Landal Wolfsberg

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

In dit hoofdstuk zijn de aanleiding, doelstelling en functie en leeswijzer van het bestemmingsplan opgenomen.

1.1 Aanleiding en doel

Ter plaatse van de huidige camping De Wolfsberg aan de Hoogcruts 14a te Noorbeek is Lininvest voornemens om een nieuw bungalowpark te realiseren, welke ruimte biedt voor 62 bungalows en bijbehorende voorzieningen. De voorgenomen ontwikkeling past echter niet binnen het vigerende bestemmingsplan 'Buitengebied Margraten 2009'. Doel van voorliggend bestemmingsplan is om het toekomstige bungalowpark een passende juridisch-planologische basis te geven.

1.2 Begrenzing plangebied

Het plangebied is gelegen in de oksel van de Provincialeweg N598 en de Hoogcruts ten oosten van de kern Noorbeek. De begrenzing loopt gelijk met de huidige camping Wolfsberg met daarnaast het weiland aan de westzijde van de camping. Kadastraal is het plangebied bekend als gemeente Margraten, sectie W, perceelsnummers 167 (ged.), 168, 169, 210 en 212. In onderstaande figuur is de ligging van het plangebied weergegeven. Het oranje gebied is naar aanleiding van de grondruil die naar aanleiding van de terinzagelegging van het voorontwerp bestemmingsplan heeft plaatsgevonden aan het plangebied toegevoegd. Een beschrijving van de grondruil volgt in paragraaf 2.3.2.

Figuur 1.1: globale ligging van het plangebied (bron: Google maps)

1.3 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 is een beschrijving van het vigerende bestemmingsplan en de voorgenomen ontwikkeling opgenomen. Hoofdstuk 3 schetst de voor het bestemmingsplan relevante beleidskader. In hoofdstuk 4 is van alle gebiedsaspecten een beschrijving gegeven. In hoofdstuk 5 bestaat uit een uitgebreide beschrijving van de juridische planopzet. Het laatste hoofdstuk vormt de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Huidige en toekomstige situatie

2.1 Vigerend bestemmingsplan

Totdat het onderhavige bestemmingsplan van kracht wordt, geldt binnen het plangebied het bestemmingsplan Buitengebied Margraten 2009. Op 19 mei 2009 is door de raad van de voormalige gemeente Margraten het bestemmingsplan Buitengebied 2009 vastgesteld. Op 14 december 2010 is eveneens door de raad van de voormalige gemeente Margraten het bestemmingsplan Buitengebied 2009, 1e herziening vastgesteld. Vanwege de leesbaarheid zijn beide bestemmingsplannen samengevoegd in een zogenaamde geconsolideerde versie.

Figuur 2.1 is een uitsnede van het vigerende bestemmingsplan. Hierin zijn de huidige bestemmingen te zien van het plangebied.

Figuur 2.1: Uitsnede bestemmingsplan Buitengebied Margraten 2009, met in rood het plangebied (bron www.ruimtelijkeplannen.nl)

In figuur 2.1 is duidelijk te zien dat op het grootste deel van het plangebied de enkelbestemming 'Recreatie - Verblijfsrecreatie' ligt. Het naastgelegen perceel kent de enkelbestemming 'Agrarisch'. Naast de enkelbestemmingen kent het gehele plangebied de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie' en 'Waarde - Landschapselement'. Op de agrarische gronden (weiland) liggen daarnaast ook nog de twee dubbelbestemmingen 'Waterstaat - Erosie' en 'Waarde - Recreatieve ontsluitingsstructuur'.

Tot slot kent het plangebied nog een drietal aanduidingen, namelijk 'specifieke vorm van recreatie - 2', 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - boogkassen' en 'milieuzone - bodembeschermingsgebied'.

De voorgenomen realisatie van een bungalowpark past niet binnen de mogelijkheden uit het geldende bestemmingsplan. Zo staat het geldende bestemmingsplan geen bebouwing toe buiten het bouwvlak. Het bouwvlak is opgenomen voor het huidige voorzieningengebouw, maar niet voor de rest van het plangebied. Daarnaast mag het plangebied enkel worden gebruikt als toeristische plaats voor toercaravans, vouwwagens, campers, tenten, huifkarren, trekkershutten, tenthuisjes, stacaravans en chalets. Bungalows zijn hierin niet toegestaan.

2.2 Karakteristiek plangebied

In de huidige situatie ligt de Natuurpark Camping de Wolfsberg in het plangebied. Deze camping is op een rustige plek gelegen tussen de dorpen Noorbeek en Slenaken en op wandelafstand van het Gulp- en Geuldal, op de grens van het Heuvelland en de Voerstreek, nog net in zuid Limburg.

De camping bestaat uit 228 plaatsen voor zowel tent, caravan en camper. In de zuidoostelijke punt is een gebouw aanwezig welke in gebruik is voor diverse voorzieningen zoals een receptie, wasserette, bibliotheek, toiletgebouw en winkel. Daarnaast kent het plangebied een zwembad, speeltuin en weiland wat voor verschillende activiteiten wordt gebruikt. Dit terrein is niet bedoeld/in gebruik voor extra standplaatsen. Figuur 2.2 geeft de indeling van het plangebied weer. Voor een vergrote weergave van dit figuur wordt verwezen naar Landschapsplan "Villapark Wolfsberg" bureau Verbeek d.d. 14 augustus 2013.

Figuur 2.2: indeling van het plangebied (bron: Landschapsplan, bureau Verbeek)

Ter verduidelijking nog enkele foto's van de huidige campingplaatsen, het gebouw en het zwembad.

Figuur 2.3: Camping Wolfsberg (bron: Landschapsplan, bureau Verbeek)

2.3 Voorgenomen ontwikkeling

Het bestemmingsplan Landal Wolfsberg heeft een grotendeels ontwikkelend karakter. De bestaande planologische mogelijkheden samen met de voorgenomen ontwikkeling dienden als uitgangspunt. Dit hoofdstuk beschrijft de nieuwe situatie.

2.3.1 Projectbeschrijving

Het planvoornemen voorziet in de wijziging van het bestemmingsplan ten behoeve van de herinrichting van de huidige camping Wolfsberg. Het voornemen bestaat uit de realisatie van een bungalowpark op de locatie van de camping, waarmee deze camping komt te vervallen. De nieuwe ontwikkeling van het bungalowpark past perfect binnen de toeristische ambities van de gemeente Eijsden-Margraten. Het bungalowpark biedt ruimte voor bezoekers die tot rust willen komen, binnen een prachtige omgeving. Een ideale combinatie voor een ieder die uit de drukte wil ontsnappen. Voor de uitwerking van het nieuwe bungalowpark is door bureau Verbeek een visie opgesteld. Deze visie is gebaseerd op voorstellen van initiatiefnemer passend binnen de voorwaarden van het Limburgs Kwaliteitsmenu en heeft de goedkeuring van Stichting Kwaliteitscommissie Limburg (zie Bijlage 7). Om tot het gewenste hoge kwaliteitsniveau te komen is een programma van eisen opgesteld, welke er als volgt uit ziet:

Groen en water

• plandeel bestaande camping omvormen tot parkachtig / bosachtig karakter, waarbij de parcellering niet meer heel duidelijk aanwezig is;
• aanvullen boomgroepen en solitaire bomen om ogenschijnlijk willekeurige structuur te bereiken;
• plandeel ‘voormalig agrarisch perceel’: omvormen tot parkachtig karakter, dat qua sfeer aansluit op bovenstaand concept;
• verwijderen van de haagstructuren op de camping om de parcellering te doorbreken;
• landschappelijk thema oppakken om de relatie met het landschap en ondergrond te versterken. Op het terrein is duidelijk een laagte aanwezig, die als basis gaat dienen voor het watersysteem van het plangebied;
• landschappelijk thema oppakken om relatie met landschap/ondergrond te versterken. Op terrein is duidelijk een laagte aanwezig, die als basis gaat dienen voor het watersysteem van het plangebied. Deze laagte zal uitmonden in een wadi-reeks in het ‘driehoekige weiland’, als onderdeel van een extensief beheerde zone met natuurspeelplek.
• wadi-reeks (in extensief beheerde zone) globaal koppelen aan verloop van de infrastructuur;
• afkoppelen hemelwater - creëren van extensieve groenstrook door totale plangebied;

Verkeer

• een nieuwe visueel aantrekkelijke weg toevoegen als centraal element in het 'landgoed';
• parkeernorm: 1,5 parkeerplaats per bungalow, die op het terrein van het bungalowpark gerealiseerd moeten worden;

Bebouwing

• een nieuw voorzieningengebouw wordt gerealiseerd in verband met het gewijzigde ontwerp en de grondruil waarbij het huidige voorzieningengebouw wordt getransformeerd tot woning;
• de beoogde functies in het voorzieningengebouw zijn in maximale oppervlakte beperkt, zodat geen grootschalige voorzieningen kunnen ontstaan. Deze bestaan uit:
  • a. receptie, kantoren, facilitaire zaken, enz. (maximaal 150 m2);
  • b. horeca (maximaal 150 m2);
  • c. winkel (maximaal 50 m2);
  • d. fietsenverhuur (maximaal 40 m2);
• totaal 62 bungalows, bestaande uit:
  • a. 48x, 4 tot 6-persoons villa's (70 m2);
  • b. 10x, luxe bungalow 8-persoons (80 m2);
  • c. 4x, groepswoning 12-persoons (120 m2);
• streven om tussen elke woning 10 meter aan tussenruimte te hebben;
• in de architectuur worden elementen overgenomen van (vakwerk)woningen uit de omgeving.

Figuur 2.5: Ontwerp bungalowpark (bron: Landschapsplan, bureau Verbeek d.d. 14 augustus 2013)

2.3.2 Grondruil

Aanleiding

Eén van de inspraakreacties is ingediend door Aelmans BV namens de Maatschap Heitzer-Brouwers, Hoogcruts 10 te Noorbeek (zie Bijlage 11). Deze inspreker is van mening dat doordat het bungalowpark direct komt te grenzen aan de kavels behorende bij de woonbebouwing van Hoogcruts er hinder zal ontstaan voor de bewoners van Hoogcruts. Weliswaar ligt de huidige camping ook tegen de kavels behorende bij de woonbebouwing van Hoogcruts aan. Echter van de camping wordt alleen in de zomer (intensief) gebruikt gemaakt en Landal zal er op gericht zijn om het jaar rond het bezettingspercentage van het bungalowpark zo hoog mogelijk te hebben. Hierdoor wordt er door inspreker meer hinder verwacht. De Maatschap is op zich niet tegen de komst van het bungalowpark. Wil alleen graag dat er afstand tussen het bungalowpark en de kavels behorende bij de woonbebouwing van Hoogcruts wordt aangehouden. In de inspraakreactie wordt daarom een voorstel tot een grondruil gedaan waardoor het bungalowpark op een grotere afstand tot de woonbebouwing van Hoogcruts komt te liggen. Als gevolg hiervan heeft Livinvest besloten om de mogelijkheden voor een grondruil te bekijken. Dit heeft ertoe geleid dat het programma van wensen voor het landschapsplan is aangepast. Het betreft:

• Een grondruil, waarbij de kavel met voormalig bedrijfsgebouw en zwembaden overgenomen wordt door de agrarier ten oosten van het plangebied;
• Een grondruil, waarbij de noordelijke punt van het plangebied omgezet wordt van recreatief naar agrarisch grondgebruik (in verband met spuitcirkel van de boomgaard);
• Een grondruil, waarbij het weiland ten westen van de huidige camping omgezet wordt van agrarisch naar recreatief gebruik, m.a.w.: het wordt toegevoegd aan het plangebied.

Figuur 2.4: overzicht grondruil

Positieve effecten grondruil

• Er ontstaat een grotere afstand tussen bestaande bebouwing en het nieuwe vakantiepark (minimaal 75 meter). Hiermee kan ruimschoots voldaan worden aan de afstand van 50 meter die aangehouden dient te worden op grond van de publicatie bedrijven en milieuzonering van de VNG tussen een milieubelastende bestemming (Recreatie - Verblijfsrecreatie) en een milieugevoelige bestemming (Wonen);

• Een grotere afstand, van minimaal 50 meter, tussen de aanwezige boomgaard ten noorden van het plangebied en de te realiseren bungalows. Het bouwvlak is op minimaal 50 afstand van de boomgaard gelegd, waardoor er geen bungalows op een kortere afstand gebouwd kunnen worden;
• De groensingel aan de noordzijde wordt versterkt;
• Een deel van het huidige receptiegebouw wordt gesloopt en omgevormd tot woning;
• Op deze wijze zal er geen bedrijfswoning op het vakantiepark gerealiseerd worden;
• Ook de omliggende verharding wordt opgeruimd;
• Dit plandeel wordt toegevoegd aan de agrarische bedrijfskavel en wordt ook als zodanig in gebruik genomen (weiland, koeien in de wei).

Omzetten dienstwoning naar burgerwoning

De bestaande dienstwoning in het huidige voorzieningengebouw van de camping wordt omgezet naar één burgerwoning. Een deel van de bebouwing zal worden gesloopt zodat uitsluitend een woning en bijgebouwen over blijven.

Als gevolg van de grondruil komt de nieuwe woning buiten het plangebied van het bungalowpark te liggen. Deze omzetting wordt logischerwijs wel meegenomen in dit bestemmingsplan.

Provincie

De grondruil waardoor er een verschuiving van het plangebied in noordwestelijke richting plaatsvindt alsmede het omzetten van de dienstwoning naar één bouwkavel voor één burgerwoning op de locatie van het huidige voorzieningengebouw is met de provincie besproken. De provincie vindt dat door de grondruil, de groenstrook en de gedeeltelijke sloop van het voorzieninggebouw het totale plan in kwaliteit verder verbetert. Op deze manier wordt het bungalowpark nog beter in de omgeving ingepast. De provincie heeft er geen bezwaar tegen dat na de (gedeeltelijke) sloop van het voorzieningengebouw (inclusief dienstwoning) hier één burgerwoning wordt gerealiseerd.

2.3.3 Kwaliteit en duurzaamheid

Kwaliteit

De realisatie van het bungalowpark, een zogenaamde rode ontwikkeling, is gelegen buiten de door de provincie Limburg vastgestelde contour. Voor deze ontwikkelingen die in het buitengebied plaatsvinden is een kwaliteitsverbetering van datzelfde buitengebied verplicht. Om dit doel te bereiken is door de provincie Limburg het Limburgs Kwaliteitsmenu (LKM) opgesteld (zie paragraaf 3.2.2).

De realisatie van het bungalowpark wordt in het LKM aangemerkt als een ontwikkeling die valt onder de module 'gebiedseigen recreatie en toerisme'. Voor deze ontwikkelingen staat de inpassing en de (verbetering) van de kwaliteit op de locatie van de ontwikkeling zelf voorop. Daarvoor moet een goede ruimtelijke en landschappelijke inpassing geleverd worden. Er dient een ruime parkachtige setting te worden gecreëerd, die een bijdrage levert aan de kwaliteit van het buitengebied. Zoals in paragraaf 2.3.1 weergegeven is dit het uitgangspunt geweest bij de uitwerking van het voornemen. Derhalve sluit het voornemen voor realisatie van een bungalowpark aan bij het LKM. De visie, zoals opgesteld door bureau Verbeek, is voorgelegd aan de Stichting Kwaliteitscommissie Limburg. Deze commissie heeft d.d. 18 september 2013 een positief kwaliteitsadvies afgegeven (zie Bijlage 7).

Concreet houdt de bijdrage, die geleverd moet worden voor de rode ontwikkeling, een groene compensatie in, in de verhouding 1:5. Voor iedere m² verhard en bebouwd oppervlak dient nieuw groen met een factor 5 gecompenseerd te worden. Deze compensatieverplichting is door initiatiefnemer uitgewerkt in de aanvraag 'Limburgs Kwaliteitsmenu'.

Als gevolg van de ontwikkeling van het bungalowpark vindt er een toename plaats van bebouwing en verharding van in totaal 6.745 m². Op grond van het Limburgs Kwaliteitsmenu (module 6.5 Gebeidseigen recreatie en toerisme) geldt een norm van 1:5 voor de tegenprestatie (compensatie). Dit betekent dat er 33.725 m² gecompenseerd dient te worden. 5.740 m2 zal binnen het plangebied gecompenseerd worden. Blijft over 27.985 m² die buiten het plangebied gecompenseerd dient te worden. Deze compensatie kan op twee manieren plaatsvinden. Fysiek door buiten het plangebied bijvoorbeeld een stuk grond met bovengenoemde oppervlakte in te richten als natuurgebied. Een andere mogelijkheid is het op grond van artikel 6.24 Wro als een bijdrage ruimtelijke ontwikkeling als een geldelijke bijdrage in een fonds te storen. Gekozen is voor een bijdrage ruimtelijke ontwikkeling. Er zal door de initiatiefnemer conform de berekening (gehanteerd is een bedrag van € 7,- m².) zoals opgenomen in het Landschapsplan Villapark Wolfsberg van bureau Verbeek d.d. 14 augustus 2013 een bijdrage worden gestort in een gemeentelijk kwaliteitsfonds. Uit dit fonds zullen projecten uit het gemeentelijk landschapontwikkelingsplan (LOP) die een bijdrage leveren aan ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied uitgevoerd gaan worden. Momenteel wordt in het kader van de opmaak van het gemeentelijk kwaliteitsmenu een projectenlijst opgesteld.

Voorliggend bestemmingsplan voorziet niet in deze buitenplanse compensatie, maar de betreffende compensatie wordt vastgelegd in een anterieure overeenkomst tussen de gemeente en initiatiefnemer. Deze anterieure overeenkomst wordt getekend alvorens vaststelling van dit bestemmingsplan.

Duurzaamheid

Duurzaam bouwen (dubo) is het op dusdanige manier bouwen, dat gedurende de gehele levensloop van het gebouw en de gebouwde omgeving zo min mogelijk (milieu-)belasting oplevert en zoveel mogelijk voordelen op ecologisch, economisch en sociaal gebied ontstaan. Het verduurzamen van de samenleving kent nog nauwelijks wettelijke kaders. Wel zijn verschillende partijen, waaronder gemeenten, al vele jaren actief met het ontwikkelen en implementeren van lokaal beleid en stimuleringsinstrumenten inzake duurzaamheid. De uitwerking van duurzaamheid voor het nieuw op te richten bungalowpark komt pas gedetailleerd aan de orde in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning. In dit bestemmingsplan is uitsluitend een korte verantwoording voor duurzaamheid opgenomen.

Voor duurzaamheid gaat de initiatiefnemer uit van:

• een duurzame energievoorziening, bijvoorbeeld door middel van warmtepompen, het toepassen van duurzame materialen;
• duurzaam waterbeheer, waarbij hemelwater niet via het riool wordt afgevoerd;
• oriëntatie van gebouwen (indien mogelijk zongericht aanleggen);
• minimale hoeveelheid verharding;
• nestelgelegenheden voor diverse vogelsoorten;
• voldoen aan de energie-eisen die landelijk worden gesteld aan de bebouwing uit het Bouwbesluit. Dit is de EPC (Energie Prestatie Coëfficiënt).

Hoofdstuk 3 Relevante beleidskader

In dit hoofdstuk wordt het voor dit bestemmingsplan relevante beleid uiteengezet. Daarbij wordt chronologisch ingegaan op de belangrijkste beleidsnota's op achtereenvolgens rijksbeleid, provinciaal beleid en beleid van de gemeenten Eijsden-Margraten.

3.1 Rijk

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Het ruimtelijk rijksbeleid is verwoord in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR).

In de SVIR staan de plannen voor ruimte en mobiliteit van nationaal belang. Zo beschrijft het kabinet in de SVIR in welke infrastructuurprojecten zij de komende jaren wil investeren en op welke manier de bestaande infrastructuur beter benut kan worden. Provincies en gemeenten krijgen in de plannen meer bewegingsvrijheid op het gebied van de ruimtelijke ordening.

Het kabinet richt zich bij de verbetering van het vestigingsklimaat vooral op de regio's die zorgen voor de meeste economische groei. Dat zijn de haven van Rotterdam en de luchthaven Schiphol (mainports), de toptechnologie regio zuidoost Nederland (brainport) en de greenports (tuinbouwclusters) Westland/Oostland, Venlo, Aalsmeer, Duin- en Bollenstreek en Boskoop. De topsectoren (water, agro(logistiek) en food, tuinbouw, high-tech systemen en materialen, life sciences, chemie, energie, logistiek, creatieve industrie en hoofdkantoren) zijn geconcentreerd in stedelijke regio's, vooral rond deze mainports, de brainport en greenports. Het kabinet investeert samen met ondernemers en onderzoekers gericht in deze topsectoren.

In de SVIR zijn in de MIRT-regio Brabant en Limburg verschillende nationale belangen gelegen. Echter zijn deze nationale belangen niet gelegen in het plangebied. Het plangebied heeft dan ook geen specifieke aanwijzing gekregen.

3.1.2 Kaderrichtlijn Water

Door de Europese Kaderrichtlijn Water heeft Nederland een resultaatverplichting voor het bereiken de gewenste waterkwaliteit en ecologie van grond- en oppervlaktewatersystemen. Voor grote wateren of watersystemen, de zogenaamde waterlichamen, zijn hiertoe bindende doelen opgesteld. De maatregelen om de doelen te bereiken worden uitgewerkt in de stroomgebiedprocessen. Voor de overige wateren geldt het stand-still principe. Waterbeheerders mogen hiervoor zelf aanvullende doelen opstellen.

In onderhavig bestemmingsplan is een waterparagraaf (§ 4.5) opgenomen waarin is beschreven wat de gevolgen voor de waterhuishouding zijn en hoe water is vastgelegd in dit bestemmingsplan. Hiermee wordt voldaan aan de eisen uit de Kaderrichtlijn Water.

3.1.3 Nationaal Bestuursakkoord Water

In de aard en omvang van de nationale waterproblematiek doen zich structurele veranderingen voor. Klimaatveranderingen, zeespiegelstijging, bodemdaling en verstedelijking maken een nieuwe aanpak in het waterbeleid noodzakelijk. In februari 2001 sloten daarom Rijk, Interprovinciaal Overleg, Unie van Waterschappen en Vereniging van Nederlandse Gemeenten de Startovereenkomst Waterbeleid 21e eeuw. Daarmee werd de eerste stap gezet in het tot stand brengen van de noodzakelijke gemeenschappelijke aanpak. Twee jaar later worden de resultaten van die samenwerking en van voortschrijdende kennis en inzicht neergelegd in dit Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW).

Met dit NBW akkoord leggen de overheden vast op welke wijze, met welke middelen en langs welk tijdspad zij gezamenlijk de grote wateropgave voor Nederland in de 21e eeuw willen aanpakken. Het akkoord benadrukt de gezamenlijke verantwoordelijkheid voor het op orde krijgen en houden van het totale watersysteem. Het geeft aan welke instrumenten ingezet worden om de opgave te realiseren, welke taken en verantwoordelijkheden iedere partij daarbij heeft en hoe partijen elkaar in staat willen stellen hun taken uit te voeren.

3.2 Provincie

3.2.1 Provinciaal Omgevingsplan Limburg

In Limburg is het Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL2006) het overkoepelend Plan op Hoofdlijnen met de status van Structuurvisie, Milieubeleidsplan, Waterhuishoudingsplan, en Verkeer en Vervoersplan, en dat tevens de hoofdlijnen van de fysieke onderdelen van het economisch en sociaal-cultureel beleid bevat. Voor bepaalde thema’s en gebieden zijn er naast POL2006 óók POL-aanvullingen, Inpassingsplannen, Verordeningen en Beleidsnota’s en dergelijke. Er is sprake van een samenhangend planstelsel. Geregeld verschijnen er nieuwe Inpassingsplannen of POL-aanvullingen, die zich meer in detail richten op specifieke thema’s of gebieden en dit nader uitwerken tot bijvoorbeeld een nieuw wegtracé, waarmee tevens het POL2006 op onderdelen wordt geactualiseerd.

Het plangebied is aangewezen als onderdeel van het Nationaal Landschap Zuid-Limburg. In de perspectievenkaart is het gebied aangewezen als 'Ruimte voor veerkrachtige watersystemen' en 'Vitaal landelijk gebied'.

Figuur 3.1: Uitsnede Kaart 1 Perspectieven (Actualisatie januari 2011)

Het landelijk gebied Zuid-Limburg maakt deel uit van het Drielandenpark. Het is een uniek kleinschalig cultuurlandschap van plateaus, doorsneden met dalen en verspreid liggende natuurgebieden. Het gebied is ook cultuurhistorisch gezien bijzonder rijk, onder meer door de aanwezigheid van vakwerkhuizen, carréboerderijen, kastelen en kloostercomplexen. De toeristische sector in het gebied is sterk ontwikkeld.

De noodzakelijke professionalisering en beperkte schaalvergroting in de sector vraagt om een kwaliteitsimpuls. De ambitie van de provincie is om de kwaliteitsverbetering van het toeristisch product te laten samengaan met verbetering van de omgevingskwaliteit, zoals het realiseren van nieuwe natuur, het oplossen van knelpunten binnen de EHS of landschapsbeheer. Een goede omgevingskwaliteit is immers de basisvoorwaarde voor een bloeiende toeristische en recreatieve sector.

Het doel is kortweg het versterken van het Nationaal landschap Zuid-Limburg als onderdeel van de ontwikkeling van het Drielandenpark.

De voorgenomen ontwikkeling van het bungalowpark past bij het versterken en zorgt voor een kwaliteitsimpuls van het toeristisch product. Daarnaast is aandacht voor relatie met de aanwezige natuur in en rondom het plangebied. De voorgenomen ontwikkeling past binnen de doelstellingen van het POL.

3.2.2 Limburgs Kwaliteitsmenu 2012

Het Limburgs Kwaliteitsmenu (LKM), vastgesteld 12 januari 2012, is van toepassing op ontwikkelingen die buiten de, rond de plattelandskernen, getrokken contour middels een bestemmingsplanwijziging mogelijk worden gemaakt. Doel van het LKM is om gemeenten en provincie een instrumentarium in handen te geven om noodzakelijke of wenselijke ontwikkelingen in het buitengebied te kunnen combineren met gewenste kwaliteitsverbetering van datzelfde buitengebied. Om dit doel te bereiken dienen gemeenten het LKM op gemeentelijk niveau uit te werken in het gemeentelijke beleid en toe te passen.

Het voornemen voor een bungalowpark betreft een rode ontwikkeling buiten de contour. Derhalve is het LKM van toepassing. In het LKM wordt aan de ontwikkeling de module 'gebiedseigen recreatie en toerisme' toegekend. Voor deze ontwikkelingen geldt het bereiken van een groen karakter en voldoende ruimtelijke kwaliteit van de ontwikkeling en directe omgeving als uitgangspunt. Er dient altijd een goed ruimtelijke en landschappelijke inpassing te worden gerealiseerd. Volgens deze module bestaat de kwaliteitsbijdrage per vierkante meter verhard en bebouwd oppervlak dan ook uit toevoeging van nieuw groen met een oppervlakte factor 5. Dit is nader uitgewerkt in paragraaf 2.3.3.

3.2.3 Herijking Plan van aanpak Zuid-Limburg Vitaal Platteland

De Herijking Plan van aanpak Zuid-Limburg Vitaal Platteland is een vervolg van het originele document wat tot 2006 werd gebruikt. In deze herijking geeft de provincie aan en onderbouwen ze welke doelen ze heeft voor het Nationaal Landschap Zuid-Limburg. Dit wordt gedaan met behulp van lange termijn doelen en operationele doelen. Lange termijn doelen hebben een horizon tot het jaar 2020. De operationele doelen hebben een perspectief van 7 jaar,

Het doel wat betrekking heeft op het plangebied is het versterken van het toeristische profiel van Zuid-Limburg door middel van commercieel uitnutten van de toeristische infrastructuur (bewegwijzerde routes, natuur en cultuur) en versterking van samenwerking tussen (nieuwe) (grensoverschrijdende) toeristische kerngebieden.

De voorgenomen ontwikkeling van het bungalowpark past bij het versterken en zorgt voor een kwaliteitsimpuls van het toeristisch product. Daarnaast is aandacht voor relatie met de aanwezige natuur op en rondom het plangebied. Het POL vormt hierdoor geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

3.2.4 Omgevingsverordening Limburg

Per 1 januari 2011 is de Omgevingsverordening Limburg in werking getreden. De Omgevingsverordening Limburg heeft de Provinciale Milieuverordening, de Wegenverordening, de Waterverordening en de Ontgrondingenverordening vervangen, die met de inwerkingtreding van deze verordening zijn ingetrokken. De Omgevingsverordening Limburg is meer dan een samenvoeging van de eerdere verordeningen. Bij het opstellen van de verordening zijn diverse normstellingen geactualiseerd, zijn waar mogelijk regels vervallen en zijn zoveel mogelijk administratieve verplichtingen vereenvoudigd.

Het plangebied heeft een aanwijzing op de kaart 'Normering regionale wateroverlast'.

Figuur 3.2: uitsnede Omgevingsverordening Limburg 2013

In onderhavig bestemmingsplan is een waterparagraaf (§ 4.5) opgenomen waarin is beschreven wat de gevolgen voor de waterhuishouding zijn en hoe water is vastgelegd in dit bestemmingsplan. Hiermee wordt voldaan aan de aanwijzing vanuit de omgevingsverordening.

3.2.5 Provinciaal Natuurbeheerplan Limburg

Het Provinciaal Natuurbeheerplan (voorheen Stimuleringsplan voor Natuur, Bos en Landschap) geeft de na te streven doelen weer op het gebied van natuur- bos en landschapsbeheer. Het Provinciaal Natuurbeheerplan vormt tevens het leidend document voor de subsidieverlening in het kader van het Subsidiestelsel Natuur en Landschapsbeheer (SNL). De gebiedsplannen beschrijven hiertoe de natuurdoelen, de mogelijkheden voor subsidie vanuit genoemde subsidieregelingen en geven de begrenzingen aan van gebieden waar deze regelingen van toepassing zijn.

Figgur 3.3: uitsnede Provinciaal Landschapsbeheerplan Limburg

Het plangebied kent geen specifieke aanwijzing als gebiedscategorie. De gebieden ten zuiden van het plangebied kennen de aanwijzing 'Nieuwe natuur verwerving'.

3.3 Gemeente

3.3.1 Strategische visie Eijsden-Margraten 2022 'Vernieuwen door Verbinden'

De gemeente Eijsden-Margraten is momenteel bezig met het opstellen van een strategische visie. Deze visie is in concept gereed en het is de bedoeling dat deze door de raad op 22 oktober 2013 vastgesteld gaat worden.

In deze visie zijn vier ambities en zeven thema's benoemd . Samen vormen deze het gewenste beeld voor de gemeente Eijsden-Margraten in 2022. Een aantal thema's kennen een sterk ruimtelijke component. Deze geven richting aan de gewenste ruimtelijke inrichting van het gemeentelijk grondgebied. De uitwerking zal (daar waar nodig) plaatsvinden in specifieke beleidsnota's en worden door vertaald in bestemmingsplannen.

De transformatie van een camping naar een bungalowpark past binnen de strategische visie namelijk de verder uitbouw van kwaliteitsvolle verblijfstoerisme ingepast in landschap en omgeving.

3.3.2 Klimaat- en duurzaamheidbeleid in Eijsden-Margraten

In de notitie 'Klimaat- en duurzaamheidbeleid in Eijsden-Margraten' worden de inspanningen weergegeven die de diverse overheidslagen voor ogen hebben gesteld teneinde te komen tot een verduurzaming van onze samenleving danwel beter voorbereid te zijn op de gevolgen van een klimaatverandering. De notitie dient gezien te worden als een startdocument , waarin wordt aangegeven op welke wijze we als gemeente een bijdrage kunnen leveren. Daarbij dient rekening gehouden te worden met de schaal en hiermee gepaard gaande (financiële) beperkingen. De bedoeling is het gemeentelijk beleid op het gebied van duurzaamheid en klimaat gaandeweg te ontwikkelen.

Vanuit het gemeentelijke beleid zijn enkele speerpunten ook van belang in het kader van het bestemmingsplan. Zo wordt vanuit het beleid als actie voorgeschreven om in een bestemmingsplan een maximum verhardingspercentage per woonkavel op te nemen. Daarnaast dient in de regels te worden opgenomen betreffende het zongericht verkavelen en bouwen. Tot slot dient bij nieuwe plannen sprake te zijn van een duurzaam waterbeheer.

In het kader van de omgevingsvergunning wordt het aspect duurzaamheid uitgewerkt. In paragraaf 2.3.3 van deze toelichting is ingegaan op welke wijze duurzaamheid een rol speelt in voorliggend bestemmingsplan.

3.3.3 Erfgoedverordening gemeente Eijsden-Margraten 2013

Vanuit de Monumentenwet 1988 wordt namens elke gemeente een erfgoedverordening geëist waarin ten minste de inschakeling wordt geregeld van een commissie op het gebied van de monumentenzorg die in elk geval tot taak heeft te adviseren over aanvragen om een omgevingsvergunning. In dit kader geldt binnen de gemeente Eijsden-Margraten de Erfgoedverordening gemeente Eijsden-Margraten 2013. Deze verordening is opgesteld vanuit de fusie en de daaruit voortvloeiende harmonisatie van de regelgeving voor de gehele gemeente.

Zaken die in de Erfgoedverordening Gemeente Eijsden-Margraten 2013 worden geregeld zijn:

• 1. de inschakeling van Monumenten Commissie als adviesorgaan voor de aanwijzing van monumenten tot beschermd monument;
• 2. de aanwijzing van dorpsgezichten tot beschermde dorpsgezichten; de aanwijzing van archeologische monumenten en verwachtingsgebieden, het vergunningenstelsel met betrekking tot behoud en onderzoek van archeologische waarden en vindplaatsen en de te stellen eisen aan archeologisch onderzoek.

Figuur 3.4: Uitsnede Archeologische monumenten- en verwachtingskaart voor de gemeente Eijsden-Margraten

Op de verbeelding behorende bij de erfgoedverordening is het plangebied aangewezen als een 'Gebied met een hoge verwachting (trefkans)' en een klein deel als 'Gebieden met een middelhoge en specifieke verwachting (trefkans)'.

De archeologische waarden worden conform de erfgoedverordening planologisch beschermd door middel van een dubbelbestemming, tenzij uit onderzoek blijkt dat er geen waarden aanwezig zijn. In paragraaf 4.4 in deze toelichting wordt nader ingegaan op de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden.

Hoofdstuk 4 Gebiedsaspecten

Om de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan aan te tonen zijn een aantal gebiedsonderzoeken uitgevoerd. Deze paragraaf beschrijft de voor het bestemmingsplan relevante sectorale gebiedsaspecten.

De rapportages die ten grondslag liggen aan de onderstaande beschrijvingen zijn als losse bijlagen bij het bestemmingsplan in te zien.

4.1 Milieuaspecten

4.1.1 Akoestiek

4.1.1.1 Beleid

Ten aanzien van geluid zijn de regels uit de Wet geluidhinder (Wgh) van toepassing. Op grond van artikel 76 Wgh worden bij de vaststelling van een bestemmingsplan dat geheel of gedeeltelijk betrekking heeft op gronden, behorende tot een zone langs een weg in stedelijk gebied, ter zake van de geluidsbelasting, vanwege de weg waarlangs die zone ligt, van de gevel van woningen, van andere geluidsgevoelige gebouwen en van geluidsgevoelige terreinen binnen die zone de waarde van 48 dB in acht genomen. De realisatie van een bungalowpark betreft zelf geen geluidsgevoelig object in het kader van de Wgh.

4.1.1.2 Onderzoek

In de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' valt een bungalowpark in onder SBI-code 552: kampeerterreinen, vakantiecentra, e.d. (met keuken). Bij deze categorie geldt een richtafstand voor geluid van 50 meter en voor geur een richtafstand van 30 meter. Hiermee valt een bungalowpark in categorie 3.1, waarbij de richtafstand gelijk is met de grootste afstand, namelijk 50 meter. Echter het dichtstbijzijnde geluidsgevoelige object ligt op een grotere afstand dan 50 meter. Hierdoor vormt dit geen belemmering voor de voortgang van het voornemen.

Verder bevinden zich in de directe omgeving van het plangebied geen spoorlijn of bedrijventerrein. Hiervan is dus ook geen geluidzone van invloed op het plangebied.

Het is dan ook niet noodzakelijke om in het kader van de realisatie van het bungalowpark een onderzoek uit te voeren in het kader van de Wgh.

De in het plan opgenomen woning betreft een huidige bedrijfswoning. Dit moet worden gezien als een bestaande situatie. Er wordt geen nieuwe geluidsgevoelige bestemming toegevoegd aan de bestaande situatie.

4.1.1.3 Conclusie

Het aspect akoestiek vormt geen belemmering voor vaststelling van dit bestemmingsplan.

4.1.2 Geur

In de omgeving van het plangebied zijn geen bedrijven gelegen die in het kader van de geurhinder een belemmering vormen voor de ontwikkeling van het bungalowpark. Derhalve hoeft er vanuit de milieuwetgeving geen rekening gehouden te worden met mogelijke hindercontouren.

4.1.3 Luchtkwaliteit

4.1.3.1 Beleid

De Wet luchtkwaliteit is in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (Wm) opgenomen. De wet regelt het zogenaamde Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Uitsluitend ontwikkelingen en besluiten die 'in betekenende mate' van invloed zijn op de kwaliteit van de buitenlucht worden expliciet getoetst. Er zijn ook gevallen vastgelegd die niet in betekenende mate bijdragen aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Het Besluit niet in betekenende mate (NIBM) voorziet hierin.

4.1.3.2 Onderzoek

Er bestaan twee mogelijkheden om aannemelijk te maken dat een project binnen de NIBM-grens blijft:

• 1. aantonen dat een project binnen de grenzen van een categorie uit de Regeling NIBM valt. Er is dan geen verdere toetsing nodig, het project is dan in ieder geval NIBM. De Regeling NIBM geeft vooralsnog invulling aan de volgende categorieën:
  • a. woningbouw- en kantoorlocaties, alsmede een combinatie daarvan;
  • b. inrichtingen, hieronder vallen landbouwinrichtingen en spoorwegemplacementen;
• 2. op een andere manier aannemelijk maken dat een project voldoet aan het 3%-criterium.

Het onderhavige plan valt niet onder een van de reeds ingevulde categorieën van de Regeling NIBM. Echter kan wel worden voldaan aan onderdeel 2, aantonen dat het project voldoet aan het 3%-criterium. Uit de berekening van de verkeersgeneratie (zie paragraaf 4.6) blijkt dat de verkeersaantrekkende werking van de locatie door de ontwikkeling van het bungalowpark afneemt.

Bij 0% aandeel vrachtverkeer is een aantal van meer dan 1.853 extra voertuigen per 24 uur noodzakelijk alvorens sprake is van een ontwikkeling die in betekende mate van invloed (en daarmee groter dan het 3%-criterium) is op de kwaliteit van de buitenlucht. Indien het aantal verkeersbewegingen lager is dan 1.853 voertuigen per 24 uur valt dit in de categorie NIBM.

De verkeersintensiteit op de locatie komt niet in de buurt van de grens en blijft daarmee ver onder het 3%-criterium. Met de realisatie van het bungalowpark is sprake van een ontwikkeling die niet in betekende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit. Door de afname van het verkeer wordt de luchtkwaliteit zelfs beter van kwaliteit.

4.1.3.3 Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor vaststelling van dit bestemmingsplan.

4.1.4 Bodemkwaliteit

4.1.4.1 Beleid

Een verontreinigde bodem kan zorgen voor gezondheidsproblemen en tast de kwaliteit van het natuurlijk leefmilieu aan. Daarom is het belangrijk om bij ruimtelijke plannen de bodemkwaliteit mee te nemen in de overwegingen. De Wet bodembescherming (Wbb), het Besluit bodemkwaliteit en de Woningwet stellen grenzen aan de aanvaardbaarheid van verontreinigingen.

4.1.4.2 Onderzoek

In het plangebied is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Uit dit onderzoek wordt geconcludeerd dat het verhardingsmateriaal in het plangebied niet is verontreinigd. Hierdoor komt het funderingsmateriaal binnen de rondgaande weg voor hergebruik in aanmerking.

Daarnaast is geen asbest aangetroffen, waardoor voor asbest alle grond in het plangebied mag worden herschikt.

De bovengrond is uitsluitend ter plaatse van de voormalige bovengrondse tank licht verontreinigd met minerale olie. Op deze locatie dienen sanerende maatregelen plaats te vinden door middel van het verwijderen van deze lichte olieverontreinigingen. Deze maatregelen wegen echter niet op tegen het te behalen milieurendement.

Voor het overige terrein is geen sprake van een overschrijding van de maximale waarden.

Het bodemonderzoek is in te zien in Bijlage 1 bij deze toelichting.

Daarnaast is naar aanleiding van de grondruil een stuk grond toegevoegd aan het plangebied. Voor dit gebied is een vooronderzoek uitgevoerd. Uit dit onderzoek zijn geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling naar voren gekomen. Dit onderzoek is opgenomen als Bijlage 2 bij deze toelichting.

4.1.4.3 Conclusie

Er zijn geen milieuhygiënische belemmeringen voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

4.2 Externe veiligheid

4.2.1 Beleid

Activiteiten met gevaarlijke stoffen leveren risico’s op voor de omgeving. Door het stellen van eisen aan afstanden tussen de activiteiten met gevaarlijke stoffen en (beperkt) kwetsbare objecten (woningen, kantoren, scholen, enz.) worden de eventuele gevolgen van deze risico’s zoveel mogelijk beperkt.

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) vormt het wettelijk kader voor het omgaan met risico’s ten gevolge van bedrijven (inrichtingen) met gevaarlijke stoffen. Het wettelijk kader voor de risico’s ten gevolge van transport van gevaarlijke stoffen wordt gevormd door:

• a. de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (RNVGS), het laatst gewijzigd op 1 januari 2010 en binnenkort te vervangen door het Besluit transportroutes externe veiligheid (Btev);
• b. de circulaire Zonering langs hogedruk aardgastransportleidingen (1984), die binnenkort vervangen zal worden door het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Daarnaast is, voor zover van toepassing, gebruik gemaakt van gegevens uit het Basisnet Weg (definitief ontwerp 2009) en het Basisnet Water (definitief ontwerp 2008) waarin veiligheidsafstanden worden aangegeven op basis van uitgevoerde tellingen en waarbij rekening is gehouden met een te verwachten groeiscenario tot 2020. Een vergelijkbaar Basisnet spoor is nog in ontwikkeling.

4.2.2 Onderzoek

Ter voorbereiding van het bestemmingsplan 'Landal Wolfsberg' is onderzocht of er risicobronnen binnen of nabij het plangebied zijn gelegen die hierop van invloed zijn. De rapportage van het onderzoek is opgenomen in de bijlagen bij deze toelichting.

Het plangebied is gelegen op een afstand van ruim 100 meter tot de N598. Zowel vanuit het plaatsgebonden risico als ook het groepsrisico gelden er geen beperkingen voor de ontwikkeling van het plangebied.

In (de nabijheid van) het plangebied liggen verder geen risicovolle inrichtingen, transportassen of buisleidingen die invloed hebben op het plangebied.

Het onderzoek externe veiligheid is in te zien in Bijlage 3 bij deze toelichting.

4.2.3 Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor vaststelling van dit bestemmingsplan.

Verantwoording

Hoewel uit het onderzoek blijkt dat de kans op een ongeval dat van invloed is op de veiligheid binnen het plangebied dient de gemeente dit risico (hoe klein ook) te verantwoorden. Met de vaststelling van dit bestemmingsplan wordt deze verantwoording door de gemeente genomen.

4.3 Flora en fauna

4.3.1 Beleid

Meer en meer wordt onderkend dat goed werkende ecosystemen voor mensen verschillende onmisbare functies hebben. Ter bescherming van deze eigenschappen van de natuurlijke omgeving en vanuit de gedachte dat alle levende wezens een intrinsieke waarde hebben, geldt een drietal landelijke wetten en beleidsplannen: de Flora- en Faunawet, de Natuurbeschermingswet en het Natuurbeleidsplan 1990 (Nota Ruimte met daarin de Ecologische Hoofdstructuur).

4.3.2 Onderzoek

Ontheffing flora- en faunawet

Sinds de inwerkingtreding van het Vrijstellingsbesluit geldt voor de groep van algemene soorten een vrijstelling van de ontheffingsplicht. De aangetroffen en verwachte soorten in het plangebied die effecten ondervinden van de voorgenomen ingreep vallen onder deze groep van algemene soorten. Er hoeft dan ook geen ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet te worden aangevraagd voor uitvoering van de werkzaamheden.

Aanbevelingen

Uitvoeringsfase

Gezien de functie van leefgebied als voortplantingsgebied voor vogels en zoogdieren, wordt aanbevolen de werkzaamheden (het rooien van begroeiing) uit te voeren in het najaar (sept-nov).

Zorgplicht

Voor alle beschermde soorten, dus ook voor de soorten die zijn vrijgesteld van de ontheffingsplicht, geldt wel een zogenaamde 'algemene zorgplicht' (art. 2 Flora- en faunawet). Deze zorgplicht houdt in dat de initiatiefnemer passende maatregelen neemt om schade aan beschermde soorten te voorkomen of zoveel mogelijk te beperken. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om het niet verontrusten of verstoren in de kwetsbare perioden zoals de winterslaap, de voortplantingstijd en de periode van afhankelijkheid van de jongen.

Werken buiten kwetsbare periode

De kwetsbare perioden voor de verschillende soortgroepen zijn niet allen gelijk. Als 'veilige' periode voor alle groepen geldt in het algemeen de periode van half augustus tot half november, de periode waarin de voortplantingstijd achter de rug is en dieren als vleermuizen, overige zoogdieren en amfibieën nog niet in winterslaap zijn. Indien voorbereidende werkzaamheden, bijvoorbeeld bouwrijp maken, in die periode worden uitgevoerd, kan daarna gedurende het winterseizoen en het daarop volgende voorjaar probleemloos worden gewerkt.

Werken in kwetsbare periode

Indien vooraf bekend is dat werkzaamheden moeten worden uitgevoerd binnen de kwetsbare perioden van de soorten, is het zaak ervoor te zorgen dat het gebied tegen die tijd ongeschikt is als leefgebied voor die soorten. Zo kan bijvoorbeeld vegetatie gedurende

het groeiseizoen worden verwijderd, zodat er geen vogels gaan broeden en het tegen de winter ook ongeschikt is voor kleine zoogdieren die in winterslaap gaan.

Indien tijdens de uitvoering van de werkzaamheden beschermde soorten worden waargenomen dienen maatregelen te worden genomen om schade aan deze individuen zo veel mogelijk te voorkomen.

Uitvoering in de praktijk

Een natuuronderzoek kan niet geheel uitsluiten dat tijdens de uitvoering van de werkzaamheden, (strikt) beschermde soorten worden aangetroffen. Gezien het gebruik en de kennis van aanwezige natuurwaarden in het plangebied worden de risico's op verstoring van beschermde soorten als minimaal ingeschat. Eventueel aangetroffen soorten dienen verplaatst te worden naar geschikt leefgebied in de omgeving.

De natuurtoets is in te zien in Bijlage 4 bij deze toelichting.

Oplegnotitie naar aanleiding van uitbreiding plangebied

Naar aanleiding van de grondruil is een stuk grond toegevoegd aan het bestemmingsplan en is de inrichting van het terrein gewijzigd. De gevolgen voor deze toevoeging zijn beschreven in een aanvullend advies zoals opgenomen in Bijlage 5. Voor de gronden ter plaatse van de uitbreiding van het plangebied zijn er geen belemmeringen vanuit flora en fauna. Wel geldt uiteraard ook voor dit gebied de algemene zorgplicht. Geadviseerd wordt om bij uitvoering van de werkzaamheden rekening te houden met het broedseizoen en daarnaast de nieuwe beplanting aan de noordelijke rand zo snel mogelijk aan te leggen.

4.3.3 Conclusie

Het resultaat van de natuurtoets is dat zich in het plangebied geen beschermde soorten bevinden die de voorgenomen aanleg van bebouwing mogelijk kan beïnvloeden. In het kader van het opstellen van een bestemmingsplanprocedure zijn er vanuit flora en fauna geen belemmeringen voor de aanleg van de bebouwing.

4.4 Archeologie

4.4.1 Beleid

Archeologische waarden zijn bij wet beschermd. Daaromtrent zijn in de Monumentenwet 1988 onder hoofdstuk vijf (‘Archeologische monumentenzorg’) bepalingen opgenomen die de gemeenteraad in acht moet nemen.

4.4.2 Onderzoek

In opdracht van Livinvest heeft Ingenieursbureau Oranjewoud BV een aanvullend inventariserend veldonderzoek (zie Bijlage 9) door middel van boringen uitgevoerd (verkennende fase) voor het plangebied "de Wolfsberg" te Noorbeek, gemeente Margraten. In mei 2013 is door Ingenieursbureau Oranjewoud BV reeds een rapport uitgebracht van een bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek (zie Bijlage 8) door middel van boringen voor dit betreffende plangebied. Nadien hebben enige planaanpassingen plaatsgevonden waarbij de grenzen van het plangebied zijn gewijzigd, hierdoor wordt een perceel ten westen van het plangebied ook onderdeel van de herinrichting. De resultaten van het eerder uitgevoerde bureauonderzoek zijn ook van toepassing voor dit additionele deel van het plangebied, maar voor het nieuwe perceel diende wel een aanvullend inventariserend veldonderzoek door middel van boringen te worden uitgevoerd. In dit rapport worden de bevindingen van dit aanvullende veldonderzoek beschreven in de vorm van een addendum behorende bij de eerdere fase van het veldonderzoek.

Het doel van het uitvoeren van het aanvullend verkennende booronderzoek is het toetsen van de gespecificeerde archeologische verwachting uit het bureauonderzoek en het verschaffen van enige informatie over de bodemopbouw en mate van verstoring. Ook kan de begrenzing van de intacte lossgronden zoals aangegeven in het eerdere rapport uitgestrekt worden in het nieuw te onderzoeken perceel om zodoende een goede begrenzing te geven voor een eventueel uit te voeren vervolgonderzoek.

Het veldonderzoek is uitgevoerd conform de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA), versie 3.2.

Figuur 4.1: boorpunten en verwachtingswaarde

4.4.3 Conclusie

Op basis van de aangetroffen bodemopbouw kan geconcludeerd worden dat een deel van het plangebied door hellingprocessen reeds is verstoord. De kans op het aantreffen van archeologische resten is in dit deel van het plangebied klein. In een ander deel van de het plangebied is de bodemopbouw echter nog dusdanig intact dat een archeologische vindplaats hier niet uitgesloten kan worden.

Op basis van de uitkomsten van het onderzoek is de archeologische verwachting voor het verstoorde deel van het plangebied bijgesteld naar laag. Het intacte deel van het plangebied behoud in eerste instantie een hoge archeologische verwachting Deze zonering sluit goed aan bij de zonering op basis van het eerder uitgevoerde verkennende booronderzoek, zie figuur 4.1.

De uitkomsten uit het onderzoek zijn vervolgens voorgelegd aan een archeologisch deskundige. Op basis van een recent onderzoek elders is aangegeven dat ook voor de nog in tact zijnde delen van het plangebied de archeologische verwachting kan worden bijgesteld naar laag. De gemeente stemt hiermee in. Op basis van deze reactie (zie Bijlage 10) is het gehele plangebied vrijgegeven voor toekomstige activiteiten. De archeologische dubbelbestemming is daarbij komen te vervallen. Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

4.5 Water

4.5.1 Beleid

Waterwet

Op 22 december 2009 is de Waterwet in werking getreden. Met de Waterwet zijn Rijk, waterschappen/hoogheemraadschappen, gemeenten en provincies beter uitgerust om wateroverlast, waterschaarste en waterverontreiniging tegen te gaan. Ook voorziet de wet in het toekennen van functies voor het gebruik van water zoals scheepvaart, drinkwatervoorziening, landbouw, industrie en recreatie. De functie stelt eisen aan de kwaliteit en de inrichting van het watersysteem.

De watertoets

Onderdeel van het rijksbeleid is de invoering van de watertoets. De watertoets wordt toegepast op nieuwe ruimtelijke plannen, zoals bestemmingsplannen en structuurvisies.

Als een gemeente een ruimtelijk plan wil opstellen, stelt zij de waterbeheerders vroegtijdig op de hoogte van dit voornemen. Het plangebied is gelegen in het beheersgebied van het waterschap Roer en Overmaas. De waterbeheerder stelt dan een zogenaamd wateradvies op. Het ruimtelijk plan geeft in de waterparagraaf aan hoe is omgegaan met dit wateradvies.

Kaderrichtlijn Water (KRW)

In het kader van de KRW zijn beschermde gebieden aangewezen. Voor deze gebieden gelden striktere ecologische- of kwaliteitsdoelen dan voor andere gebieden. Deze gebieden zijn vastgelegd in het nationaal register beschermde gebieden. Regionale waterbeheerders hebben de opgave om deze beschermde gebieden in te passen in hun waterbeheers- en stroomgebiedbeheersplannen. Een belangrijk punt hierbij is afwenteling van nutriënten vanuit brongebieden naar beschermde gebieden. In Nederland zijn, met name de Natura 2000 gebieden (Vogel & habitat richtlijn gebieden), de zwemwaterlocaties en de drinkwaterinnamepunten, van belang zijn voor het regionale waterbeheer.

4.5.2 Onderzoek

In opdracht van Livinvest heeft Oranjewoud het proces van de watertoets doorlopen. In de rapportage ''Toelichting Watertoets terreininrichtingsplan voormalige camping de Wolfberg tot vakantievilla's Hoogcruts 14a te Noorbeek, juni 2011'' door Oranjewoud is de waterhuishoudkundige situatie voor het plan uitgebreid beschreven. . Naar aanleiding van de ontvangen vooroverlegreactie en het gewijzigde inrichtingsplan is de rapportage in september 2013 aangepast. Deze gewijzigde rapportage is bijgevoegd als Bijlage 6 van deze toelichting.

De knelpunten en aandachtspunten ten aanzien van de waterhuishouding zijn geïnventariseerd. Hieronder zijn de huidige en toekomstige situatie beschreven. De gewenste situatie ten aanzien van de waterhuishouding is tevens weergegeven.

Gewenste situatie

In het kader van de watertoets is contact opgenomen met het waterschap Roer en Overmaas en de gemeente Eijsden-Margraten. Het waterschap en de gemeente hebben aangegeven dat voor de betreffende locatie de volgende randvoorwaarden gelden:

Waterschap Roer en Overmaas

Het waterschap gaat uit van waterneutraal bouwen en de trits: vasthouden, bergen en afvoeren. Aansluitend op dit principe gaat het waterschap uit van het eventueel hergebruiken en het vasthouden en bergen van het hemelwater van een bui die eens per 25 jaar voorkomt (35 mm in 45 minuten) met een leegloop/beschikbaarheid binnen 24 uur en met een doorkijk naar een bui die eens per 100 jaar voorkomt (45 mm in 30 min). Het hemelwater kan worden vastgehouden in een infiltratievoorziening of worden geborgen in een bergingsvoorziening. Verwezen wordt naar de documenten 'Regenwater schoon naar beek en bodem' en 'Praktische vuistregels voor de watertoets'.

Gemeente Eijsden-Margraten

De randvoorwaarden van de gemeente Eijsden-Margraten sluiten aan op die van het Waterschap. De gemeente geeft aan dat de hemelwater afvoer niet op de riolering mag worden aangesloten. Oppervlakkige afstroming van hemelwater is het uitgangspunt, maar dit mag geen overlast veroorzaken op naastgelegen percelen. De trits vasthouden, bergen, afvoeren is van toepassing. Voor de afvoer van het DWA wordt geadviseerd gebruik te maken van de bestaande rioolaansluiting. Bij een nieuwe rioolaansluiting moet de weg opengebroken worden om een nieuwe aansluiting te realiseren. Een nieuwe aansluiting dient te worden uitgevoerd in PVC met diameter 125 mm (alleen DWA). Alle kosten voor een nieuwe aansluiting worden in rekening gebracht bij de aanvrager.

Huidige situatie

Het plangebied betreft camping de Wolfsberg en ligt aan de Hoogcruts 14a ten oosten van Noorbeek (gemeente Eijsden-Margraten). In de huidige situatie is de camping voor het grootste deel onverhard (staanplaatsen voor tenten), in het plangebied zijn enkele gebouwen (zoals een toiletgebouwen en voorzieningengebouw) en halfverharde wegen en paden aanwezig. Het westelijk deel van het plangebied is onverhard en in gebruik als weiland.

Het maaiveld in het plangebied varieert van circa NAP +176 m in het zuidwesten tot circa NAP +188 m in het zuidoosten. In het noordelijk deel ligt het maaiveld op circa NAP +184 m.

Figuur 4.2: Maaiveldhoogte plangebied camping de Wolfsbergen te Noorbeek (bron: ahn.nl)

Op de waterketenkaart van waterschap Roer en Overmaas wordt het plangebied aangeduid als infiltratiegebied. De voorkomende leemlaag is hierbij een aandachtspunt.

In de huidige situatie is het plangebied grotendeels onverhard. Het hemelwater wat in de huidige situatie valt in het plangebied wordt niet afgevoerd naar de riolering maar infiltreert of stroomt oppervlakkig af om uiteindelijk in de waterlossing (Leigrep of Hoogcrutslossing) terecht te komen. De vuilwaterafvoer afkomstig van het plangebied is aangesloten op de gemeentelijke vuilwaterriolering aanwezig in de Hoogcruts ter hoogte van nr. 14.

Toekomstige situatie

Het voornemen is om ter plaatse van de huidige camping de Wolfsberg in Noorbeek (gemeente Eijsden-Margraten) 62 vakantievilla's te bouwen en het voorzieningengebouw aan te passen. De ontwikkeling van de vakantievilla's en nieuwe terreinverharding op het park heeft een toename van de verharding als gevolg (circa 6.745 m2). Tevens dient er een vuilwaterafvoer en een afvoer voor het hemelwater afkomstig van de villa's in het plangebied aangelegd te worden.

Vuilwaterafvoer

Het vuilwater wordt aangesloten doormiddel van een persleiding met pompgemaal op het aanwezige gemeentelijk gemengd rioolstelsel gelegen in de Hoogcruts. Uitgangspunt hierbij is dat het gemeentelijk rioolstelsel over voldoende capaciteit beschikt.

Waterkwaliteit

Het hemelwater dat terecht komt op de bebouwing en verharding wordt beschouwd als schoon wanneer geen uitlogende bouwmaterialen gebruikt worden. De hemelwaterafvoer van de ontwikkeling mag niet worden aangesloten op het gemeentelijk rioolstelsel. Dit water kan worden afgevoerd naar voorzieningen in het plangebied waar het water tijdelijk geborgen wordt en vervolgens kan infiltreren in de bodem.

Hemelwater

Het hemelwater dient te worden geïnfiltreerd, geborgen of worden afgevoerd naar oppervlaktewater conform de trits vasthouden, bergen, afvoeren. Zowel het waterschap als de gemeente verlangen dat een bui met een herhalingstijd van 25 jaar volledig geborgen wordt binnen het plangebied. Concreet houdt dit in dat 35 mm hemelwater geborgen moet worden. De voorzieningen moeten binnen 24 uur opnieuw beschikbaar zijn/leeggelopen zijn. Ook dient een doorkijk te worden gegeven naar een bui met een herhalingstijd van 100 jaar wat inhoudt dat 45 mm hemelwater geborgen moet worden.

In het plangebied wordt in het totaal circa 6.745 m2 verharding (vakantievilla's en terreinverharding) aangelegd. Voor een T=25 betekent dit dat er in het totaal circa 236 m3 aan waterberging gerealiseerd moet worden. Voor een T=100 betekent dit dat er in het totaal circa 304 m3 aan waterberging gerealiseerd moet worden.

Voorzieningen

De hemelwaterafvoer van de villa's wordt doormiddel van een HWA-leiding aangesloten op de wadistructuur die op het vakantiepark is voorzien. In de wadi's kan het hemelwater afkomstig van de vakantievilla's en terreinverharding worden geborgen en geïnfiltreerd. Vanwege het voorkomen van leem in de bodem van het plangebied wordt geadviseerd bodemverbetering toe te passen ter plaatse van de wadi's. Tevens wordt geadviseerd de wadi's onderling te verbinden zodat in extreme situaties wanneer niet al het hemelwater kan infiltreren, het hemelwater niet tot overlast zal leiden nabij de vakantievilla's maar het overtollige water kan worden afgevoerd richting de laagte in het terrein (driehoekige weiland) waar een verzamel wadi wordt aangelegd. Vanuit deze laatste laagst gelegen wadi kan een vertraagde afvoer worden aangelegd op het oppervlaktewater (Hoogcrutslossing). Aandachtspunt is dat de voorzieningen binnen 24 uur opnieuw beschikbaar zijn/leeggelopen zijn. Bij de verdere uitwerking van de wadi's dient goed naar het hoogteverloop en de afwatering van de wadi's gekeken te worden, zodat de hoeveelheid waterberging in de wadi's optimaal benut wordt.

Figuur 4.3: Toekomstige wadistructuur op vakantiepark

4.5.3 Conclusie

Voor deze ontwikkeling dient rekening te worden gehouden met de volgende aspecten:

• Het hemelwater wordt niet aangesloten op het rioolstelsel maar wordt afgevoerd naar de wadi's die zijn voorzien in het plangebied. In extreme situaties wordt het hemelwater doormiddel van een verbinding tussen de wadi's afgevoerd naar de verzamel wadi in het driehoekige weiland waar het hemelwater vertraagd afgevoerd kan worden naar het oppervlaktewater (Hoogcrutslossing);
• Vanwege het voorkomen van leem in de bodem van het plangebied wordt geadviseerd bodemverbetering toe te passen ter plaatse van de wadi's.
• Tevens wordt geadviseerd de wadi's onderling te verbinden.
• De bergingsvoorzieningen worden zodanig gedimensioneerd dat een bui die eens per 25 jaar voorkomt (35 mm in 45 minuten) volledig kan worden geborgen en ook capaciteit heeft voor een bui die eens per 100 jaar voorkomt (45 mm in 30 minuten);
• De bergings-/infiltratievoorzieningen moeten binnen 24 uur weer beschikbaar zijn voor waterberging.
• Bij de bouw worden bij voorkeur geen uitlogende bouwmaterialen gebruikt;
• Het vuilwater (DWA) van de vakantievilla's wordt doormiddel van een persleiding met pompput aangesloten op het gemeentelijk rioolstelsel in de Hoogcruts.

4.6 Verkeersgeneratie

De transformatie van camping naar bungalowpark kan leiden tot een andere verkeersgeneratie. Omdat een eventuele toename van het aantal vervoersbewegingen van invloed kan zijn op de verkeersafwikkeling in de omgeving en op de luchtkwaliteit ter plaatse is het verschil tussen de huidige en toekomstige situatie inzichtelijk gemaakt.

4.6.1 Onderzoek

Op basis van de CROW publicatie '272 Verkeersgeneratie' is de verkeersgeneratie van zowel de camping alsmede de nieuwe situatie van het bungalowpark berekend. De uitgangpunten hier zijn:

Huidige situatie: camping (228 standplaatsen)

• per standplaats een gemiddelde bezetting van 3,5 personen (op basis van het aantal slaapplaatsen per standplaats en de slaapplaatsbezetting);
• gemiddeld 1 auto per standplaats (op basis van 90% 1 auto en 10% 2 auto's per standplaats);
• er wordt aangenomen dat elke aanwezige auto één keer per dag de camping verlaat.

Toekomstige situatie: bungalowpark (62 bungalows)

• per bungalow gemiddelde bezetting van 3,7 personen (op basis van het aantal bedden per bungalow en de slaapplaatsbezetting);
• gemiddeld 1,25 auto's per bungalow (op basis van 75% 1 auto en 25% 2 auto's per standplaats);
• er wordt aangenomen dat elke aanwezige auto één keer per dag het bungalowpark verlaat.

Met bovenstaande uitgangspunten kan het aantal verkeersbewegingen per dag bij opening en per dan op jaarbasis worden berekend.

Gemiddelde dag (bij opening)

Het aandeel auto's gaat van camping naar bungalowpark van 1 naar respectievelijk 1,25 op basis van het aantal standplaatsen/bungalows. Dit is een toename. Echter gaat het aantal standplaatsen terug van 228 standplaatsen naar 62 bungalows. Voor een gemiddelde dag (bij opening) heeft de camping een verkeersgeneratie van 228 x 1 = 228 voertuigen per dag. Voor het bungalowpark betreft de verkeersgeneratie op een gemiddelde dag 62 x 1,25 = 77,5 voertuigen per dag. Voor een gemiddelde dag bij opening geldt in de toekomstige situatie een aanzienlijke afname (circa factor 3) van het aantal verkeersbewegingen.

Gemiddelde dag (op jaarbasis)

Bovenstaande conclusie bij opening dient te worden afgezet tegen het gebruik gedurende het gehele jaar. In de toekomstige situatie is het bungalowpark immers het gehele jaar open. De camping is slechts voor een periode van 5 maanden per jaar geopend. Om de gemiddelde verkeersgeneratie per dag terug te reken op jaarbasis moet het aantal verkeersbewegingen voor de camping met 0,416 (=5/12) worden vermenigvuldigd. Dit komt neer op 228 x 0,416 = 95 voertuigen per dag.

Voor het bungalowpark geldt een factor 1 (12/12), waardoor het aantal niet wijzigt. Het jaargemiddelde verkeersgeneratie per dag is voor de camping 95 en voor het bungalowpark 77,5. Geconcludeerd kan worden dat ook op jaarbasis de verkeersgeneratie afneemt in de toekomstige situatie.

4.6.2 Conclusie

Zowel op een gemiddelde gebruiksdag bij opening als gemiddeld op jaarbasis neemt de verkeersgeneratie in de toekomstige situatie af. Het aspect verkeer vormt geen belemmering voor vaststelling van dit bestemmingsplan.

4.7 M.e.r.-beoordeling

De ontwikkeling van Wolfsberg wordt in de milieueffectrapportage(m.e.r.)-wetgeving aangemerkt als vakantiedorp of permanent kampeerterrein. Vakantiedorpen en permanente kampeerterreinen zijn genoemd in de D-lijst (D.10) van het Besluit m.e.r.. Dit duidt op een verplichting vanuit de m.e.r.-wetgeving. De in bijlage D genoemde drempelwaarden van meer dan 250.000 bezoekers per jaar of een oppervlakte van 25 hectare of meer worden met de ontwikkeling niet overschreden. Hiermee is alleen een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is. Er is geen sprake van een directe m.e.r.-plicht.

In de (vormvrije) m.e.r.-beoordeling wordt nagegaan of belangrijk nadelige milieueffecten te verwachten zijn die aanleiding geven om voor de ontwikkeling een milieueffectrapport (MER) op te stellen.

De transformatie van camping naar bungalowpark heeft in de directe omgeving geen belangrijk nadelige milieueffecten, omdat er zowel in de huidige als nieuwe situatie sprake is van recreatief gebruik en geen sprake is van een toename van het ruimtebeslag en/of recreatief gebruik ten opzichte van de camping. De camping ligt niet in een vanuit enig opzicht (natuur, landschap, etc.) belangrijk gevoelig gebied. Belangrijk negatieve effecten die gerelateerd zijn aan de verandering van het gebruik van het park zijn hiermee uitgesloten.

Door de afname van het aantal standplaatsen (228) naar bungalows (62) neemt het aantal verkeersbewegingen af. Hiermee neemt ook de hinder op de omgeving af. Hiermee kunnen ook nadelige effecten van de transformatie op in de omgeving gelegen Natura 2000-gebieden worden uitgesloten.

Op basis van bovenstaande beschouwing en ondersteund door het milieuonderzoek dat reeds is uitgevoerd in het kader van het voorliggende bestemmingsplan zijn belangrijk nadelige gevolgen op het milieu uitgesloten. Hiermee bestaat er geen noodzaak tot het opstellen van een MER.

Hoofdstuk 5 Plan opzet

5.1 Feitelijke plan opzet

5.1.1 Algemeen

Voorliggend bestemmingsplan bestaat uit een geografische plaatsbepaling (verbeelding), regels en een toelichting. De geografische plaatsbepaling en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide onderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Het bestemmingsplan is opgesteld conform het (wettelijke) model Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) versie 2012. Hierdoor is het plan geschikt voor interactieve uitwisseling via het Informatie Model Ruimtelijke Ordening (IMRO) 2012.

De toelichting heeft in beginsel geen rechtskracht. Niettemin vormt zij een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het plan ten grondslag liggen. Daarbij is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

5.1.2 Methodiek

In het bestemmingsplan hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming toegewezen gekregen. Daarnaast komen op sommige gronden aanduidingen voor. Met een bestemming wordt tot uitdrukking gebracht welke gebruiksdoelen of functies, met het oog op een goede ruimtelijke ordening, aan de in het plangebied gelegen gronden zijn toegekend. Een bestemming heeft altijd betrekking op een geometrisch bepaald vlak; lijnen puntbestemmingen komen niet voor. Aanduidingen bevatten specificaties van bestemmingen met betrekking tot het gebruik of het bouwen. Aanduidingen hebben altijd juridische betekenis, die in de regels wordt gegeven.

5.2 Juridische plan opzet

5.2.1 Regels

Conform bovengenoemde landelijke standaard zijn de regels ondergebracht in vier hoofdstukken. Daarbij dient een vaste volgorde te worden aangehouden:

• Hoofdstuk 1: bevat de inleidende regels. Hierin worden de gebruikte begrippen en de wijze van meten uiteengezet, teneinde een eenduidige interpretatie en toepassing van de overige, meer inhoudelijke regels en de verbeelding te waarborgen.
• Hoofdstuk 2: bevat de bestemmingsregels. Hier worden voor alle voorkomende bestemmingen en de bijbehorende regels uiteengezet.
• Hoofdstuk 3: bevat de algemene regels. Hierin staan de algemeen geldende regels, in aanvulling op de bestemmingsregels, welke voor meerdere of alle bestemmingen van toepassing zijn. Tevens zijn hier de meeste wijzigingsregels opgenomen.
• Hoofdstuk 4: bevat de overgangs- en slotregels. Hierin is het overgangsrecht geregeld alsmede de citeertitel en het vaststellingsdictum.

5.2.2 Bestemmingen

De regels volgen een éénduidige opbouw, conform SVBP2012. De regels voor de bestemmingen zijn in de regel als volgt opgebouwd en bevatten tenminste:

• Bestemmingsomschrijving;
• Bouwregels.

In de bestemmingsomschrijving wordt aangegeven welke functies binnen de bestemming zijn toegelaten, en of gebouwen, bouwwerken geen gebouwen zijnde en/of andere werken zijn toegelaten.

De bouwregels bevatten regels voor het oprichten van gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde. Het betreft meestal regels inzake de situering en inzake de (maximale) bouwhoogte. Bij sommige bestemmingen wordt onderscheid gemaakt tussen (soorten) gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Daarnaast komen in sommige bestemmingen één of meer van de volgende onderdelen voor:

• Afwijken van de bouwregels
• Nadere eisen
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

Met de bevoegdheid tot het afwijken van de bouwregels kan, zij het beperkt en mits gemotiveerd, worden afgeweken van de bestemmingsregels, bijvoorbeeld voor kleine overschrijdingen van het bouwvlak of voor de realisering van een wat hogere erfafscheiding.

Bij nadere eisen is de mogelijkheid geboden om specifiekere eisen te stellen alvorens te beslissen om een omgevingsvergunning.

Sommige bestemmingen kennen een regeling voor een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. Dit houdt in dat binnen die bestemmingen bepaalde bouwwerken, geen gebouwen zijnde, of andere werken niet mogen worden uitgevoerd zonder een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden van burgemeester en wethouders. Het kan hierbij enerzijds gaan om de bescherming van bijzondere waarden of belangen, zoals natuurwaarden, archeologische waarden, waterschapsbelangen e.d. Anderzijds kan door middel van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden een goede ruimtelijke inpassing van (gevoelige en/of kwetsbare) functies binnen milieu- en veiligheidszones worden gewaarborgd.

5.2.3 Artikelsgewijze toelichting

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel is een aantal begrippen verklaard die genoemd worden in de regels. Een en ander voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van de regels.

Artikel 2 Wijze van meten

In dit artikel is bepaald hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden. De regels inzake de wijze van meten voorkomen interpretatieverschillen bij de toepassing van de regels over maatvoeringen.

Artikel 3 Agrarisch

In dit artikel zijn de regelingen voor zover van toepassing op de gronden binnen het plangebied overgenomen uit bestemmingsplan Buitengebied 2009 inclusief 1e herziening van de gemeente Eijsden-Margraten. Daarmee zijn de mogelijkheden gelijk aan de overige agrarische gronden. Binnen deze bestemming is bouwen niet toegestaan.

Artikel 4 Groen

Dit artikel is opgenomen voor de groene omranding van het plangebied, waarmee een goede afscherming van het park naar de omgeving kan worden gerealiseerd. De groene afschermende rand dient tevens ten behoeve van een goede landschappelijke inpassing. De bestemming is gelijk aan de bestemming Groen zoals geldt voor het buitengebied.

Artikel 5 Natuur

Ter compensatie van de te realiseren bebouwing wordt is binnen het plangebied een deel van de gronden bestemd als Natuur. Deze bestemming is gelijk aan de bestemming natuur zoals geldt voor de rest van het buitengebied. Hiermee wordt een deel van de compensatie ingevuld. De bestemming laat extensief medegebruik toe.

Artikel 6 Recreatie - Verblijfsrecreatie

De gronden ten behoeve van het bungalowpark hebben de bestemming Recreatie - Verblijfsrecreatie. Met deze bestemming wordt het ontwerp van het bungalowpark mogelijk gemaakt. Dit zijn zowel bouwregels als regels ten aanzien van het toegestane gebruik.

Binnen het bouwvlak zijn in maximaal 62 bungalows toegestaan, waarbij het maximum oppervlak per bungalow niet meer dan 120 m² mag bedragen. In de bouwregels is een maximum bebouwd oppervlakte vastgelegd van 5.300 m2 voor de bungalows. Deze maat is afkomstig van het totaal oppervlakte van alle bungalows bij elkaar waarbij tevens de mogelijkheid wordt geboden om per bungalow een berging te realiseren van maximaal 10 m². Per bungalow geldt een parkeernorm van 1,5 parkeerplaats die op het terrein van het bungalowpark aangelegd moeten worden. Daarnaast is een voorzieningengebouw mogelijk gemaakt waarin diverse functies zijn toegestaan. De maximale oppervlakte van het voorzieningengebouw is gelimiteerd op 400 m². De binnen het voorzieningengebouw toegestane functies zijn ook beperkt in oppervlakte om zodoende te voorkomen dat grootschalige voorzieningen kunnen worden gerealiseerd. De oppervlakte van de functies is overgenomen uit het inrichtingsplan van Verbeek.

Artikel 7 Wonen

Deze bestemming geldt voor het voormalige voorzieningengebouw van de camping. Op basis van de opgenomen regeling is één woning toegestaan ter plaatse van het bouwvlak. Bijbehorende bouwwerken mogen uitsluitend worden opgericht ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen'. Dit betekent dat een deel van de bestaande bebouwing gesloopt dient te worden.

Artikel 8 Anti-dubbeltelregel

Om misbruik van de bouwregels te voorkomen, is in dit artikel bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor een bouwvergunning hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen. Dit zou bijvoorbeeld aan de orde kunnen zijn ingeval (onderdelen van) bebouwingsstroken van verschillende eigenaars zijn.

Artikel 9 Algemene gebruiksregels

In de specifieke gebruiksregels zijn aanvullingen en afwijkingen van de algemene gebruiksregels opgenomen. Specifieke vormen van gebruik zijn expliciet uitgesloten.

Daarnaast is in dit artikel een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Deze regeling zorgt ervoor dat het bungalowpark niet eerder in gebruik mag worden genomen dan dat het park volgens het als bijlage 1 van de regels opgenomen inrichtingsplan van Verbeek (versie d.d. 14 augustus 2013) is aangelegd en ingericht. Hiermee is de landschappelijke inpassing en kwaliteitsverbetering gegarandeerd.

Artikel 10 Algemene aanduidingsregels

In dit artikel zijn regels opgenomen voor de aanduiding 'Milieuzone - Bodembeschermingsgebied' in verband met de ligging in het bodembeschermingsgebied Mergelland.

Artikel 11 Algemene afwijkingsregels

In dit artikel is in aanvulling op de afwijkingen van de bouw- en gebruiksregels uit de bestemmingen nog een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen.

Artikel 12 Overgangsrecht

Dit artikel bevat de overgangsregels met betrekking tot het bouwen en het gebruik van gronden. In afwijking van de bouwregels blijven enige bouwmogelijkheden bestaan voor die gebouwen die ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan afwijken van het plan en die zijn of worden gebouwd bij of krachtens de Woningwet. Bestaande afwijkingen mogen in principe niet worden vergroot.

Het gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken, dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat het rechtskracht verkrijgt, mag worden voortgezet. Het overgangsrecht is echter niet van toepassing op gebruik dat al in strijd was met het voorgaande plan. Wijziging van het afwijkend gebruik is slechts toegestaan, indien de afwijking hierdoor in mindere mate strijdigheid met dit bestemmingsplan oplevert.

Artikel 13 Slotregel

De slotregel geeft aan hoe de regels van het plan worden aangehaald. De slotregel wordt gevolgd door het vaststellingsdictum.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Gelet op het bepaalde in artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening dient in het kader van een bestemmingsplan onder andere inzicht te worden verschaft in de economische uitvoerbaarheid van het plan binnen de wettelijke planperiode van 10 jaar.

Het bestemmingsplan is ontwikkelend van karakter, waardoor het noodzakelijk is inzicht te verschaffen in de financiële uitvoerbaarheid. Tussen de initiatiefnemer en gemeente wordt een anteurieure overeenkomst afgesloten, alvorens te beslissen over het vaststellen van voorliggend bestemmingsplan. Hiermee bestaat voor dit bestemmingsplan geen verplichting om een exploitatieplan vast te stellen, aangezien het verhaal van de kosten van de grondexploitatie anderszins verzekerd is en het bepalen van een fasering en/of het vastleggen van locatie-eisen niet noodzakelijk is.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De gemeente Eijsden-Margraten streeft naar draagvlak bij belanghebbenden en maatschappelijke organisaties voor de uitvoering van dit bestemmingsplan. Daarom hecht de gemeente als bevoegd gezag veel belang aan de dialoog over dit bestemmingsplan. Deze paragraaf over de maatschappelijke uitvoerbaarheid gaat nader in op de afweging van belangen van derden bij het opstellen van het bestemmingsplan en de onderliggende documenten, de maatschappelijke dialoog, de resultaten van de inspraak op grond van de gemeentelijke inspraakverordening (Inspraakverordening gemeente Eijsden-Margraten 2011) en het vooroverleg op grond van artikel 3.1.1. Bro.

6.2.1 Inspraakprocedure

Ingevolge de inspraakverordening is het voorontwerp bestemmingsplan Landal Wolfsberg voor de inwoners van de gemeente Eijsden-Margraten en voor de in de gemeente belanghebbende natuurlijke- en rechtspersonen ter inzage gelegd voor een periode van vier weken, van 18 april 2013 tot en met 15 mei 2013. Gedurende deze periode konden inspraakreacties ten aanzien van het voorontwerp bestemmingsplan naar voren worden gebracht. In deze periode zijn 14 inspraakreacties ontvangen. Deze reacties zijn beantwoord in de nota inspraak en vooroverleg zoals opgenomen als bijlage 11.

6.2.2 Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) krijgen de overlegpartners de mogelijkheid om te reageren op het voorontwerp bestemmingsplan Landal Wolfsberg. In het kader van het overleg ex artikel 3.1.1. Bro is een 14-tal instanties in de gelegenheid gesteld te reageren op het voorontwerpbestemmingsplan 'Landal Wolfsberg'.Van deze mogelijkheid is door zes instanties gebruik gemaakt. Deze reacties zijn voorzien van een beantwoording in de nota inspraak en vooroverleg zoals opgenomen in bijlage 11.

6.2.3 Zienswijzenprocedure

In het kader van de zienswijzenprocedure wordt het ontwerpbestemmingsplan met de bijbehorende stukken voor een periode van zes weken ter inzage gelegd op het gemeentehuis en raadpleegbaar via www.ruimtelijkeplannen.nl. Deze terinzagelegging wordt van tevoren aangekondigd in de lokale krant en in de Staatscourant. Daarnaast wordt het voornemen elektronisch gepubliceerd door middel van plaatsing op de gemeentelijke website. In deze publicaties wordt aangegeven dat gedurende de periode van tervisielegging voor een ieder de mogelijkheid bestaat om zienswijzen omtrent het ontwerp bestemmingsplan naar voren te brengen.