Leidsenhage

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

1.1.1 Algemeen

1.1.1.1 Actualisatieplicht Wet ruimtelijke ordening

Gemeenten zijn op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) verplicht om voor hun grondgebied één of meerdere bestemmingsplannen vast te stellen. In een bestemmingsplan worden regels vastgelegd voor het gebruik van en het bouwen op de gronden die binnen het plangebied van dat plan liggen. Gemeenten zijn daarnaast op grond van die zelfde Wro verplicht hun bestemmingsplannen actueel te houden: ze moeten voorzien zijn van juridisch-planologische regelingen die voldoen aan de actuele eisen en actueel beleid. Daartoe is in de Wro een actualisatieverplichting opgenomen. Een bestemmingsplan heeft een maximale 'levensduur' van tien jaren. Daarna moeten de bestemmingen van de gronden en de daarbij behorende regels opnieuw worden vastgesteld.

Voor het winkelcentrum Leidsenhage gelden momenteel een beheersverordening en twee bestemmingsplannen, te weten "Leidsenhage 1997" uit 1997 van de voormalige gemeente Leidschendam en "Tramtracé Noordsingel Weigelia" uit 2008 van de gemeente Leidschendam-Voorburg. Het eerstgenoemde bestemmingsplan is ouder dan tien jaar zodat in elk geval een actualisatie daarvan noodzakelijk is. Ter voorlopige voldoening aan de actualiseringsverplichting van een aantal bestemmingsplannen heeft de gemeenteraad op 14 mei 2013 de "Beheersverordening Leidschendam-Voorburg" vastgesteld, op grond waarvan de bestemmingsregelingen uit de eerdere genoemde bestemmingplannen opnieuw voor een periode van tien jaar vigerend zijn geworden. Het nu voorliggende bestemmingsplan "Leidsenhage" heeft in de eerste plaats tot doel definitief te voorzien in de verplichte actualisatie. Daarnaast biedt dit plan de noodzakelijke juridisch-planologische grondslag voor het verwezenlijken van een integrale herontwikkeling van het winkelcentrum Leidsenhage.

1.1.1.2 Integrale herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage

Op 23 september 1971 opende toenmalig burgemeester Kolfschoten de eerste fase van het winkelcentrum Leidsenhage. De totstandkoming van dit winkelcentrum was een initiatief uit 1962 van een aantal private partijen. Belangrijke aanleiding om het winkelcentrum te ontwikkelen was de wens om de binnenstad van Leidschendam te ontlasten van extra verkeer en drukte.

Sinds de opening, meer dan veertig jaar geleden, vervult Leidsenhage een toonaangevende positie in de regio. De laatste jaren staat deze positie echter in toenemende mate onder druk. De laatste (grootschalige) aanpassing van het winkelcentrum dateert uit 1998. Zowel de opzet als de uitstraling van Leidsenhage voldoen niet meer aan de eisen van deze tijd. De economische recessie, sterk veranderende consumentenvoorkeuren en daaruit voortvloeiend winkelgedrag, online winkelen en grootschalige versterking van het winkelaanbod elders in de regio hebben een drukkend effect op het functioneren van de gevestigde ondernemers in Leidsenhage.

Om het tij te keren en Leidsenhage toekomstbestendig te maken wordt ingezet op een integrale herontwikkeling van het winkelcentrum. Deze voorgenomen integrale herontwikkeling past niet binnen het ter plaatse nu nog vigerende bestemmingsregime. Het voorliggende bestemmingsplan "Leidsenhage" is bedoeld om een passende planologisch-juridische regeling te bieden voor het realiseren van de integrale herontwikkeling en de daarvoor relevante ruimtelijke randvoorwaarden en omgevingsfactoren vast te leggen in een actueel juridisch bindend toetsingskader.

1.1.2 Gebiedsvisie

In de periode november 2011 tot april 2013 is door Unibail-Rodamco, in samenwerking met de gemeente en overige eigenaren van gronden en opstallen binnen Leidsenhage gewerkt aan een Gebiedsvisie voor de beoogde integrale herontwikkeling van het winkelcentrum.

Gemeente, eigenaren en winkeliers delen de opvatting dat Leidsenhage haar oorspronkelijke unieke positie in de regio weer kan en moet innemen. Zij hebben daartoe gezamenlijk de ambitie voor Leidsenhage geformuleerd: een toonaangevend regionaal winkelcentrum binnen de regio Den Haag - Rotterdam.

Deze ambitie past binnen het streven van de gemeente Leidschendam-Voorburg om uit te groeien tot één van de meest aantrekkelijke ontmoetings- en vestigingsplaatsen van de Randstad, waar goed opgeleide en internationaal georiënteerde kenniswerkers, huishoudens met kinderen, met hoge en lage inkomens en vitale en minder vitale ouderen met veel plezier wonen. Het doel is om de gemeente te positioneren als een gemeente met een bijzondere woonomgeving en een rijkdom aan excellente groene en stedelijke voorzieningen op loop- en fietsafstand.

Met betrekking tot de bestaande (kern)winkelcentra richt de gemeente zich op versterking van Leidsenhage, Oud-Voorburg, Leidschendam-Centrum en Julianabaan. De integrale herontwikkeling van winkelcentrum Leidsenhage dient gericht te zijn op het kunnen voldoen aan de (toekomstige) consumentenbehoeften, retailersbehoeften en de gewenste ruimtelijke kwaliteit. In de Gebiedsvisie worden de uitgangspunten gepresenteerd waarmee aan deze doelstelling kan worden beantwoord.

De Gebiedsvisie is als Bijlage 3 opgenomen bij dit plan. Op 2 juli 2013 heeft de gemeenteraad met deze Gebiedsvisie ingestemd.

1.1.3 Ruimtelijk Kader

Het 'Ruimtelijk Kader winkelcentrum Leidsenhage 2013' is aanvullend aan de 'Uitwerking integrale uitgangspunten herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage 2011' (Integrale uitgangspunten) en de Gebiedsvisie. Dit Ruimtelijk Kader is op 2 juli 2013 vastgesteld door de gemeenteraad.

Het Ruimtelijk Kader vormt de inhoudelijke onderligger voor het voorliggende bestemmingsplan en is samen met de integrale uitgangspunten en de Gebiedsvisie richtinggevend voor de verdere planvorming. Het Ruimtelijk Kader doet uitspraken op punten waarbij het van belang is dat deze publiekrechtelijk worden vastgelegd in verband met een goede ruimtelijke ordening. In afwijking van andere ruimtelijke kaders die de afgelopen jaren in Leidschendam-Voorburg zijn vastgesteld, beschrijft dit Ruimtelijk Kader geen aspecten waarvoor het niet noodzakelijk is aparte besluitvorming te laten plaatsvinden. Deze aspecten zijn immers al onderdeel van eerder vastgesteld beleid, dan wel ze worden al besproken in de integrale uitgangspunten of de Gebiedsvisie.

Aspecten waaraan hierbij gedacht kan worden zijn:

• een beschrijving van het bestaande winkelcentrum
• de geschiedenis van het gebied
• een ruimtelijke en functionele analyse
• aspecten die betrekking hebben op de ondergrond (archeologie, bodemverontreiniging, kabels en leidingen, etc.)
• milieu- en duurzaamheidseisen
• enz.

Ook een beschrijving van de ruimtelijke structuur van het toekomstige winkelcentrum is niet in het Ruimtelijk Kader opgenomen. N.b.: uiteraard komen deze aspecten wel in het hier voorliggende bestemmingsplan aan de orde.

Het Ruimtelijk Kader voor de herontwikkeling is als Bijlage 4 opgenomen bij dit plan.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied van het bestemmingsplan "Leidsenhage" is gelegen aan de noordwestkant van het centrumgebied van Leidschendam en sluit aan op het stedelijk gebied van Voorburg. Het plangebied wordt aan de westzijde begrensd door de N14 (Parktunnel), aan de noordzijde door de Heuvelweg, aan de oostzijde door de Burgemeester Banninglaan en aan de zuidzijde door de Noordsingel. In onderstaande afbeelding is de ligging en begrenzing van het plangebied globaal aangegeven.

Afbeelding 1.1: plangebied bestemmingsplan "Leidsenhage"

1.3 Vigerende bestemmingsplannen

Het plangebied van het voorliggende bestemmingsplan maakt deel uit van het gebied waarvoor de gemeenteraad op 14 mei 2013 de "Beheersverordening Leidschendam-Voorburg" heeft vastgesteld. In de beheersverordening zijn de planologisch-juridische regelingen, die in de eerder voor de betrokken gronden vigerende bestemmingsplannen waren opgenomen, opnieuw van toepassing verklaard.

Voor het plangebied van het voorliggende bestemmingsplan "Leidsenhage" gaat het daarbij om de planologisch-juridische regeling uit het volgende bestemmingsplan:

• 1. "Leidsenhage 1997", vastgesteld door de raad van de voormalige gemeente Leidschendam op 20 oktober 1997, goedgekeurd door gedeputeerde staten van Zuid-Holland op 16 juni 1998 en onherroepelijk geworden na de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 22 juni 2000;

Daarnaast is voor een klein deel van het plangebied van toepassing het bestemmingsplan:

• 2. "Tramtracé Noordsingel Weigelia", vastgesteld door de gemeenteraad op op 7 oktober 2008 en door GS goedgekeurd op 14 april 2009;

Na in werking treden van het voorliggende plan vervallen voor het onderhavige plangebied zowel de beheersverordening als het bestemmingsplan "Tramtracé Noordsingel Weigelia".

1.4 Opbouw van het plan

Het bestemmingsplan "Leidsenhage" bestaat uit een drietal onderdelen, te weten:

• de toelichting
• de regels
• de verbeelding

1.4.1 De toelichting

Na een korte inleiding in dit eerste hoofdstuk is het bestemmingsplan als volgt opgebouwd:

• In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op het ruimtelijk beleid op rijks-, provinciaal -, regionaal en gemeentelijk niveau. De relevante onderdelen worden benoemd en waar nodig vertaald naar het bestemmingsplan.
• In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder meer wordt een beschrijving gegeven van de ontstaansgeschiedenis, de stedenbouwkundige structuur en de functionele opbouw van het plangebied.
• In hoofdstuk 4 wordt het toekomstbeeld voor het plangebied geschetst.
• In hoofdstuk 5 wordt het aspect water behandeld.
• In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op diverse relevante omgevingsaspecten, waaronder milieu en externe veiligheid.
• In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de in het plangebied aanwezige cultuurhistorische waardevolle bebouwing en archeologie.
• In hoofdstuk 8 is opgenomen hoe de in het bestemmingsplan benoemde keuzes juridisch worden vormgegeven in de regels en op de verbeelding.
• Tenslotte wordt in hoofdstuk 9 de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan beschreven. Hierbij wordt ingegaan op het overleg met andere partijen, de maatschappelijke en de financieel-economische uitvoerbaarheid.

1.4.2 De regels en de verbeelding

De regels en de verbeelding vormen tesamen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. Zij leggen de bouw- en gebruiksmogelijkheden van de gronden en opstallen in het plangebied vast en vormen het formele beoordelingskader voor aanvragen om omgevingsvergunning en overige aanvragen op het gebied van bouwen en gebruik.

De regels en de verbeelding zijn opgesteld in overeenstemming met de geldende verplichte standaarden voor digitaal vergelijkbare en uitwisselbare bestemmingsplannen, die onder meer zijn vastgelegd in de IMRO2012 en de SVBP2012.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt een overzicht gegeven van het voor de gemeente Leidschendam-Voorburg in het algemeen en voor het onderhavige plangebied in het bijzonder, relevante ruimtelijk beleid op Europees, rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk schaalniveau. Dit beleidskader vormt de formele basis voor ontwikkelingen in het plangebied en is daarnaast een onderbouwing voor de beleidskeuzes die in het plan zijn gemaakt.

2.2 Algemeen

2.2.1 Van WRO naar Wro

Met ingang van 1 juli 2008 is de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) vervangen door de 'nieuwe' Wet ruimtelijke ordening (Wro). Met de invoering van de Wro is in het ruimtelijke ordeningsrecht een duidelijke scheiding geïntroduceerd tussen beleid en normstelling.

Het ruimtelijk beleid wordt op diverse bestuursniveau's met name vastgelegd in structuurvisies. Deze structuurvisies hebben dan ook vooral een structurerende functie en bieden een richtinggevende basis voor de uit te werken normstelling. In de invoerings- en overgangswetgeving ten aanzien van de Wro zijn de op de 'oude' WRO vastgestelde planologische kernbeslissingen, streekplannen en regionale structuurplannen gelijkgesteld met de structuurvisies op grond van de Wro.

De ruimtelijke normstelling vindt plaats in bestemmingsplannen (dan wel in rijks- of provinciale inpassingsplannen) en bij algemene regels van het Rijk en provincie ten aanzien van bestemmingsplannen. In tegenstelling tot een structuurvisie, heeft een bestemmingsplan (dan wel een inpassingsplan) wél een jegens een ieder rechtstreeks juridisch bindende werking.

2.2.2 Concrete beleidsbeslissingen en de Wro

In streekplannen en regionale structuurplannen op grond van de WRO kunnen zogenoemde "Concrete beleidsbeslissingen" zijn opgenomen. Concrete beleidsbeslissingen zijn beleidsmatige beslissingen, die bij de vaststelling van ruimtelijke plannen, - besluiten, e.d. door lagere overheden in acht moeten worden genomen. De Wro kent de concrete beleidsbeslissing als planologisch sturingsmiddel echter niet meer.

De invoeringswetgeving ten aanzien van de Wro bepaalt echter wel, dat dergelijke concrete beleidsbeslissingen hun rechtskracht behouden gedurende de looptijd van het plan, waarin zij zijn opgenomen. Een streekplan en een regionaal structuurplan hebben een geldigheidsduur van tien jaar. Gedurende een periode van tien jaar na de datum van vaststelling van de desbetreffende plannen blijven de daarvan deel uitmakende concrete beleidsbeslissingen onder het regime van de Wro dan ook nog van kracht. Dat betekent dat bij de vaststelling van nieuwe bestemmingsplannen, ook ná 1 juli 2008, waar van toepassing nog met de betreffende concrete beleidsbeslissingen rekening moet worden gehouden.

2.2.3 Algemene (beleids)regels

Bij Algemene maatregel van bestuur (amvb) kan de rijksoverheid regels stellen voor de inhoud van bestemmingsplannen, wanneer nationale belangen dat -met het oog op een goede ruimtelijke ordening- noodzakelijk maken. Gemeenten, maar ook provincies wanneer het gaat om inpassingsplannen, zijn verplicht zich bij het vaststellen van bestemmingsplannen aan deze regels te houden.

De wetgever heeft ook aan de provincie de bevoegdheid toegekend om bij verordening regels te stellen omtrent de inhoud van onder meer bestemmingsplannen, wanneer provinciale belangen dat -met het oog op een goede ruimtelijke ordening- noodzakelijk maken. Via zo'n provinciale verordening kan ook de provincie in algemene zin aan gemeenten dwingend voorschrijven aan welke inhoudelijke eisen hun ruimtelijke plannen moeten voldoen.

2.3 Europees beleid

2.3.1 Verdrag van Malta

2.3.1.1 Algemeen

De afgelopen eeuwen is het tempo waarin wij de grond onder onze voeten roeren in razend tempo toegenomen. Of het nu woningbouw, intensieve landbouw, infrastructuur, industrie of natuurontwikkeling is: vrijwel alle ingrepen gaan gepaard met verstoring of vernietiging van bodemlagen die sporen van ons collectieve verleden bevatten. Daarom ondertekende Nederland in 1992 het Europese Verdrag inzake de bescherming van het archeologische erfgoed - kortweg het Verdrag van Malta (ook wel: Valletta). De achterliggende gedachte is dat het bodemarchief eindig en kwetsbaar is en als bron van onze geschiedenis beschermd moet worden. Sindsdien is het uitgangspunt van het rijksbeleid dat archeologische waarden volwaardig meetellen bij beslissingen over gebruik en inrichting van de ruimte in ons land. De term 'archeologische monumentenzorg' (afgekort aangeduid als: AMZ) geeft de kern daarvan goed weer: archeologie is niet meer synoniem voor wetenschappelijk onderzoek en opgravingen, maar bestrijkt het hele proces van beheer van de ondergrond, behoud, selectie en besluitvorming over verwachte en aanwezige archeologische waarden.

2.3.1.2 Verdrag van Malta en bestemmingsplan "Leidsenhage"

Op het concrete beoordelingskader en de archeologische onderzoeksresultaten voor het plangebied van het voorliggende bestemmingsplan wordt nader ingegaan in 7.1.

2.4 Rijksbeleid

2.4.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

2.4.1.1 Algemeen

Meer bewegingsvrijheid voor regio's op het gebied van de ruimtelijke ordening en beslisruimte zo dicht mogelijk bij de burger. Dat is procesmatig het uitgangspunt van de definitieve Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), die de minister van I&M op 13 maart 2012 heeft vastgesteld.

Eén van de kernbegrippen in de SVIR is decentralisatie. Het kabinet wil beslissingen over ruimtelijke ontwikkelingen dichter bij burgers en bedrijven brengen en provincies en gemeenten letterlijk de ruimte geven om maatwerk te leveren voor regionale en lokale opgaven. Het Rijk moet zo weinig mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten willen zitten. De SVIR is de eerste stap op weg naar meer ruimte voor ontwikkeling, het terugbrengen van de bestuurlijke drukte en het schrappen van regelgeving.

2.4.1.2 Doelstellingen van de SVIR

Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Daar streeft het Rijk naar met een krachtige aanpak die gaat voor een excellent internationaal vestigingsklimaat, ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. Dit doet het Rijk samen met andere overheden en met een Europese en mondiale blik. Bij deze aanpak hanteert het Rijk een filosofie die uitgaat van vertrouwen, heldere verantwoordelijkheden, eenvoudige regels en een selectieve rijksbetrokkenheid. Zo ontstaat er ruimte voor maatwerk en keuzes van burgers en bedrijven. Om deze nieuwe aanpak vorm te geven, was een actualisatie van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid nodig. Dit heeft geresulteerd in de op 13 maart 2012 door de Minister vastgestelde Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR).

Het Rijk stelt heldere ambities voor Nederland in 2040 en geeft haar visie hoe Nederland in 2040 er voor moet staan. Dit op basis van de (inter)nationale ontwikkelingen die de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven, zowel bovengronds als ondergronds, richting 2040 bepalen. Zo werkt het Rijk aan een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Tevens wordt een eenvoudigere regelgeving nagestreeft. Daarbij verwacht het Rijk dat andere overheden zich eveneens inzetten voor meer eenvoud en verdere integratie op het gebied van ruimtelijke regelgeving.

In de SVIR is een eerste integrale afweging gemaakt van de 13 nationale belangen. Deze belangen zijn gelijkwaardig aan elkaar en beïnvloeden elkaar onderling.

Vergroten van de concurrentiekracht van Nederland

• 1. Een excellente ruimtelijk-economische structuur van Nederland door een aantrekkelijk vestigingsklimaat in en goede internationale bereikbaarheid van de stedelijke regio's met een concentratie van topsectoren.
• 2. Ruimte voor het hoofdnetwerk voor (duurzame) energievoorziening en de energietransitie.
• 3. Ruimte voor het hoofdnetwerk voor vervoer van (gevaarlijke) stoffen via buisleidingen.
• 4. Efficiënt gebruik van de ondergrond.

Verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid

• 1. Een robuust hoofdnet van wegen, spoorwegen en vaarwegen rondom en tussen de belangrijkste stedelijke regio's inclusief de achterlandverbindingen.
• 2. Betere benutting van de capaciteit van het bestaande mobiliteitssysteem.
• 3. Het instandhouden van het hoofdnet van wegen, spoorwegen en vaarwegen om het functioneren van het mobiliteitssysteem te waarborgen.

Waarborgen kwaliteit leefomgeving

• 1. Verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water) en bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico's.
• 2. Ruimte voor waterveiligheid, een duurzame zoetwatervoorziening en kaders voor klimaatbestendige stedelijke (her)ontwikkeling.
• 3. Ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten.
• 4. Ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora- en faunasoorten.
• 5. Ruimte voor militaire terreinen en activiteiten.
• 6. Zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten.

Zuidvleugel Zuid Holland

Figuur 2.1: Zuidvleugel Zuid-Holland in de SVIR

2.4.1.3 SVIR en het bestemmingsplan "Leidsenhage"

De SVIR kent een dusdanig hoog abstractieniveau, dat er geen directe uitgangspunten of uitvoeringsprogramma's op het voorliggende bestemmingsplan of de daarmee mogelijk gemaakte ontwikkelingen van toepassing zijn. De met het voorliggende bestemmingsplan beoogde integrale herontwikkeling van het winkelcentrum Leidsenhage past wel in meer algemene zin binnen de uitgangspunten en doelstellingen van de SVIR, met name waar het gaat om het vergroten van de concurrentiekracht en het waarborgen van de kwaliteit van de leefomgeving. Op de betekenis van de in de SVIR geïntroduceerde Ladder voor duurzame verstedelijking voor het voorliggende plan wordt nader ingegaan in paragraaf 2.4.4 en paragraaf 4.4.

2.4.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (AMvB Ruimte)

2.4.2.1 Algemeen

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening, met uitzondering van enkele onderdelen, in werking getreden. Dit besluit is eerder aangekondigd als de Algemene maatregel van bestuur Ruimte (AMvB Ruimte) en wordt ook wel afgekort als het 'Barro'.

De AMvB Ruimte is gericht op de doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke ruimtelijke plannen. Hierin worden door het Rijk kaderstellende uitspraken gedaan ten aanzien van bepaalde ruimtelijke ontwikkelingen in Nederland. Deze uitspraken onderscheiden zich in die zin, dat van de provincies en gemeenten wordt gevraagd om met de inhoud daarvan rekening te houden bij hun ruimtelijke besluitvorming. Zij zijn dus concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect (d.w.z.: door middel van tussenkomst door de provincie) door te werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming, zoals bij de vaststelling van een bestemmingsplan. De AMvB Ruimte bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken van het rijk.

Omdat een deel van het ruimtelijk rijksbeleid en de bijbehorende kaders nog in ontwikkeling is danwel nog niet in werking is getreden, wordt de AMvB Ruimte gefaseerd vastgesteld. De op 30 december 2011 inwerking getreden fase van de AMvB Ruimte bevat kaders ten aanzien van de volgende onderwerpen:

• Project Mainportontwikkeling Rotterdam;
• Kustfundamenten;
• Grote rivieren;
• Waddenzee en waddengebied;
• Defensie.

Vooralsnog is er geen sprake van nieuw of aanvullend beleid of regelgeving. De eerste fase bevat van de AMvB Ruimte bevat de reeds in de Nota Ruimte opgenomen beleidskaders.

2.4.2.2 AMvB Ruimte en het bestemmingsplan Leidsenhage

De AMvB Ruimte bevat (nog) geen concrete kaders, directe uitgangspunten of uitvoeringsprogramma's die op het voorliggende bestemmingsplan "Leidsenhage" of de daarmee mogelijk gemaakte ontwikkelingen van toepassing zijn en waarmee in dit bestemmingsplan rekening gehouden dient te worden.

2.4.3 Structuurvisie Randstad 2040

2.4.3.1 Algemeen

In de in september 2008 verschenen structuurvisie 'Randstad 2040' zet het kabinet de koers uit om de Randstad in de periode tot 2040 integraal te ontwikkelen tot een duurzame en concurrerende topregio. Lopende en nieuwe ontwikkelingen en opgaven vragen om een visionair en samenhangend antwoord. Klimaatverandering, internationale arbeidsmigratie, bereikbaarheidsproblemen, vergrijzing van de bevolking en toenemende internationale concurrentie brengen kansen en risico's met zich mee voor de toekomstige concurrentiepositie van de Randstad.

Figuur 2.2: Ruimtelijk ontwikkelingsperspectief 'Randstad 2040'

2.4.3.2 Structuurvisie 'Randstad 2040' en het bestemmingsplan "Leidsenhage"

Voor de regio Haaglanden is op hoofdlijnen de koers uitgezet om ruimte te creëren voor groene woon- en werkmilieus. Daarmee kan de diversiteit in woon- en werkmilieus worden vergroot en de aantrekkelijkheid van de regio voor (internationale) kenniswerkers worden versterkt. Het realiseren van een kwalitatief-ruimtelijk hoogwaardig regionaal retail- en leisurecentrum draagt bij aan het verhogen van de aantrekkingskracht van het gebied. Verwezenlijking van het voorliggende bestemmingsplan draagt in die zin dan ook bij aan de ontwikkeling van de regio zoals beschreven in de structuurvisie 'Randstad 2040'.

2.4.4 Ladder voor duurzame verstedelijking

2.4.4.1 Inleiding

Per 1 oktober 2012 is de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' (geïmplementeerd in artikel 3.1.6, tweede lid, Bro) in werking getreden. De Ladder is voorts in de SVIR geïntroduceerd. Doel van de Ladder is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Het Rijk wil met de introductie van de Ladder vraaggerichte programmering bevorderen. De Ladder beoogt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. De Ladder is als procesvereiste opgenomen in het Bro.

De Ladder kent drie treden die achter elkaar worden doorlopen. Overheden dienen nieuwe stedelijke ontwikkelingen te motiveren met de drie opeenvolgende stappen.

Figuur 2.3: De Ladder voor duurzame verstedelijking

De stappen bewerkstelligen dat de wens om een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk te maken nadrukkelijk wordt gemotiveerd en afgewogen met oog voor:

• 1. de ruimtevraag
• 2. de beschikbare ruimte
• 3. de ontwikkeling van de omgeving waarin het gebied ligt

De stappen schrijven geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent. Dit gezag draagt de verantwoordelijkheid voor de ruimtelijke afweging over de betreffende ontwikkeling.

2.4.4.2 Trede 1: Bepalen regionale vraag naar ruimte

Trede 1 van de Ladder vraagt de regionale ruimtevraag (kwantitatief en kwalitatief) voor stedelijke ontwikkelingen te bepalen. Dit betreft wonen, werken, detailhandel en overige stedelijke voorzieningen. Het gaat om de ruimtevraag waarin elders in de regio nog niet is voorzien. Eventuele andere initiatieven in de regio, zoals geplande woningbouwlocaties, binnenstedelijke herstructurering of leegstand dienen te worden meegenomen in de vraag naar nieuwe verstedelijkingsruimte. Kort gezegd is de vraag gelijk aan de behoefte minus het aanbod (in plannen én in bestaande voorraad met eenzelfde kwaliteit als de gevraagde kwaliteit).

Met de regionale ruimtevraag in beeld kan worden beoordeeld of een voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. Zo ja, dan is trede 2 aan de orde.

2.4.4.3 Trede 2: Bouwen binnen bestaand stedelijk gebied

Trede 2 motiveert of de beoogde ontwikkeling plaats kan vinden binnen het bestaand stedelijk gebied. Dit kan door op lege plekken de ruimte in te vullen, een andere bestemming te geven aan een gebied, door herstructurering van bestaande terreinen of door transformatie van bestaande gebouwen of gebieden.

De motivering vraagt om te inventariseren wat de potentiële ontwikkelingslocaties zijn waar in de behoefte kan worden voorzien en om een inschatting te geven van de (financiële) haalbaarheid daarvan. Kan de vraag volledig worden opgevangen binnen bestaand gebied dan is de ladder succesvol doorlopen en is de motivering na afronding van deze stap klaar. Wanneer de regionale ruimtevraag niet of niet geheel binnen bestaand stedelijk gebied opgevangen kan worden, dan is trede 3 aan de orde.

2.4.4.4 Trede 3: Bouwen buiten stedelijk gebied

In trede 3 gaat het om stedelijke uitleg en wel op een zodanige locatie dat het uitleggebied (in potentie) multimodaal ontsloten is of kan worden. De resterende ruimtevraag, die resulteert uit trede 2, is kwalitatief en kwantitatief.

Tot de kwalitatieve aspecten kunnen de eisen aan de bereikbaarheid en de ontsluitingskwaliteit van locaties behoren. Immers, binnen het bestaand stedelijk gebied is gezocht naar vergelijkbare kwaliteiten en is het niet gelukt om een geschikt aanbod te vinden. Wetend wat de vraag is en welke kwaliteitseisen op het gebied van multimodaliteit gesteld worden kan binnen de stedelijke regio gezocht worden naar passende locaties, die multimodaal ontsloten zijn of in de nabije toekomst multimodaal ontsloten (kunnen) worden.

Het resultaat van trede 3 is inzicht waar de resterende ruimtevraag buiten bestaand stedelijk gebied het beste kan worden opgevangen, uitgaande van een multimodale ontsluiting.

2.4.4.5 Ladder voor duurzame verstedelijking en het bestemmingsplan "Leidsenhage"

De ontwikkelingen, die met het voorliggende bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt kunnen worden gekwalificeerd als stedelijke ontwikkeling in de zin van de Ladder. Het plan is daarom, maar ook omdat het provinciale beleid deze toets voorschrijft, aan de hand van de Ladder getoetst. Van de uitkomsten van deze toets wordt verslag gedaan in paragraaf 4.4.

2.4.5 Beleidsvisie "Kiezen voor karakter, Visie erfgoed en ruimte"

2.4.5.1 Algemeen

In deze visie, Visie erfgoed en ruimte genoemd, zet het kabinet de cultuurhistorische belangen van nationale betekenis in een gebieds- en ontwikkelingsgerichte context. De visie is complementair aan de Structuurvisie infrastructuur en ruimte (SIVR), waarin het kabinet de unieke cultuurhistorische waarden van nationaal belang planologisch borgt. De Visie erfgoed en ruimte plaatst die waarden in een bredere context en geeft aan hoe de goede zorg voor die belangen ook via niet-juridische instrumenten wordt nagestreefd.

Het doel van deze visie is tweeledig. In de eerste plaats maakt het rijk duidelijk welke belangen hij in de gebiedsgerichte erfgoedzorg zelf behartigt, welke prioriteiten hij stelt en hoe hij wil samenwerken met publieke en private partijen. In de tweede plaats legt het rijk met deze visie een basis voor een gedeeld referentiekader voor gebiedsgericht erfgoedbeheer. Zo'n kader is nodig om effectieve samenwerking mogelijk te maken tussen overheden onderling en tussen overheid en particulier initiatief.

Het Rijk kiest voor de komende jaren vijf prioriteiten in zijn gebiedsgerichte erfgoedbeleid:

• 1. werelderfgoed: samenhang borgen, uitstraling vergroten;
• 2. eigenheid en veiligheid: zee, kust en rivieren;
• 3. herbestemming als (stedelijke) gebiedsopgave: focus op groei en krimp
• 4. levend landschap: synergie tussen erfgoed, economie, ecologie;
• 5. wederopbouw: tonen van een tijdperk.

2.4.5.2 Erfgoedvisie en het bestemmingsplan "Leidsenhage"

Op basis van onderzoek van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed zijn 30 gebieden geselecteerd uit de periode 1940-1965 die van nationaal cultuurhistorisch belang zijn. Voor de gemeente Leidschendam-Voorburg gaat het hierbij om de naoorlogse woonwijken De Heuvel en Prinsenhof.

De hiervoor genoemde wijken met de daarvoor in het Rijkserfgoedbeleid beschreven kwaliteiten maken -hoewel het winkelcentrum Leidsenhage wel tegen de wijk De Heuvel aanligt- geen deel uit van het plangebied van het voorliggende bestemmingsplan, zodat een verdere uiteenzetting van dit beleid resp. een nadere toetsing van dit plan aan het desbetreffende beleid hier achterwege kan blijven.

2.4.6 Archeologische monumentenzorg

2.4.6.1 Algemeen

In Nederland is er bij de implementatie van 'Malta' voor gekozen om gemeenten een sleutelrol te laten spelen bij het beheer van het bodemarchief. Op 1 september 2007 trad daarvoor de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (Wamz) in werking. De Wamz omvatte de wijziging van de Monumentenwet 1988, de Woningwet, de Wet Milieubeheer en de Ontgrondingenwet voor het aspect archeologie. De integratie van de archeologie in de ruimtelijke besluitvorming werd verder verankerd in de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro, 2008), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en het Besluit Omgevingsrecht (2010). Het sluitstuk was de invoering van de Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht (Wabo) in oktober 2010). Gemeenten zijn op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) verplicht om de bestemming van gronden en de daarbij behorende regels binnen een periode van tien jaar opnieuw vast te stellen. Ten gevolge van de Wamz moet de gemeente daarbij nu rekening houden met aanwezige of te verwachten archeologische waarden. Hiermee is de implementatie van de archeologische monumentenzorg geheel geïntegreerd in de ruimtelijke wetgeving en besluitvormingsprocedures.

De sinds 2007 ingevoerde wijzigingen houden in dat bij ruimtelijke plannen de initiatiefnemer van de ruimtelijke ingreep door het bevoegd gezag kan worden verplicht de archeologische waarde van het te verstoren terrein aan te tonen. Indien de archeologische waarde van het te verstoren terrein naar het oordeel van het bevoegd gezag is vastgesteld (bijvoorbeeld door middel van archeologisch vooronderzoek) kunnen de aanwezige en bedreigde archeologische waarden in de belangenafweging kunnen worden meegewogen, zoals vastgelegd in het Europees Verdrag van Valetta (Malta).

Nieuw is de bepaling dat "de verstoorder betaalt". Dit heeft tot gevolg dat alle kosten van archeologisch onderzoek en het eventueel uitvoeren van een opgraving voor rekening van de initiatiefnemer van een (bouw)plan is.

De archeologische waarden zijn op landelijk niveau aangegeven op de door de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) uitgebrachte Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW).

2.4.6.2 Archeologische monumentenzorg en bestemmingsplan "Leidsenhage"

Op het concrete beoordelingskader en de archeologische onderzoeksresultaten voor het plangebied van het voorliggende bestemmingsplan wordt nader ingegaan in 7.1.

2.5 Provinciaal beleid

2.5.1 Visie Ruimte en Mobiliteit

2.5.1.1 Algemeen

De provincie stuurt op (boven)regionaal niveau op de inrichting van de ruimte in Zuid-Holland. De 'Visie Ruimte en Mobiliteit' (VRM), die op 9 juli 2014 door Provinciale Staten is vastgesteld, geeft op hoofdlijnen sturing aan de ruimtelijke ordening en maatregelen op het gebied van verkeer en vervoer.

Hoofddoel van de VRM is het scheppen van voorwaarden voor een economisch krachtige regio. Dat betekent: ruimte om te ondernemen, het mobiliteitsnetwerk op orde en zorgen voor een aantrekkelijke leefomgeving. De VRM bevat een nieuwe sturingsfilosofie. De kern daarvan is:

• ruimte bieden aan ontwikkelingen
• aansluiten bij de maatschappelijke vraag naar woningen, bedrijfsterreinen, kantoren, winkels en mobiliteit
• allianties aangaan met maatschappelijke partners
• minder toetsen op regels en meer sturen op doelen

De VRM bestaat uit de volgende documenten:

• i. de Visie Ruimte en Mobiliteit
• ii. de Verordening ruimte 2014
• iii. het Programma ruimte
• iv. het Programma mobiliteit

2.5.1.2 Kernthema's in het Visiedocument

In de VRM zijn de volgende vier (kern)thema's binnen het provinciaal ruimtelijk beleid te onderscheiden:

Beter benutten en opwaarderen

De provincie vangt de groei van de bevolking, de mobiliteit en de economische activiteit vooral op in de bestaande netwerken en bebouwde gebieden. Steden bieden nog volop kansen om te bouwen en te verbouwen. Ze kunnen de hoofdmoot voor hun rekening nemen van de woningen die Zuid-Holland tot 2030 extra nodig heeft. Daardoor kan het landelijk gebied open blijven. Door de schaalvoordelen blijft het mogelijk om goed openbaar vervoer tussen knooppunten te laten rijden. Gemeenten stellen regionale visies voor woningen en kantoren op. Door deze visies stemmen de gemeenten het aanbod met elkaar af op de reële behoefte aan woningen en kantoren. Op deze wijze wil de provincie het overschot aan kantoren terugdringen en het tekort aan woningen voor bepaalde segmenten kleiner maken.

Versterken stedelijk gebied (agglomeratiekracht)

Meer concentratie en specialisatie van locaties die onderling goed verbonden zijn, leidt tot de versterking van de kennis- en bedrijvencentra op het Europese - en wereldtoneel. De provincie wijst in de VRM de concentratielocaties met goede ontsluiting aan. Daarnaast werkt de provincie aan een goede aantakking van de Zuid-Hollandse economie op nationale, Europese en wereldwijde netwerken van goederen- en personenvervoer.

Versterken ruimtelijke kwaliteit

Het provinciale landschap valt onder te verdelen in drie typen, gekenmerkt door veenweiden, rivieren en kust. Het verstedelijkingspatroon, de natuurwaarden en het agrarisch gebruik sluiten daarop aan. De provincie stelt de versterking van de kwaliteiten van gebieden centraal in het provinciaal beleid. Per nieuwe ontwikkeling zal voortaan eerst worden bekeken of het nodig is om deze het buiten het bestaand stads- en dorpsgebied te realiseren.

De voorwaarde hierbij is dat de maatschappelijke behoefte van de ontwikkeling is aangetoond en dat de nieuwe ontwikkeling bijdraagt aan het behoud of de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Bij ruimtelijke kwaliteit gaat het om een integrale benadering waarbij de samenhang tussen bruikbaarheid, duurzaamheid en belevingswaarde in acht wordt genomen.

Bevorderen van een water- en energie-efficiënte samenleving

In de VRM zet de provincie in op de transitie naar een water- en energie-efficiënte samenleving. Door ruimtelijke reserveringen te maken voor de benodigde netwerken en via haar vergunningen- en concessiebeleid draagt de provicie aan deze doelstelling bij.

Blikvanger is het warmtenet. Restwarmte uit de Rotterdamse mainport kan in de toekomst via een ondergrondsleidingstelsel worden getransporteerd naar de greenport Westland-Oostland, waar er kassen mee worden verwarmd en naar de steden om te voorzien in de warmtebehoefte van bewoners en bedrijven.

2.5.1.3 Provinciaal detailhandelsbeleid in de VRM

De provincie streeft naar levendige, qua functies gemengde stads- en dorpsgebieden met een aantal krachtige en kwalitatief onderscheidende centra. Het provinciale detailhandelsbeleid is gericht op een gezonde detailhandelsstructuur, waarbij leegstand, afname van de ruimtelijke kwaliteit en aantasting van het woon- en leefklimaat worden voorkomen. In het algemeen spoort het planaanbod niet met de gewijzigde maatschappelijke vraag en neemt de leegstand toe.

Digitale ontwikkelingen zorgen voor veel positieve effecten voor consumenten en producenten. Internetwinkelen vergroot het aankoopgemak voor consumenten doordat zij altijd en overal kunnen beschikken over goederen en diensten. Tegelijkertijd heeft internetwinkelen gevolgen voor de detailhandelsstructuur. De omvang van het winkeloppervlak zal teruglopen. De gezamenlijke inspanning van de provincie en van andere partijen is gericht op het terugbrengen van het winkelvloeroppervlak en de planvoorraad op die plaatsen waar ruimtelijk gezien de minste vraag is.

Toevoeging van winkelmeters kan slechts in enkele perspectiefrijke onderdelen van de bestaande provinciale detailhandelsstructuur aan de orde zijn. Veel locaties met perifere detailhandelsvestigingen functioneren ondermaats. Op provinciaal niveau zal hun aantal vanuit ruimtelijke overwegingen verminderd moeten worden.

Buiten de centra van steden, dorpen en wijken wordt alleen ruimte geboden aan enkele specifieke branches die vanwege aard of omvang van de goederen niet goed inpasbaar zijn in de centra zelf. Dit zijn de perifere branches die in het 'Programma ruimte' nader worden omschreven.

Voor de concentratie van de detailhandel in winkelcentra werkt de provincie met een driedeling van detailhandelscentra. Deze driedeling in 1) te ontwikkelen locaties, 2) te optimaliseren locaties en 3) overige locaties is uitgewerkt in het 'Programma ruimte'. Voor de te optimaliseren en overige locaties zijn er beperkte ontwikkelingsmogelijkheden.

2.5.2 Programma ruimte

Het Programma ruimte beschrijft de operationele doelen van het provinciale beleid en de realisatiemix om die doelen te (doen) bereiken. Ook gaat de provincie in het Programma in op de rolverdeling en afspraken tussen gemeenten, regio's en provincie. De realisatiemix uit het Programma ruimte bestaat uit juridische -, financiële - en bestuurlijke instrumenten en nader uit te werken beleid. In de praktijk worden beide vrijwel altijd gecombineerd ingezet.

2.5.2.1 Provinciaal detailhandelsbeleid in het Programma ruimte

De operationele doelen van het provinciale detailhandelsbeleid zijn in paragraaf 2.3.4 van het Programma ruimte als volgt geformuleerd:

Voorzien in vraag reguliere detailhandel:

Versterken van de provinciale detailhandelsstructuur en optimaliseren van de ruimtelijke kwaliteit door te voorzien in de kwantitatieve en kwalitatieve vraag voor reguliere detailhandel.

Voorzien in vraag perifere detailhandel:

Versterken van de detailhandelsstructuur en optimaliseren van de ruimtelijke kwaliteit door te voorzien in de kwantitatieve en kwalitatieve vraag voor perifere detailhandel.

Terugbrengen plancapaciteit:

Plancapaciteit en bestaand winkelareaal terugbrengen.

Het provinciale detailhandelsbeleid is er op gericht om de detailhandelsstructuur zoveel als mogelijk te versterken door deze vooral kwalitatief te verbeteren en de beschikbaarheid en bereikbaarheid van detailhandelsvoorzieningen te garanderen. De dynamiek in de detailhandel wordt bevorderd vanwege het grote economische belang van deze sector. Een optimaal functionerende detailhandelsstructuur draagt bij aan de leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit in het stedelijk gebied. Voor alle winkelgebieden, zowel regulier als perifeer, geldt dat kwalitatieve verbetering leidend is ten opzichte van kwantitatieve versterking. Dit ter voorkoming van verdere leegstand en het disfunctioneren van de structuur.

De provinciale detailhandelsstructuur kent drie categorieën:

• 1. te ontwikkelen centra
• 2. te optimaliseren centra
• 3. overige aankoopplaatsen

De eerste twee categorieën omvatten het geheel aan hoofd- en ondersteunende centra met een bovenlokale functie. De overige aankoopplaatsen vervullen een lokale functie.

Voor de categorie te ontwikkelen winkelcentra wordt gestreefd naar een opwaardering van de detailhandelsfunctie in termen van kwaliteit (winkelbestand en openbare ruimte), parkeren en bereikbaarheid en imago / beleving. Onder voorwaarde van het toepassen van de Ladder voor duurzame verstedelijking kan voor deze categorie sprake zijn van uitbreiding van het winkelareaal. De volgende locaties zijn aangewezen als 'te ontwikkelen centra':

• internationale centra: de binnenstad van Den Haag en van Rotterdam
• nieuwe centra: Zoetermeer Stadshart, Rijswijk in de Bogaard, Rotterdam Alexandrium I, Rotterdam-Zuidplein en Leidschendam-Leidsenhage
• historische binnensteden: de binnenstad van Leiden, van Delft, van Dordrecht en van Gouda

Vanwege de bovenlokale ruimtelijke effecten van grootschalige detailhandelsontwikkelingen, vindt de provincie het van belang dat nieuwe grootschalige ontwikkelingen in regionaal verband worden afgestemd. In de 'Verordening ruimte' is aangegeven dat nieuwe detailhandel binnen of aansluitend aan een bestaande winkelconcentratie moet worden gerealiseerd. Voor (ontwerp)bestemmingsplannen, waarin nieuwe detailhandelsvoorzieningen met een omvang van meer dan 2.000 m² binnen de centra mogelijk worden gemaakt, moet worden aangetoond dat het woon- en leefklimaat en de ruimtelijke kwaliteit niet onevenredig worden aangetast. Het gaat daarbij onder meer om het voorkomen van onaanvaardbare leegstand. Met het oog hierop is advies nodig van het Regionaal Economisch Overleg (REO) en wordt zonodig een distributieplanologisch onderzoek (DPO) uitgevoerd.

De provincie beschouwt afhaalpunten voor de internetdetailhandel als een vorm van detailhandel, vanwege de hiermee gepaard gaande publieksfuncties. Ze horen daarom thuis in winkelconcentraties. De provincie staat op dit standpunt naar aanleiding van de resultaten van een integraal onderzoek naar de gevolgen van internetdetailhandel, voor de kwaliteit van de leefomgeving en de mobiliteit. Afhaal- en brengpunten voor de internetdetailhandel van niet-dagelijkse goederen zonder een etalage / showroomfunctie kunnen ook gesitueerd worden buiten winkelconcentraties, zoals bedrijfsterreinen, kantoorlocaties en brandstofverkooppunten. Afhaalpunten voor dagelijkse artikelen buiten de winkelconcentraties zijn nooit mogelijk geweest. Deze lijn wordt gehandhaafd.

De provincie streeft naar het terugbrengen van de omvang van het bestaande winkelareaal maar ook van de bestaande plancapaciteit of planvoorraad. Onder dit laatste wordt verstaan de omvang aan winkeloppervlak die nog niet feitelijk is gerealiseerd, maar waarvoor in vigerende bestemmingsplannen wel planologische ruimte is gereserveerd. Als programmatisch kader zijn de in de onderstaande figuur weergegeven ontwikkelingsmogelijkheden voor de reguliere detailhandel van toepassing:

Dit overzicht maakt inzichtelijk dat het huidige winkelvloeroppervlak in omvang verminderd kan worden om de detailhandelsstructuur ruimtelijk optimaal te laten functioneren. De regio Haaglanden vormt hierop een uitzondering: daar is 274.000 m² uitbreidings- resp. ontwikkelingsruimte voorhanden. Door vermindering van winkelvloeroppervlak en planvoorraad wordt verder disfunctioneren van de detailhandelsstructuur voorkomen en wordt de ruimtelijke kwaliteit niet verder aangetast. Het overzicht van de winkelleegstand toont de noodzaak aan om detailhandelsontwikkelingen primair te concentreren in de provinciale structuur voor reguliere detailhandel en op PDV-locaties en tegelijkertijd het (plan)aanbod te reduceren.

De planvoorraad dient, evenals de omvang van het huidige winkelvloeroppervlak en met uitzondering van de regio Haaglanden resp. de als te ontwikkelen centra aangemerkte winkelgebieden, in omvang verminderd te worden om de detailhandelsstructuur ruimtelijk optimaal te kunnen laten functioneren. Met de regio's vindt overleg plaats om 'papieren' plannen te reduceren in lijn met de gebiedstotalen. Met 'papieren' plannen worden (uitbreidings)mogelijkheden voor detailhandelsfuncties bedoeld die nog niet fysiek gerealiseerd zijn, maar waarvan de verwezenlijking wel mogelijk is gemaakt in een vigerend bestemmingsplan. Voor zover een bestemmingsplan mogelijkheden biedt voor nieuwe detailhandel buiten de aangewezen locaties en buiten de genoemde uitzonderingen, is dit niet in overeenstemming met de 'Verordening ruimte'. De aanpassingstermijn voor bestemmingsplannen is hierop in principe van toepassing. In uitzonderingsgevallen kan nog wel gebruik gemaakt worden van de afwijkingsmogelijkheid voor onbenutte bouw- en gebruiksrechten.

Met de beoogde en in het voorliggende plan mogelijk gemaakte herontwikkeling van winkelcentrum Leidsenhage wordt gehandeld in overeenstemming met en uitvoering gegeven aan het in het Programma Ruimte beschreven provinciaal detailhandelsbeleid.

2.5.2.2 Provinciaal kantorenbeleid in het Programma ruimte

Het -voor het voorliggende bestemmingsplan relevante- operationele doel van het provinciale kantoorbeleid is in paragraaf 2.3.4 van het Programma ruimte onder 'Voorzien in behoefte kantoren' als volgt geformuleerd:

Reductie plancapaciteit:

Voorzien in de kwalitatieve en kwantitatieve behoefte aan kantoren

In 2010, bij de herziening van de toenmalige structuurvisie, bedroeg de plancapaciteit aan kantoorruimte in Zuid-Holland ruim 4 miljoen m². Een recente inventarisatie geeft aan dat de plancapaciteit aan kantoren in 2013 was teruggebracht tot 2,87 miljoen m². Deze reductie is te verklaren door:

• het schrappen van bestaande 'zachte' plancapaciteit
• de recente oplevering van nieuwe projecten die eerder nog deel uitmaakten van de plancapaciteit
• een verbeterde inventarisatie in samenwerking met de regio's

In overeenstemming met het landelijk convenant aanpak leegstand kantoren wordt in de VRM ingezet op beperking van de plancapaciteit voor nieuwbouwkantoren, op basis van regionale ramingen van vraag en aanbod. Als wordt uitgegaan van de lange termijn, dan lijkt op het niveau van Zuid-Holland als geheel, de verhouding tussen vraag (2,4 miljoen m²) en plancapaciteit (2,8 miljoen m²) kwantitatief vrijwel in evenwicht. De verschillen in kwaliteit en per regio zijn echter groot. Een aanzienlijk deel van de plancapaciteit ligt op niet-preferente en weinig kansrijke locaties.

Uitbreiding van de kantoorvoorraad wordt voorzien op kantoorconcentratielocaties. De expliciete keuze voor vergroting van de agglomeratiekracht en de marktconsultaties hebben hierbij een belangrijke rol gespeeld. Andersom hebben kansrijke locaties nieuwe ontwikkelingsruimte nodig. De grote regionale verschillen in vraag en aanbod vragen een verschillende aanpak. Voor een gezonde kantorenmarkt en een realistische verstedelijkingsstrategie is het noodzakelijk dat een reductie van de plancapaciteit van kantoren plaatsvindt, die in eerste instantie gezocht moet worden buiten de concentratielocaties. Er is een regionale dan wel lokale verantwoordelijkheid voor het terugdringen van de leegstand door planreductie, transformatie en sloop.

Bij de beoogde herontwikkeling van het winkelcentrum Leidsenhage wordt deze lokale verantwoordelijkheid voor het terugdringen van de leegstand op de kantorenmarkt concreet ingevuld. In fysieke zin wordt circa 30.000 m² aan bestaande kantoorruimte door sloop uit de markt genomen. Deze kantoorfuncties worden ook in planologisch-juridische zin aan de planvoorraad onttrokken: in het voorliggende bestemmingsplan komen geen bestemmingen meer voor die zelfstandige kantoorfuncties toelaten. Er is sprake van zowel planreductie als sloop. Daarmee levert het voorliggende plan een wezenlijke bijdrage aan het realiseren van dit onderdeel van het provinciaal beleid.

2.5.3 Programma mobiliteit

Het Programma mobiliteit operationaliseert de strategische doelstellingen voor mobiliteit en beschrijft concrete maatregelen. Het Programma kent een grotere dynamiek dan de Visie. Het kan hierdoor, bijvoorbeeld in samenhang met een nieuw collegeprogramma, elke vier jaar worden geactualiseerd. Er wordt daarbij verbinding gelegd met de verschillende uitvoeringsprogramma's, beleidsuitwerkingen en verordeningen zoals deze al bestaan voor mobiliteit. Daarbij wordt verbinding gelegd met de verschillende uitvoeringsprogramma's, beleidsuitwerkingen en verordeningen zoals deze al bestaan voor mobiliteit.

Het Programma mobiliteit beschrijft geen specieke doelen of uitgangspunten voor het winkelcentrum Leidsenhage of de daar voorziene herontwikkeling.

2.5.4 Verordening ruimte 2014 en juridisch instrumentarium

Om het provinciaal beleid daadwerkelijk uit te kunnen voeren beschikt de provincie over verschillende instrumenten, waarvan het vaststellen van een verordening er één is. De Verordening ruimte 2014 stelt regels aan gemeentelijke bestemmingsplannen en aan ruimtelijke ontwikkelingen. Niet alle onderwerpen lenen zich voor opname in een verordening. In het algemeen zijn daarvoor vooral thema's met heldere criteria en/of spelregels en een zwaarwegend provinciaal belang hiervoor geschikt. De provincie heeft in de Verordening ruimte 2014 onder meer regels opgenomen over:

• kantoren
• bedrijven
• detailhandel
• glastuinbouw
• boom- en sierteelt
• bollenteelt
• ruimtelijke kwaliteit
• agrarische bedrijven
• waterkeringen
• provinciale vaarwegen
• windenergie
• archeologie
• molen- en landgoedbiotopen

Daarnaast is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening ('AMvB Ruimte' of ook wel 'Barro') van het Rijk van belang. Hierin heeft het Rijk regels opgenomen waaraan provinciale ruimtelijke verordeningen moeten voldoen. Enkele onderwerpen die in de provinciale Verordening ruimte 2014 zijn opgenomen vloeien rechtstreeks voort uit deze AMvB Ruimte, zoals regels over de Ecologische Hoofdstructuur en de Romeinse Limes.

Het volledige juridische instrumentarium, waarover de provincie op het gebied van de ruimtelijke ordening kan beschikken, vindt zijn oorsprong in de Wet ruimtelijke ordening. Het gaat daarbij om zowel de Verordening ruimte 2014 als het provinciaal inpassingsplan en de (proactieve en reactieve) aanwijzing. De provincie kan deze instrumenten inzetten wanneer er sprake is van een provinciaal belang. De provincie Zuid-Holland beschouwt in elk geval de in de VRM opgenomen doelen en de uitwerking daarvan in de Programma's ruimte & mobiliteit als zijnde van provinciaal belang.

2.5.5 Agenda ruimte

In de Agenda ruimte werkt de provincie uit wat nodig is om de gewenste ontwikkelingen samen met partners of alleen te realiseren. Gedeputeerde Staten hebben de 'Agenda ruimte 2015' vastgesteld op 28 oktober 2014. Dit is nog vrij kort na de vaststelling van de VRM en de daarbij behorende documenten. Een volledige doorvertaling van het VRM-beleid in de Agenda ruimte zal daarom pas in de loop van het jaar (2015) zichtbaar worden.

2.5.6 Aansluiting bij de ruimtelijke structuurvisie

Voor de gemeente Leidschendam-Voorburg geldt dat in het kader van de Structuurvisie Ruimte voor Wensen 2040, herijking 2012, (zie: 2.7.1) met daarbij behorend uitvoeringsprogramma wordt ingevuld hoe de voor het gemeentelijk grondgebied relevante opgaven tot uitvoering zullen komen en welke prioritering daarbij wordt gehanteerd. De drie geformuleerde pijlers, als basis voor de duurzame ontwikkeling van onze gemeente tot 2040, geven richting aan de gewenste ruimtelijke opgaven. Het uitvoeringsprogramma biedt vervolgens de basis voor het actief vormen van allianties en samenwerkingsverbanden om het gewenste ontwikkelingsperspectief voor 2040 een stap dichterbij te brengen. Wij zoeken daarbij aansluiting met de provinciale Agenda ruimte om samen te werken aan de (gezamenlijke) ruimtelijke en sociale opgaven, met specifieke aandacht voor de Vlietzone en het provinciaal landschap Duin, Horst & Weide.

2.5.7 Beleidsagenda Regionale Economie en Energie 2012-2015

Op 30 mei 2012 hebben Provinciale Staten van Zuid-Holland de 'Beleidsvisie en Uitvoeringsstrategie Regionale Economie en Energie 2012-2015' vastgesteld.

De nadruk van het economisch beleid van de provincie Zuid Holland ligt in de periode 2012-2015 op bevordering van het innoverend vermogen van 3 economische pijlers:

• het havenindustrieel complex
• de tuinbouw en
• de kennisintensieve bedrijvigheid

Randvoorwaardelijk is dat de 3 pijlers aansluiting weten te vinden bij de biobased economy.

Sinds 2010 is het regionaal economisch beleid gedecentraliseerd. De provincie voelt een grote verantwoordelijkheid en wil bedrijven helpen sterker uit de crisis te komen door ruimte te bieden en te verbinden. Met de gemeenten en omliggende provincies zorgt de provincie dat opgaven op de juiste schaal worden opgepakt. Ook zoekt de provincie verbinding met het Topsectorenbeleid van het Rijk en met het Europees beleid. De inzet op de 3 economische pijlers gebeurt vanuit het samenwerkingsverband Zuidvleugel.

De provincie zal het tot haar beschikking staande instrumentarium inzetten op structuurversterking van de economie. De afnemende vraag naar werklocaties en een kwantitatieve en kwalitatieve mismatch tussen aanbod van en vraag naar werklocaties noodzaakt in een aantal situaties tot een aanpassing van de huidige plancapaciteit in de ruimtelijke planning van de provincie hiervoor.

Voor kantoorlocaties is met de in regionaal verband samenwerkende gemeenten een beweging ingezet om tot een halvering van de plancapaciteit te komen. De provincie werkt tevens actief mee aan de ontwikkeling van een nationale strategie voor transformatie en sloop van incourante kantoren (in ontwikkeling).

2.5.7.1 Beleidsagenda en bestemmingsplan "Leidsenhage"

De herontwikkeling van het winkelcentrum Leidsenhage, waarvoor het voorliggende bestemmingsplan de grondslag vormt, voorziet in de sloop van in totaal een kleine 30.000 m2 bvo aan bestaande kantoorfuncties. De voorgestane herontwikkeling van het winkelcentrum draagt daarmee in niet onbelangrijke mate bij aan het verwezenlijken van de hiervoor genoemde halveringstaakstelling.

2.5.8 Notitie detailhandel Zuid-Holland

In de 'Beleidsvisie en Uitvoeringsstrategie Regionale Economie en Energie 2012-2015' is bepaald dat de provincie tot een uitwerking van het onderdeel detailhandel zou komen. Met de 'Notitie detailhandel Zuid-Holland' is aan die uitwerking invulling gegeven.

In de Notitie signaleert de provincie dat er ook in Zuid-Holland grote druk ontstaat op het functioneren van de binnensteden en andere aankooppplaatsen. De uitkomsten van het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 laten voor veel winkelcentra een slecht beeld zien met snel oplopende leegstand. Slechts een beperkt deel van de grote winkelgebieden laat omzetgroei zien, het aantal sterke dalers overheerst echter. Leidsenhage is één van de winkelcentra waar de omzet sinds het vorige Koopstromenonderzoek uit 2004 zeer fors is afgenomen.

De Ladder voor duurzame verstedelijking (SER-ladder) wordt in de Notitie van toepassing verklaard op detailhandel. Nieuwe ontwikkelingen zijn alleen mogelijk als de behoefte is aangetoond en er regionale afstemming heeft plaatsgevonden. Bij de accomodatie van de ruimtevraag heeft herstructurering en inbreiding voorrang ten opzichte van nieuwe uitleglocaties.

De concrete vertaling van het in de Notitie geformuleerde beleid heeft plaatsgevonden in de actualisatie van de Provinciale Structuurvisie en de Verordening Ruimte.

2.5.9 Cultuurhistorische hoofdstructuur

De Cultuurhistorische hoofdstructuur Zuid-Holland (CHS) geeft een overzicht van cultureel erfgoed in de provincie Zuid-Holland. Het cultureel erfgoed wordt hier opgevat als het geheel van overblijfselen uit het verleden in de bodem (archeologie), de ongebouwde omgeving (landschap) en de gebouwde omgeving (nederzettingen). Wanneer deze overblijfselen nog voldoende herkenbaar zijn als een kenmerk van de regionale bewonings- en ontginningsgeschiedenis, zijn ze op kaart gezet: de zogenoemde cultuurhistorische kaart van Zuid-Holland. Bij het opstellen van de gemeentelijke archeologische Waarden en verwachtingenkaart is gebruik gemaakt van de cultuurhistorische hoofdstructuur bij het indentificeren en waarderen van archeologische (verwachtings)zones.

De cultuurhistorische kaart van Zuid-Holland geeft een overzicht op hoofdlijnen van cultuurhistorische kenmerken en waarden in deze provincie. Deze kaart kent 3 verschillende thema's: archeologie, historische stedenbouw en historisch landschap. Ieder thema bestaat weer uit 2 kaarten, de kenmerkenkaart en de waardenkaart, die inzichtelijk maken wat in Zuid-Holland op provinciaal niveau cultuurhistorisch van belang wordt gevonden en waarom.

De cultuurhistorische kaart is een belangrijke onderlegger voor ruimtelijke planvorming. Daarmee wil de provincie stimuleren dat cultuurhistorie behouden blijft en/of ingepast wordt bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Daarnaast heeft de provincie de zogenoemde Regioprofielen Cultuurhistorie opgesteld. Dit zijn zestien regioprofielen, die als een handreiking en sturingskader voor gemeenten, waterschappen, terreinbeheerders en adviesbureaus dienen om cultuurhistorie op te nemen in ruimtelijke plannen. Ze zijn een uitwerking van de algemene richtlijnen voor cultuurhistorie in ruimtelijke plannen, zoals die staan in de Provinciale Structuurvisie. De regioprofielen zijn een aanscherping van het bestaande beleid voor cultuurhistorie en ruimtelijke planvorming.

Het voorliggende plangebied maakt geen deel uit van één van de Regioprofielen Cultuurhistorie.

2.5.10 Limes

De 'Limes' is de aanduiding van de noordgrens van het voormalige Romeinse Rijk, die zich in Europa uitstrekt van de Balkan tot in Engeland. In Nederland vormt de Rijn de noordgrens. Vanwege de grote archeologische betekenis is de Limes voorgedragen om aangewezen te worden als UNESCO Werelderfgoed.

In Zuid-Holland wordt de Limes gevormd voor een zone langs de Oude Rijn, van de grens van Zuid-Holland met Utrecht tot aan de kust bij Katwijk, een door een zone langs het Rijn-Schiekanaal vanaf Leiden naar Voorburg. De kernwaarden van de Limes betreffen:

• losse militaire complexen (forten, wachttorens, militaire vici, havens en aanlegplaatsen)
• steden en grafvelden die redelijkerwijs behoorden tot de militaire centra
• verbindende structurerende elementen als de rivier (gereconstrueerde bedding van Beneden-, Kromme - en Oude Rijn in de Romeinse tijd)
• de Limesweg
• enkele andere delen van de Romeinse infrastructuur als het Kanaal van Corbulo en de weg tussen Nijmegen en de Rijn

Naar verwachting loopt langs Voorburg en Leidschendam het Kanaal van Corbulo. Deze verbinding tussen de Rijn en de Maas is door het Romeinse leger aangelegd in 47 na Christus en maakte het mogelijk om, zonder omweg via zee, patrouilles uit te voeren. In Voorburg zijn ook resten gevonden van het Forum Hadriani. Naast Nijmegen is dit de enige Romeinse stad in Nederland met stadsrechten. Forum Hadriani was lange tijd de hoofdstad van het Romeinse district van de Cananefaten, een Germaanse stam die het gebied tussen de mondingen van de Maas en de Oude Rijn bewoonde.

Op grond van de provinciale Verordening Ruimte is voorgeschreven dat een bestemmingsplan voor gronden met een hoge of zeer hoge bekende archeologische waarde bestemmingen en de daarbij behorende regels bevat die deze bekende archeologische waarden beschermen. Het voorliggende bestemmingsplan "Leidsenhage" voorziet in een bestemming Waarde - Archeologie 4 die regels bevat ter bescherming van in het plangebied (mogelijk) nog in de bodem aanwezige archeologische waarden.

2.5.11 Archeologie

De provincie Zuid-Holland draagt medeverantwoordelijkheid voor het behoud en beheer van het cultuurhistorisch erfgoed op en in haar grondgebied. De archeologische waarden die zich (vrijwel) onzichtbaar in de grond bevinden, zijn onderdeel van dat cultuurhistorisch erfgoed. Met de ontwikkeling van de Cultuurhistorische Hoofdstructuur (CHS) in 2001 en de herziening daarvan in 2007 heeft de provincie de archeologische waarden in kaart gebracht. De provinciale rol bij de bescherming van het bodemarchief is ook wettelijk geregeld door de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz). Provincies mogen, wanneer gemeenten hun taken op het gebied van de archeologische monumentenzorg niet voldoende oppakken, gebieden aanwijzen (attentiegebieden) die zij van provinciaal belang achten. De gemeente moet dan binnen een jaar de bestemmingsplannen in die gebieden herzien, teneinde de archeologische waarden in het gebied te beschermen. Ook mag de provincie en verordening opstellen waarin zij zaken met betrekking tot de archeologische monumentenzorg regelt. Ook geeft een dergelijke verordening de verplichting aan gemeenten haar bestemmingsplannen conform aan te passen. Daarnaast heeft de provincie net als ieder ander het recht om een zienswijze in te dienen op een bestemmingsplan.

De Provincie gaat uit van de CHS en de Archeologische Monumenten Kaart (AMK) bij het bepalen welke gebieden naar haar mening van provinciaal belang zijn. Zij heeft deze instrumenten verankerd in de Provinciale Verordening Ruimte (PVR). In de PVR worden regels gesteld, op basis van artikel 4.1, eerste lid Wet ruimtelijke ordening. De PVR is in 2014 geactualiseerd en opgenomen in de Visie Ruimte en Mobiliteit (VRM). De Provincie stelt in haar PVR dat het haar wens is, duidelijker aan te geven hoe de verdeling van de verantwoordelijkheid is tussen provincie en gemeenten bij het beschermen van bekende en potentiële archeologische waarden. Uitgangspunt is dat de gemeenten meer ruimte krijgen om hun eigen archeologiegebied in relatie tot de ruimtelijke ordening beter uit te voeren.

De gemeenten krijgen het voortouw bij de gebieden met verwachte archeologische waarden. Het gaat om de gebieden met een redelijk tot hoge trefkans op archeologische sporen en gebieden met een zeer hoge trefkans op archeologische sporen. Gemeenten kunnen voor die gebieden gemotiveerd afwijken van het provinciaal beleid op basis van een archeologische waardenkaart die gestoeld is op archeologisch onderzoek. De provincie zal zich dan terughoudend opstellen. Het provinciaal belang is het grootst in de gebieden met hoge en zeer hoge bekende archeologische waarden. Deze gebieden zijn daarom benoemd als planologische aandachtsgebieden. De daar aanwezige archeologische waarden hebben een relatie met de in de Provinciale Onderzoeksagenda (POA) benoemde provinciale onderzoeksthema's. Deze waarden moeten goed beschermd worden in het bestemmingsplan. Daarom worden de archeologische aandachtsgebieden vastgelegd in de verordening. Door vaststelling van eigen archeologiebeleid en een gemeente dekkende archeologische beleidskaart kan een gemeente op basis van lokale omstandigheden gemotiveerd afwijken (naar beneden en naar boven) en een eigen planologisch regime ontwerpen. Wel is het wenselijk dat de provincie hierin wordt gekend en zij instemt met het afwijkende regime.

2.6 Regionaal beleid

De regio Haaglanden is de dichtbevolkste regio van Nederland. Om de schaarse ruimte zo goed mogelijk te gebruiken is regionale afstemming van groot belang. Hiertoe werken negen gemeenten samen in het Stadsgewest Haaglanden. De gemeenschappelijke doelstelling van de negen gemeenten is om te komen tot een goed bereikbare regio met een sterke economische concurrentiepositie en een aantrekkelijk leef-, woon- en vestigingsklimaat.

2.6.1 Regionaal Structuurplan Haaglanden

2.6.1.1 Algemeen

Op 16 april 2008 heeft het Algemeen Bestuur van het Stadsgewest Haaglanden het Regionaal Structuurplan Haaglanden 2020 (RSP) vastgesteld. Dit plan bevat de regionale visie voor de ruimtelijke ontwikkeling van Haaglanden tot 2020 (met een doorkijk naar 2030). Hierin worden richtinggevende en kaderstellende uitspraken gedaan op het gebied van verkeer, wonen, werken, water en groen. Deze uitspraken zijn (mede)bepalend bij de voorbereiding en uitwerking van de afzonderlijke gemeentelijke ruimtelijke plannen en bovenregionaal beleid. Voor de negen betrokken gemeenten vormt het RSP het integrale beleidskader waaraan het afzonderlijke gemeentelijke beleid en bestemmingsplannen tot 2018 moeten voldoen.

Figuur 2.4: Uitsnede visiekaart ontwikkelingsbeeld RSP Haaglanden

2.6.1.2 RSP en bestemmingsplan "Leidsenhage"

Haaglanden wil een aantrekkelijke detailhandelsstructuur voor haar inwoners en bezoekers bieden, die bovendien kan concurreren met de detailhandel in de omliggende regio's. Voor de inwoners is het van belang winkels voor dagelijkse goederen (zoals een supermarkt of een drogisterij) dichtbij aan te treffen en aanbod van niet-dagelijkse goederen -veelal in combinatie met dagelijkse goederen- op redelijke afstand beschikbaar te hebben.

De kern van het regionale beleid op het vlak van detailhandel is dat prioriteit wordt gegeven aan het in stand houden en kwalitatief versterken van de bestaande detailhandelsstructuur in Haaglanden. Het concentratiebeleid wordt voortgezet, want bundeling van winkelvoorzieningen is een voorwaarde voor het behoud van de detailhandelsstructuur. Uitbreiding van het winkelareaal zal bevolkingsvolgend moeten zijn en voor het merendeel binnen de bestaande concentraties inpasbaar.

Haaglanden richt zich primair op het in goede banen leiden van detailhandelsontwikkelingen met lokale effecten. De gemeentelijke plannen moeten hier op aan sluiten. Daarnaast moet Haaglanden een regio blijven waar dynamiek en vernieuwing worden gestimuleerd. Daarbij moet rekening gehouden worden met de verschillende profielen van winkelgebieden, die ieder een eigen bereik en assortimentsniveau kennen.

De verdere concrete uitwerking van het regionale detailhandelsbeleid heeft plaatsgevonden in de Regionale Structuurvisie Detailhandel. In paragraaf 2.6.2 wordt nader ingegaan op de betekenis van het regionale detailhandelsbeleid voor het voorliggende bestemmingsplan.

2.6.2 Regionale structuurvisie detailhandel Stadsgewest Haaglanden 2013-2020

2.6.2.1 Inleiding

Maatgevend voor het regionale detailhandelsbeleid is het provinciale detailhandelsbeleid, dat verweven zit in de Provinciale Structuurvisie en de Verordening Ruimte.

Op 27 november 2013 heeft het Algemeen Bestuur van het Stadsgewest Haaglanden de nieuwe 'Regionale structuurvisie detailhandel Stadsgewest Haaglanden' vastgesteld. Het vaststellen van actueel beleid voor detailhandelsvoorzieningen van regionaal belang is één van de kerntaken van het Stadsgewest Haaglanden. De regionale structuurvisie bevat de beleidskeuzes voor het regionale detailhandels beleid in Haaglanden voor de komende jaren. Dit regionale beleidskader heeft betrekking op de winkelgebieden die binnen Haaglanden een grensoverschrijdende betekenis hebben: de zogenaamde structuurbepalende winkelgebieden.

2.6.2.2 Uitgangssituatie en hoofdlijnen regionaal detailhandelsbeleid

Haaglanden streeft naar kwalitatieve versterking van het winkelaanbod in de regio, om ruimte te bieden aan (de groei van) de consumentenvraag vanuit Haaglanden en omgeving en om een aantrekkelijk vestigingsklimaat te bieden aan bewoners en bedrijven. Vanuit deze regionale visie op detailhandel adviseert het Stadsgewest Haaglanden de provincie Zuid-Holland over detailhandelsontwikkelingen en -initiatieven in de regio.

In de periode 2004-2011 is de omvang van het detailhandelsaanbod in Haaglanden met circa 7,5% toegenomen. Tegen de landelijke trend in is de leegstand in aantal verkooppunten en omvang sterkt gedaald (beiden circa -8%). Dat is positief te noemen. Over de periode direct voorafgaand aan de vaststelling van de nieuwe regionale structuurvisie (2011-2012) vertoonde de leegstand echter weer een groei. Waakzaamheid blijft daarom geboden, ook gezien de landelijke trends. Bovendien is het geïnventariseerde planvolume in de regio niet overal in evenwicht met de verwachte bevolkingsontwikkeling en de beoogde detailhandelsstructuur.

Op het niveau van afzonderlijke winkelgebieden is te zien dat ten opzichte van 2004 het marktaandeel van veel winkelgebieden in Haaglanden ongeveer gelijk is gebleven:

• Stadshart Zoetermeer
• Rijswijk In de Bogaard
• Delft-centrum
• Naaldwijk-centrum
• Den Haag Leyweg

Positieve uitschieter is Den Haag-centrum, waar het marktaandeel ten opzichte van 2004 gegroeid is. Het marktaandeel van Leidschendam Leidsenhage, Megastores en de woonboulevards van Delft en Naaldwijk laat echter ten opzichte van 2004 een negatieve ontwikkeling zien.

In het herijkte beleid kiest de regio voor een ontwikkelingslijn gericht op versterking van de bestaande detailhandelsstructuur. Het beleid benoemt de structuurbepalende, perspectiefrijke winkelgebieden, die zo zijn gepositioneerd dat de consument optimaal bediend wordt en een duurzame verzorgingsstructuur behouden blijft. De kleine buurtwinkelcentra zijn niet benoemd, omdat deze in regionaal perspectief van ondergeschikt belang zijn. Voor de gemeente Leidschendam-Voorburg zijn de vier kern(winkelgebieden) opgenomen. Deze winkelcentra krijgen hierin het volgende profiel:

• Leidsenhage - regionaal verzorgend winkelcentrum
• Oud Voorburg -lokaal verzorgend centrum
• De Julianabaan - lokaal verzorgend centrum
• Leidschendam-Centrum - klein lokaal verzorgend centrum

2.6.2.3 Leidsenhage als regionaal verzorgend winkelcentrum

De regionale structuurvisie kwalificeert Leidsenhage als behorend tot de categorie regionaal verzorgende centra. Deze centra hebben een verzorgende functie voor delen van de stadsregio. Ligging en karakter van de centra zorgen voor accentverschillen binnen deze categorie. Leidsenhage behoort tot de geheel of gedeeltelijk planmatig ontwikkelde winkelcentra.

De regionaal verzorgende centra beschikken over een aanbod dat gemengd is, maar minder breed en diep dan in de Haagse binnenstad. Het accent ligt op aanbod in het middensegment. Hoogwaardig kwaliteitsaanbod, vernieuwende concepten en specialistisch aanbod richten zich op de specifieke doelgroepen in het verzorgingsgebied. Uitgangspunt in de regionaal verzorgende centra is het faciliteren van dynamiek en kwaliteitsverbetering (niet: "meer van het zelfde") waarbij de ontwikkelingen dienen te passen bij het profiel van deze centra.

De rol van deze centra in de detailhandelsstructuur ten opzichte van het centrum van Den Haag en het lagere schaalniveau mag, met het oog op een goede consumentenverzorging, niet worden verstoord. Bij de ontwikkeling van regionaal verzorgende centra is van belang dat er geen grote structuurverstorende effecten in de winkelstructuur/-hiërarchie optreden en dat de verschillende typen centra zich voldoende kunnen blijven aanpassen aan de veranderingen die in de detailhandel plaatsvinden.

Om de bestaande hiërarchie in stand te houden, gezien de huidige economische omstandigheden én gezien het toekomstbeeld voor de detailhandel, wordt in het algemeen voor de regionaal verzorgende centra een indicatieve richtlijn gehanteerd die voorziet in maximaal 20% groei ten opzichte van het bestaande netto vloeroppervlak (peildatum: 01-01-2013). Zijn er plannen die boven de richtlijn uitkomen, dan worden deze op hun specifieke merites beoordeeld. Sowieso is voor alle plannen met een omvang van meer dan 2.000 m2 bvo in bestaande winkelgebieden en meer dan 1.000 m2 bvo in de periferie regionale instemming vereist en worden dergelijke plannen altijd beoordeeld.

Winkelcentrum Leidsenhage, waarop het voorliggende bestemmingsplan betrekking heeft, is in de regionale structuurvisie expliciet uitgezonderd van de werking van de indicatieve richtlijn van maximaal 20% groei. Aan deze uitzonderingspositie voor Leidsenhage heeft het Stadsgewest ten grondslag gelegd dat:

• met de integrale herontwikkeling van het winkelcentrum een substantiële investering is gemoeid
• in de gemeente Leidschendam-Voorburg over de beoogde integrale herontwikkeling al (ten tijde van de vaststelling van de regionale structuurvisie nog voorlopige) besluitvorming had plaatsgevonden
• de integrale herontwikkeling mede in een reductie van het kantorenareaal met ongeveer 30.000 m2 voorziet
• andere detailhandelsvoorzieningen binnen de de gemeente Leidschendam-Voorburg worden ingekrompen

2.6.2.4 Versterking regionaal verzorgende centra

In een aantal van de regionaal verzorgende centra zijn plannen tot versterking in ontwikkeling. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in een planologisch-juridische basis voor versterking van het winkelcentrum Leidsenhage. Voor de toetsing van plannen tot versterking van regionaal verzorgende centra doet het Stadsgewest een aantal aanbevelingen:

• A. De plannen moeten bijdragen aan de versterking van het ruimtelijk functioneren van het betreffende centrumgebied.
• B. Uitbreidingen kunnen aan de orde zijn, mits initiatieven de positie van het centrum, gericht op de consumentendoelgroepen en de consumentenbehoeften in het verzorgingsgebied, versterken. Kwaliteitsimpulsen zijn daarbij bepalend.
• C. Het zwaartepunt ligt op winkelaanbod en daghoreca. Aanvullend daarop zijn er mogelijkheden voor leisure-, dienstverlenende- en culturele functies, mits passend bij de aard en functie van het winkelcentrum.
• D. Ontwikkeling van het winkelaanbod gericht op hoogwaardig kwaliteitsaanbod, vernieuwende concepten en specialistisch aanbod, kunnen aan de orde zijn afhankelijk van de vraag (specifieke doelgroep) in het verzorgingsgebied. Wel blijft het middensegment de belangrijkste pijler in het aanbod.
• E. Ontwikkelingen moeten zorgen voor een acceptabel verzorgingsniveau voor de inwoners van de gemeenten, waarvan het onderdeel uitmaakt.

2.6.3 Economische strategie Stadsgewest Haaglanden

De economische strategie van het Stadsgewest is erop gericht Haaglanden bij de top 3 van de Nederlandse regio's en de top 10 van Europese regio's te doen behoren. Daarvoor wordt ingezet op de vier sterke economische clusters: (internationaal) bestuur en dienstverlening, kennis en technologie, greenport en (zakelijk) toerisme. In termen van ruimtelijke ordening moeten daarvoor strategische locatieontwikkeling en goede bereikbaarheid hand in hand gaan.

In het plangebied van het voorliggende bestemmingsplan zijn (nog) kantoren aanwezig. Daarom is de regionale kantorenstrategie van belang. Daarop wordt in paragraaf 2.6.3.1 nader ingegaan. Aangezien binnen het plangebied geen bedrijventerreinen zijn gesitueerd is de regionale bedrijventerreinenstrategie voor dit plan niet relevant.

2.6.3.1 Kantorenstrategie

Doelstelling van de kantorenstrategie (2012) is een evenwichtige afstemming van vraag naar en aanbod van kantoorruimte (>1.000m2) naar soort, periode en locatie. Enerzijds is een gezonde economische ontwikkeling gebaat bij een ruim en gedifferentieerd aanbod aan vestigingsmogelijkheden voor kantoorgebonden activiteiten, anderzijds moet overaanbod worden tegengegaan. Ruimtelijk wordt ingezet op beperkt aantal kantoorversterkings-gebieden en het reduceren van planvoorraad, met toenemende aandacht voor een goede multimodale bereikbaarheid. De strategie onderscheidt daarvoor zes verschillende kantorenmilieus, elk met een eigen vraag- en aanbodkarakteristiek. De kantorenstrategie kent de volgende pijlers:

• inzet op beperkt aantal kantoorversterkingsgebieden;
• reductie van de planvoorraad;
• maatwerkaanpak voor de kantorenlocaties in de gemeenten, gericht opHet verbeteren van de kwaliteit van de locatie, en/of
• het creëren van mogelijkheden voor andere bestemmingen;
• specifiek beleid voor o.a. vrijkomende locaties rijksoverheid en hoofdkantoren;
• een overzicht van transformaties van kantoren naar andere functies.

De integrale herontwikkeling van winkelcentrum Leidsenhage beoogt mede het uit de markt nemen van circa 30.000 m2 aan kantoren. Ook planologisch-juridisch verdwijnen deze te saneren kantoorfuncties uit Leidsenhage. Het voorliggende plan levert daarmee een belangrijke bijdrage aan de pijler 'reductie van de planvoorraad' en is dus volledig in overeenstemming met de regionale kantorenstrategie.

2.6.4 Waterbeheerplan Hoogheemraadschap Rijnland

In 2010 is door het Hoogheemraadschap van Rijnland een nieuw Waterbeheerplan (WBP) vastgesteld. Daarin zijn de ambities van Rijnland opgenomen en de maatregelen die Rijnland de tot 2015 in het watersysteem zal treffen. Het nieuwe WBP legt meer dan voorheen accent op de uitvoering. De drie hoofddoelen zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond water. Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn en blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen. Wat betreft voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil het hoogheemraadschap dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en hevigere buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing. Het WBP sorteert voor op deze ontwikkelingen.

Het gehele plangebied van het bestemmingsplan 'Leidsenhage' valt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland. Een beschrijving van het watersysteem in het plangebied alsmede een weergave van de uitkomsten van de watertoets is opgenomen in Hoofdstuk 5

2.7 Gemeentelijk beleid

2.7.1 Structuurvisie Ruimte voor Wensen 2040, herijking 2012

2.7.1.1 Algemeen

De herijking (vastgesteld op 25 september 2012) vormt de basis voor de (bestuurlijk) strategische keuzes en geeft richting aan de hoofdlijnen van het gewenste ruimtelijke ontwikkelingsbeeld van de gemeente tot 2040. Als overkoepelende ambitie streeft de structuurvisie naar een positionering van de gemeente als aantrekkelijke, groene en duurzame woon- en werkstad. De herijkte uitgangspunten (opgaven, doelstellingen en ambities) zijn vertaald naar drie pijlers:

• versterken van de groene woonstad;
• verbeteren van economische kansen en voorzieningenstructuur;
• beter benutten en verbeteren van de bereikbaarheid.

De structuurvisie gaat daarbij uit van een indeling van de gemeente in een stedelijk gebied, de Vlietzone en het buitengebied. Plangebied "Leidsenhage" valt binnen het zogenaamde stedelijk gebied. Voor het stedelijke gebied zijn de onderstaande (algemene) opgaven geformuleerd.

Stedelijk gebied, kwantitatief:

• realisatie van 80% van de woningbouwopgave binnen bestaand stedelijk gebied;
• faciliteren van 5% groei van de bevolking in de periode 2012-2040.

Stedelijk gebied, kwalitatief:

• behoud en versterking van het groene karakter van de stad en van de kwaliteit van de bestaande woonmilieus, toevoegen van nieuwe woonmilieus;
• verbetering van de leefbaarheid van bestaande wijken en kwaliteitsverbetering van het stedelijk raamwerk en de identiteitsdragers (structuurbepalende identiteitsdragers zijn bijvoorbeeld de Vlietzone, de Loo-zone en het historisch lint Parkweg -Veursestraatweg);
• duurzame stedelijke ontwikkeling, onder meer door meervoudig ruimtegebruik, het beter benutten van de openbaar vervoerscapaciteit en verbetering van fietsverbindingen;
• versterken van de buurt- en wijkvoorzieningen, versterken van de complementariteit en het kwaliteitsniveau van de winkelcentra;
• nieuwe economische kansen creëren door functieverandering, herstructurering en transformatie van gebieden, passend bij de positionering als groen woonwerkstad.

De in de herijkte structuurvisie geformuleerde ambities voor het stedelijk gebied, zijn in dit bestemmingsplan zo veel mogelijk in de overwegingen meegenomen.

Figuur 2.5: Structuurbeeld 2040

2.7.1.2 Structuurvisie en bestemmingsplan "Leidsenhage"

De structuurvisie beschrijft als hoofdopgave voor Leidsenhage het herpositioneren en reactiveren van het regionale winkelcentrum. Op de korte en middellange termijn zullen de ontwikkelingen in het regionale winkelcentrum Leidsenhage gericht zijn op versterking van de regionale functie door kwaliteitsverbetering. Op lange termijn biedt het centrum mogelijkheden voor verdere ontwikkeling tot een gemengd stedelijk gebied. Leidsenhage kan daarbij de nabijheid van de ziekenhuisvoorzieningen benutten. De versterking van Leidsenhage mag het functioneren van de overige kern(winkel)centra niet nadelig beïnvloeden. Het is van belang dat Leidsenhage goed bereikbaar blijft per auto (parkeren), openbaar vervoer en langzaam verkeer. De strategische ligging aan allerlei (verkeers)structuren kan worden uitgebuit en zo kan de bereikbaarheid ook op de lange termijn worden gewaarborgd.

Een integraal onderdeel van Leidsenhage is het Zijdepark. Dit park, dat de functie vervult van evenementen- en speelterrein, krijgt in de toekomst een sterkere koppeling met het winkelcentrum. Leidsenhage kan uitgroeien tot een multifunctioneel regionaal winkelcentrum met complementaire kwaliteiten ten opzichte van de overige kerncentra in de gemeente.

Figuur 2.6: Leidsenhage in de Structuurvisie 2040

Het momenteel naar binnen gekeerde Leidsenhage kan op de middellange en lange termijn weer worden georiënteerd op de aangrenzende verkeersstructuren. Door de openbare ruimte rondom de voorzieningen-as kwalitatief op niveau te houden en te versterken, kan een bijdrage worden geleverd aan de identiteit van de Bach-as, een as met stedelijke voorzieningen die de twee kernwinkelcentra Leidsenhage en Leidschendam-Centrum met elkaar verbindt.

Aspecten, waar bij het verwezenlijken van deze hoofdopgave aandacht naar uitgaat, zijn meervoudig ruimtegebruik (waaronder het optimaal oplossen van parkeren), versterken van de leefbaarheid, uitstraling en functionaliteit en het benutten en versterken van de relatie met de grote vijver en het Groot-Zijdepark.

De Gebiedsvisie die voor Leidsenhage is opgesteld en vastgesteld schetst samen met het Ruimtelijk Kader een toekomstbeeld, dat in overeenstemming is met de in de Structuurvisie 2040 voor Leidsenhage beschreven hoofdopgave. Dit voorliggende bestemmingsplan, dat een juridisch-planologische vertaling is van de uitgangspunten van de Gebiedsvisie en het Ruimtelijk Kader, voldoet dan ook aan de doelstellingen die in de Structuurvisie 2040 worden beschreven.

2.7.2 Detailhandelsvisie Leidschendam-Voorburg

Bij besluit van 4 februari 2014 (nr. 926155) heeft de gemeenteraad de 'Detailhandelsvisie Leidschendam-Voorburg 2013' vastgesteld. Deze detailhandelsnota biedt een visie op de detailhandelsstructuur van de gemeente. Naast uitgangspunten voor de structuur wordt op basis van de gewenste positionering en het onderscheidend vermogen een ontwikkelingsrichting voor de vier kernwinkelcentra uitgewerkt. Verder wordt de rolverdeling tussen de diverse partijen (gemeente, ondernemers, vastgoedeigenaren) uiteengezet en wordt ingegaan op de randvoorwaarden die van belang zijn om de visie te kunnen realiseren.

2.7.2.1 Algemene uitgangspunten

Voor een toekomstbestendig detailhandelsaanbod en bijpassende verzorgingsstructuur zet de gemeente in op concentratie van de winkelvoorzieningen. De gemeente richt zich daarbij op versterking van de vier kernwinkelcentra, waarbij versterking van de onderscheidende kwaliteiten van elk centrum voorop staat. De vier kernwinkelgebieden binnen de hoofdwinkelstructuur zijn:

• 1. Leidsenhage
• 2. De Julianabaan
• 3. Oud-Voorburg
• 4. Leidschendam-Centrum

Figuur 2.7: Winkelgebieden in Leidschendam-Voorburg

Deze vier kernwinkelgebieden dragen substantieel bij (nu en in de toekomst) aan economie, leefbaarheid, imago en vestigingsklimaat van Leidschendam-Voorburg. Ontwikkelingen binnen deze centra worden door de gemeente aangenoedigd en gefaciliteerd indien ze passen binnen het profiel en de positionering van het betreffende centrum zoals beschreven in de Detailhandelsvisie.

De kern van de gemeentelijke visie op de detailhandelsstructuur bestaat uit de volgende uitgangspunten resp. doelstellingen:

• behouden en versterken van de kwaliteit van de hoofdwinkelstructuur (concentratie)
• voor versterking van de kernwinkelcentra focussen op complementariteit en (ontwikkelings)potentie
• voorzieningen zoveel mogelijk in en rondom de hoofdstructuur
• in buurtcentra en -strips inzetten op verbreding van functies
• geen nieuwe winkelcentra of winkelstrips toevoegen
• geen toename van detailhandel in woonbuurten
• verspreide bewinkeling mag niet structuurverstorend zijn

2.7.2.2 Detailhandelsvisie en bestemmingsplan "Leidschenhage"

Uitgaande van de (ontwikkelings)potentie en specifieke kenmerken van Leidsenhage wordt bij (kwalitatieve) versterking uitgegaan van de positionering zoals hieronder aangegeven:

Leidsenhage: winkelparadijs in de regio

• Hoofdwinkelcentrum met regionale functie.
• Winkelen, compleet, alles bij elkaar, winkelbeleving. Breed kwaliteitsaanbod met (internationale) retailers en horeca, services en vermaak.

De Detailhandelsvisie gaat voor Leidsenhage uit van de versterking tot 'Winkelparadijs' en de vertaling zoals in het Ruimtelijk Kader en de Gebiedsvisie voor de herontwikkeling is opgenomen. De ambitie die is uitgesproken voor Leidsenhage heeft mede invloed gehad op de (nadere uitwerking van de) positionering en onderscheidend vermogen van de andere winkelcentra.

Leidsenhage is de laatste jaren sterk achteruit gegaan en is niet meer het sterke regionale winkelcentrum van voorheen. Doordat Leidsenhage niet onderscheidend genoeg meer is wordt Leidsenhage steeds meer een concurrent van de andere lokale winkelcentra. De beoogde integrale herontwikkeling van Leidsenhage maakt van Leidsenhage weer een aantrekkelijke regionale speler.

De integrale herontwikkeling, waarin het voorliggende bestemmingsplan voorziet, maakt van Leidsenhage weer een sterk regionaal verzorgend winkelcentrum met een eigen karakter. Het bedient straks jong en oud op maat met een breed kwaliteitsaanbod in het middenhoge segment en biedt ruimte voor vernieuwend aanbod, waarbij gemak en service centraal staan. Door een breed ketenaanbod en toevoeging van een aantal internationale retailers alsmede een uitbreiding van de detailhandelsfunctie met maximaal 20.000 m2 wvo versterkt Leidsenhage zijn onderscheidend vermogen ten opzichte van de andere winkelcentra. Het toevoegen van horeca, services en vermaak, onder meer door activiteiten en evenementen, zal bijdragen aan een aangenaam en langer verblijf. De inrichting van de openbare ruimte in en rondom het winkelcentrum, met een eenduidige routing en bijzondere ontmoetingsruimtes, draagt ook bij aan de positionering als hét winkelparadijs in de regio.

Het voorliggende bestemmingsplan sluit aan bij de uitgangspunten uit de Detailhandelsvisie en biedt daarmee een passende juridisch-planologische basis voor het verwezenlijken van de doelstellingen en ambities die in de Detailhandelsvisie voor Leidsenhage zijn geformuleerd.

2.7.3 Evenementenbeleid

2.7.3.1 Inleiding

Op 11 juni 2008 heeft de raad van de gemeente Leidschendam-Voorburg het "Evenementenbeleidsplan Leidschendam-Voorburg" vastgesteld. Het "Evenementen Uitvoeringsplan 2010", dat is vastgesteld op 26 januari 2010, daarop een vervolg. In het uitvoeringsplan worden richtlijnen gegeven die de gemeente hanteert bij beslissingen omtrent evenementen en festiviteiten op het gebied van vergunningverlening en handhaving. Daarnaast bevat het uitvoeringsplan concrete handvaten voor vergunningverlening, locatiebeleid, categorieën evenementen en dergelijke.

In het evenementenbeleid zijn evenemententerreinen benoemd, waar meer dan drie middelgrote tot grote evenementen mogen plaatsvinden die de evenementsduur van 15 dagen overschrijden.

2.7.3.2 Leidsenhage: middelgrote tot grote evenementen

Ten aanzien van medegebruik van Leidsenhage voor middelgrote tot grote evenementen wordt in paragraaf 2.9.2 van het uitvoeringsplan concreet gesteld:

5. Leidsenhage

De evenementenlocatie Leidsenhage behelst het overdekte winkelcentrum, alsmede de bijbehorende parkeerterreinen P9 en P10, zoals aangeduid op tekening 5 van bijlage 1.

Figuur 2.8a: Evenementenlocatie Leidsenhage

De evenementen die hier plaatsvinden worden voornamelijk georganiseerd door de winkeliersvereniging. In oktober van het lopende jaar doen een aanvraag voor een vergunning voor diverse activiteiten in het komende jaar. Hier wordt één integrale vergunning voor het gehele jaar voor verleend. Indien gewenst kan eventueel ook gekozen worden voor een opsplitsing in vier kwartalen, waarbij voor ieder kwartaal een vergunning aangevraagd zal moeten worden. Indien particulieren in het winkelcentrum dan wel op (één van) de parkeerterrein(en) een evenementen willen organiseren, dienen zij dit af te stemmen met de winkeliersvereniging. Activiteiten die zo al in Leidsenhage georganiseerd worden zijn een beachvolleybaltoernooi, modeshow, geraniummarkt, boekenmarkt, kunstmarkt e.d.

Dit evenemententerrein wordt vooralsnog niet geschikt geacht om evenementen met een complex geluidskarakter toe te staan, wel evemenenten met versterkte muziek.

Verbod voor auto's

Het is niet gewenst om voor commerciële doeleinden auto's te plaatsen op het middenterrein van het winkelcentrum Leidsenhage. Dit om eventuele beschadiging van het terrein te voorkomen. Voor de op- en afbouw van een evenement is het toegestaan om de laden en lossen, maar men dient zich te houden aan de geldende voorschriften. Een uitzondering wordt gemaakt voor de jaarlijkse oldtimers show.

9. Pontons in de vijver bij Leidsenhage t.b.v. ijsbaan / beachcourt

De pontons in de vijver zijn aangeduid op tekening 9 van bijlage 1.

Figuur 2.8b: Evenementenpontons in de vijver

Het realiseren van een ijsbaan en beachcourt op pontons op de vijver e.d. neemt een langere periode in beslag dan 15 dagen. Om deze reden valt de vijver bij Leidsenhage onder deze paragraaf. Op deze locatie is het niet gewenst met het oog op mogelijke overlast om meer dan drie evenementen op pontons toe te staan.

2.7.3.3 Evenementenbeleid en bestemmingsplan "Leidsenhage"

De beoogde integrale herontwikkeling van het winkelcentrum 'Leidsenhage' voorziet in het realiseren van een aantrekkelijk plein aansluitend op de parkeergarage P9-P10. Dit plein zal -mede- gebruikt worden voor het organiseren van evenementen en activiteiten van diverse aard.

De locatie van dit (evenementen)plein ligt binnen het gebied dat in het vigerende evenementenbeleid is aangewezen als locatie voor middelgrote tot grote evenementen. In die zin is de beoogde evenementenfunctie van deze locatie nog steeds in overeenstemming met het vigerende gemeentelijk evenementenbeleid.

De geschiktheid van deze locatie voor medegebruik ten behoeve van publieksevenementen in relatie tot het belang van een goede ruimtelijke ordening wordt nader onderbouwd in paragraaf 6.2. Eén ander is in de regels van het voorliggende plan vervolgens vertaald naar een passend juridisch-planologisch (toetsings)kader. Mogelijk zal dit ook (moeten) leiden tot een actualisatie van het gemeentelijk evenementenbeleid. Echter, ook in de huidige vorm is het gemeentelijk evenementenbeleid geen belemmering voor het openemen van deze evenementenfunctie voorliggende bestemmingsplan.

2.7.4 Groenstructuurplan Leidschendam-Voorburg (2010): Buitengewoon Groen

Op 3 februari 2010 heeft de gemeenteraad het Groenstructuurplan van de gemeeente Leidschendam-Voorburg, getiteld "Buitengewoon Groen", vastgesteld. Het groenstructuurplan geeft op hoofdlijnen aan welk groen van belang is op gemeentelijk niveau en waar het groen versterkt kan worden. Het garandeert het groene karakter van de gemeente in de toekomst door de hoofdgroenstrucuur duidelijk te benoemen, verbindingen te maken en de ligging aan het buitengebied te versterken.

Om het groen in de gemeente te versterken wordt er ingezet op drie niveau's:

• groene zones
• groene lijnen
• groene wijken

Om de ambities te verwezenlijken wordt in het Groenstructuurplan gesteld dat bij nieuwe ruimtelijke projecten het groen vanaf de initiatieffase een serieus onderdeel moet zijn van de planvorming. Van elk ruimtelijk plan dat in nieuwe ontwikkelingen of ruimtelijke ingrepen voorziet, moet daarom een groenparagraaf deel uitmaken. Daaraan is hierna uitvoering gegeven.

2.7.4.1 Groen in het plangebied

Van het plangebied van het voorliggende bestemmingsplan maakt een gedeelte van het Zijdepark deel uit, dat een boskarakter heeft. Uitgangspunt voor wat betreft de wijkparken is dat zij aan moeten sluiten op de architectuur en stedenbouw van de betreffende wijk. Daarnaast is het van belang om de waarde, de doelgroep en de kenmerken van de individuele wijkparken te definiëren. Op deze wijze wordt het karakter van de betreffende wijk versterkt (versterking van de woonmilieus) en wordt gewaarborgd dat er verschillende soorten parken komen.

Leidsenhage bevindt zich daarnaast aan de 'Centrale Groenzone'. Dit is één van de belangrijkste groene zones binnen de gemeente en de ruggegraat van de auto-ontsluiting voor het stedelijk gebied. Door het realiseren van 'voorkanten' wordt de groene kwaliteit, de ruimtelijke samenhang en de continuïteit tussen verschillende groene stedelijke voorzieningen ter hoogte van Leidsenhage verbeterd. Bovendien wordt door het intensiveren en vervangen van bebouwing bij Leidsenhage gewerkt aan behoud en versterking van de groenstructuur.

2.7.4.2 Uitvoeringsprogramma Groenstructuurplan

In het Uitvoeringsprogramma van het Groenstructuurplan is het groen per wijk beschreven en zijn ambities aangegeven. Onderstaand wordt het kaartfragment van Leidsenhage zoals opgenomen in het Uitvoeringsprogramma weergegeven.

Figuur 2.9: Kaartfragment Leidsenhage + legenda Groenstructuurplan

2.7.4.2.1 Ambitie Leidsenhage

Voor het plangebied is de ambitie om het groen van het winkelcentrum Leidsenhage hoogwaardig en representatief te laten zijn. Het onderhoudsniveau is hoog vanwege de representatieve functie.

Bij verdere ontwikkeling van het winkelcentrum moet bekeken worden of het mogelijk is het parkeren (nog meer) in gebouwde voorzieningen op te nemen. Indien dat niet mogelijk is moeten de parkeerterreinen aantrekkelijker vormgegeven worden. Dit kan bijvoorbeeld gedaan worden door middel van aanplant van een sterke boomstructuur.

Daarnaast moet voor een duurzame en representatieve kwaliteit onderzocht worden of nog meer groene gevels en groene daken toegepast kunnen worden. Het winkelcentrum is vrijwel geheel verhard. Groene daken zorgen voor een meer gespreide afvoer van het regenwater, wat van positieve invloed is op de benodigde rioolcapaciteit. Daarnaast verbetert het uitzicht vanaf omliggende woonbebouwing daarmee aanzienlijk.

In het Groot Zijdepark dient een verdere kwaliteitsslag plaats te vinden, gericht op het versterken van de relatie met het winkelcentrum. Hierbij moet tevens de waterstructuur verbeterd worden met zoveel mogelijk open waterverbindingen tussen het park en de vijver. Deze zullen bijdragen aan de ruimtelijke - en verblijfskwaliteit van het gebied. De insteek is om het boskarakter te versterken. Bij een reconstructie dient daarnaast rekening te worden gehouden met (kleinschalige) festivals op de weide aan de vijver en het feit dat dit park tot de ecologische kerngebieden binnen de gemeente behoort.

Vergroting van het park in samenhang met bebouwing en water op het noordwestelijk gelegen parkeerterrein van het winkelcentrum (P9/P10) zou Leidsenhage versterken. Met de huidige maat komt het boskarakter namelijk in gevaar: het gebied is net te klein om dit karakter sterk neer te zetten. Verdere uitbreiding van parkeren dan wel bebouwing in het Zijdepark is geen optie. Tot slot is het wenselijk de relatie van het park met de omliggende wijken te versterken. Het gebruik en daarmee de waarde van dit park zullen daarmee sterk toenemen.

N.b.: Zie echter voor wat betreft de in het voorliggende plan voorziene uitbreiding van gebouwde dan wel ongebouwde parkeervoorzieningen in de richting van resp. gedeeltelijk in het park en de onderbouwing van deze ruimtelijke keuze: paragraaf 4.2.10.5.

2.7.4.2.2 Opgaven en maatregelen Leidsenhage

Voor Leidsenhage zijn in het Uitvoeringsprogramma de volgende opgaven en maatregelen geformuleerd:

• Vergroenen van de bestaande randen van het winkelcentrum inclusief de parkeerterreinen (indien deze niet opgelost kunnen worden in gebouwde voorzieningen);
• Onderzoek naar meer groene daken op het winkelcentrum en verticaal groen;
• Kwaliteitsslag in het Groot Zijdepark, waarbij het boskarakter behouden blijft, de ecologische waarde zich verder kan ontwikkelen en de waterstructuur verbeterd wordt (open water naar de grote vijver) en met aantrekkelijke aansluitingen en entrees voor langzaam verkeer;
• Ruimte bieden voor tijdelijke kleinschalige evenementen in het park zoals een kleine kermis;
• Goede verbindingen vanuit het Groot Zijdepark naar de centrale zone, Sijtwende en de Veurse Hout maken, zowel fysiek als visueel;
• Binnen het winkelcentrum hoogwaardig 'mobiel' groen plaatsen in de vorm van plantenbakken.

2.7.4.3 Groenstructuurplan en bestemmingsplan "Leidsenhage"

In de Gebiedsvisie en het Ruimtelijk Kader voor de herontwikkeling van het winkelcentrum is rekening gehouden met de bestaande structuren en de ambitie / opgaven en maatregelen zoals die zijn geformuleerd in het Groenstructuurplan en het daarbij behorende Uitvoeringsprogramma. Verwezenlijking van het bestemmingsplan respectievelijk de daarmee te faciliteren ontwikkelingen zal een bijdrage leveren aan het realiseren van de geformuleerde ambitie. Het voorliggende bestemmingsplan is daardoor in overeenstemming met het gemeentelijk groenstructuurbeleid.

2.7.5 Waterplan Leidschendam-Voorburg 2007-2015 (2007)

2.7.5.1 Algemeen

Het Waterplan Leidschendam-Voorburg 2007-2015 is een gezamenlijk product van de gemeente Leidschendam-Voorburg, het Hoogheemraadschap van Delfland en het Hoogheemraadschap van Rijnland. Het waterplan gaat ervan uit dat het watersysteem in 2015 zo veel water kan bergen dat wateroverlast en verdroging voorkomen kunnen worden. Bovendien moet het water dan schoon en ecologisch gezond zijn en bijdragen aan een prettige leefomgeving. Om de ambitieuze doelen van het waterplan te realiseren moet water een integraal onderdeel zijn van alle strategische en ruimtelijke plannen. Het waterplan moet het waterbeheer inhoudelijk en procesmatig verbeteren, met voortdurende aandacht voor duurzaamheid.

2.7.5.2 Waterbeheer en watertoets

In het kader van de watertoets dient over een ruimtelijk planvoornemen altijd in een vroeg stadium overleg te worden gevoerd met de waterbeheerder. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer.

Het plangebied van het bestemmingsplan "Leidsenhage" ligt geheel binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland. Het Hoogheemraadschap is in het kader van het wettelijk voorgeschreven vooroverleg over dit bestemmingsplan geconsulteerd. Van de vooroverlegreactie van het Hoogheemraadschap wordt verslag gedaan in paragraaf 9.3.3.

De watertoets ten behoeve van dit bestemmingsplan en de daarmee mogelijk gemaakte ontwikkelingen komt verder nader in de orde in Hoofdstuk 5.

2.7.6 Duurzame gebiedsontwikkeling

De Wro strekt ter bevordering van een “duurzame” ruimtelijke kwaliteit. Dit vertaalt zich in de beschrijving in dit bestemmingsplan van de bestaande - maar ook de toekomstige milieusituatie.

2.7.6.1 Energie

Leidschendam-Voorburg heeft het klimaatakkoord tussen Rijk en gemeenten ondertekend. In dit akkoord is de doelstelling opgenomen dat gemeenten een forse bijdrage leveren aan het terugdringen van het energieverbruik en de uitstoot van broeikasgassen.

In 2009 heeft de raad het Klimaatplan Leidschendam-Voorburg 2009-2020 (zie raadsbesluit 2009/11053) vastgesteld waarin verdere invulling wordt gegeven aan deze doelstellingen. De hoofdstrategie die de gemeente in het Klimaatplan heeft vastgelegd luidt:

Leidschendam-Voorburg streeft naar een drastische afname van fossiel energiegebruik en een toename van de toepassing van hernieuwbare energiebronnen als wind, zon, geothermie (energietransitie) en wellicht biomassa.

In het Klimaatplan wordt per thema een aantal maatregelen voorgesteld om energiebesparing en een vergroting van het aandeel duurzame energie te stimuleren. Deze maatregelen komen doelgroepgewijs en in de tijd uitgezet terug in drie, in ambities, benodigde middelen en gemeentelijke inspanningsverplichting oplopende scenario's. De middelen zijn met name gericht op de doelgroepen woningen, bedrijven en gemeentelijke gebouwen inclusief scholen.

2.7.6.2 Duurzaam bouwen

De ambities en afspraken op het gebied van duurzaam bouwen zijn vastgelegd in de beleidsnota Duurzaam bouwen (Dubo) van de gemeente, geactualiseerd op het onderdeel energie door het Klimaatplan 2009-2020. Hierin zijn de ambities en doelstellingen op rijks-, provinciaal- en regioniveau vertaald naar het gemeentelijk werkveld.

Uit het oude beleid volgt, wat ook is vastgelegd in andere documenten:

• indien hout wordt toegepast, pas dan duurzaam geproduceerd hout toe. Dit is met name hout met het FSC-keurmerk (Forest Stewardship Council), conform FSC-convenant met Haaglanden;
• vermijd consequent het gebruik van zink, lood en koper voor zover blootgesteld aan de buitenlucht en gebruik geen koper voor waterleidingen (volgt uit het Waterplan en beleid Waterschappen);
• beperk zoveel mogelijk het gebruik van PVC in alle bouwdelen. Indien gebruik wordt gemaakt van PVC, gebruik dan gerecycled PVC en PVC waarvoor een retoursysteem bestaat.

De drie genoemde maatregelen worden waar mogelijk vastgelegd in intentie- of samenwerkingsovereenkomsten met andere ontwikkelende partijen. De beleidslijn is dat de gemeente werkt met het instrument GPR-gebouw. De gemeente gebruikt dit meetinstrument om de Dubo-prestatie van eigen projecten zichtbaar te maken en bevordert het gebruik van het instrument door derden.

GPR-gebouw is een veelgebruikt hulpmiddel voor het maken van duurzaamheidkeuzen bij nieuwbouw en renovatie van woningen, utilitaire gebouwen en scholen. GPR-gebouw is een praktische en gebruiksvriendelijke online applicatie om plankwaliteit en milieubelasting van een project is samenhang te optimaliseren. De prestaties worden uitgedrukt in rapportcijfers. Hierbij behaal je een 6 als je bouwt volgens het Bouwbesluit. Het steven naar een maximale duurzaamheid wordt vertaald in een score van 10. Welke score behaald dient te worden is vooralsnog afhankelijk van het project.

2.7.6.3 Energie & Duurzaamheid en bestemmingsplan "Leidsenhage"

Voor de herontwikkeling van het winkelcentrum Leidsenhage wordt stevig ingezet op verbetering van de kwaliteit. Voor zowel de ruimtelijke kwaliteit als de kwaliteit van het vastgoed wordt een significante opwaardering nagestreefd. Door middel van het opstellen van een energievisie en het uitvoeren van een BREAAM1 quickscan wordt beoordeeld op welke wijze duurzaamheid in het winkelcentrum, bijvoorbeeld door middel van het integreren van nieuwe - met bestaande installatiesystemen, verbeterd kan worden. In paragraaf 6.11 wordt op het aspect 'duurzaamheid' nader ingegaan.

Leidsenhage wordt in het Klimaatplan concreet benoemd. Uitgangspunt voor Leidsenhage is dat wordt ingezet op minimaal 2% energiebesparing door een combinatie van duurzame innovatie en gedragsverandering. Ten tijde van de vaststelling van het Klimaatplan was de Gebiedsvisie voor Leidsenhage nog in een vroeg stadium van voorbereiding. De in het Klimaatplan genoemde energievisie voor Leidsenhage is in de planvorming voor de herontwikkeling concreet meegenomen. De in het Klimaatplan geformuleerde doelstelling van 2% energiebesparing is vertaald naar een aantal concrete maatregelen waarmee de gestelde doelstelling daadwerkelijk kan worden behaald.

2.7.7 Gemeentelijk archeologiebeleid

2.7.7.1 Algemeen

Conform de herziene Monumentenwet moeten gemeenten het archeologische belang meewegen in ruimtelijke projecten vanaf 100 m2. Omdat gemeenten ook andere belangen te behartigen hebben, zoals economie, landbouw, wonen en infrastructuur, biedt de wet gemeenten daarbij wel beleidsruimte. Om deze taak goed te kunnen uitvoeren heeft de Gemeente Leidschendam-Voorburg in samenwerking met de gemeenten Voorschoten en Wassenaar archeologie beleid ontwikkeld en vastgesteld in 2009. In 2014 heeft de gemeente Leidschendam-Voorburg haar archeologiebeleid herijkt in de 'archeologienota herijking 2013'. De Nota archeologie geeft een globaal overzicht van het archeologische erfgoed van de pactgemeenten en de beleidsregels ten aanzien van de omgang met het archeologische bodemarchief worden geformuleerd. De archeologische beleidskaart toont de globale archeologische waarde en verwachting per (soort) gebied met de daarbij behorende beleidsregels.

De bodem van de Gemeente Leidschendam-Voorburg is rijk aan archeologische waarden. Veel daarvan zijn echter nog niet of maar ten dele bekend. Bij gebieden waar de waarden niet bekend zijn, maar waar de bodemopbouw de aanwezigheid van archeologische waarden mogelijk maakt, wordt gesproken van een archeologische verwachting. Op de kaart wordt vermeld welke eventuele beperkende maatregelen van toepassing zijn en welk archeologisch onderzoek bij bodemverstorende activiteiten verplicht is gesteld.

De gemeente Leidschendam-Voorburg voert een actief beleid om de bekende archeologische waarden binnen de gemeentegrenzen te actualiseren indien er nieuwe of aanvullende gegevens bekend worden. Op gemeentelijke website is steeds de meest actuele versie van de archeologische beleidskaart te raadplegen

2.7.7.2 Gemeentelijk archeologiebeleid en bestemmingsplan "Leidsenhage"

Op het concrete beoordelingskader en de archeologische onderzoeksresultaten voor het plangebied van het voorliggende bestemmingsplan wordt nader ingegaan in 7.1.

2.7.8 Gemeentelijke erfgoedverordening

2.7.8.1 Algemeen

Het is voor iedere gemeente verplicht om een verordening vast te stellen waarin de inschakeling is geregeld van een monumentencommissie. Deze commissie adviseert op het gebied van de monumentenzorg en heeft in elk geval tot taak om te adviseren over omgevingsvergunningen voor wijziging aan (van) rijks- en/of gemeentelijke monumenten. Gemeentelijke monumenten worden aangewezen en beschermd op basis van de Erfgoedverordening Leidschendam-Voorburg 2010.

Daarnaast vormt de Erfgoedverordening Leidschendam-Voorburg 2010 de basis voor het aanwijzen van gemeentelijke dorpsgezichten en gemeentelijke groenmonumenten. Ook is het mogelijk op basis van de verordening een gebouw, groenelement of structuur aan te wijzen als een beeldbepalende zaak. De gemeentelijke monumenten of beeldbepalende zaken worden geregistreerd op een gemeentelijke monumentenlijst.

2.7.8.2 Gemeentelijke erfgoedverordening en bestemmingsplan "Leidsenhage"

In het plangebied van het voorliggende bestemmingsplan "Leidsenhage" bevinden zich geen gemeentelijke monumenten, gemeentelijke dorpsgezichten of gemeente groenmonumenten. Ook van beeldbepalende zaken in de zin van de Erfgoedverording is in het plangebied geen sprake.

2.7.9 Cultuurhistorie

2.7.9.1 Algemeen

Als gemeente hebben we de ambitie om het onderscheidend vermogen van cultuurhistorie in te zetten om ons als aantrekkelijke woonstad te profileren. Ook het rijksbeleid MoMo (Modernisering Monumentenzorg), is erop gericht om cultuurhistorie via planologische instrumenten te borgen. In tegenstelling tot het aanwijzen van objecten of structuren tot gemeentelijke of rijksmonumenten, zal in bestemmingsplannen worden ingezet op het benoemen van waarden en zo mogelijk behoud, van cultuurhistorie, door ontwikkeling.

Vanaf 1 januari 2012 zijn gemeenten wettelijk verplicht om cultuurhistorie op te nemen in bestemmingsplannen. Dit houdt in dat er een inventarisatie moet plaatsvinden van de aanwezige cultuurhistorische waarden in het bestemmingsplangebied en dat in het BP antwoord moet worden gegeven op de vraag hoe hier mee om wordt gegaan (Bro, artikel 3.1.6., tweede lid, onderdeel a). Cultuurhistorie is een vrij breed begrip en valt grofweg onder te verdelen in drie thema's: historische geografie; historische (steden)bouw en archeologie.

2.7.9.2 Cultuurhistorie en bestemmingsplan "Leidsenhage"

In 3.5.1 en 7.2 worden de cultuurhistorische elementen in het plangebied van het voorliggende bestemmingsplan en de gevolgen daarvoor van de beoogde ingrepen nader beschreven. Daarmee wordt uitvoering gegeven aan de hiervoor bedoelde wettelijke verplichting

2.7.10 Verkeers- en Vervoerplan 2004

2.7.10.1 Algemeen

De hoofdlijnen van het gemeentelijk beleid op het gebied van verkeer en vervoer zijn vastgelegd in het Verkeers- en Vervoerplan (VVP) uit 2004. De ambities op het gebied van verkeer en vervoer van de gemeente worden hierin benoemd en toegelicht. Voor achtereenvolgens de auto, het langzaam verkeer en het openbaar vervoer bevat het plan de ontwikkelingen en knelpunten, de gewenste situatie en conclusies en aanbevelingen voor oplossingsrichtingen. Ook de thema's verkeersveiligheid, parkeren en milieu komen aan de orde.

In het VVP is onder andere de categorisering en inrichting van het wegennet volgens de principes van Duurzaam Veilig opgenomen. Daarnaast is het gewenste hoofdfietsroutenetwerk opgenomen.

2.7.10.2 VVP en bestemmingsplan "Leidsenhage"

Het bestemmingsplan "Leidsenhage" voorziet niet in aanpassingen aan het wegennet zodat een verdere specifieke toetsing van het voorliggende plan aan het VVP achterwege kan blijven.

2.7.11 Parkeerbeleid

Het gemeentelijk parkeerbeleid is nader uitgewerkt in de gemeentelijke Parkeernota uit 2005. In de nota komen verschillende vormen van parkeerregulering, inclusief bijbehorend afwijkingsbeleid, aan de orde. Daarnaast wordt onder andere aangegeven hoe wordt omgegaan met parkeren voor diverse doelgroepen, parkeren bij ruimtelijke ontwikkelingen en de handhaving van het parkeerbeleid. Op basis van een inventarisatie van parkeerknelpunten biedt de nota een overzicht van oplossingsrichtingen voor de korte, middellange en lange termijn.

Eén van de uitgangspunten van het gemeentelijk parkeerbeleid is dat bouwplannen niet mogen leiden tot extra parkeerdruk in de directe omgeving. Uitgangspunt voor de ten behoeve van het voorliggend plan op te stellen parkeerbalans zijn de gemeentelijke parkeernormen, die zijn vastgelegd in de 'Nota Parkeernormen voor nieuwe ontwikkelingen binnen de gemeente Leidschendam-Voorburg' die is vastgesteld op 6 november 2012.

In paragraaf 6.4.3 van deze toelichting wordt voor het plangebied van het voorliggende bestemmingsplan nader ingegaan op het aspect 'parkeren'.

2.7.12 Welstandsbeleid

Vanaf 1 juli 2004 is het toetsen van bouwplannen 'aan redelijke eisen van welstand' alleen nog mogelijk op grond van een door de gemeenteraad vastgestelde welstandsnota. Daartoe heeft de gemeenteraad op 14 juni 2004 de "Welstandsnota Leidschendam-Voorburg" vastgesteld. In deze nota wordt aangegeven op welke welstandsgerelateerde aspecten gelet wordt bij het beoordelen van vergunningaanvragen. De nota is gewijzigd bij besluiten van 31 januari 2006, 2 februari 2010 en 13 september 2011.

De redelijke eisen van welstand zijn daarbij geobjectiveerd door de gemeente onder te verdelen in een aantal gebiedstypen. Elk gebiedstype kent eigen welstandseisen voor zowel bouwwerken op zichzelf als in relatie tot de omgeving, aan de hand waarvan bouwplannen worden beoordeeld. Elk gebiedstype kent eigen welstandaspecten voor het bouwwerk op zichzelf en voor het bouwwerk in relatie tot de omgeving waarop beoordeeld wordt.

Figuur 2.10: Gebiedstypen welstandsnota

Het plangebied van het voorliggende bestemmingsplan "Leidsenhage" valt onder het gebiedstype 'Voorzieningen'.

2.7.12.1 Individuele uitstraling binnen een samenhangend geheel

Het voorzieningencentrum voor Leidschendam-Noord was centraal gedacht bij het huidige Fluitpolderplein. Het distributieplanologisch inzicht van de firma Vroom & Dreesman leidde echter tot de huidige situering van het winkelcentrum Leidsenhage als regionaal winkelparadijs direct aan de toen al geprojecteerde regionale autoweg via het Landscheidingstracé. Een 'ontspannen winkelsfeer' was het uitgangspunt waaraan het centraal gesitueerde ondergrondse stiltecentrum bijdroeg en waarbij de kwaliteit van de openbare ruimte het centrum tot één geheel zou maken.

Het ontwerp van het bureau Groosman Partners is in de jaren '70 en '80 in twee fases gerealiseerd. Daarna heeft, naar aanleiding van de daadwerkelijke aanleg van de regionale autoweg (de N14 of NORAH) nog een forse vernieuwing plaatsgevonden naar ontwerp van Benthem Crouwel. Daarbij is een geslaagde link toegevoegd naar het Zijdepark middels de vijver met aanliggende horecapaviljoens. Het winkelcentrum biedt met eigentijdse middelen die ook bekend zijn van historische binnensteden: verrassende doorzichten, wisselende lichtval, beschutting zonder 'beklemming'. De bestrating van in los verband gelegde ruwe natuursteen tegels en zichtbare regenwaterafvoer draagt bij aan het solide openbare karakter vergeleken met de gladde composiet- of marmervloeren die in de meeste winkelcentra de toon zetten.

2.7.12.2 Waardering

Het voorzieningencentrum Leidsenhage oogt verzorgd en samenhangend. De toegepaste materialen zijn over het algemeen hoogwaardig en duurzaam. Per winkel of voorziening is een individuele herkenbaarheid op enige wijze vormgegeven maar meestal als onderdeel van een groepsbeeld.

2.7.12.3 Welstandsaspecten voor het bouwwerk op zichzelf

De bebouwing kan per voorziening een individuele expressie realiseren waarbij een volume-opbouw en geveltextuur de meest geëigende middelen zijn. Qua materiaal en kleur dient bij voorkeur een verwantschap te worden aangehouden met de omgevende bebouwing.

2.7.12.4 Welstandsaspecten in relatie tot de omgeving

Bij bouwplannen voor een duidelijk afzonderlijk perceel is een individuele uitstraling goed mogelijk waarbij voor de materiaalkeuze wel verwantschap moet worden gezocht met het karakter van het voorzieningengebied. Percelen als onderdeel van een ensemble worden uiteraard bezien in het verwantschap met het groepsbeeld van dat ensemble.

2.7.12.5 Welstand en bestemmingsplan "Leidsenhage"

Voor wat betreft de beoogde beeldkwaliteit voor het winkelcentrum na de herontwikkeling fungeert in de eerste plaats de gemeentelijke welstandsnota als toetsingskader. Aanvullend op de welstandsnota wordt een overtuigende en evenwichtige totaalcompositie gevraagd voor het gehele winkelcentrum. Uitgangspunt is respect voor de omgeving en een bij het winkelcentrum en zijn omgeving passende kwaliteit. Dit geldt zowel voor de architectuur van de gebouwen als voor de inrichting van de openbare ruimte.

Afgeronde hoeken kunnen een terugkerend thema zijn waar het winkelcentrum samenhang door krijgt. Als gevelmaterialen zijn natuursteen, keramische materialen (zoals metselwerk), hout, staal en glas voorstelbaar. Groen kan (en moet) een integraal onderdeel van de architectuur zijn.

Bij de verdere uitwerking en detailering van de plannen voor de in dit bestemmingsplan voorziene herontwikkeling zal met deze uitgangspunten, maar ook met de algemene criteria uit de welstandsnota, nadrukkelijk rekening worden gehouden. Het voorliggende bestemmingsplan vormt in elk geval geen belemmering voor het realiseren van de vereiste beeldkwaliteit.

2.7.13 WOONvisie

De WOONvisie is ontstaan, omdat er behoefte was om vanuit een brede optiek een toekomstbeeld te schetsen van het wonen in Leidschendam-Voorburg. Het karakter van de gemeente en de kwaliteit van het wonen en leven in de buurten en wijken, vormen daarbij het belangrijkste kader. Wat goed is en past bij wat de mensen in die wijken willen, moet zoveel mogelijk behouden blijven. Maar daar waar mensen eigenlijk niet langer meer willen of kunnen wonen zullen veranderingen doelgericht ter hand genomen moeten worden.

De WOONvisie heeft een belangrijke relatie met de Regionale woonvisie Haaglanden, de Strategische Visie Leidschendam-Voorburg en de Structuurvisie. De Regionale woonvisie Haaglanden geldt als belangrijkste kader voor de WOONvisie: regionale ambities worden in deze WOONvisie uitgewerkt op lokaal niveau.

De hoofddoelstelling van de WOONvisie 2020 is het streven naar een aantrekkelijke (leefbare) groene woongemeente binnen Haaglanden met een evenwichtige bevolkingsopbouw, een beperkte groei en het creëren van keuzemogelijkheden voor elke bewoner in Leidschendam-Voorburg. De Woonvisie fungeert als leidraad voor ander gemeentelijk beleid dat het wonen raakt en toetsingskader bij plannen en ontwikkelingen waarbij het wonen een belangrijke rol speelt.

De WOONvisie:

• geeft richting aan de keuze voor bepaalde woonmilieus, de structuurvisie vertaalt dit in een ruimtelijk beeld.
• geeft een beschrijving van de wijken, de gewenste woonmilieus en de benodigde strategie daarvoor. Daarbij is er vanuit gegaan dat alle wijken een woonkarakter blijven behouden. Het inzetten van de strategie is dan ook bedoeld voor het versterken van dat woonkarakter.
• geeft geen richting aan mogelijke bouwlocaties. Dit wordt nader uitgewerkt in het woningbouwprogramma dat jaarlijks wordt geactualiseerd.

Het voorliggende bestemmingsplan voorziet zelf niet in ontwikkelingen op het gebied van woningbouw. Voor wat betreft het leveren van een bijdrage aan het versterken van de kwaliteit van de woonmilieus in brede zin is de herontwikkeling van het winkelcentrum Leidsenhage echter wel volledig in lijn met de doelstellingen van de gemeentelijke structuurvisie (zie: 2.7.1) en daarmee eveneens in overeenstemming met de uitgangspunten en doelstellingen uit de WOONvisie.

Strikt genomen valt Leidsenhage echter buiten de werkingssfeer van de WOONvisie, zodat een nadere toets aan dit beleidsdocument achterwege kan blijven.

2.7.14 Beleid detailhandel ondersteunende horeca

In de gemeente Leidschendam-Voorburg was een ontwikkeling gaande, die er toe leidde dat er steeds meer vervlechting plaatsvond tussen detailhandel en horeca. Er werden bij de gemeente bijvoorbeeld meerdere verzoeken ingediend om (ondergeschikte) horeca-activiteiten in detailhandelszaken toe te staan, terwijl een passend beleid daartoe ontbrak.

Op 1 september 2009 is het 'Beleid ondersteunende horeca in detailhandel 2009' vastgesteld. Deze beleidsnotitie is opgesteld om beleidsmatig en qua regelgeving een goed evenwicht te vinden tussen enerzijds de positieve marktontwikkeling (aantrekkingskracht winkels wordt vergroot door coffeecorner, eethoekje of dergelijke) en anderzijds het voorzieningenbestand binnen de gemeente (voorkomen dat de horeca zich in sterke mate op een autonome manier uitbreidt). In de beleidsnotitie is aangegeven dat de uitgangspunten en randvoorwaarden, zoals in deze beleidsnota zijn omschreven, worden meegenomen in nieuw op te stellen bestemmingsplannen. Het bestemmingsplan moet duidelijk aangeven wat wel en niet is toegestaan en wat de burger in zijn omgeving voor activiteiten kan verwachten.

In de geactualiseerde beleidsnotitie “Beleid ondersteunende horeca in detailhandel 2011” zijn de conclusies en bevindingen uit de evaluatie meegenomen en is het "Beleid ondersteunende horeca in detailhandel 2009" op een aantal punten aangepast, aangevuld dan wel aangescherpt.

Ter voldoening aan de beleidsnotitie zijn in het bestemmingsplan regels ten aanzien van detailhandelondersteunende horeca opgenomen.

Hoofdstuk 3 Bestaande situatie

3.1 Inleiding

Dit hoofdstuk beschrijft de ruimtelijke en functionele analyse van het plangebied op basis van de bestaande situatie. Aan bod komen de ruimtelijke hoofdstructuur van de wijk en de aanwezigheid van verschillende functies in het plangebied of in de directe nabijheid daarvan.

3.2 Historische ontwikkeling

3.2.1 Ontstaan van het plangebied

3.2.1.1 De geologische oorsprong

De geologische basis voor het landschap van West Nederland ontstond na de ijstijden, vanaf circa 8.000 voor Christus. Van 8.000 tot 5.500 voor Christus leidde het warmer wordende klimaat tot afsmeltend landijs en een snelle stijging van de zeespiegel met 1,5 à 2 meter per eeuw. De kustlijn schoof oostwaarts op. De afvoer van rivieren stagneerde en de grondwaterspiegel steeg, waardoor in het kustgebied veengroei ontstond.

De periode van 5.500 tot 3.000 voor Christus kenmerkte zich door sterk wisselende invloeden van de zee op de kust. Op het veen werden zand en klei afgezet. Langs de kust ontstond een waddengebied. De zeespiegelstijging nam af. Iets oostelijk van de huidige kust ontstonden strandwallen (zand-ruggen). Van 3.000 tot 700 voor Christus groeiden de strandwallen, het waddengebied werd afsloten van de zee. Rond 2.300 voor Christus was de afsluiting een feit. Hierna breidde de strandwallen zich zeewaarts uit. Voor de eerste wal groeide een tweede. Tussen de strandwallen ontstond een langgerekte kom, de strandvlakte. Regen veranderde grond- en oppervlaktewater van zout naar zoet, waardoor veengroei optrad. De oudste, meest oostelijke strandwal, aan de rand waarvan de oudere delen van Leidschendam nu liggen, bestond al rond 2.500 voor Christus. Deze zandrug vormde een veilige plaats tegen het zeewater, zodat bewoners zich hier vestigden.

Het strandwallengebied groeide uit tot een landschapstype met een structuur van wallen en vlakten ongeveer evenwijdig aan de kust. Door aanvoer van zand is het jonge duin over de buitenste reeks van standwallen heen ontstaan. Achter de strandwallen speelde erosie een rol. Via riviermondingen kon brak de zee door waardoor een deel van het veen verdween. Veen dat niet was weggeslagen, werd overdekt met een laag zeeklei. Later ontstond op de zeeklei weer veengroei.

3.2.1.2 Strandwallengebied

Rond het begin van onze jaartelling waren deze ontwikkelingen voltooid. Achter de strandwallen en vlakten lag een groot veengebied. Waar rivieren de strandwallen kruisten, bevonden zich zeeklei-afzettingen. De westelijke veengrens eindigde tegen het oude duingebied, zoals tegen de strandwal van Leidschendam ter hoogte van de Vliet. De Vliet ligt precies op de overgang van twee uiteenlopende landschappen, enerzijds dat van de standwallen en anderzijds dat van het veen.

Afbeelding 3.0b: overzicht landschappen

3.2.1.3 Bewoning

Van de periode voor de Romeinse tijd, tot 57 voor Christus is weinig bekend. Meer bewoningsresten dateren uit de Romeinse tijd. Vestigingen daarna dateren uit het eind van de 7e en het begin van de 8e eeuw. Vanaf dat moment begint de ontwikkeling van het huidige cultuurlandschap. Over de strandwallen groeide een net van verbindingsroutes die momenteel nog terug zijn te vinden, zoals de Veursestraatweg. De met ontginning van veenland gepaard gaande ontwatering, veroorzaakte inklinking van het veen en daling van de bodem. Doordat ook een geleidelijke stijging van het zeeniveau optrad, moest men het land met dijken beschermen. Rond het jaar 1.200 waren in de omgeving van Leidschendam al zeedijken aangelegd. In de 17e eeuw was Holland ingedijkt in de vorm van polders.In de loop van de 19e eeuw werden krachtbronnen als de stoommachine en de verbrandingsmotor ontwikkeld. De sterke bevolkingsgroei en de trek van het platteland naar de stad leidde tot snelle groei van steden en van het wegennet. De verstedelijkende ontwikkelingen hebben het karakter van het plangebied langzamerhand veranderd van het agrarische landschap dat het in de 19e eeuw nog was, tot het stedelijke gebied zoals dat sinds de 60-er jaren van de 20e eeuw is ontstaan.

3.2.1.4 Bebouwing

Het plangebied Leidsenhage maakt deel uit van de kern Leidschendam, één van de twee kernen waaruit de gemeente Leidschendam-Voorburg is opgebouwd. Leidschendam is van oudsher ontstaan op een kenmerkend kruispunt in het landschap, het punt waar de rond 1281 gegraven Vliet en de landscheiding elkaar kruisten. De landscheiding was de dijk tussen de waterschappen Rijnland en Delfland. Rond dit kruispunt ontstond een kleine nederzetting van ambachts- en koopmanswoningen.

Afbeelding 3.0c: Hollandia 1570

Leidschendam is lang een dorp met een sterke nadruk op agrarische activiteiten gebleven. Na de samenvoeging van de toenmalige kernen Veur en Stompwijk tot Leidschendam, is eerst rondom de kleine kern van Leidschendam gebouwd. Ook zijn uitbreidingen los van de kern, zoals de Rode Pannenbuurt, gerealiseerd.

Tot aan de tweede wereldoorlog bleef Leidschendam een kleine dorpskern aan de Vliet waarbij het grootste deel van de kern bestond uit akker- en weilanden. Na 1945 kwam de woningbouw in geheel Nederland geleidelijk op gang. Om de woningnood van destijds tegen te gaan werden bestaande kernen uitgebreid, waarbij in hoger tempo dan in het verleden nieuwe stads- en dorpsuitbreidingen tot stand werden gebracht. Ook Leidschendam heeft deze ontwikkeling doorgemaakt.

3.2.2 Ontstaansgeschiedenis winkelcentrum

In 1971 werd winkelcentrum Leidsenhage geopend. Een belangrijke aanleiding voor de bouw ervan was het ontlasten van de binnenstad van extra verkeer en drukte (bron: Gebiedsvisie Leidsenhage, sep 2013). Ook rondom andere grote steden (met name in het westen van het land) verrezen dergelijke stadsdeelcentra zoals het winkelcentrum 'In de Bogaard' in Rijswijk. Anders dan de historische binnensteden kenden de stadsdeelcentra een sterk functionele vorm en opzet. Het waren eigentijdse koopmachines: uiteengelegd, grootschalig en volledig op de auto toegerust. Iets waaraan in die tijd een enorme behoefte bestond (bron: Gebiedsvisie). Wat ook meespeelde was de trek van de koopkrachtige bevolking uit de binnensteden naar de voorsteden waardoor het, mede onder invloed van de hoogconjunctuur in de jaren '60 en ' 70, ook financieel aantrekkelijk werd. Daarmee waren het interessante investeringsobjecten.

Het oorspronkelijke plan van de grote winkelketens V&D, C&A en de Bijenkorf was in de jaren '60 zich te vestigen in het nieuw te bouwen wijkwinkelcentrum in de Haagse wijk Mariahoeve. Omdat zij de huren van de Landbank echter te hoog vonden zijn zij naar de gemeente Leidschendam gestapt (bron: Haags gemeentearchief). Daar is in 1962 een nieuw initiatief van deze winkelketens (samen met de Middenstandsbank) geland in de vorm van Leidsenhage.

Afbeelding 3.1: maquette 1964

Een invloed die de vorm van het winkelcentrum bepaalde was de in opkomst zijnde auto die werd gezien als hèt vervoermiddel van de toekomst. Er werd sterk naar Amerika gekeken waar al eerder grote 'shopping centres' waren gerealiseerd buiten de steden die sterk waren gericht op de automobilist. Ook het gedachtegoed van de 'functionele stad', welke in Nederland door de CIAM en Cornelis van Eesteren gevoed werd, had zijn invloed op de vorm van Leidsenhage. Een sterke functiescheiding stond hieraan ten grondslag tussen wonen, werken en recreatie. Uiteindelijk hebben deze invloeden voor Leidsenhage geleid tot een sterke clustering van winkels, een uitstekende bereikbaarheid per auto en hoogwaardige dienstverlening. Door de grootte van Leidsenhage en de goede autobereikbaarheid, had en heeft het nog steeds een regionale betekenis.

3.2.3 Ontwikkeling na de openstelling

Na de opening van het winkelcentrum in 1971 zijn er meerdere aanpassingen verricht. De grootste aanpassing is gedaan in 1998. Er zijn toen twee grote supermarkten bijgekomen, een nieuwe winkelstraat (Liguster) met daaraan gekoppeld een verhoogd parkeerdek en horecapaviljoens aan het water. Hiermee is het totaal aantal winkels en het totale winkelvloeroppervlak (wvo) flink uitgebreid. Voor 1998 waren er 128 winkels aanwezig met een wvo van 32.000m2 (bron: bestemmingsplan Leidsenhage 1997). Nu zijn er 180 winkels aanwezig met een wvo van 43.000m2. Ook zijn er in die tijd passageoverkappingen en luifels aangebracht over alle aanloopstraten naar het middenplein. In totaal is 6.475m2 overkapping gerealiseerd.

In 2003 werd de Sijtwendetunnel geopend en kreeg Leidsenhage een nog directere autoverbinding met het Rijkswegen netwerk. In 2010 heeft het winkelcentrum een nieuwe tramverbinding gekregen: Tramlijn 19. Deze tramlijn verbindt Leidsenhage met de woonwijken Leidschenveen, Ypenburg en de stad Delft. Met name door deze latere ingrepen is Leidsenhage nu erg goed verbonden met de regio en kan het haar regionale rol nog beter vervullen.

Afbeelding 3.2a: situatie voor 1998

Afbeelding 3.2b: huidige situatie

3.3 Huidige ruimtelijke opzet

3.3.1 Ruimtelijke structuur

Leidsenhage wordt begrensd door drie hoofdwegen (de Heuvelweg, de Burgemeester Banninglaan en de Noordsingel) en door het Zijdepark. Het centrum is compact opgezet in een vierkante vorm en kent aan de randen grote parkeervelden. Door deze opzet ligt het winkelcentrum vrij geïsoleerd van de direct aanliggende wijken. De latere toevoegingen van de 2 supermarkten en het verhoogde parkeerdek hebben hier nauwelijks verandering in gebracht. De gevels aan de kant van de wegen zijn namelijk vrij gesloten en kennen geen etalageruimte en winkelentrees. Het aangrenzende Zijdepark kent nog geen duidelijke link met het winkelcentrum. Hier valt nog een flinke kwaliteitsslag te behalen door het winkelcentrum beter aan te sluiten op het park.

Het winkelcentrum is ontworpen rond een centraal gelegen plein waarop 5 winkelpromenades uitkomen. Deze winkelpromenades zijn toegankelijk vanaf de omliggende parkeerterreinen zoals oorspronkelijk bedoeld is. Alleen aan de kant van de Liguster komt een winkelpromenade uit in een winkelstraat waarbij via een trap of lift het verhoogde parkeerdek kan worden bereikt. Alle winkelpromenades kennen een overkapping. Vier grote winkels (Albert Heijn, C&A, V&D, Jumbo) fungeren als (publieks)trekkers en zijn gesitueerd op strategische plekken aan de rand van het centrum direct aan de parkeerterreinen. Zij stimuleren de doorloop en zorgen voor levendigheid door het hele centrum.

Afbeelding 3.3: routing voor wandelend publiek

3.3.2 Programma

Het totale winkelvloeroppervlak van Leidsenhage is 43.000m2 (bron: Positie en perspectief winkelcentrum Leidschendam-Leidsenhage, feb 2013, Bureau Stedelijke Planning bv (n.b.: de hier genoemde m2 zijn m2 winkelvloeroppervlak (wvo), voor het overige wordt in het voorliggende plan resp. de daaraan ten grondslag liggende onderzoeken gerekend met m2 bedrijfsvloeroppervlak (bvo)). Hiermee kan Leidsenhage zich meten aan winkelcentra zoals Stadshart Zoetermeer (42.500m2), Centrum Alphen a/d Rijn (45.000m2), W.C. In de Bogaard (53.500m2) en Delft centrum (55.000m2). In totaal zijn er 180 winkels gevestigd verdeeld over 80 eigenaren. Leidsenhage bestaat verder uit een groot (leegstaand) kantoorpand dat ongeveer 1/3 van het bvo van het winkelcentrum beslaat, een woontoren nabij de kruising tussen de Noordsingel en de Burgemeester Banninglaan, verschillende horeca gelegenheden en horeca paviljoens aan de parkzijde aan het water, een 4 sterren hotel (Mercure) en een fitness school. Daarnaast wordt aan de zijde van de Burgemeester Banninglaan iedere dinsdag de weekmarkt gehouden en is er een groot aanbod van evenementen.

Afbeelding 3.4: programma winkelcentrum bestaand

Ruim 80% van het winkelaanbod van Leidsenhage bestaat uit niet-dagelijkse winkels en 57% van de omzet in de niet-dagelijkse sector komt van buiten de gemeente. Hieruit blijkt het sterke regionale karakter van het winkelcentrum.

In vergelijking met andere planmatig opgezette winkelcentra (zoals In de Bogaard, centrum Almere, stadshart Zoetermeer) is Leidsenhage ondervertegenwoordigd in de branches kleding & mode, vrije tijd en in/om het huis. Ook kent Leidsenhage een laag horeca aanbod in vergelijking met andere planmatige centra. Wel onderscheidt Leidsenhage zich door de combinatie van horeca aan het water. Tenslotte blijft het aanbod van diensten in de particuliere dienstverlening achter bij de andere planmatige winkelgebieden. Dit wordt vooral veroorzaakt door het ontbreken van kleine bedrijven zoals uitzendbureaus en makelaars.

3.3.3 Positie in de regio / locatie

Leidsenhage is centraal gelegen in Leidschendam-Voorburg aan twee belangrijke verkeersaders, de N14 en de Noordsingel. Via deze twee verbindingen is Leidsenhage goed verbonden met het regionale en nationale wegenstelsel. De N14 kent een directe aantakking met de A4, de N44 en de in het verlengde liggende doorgaande wegen waarmee een goede verbinding bestaat de regio. De Noordsingel heeft een directe aansluiting met Voorschoten en Leiden en het zuidelijk gedeelte van Den Haag. Ook is Leidsenhage goed aangesloten op het (regionale) openbaar vervoersnetwerk. Tramlijnen 2 en 6 verbinden Leidsenhage met het centrum en het westen van Den Haag en via station Den Haag centraal (en station Mariahoeve) ook met het nationale spoornetwerk. Tramlijn 19 verbindt Leidsenhage met de woonwijken Leidschenveen en Ypenburg en de stad Delft. Het meeste publiek komt met de auto: 74% tegenover 6% met het openbaar vervoer (bron: Gebiedsvisie).

Door de ligging aan de rand van de stad direct bereikbaar vanaf de A4 en met een goede aantakking op het onderliggende regionale netwerk, kent Leidsenhage een sterke positie in de regio.

Afbeelding 3.5: positie Leidsenhage in de regio irt bereikbaarheid

Binnen de gemeente Leidschendam-Voorburg zijn winkelcentrum Julianabaan (12.000 m² wvo), Voorburg Centrum (8.000 m² wvo) en Leidschendam Centrum (Damplein, 5.000 m² wvo) centra van plaatsverzorgende betekenis.

Leidschendam Prinsenhof (3.000 m² wvo) heeft een wijkverzorgend karakter. Daarnaast zijn er nog diverse kleinere buurtsteunpunten en supermarktcentra voor de dagelijkse boodschappen. (Bron: Positie en perspectief winkelcentrum Leidschendam-Leidsenhage, feb 2013, Bureau Stedelijke Planning bv)

Afbeelding 3.6: dagelijks en niet-dagelijks aanbod van de gemeentelijke centra

Zoals eerder is genoemd opereert Leidsenhage vooral op regionaal niveau. Op dit regionale niveau ondervindt Leidsenhage vooral concurrentie van de winkelgebieden Centrum Den Haag, Stadshart Zoetermeer, W.C. In de Bogaard en in mindere mate van het Centrum Leiden, Centrum Delft, Centrum Alphen a/d Rijn en de nieuwe wijkcentra van Ypenburg en Leidschenveen. De opgave is om Leidsenhage weer onderscheidend te laten zijn van de andere centra zodat het aanbod ervan de regio kan versterken.

De kracht van Leidsenhage ligt nu vooral in de grootte van het winkelcentrum, de autobereikbaarheid, het gratis parkeren en de compactheid. Uit het koopstromen onderzoek van bureau Randstad uit 2011 worden de autobereikbaarheid en de parkeermogelijkheden ook hoog gewaardeerd ten opzichte van vergelijkbare winkelcentra (zie 3.3.2 Beleving bezoekers). Het ontbreekt Leidsenhage vooral aan een goed gedifferentieerd aanbod van winkels en dienstverlening (zie 3.2.2 Programma) en een aangename sfeer en uitstraling (zie 3.3.2 Beleving bezoekers).

Afbeelding 3.7: krachtenveld van winkelgebieden in de region (in m2 wvo)

3.3.4 Ontsluiting en parkeren

Langs de drie aanliggende wegen zijn aan de zijde van leidsenhage openbare parkeerplaatsen aanwezig. In totaal zijn dat er 3000. De parkeerplaatsen worden direct vanaf deze wegen ontsloten. De meeste parkeerplaatsen bevinden zich op maaiveld. Er zijn twee gebouwde parkeervoorzieningen gerealiseerd (tijdens de aanpassing in 1998). Boven de supermarkt Jumbo in de hoek van de Heuvelweg en de B. Banninglaan kan op het dak worden geparkeerd en aan de Noordsingel is een bovengrondse drielaagse parkeergarage aanwezig (ruim 1000 plaatsen) en beslaat de gehele zijde van het winkelcentrum. Er zijn twee tramhaltes gesitueerd naast Leidsenhage (tramlijnen 2,6 en 19) die de verbinding maken met de regio richting Delft en richting Den Haag. Daarnaast is er een busverbinding (lijn 46) met Voorschoten. Bevoorrading van de winkels gebeurt vooral door middel van expeditie hoven. Deze zijn gelegen binnen de oorspronkelijke winkelblokken. Alleen aan de achterzijde van de nieuwere winkelstraat de Liguster is een dienststraat aanwezig.

Afbeelding 3.8: ontsluitingen en parkeren

3.4 Huidig functioneren

3.4.1 Staat van de Openbare Ruimte

De huidige staat van de openbare ruimte kenmerkt zich als verouderd, sober en stenig. De architectuur uit de wederopbouwperiode (veel (grind)beton, glas, gepolijst natuursteen, staal en geprefabriceerde elementen) is daar ook voor een belangrijk deel debet aan. Bepaalde delen van de openbare ruimte zijn daarbij verrommeld (bron: uitgangspuntennotitie 2009).

3.4.2 Beleving bezoekers

Uit het Koopstromenonderzoek van bureau Randstad uit 2011 blijkt dat Leidsenhage op vrijwel alle aspecten min of meer gelijk of beter scoort dan vergelijkbare aankooplocaties. Op 'parkeermogelijkheden' en 'bereikbaarheid auto' (er zijn maar liefst 3.000 gratis parkeerplaatsen) blinkt Leidsenhage absoluut uit; ook op 'veiligheid' haalt Leidsenhage een van de hoogste scores. Qua 'compleetheid', 'sfeer en uitstraling' en 'daghoreca' scoort Leidsenhage niet veel beter dan gemiddeld; op deze aspecten is verbetering mogelijk.

Afbeelding 3.9: beoordeling kwaliteitsaspecten Leidsenhage (bron: Koopstromenonderzoek Randstad 2011)

3.4.3 Functioneren winkelcentrum

Om het huidig economisch functioneren en de kwaliteit van een winkelgebied te beoordelen zijn (de ontwikkeling van) vloerproductiviteit, leegstand, omzettoevloeiing en het consumentenoordeel goede indicatoren. Op al deze punten scoort Leidsenhage beter dan soortgelijke centra.

In vergelijking met de sterke regionale koopcentra genereert de niet-dagelijkse sector in Leidsenhage een hoge vloerproductiviteit, die 16% boven het gemiddelde ligt. In de regio functioneert alleen het aanbod in Zoetermeer Stadshart nog beter (40% boven gemiddeld).

Leidsenhage kent weinig leegstand. In 2012 staan 6 panden leeg, met een totale omvang van 1.205 m² wvo. Daarmee bedraagt de leegstand een kleine 3%, zo rond het niveau van een (gezonde) frictieleegstand, en beduidend lager dan landelijk (7%). In de periode 2008 - 2012 was de leegstand ook rond dit niveau, met een negatieve uitschieter in 2011. (Bron: Positie en perspectief winkelcentrum Leidschendam-Leidsenhage, feb 2013, Bureau Stedelijke Planning bv)

Maar hoewel het winkelcentrum nog goed draait zijn er ook een aantal negatieve trends waarneembaar.

Diverse panden zijn gemuteerd naar meer laagwaardige formules, wat het kwaliteitsniveau van het gehele winkelcentrum niet ten goede komt. (bron: Positie en perspectief winkelcentrum Leidschendam-Leidsenhage, feb 2013, Bureau Stedelijke Planning bv.) Ook is er sprake van een toenemende (bron: Gebiedsvisie) en steeds langer durende leegstand van winkels. In bezoekersaantallen is een duidelijke terugloop te zien (bron: Uitgangspuntennotitie 2009).

De terugloop in bezoekers is ook te zien in de omzet van Leidsenhage. Volgens het KSO2011 is de omzet in de niet-dagelijkse sector in de periode 2004-2011 met een kwart gedaald van € 174 naar € 132 miljoen. In absolute termen is zowel de koopkrachtbinding (-/- € 23 miljoen) als -toevloeiing (-/- € 19 miljoen) ingezakt. Hiermee is Leidsenhage uit de top 10 gevallen van winkelcentra met de hoogste omzet in de provincie Zuid-Holland.

De toenemende leegstand en terugloop in bezoekers kent verschillende oorzaken en is niet simpelweg terug te voeren op de slechte economische situatie. Veranderende consumentenvoorkeuren spelen een rol zoals de behoefte aan vermaak, beleving, gedifferentieerd aanbod en ambacht maar ook internet winkelen. Daarnaast heeft Leidsenhage een relatief lange periode van stilstand doorgebracht terwijl het winkelaanbod elders juist versterkt is (zoals Rijswijk-In de Bogaard, de Haagse binnenstad en Zoetermeer-Stadshart). Deze trends hebben de positie van Leidsenhage verslechterd. (Bron: Positie en perspectief winkelcentrum Leidschendam-Leidsenhage, feb 2013, Bureau Stedelijke Planning bv)

Wanneer we kijken naar de interne oorzaken is het slechte functioneren voor een zeer belangrijk deel te wijten aan het achterblijvend aanbod. Ook de ruimtelijke aantrekkelijkheid speelt mee. Door de laagwaardige staat van de openbare ruimte en de sobere uitstraling van de gebouwen scoort Leidsenhage laag in sfeer en uitstraling.

Om Leidsenhage echt weer uniek en duurzaam onderscheidend te laten zijn en de oorspronkelijke functie in de regio weer te laten innemen, is een schaalsprong in kwaliteit, kwantiteit en uitstraling vereist. (bron: Gebiedsvisie. P.29)

3.5 Cultuurhistorische analyse

3.5.1 Cultuurhistorische gebiedsbeschrijving

"Winkelcentra zijn een concentratie van winkels met eventueel aanvullende voorzieningen, waarbij het winkelen de belangrijkste functie is. Het zijn dynamische objecten en sinds hun oplevering doorgaans vaak verbouwd en veranderd."

Afbeelding 3.10: gezicht uit 1964 op het terrein, bestemd voor winkelcentrum Leidsenhage (gezien vanuit westelijke richting met geheel links het dak van het raadhuis en rechts de toren van het dr. Neherlaboratorium van de PTT, met daarvoor het clubgebouw en de tribune van RKAVV)

Afbeelding 3.11: gezicht op Leidschendam-noord uit 1971 (op de voorgrond de vijver met het voormalige gemeentelijk openluchtzwembad en daarachter Leidsenhage in aanbouw, daarachter de nieuwe wijk De Heuvel)

In de ontwikkeling van winkelcentra vanaf de eerste decennia van de twintigste eeuw is een onstuimige groei van winkels waar te nemen. Sinds de invoering van de Woningwet in 1901 zijn steden in Nederland verplicht uitbreidingsplannen te ontwikkelen. Dit helpt de groei van steden in goede banen te leiden. In bestemmingsplannen voor nieuwe wijken wordt ruimte voor winkels bestemd op basis van het aantal toekomstige huishoudens. Kennis op het gebied van bestedingspatronen en verschillen tussen inkomensgroepen is op dat moment niet voorhanden. Vanuit het vakgebied van de ruimtelijke ordening wordt nauwelijks aandacht besteed aan een zorgvuldige winkelplanning.

Ook de maatschappelijke betekenis van het winkelen als ontmoetingsplek in een buurt, wordt door stedenbouwkundigen nog niet gezien. Dit betekent dat over de situering van winkels nauwelijks uitspraken worden gedaan. Ook de invloed van ondernemers op het ontstaan van winkelgebieden is te verwaarlozen. Het vak van de stedenbouwkundige en de winkelier vormen twee gescheiden werelden. Hierin komt met de opkomst van de moderne stedenbouw langzaam verandering. In de verklaring van de CIAM; een internationale conferentie over architectuur en stedenbouw, in 1928 opgericht, wordt ten aanzien van de stadsontwikkeling gezegd dat deze primair de drie functies wonen, werken en zich verpozen dient te ordenen. De middelen hiervoor zijn verdeling van de grond, de organisatie van het verkeer en de wetgeving.

In 1933 volgt een CIAM-congres over de functionele stad. De Amsterdamse stedenbouwkundige C. van Eesteren is in die periode voorzitter. Geheel volgens de principes van de functionele stad krijgen de voornaamste stedelijke functies een eigen plek toebedeeld op basis van een vooraf berekende ruimtebehoefte. Winkelen wordt niet gezien als aparte functie, maar als onderdeel van het wonen. Een ruimtelijk concept van winkelcomplexen die ontworpen zijn als zelfstandig functionerende eenheden bestaat op dat moment nog niet. Pas na de Tweede Wereldoorlog komt daar wezenlijk verandering in.

3.5.1.1 De wederopbouwperiode

In de loop van de jaren vijftig is de ergste naoorlogse nood gelenigd. De grootste verwoestingen zijn hersteld. De bevolking groeit rond 1960 met gemiddeld 150.000 inwoners per jaar; dat is het equivalent van een stad zo groot als Groningen of Haarlem. De inwoners van Nederland vestigen zich steeds minder vaak in de binnensteden, maar verhuizen massaal naar buitenwijken. Tussen 1959 en 1962 neemt de totale Haagse bevolking met 600 inwoners af, maar in nieuwe buitenwijken van de stad vestigen zich in die jaren 29.000 mensen.

Met een nationale bouwproductie van 90.000 woningen per jaar rond 1960 verhuizen evenzoveel huishoudens, meestal naar wijken op grotere afstand van het stadscentrum. Voor de detailhandel betekent dit dat de klantenkring zich nog sneller en massaler dan voor de oorlog verplaatst. Die trek naar de buitenwijken is mede mogelijk door een toename van de automobiliteit. Hoewel Nederlanders blijven lopen en fietsen en ook het openbaar vervoer goed wordt gebruikt, valt de gestage toename van bromfietsen en auto's op. Daarmee groeit het belang van de verbetering van het wegennet en van afdoende parkeergelegenheid. Met argusogen kijkt men naar Amerika, waar de mensen in de ogen van de Nederlanders ongeveer vergroeid zijn met hun auto.

3.5.1.2 Toenemende consumptie

Nederlanders krijgen steeds meer te besteden. Dat geld wordt niet alleen uitgegeven aan 'hogere vormen van welvaart' zoals wonen, vervoer, onderwijs, gezondheid en recreatie, maar ook aan de dagelijkse levensbehoeften. Meer dan de helft van het inkomen wordt besteed in de detailhandel. De verlaging van de prijzen die de winkels in de jaren vijftig doorvoeren, de algemene verbetering van de economische situatie en het kleinere gemiddelde huishouden zorgen er ook voor dat de consumptie toeneemt. Er is ook veel meer keus in de winkels: ongeveer veertig procent van de producten die begin jaren zestig te koop zijn, bestaan twintig jaar daarvoor nog niet. Het wordt steeds lastiger voor de consument om de verhouding tussen de kwaliteit en de prijs te beoordelen. In dit licht moet de oprichting van de Consumentenbond in 1953 gezien worden. In deze periode komt ook het winkelen als recreatieve activiteit in Nederland op.

Het winkelcentrum is een zeer dynamisch gebouwtype gebleken. Was er direct na de oorlog nog vooral sprake van winkels onder woongebouwen, in de jaren vijftig ontwikkelt het winkelcentrum zich als zelfstandig complex. Bij het denken over de ontwikkeling van winkelcentra is de invloed uit het buitenland groot. Zijn Franse en Italiaanse voorbeelden in het verleden van belang, nu dienen Scandinavische landen als voorbeeld; veel architecten en stedenbouwkundigen reizen naar Denemarken en Zweden. Maar zowel in Scandinavië als in Nederland kijkt men op dit gebied vooral naar de ontwikkelingen in Amerika. Winkeliers, ambtenaren, economen, planologen en architecten gaan op excursie naar Amerikaanse steden. Alles is gericht op de autobereikbaarheid.

3.5.1.3 Winkelcentra in Nederland

Het principe van het grote Amerikaanse winkelcentrum krijgt in Nederland als eerste navolging in Amstelveen, waar in de periode 1956-1965 een modern, gedifferentieerd winkelcentrum verrijst met naast een groot winkelaanbod ook een postkantoor, café-restaurant, crèche, bioscoop, bibliotheek, vergaderzalen, expositieruimten, kegelbanen en een groot parkeerterrein. De winkeliers staan in de rij voor een vestiging in een winkelcentrum. Een groot centrum trekt meer klanten dan een losse winkel en gezamenlijk kunnen de winkeliers meer diensten aanbieden, zoals ruime parkeerplaatsen. Daarmee zijn winkelcentra aantrekkelijke investeringsobjecten voor banken, institutionele beleggers en ontwikkelaars. Ook directies van grote ketens (Albert Heijn, De Bijenkorf, Blokker, C&A, De Gruyter, Hema, Vroom en Dreesman) zijn bereid in winkelcentra te investeren.

3.5.1.4 Stedenbouw versus de detailhandel

Het winkelcentrum is onder Nederlandse stedenbouwkundigen niet het meest besproken onderwerp. Hun houding is passief - althans volgens veel economen en sociologen die zich met het onderwerp bezighouden. Het idee dat inwoners van een uitbreidingswijk in de auto of op de brommer stappen om naar een verder gelegen winkelcentrum te gaan, omdat het daar prettiger winkelen is dan in een voor hen bestemde buurtwinkel, komt in de hoofden van veel stedenbouwkundigen niet op. Ook na de oorlog lijkt er onder stedenbouwkundigen nog jarenlang een vanzelfsprekende voorkeur te bestaan voor een gespreide ligging van winkels, bijvoorbeeld op de hoeken van woonblokken of aan weerszijden van de grootste verkeersstraten. Dat betekent dat klanten van hoek naar hoek moeten lopen of fietsen, ofwel dat ze telkens een grote weg moeten oversteken. Stedenbouwkundigen die zich wèl actief met winkelplanning bezighouden baseren zich veelal op de wijkgedachte. In die gedachte worden steden op basis van sociale gronden geleed in een stelsel van buurten en wijken, waarbinnen zich een sterk gemeenschapsleven moet ontwikkelen. Het regionale winkelcentrum moet wel een hele regio bedienen, maar behalve de winkelgebieden in de grote steden mikken in de jaren vijftig en zestig weinig winkelcentra op die schaal. Het belangrijkste voorbeeld van een regionaal winkelcentrum is het winkelcentrum in Leidschendam (1961-1972) naar ontwerp van Groosman, waar (inclusief een uitbreiding in 1998) nu een bruto winkeloppervlak van in totaal 75.000 vierkante meter is gerealiseerd.

Afbeelding 3.12: detail winkelcentrum Leidsenhage

Afbeelding 3.13: inrichting winkelcentrum Leidsenhage

Afbeelding 3.14: bebouwing winkelcentrum Leidsenhage

Het jaar 1962 is belangrijk voor de detailhandel, vooral voor de ontwikkeling van de winkelcentra in Nederland. De Consumentenbond wordt dat jaar bekend bij het grote publiek en invloedrijk vanwege een rechtszaak tegen een sigarenfabrikant. Op de vele studiedagen en conferenties die volgen wordt het debat tussen stedenbouwkundigen en middenstanders gevoerd over stedenbouwkundige, infrastructurele, programmatische en architectonische aspecten van de bouw van winkelcentra. Ook worden toekomstvoorspellingen gedaan over automatisering van de verkoop, de ontwikkeling van het verkeer en de gevreesde teloorgang van historische stadskernen. Deze inhoudelijke debatten dragen ertoe bij dat in de jaren zestig zowel lokale bestuurders als de rijksoverheid beleid gaan ontwikkelen op het gebied van winkelplanning. Het schrikbeeld is verlaten historische binnensteden en bloeiende winkelcentra aan de stadsranden, net als in Amerika.

De binnensteden moeten zich gaan verdedigen en sanering wordt in de jaren zestig daartoe als een belangrijk middel gezien. Bereikbaarheid voor automobilisten en parkeerplekken rond de binnenstedelijke winkelgebieden staan hoog op de agenda. Er ontstaan ook binnenstedelijke winkelcentra als Hoog Catharijne in Utrecht en het vernieuwde centrum van Vlaardingen. De Herenstraat in Voorburg staat in die periode op de nominatie gesloopt te worden

3.5.1.5 415 Winkelcentra in de wederopbouwperiode

In de periode 1945-1965 komen in Nederland 415 winkelcentra tot stand. Het winkelcentrum weerspiegelt de optimistische levenshouding van de welvarende consument in de hoogconjunctuur. Het overgrote deel van die centra, zeventig procent, bestaat uit tien tot dertig winkels. Kleine buurtwinkelcentra en grootschalige winkelcentra zijn eveneens gebouwd, maar in de minderheid. Het overgrote deel van de winkelcentra gebouwd in de wederopbouwperiode moet worden gezocht in de buitenwijken van de grote steden in het westen des lands. Desondanks is openheid over het algemeen een kenmerk van Nederlandse winkelcentra gebleven. De typologie van het naar binnen gekeerde, blinde bouwblok is in Nederland nooit zo sterk ontwikkeld als in Amerika. In Nederland is het winkelcentrum als voorziening een integraal onderdeel van het stedenbouwkundig plan en daarmee verankerd in de wijk.

Afbeelding 3.15: kantorencomplex boven winkels Leidsenhage

De architectuur van de winkelcentra die gebouwd zijn de periode 1940-1965 is in de meeste gevallen niet frivool of exotisch zoals de architectuur van veel Amerikaanse shopping centres. Ondanks de nadruk op gezelligheid en sfeer is de architectuur van de Nederlandse winkelcentra vaak zakelijk en strak. Architecten maakten veel gebruik van materialen als (grind-)beton, glas, gepolijst natuursteen, staal en geprefabriceerde elementen. De koele uitstraling van deze materialen wordt door latere generaties vaak weinig gewaardeerd.

Afbeelding 3.16: materialisatie en uitstraling winkelcentrum

Achteraf gezien zit het fenomeen winkelcentrum in de wederopbouwperiode nog in een ontwikkelingsfase; de explosie van winkelcentra in Nederland moet dan nog komen.

In de periode 1965-2000 verzelfstandigt het gebouwtype zich en ontstaan tevens verschillende varianten van de typologie van het winkelcentrum. De meubelboulevard bijvoorbeeld, als concentratie van gelijksoortige winkels wordt aan het eind van de twintigste eeuw populair. In de jaren tachtig, en vooral in de jaren negentig is de algemene interpretatie van de begrippen gezelligheid en sfeer zodanig veranderd dat het grootste deel van de winkelcentra die in de periode 1940-1965 zijn gebouwd op de schop gaan of op zijn minst een restyling ondergaan. Daarbij wordt het centrum meestal overkapt en wordt meer kleur en sierbestrating aangebracht. Ook wordt het straatmeubilair vervangen en wanden van prefab elementen of beton worden bekleed met metselwerk. Zo heeft Leidsenhage in 1996 een grote renovatie en uitbreiding ondergaan waarbij ondermeer overkapping is aangebracht.

3.5.1.6 Waardering

Bij het vergelijken en waarderen van winkelcentra zijn de Waarderingscriteria van de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed leidend:

• Cultuurhistorische waarde
• Architectuur- en kunsthistorische waarde
• Stedenbouwkundige - en ensemblewaarde
• Gaafheid / herkenbaarheid
• Zeldzaamheid

In een categoriaal onderzoek door Wijnand Galema en Dorine van Hoogstraten uit 2005, naar winkelcentra uit de wederopbouwperiode 1940-1965, zijn bovengenoemde waarderingscriteria ingezet:

Object Winkelcentrum Leidsenhage

Objectcode WIND0013

Locatie Noordsingel/Burgemeester Banninglaan/Heuvelweg

Plaats Leidschendam

Architect Groosman Partners

Bouwjaren 1961-1972

Cultuurhistorische waarde:

• Als voorbeeld van een regionaal winkelcentrum of stadsdeelcentrum
• Vanwege voorbeeld van de sociaal-economische ontwikkeling van de jaren zestig met de groeiende automobiliteit

Architectuur- en kunsthistorische waarde:

• Wegens de typologische vernieuwing van het winkelcentrumconcept
• Vanwege het oeuvre van de architect Groosman, die vroegtijdig de betekenis van winkelcentra voor het architectenvak inzag
• Vanwege de samenhang tussen de verschillende onderdelen en de inrichting van de openbare ruimte (ook na de verbouwing in 1996)

Zeldzaamheid

• De grootschaligheid

Afbeelding 3.17: de hof met muziektent, kunstwerk daarnaast en op de achtegrond het kantorencomplex

3.6 Functionele analyse

3.6.1 Wonen

In het plangebied is de functie 'wonen' slechts in ondergeschikte mate aanwezig, namelijk uitsluitend in de vorm van het appartementengebouw "Banninghage'. Alleen dit appartementengebouw is in het (op grond van de beheersverordening) vigerende bestemmingsplan "Leidsenhage 1997" bestemd voor wonen. De bestaande inrichting resp. het bestaande gebruik van dit deel van de gronden in het plangebied is met deze woonbestemming in overeenstemming.

3.6.2 Detailhandel

Detailhandelsvoorzieningen en daaraan gerelateerde functies vormen de kernfunctie van het plangebied. Het winkelcentrum omvat een groot aantal winkels van verschillende aard, omvang en karakter die zowel in de dagelijkse - als de niet-dagelijkse sector een breed aanbod vertegenwoordigen. De detailhandels- en daaraan gerelateerde functies bevinden zich primair binnen de bestemming 'Detailhandelsdoeleinden' en -op veel kleinere schaal- in de plint van bestaande bebouwing met een kantoorbestemming.

3.6.3 Kantoren en bedrijvigheid

Binnen het noordwestelijke deel van het plangebied is een fors areaal, namelijk zo'n 30.000 m2, aan kantoorruimte aanwezig die ook als zodanig bestemd is in het vigerende bestemmingsplan. Leidschendam-Voorburg ziet zich al geruime tijd geconfronteerd met een aanzienlijke leegstand (40%) van bestaande kantoorgebouwen. De kantoorgebouwen in het plangebied functioneren sub-optimaal en kennen een zeer fors percentage leegstand.

De enige vorm van bedrijvigheid binnen het plangebied, maar wel buiten het eigenlijke winkelcentrum, wordt gevormd door het verkooppunt van motorbrandstoffen (zonder verkoop van LPG) met bijbehorende voorzieningen aan de Noordsingel. Het tankstation is bestemd voor bedrijvigheid, de feitelijke situatie is met de vigerende bestemming in overeenstemming.

3.6.4 Voorzieningen

In het plangebied zijn geen maatschappelijke - of overige niet-commerciële voorzieningen aanwezig.

Hoofdstuk 4 Visie op het plangebied

4.1 Inleiding

Dit hoofdstuk gaat in op de ruimtelijke en functionele aspecten die van belang zijn voor de visie op het plangebied. Samen met hoofdstuk 3 vormt dit hoofdstuk de kern van de toelichting. De visie bepaalt de vorm en inhoud van de juridische regeling (bestemmingsregels) van dit bestemmingsplan.

4.2 Ontwikkelingen en visie

4.2.1 Uitgangspuntennotitie Leidsenhage

In 2008 en 2009 heeft de gemeente in overleg met winkeliers en eigenaren, omwonenden en andere stakeholders scenario's ontwikkeld voor de vernieuwing van winkelcentrum Leidsenhage. Deze scenario's zijn vastgelegd in een uitgangspuntennotitie (raad, 7 juli 2009) om richting te geven aan de vernieuwing van Leidsenhage. Voorzien werd een transformatie van de bestaande 'Koopfabriek' via 'Winkelparadijs 'en 'Stedelijk podium' en uiteindelijk 'Buitenplaats'. Deze uitgangspuntennotitie maakt als Bijlage 1 deel uit van het voorliggende plan.

4.2.2 Winkelparadijs

De toekomstrichting Winkelparadijs kenmerkt zich door de positionering als 'Het winkelcentrum in Zuid-Holland, zichtbaar vernieuwend, top in de regio'. Aspecten die bij deze positionering horen zijn: winkelen en fun, economie en ontmoeten, uitstraling, bewegwijzering, landmark, bereikbaarheid regio, 8-21 uur, branchering/thema's, zonering, aangepaste structuur (routing), extravert aan harde infra en groen/blauw als kwaliteit gebruiken.

4.2.3 Veranderende rol gemeente

In overleg met eigenaren en winkeliers heeft de gemeente in 2011 gekozen voor uitwerking van het scenario Winkelparadijs. Deze keuze werd mede ingegeven door de gewijzigde opvatting over de rol van de gemeente bij de vernieuwing. De gemeente vond het niet langer haar taak om leiding te geven aan de herontwikkeling en nodigde de ondernemers uit hier zelf het voortouw in te nemen. Door de eigenaren en winkeliers is vervolgens Unibail-Rodamco aangewezen als partij die een Gebiedsvisie voor het winkelcentrum zou gaan opstellen.

4.2.4 Integrale uitgangspunten

Als vertrekpunt voor deze Gebiedsvisie is het document 'Uitwerking integrale uitgangspunten herontwikkeling Leidsenhage 2011' (B&W 29 september 2011) opgesteld. Deze 'integrale uitgangspunten' zijn door de gemeente vastgesteld (B&W, 11 november 2011) en onderdeel geworden van de intentieovereenkomst tussen de gemeente en Unibail-Rodamco.

Het document 'integrale uitgangspunten' bevat een opsomming van randvoorwaarden op diverse thema's (o.a. economie, ruimte, verkeer en vervoer, duurzaamheid) op basis van vastgesteld beleid. Dit document maakt als Bijlage 2 deel uit van het plan.

4.2.5 Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage

In de periode november 2011 tot april 2013 is door Unibail-Rodamco, in een constante dialoog met de andere eigenaren en de gemeente gewerkt aan de 'Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage' (Bijlage 3). De Gebiedsvisie bestaat uit een combinatie van een groot aantal uitgevoerde onderzoeken en de integrale visie op de uitkomsten van die onderzoeken. Dit zijn onder meer stedenbouwkundige analyses, onderzoeken naar de verkeersafwikkeling en het parkeren in en rond het winkelcentrum en diverse technische - en omgevingsgerelateerde onderzoeken. Ook zijn de landelijke ontwikkelingen in retail en consumentenbehoeften, de effecten daarvan op het winkelen in z'n algemeenheid en specifiek voor het regionale winkelcentrum Leidsenhage onderzocht. De uitkomsten van deze onderzoeken zijn samengebracht in de integrale visie op de herontwikkeling van het gebied.

In de Gebiedsvisie kenmerkt het nieuwe winkelcentrum zich als een samenhangende integrale herontwikkeling met renovatie van het bestaande winkelcentrum en nieuwbouw ter plaatse van het te slopen kantoorgebouw en de parkeerterreinen. Voor de interne routing wordt een 8-vormig winkelcircuit voorgesteld. Deze is door middel van verschillende entrees en entreepleinen gekoppeld aan de omgeving en aan drie parkeergarages (de bestaande garage aan de Noordsingel, een nieuwe parkeergarage aan de Burgemeester Banninglaan en een extra parkeerdek boven parkeerterrein P9/P10 aan de Heuvelweg).

De bezoekers worden door het winkelcircuit geleid via een aantal strategisch geplaatste 'trekkers': grote veel bezochte winkels. Eén van deze trekkers is een 'Dining Experience', een mix van winkels (food) en horeca met terrassen. De Dining Experience is tevens bedoeld om, samen met een bioscoop, bezoekers langer in het winkelcentrum te laten verblijven dan alleen de reguliere winkelopeningstijden.

Het winkelcentrum wordt volledig overkapt en geklimatiseerd. De winkels zijn één of twee lagen hoog en worden, zowel bij de nieuwbouw als bij het renovatiedeel, gekenmerkt door dubbelhoge winkelfronten. Dining Experience, bioscoop en een fitnesscentrum komen op de eerste of hogere bouwlagen. Alleen enkele bestaande gebouwen, waarin de V&D en de C&A gevestigd zijn, tellen meer lagen. Het winkelcentrum wordt met entrees, entreepleinen en zichtassen gekoppeld aan de omgeving. Speciale aandacht krijgt de relatie en integratie van winkelcentrum, park en vijver.

Het 'Ruimtelijk Kader winkelcentrum Leidsenhage 2013' is op 2 juli 2013 vastgesteld door de Gemeenteraad. Tegelijkertijd heeft de raad, onder voorbehoud van instemming met de financiële haalbaarheid, ingestemd met de Gebiedsvisie en de 'Haalbaarheidstoets Gebiedsvisie Leidsenhage'.

4.2.6 Ruimtelijk Kader Winkelcentrum Leidsenhage 2013

Het 'Ruimtelijk Kader Winkelcentrum Leidsenhage 2013' (Bijlage 4) is opgesteld door de gemeente. Het Ruimtelijk Kader doet uitspraken op punten waarbij het van belang is dat deze publiekrechtelijk worden vastgelegd in verband met een goede ruimtelijke ordening. In het stuk worden een aantal thema's uitgediept die, op het niveau van buurt en stad, van belang zijn voor de omgeving.

Het Ruimtelijk Kader maakt onderscheid tussen de buiten- en binnenkant van het winkelcentrum. De 'binnenkant' wordt begrensd door de randen Noordsingel, Burgemeester Banninglaan, Heuvelweg en Weigelia. Voor deze binnenkant worden alleen het maximaal te realiseren vloeroppervlak (detailhandel, horeca, leisure) en een aantal bouwhoogtes benoemd. Over de randen van het winkelcentrum en de omringende openbare ruimte (o.a. vijver en park) worden meer specifieke kwalitatieve en kwantitatieve uitspraken gedaan. Als achtergrond gelden de gemeentelijke Structuurvisie en het Groenstructuurplan.

In afwijking op de Ruimtelijk Kaders die de afgelopen jaren in de gemeente Leidschendam-Voorburg zijn vastgesteld, beschrijft het Ruimtelijk Kader geen aspecten waarvoor het niet noodzakelijk is aparte besluitvorming te hebben. Deze zijn onderdeel van eerder vastgesteld beleid of worden in de Integrale uitgangspunten of de Gebiedsvisie behandeld.

In de inleiding van het Ruimtelijk Kader staat aangegeven dat het document, samen met de twee gelijktijdig vastgestelde documenten, 'richtinggevend (is) voor de verdere planvorming. Wanneer de uitwerking van de plannen voor het winkelcentrum leiden tot een aangepaste omschrijving in het bestemmingsplan zal dit gemotiveerd worden in de toelichting van dit bestemmingsplan.'

4.2.7 Haalbaarheidstoets Gebiedsvisie Leidsenhage

In de 'Haalbaarheidstoets Gebiedsvisie Leidsenhage' (Bijlage 5) doet het gemeentelijk planteam uitspraken over de mate waarin de Gebiedsvisie aansluit bij de Integrale uitgangspunten en het Ruimtelijk Kader. Geconcludeerd wordt dat de Gebiedsvisie in principe haalbaar is. Daarnaast worden op verschillende thema's aandachtspunten benoemd voor de verdere uitwerking.

In de Haalbaarheidstoets wordt onder andere onderbouwd waarom het ruimtelijke uitgangspunt is verlaten dat de integrale herontwikkeling van het winkelcentrum zich tot de bebouwingscontour beperkt. Daarnaast wordt gewezen op verschillen tussen Gebiedsvisie en Ruimtelijk Kader in rooilijnen en bouwhoogtes.

De Haalbaarheidstoets bevat geen financiële haalbaarheidstoets.

4.2.8 Communicatie en participatie

Eind februari 2013 is de Gebiedsvisie gepresenteerd aan de buurt. In vervolg op deze bijeenkomsten is een aantal klankbordgroepen gestart. De omwonenden worden hierin vertegenwoordigd door afgevaardigden van de Verenigingen van Eigenaren of huurdersverenigingen. Tijdens de klankbordgroep bijeenkomsten bespreekt Unibail-Rodamco de plannen met de buurtbewoners.

Vanuit de gemeente zijn de projectleider en de stedenbouwkundige aanwezig. Regelmatig schuiven adviseurs van de initiatiefnemer (o.a. de architect, verkeerskundig bureau) en gespecialiseerde ambtenaren (o.a. op het gebied van landschap, verkeer en milieu) aan bij de overleggen.

Met de volgende klankbordgroepen hebben meerdere bijeenkomsten plaatsgevonden:

• Schout van Eijklaan / Burgemeester Banninglaan
• Heuvelweg
• Via Verdi
• Banninghage

Daarnaast is gesproken met vertegenwoordigers van de markt en de eigenaren van het hotel. De inbreng van de buurtbewoners en andere betrokken partijen is gebruikt bij de planuitwerking. Zie 4.2.10 voor een toelichting op de punten waar deze tot aanpassingen heeft geleid.

4.2.9 Anterieure overeenkomst

In de Anterieure overeenkomst (6 maart 2014) tussen de gemeente en Unibail-Rodamco zijn vervolgens afspraken vastgelegd over diverse onderwerpen. Voor de verschijningsvorm van het winkelcentrum is van belang dat er een Beeldkwaliteitplan gemaakt wordt. Van de randvoorwaarden en uitgangspunten die benoemd zijn in het Ruimtelijk Kader zal een deel zijn weerslag vinden in het Beeldkwaliteitplan. Het Beeldkwaliteitsplan vormt, na vaststelling, in combinatie met dit bestemmingsplan de ruimtelijke randvoorwaarden voor het nieuwe winkelcentrum. Om deze reden is het streven het Beeldkwaliteitsplan gelijktijdig met het definitieve bestemmingsplan voor vaststelling aan de gemeenteraad voor te leggen.

Het Beeldkwaliteitsplan vervangt de gemeentelijke Welstandsnota als toetsingskader. Een nieuw in te stellen 'beeldkwaliteitsteam' zal de welstandscommissie bij de toetsing adviseren. In dit beeldwaliteitsteam zijn naar verwachting de gemeente, Unibail-Rodamco en de welstandscommissie vertegenwoordigd. De exacte rol en invulling van dit team moet nog nader bepaald worden.

Het Beeldkwaliteitsplan zal zich niet richten op de binnenzijde van het winkelcentrum, uiteraard voor zover de architectuur hiervan geen consequenties heeft voor de beeldkwaliteit van de buitenzijde.

4.2.10 Planvorming (stand: januari 2015)

In vervolg op de Gebiedsvisie is door Unibail-Rodamco gewerkt aan het schetsontwerp voor het winkelcentrum. Hierbij is gekeken naar Ruimtelijk Kader en Haalbaarheidstoets, zijn nieuw gereedgekomen onderzoeken betrokken en zijn ontwerpkeuzes besproken in de klankbordgroepen. Op een aantal punten wijken ontwerpkeuzes af van het Ruimtelijk Kader. Waar dit het geval is wordt in deze paragraaf genoemd.

4.2.10.1 Bouwhoogtes en oppervlaktes

Ter voorbereiding op de integrale herontwikkeling van het winkelcentrum zijn alle panden resp. units in het winkelcentrum exact ingemeten. Daarbij is geconstateerd dat het daadwerkelijk bestaande aantal vierkante meters retail in het winkelcentrum anders, namelijk groter, is dan eerder bij het opstellen van het Ruimtelijk Kader werd aangenomen. Al met al leidt één en ander er toe dat het winkelcentrum in de toekomst maximaal (inclusief een flexibiliteitsmarge van 5%) circa 118.000 m² groot kan worden. De uiteindelijke omvang van de voorziene uitbreiding blijft uiteraard gelijk aan de in het Ruimtelijk Kader voorziene maat: 25.000 m² bvo.

Hoewel het winkelcentrum niet hoger is geworden door het toevoegen van extra bouwlagen zijn de bouwhoogtes zoals genoemd in het Ruimtelijk Kader op een aantal plaatsen aangepast. Dit is in de meeste gevallen het gevolg van functionele eisen als gevolg van het toekomstig gebruik of een extra reservering voor techniek (constructie, installaties). Om deze reden zijn de bouwhoogtes van de randen aan de zijde van de Heuvelweg en de Weigelia verhoogd.

De hoogte van het op ruime afstand van de randen gelegen bioscoopdeel is verhoogd ten opzichte van de in het Ruimtelijk Kader genoemde maximale bouwhoogte van 20 meter. Deze wijziging is het gevolg van rationalisering van het ontwerp na het opschuiven van de rooilijn van de Heuvelweg en van programmatische eisen van de kant van de toekomstige exploitant. Deze wijzigingen in bouwhoogte leiden niet tot een stedenbouwkundig minder gunstige situatie.

Ook als gevolg van architectonische keuzes is de bouwhoogte op een aantal plaatsen aangepast. Zie o.a. bij 'Beeldkwaliteit'.

4.2.10.2 Toegankelijkheid

De stedenbouwkundige wens het winkelcentrum overdag toegankelijk te houden is om bedrijfsmatige redenen beperkt tot de winkelopeningstijden. Dit betekent dat buiten deze tijden voetgangers vanuit de Heuvel via Noordsingel of Heuvelweg het park moeten bereiken. Om deze reden moet aan de inrichting van de openbare ruimte langs deze routes extra aandacht worden besteed.

4.2.10.3 Zijde Burgemeester Banninglaan

Ontwerpopgaves aan deze zijde zijn onder andere de afstand van de nieuwe bebouwing tot de bestaande woongebouwen, de hoogte, massavorming en beeldkwaliteit van de bebouwing, de capaciteit van de parkeergarage, de verkeersafwikkeling en de inrichting van de openbare ruimte.

Als uitvloeisel van discussies in de klankbordgroep heeft Unibail-Rodamco er voor gekozen de uiterste rooilijn van het winkelcentrum aanzienlijk terug te leggen, terwijl ook de hoogte lager is dan maximaal toegestaan in het Ruimtelijk Kader. Deze ontwerpkeuzes hebben geleid tot een stedenbouwkundig beter ontwerp en zijn als uitgangspunt gebruikt voor dit bestemmingsplan.

Studie naar de verkeerskundige- en milieueffecten als gevolg van de toename van het aantal parkeerplaatsen heeft tot gevolg gehad dat de capaciteit van de parkeergarage is beperkt.

Een variantenstudie naar de wijze van ontsluiting van deze garage heeft als (verkeerskundige) voorkeursvariant een 'ovonde' opgeleverd. In het Ruimtelijk Kader is echter bepaald dat het doorgaande karakter van de Banninglaan niet verstoord moet worden door de ontsluiting. Deze oplossing is hierom (ruimtelijk) alleen mogelijk wanneer de gehele weg opnieuw wordt ingericht met een brede middenberm. Deze oplossing wordt door gemeente en Unibail-Rodamco nader onderzocht.

4.2.10.4 Zijde Heuvelweg

Aan deze zijde waren voor het winkelcentrum vooral de hoogte en de exacte bebouwingsgrens onderwerp van studie en discussie. Uiteindelijk wordt tussen stoeprand en gevel voldoende afstand gehouden voor een bomenrij, een tweerichtings fietspad en een voetpad. Er wordt nog onderzocht wat de beste route is voor bezoekers van het winkelcentrum die met de tram komen en bij de halte op de Heuvelweg uitstappen.

4.2.10.5 Parkeervoorziening P9/P10

Verfijning van de parkeerberekeningen en nieuwe gegevens over het oppervlak van het bestaande winkelcentrum hebben geresulteerd in de noodzaak een groter aantal parkeerplaatsen te realiseren dan eerder aangenomen. Omdat de bestaande garage aan de Noordsingel en de geplande garage aan de Burgemeester Banninglaan niet verder vergroot kunnen worden is gezocht naar een efficiënte en ruimtelijk goed inpasbare garage. Dit heeft geleid tot een goed ontwerp waarbij de bebouwingsgrenzen uit het Ruimtelijk Kader (de bestaande verhardingsgrenzen) alleen aan de zijde van het park beperkt wordt overschreden. Beoordeling ter plaatse heeft aangetoond dat het hier niet om waardevol groen gaat en dat de totale groene kwaliteit van het park door deze wijziging niet negatief wordt beïnvloed.

4.2.10.6 Zijde Groot Zijdepark / Sijtwende / N14

Weigelia

De gewenste continue rooilijn aan de zijde van het winkelcentrum is niet haalbaar gebleken. Voor de bestaande bebouwing tussen Kamperfoelie en Noordsingel geldt dat deze gehandhaafd blijft. Alleen de drie kleine paviljoens worden gesloopt. Het is de ambitie van Unibail-Rodamco door middel van architectuur en een nieuwe inrichting van de openbare ruimte de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren.

Het bouwvlak van de drie bestaande (horeca-) paviljoens aan de kant van de vijver is vergroot zodat hier de ruimtelijke kwaliteit verbeterd kan worden. De gevels aan de Weigelia kunnen meer het karakter van voorkanten krijgen terwijl vuilcontainers en fietsen uit het zicht worden geplaatst. Het uitgebouwde terras aan de vijver is in het bouwvlak opgenomen waardoor dit een permanent karakter krijgt.

Voor al deze ingrepen gelden vanzelfsprekend de randvoorwaarden uit het gelijktijdig met dit bestemmingsplan vast te stellen Beeldkwaliteitsplan.

Hotel en vijver

In het bestemmingsplan zijn wijzigingsbevoegdheden opgenomen die gericht zijn op het versterken van de ruimtelijke en functionele relatie tussen winkelcentrum, vijver en park. Om dit te kunnen bereiken is het noodzakelijk een doorbraak te maken in het verlengde van de Kamperfoelie. Eén nieuw paviljoen van gelijke grootte als de drie (horeca-) paviljoens vormt naast de op deze manier gecreëerde zichtlijn de nieuwe bebouwing. De functionele relatie wordt gevormd door een voetgangersroute die, anders dan in de Gebiedsvisie, langs het hotel afbuigt in de richting van de nieuwe parkeervoorziening op P9/P10. Zo ontworpen worden park en parkeervoorziening optimaal ontsloten en houdt de vijver zijn grote maat. Langs de wandelroute kunnen terrassen bij het hotel uitgebreid worden. Het zelfde geldt, beperkt, voor het hotel gebouw zelf.

4.2.10.7 Beeldkwaliteit

Door de architect van het nieuwe winkelcentrum is een krachtig ruimtelijk concept ontworpen. Een 'sluier' rond de gehele bebouwingscontour zorgt er voor dat sprake is van één herkenbaar en samenhangend gebouw. De sluier is uitgewerkt als een zeer geprononceerde dakrand die overgaat in grote en hoge luifels bij de entrees. Vanwege de breed gedragen erkenning van de architectonische kwaliteit van de sluier is deze in de uitwerkingsregels van dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt. Dit ondanks de plaatselijk grotere hoogtes dan functioneel noodzakelijk. De definitieve architectonische uitwerking van gebouw en sluier wordt getoetst aan het Beeldkwaliteitsplan.

4.3 Uniciteit planconcept en huurdersmix vernieuwd Leidsenhage

4.3.1 Uniciteit vernieuwd Leidsenhage

In november 2014 heeft Bureau Stedelijke Planning de rapportage ‘Distributieve toets en effectanalyse integrale herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage’ (7 november 2014) opgeleverd. Deze rapport heeft als bijlage gefungeerd bij het ontwerp bestemmingsplan.

In de discussie rondom de beoogde herontwikkeling en uitbreiding van Leidsenhage en diverse zienswijzen blijkt dat er behoefte is de uniciteit van het planconcept nader uit te werken, te onderbouwen en (publiekrechtelijk) te borgen.

Dit is temeer van belang daar Bureau Stedelijke Planning bij de raming van de effecten uitgaat van een scenario van 50%-verdringing. Dit impliceert dat 50% van extra omzetclaim die Leidsenhage genereert ten koste gaan van de huidige detailhandelsomzet in Haaglanden en Holland Rijnland. In theorie kan de verdringing variëren van 0% (geen verdringing) tot 100% (volledige verdringing). Nul procent verdringing treedt op wanneer er sprake van een volledig uniek planconcept en (winkel)aanbod; 100% wanneer er sprake is van een volledige kopie. We veronderstellen dat de waarheid in het midden ligt en circa de helft (50%) van die extra omzetclaim ten koste gaat van de huidige detailhandelsomzet in Haaglanden en Holland Rijnland. Dit is in onze optiek het meest aannemelijke scenario, mede gestoeld op de ervaring van soortgelijke centra in de Europese portefeuille van Unibail-Rodamco, die eerder een vergelijkbare opwaardering hebben ondergaan als Leidsenhage. Belangrijk uitgangspunt hierbij is dat Unibail-Rodamco een voor Nederlandse begrippen uniek concept realiseert met een grote reikwijdte, deels bovenregionaal. De uniciteit heeft te maken met:

• 1. het planconcept
• 2. de beoogde invulling en
• 3. de ‘track record’ en ervaringscijfers van andere centra van Unibail-Rodamco

Hierna zijn deze punten nader uitgewerkt, onderbouwd en is aangeven op welke wijze deze (kunnen) worden geborgd.

4.3.2 Uniciteit planconcept vernieuwd Leidsenhage

Met de herontwikkeling van Leidsenhage ontstaat een volledig overdekt winkelcentrum, met een hoogwaardige architectuur in een aantrekkelijke mix van detailhandel, horeca (onder meer ‘dining experience') en leisure en ruime openingstijden, geschikt voor een dagdeel uit.

Hoogwaardige architectuur en verblijfskwaliteit

Unibail-Rodamco heeft MVSA Architects aangetrokken om de vernieuwing van winkelcentrum Leidsenhage vorm te geven. Het Nederlandse MVSA is bekend van haar iconische gebouwen als het ING hoofdkantoor aan de Amsterdamse Zuidas en het nieuwe station Rotterdam Centraal.

Het winkelcentrum wordt vrijwel geheel overdekt en er komt een nieuwe route waaraan alle winkels zijn gelegen.

Daarnaast wordt Leidsenhage beter ingepast in de omgeving. MVSA gaat voor de ontwikkeling van de openbare ruimte en de groenvoorzieningen samenwerken met OKRA Landschapsarchitecten. In de tweede helft van 2017 moet het project zijn afgerond.

Enkele bijzonderheden aan het ontwerp zijn:

• Hoge puien en de mogelijkheid om over twee verdiepingen te winkelen
• Ook de bestaande bouw wordt compleet gerenoveerd, optisch is er geen verschil tussen 'oud' en 'nieuw'
• Nieuwe, logische winkelroute
• Investering van maar liefst € 200 miljoen in de renovatie
• Volledig overdekt, daarmee aantrekkelijk als 'elk weer'-voorziening
• Transparant gebouw met veel natuurlijk materiaalgebruik, groen en daglichttoetreding
• Veel sterkere relatie dan nu met groene en blauwe buitenruimte (plas, Zijdepark)
• Duurzaamheid: Er wordt een Breeam Excellent niveau nagestreefd

Aantrekkelijke mix van detailhandel, horeca en vermaak

Het huidige aanbod voorziet grotendeels in het lagere middensegment en omvat hoofdzakelijk lokale en nationale retailers. Dit aanbod acht men heden ten dage niet (meer) onderscheidend en het sluit onvoldoende aan op de behoefte van de moderne consument. De versterking van het winkelaanbod in Leidsenhage richt zich primair op het midden- en middenhoge segment in mode & luxe. De uitbreiding is bedoeld om een onderscheidend en verrassend (internationaal) winkelaanbod te kunnen accommoderen, in aantrekkelijke mix met horeca, en vermaak en beleving. Dit om de verblijfsduur te veraangenamen en te verlengen, en daarmee bestedingen te vergroten.

Er wordt horeca toegevoegd. Unibail-Rodamco is voornemens haar concept ‘dining experience’ te implementeren, om zo beter in te spelen op de verschillende eetmomenten gedurende de dag. Dit concept behelst een mix van (inter)nationale formules (bijvoorbeeld Vapiano en Starbucks) met lokale spelers, allen gevestigd binnen één locatie met een op elkaar afgestemd hoogwaardig interieurontwerp. Het ‘dining experience’-concept is met succes ingevoerd in diverse Europese winkelcentra van Unibail-Rodamco.

Het leisureprogramma bestaat uit een bioscoop van circa 6.500 m² bvo en circa 1.500 m² bvo aan overige leisurefuncties. Dit programma zal in combinatie met het versterken van de horecafunctie leiden tot combinatiebezoek en een veraangenaming van het verblijfsklimaat, ook in de avonduren.

De combinatie van detailhandel, horeca en vermaak veraangenaamt het verblijf, verlengt de verblijfsduur en levert meer bestedingen op. Leidsenhage wordt aantrekkelijk voor een dagdeel uit.

Ondersteuning door marketing, events en services

Leidsenhage zet in op een actief marketingbeleid door middel van het bieden van comfort, kwaliteit en dienstverlening in iedere fase van de relatie tussen bezoeker en winkelcentrum. Deze ‘customer journey’ is de weg die de klant aflegt vanaf de bank thuis tot het winkelen, ontmoeten en ontspannen in het winkelcentrum.

Belangrijk onderdeel hierin is het ‘4 Star’-programma van Unibail-Rodamco, hierbij staan service en gastvrijheid centraal. Voorbeelden hiervan zijn: een service desk, gratis toiletten, zitjes met Ipads, et cetera. Het ‘4 Star’-programma is geïmplementeerd in Amstelveen-Stadshart en diverse andere Europese winkelcentra.

De digitale marketingstrategie zorgt ervoor dat on- en offline wordt gecombineerd en dat retailers dit kunnen gebruiken als extra verkoopkanaal. Daarnaast zijn er het hele jaar door activiteiten en evenementen van goed niveau om de bezoeker telkens weer te verrassen. Hiervoor sluit men partnerships met gerenommeerde leveranciers van events en vermaak. Het door consumenten hoog gewaardeerde aspect ‘beleving’ wordt zo op een nog hoger plan gebracht.

Ruime openingstijden

Waar standaard de winkels door de week om 17u30 sluiten en in het weekend om 17u00 (donderdag is koopavond tot 21u00) zal het vernieuwde Leidsenhage ruimere openingstijden kennen.

In Stadshart Amstelveen loopt momenteel een proef met verlengde openingstijden. Sinds 30 maart kunnen bezoekers tot 19u00 ’s avonds in het winkelcentrum terecht en het weekend tot 18u00. Het betreft eerst een proef tot 31 december. Ondernemers zijn overwegend positief. In andere Europese landen is het gebruikelijk dat de centra van Unibail-Rodamco ook in de avonduren open zijn.

4.3.3 Uniciteit beoogde invulling vernieuwd Leidsenhage

Het aanbod aan winkels, horeca en leisure bestaat uit een combinatie van toonaangevende internationale retailers en 'local heroes'. Leidsenhage biedt onderdak aan bijzondere winkels, die bovendien volledig naar hun eigen moderne eisen en wensen worden gefaciliteerd. De moderne eisen betreffen niet alleen het winkelpand (oppervlakte, pui, hoogte, et cetera), maar ook de uitstraling, de huudersmix, services, 'omni channel'-aanpak, parkeren en bereikbaarheid.

(Kandidaat)huurders in het vernieuwde Leidsenhage worden mede geselecteerd op het innovatieve of vernieuwende karakter. Dit kan zijn:

• Een voorloper in de branche, veelal 'brand stores' die qua concept hun tijd vooruit zijn
• Flag ship stores, de grootste winkels en paradepaardjes van toonaangevende retailers
• Pilot stores, waarbij de winkel in Leidsenhage als proeftuin fungeert

Unibail-Rodamco ondersteunt winkeliers bij de (her)inrichting van hun winkel. Jaarlijks wordt een deel van het huurdersbestand vervangen door nieuwe formules om de dynamiek en vernieuwing te garanderen.

4.3.3.1 Voorlopers in de branche

Minder producten in de winkel maakt meer ruimte voor beleving. In de praktijk komt dit vooral tot uiting in brandstores. Vergelijk bijvoorbeeld een Apple Store met BCC. Beiden gericht op consumentenelektronica. Bij Apple staan beleving (de consument kan de producten niet alleen zien, maar ook uitgebreid testen) en service (net zoveel personeel als klanten) centraal, bij BCC is dat product (zeer veel keuze, maar je kunt niks testen) en voorraad (de winkel doet dienst als veredeld magazijn). Innovatieve elektronicawinkels beschikken over veel minder producten, wat meer ruimte mogelijk maakt voor beleving. De winkel is een etalage en een speeltuin tegelijk. Voor deze retailers maakt het geen verschil of het product uiteindelijk via internet of een andere winkel wordt gekocht.

In bijvoorbeeld speelgoedwinkels is een vergelijkbaar proces zichtbaar. De gemiddelde Nederlandse speelgoedwinkel is te typeren als een pakhuis met hoofdzakelijk gesloten dozen; de producten zelf zijn niet of zeer beperkt zichtbaar en er is geen sprake van 'look and feel'. Ook in de speelgoedbranche ontstaat brandstores. Onderstaande foto's van Lego Brandstore tonen een innovatieve speelgoedwinkel waar juist weinig producten aanwezig zijn, maar waar voldoende ruimte is om de aanwezige producten te 'beleven'.

4.3.3.2 Flag ship stores

Toonaangevende retailers zoeken naar minder, maar beter locaties voor de vestiging van hun flag ship stores. Dit zijn de grootste, mooiste en compleetste winkels van een merk, waar de (merk)beleving voorop staat. In een tijd waarin steeds meer online gekocht wordt, vormt de flag ship store het fysieke visitekaartje van een bepaald merk. Kenmerkend voor dit type winkel is het grote oppervlakte, wat de mogelijkheid biedt in te spelen op de vijf zintuigen van de consument, iets wat online niet mogelijk is. Naast binnensteden zijn retailers op zoek naar regionaal verzorgende winkelcentra van hoge kwaliteit. Het nieuwe Leidsenhage is hiervoor bij uitstek geschikt. De oppervlaktes die deze retailers vragen zijn echter momenteel niet aanwezig. Overigens geldt dit ook voor vaak historische binnensteden, waar veelal alleen door ingrijpende herontwikkeling grote winkels gerealiseerd kunnen worden.

4.3.3.3 Pilot stores

De ‘flag ship stores’ zijn de paradepaardjes van toonaangevende retailers. Unibail-Rodamco verwelkomt ook graag ‘pilot stores’. De pilot stores fungeren als proeftuin. Succesvolle elementen worden uitgerold naar andere winkels.

Zo fungeert de AH XL in Leidsenhage als pilot store. Nieuwe elementen worden hier vaak uitgeprobeerd. De AH XL was de tweede XL- vestiging die uitgerust werd met een sushibar. In dit filiaal startte ook een pilot met een bloembinderij.

4.3.3.4 Co-tenancy

Uit ervaringen in het buitenland blijkt dat toonaangevende retailers zich nooit alleen vestigen in een regionaal verzorgend winkelcentrum. Zij zullen alleen komen wanneer ook andere toonaangevende retailers zich vestigen.

4.3.4 Track-record en ervaringen Unibail-Rodamco

Unibail-Rodamco heeft zich bewezen als ontwikkelaar én eigenaar van toonaangevende, hoogwaardige shopping malls in Europa. Dat is hun core business. De portefeuille telt 73 winkelcentra in 11 Europese landen. Het gros (54) van die centra kunnen rekenen op meer dan 6 miljoen bezoekers per jaar. Veel centra kennen een omvang van boven de 100.000 m² en beschikken over moderne, hoogstaande architectuur en een zeer aantrekkelijke openbare ruimte. Naast Leidsenhage is Unibail-Rodamco eigenaar van Stadshart Amstelveen, Stadshart Almere en een deel van Stadshart Zoetermeer, samen met Rijswijk In den Bogaard de grootste volledig planmatig ontwikkelde winkelcentra in Nederland. Doel is om succesvolle elementen uit buitenlandse centra over te nemen en van Leidsenhage de overtreffende trap te maken binnen de omvangrijke portefeuille. Veredelde wijkwinkelcentra passen niet in de strategie en worden/zijn afgestoten. Unibail-Rodamco investeert alleen in Leidsenhage in de wetenschap dat dit centrum zich kan ontwikkelen tot de Europese top.

Met het bijzondere planconcept en beoogde invulling wordt de reikwijdte van Leidsenhage vergroot, waardoor meer bezoekers over een grotere afstand naar Leidsenhage reizen. Tevens treedt een verschuiving van consumptieve bestedingen op, van andere type aanbieders en kanalen naar de winkels in Leidsenhage. Dit gaat op als Leidsenhage zich meer profileert als winkelcentrum voor een dagdeel uit. Leidsenhage gaat dan sterker concurreren met dagattracties, andere uitstapjes, reizen, internet, horeca, dienstverlening, huisvesting, brandstofpunten, et cetera.

4.3.5 Juridisch-planologische borging

Het ontwikkelen en managen van toonaangevende, hoogwaardige shopping malls in Europa zit Unibail-Rodamco in de genen. Hoewel niet gebruikelijk is Unibail-Rodamco voor Leidsenhage bereid de te accepteren dat uniciteit van het planconcept en de huurdersmix juridisch-planologisch worden geborgd. Hiervoor zijn het bestemmingsplan en de planregels het geijkte instrument. Een borgingsvoorstel is uitgewerkt in overleg met direct betrokkenen (gemeente Leidschendam-Voorburg, de provincie Zuid-Holland, een vertegenwoordiger van de gemeenten Leiden, Voorschoten en Wassenaar en Unibail-Rodamco). Deze borgingsregeling is opgenomen in Artikel 10 Winkelcentrum van de regels van dit plan.

4.3.6 Tot slot

Het vernieuwde Leidsenhage voorziet in de eigentijdse wensen en behoeften van consument én retailers. De ambitie is om de toonaangevende (regionale) functie van weleer terug te krijgen (en daarna te behouden).

Met het bijzondere planconcept en beoogde invulling wordt de reikwijdte van Leidsenhage vergroot, waardoor meer bezoekers over een grotere afstand naar Leidsenhage reizen. Tevens treedt een verschuiving van consumptieve bestedingen op, van andere type aanbieders en kanalen naar de winkels in Leidsenhage. Dit gaat op als Leidsenhage zich meer profileert als winkelcentrum voor een dagdeel uit. Leidsenhage gaat dan sterker concurreren met dagattracties, andere uitstapjes, reizen, internet, horeca, dienstverlening, huisvesting, brandstofpunten, et cetera.

4.4 Ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6 lid 2 Bro)

4.4.1 Algemene inleiding

Met de Ladder wordt duurzaam ruimtegebruik nagestreefd. Bij iedere stedelijke ontwikkeling (zoals bedrijventerreinen, detailhandel of woningbouwlocaties) moet worden verantwoord dat deze ontwikkeling in een actuele regionale vraag voorziet (trede 1). Indien daarvan sprake is, dient op grond van trede 2 beschreven te worden dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling kan worden gerealiseerd binnen bestaand stedelijk gebied door benutting van beschikbare gronden voor herstructurering, transformatie of anderszins. Indien niet kan worden voldaan aan trede 2, dan dient op grond van trede 3 omschreven te worden dat de voorgenomen locatie passend ontsloten is of wordt.

De integrale herontwikkeling van winkelcentrum Leidsenhage, die met het voorliggende bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, is een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in de Ladder. Toetsing van de beoogde herontwikkeling aan de Ladder leidt tot de hierna beschreven conclusies.

4.4.2 Nieuwe stedelijke ontwikkeling

De Ladder is van toepassingen op bestemmingsplannen, die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken. Artikel 1.1.1, eerste lid onder i., van het Bro definieert een stedelijke ontwikkeling als:

"Een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen".

In de eerste plaats moet dus vastgesteld worden of het voorliggende bestemmingsplan "Leidsenhage" voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling waarop de Ladder van toepassing is.

4.4.2.1 Planologische ruimte in vigerende bestemmingsplannen

In het op grond van de beheersverordening vigerende bestemmingsplan "Leidsenhage 1997" zijn de (met het oog op de integrale herontwikkeling relevante) commerciële functies in het plangebied bestemd voor:

• Detailhandelsdoeleinden
• Kantoordoeleinden
• Horecadoeleinden

Afbeelding 4.1 bevat een weergave van de plankaart van het bestemmingsplan "Leidsenhage 1997".

Afbeelding 4.1: plankaart bestemmingsplan "Leidsenhage 1997"

In het bestemmingsplan "Leidsenhage 1997" is in totaal een areaal van 104.205 m2 bvo zodanig bestemd dat daar vestiging van detailhandelsvoorzieningen rechtstreeks is toegestaan. Ruim 102.000 m2 bvo daarvan bevindt zich op gronden met de bestemming 'Detailhandelsdoeleinden', terwijl in de plint van bebouwing op gronden met de bestemming 'Kantoordoeleinden' nog eens ruim 2.000 m2 bvo aan detailhandelsfuncties is toegelaten. Het bestemmingsplan "Tramtracé Noordsingel Weigelia" voorziet niet in detailhandelsfuncties.

Dat betekent dat er op grond van vigerende (onherroepelijke) bestemmingsregelingen in totaal in het winkelcentrum Leidsenhage planologisch-juridisch bezien ruimte bestaat voor het realiseren van ruim 104.000 m2 bvo aan detailhandelsvoorzieningen. In de bestaande situatie is deze planologische ruimte niet volledig benut. Het bestaande winkelcentrum omvat in totaal circa 75.500 m2 bvo aan detailhandelsvoorzieningen en daaraan gerelateerde functies. Er is daarom in het vigerende bestemmingsplan nog sprake van een ongebruikte 'planvoorraad' van circa 29.000 m2 bvo aan detailhandelsvoorzieningen. Formeel zou een kwantitatieve uitbreiding van het bestaande winkelcentrum, waarbij deze planvoorraad wordt aangesproken, op grond van het vigerende bestemmingsplan zonder meer mogelijk zijn.

De positionering van bouwvlakken in het vigerende bestemmingsplan en daarbij opgenomen voorschriften omtrent maatvoering e.d. belemmeren echter de gewenste integrale herontwikkeling en blokkeren met name de verwezenlijking van de kwalitatief-ruimtelijke verbeteringsslag waarop de beoogde integrale herontwikkeling sterk inzet.

4.4.2.2 Nieuwe stedelijke ontwikkeling in planologische zin?

Het voorliggende bestemmingsplan "Leidsenhage" voorziet in een integrale herontwikkeling van het winkelcentrum waarbij de uiteindelijk beoogde en planologisch-juridisch mogelijk gemaakte omvang van de detailhandelsvoorzieningen en daaraan gerelateerde functies niet uitstijgt boven de omvang die in het eerdere bestemmingsplan voor detailhandel was toegelaten.

Aangezien de beoogde uitbreiding van het aantal m2 bvo voor detailhandel kan worden opgevangen binnen de op grond van het te vervangen bestemmingsplan bestaande planvoorraad voor deze functie, is in planologische zin geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling maar van het overnemen van bestaande planologische rechten in een nieuw, geactualiseerd bestemmingsplan.

Strikt benaderd vanuit deze planologische optiek zou hier geen sprake zijn van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van artikel 3.1.6 Bro, zodat de Ladder op het voorliggende bestemmingsplan (mogelijk) niet van toepassing zou zijn. Echter, vanuit oogunt van goede ruimtelijke ordening maar ook gelet op de eisen die vanuit het provinciale beleid aan een ontwikkeling als deze worden gesteld, dient het plan toch aan de hand van de Ladder beoordeeld te worden. Van de uitkomsten van deze beoordeling en de conclusies die aan de hand daarvan getrokken kunnen worden, wordt verslag gedaan in 4.5.4.

4.5 Distributieve en ruimtelijke effecten herontwikkeling Leidsenhage

4.5.1 Inleiding

De provinciale Verordening Ruimte 2014 schrijft (in artikel 2.1.4, tweede lid) voor dat ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwe detailhandel met een omvang van meer dan 2.000 m² bvo moet worden aangetoond, dat het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast en geen onaanvaardbare leegstand zal ontstaan.

Ten behoeve van het voorliggende bestemmingsplan is een distributieve onderbouwing en effectrapportage opgesteld. In dit onderzoek zijn de volgende te beantwoorden vragen centraal gesteld:

Beleid:

In hoeverre past het initiatief binnen het provinciale en regionale beleid?

Behoefte: 

Wat zijn de kwantitatieve en ruimtelijk-kwalitatieve ontwikkelingsmogelijkheden voor detailhandel en aanverwante functies, horeca en een bioscoop in Leidsenhage?

Effecten: 

Wat zijn de effecten van de beoogde integrale (her)ontwikkeling, in het bijzonder de toevoeging van detailhandel, op de bestaande detailhandelsstructuur, leegstand en het woon-, leef- en ondernemersklimaat in de gemeente en de regio?

Randvoorwaarden: 

Wat zijn de uitgangspunten en randvoorwaarden waarbinnen de integrale herontwikkeling plaats kan vinden?

Tevens is in het onderzoek rekenschap genomen van de vereisten vanuit:

• 1. het provinciale en regionale beleid;
• 2. artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening, ook wel de Ladder voor Duurzame Verstedelijking;
• 3. actuele relevante jurisprudentie.

Van het onderzoek en de uitkomsten daarvan wordt verslag gedaan in het rapport "Distributieve toets en effectanalyse integrale herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage, eindrapport" (Bureau Stedelijke Planning, d.d. 30 julli 2015), dat als Bijlage 8 deel uitmaakt van het voorliggende plan.

4.5.2 Integrale herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage

4.5.2.1 Korte omschrijving integrale herontwikkeling

De integrale herontwikkeling van winkelcentrum Leidsenhage, waarvan de distributieve - en ruimtelijke effecten zijn onderzocht, behelst een complete herstructurering en renovatie van het totale winkelcentrum, bestaande uit:

• de creatie van een integraal winkelcircuit ('achtje') waaraan vrijwel alle winkels en aanvullende voorzieningen zijn gelegen;
• een volledige overkapping en afsluiting (uitgezonderd de buitenranden) waardoor een beheersbaar en afsluitbaar aangenaam winkelklimaat ontstaat;
• een nieuwe 'look & feel' zonder onderscheid tussen bestaande en nieuwe delen van het winkelcentrum;
• integratie van het naastliggende Groot Zijdepark en de vijver met het winkelcentrum waardoor een unieke constellatie ontstaat;
• een sfeervol (openlucht-)evenementenplein tegenover het Mercure-hotel en nabij de vijver, tevens te gebruiken voor de weekmarkt;
• nieuwe een aantrekkelijke gevels aan de randen, teneinde de uitstraling, beleving, zichtbaarheid en toegankelijkheid te verbeteren;
• het uit de markt onttrekken van circa 29.500 m² (bvo) aan hoofdzakelijk leegstaande kantoorruimte en het hiervoor in de plaats realiseren van een hoogwaardig nieuw programma aan detailhandel en aanvullende voorzieningen.

4.5.2.2 Uitgangspunten integrale herontwikkeling

Een belangrijk deel van het toe te voegen winkelmetrage is gelegen op verdiepingen, om binnen de bestaande begrenzingen van het winkelcentrum beter te kunnen voldoen aan de toenemende vraag van retailers naar grotere winkelruimten. De parkeercapaciteit wordt uitgebreid naar een totaal van circa 4.000 parkeerplaatsen, een toename van zo'n 1.000 plaatsen ten opzichte van de huidige situatie.

Het vigerende bestemmingsplan "Leidsenhage 1997" biedt nog ruimte voor een aanzienlijke uitbreiding aan detailhandel en aanverwante functies, echter uitsluitend binnen de op de plankaart van dit vigerende plan aangeduide bouwvlakken. Een toekomstbestendige integrale herontwikkeling van het winkelcentrum vraagt echter een andere structuur en opzet dan de bestaande en achterhaalde (lineaire) opzet van Leidsenhage. Om een andere ordening van de bouwblokken binnen het winkelcentrum te faciliteren is het nu voorliggende nieuwe bestemmingsplan nodig. Leidsenhage verkeert in de gelukkige omstandigheden dat er voldoende fysieke ruimte (op de plaats van de bestaande parkeervoorzieningen op maaiveld en de te slopen kantoorvolumes) aanwezig is om tot een andere ordening van de bouwvolumes en de winkelstructuur te kunnen komen.

4.5.2.3 Specifieke invulling detailhandel

Het huidige detailhandelsaanbod in Leidsenhage beslaat voornamelijk winkels in het lagere middensegment en omvat hoofdzakelijk lokale en nationale retailers. Dit aanbod is vandaag de dag niet meer onderscheidend genoeg en sluit onvoldoende aan op de behoefte van de moderne consument. De versterking van het winkelaanbod in Leidsenhage richt zich daarom primair op het midden- en middenhoge segment in mode & luxe. De uitbreiding van het detailhandelsareaal is bedoeld om een onderscheidend en verrassend (internationaal) winkelaanbod te kunnen accommoderen, in een aantrekkelijke mix met horeca, vermaak en beleving. Doel van deze verandering is om de verblijfsduur van bezoekers in het winkelcentrum te veraangenamen en te verlengen en daarmee een toename van de bestedingen in Leidsenhage te bevorderen.

4.5.2.4 Specifieke invulling horeca en leisure

Voor wat betreft het horecaprogramma in het winkelcentrum voorziet de integrale herontwikkeling in toevoeging van cira 3.500 m². (Café)restaurants, fastfoodformules en drankverstrekkers bieden in potentie mogelijkheden tot het versterken van de totale beleving van het winkelcentrum. Unibail-Rodamco is voornemens in Leidsenhage haar concept 'Dining Experience' te implementeren, om zo beter in te kunnen spelen op de verschillende eetmomenten van bezoekers gedurende de dag. Dit concept behelst een mix van (inter)nationale formules met lokale spelers, allen gevestigd binnen één locatie met een op elkaar afgestemd hoogwaardig interieurontwerp. Dit 'Dining Experience' concept heeft Unibail-Rodamco succesvol gelanceerd binnen diverse van haar Europese winkelcentra.

Het voorziene leisureprogramma bestaat uit een bioscoop van circa 6.500 m² (bvo) en circa 1.000 m² (bvo) aan overige leisurefuncties. Dit programma zal in combinatie met het versterken van de horecafunctie leiden tot een combinatiebezoek aan het winkelcentrum en een veraangenaming van het verblijfsklimaat, ook in de avonduren.

4.5.2.5 Ondersteuning door marketing, events en services, synergie tussen detailhandel, horeca en entertainment

Het winkelcentrum Leidsenhage zet voor de toekomst in op een actief marketingbeleid door middel van het bieden van comfort, kwaliteit en dienstverlening in iedere fase van de relatie tussen bezoeker en winkelcentrum. Deze 'customer journey' is de weg die de klant aflegt vanaf de bank thuis tot aan het fysiek winkelen, ontmoeten en ontspannen in het winkelcentrum waarbij service en gastvrijheid centraal staan. Voorbeelden van dit zg. "4 Star"-programma dat Unibail-Rodamco in diverse van haar winkelcentra en binnen- en buitenland heeft geïmplementeerd zijn onderscheidende voorzieningen als een service desk, gratis toiletten, zitjes met iPads, etc.

De digitale marketingstrategie zorgt ervoor dat on- en offline activiteiten worden gecombineerd en dat retailers hiervan als extra verkoopkanaal gebruik kunnen maken. Daarnaast vinden er in Leidsenhage het hele jaar door activiteiten en evenementen van een kwalitatief goed niveau, om de bezoeker telkens weer te kunnen verrassen. Hiervoor worden samenwerkingsverbanden aangegaan met gerenommeerde leveranciers van events en vermaak. Ook op deze manier wordt het door consumenten bij het winkelen steeds hoger gewaardeerde aspect 'beleving' op een nog hoger plan gebracht.

Ruwweg de helft van de bezoekers die primair naar een groot centrumgebied komen om te winkelen, combineren dat horecabezoek. Vooral horeca met een dagfunctie zals een lunchroom of koffiebar heeft een positief effect op de beleving van het winkelen. Ze veraangenamen het verblijf van de consument en creëren daarnaast de mogelijkheid om tijdens het winkelen rustmomenten in te bouwen. Dat draagt bij aan het verlengen van de verblijfsduur maar verleidt consumenten tegelijkertijd om meer geld uit te geven tijdens hun bezoek. Reguliere restaurants hebben voornamelijk een avondfunctie, ze werken daardoor maar heel beperkt versterkend maar eerder aanvullend op de winkelfunctie.

Ook treden er synergievoordelen op tussen entertainment en horeca. Volgens onderzoek naar de betekenis van leiseurefuncties op landelijk niveau doet circa een derde van de consumenten met als bezoekmotief 'entertainment' tijdens hun bezoek aan een winkelcentrum ook de winkels of de horecavoorzieningen aan. Omgekeerd echter maken bezoekers met als primair bezoekmotief 'horeca' of 'detailhandel' slechts sporadisch (<10%) gebruik van de aanwezige entertainmentvoorzienningen.

4.5.2.6 Uniciteit in plaats van 'meer van hetzelfde'

De integrale herontwikkeling van het winkelcentrum beoogt niet slechts het toevoegen van ruimte voor detailhandelsfuncties, maar het realiseren van een nieuw totaalconcept dat ook voor de toekomst recht doet aan de positie van Leidsenhage als toonaangevend regionaal verzorgend winkelcentrum. Dit beoogde concept, maar ook de gewenste duurzame status van Leidsenhage als toonaangevend regionaal winkelcentrum, kan alleen op een succesvolle manier verwezenlijkt worden wanneer qua winkelformules en functiemix sprake is van een voldoende mate van uniciteit. Leidsenhage zal zich moeten onderscheiden van andere winkelgebieden, qua aanbod aan winkel- en overige voorzieningen, in plaats van slechts meer van het zelfde te bieden. In paragraaf 4.3 wordt overigens ook nader ingegaan op het thema 'uniciteit van het planconcept'.

Deze uniciteit is ook van belang voor de vraag of en in hoeverre de beoogde integrale herontwikkeling van Leidsenhage invloed kan hebben op het winkelvoorzieningenbestand in de regio. Het beoogde toonaangevende regionale winkelcentrum dat zich kenmerkt door onderscheidende formules en een unieke mix aan belevingselementen zal een ander, minder ingrijpend verdringend effect hebben op bestaande 'reguliere' detailhandelsvoorzieningen dan het eenvoudigweg toevoegen van meer vierkante meters om in ruimere mate niet-onderscheidende winkels te faciliteren. In het al genoemde rapport van BSP (zie: Bijlage 8) wordt dit bevestigd.

De gewenste mate van uniciteit / onderscheidendheid van de integrale herontwikkeling van Leidsenhage wordt zowel door de gemeente als door Unibail-Rodamco onderschreven. In de anterieure overeenkomst, die met betrekking tot de integrale herontwikkeling is gesloten, is daarover ter borging het volgende opgenomen:

Artikel 26. Winkelbranchering

26.1 Partijen zijn het er over eens dat de winkelbranchering binnen het Winkelcentrum tijdens de drie fasen zoals genoemd in artikel 4.3 afgestemd moet worden en blijven op de positionering en handhaving van Leidsenhage als topregionaal winkelcentrum. De kwantitatieve en kwalitatieve brancheringsvisie hiervan in de Gebiedsvisie waarmee in het Ontwerp Totaal rekening wordt gehouden, waarbij Unibail het daarin bepaalde zal omzetten aan de hand van het programma zoals hiervoor in artikel 12 beschreven.

(N.b.: artikel 4.2 van de anterieure overeenkomst definieert de fasen Ontwerp, Realisatie en Beheer, onderhoud en exploitatie).

In dit artikel 26 van de anterieure overeenkomst wordt verwezen naar de in de Gebiedsvisie opgenomen brancheringsvisie voor Leidsenhage. Deze brancheringsvisie luidt als volgt:

Visie branchering & clustering regionaal winkelcentrum Leidsenhage

Het regionaal winkelcentrum Leidsenhage zet in op een aantrekkelijk gevarieerd en verrassend winkelaanbod, inclusief internationale retailers. Dit als antwoord op de behoefte van consumenten en retailers naar differentiatie, concentratie en schaalvergroting. Het huidige winkelaanbod in Leidsenhage voorziet grotendeels in het laag-middensegment van lokale en nationale retailers. Het huidige basisaanbod ('must have') is echter niet meer voldoende om aan te sluiten op de behoeften van de consument.

Bij de invulling van de nieuw te realiseren en mogelijk vrijkomende winkelruimte (door o.a. verplaatsing binnen Leidsenhage) zal het accent liggen op branches welke nu nog onvoldoende zijn vertegenwoordigd in het basis-aanbod, en uitbreiding met een aantal aantrekkelijke 'premium retailers'. Waarbij een goede balans balans tussen lokale ('couler locale'), nationale en internationale retaliers tot stand gebracht zal worden. Middels samenstelling en clustering van het aanbod zal, in combinatie met een logische routing (achtvorming winkelcircuit), verdeling van bijzondere winkelformules door het winkelcentrum en een zeer aantrekkelijk en aangenaam verblijfsklimaat, een optimale winkelbeleving aan de consument geboden worden. Dat tevens zal leiden tot een nieuw bestedingspatroon bij de consument.

Bij de opening van het gemoderniseerde regionaal winkelcentrum Leidsenhage in 2017 stopt het voorzien in een aantrekkelijk en onderscheiden winkelaanbod uiteraard niet. Het up to date houden van het aanbod door constant in te spelen op de behoeften van de consument met een onderscheidende mix van retailers vormt een belangrijk onderdeel van het pro-actieve centrummanagement van Unibail-Rodamco.

In artikel 26 van de anterieure overeenkomst wordt tevens verwezen naar artikel 12, waarin het te verwezenlijken programma zou moeten zijn beschreven. Deze verwijzing is gebaseerd op de eerder gesloten consensusovereenkomst, maar in de anterieure overeenkomst is hij helaas onjuist overgenomen. Het bedoelde programma is daarin beschreven in artikel 9 en luidt als volgt:

Hiermee is langs privaatrechtelijke weg afdoende geborgd dat de integrale herontwikkeling van Leidsenhage zal leiden tot een hoogwaardig concept met een voldoende mate van onderscheidend vermogen (uniciteit) ten opzichte van reguliere winkelgebieden om de positie van Leidsenhage als toonaangevend regionaal verzorgend winkelcentrum te herbevestigen en voor de toekomst te handhaven.

4.5.2.7 Vertaling naar concreet programma

In concreto laat het privaatrechtelijk overeengekomen normatieve programma zich vertalen naar de volgende huidige en toekomstige omvang van het winkelcentrum (weergegeven in brutovloeroppervlak en winkelvloeroppervlak), met een uitsplitsing naar detailhandel, horeca, leisure en detailhandelondersteunende diensten. Daarbij is ook rekening gehouden met huidige leegstand:

4.5.3 Toets aan relevant beleid

Uit het toetsing van de beoogde intgrale (her)ontwikkeling van Leidsenhage aan de provinciale, regionale en gemeentelijke beleidsuitgangspunten, waarvan in het BSP-rapport verslag wordt gedaan, komt naar voren dat het plan strookt met het relevante beleid.

4.5.3.1 Provinciaal beleid

• Winkelcentrum Leidsenhage valt onder de zogenaamde 'te ontwikkelen centra' binnen de provinciale hoofdstructuur. Onder voorwaarde van het toepassen van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking kan voor deze categorie sprake zijn van uitbreiding van het winkelareaal.
• De integrale herontwikkeling van het winkelcentrum strookt met de rode draden uit de Visie Ruimte en Mobiliteit van de provincie. Er wordt 'beter benut en opgewaardeerd wat er is'. De agglomeratiekracht wordt vergroot en de ruimtelijke kwaliteit verbeterd.
• Kansloze kantorenvoorraad wordt uit de markt genomen.

4.5.3.2 Regionaal beleid

Het regionaal beleid sluit aan bij het provinciaal beleid. De specifieke aanbevelingen ten aanzien van detailhandelsontwikkelingen zijn ter harte genomen:

• De plannen dragen bij aan de versterking van het ruimtelijk functioneren van het betreffende centrumgebied, zijnde Leidsenhage.
• Het zwaartepunt van de integrale herontwikkeling van Leidsenhage ligt op winkelaanbod en daghoreca. Aanvullend daarop wordt leisure ontwikkeld, hoofdzakelijk bestaande uit een bioscoop. Een dergelijke voorziening past bij de aard en functie van het winkelcentrum.
• De ontwikkeling c.q. uitbreiding van het winkelaanbod is gericht op vernieuwend kwaliteitsaanbod.

4.5.3.3 Gemeentelijk beleid

Het initiatief voor de integrale herontwikkeling van Leidsenhage sluit aan bij het streven van de gemeente Leidschendam-Voorburg naar concentratie van de winkelvoorzieningen en de bijbehorende focus op versterking van de vier kernwinkelcentra. Deze vier kernwinkelgebieden dragen substantieel bij (nu en in de toekomst) aan economie, leefbaarheid, imago en vestigingsklimaat van Leidschendam-Voorburg. Ontwikkelingen binnen deze centra worden aangemoedigd en gefaciliteerd, inzien ze passen binnen het profiel en de positionering van het betreffende centrum.

4.5.4 Toets aan vereisten 'ladder voor duurzame verstedelijking'

De beoogde integrale herontwikkeling is afgezet tegen de vereisten vanuit artikel 3.1.6 lid 2 van het Bro, ook wel de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. De voorgenomen herontwikkeling voldoet ook volgens het uitgevoerde onderzoek aan alle eisen/treden van de ladder. Hierna volgt een korte toelichting per trede:

4.5.4.1 Trede 1: Is er een actuele (regionale) behoefte aan de integrale herontwikkeling van Leidsenhage?

Alle gehanteerde onderzoeksmethoden wijzen in de richting van een forse uitbreidingspotentie. BRO (zie: Bijlage 6 en Bijlage 7 bij deze toelichting) becijfert een distributieve ruimte voor uitbreiding van het winkelareaal met ruim circa 30.000-32.000 m². BSP onderschrijft deze analyse, waarbij voorop staat dat sprake is van verbreding van het aanbod: niet meer van hetzelfde, maar toetreding van winkels en formules die bijdragen aan de totstandkoming van een regionaal winkelcentrum, dat complementair is aan het bestaande winkelaanbod in de gemeente en de regio.

Het feit dat veel (inter)nationale retailers al hun interesse in het project hebben uitgesproken onderschrijft de behoefte vanuit retailers/ondernemers. Verder blijkt dat het horeca- en leisureaanbod in Leidsenhage in de huidige situatie achterblijft ten opzichte van benchmark-centra en -gemeenten. Ook versterking van dit aanbod ligt voor de hand, te meer daar de ervaring leert dat een toename van het aantal bezoekers (winkelend publiek) leidt tot een onevenredig sterke groei van de vraag naar bijvoorbeeld winkelondersteunende horeca. Door de groei van het aantal consumenten met recreatief winkelen als belangrijkste bezoekmotief, stijgt ook de behoefte aan andere functies die het 'dagje uit' verder gestalte geven.

Hiermee is voldaan aan de eis dat er sprake moet zijn van een actuele (regionale) behoefte aan toevoeging van detailhandel, horeca en leisure in Leidsenhage.

4.5.4.2 Trede 2: Is (een deel van) de regionale behoefte op te vangen binnen het bestaand stedelijk gebied binnen de regio, door de transformatie of herstructurering hiervan?

De initiatiefnemer verkiest een toekomstbestendige, integrale herontwikkeling van een bestaand verouderd winkelcentrum boven een nieuwe locatie elders in de regio. De geconstateerde (regionale) behoefte aan extra detailhandel, horeca en leisure wordt dan ook opgevangen binnen het bestaande stedelijk gebied.

Winkelcentrum Leidsenhage is het kernwinkelgebied van de gemeente Leidschendam-Voorburg en staat tevens -op ruime afstand van de binnenstad van Den Haag samen met regionaal verzorgende winkelcentra- aan de top van de regionale detailhandelsstructuur. De integrale herontwikkeling zorgt voor een toekomstbestendige opwaardering van de bestaande winkelstructuur. Bovendien voorziet het plan in het uit de markt nemen en tot andere fucnties transformeren van circa 29.500 m² aan kansloze kantorenvoorraad.

4.5.4.3 Trede 3: Indien nieuwbouw echt noodzakelijk is, dient een locatie gezocht te worden die multimodeaal ontsloten is of kan worden voor het opvangen van die behoefte.

De geconstateerde behoefte c.q. uitbreidingspotentie wordt volledig opgevangen binnen bestaand stedelijk gebied. Daarom kan een nadere toets aan de derde trede achterwege blijven.

4.5.4.4 Conclusie

De voorgenomen integrale herontwikkeling van Leidsenhage is in overeenstemming met de vereisten zoals geformuleerd in de ladder voor duurzame verstedelijking en daarmee met artikel 3.1.6 lid 2 van het Bro.

4.5.5 Effecten integrale herontwikkeling Leidsenhage

4.5.5.1 Inleiding

Vanuit algemeen oogpunt van goede ruimtelijke ordening is, in aanvulling op de voorgeschreven toets aan de hand van de ladder voor duurzame verstedelijking, tevens onderzoek verricht ten behoeve van het beantwoorden van de vraag wat de effecten van de beoogde integrale herontwikkeling zullen zijn op de bestaande winkelstructuur en op het woon- en leef- en ondernemersklimaat in Leidschendam-Voorburg, maar ook in de regio.

Hierbij is in de eerste plaats gekeken naar de mogelijkheid dat de integrale herontwikkeling duurzame ontwrichting van het bestaande (detailhandels)voorzieningenniveau tot gevolg zou hebben. Jurisprudentie wijst uit dat duurzame ontwrichting zich alleen kan voordoen op het gebied van de eerste levensbehoeften: consumenten moet binnen een acceptabele afstand van hun woonplaats inkopen kunnen doen om in hun eerste levensbehoefte te (blijven) voorzien.

Vervolgens is onderzocht in hoeverre de integrale herontwikkeling van Leidsenhage zou kunnen leiden tot verdringing: de omzet die een regio, gemeente of aankoopplaats verliest als gevolg van de extra omzetclaim die Leidsenhage genereert als gevolg van de integrale herontwikkeling (uitbreiding) van het winkelcentrum. De verdringing is uitgedrukt in absolute bedragen en percentages (de absolute omzetderving als percentage van de detailhandelsomzet of aankoopplaats).

De omzetverdringing voor de bestaande detaillisten in de regio's Haaglanden en Holland-Rijnland als gevolg van de uitbreiding van Leidsenhage beweegt zich tussen de 0% en de 100%:

• een percentage van 0% verdringing treedt op als het in Leidsenhage toegevoegde retailaanbod en het concept volstrekt uniek zijn voor het marktgebied (bestaande uit de regio's Haaglanden en Holland- Rijnland), dat wil zeggen niet (volwaardig) vertegenwoordigd in de regio, en ook een sterk bovenregionale aantrekkingskracht heeft;
• een percentage van 100% verdringing is aan de orde als het in Leidsenhage toegevoegde retailaanbod in de regio (louter meer van hetzelfde) en het nieuwe Leidsenhage geen enkele (extra) aantrekkingskracht uitoefent op de consumenten van buiten de regio's Haaglanden en Holland-Rijnland.

De daadwerkelijke toekomstige invulling van winkelcentrum Leidsenhage (retailaanbod en concept) zal uiteindelijk bepalend zijn voor de werkelijke mate van verdringing als gevolg van de integrale herontwikkeling.

4.5.5.2 Duurzame ontwrichting

Van een structuurverstorende werking of 'duurzame ontwrichting' als gevolg van de integrale herontwikkeling van winkelcentrum Leidsenhage zal geen sprake zijn. Met de beperkte uitbreiding van het dagelijkse winkelaanbod in Leidsenhage (primair ten behoeve van optimalisatie van bestaande aanbieders) en het zeer geringe verdringingseffect wat daardoor optreedt zal geen sprake zijn van duurzame ontwrichting op lokaal niveau, laat staan op regionaal niveau. Consumenten blijven (lokaal én regionaal) ook in de situatie na verwezenlijking van het bestemmingsplan zonder meer in de gelegenheid op acceptabele afstand van hun woonplaats in hun eerste levensbehoeften te voorzien.

4.5.5.3 Verdringingseffecten

De met het voorliggende plan mogelijk gemaakte integrale herontwikkeling van het winkelcentrum Leidsenhage brengt in de eerste plaats een economische impuls met zich mee. Structureel zal sprake zijn van een toename van circa 500 (deels nieuwe) arbeidsplaatsen, maar ook in de uitvoeringsfase is een forse tijdelijke extra werkgelegenheid te voorzien.

Hoewel de beoogde integrale herontwikkeling gelet op de uitbreidingspotentie en regionale behoefte distributief verantwoord is en de economische bijdrage per saldo positief zal zijn, zal er mogelijk ook sprake zijn van enige verdringing. De effecten van de integrale herontwikkeling op de totale detailhandelsomzet in de regio zijn echter te kwalificeren als en overstijgen niet het niveau van regulier ondernemersrisico.

Voor individuele winkels en winkelgebieden geldt dat hoe meer overlap er is, des te groter het mogelijke verdringingseffect zal zijn. De grootste effecten zijn te verwachten voor de centrale winkelgebieden met een hoog (absoluut en relatief) aandeel Mode & Luxe binnen het verzorgingsgebied van Leidsenhage met een overlap in functie. Daarbij gaat het primair om de binnensteden van Den Haag en (in mindere mate) Leiden, Rijswijk - In de Boogaard, Delft, Alphen aan den Rijn - Centrum en Zoetermeer - Stadshart. In de Haagse en Leidse binnenstad en Zoetermeer - Stadshart staan majeure projecten op stapel die de (verdringings)effecten van de herontwikkeling van Leidsenhage dempen.

Ook Oud-Voorburg en de kernwinkelgebied van Wassenaar en Voorschoten zullen enige nadelige effecten kunnen ondervinden, omdat zij in de nabijheid van Leidsenhage liggen en ook modisch aanbod bieden. Om deze effecten te beperken is het zaak dat deze winkelgebieden hun eigen identiteit / profiel versterken en investeren in toekomstbestendigheid. Niet alleen vanwege de integrale herontwikkeling van Leidsenhage, maar ook gelet op de ontwikkelingen in de Haagse en Leidse binnenstad. De gemeente Leidschendam-Voorburg zelf sorteert op deze ontwikkelingen voor door de verschillende winkelgebieden scherper te profileren en zich meer van elkaar te laten onderscheiden.

Leidsenhage trekt slechts in beperkte mate omzet uit verder weg gelegen gemeenten die niet direct aan Leidschendam-Voorburg grenzen en/of weinig overlap vertonen met Leidsenhage. De integrale herontwikkeling van Leidsenhage zal voor deze winkelgebieden dan ook naar verwachting niet of nauwelijks tot merkbare effecten leiden.

Mogelijke verdringingseffecten als gevolg van de toevoeging van horeca en leisure (met name een bioscoop) zullen naar verwachting zeer beperkt zijn. De horeca is grotendeels ondersteunend aan de winkelfunctie. Met de beoogde vergroting van het winkelaanbod neemt de behoefte aan horecavoorzieningen meer dan evenredig toe. Een bioscoop ontbreekt tot nu toe in Leidsenhage en vormt een waardevolle aanvulling op het bestaande areaal aan voorzieningen. Alternatieven bevinden zich op verhoudingsgewijs grote afstand van Leidsenhage. De (verdringings)effecten van het toevoegen van deze functie zullen daardoor naar verwachting beperkt zijn.

4.5.5.4 Effecten op leegstand

In de bestaande situatie bedraagt de leegstand in Leidsenhage 18 panden met een totale omvang van circa 2.600 m² wvo. Met de voorgenomen integrale herontwikkeling wordt deze bestaande leegstand opgelost. Hetzelfde geldt voor de nu leegstaande kantoorruimte in het plangebied: het volledige areaal (circa 29.500 m²) wordt aan de markt onttrokken.

Het leegstandsniveau in geheel Leidschendam-Voorburg maar ook in de regio Haaglanden is verglijkbaar met het landelijke niveau. In het scenario van 50%-verdringing kan de leegstand (van winkelmeters in de regio) met 0,3%-punt oplopen, wat vertaald naar meters neerkomt op maximaal 6.350 m² wvo. In het 'worst case-scenario' van 100%-verdringing is dit 0,6%-punt, in meters maximaal 12.750 m² wvo. Op voorhand valt niet uit te sluiten dat enkele bestaande verkooppunten uitvallen. Daarbij zal het vooral gaan om de matig functionerende winkels op kwetsbare locaties. Tot grote uitval c.q. sterk oplopende leegstand elders (en daarmee onaanvaardbare aantasting van het woon- en leefklimaat en het ondernemersklimaat c.q. duurzame ontwrichting) zal de integrale herontwikkeling van Leidsenhage niet leiden.

De in de huidige situatie leegstaande panden zijn niet geschikt voor de retailers die in de herontwikkeling en uitbreiding van Leidsenhage zijn voorzien. De betreffende panden zijn niet courant, veelal te klein en/of verkeerd gelegen. Bovenal ontbreekt het aan cachet -van zowel panden, winkelgebied en concept- om aan de eisen van deze retailers te kunnen voldoen.

Het alternatieve nulscenario ("niets doen") is op zijn best weinig aanlokkelijk. De noodzakelijke kwaliteitsimpuls blijft dan uit. Dat brengt het reëele gevaar met zich mee dat Leidsenhage (onbedoeld) afglijdt van een regionaal verzorgend winkelcentrum naar een concurrent van de meer lokaal verzorgende centra in zowel Leidschendam-Voorburg als de buurgemeenten.

4.5.6 Eindconclusies

4.5.6.1 Algemeen

Er is een noodzaak én een kans om winkelcentrum Leidsenhage een hernieuwde impuls te geven. Die impuls is dringend noodzakelijk om te voorkomen dat Leidsenhage afglijdt naar het niveau van een meer lokaal verzorgend wijkwinkelcentrum (boodschappencentrum) in plaats van de beleidsmatig vastgelegde functie van een regionaal (verzorgend) centrum. De potentie voor een succesvolle impuls is gelegen in de goede uitgangspositie van zowel Leidsenhage als de regio. De beoogde integrale herontwikkeling levert daarbij een substantiële bijdrage op het vlak van zowel structurele als tijdelijke werkgelegenheid.

Met het beoogde programma voor de integrale herontwikkeling, bestaande uit een mix van toonaangevende retailers, horeca, vermaak en parkeren, wordt Leidsenhage naar de laatste inzichten doorontwikkeld naar een aantrekkelijk(er) en duurzaam toekomstbestendig regionaal centrum. Alle beschikbare onderzoeksmethoden laten een forse uitbreidingspotentie voor winkels, horeca en vermaaksfuncties zien. Die uitbreidingspotentie laat zich vertalen naar een regionale behoefte aan de in het integrale herontwikkelingsprogramma vertaalde functies.

De voorgenomen integrale herontwikkeling van Leidsenhage sluit aan bij de uitgangspunten van provinciaal, regionaal en lokaal beleid. Met de integrale herontwikkeling worden bestaande voorzieningen beter benut en opgewaardeerd en wordt de agglomeratiekracht vergroot, tegelijk met een verbetering van de ruimtelijke en functionele kwaliteit. Daarnaast voldoet de voorgenomen ontwikkeling aan de criteria als bedoeld in de Ladder voor Duurzame Verstedelijking.

Naast dat de integrale herontwikkeling distributief bezien verantwoord is en de economische bijdrage daarvan per saldo positief, is het verdringingseffect van de herontwikkeling in regionaal opzicht gering. Het verdringingseffect in Haaglanden en Holland-Rijnland samen bedraagt maximaal 0,6% (0,2% in de dagelijkse sector en 1,1% in de niet-dagelijkse sector) in scenario 50%-verdringing en kent een theoretisch maximum van respectievelijk 1,2%, 0,3% en 2,3% in het 'worst-case' scenario van 100%-verdringing.

De effecten van de integrale herontwikkeling op de leegstand zijn (mogelijk) merkbaar binnen de gemeente Leidschendam-Voorburg zelf maar ook bij gemeenten in de regio. Uitval van enkele verkooppunten als gevolg van de integrale herontwikkeling van Leidsenhage is niet op voorhand uit te sluiten. Dit zal zich met name voordoen bij nu al matig functionerende winkels op bestaande kwetsbare locaties binnen maar ook buiten de winkelgebieden. Grote uitval en/of sterk oplopende leegstand in bestaande winkelgebieden (en daarmee onaanvaardbare aantasting van het woon- en leefklimaat resp. het ondernemersklimaat c.q. duurzame ontwrichting) als gevolg van de integrale herontwikkeling van Leidsenhage is echter niet te verwachten.

De eindconclusie is daarom dat noch het relevante beleid ter zake, noch de te verwachten kwantitatieve en/of kwalitatief-ruimtelijke (distributieve) effecten van de integrale herontwikkeling aan de vaststelling van het voorliggende bestemmingsplan en de daarin opgenomen juridisch-planologische uitbreidings- en overige mogelijkheden in de weg staan.

4.5.6.2 Geen noodzaak en dus geen mogelijkheid tot branchering

Op grond van het bepaalde in artikel 3.1.2, tweede lid, van het Bro kan een bestemmingsplan ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening regels bevatten met betrekking tot branches van detailhandel en horeca.

Het voorliggende plan voorziet niet in een brancheringsregeling in de juridisch bindende planonderdelen. Door middel van het opnemen van een dergelijk brancheringsstelsel in het plan zou (althans theoretisch) publiekrechtelijk, namelijk door middel van juridisch-planologisch instrumentarium, geborgd kunnen worden dat in Leidsenhage in de toekomstige situatie, na de integrale herontwikkeling, alleen of met name (mode)winkels in een hoger kwaliteitssegment toegelaten worden. Door middel van deze positionering zou een duurzame ontwrichting van de detailhandelsstructuur en het optreden van ongewenste ruimtelijke effecten elders tegengegaan kunnen worden.

Ten behoeve van het voorliggende plan is onderzocht of er een noodzaak tot branchering bestaat. Voor zover deze noodzaak zich voor zou doen, is vervolgens de vraag beantwoord of het mogelijk is te brancheren naar assortiment (namelijk: uitsluitend (mode)winkels in het luxere segment). Ten slotte dient, wanneer een dergelijke branchering mogelijk zou zijn, als laatste aspect te worden onderzocht hoe aan een dergelijke brancheringsregeling in het plan vorm gegeven zou kunnen worden.

A. Noodzaak tot branchering

Van duurzame ontwrichting is volgens vaste jurisprudentie pas sprake indien inwoners van een bepaald gebied niet langer op een aanvaardbare afstand van hun woning kunnen voorzien in eerste levensbehoeften. Indien een winkel naar zijn aard niet bijdraagt aan de mogelijkheid om te voorzien in eerste levensbehoeften kan zich geen duurzame ontwrichting voordoen, aldus de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Daarbij is van belang dat geen betekenis kan worden toegekend aan een overaanbod of aan de mogelijke sluiting van winkelvoorzieningen.

Het aanbod van de nieuw te realiseren winkels in Leidsenhage zal voornamelijk bestaan uit niet-dagelijkse goederen. Nu een dergelijk aanbod naar zijn aard niet bijdraagt aan de mogelijkheid om te voorzien in eerste levensbehoeften, kan als gevolg van de plannen om Leidsenhage integraal te herontwikkelen geen sprake zijn van duurzame ontwrichting.

Nu in dezen geen sprake kan zijn van duurzame ontwrichting, bestaat geen aanleiding om om die reden een brancheringsregeling in de planregels op te nemen.

B. Branchering naar assortiment

Vervolgvraag is of er aanleiding bestaat om een brancheringsregeling in de planregels op te nemen omdat het toevoegen van nieuwe (mode)winkels, anders dan in het hogere kwaliteitssegment, zou leiden tot ongewenste ruimtelijke effecten elders.

In het rapport van BSP (zie: Bijlage 8) is zowel kwantitatief als kwalitatief onderzocht of er behoefte bestaat aan de uitbreiding van het winkelcentrum. Daaruit blijkt dat er zowel in de dagelijks als niet dagelijkse detailhandel voldoende uitbreidingsruimte bestaat.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is voorts onderzocht wat het effect is op de detailhandel van omliggende gemeenten vanwege het toevoegen van detailhandel (in het gewone segment) in Leidsenhage. Daaruit blijkt dat er weliswaar sprake is van enige verdringing, maar dat de effecten op de detailhandelsomzet zijn te kwalificeren als regulier ondernemersrisico. Voorts wordt geconcludeerd dat de effecten op omzet of leegstand zowel in absolute als relatieve niet van dien aard of omvang zijn dat sprake zal zijn van aantasting van het woon-, leef-, en ondernemersklimaat.

Nu uit de distributieve toets en effectanalyse voor de integrale herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage volgt dat sprake is van een voldoende uitbreidingsruimte én de integrale herontwikkeling niet zal leiden tot ongewenste ruimtelijke effecten, bestaat ook om deze redenen geen aanleiding om een brancheringsregeling in de planregels op te nemen.

C. Conclusie

Gezien het vorenstaande is de conclusie dat er geen noodzaak, en daarmee geen juridische rechtvaardigingsgrond bestaat om in het bestemmingsplan te voorzien in een brancheringsregeling. Nu een noodzaak tot brancheren ontbreekt, kunnen de vervolgvragen, te weten: kan worden gebrancheerd naar assortiment en zo ja: hoe, onbesproken blijven.

4.5.6.3 Resumé

Gelet op de uitkomsten van de distributieve toets en analyse van de ruimtelijke effecten van de beoogde integrale herontwikkeling van het winkelcentrum Leidsenhage, is er geen aanleiding om aan de te nemen dat verwezenlijking van de integrale herontwikkeling een ontwrichtende invloed zou kunnen hebben op de detailhandelsstructuur in de regio of tot ongewenste ruimtelijke effecten op het woon-, leef- en ondernemersklimaat zou kunnen leiden. De verwachte distributieve - en ruimtelijke effecten van de integrale herontwikkeling vormen daarom geen belemmering voor het vaststellen van het voorliggende bestemmingsplan.

Hoofdstuk 5 Water

5.1 Inleiding

De waterparagraaf is een vast onderdeel van het bestemmingsplan en is in samenspraak met de waterbeheerders tot stand gekomen. In dit hoofdstuk komen alle relevante wateraspecten aan bod die van belang zijn in het plangebied. Het hoogheemraadschap van Rijnland is verantwoordelijk voor de waterkwantiteit en -kwaliteit van de polderwatergangen in het plangebied. De gemeentelijke taken zijn onder andere het riool- en oeverbeheer.

Er is invulling gegeven aan de watertoets door in vroegtijdig stadium in overleg te treden met het Hoogheemraadschap Rijnland. Het plangebied valt binnen de reikwijdte van het Waterplan Leidschendam-Voorburg "Water verbindt en geeft kleur aan je stad" dat op 2 oktober 2007 door de gemeenteraad is vastgesteld.

5.2 Beleid

In tal van beleidsdocumenten wordt aandacht besteed aan het belang van 'water'. In bijlage 2 is een lijst met relevant waterbeleid opgenomen. Centraal uitgangspunt in voornoemd beleid is dat water meer ruimte gegeven moet worden om te voorkomen dat de waterproblematiek in tijd of ruimte wordt afgewenteld. Er worden daarvoor twee drietrapsstrategieën als uitgangspunten aangegeven:

• Ten aanzien van waterkwantiteit: Vasthouden - Bergen - Afvoeren;
• Ten aanzien van waterkwaliteit: Schoonhouden - Scheiden - Zuiveren.

Daarnaast zijn aspecten als beperken van bodemdaling en het vergroten van de ecologische potenties van het water inclusief de oeverzones van belang. Deze strategieën vertalen zich voor het stedelijk gebied in aandachtspunten als: meer ruimte voor water en een relatie tussen het stedelijk water en het water in het omliggende gebied, vergroting van het waterbergend vermogen met name in de stadsranden, verbetering van de waterkwaliteit, vergroting van de belevingswaarde van water, en kansen voor natuur en recreatie in en rondom stedelijk water. De strategieën hebben als gemeenschappelijk doel een toekomstbestendig watersysteem te hebben, te houden en te versterken.

Voor wat betreft het onderwerp 'water' in relatie tot de ruimtelijke ordening zijn de volgende beleidsdocumenten in het algemeen, zij het niet noodzakelijkerwijs specifiek voor het voorliggende plan, relevant:

• Nationaal Waterplan, 2009
• Nationaal Bestuursakkoord Water, 2008
• Bestuursakkoord Water- en Klimaattafel, 2011
• Provinciaal Waterplan Zuid-Holland 2010-2015
• Stroomgebiedbeheersplan Rijn-West, 2009
• Waterwet, 2009
• Waterplan Leidschendam-Voorburg 2007-2015: "Water verbindt en geeft kleur aan je stad", oktober 2007
• Grondwaterbeheersplan Provincie Zuid-Holland 2007-2013
• Waterbeheerplan 2010-2015 van het Hoogheemraadschap van Rijnland.
• Beleidsregels en Algemene Regels Inrichting Watersysteem 2011 (Keur Hoogheemraadschap van Rijnland)
• Peilbesluit Zijdepolder, Hoogheemraadschap van Rijnland, 1999

5.3 Functies

Het plangebied heeft grotendeels een winkel en parkeerfunctie. Het grootste deel van het gebied bestaat uit winkels met daarbij behorende voorzieningen zoals parkeren, Daarnaast zijn functies zoals wonen, groen/park en water aanwezig.

Het plangebied is een gebied met stedelijke doeleinden. Het oppervlaktewater in het plangebied (vijver Leidsenhage) heeft een belangrijke waterbergings- en recreatieve functie in het gebied. Binnen het plangebied zijn alleen polderwatergangen aanwezig.

5.4 Waterkwantiteit en watersysteem

Figuur 5.1: Watersystemen binnen het plangebied

Het plangebied beslaat de volgende waterstaatkundige eenheden:

Gebied	Waterpeil in meter onder NAP	Waterschap
Zijdepolder peilvak 2.20.1.1	1,97	Rijnland
Zijdepolder peilvlak 2.20.1.3	1,42	Rijnland

In het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) is een gewenst beschermingsniveau voor inundatie van stedelijk gebied opgenomen van eens in de 100 jaar. Momenteel voldoen polders aan dit beschermingsniveau, waardoor er in de polders geen bergingsopgave aanwezig is. Om dit zo te houden moet bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening worden gehouden dat er voldoende watercompensatie plaatsvindt als de hoeveelheid verharding toeneemt en mogelijkheden om kansen op wateroverlast (inundatie) te verkleinen benut worden.

In de periode 2007-2013 is in de Zijdepolder via het uitvoeren van het Waterplan Leidschendam-Voorburg veel extra waterberging gerealiseerd. De polder heeft daardoor geen waterbergingstekort meer.

5.5 Watertoets

Het bestemmingplan is ontwikkelend van aard. De ontwikkelingen binnen Leidsenhage hebben naar verwachting invloed op het watersysteem en met name op de ondergrondse waterverbinding tussen de vijver Leidsenhage en het water van gebied De Heuvel. De ruimtelijke ontwikkelingen hebben daarom het watertoetsproces met het hoogheemraadschap moeten doorlopen.

Van de uitkomsten van de watertoets resp. de vooroverlegreactie van de waterbeheerder wordt zowel in dit Hoofdstuk 5 als in paragraaf 9.3.3 verslag gedaan.

5.6 Grondwater

Het maaiveld van het plangebied varieert van circa + 0,0 NAP tot -0,45 NAP. De grondwaterstand in het plangebied fluctueert, gebaseerd op het gemeentelijk grondwatermeetnet, tussen -1,25 en - 1,55 m onder maaiveld. De gemiddelde ontwatering van minimaal 105 cm voldoet aan de gemeentelijke eisen zodat er geen grondwatermaatregelen noodzakelijk zijn.

5.7 Waterkwaliteit

Het plangebied ligt in een gebied dat is voorzien van een gescheiden rioleringsstelsel.

De gemeente realiseert bij al haar gescheiden stelsels een afnamepunt voor vuilwater en een afnamepunt voor hemelwater. Hierbij is het uitgangspunt dat grondwaterregulerende HWA-stelsels worden gerealiseerd. De gemeente stelt als eis dat bouwplannen voorzien in het gescheiden aanbieden van vuilwater en schoon hemelwater. Schoon hemelwater kan dan worden 'afgekoppeld' van het gemengde rioolstelsel en (vertraagd) afgevoerd worden naar het oppervlaktewater. Om te zorgen dat schoon hemelwater ook schoon blijft, dient bij de keuze van bouwmaterialen hier rekening mee gehouden te worden. Dus geen bitumineuze dakbedekking, maar bijvoorbeeld synthetisch rubber zoals EPDM en geen uitlogende materialen als zink en koper. Een bouwplan zal zo nagenoeg geen negatieve invloed hebben op de kwaliteit van het oppervlaktewater.

Bij de verdere uitwerking en detaillering voor de (ver)bouwplannen binnen het winkelcentrum en de materiaalkeuze daarvoor wordt rekening gehouden met deze eisen op het gebied van de waterkwaliteit.

5.8 Veiligheid

Langs de zuidkant van het plangebied ligt de landscheiding (waterstaatkundige scheiding) tussen de hoogheemraadschappen van Rijnland en Delfland. Dit is een verheelde dijk, dat wil zeggen dat er geen / nauwelijks hoogteverschillen zichtbaar zijn met het aangrenzende terrein. De landscheiding kent aan weerszijden vanaf de hartlijn een kernzone met een afstand van 3 m. De beschermingszone ligt daar aan weerszijden weer naast en is 15 m breed.

Binnen het plangebied zelf liggen geen, althans in elk geval geen ruimtelijk relevante, waterkeringen.

Langs de zuidgrens van het plangebied, ongeveer langs de landscheiding ligt een rioolpersleiding met een beschermingszone van aan weerszijden 4 meter uit de hartlijn van de leiding. Daarnaast lopen langs de zuidzijde van de vijver enkele hoofdtransportleidingen voor water (Bergambachtleiding). Deze leidingen worden in het voorliggende plan door middel van op de verbeelding aangegeven dubbelbestemmingen beschermd.

Figuur 6: Ligging Bergambachtleiding (rode lijn)

Ter plaatse van Noordsingel 12 bevindt zich een rioolgemaal, waarbij rekening gehouden moet worden met de bij dit rioolgemaal behorende geur- en geluidcontouren die volgens de aanbevelingen uit de VNG-richtlijn 'Bedrijven en milieuzonering' 30 meter vanuit de gevel bedraagt. Het voorliggende plan biedt geen mogelijkheden tot het realiseren van gevoelige bestemmingen binnen deze contour.

5.9 Natuurvriendelijke oevers

Er is geen natte ecologische verbindingszone in het plangebied gelegen. In het Groot Zijdepark en langs de westzijde van de bebouwing langs de Noordsingel (ter hoogte van het perceel Noordsingel 10) liggen enkele watergangen met natuurvriendelijk oevers. In het plangebied zijn geen doelstellingen voor de aanleg van extra natuurvriendelijke oevers.

5.10 Riool- en baggerbeheer

Het rioolbeheer en het baggerbeheer hebben een belangrijke invloed op de waterkwaliteit binnen het plangebied. Daarnaast speelt de aanwezigheid van bomen, vogels als eenden en ganzen en de visstand een rol in de waterkwaliteit. Het hoogheemraadschap is verantwoordelijk voor het onderhoud van het hoofdwatersysteem. Dit betekent dat deze toegankelijk moeten zijn voor onderhoud. In het plangebied van het voorliggende bestemmingsplan zijn overigens geen hoofdwatergangen gelegen.

Indien er onderhoud vanaf de kant plaatsvindt, dan is er een ruimtereservering nodig voor het onderhoud.

Als er ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden, is het uitgangspunt dat de waterhuishoudkundige situatie niet mag verslechteren. Bij nieuwbouw is het afkoppelen van schoon hemelwater verplicht. Voor het afkoppelen verhard oppervlak geldt de ´Beslisboom aan- en afkoppelen verharde oppervlakken´ van de Werkgroep Riolering West-Nederland als uitgangspunt.

5.11 Werkzaamheden in of nabij een watergang

De 'Keur en Beleidsregels' maken het mogelijk dat het hoogheemraadschap haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebod- en verbodsbepalingen) voor:

• Waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden),
• Watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten en beken),
• Andere waterstaatswerken (onder andere bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen).

De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren, bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van water naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het waterschap gebouwd en opgeslagen mag worden. De toestemming voor het uitvoeren van deze werkzaamheden is geregeld in de watervergunning.

Hiermee is de Keur een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen.

Het onderhoud en de toestand van de (hoofd)watergangen worden tijdens de jaarlijkse schouw gecontroleerd en gehandhaafd. Overigens zijn binnen het plangebied van het voorliggende bestemmingsplan geen hoofdwatergangen gelegen.

Ten behoeve van de voorwaarden, die in het kader van de Watervergunning kunnen worden gesteld, dient bij werkzaamheden in of nabij een watergang de initiatiefnemer in overleg te treden met de vergunningverlenende afdelingen van het betreffende hoogheemraadschap. Op deze wijze kunnen de voorwaarden, waaraan het bouwplan zal moeten voldoen, worden besproken.

De bepalingen ten aanzien van werkzaamheden in of nabij een watergang etc., zoals hiervoor omschreven, vormen in elk geval geen belemmering voor het verwezenlijken van de herontwikkeling die met het voorliggende bestemmingsplan wordt beoogd.

5.12 Conclusies

Het aspect 'water' vormt geen belemmering voor de beoogde integrale herontwikkeling van het winkelcentrum Leidsenhage, waarvoor het voorliggende bestemmingsplan de planologisch-juridische basis vormt. Voor zover aan de orde wordt bij de verdere uitwerking en detaillering van de bouwplannen binnen het plangebied rekening gehouden met kwalitatieve en kwantitatieve eisen die uit het geldende waterbeleid voortvloeien.

De in het plangebied aanwezige watergerelateerde leidingen zijn afdoende in kaart gebracht en worden in het voorliggende plan voorzien van de noodzakelijke planologisch-juridische bescherming.

Hoofdstuk 6 Milieu- en omgevingsaspecten

6.1 Inleiding

In het bestemmingsplan is naast stedenbouwkundige uitgangspunten en bestaand ruimtelijk beleid ook rekening gehouden met verschillende omgevingsaspecten, zoals de bodemgesteldheid, geluid, luchtkwaliteit en de milieucategorisering van eventueel aanwezige bedrijven.

6.2 Milieugevolgen van medegebruik gronden voor evenementen

6.2.1 Inleiding

Een deel van de gronden binnen het plangebied wordt in de huidige situatie (mede) gebruikt als locatie voor het houden van evenementen, zie daarover ook 2.7.3. Het betreft hierbij zowel gronden binnen het winkelcentrum zelf als een gedeelte van het daarnaast gelegen Zijdepark. Verder vindt op het parkeerterrein aan de Banninglaan (ter hoogte van het warenhuis V&D) elke dinsdag een weekmarkt plaats.

In de nieuwe situatie zal in aansluiting op de parkeergarage P9/P10 en naast het Mercure-hotel een evenementenplein worden ingericht. Dit plein zal gaan fungeren als entree tot het winkelcentrum, maar biedt tevens ruimte en mogelijkheden voor het organiseren van diverse typen (publieks)evenementen en activiteiten van verschillende aard. Beoogd wordt om in de toekomst ook de week- c.q. warenmarkt te verplaatsen naar dit nieuwe evenementenplein.

Het plangebied ligt midden in een drukke binnenstedelijke omgeving en wordt omringd door diverse gevoelige functies en/of bestemmingen. Daartoe worden onder meer gerekend:

• woningen
• ziekenhuizen, verpleeg- en verzorgingshuizen
• onderwijsgebouwen
• kinderdagverblijven

Vanwege de aanwezigheid van deze gevoelige functies moeten de omgevingseffecten van het medegebruik van de in het voorliggende plan begrepen gronden voor evenementen inzichtelijk gemaakt worden. Bij evenementen blijft de beoordeling van de ruimtelijk relevante milieubelasting in praktische zin beperkt tot het aspect 'geluid'. Ten behoeve van het bestemmingsplan is naar dit aspect onderzoek verricht. De resultaten van dit onderzoek zijn vastgelegd in het rapport "Evenemententerrein Winkelcentrum Leidsenhage - Akoestisch onderzoek en ruimtelijke onderbouwing" zoals opgesteld door DGMR Adviseurs, dat als Bijlage 9 deel uitmaakt van de toelichting van dit plan.

6.2.2 Kaders en normen voor evenementen

De gemeente is vrij om aan een evenementenvergunning die verleend wordt op basis van de Algemene Plaatselijke Verordening de voorschriften te verbinden die zij - op basis van een belangenafweging- noodzakelijk acht. In tegenstelling tot de generieke regelgeving die is opgenomen in de Wet geluidhinder en de Wet milieubeheer zijn er geen duidelijke, in wettelijke regelingen vastgelegde, geluidsnormen voor evenementen. Evenementen hebben doorgaans een tijdelijk en heel plaatselijk karakter. Mede daardoor is het niet altijd nodig, zelfs voor luidruchtige evenementen, een geluidsnorm te stellen. De algemene normstelling binnen de woning uit de Wet geluidhinder is voor evenementen niet bruikbaar en onnodig streng. Het gaat immers om uitzonderingssituaties en niet om een 'dagelijkse' geluidbelasting.

In de nota 'Evenementen met een luidruchtig karakter' van de Inspectie Milieuhygiëne Limburg uit augustus 1996 wordt als uitgangspunt gehanteerd dat tijdens evenementen in woningen, bij gesloten ramen en deuren, een normaal gesprek mogelijk moet zijn. Gedurende de dag- en avondperiode mag daarom het geluidsniveau in de woningen niet hoger zijn dan 50 dB(A). Geudrende de nachtperiode speelt niet alleen de spraakverstaanbaarheid een rol, maar zal ook het wel of niet kunnen slapen een belangrijk toetscriterium moeten zijn. Uit deze normstelling kunnen de maximaal toegelaten gevelbelastingen afgeleid worden. Bij deze nota en de daarin geformuleerde uitgangspunten wordt in de jurisprudentie met regelmaat aansluiting gezocht, zie bijvoorbeeld: Rechtbank Overijssel ECLI:NL:RBOVE:2013:BZ8383 of de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 15 juni 2011, LJN: BQ7921.

Het is daarnaast verdedigbaar de nachtperiode bij evenementen later te laten ingaan dan gebruikelijk. De nachtperiode zoals vastgesteld in de Wet geluidhinder begint om 23:00 uur. De Inspectie Milieuhygiëne Limburg gaat in de hiervoor aangehaalde nota in beginsel uit van 23:00 uur met een uitwijk naar 24:00 uur, of 01:00 uur voor dagen waarop een vrije dag volgt.

Op 26 januari 2010 heeft het college het 'Evenementen-uitvoeringsplan 2010' vastgesteld. In dit plan zijn beleidsregels opgenomen voor evenementen en collectieve festiviteiten. Uit dit uitvoeringsplan blijkt dat de gemeente Leidschendam-Voorburg voor evenementen de volgende geluidsniveaus op de gevel van gevoelige bestemmingen (woningen) in beginsel toelaatbaar acht:

• maximaal 80 dB(A) tijdens evenementen met een complex geluidskarakter (deze categorie evenementen is niet toegestaan op de evenementenlocatie in Leidsenhage)
• maximaal 75 dB(A) tijdens evenementen met versterkte muziek
• maximaal 70 dB(A) tijdens evenementen met een beperkte geluidsproductie

6.2.3 Geluidniveaus op omliggende woningen

Voor het bepalen van de geluidsniveau's, die kunnen optreden tijdens evenementen, is een aantal varianten inzichtelijk gemaakt. Het gaat hierbij om drie varianten van de uitstralingsrichting van geluid tijdens evenementen, die in onderstaande figuur zijn weergegeven:

Afbeelding 6.1 Uitstralingsrichting varianten

Deze varianten zijn doorgerekend vanwege de verschillende geluidskarakteristieken doorgerekend voor zowel popmuziek als housemuziek.

Uit de rekenresultaten, die bij het akoestisch onderzoek zijn gebruikt, blijkt dat het appartementengebouw Ransuillaan 1 t/m 151 maatgevend is voor de geluidbelasting ten gevolge van evenementen. Deze maatgevende locatie en de afstand daarvan tot het evenemententerrein is in onderstaande figuur weergegeven:

Figuur 6.2: locatie maatgevend bouwblok (blauw omcirkeld) en afstand tot evenemententerrein

Uit de resultaten van het onderzoek blijkt dat het mogelijk is bij evenementen met versterkte muziek op de evenementenlocatie in Leidsenhage te voldoen aan de door de gemeente in het uitvoeringsplan vastgelegde geluidsnorm van 75 dB(A) bij woningen. Voorwaarde daarvoor is wel dat voldaan wordt aan de maximale bronvermogens van de geluidsbronnen (boxen) die zijn opgenomen in tabel 1 en 2 van het als Bijlage 9 van dit plan deel uitmakende DGMR-rapport. Om dit te waarborgen zijn de de in genoemde tabellen opgenomen normen ook vastgelegd in de regels van het voorliggende plan.

Wanneer het een evenement met een beperkte geluidsproductie betreft (LAR,LT maximaal 70 dB(A)), moeten de in tabel 1 en 2 opgenomen geluidsniveaus met 5 dB(A) verlaagd worden. Ook deze verlaging is in de regels van dit plan verwerkt.

Met de betreffende normstelling (de gemeente acht voor deze locatie een norm van 75 dB(A) acceptabel) wordt voldaan het gestelde in de referentienota "Evenementen met een luidruchtig karakter". De spraakverstaanbaarheid binnen de nabijgelegen woningen is bij toepassing van deze norm voldoende gewaarborgd.

6.2.4 Geluidniveaus op overige gevoelige bestemmingen

Uit het akoestisch onderzoek blijk dat zich, behalve de hiervoor genoemde woningen, geen andere geluidgevoelige bestemmingen, zoals ziekenhuizen, verpleeg- en verzorgingshuizen, onderwijsgebouwen en kinderdagverblijven binnen het 'invloedsgebied' van de beoogde evenementenlocatie bevinden.

6.2.5 Evenementen en niet-gevoelige bestemmingen

Voor niet-gevoelige bestemmingen gelden geen concrete normen aan de hand waarvan de effecten van activiteiten met een zekere mate van geluidbelasting kunnen worden beoordeeld. Vanuit oogpunt van goede ruimtelijke ordening kunnen echter ook niet-gevoelige functies niet geheel buiten beschouwing blijven.

6.2.5.1 Hotel Weigelia 22

Met name het binnen het plangebied aanwezige hotel aan de Weigelia dient voor wat betreft het aspect evenementengeluid in de belangenafweging in het kader van een goede ruimtelijke ordening een plaats te krijgen. Het beoogde evenementenplein bevindt zich op korte afstand van (de gevel van) het hotel. Wanneer op het evenementenplein sprake is van evenementen die op grond van dit bestemmingsplan en het daaraan ten grondslag liggende onderzoek als passend kunnen worden beschouwd, zal zonder meer sprake zijn van een duidelijk waarneembare geluidbelasting ter plaatse van het hotel.

De planologisch-juridische inkadering van het evenementenplein op parkeerterrein P9/P10 bij het winkelcentrum Leidsenhage vindt voor het eerst in het voorliggende bestemmingsplan plaats. Echter, op grond van het Evenementen-uitvoeringsplan Gemeente Leidschendam-Voorburg 2010 (zie ook: 2.7.3) is het terrein P9/P10 al aangewezen als terrein waar jaarlijks meer dan drie middelgrote tot grote evenementen dan wel evenementen die de evenementsduur van 15 dagen overschrijden (met inbegrip van evenementen met versterkte muziek (categorie 2)) mogen plaatsvinden. Dat betekent dat weliswaar de formele situatie voor wat betreft het medegebruik van een deel van P9/P10 voor evenementen wordt gewijzigd, maar dat de feitelijke en al geruime tijd bestaande toestand in het voorliggende bestemmingsplan slechts wordt bestendigd. Strikt genomen is zelfs sprake van een beperking van de mogelijke omvang van het medegebruik van P9/P10 voor evenementen, aangezien het bestemmingsplan slechts voorziet in het toelaten van evenementen op een concreet begrensd deel van het parkeerterrein, terwijl op grond van het gemeentelijk evenementenbeleid heel P9/P10 als evenementenlocatie is aangewezen. Gelet hierop kan worden vastgesteld dat het belang van een goede ruimtelijke ordening zich ook in relatie tot de hotelfunctie niet tegen het beoogde -gereguleerde- medegebruik van P9/P10 voor evenementen verzet.

6.2.5.2 Overige niet-gevoelige bestemmingen

Voor zover binnen het beïnvloedingsgebied van het evenemententerrein nog andere niet-gevoelige bestemmingen aanwezig zijn, zoals horeca en detailhandelsfuncties, geldt daarvoor het zelfde als wat hiervoor (6.2.5.1) is opgemerkt als ten aanzien van het hotel aan de Weigelia 22.

6.2.6 Conclusie

Gelet op de uitkomsten van het uitgevoerde akoestisch onderzoek en mede gelet op het belang van een goede ruimtelijke ordening is er, mits in de regels van het plan wordt voorzien in voldoende duidelijke en handhaafbare normen om onaanvaardbare geluidsoverlast te voorkomen, geen belemmering om een gedeelte van het parkeerterrein P9/P10 aan te wijzen voor medegebruik ten behoeve van evenementen. Aan die voorwaarde wordt in het voorliggende plan invulling gegeven door het in 8.3 opnemen van regels resp. normen voor medegebruik van gronden voor evenementen.

6.3 Bodem

6.3.1 Inleiding

Binnen het plangebied van het voorliggende bestemmingsplan "Leidsenhage" zijn in de afgelopen jaren met het oog op de voorgenomen herontwikkeling diverse milieukundige bodemonderzoeken uitgevoerd. De bij de gemeente bekende / beschikbare bodemonderzoeken alsmede de onderzoeken die bij de Omgevingsdienst Haaglanden bekend zijn, zijn globaal weergegeven in onderstaande afbeelding.

Afbeelding 6.3: overzicht onderzoekslocaties bodem (milieukundig)

Legenda:

Blauwe lijn	grens Leidsenhage
Groene lijnen	onderzoekslocaties (historisch onderzoek en/of bodemonderzoek

Alle uitgevoerde historische - en bodemonderzoeken, voor zover bekend bij de gemeente Leidschendam-Voorburg en de Omgevingsdienst Haaglanden, zijn in een gemeentelijk databestand opgenomen. De data uit dit bestand zijn vervolgens gekoppeld aan een Geografisch Informatiesysteem (GIS).

6.3.2 Bodemkwaliteit plangebied

In het plangebied van het voorliggende bestemmingsplan zijn 20 bodemonderzoeken uitgevoerd. Door middel van deze onderzoeken is voldoende inzicht verkregen in de milieuhygiënische bodemkwaliteit van het plangebied. De meest recent uitgevoerde onderzoeken maken als Bijlage 10, Bijlage 11 en Bijlage 12 deel uit van dit bestemmingsplan.

Uit de verschillende verrichte bodemonderzoeken blijkt dat, met uitzondering van de locatie Berberis 6 en de locatie bij de liftinstallatie nabij Liguster 26, de bodem in het algemeen plaatselijk licht verhoogde concentraties zware metalen, PCB's, minerale olie en xylenen en licht tot matig verhoogde concentraties PAK's vertoont.

Ter plaatse van de locatie Berberis 6 e.o. is in het kader van de Wet bodembescherming sprake van een geval van ernstige verontreiniging met gechloreerde koolwaterstoffen waarvan de sanering niet spoedeisend is. Deze verontreiniging is veroorzaakt door een voormalige chemische wasserij. Bij de feitelijke uitvoering van een herontwikkeling ter plaatse van of nabij deze verontreiniging zullen saneringsmaatregelen noodzakelijk zijn. Het bevoegd gezag dient in te stemmen met deze saneringsmaatregelen.

Ter plaatse van een oliepomphuisje behorend bij een liftinstallatie nabij Liguster 26 (hoek Rozemarijn) heeft zich in 2011 een olielekkage voorgedaan. Deze olieverontreiniging is onder milieukundige begeleiding afdoende verwijderd. Nabij de liftinstallatie bevindt zich nog een oudere door lekkage veroorzaakte verontreiniging van een geringe omvang. Bij een eventuele nieuwbouw ter plaatse van deze olieverontreiniging dient met de aanwezigheid hiervan rekening te worden gehouden.

Nabij het plangebied is het grondwater ter plaatse van het Shell-tankstation aan de Noordsingel 10 verontreinigd met MTBE. Bij een eventuele nieuwbouw in de buurt van deze locatie dient men bij het bemalen van het bouwterrein rekening te houden met deze MTBE-verontreiniging.

6.3.3 Ondergrondse HBO-tanks

In het plangebied bevinden zich geen ondergrondse huisbrandolietanks.

6.3.4 Bodemkwaliteitskaart en Bodembeheerplan

Op basis van diverse bodemonderzoeksrapporten die in Leidschendam-Voorburg zijn uitgevoerd heeft de gemeenteraad op 1 oktober 2013 de Bodemkwaliteitskaart alsmede de Nota bodembeheer vastgesteld.

In deze beleidsnota is o.a. het volgende weergegeven:

• de globale gemiddelde milieuhygiënische kwaliteit van de bodem in bepaalde zones
• hoe omgegaan moet worden met vrijkomende grond en het hergebruik van deze gronden
• hoe omgegaan wordt met het hergebruik en de verwerking van baggespecie

In onderstaande uitsnede uit de Bodemkwaliteitskaart is de ligging van het plangebied en de daarbij behorende kwaliteitszone aangegeven.

Afbeelding 6.4: Leidsenhage op de bodemkwaliteitskaart

Uit de bodemkwaliteitskaart blijkt dat het plangebied van het voorliggende bestemmingsplan zich in Zone 3 bevindt. De algemene milieuhygiënische bodemkwaliteit van Zone 3 voor de boven- en ondergrond (tot 2 meter min maaiveld) is gekwalificeerd als bodemkwaliteitsklasse achtergrondwaarde.

6.3.5 Bodemopbouw

De bodemopbouw van de bovenste 5 meter ter plaatse van het plangebied is op onderstaande uitsnede van de geologiekaart weergegeven. Deze geologiekaart is gebaseerd op www.dinoloket.nl, archeologische onderzoeken, grondboringen en sonderingen.

Afbeelding 6.5: uitsnede geologiekaart

Legenda:

Kleur	Omschrijving
bruin	veen op zand (Hollandveen op laag van Voorburg)
geel	strandwal (laag van Voorburg)

Het oppervlakkig (freatisch) grondwater bevindt zich op ongeveer een diepte van 1,2 meter min maaiveld.

De bodem bestaat vanaf het maaiveld tot circa 1,0 meter diep uit zandgrond. Vanaf 1,0 tot 2,5 meter min maaiveld bevindt zich plaatselijk een veenlaag. De deklaag (kleilaag) begint vanaf circa 10,5 meter min maaiveld.

Het eerste watervoerend pakket bevindt zich op een diepte van 14,0 meter en heeft een dikte van 20,0 tot 30,0 meter. De grondwaterstroming van het diepere grondwater is in zuidoostelijke richting. In het plangebied heerst een neerwaartse grondwaterstroming, namelijk infiltratie.

6.3.6 Conclusie

Weliswaar is in het plangebied sprake van enige plaatselijke verontreinigingen, maar mede omdat omtrent de aard, omvang en eventuele saneringsnoodzaak hiervan voldoende inzicht bestaat vormen deze verontreinigingen geen belemmering voor de ontwikkelingen die voorzien zijn in het plangebied. Mits bij de uitvoering van de werkzaamheden, die nodig zijn voor het verwezenlijken van de beoogde herontwikkeling, rekening wordt gehouden met de aanwezigheid van de bedoelde plaatselijke verontreinigingen is de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem zodanig dat de gronden in het plangebied geschikt zijn voor de bestemmingen die daarop in het voorliggende bestemmingsplan worden gelegd.

6.4 Verkeer en parkeren

6.4.1 Inleiding

Het plan voor de integrale herontwikkeling van het winkelcentrum Leidsenhage is getoetst op verkeerskundige aspecten als verkeersafwikkeling en -doorstroming, verkeersveiligheid en (fiets)parkeren. Het toetsingskader wordt met name gevormd door het gemeentelijk beleid op het gebied van verkeer en parkeren.

De grondslag voor de verkeerskundige beoordeling van het plan, inclusief parkeren, wordt gevormd door het onderzoek "Integrale herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage, Verkeer en parkeren" (GoudappelCoffeng, 8 juni 2015) dat als Bijlage 13 van dit plan deel uitmaakt. Dit rapport vormde tevens de basis voor het onderzoek naar de gevolgen van de herontwikkeling voor de luchtkwaliteit.

In dit onderzoek is onder meer gekeken naar de parkeerbalans (voorziet het plan in een passende en sluitende oplossing voor de parkeerbehoefte) en naar verkeerstechnische aspecten als de verkeersveiligheid, verkeersdoorstroming en de ontsluiting van het winkelcentrum per auto, fiets, te voet en openbaar vervoer.

6.4.2 Verkeersafwikkeling en bereikbaarheid

6.4.2.1 Inleiding

Ten behoeve van het voorliggende plan is onderzoek verricht naar de verkeerskundige aspecten resp. effecten van de voorgenomen integrale herontwikelling. Het onder 6.4.1 genoemde rapport van GoudappelCoffeng bevat de verkeersinhoudelijke informatie, waarop deze verkeersparagraaf is gebaseerd. In die zin vormt het rapport de inhoudelijke 'onderlegger' en verantwoording van de verkeersparagraaf. In de eerste plaats wordt dan ook verwezen naar de inhoud van dit rapport.

6.4.2.2 Resultaten verkeerskundige beoordeling

Bij het bepalen van de omvang van het toekomstige autoverkeer van en naar het winkelcentrum in de plansituatie zijn de volgende 'veiligheidsmarges' gehanteerd in de verschillende berekeningen:

• het geprojecteerde toekomstige programma is opgehoogd met de in het voorliggende plan als binnenplanse afwijkingsbevoegdheid opgenomen extra toevoeging van 5%;
• er is gerekend met een hoger uurtotaal qua aankomende en vertrekkende auto's (door optelling van de afzonderlijke drukste uren op de aansluitingen van het winkelcentrum op het onderliggende wegennet;
• er is rekening gehouden met een extra veiligheidsmarge van 5% bovenop de berekende verkeersgeneratie als gevolg van het plan.

Met behulp van het verkeersmodel Haaglanden is de verdeling van het verkeer in beeld gebracht. In de plansituatie zal de verkeersdruk op de Heuvelweg en Burgemeester Banninglaan toenemen als gevolg van de uitbreiding van de beschikbare parkeercapaciteit en de realisatie van een hoofdentree bij het kruispunt Weigelia / Heuvelweg.

Maatgevend voor het beoordelen van de toekomstige verkeersafwikkeling zijn de kruispunten in en rond het plangebied. De kruispunten:

• Noordsingel / Burgemeester Banninglaan;
• Heuvelweg / Burgemeester Banninglaan;
• Heuvelweg / Lavendel; en
• Heuvelweg / Weigelia;

hebben voldoende capaciteit om met de huidige vormgeving ook in de plansituatie een goede verkeersafwikkeling te kunnen waarborgen. Het kruispunt Weigelia / Noordsingel, daarentegen, heeft slechts een beperkte restcapaciteit. Het parkeerdek langs de Noordsingel, dat op dit kruispunt aansluit, heeft op piekmomenten echter ook bijna geen restcapaciteit. In de huidige situatie doen zich af en toe wachtrijen voor. Het verbeteren van de verkeerssituatie op deze aansluiting zal naar verwachting echter extra verkeer zal aantrekken. Om extra verkeer naar het parkeerdek te voorkomen zal de huidige vormgeving van deze aansluiting gehandhaafd blijven. Het vergroten en verbeteren van de parkeermogelijkheden langs de Heuvelweg zal de druk op het parkeerdek langs de Noordsingel naar verwachting doen afnemen.

De omvang van het autoverkeer bij de aansluiting naar de nieuwe parkeergarage aan de Burgemeester Banninglaan kan ter plaatse vlot en veilig worden afgewikkeld, mits de vormgeving op de te verwachten verkeersstromen wordt aangepast. Deze aanpassing wordt opgenomen als onderdeel van het bouwplan. De exacte uitwerking van de aangepaste vormgeving is geen onderwerp van de bestemmingsplanprocedure maar een uitvoeringsvraagstuk.

De wegvakken rondom het winkelcentrum hebben voldoende capaciteit om de verkeersstromen ook in de plansituatie goed af te kunnen wikkelen. Knelpunten op het vlak van de toekomstige verkeersafwikkeling zullen zich naar verwachting alleen voordoen op de kruispunten van deze wegvakken met de N14. Deze knelpunten zijn echter ook vanuit de bestaande situatie al geruime tijd bekend. Op regionaal niveau wordt in het kader van de zogenaamde MIRT-verkenning (Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport) een oplossing van de problematiek op / rond de N14 voorbereid. De voorgenomen integrale herontwikkeling van Leidsenhage heeft geen grote invloed op deze knelpunten.

Door toepassing van expeditiehoven met laad- en losdocks wordt een vlotte en veilige afwikkeling van het expeditieverkeer ten behoeve van het winkelcentrum gewaarborgd.

6.4.2.3 Bereikbaarheid en toegankelijkheid openbaar vervoer

In de bestaande situatie is Leidsenhage zeer goed te bereiken met het openbaar vervoer. Zowel op de Weigelia als de Heuvelweg zijn tramhaltes aanwezig die op zeer korte (loop)afstand van het winkelcentrum zijn gepositioneerd. Bushaltes zijn aanwezig aan weerszijden van de Burgemeester Banninglaan.

Voor het beoordelen van de toegankelijkheid van een voorziening in relatie tot het openbaar vervoer wordt gebruik gemaakt van de volgende criteria:

• 1. zeer goede toegankelijkheid: de afstand van de voorziening tot de Randstadrail bedraagt 200 meter of minder;
• 2. goede toegankelijkheid: de afstand van de voorziening tot een NS-station bedraagt 500 meter of minder en/of de afstand van de voorziening tot de Randstadrail bedraagt tussen de 200 en 500 meter;
• 3. redelijke toegankelijkheid: de afstand van de voorziening naar een tramstation en/of een bushalte bedraagt minder dan 200 meter;
• 4. matige toegankelijkheid: de afstand van de voorziening naar een tramstation en bushalte bedraagt meer dan 200 meter en de afstand naar een Randstadrail- of NS-station bedraagt meer dan 500 meter.

Toepassing van deze criteria op de bestaande situatie van het winkelcentrum Leidsenhage rechtvaardigt de conclusie dat het winkelcentrum zeer goed toegankelijk is door middel van het openbaar vervoer. Er is geen aanleiding om te veronderstellen dat in de toekomst sprake zal zijn van significante wijzigingen in de routering en frequentie van de verschillende openbaar vervoersvoorzieningen. De bediening door het openbaar vervoer zal op hetzelfde niveau gehandhaafd blijven als in de huidige situatie. Dat betekent dat ook na de integrale herontwikkeling de toegankelijkheid van Leidsenhage door middel van het openbaar vervoer de kwalificatie 'zeer goed' zal behouden.

6.4.2.4 Bereikbaarheid langzaam verkeer

Naast een regionaal winkelcentrum, behoudt Leidsenhage ook haar functie als lokaal winkelcentrum. Dat betekent dat ook de bereikbaarheid voor fietsers en voetgangers vanuit de omliggende wijken goed moet blijven. Daarnaast wordt Leidsenhage omsloten en doorsneden (Weigelia) door hoofdfietsroutes. Door het aanleggen van een tweerichtingen fietspad aan de winkelcentrum-zijde van de Heuvelweg, Burgemeester Banninglaan en Noordsingel, zijn zowel de doorgaande fietsroutes als de bereikbaarheid van Leidsenhage per fiets gewaarborgd. Daarnaast dienen de fiets- en voetgangersdoorsteken vanuit de omliggende wijken aansluiting te vinden in het plan.

6.4.2.5 Conclusie verkeersafwikkeling en bereikbaarheid

De integrale herontwikkeling van winkelcentrum Leidsenhage zal verkeerskundige effecten, waaronder een toename van de verkeersintensiteiten van autoverkeer, met zich meebrengen. Door middel van enkele -in de planvorming voorziene- aanpassingen van de inrichting van de wegen rond en aansluitingen naar het winkelcentrum zal echter ook in de toekomstige situatie sprake zijn van een goede en veilige afwikkeling van de verkeersstromen. De bereikbaarheid resp. toegankelijkheid van het winkelcentrum per openbaar vervoer en voor langzaam verkeer blijft ook in de toekomstige situatie zeer goed.

6.4.3 Parkeren

6.4.3.1 Inleiding en normstelling

Winkelcentrum Leidsenhage wordt conform de gemeentelijke 'Nota Parkeernormen' beschouwd als een 'regionaal verzorgend centrum' met 130 of meer winkels en voor de bepaling van de te hanteren parkeernormen beschouwd als 'Binnenstad of hoofdwinkelcentrum 50.000 - 100.000 inwoners'. Op basis van de bebouwingsdichtheid en het autobezit wordt winkelcentrum Leidsenhage beschouwd als gelegen in zeer sterk stedelijk gebied, met een ligging binnen de 'schil centrum'. De gemeentelijke parkeernormen kennen een bandbreedte tussen een minimaal en een maximaal parkeerkencijfer. In onderstaande tabel zijn de parkeernormen weergegeven die voor het voorliggende plan van toepassing zijn.

functie programma	functie parkeernorm	parkeernorm in pp per eenheid	eenheid
retail bestaand	binnenstad of hoofdwinkel (stads)centrum (50.000-100.000 inwoners)	2,9 tot 3,9 (gemiddeld: 3,4)	100 m² bvo
retail uitbreiding	binnenstad of hoofdwinkel (stads)centrum (50.000-100.000 inwoners)	2,9 tot 3,9 (gemiddeld: 3,4)	100 m² bvo
bioscoop	bioscoop	5,5 tot 7,7 (gemiddeld: 6,5)	100 m² bvo
fitness	fitnessstudio/sportschool	2,1 tot 3,1 (gemiddeld: 2,6)	100 m² bvo
dining experience	binnenstad of hoofdwinkel (stads)centrum (50.000-100.000 inwoners)	2,9 tot 3,9 (gemiddeld: 3,4)	100 m² bvo
horeca Weigelia	restaurant	8,0 tot 10,0 (gemiddeld: 9,0)	100 m² bvo
Mercure Hotel
aantal kamers	hotel 4 sterren	4,4 tot 5,4 (gemiddeld: 4,9)	10 kamers
bijeenkomstruimte	evenementenhal/beursge- bouw/congresgebouw	5,5	100 m²

Figuur 6.6: parkeernormen Leidsenhage

In de gehanteerde parkeernormen is rekening gehouden met 'frictieleegstand' van parkeerplaatsen, dat wil zeggen dat er meer vraag wordt berekend dan er feitelijk nodig is, om zoekverkeer (automobilisten die rondrijden om een vrije parkeerplaats te vinden) te voorkomen.

Om de parkeervraag per moment van de week te berekenen wordt conform de 'Nota Parkeernormen' gebruik gemaakt van aanwezigheidspercentages. In onderstaande tabel zijn de voor het voorliggende plan gehanteerde aanwezigheidspercentages weergegeven.

functie programma	werkdag- middag	werkdag- avond	koop- avond	zaterdag- middag	zaterdag- avond
retail (uitbreiding)	60%	10%	75%	100%	0%
bioscoop	25%	90%	90%	40%	100%
fitness	50%	100%	100%	100%	100%
dining experience	40%	90%	95%	100%	100%
horeca Weigelia	40%	90%	95%	75%	100%
Mercure Hotel
aantal kamers	60%	100%	100%	60%	75%
bijeenkomst- ruimte	100%	5%	5%	0%	0%

Figuur 6.7: aanwezigheidspercentages parkeren Leidsenhage

N.B.: Binnen het plangebied van het voorliggende plan bevindt zich naast het winkelcentrum met bijbehorende voorzieningen ook een woongebouw (appartementencomplex Banninghaege). In de parkeerbehoefte van dit woongebouw wordt voorzien door middel van een fysiek van de overige parkeervoorzieningen afgescheiden (deel van een) parkeergarage. Deze eigen parkeervoorziening voor het woongebouw blijft in de toekomstige situatie in ongewijzigde vorm behouden, zodat ook voor de toekomst voor het woongebouw sprake is van een passende / sluitende parkeeroplossing. De parkeervraag en -oplossing van het woongebouw is daarom in de berekeningen ten behoeve van de integrale herontwikkeling verder niet meegenomen.

6.4.3.2 Parkeerbehoefte Leidsenhage in de bestaande situatie

In de bestaande situatie bestaat het winkelcentrum voor circa 75.500 m² (bvo) uit retailfuncties. Er zijn 2.851 beschikbare parkeerplaatsen voorhanden. De maximale gelijktijdige aanwezigheid van geparkeerde auto's is waargenomen op de zaterdagmiddag, te weten 2.726 auto's (bron: gemeentelijk parkeeronderzoek 2010-2011). De kantoorfunctie kan buiten beschouwing worden gelaten omdat de kantoren op het qua parkeerbezetting drukste moment (zaterdagmiddag) geen parkeervraag hebben.

De berekende parkeervraag van de bestaande functies in Leidsenhage op basis van de gemiddelde gemeentelijke parkeernorm per functie sluit het beste aan op de werkelijk geconstateerde parkeervraag in de huidige situatie. Daarom wordt bij de berekening van de parkeerbehoefte in de nieuwe situatie als gevolg van de beoogde integrale herontwikkeling eveneens uitgegaan van de gemiddelde gemeentelijke parkeernorm per functie zoals weergegeven in de tabel in figuur 6.6.

6.4.3.3 Berekening parkeerbehoefte Leidsenhage in toekomstige situatie

Bij het ten behoeve van het voorliggende bestemmingsplan opstellen van een parkeerbalans is de volgende werkwijze toegepast:

• I. Op basis van de maximale omvang van het programma aan functies (inclusief +5% flexibiliteit) en de bij die functies behorende gemeentelijke parkeernormen is het totale aantal parkeerplaatsen berekend dat ongewogen (dat wil zeggen: zonder toepassing van aanwezigheidspercentages) noodzakelijk zou zijn voor de beoogde herontwikkeling, opgesplitst naar programmaonderdelen.
• II. Van het berekende aantal ongewogen parkeerplaatsen is vervolgens aan de hand van de aanwezigheidspercentages het hoogste gelijktijdig benodigde aantal parkeerplaatsen bepaald.
• III. Op basis van het hoogste gelijktijdig benodigde aantal parkeerplaatsen is vervolgens het voor de toekomstige situatie benodigde aanbod aan parkeerplaatsen afgeleid.

Het berekeningsresultaat van deze werkwijze, de berekende parkeervraag voor het toekomstige programma in Leidsenhage per onderdeel voor de verschillende momenten in de week, is in de tabel hieronder weergegeven.

Figuur 6.8: resultaat parkeerbalans op basis van gemiddelde parkeernormen

Ongewogen, dus geen rekening houdend met dubbelgebruik, bedraagt de parkeervraag van de verschillende functies in de toekomstige situatie na de herontwikkeling ruim 4.300 parkeerplaatsen. Het maatgevend moment, het moment waarop de parkeervraag inclusief dubbelgebruik het hoogst is, is de zaterdagmiddag. Op dat moment is voor de toekomstige situatie in Leidsenhage een parkeervraag berekend van 3.999 (afgerond: 4.000) parkeerplaatsen.

6.4.3.4 Parkeervoorzieningen Leidsenhage in de toekomstige situatie

Om het verkeer te spreiden dienen de parkeerplaatsen via verschillende aanrijroutes ontsloten te worden. Ook in de toekomstige situatie blijft het parkeeraanbod daarom, evenals in de huidige situatie, verdeeld over de drie zijden van Leidsenhage die aan voor autoverkeer toegankelijke openbare wegen grenzen. Het bieden van hoogwaardige parkeergelegenheid op met name de parkeergelegenheid aan de Heuvelweg moet bijdragen aan het opheffen van de nu nog bestaande onevenwichtigheid in het gebruik van de parkeervoorzieningen. Daarnaast wordt de parkeergelegenheid aan de Burgemeester Banninglaan in de toekomst alzijdig ontsloten, in tegenstelling tot de huidige situatie waarbij de middenberm is dichtgezet.

In de toekomstige situatie zullen de parkeervoorzieningen ten behoeve van het winkelcentrum als volgt gesitueerd en verdeeld zijn:

Locatie	Aantal parkeerplaatsen
Noordsingel (parkeergarage Liguster)	1.029
Burgemeester Banninglaan	850
Heuvelweg / Duindoorn	2.120
Totaal	3.999

6.4.3.5 Conclusie parkeren Leidsenhage

Op het maatgevend moment is er als gevolg van het plan vraag naar 3.999 parkeerplaatsen. Het plan voorziet in de realisatie van 3.999 parkeerplaatsen. De parkeersituatie rond Leidsenhage is daarmee ook na het uitvoeren van de integrale herontwikkeling in balans. Door middel van het verankeren van de bij het opstellen van deze parkeerbalans gehanteerde parkeernormen in de regels van het voorliggende bestemmingsplan (zie: artikel 6.3.1 en artikel 10.3.3) wordt gewaarborgd dat de voor de integrale herontwikkeling benodigde parkeervoorzieningen ook daadwerkelijk gerealiseerd zullen worden en wordt de verwezenlijking van de verschillende gebouwde en ongebouwde parkeervoorzieningen daarnaast in het plan ook juridisch-planologisch mogelijk gemaakt.

6.4.4 Fietsparkeren

6.4.4.1 Inleiding

Ten behoeve van de integrale herontwikkeling van winkelcentrum Leidsenhage is een analyse gemaakt van het toekomstige benodigde aantal fietsparkeerplaatsen in het plangebied. Daartoe is een fietsparkeerdrukmeting in de huidige situatie uitgevoerd. De uitkomsten daarvan zijn geanalyseerd en doorvertaald naar de fietsparkeervraag zoals die zal bestaan na het verwezenlijken van de beoogde integrale herontwikkeling. Van het resultaat van e.e.a. wordt verslag gedaan in het hiervoor al genoemde GoudappelCoffeng-rapport dat als Bijlage 13 deel uitmaakt van het voorliggende plan.

6.4.4.2 Fietsparkeerbehoefte Leidsenhage in de bestaande situatie

Rekening houdend met de fietsparkeervraag van het openbaar vervoer bedraagt de netto fietsparkeervraag van het winkelcentrum Leidsenhage op het maatgevend moment (zaterdagmiddag) 722 fietsen. Bij het bepalen van de toekomstige fietsparkeervraag als gevolg van het plan wordt eveneens dit maatgevend moment als uitgangspunt genomen.

In de huidige situatie is op het maatgevende moment in totaal voldoende fietsparkeercapaciteit voorhanden. Op een totale beschikbare capaciteit van 1.001 fietsparkeerplaatsen zijn 848 getelde (brom)fietsen aanwezig, een bezettingsgraad van 84%. Wel laat de uitgevoerde meting zien dat op het maatgevende moment specifiek ter plaatse van de Albert Heijn een tekort aan fietsparkeerruimte bestaat, maar elders is sprake van overcapaciteit.

Strikte toepassing van de gemeentelijke normen voor fietsparkeren zou voor de bestaande situatie, zonder de extra vraag als gevolg van het plan, resulteren in een berekende parkeerbehoefte van ruim 2.000 plaatsen. Uit de fietsparkeerdrukmeting blijkt echter dat op het maatgevende moment slechts 848 fietsen aanwezig waren. De praktijk wijst dus uit dat voor de huidige situatie de gemeentelijke norm te hoog is.

6.4.4.3 Berekening fietsparkeerbehoefte Leidsenhage in de toekomstige situatie

Als gevolg van de beoogde integrale herontwikkeling van het winkelcentrum zal de fietsparkeervraag naar verwachting toenemen. De voorziene nieuwe functies kennen elk hun eigen maatgevend moment op een dag. Voor de retailfuncties is dat de zaterdagmiddag, terwijl voor bijvoorbeeld de bioscoop het piekmoment in de avond ligt. Deze spreiding biedt kansen voor dubbelgebruik van fietsparkeerplaatsen.

Aan de hand van de uitkomsten van de fietsparkeerdrukmeting is, door de fietsparkeervraag in de bestaande situatie te delen op de huidige omvang van het winkelcentrum, een locatiespecifiek fietsparkeerkental berekend. Daarbij is rekening gehouden met geparkeerde fietsen bij de OV-haltes en met frictieleegstand (maximale bezetting van 80%). Deze locatiespecifieke norm komt op 1,20 fietsparkeerplaatsen per 100 m² bvo.

In het worst-case scenario bedraagt het maximaal benodigde aantal extra fietsparkeerplaatsen als gevolg van het plan 460. Deze fietsparkeersplaatsen worden echter niet de gehele dag gebruikt. Het maatgevende moment voor de retail is de zaterdagmiddag, terwijl de overige toe te voegen functies vooral in de avond bezocht worden. Daarom kan volstaan worden met het ten opzichte van de huidige situatie toevoegen van 315 extra fietsparkeerplaatsen. De totale toekomstige capaciteit bedraagt daarmee circa 1.315 fietsparkeerplaatsen, verdeeld over verschillende bronpunten van het winkelcentrum.

6.4.4.4 Conclusie fietsparkeren

Met het in de planvorming voorziene aantal fietsparkeerplaatsen in de toekomstige situatie (1.315) is de fietsparkeersituatie in het plangebied ook na het uitvoeren van de integrale herontwikkeling in balans. Het aantal beschikbare fietsparkeerplaatsen zal zonder meer toereikend zijn om in de fietsparkeerbehoefte te voorzien.

6.4.5 Eindconclusie

De verkeerskundige aspecten van het voorliggende plan (parkeren, verkeersafwikkeling, bereikbaarheid door middel van het openbaar vervoer, etc.) zijn onderzocht. De uitkomsten van dit onderzoek laten zien dat ook na verwezenlijking van de beoogde integrale herontwikkeling van Leidsenhage sprake zal zijn van een verkeerskundige situatie die voldoet aan de daaraan vanuit oogpunt van goede ruimtelijke ordening te stellen eisen. De parkeerbalans is in evenwicht, de verkeersafwikkeling kan op een goede en veilige manier plaatsvinden en de bereikbaarheid van het winkelcentrum blijft onveranderd zeer goed. Het aspect 'Verkeer en parkeren' staat daarom de vaststelling van het voorliggende plan niet in de weg.

6.5 Luchtkwaliteit

6.5.1 Wettelijk - en beleidskader

De hoofdlijnen van de regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen zijn beschreven in titel 5.2 van de Wet milieubeheer (Wm) en de daarbij behorende besluiten, waaronder het Besluit 'niet in betekenende mate bijdragen'.

In deze paragraaf van de Wm, ook wel bekend als de Wet luchtkwaliteit, is de basis gelegd voor een programmasystematiek voor maatregelen en projecten, hetgeen geconcretiseerd is in het Nationale Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). In het NSL is geborgd dat vanaf 1 januari 2015 aan de Europese grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2) moet worden voldaan. Tot dit moment heeft Nederland uitstel en vrijstelling van de Europese Unie gekregen om aan de grenswaarden voor NO2 te moeten voldoen.

De vrijstelling voor fijn stof (PM10) is inmiddels verlopen. Overal in Nederland moet worden voldaan aan de norm van 40 µg/m3 voor fijn stof. Vanaf 1 januari 2015 geldt ook een norm voor PM2,5 (de fractie fijn stof tot 2,5 µm).

Voor toetsing aan de luchtkwaliteitsnormen zijn in de praktijk alleen de concentraties stikstofdioxide en fijn stof van belang. In onderstaande tabel zijn de belangrijkste normen voor deze beide stoffen weergegeven. De concentraties van overige op de luchtkwaliteit van invloed zijnde stoffen vormen nergens in Nederland een knelpunt voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

Stof	Norm	Niveau	Status
Stikstofdioxide (NO2)	jaargemiddelde	40 µg/m3	grenswaarde geldig vanaf 2015
Fijn stof (PM10)	jaargemiddelde	40 µg/m3	grenswaarde geldig vanaf 2011
	24-uursgemiddelde; overschrijding is toegestaan op niet meer dan 35 dagen per jaar.	50 µg/m3	grenswaarde geldig vanaf 2011
Fijn stof (PM2,5)	jaargemiddelde	25 µg/m³	grenswaarde geldig vanaf 2015

In artikel 5.16, lid 1, van de Wm is bepaald onder welke voorwaarden de gemeenteraad resp. burgemeester en wethouders een bestemmingsplan mogen vaststellen of wijzigen. Als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan, vormen luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van deze bevoegdheid:

• 1. er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• 2. een nieuwbouwproject leidt -al dan niet per saldo- niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• 3. een nieuwbouwproject draagt 'niet in betekenende mate (NIBM)' bij aan de luchtverontreiniging, dat wil zeggen: leidt tot een concentratietoename van niet meer dan 3% van de grenswaarde = 1,2 microgram/m3 voor zowel fijn stof (PM10) als stikstofdioxide. (NO2); deze 3%-grens is in de regeling NIBM bepaald op 1.500 woningen of 100.000 m2 kantoren;
• 4. een nieuwbouwproject past binnen het NSL of binnen een regionaal programma van maatregelen.

Zowel het 'Besluit gevoelige bestemmingen luchtkwaliteitseisen' als de GGD-richtlijn 'Luchtkwaliteit en gezondheid bij ruimtelijke planvorming' zijn niet van toepassing op het voorliggende bestemmingsplan omdat dit plan niet voorziet in de bouw of uitbreiding van nieuwe, voor wat betreft luchtkwaliteit gevoelige, bestemmingen.

In het kader van het algemene vereiste van een goede ruimtelijke ordening moet worden beschouwd in hoeverre voor luchtkwaliteit kwetsbare groepen als gevolg van het plan extra worden belast.

6.5.2 Beoordeling plan(gebied)

6.5.2.1 Algemeen

Het plan voorziet in de integrale herontwikkeling van een bestaand winkelcentrum in stedelijk gebied. De integrale herontwikkeling van het winkelcentrum voorziet in toevoeging van nieuwe functies en uitbreiding van bestaande functies. De verkeerseffecten van het plan zijn beschreven in de de rapportage 'Integrale herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage - Verkeer en parkeren' (GoudappelCoffeng, 8 juni 2015), dat als Bijlage 13 deel uitmaakt van het plan. Dit rapport vormde de basis voor het onderzoek naar de gevolgen van het plan voor de luchtkwaliteit. Dat onderzoek is beschreven in het rapport 'Milieueffecten integrale herontwikkeling Leidsenhage (GoudappelCoffeng, 8 juni 2015), dat als Bijlage 14 deel uitmaakt van het plan.

Dit onderzoek is uitgevoerd volgens de wettelijk voorgeschreven rekenmethode uit de Regeling beoordeling luchtkwaliteit (Rbl 2007). In het onderzoek zijn voor maatgevende rekenlocaties langs alle hoofdwegen rond Leidsenhage de effecten van de voorgenomen herontwikkeling op de luchtkwaliteit bepaald. Daarbij zijn drie situaties beschouwd:

• de huidige situatie
• de toekomstige autonome situatie (zonder integrale herontwikkeling)
• de toekomstige situatie op basis van het voorliggende plan (met integrale herontwikkeling)

Bij de berekening van de toekomstige autonome situatie en de plansituatie is uitgegaan van de geprognosticeerde achtergrondconcentraties en de verkeers-emissiefactoren van het jaar 2015. Dit betekent een 'worst-case' benadering omdat de achtergrondconcentraties en emissiefactoren naar de toekomst toe feitelijk steeds lager worden.

Uit het onderzoek blijkt dat in geen geval sprake is van een overschrijding van de norm voor stikstofdioxide (NO2) van 40 µg/m3, fijn stof (PM10) van 40 µg/m3 of fijn stof (PM2,5) van 25µg/m3. De belangrijkste onderzoeksconclusies zijn:

• de hoogste berekende jaargemiddelde concentratie stikstofdioxide NO2 bedraagt 31,9 µg/m3;
• de hoogste berekende jaargemiddelde concentratie PM10 bedraagt 23,9 µg/m3: bij een dergelijke concentratie wordt de norm van 35 overschrijdingsdagen van de etmaalgemiddelde concentratie PM10 niet overschreden, er is sprake van ten hoogste 13 overschrijdingsdagen;
• de hoogste berekende jaargemiddelde concentratie PM2,5 bedraagt 15,1 µg/m3;
• in de concentratie elementair koolstof (roet) treden geen veranderingen op als gevolg van de voorgenomen integrale herontwikkeling: voor elementair koolstof geldt (nog) geen norm;
• er is geen noemenswaardig verschil tussen de plansituatie en de autonome toekomstige situatie: het plan draagt niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging of aan extra belasting van kwetsbare groepen.

6.5.2.2 Ovonde Burgemeester Banninglaan

Op de Burgemeester Banninglaan wordt mogelijk, ten behoeve van het ontsluiten van de aan die zijde van het plangebied geprojecteerde bovengrondse parkeervoorziening, een ovonde gerealiseerd. De exacte locatie en/of uitvoering daarvan is ten tijde van de vaststelling van het voorliggende plan nog niet bekend. Voor de ovonde is aanvullend een worst-case scenario beschouwd. De luchtkwaliteitssituatie ter hoogte van de woongebouwen aan de oostzijde van de Burgemeester Banninglaan (met als adres Schout van Eijklaan) is aanvullend beoordeeld in het onderzoek luchtkwaliteit. Uit de onderzoek komen de volgende waarden naar voren:

• de jaargemiddelde concentratie stikstofdioxide NO2 bedraagt maximaal 32,8 µg/m³;
• de jaargemiddelde concentratrie fijn stof PM10 bedraagt maximaal 24,0 µg/m³;
• er zijn maximaal 13 overschrijdingsdagen van de etmaalwaarde fijn stof PM10 (de wettelijke norm is 35 dagen);
• de jaargemiddelde concentratie fijn stof PM2,5 bedraagt maximaal 15,1 µg/m³.

6.5.3 Conclusies

Er is geen sprake is van een feitelijke of dreigende normoverschrijding en het plan veroorzaakt geen in betekenende mate verslechtering van de luchtkwaliteit. Dat geldt ook voor de mogelijke ovonde in de Burgemeester Banninglaan. De regelgeving ten aanzien van luchtkwaliteit vormt dan ook geen beletsel voor het vaststellen van dit plan.

De (mogelijke) gezondheidseffecten van het plan worden indicatief beschouwd in paragraaf 6.7.

6.6 Geluid

6.6.1 Wettelijk kader

6.6.1.1 Algemeen

De regelgeving omtrent het aspect geluid in relatie tot ruimtelijke ontwikkelingen is vastgelegd in de Wet geluidhinder. Daarin is bepaald dat bij de voorbereiding van een nieuw bestemmingsplan akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd indien sprake is van:

• A. nieuwbouw van geluidsgevoelige bestemmingen, zoals woningen, binnen de geluidszone van een (spoor)weg of industriegebied;
• B. Fysieke wijziging (reconstructie) van een gezoneerde weg met bestaande woningen binnen de geluidszone;
• C. mogelijke gevolgen elders.

In dit plan is situatie A niet aan de orde, omdat het geen betrekking heeft op nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen. De situaties B en C zijn wel van toepassing omdat het plan voorziet in een fysieke wijziging van een gezoneerde weg (de Burgemeester Banninglaan) en omdat als gevolg van het plan de verkeersstromen in de omgeving wijzigen. Dit betekent dat akoestisch onderzoek en toetsing aan de regelgeving noodzakelijk is.

6.6.1.2 Wegreconstructie in de zin van de Wet geluidhinder

Bij een fysieke wijziging van een gezoneerde weg moet onderzocht worden of de geluidsbelasting vanwege de weg op de langs gelegen woningen met 2 dB of meer toeneemt. Als dat zo is, is sprake van een reconstructie in de zin van de Wet geluidhinder en is onderzoek naar geluidsreducerende maatregelen noodzakelijk. Als redelijkerwijs geen maatregelen mogelijk zijn om de geluidstoename tegen te gaan, moeten hogere geluidswaarden worden vastgesteld. Daarbij geldt dat de geluidsbelasting maximaal 5 dB mag toenemen ten opzichte van de heersende waarde en dat de maximale hogere waarde 68 dB bedraagt.

6.6.1.3 Gevolgen elders

Op andere wegen in de directe omgeving van het plangebied zijn geen fysieke wegaanpassingen voorzien. De herontwikkeling heeft wel veranderingen in het aantal verkeersbewegingen op de wegen in de omgeving tot gevolg. In de Wet geluidhinder is bepaald dat de wegen waarlangs de geluidsbelasting toeneemt in het onderzoek beschouwd moeten worden. Van een significante, waarneembare toename van de geluidsbelasting is sprake bij een geluidstoename van 2 dB of meer in de plansituatie ten opzichte van de autonome toekomstige situatie (zonder ontwikkelingen). Van een toename van 2 dB of meer is sprake wanneer de verkeersintensiteit toeneemt met 40% of meer (bij een gelijkblijvende verkeersverdeling). Indien sprake is van gevolgen elders schrijft de Wgh geen maatregelen voor, maar in het kader van een goede ruimtelijke ordening dient wel afgewogen te worden of voor deze situaties maatregelen mogelijk zijn.

6.6.2 Beoordeling planeffecten

Vanwege de voorgenomen fysieke aanpassing van de Burgemeester Banninglaan en de wijzigende verkeersintensiteiten op wegen rond het plan is akoestisch onderzoek uitgevoerd waarvan verslag wordt gedaan in het rapport "Milieueffecten integrale herontwikkeling Leidsenhage" (GoudappelCoffeng, 8 juni 2015) dat als Bijlage 14 deel uitmaakt van dit plan. Voor wat betreft de beoordeling van de akoestische verkeerseffecten van het plan vormt het als Bijlage 13 opgenomen verkeerskundig onderzoeksrapport de basis voor het akoestisch onderzoek.

Het akoestisch onderzoek is uitgevoerd conform de Wet geluidhinder en het Reken- en Meetvoorschrift Geluidhinder (RMG 2012). Bij het onderzoek zijn drie situaties beschouwd: de huidige situatie, de toekomstige autonome situatie (zonder plan) en de toekomstige situatie met plan.

6.6.2.1 Reconstructie Burgemeester Banninglaan

Ten behoeve van de ontsluiting van de voorgenomen parkeergarage aan de Burgemeester Banninglaan is een herinrichting nodig van de Burgemeester Banninglaan tussen de Noordsingel en de Heuvelweg.

In de huidige situatie zijn er nog twee aansluitingen van het parkeerterrein op de Banninglaan. In het voorgenomen plan wordt dit een enkele aansluiting. De exacte vormgeving van deze aansluiting wordt nog nader uitgewerkt. In het onderzoek is daarom uitgegaan van het worst-case scenario:

• een keerlus (in vorm van een ovonde) met een linksaffer, maximaal 850 parkeerplaatsen en aansluiting van de parkeergarage op de Burgemeester Banninglaan zo ver mogelijk naar het noorden verschoven is. Ten zuiden van de aansluiting liggen de intensiteiten hoger dan ten noorden van de aansluiting.

Voor het bepalen van de akoestische effecten van dit scenario zijn alle woningen onderzocht die binnen de geluidszone (200 meter aan weerszijden) van de Burgemeester Banninglaan liggen. Daarbij is de huidige situatie (een jaar voor aanpassing) vergeleken met de toekomstige situatie (10 jaar na aanpassing). Uit het onderzoek blijkt dat langs de Burgemeester Banninglaan voor een aantal woningen sprake is van een reconstructiesituatie in de zin van de Wet geluidhinder. De berekende geluidstoename bedraagt 2 tot maximaal 4 dB. Bij deze woningen bedraagt de geluidsbelasting vanwege de Burgemeester Banninglaan in de plansituatie zonder maatregelen maximaal 58 dB.

De betreffende locaties waarvoor sprake is van een reconstructiesituatie in de zin van de Wet geluidhinder zijn blauw weergegeven in onderstaande figuur. Vanwege een geluidstoename van 2 dB of meer is er sprake van een reconstructiesituatie in de zin van de Wet geluidhinder en is nader onderzoek naar geluidsreducerende maatregelen noodzakelijk.

Afbeelding 6.6: locaties waar sprake is van een reconstructiesituatie in de zin van de Wgh

Het onderzoek toont aan dat het mogelijk is de geluidstoename als gevolg van het plan geheel of grotendeels te compenseren door het toepassen van geluidsreducerend wegdek. Het exacte type geluidsreducerende asfaltdeklaag moet nog nader worden bepaald in overleg tussen de initiatiefnemer en de gemeentelijke wegbeheerder. De initiatiefnemer (Unibail-Rodamco) en de gemeente zijn het er over eens dat ten behoeve van het plan de Burgemeester Banninglaan tussen de Noordsingel en de Heuvelweg van een wegdek zal moeten worden voorzien met een zo groot mogelijk geluidsreducerend effect, die ten minste 3 dB dient te bedragen, conform het gemeentelijke Handboek beheer openbare ruimte 'Duidelijkheid op straat' d.d. 12 september 2014. De gemeente en Unibail-Rodamco zullen nadere afspraken hieromtrent, in aanvulling op de anterieure overeenkomst die eerder al tussen partijen is gesloten, privaatrechtelijk vastleggen. Hiermee is geborgd dat de geluidstoename als gevolg van de reconstructie zo veel als mogelijk tegengegaan zal worden. Zodra het toe te passen type geluidsreducerende asfaltdeklaag definitief is bepaald, dient voor de geluidsbelasting van de betrokken woningen die na de wegaanpassing zal resteren te worden bepaald en vergeleken met de heersende waarde om te kunnen bepalen of vaststelling van hogere grenswaarden Wet geluidhinder achterwege kan blijven. Indien daaruit zou blijken dat toch hogere grenswaarden nodig zijn, moeten deze via een separaat reconstructiebesluit als nog worden vastgesteld.

6.6.2.2 Planeffecten langs andere wegen

Andere wegen rond het plangebied worden niet fysiek aangepast maar door de plannen is er wel sprake van een beperkte verkeerstoename op andere wegen. Daarom is onderzocht of het plan waarneembare effecten heeft voor de geluidsbelasting van woningen langs deze andere wegen.

6.6.2.2.1 Eerder vastgestelde hogere geluidwaarden langs Heuvelweg en Noordsingel

In het verleden zijn voor woningen langs de Heuvelweg en de Noordsingel reeds hogere geluidwaarden vastgesteld. Onderstaande tabel en kaart geven een overzicht van deze hogere waarden per wegbron:

locatie	wegbron	eerder vastgestelde hogere waarden	opmerkingen
Hoek Noordsingel - Burg. Banninglaan	Burg. Banninglaan	52 dB(A)	maximaal 44 woningen vastgesteld op 18-06-1997
Hoek Noordsingel - Burg. Banninglaan	Noordsingel	59 dB(A)	maximaal 44 woningen vastgesteld op 18-06-1997
Hoek Heuvelweg - Burg. Banninglaan	Burg. Banninglaan	57 dB(A)	maximaal 15 woningen vastgesteld op 18-09-1996
Heuvelweg	Heuvelweg	59 dB(A)

Afbeelding 6.7: eerder vastgestelde hogere waarden Heuvelweg en Noordsingel

Onderzocht is welke gevolgen het plan heeft voor de verkeersintensiteiten in de omgeving van het plangebied. Onderstaande tabel en kaart geven een overzicht van de verkeersintensiteiten (aantal motorvoertuigen per etmaal) in de toekomstige autonome situatie en in de toekomstige plansituatie:

wegvak	autonoom (2025)	plansituatie (2025)	verschil plan vs. autonoom
Prins Bernhardlaan	18.200	19.100	+5%
Noordsingel (zuid)	34.300	35.400	+3%
Noordsingel (midden)	29.900	31.400	+5%
Noordsingel (noord)	26.100	26.600	+2%
Mgr. van Steelaan	15.400	18.300	+19%
Heuvelweg (zuid)	18.200	21.800	+20%
Heuvelweg (midden)	13.900	12.600	-9%
Heuvelweg (noord)	7.700	8.000	+4%

Afbeelding 6.8: planeffecten op de verkeersintensiteit

Hieruit is op te maken dat voor geen van de wegen in de omgeving een verkeerstoename zal optreden van 40% of meer. De grootste toename is berekend langs het zuidelijke deel van de Heuvelweg en Mgr. Van Steelaan bedraagt hier 20 respectievelijk 19% als gevolg van de herontwikkeling. Op het middendeel van de Heuvelweg zal het verkeer met 9% afnemen als gevolg van het plan.

Uit de berekeningen blijkt dat de geluidsbelasting langs het zuidelijke deel van de Heuvelweg en het middendeel van de Noordsingel in de plansituatie met maximaal circa 1 dB toeneemt ten opzichte van de huidige situatie. De toename van het geluidsniveau is het gevolg van een toename van het aantal verkeersbewegingen. Dit is deels het gevolg van een autonome groei van het verkeer tussen de huidige en de toekomstige situatie en deels het gevolg van extra verkeer door de voorgenomen herontwikkeling. Een toename van minder dan 2 dB is niet waarneembaar voor het menselijk oor. De conclusie is dat geen sprake is belangrijke gevolgen elders in de zin van de wet en dat geen aanvullend onderzoek naar geluidsreducerende maatregelen niet noodzakelijk is.

6.6.2.2.2 Parkeergarage Heuvelweg

Aan de westzijde van winkelcentrum Leidsenhage wordt een parkeergarage ontwikkeld. Deze parkeergarage wordt ontsloten op de Heuvelweg, via de Weigelia en de Lavendel. De ontsluitingswegen van de parkeergarage zijn 30 km/h-wegen waarvoor geen formele toetsing geldt aan de wettelijk geluidnormen. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de situatie wel onderzocht. Daaruit blijkt dat de geluidsbelasting van het verkeer op de Lavendel, op woningen langs de Via Verdi, ten hoogste 45 dB bedraagt. De geluidsbelasting ligt hiermee onder de (voor formeel te toetsen situaties geldende) voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

6.6.3 Conclusies

6.6.3.1 Algemeen

Het plan veroorzaakt bij woningen langs de Burgemeester Banninglaan een reconstructiesituatie in de zin van de Wet geluidhinder. De berekende geluidstoename zal conform te sluiten overeenkomst met de initiatiefnemer zoveel als mogelijk worden gecompenseerd door de toepassing van geluidreducerend asfalt. Indien zou blijken dat toch hogere grenswaarden nodig zijn, moeten deze via een separaat reconstructiebesluit alsnog worden vastgesteld.

Langs andere wegen waar geen fysieke wegaanpassingen voorzien zijn, leidt het plan niet tot belangrijke gevolgen voor de geluidsituatie. De geluidregelgeving vormt dan ook geen beletsel voor de realisatie van het plan. Ten aanzien van het aspect geluid wordt het plan niet in strijd geacht met een goede ruimtelijke ordening.

6.6.3.2 Geluid van evenementen

Op het aspect 'geluid van evenementen' wordt nader ingegaan in 6.2. Ook dit akoestisch relevante aspect levert geen belemmering op voor het vaststellen van het voorliggende bestemmingsplan.

6.7 Gezondheid

Ten behoeve van de met het voorliggende plan gefaciliteerde integrale herontwikkeling van het winkelcentrum Leidsenhage is een Gezondheids Effect Screening (GES) opgesteld. In deze rapportage (Bijlage 15) wordt voor de gezondheidrelevante milieuaspecten (geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid) het effect, dat verwezenlijking van het plan heeft, vergeleken met de referentiesituatie. Bij het opstellen van de GES is gebruik gemaakt van de methodiek die daartoe in 2006 door de GGD is ontwikkeld en die in 2012 is aangepast.

6.7.1 Doel van de GES

"De GES-methode is een screeningsinstrument en slechts een middel om mogelijke gezondheidskundige knelpunten te signaleren. GES is niet bedoeld om een absoluut oordeel te geven over gezondheidsrisico's in een bepaald gebied (GES, 2012)"

Het doel van de GES is om de sectorale effecten van de voorgenomen activiteit (integrale herontwikkeling van Leidsenhage) die eerder zijn vastgesteld te beoordelen op het optreden van mogelijke effecten op de volksgezondheid. Daarbij is er, conform het gedachtegoed van de GES-methodiek van de GGD, aandacht voor de verbeteringen die er op kunnen treden in de gebieden waar al sprake is van beperkte blootstelling, want ook onder het niveau van het het Maximaal Toelaatbaar Risico (MTR) kan er al sprake zijn van een effect op de volksgezondheid.

6.7.2 Beleidskader gezondheid

Het is een wettelijke taak van het bevoegd gezag om bij bestuurlijke beslissingen de gezondheid mee te wegen (Wet Publieke Gezondheid, 2008). In dit kader is tevens het Besluit ruimtelijke ordening van belang, waarin het principe van een ‘goede ruimtelijke ordening’ staat beschreven, waarbij ook de gezondheidsbelangen afgewogen dienen te worden.

De Gezondheid Effect Screening (GES) is in eerste instantie rond het jaar 2000 opgezet als pilotproject voor Stad & Milieu projecten. Er was een behoefte om de gezondheidseffecten op locaties inzichtelijk te krijgen. De gezondheidseffecten konden inzichtelijk gemaakt worden in situaties waar bijvoorbeeld bedrijven in de buurt van woonbebouwing stonden. In de opvolgende jaren is het GES-instrument uitgebreid en is het bijvoorbeeld ook toegepast voor infrastructuur. Daarbij komt dat er in de nationale aanpak ‘milieu en gezondheid’ aandacht wordt besteed aan gezondheidseffectrapportages.

In de nationale aanpak ‘milieu en gezondheid’ staat welke prioriteit de overheid heeft op het gebied van milieu en gezondheid. Deze aanpak komt bovenop de maatregelen die voor de afzonderlijke milieuthema’s worden genomen waarin gezondheid een rol heeft in bijvoorbeeld grens- en streefwaarden. De volgende pijlers staan in de aanpak centraal:

• een gezonder klimaat in gebouwen
• ontwerp en inrichting van de leefomgeving
• goede informatievoorziening over de leefomgeving
• signaleren en volgen van milieu- en gezondheidsproblemen

Vanuit de pijler ‘ontwerp en inrichting van de leefomgeving’ wordt binnen bestaande projecten en programma’s de leefomgeving meer centraal gezet en wordt het ‘gezond ontwerpen en inrichten’ bevorderd. Het instrument gezondheidseffectscreening (GES) wordt daarbij ingezet en verder uitgebreid.

6.7.3 Conclusies

De GES vormt een -niet verplicht- onderdeel van de onderbouwing die wordt opgesteld om een gewogen besluit te kunnen nemen over het voorliggende bestemmingsplan. Voor dit bestemmingsplan zijn de milieueffecten onderzocht voor álle relevante milieuthema's (luchtkwaliteit, geluid en externe veiligheid). De resulaten van het onderzoek naar deze thema's zijn in de opgestelde GES integraal meegenomen en beoordeeld op de mogelijke effecten op de volksgezondheid.

Uit de resultaten blijkt dat met name geluid het gezondheidseffect bepaalt. Alleen de geluidsbelasting laat namelijk een planeffect zien. Voor de gezondheid als geheel kan luchtkwaliteit wel een groter effect hebben dan geluid, maar dat effect staat dan volledig los van het plan. Dit komt vooral doordat er voor luchtkwaliteit sprake is van regionale achtergrondconcentraties waarop een weg slechts een beperkt (of helemaal geen) effect heeft. Voor geluid is er in veel mindere mate sprake van “achtergrondgeluid”. Hierdoor is het effect van een weg op geluid relatief groter dan het effect van een weg op de luchtkwaliteit.

Het aspect 'externe veiligheid' draagt niet bij aan de gezondheidscores.

Het gezondheidsprofiel dat is opgesteld voor de voorgenomen activiteit laat heel duidelijk zien dat er per saldo sprake is van een verbetering van de kwaliteit van het leefklimaat in het studiegebied. Het aantal bewoners en gebruikers dat wordt blootgesteld aan een goed leefklimaat neemt met 5 % toe. Het aantal bewoners en gebruikers dat in het studiegebied wordt blootgesteld aan een slecht leefklimaat is maar heel gering: 1 % van het totaal van de populatie. Vastgesteld is dat het deel van de populatie dat wordt blootgesteld aan een slecht leefklimaat gelijk zal blijven, ondanks de verwachtte toename van het wegverkeer ten gevolge van de voorgenomen activiteit. Ondanks dat er lokaal verslechteringen op kunnen treden neemt dus de leefbaarheid (en dus de gezondheid) in het studiegebied per saldo toe na herontwikkeling van het winkelcentrum Leidsenhage te Leidschendam.

Het voorgaande rechtvaardigt de conclusie dat het aspect (volks)gezondheid zich niet verzet tegen het vaststellen van het voorliggende plan.

6.8 Flora en Fauna / Ecologie

6.8.1 Inleiding

In deze paragraaf is de bestaande situatie vanuit ecologisch oogpunt beschreven en wordt aangegeven welke ecologisch relevante ontwikkelingen dit bestemmingsplan beoogt mogelijk te maken. Vervolgens is beschreven waaraan deze ontwikkelingen voor wat betreft het aspect flora en fauna moeten worden getoetst en wat de uitkomst van die toets is.

6.8.2 Bestaande situatie en beoogde ontwikkelingen

Het plangebied betreft de locatie van het winkelcentrum Leidsenhage met het aangrenzende Zijdepark. Voor de ligging en begrenzing van het plangebied, zie: 1.2.

6.8.2.1 Bestaande situatie

Naast winkels zijn er in het plangebied kantoorpanden en is er veel ruimte ingericht als parkeerplaats (deels gelijkvloers, deels in de vorm van een parkeerdek). Aan de westkant ligt een vijver, waar enkele horecabedrijven en een hotel zijn gevestigd. Ten westen van het winkelcentrum ligt het Zijdepark, waarvan een gedeelte binnen het plangebied valt.

De bodem in het plangebied is zanderig (bouwvoor) en voedselarm, maar vanwege de ligging in de stad sterk verrijkt met stikstof, wat onder andere blijkt uit de dominantie van grote brandnetels in de ondergroei van het Zijdepark. Natuurlijke grasvegetaties ontbreken in het gebied, de open delen van het Zijdepark worden beheerd als gazon. Op de parkeerplaatsen zijn veel bomen aangeplant, waaronder veel platanen. Ook tussen de winkels staan verspreid enkele bomen.

Op enkele daken van de bebouwing is een grinddak aanwezig, de meeste daken zijn echter met bitumen bekleed. Het plangebied kenmerkt zich door een grote mate van verharding en betonnen of metalen gevelbekleding. De algehele indruk is dat het verharde deel weinig natuurwaarde heeft.

6.8.2.2 Beoogde ontwikkelingen

Het integrale plan voor de herontwikkeling van het winkelcentrum Leidsenhage omvat de volgende hoofdelementen:

• een volledig overdekt winkelcentrum met behoud/hergebruik van bestaande overkappingen
• een herinrichting van de bestaande structuur tot integraal winkelcircuit
• integratie van het park en de vijver met het winkelcentrum
• herinrichting van het openbaar gebied aan de randen van het vernieuwde winkelcentrum
• uitbreiding van het winkelprogramma
• (mogelijke) toevoeging van een bioscoop en eventuele overige leisurefuncties
• uitbreiding van het horecaprogramma
• inrichting van een evenementenplein tegenover het hotel en nabij de vijver, ook te gebruiken door de weekmarkt
• realiseren van voldoende parkeervoorzieningen en fietsenstallingen rondom het winkelcentrum
• renovatieprogramma van de bestaande passages en winkels

6.8.3 Juridisch kader Flora & Fauna

6.8.3.1 Normstelling Flora- & faunawet

Voor wat betreft de soortenbescherming is vooral de Flora- en faunawet van belang. Deze wet is gericht op de bescherming van dier- en plantensoorten in hun natuurlijke leefgebied. De Flora- en faunawet bevat daartoe onder meer verbodsbepalingen over het aantasten, verontrusten of verstoren van beschermde soorten, hun nesten, holen en andere voorplantingsplaatsen of vaste rust- en verblijfplaatsen.

De wet maakt onderscheid tussen 'licht' en 'zwaar' beschermde soorten. Een overtreding van verbodsbepalingen op soorten uit de zwaardere beschermingscategorieën (tabel 2 en 3) is te voorkomen door, voorafgaand aan de uitvoering van werkzaamheden, voorzorgsmaatregelen te treffen. Het gaat dan om het behoud van de functionaliteit van de voortplanting en/of vaste rust- en verblijfplaats van de soort. Voorzorgsmaatregelen zijn gericht op het voorkomen van van de negatieve gevolgen van activiteiten op de soorten. Er geldt echter wel een ontheffingsplicht voor de soorten uit de zwaardere beschermingscategorieën (tabel 2 en 3) als de functionaliteit van vaste rust- en verblijfplaatsen niet kan worden behouden door het nemen van voorzorgsmaatregelen. Onder andere vleermuizen behoren tot deze categorie.

Wanneer sprake is van bestendig beheer, onderhoud of gebruik dan wel van ruimtelijke ontwikkelingen of inrichtingsmaatregelen, dan gelden voor sommige in de wet met name genoemde soorten de reguliere verbodsbepalingen niet. Er is in die gevallen sprake van een vrijstelling op grond van de wet.

Wanneer deze vrijstelling niet van toepassing is, dan bestaat zoals gezegd de mogelijkheid om van de verbodsbepalingen uit de wet ontheffing te verkrijgen van de minister van EL&I. Voor de soorten, waarvoor op grond van de wet een 'zwaar' beschermingsregime geldt, wordt deze ontheffing slechts verleend indien:

• I. er sprake is van een wettelijk geregeld belang (waaronder het belang van land- en bosbouw, bestendig gebruik en ruimdelijke ontwikkeling en inrichting);
• II. er geen alternatief voorhanden is;
• III. er geen afbreuk wordt gedaan aan een gunstige staat van instandhouding van de soort(en) waarop de ontheffing betrekking heeft.

De Flora- en faunawet is in zoverre voor de met dit plan beoogde ontwikkeling van belang, dat bij de voorbereiding van het voorliggende plan onderzocht moet worden of deze wet de uitvoering van het plan niet belemmert. Van belemmerende werking van de wet is sprake wanneer het verwezenlijken van het plan tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor -voor zover vereist- geen ontheffing op grond van de Flora- en faunawet zou kunnen worden verkregen. In dat geval zou de beoogde integrale herontwikkeling van Leidsenhage vanwege het beschermingsregime van de Flora- en faunawet niet uitvoerbaar zijn.

6.8.3.2 Normstelling Natuurbeschermingswet 1998

Uit oogpunt van gebiedsbescherming is de Natuurbeschermingswet 1998, die op 1 oktober 2005 in werking is getreden, van belang. Deze wet maakt onderscheid tussen drie soorten gebieden, te weten:

• a. door de minister van EL&I aangewezen gebieden, zoals bedoeld in de Vogel- en Habitatrichtlijn;
• b. door de minister van EL&I aangewezen beschermde natuurmonumenten;
• c. door Gedeputeerde Staten aangewezen beschermde landschapsgezichten.

De wet kent een streng beschermingsregime voor de onder a. en b. bedoelde gebieden in de vorm van een groot aantal verbodsbepalingen ten aanzien van een breed scala aan handelingen, die slechts met vergunning van de minister of Gedeputeerde Staten mogen worden verricht. De bescherming van de onder c. bedoelde gebieden vindt plaats door middel van bestemmingsplannen. De speciale beschermingszones hebben een externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze zones zelf plaatsvinden verstoring binnen de zones kunnen veroorzaken en daarom moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Bij de voorbereiding van het voorliggende bestemmingsplan moet onderzoek uitwijzen of de Natuurbeschermingswet 1998 al dan niet aan de uitvoering van het plan in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering van het plan noodzaakt tot ingrepen, waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor -voor zover vereist- géén vergunning op grond van de Natuurbeschermingswet 1998 verkregen zou kunnen worden. In dat geval zou immers de beoogde integrale herontwikkeling van Leidsenhage niet uitvoerbaar zijn.

6.8.4 Quickscan flora & fauna

6.8.4.1 Algemeen en onderzoeksdoelstelling

De in het plangebied voorziene werkzaamheden zijn getoetst door middel van een quickscan Flora- en faunawet. Deze quickscan is een verkennende toets om na te gaan of er beschermde soorten in het plangebied voorkomen. Daarnaast is de quickscan bedoeld om in te kunnen schatten of er een kans bestaat op overtreding van de verbods- en gebodsbepalingen uit de Flora- en faunawet. Een quickscan geeft echter niet altijd definitief uitsluitsel over het al dan niet voorkomen van beschermde soorten en het al dan niet mogelijk overtreden van de wet.

De doelstelling van de uitgevoerde quickscan is als volgt in zes onderzoeksvragen weergegeven:

• 1. Welke beschermde soorten flora en fauna, als genoemd in tabel 2 en 3 van de Flora- en fanuawet, maken (mogelijk) gebruik van de planlocatie?
• 2. Is aanvullend onderzoek naar één of meerdere soorten noodzakelijk?
• 3. Wat zijn de globale effecten van de voorgenomen werkzaamheden op beschermde soorten die (mogelijk) gebruik maken van de planlocatie als onderdeel van het leefgebied?
• 4. Welke algemene maatregelen dienen te worden uitgevoerd om negatieve effecten op beschermde soorten te voorkomen of te beperken?
• 5. Is het noodzakelijk om voor de voorgenomen werkzaamheden een ontheffin van de Flora- en faunawet aan te vragen?
• 6. Zijn er vanuit de Flora- en faunawet beperkingen of aandachtspunten ten aanzien van het doorlopen van de bestemmingsplanprocedure?

6.8.4.2 Onderzoeksresultaten en conclusie

De resultaten van de quickscan zijn vastgelegd in het rapport "Quickscan Flora- en faunawet Herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage" (ATKB, 15 april 2004, nr. 20140190/rap01) dat als Bijlage 16 deel uitmaakt van deze toelichting.

Door de met het voorliggende bestemmingsplan mogelijk gemaakte integrale herontwikkeling wordt mogelijk het leefgebied van beschermde soorten flora, broedvogels (cat. 5) en vleermuizen verstoord of aangetast, waardoor artikel 11 van de Flora- en faunawet wordt overtreden. Om eventuele effecten van het plan en mogelijke maatregelen inzichtelijk te maken is een nadere inventarisatie (of beter: nader onderzoek) van deze soortgroepen nodig. Op basis van die inventarisatie kan een meer gerichte effectanalyse opgesteld worden en kan worden bepaald of een ontheffingsaanvraag op grond van de Flora- en faunawet noodzakelijk is. Voor flora kan een ontheffingsplicht worden voorkomen door te werken volgens een goedgekeurde gedragscode. Ditzelfde geldt ook voor mogelijk in het plangebied voorkomende vissen uit tabel 2 (kleine modderkruiper en rivierdonderpad).

Er zijn drie mogelijke scenario's te onderscheiden. In het best-case scenario worden geen jaarrond beschermde vogels (grote aantallen broedparen spreeuwen waardoor de soort jaarrond beschermd zou zijn) en verblijfplaatsen van vleermuizen aangetroffen. In dat geval hoeft geen ontheffing te worden aangevraagd en zijn de voorzorgsmaatregelen zoals genoemd in het rapport van de quickscan voldoende.

In het tweede scenario worden wél beschermde soorten aangetroffen, maar in lage aantallen. Een enkel broedgeval van de spreeuw zou betekenen dat de soort niet als jaarrond beschermd behandeld hoeft te worden. Een enkele verblijfplaats van algemene soorten vleermuizen (zoals de gewone dwergvleermuis) leidt mogelijk wel tot een ontheffingsplicht, maar indien afdoende maatregelen worden getroffen is het verkrijgen van een ontheffing doorgaans geen probleem.

In het worst-case scenario komen er in het plangebied grote aantallen spreeuwen en/of grote aantallen (zoals een kraamkolonie) zeldzame vleermuizen voor. In dat geval is zeker een ontheffing van de Flora- en faunawet nodig, maar is bovendien onzeker of die voor de betrokken werkzaamheden kan worden verleend. Alleen in dit scenario zou de Flora- en faunawet een belemmering kunnen opleveren voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

Op basis van de quickscan is de verwachting dat het tweede scenario zich hier voordoet, waarbij mogelijk een ontheffingsaanvraag voor vleermuizen noodzakelijk is maar waarbij het waarschijnlijk is dat de ontheffing ook verleend zal worden. Het is mogelijk dat de ontheffing niet voor het gehele plangebied hoeft te worden aangevraagd, als bijvoorbeeld in het gebied voorkomende vleermuizen maar op enkele plekken aanwezig zijn. Het nader onderzoek zal hier meer inzicht in moeten geven.

Voor de soortgroep flora, vissen en algemene tijdens het broedseizoen beschermde broedvogels is het mogelijk om middels maatregelen uit de gedragscode van Bouwend Nederland negatieve effecten te voorkomen. Voor deze soorten (behoudens flora) is nader onderzoek niet noodzakelijk.

6.8.5 Nader onderzoek flora & fauna

6.8.5.1 Inleiding

Zoals hiervoor beschreven blijkt uit de quickscan dat de voorgenomen integrale herontwikkeling mogelijk negatieve effecten heeft op beschermde soorten. In het plangebied wordt met name de aanwezigheid van vleermuizen verwacht, mogelijk ook broedvogels (spreeuwen) en flora.

Door de voorgenomen sloop of renovatie van delen van winkelcentrum kunnen verblijfplaatsen voor vleermuizen en broedvogels worden aangetast, waardoor verbodsbepalingen uit de Flora- en faunawet kunnen worden overtreden. Vleermuissoorten gebruiken gebouwen als kraam-, zomer-, winter- en/of paarverblijf. Ook jaarrond beschermde soorten kunnen gebouwen als nestgelegenheid gebruiken. Het ten behoeve van dit bestemmingsplan uitgevoerde nader onderzoek maakt de functie van de bebouwing als leefgebied inzichtelijk. Daarnaast is ook naar beschermde flora onderzoek gedaan.

Voor wat betreft de gehanteerde onderzoeksmethodiek is gewerkt volgens de daarvoor geldende richtlijnen gewerkt met een aantal veldbezoeken aan het plangebied. Van het onderzoek wordt verslag gedaan in het rapport "Ecologisch onderzoek vleermuizen, broedvogels en fauna" (ATKB, 18 november 2014, kenmerk: 20141090/rap02) dat als Bijlage 17 deel uitmaakt van dit plan.

6.8.5.2 Resultaten vleermuizen

Binnen het plangebied zijn de volgende soorten vleermuizen waargenomen:

• gewone dwergvleermuis
• ruige dwergvleermuis
• rosse vleermuis
• Myotis spec. (eenmalig enkele exemplaren)

Uit het onderzoek blijkt dat deze soorten (delen van) het plangebied gebruiken als verblijfplaats en als foerageergebied. Kraamkolonies zijn in het plangebied niet aangetroffen. Het plangebied bevat geen lijnvormige elementen die als vliegroute voor vleermuizen dienen, er zijn ook geen aanwijzingen gevonden voor de aanwezigheid van andere soorten vliegroutes.

6.8.5.3 Resultaten flora

Bij het gerichte onderzoek naar flora zijn geen beschermde soorten aangetroffen, en slechts een enkele minder algemene (maar niet beschermde) soort. Gelet op de gepleegde onderzoeksinspanning kan het voorkomen van beschermde soorten worden uitgesloten.

6.8.5.4 Resultaten broedvogels

In de eerder uitgevoerde Quickscan flora & fauna is aangegeven dat er een kleine kans bestond op de aanwezigheid van spreeuwen in het plangebied. Dit omdat in het verleden enkele broedgevallen bekend waren. Uit het veldonderzoek is echter gebleken dat de spreeuw niet broedt in het plangebied. Wel is een kauwennest aangetroffen.

Jaarrond beschermde soorten (zoals de huismus) zijn bij geen van de uitgevoerde onderzoeken aangetoffen, ook niet foeragerend. Wel zijn nog algemene soorten tijdens het broedseizoen beschermde volgens, zoals de zilvermeeuw aangetroffen. Op het dak van het kantoordeel broeden enkele paren zilver- en kleine mantelmeeuw.

Bij onderzoek aan bomen in een deel van het Zijdepark zijn ook geen geschikte nestgelegenheden voor jaarrond beschermde soorten aangetroffen. Een enkele holte is mogelijk wel geschikt voor cat. 5 soorten. Daarvoor geldt dat alleen belangrijke populaties jaarrond beschermd zijn. Enkele nesten van algemene soorten als ekster of koolmees zijn echter alleen tijdens het broedseizoen beschermd.

Er dient dus rekening rekening te worden gehouden met algemene, tijdens het broedseizoen beschermde soorten broedvogels.

6.8.5.5 Samenvatting en eindconclusie

Uit het ecologisch onderzoek dat is uitgevoerd van april-november 2014 blijkt dat verschillende beschermde soorten voorkomen in het plangebied. Uit de effectenanalyse blijkt dat de geplande ontwikkeling verschillende negatieve effecten kan hebben. Daarom zijn maatregelen voorgesteld om deze effecten te voorkomen. De bevindingen van het onderzoek zijn samengevat weergegeven in onderstaande afbeelding 6.6.

Afbeelding 6.6: bevindingen ecologisch onderzoek

Tijdelijke verstoring van vleermuizen (zomer- en paarverblijfplaatsen van gewone dwergvleermuis) is bij de uitvoering van de integrale herontwikkeling van Leidsenhage niet te voorkomen. Daarnaast is sprake van (tijdelijke) vernietiging van winterverblijfplaatsen. De ecologische functionaliteit van deze verblijven mag voor de soort op geen enkel moment, ook niet tijdelijk, in het geding komen. Bij tijdelijke verstoring (dus ook het 'laten verhuizen' van vleermuizen naar de alternatieve verblijfplaats) is een onheffingsaanvraag nodig op grond van het belang van de ruimtelijke ontwikkeling (belang j.). Voor vernietiging dient de dwingende reden van groot openbaar belang te worden aangetoond. Deze onderbouwing wordt in het activiteitenplan behorende bij de ontheffingsaanvraag opgenomen.

De ontheffingsaanvraag is ingediend bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland en op 22 december 2014 in behandeling genomen. De aangevraagde ontheffing is vervolgens bij besluit van 3 februari 2015 door de Staatssecretaris van Economische Zaken verleend, zie Bijlage 18.

6.8.6 Stikstofdepositie

6.8.6.1 Inleiding

In veel Natura 2000-gebieden is overbelasting van stikstofdepositie een groot probleem voor de realisatie van de instandhoudingsdoelstellingen voor de voor stikstof gevoelige natuur in die gebieden. Nederland heeft zich op grond van de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn van de Europese Unie tot het realiseren van deze instandhoudingsdoelstellingen verplicht.

De consequenties van de overbelasting van stikstof in Natura 2000-gebieden voor de mogelijkheden om in en nabij Natura 2000-gebieden activiteiten te verrichten waarbij emissie van stikstof plaatsvindt, zijn voor ondernemers en overheden in de praktijk merkbaar. Geregeld moet het bevoegd gezag een aanvraag van een vergunning als bedoeld in artikel 19d van de Natuurbeschermingswet 1998 (hierna: wet) afwijzen, of wordt een verleende vergunning door de rechter vernietigd, wanneer degene die een dergelijke activiteit wil gaan verrichten niet afdoende kan onderbouwen dat de voor stikstof gevoelige habitattypen en leefgebieden van soorten in een Natura 2000-gebied door die activiteit niet zullen worden aangetast. Dit komt zelfs voor bij activiteiten die slechts in geringe mate bijdragen aan de stikstofdepositie en ondanks het feit dat de stikstofdepositie een dalende trend vertoont.

6.8.6.2 Programma Aanpak Stikstof (PAS)

Aangezien de stikstofproblematiek niet alleen wordt veroorzaakt door bronnen in de nabijheid van een Natura 2000-gebied, maar ook door bronnen ver buiten Natura 2000-gebieden, is er door alle betrokken overheden op provinciaal en rijksniveau een gezamenlijke, samenhangende programmatische aanpak ontwikkeld: het Programma Aanpak Stikstof of PAS. Met ingang van 1 juli 2015 is het PAS in werking getreden.

Deze programmatische aanpak bestaat uit brongerichte maatregelen en gebiedsspecifieke effectgerichte herstelmaatregelen. Als gevolg van de verbetering van de draagkracht van de natuur door de daling van de stikstofdepositie en de in dit programma opgenomen herstelmaatregelen kunnen in en rondom de Natura 2000-gebieden economische activiteiten, zoals bedrijfsuitbreidingen, worden toegelaten die stikstofdepositie veroorzaken. Hiertoe voorziet het programma in zogenoemde 'depositie- en ontwikkelingsruimte'.

Dit programma heeft betrekking op 117 Natura 2000-gebieden met voor stikstof gevoelige habitattypen en leefgebieden van soorten. In de overige Natura 2000-gebieden is op dit moment geen sprake van een stikstofprobleem. In deze gebieden zijn:

• geen voor stikstof gevoelige habitattypen en leefgebieden van soorten aanwezig;
• wordt door soorten geen of slechts marginaal gebruik gemaakt van de aanwezige voor stikstof gevoelige leefgebieden;
• gelden geen instandhoudingsdoelstellingen voor de aanwezige voor stikstof gevoelige habitattypen of soorten die gebruik maken van een voor stikstof gevoelig leefgebied;
• of wordt de kritische depositiewaarde van de aanwezige voor stikstof gevoelige habitattypen en leefgebieden niet overschreden.

Er zijn dan ook bij activiteiten die op die gebieden stikstofdepositie veroorzaken in de praktijk geen problemen met de verlening van vergunningen als gevolg van de stikstofproblematiek, als er al een vergunning nodig is.

Het programma is van belang voor initiatiefnemers van activiteiten met mogelijk negatieve gevolgen voor Natura 2000-gebieden als gevolg van stikstofdepositie, zoals agrariërs, industriële bedrijven en overheden die ruimtelijke en infrastructurele projecten (doen) uitvoeren. Zij kunnen bij de ecologische onderbouwing van hun aanvraag van een vergunning op grond van de wet of een ander toestemmingsbesluit, voor de stikstofaspecten van die activiteit gebruik maken van dit programma en de bijbehorende documenten. Wanneer aan hun activiteit ontwikkelingsruimte wordt toegedeeld op basis van dit programma, is verzekerd dat de stikstofdepositie die het gevolg is van die activiteit de natuurlijke kenmerken van de desbetreffende Natura 2000-gebieden niet zal aantasten en niet leidt tot verslechtering van de kwaliteit van de habitattypen en leefgebieden van soorten. De initiatiefnemer hoeft hiervoor zelf geen aanvullende onderbouwing aan te leveren. Dit vermindert de administratieve lasten, begunstigt het verloop van de procedure van vergunningverlening en versterkt de robuustheid van de verleende vergunningen.

6.8.6.3 Relevante Natura 2000-gebieden

Het plangebied van het voorliggende bestemmingsplan ligt zelf niet binnen een gebied dat is aangewezen als Natura 2000-gebied of in de directe omgeving daarvan. Op enige afstand van het plangebied liggen wel enkele Natura 2000-gebieden met voor stikstofdepositie gevoelige habitats, waarop het PAS van toepassing is, te weten:

• Coepelduynen (op 14,5 km. vanaf het plangebied);
• Meijendel & Berkheide (op ruim 4,0 km. vanaf het plangebied);
• Westduinpark & Wapendal (op ruim 8,0 km. vanaf het plangebied);
• Solleveld & Kapittelduinen (op ruim 11,0 km. vanaf het plangebied).

Gelet op de aard en omvang van de integrale herontwikkeling van Leidsenhage en de afstand van het plangebied tot de hiervoor genoemde Natura 2000-gebieden kunnen significante effecten op het gebied van stikstofdepositie op deze Natura 2000-gebieden in feite reeds op voorhand worden uitgesloten.

Hoewel een onderbouwende berekening niet vereist is om deze conclusie te staven, is vanuit oogpunt van zorgvuldigheid aanvullend toch een berekening gemaakt van de stikstofdepositie op de genoemde Natura 2000-gebieden, waarbij gebruik is gemaakt van de landelijke rekentool AERIUS (www.aerius.nl) op basis van de per 1 juli 2015 in werking getreden PAS. Deze berekening, die als Bijlage 19 deel uitmaakt van het voorliggende plan, bevestigt de conclusie dat negatieve effecten door stikstofdepositie als gevolg van het plan kunnen worden uitgesloten.

6.8.7 Conclusie

Voor wat betreft de procedure ten aanzien van het voorliggende bestemmingsplan geldt dat, zolang de kaders van de Flora- en faunawet worden gevolgd, er geen belemmeringen zijn voor het vaststellen van de voor herontwikkeling benodigde juridisch-planologische regeling. Het is dan uiteraard wel noodzakelijk de in afbeelding 6.6 genoemde maatregelen over te nemen en uit te voeren, om negatieve effecten op flora en fauna in het plangebied zoveel als mogelijk te voorkomen.

Negatieve effecten door stikstofdepositie op gevoelige Natura 2000-gebieden als gevolg van het plan doen zich niet voor.

Er zijn daarom, resumerend, geen ecologische belemmeringen voor de vaststelling van het plan resp. voor de daarmee mogelijk gemaakte ruimtelijke ingreep.

6.9 Externe Veiligheid

6.9.1 Inleiding

Bij externe veiligheid gaat het om het beheersen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten met gevaarlijk stoffen.Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet men rekening houden met verplichte afstandsnormen tussen de ruimtelijke ontwikkeling en de risicobronnen volgens onderstaande wetten:

• Besluit externe veiligheid inrichtingen 2004 (Bevi), staatsblad 2004 nr. 250;
• Besluit externe veiligheid buisleidingen 2011 (Bevb), staatsblad 2010 nr. 636;
• Regeling Externe Veiligheid Buisleidingen; staatsblad 2014 nr. 16955;
• Circulaire risiconormering vervoer van gevaarlijke stoffen (Crnvgs) voor transport van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor of het water, oktober 2013;
• Het Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen, dat naar verwachting in de loop van 2015 in werking treedt.

Voor dit plangebied is tevens rekening gehouden met:

• Beleid Externe Veiligheid van stadgewest Haaglanden d.d. november 2012;
• Vigerend provinciaal beleid inzake EV en de structuurvisie Infrastructuur en Ruimte uit 2012.

6.9.2 Inventarisatie risicobronnen

Ten behoeve van de inschatting van potentiële risico's voor de ontwikkeling wat betreft de veiligheid, zijn de relevante risicobronnen geïnventariseerd ter plaatse van het plangebied, alsmede de directe omgeving.

Risicovolle objecten zijn o.a.:

• ondergrondse buisleidingen met transport van aardgas of andere stoffen;
• transport van gevaarlijke stoffen over o.a. rijkswegen (de A4 en de A12) en spoorbanen;
• transport van gevaarlijke stoffen over water (de Vliet);
• bedrijven vallend onder de Wet milieubeheer met grootschalige opslag van chemische stoffen;
• grootschalige opslag van chemische stoffen (PGS15)
• LPG-tankstations.

Voor de inventarisatie van de risicobronnen is gebruik gemaakt van de digitale risicokaart (GeoWeb) van stadsgewest Haaglanden, de landelijk risicokaart op de site www.risicokaart.nl en het gemeentelijk databestand met milieuvergunningen.

6.9.3 Ondergrondse aardgastransportleiding

Binnen het plangebied bevindt zich een ondergrondse hogedruk (>20 bar) aardgasleiding met de volgende kenmerken:

nummer	diameter	druk	1%-letaliteit	100%-letaliteit	ligging
W-514-17	8 inch	40 bar	95	50	parkeerplaatsen

De ligging van deze gasleiding met bijbehorende risico-contouren (bron: www.geoweb.nl) is in onderstaande afbeelding weergegeven:

Afbeelding 6.7: ligging ondergrondse aardgastransportleiding en risicocontouren

Legenda:

Paarse lijn: ondergrondse aardgastransportleiding, nummer W-514-17 (40 bar)

Oranje vlak: afstand met 100% kans op overlijden bij een breuk van een leiding met ontbranding

Lichtoranje vlak: afstand tot een overlijdensrisico van 1% bij een breuk van de leiding met ontbranding

Binnen de 100 % letaliteitscontour (betreft een gebied waarbij iedereen overlijd wanneer een calamiteit van de gasleiding met ontbranding plaatsvindt) bevinden zich geen kwestbare objecten.

Er bevinden zich ook geen kwetsbare objecten binnen de 1 % letaliteitscontour.

Door het adviesbureau AVIV zijn berekeningen uitgevoerd en weergegeven in het rapport "EV hogedruk aardgasleiding bestemmingsplan Leidsenhage 2014" d.d. 5 juni 2014 met kenmerk: 142681. Het betreffende rapport is als Bijlage 20 opgenomen in dit plan.

Uit het onderzoek is het volgende gebleken:

• De risicocontouren bevinden zich ter plaatse van de parkeerplaatsen.
• Er is geen Plaatsgebonden (PR) risicocontour voor de grenswaarde van 1 x 10-6.
• Het Groepsrisico (GR) ligt ruim onder de oriëntatiewaarde en betreft een factor 0,048.

Aangezien het GR in vergelijking met de huidige situatie en de toekomstige situatie (meer autoparkeerplaatsen) niet toeneemt is slechts een beperkte GR-verantwoording noodzakelijk. Deze verantwoording is opgenomen in paragraaf 6.9.8.

6.9.4 Transport gevaarlijke stoffen over de weg

Voor het transport van gevaarlijke stoffen via de weg, water en spoor heeft het rijk normen vastgesteld in de nota Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen. Op basis van de Wet vervoer gevaarlijke stoffen kunnen gemeenten een routering van gevaarlijke stoffen opstellen. Door de gemeenteraad van Leidschendam-Voorburg is in het verleden geen route gevaarlijke stoffen vastgesteld.

Binnen de gemeente Leidschendam-Voorburg is alleen rijksweg A4 en A12 (Utrechtsebaan) aangewezen als routering (conform het zogenaamde basisnet). Deze twee wegen liggen op een afstand van respectievelijk 1,6 en 2,8 km van de rand van het plangebied. Aangezien het aandachtgebied rondom een autoweg ca. 200 meter bedraagt, is de invloed van deze risicobronnen voor dit plangebied te verwaarlozen, zoniet nihil.

Over de rijksweg A4 worden naast de stofcategorieën LF1 (Brandbare vloeistoffen), LF2 (Brandbare vloeistoffen) en GF3 (brandbare gassen) ook de categorieën LT1 (giftige vloeistoffen), LT2 (giftige vloeistoffen) en LT3 (giftige vloeistoffen) stoffen vervoerd (Bron: Geoweb Haaglanden, d.d. 20-03-2012). Uit de concept-Handleiding Risicoanalyse Transport (HART) van Rijkswaterstaat volgt dat de afstand tot de 1%-letaliteitsgrens van deze weg ten aanzien van het vervoer van giftige LT3-stoffen > 4000 meter bedraagt (het plangebied ligt in het invloedgebied van de 4 km).

Het groepsrisico zal door deze ontwikkeling niet veranderen, omdat voor ruimtelijke plannen voor de rijksweg A4 gerekend moet worden met de vervoersaantallen GF3 uit de Circulaire Risiconormering Vervoer Gevaarlijke Stoffen uit 2010. De maximale afstand tot de 1%-letaliteitsgrens van deze brandbare gassen bedraagt 355 meter op basis van het HART. Aangezien het plangebied op meer dan deze 355 meter van de rijksweg ligt, is deze risicobron voor dit plangebied geen belemmerende factor.

Binnen en in de directe nabijheid van het plangebied bevinden zich geen Bevi-inrichtingen, zoals LPG-tankstations, die bevoorraad moeten worden. In het plangebied vindt geen LPG-transport plaats voor inrichtingen buiten het plangebied. Over de Heuvelweg en de Noordsingel vindt wel transport plaats van benzine en diesel ter bevoorrading van pompstations binnen zowel als buiten het onderhavige plangebied. De pompstations alsmede de bevoorrading daarvan vallen buiten de scope van Externe Veiligheid. De pompstations vallen namelijk onder de Wet milieubeheer.

In de maand december vindt over de Heuvellaan, Noordsingel en Burg Banninglaan transport plaats van consumentenvoorwerk ter bevoorrading van een tweetal vuurwerkverkooppunten in winkelcentrum Leidsenhage. De betreffende vuurwerkverkooppunten (met opslag) vallen onder de Wet milieubeheer.

6.9.5 Transport gevaarlijke stoffen over het spoor

Over de spoorbaan Den Haag - Leiden vindt in principe geen transport van gevaarlijke afvalstoffen plaats. Echter, volgens spporbeheerder Prorail kan incidenteel wel transport plaatsvinden en betreft het maximaal 50 wagonladingen.

Voor een goede onderbouwing van mogelijke risico's heeft bureau AVIV in januari 2012 de risico's berekend op basis van de aanname dat er wel transport van gevaarlijke stoffen over deze spoorbaan plaatsvindt.

Uit de berekeningen blijkt het volgende:

• Er is geen plaatsgebonden risicocontour voor de grenswaarde van 1.0 10-6 /jr.
• Bij de berekening van het groepsrisico van een 6-tal chemische stoffen (propaan, ammoniak, chloor, pentaan, acynitril en acroleine) blijkt dat alles ver beneden de oriëntatiewaarde bevindt. Voor elke stofcategorie is het GR 1000 keer of meer kleiner dan de oriëntatiewaarde.

Het transport van gevaarlijke stoffen over het spoor is voor onderhavig plangebied geen belemmerende factor.

6.9.6 Transport gevaarlijke stoffen over de Vliet

Over de Vliet, gelegen ten zuiden en buiten het plangebied vindt incidenteel vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. De Vliet is echter niet aangeduid als vaarweg waarmee specifiek rekening gehouden moet worden op het gebied van externe veiligheid.

6.9.7 Risicovolle bedrijven / inrichtingen

Ter plaatse van en in de nabijheid van het plangebied bevinden zicht geen risico-volle bedrijven die vallen onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Er zijn ook geen inrichtingen aanwezig met opslag van consumentenvuurwerk. Vuurwerk opslag kleiner dan 10.000 kg valt overigens ook niet onder het Besluit Externe Veiligheid maar onder de Wet milieubeheer.

6.9.8 Verantwoording Groepsrisico (GR)

Aangezien zich ten noord-westen van het plangebied een ondergrondse aardgastransportleiding bevindt met een invloedsgebied dat ter plaatse van het parkeerterrein is gelegen, is een beperkte GR verantwoording opgesteld. De herinrichting (met nieuwbouw) van het winkelcentrum bevindt zich buiten het invloedsgebied. Ter plaatse van het huidige parkeerterrein, nabij de ondergrondse gasleiding, zal in de toekomst mogelijk een extra parkeerlaag worden gebouwd.

Volgens het Bevb kunnen dan enkele aspecten bij de beoordeling om het groepsrisico te verantwoorden buiten beschouwing blijven. De aspecten die vermeld dienen te worden zijn:

• a. de personendichtheid in het invloedsgebied van de buisleiding;
• b. de hoogte van het GR;
• c. de bestrijdbaarheid;
• d. de zelfredzaamheid.

In onderhavig bestemmingsplan is ook aandacht besteed aan communicatie (e) en maatregelen die getroffen kunnen worden ter voorkoming van schade aan de gasleiding (f).

6.9.8.1 De personendichtheid in het invloed van de buisleiding W-515-17

De grootte van het invloedsgebied van de aardgasleiding W-514-17 bedraagt 95 aan weerszijden van de leiding. Binnen het invloedsgebied zijn geen kwetsbare objecten zoals woningen, scholen, kantoorpanden, etc. aanwezig. Binnen het invloedsgebied liggen parkeerplaatsen. Het aantal parkeerplaatsen wordt geschat op 2.900 waarbij wordt aangenomen dat per 40 auto's er 1 persoon in het gebied aanwezig is.

6.9.8.2 De hoogte van het groepsrisico

Het groepsrisico voor leiding W-514-17 is berekend op 0,048 x oriëntatiewaarde. Aangezien binnen het invloedsgebied geen nieuwe kwetsbare objecten worden gerealiseerd, is een vergelijking tussen de oude en nieuwe situatie niet mogelijk. Wanneer een parkeerdek wordt gerealiseerd zal het aantal mensen met een factor 2 toenemen, echter het groepsrisico zal het zelfde blijven.

De FN-curve voor de GR is in onderstaande figuur weergegeven:

Afbeelding 6.8: FN-curve groepsrisico

6.9.8.3 Zelfredzaamheid aanwezige personen in het invloedsgebied

Voor de bepaling van het GR is tevens van belang de zelfredzaamheid van mensen die in het betreffende gebied aanwezig zijn en hun mogelijkheden om bij een calamiteit dat gebied te kunnen ontvluchten. De mate van zelfredzaamheid wordt bepaald aan de hand van de mate waarin mensen zelfstandig kunnen besluiten te vluchten en in hoeverre zij daartoe tevens fysiek en/of psychisch in staat zijn. Kinderen, ouderen en minder validen zijn voorbeelden van verminderd zelfredzame personen.

Aardgasleiding

Met betrekking tot zelfredzaamheid wordt gekeken naar de zelfredzaamheid van mensen en de mogelijkheden om te kunnen vluchten. De mate van zelfredzaamheid wordt bepaald aan de hand van de mate waarin mensen zelfstandig kunnen besluiten te vluchten en tevens in staat zijn te vluchten. Kinderen, ouderen en minder validen zijn voorbeelden van verminderd zelfredzame mensen.

In het geval van een fakkelbrand bij een aardgasleiding is er geen tijd om te vluchten en zullen de personen in een gebied van 50 meter van de aardgasleiding slachtoffer worden (betreft de gasleiding die door het plangebied loopt).

Voor het plangebied van het voorliggende plan geldt het volgende:

• In het invloedsgebied van de leiding worden geen nieuwe objecten gerealiseerd waarbij sprake is van een langdurig verblijf van groepen verminderd zelfredzame mensen.
• Het plangebied en de directe omgeving bieden voldoende vluchtmogelijkheden.

Ten behoeve van de verbetering van de zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid van de gevolgen van calamiteiten kunnen geen maatregelen geborgd worden die vallen binnen de context van de Wet Ruimtelijke Ordening.

6.9.8.4 Bestrijding en beperkingen van de omvang van een ramp

Om gevolgen zo veel mogelijk te beperken is het van belang dat op het moment dat er iets mis gaat de hulpverlener niet wordt belemmerd bij de uitvoering van de taken. De bereikbaarheid en bluswatervoorziening binnen het plangebied vormen op dit moment geen probleem. Bij eventuele toekomstige ontwikkelingen (bijv. vervangende nieuwbouw) zal hierop getoetst worden conform de vigerende regelgeving.

6.9.8.5 Communicatie

Op 18 december 2008 is het Regionaal Beleidskader Risicocommunicatie vastgesteld. De Veiligheidregio Haaglanden heeft in samenwerking met de gemeenten en het Stadgewest een risicocommunicatiestrategie voor externe veiligheid en een uitvoeringsplan opgesteld. In mei 2012 is binnen de Veiligheidsregio Haaglanden gestart met de campagne "wat doe je'.

Met deze campagne worden bewoners gestimuleerd om hun kennis en vaardigheden op het gebied van veiligheid te vergroten en bewuster om te gaan met de risico's in hun eigen omgeving. In folders worden voor verschillende calamiteiten (brand, uitvallen nutsvoorzieningen, etc.) de te nemen maatregelen beschreven. Ook is een speciale website gemaakt nl.: www.watdoeje.nl. Bewoners kunnen ook snel geïnformeerd worden in geval van een (dreigende) calamiteit met gevaarlijke stoffen door de inzet van NL-Alert. Op teletekst van TV-West wordt ook informatie verstrekt over hoe men moet handelen in geval van een calamiteit.

Op zichzelf kunnen ook dit soort maatregelen op het vlak van communicatie bijdragen aan het beperken van het GR. Het gaat hierbij echter niet om aspecten die verder in een bestemmingsplan een plaats kunnen krijgen.

6.9.8.6 Maatregelen ter voorkoming van schade aan de gasleiding

Bij graafwerkzaamheden is men wettelijk verplicht van te voren de ligging van kabels en leidingen bij het kadaster op te vragen. Het betreft de zogenaamde KLIC-melding. Tevens is men verplicht om de betreffende grondeigenaren te informeren als graafwerkzaamheden worden uitgevoerd. De betreffende gasleiding ligt in grond die eigendom is van de gemeente.

De ondergrondse gasleiding bevindt zich op een dusdanige diepte (rond de 1 meter) dat schade aan de leiding bij het normale gebruik van de grond alsmede het onderhoud aan beplantingen zeer klein wordt geacht.

In een GIS-omgeving met gegevens over bodemkwaliteit, archeologische resten alsmede ondergrondse transportleidingen, worden door de afdeling RO van de gemeente de volgende meldingen getoetst:

• Vervanging en plaatsing van nieuwe kabels en leidingen alsmede gestuurde boringen;
• Fraisen van boomnollen en planten van nieuwe bomen;
• Diverse graafwerkzaamheden;
• Aanleg en vervanging gemeentelijk riool;
• Vervanging van beschoeiingen;
• Alle graafwerkzaamheden in gemeente grond, aanleg of verplaatsing van kabels en leidingen;
• Ophogen van weilanden in het kader van Besluit Bodemkwaliteit alsmede het verlenen van een omgevingsvergunningen voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en van werkzaamheden op basis van het vigerend bestemmingsplan.
• Milieukundige- en archeologische grondboringen alsmede sonderingen.

Bovenstaande geeft voldoende waarborg om schade aan de onderhavige gasleiding in de gemeente Leidschendam-Voorburg, en daarmee relevant voor het plangebied, te voorkomen.

6.9.9 Conclusie

Uit het voorgaande blijkt dat het aspect Externe Veiligheid geen belemmering oplevert voor het verwezenlijken van de in dit plan opgenomen bestemmingen en daarmee eveneens niet voor de vaststelling van het voorliggende bestemmingsplan.

6.10 Kabels en leidingen

Zoals in paragraaf 6.9.3 al is geconstateerd loopt er door het plangebied een ondergrondse hoge druk hoofdgastransportleiding. Daarnaast is sprake van diverse ondergrondse water(transport)leidingen: zie ook 9.3.3. Alle in het plangebied aanwezige ruimtelijk relevante leidingen zijn in het voorliggende plan voorzien van een passende en de belangen van de betreffende leidingen beschermende (dubbel)bestemming.

Voor zover de uiteindelijke inrichting van het plangebied daartoe aanleiding zou blijken te geven is in het plan voorzien in een nieuw tracé voor de rivierwatertransportleiding ('Bergambachtleiding'), waarvan de ligging met de verantwoordelijke leidingbeheerder -Dunea- is afgestemd.

De aanwezigheid van ruimtelijk relevante kabels en leidingen vormt geen belemmering voor het vaststellen van het voorliggende plan.

6.11 Duurzaamheid

6.11.1 Inleiding

In het in 2009 vastgestelde Klimaatplan Leidschendam-Voorburg 2009-2020 (zie raadsbesluit 2009/11053) staan uitgangspunten voor de doelgroep bedrijven geformuleerd.

Relevante uitgangspunten voor dit bestemmingsplan Leidsenhage zijn:

• De Gemeente Leidschendam-Voorburg kiest voor een combinatie van het handhaven van de energie-eisen uit de Wet Milieubeheer en een meer stimulerende aanpak. De gemeente zal zelf maatregelen uitvoeren die in 10 jaar zijn terugverdiend en stimuleert bedrijven om dit ook te doen;
• De Wet Milieubeheer stelt dat alle maatregelen die binnen vijf jaar kunnen worden terugverdiend uitgevoerd moeten worden;
• Voor het winkelcentrum Leidsenhage wordt ingezet op minimaal 2% energiebesparing door een combinatie van duurzame renovatie en gedragsverandering;
• Door het koppelen van functies kan de CO2-uitstoot worden gereduceerd. Zo wordt gezocht naar mogelijkheden om reststromen van bedrijven in te zetten voor de energievoorziening van gebouwen of voor productieprocessen van andere bedrijven. Hierbij kan gedacht worden aan collectieve systemen als warmte/koude-opslag. Kleinschalige toepassing van duurzame energie door bedrijven zelf, bijvoorbeeld zonne-energie of kleine windturbines, wordt gestimuleerd.

Het in 2009 in het Klimaatplan aangegeven onderzoek naar een energiezuinig en duurzaam winkelcentrum Leidsenhage is in februari 2013 afgerond. Er ligt een energievisie en een BREEAM-pre-scan voor de uitbreiding en renovatie van het winkelcentrum waarin kansen voor een energiezuinig en duurzaam winkelcentrum zijn aangegeven.

Dit heeft geresulteerd in verdere afspraken in zowel de anterieure overeenkomst (artikel 6.4 en 8) en als uitwerking daarvan een Duurzaamheidsconvenant tussen gemeente en Unibail-Rodamco.

Unibail-Rodamco zal in overleg treden met andere relevante partners in de verduurzaming van het winkelcentrum: nieuwe en bestaande huurders, de winkeliersvereniging én Coöperatieve Vereniging van Eigenaren in het winkelcentrum Leidsenhage U.A.

6.11.2 Duurzaamheid en bestemmingsplan

Relevante vraag is of voorgestelde energie- en andere duurzaamheidsmaatregelen planologische consequenties hebben die vastgelegd dienen te worden in onderhavig bestemmingsplan.Het nieuw te bouwen deel van het winkelcentrum zal de verdere verduurzaming met name zoeken in een optimale isolatie en installatietechniek. Unibail-Rodamco heeft aangegeven geen planologische belemmeringen te zien om de ambities op gebied van energie en totale duurzaamheid te halen.

In de energievisie zijn enkele mogelijkheden aangegeven:

• Een warmte/koude opslag kent een eigen vergunningenregime en hoeft in het bestemmingsplan niet specifiek vastgelegd te worden. De gemeente is wel voornemens beleid te maken om te voorkomen dat de verschillende wko's in de gemeente elkaar negatief kunnen beïnvloeden, het zogenaamde interferentiebeleid. Daarnaast is in beginsel de mogelijkheid voor het realiseren van wko's als functie/voorziening wel in de daarvoor relevante bestemmingen in dit plan benoemd;
• Een eventueel zonnedak op de bestaande bebouwing valt onder vergunningvrije bouwwerken mits de zonnepanelen binnen het vlak van het dak vallen en in het dakvlak liggen of dezelfde hellingshoek hebben als het dak. Op nieuwbouw wordt aangeraden een multidisciplinair team samen te stellen dat de randvoorwaarden voor toepassing van zonnestroom kan bespreken en definitieve afspraken kan maken over de toepassing van zonnestroom;
• Stedelijke windturbines dienen in principe geregeld te worden in het bestemmingsplan maar van de zijde van Unitbail-Rodamco is aangegeven dat deze in het plangebied niet geplaatst zullen worden: een nadere regeling hiervoor is daarom niet in het voorliggende bestemmingsplan opgenomen.

6.11.3 Duurzaamheidsconvenant

Op 2 juli 2015 hebben de gemeente Leidschendam-Voorburg en Unibail-Rodamco een duurzaamheidsconvenant ondertekend dat betrekking heeft op de integrale herontwikkeling van winkelcentrum Leidsenhage. Door middel van dit convenant wordt uitvoering gegeven aan het bepaalde in de eerder tussen deze partijen gesloten anterieure overeenkomst, op grond waarvan duurzaamheid een centrale plaats in de integrale herontwikkeling van het winkelcentrum dient te krijgen.

Het convenant legt de inspanningen en verplichtingen van Unibail-Rodamco en de gemeente Leidschendam-Voorburg op het vlak van duurzaamheid vast. Daarnaast bevat het convenant bepalingen met betrekking tot de relatie op het vlak van duurzaamheid tussen Unibail-Rodamco en haar huurders en de rol van de Coöperatieve Vereniging van Eigenaren in het Winkelcentrum Leidsenhage U.A. en de Winkeliersvereniging. Onder meer wordt door Unibail-Rodamco gewerkt aan het certificeren van het winkelcentrum met het internationaal toonaangevende duurzaamheidsinstrument BREEAM.

Met het convenant wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan het realiseren van de duurzaamheidsdoelstellingen die voor de integrale herontwikkeling van Leidsenhage zijn geformuleerd.

6.11.4 Conclusie energie en duurzaamheid

De beleidsmatige uitgangspunten van de gemeente Leidschendam-Voorburg geven aan dat voor Leidsenhage de doelstelling is om te komen tot 2% energiebesparing en/of opwekking van duurzame energie. De onderzoeken die op dit vlak zijn verricht voor de Gebiedsvisie tonen aan dat aan deze doelstelling bij de herontwikkeling ruimschoots kan worden voldaan. Ook de toepassing van de BREEAM-methodiek voor het borgen van een zeker duurzaamheidsniveau bij de herontwikkeling van Leidsenhage kan een positieve bijdrage leveren aan het thema 'duurzaamheid'.

De mogelijkheden voor het toepassen en implementeren van duurzame oplossingen bij de herontwikkeling van Leidsenhage zijn inzichtelijk gemaakt en zijn kansrijk te achten. Het bestemmingsplan is geen instrument waarin de ambities op het gebied van energie en duurzaamheid dwingend kunnen worden verankerd. De gemeente acht echter voldoende aannemelijk gemaakt dat de in de Gebiedsvisie en daaraan ten grondslag liggende onderzoeken beschreven belangrijke duurzaamheidsoplossingen in de verdere concretisering van de plannen voor de herontwikkeling (ontwerp- en uitvoeringsfase) daadwerkelijk geïmplementeerd en geëffectueerd zullen worden.

6.12 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

6.12.1 Inleiding

In het Besluit m.e.r. wordt geregeld welke activiteiten m.e.r.-(beoordelings)plichtig zijn en bij welke omvan en omstandigheden dat het geval is (de zogenaamde 'drempelwaarden'). Omdat het voorliggende bestemmingsplan de 'aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen' betreft moet op grond van categorie D11.2 van Bijlage D van het Besluit m.e.r. beoordeeld worden of er sprake is van een (plan)m.e.r.-plicht.

Met de door het voorliggende bestemmingsplan mogelijk gemaakte integrale herontwikkeling van het winkelcentrum Leidsenhage wordt geen van deze drempelwaarden overschreden. Er worden namelijk geen nieuwe woningen gerealiseerd binnen het plangebied. De begrenzing van het plangebied wijzigt niet, de omvang van het plangebied is ook (veel) kleiner dan de hierboven gestelde drempelwaarde. Ook de beoogde toevoeging van m² detailhandel en overige functies blijft (ruim) onder de drempelwaarde. Er is daarom geen sprake van een m.e.r.-beoordelingsplicht.

Met ingang van 1 april 2011 zijn de genoemde drempelwaarden echter indicatief. Dat betekent dat een project, ook als dat onder de drempelwaarden blijft, toch getoetst moet worden om te beoordelen of er nadelige gevolgen voor het milieu te verwachten zijn. Zijn belangrijke nadelige milieugevolgen niet uit te sluiten, dan is er alsnog sprake van een m.e.r.-beoordelingsplicht. In de notitie "Vormvrije m.e.r.-beoordeling winkelcentrum Leidsenhage te Leidschendam", (Tauw, 9 juni 2015), die als Bijlage 21 deel uitaakt van het voorliggende plan, wordt inzicht gegeven in de mogelijke milieueffecten van de voorgenomen het ontwikkeling.

6.12.2 Conclusie

Ten gevolge van de verwezenlijking van het voorliggende bestemmingsplan verandert de lokale milieusituatie. Door middel van de verschillende uitgevoerde onderzoeken is aangetoond dat deze veranderingen deels passen binnen de hiervoor gestelde wettelijke kaders (luchtkwaliteit en externe veiligheid) en deels dat er op basis van deze wettelijke kaders afdoende en realistische maatregelen voorhanden zijn om aan de gestelde normen te kunnen voldoen (geluid, ecologie).

De diverse sectorale wetten en regels bieden voldoende waarborgen om eventuele nadelige gevolgen voor het milieu in de tijdelijke situatie (sloop- en bouwwerkzaamheden) en in de gebruiksfase te voorkomen.

Eén en ander rechtvaardigt de conclusie dat belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu als gevolg van uitvoering van het voorliggende bestemmingsplan Leidsenhage niet te verwachten zijn. Op grond hiervan is er geen aanleiding een m.e.r.-beoordeling als in artikel 7.16 en verder van de Wet milieubeheer uit te voeren.

6.13 Bezonning, daglichttoetreding, lichthinder, uitzicht en privacy

6.13.1 Inleiding

Het voorliggende bestemmingsplan voorziet ten opzichte van het voorheen vigerende plan "Leidsenhage 1997" in een wijziging van de begrenzing van de bouwvlakken in het plangebied maar ook in wijzigingen in het maximaal mogelijke bouwvolume.

Deze wijzigingen kunnen gevolgen hebben voor de bezonning van respectievelijk schaduwwerking op omliggende woningen. Vanuit oogpunt van goede ruimtelijke ordening, maar ook om een goede afweging van betrokken belangen mogelijk te maken, is het noodzakelijk te beoordelen in hoeverre het plan kan leiden tot een onevenredig verlies van bezonning voor de bewoners van de betrokken omliggende woningen. Deze beoordeling is hierna opgenomen.

Daarnaast kunnen deze wijzigingen voor de bewoners van omliggende woningen effect hebben op aspecten als daglichttoetreding, lichthinder, uitzicht en privacy. Ook op deze aspecten is een nadere beoordeling en belangenafweging nodig, die in de hierna volgende subparagrafen is opgenomen.

6.13.2 Bezonning

Ten behoeve van het voorliggende plan is een bezonningsstudie opgesteld, die als Bijlage 22 deel uitmaakt van dit plan. Hierbij betreft het een bezonningsstudie op basis van het in het plan opgenomen maximale bebouwingsmogelijkheden, uitgewerkt per jaargetijde en per uur. Deze studie maakt inzichtelijk dat weliswaar als gevolg van het volledig benutten van de in het plan geboden bouwmogelijkheden sprake kan zijn van enige gevolgen voor de bezonning van omliggende woningen, maar dat deze gevolgen beperkt zijn van aard, omvang en tijdsduur en zeker niet zodanig dat op grond hiervan sprake zou zijn van een onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat van de bewoners van omliggende woningen dan wel van strijd met een goede ruimtelijke ordening.

6.13.2.1 Heuvelweg-zijde

De vergroting van het bouwvlak en de toename van de bouwhoogte langs de Heuvelweg is gesitueerd tegenover de zuidoostgevel van de woningen aan de overzijde van de Heuvelweg / Buizerdlaan. Op deze gevel valt in een bestaande situatie in de ochtend en een deel van de middag zon. De mogelijk gemaakte bebouwing in de plansituatie heeft extra schaduwwerking tot gevolg. Dit effect is onderzocht voor de maatgevende dagen 21 juni (zomer, zonnestand maximaal), 21 maart en 21 september (lente en herfst, zonnestand gemiddeld) en 21 december (winter, zonnestand minimaal). Dit onderzoek geeft de volgende effecten aan:

• 21 juni: schaduwwerking op (delen van) de gevel alleen direct na zonsopgang;
• 21 maart en 21 september: schaduwwerking op (delen van) de gevel van zonsopgang tot ca. 8 uur 's ochtends;
• 21 december: schaduwwerking op (delen van) de gevel tot c. 12 uur 's middags.

De schaduwwerking is gedurende de periode van 21 maart tot 21 september gering te noemen. Bovendien treedt deze alleen op in de vroege ochtend. In de andere helft van het jaar is ook later in de ochtend een beperkte (extra) schaduwwerking te voorkomen. Door de lage zonnestand in de winter is dit ook in de bestaande situatie al voor een deel het geval. De gevolgen van de in het plan voorziene ontwikkeling zijn voor de omliggende woningen aan de zijde van de Heuvelweg aanvaardbaar, nu zich ten opzichte van de bestaande situatie slechts een beperkte vermindering van de zoninval in deze woningen zal voordoen.

6.13.2.2 Burgemeester Banninglaan-zijde

De toename van het bouwvolume langs de Burgemeester Banninglaan is gesitueerd tegenover de zuidwestgevel van de woningen aan de Burgemeester Banninglaan / Schout van Eijklaan. Op deze gevel valt in de bestaande situatie vanaf een uur of elf in de ochtend zon. De mogelijk gemaakte bebouwing in de plansituatie heeft extra schaduwwerking tot gevolg. Dit effect is onderzocht voor de maatgevende dagen 21 juni (zomer, zonnestand maximaal), 21 maart en 21 september (lente en herfst, zonnestand gemiddeld) en 21 december (winter, zonnestand minimaal). Dit onderzoek geeft de volgende effecten aan:

• 21 juni: geen schaduwwerking op (delen van) de gevel als gevolg van de uitbreiding van het winkelcentrum;
• 21 maart en september: schaduwwerking op (delen van) de gevel van ca. 18 uur tot 19 uur (zonsondergang);
• 21 december: schaduwwerking op (delen van) de gevel vanaf ca. 13.30 uur tot zonsondergang (16.30 uur).

Er is gedurende de periode 21 maart tot 21 september slechts zeer beperkt sprake van schaduwwerking op de gevels van de appartementengebouwen aan de Burgemeester Banninglaan. Dit is het gevolg van de relatief grote afstand tussen de bebouwing en de hoge zonnestand in deze periode. In de andere helft van het jaar is in de laatste uren voor zonsondergang (extra) schaduwwerking te verwachten. Door de lage zonnestand aan het eind van de dag is dit in de huidige situatie voor een deel ook al het geval. De toename van de schaduwwerking gedurende de dag is hierdoor als beperkt te kwalificeren.

De gevolgen van de in het plan voorziene ontwikkeling zijn voor de omliggende woningen aan de zijde van de Burgemeester Banninglaan aanvaardbaar, nu zich ten opzichte van de bestaande situatie slechts een beperkte vermindering van de zoninval in deze woningen zal voordoen.

6.13.3 Daglichttoetreding

In stedenbouwkundige zin is sprake van een 'ruim' bebouwingsprofiel wanneer de verhouding tussen de breedte van het bebouwingsprofiel en de hoogte van de aan dat profiel gelegen bebouwing een bepaalde waarde heeft. Deze verhouding geeft een indicatie van de beleving en de stedenbouwkundig-fysische effecten van dat bebouwingsprofiel.

Aan de Heuvelweg bedraagt deze verhouding in de bestaande situatie 1:6. Een dergelijk profiel wordt stedenbouwkundig gekwalificeerd als 'zeer ruim'. In de plansituatie wordt kan deze verhouding bij maximale benutting van de bouwmogelijkheden wijzigen naar 1:4, aan te merken als 'ruim'. Aan de Burgemeester Banninglaan wordt deze verhouding in de plansituatie 1:3.5, eveneens aan te merken als 'ruim'.

Een dergelijk ruim bebouwingsprofiel voorziet in voldoende daglichttoetreding voor de bestaande woningen rond het plangebied. De daglichttoetreding wordt daarnaast beïnvloed door bomen en andere belemmeringen, zoals overstekken en balkons. De afname van de daglichttoetreding ten gevolge van de bouwmogelijkheden uit het voorliggende bestemmingsplan is hierdoor als beperkt te beschouwen.

6.13.4 Lichthinder

Als gevolg van de verkeersbewegingen van en naar parkeervoorzieningen kan in sommige gevallen sprake zijn van lichthinder voor omliggende woningen, vooral door de instraling van koplampen van auto's. Door in Leidsenhage in de nieuwe situatie maatregelen te nemen als een zorgvuldig bepaald verlichtingsniveau in parkeergarages en een ontwerp van de gevels wat met juist dit aspect rekening houdt, zal lichthinder in de plansituatie beperkt blijven. Ook bij het afstellen van tijden en lichtniveau van het aanlichten van gebouwen in de avond zal nadrukkelijk met omwonenden rekening worden gehouden.

Randvoorwaarden op dit gebied zullen worden verankerd in het nog voorafgaand aan het inwerkingtreding van het voorliggende plan vast te stellen "Beeldkwaliteitsplan Leidsenhage" dat voor het plangebied de functie zal gaan vervullen van een welstandsnota als bedoeld in artikel 12a van de Woningwet. Gelet op de systematiek van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en meer in het bijzonder artikel 2.10 van deze wet is hiermee het desbetreffende belang van omwonenden bij het voorkomen van onevenredige lichthinder adequaat en deugdelijk geborgd.

6.13.5 Uitzicht

Gelet op de wijzigingen in zowel de bouwgrenzen als de maximale bouwvolumes in het plangebied zal het uitzicht vanuit de omliggende woningen zeker wijzigen ten opzichte van de bestaande situatie. Dit uitzicht zal bepaald worden door de nieuwe gebouwen (afstand, hoogte, architectuur) en de inrichting van de openbare ruimte. Enige mate van verslechtering van het uitzicht is op voorhand niet volledig uit te sluiten. Echter, omdat er zoals hiervoor al uiteen is gezet sprake is van een 'ruim' stedenbouwkundig profiel en het plangebied zich bevindt in een intensief gebruikte en bebouwde stedelijke omgeving, is een dergelijke beperkte verslechtering van het uitzicht vanuit oogpunt van goede ruimtelijke ordening niet onaanvaardbaar te achten.

6.13.6 Privacy

Aan de buitenranden van het winkelcentrum zullen zich in de plansituatie winkelruimtes en parkeervoorzieningen bevinden. De winkels krijgen naar verwachting slechts zeer beperkt ramen die bezoekers of personeel uitzicht zouden kunnen geven op omliggende woningen. Bij de gebouwde parkeervoorzieningen zullen gevels worden ontworpen en/of voorzieningen worden getroffen (bijvoorbeeld in de vorm van aanplant van bomen) om het zicht op de omliggende woningen verder te verminderen. Hierdoor maar ook door de relatief grote afstand tussen de buitengevels van het winkelcentrum en omliggende woningen is de conclusie gerechtvaardigd dat er geen aanleiding bestaat om te vrezen voor de privacy van de bewoners van omliggende woningen.

6.13.7 Conclusie

Gelet op vorenstaande overwegingen is de conclusie gerechtvaardigd dat het voorliggende bestemmingsplan niet zal leiden tot een situatie, waarbij vanwege negatieve effecten op de aspecten bezonning, daglichttoetreding, lichthinder, uitzicht en privacy zodanig sprake is van aantasting van het woon- en leefklimaat dat het plan daardoor in strijd is met het vereiste van een goede ruimtelijke ordening. Genoemde aspecten vormen daarom geen belemmering voor de beoogde integrale herontwikkeling van Leidsenhage.

Hoofdstuk 7 Cultureel erfgoed

7.1 Archeologie

7.1.1 Algemeen

7.1.1.1 Zorgplicht

De archeologische zorgplicht wordt door de gemeente via het bestemmingsplan en vergunningverlening uitgevoerd. Als bevoegd gezag kan de gemeente initiatiefnemers verplichten een omgevingsvergunning aan te vragen, indien zij werkzaamheden willen gaan uitvoeren die de bodem verstoren. De aanvrager van de omgevingsvergunning dient bij de aanvraag een rapport te overleggen waarin de archeologische waarde van het te verstoren terrein, naar het oordeel van het bevoegd gezag, in voldoende mate is vastgesteld. Hiernaast dient in het rapport inzichtelijk te worden gemaakt of de geplande bodemingrepen consequenties hebben voor het bodemarchief in het plangebied. Als de uitslag van het onderzoek is dat een belangrijke vindplaats zal worden verstoord, kan de gemeente verlangen dat het plan moet worden aangepast. Als dit niet mogelijk is neemt de gemeente een besluit: de omgevingsvergunning kan worden geweigerd, of er worden aan de vergunning nadere voorwaarden gesteld, zoals het treffen van maatregelen om de archeologische resten in de bodem te behouden, of de verplichting tot het verrichten van archeologisch onderzoek.

7.1.1.2 Uitvoering

De uitvoering van de archeologische zorgplicht is gebaseerd op de driehoek overheid (gemeente), initiatiefnemer ('veroorzaker') en archeologisch uitvoerder. De gemeente is bevoegd gezag, regisseert het archeologische onderzoeksproces, stelt eisen, toetst en besluit; de initiatiefnemer is verantwoordelijk voor het (laten) uitvoeren van het benodigde onderzoek en de kosten daarvan; de uitvoerder is een door het rijk erkend archeologisch bedrijf of organisatie die het onderzoek conform de eisen uitvoert. Conform het wettelijke veroorzakersprincipe is de initiatiefnemer/ vergunningaanvrager verantwoordelijk voor de kosten: dit geldt voor alle fasen van vooronderzoek, maar ook (wanneer het besluit tot opgraving of archeologische begeleiding is genomen) voor de kosten van een archeologische begeleiding of opgraving, inclusief de uitwerking en rapportage daarvan. Om te voldoen aan deze nieuwe 'vraag naar archeologie' is een archeologische markt in het leven geroepen: sinds 2001 zijn er in Nederland vele archeologische bedrijven (uitvoerend en adviserend) actief. Initiatiefnemers mogen hieruit zelf een keuze maken, mits de archeologische partij erkend is. Om de kwaliteit van onderzoek in dit geliberaliseerde bestel te borgen, zijn namelijk alle onderdelen van het archeologische proces, de producten en actoren beschreven in de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA) en houdt de Erfgoedinspectie toezicht. Bedrijven moeten zich laten erkennen en certificeren voordat zij archeologisch onderzoek mogen verrichten.

7.1.1.3 Uitgangspunten archeologische monumentenzorg

Het belangrijkste doel van de nieuwe wet is de bescherming van het bodemarchief door het reguleren van bodemverstorende activiteiten.

• Uitgangspunt is de aanwezige of te verwachten archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem (in situ) te behouden of te ontzien. Alleen als in situ behoud niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud ex situ, d.w.z. behoud van informatie door het verrichten van een opgraving en het opslaan van gegevens en vondsten.
• De verantwoordelijkheid voor het archeologische erfgoed ligt bij de gemeenten, die - binnen de kaders van de wetgeving - dienen te beschikken over een gemeentelijke beleidsnota archeologie en een beleidskaart archeologie. Gemeenten zijn verplicht om bij nieuwe bestemmingsplannen rekening houden met archeologie en kunnen archeologische randvoorwaarden opleggen aan omgevingsvergunningen. Het is ook mogelijk dat een vergunning in het belang van de archeologische monumentenzorg niet wordt verleend.
• De initiatiefnemer van de bodemverstorende activiteit moet het door de gemeente verplicht gestelde archeologische onderzoek en de eventuele inpassing van archeologische waarden in de planontwikkeling en -uitvoering zelf regelen en ook zelf betalen (principe 'de verstoorder betaalt').
• Elk archeologisch veldonderzoek dient te worden uitgevoerd conform de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA) door een bedrijf met een opgravingsvergunning.

De wet regelt dus de te volgen procedures en de financiering van archeologisch (voor)onderzoek en ook het eigendom en beheer van archeologische vondsten. Gelet op de bedoelingen van Malta en de consequenties van de nieuwe wet voor provincies, verschuift de beleidsinzet nog nadrukkelijker van toetsing op archeologische aspecten bij ruimtelijke plannen achteraf naar inbedding van deze aspecten vooraf, van alleen regels handhaven naar meedenken en van behoud van archeologische waarden sec naar behoud en benutting van deze waarden.

7.1.1.4 Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie en de Archeologische Monumentenzorg Cyclus

De Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA) is een door de archeologische beroepsgroep gedragen document dat eisen stelt aan de uitvoering en uitvoerders van archeologische werkzaamheden. Het gebruik van de KNA is verankerd in het Nederlandse archeologiebestel door middel van het Besluit archeologische Monumentenzorg (BAMZ), (zie ook art. 24, lid 1 van de BAMZ).

Archeologisch onderzoek wordt in de regel gefaseerd uitgevoerd. Dit wordt de Archeologische MonumentenZorg (AMZ) cyclus genoemd. De AMZ-cyclus bestaat uit de volgende stappen:

A. BureauOnderzoek (BO)

Een archeologisch onderzoek begint veelal met een bureauonderzoek. Doel hiervan is het opstellen van een gespecificeerde verwachting van het plangebied. Als uit dit onderzoek blijkt dat op de betreffende locatie geen waardevolle archeologische resten aanwezig zijn of verwacht worden, hoeft er geen vervolgonderzoek te worden uitgevoerd. Als uit het bureauonderzoek blijkt dat er wel waardevolle archeologische resten aanwezig (kunnen) zijn, of als het bureauonderzoek geen uitsluitsel geeft over mogelijk aanwezige archeologische resten, zal Inventariserend VeldOnderzoek (IVO) moeten plaatsvinden.

B. Inventariserend VeldOnderzoek (IVO_Overig of Proefsleuven)

Inventariserend veldonderzoek start vaak met enkele verkennende controle boringen, dit wordt een IVO_Overig genoemd. Met de verkennende boringen kan de bodemopbouw worden bepaald. Indien er een vindplaats wordt verwacht kan eventueel karterend geboord worden. Indien er een intacte bodemopbouw wordt aangetroffen, is vervolg onderzoek in de vorm van waarderend proefsleuvenonderzoek veelal noodzakelijk, dit wordt een IVO_Proefsleuven genoemd. In uitzonderingsgevallen (zie KNA) zijn archeologische begeleidingen toegestaan. Het inventariserende veldonderzoek heeft tot doel vast te stellen of er archeologische waarden aanwezig zijn en wat de archeologische kenmerken hiervan zijn (aard, datering, enz.). Op basis van het onderzoek vindt er een waardering plaats van de aangetroffen resten conform de criteria van de KNA en wordt aan het bevoegd gezag een advies uitgebracht over de te nemen vervolgstappen.

C. Besluit

Op basis van de resultaten van het (waarderend) inventariserend onderzoek neemt het bevoegd gezag, de gemeente Leidschendam-Vooburg, een besluit over de te nemen vervolgstappen: behoud van de archeologische resten in de bodem, aanvullend onderzoek, vrijgave of een combinatie van dezen.

D. Vervolgstappen

• Indien het bevoegd gezag besluit dat de archeologische resten zo waardevol zijn dat zij in de bodem bewaard moeten blijven, kan dit betekenen dat een vergunning voor een bouwactiviteit niet of onder voorwaarden wordt verstrekt, of dat planaanpassing moet plaatsvinden.
• Als er wel waardevolle archeologische resten aanwezig zijn, maar deze niet in aanmerking komen voor behoud, zal aanvullend onderzoek moeten plaatsvinden. Dit zal meestal betekenen dat er een opgraving wordt uitgevoerd. In uitzonderingsgevallen wordt een archeologische begeleiding toegestaan.
• Bij afwezigheid van archeologische resten of indien aanwezige archeologische resten niet worden bedreigd door de voorgenomen werkzaamheden, wordt de betreffende locatie vrijgegeven.

De AMZ-cyclus is afgerond als de rapporten van alle uitgevoerde onderzoeken door het bevoegd gezag zijn goedgekeurd en eventuele beschermende maatregelen zijn genomen.

In onderstaand schema is de AMZ-cyclus in hoofdlijnen weergegeven:

Figuur 7.1: De KNA-processen in relatie tot het AMZ-proces

7.1.1.5 Kosten Archeologische Monumentenzorg

De kosten van alle onderzoeken en maatregelen die plaats dienen te vinden volgens de AMZ-cyclus komen rechtstreeks voor rekening van de initiatiefnemer van een bodemverstorende activiteit. Als al deze stappen doorlopen zijn en de rapportages van de archeologische onderzoeken zijn goedgekeurd door het bevoegd gezag heeft de initiatiefnemer aan zijn verplichtingen voldaan en is het archeologische onderzoek in principe afgerond. Indien er bij uitvoering van de werkzaamheden vervolgens alsnog onverwachts archeologische vondsten worden gedaan, is de initiatiefnemer conform art. 53 van de Monumentenwet verplicht deze te melden bij het bevoegd gezag en gelegenheid te geven tot archeologisch onderzoek.

7.1.1.6 Afweging archeologie

Het bevoegd gezag dient tussen de archeologische en andere maatschappelijke belangen een verantwoorde afweging te maken. De gemeente kan aangeven welke archeologische vindplaatsen dienen te worden behouden door inpassing en welke door middel van opgravingen. Inpassing kan bijvoorbeeld plaatsvinden door aanpassing van het stedenbouwkundig plan of het ontwerp. Wanneer dat niet mogelijk blijkt moet de aanwezige archeologie veilig worden gesteld door middel van opgravingen. Daarnaast kan de gemeente ook, beargumenteerd, aangeven welke er mogen worden opgegeven. Besluiten dienen te berusten op een deugdelijke motivering (Awb, artikel 3:46). De overheid die heeft bepaald dat er onderzoek moet plaatsvinden (of niet) is verder verplicht inzicht te geven in de achterliggende argumenten en de wijze waarop eventueel tegengestelde belangen tegen elkaar zijn afgewogen (artikel 3:2 en 3:4, Awb).

7.1.1.7 Beleidsregels bij de archeologische beleidskaart

In 2013 heeft de gemeente Leidschendam-Voorburg haar archeologiebeleid herijkt, en de 'archeologienota herijking 2013' opgesteld. Deze is in februari 2014 vastgesteld.

In dit archeologiebeleid zijn vier verschillende archeologische 'waarderingsgebieden' aangegeven: Waarde-Archeologie 1 tot en met 4. Voor elk van de 'waarderingsgebieden', geldt een verschillend regime, afhankelijk van de archeologische waarde of archeologische verwachting. De verschillen waarderingsgebieden hebben verschillende vrijstellingsgrenzen. Voor bodem ingrepen groter dan de aangegeven vrijstelling (oppervlakten en diepte) dient een omgevingsvergunning te worden aangevraagd.

Figuur 7.2: Archeologische beleidskaart

De vier waarderingsgebieden zijn:

Waarde-Archeologie 1	Archeologisch rijksmonument
Waarde-Archeologie 2	Gebieden met een hoge of zeer hoge archeologische waarde
Waarde-Archeologie 3	Gebieden met een hoge archeologische waarde of verwachting
Waarde-Archeologie 4	Gebieden met een lage archeologische waarde of verwachting

7.1.2 Archeologisch onderzoek Leidsenhage

7.1.2.1 Inleiding

Aanleiding voor dit bestemmingsplan Leidsenhage is de nieuwbouw, integrale herontwikkeling en renovatie van het winkelcentrum. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 7.3. Het gebied waar specifiek herontwikkeling en nieuwbouw is voorzien is eveneens afgebeeld in de figuur.

Figuur 7.3: ligging projectgebied (vereenvoudigd en in rood aangeduid), met in blauw enige detaillering van de plannen

7.1.2.2 Archeologisch onderzoek

In het kader van de integrale herontwikkeling heeft in het plangebied reeds archeologisch vooronderzoek plaatsgevonden, waarvan verslag wordt gedaan in het rapport "Archeologisch onderzoek Leidsenhage te Leidschendam" (ArcheoMedia (Engelse), 27 maart 2013, kenmerk: A12-179-F) dat als Bijlage 23 deel uitmaakt van deze toelichting. Dit onderzoek bestond uit een archeologisch bureauonderzoek en een inventariserend veldonderzoek (IVO verkennende fase, door middel van boringen). Op basis van het uitgevoerde booronderzoek is geconstateerd dat de bodemopbouw in het grootste deel van het plangebied tot ongeveer 1,2 à 1,5 m onder maaiveld verstoord is. Door deze verstoring is de top van de strandwallen die zich in het plangebied bevinden verstoord. Hierdoor zullen van eventuele prehistorische vindplaatsen (op de top van de strandwal) alleen diep ingegraven sporen (van kuilen, palen en greppels) bewaard zijn gebleven. De bodemopbouw van de strandvlakte en de flanken van de strandwallen is onder het veen wel intact. In de laag gelegen strandvlakte is de verwachting op het voorkomen van vindplaatsen echter een stuk lager dan op de strandwallen. De flanken van de strandwallen hebben wel een archeologische verwachting, maar hier zijn bij het booronderzoek geen archeologische indicatoren (archeologische vondst laag) aangetroffen die wijzen op de aanwezigheid van een vindplaats. Samenvattend kan geconcludeerd worden dat de archeologische verwachting van het hele plangebied hierdoor beperkt is.

7.1.2.3 Aanvullend archeologisch advies

Het archeologisch vooronderzoek is uitgevoerd op basis van de Gebiedsvisie (2013), waarin het globale plan staat verwoord. Inmiddels is er sprake van een nadere planuitwerking, waardoor er meer duidelijkheid is aangaande de uit te voeren werkzaamheden. In het licht van het reeds uitgevoerde archeologische vooronderzoek betekent dit dat ten aanzien van het projectgebied een verdere specificatie kan worden gegeven ten aanzien van de nog geldende onderzoeksverplichtingen. Om deze reden is er een aanvullend archeologisch advies opgesteld waarvan verslag wordt gedaan in het rapport "Archeologisch Advies Leidschendam, Leidschenhage (Transect (Nales), 27 november 2014, kenmerk: 14090034), dat als Bijlage 24 deel uitmaakt van deze toelichting. Doel van dit rapport was om de onderzoeksresultaten uit 2013 nog eens samen te vatten en te actualiseren aan de hand van nieuwe informatie en uitgangspunten. De actualisatie richtte zich op een drietal uitgangspunten:

1. Het reconstrueren van het paleogeografisch landschap en het daarbinnen differentiëren van landschappelijke eenheden (strandwallen en -vlaktes).

Hiervoor is gebruik gemaakt van de lithologische resultaten van Engelse (2013), aangevuld met de resultaten van archeologisch onderzoek in de directe omgeving van het plangebied.

2. Het vaststellen van de archeologisch relevante zones binnen dit landschap

Hiervoor is gebruik gemaakt worden van informatie van archeologisch onderzoek in de directe omgeving. Ten zuidwesten van het plangebied, in het Zijdepark, heeft een opgraving plaatsgevonden op basis waarvan inzicht is verkregen in de gebruiksmogelijkheden van het lokale landschap.

3. Het in beeld brengen van de omvang van bodemverstoringen in het plangebied, die van negatieve invloed zijn op de archeologisch relevante zones

Hiervoor is gebruik gemaakt van bouwtekeningen, locaties met kabels en leidingen en andere informatie omtrent bodemverstoringen (waaronder ook de boorgegevens van Engelse (2013)).

Op basis van de verkregen informatie is een synthese opgesteld. Het gebied met een hoge archeologische verwachting is vergeleken met de verstoorde gebiedsdelen. Op grond hiervan zijn gebieden aangewezen waarbinnen nog archeologische resten aanwezig kunnen zijn. Dit is schematisch weergegeven in figuur 7.4:

Figuur 7.4: schematisch overzicht selectie archeologisch en landschappelijk relevante niveau

Geconstateerd is dat op sommige plaatsen als gevolg van intensieve verstoring het archeologisch verwachtingsbeeld sterk versnipperd is. Er is sprake van een aantal op zichzelf staande hoge verwachtingsgebieden met een oppervlakte kleiner dan 50 m2. Ook zijn er gebiedsdelen die praktisch gezien qua vorm, omvang of ligging lastig te onderzoeken zijn of naar verwachting weinig contextuele archeologische informatie bevatten. Daarom zijn deze gebiedsdelen niet als concrete verwachtingsgebieden aangewezen. Het resultaat is weergegeven in figuur 7.5:

Figuur 7.5: kansrijkste archeologische verwachtingenkaart

7.1.3 Dubbelbestemming "Waarde - Archeologie"

Op basis van de resultaten van het archeologisch vooronderzoek kan de archeologische verwachting in de onderzochte delen van het plangebied bijgesteld worden naar een lage archeologische verwachting (Waarde-Archeologie 4). In het bestemmingsplan zijn daarom regels opgenomen ter bescherming van deze mogelijk in het gebied aanwezige of te verwachten archeologische waarden. Op de plankaart behorend bij dit bestemmingsplan zijn deze gebieden daarvoor aangeduid als "Waarde - Archeologie 4". Voor bodem verstorende activiteiten met een oppervlakte groter dan 2000 m2 en die dieper reiken dan 100 cm beneden maaiveld kan in het belang van de archeologische monumentenzorg worden bepaald dat de aanvrager van een omgevingsvergunning een rapport dient over te leggen waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld. Het is mogelijk dat de omgevingsvergunning in het belang van de archeologie niet wordt verleend, of dat deze wordt verleend onder voorwaarden, zoals het treffen van maatregelen om de archeologische resten in de bodem te behouden, of de verplichting tot het verrichten van archeologisch onderzoek.

Hoewel er vrijwel overal in het plangebied archeologisch waarden aanwezig kunnen zijn die mogelijk bedreigd worden door de integrale herontwikkeling, blijkt uit het onderzoek van Nales 2014 dat de archeologische verwachting niet homogeen verdeeld is over het plangebied. Op basis van de bekende bodemopbouw, de aanwezige verstoring en de te verwachten contextuele archeologische informatie zijn er zones aangewezen waarvoor een betere onderzoeksmogelijkheid aanwezig is. Deze archeologische verwachtingszones zijn aangegeven in figuur 7.5 en vormen de meest kansrijke gebieden voor het aantreffen van archeologisch waarden in het plangebied. Voor de uitvoering van de archeologische onderzoeksplicht, zoals voorgeschreven is op basis van de archeologische dubbelbestemming Waarde - Archeologie 4 (zie: Artikel 16), wordt daarom voorgesteld het waarderende onderzoek met name uit te voeren in de op figuur 7.5 als archeologisch kansrijk aangeven gebieden. Geadviseerd wordt bij het vastleggen van de voor het waarderende onderzoek noodzakelijke onderzoeksopzet rekening te houden met gebiedsspecifieke omstandigheden (de soms beperkte ruimte, aanwezigheid van vervuiling en kabels en leidingen).

7.1.4 Conclusie

Op grond van de ten behoeve van de integrale herontwikkeling van Leidsenhage uitgevoerde archeologische onderzoeken en de beoordeling daarvan is de conclusie gerechtvaardigd dat het aspect 'archeologie' of beter: de vanuit oogpunt van goede ruimtelijke ordening vereiste bescherming van archeologische waarden, geen belemmering vormt voor het vaststellen van het voorliggende bestemmingsplan.

7.2 Cultuurhistorie

In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de cultuurhistorische aspecten en consequenties van het project.

• cultuurhistorische waarden
• monumentenvergunning
• valt het plangebied in een beschermd stads- of dorpsgezicht

De cultuurhistorische waardering van het plangebied wordt beschreven in 3.5.1 in samenhang met 7.2.1 en 7.2.2. Binnen het plangebied bevinden zich geen als rijks- of gemeentelijk monument aangewezen objecten. Het plangebied maakt geen deel uit van een beschermd stads- of dorpsgezicht. Voor de beoogde integrale herontwikkeling is een monumentenvergunning daarom niet aan de orde.

7.2.1 Architectuur bestaande situatie

Het winkelcentrum Leidsenhage anno 2014 ademt, ondanks meerdere renovaties, waarvan een grote uit 1996, nog altijd de sfeer van de wederopbouwperiode. We zien een strak, haaks stratenpatroon en gevels met grintbetonplaten die gelijkmatig verspringen met rijen vensters. Een strak ritme van muziekbalken waarop de noten zelfs niet ontbreken. Het geheel is sober met een zekere harmonie. Het is een architectuur uit vervlogen tijden, een architectuur die niet meer aan de huidige wensen van voldoet.

Voor een transformatie is begrip. De structuurvisie Ruimte voor Wensen 2040, herijking 2012, vermeldt deze opgave, maar alvorens de sloophamer te hanteren vestigt het domein van cultureel erfgoed de aandacht op de ontstaansgeschiedenis zoals in Hoofdstuk 3 beschreven. De ontwikkeling van winkelcentra kent zijn historie (nb. de moderne detailhandel startte al eind 17e eeuw). En de wederopbouwperiode is interessant; een tijd waarin velen van ons opgroeiden. Zolang we ons realiseren dat wat wij, en onze ouders bouwden state of the art was, is slopen van een deel van Leidsenhage legitiem. Het gaat om die bewustwording. Wat is de bestaande situatie en waarom is er op die manier gebouwd? Cultureel erfgoed documenteert, adviseert bij ontwikkelingen en kijkt uit naar verrassende nieuwbouw en oplossingen. Gezien de concurrentie is het legitiem Leidsenhage te transformeren tot een modern winkel (incl. leisure) centrum waar heden ten dage vraag naar is. Stilstand leidt tot achteruitgang en een leeg en verlaten Leidsenhage.

7.2.2 Aandachtspunten voor de herontwikkeling

7.2.2.1 Omgeving aan de oostzijde

Ten oosten van Leidsenhage ligt de wijk De Heuvel. Deze wijk is samen met de wijk Prinsenhof in 2011 aangewezen als een van de 30 topgebieden in Nederland op het gebied van wederopbouwarchitectuur. De naoorlogse stedenbouw vertoont een koppeling van ruimtelijke en sociale ordening. Het ging daarbij om wetenschappelijk onderzoek, zoals sociologie, planologie, antropologie en verkeerskunde. De wijkgedachte was echter sterker dan architectuurstromingen. De focus lag op open, ruimte en groen en de bebouwing werd zo goed mogelijk georiënteerd op de zon. Het meest karakteristiek is misschien nog wel de samenhang tussen de verschillende schaalniveaus: 'van woning tot landschap'. Om die balans in evenwicht te houden is het van belang de nog niet bebouwde zone, de eerste lijn, ten westen van de Burg. Banninglaan zorgvuldig in te vullen. Een bouwhoogte die in ieder geval niet hoger is dan de appartementsgebouwen van De Heuvel. Daarbij speelt een hoge beeldkwaliteit van de gevel voor zich.

7.2.2.2 Zichtlijnen

Ten aanzien van de ruimtelijkheid is het belangrijk vanuit de kern van De Heuvel, via de Dobbelaan, een zichtlijn naar het westen te creëren. Deze zichtlijn is niet aanwezig en loopt dood op het pand van V&D. De uitdaging is hier een nieuwe zichtlijn te creëren, die ondanks de korte afstand, vanwege V&D, toch een zo groot mogelijke ruimtelijkheid geeft.

7.2.3 Conclusie

Op grond van de ten behoeve van de integrale herontwikkeling van Leidsenhage uitgevoerde beoordeling van de cultuurhistorische achtergronden en waarden is de conclusie gerechtvaardigd dat het aspect 'cultuurhistorie' of beter: de vanuit oogpunt van goede ruimtelijke ordening vereiste bescherming van cultuurhistorische waarden, geen belemmering vormt voor het vaststellen van het voorliggende bestemmingsplan.

Hoofdstuk 8 Juridische vormgeving

8.1 Systematiek van de bestemmingsregels

Het bestemmingsplan "Leidsenhage" is een ontwikkelingsgericht plan, dat bedoeld is om een specifieke ruimtelijke ontwikkeling in juridisch-planologisch opzicht mogelijk te maken. De juridische vormgeving van het voorliggende bestemmingsplan is zodanig dat de voorziene integrale herontwikkeling van het winkelcentrum wordt gefaciliteerd. Het bestemmingsplan fungeert als toetsingskader voor bouwplannen in het plangebied en legt tevens bindend de randvoorwaarden vast voor het gebruik van de in het plan begrepen gronden en bebouwing.

In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de juridisch-technische opbouw van het bestemmingsplan "Leidsenhage". Het hoofdstuk is te beschouwen als een leeswijzer voor de regels en de verbeelding. Deze eerste paragraaf geeft de vorm van het bestemmingsplan weer. De twee volgende paragrafen gaan meer gedetailleerd in op de verschillende bestemmingen en overige regelingen zoals die zijn vastgelegd in de regels en op de verbeelding van dit plan.

De regels en de verbeelding vormen tesamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Deze plantoelichting heeft geen zelfstandige juridisch bindende status, maar fungeert als ruimtelijke onderbouwing van de in het plan vastgelegde keuzes ten aanzien van het gebruik en het bebouwen van gronden. Daarnaast vervult de toelichting een belangrijke functie bij het toepassen en/of uitleggen van de regels en de verbeelding. Op de bij het bestemmingsplan behorende verbeelding met nummer NL.IMRO.1916.leidsenhage-ON01 zijn alle noodzakelijke dan wel op grond van het Bro verplichte gegevens ingetekend.

Op het renvooi (verklaring van de bestemmingen en aanduidingen op de verbeelding) is te zien dat onderscheid wordt gemaakt tussen bestemmingen en aanduidingen. De bestemmingen zijn de belangrijkste elementen. Alle gronden in het plangebied zijn van een passende bestemming voorzien die op de verbeelding zichtbaar wordt gemaakt door middel van een kleur, al dan niet in combinatie met letters en/of cijfers om de bestemming aan te duiden.

Elke bestemming op de verbeelding is gekoppeld aan de bestemmingsartikel in de regels. De regels laten vervolgens bij elke bestemming zien hoe de gronden mogen worden gebruikt en al dan niet bebouwd. Daarbij wordt ook weer terug verwezen naar de aanduidingen op de verbeelding. De verbeelding en de regels zijn opgesteld in ingericht met inachtneming van de verschillende wettelijk voorgeschreven standaarden, zoals de 'Regeling standaarden ruimtelijke ordening', de SVBP2012, IMRO2012, etc.

De regels van het bestemmingsplan zijn onderverdeeld in:

• inleidende regels
• bestemmingsregels
• algemene regels
• overgangs- en slotregels

8.2 Inleidende regels

Om misverstanden over de toepassing en interpretatie van het bestemmingsplan te voorkomen zijn in de begripsbepalingen (Artikel 1) de verschillende in het plan voorkomende begrippen nader omschreven, ook om de eenduidigheid bij het gebruik van het plan te bevorderen.

Bij de wijze van meten (Artikel 2) is beschreven hoe voor de toepassing van dit bestemmingsplan bepaalde maten gemeten moeten worden.

8.3 Bestemmingsregels

8.3.1 Algemeen

Met een bestemming wordt tot uitdrukking gebracht welke gebruiksdoelen of functies, met het oog op een goede ruimtelijke ordening, aan de in het plan begrepen gronden zijn toegekend. Niet iedere functie leent zich voor een eigen bestemming. Of dit zo is, hangt af van de ruimtelijke relevantie, of wel van de mate waarin de betrokken functie invloed heeft op zijn omgeving of daaraan eisen stelt. Behalve om functies gaat het bij bestemmingen altijd om concreet ruimtegebruik of om fysiek aanwezige ruimtelijke objecten. Een bestemming heeft altijd betrekking op een geometrisch bepaald vlak. Bestemmingen in de vorm van een lijn of een punt komen niet voor.

8.3.1.1 Hoofdgroepen van bestemmingen

Ten behoeve van de eenduidigheid in de naamgeving en digitale verbeelding van bestemmingen maakt van de SVBP2012 een bindende lijst deel uit met in totaal 23 hoofdgroepen van bestemmingen. Alleen deze hoofdgroepen van bestemmingen mogen in een bestemmingsplan worden gebruikt.

Van iedere specifieke bestemming, voorlopige bestemming en uit te werken bestemming wordt vastgelegd onder welke hoofdgroep deze valt. In de digitale verbeelding van het plan krijgen alle geometrisch bepaalde vlakken waar de bestemmingen, voorlopige bestemmingen en uit te werken bestemmingen betrekking op hebben, de kleur van de hoofdgroep waar de betreffende bestemming onder valt.

Iedere bestemming heeft een naam. Voor de naam van een bestemming zijn op grond van de SVBP2012 vier varianten mogelijk:

• 1. de naam van de hoofdgroep hanteren, bijvoorbeeld: "Agrarisch";
• 2. de specifieke bestemmingsbenaming gebruiken, bijvoorbeeld: "Agrarisch - Akkerbouw";
• 3. de bestemming splitsen, bijvoorbeeld: "Agrarisch - 1";
• 4. bestemming onder de hoofdgroep Overig: zie 8.3.1.2.

8.3.1.2 Bestemming onder de hoofdgroep Overig

Het kan in bijzondere situaties voorkomen dat een bestemming niet echt onder een hoofdgroep is te plaatsen, anders dan onder de hoofdgroep Overig. In dat geval mag gebruik gemaakt worden van deze hoofdgroep, mits dit in de toelichting van het bestemmingsplan wordt gemotiveerd.

Deze variant is alleen van toepassing op bestemmingen die onder de hoofdgroep Overig vallen. De overige drie varianten, die zijn genoemd onder 8.3.1.1, zijn niet van toepassing op bestemmingen die onder de hoofdgroep Overig vallen. De naam van een bestemming onder de hoofdgroep Overig wordt opgenomen zonder naar de naam van de hoofdgroep te verwijzen, bijvoorbeeld: "Winkelcentrum".

8.3.2 Opbouw van de bestemmingsregels

De regels, behorende bij de verschillende in het plan voorkomende bestemmingen, zijn opgebouwd volgens een bepaald vast stramien dat is voorgeschreven in de SVBP2012. Elk bestemmingsartikel is opgebouwd volgens de onderstaande indeling:

• 1. bestemmingsomschrijving
• 2. bouwregels
• 3. nadere eisen
• 4. afwijken van de bouwregels
• 5. specifieke gebruiksregels
• 6. afwijken van de gebruiksregels
• 7. omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden ('aanlegvergunning')

één en ander uiteraard indien en voor zover voor dit specifieke bestemmingsplan van toepassing.

8.3.3 In dit plan voorkomende bestemmingen

8.3.3.1 Enkelbestemmingen

In het voorliggende bestemmingsplan "Leidsenhage" komen de volgende enkelbestemmingen voor:

Artikel 3 Bedrijf

Deze bestemming is opgenomen ten behoeve van het bestaande tankstation (zonder verkoop van LPG) aan de Noordsingel.

Artikel 4 Bedrijf - Nutsvoorziening

Deze bestemming is opgenomen ten behoeve van transformatorstations, rioolgemalen en andere daarmee vergelijkbare openbare nutsvoorzieningen.

Artikel 5 Groen

Deze bestemming omvat de gronden die bestemd zijn voor de groenstructuur binnen het plangebied, inclusief kleinschalige groen- en waterelementen, paden, etc.

Artikel 6 Horeca

Deze bestemming is specifiek opgenomen ten behoeve van het binnen het plangebied gevestigde hotel: voor de betrokken gronden is geen sprake van functiemenging maar van een uitsluitend op de horecafunctie gerichte wijze van gebruik. De overige horecafuncties in het winkelcentrum maken onderdeel uit van de gemengde bestemming 'Winkelcentrum'.

Artikel 7 Verkeer

Deze bestemming is toegekend aan gronden waarvan het gebruik en de inrichting primair gericht is op de verkeersfunctie, waardoor deze gronden met name bedoeld zijn voor het afwikkelen van doorgaand verkeer. Binnen deze bestemming is ook railverkeer toegestaan ten behoeve van de tramlijn die vanaf de Weigelia vanuit het winkelcentrum Leidsenhage aansluit op de Heuvelweg resp. de Noordsingel.

Artikel 8 Verkeer - Verblijfsgebied

De niet tot de hoofdverkeersstructuur behorende wegen en overige verkeersfuncties binnen het plangebied zijn bestemd voor 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Deze gronden zijn meer gericht op de verblijfs- dan op de verkeersfunctie, ze zijn niet (primair) bedoeld voor doorgaand verkeer. Binnen deze bestemming is ook railverkeer toegestaan ten behoeve van de tramlijn die op de Weigelia het winkelcentrum Leidsenhage doorkruist. Binnen deze bestemming zijn voorts terrassen ten behoeve van horeca-inrichtingen mogelijk gemaakt.

Artikel 9 Water

De hoofdwatergangen en overige planologisch relevante waterpartijen binnen het plangebied hebben de bestemming 'Water' gekregen. Deze waterpartijen hebben binnen het waterstelsel specifieke functies zoals ten behoeve van de waterberging, waterkering, etc. en/of hebben een kwalitatief-ruimtelijke functie waardoor het planologisch-juridisch beschermen van deze waterpartijen noodzakelijk is.

Artikel 10 Winkelcentrum

De bestemming 'Winkelcentrum' is gelegd op die gronden binnen Leidsenhage waar een menging van de functies detailhandel, horeca en leisure mogelijk is en waar behoefte bestaat aan een flexibele bestemmingsregeling die het onderling uitwisselen van functies binnen de in het Ruimtelijk Kader en andere onderliggende documenten gegeven randvoorwaarden maximaal faciliteert.

De hier gebruikte bestemming 'Winkelcentrum' is een specifiek voor het voorliggende plan aangemaakte bestemming die valt onder de hoofdgroep Overig uit de SVBP2012. Er is in dit plan gekozen voor een specifieke maatwerkoplossing c.q. -bestemming. Het winkelcentrum Leidsenhage onderscheidt zich door zijn omvang en functionele - alsmede ruimtelijke karakteristiek nadrukkelijk van andere gemengde (centrum- en overige) gebieden in de gemeente Leidschendam-Voorburg. Het is wenselijk deze onderscheidende positie ook tot uitdrukking te brengen in de op de gronden te leggen bestemming. Door gebruik te maken van een nieuwe bestemming binnen de hoofdgroep Overig wordt hieraan invulling gegeven.

Daarbij levert het hanteren van deze specifieke bestemming voordelen op vanuit systematisch oogpunt. De gemeente Leidschendam-Voorburg maakt voor het inrichten van haar bestemmingsplannen gebruik van een standaard-bibliotheek met als voornaamse doel het bevorderen van de uniformiteit in de gemeentebreed toegepaste bestemmingen / bestemmingsregelingen. In het algemeen worden gebieden, waar sprake is van een menging van woon- en/of overige functies bestemd voor hetzij 'Centrum' hetzij 'Gemengd'. Voor de hele gemeente zijn deze bestemmingen inhoudelijk -vrijwel- identiek en qua strekking, reikwijdte en toepassing met elkaar vergelijkbaar omdat ook de gebiedskarakteristieken vergelijkbaar zijn. Winkelcentrum Leidsenhage neemt ten opzichte van andere gemengde - en centrumgebieden echter zo'n unieke eigen positie in dat het niet voor de hand ligt daarvoor een zelfde bestemming te hanteren als de in de standaardbibliotheek voor 'standaardsituaties' opgenomen formats.

Artikel 11 Wonen - 1

Binnen het plangebied bevindt zich één bestaande woonlocatie in de vorm van het appartementengebouw 'Banninghage'. Deze woonfunctie is bestemd voor middel van de bestemming 'Wonen - 1'.

8.3.3.2 Dubbelbestemmingen

Naast de onder 8.3.3.1 beschreven enkelbestemmingen kent het bestemmingsplan een aantal dubbelbestemmingen, die vooral zijn bedoeld om specifieke waarden en/of belangen te beschermen. In het voorliggende plan komen de volgende dubbelbestemmingen voor:

Artikel 12 Leiding - Gas

Door middel van deze dubbelbestemming wordt de in het plangebied liggende hogedruk-aardgastransportleiding beschermd.

Artikel 13 Leiding - Hoogspanning

Door middel van deze dubbelbestemming wordt de in het plangebied liggende hoogspanningsleiding beschermd.

Artikel 14 Leiding - Riool

Door middel van deze dubbelbestemming wordt de in het plangebied liggende rioolpersleiding beschermd.

Artikel 15 Leiding - Water

Door middel van deze dubbelbestemming worden de in het plangebied liggende water- en rivierwaterleiding beschermd.

Artikel 16 Waarde - Archeologie 4

Volgens de archeologische beleids- en verwachtingenkaarten van de gemeente Leidschendam-Voorburg komt in het gehele plangebied een archeologische verwachtingswaarde voor. De voorkomende verwachtingswaarde (waarderingsgebied type 4) is door middel van deze dubbelbestemming beschermd.

8.4 Algemene regels, overgangs- en slotregels

8.4.1 Inleiding

De algemene regels bevatten daarnaast een aantal aanvullende bepalingen van algemene aard, zoals:

• een anti-dubbeltelregel (Artikel 17)
• algemene bouwregels inclusief een regeling voor bestaande afwijkende maten (Artikel 18)
• algemene gebruiksregels (Artikel 19)
• algemene aanduidingsregels, waaronder begrepen een veiligheidszone op grond van het Bevi, een vrijwaringszone ten behoeve van een straalpad en enkele wetgevingszones ten behoeve van wijzigingsbevoegdheden (Artikel 20)
• algemene afwijkingsregels (Artikel 21)
• algemene wijzigingsregels (Artikel 22)

Tenslotte zijn de wettelijk verplichte bepalingen ten aanzien van het overgangsrecht voor gebruik en bouwwerken opgenomen in het bestemmingsplan (Artikel 23).

8.4.2 Veiligheidszone - bevi (artikel 20.1)

Deze aanduiding met bijbehorende bestemmingsregeling is in het plan opgenomen vanwege de aanwezigheid van een gasverdeelstation in het plangebied en de mogelijke invloed daarvan op het aspect 'externe veiligheid'. Het vastleggen van de veiligheidszone voorkomt dat binnen het invloedsgebied van het gasverdeelstation (beperkt) kwetsbare objecten worden opgericht.

8.4.3 Vrijwaringszone - straalpad (artikel 20.2)

Door resp. boven een deel van het plangebied loopt een straalverbinding. Om te voorkomen dat deze straalverbinding wordt geblokkeerd door hoge bebouwing is op de verbeelding van het plan een vrijwaringszone opgenomen. Daaraan gekoppeld is een hoogtebeperking voor nieuw op te richten bebouwing.

8.4.4 Wetgevingszone - wijzigingsgebied 1 / wijzigingsgebied 2 (artikel 20.3 en 20.4)

Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in een tweetal wijzigingsbevoegdheden waarmee ruimte kan worden gecreëerd voor het herinrichten van het gebied tussen de vijver en de Weigelia, ter hoogte van het huidige Chinees restaurant en het Mercure hotel. Concreet wordt hiermee voorzien in ruimte voor het laten aanlanden van een mogelijke nieuwe oeververbinding over de vijver tussen het park en het winkelcentrum.

8.5 Toepassing en handhaving van het bestemmingsplan

Het ontwikkelen van beleid en de vertaling daarvan in een bestemmingsplan heeft geen zin, indien na de vaststelling van het bestemmingsplan geen handhaving plaatsvindt. Daarom is het belangrijk om reeds ten tijde van het opstellen van een bestemmingsplan aandacht te besteden aan de handhaafbaarheid van de voorgeschreven regels. De wettelijke basis hiervoor is gelegd in artikel 125 van de Gemeentewet, in samenhang met de afdelingen 5.3 en 5.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).

Vier factoren zijn van wezenlijk belang voor een goed handhavingsbeleid:

• 1. Voldoende kenbaarheid van het plan.
  Een goed handhavingsbeleid begint bij de kenbaarheid van het bestemmingsplan bij degenen die het moeten naleven. Het bestemmingsplan is immers aan eenieder kenbaar gemaakt zodat wordt aangenomen dat belanghebbenden in het plangebied op de hoogte (kunnen) zijn van de regels.
• 2. Voldoende draagvlak voor beleid en regeling in het plan.
  De inhoud van het plan kan slechts gehandhaafd worden indien het beleid en de regeling in grote kring ondersteund wordt door de gebruikers van het plangebied. Uiteraard kan niet iedereen zich vinden in elk onderdeel van het plan. Een algemene positieve benadering van het bestemmingsplan is echter wel wenselijk.
• 3. Realistische en inzichtelijke regeling.
  Een juridische regeling dient realistisch en inzichtelijk te zijn; dat wil zeggen niet onnodig beperkend of inflexibel. Bovendien moeten de bepalingen goed controleerbaar zijn. De regels moeten derhalve niet meer regelen dan noodzakelijk is.
• 4. Actief handhavingsbeleid.
  Het sluitstuk van een goed handhavingsbeleid is voldoende controle van de feitelijke situatie in het plangebied. Daarnaast moeten adequate maatregelen worden getroffen indien de regels worden overtreden. Indien dit wordt nagelaten, ontstaat een grote mate van rechtsonzekerheid.

De afdeling die belast is met handhaving heeft jaarlijkse handhavingsplannen en een handhavingsprogramma voor meerdere jaren. Daarin zijn prioriteiten gesteld ten aanzien van de te handhaven zaken. In het algemeen geldt op grond van vaststaande jurisprudentie een beginselplicht tot handhaving. Dat neemt natuurlijk niet weg dat per geval moet worden onderzocht of handhaving (nog) mogelijk of proportioneel is. Een uitzondering is bijvoorbeeld concreet zicht op legalisatie van de overtreding. Bij handhaving van de regels wordt onder meer aandacht besteed aan de normen met betrekking tot brandveiligheid en constructieve veiligheid, monumentenstatus, toezicht op de naleving en uitvoering van omgevingsvergunningen en de handhaving op milieu-overtredingen.

Hoofdstuk 9 Uitvoerbaarheid

9.1 Inleiding

Een bestemmingsplan moet uitvoerbaar zijn: voorafgaand aan de vaststelling van een bestemmingsplan moet onderzocht worden wat het realiteitsgehalte is van de ontwikkelingen die met dat plan planologisch-juridisch mogelijk worden gemaakt. Is aannemelijk te achten dat gedurende de levensduur van het betreffende plan (10 jaar) de in dat plan mogelijk gemaakte ontwikkelingen daadwerkelijk (kunnen) worden gerealiseerd? Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke uitvoerbaarheid en de financiële - resp. economische uitvoerbaarheid.

9.1.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het onderzoeken van de maatschappelijke uitvoerbaarheid heeft betrekking op de vraag of de bestemmingen en de daaraan verbonden regels belangen dienen die in de samenleving als zodanig worden erkend en of aldus het plan maatschappelijk 'opneembaar' is. Het is niet eenvoudig om de maatschappelijke uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan te meten. Indicatoren daarvoor verschillen per plan, per tijdvak, per plaats, etc. Aspecten als het maatschappelijk draagvlak voor een plan of juist het ontbreken daarvan, de mate van verzet tegen dat plan en de maatschappelijke bereidheid daarvoor ook juridische instrumenten in te zetten kunnen de maatschappelijke (on)uitvoerbaarheid inzichtelijk maken.

Onderdeel van de beoordeling van de maatschappelijke uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan vormt ook het (voor)overleg met andere overheden, diverse instanties, belangenorganisaties, instellingen e.d.

In paragraaf 9.3 wordt verslag gedaan van de beoordeling van de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het voorliggende plan.

9.1.2 Financieel-economische uitvoerbaarheid

Het vereiste van economische uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan dwingt tot economische planvorming: bij de ontwikkeling van het ruimtelijk plan dienen voortdurend de lasten die zijn verbonden aan het realiseren van de doelstellingen van het plan te worden afgezet tegen de baten daarvan.

Bij de economische verantwoording in de plantoelichting zal vooral aandacht moeten worden besteed aan de cijfermatige verklaring van de bij de planontwikkeling gemaakte keuzes. Daarbij moeten ook de feitelijk te verwachten exploitatiekosten worden beschouwd in relatie tot de materiële en immateriële 'nuttigheid' van de met het desbetreffende bestemmingsplan mogelijk gemaakte voorzieningen.

Van de verantwoording van de uitkomsten van het verplichte onderzoek naar de economische uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan zal meestal een verantwoording van de berekeningen over de grondexploitatie deel uitmaken, maar dat is daarvan slechts één aspect. De verantwoordingsplicht gaat niet zover dat in het (openbare) bestemmingsplan gedetailleerde cijfers moeten worden opgenomen over bijvoorbeeld vertrouwelijke bedrijfsinformatie, kostenramingen voor aanbestedingen of vertrouwelijke informatie over de financiële positie van particuliere participanten. In de jurisprudentie is geaccepteerd dat in het bestemmingsplan kan worden volstaan met het opnemen van de op basis van deze gegevens getrokken conclusies.

9.1.3 Grondexploitatiewet

Op grond van artikel 6.12 Wro is de gemeenteraad verplicht om een exploitatieplan vast te stellen voor gronden, waarop de verwezenlijking van een bouwplan als genoemd in artikel 6.2.1 Bro is voorgenomen. Met deze dwingende wettelijke regeling heeft de wetgever beoogd een transparante en rechtvaardige regeling vast te leggen op basis waarvan door de gemeente gemaakte grondexploitatiekosten op de particuliere grondeigenaren binnen het te exploiteren gebied kunnen worden verhaald. Het voorliggende bestemmingsplan 'Leidsenhage' beoogt een juridisch-planologische regeling vast te leggen, die het verwezenlijken van een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro mogelijk maakt.

De vaststelling van een exploitatieplan is zoals gezegd voor de in het Bro genoemde gevallen dwingend voorgeschreven. De gemeenteraad kan echter bij het besluit tot de vaststelling van een bestemmingsplan tevens besluiten van de gelijktijdige vaststelling van een exploitatieplan af te zien, indien het verhaal van de kosten van de grondexploitatie over de in dat bestemmingsplan voorziene ontwikkelingen anderszins is verzekerd. Onder 'anderszins verzekerd zijn' kan in het bijzonder worden verstaan verhaal van deze grondexploitatiekosten via het privaatrechtelijke spoor, zoals door middel van het sluiten van een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer / grondeigenaar.

In paragraaf 9.2 wordt verslag gedaan van de beoordeling van de financieel-economische uitvoerbaarheid van het voorliggende plan en de toets aan de hand van de Grondexploitatiewet.

9.2 Financieel-economische uitvoerbaarheid

9.2.1 Intentieovereenkomst

In november 2011 zijn tussen de gemeente Leidschendam-Voorburg en Unibail-Rodamco, maar ook tussen Unibail-Rodamco en de eigenaren binnen het winkelcentrum, intentieovereenkomsten gesloten. De doelstelling van de intentieovereenkomst tussen de gemeente en Unibail-Rodamco is als volgt geformuleerd:

het onderzoeken en toetsen van de haalbaarheid (planologisch, ruimtelijk, maatschappelijk, financieel-economisch, duurzaam) van de (her-)ontwikkeling van het winkelcentrum Leidsenhage 

Aan deze doelstelling is door Unibail-Rodamco uitvoering gegeven door middel van het opstellen van de Gebiedsvisie, waarop is ingegaan in paragraaf 4.2.5. Tevens is afgesproken dat de gemeente de haalbaarheid van deze Gebiedsvisie toetst. Van deze haalbaarheidstoets wordt verslag gedaan in de Notitie 'Haalbaarheidstoets Gebiedsvisie Leidsenhage' die als Bijlage 5 deel uitmaakt van het voorliggende plan. De haalbaarheidstoets is op 14 mei 2013 vastgesteld door het college van Leidschendam-Voorburg. De gemeenteraad heeft op 2 juli 2013 ingestemd met de haalbaarheidstoets.

De eindconclusie van deze haalbaarheidstoets luidt dat de integrale herontwikkeling van het winkelcentrum Leidsenhage zoals beschreven in de Gebiedsvisie als haalbaar kan worden aangemerkt. Bij deze eindconclusie wordt, voor zover hier relevant, wel opgemerkt dat de haalbaarheid onder voorbehoud is van een positieve uitkomst van de nog verder samen te stellen financiële paragraaf.

De notitie 'Haalbaarheid financiële paragraaf Gebiedsvisie Leidsenhage' is een bijlage bij de Haalbaarheidstoets van de Gebiedsvisie. De notitie beschrijft de stand van zaken over het tot stand brengen van de financiële paragraaf van de Gebiedsvisie. Daarnaast worden in de notitie uitgangspunten geformuleerd die aan de financiële paragraaf van de Gebiedsvisie ten grondslag zullen worden gelegd.

De Notitie 'Haalbaarheid financiële paragraaf Gebiedsvisie Leidsenhage' maakt als Bijlage 25 deel uit van het voorliggende plan. De notitie is op 14 mei 2013 vastgesteld door het college van Leidschendam-Voorburg. De gemeenteraad heeft op 2 juli 2013 ingestemd met de notitie.

Gedurende het proces is vervolgens besloten om de financiële paragraaf niet in die vorm op te stellen, maar de inhoud ervan te verwerken in een anterieure overeenkomst.

9.2.2 Anterieure overeenkomst en kostenverhaal

Unibail-Rodamco is binnen de totale integrale herontwikkeling van Leidsenhage, die uit meerdere deelprojecten bestaat, verantwoordelijk voor de uitvoering van de deelprojecten Uitbreiding en Parkeren. Deze deelprojecten zijn een vertaling van de nieuwe ontwikkelingen, die met het voorliggende bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt en waarop dus verhaal van exploitatiekosten van toepassing is.

De gemeente Leidschendam-Voorburg heeft op 6 maart 2014 met Unibail-Rodamco ten behoeve van het voorliggende bestemmingsplan respectievelijk de daarin mogelijk gemaakte (her)ontwikkelingen een anterieure overeenkomst gesloten. In deze anterieure overeenkomst zijn afspraken vastgelegd over onder meer de rolverdeling tussen de verschillende betrokken partijen, de fasering van de herontwikkeling, duurzaamheidsaspecten, het te realiseren programma, beeldkwaliteitsaspecten, etc.

Ook heeft deze overeenkomst betrekking op een aantal voor de verwezenlijking van het plan noodzakelijke eigendomsoverdrachten van gronden in het plangebied. Daarnaast voorziet deze overeenkomst in het verhaal van de gemeentelijke exploitatiekosten, waaronder met name ook de plankosten, door middel van door Unibail-Rodamco te betalen exploitatiebijdragen. Met deze anterieure overeenkomst is derhalve het verhaal van de grondexploitatiekosten in de zin van de Grondexploitatiewet 'anderszins verzekerd'. Daaruit volgt dat ten behoeve van het voorliggende bestemmingsplan wordt voldaan aan de voorwaarden om af te kunnen zien van het vaststellen van een exploitatieplan.

9.2.3 Economische uitvoerbaarheid en realiteitsgehalte

Bij het bepalen van de economische uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan speelt mede de behoefte vanuit de markt aan de nieuwe dan wel gewijzigde voorzieningen, waarvan het bestemmingsplan de verwezenlijking mogelijk maakt. Ook moet aannemelijk worden gemaakt dat verwacht kan worden dat de nieuwe ontwikkelingen gedurende de looptijd van het bestemmingsplan worden gerealiseerd. De Gebiedsvisie en onderliggende onderzoeksrapporten tonen aan dat het hier om een haalbare ontwikkeling gaat.

Unibail-Rodamco ontwikkelt de nieuwe voorzieningen voor eigen rekening en risico. Om de haalbaarheid ervan aan te tonen heeft Unibail-Rodamco een grond- en opstalexploitatie opgesteld, die door de gemeente is beoordeeld. Ook op basis hiervan is geconcludeerd dat de nieuwe ontwikkelingen financieel haalbaar zijn.

9.2.4 Planschade

9.2.4.1 Algemeen

Bestemmingsplannen en andere planologische besluiten kunnen schade veroorzaken. Op directe wijze kan een eigenaar of gebruiker schade leiden wanneer een bestemmingsplan de bouw- en/of gebruiksmogelijkheden van zijn gronden en opstallen ten opzichte van het eerder geldende planologisch regime beperkt. Van indirecte schade is sprake wanneer een bestemmingsplan ongunstige ontwikkelingen in de nabije omgeving van gronden en opstallen van een eigenaar of anderszins gerechtigde mogelijk maakt, waardoor bijvoorbeeld sprake is van verminderd woongenot.

Artikel 6.1 Wro bepaalt dat burgemeester en wethouders onder voorwaarden gehouden zijn deze schades als gevolg van planologische besluiten (planschade) aan de gedupeerden te vergoeden. In beginsel komt vergoeding van planschade als gevolg van een bestemmingsplan en de daarin mogelijk gemaakte ontwikkelingen dus ten laste van de gemeente.

Door middel van een planschadeverhaalsovereenkomst kan het planschaderisico van de gemeente worden doorgelegd naar de ontwikkelende partij die baat heeft bij het schadeveroorzakende planologische besluit. Het beoordelen van het eventuele planschaderisico en de financiële dekking van de gevolgen daarvan maakt onderdeel uit van de -op grond artikel 3.1.6 Bro verplichte- onderbouwing van de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Wanneer als gevolg van de vaststelling van het bestemmingsplan planschade voor derden ontstaat die door de gemeente vergoed dient te worden en die niet kan worden verhaald op de partij die belang heeft bij de vaststelling van dat bestemmingsplan, kan de economische uitvoerbaarheid van het plan niet zonder nadere gemeentelijke dekking van het planschaderisico worden aangetoond. De gemeente Leidschendam-Voorburg is niet voornemens de eventuele kosten voor de vergoeding van planschade voor haar rekening te nemen en heeft derhalve niet voorzien in financiële middelen ter dekking van dergelijke kosten.

9.2.4.2 Planschadeverhaalsovereenkomst

Zoals opgemerkt onder 9.2.4.1 is de economische uitvoerbaarheid van het voorliggende plan onvoldoende gewaarborgd, indien de ten gevolge van de vaststelling van het plan ontstane planschade ten laste zou blijven van de gemeente Leidschendam-Voorburg en niet op de initiatiefnemer van de integrale herontwikkeling van winkelcentrum Leidsenhage kan worden verhaald.

Teneinde de economische uitvoerbaarheid van het project Leidsenhage te waarborgen, is met de initiatiefnemer van het plan een anterieure overeenkomst gesloten waarvan, naast financieel-economisch relevante aspecten als voorwaarden voor de gronduitgifte, verhaal van exploitatiekosten, e.d. ook een planschadeverhaalsovereenkomst onderdeel van uitmaakt. Op basis van deze overeenkomst kan de gemeente Leidschendam-Voorburg álle uit de vaststelling van het voorliggende plan voortvloeiende of daarmee verband houdende planschadevergoedingen, die het college moet toekennen, alsmede alle overige daarmee samenhangende kosten, verhalen op de initiatiefnemer. Daarmee is ook ten aanzien van aspect 'planschade' de financieel-economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan voldoende gewaarborgd.

9.2.5 Conclusie

Op grond van de hiervoor beschreven analyse kan worden geconcludeerd dat voldoende inzicht is gegeven in de financieel-economische kaders van het voorliggende bestemmingsplan en dat de financieel-economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan op afdoende wijze aannemelijk is gemaakt.

9.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

9.3.1 Inleiding en kader

Het opstellen van een bestemmingsplan dient zorgvuldig te gebeuren. In dat kader blijft het van belang dat er vooroverleg met betrokken instanties, burgers en maatschappelijke organisaties plaatsvindt, zodat in een vroeg stadium knelpunten, belangen en verbeterpunten kunnen worden gesignaleerd. De verplichting tot het voeren van vooroverleg vloeit voort uit de artikelen 3.1.1 en 3.1.6 sub e van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in samenhang met het in artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) gecodificeerde zorgvuldigheidsbeginsel. Op grond hiervan is de gemeente verplicht bij de voorbereiding van een bestemmingsplan de nodige kennis te vergaren omtrent de relevante feiten en af te wegen belangen.

9.3.2 Verantwoordingsplicht Bro

Het Bro verplicht er toe om in de toelichting van een bestemmingsplan een beschrijving op te nemen van de wijze, waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van een bestemmingsplan zijn betrokken.

In de eerste plaats is voorafgaand aan de start van de formele bestemmingsplanprocedure de kennisgeving als bedoeld in artikel 1.3.1 Bro gedaan, waarbij kenbaar is gemaakt dat op dat moment nog geen stukken ter inzage werden gelegd, dat nog geen gelegenheid werd geboden om zienswijzen naar voren te brengen omtrent het voornemen tot herziening van het bestemmingsplan en dat geen onafhankelijke instanties in de gelegenheid werden gesteld advies uit te brengen over dat voornemen.

Daarnaast is het ontwerp van het plan ter inzage gelegd waarbij aan een ieder de gelegenheid is geboden met betrekking tot dat ontwerp zienswijzen kenbaar met maken aan de gemeenteraad. Zie voor de zienswijzenprocedure verder 9.3.4.

Naast de wettelijke verplichting om de mogelijkheid te bieden om door eenieder zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan in te dienen, heeft er tevens vooroverleg met betrokken instanties, maatschappelijke organsanisaties, ingezetenen en belanghebben plaatsgevonden. Hieronder is beschreven op welke wijze dit vooroverleg heeft plaatsgevonden en welke reacties zijn gegeven.

9.3.3 Vooroverleg 3.1.1 Bro

Een aantal instanties, maatschappelijke organisaties, nutsbedrijven en dergelijke is op grond van het bepaalde in artikel 3.1.1 Bro gevraagd om aan te geven welke specifieke, door deze overlegpartners behartigde, belangen in het voorliggende bestemmingsplan verankerd zouden moeten worden, rekening houdend met de specifieke ruimtelijke kenmerken, aanwezige waarden, etc. van het plangebied. Daarbij is ook nadrukkelijk aan de betreffende overlegpartners verzocht de reactie te motiveren en tevens te beschrijven op welke wijze dat specifieke belang in het bestemmingsplan verwerkt zou moeten worden.

9.3.3.1 Aangeschreven instanties

De volgende instaties, organisaties, e.d. zijn voor het geven van een overlegreactie aanschreven op grond van artikel 3.1.1 Bro:

• 1. Ministerie van Defensie;
• 2. Ministerie van Infrastructuur & Milieu / Rijkswaterstaat;
• 3. Provincie Zuid-Holland;
• 4. RIVM;
• 5. Hoogheemraadschap van Rijnland;
• 6. Inspectie voor de Gezondheidszorg;
• 7. Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed;
• 8. Stadsgewest Haaglanden;
• 9. Veiligheidsregio Haaglanden;
• 10. Wegendistrict Haaglanden;
• 11. Gemeente Leiden;
• 12. Gemeente Den Haag;
• 13. Gemeente Voorschoten;
• 14. Gemeente Rijswijk;
• 15. Gemeente Zoeterwoude;
• 16. Gemeente Wassenaar;
• 17. Gemeente Zoetermeer
• 18. Nederlandse Aardolie Maatschappij N.V.;
• 19. N.V. Nederlandse Gasunie;
• 20. TenneT;
• 21. Kamer van Koophandel;
• 22. KPN Straalverbindingen;
• 23. Adviescommissie woningbouw en woonomgeving Leidschendam-Voorburg;
• 24. Platform Duurzaam Leidschendam-Voorburg;
• 25. MKB Leidschendam-Voorburg;
• 26. Vereniging Archeologische Werkgroep Leidschendam-Voorburg;
• 27. Vereniging Erfgoed Leidschendam-Voorburg;
• 28. Ondernemersvereniging Damcentrum;
• 29. Vereniging Winkelcentrum Leidsenhage;
• 30. Winkeliersvereniging Prinsenhof;
• 31. Veolia;
• 32. HTM;
• 33. RET;
• 34. ProRail;
• 35. NS;
• 36. Connexion;
• 37. Dunea;
• 38. Stedin;
• 39. Eneco;
• 40. E.ON;
• 41. Nuon;
• 42. Ziggo;
• 43. UPC;
• 44. Joulz B.V.;
• 45. Alliander N.V.;

9.3.3.2 Vooroverleg met provincie en omliggende gemeenten

Met de provincie Zuid-Holland en een aantal gemeenten in regio's Haaglanden en Holland-Rijnland vind, parallel aan het formele overlegtraject ex artikel 3.1.1 Bro, al geruime tijd overleg plaats over de beoogde integrale herontwikkeling van Leidsenhage en de mogelijke ruimtelijke - en overige effecten daarvan. Tot een eenduidig bestuurlijk gedragen standpunt over het plan heeft dit overleg ten tijde van de vaststelling van het plan nog niet geleid. Desondanks is ook aan deze instanties expliciet gevraagd om een formele overlegreactie.

Alle ontvangen overlegreacties, ook die welke na het verstrijken van de reactietermijn zijn ontvangen, zijn in 9.3.3.3 samengevat en van een beantwoording voorzien.

9.3.3.3 Ontvangen overlegreacties

2. Ministerie van Infrastructuur & Milieu / Rijkswaterstaat:

Inhoud overlegreactie I&M / Rijkswaterstaat

Rijkswaterstaat verzoekt in haar overlegreactie om opname in het bestemmingsplan van een mobiliteitsparagraaf waarin de gevolgen van de beoogde ruimtelijke ontwikkeling voor de verkeersintensiteiten op de rijkswegen N14 en A4 alsmede op het onderliggende wegennet. Daarin dient volgens Rijkswaterstaat inzicht gegeven te worden in:

• de mobiliteit die wordt gegenereerd
• de gevolgen voor de rijkswegen
• de ontsluiting (OV, wegen, transport over water)
• de consequenties van de verkeerstoename op de aansluitingen van de rijkswegen
• de te treffen maatregelen om de bereikbaarheid te garanderen en om bereikbaarheidsproblemen in de omgeving te beheersen

Daarnaast wordt verzocht om bij negatieve effecten in het plan ook aan te geven welke maatregelen tegen deze negatieve effecten getroffen worden, wat de financiële haalbaarheid is van deze maatregelen en hoe de uitvoering daarvan is geborgd.

Ten slotte vraagt Rijkswaterstaat om over de aan verkeerskundige analyse ten grondslag te leggen uitgangspunten met haar in overleg te treden.

Reactie gemeente Leidschendam-Voorburg op overlegreactie I&M / Rijkswaterstaat

Voorzienbaar is dat de integrale herontwikkeling van het winkelcentrum Leidsenhage, die met het voorliggende bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, consequenties zal hebben op het gebied van verkeersaanbod, verkeersdoorstroming, etc. Door middel van een verkeersonderzoek zijn de verkeerskundige gevolgen van de beoogde integrale herontwikkeling inzichtelijk gemaakt. Over de daarbij te hanteren uitgangspunten heeft afgestemming plaatsgevonden met Rijkswaterstaat, zodat aan de in de overlegreactie opgenomen verzoeken tegemoet is gekomen.

Van de verkeerskundige gevolgen van het plan, de consequenties daarvan voor een goede ruimtelijke ordening en eventueel te treffen verkeerskundige maatregelen wordt verslag gedaan in 6.4.

De door Rijkswaterstaat gevraagde analyse en planologisch-juridische borging van verkeerskundige belangen is hiermee in het voorliggende bestemmingsplan al adequaat geregeld. Een nadere beantwoording van de overlegreactie of verwerking daarvan in het plan kan daarom achterwege blijven.

3. Provincie Zuid-Holland:

Inhoud overlegreactie Provincie Zuid-Holland

Opgemerkt wordt dat het plan nog onvoldoende duidelijkheid geeft over de vraag of de betrokken provinciale belangen (detailhandelsbeleid en water) worden geschaad. Daarom wordt verzocht bij de verdere planvorming rekening te houden met het provinciale belang voor detailhandel en het waterbelang en dit te verwerken in het plan.

Reactie gemeente Leidschendam-Voorburg op overlegreactie Provincie Zuid-Holland

In het voorliggende plan wordt uitvoerig ingegaan op de distributieve en ruimtelijke effecten van het plan en de uitkomsten van de toetsing van de voorziene integrale herontwikkeling van Leidsenhage aan de Ladder voor duurzame verstedelijking en overige relevante beleidskaders. Het provinciale belang voor detailhandel is derhalve, voorzien van een deugdelijke onderbouwing, al verwerkt in het voorliggende plan.

Ten behoeve van het voorliggende plan resp. de planvorming heeft reeds in een vroeg stadium overleg plaatsgevonden met de verantwoordelijke waterbeheerder (het Hoogheemraadschap van Rijnland). Dit overleg zal ook in de uitvoeringsfase gecontinueerd worden. Daarnaast heeft het plan de verplichte watertoets doorlopen en is een formele overlegreactie van de waterbeheerder ontvangen. In de Waterparagraaf van het plan (Hoofdstuk 5) en in deze paragraaf onder nummer 5 wordt van één en ander uitgebreid verslag gedaan. Het waterbelang heeft, zo concluderen wij, al op een passende manier een plaats gekregen in het voorliggende plan.

Gelet op het voorgaande geeft de overlegreactie van de Provincie Zuid-Holland geen aanleiding tot aanpassing van het plan.

5. Hoogheemraadschap van Rijnland (HHR)

Inhoud overlegreactie HHR

Het HHR wijst in de eerste plaats op de doorspoelfunctie van de duikerverbinding tussen de vijver in het plangebied en het aangrenzende gebied De Heuvel. In geval van opheffing van deze duikerverbinding, die onder het winkelcentrum door loopt, moet bedacht worden dat dit gevolgen kan hebben voor de waterkwaliteit ter plaatse van De Heuvel.

Over het rioolstelsel bestaat volgens het HHR onduidelijkheid. Enerzijds wordt gesproken over een gescheiden stelsel, anderzijds wordt in overleg gesproken over afkoppelen van hemelwater en opnieuw doorrekenen van het oppervlaktewatersysteem. Gevraagd wordt om een beschrijving van de bestaande situatie en mogelijke voornemens ten aanzien van wijzigingen hierin.

HHR vraagt aandacht voor / inpassing van de rioolpersleiding (afvalwatertransportleiding) langs de zuidgrens van het plangebied alsmede voor de geur- en geluidcontouren van het rioolgemaal aan de Noordsingel.

Ten slotte verzoekt HHR om aanvulling en aanpassing van de plantekst met betrekking tot in het plangebied aanwezige natuurvriendelijke oevers en de afwezigheid van hoofdwatergangen.

Reactie gemeente Leidschendam-Voorburg op overlegreactie HHR

De duikerverbinding, waarvan HHR in de overlegreactie melding maakt, is een voorziening die niet in het bestemmingsplan wordt opgenomen resp. kan worden opgenomen. In het bestemmingsplan kan slechts oppervlaktewater als zodanig worden bestemd.

De rioolpersleiding (afvalwatertransportleiding) langs de zuidgrens van het plangebied is met inachtneming van de daarvoor geldende eisen (omvang beschermingszone, verboden werken en werkzaamheden, e.d.) in het voorliggende bestemmingsplan opgenomen. De door HHR verzochte aanpassingen van de plantekst ten aanzien van natuurvriendelijke oevers en hoofdwatergangen zijn doorgevoerd.

9. Veiligheidsregio Haaglanden (VRH)

Inhoud overlegreactie VRH

De VRH adviseert om ten aanzien van het aspect fysieke veiligheid voor personeel en gebruikers van het plangebied en de daarvoor benodigde voorzieningen in een vroeg stadium van het bouwproces contact op te nemen met de VRH, om de bereikbaarheid voor de hulpdiensten en de bestrijdbaarheid van incidenten te borgen. Bijzondere aandacht vraagt de VRH voor de niet-optimale bereikbaarheid van het winkelcentrum op drukke winkeldagen als gevolg van congestie op vooral de kruising N14 - Heuvelweg. Niet alleen ontstaan daarbij gevaarlijke situaties voor de weggebruiker, maar ook de bereikbaarheid / doorrijdbaarheid voor de hulpdiensten kan in het geding komen

Ten aanzien van het aspect externe veiligheid wijst de VRH op de noodzaak om bij het opstellen van een bestemmingsplan te kijken naar de gevaarsaspecten van de aanwezigheid van risicobronnen met gevaarlijke stoffen en de invloed daarvan op het plangebied. Als specifieke aandachtspunten verwijst de VRH hier naar de mogelijke aanwezigheid in en rond het plangebied van:

• wegen waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd
• inrichtingen waarop het Bevi van toepassing is
• hoge druk aardgastransportleidingen van de Gasunie

Reactie gemeente Leidschendam-Voorburg op overlegreactie VRH

Het belang van het borgen van een voldoende niveau van fysieke veiligheid wordt volledig onderschreven en onderkend. Het bestemmingsplan als zodanig is niet het meest aangewezen instrument waar het gaat om het verankeren van dit belang. Bij de verwezenlijking van de in het voorliggende plan opgenomen bestemmingen door middel van het uitwerken van concrete bouwplannen voor het plangebied zal echter op het gebied van de fysieke veiligheid van personeel en gebruikers in het plangebied uiteraard tijdig nadere afstemming met de VRH plaatsvinden. Daarnaast zullen de bouwplannen worden getoetst aan de hand van de toepasselijke bepalingen uit het Bouwbesluit 2012. Daarmee wordt het belang van de fysieke veiligheid in en rond het winkelcentrum voldoende geborgd.

Voor wat betreft de bereikbaarheid van het winkelcentrum als gevolg van stagnerende verkeersstromen: ten behoeve van de integrale herontwikkeling is uitgebreid onderzoek verricht naar de verkeersafwikkeling, parkeren, etc. Ook heeft overleg over de verkeerssituatie op de N14 en de gevolgen van de integrale herontwikkeling van het winkelcentrum daarop plaatsgevonden met Rijkswaterstaat. Hiervan wordt verslag gedaan in 6.4.

Het aspect externe veiligheid heeft een eigen plaats in het voorliggende bestemmingsplan. In paragraaf 6.9 wordt op dit aspect uitgebreid nader ingegaan.

Resumerend: de aandachtspunten die door de VRH in haar overlegreactie naar voren worden gebracht zijn reeds integraal onderdeel van de planvorming en voorbereiding van het voorliggende bestemmingsplan. Een nadere beantwoording van de overlegreactie of verwerking daarvan in het plan kan daarom achterwege blijven.

11. Gemeente Leiden:

Inhoud overlegreactie gemeente Leiden

In de eerste plaats wordt opgemerkt dat het Ruimtelijk Kader voor de integrale herontwikkeling zonder voorafgaande consultatie van omliggende gemeenten tot stand is gekomen. De gemeente Leiden kan zich niet vinden in de vastgestelde uitgangspunten voor de integrale herontwikkeling, met name vanwege te verwachten impact daarvan op de winkelcentra in het algemeen en het Leidse kernwinkelgebied in het bijzonder. Ook wordt verwezen naar een vermeend negatief advies van het Portefeuillehouders Overleg Economische Zaken van Haaglanden omtrent de plannen voor Leidsenhage, dat desondanks toch is vertaald naar een uitzonderingspositie voor Leidsenhage waar het gaat om de maximale uitbreidingsruimte in het regionaal beleid.

Verder wordt geconstateerd dat, zonder juridische borging van het beoogde hogere winkelsegment in het plan, het risico bestaat dat op termijn het gewenste onderscheidend karakter van het winkelcentrum zal verdwijnen. Daarmee zou tevens de rechtvaardiging voor de omvang van de uitbreiding vervallen.

Ten slotte is de gemeente Leiden van mening dat de beoogde integrale herontwikkeling een zodanige omvang aan extra m² detailhandel omvat, dat daarmee te veel omzet uit de winkelgebieden in omliggende gemeenten wordt weggetrokken. Dit zal leiden tot structuurverstorende effecten die de ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid in Leiden en andere omliggende gemeenten zal aantasten.

Resumerend verzoekt de gemeente Leiden bij de integrale herontwikkeling van Leidsenhage alleen in te zetten op een kwalitatieve opwaardering van het winkelcentrum en af te zien van de beoogde kwantitatieve uitbreiding..

Reactie gemeente Leidschendam-Voorburg op overlegreactie gemeente Leiden

Procedure Ruimtelijk Kader:

Een ruimtelijk kader is geen instrument dat zijn grondslag vindt in de Wro of andere wetgeving. Het betreft geen besluit dat gericht is op rechtsgevolg maar een randvoorwaardelijk (kaderstellend) document waarin de gemeenteraad ten behoeve van een ruimtelijk initiatief een aantal stedenbouwkundige randvoorwaarden vastlegt. Deze randvoorwaarden vormen de inhoudelijke basis voor het verder faciliteren van het betrokken initiatief door middel van een planologisch besluit, zoals een bestemmingsplan of een omgevingsvergunning met ruimtelijke onderbouwing.

De wijze van voorbereiding en totstandkoming van een dergelijk ruimtelijk kader is, nu dit instrument niet op een wettelijk voorschrift is gebaseerd, vormvrij. Een verplichting tot het voeren van (voor)overleg over een ruimtelijk kader bestaat niet. Daartoe bestaat ook geen formele noodzaak, omdat uiteindelijk niet een dergelijk ruimtelijk kader het verwezenlijken van ruimtelijke ingrepen mogelijk maakt maar het daarop voortbordurende planologisch besluit. Bij de voorbereiding daarvan zullen omliggende gemeenten en andere instanties op grond van artikel 3.1.1 Bro wél betrokken (moeten) worden.

Overigens merken wij nog op dat de voorbereiding en totstandkoming van documenten als de Gebiedsvisie, het Ruimtelijk Kader e.d. die betrekking hebben op de integrale herontwikkeling van Leidsenhage steeds uitvoerig met publiciteit omgeven is geweest. Ook al is er in dit stadium geen sprake geweest van formeel vooroverleg binnen de regio's, dan nog hoeft dit buurgemeenten er uiteraard niet van te weerhouden een informele reactie te geven.

Negatief advies Portefeuillehouders Overleg Economische Zaken Haaglanden:

De mogelijkheid tot het uitvoeren van een integrale herontwikkeling van Leidsenhage, inclusief een uitbreiding van de omvang van de detailhandelsvoorzieningen, is verankerd in de regionale structuurvisie detailhandel van het (toenmalige) stadsgewest Haaglanden. Het vermeende negatieve advies van het portefeuillehoudersoverleg is ons niet bekend, maar doet ook niet ter zake. Immers, het Algemeen Bestuur van Haaglanden heeft (als daartoe bevoegd gezag) op 27 november 2013 de regionale structuurvisie detailhandel vastgesteld. Voor de vraag of en in hoeverre de beoogde integrale herontwikkeling in overeenstemming is met het regionaal beleid is niet relevant hoe adviezen ten aanzien van de voorbereiding van dat beleid luidden. Slechts een toetsing aan het uiteindelijk vigerende beleid is van belang. Wij stellen vast dat de integrale herontwikkeling van Leidsenhage volledig in overeenstemming is met het vastgestelde detailhandelsbeleid van Haaglanden.

Geen juridische borging onderscheidend karakter Leidsenhage:

Wij onderschrijven dat het bestemmingsplan niet voorziet in een juridische borging van het onderscheidend karakter, dat met de integrale herontwikkeling van Leidsenhage wordt nagestreefd. De wetgeving en jurisprudentie ter zake maken duidelijk dat een bestemmingsplan niet het geëigende instrument is om de beoogde positionering van Leidsenhage segment op een juridisch bindende en tevens houdbare wijze te borgen en waar nodig te handhaven. In paragraaf 4.5.2.6 wordt op dit vraagstuk uitvoerig ingegaan. De veronderstelling dat de integrale herontwikkeling uiteindelijk toch zal resulteren in niet meer dan een uitbreiding van een zelfde soort aanbod, als wat ook elders al ruimschoots voorhanden is, onderschrijven wij daarom niet. Langs andere dan juridisch-planologische weg is dit naar ons oordeel in voldoende mate effectief gewaarborgd, namelijk via de privaatrechtelijke anterieure overeenkomst. Deze is na het bereiken van overeenstemming door partijen openbaar gemaakt. Deze rechtvaardiging van de omvang van de uitbreiding van het winkelcentrum zal dan ook niet, zoals de gemeente Leiden veronderstelt, op termijn alsnog komen te vervallen.

Structuurverstorend effect integrale herontwikkeling:

De met het voorliggende plan mogelijk gemaakte integrale herontwikkeling van winkelcentrum Leidsenhage zal ontegenzeglijk enig effect hebben op de omzetontwikkeling, mogelijke leegstand, etc. in winkelcentra in omliggende gemeenten. Het ten behoeve van het voorliggende door BSP uitgevoerde onderzoek (Bijlage 8) wijst echter uit dat de mogelijk optredende distributieve en ruimtelijke effecten van de voorgenomen integrale herontwikkeling zodanig beperkt van omvang zijn én van toepassing zijn op de niet-dagelijkse detailhandelsvoorzieningen, dat als gevolg daarvan structuurverstorende effecten en daarmee aantasting van het woon- en leefklimaat in de betrokken gemeenten niet voorzienbaar is. Dat betekent dat het belang van een goede ruimtelijke ordening niet in het geding komt.

Conclusie:

Gelet op het voorgaande geeft de overlegreactie van de gemeente Leiden geen aanleiding tot aanpassing van het plan.

12. Gemeente Den Haag:

Inhoud overlegreactie gemeente Den Haag

In algemene zin stemt de gemeente Den Haag in met de uitgangspunten van de integrale herontwikkeling van het winkelcentrum. Wel wordt de kanttekening geplaatst dat een uitbreiding van het detailhandelsareaal met 50% als zeer aanzienlijk en een schaalsprong wordt gezien. Daarom wordt verzocht om, gelet op de regionale detailhandelsstructuur, het detailhandelsprogramma te maximeren op 79.400 m² (bvo).

De voorgenomen realisatie van een bioscoop met 10 zalen wordt aangemerkt als een bovenlokale voorziening. In het regionale leisurebeleid is bepaald dat bovenlokale initiatieven regionaal moeten worden afgewogen, waarbij geldt dat dergelijke initiatieven geclusterd moete worden in de 18 aangewezen concentratiegebieden en bij voorrang moeten landen binnen de in het regionale leisurebeleid aangewezen vijf strategische locaties. Leidsenhage ligt buiten deze zones. De ontwikkeling van een regionale bioscoop in Leidsenhage kan een belemmering vormen voor de realisatie van initiatieven binnen één van de vijf aangewezen zones. Een dergelijk initiatief speelt concreet nabij het ADO-stadion. Daarom wordt een regionaal georiënteerde bioscoop in Leidsenhage afgewezen.

Reactie gemeente Leidschendam-Voorburg op overlegreactie gemeente Den Haag

Algemeen

Wij hebben met belangstelling kennisgenomen van de overlegreactie waar deze betrekkking heeft op de instemming in algemene zin met de uitgangspunten van de integrale herontwikkeling.

Uitbreiding detailhandelsareaal

Voor wat betreft de omvang van de uitbreiding van het detailhandelsareaal merken wij op dat de door Den Haag genoemde maat van 79.400 m² (bvo) gebaseerd is op het programma zoals beschreven in het ruimtelijk kader (Bijlage 4). In de periode tussen de vaststelling van dit ruimtelijk kader en de terinzagelegging van het ontwerp van het voorliggende plan is echter (o.a. aan de hand van concrete inmeting) geconstateerd dat de daadwerkelijke bestaande omvang van het winkelcentrum aanzienlijk groter is dan de oppervlaktes waarmee in het ruimtelijk kader is gerekend: 69.729 m² (bvo) in plaats van de in het ruimtelijk kader genoemde 54.400 m². Wij verwijzen naar paragraaf 4.5.2.7 voor de juiste en in het voorliggende plan gehanteerde cijfers.

De maximale uitbreiding van het detailhandelsareaal blijft, zoals ook uiteengezet in het ruimtelijk kader, gehandhaafd op 25.000 m² (bvo), zodat de maximale omvang van het detailhandelsareaal in de plansituatie uit komt op 94.729 m² (bvo). Deze maximale omvang wordt in het voorliggende plan juridisch geborgd door middel van het bepaalde in artikel 10.3. De uitbreiding behelst daarmee ook niet 50%, zoals in de overlegreactie wordt gesteld, maar circa 36%. Wij zijn van mening dat deze uitbreiding zowel passend is binnen het regionale detailhandelsbeleid als binnen de regionale detailhandelsstructuur. Wij verwijzen verder naar de onderbouwing gegeven in Hoofdstuk 4 van het voorliggende plan.

Bioscoop

Wij onderschrijven de stelling van de gemeente Den Haag, dat de geplande bioscoop in Leidsenhage niet in overeenstemming zou zijn met het regionale (leisure)beleid, niet.

Het regionale leisurebelied voor Haaglanden is door het Algemeen Bestuur van het stadsgewest Haaglanden vastgesteld op 20 februari 2002. Reeds geruime tijd werd binnen het stadsgewest onderkend dat dit leisurebeleid achterhaald was en (dringend) aan herziening toe was. Hoewel tot zo'n herziening verschillende keren een aanzet is gegeven en op 4 juni 2010 in het bestuurlijk overleg economische zaken (EZ) van Haaglanden heeft ingestemd met het voorstel om nieuw beleid voor de vrijetijdssector in Haaglanden te gaan ontwikkelen, is deze actualisatie nooit tot afronding gekomen. Inmiddels is het leisurebeleid uit 2002 achterhaald door het Regionaal Structuurplan (RSP) en de Regionale structuurvisie detailhandel Stadsgewest Haaglanden.

Het RSP bevat nauwelijks overwegingen over de toelaatbaarheid van bioscopen binnen het stadsgewest. Op pagina 72 van het document RSP Haaglanden 2020: "Uitwerking van de visie naar een regionale agenda" is overwogen:

"voorzieningen zoals (...) theaters en bioscopen zijn niet in elke wijk beschikbaar en moeten daarom optimaal bereikbaar zijn. Dit betekent een goede spreiding over de regio. Om te zorgen dat de bereikbaarheid voor iedereen optimaal is moeten regionale voorzieningen voor onderwijs, zorg en cultuur zich bij voorkeur ontwikkelen bij knooppunten van het regionale openbaar vervoer en goed worden gekoppeld aan het regionale fietsroutenetwerk. Zo kan iedereen binnen een beperkte reistijd bij ziekenhuis, onderwijsinstelling of culturele voorziening komen. De uitwerking van een regionaal beleid voor de bovenlokale voorzieningen staat hoog op de regionale agenda"

Gelet hierop achten wij het realiseren van een bioscoop in Leidsenhage in overeenstemming met het RSP.

In de Regionale structuurvisie detailhandel wordt Leidsenhage nadrukkelijk aangemerkt als een regionaal verzorgend winkelcentrum. Uitgangspunt voor de regionaal verzorgende centra is het faciliteren van dynamiek en kwaliteitsverbetering, waarbij de ontwikkelingen dienen te passen bij het profiel van deze centra. In een aantal regionaal verzorgende centra, waaronder Leidsenhage, bestaan plannen tot versterking. Voor de beoordeling van deze plannen worden in de Regionale structuurvisie onder meer de volgende aanbevelingen gedaan:

• a. de plannen moeten bijdragen aan de versterking van het ruimtleijk functioneren van het betreffende centrumgebied;
• b. het zwaartepunt ligt op winkelaanbod en daghoreca: aanvullend daarop zijn er mogelijkheden voor leisure-, dienstverlenende- en culturele functies, mits passend bij de aard en functie van het winkelcentrum; en
• c. ontwikkelingen moeten zorgen voor een acceptabel verzorgingsniveau voor de inwoners van de gemeenten, waarvan het onderdeel uitmaakt.

Gelet hierop achten wij het realiseren van een bioscoop in Leidsenhage in overeenstemming met de Regionale structuurvisie.

Bij brief van 3 oktober 2013 (het advies van REO Haaglanden) heeft het Dagelijks Bestuur van het stadsgewest aan het college van Leidschendam-Voorburg meegedeeld in essentie geen bezwaren te hebben tegen de beoogde integrale herontwikkeling van Leidsenhage. Deze brief dateert van na de presentatie (in april 2013) van de Gebiedsvisie voor de integrale herontwikkeling van Leidsenhage en de instemming daarmee door de gemeenteraad van Leidschendam-Voorburg, op 2 juli 2013. In de Gebiedsvisie wordt uiteengezet dat beoogd wordt om in Leidsenhage een bioscoop te realiseren. Nu het stadsgewest met de integrale herontwikkeling van het winkelcentrum heeft ingestemd zijn wij van mening dat daarmee tevens -zij het impliciet- is ingestemd met de komst van de bioscoop en in de door de gemeente Den Haag gevraagde regionale afweging hierover is voorzien.

Het vorenstaande in overweging nemende zijn wij, mede gezien het feit dat het regionale leisurebeleid uit 2002 al geruime tijd niet meer voldoende actueel werd geacht, van mening dat de beoogde bioscoop in Leidsenhage in overeenstemming is met het meest actuele beleid van het stadsgewest Haaglanden.

Conclusie

Gelet op het voorgaande geeft de overlegreactie van de gemeente Den Haag geen aanleiding tot aanpassing van het plan.

13. Gemeente Voorschoten:

Inhoud overlegreactie gemeente Voorschoten

Puntsgewijs samengevat luidt de overlegreactie van de gemeente Voorschoten:

• 1. De in het Ruimtelijk Kader geformuleerde uitgangspunten voor de integrale herontwikkeling van Leidsenhage worden niet onderschreven, bovendien is de gemeente Voorschoten niet betrokken bij de totstandkoming van dit Ruimtelijk Kader;
• 2. Het bestemmingsplan is geen bruikbaar en handhaafbaar instrument om de gewenste hoogwaardige segmentering / positionering van het winkelcentrum te borgen, waardoor uiteindelijk het aanbod in Leidsenhage niet anders zal zijn dan in omliggende winkelcentra;
• 3. De beoogde integrale herontwikkeling van Leidsenhage is in strijd met de provinciale richtlijnen volgens welke de ontwikkeling niet mag leiden tot structuurverstorende effecten (aantasting van ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid) in omliggende centra;
• 4. De beoogde omvang van de integrale herontwikkeling staat haaks op het provinciale beleid dat streeft naar kwalitatieve versterking van de structuur en het voorkomen van leegstand en disfunctioneren van omliggende centra;
• 5. De beoogde integrale herontwikkeling van Leidsenhage werkt op meerdere gemeentelijke winkelcentra en in het bijzonder op Voorschoten en Wassenaar structuurverstorend en veroorzaakt zodanig omzetverlies (>10%) en leegstand dat het woon- en leefklimaat wordt aangetast;
• 6. Om de bestaande regionale detailhandelsstructuur in stand te houden en aantasting van de ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid in andere gemeenten te voorkomen wordt gepleit voor alleen een kwalitatieve opwaardering van Leidsenhage en geen uitbreiding in kwantitatieve zin.

Reactie gemeente Leidschendam-Voorburg op overlegreactie gemeente Voorschoten

De overlegreactie van de gemeente Voorschoten wordt hieronder puntsgewijs beantwoord:

Ad 1:

Een ruimtelijk kader is geen instrument dat zijn grondslag vindt in de Wro of andere wetgeving. Het betreft geen besluit dat gericht is op rechtsgevolg maar een randvoorwaardelijk (kaderstellend) document waarin de gemeenteraad ten behoeve van een ruimtelijk initiatief een aantal stedenbouwkundige randvoorwaarden vastlegt. Deze randvoorwaarden vormen de inhoudelijke basis voor het verder faciliteren van het betrokken initiatief door middel van een planologisch besluit, zoals een bestemmingsplan of een omgevingsvergunning met ruimtelijke onderbouwing.

De wijze van voorbereiding en totstandkoming van een dergelijk ruimtelijk kader is, nu dit instrument niet op een wettelijk voorschrift is gebaseerd, vormvrij. Een verplichting tot het voeren van (voor)overleg over een ruimtelijk kader bestaat niet. Daartoe bestaat ook geen formele noodzaak, omdat uiteindelijk niet een dergelijk ruimtelijk kader het verwezenlijken van ruimtelijke ingrepen mogelijk maakt maar het daarop voortbordurende planologisch besluit. Bij de voorbereiding daarvan zullen omliggende gemeenten en andere instanties op grond van artikel 3.1.1 Bro wél betrokken (moeten) worden.

Overigens merken wij nog op dat de voorbereiding en totstandkoming van documenten als de Gebiedsvisie, het Ruimtelijk Kader e.d. die betrekking hebben op de integrale herontwikkeling van Leidsenhage steeds uitvoerig met publiciteit omgeven is geweest. Ook al is er in dit stadium geen sprake geweest van formeel vooroverleg binnen de regio's, dan nog hoeft dit buurgemeenten er uiteraard niet van te weerhouden een informele reactie te geven.

Ad 2:

Wij onderschrijven dat het bestemmingsplan niet het geëigende instrument is om de beoogde positionering van Leidsenhage op een juridisch bindende en tevens houdbare wijze te borgen en waar nodig te handhaven. In paragraaf 4.5.2.6 wordt op dit vraagstuk uitvoerig ingegaan. De veronderstelling dat de integrale herontwikkeling uiteindelijk toch zal resulteren in niet meer dan een uitbreiding van een zelfde soort aanbod, als wat ook elders al ruimschoots voorhanden is, onderschrijven wij daarom niet. Langs andere dan juridisch-planologische weg is dit naar ons oordeel in voldoende mate effectief gewaarborgd, namelijk via de privaatrechtelijke anterieure overeenkomst. Deze is na het bereiken van overeenstemming door partijen openbaar gemaakt.

Ad 3:

Op de relatie tussen de beoogde integrale herontwikkeling van Leidsenhage en het provinciaal (maar ook regionaal) beleid wordt zowel in het voorliggende plan zelf (paragraaf 2.5) als in het door BSP opgestelde rapport (Bijlage 8), waarin verslag wordt gedaan van de distributieve toets en effectanalyse, uitgebreid ingegaan. Gelet de toets aan het vigerende beleid en de uitkomsten van de distributieve toets en effectanalyse concluderen wij dat er geen reden is om aan te nemen dat structuurverstorende effecten zullen optreden. Wij zijn daarom van mening dat de beoogde integrale herontwikkeling niet in strijd is met het ter zake vigerende provinciaal (of regionaal) beleid.

Ad 4:

Wij verwijzen naar de door BSP uitgevoerde distributieve toets en effectanalyse (Bijlage 8) en paragraaf 4.5 van dit plan. Er is geen reden om te veronderstellen dat de beoogde integrale herontwikkeling van Leidsenhage tot een onverantwoorde omzetdaling en/of leegstand en daarmee disfunctioneren van omliggende centra zal veroorzaken.

Voor zover de gemeente Voorschoten zich bij het onderbouwen van haar standpunt baseert op de 'second opinion' naar aanleiding van het BSP-rapport ("Vergelijking Leidsenhage BSP-NSI", NSI ruimtelijk economisch advies, d.d. 29 januari 2015, kenmerk: 2015042) dat als Bijlage 26 deel uitmaakt van dit plan, merken wij het volgende op. Wij zijn van mening dat de door NSI voorgestane 'traditionele' onderzoeksmethodiek voor een complexe ontwikkeling als hier aan de orde ontoereikend is om tot een effectanalyse met een voldoende hoog realiteitsgehalte te komen. In het oorspronkelijke BSP-rapport (Bijlage 8) wordt dit reeds uitvoerig toegelicht en onderbouwd. BSP licht één en ander in de aanvullende memo "Reactie op notitie 'Vergelijking Leidsenhage BSP - NSI' (29 januari 2015)", d.d. 3 februari 2015, kenmerk: 2014.A.512a, nogmaals toe. Deze memo is als Bijlage 27 bij het voorliggende plan gevoegd.

Ad 5:

Wij verwijzen naar de door BSP uitgevoerde distributieve toets en effectanalyse (Bijlage 8) en paragraaf 4.5 van dit plan. Er is geen reden om te verwachten dat de beoogde integrale herontwikkeling van Leidsenhage een structuurverstorend effect zal hebben en/of het woon- en leefklimaat in omliggende gemeenten zal aantasten.

Ad 6:

Wij verwijzen naar de door BSP uitgevoerde distributieve toets en effectanalyse (Bijlage 8) en paragraaf 4.5 van dit plan. Er is geen aanleiding om aan te nemen dat de beoogde integrale herontwikkeling van Leidsenhage het voortbestaan van de bestaande regionale detailhandelsstructuur in gevaar zal brengen of de ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid in de omliggende gemeenten zal aantasten.

Conclusie:

Gelet op het voorgaande geeft de overlegreactie van de gemeente Voorschoten geen aanleiding tot aanpassing van het plan.

14. Gemeente Rijswijk:

Inhoud overlegreactie gemeente Rijswijk

In de eerste plaats wordt geconstateerd dat de beoogde omvang van de integrale herontwikkeling van Leidsenhage niet in strijd is met het regionale detailhandelsbeleid zoals dat eind 2013 is vastgesteld door het dagelijks bestuur van de (toemalige) regio Haaglanden.

Desondanks verzoekt de gemeente Rijswijk de uitbreiding van de detailhandelsfuncties in Leidsenhage te beperken, omdat men bevreesd is voor te grote negatieve effecten van een uitbreiding van de nu voorziene omvang van Leidsenhage op het Rijswijkse winkelcentrum 'In de Boogaard'. Dit mede tegen het licht van de huidige economische situatie en de gevolgen daarvan voor filiaalbedrijven als V&D, Mexx en Halfords.

Reactie gemeente Leidschendam-Voorburg op overlegreactie gemeente Rijswijk

Met de gemeente Rijswijk zijn wij van mening dat de beoogde integrale herontwikkeling van Leidsenhage volledig in overeenstemming is met het regionale detailhandelsbeleid van de regio Haaglanden. Zie hierover ook paragraaf 2.6.2.

De met het voorliggende plan mogelijk gemaakte integrale herontwikkeling van winkelcentrum Leidsenhage zal ontegenzeglijk enig effect hebben op de omzetontwikkeling, mogelijke leegstand, etc. in Rijswijk in het algemeen en winkelcentrum In de Boogaard in het bijzonder. Het ten behoeve van het voorliggende door BSP uitgevoerde onderzoek (Bijlage 8) wijst echter uit dat de mogelijk optredende distributieve en ruimtelijke effecten van de voorgenomen integrale herontwikkeling zodanig beperkt van omvang zijn, dat als gevolg daarvan het belang van een goede ruimtelijke ordening niet in het geding komt.

Gelet op het voorgaande geeft de overlegreactie van de gemeente Rijswijk geen aanleiding tot aanpassing van het plan.

15. Gemeente Zoeterwoude:

Inhoud overlegreactie gemeente Zoeterwoude

Opgemerkt wordt dat de beoogde integrale herontwikkeling van Leidsenhage grote impact zal hebben op met name de detailhandelsstructuur op bovenregionaal (en wellicht zelfs provincieoverstijgend) niveau. Geconstateerd wordt dat dit gegeven een grote verantwoordelijkheid met zich mee brengt waar het gaat om de publiekrechtelijke taak op het gebied van met name de ruimtelijke ordening. De gemeente Zoeterwoude verzoekt daarom bij voorliggende keuzes in het kader van het voorliggende plan het publieke belang steeds boven het projectbelang te stellen.

Daarnaast wordt gewezen op de vaststelling, in mei 2013, van de beheersverordening "Leidschendam-Voorburg". Gevraagd wordt of de gemeente Leidschendam-Voorburg vanuit zijn publiekrechtelijke taak op dat moment nog geen ruimtelijke ontwikkelingen ten aanzien van Leidsenhage voorzag.

Ten slotte wordt gewezen op de door de gemeente Zoeterwoude voorziene trend van een afnemende vraag naar fysieke dan wel traditionele winkelruimte. Men is er niet van overtuigd dat er met het tegen deze trend in toevoegen van extra vierkante meters ten behoeve van detailhandel sprake kan zijn van een goede ruimtelijke ordening. Daarom wordt verzocht met name de focus te leggen op de kwalitatieve aspecten en planologische flexibiliteit van het project in plaats van de volgens de gemeente Zoeterwoude nu voorliggende kwantitatieve uitbreidingen.

Reactie gemeente Leidschendam-Voorburg op overlegreactie gemeente Zoeterwoude

Uiteraard hebben wij begrip voor de vrees van Zoeterwoude (en andere omliggende gemeenten) voor mogelijke effecten, die de integrale herontwikkeling van Leidsenhage kan hebben op de daar bestaande detailhandelsstructuur. Wij zijn er echter van overtuigd dat de beoogde manier waarop de integrale herontwikkeling plaatsvindt, met een goede balans tussen kwalitatieve en kwantitatieve opwaardering van het winkelcentrum, de omvang van deze mogelijke regionale effecten tot een vanuit oogpunt van goede ruimtelijke ordening aanvaardbaar niveau zal beperken.

Ten behoeve van het voorliggende bestemmingsplan is onderzocht (Bijlage 8) wat de omvang en impact van de distributieve - en ruimtelijke effecten van de integrale herontwikkeling van Leidsenhage in de regio's Haaglanden en Holland-Rijnland zou kunnen zijn. Dit onderzoek van BSP maakt inzichtelijk dat die effecten, zowel waar het gaat om verdringing als om toename van leegstand, in de onderzochte regio's zelfs in het meest ongunstige scenario (zeer) beperkt zijn. Het BSP-onderzoek bevestigt daarmee dat het belang van een goede ruimtelijke ordening als gevolg van de beoogde integrale herontwikkeling niet in het geding komt.

Voor wat betreft de verhouding tussen de met het voorliggende plan mogelijk gemaakte integrale herontwikkeling en de medio 2013 vastgestelde beheersverordening, merken wij op dat deze beheersverordening is vastgesteld om te voldoen aan de wettelijke actualisatieverplichting voor bestemmingsplannen, die voortvloeit uit de 'nieuwe' Wro. De beheersverordening "Leidschendam-Voorburg" voorziet voor die delen van de gemeente, waarvoor deze verordening van toepassing is, in een actuele planologisch-juridische regeling waarbij inhoudelijk de eerder voor deze gebieden vigerende bestemmingsplannen opnieuw voor een periode van tien jaar van kracht zijn verklaard. De beheersverordening is nadrukkelijk bedoeld als een tijdelijke overbrugging tot het moment dat voor de in de beheersverordening betrokken gebieden een nieuw bestemmingsplan wordt vastgesteld

Uiteraard was ten tijde van de vaststelling van deze beheersverordening voorzienbaar dat op termijn ter plaatse van winkelcentrum Leidsenhage sprake zou zijn van ruimtelijke ontwikkelingen in enige vorm. De vorm en inhoud van deze ontwikkelingen, de tijdspanne waarbinnen deze ontwikkelingen tot verwezenlijking zouden kunnen komen maar ook de mate waarin deze ontwikkeling mogelijk afweek van het eerder vigerende en door middel van de beheersverordening tijdelijk 'verlengde' bestemmingsplan, waren op dat moment nog onvoldoende concreet bepaald om daarvoor te voorzien in een passend nieuw juridisch-planologisch regime. Het nu voorliggende plan voorziet daar alsnog in en vervangt voor het onderhavige plangebied de beheersverordening. Wij zien in de wetssystematiek ten aanzien van de beheersverordening geen belemmeringen voor de gekozen methodiek.

Gelet op het voorgaande geeft de overlegreactie van de gemeente Zoeterwoude geen aanleiding tot aanpassing van het plan.

16. Gemeente Wassenaar:

De inhoud van de overlegreactie van de gemeente Wassenaar is -op enkele kleine details na- gelijk aan de overlegreactie van de gemeente Voorschoten (13.) Voor zowel de inhoud als de beantwoording van de overlegreactie van de gemeente Wassenaar wordt daarom verwezen naar de weergave van de inhoud en de beantwoording van de overlegreactie van de gemeente Voorschoten onder 13.

17. Gemeente Zoetermeer:

Inhoud overlegreactie gemeente Zoetermeer

Primair geeft de gemeente Zoetermeer te kennen dat van de mogelijkheid om een overlegreactie te geven geen gebruik wordt gemaakt.

Aanvullend wordt opgemerkt dat de huidige plannen helder en goed onderbouwd zijn. De ontwikkeling zal naar verwachting juist bijdragen aan een elkaar versterkende positionering van het winkelcentrum Leidsenhage en de binnenstad van Zoetermeer. De overtuiging is dat de ontwikkelingen in beide winkelgebieden in de toekomst zullen resulteren in een waardevolle complementaire regionale functie. Vanwege de constructieve ambtelijke afstemming en samenwerking in het voortraject wordt het vertrouwen in het verwezenlijken van dit doel uitgesproken.

Reactie gemeente Leidschendam-Voorburg op overlegreactie gemeente Zoetermeer

Wij hebben met belangstelling kennisgenomen van de overlegreactie en onderschrijven volledig de opvattingen van de gemeente Zoetermeer omtrent de wederzijdse meerwaarde van de ontwikkelingen in Leidsenhage en de Zoetermeerse binnenstad. Uiteraard zal ook bij de verdere planvorming en verwezenlijking de onderlinge afstemming en samenwerking nadrukkelijk worden gecontinueerd.

18. Nederlandse Aardolie Maatschappij N.V. (NAM):

De NAM geeft in haar overlegreactie aan dat zij geen belangen heeft in het plangebied van het voorliggende bestemmingsplan. Verdere beantwoording van de overlegreactie of verwerking daarvan in het plan kan daarom achterwege blijven.

23. Adviescommissie woningbouw en woonomgeving Leidschendam-Voorburg (VAC):

De VAC geeft in haar overlegreactie aan dat de beoogde ontwikkelingen in het plangebied haar geen aanleiding geven tot het maken van opmerkingen. Verdere beantwoording van de overlegreactie of verwerking daarvan in het plan kan daarom achterwege blijven.

25. MKB Leidschendam-Voorburg:

Inhoud overlegreactie MKB Leidschendam-Voorburg

MKB Leidschendam-Voorburg geeft in haar overlegreactie aan enthousaist te zijn over de plannen voor de integrale herontwikkeling van het winkelcentrum Leidsenhage. Uitvoering van deze herontwikkelingsplannen zal, zo verwacht MKB Leidschendam-Voorburg, tot een enorme kwaliteitsimpuls leiden.

Concreet verzoekt MKB Leidschendam-Voorburg verder:

• flexibiliteit en het voorkomen van onnodige gebruiksbeperkingen in de planregels
• geen te strakke planologisch-juridische scheiding tussen de beoogde functies
• een flexibele benadering bij de uitwerking van de gemeentelijke detailhandelsvisie
• een zodanig parkeerprogramma te realiseren dat vrij parkeren duurzaam toegelaten blijft alsmede een goed onderbouwde parkeerparagraaf in het bestemmingsplan op te nemen
• geen regulering van openings- en bevoorradingstijden door middel van het bestemmingsplan
• een voortvarende aanpak van de planprocedure om een spoedige uitvoering van de integrale herontwikkeling mogelijk te maken

Reactie gemeente Leidschendam-Voorburg op overlegreactie MKB Leidschendam-Voorburg

Van het positieve standpunt van MKB Leidschendam-Voorburg over de met het voorliggende plan mogelijk gemaakte integrale herontwikkeling van winkelcentrum Leidsenhage is met belangstelling kennis genomen.

De opzet van het voorliggende plan is zodanig dat daarin, binnen de wettelijke - en beleidskaders, voldoende flexibiliteit gewaarborgd blijft en geen onnodige gebruiksbeperkingen worden opgenomen. Juist op dit punt is daarom steeds afstemming gezocht met enerzijds de partijen die de integrale herontwikkeling zullen verwezenlijken en anderzijds met instanties die op provinciaal en regionaal niveau verantwoordelijkheid dragen voor een goede ruimtelijke ordening. Aan dit verzoek van MKB Leidschendam-Voorburg wordt daarmee in het plan tegemoet gekomen.

Van het plan maakt een uitvoerig onderbouwde verkeers- en parkeerparagraaf deel uit, waarin op alle relevante aspecten van verkeer en parkeren op basis van uitgevoerde onderzoeken en toepassing van geldende normen uitgebreid en gemotiveerd wordt ingegaan. Aan dit verzoek van MKB Leidschendam-Voorburg is daarmee in het plan voldaan.

Aspecten als al dan niet vrij parkeren, openingstijden van winkels en bevoorradingstijden van het winkelcentrum zijn geen onderwerpen die door middel van een bestemmingsplan gereguleerd kunnen worden. Deze thema's kunnen daarom geen plaats in het voorliggende bestemmingsplan krijgen. Zij zullen uiteraard bij de verdere uitvoering van de integrale herontwikkeling wel als aandachtspunten meegenomen worden.

Aangezien de door MKB Leidschendam-Voorburg naar voren gebrachte punten -voor zover mogelijk- reeds in het voorliggende plan een plaats hebben gekregen, kan een verdere beantwoording van de overlegreactie of verwerking daarvan in het plan achterwege blijven.

32. HTM:

Inhoud overlegreactie HTM

De HTM verzoekt in haar overlegreactie nader betrokken te worden bij de verdere uitwerking en planvorming, zowel in ruimtelijke als juridisch-planologische zin, van:

• het nieuwe wegprofiel, de gewenste verplaatsen van de tramhalte en het verbeteren van de OV-halten aan de Heuvelweg
• de herinrichting in relatie tot de trambaan, met name wat betreft de afstemming tussen het OV en het langzaam verkeer (voetpad en nieuw tweerichtingenfietspad) aan de Weigelia

Reactie gemeente Leidschendam-Voorburg op overlegreactie HTM

Het voorliggende bestemmingsplan voorziet alleen in een passende verkeers- resp. verkeers- en verblijfsbestemming, die verschillende inrichtingsvarianten voor de betreffende plandelen mogelijk maakt. Het ontwerpen, nader detailleren daadwerkelijk realiseren van de beoogde toekomstige situatie, zoals wegprofiel, OV-halten, fiets- en voetpaden, etc. heeft betrekking op de feitelijke inrichting en het beheer van (de betrokken delen van) het plangebied, maar niet op het regime van het bestemmingsplan als planologisch-juridisch instrument. In die zin kan verdere beantwoording van de overlegreactie of verwerking daarvan het in het achterwege blijven.

Wel spreek het voor zich dat de verdere uitwerking van de genoemde onderwerpen in nauw overleg met de HTM zal plaatsvinden. Het door de HTM naar voren gebrachte belang wordt daarmee in de ontwerp- en uitvoeringsfase afdoende geborgd.

36. Connexion:

Het verzoek om een vooroverlegreactie is toegezonden aan het bij de gemeente hiervoor bekende en ook in andere vooroverlegtrajecten gebruikte adres, maar als onbestelbaar retour ontvangen.

37. Dunea:

Inhoud overlegreactie Dunea

Dunea geeft in haar overlegreactie aan dat zich in het plangebied een vijftal belangrijke regionale watertransportleidingen met grote diameter bevindt, namelijk:

• a. rivierwatertransportleiding van beton met een inwendige diameter van 1400 mm.
• b. drinkwatertransportleiding van beton met een inwendige diameter van 1200 mm.
• c. drinkwatertransportleiding van nodulair gietijzer met een inwendige diameter van 500 mm.
• d. drinkwatertransportleiding van asbest cement met een inwendige diameter van 450 mm.
• e. drinkwatertransportleiding van asbest cement met een inwendige diameter van 400 mm.

De ligging van de verschillende leidingen is aangeduid in onderstaande afbeelding:

Deze leidinginfrastructuur is volgens Dunea van groot belang voor de levering van drinkwater aan een groot deel van haar voorzieningsgebied en daarmee onderdeel van de vitale infrastructuur van Nederland. Dunea verzoekt daarom de ligging van deze leidingen in het bestemmingsplan te borgen door daarin leidingstroken te bestemmen van 5 meter aan weerszijden van de leiding voor de 500 mm., 450 mm. en 400 mm. drinkwatertransportleidingen resp. 9 meter aan weerszijden van de rivierwatertransportleiding en de 1200 mm. drinkwatertransportleiding. Daarnaast verzoekt Dunea om in het plan de door haar als leidingbeheerder gestelde voorwaarden op te nemen.

Reactie gemeente Leidschendam-Voorburg op overlegreactie Dunea

In het voorliggende bestemmingsplan is een (dubbel)bestemming 'Leiding - Water' opgenomen. Deze bestemming is toegepast voor de rivierwatertransportleiding en de regionale drinkwatertransportleidingen. De desbetreffende bestemmingsregeling voorziet in leidingstroken met een breedte als gevraagd door Dunea en een daaraan gekoppelde regeling die het bebouwen van de leidingstroken in principe uitsluit. Daarnaast bevat de bestemmingsregeling een aanlegstelsel voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, en van werkzaamheden, waarbij een omgevingsvergunning voor de genoemde activiteiten alleen kan worden verleend nadat daarover door de leidingbeheerder schriftelijk advies is uitgebracht aan het bevoegde gezag.

De door Dunea gevraagde planologisch-juridische borging van het belang van de aanwezige ruimtelijk relevante watertransportleidingen is hiermee in het voorliggende bestemmingsplan al adequaat geregeld. Een nadere beantwoording van de overlegreactie of verwerking daarvan in het plan kan daarom achterwege blijven.

9.3.3.4 Overlegreactie niet-aangeschreven instantie Dibevo

Naast overlegreacties van de in paragraaf 9.3.3.1 genoemde aangeschreven instanties is naar aanleiding van de bekendmaking ex artikel 1.3.1 Bro een reactie ontvangen van de vereniging Landelijke Organisatie Dibevo. Dibevo behartigt de belangen van ondernemers in de gezelschapsdierensector.

Inhoud (overleg)reactie Dibevo

Dibevo is van mening dat de beoogde integrale herontwikkeling en uitbreiding van het winkelcentrum Leidsenhage niet verenigbaar is met het provinciale detailhandelsbeleid. Daarnaast stelt Dibevo dat er in de huidige (verdringings)markt geen ruimte is voor toevoeging van nieuwe detailhandelsmeters van een dergelijke omvang. Ten slotte geeft Dibevo aan dat, nu Leidsenhage koerst op een bovenregionale werking er, rekening houdend met het provinciale beleid, middels een goed onderbouwde effectenrapportage breder naar het totale verzorgingsgebied gekeken zal moeten worden en inzicht zal moeten worden gegeven in de effecten die de integrale herontwikkeling heeft op de bestaande voorzieningenstructuren in de regio.

Reactie gemeente Leidschendam-Voorburg op overlegreactie Dibevo

De beoogde integrale herontwikkeling van Leidsenhage is in overeenstemming met het provinciaal en regionaal beleid. In paragraaf 2.5 en 2.6 van deze toelichting wordt uitvoerig ingegaan op de relatie tussen de provinciale en regionale beleidskaders en de met het voorliggende bestemmingsplan mogelijk gemaakte herontwikkeling.

Ten behoeve van het voorliggende bestemmingsplan is uitvoerig distributieplanologisch onderzoek verricht. Op basis van dit onderzoek is in de eerste plaats de marktruimte bepaald. Daaruit blijkt dat ook in de huidige markt wel degelijk ruimte voorhanden is om de voorgestane uitbreiding van het aantal vierkante meters detailhandel in Leidsenhage te kunnen verwezenlijken. Daarnaast geeft het uitgevoerde onderzoek inzicht in de ruimtelijke en overige effecten, die de voorgenomen integrale herontwikkeling en uitbreiding van het winkelcentrum zal hebben op de voorzieningenstructuur in de regio. Op de uitkomsten van dit onderzoek en de betekenis daarvan wordt in paragraaf 4.5 nader ingegaan. Het onderzoek zelf maakt als Bijlage 8 deel uit van het voorliggende bestemmingsplan.

Met het voorliggende bestemmingsplan en de daaraan ten grondslag liggende onderbouwing wordt reeds tegemoet gekomen aan de aspecten die Dibevo in haar overlegreactie benoemt. Een nadere beantwoording van de overlegreactie of verwerking daarvan in het plan kan daarom achterwege blijven.

9.3.4 Inspraak / Zienswijzen

9.3.4.1 Inspraak

Het bestemmingsplan is, in overeenstemming met het bepaalde in de "Inspraakverordening gemeente Leidschendam-Voorburg 2006", niet onderworpen aan inspraak. Door het zoals voorgeschreven in artikel 3.8 Wro volgen van de uniforme openbare voorbereidingsprocedure als bedoeld in Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) wordt een ieder immers al voldoende in de gelegenheid gesteld actief betrokken te worden bij de voorbereiding van het bestemmingsplan. Het daaraan voorafgaand toepassen van een inspraakprocedure voegt daar niets extra's aan toe en is in feite dubbelop.

9.3.4.2 Zienswijzenprocedure

De formele procedure voor de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan door de gemeenteraad begint met het voor een ieder ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan met bijbehorende stukken. Overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.8 Wro resp. Afdeling 3.4 van de Awb wordt het ontwerpbestemmingsplan voor een periode van zes weken zowel elektronisch als fysiek ter inzage gelegd. Tijdens deze periode kan een ieder zijn zienswijze over het ontwerpbestemmingsplan (naar keuze schriftelijk of mondeling) naar voren brengen bij de gemeenteraad.

Het ontwerpbestemmingsplan "Leidsenhage" heeft ter inzage gelegen van 13 februari 2015 tot en met 26 maart 2015. Gedurende deze periode zijn bij de gemeenteraad 40 zienswijzen, waarvan 27 unieke zienswijzen, ingediend over het ontwerpbestemmingsplan.

De met betrekking tot het ontwerpbestemmingsplan "Leidsenhage" naar voren gebrachte zienswijzen zijn samengevat in een afzonderlijke, tesamen met dit bestemmingsplan door de gemeenteraad vastgestelde, zienswijzennota / nota van wijzigingen. Alle ten opzichte van het ontwerp voor het plan doorgevoerde wijzigingen, zowel naar aanleiding van zienswijzen als ambtshalve, zijn eveneens in deze zienswijzennota / nota van wijzigingen beschreven en gemotiveerd.

• 1. BREEAM is een beoordelingsmethode om de duurzaamheidsprestatie van gebouwen te bepalen. De methode omvat verschillende keurmerken voor o.a. het bepalen van de duurzaamheidsprestatie van nieuwe gebouwen en van gebiedsontwikkelingen.