| Plan: | Bestemmingsplan Multifunctionele Accommodatie Bisonspoor |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1904.BPmfabisonspoorMKB-OH01 |
In de voorgaande hoofdstukken zijn de aanwezige functies, de ontwikkelingen daarbinnen en de uitgangspunten ten aanzien daarvan aan de orde geweest. Dit beleid krijgt zijn juridische vertaling in bestemmingen. Deze regelen de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden binnen het plangebied. Het bestemmingsplan geeft aan voor welke doeleinden de gronden zijn bestemd.
Het bestemmingsplan is ontwikkelingsgericht en biedt de mogelijkheid tot realisatie van woningbouw. Het bestemmingsplan kenmerkt zich door een gedetailleerde bestemmingsregeling, zowel op de verbeelding als in de regels, voor de in het gebied aanwezige functies en bebouwing.
Met dit bestemmingsplan wordt voor het plangebied een nieuwe, eenduidige regeling gemaakt, welke is gebaseerd op de standaardregels voor bestemmingsplannen van de gemeente Maarssen. Deze regels zijn gegroepeerd in vier hoofdstukken.
De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van bebouwing.
De regels zijn onderverdeeld in paragrafen en worden hierna artikelsgewijs toegelicht. Bij de opzet van de regels is aangesloten bij de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP 2008) en de bepalingen van het Besluit ruimtelijke ordening.
Vervangende maatbepaling
In veel regels komt een bepaling voor met betrekking tot de omvang en hoogten van bestaande bouwwerken (bijvoorbeeld gebouwen). Indien bestaande gebouwen in afmetingen afwijken van de standaard regels met betrekking tot gebouwen (bijvoorbeeld: goothoogten, hoogten, kubieke meters en oppervlakten) dan mag dat uiteraard gehandhaafd blijven. De maten van bestaande gebouwen is dan de zogenoemde vervangende maatbepaling. Deze staan in artikel …. Dit is uiteraard alleen nodig en van toepassing als de bestaande maten in negatieve zin afwijken van de standaard bepaling (bijvoorbeeld als de hoogte van een bestaand gebouw hoger is dan in de regels - als standaard hoogte - is bepaald). Die maten gelden alleen voor de in de bestemming aangegeven gebouwen.
Regeling mantelzorg
Mantelzorg is aanvullende, niet beroepsmatige tijdelijke hulpverlening aan bejaarden, zieken en andere hulpbehoevenden. Deze hulp vindt steeds meer plaats vanuit een woning of daar bijgelegen pand. De regels in dit bestemmingsplan maken die zorg in een woning of bijvoorbeeld bijgebouw mogelijk. Wel is een aantal voorwaarden opgenomen. Zo moet aannemelijk gemaakt worden dat de mantelzorg noodzakelijk is (een medische of sociale indicatie). Dat geldt echter niet indien het gaat om een ouder - kind relatie waarbij de ouder(s) 65 jaar of ouder is (zijn). De gebouwen (waaronder aan- en uitbouwen en/of bijgebouwen) moeten bereikbaar zijn en blijven voor hulpdiensten. Er is ook bepaald dat de oppervlakte welke wordt gebruikt voor mantelzorg niet meer bedraagt dan 80 m². Om mantelzorg te verrichten is altijd een ontheffing van burgemeester en wethouders nodig.
Parkeren eigen terrein
Elk toegestane functie dient te voorzien in de noodzakelijke parkeerplaatsen. In principe moeten deze parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd. Ten aanzien van het aantal parkeerplaatsen geldt ten minste de parkeernormering zoals in de bijlage van de regels is opgenomen.
In de regels worden verschillende begrippen gebruikt die voor verschillende uitleg vatbaar zijn. Door het opnemen van de definities van deze begrippen wordt getracht misverstanden over de uitleg van de regels te beperken. Eén begrip wordt hier uitgelicht.
Begrip aan huis verbonden beroep of bedrijf
Het begrip 'aan huis verbonden beroep of bedrijf' is door middel van de bestemming 'Wonen' gekoppeld aan het wonen. In de woning moet worden gewoond. Maar het is mogelijk dat in de woning ook gewerkt wordt. In de woning of de daarbij behorende aan- en uitbouwen en/of bijgebouwen (de zogenoemde erfbebouwing) mag een aan huis verbonden beroep worden uitgeoefend. Dat is bijvoorbeeld een architect die een gedeelte van zijn huis heeft ingericht als kantoortje. Ook een arts mag een gedeelte van zijn huis gebruiken als praktijkruimte. Ook mag een bedrijfsmatige activiteit worden uitgeoefend in de woning en erfbebouwing. Denk aan een goed- of edelsmid of een horlogemaker.
Het huis met aan- en uitbouwen en/of bijgebouwen dient wel de woonfunctie te blijven behouden. Daarom is geregeld dat die activiteiten voor niet meer dan 1/3 deel (33%) van de oppervlakte van het wonen (met de aan- en uitbouwen en/of bijgebouwen) mogen plaatsvinden. Hier is wel een maximum aan verbonden van 50 m². Ook het uiterlijk van de woning mag niet ingrijpend worden veranderd. Er moet altijd sprake zijn van een in de wijk herkenbare woning. Omdat de activiteit in de woonomgeving moet passen is ook geregeld dat de activiteit aan huis niet mag leiden tot parkeeroverlast of milieuhygiënische overlast zoals stank en geluidsoverlast. Er zullen voldoende parkeerplaatsen op de tijden dat de activiteit plaatsvindt aanwezig moeten zijn op eigen terrein of in de buurt. Dat geldt uiteraard alleen voor die activiteiten die verkeer aantrekken. Daarnaast mogen de activiteiten aan huis geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer.
In de woning mag geen horeca plaatsvinden. Bed&breakfast wordt gezien als horeca en mag dus niet in een woning plaatsvinden, althans niet in het kader van aan huisverbonden beroep of bedrijf. Bed&breakfast is alleen in een woning toegestaan als er een aanduiding “horeca”is aangegeven binnen de bestemming. Ook catering is horeca en mag dus ook niet vanuit een woning plaatsvinden. Vanuit de woning mag ook geen detailhandel plaatsvinden. Internetwinkels waarbij de klanten hun producten komen ophalen valt onder de categorie detailhandel en is niet toegestaan. Wel mag in het kader van de bedrijfsmatige activiteiten beperkt (ondergeschikt aan de hoofdactiviteit) verkoop plaatsvinden. Zo mag een kapper een flesje haarshampoo verkopen bijvoorbeeld.
In ieder geval mag (mogen) de bewoner(s) van het huis de aan huis gebonden beroepen of de bedrijfsmatige activiteiten aan huis uitoefenen (bijvoorbeeld man en vrouw, maar ook een kind). Het is mogelijk dat hij en/of zij (de bewoner(s) dus) een (deeltijd)medewerker heeft. Die medewerker mag daar dan ook werken. Die medewerker hoeft daar niet zelf te wonen. Denk aan een doktersassistente. Het gaat om een medewerker op basis van een 36-urige werkweek (1 fte). Het is mogelijk dat twee of drie medewerkers in dienst zijn. Dat mag alleen als zij samen 1 fte vertegenwoordigen (dan gaat het dus om 2 of 3 parttime medewerkers). Indien de medewerkers op het zelfde tijdstip werken dient te worden onderzocht of daardoor (parkeer)overlast wordt veroorzaakt. Als dat zo is dan is dus het werken in huis met meerdere medewerkers (tegelijk) niet toegestaan.
Het verhuren of verkopen van een deel van de woning aan derden zodat deze derden er hun bedrijf dan wel beroep uitoefenen is niet toegestaan.
In de regels van het bestemmingsplan is deze vorm van werken in een woning geregeld via de 'specifieke gebruiksregels' binnen de bestemming wonen.
Begrip detailhandel
Detailhandel is het leveren van fysieke goederen voor persoonlijk gebruik aan de consument. Het is een sector die bestaat uit verschillende branches (zoals de levensmiddelenbranche, de modebranche, de woningbranche enz.). De detailhandel is de laatste schakel van de distributieketen die loopt van fabrikant tot consument. Internetwinkels waarbij de klanten de goederen komen ophalen vallen ook onder de categorie detailhandel. Detailhandel is alleen toegestaan als de regels van de bestemming dat expliciet toestaat.
Begrip bouwvlak en bouwperceel
Een bouwvlak is een geometrisch vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegestaan. Een bouwperceel is een aangesloten stuk grond, waarop (ingevolge de regels) krachtens het plan zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegestaan. Op de plankaart en in de regels is dit onderscheid gemaakt om aan te geven wat en waar iets gebouwd mag worden. Het bouwperceel is het stuk grond dat bij de beoordeling van een bouwvergunningsaanvraag moet worden aangemerkt als behorende bij de aangevraagde bebouwing. Het bouwvlak geeft, veelal binnen het totale bouwperceel, de situering van gebouwen nader aan.
Begrip peil
Deze begripsbepaling is overeenkomstig de bouwverordening, geeft aan dat uitgegaan wordt van de hoogte van de weg (het straatpeil), zoals vastgelegd in de wegenligger dan wel indien de woning niet direct aan de weg ligt, het peil zoals dat door de gemeente is vastgesteld ten opzichte van N.A.P., gemeten ter plaatse van de te realiseren hoofdtoegang. Om uit te kunnen gaan van het straatpeil dient een woning direct aan de weg te grenzen. Dergelijke situaties doen zich met name voor in woonbuurten.
In de bouwregels van het bestemmingsplan worden nogal eens eenheden genoemd (bijvoorbeeld 'bedrijfsvloeroppervlakte', 'hoogte van een gebouw' en 'breedte van een gebouw') die op verschillende manieren gemeten of berekend kunnen worden. Dit artikel geeft op eenduidige wijze aan hoe deze eenheden gemeten of berekend dienen te worden. Hiermee worden interpretatieproblemen voorkomen.
In de artikelen 3 tot en met 5 zijn bepalingen opgenomen met betrekking tot de specifieke bestemmingen in het plan. De opbouw van deze artikelen is (dus) steeds gelijk, conform de eisen van de Standaard Vergelijkbare bestemmingsplannen 2008 (SVBP). Voor een uitgebreide uitleg wordt verwezen naar de SVBP te vinden via de website van VROM over de standaarden.
De gehanteerde indeling is als volgt:
Bestemmingsomschrijving
Met een bestemming wordt tot uitdrukking gebracht welke gebruiksdoelen of functies, met het oog op een goede ruimtelijke ordening, aan de in het plan begrepen gronden zijn toegekend. Niet iedere functie leent zich voor een eigen bestemming. Of dit zo is, hangt af van de ruimtelijke relevantie, of wel van de mate waarin de betrokken functie invloed heeft op zijn omgeving of daaraan eisen stelt. Behalve om functies gaat het bij bestemmingen altijd om concreet ruimtegebruik of om fysiek aanwezige ruimtelijke objecten.
De bestemmingsomschrijving vormt de eerste toetsing van (bouw)initiatieven. Indien een initiatief niet voldoet aan de bestemmingsomschrijving dan moet deze worden beschouwd als strijdig met het bestemmingsplan.
Behalve bestemmingen en dubbelbestemmingen zijn binnen het bestemmingsplan aanduidingen te onderscheiden. Deze aanduidingen bevatten specificaties van bestemmingen en dubbelbestemmingen met betrekking tot het gebruik of het bouwen. Aanduidingen hebben altijd juridische betekenis waardoor zij niet alleen voorkomen in de analoge en digitale verbeelding van een bestemmingsplan, maar ook in de planregels. In onderhavige regels worden de volgende aanduidingen onderscheiden:
Binnen deze bestemming staan maatschappelijke voorzieningen en wonen centraal. Onder maatschappelijke voorzieningen worden de volgende functies verstaan: zwembad, sport, dansschool, muziekschool, creativiteitencentrum, atelier, sauna/welness, theater, bibliotheek, gezondheidszorg, naschoolse opvang, openbare dienstverlening, praktijkruimte, verenigingsleven, jongerencentrum, zonder poppodium.
Naast wonen mag ook in de woning onder voorwaarden worden gewerkt. In paragraaf 6.2.2.2 is daarbij stil gestaan. Een woning is een complex van ruimten, dat blijkens de indeling en inrichting bestemd is, voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden. Een huishouden wordt gevormd door één persoon of een groep personen die een huishouding voert. Daaronder valt niet het bedrijfsmatige verhuren van kamers. Dus er is geen sprake van één huishouden als meerdere (groepen) mensen in een woning of pand verschillende kamers huren (bijvoorbeeld studenten). Een huishouding is een regeling van het huishouden, familieleven, huisgezin.
De bestemming 'Gemengd - 3' is op de plankaart aangegeven met een bestemmingsvlak. Door gebruik te maken van de aanduiding 'water' wordt de bestaande waterbergingscapaciteit ten minste behouden. Middels de aanduiding 'wonen' is expliciet bepaald waar gewoond mag worden. Voorts is op de plankaart de maximaal toegestane bouwhoogte alsmede het aantal bouwlagen binnen de aanduiding 'wonen' weergegeven. In de regels is vastgelegd dat het aantal wooneenheden ten hoogste 40 bedraagt. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van de maximaal toegestane bouwhoogte alsmede het aantal wooneenheden.
Aan het verlenen van ontheffing ten behoeve van het toestaan van extra woningen is in de regels de voorwaarde opgenomen dat voorzien dient te worden in de noodzakelijke parkeervoorzieningen. Hierbij geldt ten minste de parkeernormering geldt zoals in de bijlage bij de regels is opgenomen. Deze voorwaarde is opgenomen om te voorkomen dat in de toekomst een onevenredige parkeerdruk ontstaat op de ter plaatse alsmede de in de omgeving aanwezige parkeervoorzieningen ten gevolge van de toevoeging van extra woningen.
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing.
Het gebruik van ruimten voor het verlenen van mantelzorg is enkel mogelijk indien burgemeester en wethouders hiervoor ontheffing verlenen.
Binnen deze bestemming staan detailhandel, dienstverlening en wonen centraal.
Naast wonen mag ook in de woning onder voorwaarden worden gewerkt. In paragraaf 6.2.2.2 is daarbij stil gestaan. Een woning is een complex van ruimten, dat blijkens de indeling en inrichting bestemd is, voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden. Een huishouden wordt gevormd door één persoon of een groep personen die een huishouding voert. Daaronder valt niet het bedrijfsmatige verhuren van kamers. Dus er is geen sprake van één huishouden als meerdere (groepen) mensen in een woning of pand verschillende kamers huren (bijvoorbeeld studenten). Een huishouding is een regeling van het huishouden, familieleven, huisgezin.
De bestemming 'Gemengd - 4' is op de plankaart aangegeven met een bestemmingsvlak. Dit bestemmingsvlak is tevens het bouwvlak. Voorts is op de plankaart de maximaal toegestane bouwhoogte weergegeven. In de regels is vastgelegd dat het aantal wooneenheden ten hoogste 33 bedraagt. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van de maximaal toegestane bouwhoogte alsmede het aantal wooneenheden.
Aan het verlenen van ontheffing ten behoeve van het toestaan van extra woningen is in de regels de voorwaarde opgenomen dat voorzien dient te worden in de noodzakelijke parkeervoorzieningen. Hierbij geldt ten minste de parkeernormering geldt zoals in de bijlage bij de regels is opgenomen. Deze voorwaarde is opgenomen om te voorkomen dat in de toekomst een onevenredige parkeerdruk ontstaat op de ter plaatse alsmede de in de omgeving aanwezige parkeervoorzieningen ten gevolge van de toevoeging van extra woningen.
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing.
Het gebruik van ruimten voor het verlenen van mantelzorg is enkel mogelijk indien burgemeester en wethouders hiervoor ontheffing verlenen.
De voor 'Verkeer' aangewezen gronden betreffen de openbare wegen in het plangebied, met in hoofdzaak een functie voor doorgaand verkeer. Bebouwing in de vorm van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, is enkel toegestaan ten dienste van de bestemming, tenzij sprake is van gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen. Dergelijke gebouwen zijn eveneens bij recht toegestaan. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing.
Deze standaardbepaling strekt ertoe te voorkomen dat van ruimte die in een bestemmingsplan voor de realisering van een bepaald gebruik of functie is mogelijk gemaakt, na realisering daarvan, ten gevolge van feitelijke functie- of gebruiksverandering van het gerealiseerde, opnieuw ten tweede malen zou kunnen worden gebruik gemaakt. Denk daarbij aan een voormalig (agrarisch)bedrijf dat gesplitst is verkocht. Eén (1) koper heeft de voormalige woning gekocht en de ander de bedrijfsbebouwing. Nu komt deze laatste met het verzoek om op grond van de regels een bedrijfswoning op te richten. Dit is op grond van deze bepaling dus niet mogelijk. De bedrijfswoning is, ondanks dat deze gesplitst is verkocht, namelijk al aanwezig. Dergelijke situaties komen ook voor met bijgebouwen bij woningen die worden afgesplitst.
Dit artikel regelt onder andere de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven. De bepalingen zijn afgeleid van gelijke bepalingen uit de Bouwverordening. Verder zijn hier regels over bijvoorbeeld vlaggenmasten en dakopbouwen (die dus deel uitmaken vaneen gebouw) opgenomen.
Apart is hier ook een regeling opgenomen voor “de vervangende maatbepaling” (zie ook het algemene deel van deze toelichting) ”ondergronds bouwen” en “geluid” (verkeers- en industrielawaai). Ten aanzien van dat laatste is geregeld dat geluidgevoelige objecten, zoals bij voorbeeld een woning of een school, niet bloot mogen staan aan te veel geluid als gevolg van industrielawaai of en weg. Die geluidsnomen zijn geregeld in een aparte wet. De wet geluidhinder. Daaraan moet worden voldaan. Tenslotte is in deze regel een bepaling opgenomen over ondergronds bouwen.
Dit artikel regelt de algemene gebruiksregel (rechtstreeks afkomstig uit de Wet ruimtelijke ordening). Het komt er op neer dat de bestemmingen alleen gebruikt mogen worden voor de doeleinden die aan de bestemming zijn gegeven. De specifieke gebruiksregels zijn zo nodig in de diverse bestemmingen opgenomen. Bijvoorbeeld het bijzondere gebruik van een woning voor beroep en bedrijf aan huis.
Dit artikel regelt ontheffingsmogelijkheden voor het college van burgemeester en wethouders. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Zoals al eerder aangegeven is het toekennen van een ontheffing geen automatisme. Telkens als verzocht wordt om te mogen afwijken van een bouw- of gebruiksregel moet worden gemotiveerd waarom van de standaard wordt afgeweken. De aanvrager moet aangeven waarom hij niet uit de voeten kan met de standaard regel. In sommige gevallen moet de aanvrager zelfs met onafhankelijk advies aantonen dat ontheffing van de ontheffingsregels terecht is. De ontheffingsregel mag niet cumulatief worden gebruikt ten opzichte van een eerder verleende ontheffing.
In het artikel zijn algemene wijzigingsbevoegdheden opgenomen voor het wijzigen van maatvoeringen, of voor het bouwen van kleine gebouwtjes ten dienste van openbaar nut. Tevens is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het wijzigingen van de te bebouwen bestemmingsvlakken. Vorenstaande overigens onder strikte voorwaarden.
In dit artikel is de procedure geregeld die moet worden gevolgd bij het verlenen van (de meeste) ontheffingen en bij het gebruik van de wijzigingsbevoegdheid (als is aangegeven dat een bepaalde bestemming door burgemeester en wethouders kan worden gewijzigd). Komt er op neer dat een ontwerpbesluit bekend wordt gemaakt en na bekendmaking 2 weken (ontheffing) en 6 weken (wijziging) ter inzage ligt. In die termijn kunnen dan zienswijzen (reacties) worden ingediend. Na de ter inzage termijn neemt het college van burgemeester en wethouders een besluit
Het Besluit ruimtelijke ordening regelt het overgangsrecht voor het bouwen en het gebruik van bouwwerken. Dit is in het bestemmingsplan overgenomen.
Dit artikel bepaalt hoe het bestemmingsplan aangehaald kan worden.