerwijs gelijk geschat worden aan de verkeersgeneratie van de huidige woning. De bedrijfsloods heeft op basis van de kencijfers van het CROW een verkeersgeneratie van 35 mvt/etmaal. Dit geringe aandeel extra verkeer wikkelt zich af over de Hermanawei en zal niet leiden tot problemen in de verkeersafwikkeling.

Voor wat betreft parkeren kan worden gesteld dat de parkeerbehoefte voor een bedrijfswoning en bedrijfsgebouw met een grootte van 500 m² zes parkeerplaatsen bedraagt, op basis van publicatie 317 van het VNG. Gelet op de functie van het bedrijfsgebouw (uitsluitend opslag) is deze parkeerbehoefte niet relevant. Overigens biedt het perceel voldoende ruimte voor het opvangen van de parkeerbehoefte.

Conclusie

De ontsluiting van het plangebied is goed. De nieuwe ontwikkeling zal niet leiden tot problemen in de verkeersafwikkeling en parkeren. Het aspect verkeer staat het plan dan ook niet in de weg.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen brengt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 in werking getreden. Het Barro stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de SVIR. Voor het bestemmingsplan zijn geen nationale belangen van belang.

Wel zijn de beleidsregels met betrekking tot de Waddenzee relevant. Bij nieuwe bestemmingsplannen die betrekking hebben op de Waddenzee en het Waddengebied moet een beoordeling plaatsvinden van de mogelijke gevolgen voor de landschappelijke en cultuurhistorische waarden in het gebied. Deze waarden zijn in de verordening benoemd. Nieuwe bebouwing of verandering van het gebruik is niet toegestaan als dit leidt tot significante aantasting van de waarden in het gebied.

Binnen het plangebied wordt de bestaande woning vervangen door een nieuwe woning met aanpandige garage. Dit is op basis van de geldende regeling al toegestaan. De opstallen die op het terrein aanwezig zijn worden vervangen door een nieuwe bedrijfsloods. Hiermee verandert de functie van het perceel van 'Wonen' naar 'Bedrijf'. Het gaat in dit geval om de opslag van werktuigen ten behoeve van het agrarische bedrijf aan de Sytzamaleane in Tzummarum. Er zullen ten behoeve van de bedrijfsvoering geen milieubelastende handelingen uitgevoerd worden (zie paragraaf 4.1). Daarmee leidt het initiatief niet tot aantasting van de kernkwaliteiten van de Barro die betrekking hebben op het Waddengebied. Het voornemen is daarom niet in strijd met het gestelde in de SVIR en het Barro.

Ladder voor Duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is per 1 oktober 2012 ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In 2017 is de Ladder herzien. In de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen dat de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.

Toepassing ladder voor duurzame verstedelijking

In dit geval is sprake van een gelijkblijvend aantal woningen in het plangebied. Wel wordt, ter vervanging van de bestaande opstallen, een nieuwe bedrijfsloods in het plangebied gerealiseerd. De behoefte aan deze loods komt voort uit het feit dat de initiatiefnemer een loods nodig heeft om zijn werktuigen overdekt te kunnen stallen. De ontwikkeling vindt plaats op een reeds bebouwd perceel, waardoor geen nieuw buitengebied wordt gecultiveerd. De keuze voor deze locatie is een logische, aangezien het perceel al in eigendom van de initiatiefnemer is.

3.2 Provinciaal beleid

Het provinciale beleid is uiteengezet in het Streekplan 'Om de kwaliteit van de romte' (structuurvisie). De belangrijkste uitgangspunten uit het provinciale beleid zijn vastgelegd in de Verordening Romte Fryslân. Hierin zijn voor de provinciale belangen regels opgenomen, waar in bestemmingsplannen rekening mee gehouden moet worden.

Streekplan Fryslân

Het ruimtelijk beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor het gemeentelijk (bestemmingsplan)beleid. Dit is onder meer neergelegd in het Streekplan Fryslân, vastgesteld op 13 december 2006.

In het Streekplan geeft de provincie aan dat nieuwe woningen zoveel mogelijk in het bestaande bebouwde gebied van kernen worden opgevangen. Door dit gebied optimaal te gebruiken wordt bijgedragen aan een efficiënt gebruik van de ruimte. Het benutten van ruimtewinst in bestaand bebouwd gebied is geen doel op zich. Het is een manier om de ruimtelijke kwaliteit te verhogen. Het gaat erom iedere plek functioneel zo goed mogelijk te benutten. Niet de hoeveelheid steen per m2 telt, maar de hoeveelheid functie. Dit geldt ook voor nieuwe uitbreidingslocaties. Het bestaande bebouwde gebied heeft geen vaste harde grens, maar deze schuift mee met nieuwe gerealiseerde uitbreidingen.

De provincie geeft aan dat het landelijk gebied primair bestemd is voor functies die een ruimtelijk-functionele relatie met het landelijk gebied hebben. Het gaat daarbij vooral om de functies landbouw, recreatie, natuur en waterberging en bestaande woon- en werkfuncties en voorzieningen. Voor de andere nieuwe functies, waaronder nieuwe woningen, niet-agrarische bedrijven, detailhandel en andere publiekstrekkende functies, wordt de randvoorwaarde gegeven dat ruimte gezocht moet worden in of aansluitend aan kernen en dat een goede landschappelijke inpassing gewaarborgd.

Toetsing

Bij dit voornemen worden de bestaande woning en opstallen van het perceel verwijderd. Hiervoor in de plaats komen een woning en een bedrijfsloods. De locatie bevindt zich aan de rand van de kern van Minnertsga, grenzend aan het bestaande bedrijventerrein. Hier sluit het voornemen in het plangebied functioneel goed op aan. In het Streekplan is opgenomen dat een dergelijk bedrijfsperceel aan de rand van een kern op een goede wijze landschappelijk moet worden ingepast.

Het perceel is in de huidige situatie al voorzien van een goede landschappelijke inpassing. Aan de wegzijde van het perceel is een groensingel aanwezig, evenals aan de noordzijde. Ook aan de oostzijde (achterzijde) is beplanting geplaatst om de huidige gebouwen landschappelijk in te passen. De nieuwe bebouwing wordt binnen deze inpassing gerealiseerd en de groensingels blijven hiermee behouden. Op deze wijze is het perceel ook in de voorgenomen situatie op een goede wijze landschappelijk ingepast.

Grutsk op 'e Romte

In maart 2014 is de Structuurvisie Grutsk op 'e Romte vastgesteld. In Grutsk op 'e Romte worden landschappelijke en cultuurhistorische structuren van provinciaal belang in samenhang geanalyseerd, gewaardeerd en van een richtinggevend advies voorzien. Het doel hiervan is behoud en verdere ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit door middel van informeren, adviseren en inspireren. Op deze wijze verwacht de provincie de doorwerking van de provinciale belangen in ruimtelijke plannen van gemeenten te borgen.

Toetsing

Het voornemen betreft een perceelsgebonden ontwikkeling. De landschappelijke en cultuurhistorische structuren in de omgeving worden met dit plan niet aangetast. De bebouwing schuift slechts iets in zuidelijke richting op, maar valt binnen de bestaande landschappelijke inpassing van het perceel. De ruimtelijke kwaliteit op het perceel wordt daarentegen wel verbeterd, door de bouw van een nieuwe woning en bedrijfsloods en de sloop van de verouderde woning en opstallen.

Verordening Romte Fryslân 2014

Op 25 juni 2014 hebben Provinciale Staten de Verordening Romte Fryslân 2014 vastgesteld. Deze verordening behelst een aanpassing van de op 15 juni 2011 vastgestelde verordening en is op 16 augustus 2014 in werking getreden. In deze verordening is het beleid, zoals verwoord in het Streekplan, vertaald naar regels voor bestemmingsplannen. Onderstaand wordt op de toetsing van de verordening ingegaan.

In artikel 4.3 van de verordening is bepaald dat in het landelijk gebied een uitbreiding wordt toegestaan van een bestaand, niet aan het beheer, onderhoud of productievermogen van het landelijk gebied gebonden bedrijf tot maximaal 50% van het bestaande bebouwde oppervlak en maximaal 50% van het bestaande bestemmingsvlak, indien in de plantoelichting is onderbouwd dat het bedrijf milieuhygiënisch en verkeerskundig inpasbaar is in de omgeving en het plan voorziet in een goede inpassing binnen de landschappelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten.

In paragraaf 2.2 is bij de ruimtelijk-functionele motivering al aangegeven dat er weliswaar sprake is van de ligging van het perceel in het landelijk gebied, maar dat het perceel feitelijk grenst aan het dorp en de tegenover en naastgelegen bedrijventerreinen. Er is in die zin sprake van een bestaand bedrijf vanwege het ondersteunend karakter van een elders gelegen agrarisch bedrijf. Bij dat agrarische bedrijf is op het bouwperceel geen ruimte meer voor het overdekt stallen van werktuigen. Het perceel aan de Hermanawei 70 heeft weliswaar thans een woonfunctie, maar is van oorsprong een bedrijfsperceel waar de bestaande opstallen nog het bewijs van zijn. Om dit bestaande bebouwde perceel te gebruiken en ruimtelijk te verbeteren door (beperkte) nieuwbouw toe te staan, kan de stalling van werktuigen plaatsvinden zonder dat het agrarische perceel op de locatie in Tzummarum behoeft te worden vergroot.

Uit paragraaf 2.2 blijkt verder dat het perceel niet wordt uitgebreid, maar uitsluitend enigszins van situering wordt veranderd.

In paragraaf 2.2 en hoofdstuk 4 is gemotiveerd dat het bedrijf milieu- en verkeerskundig inpasbaar is en geen afbreuk doet aan de landschappelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten. Daarmee is het voornemen in overeenstemming met het gestelde in de verordening.

3.3 Gemeentelijk beleid

Vanuit de gemeente is er geen specifiek beleid met betrekking tot de ontwikkeling in het plangebied. In het algemeen is het gemeentelijk beleid gericht op het realiseren van een goede ruimtelijke ordening. In de toelichting op dit plan wordt gemotiveerd dat dit plan geen afbreuk doet aan de ruimtelijke ordening. Daarmee is het plan in overeenstemming met de uitgangspunten van het gemeentelijk beleid.

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

4.1 Bedrijven en milieuzonering

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. In geval van een gemengd gebied kan worden gewerkt met een verkleinde richtafstand.

Toetsing

In het plangebied wordt een bedrijfsloods voor opslag van werktuigen ten behoeve van een agrarisch bedrijf gerealiseerd. Deze bedrijfsfunctie kan worden vergeleken met een loonbedrijf en valt onder milieucategorie 2 van de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' van de VNG (SBI-code 016: algemeen (o.a. loonbedrijven): b.o.<= 500 m²). Voor dergelijke bedrijven geldt een richtafstand van 30 meter ten opzichte van bedrijfshindergevoelige objecten (o.a. woningen). Binnen deze afstand tot het bedrijf zijn geen bedrijfshindergevoelige objecten aanwezig.

Daarnaast wordt op het perceel een nieuwe bedrijfswoning gerealiseerd die de oude burgerwoning vervangt. Voor deze bedrijfswoning geldt dat ook in de nieuwe situatie sprake moet zijn van een goed woon- en leefklimaat. De situering van deze woning ligt op meer dan 50 meter afstand van de in de directe nabijheid gelegen bedrijfspercelen af. Op deze bedrijfspercelen zijn bedrijven uit maximaal milieucategorie 3.1 toegestaan. Voor die bedrijven moet in principe een richtafstand van 50 meter tot woningen worden aangehouden. Hier wordt aan voldaan.

Overigens kan worden opgemerkt dat het woon- en leefklimaat voor bedrijfswoningen op bedrijventerreinen wordt geregeld in het Activiteitenbesluit milieubeheer (Activiteitenbesluit). Omdat het (aangrenzende) bedrijventerrein Boskdykje geen geluidgezoneerd bedrijventerrein betreft, moet elk bedrijf voldoen aan het Activiteitenbesluit. Doordat alle bedrijven in de directe nabijheid voldoen aan het Activiteitenbesluit (norm 55 dB(A)) is er eveneens geen milieubelemmering voor de bouw van de nieuwe bedrijfswoning.

4.2 Ecologie

Toetsingskader

Met de Wet natuurbescherming (Wnb) zijn alle bepalingen met betrekkingen tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn in de Nederlandse wetgeving. In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden. De Natura 2000-gebieden zijn door de Minister van Economische Zaken aangewezen gebieden die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden. Daarnaast bestaat het Natuur Netwerk Nederland (NNN) uit gebieden die worden aangewezen in de provinciale verordening. Binnen de NNN-gebieden mogen in beginsel geen ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden.

Toetsing

Het plangebied maakt geen deel uit van beschermde gebieden als Natura 2000 en Natuur Netwerk Nederland. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is de Waddenzee op circa 3,8 kilometer afstand. Het plangebied is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. Binnen het plangebied wordt een woning met bijgebouwen en opstallen gesloopt. Hiervoor wordt een woning met garage en een bedrijfsloods ter opslag van werktuig terug gebouwd. Het aantal woningen in het plangebied neemt met deze ontwikkeling niet toe. Wel wordt een bedrijfsloods in het plangebied toegevoegd. Het gaat bij deze bedrijfsloods uitsluitend om opslag van werktuig ten behoeve van de bedrijfsvoering in Tzummarum. Als gevolg hiervan zal het aantal verkeersbewegingen relatief weinig stijgen. Een significant effect op nabij gelegen beschermde natuurgebieden wordt niet verwacht.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt onderscheid gemaakt tussen soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn en daarnaast de overige soorten. De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn.

Toetsing

In het voornemen worden alle bestaande gebouwen en opstallen uit het plangebied verwijderd. Om te onderzoeken of sprake is van beschermde soorten waar bij de sloop rekening mee gehouden moet worden, is een ecologisch onderzoek naar beschermde soorten uitgevoerd.

Uit het onderzoek is naar voren gekomen dat in verband met de aanwezigheid van algemene broedvogels het noodzakelijk is om groen te rooien buiten het broedseizoen of op een manier te werken dat de vogels niet tot broeden komen. Op deze manier kan worden voorkomen dat verbodsbepalingen van de Wet natuurbescherming worden overtreden. Het voorkomen van en negatieve effecten op verblijfplaatsen van vleermuizen en broedvogels met vaste rust- en verblijfplaatsen wordt uitgesloten. Mogelijk vliegen en foerageren er vleermuizen. Gedurende en na realisatie van de plannen kunnen deze soorten er blijven vliegen en foerageren. Het voorkomen van overige beschermde soorten wordt uitgesloten.

Op grond van het onderzoek worden effecten op beschermde planten- en diersoorten uitgesloten. De plannen aan de Hermanawei 70 te Minnertsga zijn niet in strijd met het gestelde binnen de Wet natuurbescherming. Nader onderzoek is daarom niet noodzakelijk. Het onderzoek is opgenomen als bijlage 1.

4.3 Bodem

Toetsingskader

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. In geval van verontreinigingen is de Wet bodembescherming van toepassing. In de wet is geregeld dat als ter plaatse van een plangebied ernstige verontreinigingen worden aangetroffen, er sprake is van een saneringsgeval.

Toetsing

Het plangebied is in de huidige situatie in gebruik ten behoeve van de woonfunctie. Ook in het geldende bestemmingsplan is het plangebied bestemd met een woonbestemming. Destijds is de bodem geschikt bevonden voor de woonfunctie. Er kan daarom vanuit worden gegaan dat de bodem van voldoende kwaliteit is voor de voorgenomen functie. In het kader van de omgevingsvergunning zal een bodemonderzoek worden uitgevoerd waarin dit nogmaals onderzocht wordt. Voor het bestemmingsplan vormt het aspect bodem geen belemmering.

4.4 Geluid

Toetsingskader

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij de ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd. Voor de geluidsbelasting aan de buitengevels van woningen en andere geluidgevoelige bestemmingen binnen de wettelijke geluidzone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

Toetsing

In dit geval is in de huidige situatie sprake van een woonbestemming op het perceel, en is reeds een woning aanwezig. Er kan op basis hiervan vanuit worden gegaan dat sprake is van een goed akoestisch klimaat ter plaatse van de bestaande woning. In het voorgenomen plan wordt de huidige woning gesloopt en worden een nieuwe (bedrijfs)woning opgericht, net ten zuiden van de locatie van de huidige woning. De nieuwe woning houdt daarbij minimaal dezelfde afstand aan ten opzichte van de Hermanawei als de huidige woning. De geluidbelasting op de gevel van de nieuwe woning zal daarmee gelijk zijn als in de huidige situatie. Er is daardoor geen sprake van een nieuwe situatie in de zin van de wet geluidhinder. Nader onderzoek is daarom niet noodzakelijk.

4.5 Water

Toetsingskader

Van groot belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is de wettelijk verplichte 'watertoets'. De watertoets kan worden gezien als een procesinstrument dat moet waarborgen dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is het vroegtijdig afstemmen van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder. Het onderhavige plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân.

Toetsing

Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het Wetterskip Fryslân (kenmerk: 20180813-2-18527. De uitkomst van deze toets is dat de normale watertoetsprocedure van toepassing is. Dit houdt in dat de aanwezige wateraspecten van invloed zijn op het plan. Deze zijn in bijlage 2 opgenomen. Daaraan moet worden voldaan bij de uitvoering van de plannen.

Het gaat hier om een bestaand bouwperceel waar uitsluitend sprake is van een functieverandering. Ook in de huidige situatie mag er ter plaatse worden gebouwd en zijn verhardingen mogelijk. Desalniettemin zal bij de uitvoering van de plannen rekening worden gehouden met de uitkomsten van het wateradvies, zoals die zijn opgenomen in bijlage 2.

4.6 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd. Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10) van belang. Projecten die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan de luchtverontreiniging zijn op grond van de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Besluit NIBM) vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden. Tevens moet worden bekeken of de luchtkwaliteit ter plaatse voldoende is voor de voorgenomen functie.

Toetsing

In de voorgenomen situatie worden een bedrijfswoning en een loods gerealiseerd in het plangebied. De bedrijfswoning vervangt de huidige reguliere woning. De verkeersgeneratie van beide kan tegen elkaar worden weggestreept. De verkeersgeneratie neemt daarom alleen toe als gevolg van de realisatie van de loods. Op basis van de kencijfers verkeer en parkeren van het CROW bedraagt de verkeersgeneratie als gevolg van een bedrijfsloods van 500 m² 35 mvt/etmaal. Dit betreft een globaal cijfer.

Om te onderzoeken of de ontwikkeling in het plangebied gevolgen heeft voor de luchtkwaliteit is de NIBM-tool geraadpleegd. De toename van 35 mvt/etmaal is hierin ingevuld. De uitkomst toont aan dat de bijdrage van het extra verkeer als gevolg van de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Er komt maximaal 0,30 NO2 in µg/m3 en 0,01 PM10 in µg/m3 bij als gevolg van de verkeerstoename. De grenswaarde voor 'Niet in betekenende mate' bedraagt 1,2 µg/m3.

Volgens de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland (2015) is er in de directe omgeving van het plangebied sprake van een goede luchtkwaliteit.

De gemeente Waadhoeke kent ter plaatse van de locatie in het plangebied geen knelpunten met betrekking tot luchtkwaliteit. De ontwikkelingen in het plangebied zijn bovendien dusdanig van schaal en aard dat na realisatie ervan de maatgevende waarden niet overschreden worden. Nader onderzoek is niet noodzakelijk.

4.7 Archeologie

Toetsingskader

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in 2021 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie.

FAMKE

Voor een globaal inzicht in mogelijke waarden heeft de provincie de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) gepubliceerd. De FAMKE bestaat uit twee advieskaarten, één voor de periode steentijd-bronstijd (300.000 - 800 v Chr.), en één voor de periode ijzertijd - middeleeuwen (800 v Chr. - 1500 n Chr.).

Conform de steentijd-bronstijd advieskaart is geen onderzoek noodzakelijk, ongeacht de grootte van de ontwikkeling. Conform de ijzertijd-middeleeuwen advieskaart valt het plangebied binnen het gebied 'karterend onderzoek 2'. Hier geldt dat bij ontwikkelingen met een minimale oppervlakte van 2.500 m² archeologisch onderzoek noodzakelijk is.

Toetsing

De gezamenlijke oppervlakte van de woning, garage en bedrijfsloods blijft ruimschoots onder de grenswaarde uit het FAMKE. Archeologisch onderzoek is daarom niet noodzakelijk.

4.8 Cultuurhistorie

Toetsingskader

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van bestemmingsplannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

Toetsing

Om te onderzoeken of sprake is van cultuurhistorische waarden is gebruik gemaakt van de Cultuurhistorische Kaart Fryslân. Hieruit komt naar voren dat geen sprake is van specifieke cultuurhistorische waarden binnen het plangebied.

4.9 Externe veiligheid

Toetsingskader

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Ten aanzien van het plaatsgebonden risico geldt een kans van 10-6 als grenswaarde. Dit betekent dat binnen de zogenaamde PR 10-6-contour geen nieuwe kwetsbare objecten mogen worden toegestaan. Voor ontwikkeling van nieuwe beperkt kwetsbare objecten, geldt deze norm als streefwaarde. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

Toetsing

In het kader van het aspect externe veiligheid is de risicokaart geraadpleegd. Hieruit blijkt dat in de omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen, buisleidingen en transportroutes aanwezig zijn die van invloed zijn op de beoogde woningen in het plangebied. Het aspect externe veiligheid vormt daarom geen belemmering voor dit plan.

4.10 Kabels en leidingen

Toetsingskader

In (de omgeving van) het plangebied kunnen kabels en leidingen aanwezig zijn die beperkingen opleggen voor de bouwmogelijkheden in het plangebied. Hierbij valt te denken aan hoogspanningsverbindingen, waterleidingen en straalpaden. Bij leidingen, zoals gas-, water- en rioolpersleidingen, volgen deze belemmeringen uit het zakelijk recht. Bij hoogspanningsverbindingen gaat het om veiligheid en gezondheid. De beperkingen bij straalpaden zijn van belang voor het goed functioneren van de straalpaden.

Toetsing

Onder de Hermanawei is een hoofdwaterleiding aanwezig. In de regeling is een dubbelbestemming opgenomen die een beschermende regeling voor deze leiding biedt. Deze dubbelbestemming valt deels binnen het plangebied. Op deze gronden worden geen gebouwen en bouwwerken ontwikkeld. Voor het overige is binnen het plangebied geen sprake van kabels en leidingen waar rekening mee gehouden dient te worden. Het aspect kabels en leidingen vormt daarom geen belemmering voor dit plan.

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting

5.1 Het juridisch systeem

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, digitaal en analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Toelichting op de bestemming

In het voorliggende bestemmingsplan wordt de beoogde situatie vastgelegd. Het plangebied is hierbij voorzien van twee enkelbestemmingen en een dubbelbestemming:

Agrarisch

De gronden die in de voorgenomen situatie buiten het bedrijfsperceel vallen worden bestemd als Agrarisch. Deze gronden worden niet ontwikkeld ten behoeve van het bedrijf en zullen daarmee onbebouwd blijven. Door ze als 'Agrarisch' te bestemmen wordt aangesloten op het omringende buitengebied en mogen de gronden niet in gebruik worden genomen ten behoeve van het bedrijf.

Bedrijf

Binnen het plangebied wordt een niet-agrarisch bedrijf gevestigd. Conform de regeling in het buitengebied, worden de gronden van dit bedrijf bestemd als 'Bedrijf'. De regeling is daarbij afgestemd op de voorgenomen bedrijfsactiviteiten (werktuigenberging) en de omvang daarvan (maximaal 500 m² aan bedrijfsgebouwen). Via een binnenplanse afwijking is het mogelijk het gebruik te wijzigen ten behoeve van andere lichte bedrijfsvormen (tot en met milieucategorie 2).

Conform de systematiek van de regeling in het bestemmingsplan Buitengebied is de plaats van de bedrijfswoning vastgelegd in het bouwvlak.

Om te voorkomen dat bedrijfs- en opslagactiviteiten aan de voorzijde van het perceel plaatsvinden, is een specifiek gebruiksverbod opgenomen.

Leiding - Water

De dubbelbestemming Leiding - Water ligt op een strook aan weerszijden van een hoofdwaterleiding. Deze strook valt deels binnen het plangebied. De regeling voorziet in de aanwezigheid van de leiding en de bescherming ervan. Binnen de op de verbeelding aangegeven gronden mogen geen gebouwen en bouwwerken worden gebouwd, anders dan ten behoeve van de leiding.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Inspraak en overleg

Het bestemmingsplan heeft in het kader van de gemeentelijke inspraakverordening van 25 oktober tot en met 5 december 2018 ter inzage gelegen Hierbij is een ieder in de gelegenheid gesteld een inspraakreactie op het bestemmingsplan kenbaar te maken. Er zijn geen inspraakreacties ingediend.

Voorts is het voorontwerpbestemmingsplan in het kader van het verplichte vooroverleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aan de provincie Fryslân en het Wetterskip Fryslân voorgelegd.

Overlegreactie provincie

Op 13 november 2018 heeft de provincie gereageerd op het voorontwerpbestemmingsplan (bijlage 3). Zij hebben de volgende opmerkingen:

 

(Categorie 2 Interpretatie Verordening/motivering)

Ondanks dat de provincie kan instemmen met het realiseren van een bedrijfsloods aan de Hermanawei 70, acht zij het niet wenselijk dat de gehele planlocatie de bestemming 'Bedrijf krijgt. Die bestemming maakt het namelijk mogelijk dat een volwaardig bedrijf zich op deze locatie kan ontwikkelen, terwijl het voorliggend initiatief ziet op een loods ter ondersteuning van een agrarisch bedrijf op een andere locatie. Geadviseerd wordt om de huidige woonbestemming op de planlocatie te handhaven en de bedrijfsloods specifiek in te bestemmen met een functieaanduiding.

Reactie gemeente:

Het is voor de initiatiefnemers om fiscale redenen van belang dat er sprake is van een bedrijfsperceel en een bedrijfswoning. Op een bedrijfswoning kan namelijk zonder problemen bedrijfsmatig worden afgeschreven. Om bedrijfseconomische reden wordt daarom vastgehouden aan de bedrijfsbestemming. Dit hebben wij voorgelegd aan de provincie. Per email van 21 november 2018 hebben zij te kennen gegeven welwillend te staan tegenover een specifieke bedrijfsbestemming voor een werktuigenstalling wanneer de benodigde bebouwing (loods en bedrijfswoning) scherp wordt ingetekend op het perceel en de rest van het perceel aangeduid wordt als 'Tuin'. De provincie acht verdere uitbreiding niet wenselijk. Over dit standpunt verschillen we ook niet van mening met de provincie. Om die reden hebben we de bedrijfsfunctie beperkt tot werktuigenstalling. Wel is in het kader van een goede ruimtelijke ordening op dit beperkte gebruik een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om andere lichte bedrijfsvormen toe te staan.

Wij wensen echter wel vast te houden aan de systematiek van de bestemming 'Bedrijf', zoals dat in het geldende bestemmingsplan Buitengebied is opgenomen. Dit houdt in dat alleen de bedrijfswoning in een bouwvlak is vastgelegd. Voor de bedrijfsbebouwing is de beperking in oppervlakte opgenomen (500 m²) en staat de locatie op het perceel in principe vrij. Omdat de bestemming 'Tuin' niet past binnen de systematiek van het bestemmingsplan Buitengebied, is deze bestemming niet toegevoegd, maar is in het specifiek gebruiksverbod geregeld dat er vóór de gebouwen geen opslag en bedrijfsmatige activiteiten mogen plaatsvinden. Hiermee wordt naar onze mening voldoende recht gedaan aan de opmerkingen van de provincie.

Motivering bedrijfsloods op planlocatie (Categorie 2 Interpretatie Verordening/motivering)

In de plantoelichting wordt kort aangegeven waarom de bedrijfsloods gerealiseerd dient te worden op de locatie Hermanawei 70 te Minnertsga. Geadviseerd wordt om uitgebreider te motiveren waarom de bedrijfsloods noodzakelijk is op de locatie. Welke logistieke voordelen levert dit op ten opzichte van een nieuwe bedrijfsloods op de locatie van het bedrijf in Tzummarum?

Reactie gemeente:

Zoals al in de toelichting is aangegeven, is de locatie vanuit logistiek oogpunt en een efficiënte bedrijfsvoering gewenst. Ongeveer 30% van de landerijen van het bedrijf in Tzummarum ligt in de nabijheid van het perceel aan de Hermanawei. De landerijen zijn met een werktuigenstalling aan de Hermanawei daardoor efficiënter bereikbaar. Bijkomend voordeel is dat als (een deel van) de werktuigen en landbouwvoertuigen daar kunnen worden gestald, wordt voorkomen dat het landbouwverkeer door de dorpskernen van Minnertsga en Tzummarum moet rijden.

Watertoets (Categorie 5 Omgevingstoets)

Opgemerkt wordt dat de normale procedure nog niet is bijgevoegd in de plantoelichting of als bijlage. Geadviseerd wordt om dit alsnog te doen.

Reactie gemeente:

De watertoets is als bijlage 2 bij de toelichting gevoegd.

Ecologie (Categorie 5 Omgevingstoets)

In de plantoelichting wordt in de paragraaf Ecologie aangegeven dat er een ecologisch onderzoek naar beschermde soorten wordt uitgevoerd en de resultaten te zijner tijd in de paragraaf Ecologie worden verwerkt. Hier is nota van genomen.

Gemeentelijke reactie:

Inmiddels heeft ecologisch onderzoek plaatsgevonden. Het onderzoek is als bijlage 1  opgenomen en de resultaten zijn verwerkt in paragraaf 4.2 van de toelichting.

Overlegreactie waterschap

Het waterschap heeft per email van 24 oktober 2018 (bijlage 3) laten weten dat uit de waterparagraaf niet blijkt welke wateraspecten van toepassing zijn en hoe hier in het plan rekening mee wordt gehouden. Verzocht wordt aan de initiatiefnemer om dit alsnog aan te geven en indien nodig de wateraspecten te borgen in het bestemmingsplan.

Reactie gemeente:

Ten aanzien van de opmerking van het waterschap kan worden gesteld dat het hier gaat om een bestaand bouwperceel en er alleen sprake is van een functieverandering. Ook in de huidige situatie mag er ter plaatse worden gebouwd en zijn verhardingen mogelijk. Bij de uitvoering van de plannen zal hierbij uiteraard de Keur van het waterschap in acht worden genomen en zal rekening worden gehouden met de wateraspecten, zoals opgenomen in de watertoets. In paragraaf 4.5 is dit in het kader van de watertoets ook vermeld.
Een borging van het vorenstaande in het bestemmingsplan is niet aan de orde, omdat handhaving van de Keur niet de gemeentelijke taak is, maar bij het waterschap ligt.

Zienswijze

Vervolgens wordt het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode wordt een ieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen (artikel 3.8 Wro). De uitkomsten hiervan kunnen nieuwe niet voorziene uitgangspunten voor het bestemmingsplan geven.

Vaststelling

Het bestemmingsplan is ongewijzigd vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen tegen het besluit en het plan.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Het bestemmingsplan vormt het toetsingskader voor een particuliere ontwikkeling. De initiatiefnemer heeft aannemelijk gemaakt dat het plan financieel haalbaar is.

Grondexploitatie

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

Tussen de aanvrager en de gemeente zal een anterieure overeenkomt worden opgesteld, waarin onder meer de eventuele planschade als gevolg van de bestemmingsverandering wordt afgewenteld op de aanvrager