Herziening Westhavendijk 17 Middelharnis

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

Aanleiding en doel

Bij besluit van 1 maart 2012 heeft de raad het bestemmingsplan Buitengebied vastgesteld. Met het bestemmingsplan Buitengebied zijn ter plaatse van het perceel Westhavendijk 17 de planregels gewijzigd ten opzicht van het voorgaande bestemmingsplan, in die zin dat er een beperking is opgelegd in het bebouwingspercentage (30% in plaats van 70%) en het aantal toegestane bedrijven (1 bedrijf per bouwvlak in plaats van geen beperking). De eigenaar heeft in vervolg hierop een verzoek om planschade ingediend. De gemeente is in reactie hierop nagegaan in hoeverre de gestelde geleden planschade gecompenseerd kan worden door het terugbrengen van bouw- en gebruiksmogelijkheden. Als resultaat daarvan heeft de gemeente de onderhavige planherziening opgesteld. Het nieuw te nemen besluit heeft uitsluitend betrekking op de gronden van het perceel Westhavendijk 17.

Vanwege provinciaal beleid is bij uitbreiding van het bebouwingsoppervlak landschappelijke inpassing aan de noordwestzijde van het perceel nodig. Zie hierover verder hoofdstuk 2.

De planherziening houdt kortgezegd het volgende in:

• de beperking dat maximaal 1 bedrijf is toegestaan, is niet meer van toepassing op dit perceel;
• er is een bouwvlak opgenomen;
• de vereiste landschappelijke inpassing is door middel van een specifieke aanduiding en een voorwaardelijke verplichting in de planregels verankerd. De betreffende strook is uitgezonderd van het bouwvlak;
• het maximale bebouwingspercentage op dit perceel wordt op 58% van het bouwvlak gesteld

Ligging plangebied

Het perceel aan de Westhavendijk 17 is ten noordoosten van de kern van Middelharnis gelegen nabij de buitenhaven van Middelharnis en het Haringvliet. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied globaal weergegeven.

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 betreft de toetsing aan het provinciale beleid dat relevant is voor het plangebied. Vervolgens is in hoofdstuk 3 de vormgeving van de herziening beschreven. Hoofdstuk 4 gaat kort in op de economische uitvoerbaarheid en tenslotte laat hoofdstuk 5 de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan zien.

Hoofdstuk 2 Toetsing aan provinciaal beleid

2.1 Visie Ruimte en Mobiliteit en Verordening ruimte

Het provinciaal beleid van de provincie Zuid-Holland is vastgelegd in de Visie Ruimte en Mobiliteit. De hoofdlijnen van voorgenomen ontwikkelingen en de hoofdzaken van het door de provincie te voeren ruimtelijk beleid zijn vastgelegd in de Verordening ruimte. De relevante onderdelen van de Verordening ruimte zijn hieronder weergegeven.

Artikel 2.1.1 Ladder voor duurzame verstedelijking

Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen:

• a. de stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele behoefte, die zo nodig regionaal is afgestemd;
• b. in die behoefte wordt binnen het bestaand stads- en dorpsgebied voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, of
• c. indien de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stads- en dorpsgebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt gebruik gemaakt van locaties die,
  • 1. gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld,
  • 2. passen in de doelstellingen en richtpunten van de kwaliteitskaart van de Visie ruimte en mobiliteit, waarbij artikel 2.2.1. van toepassing is, en
  • 3. zijn opgenomen in het Programma ruimte, voor zover het gaat om locaties groter dan 3 hectare.

Artikel 2.2.1 Ruimtelijke kwaliteit

Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit:

• a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen);
• b. als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door:
  • 1. zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en
  • 2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid;
• c. als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door:
  • 1. een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en
  • 2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid.

Lid 2 Uitzonderingen vanwege beschermingscategorieën

• a. Een bestemmingsplan voor een gebied met beschermingscategorie 1, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op Kaart 7 Beschermingscategorieën ruimtelijke kwaliteit, kan niet voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling als bedoeld in het eerste lid, onder b en c, tenzij het gaat om de ontwikkeling van bovenlokale infrastructuur of van natuur of om een in het Programma ruimte uitgezonderde ruimtelijke ontwikkeling of een zwaarwegend algemeen belang en voorts wordt voldaan aan de onder b en c gestelde voorwaarden.
• b. Een bestemmingsplan voor een gebied met beschermingscategorie 2, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op Kaart 7 Beschermingscategorieën ruimtelijke kwaliteit, kan niet voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling als bedoeld in het eerste lid, onder c, tenzij het gaat om de ontwikkeling van bovenlokale infrastructuur of van natuur of om een in het Programma ruimte uitgezonderde ruimtelijke ontwikkeling of een zwaarwegend algemeen belang en voorts wordt voldaan aan de onder c gestelde voorwaarden.

Lid 3 Aanvullende ruimtelijke maatregelen

• a. De aanvullende ruimtelijke maatregelen kunnen bestaan uit (een combinatie van):

• 1. duurzame sanering van leegstaande bebouwing, kassen en/of boom- en sierteelt;
• 2. wegnemen van verharding;
• 3. toevoegen of herstellen van kenmerkende landschapselementen;
• 4. andere maatregelen waardoor de ruimtelijke kwaliteit verbetert.

• b. De onder a genoemde maatregelen worden in beginsel getroffen binnen hetzelfde plangebied als de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling, tenzij kan worden gemotiveerd dat dat niet mogelijk is. In dat geval kunnen ook ruimtelijke maatregelen elders in de motivering inzake ruimtelijke kwaliteit worden betrokken.
• c. In afwijking van sub b kan het bevoegd gezag in plaats van het treffen van ruimtelijke maatregelen een (gedeeltelijke) financiële compensatie verlangen door middel van een storting in een kwaliteitsfonds, dat is ingesteld op basis van de door Provinciale Staten vastgestelde regeling voor kwaliteitsfondsen, mits de daadwerkelijke uitvoering van de compenserende ruimtelijke kwaliteitsmaatregelen afdoende is verzekerd.

2.2 Toetsing

Er is geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, zoals bedoeld in artikel 2.1.1 van de Verordening ruimte. Een laddertoets is dus niet nodig. Wel is artikel 2.2.1 van de Verordening ruimte van belang (ruimtelijke kwaliteit). De ontwikkeling wordt als 'aanpassen' beschouwd (de aard van de functie blijft gelijk, maar er is wel sprake van schaalvergroting). Het betreft bovendien een watersportbedrijf dat watergebonden is en daarom passend op deze locatie. Het gebied valt niet onder een beschermingscategorie.

Kwaliteitskaart

Er dient getoetst te worden aan de (richtpunten van de) kwaliteitskaart. De kwaliteitskaart is opgebouwd uit 4 lagen: laag van de ondergrond, laag van de cultuur- en natuurlandschappen, laag van de stedelijke occupatie en laag van de beleving. De kwaliteitskaart en de daarin genoemde richtpunten vormen een belangrijk en richtinggevend onderdeel van het handelingskader ruimtelijke kwaliteit.

Laag van de ondergrond

Dit gedeelte van Goeree-Overflakkee behoort tot het rivierdeltacomplex. Het land in de delta is vergroot door aanleg van dijken rond droogvallende gronden. Deze gronden in het deltacomplex bestaan overwegend uit kleigronden. Dit zijn voedselrijke, draagkrachtige gronden.

Richtpunten

• Ontwikkelingen dragen bij aan behoud of vergroting van ruimte voor dynamische natuurlijke processen en zoet-zoutovergangen in de Deltawateren en natuurlijke buitendijkse gebieden.
• Ontwikkelingen houden de onregelmatige patronen en het reliëf in het landschap herkenbaar en in stand.
• Ontwikkelingen in het rivierengebied houden het verschil tussen komgronden en oeverwallen herkenbaar.

Laag van de cultuur- en natuurlandschappen

De laag van de cultuurlandschappen is de laag van het zichtbare landschap en het (grondgebonden) nut. Het agrarisch landschap is beeldbepalend in het buitengebied van Zuid-Holland en geldt als belangrijke drager voor ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied. Er is binnen de voorwaarden vanuit ruimtelijke kwaliteit ook ruimte voor andere (economische) activiteiten. De combinatie van gebruikswaarde en belevingswaarde staat hier centraal.

De locatie geldt als een zeekleipolderlandschap. Deze gebieden worden gekenmerkt door een grote mate van openheid, waarbij dorpen als compacte kernen in het landschap liggen. Overige bebouwing ligt langs de dijken en spaarzaam in de polders zelf. Havenkanalen vormen plaatselijk bijzondere elementen, waarbij ontwikkelingen langs de kanalen de ruimtelijke en recreatieve relatie tussen dorp en open water versterken.

Richtpunten

• Ontwikkelingen dragen bij aan het versterken van de karakteristieke kenmerken van de eilanden en de verschillen daartussen.
• Ontwikkelingen aan de rand van de eilanden passen bij de maat en schaal van de dijk en de deltawateren.
• Herkenbaar houden van het patroon van (ronde) opwas- en (langgerekte) aanwaspolders door behouden en versterken van de (beplante) dijk als herkenbare landschappelijke structuurdrager in contrast met de grootschalig, open polder.
• Versterken van de kreek als herkenbare landschappelijke structuurdrager van het zeekleilandschap.
• Bebouwing concentreert zich in of bij compacte kernen, niet in het open middengebied van de polders.
• Behoud van het contrast tussen de binnendijkse akkerbouwpolders en buitendijkse natuur.

Laag van de stedelijke occupatie

Deze laag betreft het bebouwde gebied en de doorlopende netwerken van wegen, vaarwegen, spoor en groen. Bij ruimtelijke ontwikkelingen wordt aandacht gevraagd voor het behouden of versterken van de identiteit en gebruikswaarde van stads en dorpsgebied. Het contrast tussen de dynamische stedelijke regio's en het tussengelegen luwe gebied is een belangrijke kwaliteit. De stads- en dorpsranden zijn de gebieden waar men die kwaliteit van de stad of de kwaliteit van het luwe gebied in eerste instantie beleeft.

Een deel van de locatie maakt onderdeel uit van de stads- en dorpsrand. Deze zone vormt de grens van bebouwd gebied en landschap. De relatie tussen bebouwd gebied en landschap is afhankelijk van de karakteristieken van de bebouwingsrand en die van het aangrenzende landschap. Daarbij worden drie typen 'overgangskwaliteiten' onderscheiden: het front, het contact en de overlap. Uitgangspunt bij ontwikkelingen aan dorpsranden is de contactkwaliteit.

Contactkwaliteit

Bebouwd gebied en landschap zijn verbonden door zichtbare en begaanbare doorlopende structuren. Stad en ommeland blijven beide in hun eigen hoedanigheid herkenbaar en onderscheidend, maar worden in staat gesteld in elkaar door te dringen. Deze soort overgang is typisch voor dorpen of buitenwijken, waarbij de stedenbouwkundige opzet bijvoorbeeld geënt is op het oorspronkelijke landschappelijke (kavel) patroon.

Richtpunt

• Ontwikkelingen aan de stads- of dorpsrand dragen bij aan het realiseren van een rand met passende overgangskwaliteit (front, contact of overlap).

Laag van de beleving

De locatie heeft geen specifieke aanduiding.

Aanvullende ruimtelijke maatregelen

Er worden aanvullende ruimtelijke maatregelen getroffen in de vorm van landschappelijke inpassing. In een 10 m brede groenstrook past een 9-rijige beplanting op een onderlinge afstand van 1 meter tussen de rijen. De beplanting bestaat uit één rij opgaande bomen (middelste rij). De overige rijen zijn struiken, waarbij ervoor wordt gekozen om verschil aan te brengen aan weerszijden van de bomen. Een en ander is nader uitgewerkt in bijlage 1. In de planregels wordt een voorwaardelijke verplichting opgenomen die ertoe strekt dat bij nieuwbouw moet worden voorzien in opgaande beplanting in de betreffende strook. Nadere details over de wijze waarop de landschappelijke inpassing vorm moet krijgen, zijn vastgelegd in de anterieure overeenkomst.

2.3 Conclusie

Het plan voldoet aan het provinciale beleid.

Hoofdstuk 3 Vormgeving herziening

Vormgeving

Deze bestemmingsplanherziening bestaat uit regels en een verbeelding die vergezeld gaan van de onderhavige toelichting. Het betreft een partiële herziening, die in samenhang met het moederplan (het bestemmingsplan Buitengebied) moet worden gelezen. In de bestemming Bedrijf - 1 worden enkele inhoudelijke wijzigingen verwerkt (deels in de regels zelf en deels op de verbeelding). Voor de overige regels wordt verwezen naar de regels van het bestemmingsplan Buitengebied.

Hoofdstuk 4 Economische uitvoerbaarheid

Bij nieuwe ontwikkelingen moet onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro) tegelijk met het bestemmingsplan een exploitatieplan worden vastgesteld, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door middel van gemeentelijke gronduitgifte of een anterieure overeenkomst. De gemeente heeft hierbij de onderzoeksverplichting om de financieel-economische uitvoerbaarheid van het plan te toetsen.

De kosten voor de uitvoering van een bouwplan liggen volledig bij de ontwikkelende partij. Tevens wordt er een anterieure overeenkomst tussen de gemeente en de initiatiefnemer gesloten. Hierdoor is een exploitatieplan niet noodzakelijk. Geconcludeerd wordt dat er voldoende middelen zijn om de ontwikkeling tot uitvoering te brengen. Het plan is daarmee financieel uitvoerbaar.

Hoofdstuk 5 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Inspraak en overleg

Vanwege de aard van de planherziening is geen inspraakprocedure gevolgd. In het kader van de voorbereiding van het plan is overleg gevoerd met de provincie Zuid-Holland.

Zienswijzen

Het ontwerp van de bestemmingsplanherziening wordt gedurende zes weken ter inzage gelegd. In deze periode kunnen zienswijzen worden ingediend.