| Plan: | Bestemmingsplan Multifunctionele Accommodatie Bisonspoor |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1904.BPmfabisonspoorMKB-OH01 |
Op grond van artikel 3.1.6 lid 1 sub f. Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bepaalt dat in de voorbereiding van een bestemmingsplan de economische uitvoerbaarheid inzichtelijk dient te worden gemaakt.
De gemeente Maarssen heeft in oktober 2008 de 'Nota grondbeleid' vastgesteld om ruimtelijke ontwikkelingen in goede banen te kunnen leiden op basis van een heldere en eenduidige visie op het te voeren grondbeleid. Op deze wijze beschikt de gemeente over een toetsingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen binnen een bestemmingsplan.
De nota geeft een afwegingskader voor te voeren grondbeleid voor individuele projecten binnen de gemeente Maarssen. Middels een beslismodel wordt het meest geschikte type grondbeleid en/of samenwerkingsmodel voor een locatie vastgesteld. Aan ieder vorm van grondbeleid zijn vervolgens uitvoeringsinstrumenten gekoppeld.
De gemeente Maarssen hanteert in beginsel een sturend grondbeleid. Dit betekent dat de grondexploitatie in principe door de markt wordt gevoerd en dat de gemeente aan de zijlijn stuurt in de richting van de gewenste ontwikkeling. Voor het voorliggende initiatief zal de gemeenteraad van het sturend grondbeleid afwijken. Voor de multifunctionele accommodatie is een actief grondbeleid voorzien en voor de bibliotheek-locatie een faciliterend grondbeleid. Onderstaand is voor beide locaties een nadere toelichting op het te voeren grondbeleid gegeven, alsmede de voorkeur voor het samenwerkingsmodel.
In de multifunctionele accommodatie wordt een combinatie van maatschappelijke voorzieningen en woningen gerealiseerd. Het plangebied is reeds in eigendom van de gemeente en zal grotendeels ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen worden herontwikkeld. De gemeente zal een actief grondbeleid voeren in de vorm van het 'joint venture model' ten behoeve van de bovengelegen woningen. Het betreffen overwegend woningen in de sociale huurklasse, waardoor de gemeente de voorkeur geeft aan een samenwerking met de woningbouwcorporatie Portaal.
De gemeente Maarssen heeft ten behoeve van het initiatief voor de multifunctionele accommodatie een investeringsraming opgesteld - 'Financiële rapportage ontwikkeling, realisatie en exploitatie MFA Bisonspoor, fase 1', kenmerk CPM-2008-384/CL. De investeringsraming geeft een volledig beeld van de te verwachten investeringskosten, wanneer het project is gerealiseerd. De specificatie van de kostensoorten zal nauwkeuriger worden naarmate er meer gedetailleerde gegevens van het project bekend zijn. In deze fase is gewerkt met algemene uitgangspunten, die gekoppeld zijn aan kengetallen voor hoeveelheden en kosten per eenheid, die van toepassing zijn voor het initiatief. Verder zijn de eisen meegenomen die geldende wet- en regelgeving stellen. Het prijspeil van de investeringsramingen is maart 2008. In de ramingen rekening gehouden met een prijsstijging (2,5% per jaar) tot begin start bouw in maart 2011.
De gezamenlijke investering voor sporthal, zwembad, bibliotheek en jongerencentrum betreft circa 15 miljoen euro. De ramingen zijn exclusief losse inrichting, inventaris en gemeentelijke urenbesteding. De gemeentelijke investering is opgenomen in de meerjarenbegroting van de gemeente Maarssen. De investeringen voor de realisatie van de woningen boven de multifunctionele accommodatie komen ten laste van de woningbouwcorporatie.
De investering in de herinrichting van het terrein rond MFA Bisonsport is begroot op circa 1 miljoen euro en dient gefinancierd te worden uit separate budgetten. Momenteel vindt er vergaand overleg plaats met woningcorporatie Portaal over de inbreng van gelden in relatie tot de prestatieafspraken 2007 - 2010, De Elf Provinciën en tevens loopt er een aanvraag voor een provinciale subsidie.
Op de bibliotheeklocatie is een combinatie van commerciële voorzieningen en appartementen in de koopsector voorzien. De gemeente Maarssen heeft ook dit deel van het plangebied volledig in eigendom. De gemeente wil hier echter niet zelf ontwikkelen en staat derhalve een faciliterend grondbeleid voor in de vorm van een 'concessiemodel'.
Bij het concessiemodel maakt de marktpartij de gronden voor eigen rekening en risico bouw- en woonrijp. De gemeente sluit met de marktpartij(en) een samenwerkingsovereenkomst. De gemeente neemt hierin de voorwaarden op voor de ontwikkeling. Deze voorwaarden zijn gebaseerd op wettelijk vastgestelde, ruimtelijke plannen. In eerste instantie is dit het bestemmingsplan, maar dit kan ook overige gemeentelijk betreffen. Tevens worden in de samenwerkingsovereenkomst aanvullende afspraken gemaakt, over bijvoorbeeld het woningbouwprogramma en de kwaliteit van de ontwikkeling.
De gemeente is verantwoordelijk voor de diverse ruimtelijke procedures die doorlopen moeten worden, zoals de bestemmingsplanwijziging. Bij het concessiemodel levert de marktpartij na realisatie het ingerichte openbaar gebied terug aan de gemeente.
Aan de samenwerkingsovereenkomst wordt een exploitatieovereenkomst gekoppeld. Middels dit uitvoeringsinstrument zijn de gemaakte afspraken met betrekking tot kostenverhaal op de private partij opgenomen - privaatrechtelijke spoor. Op deze wijze wordt voorkomen dat een exploitatieplan op basis van de Grondexploitatiewet moet worden opgesteld - publiek rechtelijk spoor. De investeringen op de bibliotheeklocatie komen derhalve ten laste van de betreffende ontwikkelende partij.