Recreatiegebied De Kienehoef

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Gemeente Meierijstad heeft een verzoek ontvangen voor uitbreiding van de (recreatieve) gebruiks- en bouwmogelijkheden van Camping de Kienehoef en een separaat uitbreidingsverzoek voor het naastgelegen Paardensportcentrum en kampeerterrein van de Nederlandse Caravan Club (NCC). Beide verzoeken richten zich enkel op het eigen eigendom van de initiatiefnemers en kennen als beoogde ontwikkeling geen onderlinge verbondenheid met elkaar.

In planologisch-juridische zin zijn Camping de Kienehoef en het Paardensportcentrum onlosmakelijk met elkaar verbonden en vormen formeel één inrichting:

• Het Paardensportcentrum is in 2010 opgericht en vergund (artikel 19 WRO) als onlosmakelijk met Camping de Kienehoef (toen: Cambiance de Kienehoef) verbonden dagrecreatieve activiteit en vormt daarmee in planologisch opzicht een nevenactiviteit. Nevenactiviteiten kunnen niet los van de hoofdactiviteit worden beoordeeld.
• In een Vaststellingsovereenkomst (d.d. 17 augustus 2010) tussen de exploitanten en voormalige gemeente Sint-Oedenrode is vastgelegd dat Camping de Kienehoef en het Paardensportcentrum onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. Tevens is daarin bepaald dat het Paardensportcentrum over Camping de Kienehoef op de Zwembadweg dient te ontsluiten. Voor overtreding van de bepalingen geldt een boeteclausule.

Het terrein van de NCC staat in planologisch-juridische zin los van Camping de Kienehoef en het Paardensportcentrum.

Beoogd wordt de formele onderlinge bindingen tussen Camping de Kienehoef en het Paardensportcentrum, waar in de feitelijke situatie al geen sprake (meer) van is, te verbreken. Op grond van het huidig eigendom en het verzoek van het Paardensportcentrum en het NCC-terrein, is in de beoogde situatie sprake van een planologisch-juridische verbondenheid tussen het Paardensportcentrum en het NCC-terrein. In dat opzicht is en blijft er sprake van twee zelfstandige ondernemingen in het gebied. In figuren 1.1 en 1.2 zijn respectievelijk de huidige en de toekomstige planologische samenhang tussen de verschillende onderdelen weergegeven.

Figuur 1.1: huidige planologische koppelingen tussen planonderdelen

Figuur 1.2: toekomstige planologische koppelingen tussen planonderdelen

In de huidige situatie zijn Camping de Kienehoef, het Paardensportcentrum en het NCC-terrein niet opgenomen in de bestemmingsplannen van de gemeente Meierijstad welke digitaal raadpleegbaar zijn via ruimtelijkeplannen.nl. De geldende analoge bestemmingsplannen die van toepassing zijn op de percelen ('Recreatiepark de Kienehoef' d.d. 1975, 'Plas de Kienehoef', d.d. 1997, en het voormalig bestemmingsplan 'Buitengebied Sint-Oedenrode') zijn verouderd ten opzichte van later verleende vergunningen en komen niet overeen met de huidige systematiek van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen. Bovendien voorzien de bepalingen uit deze analoge bestemmingsplannen niet in de bouw- en gebruiksmogelijkheden om de voorgenomen ontwikkelingen te realiseren. Derhalve is een herziening van de vigerende bestemmingsplannen noodzakelijk.

Om zowel voor de initiatiefnemers, omwonenden en overheden duidelijkheid te scheppen over het gebruik en de bouwmogelijkheden van de percelen en vanwege de planologisch-juridische binding van de planlocaties onderling, wordt voor beide verzoeken tot uitbreiding één gezamenlijke bestemmingsplanherziening voorbereid.

1.2 Plangebied

Het plangebied is gelegen ten noorden van de kern Sint-Oedenrode in de gemeente Meierijstad. Het gebied bevindt zich in het overloopgebied van stedelijk woongebied naar het buitengebied. Het plangebied wordt aan de oostzijde begrenst door de Zwembadweg, aan de noordzijde door het zandpad Stekelbrem, aan de zuidzijde door de watergang D095 en aan de westzijde door 'Opentuin De Stal' en enkele onbebouwde agrarische percelen.

1.3 Leeswijzer

Dit bestemmingsplan bestaat uit drie delen: één verbeelding (plankaart) waarop de bestemmingen in het plangebied zijn aangegeven, regels waarin de voorschriften voor de op de verbeelding vermelde bestemmingen zijn opgenomen en een toelichting waarin de achtergronden van het bestemmingsplan zijn beschreven. De verbeelding vormt samen met de regels het bindende deel van het bestemmingsplan.

In de toelichting worden de keuzes die in het bestemmingsplan worden gemaakt nader gemotiveerd en verantwoord. Voorliggend bestemmingsplan heeft betrekking op twee individuele ontwikkelingen, namelijk:

• 1. Camping de Kienehoef;
• 2. Paardensportcentrum en NCC-terrein.

Voor beide ontwikkelingen is een afzonderlijke ruimtelijke onderbouwing met bijbehorende omgevingsonderzoeken opgesteld. In de individuele onderbouwingen is ingegaan op de huidige situatie in het plangebied en de toekomstige ruimtelijk-functionele invulling van het gebied. Vervolgens is ingegaan op de beleidsinkadering, de milieu- en overige aspecten, sectorale onderzoeks- en analyseresultaten, economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid. Rapportages van uitgevoerde sectorale omgevingsonderzoeken (zoals akoestisch onderzoek, bodemonderzoek, flora en fauna-onderzoek e.d.) zijn als separate bijlagen bij deze toelichting gevoegd.

De onderzoeken met duidelijke cumulatie-effecten, te weten het stikstofonderzoek en de aanmeldingsnotitie m.e.r.-beoordeling zijn voor beide ontwikkelingen gezamenlijk uitgevoerd en als bijlage bij de algemene toelichting toegevoegd. In de algemene toelichting is daarnaast de planbeschrijving op hoofdlijnen, de juridische toelichting en maatschappelijke uitvoerbaarheid opgenomen.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

Voorliggend bestemmingsplan heeft betrekking op twee individuele ontwikkelingen, namelijk:

• 1. Camping de Kienehoef;
• 2. Paardensportcentrum en NCC-terrein.

Zoals in de inleiding benoemd staan beide ontwikkelingen op zich, maar is het om juridisch-planologische redenen en (eerdere) onderlinge bindingen noodzakelijk om voor beide ontwikkelingen één bestemmingsplanherziening op te stellen.

Voor elke ontwikkeling is een separate ruimtelijke onderbouwing opgesteld, welke als bijlage bij deze toelichting is opgenomen. In voorliggend hoofdstuk wordt een korte toelichting op de bestaande en toekomstige situatie gegeven. Voor een uitgebreide omschrijving van de ontwikkelingen wordt naar de bijlagen verwezen.

2.1 Bestaande situatie

In onderstaande figuur zijn de planlocaties weergegeven en de ontsluitingswegen van het gebied. Op hoofdlijnen is hierna per onderneming de huidige situatie beschreven en de ontsluiting van het terrein.

Figuur 2.1: ligging en ontsluitingen bestaande functies

2.1.1 Camping De Kienehoef

Camping de Kienehoef betreft een familiecamping. De hoofdentree is gesitueerd aan de Grove Den/Zwembadweg. Bij de hoofdentree zijn algemene voorzieningen voor de campinggasten gelegen zoals de receptie, horeca en terras, een onoverdekt zwembad, , sanitaire- en facilitaire voorzieningen en voorzieningen voor sport en spel. Aan de noordzijde van de camping is een waterplas gelegen met een strandje waar gasten kunnen recreëren. In het midden van het campingterrein is een groot sportveld gelegen met daarnaast een algemene parkeervoorziening. De camping biedt verschillende vormen van verblijfsrecreatie: recreatiewoningen (bungalows), jaarplaatsen (kampeermiddelen zoals tenten, (sta)caravans en chalets)) en trekkershutten.

Ontsluiting

De Grove Den is met een verkeersbesluit d.d. 19 februari 2004 aan de openbaarheid onttrokken. Bij de hoofdentree is de weg voor gemotoriseerd verkeer afgesloten met een slagboom. Bij het Paardensportcentrum is de weg afgesloten voor verkeer met een poort. De Grove Den is geheel in eigendom van de Gemeente Meierijstad. De Vliegden is aan de zuidoostzijde van de waterplas afgesloten met een hekwerk en tot aan de oostelijke grens van het NCC (zuidzijde van de waterplas) uit de openbaarheid onttrokken middels hetzelfde verkeersbesluit. De Vliegden is over de gehele lengte van de waterplas in eigendom van Camping de Kienehoef.

2.1.2 Paardensportcentrum en NCC-terrein

Paardensportcentrum

Het Paardensportcentrum is vergund als recreatieve activiteit bij Camping de Kienehoef, zodat gasten die verblijven op de camping ook paard kunnen rijden. In planologische zin vormen het Paardensportcentrum en Camping de Kienehoef één entiteit. Het feitelijk gebruik van het Paardensportcentrum betreft de stalling van (kostbare) paarden die professioneel worden getraind. Binnen het Paardensportcentrum zijn verschillende faciliteiten aanwezig voor de verzorging van de paarden, zoals een infrarood installatie, een aquatrainer en voorzieningen voor dierenarts, hoefsmid en fysiotherapeut. Aanwezig zijn een overdekte binnenbak, onoverdekte buitenbak, paddocks, overdekte stapmolen en longeercirkels.

Ontsluiting

De ontsluiting van het Paardensportcentrum vindt plaats via de Grove Den naar de Zwembadweg ('oostelijke richting'), dus over het terrein van Camping de Kienehoef. Langs de Grove Den vindt parkeren van auto's en trailers plaats en er is een (vooralsnog open) mestcontainer geplaatst. In de vergunning voor het Paardensportcentrum was parkeren voorzien op eigen terrein alsmede aan de Grove Den. De mestopslag zou worden ingericht daar waar in de huidige situatie de longeercirkels zijn gesitueerd.

NCC-terrein

Het terrein van de NCC is recentelijk eigendom geworden van de eigenaar van het Paardensportcentrum. Het kampeerterrein is alleen toegankelijk voor leden van de NCC, die op seizoenplaatsen kunnen verblijven met een caravan. Op het terrein is een sanitair gebouw gelegen. Het NCC-terrein kende tot aan de eigendomswijziging een zelfstandige exploitatie en zelfstandig beheer. Ook in planologisch opzicht is er sprake van een zelfstandige entiteit. Op basis van het bestemmingsplan 'Rekreatiepark de Kienehoef' heeft het terrein de bestemming 'Caravan terrein' met een bouwvlak (figuur 2.2). Tussen het NCC-terrein en Camping de Kienehoef is een duidelijke ruimtelijke begrenzing in de vorm van de bestemming 'Houtopstand' aanwezig, zie ook figuur 2.2.

Figuur 2.2: huidig bestemmingsplan NCC-kampeerterrein

Ontsluiting

Het NCC-terrein wordt ontsloten via de Vliegden aan de noordzijde van het terrein. Formeel is aan de zuidzijde een nooduitgang gelegen naar de Grove Den, maar deze is in de huidige situatie niet toegankelijk / in gebruik.

2.2 Ontwikkeling Camping De Kienehoef

Om de continuïteit van het familiebedrijf te waarborgen en Camping de Kienehoef te voorzien van een aantal nieuwe impulsen op zowel korte als middellange termijn heeft het bedrijf de wens om in een nieuw bestemmingsplan ruimte te bieden aan een aantal nieuwe ontwikkelingen. Het plan voorziet in een herstructurering van het terrein van Camping de Kienehoef, waarmee ruimte geboden wordt voor een uitbreiding en toevoeging van verschillende (nieuwe) recreatieve verblijfsvoorzieningen op het terrein én voor een uitbreiding en vernieuwing van de (dag)recreatieve, sanitaire en facilitaire voorzieningen. Ten behoeve van een jaarrond exploitatie van het vernieuwde aanbod aan recreatieve voorzieningen wordt het daarnaast mogelijk gemaakt om naast verblijfsrecreatie ook te kunnen voorzien in dagrecreatie.

Concreet worden de volgende ontwikkelingen op het terrein van Camping de Kienehoef mogelijk gemaakt:

Nieuwe vormen van verblijfsrecreatie

Camperplaatsen
Vanwege de toenemende marktvraag naar camperplaatsen, wordt dit type plaatsen toegevoegd aan het huidige verblijfsaanbod van de camping.

Houseboats
Er worden maximaal 30 nieuwe houseboats gerealiseerd. De houseboats zijn recreatieverblijven op het water, die aan een steiger liggen die verbonden is met het vaste land. De houseboats zijn unieke en onderscheidende verblijfsaccommodaties binnen de regio.

Waterrecreatiewoningen
Om in vernieuwende vormen van verblijfsrecreatie te voorzien worden bij de recreatieplas tevens 5 recreatiewoningen aan het water gerealiseerd.

Uitbreiding bestaande vormen van verblijfsrecreatie

Recreatiewoningen en groepsaccommodaties
Er vindt een uitbreiding plaats van 26 recreatiewoningen (huidig) naar 50 recreatiewoningen (nieuw). De 24 nieuwe recreatiewoningen worden gerealiseerd op maximaal 18 bouwvelden, waarbij het tevens mogelijk is om te voorzien in maximaal 3 groepsaccommodaties. Per bouwveld zijn 1 tot maximaal 2 recreatiewoningen voorzien, dan wel één groepsaccommodatie.

Jaarplaatsen
Tevens vindt er een uitbreiding plaats van 230 jaarplaatsen (huidig) naar 250 jaarplaatsen (nieuw) plaats. De jaarplaatsen zijn voor Camping de Kienehoef wenselijk voor een jaarrond exploitatie.

Upgrade centrale voorzieningen

Entreegebied
De centrale voorzieningen van Camping de Kienehoef, gelegen bij de entree aan de Zwembadweg worden vernieuwd en opgewaardeerd. De bestaande entree zal worden versterkt waarbij een duidelijk recreatiecentrum wordt gecreëerd waarin alle voorzieningen die benodigd zijn voor het ultieme vakantiegevoel van de recreant zijn ondergebracht. Hierbij wordt gedacht aan het realiseren van een binnenspeeltuin, midgetgolf en/of klimbos. Daarnaast wordt naar de toekomst toe de mogelijkheid geboden om het zwembad te kunnen overdekken, zodat hier jaarrond gebruik van kan worden gemaakt. Om dit mogelijk te maken wordt voorzien in een uitbreiding van de gezamenlijke oppervlakte aan centrale voorzieningen van 800 m2 (huidig) naar 2.300 m2 (nieuw).

Dagrecreatie en zakelijk gebruik
Het centrale entreegebied met recreatieve voorzieningen krijgt in de toekomst nog meer een 'knooppuntfunctie'. Niet alleen binnen de camping, maar ook als verbinder met het recreatiecluster streekpark Kienehoef. De centrale voorzieningen zullen daarmee niet uitsluitend gebruikt worden als voorzieningen ten behoeve van verblijfsrecreatie, maar ook ten behoeve van het aanbod voor dagrecreatie en voor zakelijk gebruik (vergaderruimten, teamuitjes) om zo een jaarrond exploitatie van Camping de Kienehoef mogelijk te maken.

Tweede ontsluiting
Om gasten en de verkeersstromen voor de camping en voor dagrecreatief gebruik van elkaar te scheiden, wordt ten zuiden van de hoofdingang een nieuwe ontsluiting op de Zwembadweg gerealiseerd voor toegang tot een aparte nieuwe parkeergelegenheid.

Upgrade ondersteunende voorzieningen

De sanitaire voorzieningen zijn in de huidige situatie verouderd en geclusterd op drie locaties over het terrein. Graag wil het bedrijf de mogelijkheid om het sanitair te renoveren en hierbij zowel kleinere sanitair units per veld (sociale controle en hygiëne) als privé-sanitair terug te laten komen. Daarnaast zullen de bestaande facilitaire voorzieningen (technische dienst, werkplaats, etc.) worden vernieuwd, zodat zij voldoen aan de eisen van de huidige tijd. Gelet op de uitbreiding van het sanitair en een aantal facilitaire gebouwen, wordt ruimte geboden aan een uitbreiding van de gezamenlijke oppervlakte aan ondersteunende voorzieningen van 600 m2 (huidig) naar 1.400 m2 (nieuw).

2.3 Ontwikkeling Paardensportcentrum en NCC-terrein

Hieronder is op hoofdlijnen de ontwikkelingsrichting van het Paardensportcentrum en NCC-terrein beschreven. Voor een uitgebreide toelichting wordt verwezen naar bijlage 2.

Figuur 2.3: toekomstige situatie plangebied, zie ruimtelijke onderbouwing voor vergrote weergave

Paardensportcentrum de Kienehoef

• Vergroting van het bestaande complex t.b.v. het realiseren van een 'paardenzwembad' (aquatrainer) ca. 745 m²;
• Inpandig realiseren van twee kleinschalige, eenvoudig ingerichte verblijfseenheden voor tijdelijk verblijf van stagiairs/grooms (in totaal ca. 150 m²);
• Realisatie van 16 parkeerplaatsen aan zuidoostkant van de nieuwbouw, ter vervanging van bestaande;
• Handhaven van de stallen in het noorden en zuiden van het terrein.

NCC-terrein

• Het realiseren van 9 camperplaatsen ten zuiden van de Vliegden;
• Het realiseren van een groepsaccommodatie (max. 225 m²). Deze accommodatie kan multifunctioneel worden gebruikt, hoofdzakelijk voor zorgverlening en ouderenopvang;
• Het realiseren van 6 verhuureenheden, ten zuiden van de 9 camperplaatsen (75 m² per eenheid;
• Behoud van 55 kampeerplekken (totaal 64 kampeerplekken (standplaatsen voor kampeermiddelen en/of chalets/stacaravans), inclusief bovengenoemde 9 camperplaatsen);
• Rooien van dennenbos ter plaatse van de beoogde camperplaatsen en verhuureenheden. Dit heeft reeds plaatsgevonden in verband met brandveiligheid.

Op het maaiveld zullen nieuwe inritten gerealiseerd worden. Parkeren zal geschieden op eigen terrein.

Er is een nieuwe bedrijfswoning beoogd ten behoeve van het paardensportcentrum en het NCC-terrein.

Hoofdstuk 3 Verantwoording

Voorliggend bestemmingsplan heeft betrekking op twee individuele ontwikkelingen, namelijk:

• 1. Camping de Kienehoef;
• 2. Paardensportcentrum en NCC-terrein.

Voor beide ontwikkelingen is een afzonderlijke ruimtelijke onderbouwing met bijbehorende omgevingsonderzoeken opgesteld. In de individuele onderbouwingen is ingegaan op de huidige situatie in het plangebied en de toekomstige ruimtelijk-functionele invulling van het gebied. Vervolgens is ingegaan op de beleidsinkadering, de milieu- en overige aspecten, sectorale onderzoeks- en analyseresultaten, economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid. Rapportages van uitgevoerde sectorale omgevingsonderzoeken (zoals akoestisch onderzoek, bodemonderzoek, flora en fauna-onderzoek e.d.) zijn als separate bijlagen bij deze toelichting gevoegd.

De onderzoeken met duidelijke cumulatie-effecten, te weten het stikstofonderzoek en de aanmeldingsnotitie m.e.r.-beoordeling zijn voor beide ontwikkelingen gezamenlijk uitgevoerd en als bijlage bij de algemene toelichting toegevoegd.

Hoofdstuk 4 Juridische toelichting

4.1 Inleiding

De aanleiding voor de herziening van het vigerende bestemmingsplan is de gewenste recreatieontwikkeling aan de noordwestelijke rand van Sint-Oedenrode. Bij het opstellen van de herziening is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de aansluitende en recente bestemmingsplannen voor het buitengebied (waaronder het bestemmingsplan 'Buitengebied Sint-Oedenrode', inclusief de herzieningen daarvan, alsmede het bestemmingsplan 'Hamonisatie diverse regelingen (laaghangend fruit)' en het 'Paraplubestemmingsplan Parkeren gemeente Meierijstad'. Het bestemmingsplan voldoet verder aan de vereisten van de SVBP 2012.

4.2 Systematiek van de regels

Het bestemmingsplan bestaat uit de juridisch bindende regels en verbeelding en gaat vergezeld van een toelichting.

De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, regels omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven, met daarbij de harde randvoorwaarden. De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers bindende deel van het bestemmingsplan.

De toelichting heeft geen bindende werking; de toelichting maakt juridisch ook geen onderdeel uit van het bestemmingsplan, maar heeft wel een belangrijke functie bij de weergave en onderbouwing van het plan en ook bij de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

Hieronder wordt de systematiek, opbouw en indeling van de regels kort toegelicht.

De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen.

Hoofdstuk 1: Inleidende regels

In artikel 1 wordt een omschrijving van de in de regels gehanteerde begrippen gegeven. Artikel 2 geeft de meet- en rekenwijze aan:

• Begrippen: In deze regels zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begrippen zijn alleen nodig wanneer die gebruikt worden in de regels en wanneer deze tot verwarring kunnen leiden of op meerdere manieren te interpreteren zijn.
• Wijze van meten: Om op een eenduidige manier afstanden, oppervlakten en inhoud van gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding (plankaart) geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden.

Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels

In het tweede hoofdstuk komt de bestemming aan de orde. De opbouw van de bestemming ziet er als volgt uit:

• Bestemmingsomschrijving: de omschrijving van de doeleinden. Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functie.

• Bouwregels: in de bouwregels worden voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bebouwingsregels geregeld. Waar en met welke maatvoering mag worden gebouwd, wordt hier vastgelegd. Indien mogelijk wordt verwezen naar bouwvlakken en aanduidingen op de verbeelding (plankaart).
• Nadere eisen: in dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waaraan burgemeester en wethouders nadere eisen kunnen stellen. Alleen daar waar het wenselijk is om bij de vergunningverlening sturend te kunnen optreden, heeft de bevoegdheid tot het stellen van nadere eisen toegevoegde waarde. De bevoegdheid tot het stellen van nadere eisen dient objectief begrensd te zijn en duidelijke criteria te bevatten.
• Afwijken van de bouwregels: Burgemeester en wethouders kunnen door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning, bepaalde oppervlaktematen van bijgebouwen en herbouw van een woning buiten het bouwvlak, die conform de bouwregels niet zijn toegestaan, toch toestaan. De criteria, die bij toepassing van deze bevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven.
• Specifieke gebruiksregels: in dit artikel is aangegeven welke vormen van gebruik in ieder geval strijdig zijn met de bestemming. Daarbij zijn niet alle mogelijke strijdige gebruiksvormen genoemd, maar alleen die, waarvan het niet op voorhand duidelijk is dat deze in strijd zijn met de bestemming. Het gaat hierbij in feite om een aanvulling op de in de bestemmingsomschrijving genoemde doeleinden.
• Afwijken van de gebruiksregels: Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning, bepaalde vormen van gebruik, die conform de bestemmingsomschrijving niet zijn toegestaan, toch toestaan. De criteria, die bij toepassing van deze bevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven.

Hoofdstuk 3: Algemene regels

In het derde hoofdstuk zijn de regels opgenomen met een algemeen karakter. Ze gelden dus voor het gehele plan. De algemene regels zijn (evenals de inleidende regels) van belang voor een juiste interpretatie van de bestemmingsregels.

• Anti-dubbeltelregel: deze regel is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.
• Algemene bouwregels: deze regels geven algemene regels voor de bouw van ondergeschikte bouwregels en voor ondergronds bouwen.
• Algemene gebruiksregels: deze regels geven algemene regels over wat onder een strijdig gebruik wordt verstaan. Tevens zijn hierin voorwaardelijke verplichtingen voor de realisatie van voldoende parkeergelegenheid en waterberging opgenomen.
• Algemene afwijkingsregels: in deze regels zijn aan het bevoegd gezag de bevoegdheid gegeven om af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. De criteria, die bij toepassing van de afwijkingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven.
• Algemene wijzigingsregels: in deze regels is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven het plan te wijzigen. Het gaat hier om wijzigingsbevoegdheden met een algemene strekking. De criteria, die bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven.

Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregel(s)

In het laatste hoofdstuk zijn respectievelijk het overgangsrecht en de slotregel opgenomen:

• Overgangsrecht: bouwwerken welke op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaan (of waarvoor een bouwvergunning is aangevraagd) mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bebouwingsregels. De overgangsregel houdt niet in dat het bestaand, illegaal opgerichte, bouwwerk legaal wordt, noch brengt het met zich mee dat voor een dergelijk bouwwerk alsnog een bouwvergunning kan worden verleend. Burgemeester en wethouders kunnen in beginsel dus nog gewoon gebruik maken van hun handhavingsbevoegdheid.

Het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment van inwerkingtreding van het plan mag eveneens worden voortgezet.

• Slotregel: deze regel geeft aan op welke manier de regels kunnen worden aangehaald.

4.3 Toelichting op de bestemmingen

Hier wordt per bestemming een korte toelichting gegeven ter verduidelijking van de regels.

Agrarisch met waarden – Landschapswaarden

Deze bestemming is opgenomen op het perceel 135, ten noorden van de Vliegden. De gronden met de bestemming 'Agrarisch met waarden – Landschapswaarden' zijn bestemd voor onder meer agrarische doeleinden, agrarische activiteiten bij wijze van hobby, extensief recreatief medegebruik, e.d. Binnen deze bestemming zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan.

Groen - Landschapselement

Deze bestemming is opgenomen ter plaatse van de landschappelijke inpassing rondom de plandelen van zowel Camping de Kienehoef als het paardensportcentrum en NCC-kampeerterrein. De voor 'Groen - Landschapselement' aangewezen gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen, het behoud, herstel en ontwikkeling van houtopstanden, behoud, herstel en/of versterking van de waterhuishoudkundige waarden, water en waterhuishoudkundige voorzieningen en extensief recreatief medegebruik. Specifiek zijn de gronden bestemd voor landschappelijke inpassing conform de beplantingsplannen in de bijlagen bij de regels. De landschappelijke inpassingsmaatregelen voor het plandeel van Camping de Kienehoef hebben hiertoe de aanduiding 'specifieke vorm van groen - landschappelijke inpassing 1' gekregen. Ter plaatse van de landschappelijke inpassingselementen van het paardensportcentrum en het NCC-kampeerterrein is de aanduiding 'specifieke vorm van groen - landschappelijke inpassing 2' opgenomen.

Binnen de bestemming mogen uitsluitend erfafscheidingen worden gebouwd.

Recreatie - 1

De bestemming 'Recreatie - 1' is opgenomen ter plaatse van het plandeel van Camping De Kienehoef, met uitzondering van de waterplas, de landschappelijke inpassing en de weg. Binnen de bestemming is een aantal verschillende zones opgenomen, waarbinnen verschillende bouw- en/of gebruiksregels van toepassing zijn.

De gronden met deze bestemming zijn bestemd voor de uitoefening van een bedrijf in dag- en verblijfsrecreatie met bijbehorende voorzieningen. De verblijfsrecreatiefunctie is onderverdeeld in enkele zones:

• Er zijn maximaal 250 jaarplaatsen binnen de bestemming toegestaan.

• Van de bovengenoemde 250 jaarplaatsen zijn, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie - jaarplaatsen', maximaal 125 stacaravans/chalets toegestaan.
• Binnen de zone 'specifieke vorm van recreatie - recreatiewoningen en groepsaccommodaties zijn maximaal 50 recreatiewoningen en maximaal 3 groepsaccommodaties toegestaan (waarbij het aantal groepsaccommodaties en recreatiewoningen gezamenlijk maximaal 50 bedraagt).
• Binnen de zone 'specifieke vorm van recreatie - water-recreatiewoningen' zijn maximaal 5 water-recreatiewoningen toegestaan.

Daarnaast is een zone aangegeven waar de centrale voorzieningen bij het recreatiebedrijf zijn toegestaan, alsmede ondersteunende horeca en lichte dag- en avondhoreca. Ook de voorzieningen en bouwwerken voor de dagrecreatie moeten binnen deze zone worden opgericht. Tot slot zijn binnen de bestemming maximaal 2 bedrijfswoningen toegestaan. Ook hiervoor is een zone opgenomen op de verbeelding.

Voor de verschillende toegestane gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn in de bouwregels nadere regels opgenomen met betrekking tot onder meer hoogten, aantallen en oppervlakten.

Recreatie - 2

De bestemming 'Recreatie - 2' is opgenomen ter plaatse van de plandelen van het paardensportcentrum en het caravan-/kampeerterrein. Voor de twee subonderdelen van dit plandeel zijn twee specifieke aanduidingen opgenomen: 'specifieke vorm van recreatie - verblijfsrecreatie' en 'specifieke vorm van recreatie - paardensportcentrum'. Binnen deze aanduidingen zijn verschillende bouw- en gebruiksregels van toepassing. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie - verblijfsrecreatie' is verblijfsrecreatie in de vorm van maximaal 64 standplaatsen voor kampeermiddelen en/of stacaravans en/of chalets toegestaan. Daarnaast is verblijfsrecreatie in maximaal 6 recreatiewoningen mogelijk ter plaatse van de aanduiding 'recreatiewoning' en is verblijfsrecreatie in maximaal één groepsaccommodatie mogelijk ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak'. Ook zijn centrale voorzieningen en speelvoorzieningen toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' is het wonen in maximaal één bedrijfswoning, al dan niet in combinatie met aan-huis-verbonden beroepen of bedrijven mogelijk. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie - paardensportcentrum' is een paardensportcentrum met bijbehorende voorzieningen zoals onder andere een buitenrijbaan, longeercirkel en (overdekte) stapmolen, alsmede maximaal 2 stageverblijven met een maximale gezamenlijke oppervlakte van 150 m² toegestaan. Voor het hoofdgebouw is een bouwvlak opgenomen. Ter plaatse van twee bestaande stallen zijn aanduidingsvlakken opgenomen.

Daarnaast is het mogelijk om binnen de bestemming (onverharde) paden en wegen en parkeervoorzieningen aan te leggen. Tevens zijn de gronden bestemd voor het behoud, herstel en/of versterking van de waterhuishoudkundige waarden, water en waterhuishoudkundige voorzieningen en groenvoorzieningen.

Verkeer – Onverhard en Verkeer - Onverhard 1

De voor 'Verkeer – Onverhard' en 'Verkeer - Onverhard 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor onverharde wegen, paden en nutsvoorzieningen, behoud, herstel en/of versterking van de waterhuishoudkundige waarden, water en waterhuishoudkundige voorzieningen en groenvoorzieningen. De bestemming 'Verkeer - Onverhard' is opgenomen op een deel van de weg Vliegden. Vanwege de cultuurhistorische waarde van deze weg dient deze weg onverhard te blijven. De bestemming 'Verkeer - Onverhard 1' is opgenomen ter plaatse een deel van de weg Grove Den. Hier is het middels een afwijkingsbevoegdheid eventueel mogelijk om de weg te verharden of om halfverharding aan te brengen. Deze bevoegdheid is niet opgenomen binnen de bestemming 'Verkeer - Onverhard'.

Verkeer – Verhard

De voor 'Verkeer - Verhard' aangewezen gronden zijn bestemd voor al dan niet verharde wegen, paden en nutsvoorzieningen. Verder zijn de gronden, evenals de bestemming 'Verkeer - Onverhard' tevens aangewezen voor behoud, herstel en/of versterking van de waterhuishoudkundige waarden, water en waterhuishoudkundige voorzieningen en groenvoorzieningen. Deze bestemming is opgenomen ter plaatse van een gedeelte van de weg Grove Den.

Water

De bestemming 'Water' is opgenomen ter plaatse van de bestaande waterplas aan de noordkant van het plangebied. Deze gronden zijn bestemd voor water en waterhuishoudkundige voorzieningen, behoud, herstel en ontwikkeling van algemene natuurwaarden, voorzieningen voor verkeer en verblijf (zoals steigers en duikers), groenvoorzieningen en recreatief medegebruik. Aan de westzijde is een specifieke zone opgenomen, waarbinnen maximaal 30 houseboats zijn toegestaan. Voor de houseboats zijn specifieke bouwregels opgenomen. Voor het overige zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Financiële uitvoerbaarheid

5.1.1 Exploitatie

Op grond van afdeling 6.4. van de Wro geldt voor de gemeente de verplichting tot kostenverhaal in de gevallen die zijn aangewezen in het Bro. Het Bro stelt kostenverhaal verplicht in geval er sprake is van een van de volgende bouwplannen:

• de bouw van één of meer woningen en andere hoofdgebouwen;
• de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m² bruto-vloeroppervlakte of met één of meer woningen;
• de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits tenminste 10 woningen worden gerealiseerd;
• de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.500 m² bruto-vloeroppervlakte bedraagt;
• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bruto-vloeroppervlakte.

Met het initiatief wordt een door de wet aangewezen bouwvlak mogelijk gemaakt in de vorm van onder andere de bouw van een bedrijfswoning, het mogelijk maken van diverse bebouwing ten behoeve van de uitbreiding van de bestaande functies. De uitvoering van de ontwikkeling is in handen van twee particuliere partijen. Met deze partijen heeft de gemeente anterieure overeenkomsten gesloten waarin het kostenverhaal is verzekerd. Daarmee is verzekerd dat alle projectgebonden kosten die de gemeente maakt, worden verhaald op de initiatiefnemers. Eventuele kosten voor de inrichting en overige voorzieningen zijn voor rekening van de initiatiefnemers.

5.1.2 Planschade

Een bestemmingsplan is één van de oorzaken waardoor schade als bedoeld in artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) kan ontstaan. Door deze planschade kan de economische uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan in het geding komen. Om de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan te waarborgen, is voor alle planlocaties een planschadeovereenkomst afgesloten. Op basis hiervan komt de eventuele planschade voor rekening van de initiatiefnemers.

5.1.3 Handhaving

Een van de uitgangspunten bij het ontwikkelen van een bestemmingsplan is dat het plan handhaafbaar dient te zijn. Handhaving van het ruimtelijk beleid is een voorwaarde voor het behoud en de ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit.

De handhaving van de regelgeving van het bestemmingsplan is de bevoegdheid van burgemeester en wethouders. De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) bevat hiervoor de wettelijke grondslag. Het gaat daarbij met name om de planregels inzake het bouwen en het gebruik van gronden en bouwwerken. De Wabo bevat een algemeen verbod om gronden en bouwwerken te gebruiken in strijd met het bestemmingsplan.

Handhaving is niet alleen van belang om de ruimtelijke kwaliteit in stand te houden, daarnaast heeft handhaving uiteraard ook een belangrijke functie in het kader van de rechtszekerheid en de rechtsgelijkheid. De planregels in dit plan zijn voldoende duidelijk, concreet en toepasbaar om te kunnen handhaven. Handhaving van het plan zal in de praktijk primair plaatsvinden via de bestemmingsplantoets in het kader van de omgevingsvergunning en door feitelijk toezicht op de aanwezigheid van bouwwerken en op de gebruiksactiviteiten. Een goede handhaving begint al bij de totstandkoming van het bestemmingsplan. Indien bij het maken van het bestemmingsplan met een aantal factoren rekening wordt gehouden, kan de handhaving van het plan na inwerkingtreding worden vereenvoudigd.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.2.1 Algemeen

De procedures voor vaststelling van een bestemmingsplan zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Bovendien is het noodzakelijk dat belanghebbenden de gelegenheid hebben om hun visie omtrent het plan te kunnen geven. Pas daarna kan de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan van start gaan.

Voorafgaand aan de wettelijke procedure hebben beide initiatiefnemers een omgevingsdialoog gevoerd met zowel de omgeving als elkaar. Voor een verslag van deze dialogen wordt verwezen naar de afzonderlijke ruimtelijke onderbouwingen in de bijlagen.

5.2.2 Vooroverleg

Het Besluit ruimtelijke ordening geeft aan dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. De instanties, te weten Waterschap De Dommel en de Provincie Noord-Brabant, zijn in kennis gesteld van dit bestemmingsplan. Er is veelvuldig overleg gevoerd met zowel het waterschap als de provincie en het voorliggende plan is mede met de input van de vooroverlegpartners tot stand gekomen. Voor de reacties en de wijze waarop er in de plannen mee om is gegaan, wordt verwezen naar de afzonderlijke ruimtelijke onderbouwingen in de bijlagen.

5.2.3 Inspraak

De Wro zelf bevat geen bepalingen omtrent inspraak. Dat neemt niet weg dat het de gemeente vrij staat toch inspraak te verlenen bijvoorbeeld op grond van de gemeentelijke inspraakverordening. In relatie daarmee bepaalt artikel 150 van de Gemeentewet onder meer dat in een gemeentelijke inspraakverordening moet worden geregeld op welke wijze en aan wie de mogelijkheid wordt geboden hun mening kenbaar te maken. In dit geval is ervoor gekozen om geen inspraak te houden, gezien de reeds gevoerde omgevingsdialogen (zie par. 5.2.1).

5.2.4 Vaststelllingsprocedure

De vaststellingsprocedure van het bestemmingsplan zal plaatsvinden volgens artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening. Als onderdeel van de procedure wordt het ontwerpbestemmingsplan gedurende een termijn van 6 weken ter inzage gelegd voor zienswijze.