Plan: | Winkelcentrum Breust-Eijsden |
---|---|
Status: | vastgesteld |
Plantype: | bestemmingsplan |
IMRO-idn: | NL.IMRO.1903.BPLKOM10002WIN-VG01 |
In het centrum van Eijsden vindt op dit moment de ontwikkeling van het “Centrumplan Eijsden” plaats. Het Centrumplan vloeit voort uit een combinatie van een aantal maatschappelijk en ruimtelijk gewenste ontwikkelingen met betrekking tot het centrumgebied van de kern Eijsden.
Om de kwaliteit van deze bijzondere plek van Eijsden te bewaken is een kadernotitie opgesteld. Deze kadernotitie (20 oktober 2006) geeft (in woord en beeld) de uitgangspunten aan voor het te ontwikkelen architectonisch en stedenbouwkundig ontwerp. Het is een op de locatie en situatie afgestemde referentiekader voor de architectonische vormgeving. De notitie borduurt voort op de welstandsnota, Mergelland, visie welstands beleid d.d. 26 februari 2004.
De sfeer van het totale gebied wordt naast de nieuwe bebouwing bepaald door de bestaande bebouwing en de inrichting van de openbare ruimte.De architectonische kwaliteit van de bebouwing en het ontwerp van de openbare ruimte dienen elkaar te versterken. Het dorpsbeeld wordt bepaald door de stedenbouwkundige opzet, vormgeving van gebouwen, straatprofielen, inrichting van plein, groenvoorzieningen en straatmeubilair.
Onderstaand zal een aantal aspecten (stedenbouwkundig ontwerp, winkelgebied en architectuur) uit deze kadernotitie worden toegelicht.
In het gebied komen zowel oudere als nieuwere bebouwing voor die qua schaal en korrel zich voegen in de kleinschalige basisstructuur. De bebouwing is geörienteerd op de wegen en rond open en groene ruimte.
De ruimtelijke kwaliteit is ontstaan door de sterk variërende beeldwerking van de relatief gesloten straatwanden. De gevelgeleding voegt zich overwegend in de kleinschalige korrel. De variatie in kleur en materiaal, baksteen, stucwerk en wit geschilderde gevels en bij oudere bebouwing streekeigen natuursteen versterken dit beeld.
Met name oudere gevels zijn zorgvuldig gedetailleerd met bijzondere aandacht voor raamlijsten, dakranden en dakkapellen.
Het stedenbouwkundig ontwerp heeft een duidelijk herkenbare structuur:
Het ontwerp gaat uit van de aanwezige waarden in het gebied zoals de St. Martinuskerk, de Waterbron, de grote bomen aan de Breusterstraat en de aanwezige woningen c.q. bebouwing rond het plan. Rondom de St. Martinuskerk is een plein gecreëerd. De kerk krijgt een dominante positie door de zichtlijnen naar de kerk te openen. Tussen de Breusterstraat en plein ontstaat een nieuwe winkelstraat. Het Breusterhof wordt ingericht als groen- en parkeergebied. De Emmastraat, Breusterstraat en Kennedylaan worden binnen het plangebied opnieuw ingericht.Het dorpskarakter dient door de variatie in eenvormigheid en contrasten, in architectuurstijlen, in massaopbouw en detaillering vorm te krijgen.
In aansluiting op de bestaande winkelvoorziening in de Breusterstraat en Kennedylaan ontstaat een nieuw winkelgebied. Winkels zijn gesitueerd op de hoek Cramignonstraat, Breusterstraat en in de twee gebouwen hoek Kennedylaan, Breusterstraat. Een nieuwe voetgangersstraat ontstaat tussen de Breusterstraat en het dorpsplein. Door de winkels met bovengelegen zorgwoningen ontstaat een levendig centrumgebied. Een zorgvuldige architectonische uitwerking is van belang die rekening houdt met het dorpse karakter van Eijsden.
Situatietekening winkellaag
Inrichting
De wegen rond het winkelgebied dienen een duidelijke verblijfsfunctie te krijgen (30 km/h) met een eigen herkenbare uitstraling. De automobilist dient zijn snelheid te verminderen. De straten zijn wel doorrijdbaar maar door de verharding op elkaar afstemmen, onderscheid in bestratingsmaterialen ontstaat het gewenste karakter van een verblijfsgebied waarin de auto “te gast” is. In dit kader dienen de “entrees”, Kennedylaan / Von Geusauplein, Cramignonstraat / Breusterstraat, Emmastraat / Sint Martinusstraat / Achter de Lang Haag en Emmastraat / Breusterstraat / Boomkensstraat uniform ingericht te worden door middel van kruispuntplateaus. Aandacht verdient het niveauverschil tussen de Breusterstraat en het noordelijk gebied bij de uitwerking en inrichting van het openbare gebied. De winkelpromenade is niet berijdbaar voor verkeer, uitgezonderd bevoorrading en hulpdiensten.
Materiaalgebruik openbare ruimte
Kleinschalige bestrating, in een patroon, waarbij onderscheid wordt gemaakt in verblijfsgebied en parkeer- en verkeersruimte. Uniformiteit in elementen zoals verlichting verkeersborden en straatmeubilair, waarbij het streven is het aantal elementen te beperken door bijv. combinaties.
De bestaande bebouwing aan het westelijke deel van de Breusterstraat is een lintbebouwing met een relatief gesloten straatwand. Het oostelijke deel, richting Emmastraat bestaat grotendeels uit woningen in twee bouwlagen met kap. Dit is tevens het straatbeeld in de Kennedylaan.
De woningen aan het Von Geusauplein wijken van dit herkenbaar traditioneel dorpsbeeld af. De gesloten gevelwanden in een verticale gevelgeleding van de nieuwe winkel/woongebouwen versterken het dorpse karakter. De maximale bebouwingshoogte bedraagt 3 lagen. In de winkelstraat bedraagt de bebouwingshoogte 2 lagen en deels 3 lagen.
De gevelopbouw van de afzonderlijke bebouwingseenheden dienen een afleesbare hiërarchie te kennen: begane grond, entrees, etalage en raam/erkers die verbijzonderd kunnen worden, verdieping(en): als intermediair tussen begane grond en dakbeëindiging/kap in maat, schaal en materiaalgebruik passend binnen het totaalbeeld. De nok, bij beëindiging d.m.v. kappen, dient evenwijdig aan de straat te liggen.
Verbijzondering is mogelijk bij stedenbouwkundige accenten, bijv. de hoekbebouwing Breusterstraat/Kennedylaan en Cramignonstraat en de toegangen tot de winkelstraat. Bijzondere aandacht is nodig voor de kwaliteit van de ontsluiting van de woningen boven de winkels. Het dak van de winkels vormt een met groenelementen ingericht binnenhof en de tweede laag wordt ontsloten door middel van galerijen.
De winkelfronten en reclame-uitingen zullen moeten passen binnende voorgestane kwaliteit van het centrumgebied. Blinde muren, rolluiken of geblindeerde etalages dienen voorkomen te worden. Aandacht voor inpassing koel- en ventilatie-units van de winkels in de bouwmassa. Aandacht verdient de architectonische uitwerking van de gesloten gevelwanden van de winkels/supermarkten.
Materiaal en detaillering gebouwen
Het basismateriaal is rode baksteen, aangevuld met de kleuren antraciet en wit. Voorkeur voor toepassing van streekeigen natuursteen. Toevoeging van andere materialen, zoals stucwerk voor grote gevelvlakken dient in een ingetogen kleurenpallet te worden toegepast en het dorpse karakter te versterken. Het dient aan te sluiten bij het gewenst kleinschalig beeld. Zinken afdekking en/of de kleur van dakpannen kunnen bijdragen aan de nuances van de bouwblokken of de afzonderlijke parcellering. Bijzondere aandacht voor het toepassen van rollagen, kroonlijsten, raamomlijstingen. Te rijk, stadse ornamentering dient voorkomen te worden.
Het programma van het nieuwe centrum bestaat uit:
In en rondom het plangebied komen op verschillende locaties en in verschillende verschijningsvormen openbare ruimte voor. Deze hebben allen eigen specifieke kenmerken.
In het plangebied ontstaat de openbare ruimte door de plaatsing van de bebouwingselementen. Het is niet alleen een verbinding van het Geusauplein met de Breusterstraat, maar ook een loop/verblijfszone rondom de betreffende winkels.
Om de verblijfsfunctie van het centrumgebied te versterken is het gewenst uniformiteit in de inrichting van de openbare ruimte van het centrum aan te brengen, zowel in materialisering als in profilering. Binnen het plangebied wordt de verharding op elkaar afgestemd en wordt het voor de weggebruiker duidelijk dat dit een verblijfsgebied met een speciale functie is.
Op 11 november 2005 is door Goudappel Coffeng een verkeerstudie, genaamd "Beoordeling verkeersstructuur Eijsden Centrum", verricht naar de eisen en consequenties van een nieuw winkelcentrum in Eijsden. Daarnaast is in september 2007 een aanvullend advies door Goudappel Coffeng uitgebracht. Beide rapporten zijn als bijlage 13 en 14 bijgevoegd.
Er vindt een herschikking van winkels plaats van diverse locaties in Eijsden naar de Breusterstraat. Dit leidt tot een vermindering van het totaal aantal autoritten met een bestemming winkelen in Eijsden (meer winkelritten worden gecombineerd), maar tot een concentratie van deze ritten in de Breusterstraat en omgeving.
De bouw van Poelveld zal leiden tot meer verkeersbewegingen richting het centrum. Dit leidt tot een verhoging van de verkeersdrukte (maar mag niet gesommeerd worden met het voorgaande). Op basis van de berekeningen kan geconcludeerd worden dat op de toeleidende wegen een beperkte toename van de intensiteit zal plaatsvinden die door de toeleidende wegen kan worden verwerkt.
Aanbeveling wegenstructuur
Rondom het plangebied ligt de bestaande wegenstructuur. Deze hebben ieder ook hun eigen karakteristieken en zullen op enkele locaties aangepast dienen te worden.
De entreepunten van het centrumgebied worden vormgegeven middels kruispuntplateaus. De snelheid van het autoverkeer wordt op deze locatie beperkt en deze maatregel biedt de mogelijkheid over te gaan op een andere inrichting (materiaal en/of kleur). Rotondes op deze locaties worden afgeraden. De maatregel is niet noodzakelijk vanwege de intensiteit en het ruimtebeslag is aanzienlijk.
Om het doorgaand verkeer op de Breusterstraat (tussen Kennedylaan en Emmastraat) te verminderen is de bajonet Boomkensstraat - Emmastraat - Breusterstraat versterkt en wordt het parkeerterrein nabij de Kennedylaan-Breusterstraat niet op het kruisingsvlak aangesloten. Het blijft overigens mogelijk de Breusterstraat van oost naar west (en v.v.) te doorrijden. Opgemerkt wordt dat deze maatregel reeds is uitgevoerd.
Aanbeveling bevoorrading
Aandacht voor de specifieke kenmerken en problemen van bevoorradend verkeer is noodzakelijk. Bij de bevoorrading van winkels worden zowel personenauto's, bestelauto's als vrachtauto's van uiteenlopende grootte ingezet. Het type winkel, de distributievorm en goederensoort bepalen het type vervoersmiddel en de frequentie van bevoorrading. De invulling van het centrum is daarom van wezenlijk belang voor een kwantitatieve analyse.
Aan de routering van bevoorradend verkeer binnen het centrum dient veel aandacht besteed te worden, met name aan het bevoorradend verkeer voor de twee supermarkten. Speciale laad- en losvoorzieningen zijn in het centrumgebied niet noodzakelijk, uitgezonderd de supermarkten, waar de bevoorrading middels een laad- en loshaven of -station moet worden gereguleerd.
De bevoorrading van de winkelruimten zal als onderstaand weergegeven worden ingericht:
Onderdeel van het onderzoek "Beoordeling verkeersstructuur Eijsden Centrum" uit november 2005 is door Goudappel Coffeng ook een parkeeronderzoek uitgevoerd.
In de ontwerpen is bewust gekozen voor verschillende kleinere en grotere locaties voor het parkeren. Hierdoor is de bereikbaarheid van de parkeervoorzieningen uit alle delen van Eijsden goed en ontstaat een evenwicht in het aantal parkeerplaatsen ten westen en oosten van het plangebied. Een te grote versnippering kan echter leiden tot meer zoekgedrag bij de parkeerder. Deze is gebaat bij enkele grotere terreinen die een goede aansluiting bieden op het winkelgebied en wat kleinere terreinen die meer een functie vervullen voor de werknemers en de bewoners van het gebied.
De belangrijkste terreinen voor het winkelend publiek zijn de terreinen aan de oostzijde (Breusterstraat/Breusterhof en aan de Breusterstraat) van het plan, aan de zuidzijde tegenover de Plus-locatie en het parkeerterrein aan de Kennedylaan.
De twee supermarkten in het centrum zijn op zaterdag bepalend voor het aantal geparkeerde voertuigen. Veel bezoekers van de supermarkten zullen in het weekend met de auto naar het centrum komen. Door de ingangen van de supermarkten aan de parkeerterreinen te koppelen kan de parkeervraag worden gestuurd.
Inmiddels ligt ten behoeve van het parkeren het als bijlage 15 bijgevoegde parkeerplan voor. Dit plan voorziet in 311 parkeerplaatsen in het openbaar gebied. Met dit aantal wordt aan de gemeentelijke parkeernorm van 305 (zonder dubbelgebruik) voldaan.
Gehandicaptenparkeren
Bij de inrichting van de parkeerruimte dienen parkeerplaatsen gereserveerd te worden voor gehandicapten. Voor het aanbod aan algemene gehandicaptenplaatsen wordt uitgegaan van 2% van het totaal aantal openbare parkeerplaatsen.
Voor parkeerplaatsen in het algemeen en gehandicaptenparkeerplaatsen in het bijzonder geldt dat voldaan moet worden aan de maatvoering en de normering zoals opgesteld in de 'Aanbevelingen voor verkeersvoorzieningen binnen de bebouwde kom' (CROW, 2004).