Voormalig campingterrein Oude-Tonge

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Algemeen

Aan het Handelsterrein in Oude-Tonge is sinds 2018 een braakliggend terrein aanwezig. Dit betreft het terrein van de voormalige camping Oude-Tonge. Het voornemen is om deze locatie te herontwikkelen voor woningbouw. Het plan betreft de bouw van 68 grondgebonden woningen bestaande uit een variatie aan eengezinswoningen, budgetwoningen en woningen voor eenpersoons/tweepersoonshuishoudens. Daarnaast zal er in het gebied ruimte zijn voor openbaar groen en parkeren. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken, dient de bestemming te worden gewijzigd. Dit voorliggende bestemmingsplan voorziet in het planologisch mogelijk maken van de woningen.

1.2 Plangebied

Het plangebied ligt aan de zuidzijde van Oude-Tonge, globaal tussen de recente woningbouwontwikkeling 'Molenpolder' en het havenkanaal. Aan de noordzijde sluit het plangebied aan op een parkeerterrein welke via het Handelsterrein ontsloten is, aan de oostzijde grenst het plangebied aan het Handelsterrein, aan de zuidzijde wordt het plangebied begrensd door de achterzijde van de woonpercelen aan de Crispijn en aan de westzijde grenst het plangebied aan de achterzijde van de woonpercelen aan de Zuiddijk. Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 13.530 m2.

Afbeelding 1 | Luchtfoto met plangrens (bron: Atlas Zuid-Holland, bewerking Juust B.V.)

1.3 Doel

Het doel van dit bestemmingsplan is het voorgenomen plan planologisch mogelijk te maken. Het vaststellen van dit bestemmingsplan vormt de basis om met één of meer omgevingsvergunningen de uitvoering van het plan mogelijk te maken.

1.4 Leeswijzer

Dit bestemmingsplan bestaat uit deze toelichting, regels en een verbeelding. Deze toelichting bestaat naast dit inleidende hoofdstuk uit vier hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt het initiatief toegelicht en de daarbij horende juridische regeling. Hoofdstuk 3 beschrijft het geldende beleidskader. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de verschillende omgevingsaspecten beoordeeld. In hoofdstuk 5 wordt tot slot de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

Hoofdstuk 2 Het project

2.1 Beschrijving project

2.1.1 Huidige situatie

Het plangebied bestaat momenteel uit een braakliggend stuk grond. Er wordt regelmatig gemaaid om spontane opgaande vegetatie tegen te gaan. Voorheen was het terrein in gebruik als camping. In 2016 hebben de laatste recreanten het terrein verlaten. Er was sprake van achterstallig onderhoud en vandalisme. Daarom is het gebied in 2018, vooruitlopend op de woningbouwontwikkeling, volledig leeggehaald.

Het plangebied grenst aan de (percelen aan de) Zuiddijk en het Handelsterrein. De Zuiddijk vormt een oude polderdijk welke op kaarten uit 1900 zichtbaar is en nog steeds herkenbaar is als dijk. Aan de dijk bevinden zich (karakteristieke) dijkhuizen en schuurtjes. Het Handelsterrein is gelegen op het dijktracé dat vroeger tot de Suisendijk behoorde. Deze is in circa 1968 afgegraven. Aan het Handelsterrein zijn sinds 2011 een viertal appartementengebouwen gerealiseerd. Aan de zuidzijde bevindt zich woningbouw (Crispijn) welke in circa 2004 is gerealiseerd. De woningen bestaan de uit twee-aaneengebouwde of vrijstaande woningen. Aan de westzijde is de recent aangelegde woonwijk Molenpolder aanwezig (circa 2020). Hier is een variatie aan grondgebonden woningen aanwezig.

Het plangebied wordt ontsloten op het Handelsterrein. Deze straat loopt vanaf de Kaai tot aan de Suisendijk.

Afbeelding 2 | Huidige situatie plangebied (bron: Atlas Zuid-Holland, bewerking Juust)

2.1.2 Toekomstige situatie

Integraal ontwerp
Op basis van de bestaande stedenbouwkundige structuren en de stedenbouwkundige randvoorwaarden is er een integraal ontwerp gemaakt voor de inrichting van het plangebied. In de beeldkwaliteitsparagraaf (Bijlage 1) is een analyse gemaakt van de huidige landschappelijke en stedenbouwkundige structuren. Het plangebied ligt ingeklemd tussen diverse bebouwde (woon)gebieden en vormt daarmee een logische inbreidingslocatie. De Zuiddijk en het Handelsterrein vormen belangrijke (historische) stedenbouwkundige structuren en zullen als zodanig herkenbaar blijven.

Afbeelding 3 | Huidige functionele structuur (bron: Estate Invest)

Stedenbouwkundige opzet
Het woongebied krijgt een kleinschalige en autovrije opzet. De woningen betreffen grondgebonden woningen. Aan de zuidzijde van het plangebied wordt een parkeerterrein aangelegd welke aansluit op het Handelsterrein. Via het parkeerterrein is door middel van twee langzaamverkeersroutes het woongebied te bereiken. Aan de zuidzijde worden 19 budgetwoningen gerealiseerd in de vorm van rijwoningen verdeeld over twee blokken. Ook aan de noordzijde worden budgetwoningen gerealiseerd: een rij van 9 woningen. Aan de oostzijde bestaan de woningen uit 18 eengezinswoningen. Dit betreffen rijwoningen, waarbij de woningen verdeeld worden over twee blokken. In het middengedeelte worden twee rijen met één- tot tweepersoonswoningen gerealiseerd. Hierdoor ontstaat er centraal in het gebied een hofje. Dit deel zal groen worden ingericht als een ruime gemeenschappelijke binnentuin. Via dit hofje is er een wandelverbinding vanaf het zuidelijke parkeerterrein richting de noordzijde waar het wandelpad wordt aangesloten op zowel de Zuiddijk als het Handelsterrein. Via dit wandelpad is ook de noordelijk gelegen parkeerplaats te bereiken.

Afbeelding 4 | Toekomstige situatie plangebied (bron: Estate Invest)

Qua bouwhoogtes van de woningen wordt aangesloten op de omliggende bebouwing, waarbij de woningen die uitkijken op de gezamenlijke binnentuin een lagere hoogte hebben van één bouwlaag met kap. De woningen aan de randen hebben een hogere bouwhoogte bestaande uit twee bouwlagen met kap.

Afbeelding 5 | Dwarsprofiel bouwhoogtes (bron: Estate Invest)

Passend woningaanbod
Het woonprogramma bestaat uit een variatie aan grondgebonden woningen, waaronder levensloopbestendige woningen en woningen voor starters en gezinnen. Er worden 18 eengezinswoningen, 28 budgetwoningen en 22 één- tot tweepersoonswoningen gerealiseerd. Daarmee wordt voorzien in de huidige vraag naar betaalbare woningen, starterswoningen en levensloopbestendige woningen.

Beeldkwaliteit
In de opgestelde beeldkwaliteitsparagraaf wordt nader ingegaan op de uitstraling van de woningen ondermeer ten aanzien van materiaalkeuze, kleurgebruik en detaillering. De beeldkwaliteitsparagraaf is opgenomen in Bijlage 1 bij deze toelichting. De beeldkwaliteitseisen zijn per type woning weergegeven evenals referentiebeelden. Het ontwerp van de woningen dient te voldoen aan de beeldkwaliteitsparagraaf. In de regels is in artikel 7.3.2 een voorwaardelijke bepaling opgenomen, waarin is geregeld dat een omgevingsvergunning voor het bouwen van een woning uitsluitend wordt verleend, indien voldaan wordt aan de beeldkwaliteitsparagraaf.

Ontsluiting en parkeren
Uitgangspunt is dat het woongebied autovrij wordt, zodat er een groene en toegankelijke openbare ruimte aanwezig is, onder andere in de vorm van een gezamenlijke binnentuin. Vanuit het plan is één ontsluiting voorzien op het Handelsterrein. Deze is aan de zuidkant van het plangebied gelegen en ontsluit een parkeerterrein met 90 parkeerplaatsen. Vanaf dit parkeerterrein zijn er twee langzaamverkeersverbindingen het woongebied in, waarvan één ook als calamiteitenontsluiting zal dienen. Tussen het parkeerterrein en de woonpercelen aan het Crispijn zal een (geluids)scherm met beplanting worden geplaatst ter afscherming van het parkeerterrein.
Door het woongebied worden diverse langzaamverkeersroutes aangelegd en een wandelverbinding tussen de Zuiddijk en de Handelskade. Hierdoor ontstaan er meer mogelijkheden om ommetjes te maken in het gebied en wordt het voor de bewoners van de achterliggende woonwijk Molenpolder en de woningen aan de Zuiddijk eenvoudiger om de Handelskade te bereiken.
Aan de noordzijde wordt een wandelroute aangelegd die aansluit op het noordelijke (bestaande) parkeerterrein. Daarmee kunnen bewoners en bezoekers ook van dit parkeerterrein gebruik maken. Langs het Handelsterrein is momenteel een parkeerstrook aanwezig ten behoeve van de bewoners/bezoekers van de appartementen aan de Handelskade. Het Handelsterrein zal na realisatie van de woningen opnieuw worden ingericht waarbij er volwaardige parkeerplaatsen worden aangelegd. In paragraaf 4.11 van deze toelichting wordt nader ingegaan op de verkeersintensiteit en het aantal parkeerplaatsen.

Afbeelding 6 | Verkeersstructuur (bron: Estate Invest)

2.2 Juridische regeling

2.2.1 Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Oude-Tonge' van de gemeente Goeree-Overflakkee. Dit bestemmingsplan is op 13 december 2012 door de gemeenteraad vastgesteld. De gronden zijn in dit bestemmingsplan bestemd voor 'Recreatie - Verblijfsrecreatie'.

Ter plaatse geldt tevens het 'Paraplubestemmingsplan Wonen en Parkeren' dat op 2 februari 2023 is vastgesteld en inmiddels onherroepelijk is. Dit paraplubestemming geldt voor de gehele gemeente en betreft een partiële herziening van meerdere bestemmingsplannen op de onderwerpen wonen en parkeren. Het plan voorziet in een regeling voor het gebruik van reguliere woningen om ongewenste kamerverhuur of gebruik als recreatiewoning tegen te kunnen gaan. Tevens voorziet het plan in een standaard parkeerregeling om te voorzien in voldoende parkeergelegenheid bij ontwikkelingen. De regelingen uit het paraplubestemmingsplan zijn in onderhavig bestemmingsplan overgenomen.

Afbeelding 7 | Uitsnede geldend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl, bewerking: Juust)

2.2.2 Planuitwerking

Voor de planuitwerking is gekozen voor een globale bestemmingsplanmethodiek. Bij de uitwerking van het plan zal getoetst worden aan het inrichtingsplan en de beeldkwaliteitsparagraaf. Daarmee kan ten aanzien van de bestemmingsplanmethodiek enige flexibiliteit worden geboden, zonder dat de voorgestane ambities teniet worden gedaan.

Voor vrijwel het gehele plangebied is de bestemming 'Woongebied' opgenomen. Binnen deze bestemming is de realisatie van de woonwijk mogelijk. Naast de functie wonen zijn binnen deze bestemming ook de aanleg van de wegen en de groenstructuur mogelijk. Ter plaatse van de groene binnenplaats is de aanduiding 'groen' opgenomen. Ten behoeve van het bouwen van de hoofdgebouwen is een ruim bouwvlak opgenomen. Ter plaatse van het parkeerterrein is een aanduiding opgenomen. Hier is uitsluitend een parkeerterrein toegestaan. Aan de noordkant en zuidkant van het plangebied wordt een groenzone aangelegd. Deze zones zijn als 'Groen' bestemd. Aan de zuidzijde van het plangebied wordt aan de achtertuinen van de woningen aan de Crispijn een strook toegevoegd van circa 5,5 meter breed als bufferzone tussen het parkeerterrein en de woonpercelen. Hierdoor ontstaat er een grotere afstand tussen de woningen en het parkeerterrein.

2.2.3 Juridische planbeschrijving

In de Wet ruimtelijke ordening met bijbehorende Besluit ruimtelijke ordening heeft het bestemmingsplan een belangrijke rol als normstellend instrument voor het ruimtelijk beleid van de gemeente, provincies en het rijk,. In de ministeriële 'Regeling standaarden ruimtelijke ordening' hierna (Rsro) is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (hierna SVBP 2012) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen, die tot doel heeft om te komen tot een geüniformeerde en gestandaardiseerde opzet van bestemmingsplannen in Nederland. Deze methodiek is onverkort gevolgd. Het bestemmingsplan is daarbij tevens digitaal vervaardigd en is daarom ook digitaal raadpleegbaar via internet.

Naast het feit dat de bestemmingen, aanduidingen en weergave van de verbeelding gestandaardiseerd zijn, vloeit de redactie van de regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti dubbeltelbepaling rechtstreeks voort uit het Besluit ruimtelijke ordening. De beleidsmatige inhoud van het bestemmingsplan is niet gestandaardiseerd. De gemeente behoudt haar vrijheid ten aanzien van de inhoud en vormgeving aangaande de toelichting.

Verbeelding

De verbeelding geeft de bestemmingen weer. Binnen de bestemmingsvlakken kunnen bouwvlakken, bouw-, gebieds-, functie-, en maatvoeringsaanduidingen aangegeven worden, waarbinnen een aantal specifieke bouwregels en functies kunnen worden aangegeven. Deze hebben juridische betekenis, omdat daar in de regels naar wordt verwezen. De topografische ondergrond die gebruikt is als basis voor de verbeelding heeft geen juridische status.

Regels

Algemeen

De regels bevatten bepalingen over het gebruik van de gronden, over de toegelaten bebouwing en bepalingen betreffende het gebruik van op te richten bouwwerken. De regels zijn, conform de wettelijk verplicht gestelde SVBP 2012, onderverdeeld in vier hoofdstukken:

- Hoofdstuk 1 Inleidende regels

- Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

- Hoofdstuk 3 Algemene regels

- Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Inleidende regels

Begripsbepalingen en Wijze van meten

De inleidende regels omvatten de begripsbepalingen en de bepalingen omtrent de wijze van meten. De begripsbepalingen geven de definities over de in de regels gehanteerde begrippen met betrekking tot bouwen en functies. De wijze van meten geeft uitsluitsel over de wijze waarop afstanden, hoogtes, oppervlakte etc. moeten worden gemeten.

Bestemmingsregels

Groen
Aan de noordzijde van het plangebied wordt een wandelverbinding in een groene zone aangelegd. Deze zone is als 'Groen' bestemd. Ook aan de zuidzijde wordt een groenzone aangelegd welke bestemd is als 'Groen'. Binnen deze bestemming zijn naast groenvoorzieningen ook waterhuishoudkundige voorzieningen, speelvoorzieningen en paden mogelijk. Het bouwen van gebouwen is binnen deze bestemming niet toegestaan.

Groen - Bufferzone
Tussen de woonpercelen van de woningen aan de Crispijn en het parkeerterrein is een bufferzone opgenomen. Deze gronden zullen deels (1 meter) in eigendom zijn van de bewoners van de percelen aan het Crispijn en deels openbaar zijn (2 meter). Deze bufferzone is bedoeld ter afscherming van het parkeerterrein. In deze zone mag niet worden gebouwd en zal groen worden ingericht.

Verkeer - Verblijfsgebied
De parkeerplaatsen aan de zuidzijde van het plangebied zijn bestemd als 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Hierbij is aangesloten op de aangrenzende bestemming van het Handelsterrein uit het bestemmingsplan 'Oude-Tonge'.

Wonen

Aan de westzijde wordt een strook toegevoegd aan de percelen van de woningen aan het Crispijn. Ter plaatse van deze strook is de bestemming 'Wonen' opgenomen. Voor de regels binnen deze bestemming is aangesloten op de regels uit het bestemmingsplan 'Oude-Tonge'. Hieraan is de aanduiding 'specifieke aanduiding - afwijkende maatvoering' toegevoegd. Ter plaatse van deze aanduiding mogen bijgebouwen en overkappingen worden gebouwd die voldoen aan de gestelde bouwregels. Indien een bijgebouw voorzien wordt van een hellend dak, dient deze ten minste twee schuine dakvlakken te hebben.

Woongebied
Binnen de bestemming 'Woongebied' zijn alle functies toegestaan die nodig zijn om de woonwijk te realiseren. Dit betreft naast het bouwen van de woningen ook de aanleg van de straten en groenvoorzieningen en de daarbij behorende voorzieningen. Binnen de regels van deze bestemming is het maximum aantal woningen van 68 vastgelegd. Ook is vastgelegd dat uitsluitend grondgebonden woningen mogen worden gebouwd. De maximale goot- en bouwhoogte zijn op de verbeelding aangegeven.

Algemene regels

Anti-dubbeltelregel
Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen, dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd, bijv. ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen.

Algemene bouwregels
Dit artikel bevat een aantal algemene bepalingen ten aanzien van het overschrijden van de bouwgrenzen van verschillende bij gebouwen horende elementen zoals galerijen, afdaken en erkers. Tevens is een regeling opgenomen ten aanzien van vlaggenmasten, antennemasten en schoorstenen, dakopbouwen en onderkeldering.

Algemene gebruiksregels 
In dit artikel zijn algemene regels opgenomen ten aanzien van het gebruik van gronden en bouwwerken.

Algemene afwijkingsregels
In deze regels wordt aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om bij omgevingsvergunning af te wijken van de maximum toegestane bouwhoogte en voor het aanbrengen van wijzigingen in de plaats, richting en/of afmetingen van bouwgrenzen voor zover dit voor een praktische uitvoering van het plan noodzakelijk is.

Algemene wijzigingsregels
In dit artikel is een aantal algemene wijzigingsregels opgenomen. Het betreft een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan mogelijk te maken die niet met een omgevingsvergunning voor afwijken geregeld kunnen worden, zoals het overschrijden van bestemmingsgrenzen.

Overige regels
In deze regels zijn regels opgenomen ten behoeve van voldoende parkeergelegenheid en een voorwaardelijke verplichting om in voldoende waterberging te voorzien.

Overgangs- en slotregels

In deze regels is het overgangsrecht vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Als laatste is de slotbepaling opgenomen, welke bepaling zowel de titel van het plan als de regels bevat.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

 

3.1 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komende 30 jaar verandert. In de NOVI wordt aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 de langetermijnvisie in beeld gebracht. Het Rijk wil sturen op de nationale belangen. De inzet van het Rijk is samengevat in vier prioriteiten:

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie.
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel.
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's.
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dit houdt in dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. De NOVI maakt bij het maken van keuzes gebruik van drie afwegingsprincipes:

• 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies,
• 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en
• 3. Afwentelen wordt voorkomen.

Eén van de beleidskeuzes is dat steden zich duurzaam ontwikkelen door een samenhangende aanpak van wonen, werken, mobiliteit, gezondheid, veiligheid en leefomgevingskwaliteit. Het Rijk hanteert daartoe een integrale verstedelijkingsstrategie en is actief partij bij het formuleren van een regionale verstedelijkingsstrategie. Het is essentieel dat onze steden gezond, aantrekkelijk, veilig en schoon zijn om in te wonen en te werken, dat er goede en betaalbare woningen beschikbaar zijn en dat woon- en werklocaties bereikbaar zijn.

De beleidsdoorwerking van de NOVI vindt plaats door middel van wet- en regelgeving, NOVI-gebieden, Gebiedsagenda's Grote Wateren en de Omgevingsagenda's. Het beleid heeft derhalve geen directe doorwerking voor dit bestemmingsplan.

Besluit ruimtelijke ordening (Bro)

Bij alle ruimtelijke plannen streeft het Rijk naar zorgvuldige afwegingen en heldere besluitvorming. Dit doet het Rijk via het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In het Bro is de Ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen (artikel 3.1.6). De Ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De Ladder luidt als volgt:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd. De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw wel een constante lijn aan. Bouwplannen met minder dan 12 woningen zijn geen stedelijke ontwikkeling. In dit geval is er sprake van de ontwikkeling van 68 woningen en daarmee dus een stedelijke ontwikkeling.

In het woningbouwprogramma 2022 van de gemeente Goeree-Overflakkee is voor deze ontwikkeling rekening gehouden met 48 woningen. Gezien de huidige behoefte aan goedkope en kleinere woningen en doelstellingen vanuit de provincie en raad ten aanzien van betaalbare woningen, bevat het plan 28 budgetwoningen en 22 één- tot tweepersoonswoningen. Hierdoor is het aantal woningen toegenomen ten opzichte van de gebruikelijke invulling van het gebied met bijvoorbeeld eengezinswoningen waarop het woningbouwprogramma is gebaseerd. Vanuit provinciaal beleid wordt tevens gestreefd naar een hogere dichtheid. Ondanks deze toename ten opzichte van het woningbouwprogramma en zonder afbreuk aan schaal en karakter van de dorpskern Oude-Tonge, wordt voorzien in de behoefte. Er wordt gebouwd voor een specifieke doelgroep waarvoor in Oude-Tonge momenteel nagenoeg niet in wordt voorzien.

Om deze reden, en ook gelet op het hieronder genoemde woningmarkt- en woonwensenonderzoek, gaat dit plan uit van een hoog percentage betaalbare koopwoningen. 36 % bestaat uit betaalbare starterskoopwoningen (22 woningen van 1 laag en een kap met een beukmaat van 4.50 m. voor 1 en 2 persoonshuishoudens). Daarnaast bevat het plan ook 14 budgetwoningen (2 bouwlagen met een kap met een beukmaat van 5.40 m), derhalve 23 % van het totale aantal te realiseren woningen. Vanwege het hoge percentage goedkope starterswoningen en betaalbare koopwoningen (totaal 59%) in samenhang met de financieel-economische uitvoerbaarheid van de ontwikkeling voorziet het plan niet in de bouw van sociale huurwoningen. Dit is bestuurlijk afgestemd met de woningcorporatie OostWestWonen.

Uit de provinciale woningbehoefteraming WBR 2021 blijkt, dat in de periode 2021-2030 op Goeree-Overflakkee behoefte is aan 2.500 woningen. De provincie Zuid-Holland heeft als ambitie om vanaf 2022 tot en met 2030 235.460 woningen (bruto) in Zuid-Holland te realiseren. In woondeals / realisatieagenda's zijn afspraken gemaakt over de kwalitatieve en kwantitatieve woningbouwopgave en de realisatie daarvan. Er zijn vijf regionale realisatieagenda's opgesteld voor de verschillende woonregio's. Er is één regionale realisatieagenda woningbouw opgesteld voor de woonregio Drechtsteden, Alblasserwaard, Hoeksche Waard en Goeree-Overflakkee. Op 14 maart 2023 heeft de gemeente Goeree-Overflakkee deze Regionale Realisatie Agenda (RRA) ondertekend, waarin zij een inspanningsverplichting op zich neemt te groeien naar een sociale huurwoning voorraad van 30%. Momenteel is de omvang van de sociale woningvoorraad op Goeree-Overflakkee 29,2%. Van de totale woningbouwopgave is het streven om vanaf 2025 minimaal 2/3e deel betaalbare woningen te realiseren, waarvan de helft (30%) door corporaties wordt gebouwd. Op basis van de woningbouwprogramma's 2022 zijn in de regio's in totaal voldoende woningen gepland (20.793). Binnen de regionale realisatieagenda ligt de focus op de voortgang c.q. versnelling en daarnaast op de kwaliteit van de te realiseren woningen.

Door middel van een woningmarkt- en woonwensenonderzoek is inzicht verkregen in de verwachte ontwikkeling van de woningbehoefte binnen de gemeente Goeree-Overflakkee. De komende jaren moet er op het eiland een woningtekort worden ingelopen. Hiertoe zullen er 2.270 woningen tot 2030 bij moeten komen. Dit betekent dat er gemiddeld 285 woningen per jaar gebouwd moeten worden. Kwalitatief gezien is er grote behoefte aan goedkope koopwoningen. Deze vraag is met name afkomstig van jonge huishoudens en gezinnen die hun eerste woning willen kopen. Daarnaast is er behoefte aan iets duurdere koopwoningen. Deze vraag is ook deels afkomstig van jonge huishoudens, maar ook van ouderen met vermogen uit een huidige koopwoning. De generatie ouderen die de komende tien jaar 65 wordt, richt zich echter steeds vaker op de koopsector en willen graag een levensloopgeschikte woning kopen. Dat aanbod ontbreekt nu nog. Tot 2030 zullen er, afhankelijk van economische ontwikkelingen, 545 tot 625 sociale huurwoningen bij moeten komen. Dit is 25% tot 28% van de totale woningbehoefte. In de sociale huursector is vooral een extra vraag naar appartementen/levensloopgeschikte woningen.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Zuid-Holland en Omgevingsverordening Zuid-Holland (geconsolideerde versie 1 april

2023)

In de 'Omgevingsvisie Zuid-Holland' en 'Omgevingsverordening Zuid-Holland' beschrijft de provincie Zuid-Holland haar doelstellingen en provinciale belangen. Met het omgevingsbeleid van Zuid-Holland streeft de provincie naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkeling en een goede leefomgevingskwaliteit. De provincie zet in de Omgevingsvisie in op veel thema`s welke niet allemaal relevant zijn in het kader van dit bestemmingsplan. De volgende thema`s zijn relevant:

Verstedelijking
De provincie streeft naar een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied en wil de bebouwde ruimte daarom beter benutten. De provincie zet in op verdichting, concentratie, diversiteit en specialisatie binnen het bestaand stads- en dorpsgebied, en ten tweede op een hiërarchie van complementaire knooppunten en centra met een goede onderlinge bereikbaarheid.

De provincie hanteert de volgende uitgangspunten voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen:

• Bouw naar behoefte.
• Bouw primair binnen bestaand stads- en dorpsgebied.
• Bouw georiënteerd op hoogwaardig openbaar vervoer; houdt rekening met de gevolgen van de ontwikkeling voor de bereikbaarheid; versterk de langzaam vervoersrelaties.
• Bouw voldoende betaalbare woningen.
• Benut het netwerk van stedelijke centra en knooppunten.
• Bouw toekomstbestendig; houd rekening met bodemdaling en klimaatadaptatie en - mitigatie, vitale dorpen en verstedelijking, functiemenging en meervoudig ruimtegebruik, economische toplocaties, gezonde verstedelijking, energietransitie, circulair en natuurinclusief bouwen.
• Realiseer in samenhang met het stedelijk netwerk robuuste en klimaatadaptieve recreatie- en natuurgebieden.

Wonen
De beleidskeuze van de provincie ten aanzien van wonen is het voorzien in voldoende en passende woningen op de juiste plekken voor de verschillende doelgroepen, waaronder bijzondere doelgroepen en de doelgroepen van woningcorporaties.

Ruimtelijke kwaliteit
De provincie stuurt op behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit, als onderdeel van de kwaliteit van de leefomgeving. Ruimtelijke kwaliteit is het evenwicht en samenspel van toekomstwaarden, gebruikswaarde en belevingswaarde. Ruimtelijke ontwikkelingen moeten niet alleen functioneel zijn, maar ook duurzaam houdbaar en in hun uiterlijke verschijning een positieve manier bijdragen aan de kwaliteit van de omgeving. Ruimtelijke kwaliteit begint met het kiezen van de juist plek voor nieuwe ontwikkelingen.

Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, mits is aangetoond dat de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. Om de ruimtelijke kwaliteit te waarborgen wordt in het bestemmingsplan rekening gehouden met de beschermingscategorie, het gebiedstype en de relevante richtpunten voor ruimtelijke kwaliteit. Bij het beantwoorden van de vraag of bij een beoogde ruimtelijke ontwikkeling de ruimtelijke kwaliteit gewaarborgd kan blijven, wordt de schaalverdeling inpassen, aanpassen en transformeren gehanteerd.

Toetsing provinciaal beleid
Het plangebied is gelegen binnen het bestaand stads- en dorpsgebied (zie onderstaande afbeelding). De ontwikkeling voldoet daarmee aan het beleidsuitgangspunt om zoveel mogelijk het bestaand stads- en dorpsgebied te benutten en inbreiding voor te laten gaan op uitbreiding. Aangesloten wordt op bestaande structuren. De woonwijk wordt ontsloten op de bestaande weg Handelsterrein. Tevens wordt er een wandelverbinding gemaakt tussen het Handelsterrein en de Zuiddijk. Het plan voorziet hoofdzakelijk in betaalbare woningen bestaande uit budgetwoningen en één- tot tweepersoonswoningen. Ten aanzien van duurzaamheid wordt verwezen naar paragraaf 4.5 van deze toelichting.

Afbeelding 8 | Uitsnede kaart Bestaand stads- en dorpsgebied

Op de kwaliteitskaart is aan het plangebied geen beschermingscategorie toegekend.

Afbeelding 9 | Uitsnede kaart Ruimtelijke kwaliteit en beschermingscategorieën.

De ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar veroorzaakt wijziging op structuurniveau. Een dergelijke ontwikkeling wordt alleen toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van aanpassen.

De ontwikkeling van woningen in het plangebied past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, omdat de locatie gelegen is in het bestaand stads- en dorpsgebied en omringd wordt door bestaande woningbouw. Deze woningbouw is gelegen aan het Handelsterrein, de Crispijn, de Zuiddijk en de daar achter gelegen woonwijk Molenpolder. Er is sprake van een wijziging op structuurniveau, omdat de structuur van het plangebied wijzigt. Het campingterrein is reeds gesaneerd, waardoor er nu sprake is van een onbebouwd terrein. Dit terrein zal opnieuw ingericht worden als een nieuwe (kleinschalige) woonwijk bestaande uit woonpercelen en bijbehorende voorzieningen zoals infrastructuur, parkeervoorzieningen en openbaar groen. Hierbij wordt zoveel mogelijk aangesloten op bestaande stedenbouwkundige structuren in de omgeving. De woonblokken aan de westzijde, zuidzijde en oostzijde worden parallel gesitueerd aan de bestaande woningbouwstructuren aan het Handelsterrein, de Zuiddijk en de Crispijn. De bebouwing parallel aan de Zuiddijk betreft tweedelijns bebouwing onder het niveau van de dijkbebouwing. Doordat hier sprake is van bebouwing bestaande uit slechts één bouwlaag met kap, heeft dit geen invloed op de structuur van en de bebouwing aan de Zuiddijk. In vergelijking met het voormalige campingterrein blijft de ruimtelijke kwaliteit blijft per saldo ten minste gelijk en is er sprake van een kwaliteitsverbetering.

Afbeelding 10 | Luchtfoto uit 2009 met de voormalige camping (bron: Atlas van Zeeland)

Regionaal woningbouwprogramma 2023

Door het college van Gedeputeerde Staten is op 12 maart 2024 het Regionaal woningbouwprogramma 2023 van de samenwerkende regio's Alblasserwaard, Drechtsteden, Goeree-Overflakkee en Hoeksche Waard vastgesteld. Hierin is het plan voor de woningbouwontwikkeling op het voormalig campingterrein opgenomen met het woningaantal en de woningtypen zoals genoemd in paragraaf 2.1.2 van deze toelichting.

3.3 Gemeentelijk beleid

Regionale structuurvisie Goeree - Overflakkee

Op 26 oktober 2017 heeft de gemeente Goeree-Overflakkee de herziening op de regionale structuurvisie Goeree-Overflakkee vastgesteld met als titel 'Vitaal belevingseiland in de Delta'. In deze structuurvisie is beleid opgenomen voor het thema wonen. De gemeente heeft als doel meer variatie aan te bieden en specifieke woonmilieus en woningtypen die een aanvulling zijn op het bestaande aanbod. De gemeente verwacht van initiatiefnemers dat nieuwe woningen iets toevoegen aan het bestaande en voorzien in woningtypes en woonmilieus die er nog niet zijn. De gemeente heeft voor nieuwe initiatieven een zestal basisprincipes opgesteld:

• 1. Bescherming hoge natuurwaarden en kwetsbare landschappen.
• 2. Behoud openheid buitengebied.
• 3. Behoud karakter bestaand dorpsgebied.
• 4. Overgangskwaliteit dorpsrand.
• 5. Onderscheidendheid bijzondere plekken.
• 6. Gebiedsontwikkelingen

Onderhavige ontwikkeling heeft geen effect op bestaande hoge natuurwaarden en kwetsbare landschappen. Het plangebied is niet gelegen in het buitengebied, waardoor de openheid van het buitengebied behouden blijft. Ook het karakter van het bestaand dorpsgebied in Oude-Tonge blijft behouden. Er is sprake van herstructurering en inbreiding. Het verouderde campingterrein maakt plaats voor nieuwe woningbouw welke voldoet aan de huidige eisen van bijvoorbeeld duurzaamheid en waarmee voorzien wordt in een actuele behoefte aan betaalbare en levensloopbestendige woningen.

Eilandvisie Goeree-Overflakkee
Op 12 februari 2015 heeft de gemeenteraad van Goeree-Overflakkee de toekomstvisie voor de gemeente vastgesteld. Centraal in de visie staan behoud en versterking van de leefbaarheid en van de identiteit van het eiland, de eilanditeit. De visie schetst Goeree-Overflakkee als eiland van rust en ruimte waar mensen naar volle tevredenheid wonen, werken en recreëren. Vanuit de visie zijn zes strategische kernthema's geformuleerd als de leidraad voor de toekomst. Deze thema's hebben elk een toetsvraag. Deze kernthema's fungeren als zeef voor alle beleidsplannen, beleidsvoornemens en initiatieven, zodat toekomstige plannen altijd binnen de Eilandvisie vallen.

• a. De eilanditeit, het behoud van de unieke identiteit van het eiland.
  Toetsvraag: Past het voorstel of plan bij onze identiteit?
• b. De maatschappelijke balans, de versterking van de sociaaleconomische vitaliteit en het behoud van een voldoende zorg- en voorzieningenniveau.
  Toetsvraag: Draagt het voorstel of plan bij aan de sociale structuur op ons eiland?
• c. De kwaliteit, van leven en van groei.
  Toetsvraag: Heeft het voorstel of plan het hoogst haalbare en betaalbare kwaliteitsniveau?
• d. Duurzaamheid, Goeree-Overflakkee kan en wil het meest duurzame eiland worden.
  Toetsvraag: is het plan of voorstel duurzaam en levert het daarmee een bijdrage aan de ambities van Energy Island?
• e. Innovatie, de vestigingsvoorwaarde voor bedrijven en onderwijs en dus als bron voor werkgelegenheid.
  Toetsvraag: Is het plan of voorstel zo innovatief dat we het kunnen uitdragen en het uiteindelijk ook banen oplevert?
• f. Verbindingen, de versterking daarvan op het eiland en met de metropolen Rotterdam en Antwerpen, zowel sociaal, fysiek als digitaal.
  Toetsvraag: Verbindt het plan of voorstel mensen op het eiland met elkaar of verbindt het ons eiland met de (stedelijke) omgevingen?

De ontwikkeling doet geen afbreuk aan de kernthema's uit de Eilandvisie. Er is geen sprake van een grootschalige ontwikkeling, maar juist van een passend programma op een inbreidingslocatie in de bestaande kern. Er wordt voorzien in woningen die qua kwaliteit en duurzaamheid zullen voldoen aan de huidige eisen. Tevens wordt voorzien in een type woningen waarvan in Oude-Tonge het aanbod momenteel klein is. Met de ontwikkeling kan daarmee voldaan worden aan de huidige vraag naar betaalbare woningen voor onder andere starters, maar ook naar levensloopbestendige woningen voor senioren.

Woonvisie 2018-2024

Op 7 november 2017 heeft de gemeente Goeree-Overflakkee haar woonvisie 2018-2024 vastgesteld. De Woonvisie is een belangrijke basis voor de gemeentelijke beleidsuitvoering. Belangrijke thema`s zijn betaalbaarheid van woningen, wonen met zorg en duurzaamheid. De volgende onderwerpen spelen een grote rol bij de woonvisie:

• Goeree-Overflakkee is een aantrekkelijk eiland om te wonen. De regionale visie Smart Water geeft Goeree-Overflakkee een duidelijke focus voor de ontwikkeling en het stimuleren van de lokale economie.
• De groei van de bevolking en de daling na 2030.
• De vergrijzing en ontgroening en de daarbij horende uitdagingen voor het leefbaar en vitaal houden van de kernen.
• Het passend wonen voor de meest kwetsbare inwoners van Goeree-Overflakkee.
• De verduurzaming van de woningvoorraad.

Vraaggestuurd ontwikkelen is essentieel voor de woningmarkt. Dit betekent dat plannen goed aansluiten op de vragen die nu nog niet in de bestaande voorraad bediend worden. In de woonvisie is aangegeven, dat op basis van het WoON-onderzoek er onder andere behoefte is aan woningen in het duurdere koopsegment. Dan gaat het om tweekappers en vrijstaande woningen. In de koopsector blijkt er tevens een tekort bij de goedkoopste koopwoningen: liefst eenvoudige rijwoningen. De vraag naar deze woningen komt vooral van starters.

Kwalitatief zet de gemeente primair in op realisatie van nieuwe kwaliteiten die nu nog niet of onvoldoende in de gemeente Goeree-Overflakkee aanwezig zijn. Dit zijn onder andere woningen die een specifieke kwaliteit toevoegen aan het eiland, zoals variatie op een locatie (diverse woningtypen, financieringscategorieën en prijsklassen), collectieve woonvormen, nul-op-de-meterwoningen of andere innovatieve duurzaamheidsconcepten. De prioriteitsvolgorde is als volgt: projecten waarin rotte plekken worden opgeruimd, transformatielocaties, uitbreidingslocaties.

Bij kernen waarin de afgelopen jaren weinig gebouwd is, is het gewenst om differentiatie aan te brengen afhankelijk van de vraag in de kern.

Vanwege de vergrijzing wordt de vraag naar seniorenwoningen binnen Goeree-Overflakkee steeds groter. Ook starterswoningen zijn op dit moment schaars. Met de ontwikkeling van grondgebonden levensloopwoningen, starterswoningen en eengezinswoningen wordt voorzien in de kwalitatieve behoefte, zoals beschreven in de woonvisie. De kwantitatieve behoefte is ten opzichte van 2018 (landelijk/provinciaal) toegenomen.

Uit het onlangs uitgevoerde woningmarkt- en woonwensenonderzoek komt naar voren, dat er 2.270 extra woningen tot 2030 nodig zijn. Kwalitatief gezien is er grote behoefte aan goedkope koopwoningen. Daarnaast is er behoefte aan iets duurdere koopwoningen en levensloopgeschikte woningen. Tot 2030 zullen er, afhankelijk van economische ontwikkelingen, 545 tot 625 sociale huurwoningen bij moeten komen. Dit is 25% tot 28% van de totale woningbehoefte. In de sociale huursector is vooral een extra vraag naar appartementen/levensloopgeschikte woningen.

In de Realisatieagenda zijn afspraken gemaakt over de kwalitatieve en kwantitatieve woningbouwopgave in de woonregio Drechtsteden, Alblasserwaard, Hoeksche Waard en Goeree-Overflakkee. Van de woningbouwopgave is het streven om vanaf 2025 minimaal 2/3e deel betaalbare woningen te realiseren, waarvan de helft (30%) door corporaties wordt gebouwd. Op basis van de woningbouwprogramma's 2022 zijn in de regio's in totaal voldoende woningen gepland (20.793). In de Regionale Realisatie Agenda (RRA) heeft de gemeente Goeree-Overflakkee een inspanningsverplichting op zich genomen om te groeien naar een sociale huurwoning voorraad van 30%. Momenteel is de omvang van de sociale woningvoorraad op Goeree-Overflakkee 29,2%.

Hoofdstuk 4 Kwaliteit van de leefomgeving

4.1 Inleiding

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien deze beleidsvelden dan ook naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling wordt dan ook onderzocht welke omgevingsaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Het is van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

4.2 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie
In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. In juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. Deze wet vervangt diverse wetten en regels voor behoud en beheer van cultureel erfgoed in Nederland. In de Erfgoedwet staat wat cultureel erfgoed is, hoe Nederland omgaat met roerend cultureel erfgoed, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe Nederland daar toezicht op houdt.

De gemeente Goeree-Overflakkee heeft een eigen archeologiebeleid. Als uitgangspunt streeft de gemeente er naar om het bodemarchief zoveel mogelijk ’ín situ’ (in de bodem) te bewaren. Bekende archeologische waarden worden door planaanpassing zoveel mogelijk ontzien. Zodoende kunnen archeologische waarden behouden blijven en worden opgravingkosten uitgespaard. In gebieden met een lage en zeer lage archeologische verwachting gelden op Goeree-Overflakkee geen archeologische voorschriften.

De gemeente heeft een archeologische beleidskaart welke weergeeft voor welke gebieden welke vrijstellingsgrens geldt, uitgedrukt in oppervlakte (vierkante meters) en diepte (centimeters onder maaiveld). Ter plaatse van het plangebied zijn geen archeologische verwachtingswaarden aanwezig.

Afbeelding 11 | Uitsnede Archeologische beleidskaart (bron: Archeologiebeleid Goeree-Overflakkee)

Het uitvoeren van archeologisch onderzoek is niet nodig. Het aspect archeologie vormt geen belemmering om het plan mogelijk te maken. Het opnemen van een dubbelbestemming om eventuele archeologische waarden te beschermen is niet aan de orde. Wel geldt de algemene zorgplicht.

Bij graafwerkzaamheden dient men attent te zijn op eventuele vondsten. Volgens de wettelijke meldingsplicht ex. artikel 5.10 van de Erfgoedwet uit 2016, dient hiervan per direct melding te worden gemaakt. Aanvrager verplicht de aannemers om attent te zijn op eventuele vondsten en/of sporen tijdens de werkzaamheden en verplicht hen archeologische vondsten direct te melden bij de bevoegde overheid.

Cultuurhistorie
Met de Erfgoedwet beschermt de overheid het cultureel erfgoed in Nederland. De Erfgoedwet heeft zes wetten en regelingen op het gebied van cultureel erfgoed vervangen waaronder de Monumentenwet 1988. Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het wettelijk verplicht om in de toelichting van een bestemmingsplan een beschrijving op te nemen van de wijze waarop met in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden of monumenten rekening is gehouden.

Cultuurhistorisch waardevolle objecten in of in de directe omgeving van het plangebied, waarmee in het plan rekening moet of kan worden gehouden, zijn niet aanwezig.

4.3 Bedrijven en milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die planologisch mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving.

In de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' zijn voor bedrijfsmatige activiteiten richtafstanden opgenomen tot woonfuncties voor de aspecten geluid, geur, stof en gevaar (Staat van bedrijfsactiviteiten). Deze richtafstanden zijn gekoppeld aan milieucategorieën. Voor het bepalen van de richtafstand bij de milieucategorie wordt onderscheid gemaakt in twee gebieden: rustige woonwijk / rustig buitengebied en gemengd gebied. In een gemengd gebied wordt meer hinder algemeen aanvaardbaar geacht vanwege de aanwezigheid van een diversiteit van functies of hoofdontsluitingswegen. In een gemengd gebied kunnen de richtafstanden met één stap/milieucategorie worden verlaagd.

Binnen het plangebied worden woningen en bijbehorende voorzieningen, zoals parkeerplaatsen, gerealiseerd en geen andere functies. Het plangebied wordt daarom aangemerkt als rustig woongebied. In de directe nabijheid van het plangebied zijn geen bedrijfsfuncties aanwezig. Rondom het plangebied zijn hoofdzakelijk woningen aanwezig. Op een grotere afstand is het perceel Zuiddijk 14 gelegen met een bedrijfsbestemming. Conform de bestemming zijn hier bedrijfsactiviteiten tot en met milieucategorie 2 toegestaan (richtafstand 30 meter). Bedrijfsactiviteiten in categorie 1 en 2 worden algemeen toelaatbaar geacht naast en tussen woningen, gelet op hun aard en beperkte invloed op de omgeving. Overigens ligt de locatie op een afstand van 60 meter waardoor ruim voldaan wordt aan de richtafstand.

De gebouwen aan de Handelskade hebben een gemengde bestemming. Naast wonen zijn hier ook kantoren, maatschappelijke voorzieningen en dienstverlening toegestaan en beperkte detailhandel en horecabedrijven. Deze functies worden gecombineerd met wonen en vormen geen belemmering voor de voorziene ontwikkeling.

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de uitvoering van het voorgenomen plan.

4.4 Bodem

Om het risico uit te sluiten, dat mensen gezondheidsproblemen krijgen als gevolg van een langdurig verblijf op verontreinigde grond, dient aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie.

In het onderhavige plan wordt de bestemming gewijzigd van 'Recreatie - Verblijfsrecreatie' in onder andere 'Woongebied'. Hiermee wordt een gevoeligere functie mogelijk gemaakt en dient aangetoond te worden dat de bodem geschikt is voor de beoogde functie. In dat kader is er door Wematech een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 2) door middel van grondboringen. Bij de uitgevoerde grondboringen zijn op basis van zintuigelijke beoordeling in de bovenste 100 cm plaatselijk sporen baksteen en in de bovengrond van boringen 01 en 12 aanvullende sporen aardewerk aangetroffen. Deze bijmeningen worden gezien de historie van de locatie niet aangemerkt als zijnde asbestverdacht. Voor het overige zijn geen relevante bijzonderheden en/of afwijkingen aangetroffen.

De bovengrond is licht verontreinigd met lood en plaatselijk tevens licht verontreinigd met cadmium, kwik en PAK, kwik en PAK, en kwik en hexachoorbenzeen. De ondergrond van mengmonster MM6 is licht verontreinigd met barium, nikkel, (som) xylenen en naftaleen en ter plaatse van peilbuis 17 is het grondwater licht verontreinigd met kobalt, nikkel, (som) xylenen en naftaleen.

Geconcludeerd kan worden dat de bovengrond van mengmonster MM1 en MM5 (indicatief) voldoet aan klasse wonen. De overige bovengrond en de ondergrond voldoet (indicatief) aan de achtergrondwaarde.

Voor het afvoeren van overtollige grond, afkomstig van de onderzoekslocatie, de eisen van het binnen de gemeente van toepassing zijnde beleid in acht te worden genomen.

Op basis van het historisch onderzoek, de zintuiglijke beoordeling van de grond- en grondwatermonsters en de resultaten van het chemisch-analytisch onderzoek kan gesteld worden dat bij ongewijzigd gebruik binnen de huidige functieklasse, voor het voorgenomen gebruik als woonwijk geen gebruiksbeperkingen gelden voor de onderzoekslocatie. De verkregen resultaten geven geen aanleiding tot het uitvoeren van een nader bodemonderzoek. Wel wordt geadviseerd de blootstelling aan lood in de bodem zo veel mogelijk te voorkomen. Hiertoe zijn in het bodemrapport maatregelen voorgesteld conform de GGD-advieswaarden.

4.5 Duurzaamheid

Klimaatadaptatie
De provincie wil tijdig en adequaat inspelen op het opwarmende klimaat. Door de mondiale opwarming stijgt de zeespiegel en worden weerpatronen beïnvloed. Hierdoor neemt in Zuid-Holland de intensiteit van neerslag toe, is sprake van een toename van het aantal hittegolven en neemt de kans op extreme droogteperiodes toe. Verder daalt de bodem en neemt de brakke kwel toe. Deze veranderingen zullen de komende decennia voor nieuwe uitdagingen zorgen.

In het Regionaal Waterprogramma Zuid-Holland 2022-2027 wordt onder andere aandacht besteed aan klimaatadaptatie. Klimaatadaptatie is een belangrijk onderdeel van de beleidsuitwerking in het regionaal waterprogramma. Klimaatverandering heeft immers grote impact op de wateropgaven, door andere veranderende rivierafvoeren, veranderende neerslagpatronen, zeespiegelstijging en toenemende watervraag door hitte, droogte en verzilting.

Duurzaam benutten en beheren ondergrond
De ondergrond maakt onlosmakelijk deel uit van ruimtelijke opgaven. De ondergrond is de basis voor ruimtelijke ontwikkelingen. De karakteristieken van de ondergrond zijn bepalend voor het landschap en de wijze waarop door de eeuwen heen deze landschappelijk zijn ingericht en steden en dorpen zijn gebouwd.

De ondergrond wordt steeds intensiever gebruikt. Het wordt daarom steeds belangrijker om ruimtelijke functies in de ondergrondse ruimte te ordenen en te positioneren.

Toekomstbestendig bouwen
De provincie wil zorgen voor een toekomstbestendig ingericht bebouwd gebied dat zorgt voor een prettige, gezonde en veilige leefomgeving. Een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling dient (in toenemende mate):

• energieneutraal te zijn, door optimaal in te zetten op besparing van elektriciteits- en warmte/koeltevraag, het benutten van rest- en aardwarmte en zoveel mogelijk in eigen (lokale) hernieuwbaar opgewekte elektriciteit te voorzien.
• klimaatbestendig en waterrobuust te zijn ook op slappe ondergrond. Daarmee wordt bedoeld dat het nieuw ingerichte gebied en de omgeving goed blijft functioneren in extreme weersomstandigheden. Klimaatadaptief bouwen is daarom de norm in Zuid-Holland.
• uit te gaan van natuurinclusief bouwen om daarmee de biodiversiteiten variatie aan biotopen voor de stedelijke soorten in het bebouwde gebied duurzaam te behouden en te versterken.
• circulaire oplossingen te bieden bij realisatie en beheer door een verantwoord materiaalgebruik en het hanteren van de ontwerpprincipes modulariteit en losmaakbaarheid, zodat er kan worden ingespeeld op een veranderde behoefte in de toekomst.
• gezonde en veilige leefomgeving te bevorderen; die een gezonde leefstijl ondersteunt, met een beweegvriendelijke leefomgeving voor sport en beweging stimuleert en waarin een goede milieukwaliteit wordt beschermd en bevorderd.

Plangebied

Klimaatrisico hitte
In het plan wordt rekening gehouden met klimaatadaptatie door te voorzien in voldoende groen in de bebouwde omgeving. Door het parkeren centraal te regelen door middel van een parkeerterrein aan de zuidkant van het plangebied, blijft er rondom de woningen ruimte over om dit groen in te richten. Hierdoor wordt de kans op hittestress verminderd. Ook de aanplant van bomen waardoor er meer schaduwwerking is tijdens hete en zonnige periodes leidt tot een vermindering van hittestress.

Klimaatrisico droogte
Waar mogelijk wordt het regenwater in de bodem geïnfiltreerd. Hierdoor blijft het risico op (zettings-)schade door langdurige droogte klein. Zoals ook onder 'klimaatrisico hitte' is aangegeven, is er rondom de woonpercelen voldoende ruimte voor groen en het aanplanten van bomen. Dit zorgt voor schaduwwerking en minder droogte.

Klimaatrisico wateroverlast en overstroming

Het plangebied was voorheen in gebruik als campingterrein met 40 standplaatsen. Er waren voornamelijk stacaravans en chalets aanwezig. Hierdoor was het gehele gebied in gebruik als camping en grotendeels bebouwd en verhard. Zie ook afbeelding 9 met de luchtfoto van de voormalige camping. Vooruitlopend op de nieuwe woningbouwplannen is het gehele terrein gesaneerd. In vergelijking met het campingterrein zal per saldo de oppervlakteverharding in kleine mate toenemen. Dit heeft geen effect op het risico op wateroverlast en overstroming.

Het plangebied is niet in een waterkering gelegen. De nabij gelegen Handelskade betreft een waterkering. Het plangebied is buiten de beschermingszone van deze waterkering gelegen. De ontwikkeling heeft daarmee geen effect op de waterveiligheid van Oude-Tonge. Zie ook paragraaf 4.12 ten aanzien van de waterhuishoudkundige aspecten.

Klimaatrisico bodemdaling
De gronden waren voorheen in gebruik als campingterrein. Voor zover bekend zijn er geen planologisch relevante kabels of leidingen aanwezig. De bodem wordt vooralsnog niet benut voor aardwarmte of warmte-koude opslag.

Technische uitwerking plan
De woningen zullen zoveel mogelijk toekomstbestendig gebouwd worden. Daarbij wordt onder andere gestreefd naar natuurinclusief bouwen waarbij een aangenaam leefklimaat wordt gecreeërd. Door het gebied autoluw te maken, is er meer ruimte rondom de woningen voor bewoners om buiten te verblijven en wordt spelen en bewegen in de buitenruimte extra gestimuleerd. Daarnaast zal onderzocht worden of de gebouwen zodanig ontworpen kunnen worden dat deze ook ruimte kunnen bieden aan verblijfplaatsen van dieren. Het plan wordt in een later stadium civieltechnisch uitgewerkt. Dit wordt na de fase van de bestemmingsplanprocedure gedaan. Tijdens de civieltechnische uitwerking wordt er verder vorm gegeven aan de te nemen (technische) maatregelen ten aanzien van klimaatadaptatie. Vooralsnog is er geen sprake van klimaatrisico's voor het plangebied.

4.6 Externe veiligheid

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Bij nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met risicobronnen in de omgeving.

Het plangebied ligt niet binnen de invloedzone van een risicovolle inrichting. In de omgeving van het plangebied zijn geen risicobronnen aanwezig. Ook liggen er geen routes voor transport van gevaarlijke stoffen (Basisnet) in de omgeving van het plangebied. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor het voorgenomen plan.

4.7 Geluid

Geluid kan hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidsniveaus het gehoor beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn afspraken gemaakt over wat acceptabele geluidsniveaus zijn en wat niet (de geluidsnormen). Bij ruimtelijke plannen kan akoestisch onderzoek nodig zijn om geluidhinder bij geluidgevoelige objecten (scholen, woningen, etc.) te voorkomen. De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai. Een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd als een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidzone van een bestaande geluidbron of indien het plan een nieuwe geluidbron mogelijk maakt.

Akoestisch onderzoek nieuw te bouwen woningen
De nieuw te bouwen woningen zijn niet gelegen binnen de in de Wet geluidhinder vastgelegde onderzoekzones van wegen. De wegen nabij het plangebied hebben een snelheidsregime van 30 km/uur. Deze wegen hebben geen geluidzone op grond van de Wet geluidhinder. Dit betekent dat de optredende geluidbelasting vanwege deze wegen niet getoetst hoeft te worden aan de Wet geluidhinder.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het wel wenselijk om te beoordelen of er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van de nieuwe woningen. In dat kader wordt de geluidbelasting vanwege relevante 30 km/ wegen berekend en kwalitatief getoetst.

Door Kraaij Akoestisch Adviesbureau is een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai uitgevoerd (zie Bijlage 3). De geluidbelasting op de randen van het bouwvlak voor de nieuwbouw vanwege het wegverkeer op het Handelsterrein bedraagt ten hoogste 57 dB en voldoet daarmee niet overal aan de richtwaarde van 48 dB. De overschrijding bedraagt 2 tot 9 dB en vindt alleen plaats op de oostrand van het bouwvlak, gericht naar deze weg. Met een geluidbelasting van ten hoogste 57 dB (incl. 5 dB aftrek) wordt de maximale waarde voor aanvaardbaar woonmilieu (63 dB) niet overschreden. De geluidbelasting op de randen van het bouwvlak voor de nieuwbouw vanwege de Zuiddijk bedraagt ten hoogste 36 dB en voldoet daarmee overal (ruimschoots) aan de richtwaarde van 48 dB. De gecumuleerde geluidbelasting zonder aftrek bedraagt 31-62 dB. Daarmee kan het akoestisch woon- en leefklimaat bij de nieuwbouwwoningen volgens de Milieukwaliteitsmaat worden beoordeeld als overwegend 'zeer goed tot goed' aan de west- en zuidkant van het plan, als 'goed tot redelijk' aan de noordkant en als 'matig tot tamelijk slecht' aan de oostkant van het plan.

Vanwege de lage(re) geluidbelasting aan de noord-, west- en zuidzijde van het plan, zal er bij elke woning sprake zijn van de aanwezigheid van minimaal één geluidluwe gevelzijde en een geluidluwe buitenruimte (geluidbelasting zonder aftrek geluid of lager dan 53 dB). Voor de woningen aan de oostzijde van het plan wordt echter wel geadviseerd deze met de voorgevelzijde naar het Handelsterrein te richten, zodat er in dit geval tevens sprake zal zijn van een geluidluwe buitenruimte aan de achterzijde van de woningen. Een dergelijke positionering is in het schetsplan reeds opgenomen.

Gelet op de genoemde kwalificering in relatie tot de stedelijke ligging van de planlocatie en daarbij de aanwezigheid van minimaal één geluidluwe gevel op basis van het huidig schetsontwerp, kan het akoestisch woon- en leefklimaat als aanvaardbaar worden aangemerkt. Er is in onderhavige situatie dus sprake van een goede ruimtelijke ordening.

Aangezien de Wet geluidhinder op deze planlocatie niet van toepassing is, is het vaststellen van hogere waarden niet nodig en dient vanuit het Bouwbesluit formeel alleen voldaan te worden aan de minimum vereiste geluidwering van 20 dB.

Akoestisch onderzoek verkeersaantrekkende werking ontwikkeling
De nieuw te bouwen woningen hebben een verkeersaantrekkende werking (zie ook paragraaf 4.11 Verkeer en parkeren). Door AnteaGroup is een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de geluideffecten van het verkeer van en naar het plangebied (verkeersaantrekkende werking) (zie Bijlage 4). Hierbij is rekening gehouden met een verkeersaantrekkende werking van 365 motorvoertuigen per etmaal als gevolg van de te realiseren woningen in het plangebied op basis van de toen voorliggende inrichtingsschets (2022) van het gebied. Inmiddels is het programma op basis van de huidige behoefte geïntensiveerd en is daardoor de verkeersaantrekkende werking hoger. In het onderzoek is uitgegaan van de route via de Kaai, Oostdijk en Oudelandsedijk tot de N498 en van de route via het Handelsterrein tot de Suisendijk.

De Wet geluidhinder hanteert als maat voor een significant geluideffect, een geluidtoename van 1,5 dB of meer.

Op grond van de volgens de geldende bestemming toegestane functie (campingterrein), zal de voorgenomen ontwikkeling binnen het plangebied meer verkeersbewegingen genereren. Dit betekent dat in de toekomstige situatie met woningen op het voormalige campingterrein de verkeersintensiteiten hoger zijn, dan op grond van het geldende bestemmingsplan. Dit resulteert in een toenemende geluidbelasting vanwege verkeer van en naar het plangebied. Het gaat om een marginaal verschil (0,3 tot 0,5 dB). Vanuit de planologische verschillen, is er daarom geen aanleiding voor een overweging van inzet van geluidreducerende maatregelen.

In de omgeving van het plangebied zijn nog een aantal andere ontwikkelingen aan de orde die een verkeersaantrekkende werking hebben. Het betreft de ontwikkeling Nieuwe Handelskade en de ontwikkelruimte in het bestemmingsplan 'Recreatieterreinen' voor het gebied ten zuiden van het plangebied. Beide ontwikkelingen worden op dezelfde route ontsloten. Onderzocht is wat het verwachte geluidseffect is als gevolg van de toename van het verkeer van de ontwikkelingen in samenhang. Uit de resultaten volgt een geluidtoename van ten hoogste circa 1,3 dB voor de woningen binnen de invloedssfeer van de Oostdijk en Oudelandsedijk en een geluidtoename van circa 2,2 dB voor de woningen binnen de invloedssfeer van het Handelsterrein/Kaai. Voor de woningen binnen de invloedssfeer van Handelsterrein/Kaai is daarmee sprake van significant geluideffect. Derhalve is geadviseerd om de inzet van geluidsreducerende maatregelen (stille elementverharding) voor Handelsterrein/Kaai te overwegen. Hiermee wordt het geluideffect vanwege verkeer van en naar de plangebieden in voldoende mate verminderd. Het plangebied van het voormalige campingterrein valt onder de invloedssfeer van Handelsterrein/Kaai. Met de bouw van 68 woningen dient de geluidreducerende elementverharding doorgetrokken te worden tot bij de ingang van het nieuw aan te leggen parkeerterrein.

Geluidswerende voorziening
Om eventuele geluidsoverlast op de percelen van de woningen aan Crispijn (grenzend aan het plangebied), als gevolg van de aanleg van het parkeerterrein, te voorkomen, wordt er een geluidswerende voorziening aangebracht. Deze geluidswerende voorziening zal uit een scherm met begroeing bestaan.

4.8 Kabels en leidingen

In het bestemmingsplan worden uitsluitend kabels en leidingen (gas, water, elektra, rioolpersleidingen) opgenomen die ruimtelijke relevantie hebben, of van belang zijn in het kader van externe veiligheid, beheer of gezondheidsrisico. Voor deze kabels en leidingen geldt een waarborgzone omdat deze wellicht een risico met zich meebrengen. Het gaat hier met name om een verhoogd risico als ze bij werkzaamheden worden geraakt.

In of in de nabijheid van het plangebied liggen geen planologisch relevante kabels en/of leidingen.

4.9 Luchtkwaliteit

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient rekening te worden gehouden met luchtkwaliteit. Als het een ruimtelijk project of (te vergunnen) activiteit betreft, waarvan de bijdrage aan de luchtverontreiniging klein is, is geen toetsing aan de grenswaarden luchtkwaliteit nodig. Beoordeeld moet worden of de ontwikkeling 'Niet In Betekenende Mate' (NIBM) bijdraagt aan de concentraties van diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) in de buitenlucht.

Als een project tot een toename voor NO2 en PM10 leidt die lager is dan de NIBM grens van 1,2 µg/m3 hoeft het project niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Vanzelfsprekend moet er wel sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening. In de regeling NIBM is aangegeven, dat een woningbouwlocatie met maximaal 1.500 woningen en één ontsluitingsweg is aan te merken als een ontwikkeling die NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

In dit plan worden 68 nieuwe woningen mogelijk gemaakt. Dit aantal ligt ruim lager dan de 1.500 woningen en volgens de regeling is er in dit geval dus geen sprake van een ontwikkeling die in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Desondanks is de te verwachten verkeersgeneratie in de NIBM-tool ingevoerd.

De voorgenomen ontwikkeling draagt niet in betekenende mate bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit, zie onderstaande afbeelding. Dit is gebaseerd op 494,4 motorvoertuigbewegingen per weekdagetmaal, zie 4.11 Verkeer en parkeren. Door de realisatie van de bufferzone met scherm tussen het parkeerterrein en de percelen aan de Crispijn, wordt de eventuele overlast van de uitstoot van stoffen afkomstig van de auto's tegen gegaan.

Afbeelding 12 | NIBM-tool (bron: Infomil)

In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn de jaargemiddelde concentraties NO2, PM10 en PM2,5 in de omgeving van het plangebied inzichtelijk gemaakt aan de hand van NSL-monitoringstool. In de onderstaande afbeelding zijn de concentraties NO2, PM10 en PM2,5 voor het monitoringsjaar 2021 weergegeven.

Afbeelding 13 | Uitsnede NSL 2020-monitoringstool (bron: Rijksoverheid)

In de nabijheid van het plangebied zijn geen toetspunten gelegen. Het dichtstbijzijnde toetspunt is ter plaatse van de Oudelandsedijk gelegen. Hieruit blijkt dat in de omgeving van het plangebied de totale concentraties NO2, PM10 en PM2,5 respectievelijk 16,5 µg/m3 , 15,6 µg/m3 en 8,3 µg/m3 bedraagt. De jaargemiddelde grenswaarde voor NO2, PM10 (beide 40 µg/m3 ) en PM2,5 (25 µg/m3) wordt niet overschreden. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24 uurgemiddelde concentratie is 6, waardoor het maximum van 35 dagen niet wordt overschreden.

Op basis van de 'Grootschalige concentratie- en Depositiekaart Nederland bedraagt ter plaatse van het plangebied de concentratie benzeen 0,3 µg/m3 (2022). De grenswaarde voor benzeen van 0,5 µg/m3 wordt daarmee niet overschreden.

De luchtkwaliteitssituatie vormt daarmee geen belemmering voor de uitvoering van de gewenste ontwikkeling.

4.10 Natuur

De Wet natuurbescherming zorgt voor bescherming van gebieden, diersoorten, plantensoorten en bossen. De beschermde flora en fauna mag niet worden verstoord, verjaagd of worden gedood. Voorafgaand aan een ontwikkeling moet worden onderzocht of er beschermde dieren- of plantensoorten in het plangebied leven.

Gebiedsbescherming
Het plangebied ligt niet binnen de begrenzing van een natuurgebied, natuurnetwerk en Natura-2000 gebieden. Het dichtstbijzijnde beschermde Natura 2000-gebied is het Krammer-Volkerak. Dit natuurgebied ligt op circa 1 kilometer van het plangebied. Aangezien de voorgenomen ontwikkeling op enige afstand van beschermde Natura 2000-gebieden plaatsvindt worden geen negatieve effecten als gevolg van externe werking (middels visuele verstoring en verstoring door productie van geluid, trilling en licht) verwacht.

Voor het plan is, op basis van de Wet natuurbescherming, de uitstoot van stikstof en de neerslag daarvan op Natura 2000-gebieden berekend. Deze berekening is uitgevoerd met de meest recente versie van de AERIUS-calculator. Voor zowel de realisatiefase als de gebruiksfase is een AERIUS-berekening uitgevoerd (zie Bijlage 5). Hierbij is ervan uitgegaan dan het bouwrijp maken van het gebied in 2024 zal plaatsvinden en het bouwen van de woningen in 2025. De verwachting is dat vervolgens in 2026 alle woningen in gebruik zijn. Voor de gebruiksfase in 2026 is uitsluitend het extra verkeer van belang. Hierbij zijn de gegevens (verkeersgeneratie) uit paragraaf 4.14 als uitgangspunt genomen en is er een inschatting gemaakt van de verkeersverdeling. De uitkomst uit de AERIUS-berekening is, dat er geen rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/j zijn. Het project heeft daarmee geen negatief effect op de instandhoudingsdoelstellingen van de Natura2000-gebieden. Er is geen vergunning nodig op grond van de Wet natuurbescherming.

Soortenbescherming
Het plangebied bestaat uit een braakliggend terrein. De ontwikkeling kan effect hebben op eventuele aanwezige beschermde plant- en diersoorten. Door Ecolybrium Ecologisch Onderzoek en Advies is een quickscan flora en fauna uitgevoerd naar het voorkomen van beschermde soorten (zie Bijlage 6). Het plangebied is middels een inspectieronde ter plaatse doorlopen en onderzocht en beoordeeld op geschiktheid voor beschermde natuurwaarden. Hierbij is gelet op de mogelijke functie van het terrein en de directe omgeving ervan voor alle soortgroepen die redelijkerwijs te verwachten zijn.

De resultaten van de uitgevoerde quickscan is als volgt:

Vleermuizen
Op- en rondom het plangebied is alleen sprake van een mogelijk jachtgebied voor vleermuizen. Er is geen sprake van aantasting van essentieel jachtgebied. Primaire vliegroutes en vaste rust- en verblijfplaatsen van vleermuizen zijn uit te sluiten vanwege het ontbreken van lijnvormige hoogopgaande boom- en struikstructuren en het ontbreken van gebouwen. Nader onderzoek en overtredingen van verbodsbepalingen van de Wet natuurbescherming zijn geheel niet aan de orde.

Grondgebonden zoogdieren
Effecten op beschermde soorten grondgebonden zoogdieren zijn geheel uit te sluiten. De beoogde nieuwbouw heeft geen negatief effect op beschermde natuurwaarden en daarmee dus geen overtredingen van verbodsbepalingen van de Wet natuurbescherming.

Vogels
Effecten op broedvogels (al of niet met jaarrond beschermde nesten) zijn op voorhand uit te sluiten. Effecten op algemeen voorkomende soorten vogels die in de directe omgeving van de ingreeplocatie broeden zijn te voorkomen door de werkzaamheden uit te voeren buiten de broedperiode (dus buiten de periode half maart-half juli).

Overige beschermde soorten
Effecten op beschermde soorten vaatplanten, amfibieën, vissen, dagvlinders, libellen, reptielen en andere ongewervelden treden geheel niet op, omdat er geen optimaal habitat ontwikkeld is.

Conclusie
In het kader van de Wet natuurbescherming kan geconcludeerd worden dat de werkzaamheden uitgevoerd kunnen worden, zoals beoogd. Op het terrein groeien enkele reuzenpaardenstaarten. Deze zeldzame - maar niet beschermde - soort is behoudenswaardig voor het gebied en/of de directe omgeving. Geadviseerd wordt om in het kader van de zorgplicht een groot deel van de aanwezige planten te verplanten in het gebied en/of de omgeving. Zodoende wordt er tevens een bijdrage geleverd aan de gunstige staat van instandhouding van de lokale populatie.

4.11 Verkeer en parkeren

Een goede ontsluiting en voldoende parkeerfaciliteiten zijn belangrijk voor een goed functionerende ontwikkeling. In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan de gevolgen van het plan op de verkeerssituatie in de omgeving, de verkeersgeneratie, de ontsluiting en de wijze waarop voldoende parkeergelegenheid in het plan is gewaarborgd.

Verkeersgeneratie
Voor het bepalen van de verkeersgeneratie wordt uitgegaan van de richtlijnen zoals opgenomen in de CROW-publicatie 381 voor een gebied met de stedelijkheidsgraad 'weinig stedelijke gebied' en het gebiedstype 'rest bebouwde kom'. Voor de 25 reguliere eengezinswoningen wordt uitgegaan van de gemiddelde verkeersgeneratie voor een koopwoning tussen/hoek. Ook voor de budgetwoningen wordt uitgegaan van de gemiddelde verkeersgeneratie van een koopwoning tussen/hoek. In de CROW-publicatie is voor de één- tot tweepersoonswoningen geen specifieke richtlijnen opgenomen. Wel zijn er richtlijnen voor kleine eenpersoonswoningen, zoals tiny houses. Omdat hier sprake is van een iets grotere woning dan een eenpersoonswoning, is gekozen om de minimale verkeersgeneratie te nemen van een reguliere eengezinswoning (koopwoning tussen/hoek).

Type woning	Aantal woningen	Verkeersgeneratie per woning	Totale verkeersgeneratie
Koop, huis, tussen/hoek	18	7,4	133,2
Budgetwoningen	28	7,4	207,2
Eén- tot tweepersoons woning	22	7,0	154,0
Totaal	68		494,4

Ontsluiting
De in- en uitrit van de voormalige camping wordt verplaatst naar de zuidzijde van het plangebied, zodat deze kan worden geïntegreerd in de herinrichting van het Handelsterrein. Deze nieuw aan te leggen in- en uitrit ontsluit de centrale parkeervoorziening en is vanuit het plangebied de enige aansluiting voor autoverkeer op het Handelsterrein. Van hieruit wordt ook het autovrije binnengebied voor hulpdiensten bij calamiteiten ontsloten. Tussen de Zuiddijk en het Handelsterrein wordt er een groen ingerichte wandelverbinding aangelegd ten behoeve van het wandelnetwerk. Voor het overige worden enkele langzaamverkeersverbindingen aangelegd die aansluiten op de parkeerterreinen of het Handelsterrein.

Het plangebied wordt ontsloten op het Handelsterrein. Via het Handelsterrein, de Kaai en Oostdijk is de Stationsweg (N498) te bereiken. De N498 is de hoofdontstluitingsweg van Oude-Tonge richting de N59. De voorzieningen in het centrum van Oude-Tonge zijn via dezelfde route van het Handelsterrein en de Kaai te bereiken. Het Handelsterrein ter hoogte van het plangebied wordt na planrealisatie opnieuw ingericht. De inrichting zal zodanig zijn dat enerzijds de capaciteit voldoende is om het toekomstige verkeer goed te kunnen afwikkelen en anderzijds zodanig dat de verkeerssnelheid gereguleerd wordt.

In de Verkeersstructuurvisie Oude-Tonge is de hoofdwegenstructuur van Oude-Tonge weergegeven. Daarbij is het oostelijke deel van de Oostdijk als hoofdstructuur weergegeven en de N498 als gebiedsontsluitingsweg.

Afbeelding 14 | Hoofdwegenstructuur Oude-Tonge (bron: Verkeersstructuurvisie Oude-Tonge)

Ten behoeve van de verkeersontsluiting in Oude-Tonge is er een verkeerscirculatieplan opgesteld. Dit plan is in 2019 geactualiseerd en begin 2020 is het rapport definitief gemaakt. In het rapport zijn maatregelen uitgewerkt voor knelpunten die tijdens de actualisatie aan het licht zijn gekomen. Er zijn acht projecten met fysieke maatregelen in de vorm van projectbladen uitgewerkt. Vier van deze projecten (nummer 1, 2, 6 en 7) liggen op de ontsluitingsroute tussen het plangebied en de Stationsweg.

Afbeelding 15 | Overzichtskaart uitvoeringsprojecten (bron: Actualisatie Verkeerscirculatieplan Oude-Tonge)

Project 1 betreft het parkeren langs de Kaai en parkeren op het plein. Het parkeren langs de Kaai zou de doorstroming van het verkeer kunnen belemmeren. Echter, de weg is voldoende breed, dat zelfs met geparkeerde voertuigen tegemoetkomend verkeer elkaar kan passeren. De geparkeerde voertuigen dragen bij aan de verkeersveiligheid van de Kaai, doordat het snelheidsverlagend werkt. Project 2 betrof de aanpak van het kruispunt Molendijk/Oostdijk/Herendijk. Dit kruispunt is inmiddels anders vormgegeven, zodat duidelijk zichtbaar is dat er sprake is van een gelijkvloerse kruising. Project 6 betreft het kruispunt N498/Oudelandsedijk. Hier is een pakket aan maatregelen voorgesteld om het zicht op verkeer vanaf de zijwegen te verbeteren en de snelheid op de N498 te reguleren. Deze maatregelen waren voorzien in de periode 2019-2020, maar zijn nog niet uitgevoerd. Project 7 betreft het kruispunt Oostdijk/Ruychrockstraat. De voorgestelde maatregel betreft de aanleg van een plateau zodat er een gelijkvloerse kruising ontstaat. Deze maatregel is een lange termijn maatregel en voorzien in de periode 2021-2025.

De ontsluitingsroute is een geschikte route om het extra verkeer als gevolg van de ontwikkeling goed te kunnen afwikkelen. Met de genoemde maatregelen, zijn en worden een aantal knelpunten op de route weggenomen waardoor de doorstroming van het verkeer op deze route wordt verbeterd.

Parkeren
Het parkeren vindt hoofdzakelijk aan de zuidzijde van het plangebied plaats. Daar wordt een parkeervoorziening aangelegd met 90 parkeerplaatsen. Vanuit daar zijn er langzaamverkeersverbindingen richting de woningen. Het gebied wordt daarmee voor het overige autovrij en worden er geen parkeerplaatsen aangelegd. Aan het Handelsterrein grenzend aan het plangebied wordt momenteel ook geparkeerd. Dit deel zal worden heringericht en er zullen 31 volwaardige parkeerplaatsen worden aangelegd. Aan de noordzijde is een bestaand parkeerterrein gelegen. Dit parkeerterrein wordt verbonden met het plangebied, waardoor het mogelijk is om ook hier te parkeren. Aan dit parkeerterrein worden vier extra parkeerplaatsen toegevoegd.

Voor het bepalen van het benodigde aantal parkeerplaatsen wordt uitgegaan van de richtlijnen zoals opgenomen in de CROW-publicatie 381 voor een gebied met de stedelijkheidsgraad 'weinig stedelijke gebied' en het gebiedstype 'rest bebouwde kom'. Voor de reguliere eengezinswoningen wordt uitgegaan van de gemiddelde parkeernorm voor een koopwoning tussen/hoek. Ook voor de budgetwoningen wordt van deze parkeernorm uitgegaan. Voor de één- tot tweepersoonswoningen is in de CROW-publicatie geen specifieke richtlijn opgenomen. Daarom wordt uitgegaan van het gemiddelde van een kleine eenpersoonswoning en een eengezinswoning (koopwoning tussen/hoek).

Type woning	Aantal woningen	Aantal parkeerplaatsen per woning	Totaal aantal parkeerplaatsen
Koop, huis, tussen/hoek	18	2,0	36
Budgetwoningen	28	2,0	56
Eén- tot tweepersoons woning	22	1,4 (0,7 + 2,0 / 2)	30,8 = 31
Totaal	68		123 parkeerplaatsen

Conform bovenstaande berekening zijn er 123 parkeerplaatsen benodigd. Met de aanleg van het parkeerterrein met 90 parkeerplaatsen en de vier extra parkeerplaatsen op het parkeerterrein aan de noordzijde worden in totaal 94 parkeerplaatsen aangelegd. Hiermee wordt grotendeels in de parkeerbehoefte voorzien. Voor de overige 29 parkeerplaatsen kan gebruik worden gemaakt van de aanwezige parkeerplaatsen in de openbare ruimte. Deze parkeerplaatsen werden destijds ook gebruikt door de gasten van de voormalige camping met 40 standplaatsen. Uitgaande van één parkeerplaats per standplaats, had de camping een parkeervraag van 40 parkeerplaatsen in de openbare ruimte. Met het vervallen van de functie van de camping, is er ruimte ontstaan van circa 40 parkeerplaatsen in de openbare ruimte die door de nieuwe woningen gebruikt kunnen worden. Sinds het opheffen van het campingterrein omstreeks 2015 hebben in de directe omgeving van het parkeerterrein geen ontwikkelingen plaatsgevonden met een parkeervraag. Aan de Handelskade is nadien nog één appartementencomplex gebouwd, maar hier is voorzien in parkeren op eigen terrein door de realisatie van parkeerplaatsen aan het Handelsterrein. In het in 2020 vastgestelde bestemmingsplan 'Nieuwe Handelskade, Oude-Tonge' ten behoeve van de ontwikkeling van de appartementen is opgenomen, dat er in totaal 188 parkeerplaatsen gerealiseerd zullen worden, waarvan er 10 op het parkeerterrein ten noorden van het plangebied aangelegd worden. Aangezien in de openbare ruimte ten behoeve van de ontwikkeling 29 parkeerplaatsen van de eerdere 40 benodigd zijn, is er voldoende parkeergelegenheid aanwezig. Daarnaast is voor de budgetwoningen gerekend met een parkeernorm van 2 parkeerplaatsen per woning. Gezien de beperkte omvang en prijs van deze woningen en daarmee ook de doelgroep van deze woningen, is het aannemelijk dat het gemiddelde autobezit lager zal zijn dan twee auto's per woning. Dergelijke budgetwoningen zijn vergelijkbaar met sociale huurwoningen, waarvoor een lagere parkeernorm geldt. De parkeernorm van 2,0 parkeerplaats per woningen is voor de budgetwoningen daarmee een worstcasescenario. Tot slot wordt in de parkeernorm reeds rekening gehouden met bezoekers van de bewoners van de woningen. Dit aantal is gemiddeld 0,3 parkeerplaats per woning. Op basis van 68 woningen zijn dit ruim 20 parkeerplaatsen. Daarbij valt op te merken dat het aandeel bezoekers zeer verspreid over de dag en week aanwezig zullen zijn en in de praktijk nooit tegelijkertijd, waardoor dit aantal parkeerplaatsen nooit allemaal tegelijkertijd bezet zullen zijn door bezoekers en deze parkeerplaatsen ook door bewoners gebruikt kunnen worden.

4.12 Water

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht. Beschreven moet worden op welke wijze in het plangebied met water en watergerelateerde aspecten wordt omgegaan. Voorkomen moet worden dat ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Een goede afstemming tussen beiden is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals bijvoorbeeld wateroverlast, slechte waterkwaliteit, verdroging, etc., te voorkomen.

Het plangebied is gelegen in het beheersgebied van het Waterschap Hollandse Delta (WSHD) dat zowel de kwantiteit als de kwaliteit van het oppervlaktewater beheert. Uitgangspunt bij ruimtelijke ontwikkelingen is dat deze voldoen aan het waterbeleid. Dit is vastgelegd in diverse beleidsdocumenten van Europees (Europese Kaderrichtlijn Water (2000/60/EG) tot gemeentelijk niveau. Ook het waterschap heeft zijn eigen beleid. Dit is vastgelegd in het Waterbeheerprogramma 2022-2027. Voor het adviseren over en uiteindelijk beoordelen van ruimtelijke plannen van derden maakt het waterschap gebruik van het watertoetsproces.

Voldoende water - wateroverlast 
Het streefbeeld is een robuust watersysteem dat de effecten van toekomstige klimaatveranderingen en bodemdaling kan opvangen. Zo'n systeem kan het water, conform de daarvoor vastgestelde normen en zonder overlast te veroorzaken, verwerken tegen maatschappelijk aanvaardbare kosten. Het watersysteem dient te voldoen aan het principe van waterneutraal bouwen, dit wil zeggen: waar het verharde oppervlak toeneemt, dienen compenserende maatregelen te worden genomen om piekafvoeren te verwerken en infiltratie van water mogelijk te maken. Uitgangspunt vasthouden-bergen-afvoeren. Bij het oplossen van waterhuishoudkundige problemen wordt afwenteling voorkomen. Oplossingen voor eventuele waterhuishoudkundige problemen dienen bij voorkeur in het plangebied gevonden te worden. Indien dit niet mogelijk is dient dichtbij het plangebied compensatie gezocht te worden. Compensatie dient in ieder geval binnen hetzelfde peilgebied plaats te vinden. De verbindingen tussen wateren horen daar ook bij. Bij een plan wordt gebruik gemaakt van de vuistregel dat 10% van de toename aan m² verhard oppervlak gecompenseerd dient te worden. Hierbij geldt een ondergrens van 500 m2 in het stedelijk gebied en 1.500 m² in het landelijk gebied.

Het plangebied maakt deel uit van het bebouwde gebied van Oude-Tonge en is daarmee te categoriseren als stedelijk gebied. De toename aan verharding bestaat uit de toekomstige bebouwing van de woningen, de erfverharding op de woonpercelen en de verharding aan infrastructuur (wegen en paden).

Het plangebied betreft een voormalig campingterrein. Vooruitlopend op de woningbouwplannen is de camping gesaneerd, vanwege vandalisme op het leegstaande terrein en overlast voor de omgeving. Het Waterschap heeft aangegeven, dat het huidige beleid ten aanzien van de watercompensatie per 1 januari 2024 zal wijzigen Aangezien de verwachting is dat de vaststelling van dit bestemmingsplan na 1 januari 2024 gaat plaatsvinden, is reeds op het nieuwe beleid geanticipeerd. In dit nieuwe beleid is opgenomen, dat 14% (in plaats van 10%) van de aan te brengen verharding in het plangebied, gecompenseerd dient te worden in de vorm van open water of droge berging. Als referentiesituatie wordt de huidige situatie aangehouden of voormalige situatie tot een termijn van 10 jaar. Daarmee is het campingterrein, zoals deze voorheen in gebruik was tot 2018, de referentiesituatie. De camping bestond uit circa 40 standplaatsen voor stacaravans en chalets. Zoals op onderstaande luchtfoto uit 2014 zichtbaar is, was het grootste gedeelte van het terrein gevuld met bebouwing, terrassen en bestrating. Slechts incidenteel is nog een stukje tuin/grasveld waar te nemen. Het plangebied was ten tijde van de camping voor circa 60% verhard (zie Bijlage 7). Met de bouw van de nieuwe woningen, de aanleg van voetpaden en het parkeerterrein, neemt binnen het plangebied het verhard oppervlakte ten opzichte van de oorspronkelijke situatie in zeer geringe mate (circa 105 m2) toe. In overleg met het Waterschap Hollandse Delta is bepaald, dat het hemelwater afkomstig van de nieuw te bouwen woningen, versneld zal worden afgevoerd via het reeds in het gebied aanwezige rioolsysteem voor regenwaterafvoer richting het Havenkanaal. Omdat hiermee geen afstroom/lozing zal plaatsvinden op het watersysteem van het Waterschap, is watercompensatie niet nodig.

Afbeelding 16 | Referentiesituatie camping 2014 (bron: Atlas van Zeeland)

Schoon water - goed omgaan met afvalwater
Menselijke activiteiten hebben een negatief effect op de kwaliteit van het water doordat ze water verontreinigen. Het waterschap zorgt met de behandeling van afvalwater dat zo veel mogelijk van deze effecten teniet worden gedaan. De strategie is voor nieuw te ontwikkelen terreinen uit te gaan van het niet aankoppelen van hemelwater op het rioolstelsel. Voor bestaande gebieden wordt gestreefd naar het afkoppelen van verhard oppervlak van de riolering. Afstromend hemelwater van vervuilde oppervlakken wordt gezuiverd. Verontreinigingen door stedelijk afvalwater (huishoudelijk afvalwater en bedrijfsafvalwater) worden voorkomen. Bij nieuwbouwgebieden is de aanleg van een gescheiden rioolstelsel een voorwaarde. Gestreefd wordt om schoon hemelwater in bestaand gebied af te koppelen van het rioolstelsel.

In overleg met het Waterschap is bepaald dat voor de afvoer van hemelwater, afkomstig van de nieuw te bouw woningen, aangesloten kan worden op het reeds in het gebied aanwezige rioolsysteem. De afvoer van het afvalwater wordt eveneens aangesloten op het rioolstelsel. In het kader van de civieltechnische uitwerking, zal de capaciteit van de huidige riolering nader geanalyseerd worden.

Het plan heeft geen invloed op de grondwaterkwaliteit. Er worden geen producten of materialen gebruikt die een nadelige invloed kunnen hebben op het grondwater.

4.13 Milieu Effect Rapportage

In onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn diverse activiteiten opgenomen waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt.  Hierbij moet beoordeeld worden of er sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden geldt een m.e.r.-plicht.

In onderdeel D is per activiteit de drempelwaarde benoemd. Als een activiteit voorkomt in onderdeel D en boven de drempelwaarde komt, geldt voor het te nemen besluit een m.e.r.-beoordelingsplicht. Indien er activiteiten plaatsvinden die in onderdeel D zijn opgenomen, maar onder de drempelwaarde blijven, dient er nagegaan te worden of het project grote milieugevolgen heeft. Deze toets dient plaats te vinden aan de hand van de criteria uit bijlage III van de Europese richtlijn m.e.r..

De hoofdcriteria waaraan getoetst moet worden zijn: kenmerken van het project, plaats van het project en kenmerken van het potentiële effect. Het bevoegd gezag dient vervolgens voor de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan een besluit te nemen of er een MER moet worden opgesteld. De grondslag hiervoor is een vormvrije m.e.r.-beoordeling.

In onderdeel D is de activiteit 'De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterrein' opgenomen met een drempelwaarde van een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied met 2000 of meer woningen. De ontwikkeling die onderhavig plan mogelijk maakt, blijft met 68 woningen ruim onder deze drempelwaarde. Volstaan kan worden met een vormvrije m.e.r-beoordeling. Hiervoor is een aanmeldnotitie opgesteld (zie Bijlage 8). Uit de integrale beoordeling van de milieueffecten ten aanzien van de selectiecriteria uit bijlage III m.e.r.-richtlijn (in onderlinge samenhang beschouwd) blijkt, dat de ontwikkeling niet leidt tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Het opstellen van een milieueffectrapportage (MER) is daardoor niet noodzakelijk.

4.14 Conclusie

Omgevingsaspecten zijn onderzocht en vormen geen belemmering voor de ontwikkeling. Planologische medewerking aan het initiatief ligt dan ook in de rede.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Financiële uitvoerbaarheid

Voor bouwplannen zoals die zijn aangewezen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het uitgangspunt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt. Van de verplichting een exploitatieplan vast te stellen kan onder andere worden afgeweken als het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst of doordat de verplicht te verhalen kosten zijn verdisconteerd in de grondprijs.

Dit plan voorziet in de bouw van maximaal 68 woningen. Dit betreft een bouwplan, zoals dat hierboven is benoemd. De gemeente Goeree-Overflakkee sluit met de initiatiefnemer een (anterieure) overeenkomst waarin onder andere het kostenverhaal is geregeld. De kosten die gemaakt worden bij de uitvoering van de ontwikkeling zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Ook eventuele planschade wordt op de initiatiefnemer verhaald. De ontwikkeling heeft voor de gemeente geen negatieve financiële gevolgen. Voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning zullen de gebruikelijke leges in rekening worden gebracht.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Voorbereiding

Tijdens de voorbereiding van de plannen (december 2022) is een raadsinformatiebrief opgesteld en aan de raad verzonden. Deze raadsinformatiebrief is openbaar. Op 10 mei 2023 is in het kader van de planvorming een informatieavond georganiseerd voor omwonenden van het plangebied. Tijdens deze avond is het stedenbouwkundig plan gepresenteerd en was er gelegenheid om vragen te stellen. Naar aanleiding van deze informatieavond is het plan op onderdelen aangepast. Ook de dorpsraad is bij de planopzet betrokken. Op 2 november 2023 heeft een (openbare) raadspresentatie plaatsgevonden waarin de plannen nader zijn toegelicht.

De resultaten van de diverse overleggen/informatieavonden zijn te vinden in de notitie die als Bijlage 9 bij deze toelichting is gevoegd.

Vooroverleg 
Vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is voor dit plan van toepassing. In het kader van dit bestuurlijke vooroverleg is het plan in ieder geval toegezonden aan de provincie, het waterschap en de veiligheidsregio. Met deze partijen heeft in het voorstadium al ambtelijk vooroverleg plaatsgevonden en zijn daardoor al bekend met de plannen.

Ter inzage legging ontwerpbestemmingsplan
Gelet op het bepaalde in artikel 3.8 Wro in combinatie met afdeling 3.4 Awb is het, ontwerpbestemmingsplan, na voorafgaande bekendmaking, gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegd. Een ieder is in de gelegenheid gesteld zijn of haar zienswijze mondeling of schriftelijk kenbaar te maken bij de gemeenteraad. De ingekomen zienswijzen zijn samengevat en voorzien van een beantwoording (zie Bijlage 10). Vaststelling van het bestemmingsplan, al dan niet in gewijzigde vorm, gebeurt met inachtneming van de ingediende zienswijzen.