Kokseweg 6, Sommelsdijk

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Algemeen

Op de locatie Kokseweg 6 te Sommelsdijk is een agrarisch bedrijf aanwezig op het erf 'Hofstede Lust en Last'. Het voornemen is om de agrarische bedrijfsvoering uit te breiden met een aantal nevenfuncties, hoofdzakelijk gericht op recreatie. Het plan bestaat onder andere uit het realiseren van 4 recreatieunits/chalets ter hoogte van het weiland 'de Nolle' en 18 recreatieunits in de binnenweide (Weideblik). Daarnaast is het voornemen om culturele activiteiten en boerderij-educatie te organiseren en op langere termijn een bed & breakfast en/of groepsaccommodatie te realiseren in de bestaande schuur. De gewenste ontwikkeling past niet binnen het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied' van de gemeente Goeree-Overflakkee. Het plangebied heeft de bestemming 'Agrarisch met waarden-1', de bestemming 'Natuur-Landgoederen' en de bestemming 'Recreatie-Camping'. Om het plan te realiseren is een herziening van het geldende bestemmingsplan noodzakelijk. In een principebesluit heeft de gemeente Goeree-Overflakkee laten weten in principe medewerking te willen verlenen aan de voorgenomen ontwikkeling. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in het planologisch-juridisch mogelijk maken van de gewenste ontwikkeling.

1.2 Plangebied

Het plangebied ligt aan de oostzijde van de Kokseweg in Sommelsdijk. Het plangebied is gelegen in het buitengebied op ruim een kilometer afstand van de kern Sommelsdijk. De locatie bestaat uit de volgende kadastrale percelen:

• SMD00, sectie E, nummer 177 (1.230 m2) - Schuur naast de paardenbak
• SMD00, sectie E, nummer 563 (1.060 m2) - Oude hofstede Kokseweg 4
• SMD00, sectie E, nummer 576 (36 m2) - Privé begraafplaats
• SMD00, sectie E, nummer 577 (28.124 m2) - Binnenweide en ruimte rondom woning Kokseweg 4

• SMD00, sectie E, nummer 578 (ca. (24.207 m2) - Ruimte rondom woning Kokseweg 6 en weiland naast landgoed

Het plangebied heeft hiermee een totale oppervlakte van 54.657 m2.

Afbeelding 1 | Luchtfoto met plangrens (bron: ruimtelijkeplannen.nl; bewerking Juust B.V.)

1.3 Doel

Het doel van dit bestemmingsplan is het voorgenomen plan planologisch mogelijk te maken. Het vaststellen van dit bestemmingsplan vormt de basis om met één of meer omgevingsvergunningen de uitvoering van het plan mogelijk te maken.

1.4 Leeswijzer

Dit bestemmingsplan bestaat uit deze toelichting, regels en een verbeelding. Deze toelichting bestaat naast dit inleidende hoofdstuk uit vier hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt het initiatief toegelicht en de daarbij horende juridische regeling. Hoofdstuk 3 beschrijft het geldende beleidskader. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de verschillende omgevingsaspecten beoordeeld. In hoofdstuk 5 wordt tot slot de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

Hoofdstuk 2 Het project

2.1 Beschrijving project

2.1.1 Huidige situatie

Het plangebied bestaat uit het erf van de Hofstede Lust en Last (Kokseweg 4 en 6) met omliggende weiden (afbeelding 2). Het erf wordt gekenmerkt door opgaande beplanting. Op het erf zijn verschillende houtsingels aanwezig. Op het erf is een monumentale woning (bedrijfswoning) aanwezig met een bijbehorende oude schuur en drie moderne schuren. De oude schuur wordt momenteel gebruikt als paardenstal. Daarnaast is er een meer recente tweede bedrijfswoning aanwezig. Achter de meest noordelijk gelegen schuur ligt een paardenbak. Tussen de oude schuur en tweede bedrijfswoning ligt een historische (drink)poel. Rond de poel staan diverse struiken en enkele bomen. Achter de monumentale woning ligt een hoogstamboomgaard. De boomgaard heeft een oppervlakte van ongeveer 2.000 m² waarin 17 hoogstam fruitbomen staan. Achter de hoogstamboomgaard ligt de binnenweide 'Weideblik' wat bestaat uit grasland en twee solitaire bomen. Aan de zuidzijde van het erf is achter een houtsingel de weide 'De Nolle' gelegen. Verder is binnen het plangebied een siertuin en een privé begraafplaats aanwezig.

Afbeelding 2 | Huidige situatie plangebied (bron: Bureau Schildwacht)

Aan de noordzijde van het plangebied is de woning Kokseweg 2 gelegen en wordt het plangebied begrensd door een sloot met natuurvriendelijke oevers. Aan de oostzijde van het plangebied ligt een voormalige productieboomgaard waar nu recreatiechalets geplaatst zijn. Aan de zuidzijde van het plangebied is een landgoed gelegen. Op het landgoed zijn fruitbomen en houtsingels aangelegd en zijn drie hoofdgebouwen met bijgebouwen gebouwd. Aan de westzijde grenst het plangebied aan de Kokseweg. Vanaf de Sint Christoffeldijk loopt een halfverharde dreef richting het erf.

2.1.2 Toekomstige situatie

In de toekomstige situatie worden op het weiland 'de Nolle' aan de zuidzijde van het agrarische perceel 4 chalets geplaatst of vergelijkbare recreatieunits (afbeelding 3). De chalets hebben een oppervlakte van maximaal 70 m2 en worden geplaatst op kavels van circa 500 m2. De chalets zijn voorzien van groene elektriciteit, goede isolatie en worden landschappelijk ingepast (afbeelding 4). In het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied' is het gehele zuidelijke perceel per abuis bestemd als 'Natuur - Landgoed'. Dit perceel behoort echter niet tot het landgoed en is ook niet als natuur ingericht, maar heeft de functie van weide. Met dit bestemmingsplan wordt deze omissie hersteld en de bestemming omgezet naar 'Agrarisch met waarden - 1' in aansluiting op de aangrenzende agrarische bestemming ter plaatse van de hofstede.

Abeelding 3 | Toekomstige situatie plangebied (bron: Bureau Schildwacht)

Op de binnenweide 'Weideblik', aan de noordzijde van het agrarische perceel, zullen 18 vaste recreatieunits komen, bestaande uit diverse type units, zoals een luxe tent, een ecolodge, een recreatiepod, chalet of tiny house (zie afbeelding 5). Maximaal 4 recreatieunits hebben een oppervlakte van maximaal 50 m2, 5 recreatieunits hebben een oppervlakte van maximaal 45 m2 en 4  recreatieunits hebben een een oppervlakte van maximaal 40 m2. De overige recreatieunits (chalets) hebben een oppervlakte van maximaal 70 m2.De recreatieunits worden in clusters aan de rand van de weide geplaatst. In de bestaande schuur worden op termijn bed & breakfasteenheden gerealiseerd voor 2-4 personen die ook gebruikt kunnen worden als groepsaccomodatie of eventueel in combinatie met een groepsaccomodatie. Deze accomodatie wordt 'Bed en Paard' genoemd.

Afbeelding 4 | Sfeerimpressie landschappelijke inpassing (bron: Bureau Schildwacht)

De nieuwe ontwikkelingen worden landschappelijk ingepast. De vier chalets of vergelijkbare recreatieunits op het weiland 'de Nolle' worden ingepast in natuurlijk groen dat aansluit op de bosschages van het naastgelegen landgoed en de houtsingels van Hofstede Lust en Last (afbeelding 4). Doordat de vaste recreatieunits op de binnenweide 'Weideblik' geclusterd worden geplaatst, blijft er veel ruimte tussen de kampeervormen met kleine, relatief lage bosschages. De plaatsen krijgen een semi-transparante uitstraling en krijgen uitzicht over de weide en het (aan te leggen) voedselbos aan de noordzijde van het plangebied. Daarnaast worden er een aantal landschappelijke kwaliteitsverbeteringen doorgevoerd, waaronder:

• het handhaven van zichtlijnen ter hoogte van het voedselbos en de huidige paardenweide
• het aanleggen van een voedselbos aan de noordzijde van het plangebied
• het aanleggen van een struweelbos bij het weiland 'de Nolle'
• het planten van struweelhagen rondom de paardenbakken
• het planten van knotwilgen vanaf de oude productieboomgaard richting de te behouden paardenweide
• het handhaven van de akkerranden en keverranden aan de oostzijde van het aan te leggen voedselbos.

De kwaliteitsverbeteringen en de soorten beplanting zijn nader beschreven in rapport van Bureau Schildwacht (zie Bijlage 1).

Afbeelding 5 | Voorbeelden van recratieunits (bron: Bureau Schildwacht)

Naast de realisatie van recreatie-eenheden worden er kleinschalige culturele activiteiten en boerderij-educatie georganiseerd. De kleinschalige culturele activiteiten bestaan onder andere uit kleinschalige podiumkunsten van klassieke en lichte muziek, kleinschalige podiumkunsten vam theater en dans, lezingen en kunstexposities. De boerderij-educatie zal voornamelijk plaatsvinden op het erf en heeft een directe relatie met het nog aan te leggen voedselbos. Daarnaast kan het voedselbos door de Beroepscampus Middelharnis gebruikt worden voor praktijklessen en door de cliënten van de Stichting Goed voor Goed voor dagbesteding. Het voedselbos wordt aan de noordoostijzde van de hofstede aangelegd en bestaat overwegend uit bomen en struiken met eetbare producten, met onder andere appels, peren, aalbessen, vlierbessen, hazelnoten en bramen. Het voedselbos heeft een agrarische functie en past daarmee binnen de reeds geldende agrarische bestemming en is om die reden niet meegenomen in dit bestemmingsplan. Op termijn zouden de producten uit het voedselbos ook gebruikt kunnen worden voor ter plaatse te nuttigen maaltijden. Daarom is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor het toestaan van lichte horeca in de bestaande bebouwing om bijvoorbeeld een theeschenkerij, kookstudio of bistro te exploiteren waarbij gebruik wordt gemaakt van de producten uit het voedselbos.

2.2 Juridische regeling

2.2.1 Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Buitengebied' van de gemeente Goeree-Overflakkee. Dit bestemmingsplan is op 27 juni 2013 door de gemeenteraad vastgesteld. De gronden zijn in dit bestemmingsplan bestemd voor 'Agrarisch met waarden -1', 'Recreatie-Camping', 'Natuur - Landgoederen' en 'Maatschappelijk - Begraafplaats'. Daarnaast is een bouwvlak opgenomen waarbinnen maximaal twee wooneenheden gerealiseerd mogen worden met een maximale goothoogte van 6 meter. Verder is de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - monument' opgenomen. Ter hoogte van de enkelbestemming 'Recreatie-Camping' zijn bedrijfswoningen uitgesloten.

Afbeelding 5 | Uitsnede geldend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl, bewerking: Juust)

2.2.2 Planuitwerking

Het perceel dat bestemd is als 'Natuur-Landgoed' krijgt de bestemming 'Agrarisch met waarden – 1'. Aan de zuidoostzijde van het perceel is een aanduiding opgenomen waarbinnen 4 recreatieunits zijn toegestaan. De maximale omvang van deze recreatieunits bedraagt 70 m2. Aan de noordzijde van het plangebied is een aanduiding opgenomen waarbinnen 18 recreatieunits zijn toegestaan. De maximale omvang van maximaal 5 recreatieunits bedraagt 70 m2. De overige mogen een oppervlakte hebben van maximaal 60 m2. De maximale bouwhoogte van de recratieunits bedraagt 5 meter. Een deel dat in het geldende bestemmingsplan is bestemd is als 'Recreatie-Camping' wordt bestemd als 'Agrarisch met waarden - 1'. In de regels onder de functie 'Agrarisch met waarden -1' is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor de landschappelijke inpassing van het plangebied.

Ter plaatse van de bestaande schuur met paardenstallen is een aanduiding opgenomen voor maximaal 7 bed & breakfast eenheden en/of een groepsaccomodatie in de bestaande bebouwing. In de regels zijn de volgende activiteiten als ondergeschikte nevenactiviteiten toegevoegd:

• 1. Culturele activiteiten (kleinschalige podiumkunsten klassieke muziek en lichte muziek, kleinschalige podiumkunsten theater en dans, lezingen en kunstexposities).
• 2. Boerderij-educatie.

De ondergeschikte nevenactiviteiten 'kleinschalige horecagelegenheid in de hoofdgebouwen' en 'detailhandel in zelfgemaakte, -bewerkte, -gekweekte of -geteelde agrarische producten' is reeds mogelijk binnen het geldende bestemmingsplan. Verder is de enkelbestemming 'Maatschappelijk-begraafplaats', het bouwvlak, de bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding - monument', de maximum goothoogte, het maximaal aantal wooneenheden en de figuur 'relatie' overgenomen.

2.2.3 Juridische planbeschrijving

In de Wet ruimtelijke ordening met bijbehorende Besluit ruimtelijke ordening heeft het bestemmingsplan een belangrijke rol als normstellend instrument voor het ruimtelijk beleid van de gemeente, provincies en het rijk,. In de ministeriële 'Regeling standaarden ruimtelijke ordening' hierna (Rsro) is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (hierna SVBP 2012) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen, die tot doel heeft om te komen tot een geüniformeerde en gestandaardiseerde opzet van bestemmingsplannen in Nederland. Deze methodiek is onverkort gevolgd. Het bestemmingsplan is daarbij tevens digitaal vervaardigd en is daarom ook digitaal raadpleegbaar via internet.

Naast het feit dat de bestemmingen, aanduidingen en weergave van de verbeelding gestandaardiseerd zijn, vloeit de redactie van de regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti dubbeltelbepaling rechtstreeks voort uit het Besluit ruimtelijke ordening. De beleidsmatige inhoud van het bestemmingsplan is niet gestandaardiseerd. De gemeente behoudt haar vrijheid ten aanzien van de inhoud en vormgeving aangaande de toelichting.

Verbeelding
De verbeelding geeft de bestemmingen weer. Binnen de bestemmingsvlakken kunnen bouwvlakken, bouw-, gebieds-, functie-, en maatvoeringsaanduidingen aangegeven worden, waarbinnen een aantal specifieke bouwregels en functies kunnen worden aangegeven. Deze hebben juridische betekenis, omdat daar in de regels naar wordt verwezen. De topografische ondergrond die gebruikt is als basis voor de verbeelding heeft geen juridische status.

Regels

Algemeen

De regels bevatten bepalingen over het gebruik van de gronden, over de toegelaten bebouwing en bepalingen betreffende het gebruik van op te richten bouwwerken. De regels zijn, conform de wettelijk verplicht gestelde SVBP 2012, onderverdeeld in vier hoofdstukken:

- Hoofdstuk 1 Inleidende regels

- Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

- Hoofdstuk 3 Algemene regels

- Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Inleidende regels

Begripsbepalingen en Wijze van meten
De inleidende regels omvatten de begripsbepalingen en de bepalingen omtrent de wijze van meten. De begripsbepalingen geven de definities over de in de regels gehanteerde begrippen met betrekking tot bouwen en functies. De wijze van meten geeft uitsluitsel over de wijze waarop afstanden, hoogtes, oppervlakte etc. moeten worden gemeten.

Bestemmingsregels

Agrarisch met waarden - 1
De bestemming 'Agrarisch met waarden -1' geldt voor het gehele plangebied. Gronden met de bestemming 'Agrarisch met waarden-1' zijn bedoeld voor een grondgebonden agrarisch bedrijf, extensieve (dag)recreatie en bedrijfswoningen. Daarnaast zijn de volgende ondergeschikte functies toegestaan: kleinschalige horecagelegenheid in de hoofdgebouwen, Bed & Breakfast in de bedrijfswoning, kleinschalige kampeeractiviteiten, detailhandel, zorglandbouw, kleinschalige culturele activiteiten en boerderij-educatie. De locaties voor de recreatieunits zijn met een aanduiding op de verbeelding aangegeven. Ten behoeve van de flexibiliteit zijn ruime aanduidingen opgenomen. De maximale aantallen en maximale omvang van de recreatieunits zijn vastgelegd. Ter plaatse van de bestaande schuur is een aanduiding opgenomen ten behoeve van maximaal zeven bed & breakfasteenheden en/of een groepsaccomodatie. Tevens is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor het onder voorwaarden toestaan van lichte horeca. De landschappelijke inpassing is gewaarborgd door het opnemen van een voorwaardelijke verplichting.

Maatschappelijk - begraafplaats
Gronden met de bestemming 'Maatschappelijk-begraafplaats' zijn bedoeld voor de privé begraafplaats op het perceel.

Algemene regels

Anti-dubbeltelregel
Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen, dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd, bijv. ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen.

Algemene bouwregels
Dit artikel bevat een aantal algemene bepalingen ten aanzien van het overschrijden van de bouwgrenzen van verschillende bij gebouwen horende elementen zoals galerijen, afdaken en erkers.

Algemene aanduidingsregels
Dit artikel bevat een regeling voor het behoud van monumenten en karakteristieke bebouwing.

Algemene afwijkingsregels
In deze regels wordt aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om bij omgevingsvergunning af te wijken van de maximum toegestane bouwhoogte en voor het aanbrengen van wijzigingen in de plaats, richting en/of afmetingen van bouwgrenzen voor zover dit voor een praktische uitvoering van het plan noodzakelijk is.

Overgangs- en slotregels

In deze regels is het overgangsrecht vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Als laatste is de slotbepaling opgenomen, welke bepaling zowel de titel van het plan als de regels bevat.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

 

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte vastgesteld (SVIR). Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Hiernaar wordt gestreefd middels een krachtige aanpak die gaat voor een excellent internationaal vestigingsklimaat, ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt.

Belangrijk thema in deze structuurvisie is de ladder voor duurzame verstedelijking. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De ladder is verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening en luidt als volgt:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd. Accommodaties voor recreatie kunnen worden gezien als een stedelijke ontwikkeling. Gezien de aard en omvang van het plan is in dit geval geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. Het is geen zelfstandige accommodatie voor recreatie. Het is een functie ondergeschikt aan de bestaande agrarische bedrijfsvoering. De camping blijft fungeren als nevenactiviteit bij het agrarisch bedrijf. Het rijksbeleid verzet zich niet tegen de ontwikkeling.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Zuid-Holland en Omgevingsverordening Zuid-Holland

In de 'Omgevingsvisie Zuid-Holland' en 'Omgevingsverordening Zuid-Holland' beschrijft de provincie Zuid-Holland haar doelstellingen en provinciale belangen. Met het omgevingsbeleid van Zuid-Holland streeft de provincie naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkeling en een goede leefomgevingskwaliteit. De provincie zet in de Omgevingsvisie in op veel thema`s welke niet allemaal relevant zijn in het kader van dit bestemmingsplan. De volgende thema`s zijn relevant:

Agrarische bebouwing en bedrijfsvoering
Om de openheid van het landelijk gebied te handhaven, is het oprichten van agrarische bebouwing mogelijk indien deze noodzakelijk en doelmatig is voor de bedrijfsvoering van volwaardige agrarische bedrijven en wordt geconcentreerd op een bouwperceel met een omvang van maximaal 2 hectare. Indien nodig, kan het agrarisch bedrijfsperceel met maximaal 0,5 ha worden uitgebreid ten behoeve van de verbreding van activiteiten (met bijvoorbeeld zorg, recreatie of duurzame energieopwekking).

Kwaliteitskaart
In de gehele provincie, zowel in het stedelijk gebied als in het landelijk gebied, beoogt het kwaliteitsbeleid een 'ja, mits-beleid': ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit (waarborg ruimtelijke kwaliteit). Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten, samengevat in één integrale kwaliteitskaart, bijbehorende richtpunten en een aantal bepalingen in de verordening ('handelingskader ruimtelijke kwaliteit'). De kwaliteitskaart toont in vier lagen de gebiedskenmerken en kwaliteiten die de provincie belangrijk vindt.

Om te kunnen bepalen of een ontwikkeling past bij de gebiedskwaliteit, onderscheidt de provincie de kwaliteit van gebieden in categorieën en onderscheidt de ruimtelijke ontwikkelingen naar hun mate van impact op de omgeving (inpassen, aanpassen en transformeren).

Laag 1 - De ondergrond

Rivierdeltacomplex

Zoals overal in Zuid-Holland heeft het water en het menselijk handelen grote invloed gehad op de geomorfologie van dit deel van de provincie. Het land in de delta is vergroot door aanleg van dijken rond droogvallende gronden.

Jonge zeeklei

De gronden in het deltacomplex bestaan overwegend uit kleigronden. Dit zijn voedselrijke, draagkrachtige gronden. De deltawateren zijn onderdeel van het deltacomplex. De estuariene dynamiek is een belangrijk natuurlijk gegeven. Nauw verbonden met de deltawateren zijn de niet ingepolderde, buitendijkse kleigronden. Dit betreft de slikken, (bekade) gorzen, grienden, wilgenbossen en de uiterwaarden langs de rivieren. Het zijn natuurlijke landschappen waar ruimte is voor dynamische processen.

Richtpunt:

• Ontwikkelingen dragen bij aan het behoud van ruimte voor dynamische natuurlijke processen en zoet-zoutovergangen in de Deltawateren en natuurlijke buitendijkse gebieden.

Bijzonder reliëf - jonge stroomgordels en geulafzettingen

Zuid-Holland is, uitgezonderd de duinen en de dijken, relatief plat. Binnen dit platte land is nog een aantal bijzondere, natuurlijke hoogteverschillen te vinden. Het betreft strandwallen in de kustzone, oude stroomruggen, kreken en geulafzettingen, rivierduinen met donken en oude bovenlanden met restveen. Vanwege de hogere ligging waren deze plekken aantrekkelijk voor (pre)historische bewoning. Het zijn vaak plekken van grote archeologische en aardkundige waarde. Behoud van dit reliëf houdt de leesbaarheid van de ontstaansgeschiedenis van het gebied in stand. De komgronden en oeverwalgebieden van het rivierengebied in Zuid-Holland zijn opgebouwd uit rivierklei en liggen vooral in het oosten van de provincie. Ze zijn vermengd met de veenondergrond. De oeverwallen vormen plaatselijk hogere/drogere delen binnen het veengebied. Dit is terug te zien in het landschap.

Richtpunten:

• Ontwikkelingen houden de onregelmatige patronen en het reliëf in het landschap herkenbaar en in stand.
• Waar mogelijk worden de archeologische waarden van deze structuren meer herkenbaar gemaakt bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

Laag 2 - De cultuur- en natuurlandschappen

Zeekleipolders

Een zeekleipolder is qua oorsprong een ronde opwaspolder (oorspronkelijk opgeslibde en daarna ingepolderde eilandjes in getijdenwater) of langgerekte aanwaspolder (aangeslibd en ingepolderd land tegen bestaande polders) en daarna omgeven door dijken.

De kreken in deze polders (herkenbaar door microreliëf en een kronkelige loop) en beplante dijken zijn belangrijke structurerende elementen. Er is een grote mate van openheid met contrasten tussen buitendijkse natuur en strak verkavelde agrarische polders. De dorpen liggen als compacte kernen in het landschap, veelal op het kruispunt van een dijk en een kreek aan de rand van een polder. Overige bebouwing ligt langs de dijken en spaarzaam in de polders zelf.

Kenmerkende contrasten tussen de regelmatige patronen in de polder van wegen en verkaveling en de kronkelige kreken. Havenkanalen vormen plaatselijk bijzondere elementen, waarbij ontwikkelingen langs de kanalen de ruimtelijke en recreatieve relatie tussen dorp en open water versterken.

Richtpunten Zeekleipolders algemeen:

• Ontwikkelingen dragen bij aan het versterken van de karakteristieke kenmerken van de eilanden en de verschillen daartussen.
• Ontwikkelingen aan de rand van de eilanden passen bij de maat en schaal van de dijk en de deltawateren.
• Herkenbaar houden van het patroon van (ronde) opwas- en (langgerekte) aanwaspolders door behouden en versterken van de (beplante) dijk als herkenbare landschappelijke structuurdrager in contrast met de grootschalig, open polder.
• Versterken van de kreek als herkenbare landschappelijke structuurdrager van het zeekleilandschap.
• Bebouwing concentreert zich in of bij compacte kernen, niet in het open middengebied van de polders.
• Behoud van het contrast tussen de binnendijkse akkerbouwpolders en buitendijkse natuur.

Rivierdeltalandschappen

Eilanden en (voormalige) zeearmen

Een aantal Zuid-Hollandse eilanden kent nog steeds een eilandkarakter: omlijst door deltawateren met beperkte verbindingen met de andere eilanden of het vasteland. Ze zijn gelegen in de luwte van de Randstad en vormen landschappelijk een geheel met Zeeland. IJsselmonde en het Eiland van Dordrecht zijn daarentegen meer onderdeel van het stedelijk netwerk.

De drie eilanden Goeree-Overflakkee, Hoeksche Waard en Voorne-Putten hebben elk een eigen karakter. Dit karakter wordt mede gevormd door de verschillen in afstand tot en de verbinding met het stedelijk gebied, de landschappelijke opbouw van de eilanden zelf en de aard van het omringende water. Versterken van het deltakarakter en vergroten van de diversiteit van karakters van de eilanden draagt bij aan het behoud van diversiteit in de Delta. Een opgave is het om de recreatieve gebruikswaarde van de eilanden te vergroten in combinatie met een gebiedsspecifieke, in de omgeving passende inrichting. Ontwikkelingen aan de rand van de eilanden dienen bij te dragen aan het versterken van het stoere deltakarakter en passen bij de maat en schaal van dijk en open wateren.

Ontwikkelingen worden benaderd in het licht van het eiland als geheel, waarbij bijvoorbeeld in Voorne-Putten en Hoeksche Waard een duidelijk verschil zit tussen de ‘dynamische’ noordrand en het ‘luwe’ zuiden.

Laag 3 - De stedelijke occupatie

Bouwwerken voor energie-opwekking

Nieuwe vormen van energie zullen steeds meer het landschap beïnvloeden. Diverse nieuwe energiedragers zijn bouwwerken die, afhankelijk van locatie, vorm en grootte, matige tot grote invloed op het landschap kunnen hebben. Vooral grote windturbines hebben verreikende invloed. Ook biovergistingsinstallaties en zonnevelden zijn bouwwerken die niet vanzelf en niet altijd passen bij de kenmerken van het gebied. Anderzijds kunnen bouwwerken voor energie-opwekking bijdragen aan nieuwe landschappelijke kwaliteit. Bij bouwwerken voor energie-opwekking is altijd een zorgvuldige locatiekeuze en/of inpassing van belang.

Richtpunt:

• Bij de plaatsing van nieuwe bouwwerken voor energie-opwekking zal een beeldkwaliteitsparagraaf inzicht moeten geven in de effecten, invloed en aanvaardbaarheid van deze bouwwerken op de (wijde) omgeving.

Laag 4- Laag van de beleving

Deze laag is niet van toepassing op de betreffende locatie.

Gebiedsprofiel Goeree-Overflakkee

De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit vormen een uitwerking van de kwaliteitskaart en de richtpunten op gebiedsniveau en zijn opgesteld in samenwerking met regionale partijen.

Aanwaspolder 1500-1750
Het plangebied is gelegen binnen een aanwaspolder. De aanwaspolders liggen tegen de oude ringpolders aan en zijn overwegend langgerekt en sikkelvormig. De aanwaspolders hebben een vrij regelmatige verkaveling en een rationeel wegenpatroon. De wegen en dijken zijn grotendeels onbeplant. De aanwaspolders liggen hoger dan de ringpolders en hebben een kleinere maat. De ruimtelijke verscheidenheid in maat en openheid van de verschillende poldertypen is in de loop van de jaren vervaagd en daardoor nauwelijks meer te ervaren. Aan de randen van het eiland liggen de meest recente indijkingen. Deze polders zijn vaak relatief klein en hebben een langgerekte vorm. Hier is de grens van het eiland goed te ervaren.

Ambities:

• Versterken van het contrast tussen de grote, open ringpolders en kleinere, sikkelvormige aanwaspolders door de kleinere maat en het wat meer besloten karakter van de aanwaspolders te versterken. Hiertoe kunnen bijvoorbeeld de polderwegen haaks op de dijken worden beplant.
• Ruimte voor de landbouw als drager van het open polderlandschap.
• Ruimte voor ontwikkelingen die een beperkte verdichting / schaalverkleining van het open polderlandschap betekenen en bij voorkeur een meervoudiger karakter hebben, zoals nieuwe landgoederen.

Boerenerf met boerderij
Verspreid in de verschillende (ring)polders liggen boerenerven. Deze erven liggen zowel langs de dijken als middenin de polder en hebben een directe en functionele relatie met het landschap. Het zijn groene, helder begrensde eilandjes in het weidse polderlandschap.

De agrarische sector is aan verandering onderhevig. Trends als schaalvergroting, nieuwe teelten, verzilting, innovatie, vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing, biomassa-installaties en kamperen bij de boer zullen gevolgen hebben voor de uitstraling en de betekenis van zowel de erven als het landelijk gebied.

Ambities:

• Behoud van de grote spreiding tussen de verschillende erven, zodat het open en weidse karakter van de polder gehandhaafd blijft. De erven worden landschappelijk ingepast door middel van erfbeplanting, waardoor zij als groene eilandjes in de polder liggen.
• Bij de uitbreiding of transformatie van een boerenerf blijft het agrarische karakter en de karakteristieke erfindeling gehandhaafd. De ontwikkeling ondersteunt de (verbrede) functie van het landbouwbedrijf door ruimte te bieden aan verbreding en innovatie. Daarnaast is het mogelijk om boerenerven te transformeren naar woonerven, mits de agrarische bedrijvigheid hier geen hinder van ondervindt.
• Verbetering van de beleefbaarheid, toegankelijkheid en aantrekkelijkheid van het landelijk gebied door bijvoorbeeld de aanleg van wandelroutes, bloemrijke akkerranden en erfbeplanting.

Lange afstands fiets- en wandelroute
Goeree-Overflakkee is ideaal om op de fiets of wandelend te verkennen. Verspreid over het eiland zijn meerdere fiets- en wandelroutes uitgezet. Deze routes leiden door historische dorpscentra, weidse polders met dijken en kreken en het besloten schurvelingenlandschap. De routes zijn opgenomen in het fietsknooppuntennetwerk en geven een uitstekende indruk van alles wat het eiland te bieden heeft. Daarnaast lopen over Goeree-Overflakkee twee lange afstandsroutes: de landelijke fietsroute Noordzeeroute (LF1) en het lange afstandswandelpad Deltapad (LAW 5-1).

In recreatieve knooppunten (zoals recreatietransferia en toeristische overstappunten) komen meerdere recreatieve routes en attracties samen en hier kan overgestapt worden van het ene vervoersmiddel op het andere. Daarnaast zijn er recreatieve knooppunten waarbij het niet zozeer gaat om het overstappen, maar om het concentreren van recreatieve activiteiten. Denk hierbij aan de historische dorpskernen en havens.

Ambities:

• Ontwikkelen van een compleet en (verkeers)veilig netwerk van wandel- en fietsroutes over het eiland zodat het landschap toegankelijk en beleefbaar wordt. Hierbij wordt aangesloten op de landschappelijke structuren en identiteitsdragers van Goeree-Overflakkee. De routes voorzien van informatie zodat de recreant het landschap en de ontstaansgeschiedenis optimaal kan ervaren en begrijpen. De routes worden op een vanzelfsprekende, maar doelmatige wijze ingepast.
• De wandel- en fietsroutes op elkaar en op het vaarnetwerk aansluiten. Op die manier kunnen recreanten eenvoudig overstappen van de fiets op de boot of de voet.
• Recreatieve knooppunten hebben een representatieve uitstraling. Ze worden gekoppeld aan toeristische attracties, (cultuurhistorische) bezienswaardigheden en voorzieningen. Deze concentratiepunten versterken ook de relatie tussen water- en landrecreatie wordt versterkt.
• Er wordt gestreefd naar verschillende soorten routes voor verschillende toeristen. Dit betekent zowel comfortabele fietsroutes en dorpsommetjes als struinpaden en mountainbikeroutes.

De Kokseweg is in het gebiedsprofiel aangewezen als 'Lange afstands fietsroute'. De voorgestane recreatieve nevenactiviteiten, zoals boerderij-eductie, een theetuin en verkoop van producten uit het voedselbos versterken de recreatieve waarden van de fietsroute.

De bovengenoemde gebiedskwaliteiten komen met de gewenste ontwikkeling niet in gevaar. De aard en omvang van de ontwikkeling is passend binnen dit gebied. Het heeft weinig ruimtelijke impact op de gebiedskwaliteiten. De ontwikkeling is gebiedseigen, passend bij de schaal en aard van het landschap. De ontwikkeling voorziet niet in wijzigingen op structuurniveau en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart. De ontwikkeling is daarmee aan te merken als een ontwikkeling in de categorie 'inpassen'. Aanvullende ruimtelijke maatregelen zijn niet benodigd. Daarnaast wordt het perceel landschappelijk ingepast (zie Bijlage 1 ). De verbreding van de agrarische functie met recreatieve activiteiten vindt deels binnen het bestaande bouwvlak plaats. De recreatieunits worden buiten het bouwvlak, maar binnen de landschappelijke contouren van de hofstede, in kleine groepjes gesitueerd. Uitbreiding van het bouwvlak is niet aan de orde. De toename aan verharding blijft onder de 0,5 ha. Hiermee past de ontwikkeling binnen het provinciaal beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

Regionale structuurvisie Goeree - Overflakkee

Op 26 oktober 2017 heeft de gemeente Goeree-Overflakkee de herziening op de regionale structuurvisie Goeree-Overflakkee vastgesteld met als titel 'Vitaal belevingseiland in de Delta'. In deze structuurvisie is beleid opgenomen voor het thema 'Toerisme en recreatie'. Kansen zijn er voor kwaliteitsverbetering en uitbreiding van verblijfsrecreatie. De visie geeft aan het kusttoerisme op de Kop van Goeree te willen versterken en de ontwikkelingen door te trekken naar de hals en via mstepping stones langs de randen van de romp van het eiland. Daarnaast wil de gemeente het kleinschalig halfopen cultuurhistorisch waardevol buitengebied behouden en verbeteren.

Eilandvisie Goeree-Overflakkee
Op 12 februari 2015 heeft de gemeenteraad van Goeree-Overflakkee de toekomstvisie voor de gemeente vastgesteld. Centraal in de visie staan behoud en versterking van de leefbaarheid en van de identiteit van het eiland: de eilanditeit. De visie schetst Goeree-Overflakkee als eiland van rust en ruimte waar mensen naar volle tevredenheid wonen, werken en recreëren. Vanuit de visie zijn zes strategische kernthema's geformuleerd als de leidraad voor de toekomst. Deze thema's hebben elk een toetsvraag. Deze kernthema's fungeren als zeef voor alle beleidsplannen, beleidsvoornemens en initiatieven, zodat toekomstige plannen altijd binnen de Eilandvisie vallen.

• 1. De eilanditeit, het behoud van de unieke identiteit van het eiland. De ontwikkeling past bij de identiteit van Goeree-Overflakkee. Het realiseren van 22 recreatieunits en B&B-kamers en/of een groepsaccomodatie als nevenactiviteit bij een agrarisch bedrijf is passend. Het versterkt evengoed de recreatieve mogelijkheden op het eiland. Daarnaast tast het plan, aangezien het landschappelijk is ingepast, de identiteit niet aan.
• 2. De maatschappelijke balans, de versterking van de sociaaleconomische vitaliteit en het behoud van een voldoende zorg- en voorzieningenniveau. Het plan draagt niet direct bij aan de sociale structuur op het eiland, maar doet ook geen afbreuk aan de sociale structuur.
• 3. De kwaliteit, van leven en van groei. De realisatie van recreatieunits en en B&B-kamers en/of een groepsaccomodatie faciliteert het agrarisch bedrijf als nevenactiviteit. Daarnaast biedt het bezoekers meer overnachtingsmogelijkheden bij een bestaande boerencamping.
• 4. Duurzaamheid, Goeree-Overflakkee kan en wil het meest duurzame eiland worden. De ontwikkeling heeft geen specifieke duurzaamheidsaspecten. Het levert in die zin geen extra bijdrage aan de ambitie om het meest duurzame eiland te worden. Met de realisatie van het voedselbos wordt wel een meer duurzame vorm van landbouw nagestreefd. Door dit te combineren met boerderij-educatie wordt ook bijgedragen aan de bewustwording hiervan.
• 5. Innovatie, de vestigingsvoorwaarde voor bedrijven en onderwijs en dus als bron voor werkgelegenheid. De ontwikkeling betreft geen vestiging van een nieuw bedrijf. Het betreft de verbreding van de huidige activiteiten.
• 6. Verbindingen, de versterking daarvan op het eiland en met de metropolen Rotterdam en Antwerpen, zowel sociaal, fysiek als digitaal. Het plan betreft een kleinschalige ontwikkeling, maar kan bijdragen aan de bewustwording van duurzame en biologische landbouw.

De ontwikkeling van 22 recreatieunits, B&B-kamers en/of een groepsaccommodatie als nevenactiviteit en recreatieve nevenactiviteiten bij een agrarisch bedrijf is een kleinschalige ontwikkeling die geen afbreuk doet aan de kernthema's uit de Eilandvisie. Het is een kleinschalige ontwikkeling die goed ingepast kan worden en kan aansluiten op het omliggende landschap. De ontwikkeling past binnen het gemeentelijk beleid.

Hoofdstuk 4 Kwaliteit van de leefomgeving

4.1 Inleiding

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien deze beleidsvelden dan ook naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling wordt dan ook onderzocht welke omgevingsaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Het is van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

4.2 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie
In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. In juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. Deze wet vervangt diverse wetten en regels voor behoud en beheer van cultureel erfgoed in Nederland. In de Erfgoedwet staat wat cultureel erfgoed is, hoe Nederland omgaat met roerend cultureel erfgoed, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe Nederland daar toezicht op houdt.
Ter plaatse van het plangebied geldt geen archeologische dubbelbestemming. Een onderzoek naar archeologische waarden in de bodem is niet benodigd. Dit aspect vormt geen belemmering voor het voorgenomen plan.

Cultuurhistorie
Met de Erfgoedwet beschermt de overheid het cultureel erfgoed in Nederland. De Erfgoedwet heeft zes wetten en regelingen op het gebied van cultureel erfgoed vervangen waaronder de Monumentenwet 1988. Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het wettelijk verplicht om in de toelichting van een bestemmingsplan een beschrijving op te nemen van de wijze waarop met in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden of monumenten rekening is gehouden.

Cultuurhistorisch waardevolle objecten in of in de directe omgeving van het plangebied, waarmee in het plan rekening moet of kan worden gehouden, zijn aanwezig (zie afbeelding 6). Het woonhuis van de Hofstede 'Lust en Last' is aangewezen als een rijksmonument (monumentnummer 29837). Het betreft een woonhuis met verdieping en een pannen zadelzak tussen puntgevels met rollaag. De oude schuur heeft geen monumentale status. In de oude schuur worden recreatieappartementen gerealiseerd voor 2-4 personen die ook gebruikt kunnen worden als groepsaccomodatie. De ingrepen binnen de oude schuur zijn beperkt van aard. De nieuwe recreatieunits worden op ruime afstand van de monumentale woning gesitueerd waardoor deze geen afbreuk doen aan de cultuurhistorische waarden van het woonhuis. Het aspect cultuurhistorie vormt daarom geen beperking om het plan mogelijk te maken.

Afbeelding 6: Uitsnede Cultuurhistorische Atlas (Bron: Provincie Zuid-Holland)

4.3 Bedrijven en milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die planologisch mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving.

Aan de noordzijde van het plangebied is op de locatie Kokseweg 2 een woning aanwezig. Het perceel is in eigendom van de familie, maar heeft een aparte woonbestemming. Het perceel grenst direct aan het perceel Kokseweg 6. Aangezien het voornemen is om binnen het plangebied 22 recreatieunits te realiseren en een bed & breakfast/groepsaccomodatie te realiseren in de oude schuur, moet in het kader van bedrijven- en milieuzonering beoordeeld worden of er voldoende afstand aanwezig is tussen de recreatiefuncties en de woonfunctie op de locatie Kokseweg 2. Volgens de de brochure Bedrijven en milieuzonering' (VNG, 2009) geldt voor kampeerterreinen en vakantiecentra, e.d. (SBI-code 2008: 552, 553) een richtafstand van 50 meter ten opzichte van een rustig buitengebied (milieucategorie 3.1) waarbij het aspect geluid maatgevend is. Aan deze richtafstand wordt niet voldaan. Echter, hierbij wordt uitgegaan van een volwaardig kampeerterrein inclusief voorzieningen. Onderhavig plan omvat een kleinschalig kampeerterrein als nevenfunctie bij het agrarische bedrijf waarbij juist de ervaring van de rust van het landelijk gebied centraal staat. Er worden geen centrale voorzieningen gerealiseerd of bijvoorbeeld speelvoorzieningen voor kinderen. Daarmee is de voorziene recreatieve functie niet vergelijkbaar met een volwaardig kampeerterrein. Om die reden is het dan ook plausibel om af te wijken van de richtafstand. De recreatieunits worden op ruime afstand van de woning geplaatst (minimaal 30 meter), waardoor er sprake blijft van een acceptabel woonklimaat ter plaatse van het woonperceel.

4.4 Bodem

Om het risico uit te sluiten, dat mensen gezondheidsproblemen krijgen als gevolg van een langdurig verblijf op verontreinigde grond, dient aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie.

De voorgenomen ontwikkeling maakt de realisatie van recreatieunits mogelijk. Beoordeeld moet worden of de milieu- hygiënische situatie voldoende is voor een verblijfsrecreatiefunctie. In dit kader is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 2). Uit het onderzoek blijkt dat de bodemmonsters voor beide locaties (De Nolle en De Weideblik) geen verdachte en/of bodemvreemde materialen bevatten. De kwaliteit van de grond is voor het grootste gedeelte als 'Altijd toepasbaar' beoordeeld. Een uitzondering is de toplaag uit MM1 op perceel 2 (klei) en MM5 op perceel 1 (klei). Hier is de kwaliteit voor de toe te passen bodem 'Industrie' en als ontvangende bodem is de kwaliteit 'Wonen'. De klassebepaldende parameter is nikkel. Hierbij dient te worden opgemerkt dat de parameter nikkel naar verwachting geheel/deels van nature voorkomt vanwege de zwak humeuse samenstelling van de onderzochte grond en gerelateerd kan worden aan de aanwezigheid van veen. Hierdoor is het niet noodzakelijk om hier naar verder onderzoek uit te voeren.
In alle drie de peilbuizen voldoet het grondwater aan de streefwaarde.

4.5 Externe veiligheid

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Bij nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met risicobronnen in de omgeving.

Op circa 430 meter afstand ligt op de locatie Oud-Kraaijerdijk 4 het landbouwbedrijf van der Stoep waar opslag (propaantank) aanwezig is. Ter plaatse is de gebiedsaanduiding 'veiligheidszone - externe veiligheid' gelegen welke gebaseerd is op de PR-contour van de propaantank. Binnen deze veiligheidszone mogen geen kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten worden gebouwd. De veiligheidszone reikt niet verder dan de locatie Oud-Kraaijersdijk 4. Gezien de ruime afstand tot het plangebied vormt de risicobron derhalve geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Op circa 690 meter afstand zijn twee hogedruk aardgastransportleidingen gelegen van 40 Bar. Voor deze leidingen dient, volgens het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb), een belemmeringenstrook aangehouden te worden van 5 meter. De 1% letaliteitsgrens (invloedsgebied) ligt op 95 meter afstand van de aardgasleidingen. De 100% letaliteitsgrens ligt op 50 meter van deze leidingen. Beide leidingen hebben geen PR 10-6 contour. Het plangebied ligt met een afstand van circa 600 meter buiten de belemmeringenstrook, de 1% letaliteitsgrens en de 100% letaliteitsgrens. Hiermee is het plangebied ruimschoots buiten het invloedsgebied gelegen.

Afbeelding 7 | Uitsnede professionele risicokaart (bron: risicokaart.nl)

Op het perceel wordt geen nieuwe risicobron gerealiseerd. Gezien de ruime afstand tussen het plangebied en de risicobronnen/aardgastransportleidingen vormt het aspect 'externe veiligheid' geen belemmering voor het planologisch mogelijk maken van de voorgenomen ontwikkeling.

4.6 Geluid

Geluid kan hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidsniveaus het gehoor beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn afspraken gemaakt over wat acceptabele geluidsniveaus zijn en wat niet (de geluidsnormen). Bij ruimtelijke plannen kan akoestisch onderzoek nodig zijn om geluidhinder bij geluidgevoelige objecten (scholen, woningen, etc.) te voorkomen. De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai.

Een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd als een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidzone van een bestaande geluidbron of indien het plan een nieuwe geluidbron mogelijk maakt.

Recreatieunits zijn geen geluidsgevoelige objecten in het kader van de Wet geluidhinder. Toetsing aan de Wet geluidhinder is dan ook niet nodig. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de geluidssituatie kwalitatief beschouwd. De Kokseweg vormt geen route voor doorgaand verkeer. Aan de Kokseweg zijn slechts enkele verkeersaantrekkende functies gelegen waaronder het agrarisch bedrijf zelf en de landgoederen. De intensiteit is dan ook laag. Tevens zijn de recratieunits op een grote afstand van de weg gelegen. Er is sprake van een goed verblijfs- en leefklimaat.

4.7 Kabels en leidingen

In het bestemmingsplan worden uitsluitend kabels en leidingen (gas, water, elektra, rioolpersleidingen) opgenomen die ruimtelijke relevantie hebben, of van belang zijn in het kader van externe veiligheid, beheer of gezondheidsrisico. Voor deze kabels en leidingen geldt een waarborgzone omdat deze wellicht een risico met zich meebrengen. Het gaat hier met name om een verhoogd risico als ze bij werkzaamheden worden geraakt.

In of in de nabijheid van het plangebied liggen geen planologisch relevante kabels en/of leidingen.

4.8 Luchtkwaliteit

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient rekening te worden gehouden met luchtkwaliteit. Als het een ruimtelijk project of (te vergunnen) activiteit betreft, waarvan de bijdrage aan de luchtverontreiniging klein is, is geen toetsing aan de grenswaarden luchtkwaliteit nodig. Beoordeeld moet worden of de ontwikkeling 'Niet In Betekende Mate' (NIBM) bijdraagt aan de concentraties van diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) in de buitenlucht.

Als een project tot een toename voor NO2 en PM10 leidt die lager is dan de NIBM grens van 1,2 µg/m3 hoeft het project niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Vanzelfsprekend moet er wel sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening. In de regeling NIBM is aangegeven, dat een woningbouwlocatie met maximaal 1.500 woningen en één ontsluitingsweg is aan te merken als een ontwikkeling die NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. In het onderhavige plan worden 22 recreatieunits en maximaal 4 B&B eenheden en/of een groepsaccommodatie gerealiseerd. Het plan blijft daarmee ruim onder de NIBM-grens. Het project draagt daardoor niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Nader onderzoek is niet nodig.

Afbeelding 8 | Uitsnede NSL 2021-monitor (bron: Rijksoverheid)

In de omgeving van het plangebied zijn geen rekenpunten aanwezig van de jaargemiddelde concentraties NO2, PM10 en PM2,5 (afbeelding 8). Het dichtsbijgelegen rekenpunt is gelegen ter hoogte van de Oudelandse dijk. Aangezien dit een hoofdontsluitingsweg is, geeft dit geen goed beeld van de concentraties ter plaatse van het plangebied.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de toename aan NO2 en PM10 inzichtelijk gemaakt aan de hand van de NIBM tool. In paragraaf 4.10 is de verkeersgeneratie van het project inzichtelijk gemaakt en komt uit op 13,76 verkeersbewegingen per etmaal. De NIBM tool laat zien dat deze verkeerstoename niet in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

4.9 Natuur

De Wet natuurbescherming zorgt voor bescherming van gebieden, diersoorten, plantensoorten en bossen. De beschermde flora en fauna mag niet worden verstoord, verjaagd of worden gedood. Voorafgaand aan een ontwikkeling moet worden onderzocht of er beschermde dieren- of plantensoorten in het plangebied leven.

Gebiedsbescherming
Het plangebied ligt niet in een Natura 2000-gebied en niet in het Natuurnetwerk Nederland (NNN) of overige provinciaal beschermde gebieden, waardoor bij voorbaat kan worden uitgesloten dat sprake is van een direct negatief effect op beschermde natuurgebieden. Het plangebied is op circa 2,4 kilometer van het Natura2000-gebied Haringvliet gelegen en op circa 5,3 kilometer afstand van het Natura2000-gebied Grevelingen. Het Haringvliet is geen stikstofgevoelig natuurgebied. Stikstofgevoelige habitattypes zijn aan de noordzijde op een afstand van circa 8,0 kilometer gelegen in het Natura2000-gebied Voornes Duin. Conform de Handreiking woningbouw en AERIUS van de Rijksoverheid is er bij de aanleg van 50 woningen op een afstand van 7,0 kilometer van een stikstofgevoelig natuurgebied geen sprake van stikstofdepositie. De voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van 22 kampeerunits en de realisatie van een B&B/groepsaccomodatie in de bestaande schuur. Het project is daardoor veel kleinschaliger dan de bouw van 50 woningen. De recreatieunits betreffen kleinschalige eenheden bestaande uit bijvoorbeeld een luxe tent, een ecolodge of chalet. Hiervoor hoeft geen fundering te worden aangelegd of andere grootschalige bouwactiviteiten plaats te vinden. De bouwactiviteiten die nodig zijn, worden hoofdzakelijk handmatig verricht. De recreatieunits worden gasloos. De verkeersaantrekkende werking is beperkt omdat het om een klein aantal eenheden gaat, die niet het hele jaar volledig bezet zullen zijn. De stikstofdepositie van deze ontwikkeling is daarmee zeer gering. Gezien de grote afstand tot stikstofgevoelige habitattype (minimaal 6 kilometer) en de kleinschaligheid van de ontwikkeling, heeft deze ontwikkeling geen negatief effect op de instandhoudingsdoelstellingen van de Natura 2000-gebieden. Er is geen vergunning op grond van de Wet natuurbescherming nodig.

Soortenbescherming
Nieuwe ontwikkelingen kunnen effect hebben op beschermde gebieden en beschermde soorten (dieren en planten). Binnen de grote schuur zijn renovatiewerkzaamheden voorzien voor het realiseren van de appartementen. Daarnaast worden er enkele recreatievoorzieningen geplaatst en worden er bomen verwijderd voor het realiseren van voldoende parkeergelegenheid. Op 17 mei 2021 is door Bureau Schildwacht een quickscan Wet natuurbescherming uitgevoerd (zie Bijlage 3).

Uit deze quickscan is gebleken dat er ter plaatse huismussen aanwezig zijn. Daarnaast is de nestkast van een kerkuil, nestholtes van de grote bonte specht, het nest van een broedende sperwer en nesten van een boerenzwaluw aangetroffen. Ook is er een haas waargenomen op het terrein en zijn er sporen aangetroffen van een egel. Uit de quickscan is gebleken dat negatieve effecten op deze soorten zijn uitgesloten.

In de grote schuur zijn geen plaatsen gevonden waar vleermuizen zich kunnen vestigen. De dakpannen zijn aaneengesloten en de nokpannen zijn dichtgemetseld. In de muren zijn geen scheuren of andere openingen aangetroffen. In de schuur is geen donkere en afgesloten zolder aanwezig waar vleermuizen kunnen verblijven. Bepaalde soorten vleermuizen kunnen holtes in bomen gebruiken als kraamkamer, verblijf of overwinteringsplaats. De bomen met holtes staan buiten de aan te leggen parkeerzone en blijven gehandhaafd. Door de aanleg van de parkeerzone zal er significant weinig in het landschap veranderen waardoor ook de eventuele migratiezone en foerageerzone van vleermuizen niet veranderd. Nader onderzoek is niet noodzakelijk en negatieve effecten voor vleermuizen zijn uitgesloten

Uit de quicsckan blijkt dat de voorgenomen werkzaamheden en ingrepen geen wezenlijke negatieve invloed hebben op de gunstige staat van instandhouding van beschermde populaties binnen het plangebied of daarbuiten. Indien de werkzaamheden voor of na het broedseizoen uitgevoerd zullen worden, is er voor de voorgenomen werkzaamheden geen ontheffing Wet natuurbescherming benodigd.

4.10 Verkeer en parkeren

Een goede ontsluiting en voldoende parkeerfaciliteiten zijn belangrijk voor een goed functionerende ontwikkeling. In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan de gevolgen van het plan op de verkeerssituatie in de omgeving, de verkeersgeneratie, de ontsluiting en de wijze waarop voldoende parkeergelegenheid in het plan is gewaarborgd.

Parkeren
Op basis van de CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren' is het parkeerkencijfer bepaald. Er is uitgegaan van de stedelijkheidsgraad 'weinig stedelijk gebied' en het gebiedstype 'buitengebied'. Voor de 22 recreatieunits is uitgegaan van een camping (kampeerterrein). Voor een camping (kampeerterrein) is het minimale parkeerkencijfer 1,1 en het maximale parkeerkencijfer 1,3. Het gemiddelde parkeerkencijfer is daarmee 1,2 parkeerplaats per standplaats. In totaal zijn er 26,4 (afgerond 27) parkeerplaatsen nodig.

De CROW-publicatie 318 geeft geen parkeerkencijfers specifiek voor een groepsaccommodatie of B&B. Het plan voorziet in maximaal 7 B&B eenheden en/of een groepsaccomodatie. Voor deze 7 eenheden is uitgegaan van 1 parkeerplaats per eenheid. Aangezien er maximaal 7 kamers/groepsaccomodatie gerealiseerd gaat worden, zijn er 7 parkeerplaatsen nodig. De parkeerbehoefte voor de extra nevenactiviteiten wordt op eigen terrein voorzien, aangezien er voldoende ruimte aanwezig is op het erf. Daarnaast wordt rekening gehouden met de parkeerbehoefte voortkomend uit de extra nevenactiviteiten zodra deze activiteiten uitgevoerd gaan worden.

In totaal zijn er 34 parkeerplaatsen benodigd. Binnen het plangebied is langs de bestaande dreef voldoende ruimte aanwezig om parkeerplaatsen te realiseren voor de recreatieunits. Rondom de oude schuur is voldoende ruimte aanwezig om te voorzien in de parkeerbehoefte van de B&B/groepsaccommodatie. Hiermee kan in de parkeerbehoefte op eigen terrein worden voorzien.

Verkeersgeneratie
De gemiddelde verkeersgeneratie is berekend. Uitgegaan wordt van het gebiedstype 'buitengebied' en stedelijkheidsgraad 'weinig stedelijk gebied'. Voor een camping (kampeerterrein) bedraagt de verkeersgeneratie 0,4 motorvoertuigen per etmaal per kampeermiddel. Ook voor de bed & breakfasteenheden is uitgegaan van de functie camping. In totaal bedraagt de verkeersgeneratie daarmee 11,6 motorvoertuigbewegingen per etmaal

Het plangebied wordt aan de westzijde ontsloten via de Kokseweg en aan de oostzijde via de dreef en de Sint Christoffeldijk. De capaciteit van de omliggende wegen en straten is zodanig dat deze beperkte toename, welke verdeeld zal worden over twee ontsluitingen, geen nadelige invloed hebben zal hebben op de verkeersafwikkeling op deze polderwegen.

4.11 Water

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht. Beschreven moet worden op welke wijze in het plangebied met water en watergerelateerde aspecten wordt omgegaan. Voorkomen moet worden dat ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Een goede afstemming tussen beiden is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals bijvoorbeeld wateroverlast, slechte waterkwaliteit, verdroging, etc., te voorkomen.

Bestaande situatie
Het plangebied is in de huidige situatie deels verhard. De aanwezige bebouwing bestaat uit het historisch woonhuis, een modern woonhuis, de oude schuur en drie moderne schuren. Rondom de schuren en de woonhuizen is erfverharding aanwezig. Het onverharde gedeelte bestaat uit oppervlaktewater (poel), bosschages, bomen en tuin. De totale oppervlakte van verharding binnen het plangebied (bebouwing en erfverharding) is circa 5.625 m2.

Toekomstige situatie
In het onderhavige plan worden 22 recreatieunits en maximaal 4 B&B eenheden en/of een groepsaccommodatie gerealiseerd. De 7 B&B eenheden en/of een groepsaccommodatie wordt gerealiseerd binnen de bestaande oude schuur. De vier chalets hebben een maximale oppervlakte van 50 m2 en de 18 vaste kampeerunits (waaronder 5 chalets) hebben een maximale oppervlakte van 70 m2. In totaal wordt er 1.460 m2 extra verhard.

Watercompensatie
Door een toename aan verharding kan hemelwater niet langer infiltreren in de bodem, maar stroomt dit versneld af naar het oppervlaktewatersysteem. Als gevolg van deze versnelde afvoer wordt het oppervlaktewatersysteem meer belast. Om deze belasting te reduceren moeten compenserende voorzieningen worden aangebracht. Conform de voorschriften van het Waterschap Hollandse Delta dient 10% van het verhard oppervlak aan waterberging te worden aangebracht. In sommige gevallen is de eis tot compensatie zwaar ten opzichte van het te dienen waterstaatkundige doel. Om deze reden heeft het waterschap de verhardingstoename van maximaal 500 m2 in stedelijk gebied en 1.500 m2 in landelijk gebied via een algemene regel, vrijgesteld van compensatieplicht. Indien in het plangebied bestaande verharding wordt verwijderd, mag deze worden verrekend met de toename in verhard oppervlak als gevolg van de bouw van de woning. De watercompensatie dient plaats te vinden binnen het peilgebied waar de toename aan verharding plaatsvindt. De Kokseweg ligt in het buitengebied van Sommelsdijk en daarmee is het gebied onder te brengen in de categorie landelijk gebied. In het landelijk gebied is een verhardingstoename van 1.500 m2 vrijgesteld van compensatieplicht. De extra verharding in de toekomstige situatie vergeleken met de huidige situatie bedraagt 1.460 m2. Daarmee wordt onder de verhardingstoename van 1.500 m2 gebleven en is watercompensatie niet aan de orde.

Waterkwaliteit
Het plan heeft geen effect op de waterkwaliteit. Het ontstaan van vervuilingsbronnen wordt zoveel mogelijk voorkomen om vervuiling van grond- en oppervlaktewater te beletten. Het toepassen van niet-uitloogbare bouwmaterialen voorkomt dat het hemelwater wordt vervuild. In verband hiermee worden geen (sterk) uitloogbare materialen zoals koper, lood, zink of teerhoudende dakbedekking gebruikt op delen die met hemelwater in contact komen, zoals de dakbedekking, goten op pijpen of er moet voorkomen worden dat deze materialen kunnen uitlogen (bijvoorbeeld door het coaten van loodslabben).

Bodemdaling
Het (grond)waterpeil wordt niet aangepast als gevolg of ten behoeve van dit plan. Eventuele bodemdaling in de omgeving zal niet door het plan worden beïnvloed.

Veiligheid
Het plangebied is niet gelegen in een beschermingszone van een waterkering

Afvalwaterketen
Van het Waterschap is toestemming verleend om huishoudelijk afvalwater na zuivering op het oppervlaktewater te lozen.

4.12 Milieu Effect Rapportage

In onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn diverse activiteiten opgenomen waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt.  Hierbij moet beoordeeld worden of er sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden geldt een m.e.r.-plicht.

In onderdeel D is per activiteit de drempelwaarde benoemd. Als een activiteit voorkomt in onderdeel D en boven de dremeplwaarde komt, geldt voor het te nemen besluit een m.e.r.-beoordelingsplicht. Indien er activiteiten plaatsvinden die in onderdeel D zijn opgenomen, maar onder de drempelwaarde blijven, dient er nagegaan te worden of het project grote milieugevolgen heeft. Deze toets dient plaats te vinden aan de hand van de criteria uit bijlage III van de Europese richtlijn m.e.r..

De hoofdcriteria waaraan getoetst moet worden zijn: kenmerken van het project, plaats van het project en kenmerken van het potentiële effect. Het bevoegd gezag dient vervolgens voor de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan een besluit te nemen of er een MER moet worden opgesteld. De grondslag hiervoor is een vormvrije m.e.r.-beoordeling.

In onderdeel D van het Besluit m.e.r. is de activiteit 'de aanleg, wijziging of uitbreiding van permanente kampeer- en caravanterreinen' opgenomen met een drempelwaarde van 250.000 bezoekers of meer per jaar, een oppervlakte van 25 hectare of meer, 100 ligplaatsen of meer en een opperlvakte van 10 hectare of meer in een gevoelig gebied. In onderhavig plan worden 22 recreatieunits en maximaal 7 B&B eenheden en/of een groepsaccommodatie gerealiseerd als nevenactiviteit bij een agrarisch bedrijf. Daarmee ligt de ontwikkeling ruim lager dan de drempelwaarde. Gezien de kleinschaligheid van de ontwikkeling en gezien de beperkte milieu-effecten (zie paragraaf 4.2 t/m 4.11), zijn geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu te verwachten.

4.13 Conclusie

Omgevingsaspecten zijn onderzocht en vormen geen belemmering voor de ontwikkeling. Planologische medewerking aan het initiatief ligt dan ook in de rede.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Financiële uitvoerbaarheid

Voor bouwplannen zoals die zijn aangewezen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het uitgangspunt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt. Van de verplichting een exploitatieplan vast te stellen kan onder andere worden afgeweken als het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst of doordat de verplicht te verhalen kosten zijn verdisconteerd in de grondprijs.

Dit plan voorziet in de realisatie van 22 recreatieunits en maximaal 7 B&B eenheden en/of een groepsaccommodatie. In voorkomende gevallen sluit de gemeente Goeree-Overflakkee met de initiatiefnemer een overeenkomst waarin onder andere het kostenverhaal is geregeld. De kosten die gemaakt worden bij de uitvoering van ontwikkeling zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Ook eventuele planschade wordt op de initiatiefnemer verhaald. De ontwikkeling heeft voor de gemeente geen negatieve financiële gevolgen. Voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning zullen de gebruikelijke leges in rekening worden gebracht.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vooroverleg 

Vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is voor dit plan van toepassing. In het kader van dit bestuurlijke vooroverleg is het plan in ieder geval toegezonden aan de provincie, het waterschap en de veiligheidsregio.

Ter inzage legging ontwerpbestemmingsplan

Gelet op het bepaalde in artikel 3.8 Wro in combinatie met afdeling 3.4 Awb wordt een ontwerpbestemmingsplan, na voorafgaande bekendmaking, gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegd. Een ieder is dan in de gelegenheid zijn of haar zienswijze mondeling of schriftelijk kenbaar te maken bij de gemeenteraad. Vaststelling van het bestemmingsplan, al dan niet in gewijzigde vorm, gebeurt met inachtneming van de ingediende zienswijzen.