Concept geconsolideerd exploitatieplan Holtum Noord III inclusief eerste herz...

Toelichting bij het exploitatieplan Holtum Noord III

Hoofdstuk 1 Status van het exploitatieplan

1.1 Leeswijzer bij het exploitatieplan

Het exploitatieplan is onderverdeeld in het exploitatieplan en de toelichting. Het exploitatieplan bevat het (meer) juridische gedeelte van het exploitatieplan, vervat in de regels, het kaartmateriaal en de exploitatieopzet (macro-aftopping en berekende exploitatiebijdrage). In de toelichting worden deze zaken toegelicht.

• In hoofdstuk 1 wordt een relatie gelegd met het bestemmingsplan Holtum Noord III, de begrenzing van het plangebied en de procedure van het exploitatieplan.
• In hoofdstuk 2 worden de werken en werkzaamheden in het exploitatieplangebied beschreven.
• In hoofdstuk 3 zijn de eisen en regels behorende bij dit exploitatieplan uitgewerkt.
• In hoofdstuk 4 wordt de exploitatieopzet nader toegelicht, die als basis dient voor de toerekening van de kosten. De verschillende kostensoorten en de opbrengsten worden nader toegelicht en ten slotte schematisch samengevat.
• Het kaartmateriaal dat is opgenomen in het exploitatieplan wordt in hoofdstuk 5 toegelicht.
• In de bijlagen zijn de belangrijkste documenten behorende bij dit exploitatieplan opgenomen.

1.2 Koppeling met het ruimtelijke besluit (art. 6.12 lid 1 Wro)

Dit exploitatieplan is verbonden met het bestemmingsplan “Holtum Noord III”. Het grootste deel van het gebied betreft de bestemming bedrijven conform artikel 3.1 lid 1 van de Wro. Daarnaast worden de volgende elementen opgenomen:

• een robuuste groenstructuur met onder andere een bomenrij langs de Holtum Noordweg;
• aanleg van een ongehinderd logistiek systeem (OLS); een directe spoor- en/of wegverbinding tussen het bedrijventerreinen ten westen (Holtum Noord, Sluisweg) en oosten (Nedcar en IPS; Industriepark Noord) van de A2, met een directe aansluiting op de spoorlijn Sittard-Roermond;
• een motte van ca. 8-10 meter hoog in het noordelijke deel van het plangebied met eventueel daarin opgenomen een gebouw;
• een waterstructuur, waarbij het water soms gebruikt wordt om de ruimtelijkheid te benadrukken, soms als representatief middel en soms functioneel als bluswatervoorziening of retentiebekken.

Er zijn dubbelbestemmingen opgenomen voor de tracés van de grotere kabels en leidingen in het plangebied, waaronder een hogedruk aardgastransportleiding van de Gasunie. Deze leiding is apart geregeld als dubbelbestemming “leiding – gas”. Ook is er een dubbelbestemming opgenomen voor het gebied met archeologische waarden in het plangebied.

Vigerend bestemmingsplan

Op 4 juli 2002 is het bestemmingsplan “Ontsluiting Holtum Noord/ Brug Roosteren” vastgesteld door de gemeenteraad. Op 10 december 2002 is het bestemmingsplan goedgekeurd door Gedeputeerde staten van Limburg.

Het vigerend bestemmingsplan sluit echter niet aan op het te ontwikkelen gebied Holtum Noord III. De bestemmingen zijn agrarisch/ agrarische bedrijfsdoeleinden, en dienen te worden aangepast naar de bestemming bedrijven. Het bestemmingsplan Holtum Noord III is op 15 maart 2012 vastgesteld en op 27 maart 2013 onherroepelijk geworden.

Realisatie bedrijventerrein

Op grond van het bestemmingsplan en het exploitatieplan kunnen particuliere grondeigenaren overgaan tot zelfrealisatie. Om de realisatie van de bestemmingen mogelijk te maken zijn diverse ingrepen nodig zowel binnen als buiten het exploitatieplangebied.

Vaststelling exploitatieplan

Er dient door de Raad naast een bestemmingsplan gelijktijdig een exploitatieplan te worden vastgesteld, om het bestemmingsplan Holtum Noord III door de Raad te kunnen laten vaststellen. De vaststelling van het exploitatieplan is de wettelijke legitimatie om langs publiekrechtelijke weg het kostenverhaal af te dwingen, namelijk door (extra) financiële voorwaarden (tot kostenverhaal) te verbinden aan het verlenen van een omgevingsvergunning, conform het bepaalde in artikel 6.17 lid 1 Wro. Het wettelijk afdwingbare aandeel kostenverhaal kan, na de vaststelling van een exploitatieplan, overigens ook verankerd worden in een zogenaamde posterieure overeenkomst, zoals bepaald in artikel 6.24 lid 2 Wro.

1.3 Begrenzing exploitatiegebied (art. 6.13 lid 1 sub a Wro)

De gemeente Sittard-Geleen ontwikkelt ten noorden van de kern Holtum en ten westen van de A2 het bedrijventerrein Holtum Noord III. Dit is de derde fase van het nieuwe bedrijventerrein aan de noordzijde van het bestaande bedrijventerrein Holtum Noord I en II en omvat een oppervlakte van ca. 32,5 ha.

Het plan bestaat onder meer uit:

• aanleg van bedrijfskavels voor de milieucategorieën 2 en 3. Via de ontheffingsbevoegdheid voor burgemeester en wethouders zijn ook lichte categorie 4 bedrijven mogelijk met een hinderafstand tot 200 meter;
• verlegging van de Geleenbeek;
• aanleg van infiltratie en bluswatersloten;
• aanleg en aanpassen van lokale ontsluitingswegen;
• aanleg van rioleringen;
• rooi en sloopwerkzaamheden;
• verleggen kabels en leidingen;
• etc.

De Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) verplicht in afdeling 6.4 gemeenten om tegelijkertijd met een bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd en het stellen van locatie-eisen niet nodig is.

In het geval van het bestemmingsplan Holtum Noord III geldt dat het kostenverhaal niet anderszins is verzekerd. Ook vindt de gemeente het nodig om locatie-eisen te stellen. Ter uitvoering en ter voldoening aan het gestelde in afdeling 6.4 van de Wro stelt de gemeente voor deze nieuwe ontwikkeling derhalve dit exploitatieplan vast onder de naam “Exploitatieplan Holtum Noord III”.

Het uitgangspunt blijft gedurende de periode tot de vaststelling van het exploitatieplan door de gemeenteraad de gronden minnelijk te verwerven. Indien het tot minnelijke overeenstemming komen niet tijdig lukt en er vertraging gaat optreden, wordt tot onteigening over gegaan.

De kosten, verbonden aan de exploitatie van de gronden, zullen worden verhaald conform de regeling van afdeling 6.4 van de Wro. De vaststelling van het exploitatieplan is de wettelijke legitimatie om langs publiekrechtelijke weg het kostenverhaal af te dwingen, namelijk door (extra) financiële voorwaarden (tot kostenverhaal) te verbinden aan het verlenen van een omgevingsvergunning, conform het bepaalde in artikel 6.17 lid 1. Het wettelijk afdwingbare aandeel kostenverhaal kan, na de vaststelling van een exploitatieplan, overigens ook verankerd worden in een zogenaamde posterieure overeenkomst, zoals bepaald in artikel 6.24 lid 2.

Dit exploitatieplan gaat er van uit dat de gemeente Sittard-Geleen bij de realisatie van de gebiedsontwikkeling de gronden bouw- en woonrijp maakt en de nutsvoorzieningen en de openbare voorzieningen aanlegt.

1.4 Voorgenomen grondgebruik (art, 6.13 lid 2 sub a Wro)

De begrenzing van het bestemmingsplan is als volgt:

• Holtum Noordweg en het Julianakanaal in het westen;
• de gemeentegrens tussen Sittard-Geleen en Echt-Susteren in het noorden;
• de A2 in het oosten;
• het bestaande bedrijventerrein Holtum Noord II in het zuiden.

De exploitatieplangrens komt deels overeen met de begrenzing van het bestemmingsplan Holtum Noord III. Ten westen van het plangebied bevindt zich een gedeelte waar al in het vigerende bestemmingsplan “Ontsluiting Holtum Noord/ Brug Roosteren” de bestemming bedrijventerrein is toegekend (Holtum Noord II). Dit gedeelte is opgenomen in het bestemmingsplan maar niet in het exploitatieplan.

Het gedeelte ten zuidwesten van het plangebied het ook de bestemming bedrijven. Dit gebied is echter nog niet ontwikkeld. Dit gedeelte wordt volledig opgenomen in het bestemmingsplan en het exploitatieplan Holtum Noord III.

Tevens is de hoofdinfrastructuur en de talud ten oosten van het plangebied buiten beschouwing gelaten. Deze waren reeds opgenomen in het bestemmingsplan “Ontsluiting Holtum Noord/ Brug Roosteren', en zijn inmiddels al aangelegd.

De rotonde ten westen van het gebied en de park & ride zijn wel opgenomen in het exploitatieplan. De reden hiervoor is dat de rotonde wordt aangepast, en de park & ride worden aangelegd ten behoeve van Holtum Noord III, en voor 100% kunnen worden toegerekend aan Holtum Noord III.

Vanuit het midden van de rotonde is rekening gehouden met een begrenzing van 35 meter. Op de exploitatieplankaart (Kaart 3)is tevens te zien met welk toekomstig gebruik de eigenaren te maken hebben. Hierdoor kan onder meer worden opgemaakt wat het te verwachten opbrengstpotentieel per eigenaar is.

Programma bedrijventerrein

In het exploitatieplangebied worden de volgende functies voorzien.

Tabel 14 Ruimtegebruik Holtum Noord III conform de kaart exploitatieplangebied (kaart 3)

1.5 Te verwerven gronden (art. 6.13 lid 2 sub a Wro)

Op het moment van het vaststellen van het exploitatieplan zijn de volgende eigenaren in het plangebied aanwezig:

Tabel 15 Eigenaren in het plangebied

Op de kaart (volgende pagina) zijn de eigenaren aangegeven:

Figuur 1 Kaart met eigenaren in het plangebied

Het uitgangspunt blijft gedurende de periode tot de vaststelling van het exploitatieplan door de gemeenteraad de gronden minnelijk te verwerven. Indien het tot minnelijke overeenstemming komen niet tijdig lukt en er vertraging gaat optreden, wordt overgegaan tot onteigening.

Huidig ruimtegebruik

Holtum Noord III is een nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein in het buitengebied. In het plangebied bevindt zich voornamelijk de bestemming agrarisch gebied. Het ruimtegebruik bij vaststelling van het exploitatieplan is op onderstaande luchtfoto te zien.

Figuur 2 luchtfoto huidig ruimtegebruik

1.6 Citeertitel

Dit exploitatieplan wordt aangehaald als “exploitatieplan Holtum Noord III”.

Procedure en handhaving

Proces omgevingsvergunning

Mochten er geen anterieure en/of posterieure overeenkomsten zijn gesloten, dan wel posterieure overeenkomsten zijn gesloten waarin geen afspraken zijn vervat over de betaling van de exploitatiebijdrage, dan houdt dit in dat bij de verlening van de omgevingsvergunning een financiële voorwaarde wordt opgelegd waarin de exploitatiebijdrage is vervat. De aanvrager van de omgevingsvergunning dient binnen zes weken de exploitatiebijdrage te betalen.

Aan de omgevingsvergunning dient dan ook een voorwaarde te worden verbonden die strekt tot betaling van de exploitatiebijdrage door de vergunninghouder.

Er zijn ten aanzien van de betaling van de verschuldigde kosten meerdere mogelijkheden.

• De eigenaar van de gronden sluit met de gemeente voorafgaand aan het vaststellen van het exploitatieplan een anterieure overeenkomst over kostenverhaal, fasering en eventuele locatie-eisen, danwel een overeenkomst tot minnelijke verwerving.
• De eigenaar van de gronden sluit met de gemeente na het vaststellen van het exploitatieplan een posterieure overeenkomst.
• De eigenaar sluit geen overeenkomst met de gemeente en betaalt bij de verlening van de omgevingsvergunning een exploitatiebijdrage (zie hiervoor).

Procedure exploitatieplan

De procedure van het exploitatieplan is als volgt:

Vaststelling

Op de vaststelling van het exploitatieplan is afdeling 3.4 Awb (Algemene wet bestuursrecht) van toepassing. Na vaststelling van het exploitatieplan is er voor belanghebbenden gedurende 6 weken na de ter visie legging van het vaststellingsbesluit mogelijkheid beroep in te stellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als het exploitatieplan na behandeling van de beroepschriften in stand blijft, is er sprake van een (al dan niet gewijzigd) onherroepelijk exploitatieplan.

Herziening

De wettelijke herzieningstermijn van het bestemmingsplan (waarmee het exploitatieplan is verbonden), is tien jaar.

Daarnaast geldt voor het exploitatieplan de verplichting tot minimaal een jaarlijkse actualisatie (ingaande 1 jaar na het onherroepelijk worden van het exploitatieplan).

Als er sprake is van structurele wijzigingen, dan is daarop de uniforme voorbereidingsprocedure van toepassing (dus start met ter visie leggen en zienswijzen inwinnen), en staat tegen de vaststelling van de wijziging wederom beroep open bij de Raad van State.

Als sprake is van niet structurele wijzigingen in het exploitatieplan dan bestaat er geen beroepsmogelijkheid en eindigt de procedure met een besluit van de Raad tot herziening van het exploitatieplan. Er is sprake van niet structurele wijzigingen indien de herziening enkel gaat om:

• Uitwerking en detaillering van de ramingen van kosten en opbrengsten;
• Aanpassingen van de ramingen met inachtneming van de in het exploitatieplan aangegeven methoden van indexering;
• Vervanging van de ramingen van de gemeentelijke kosten door gerealiseerde kosten;
• Andere, niet structurele onderdelen.

Besluit tot eerste herziening exploitatieplan

Het exploitatieplan is op d.d. herzien. Een aantal uitgangspunten ten opzichte van het vastgestelde exploitatieplan Holtum Noord III zijn gewijzigd waardoor deze wijzigingen structurele onderdelen betreffen.

Met de herziening van het exploitatieplan zijn in hoofdzaak de volgende onderdelen gewijzigd:

• De exploitatieopzet is geactualiseerd:

• de ramingen van de kosten en opbrengsten zijn uitgewerkt en gedetailleerd
• de ramingen zijn deels vervangen door de gerealiseerde kosten
• de uitgifteprijs is gewijzigd conform de geactualiseerde taxatie
• het rentepercentage is aangepast
• de fasering in de exploitatieopzet is aangepast.
• De toerekening van de exploitatiebijdrage in de exploitatieopzet is in de eerste herziening van het exploitatieplan toegelicht op basis van artikel 6.18 van de Wro.
• De faseringsregels in het exploitatieplan met betrekking tot de uitvoering van de werken en werkzaamheden en uitgifte van de gronden zijn uit het exploitatieplan worden geschrapt.

Eindafrekening

De eindafrekening dient binnen 3 maanden te geschieden nadat alle werken en werkzaamheden zijn uitgevoerd. Burgemeester en wethouders stellen dan een eindafrekening vast van het exploitatieplan en doet de eindafrekening plaatsvinden zoals is bedoeld in art 6.20 Wro. Bijbetaling is niet mogelijk wanneer achteraf de kosten hoger uitvallen dan via omgevingsvergunningen op de eigenaren zijn verhaald. Een terugbetaling is echter wel verplicht indien blijkt dat de exploitatiebijdrage na herberekening meer dan 5 % lager is dan de betaalde exploitatiebijdrage bij de omgevingsvergunning.

Handhaving eisen en voorwaarden

De handhaving van de eisen en voorwaarden in het exploitatieplan vindt plaats in het kader van de verlening van de omgevingsvergunning.

• Burgemeester en wethouders kunnen na het overschrijden van de betalingstermijn van zes weken besluiten dat het bouwen niet kan aanvangen of moet worden gestaakt totdat aan de betalingsverplichting is voldaan(art. 6.21 lid 1).
• Burgemeester en wethouders kunnen na verloop van een maand na het verstrijken van de betalingstermijn het bedrag invorderen. Dit is het inclusief de met de op invordering vallende kosten (art. 6.21 lid 2).
• Drie maanden na het verstrijken van het besluit (punt 1) kunnen burgemeester en wethouders de omgevingsvergunning geheel of gedeeltelijk intrekken (art. 6.21 lid 3).

Hoofdstuk 2 Omschrijving werken en werkzaamheden (art. 6.13 lid 1, sub b Wro)

In hoofdstuk 2 van het exploitatieplan zijn de werken en werkzaamheden opgesomd die van toepassing zijn voor de realisatie van het exploitatieplangebied. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen bouwrijp maken, nutsvoorzieningen en inrichting van het openbaar gebied. De werkzaamheden zijn onderverdeeld in de (verhaalbare) kostensoorten van artikel 6.2.3 t/m 6.2.5 van het Besluit ruimtelijke ordening. In hoofdstuk 4 worden de werkzaamheden in de vorm van de kostensoorten verder verantwoord.

Hoofdstuk 3 De eisen en regels

In hoofdstuk 3 zijn de regels opgenomen die van toepassing zijn voor het exploitatieplan Holtum Noord III.

3.1 Toelichting bij artikel 2: regels aanbesteding werken en werkzaamheden

Alle werken en werkzaamheden (definitie overeenkomstig de aanbestedingswet 2012) in verband met het bouwrijp maken van het openbaar gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte, zoals bedoeld in dit exploitatieplan, dienen te worden aanbesteed overeenkomstig artikel 2 van dit exploitatieplan.

3.2 Toelichting bij artikel 3: koppelingsregeling

In de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 27 maart 2013 is een deel van de faseringsregels geschrapt. Voor het nog geldende deel bestond bij de eerste herziening geen inhoudelijk belang meer om ze te handhaven. De koppelingsregels voor de verlegging van de Geleenbeek en de infiltratievoorzieningen zijn in de eerste herziening geschrapt omdat deze werkzaamheden zijn gerealiseerd. Alleen de koppelingsregel ten aanzien van een ontsluitingsweg naar het Mottenterp is gehandhaafd (deelgebied 4). Hiermee wordt bereikt dat er eerst een ontsluiting naar het Mottenterp wordt aangelegd voordat op grond van een omgevingsvergunning gebouwd kan worden.

Het college van B&W kan met een omgevingsvergunning afwijken van deze koppelingsregel .

3.3 Toelichting bij artikel 4: verbodsbepaling

In artikel 4 van het exploitatieplan Holtum Noord III zijn de strafbepalingen opgenomen. Overtreding van de regels behorende bij dit exploitatieplan wordt aangemerkt als een strafbaar feit in de zin van de Wet economische delicten.

De Wro bepaalt dat het exploitatieplan regels kan bevatten met inachtneming waarvan kan worden afgeweken van bij het exploitatieplan aan te geven regels (art. 6.13 lid 2, sub e Wro). In artikel 6 is opgenomen dat burgemeester en wethouders bij de omgevingsvergunning kunnen afwijken mits dit naar hun oordeel geen afbreuk doet aan de kwaliteit en de functie van de velden of openbare ruimte, of indien naar hun oordeel een gelijkwaardige andere oplossing is gekozen voor werken en werkzaamheden die zijn voorgeschreven.

3.4 Toelichting bij artikel 5: slot

Artikel 5 betreft de slotbepaling van het exploitatieplan.

Hoofdstuk 4 Exploitatieopzet

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de exploitatieopzet. Volgens art. 6.13 Wro lid 1c bestaat een exploitatieopzet uit:

• een raming van de inbrengwaarden (inclusief peildatum);
• een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie (inclusief peildatum);
• een raming van de opbrengsten (inclusief peildatum);
• een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden;
• zo nodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen, en zo nodig koppelingen hiertussen;
• de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden.

Voor het exploitatieplangebied is een grondexploitatieberekening opgezet van 19 oktober 2011. Deze vormt de basis voor de exploitatieopzet van het exploitatieplan. Onderstaand zullen de belangrijkste uitgangspunten, kosten en te realiseren opbrengsten worden toegelicht, zodanig dat duidelijk wordt op welke wijze de exploitatiebijdrage per exploitant is berekend.

In de volgende paragrafen zal worden ingegaan op:

4.1 Rekentechnische uitgangspunten

4.2 Tijdvak

4.3 Fasering en koppelingen

4.4 Ruimtegebruik en programma

4.5 Kosten van exploitatie

4.6 Opbrengsten van exploitatie

4.7 Exploitatiesaldo

4.8 Wijze van toerekenen

4.9 Percentage gerealiseerde kosten

4.1 Rekentechnische uitgangspunten

Onderstaande rekentechnische uitgangspunten zijn gebruikt voor de exploitatieplanberekening van Holtum Noord III:

Tabel 16 Uitgangspunten exploitatieplan

4.2 Tijdvak

Het tijdvak geeft de periode weer waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden. De looptijd van het exploitatieplan is 11 jaar, van 2011 tot 2021.

4.3 Fasering en koppelingen (art. 6.13 lid 1, sub c, ten vierde en vijfde Wro)

De deelgebieds-indeling geeft– in tijd gezien –de ontwikkeling weer. De exploitatieopzet vereist een hoger detailniveau. In onderstaand schema zijn de looptijden van de verschillende kosten- en opbrengstensoorten aangeduid.

Voor de totale looptijd van de grondexploitatie Holtum Noord III is uitgegaan van 11 jaar. Voor de fasering van de uitgifte van de gronden wordt uitgegaan van gemiddelde uitgifte van 2,3 ha/jaar, waarbij de eerste gronden in 2014 worden uitgegeven.

Rekenkundig wordt uitgegaan van de volgende planning:

Tabel 17 Fasering exploitatieplan Holtum Noord III

Planning uitgifte gronden:

Voor de uitgifte van de uitgeefbare gronden in de deelgebieden geldt de volgende planning:

Tabel 18 Planning uitgifte gronden

Bovenstaande tabel is een planning waarbinnen de fases worden ontwikkeld vanaf de uitgifte van de grond. In de regels van dit exploitatieplan zijn koppelingen aangebracht wanneer de gemeente de omgevingsvergunning verleent bij het betreffende deelgebied. De indeling in de deelgebieden is op onderstaande kaart afgebeeld:

Figuur 3 Kaart deelgebieden Holtum Noord III

4.4 Ruimtegebruik en programma

Naar aanleiding van het programma in het bestemmingsplan, en de nieuwe functies die zijn uitgewerkt op de exploitatieplankaart, wordt het volgende programma gerealiseerd:

Tabel 19 Ruimtegebruik per eigenaar

Het ruimtegebruik is op de kaart weergegeven.

Figuur 4 Exploitatieplankaart Holtum Noord III

4.5 Kosten van grondexploitatie

In deze paragraaf worden de belangrijkste kostensoorten toegelicht. Welke kosten mogen worden meegenomen in het exploitatieplan, is vastgelegd in artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Bro. Al deze kostensoorten zijn getoetst op de criteria profijt, toerekenbaarheid, en proportionaliteit. De kosten voor het exploitatieplan zijn door een extern bureau geraamd, op basis van kengetallen. De inbrengwaarden zijn bepaald door een onafhankelijk taxateur.

4.5.1 Toelichting inbrengwaarde

Onder inbrengwaarde wordt verstaan:

• a. de waarde van de gronden in het exploitatiegebied;
• b. de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt;
• c. de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten;
• d. de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied.

(zie art. 6.2.3 Bro a t/m d)

Voor het opstellen van de grondexploitatie en de exploitatieplanberekening voor Holtum Noord III heeft de gemeente Sittard-Geleen de inbrengwaarde van de gronden laten taxeren. Deze taxatie is uitgevoerd door taxatiebureau Kendes Rentmeesters en Taxateurs, op basis van artikel 6.13 lid 5 Wro, conform de wettelijke waarderingsgrondslag voor de inbrengwaarde ten behoeve van een exploitatieplan. Ten aanzien van de integrale ontwikkeling Holtum Noord III ligt de complexwaarde hoger dan de gebruikswaarde. Het overgrote deel van de gronden met de bestemming 'agrarische grond' zal veranderen in de bestemming 'logistiek bedrijventerrein'. Op basis van de uitgevoerde taxatie bedraagt de inbrengwaarde € 18,- per m². In de geactualiseerde exploitatieopzet wordt de boekwaarde neergezet per 1-1-2014. In 2011 wordt gerekend met een rente van 4,7%, in 2012 en 2013 met 4,3 %. Dit resulteert tot een inbrengwaarde per m2 van € 20,50. Dit betekent dat de totale inbrengwaarde van € 5.846.551 op 1-1-2011 € 6.659.105,- wordt op 1-1-2014.

De inbrengwaarde per eigenaar is als volgt:

Tabel 20 Inbrengwaarde per eigenaar

De inbrengwaarde is een (fictieve) kostenpost in de grondexploitatieberekening. Indien de betreffende eigenaar zelfrealisatie pleegt en via de omgevingsvergunning zijn wettelijk aandeel kostenverhaal krijgt toebedeeld, zal hierop de (getaxeerde) inbrengwaarde in mindering worden gebracht.

Voor zover de gemeente grond moet verwerven voor de inrichting van de openbare ruimte, vindt de transactie langs de gebruikelijke privaatrechtelijke weg van aankoop/verkoop plaats.

4.5.2 Andere kosten in verband met exploitatie (art. 6.13 lid 1, sub c ten tweede Wro)

In deze paragraaf worden de belangrijkste kostenposten toegelicht en onderbouwd. Welke kosten mogen worden meegenomen in het exploitatieplan is vastgelegd in artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Bro. Deze kosten dienen getoetst te worden aan de criteria, toerekenbaarheid, profijt en proportionaliteit.

De volgende investeringen zijn reeds uitgevoerd:

Tabel 21 Gerealiseerde investeringen

Onder de gerealiseerde investeringen worden onder meer de volgende werkzaamheden in het exploitatieplan bedoeld:

• Sloop: verwijdering van de Gebroekweg en verwijdering van teerhoudend asfalt, enkele bomen, een put en openbare verlichtingspalen.
• Bodemsanering en grondwerken inclusief archeologie.
• Grondwerk: sonderen en bemonsteren van het gebied, opschonen van het gehele terrein.
• Verharding: een deel van de verharding in het plangebied voor deelgebieden 1,2 en 3.
• Riolering: de aanleg van de riolering in deelgebied 1 t/m 3.
• Huisaansluitingen.
• Groenvoorzieningen in deelgebied 1 tot en met 3.
• Nutsvoorzieningen waaronder verleggen kabels, waterleiding, aanleg blusleiding, leiding gasunie en verleggen persriool WBL.
• Openbare verlichting.
• Brandkranen.
• Micromilieu, waaronder de inrichting van het (openbaar) gebied. Onder deze werkzaamheden wordt verstaan het plaatsen van borden, markeringen en verwijzingen in de openbare ruimte.

De volgende kosten zijn opgenomen in het exploitatieplan:

Tabel 22 Andere kostensoorten in exploitatieplan Holtum-Noord III

In bovenstaande tabel staat aangegeven welke kostensoorten bij de eerste herziening zijn gerealiseerd.

De nog te realiseren kosten van bouwrijp maken en de inrichting van de openbare ruimte zijn gebaseerd op de kostenraming die is opgesteld door DHV (12 oktober 2011). De kostensoorten worden hieronder verder toegelicht.

Bodemsanering (artikel 6.2.4 b Bro)

Holtum Noord III is een archeologisch verdacht gebied. Er is een post van € 222.749,- opgenomen voor de nog uit te voeren werkzaamheden in verband met archeologie.

Verharding (art. 6.2.5 c Bro)

In het exploitatieplan is voor de nog te realiseren investeringen met betrekking tot verharding een post opgenomen van € 1.055.317,-. De investeringen betreffen de afronding van de werkzaamheden in deelgebied 1 t/m 4, de aanlegging van de toegangsweg naar de Mottenterp, de inrichting van de carpoolplek en de aanpassing van de rotonde in het plangebied.

Riolering (art. 6.2.5 b Bro)

In het gebied wordt gewerkt met een gescheiden rioolstelsel, inclusief aansluiting en pompgemalen. Uitgangspunt is dat nieuwe rioleringen onder het fietspad komen te liggen. De riolering wordt conform het waterplan aangelegd. Het grootste deel van de investeringen is ten tijde van de eerste herziening inmiddels gedaan. De nog te maken kosten binnen de post riolering hebben betrekking op de werkzaamheden in deelgebied 4. Voor de nog te realiseren werkzaamheden is een post opgenomen van € 57.437,-.

Waterpartijen/ -gangen (art. 6.2.5 c Bro)

De werkzaamheden voor waterpartijen betreffen:

• Aanleg watervoorzieningen, waaronder aanleg blussloot, duikers, blusputten, ringleiding, drainagevoorzieningen en infiltratievoorzieningen.
• Voorzieningen t.b.v. kwelwater.

Voor de nog te realiseren werkzaamheden voor waterpartijen in deelgebied 4 is een bedrag opgenomen van € 354.595,-.

Groenvoorzieningen (art. 6.2.5 e Bro)

De volgende groenvoorzieningen worden aangelegd:

• Groenvoorzieningen langs Holtum Noordweg aan de westzijde, de dijk Julianakanaal en overige groenvoorzieningen in het openbare terrein.
• Aanplant bomen ten oosten van de Holtum Noordweg. Deze bomen vallen buiten het exploitatieplan maar wel binnen het bestemmingsplan. De bomen zouden niet zijn geplant als Holtum Noord III niet zou worden gerealiseerd. Daarnaast maken ze deel uit van de plankwaliteit van Holtum Noord en kunnen ze worden toegerekend aan het plan. Omdat de bomen binnen het bestemmingsplan vallen en alleen ten behoeve van Holtum Noord III zijn, worden de kosten voor 100% toegerekend aan het plan.
• aanleg Mottenterp.

De nog te realiseren kosten zijn € 628.600,-.

Kunstwerken (art. 6.2.5 c Bro)

Voor de nog te realiseren kunstwerken in deelgebied 4 is een bedrag opgenomen van € 20.693.

Groenvoorzieningen buiten plangebied (art. 6.2.4 e Bro)

Onder de post voorzieningen hogere overheden is een bedrag van € 90.000,- opgenomen voor boscompensatie.

Verhardingen, kunstwerken & water buiten plangebied (art. 6.2.4 e Bro)

Ongehinderd logistiek Syteem (OLS)

De structuurvisie en de nota kostenverhaal geven aanwijzingen over kosten buiten het plangebied. Als bovenwijkse voorziening voor Holtum Noord III zijn kosten opgenomen voor een ongehinderd logistiek systeem (OLS). De kenmerken van het OLS en de onderbouwing van de kosten op basis van de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit zijn in bijlage 2 opgenomen.

De kosten zijn op basis van de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit als volgt onderbouwd:

Profijt: Holtum Noord III profiteert substantieel van de aanleg van een rechtstreekse aantakking op het hoofdspoornet. Dit zorgt ervoor dat de logistieke mogelijkheden gebruikt kunnen worden en de bedrijfsvoering positiever zal verlopen. In de voorgaande tekst is dit nader toegelicht.

Toerekenbaarheid: De kosten voor de aanleg van de OLS worden mede ten behoeve van de ontwikkeling van Holtum Noord III gemaakt. Door de ontwikkeling van Holtum Noord III nemen de vervoersbewegingen aanzienlijk toe, waardoor een alternatieve route des te belangrijker wordt.

Proportionaliteit: De rechtstreekse aantakking op het hoofdspoornet is vooral van belang voor de bestaande logistieke bedrijven op Holtum Noord 1 en 2, en voor de nieuwe logistieke bedrijven die zich op Holtum Noord 2 gaan vestigen.

In het exploitatieplan Holtum Noord III is een bedrag opgenomen van € 1.931.111,-.

Ministeriële conceptregeling plankosten exploitatieplan (art. 6.2.4 f t/m j Bro)

De plankosten zijn onderverdeeld in VTU, opstellen gemeentelijke ruimtelijke plannen en gemeentelijke apparaatskosten. Op 10 januari 2010 is de concept regeling plankosten vastgesteld voor internetconsultatie. Voor het exploitatieplan is gewerkt met deze versie. Indien in de definitieve versie wijzigingen plaatsvinden ten opzichte van deze versie, dan wordt bij de eerstvolgende herziening van het exploitatieplan de raming op die onderdelen zo nodig aangepast.

In de eerste herziening van het exploitatieplan is de plankostenscan opnieuw ingevuld, waarbij de vastlegging van de verhaalbare plankosten op de oorspronkelijke datum van 1-1-2011 is gehandhaafd. Vervolgens is rekening gehouden met de rente op de plankosten vanaf de vaststelling van het exploitatieplan tot 1-1-2014. In de plankostenscan is tevens rekening gehouden met lagere civieltechnische kosten. Invoer van gegevens van het plan in de regeling plankosten leidt tot de volgende resultaten.

Tabel 23 Resultaten regeling plankosten exploitatieplan

Rente (6.2.4 n Bro)

De rente in het exploitatieplan zijn de rentekosten voor de werkzaamheden die al zijn uitgevoerd. Hiervoor is een post opgenomen van € 167.302,-.

4.6 Raming van opbrengsten van de exploitatie (art. 6.13 lid 1, sub c ten derde Wro)

Artikel 6.2.7 Bro bepaalt wat onder de opbrengsten van de grondexploitatie wordt verstaan:

• Uitgifte van gronden in het exploitatiegebied. De Grondexploitatiewet gaat uit van de fictie dat er sprake is van gemeentelijke uitgifte van alle uitgeefbare gronden (ook de gronden die van derden zijn).
• Bijdragen en subsidies van derden die worden verkregen of worden toegekend in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen.
• Opbrengsten welke worden verkregen of toegekend in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen.

4.6.1 Grondprijzen

De uitgangspunten van uitgifteprijzen van de uitgeefbare gronden zijn gebaseerd op de taxatie/marktanalyse van Hauzer Makelaardij. In deze taxatie variëren de uitgifteprijzen van € 110,- tot € 130,- per m² excl. BTW. In het exploitatieplan is rekening gehouden met een gemiddelde uitgifteprijs van € 120,-/ m2. Met het oog op de eerste herziening van dit exploitatieplan is een actualisatie van de taxatie verricht door Hauzer Makelaardij. Deze taxatie is opgenomen in bijlage 3. De uitgifteprijs is vastgesteld op € 110,- per m2. Deze uitgifteprijs is gehanteerd in het exploitatieplan. Dit geeft per deelgebied/ per eigenaar de volgende opbrengstpotentie:

Tabel 24 Opbrengsten Holtum Noord III per fase

4.6.2 Bijdragen en subsidies

De bijdragen van de ontwikkelaar van Distripark aan de grondexploitatie Holtum Noord III zijn in een anterieure overeenkomst overeengekomen. Deze bijdragen zullen in januari 2012 worden ontvangen. De bijdrage aan de grondexploitatie Holtum Noord III vanuit Distripark € 417.300,- is voor de aanleg van de infrastructuur waaronder het opknappen van de rotonde aan de Holtum Noordweg en de aanleg van groen in het plangebied. Tevens is er aan de ontwikkelaar van Distripark een bijdrage van € 240.616,- opgelegd voor sloopwerkzaamheden in het plangebied.

4.7 Exploitatiesaldo

De Wro (art. 6.18) duidt aan dat kostenverhaal dient plaats te vinden naar het opbrengend vermogen van het grondeigendom. Met andere woorden; de marktconform bepaalde grondopbrengsten van de uitgeefbare m2 grond per eigenaar bepalen het aandeel in de bijdrage in de te verhalen kosten. Hierbij wordt ook rekening gehouden met de factor tijd in de zin dat, voor een berekening van de bijdrage per 1 januari 2014, kosten worden teruggerekend naar netto contante waarde per 1-1-2014 en dat het aandeel in opbrengsten per eigenaar eveneens naar netto contante waarde per 1-1-2014 wordt uitgedrukt.

Conform deze systematiek zijn onderstaand de bedragen op netto contante waarde (NCW) en op startwaarde gepresenteerd.

Tabel 25 Resultaat exploitatieplan Holtum Noord III

4.8 Wijze van toerekenen (art. 6.13 lid 1 sub c ten zesde Wro)

4.8.1 Maximaal te verhalen kosten: kosten versus totale opbrengsten

De maximaal te verhalen kosten zijn begrensd (art. 6.16 Wro). Als de totale kosten, na aftrek van bijdragen van derden (provincie of Rijk) en subsidies hoger zijn dan de geraamde opbrengstpotentie van alle uitgeefbare m2 grond, kunnen slechts kosten worden verhaald tot maximaal het niveau van die opbrengstpotentie. Dit wordt macro aftopping genoemd. Daarbij worden de kosten en opbrengsten berekend naar de waarde op 1 januari 2014 (Netto-contante waarde).

Tabel 26 Macro-aftopping exploitatieplan Holtum Noord III

De conclusie voor het exploitatieplan Holtum Noord III luidt dat de kosten lager zijn dan de opbrengsten. Dit betekent dat de kosten volledig verhaald kunnen en moeten worden op de eigenaren in het exploitatieplangebied.

4.8.2 Wijze van toerekenen

In artikel 6.18 Wro is bepaald op welke wijze de toedeling van te verhalen kosten wordt berekend. De toedeling dient plaats te vinden aan de hand van per uitgiftecategorie basiseenheden, vermenigvuldigd met de aan die categorieën verbonden gewogen eenheden.

De basiseenheid voor de percelen in het plangebied is vastgesteld op 1 m² uitgeefbaar bouwperceel. Op basis van de verhouding tussen de uitgifteprijs worden de gewichtsfactoren berekend. In het exploitatieplangebied wordt gerekend met één uitgifteprijs. Het gewicht is binnen alle deelgebieden 1. In onderstaande tabel is het gewicht per uitgiftecategorie weergegeven. In tabel 28 is het totaal aantal gewogen eenheden gespecificeerd per eigendom. Het exploitatieplan heeft in totaal 181.325 gewogen eenheden.

Tabel 27 Gewichtsfactoren

Tabel 28 Aantal gewogen eenheden per eigendom

De gewogen eenheden zijn vervolgens in de tijd gezet en teruggerekend naar 1 januari 2014 (NCW). Dit geeft de netto contante waarde van het aantal gewogen basiseenheden. Het exploitatieplan kent op netto contante waarde 169.928 gewogen eenheden. In tabel 29 zijn deze nader toegelicht.

Tabel 29 Aantal gewogen eenheden per eigendom NCW

Door het aantal gewogen eenheden op netto contante waarde per 1-1-2014 te delen door de te verhalen kosten ontstaat een tarief per gewogen eenheid (NCW).

Dit tarief bedraagt € 92,15,- per gewogen eenheid (NCW), zijnde € 15.829.759,- gedeeld door 169.928 gewogen eenheden.

Door de gewogen eenheden per eigendom (NCW) vervolgens te vermenigvuldigen met het tarief per eenheid ontstaat de bruto exploitatiebijdrage per eigendom (NCW). Met deze methodiek is voldaan aan de in artikel 6.18 Wro vastgelegde methode voor berekenen van het aandeel kostenverhaal per eigenaar.

Tabel 30 laat zien op welke wijze de bruto exploitatiebijdrage per eigendom is bepaald. De bruto exploitatiebijdrage is het per eigendom toegerekende totaal van te verhalen kosten, zonder correctie voor door de eigenaar zelf te verrichten werkzaamheden en zonder correctie voor de inbrengwaarde van zijn of haar uitgeefbare grond. De toerekening per eigendom vindt plaats op basis van de NCW van het aantal gewogen eenheden van het eigendom vermenigvuldigd met het tarief. Dit resulteert in de gemiddelde bruto exploitatiebijdrage per eigendom.

De bruto exploitatiebijdrage is niet het bedrag dat als financiële voorwaarde, gekoppeld aan een omgevingsvergunning, in rekening wordt gebracht. Dit bedrag moet worden verminderd met de inbrengwaarde van de gronden voor het uitgeefbare deel, en indien van toepassing de door betreffende grondeigenaar zelf verrichte werkzaamheden. Het resultaat (Netto contante waarde per 1-1-2014) zijnde de netto-exploitatiebijdrage per eigenaar is in onderstaande tabel af te lezen. Omdat op voorhand niet bekend is of eigenaren zelf werkzaamheden verrichten en zo ja welke werkzaamheden, is met dergelijke werkzaamheden geen rekening gehouden in de kolom 'te betalen netto exploitatiebijdrage NCW'. De gemeente dient vervolgens nog de ondergrond van het op het eigendom van een eigenaar geplande openbaar gebied te verwerven, welke verwerving niet wordt verrekend in de als financiële voorwaarde opgelegde exploitatiebijdrage. Dit betreft een separate transactie.

Tabel 30 Resultaat bruto exploitatiebijdrage per eigenaar

4.9 Percentage gerealiseerde kosten (art. 6.2.8 Bro)

Het percentage gerealiseerde kosten per 31-12-2010 is 0,55 procent. Bij de eerste herziening is dit 34%. Dit is de verhouding van de al verrichte werkzaamheden, gedeeld door het totaal aan kosten in het exploitatieplan. De plankosten en inbrengwaarden zijn buiten beschouwing gelaten.

Hoofdstuk 5 Kaarten bij het exploitatieplan

De volgende kaarten maken deel uit van het exploitatieplan.

Kaart 1: kaart bestemmingsplangebied

In kaart 1 is de bestemmingsplankaart opgenomen waarop het exploitatiegebied betrekking heeft. Het plangebied wordt begrensd door:

• Het Julianakanaal in het westen;
• De gemeente grens tussen Sittard-Geleen en Echt-Susteren in het noorden;
• De A2 in het oosten;
• Het bestaande bedrijventerrein Holtum Noord II in het zuiden.

Kaart 2: grondgebruik per eigenaar

Het grondgebruik per eigenaar laat zien welke eigenaren binnen de begrenzing van het exploitatieplan liggen.

Kaart 3: exploitatieplangebied

Op kaart 3 is de kaart van het exploitatieplangebied weergegeven. Op deze kaart zijn tevens de kadastrale grenzen weergegeven. Het grondgebruik per eigenaar is hiermee op de kaart af te lezen.

Kaart 4: kaart huidig grondgebruik

Op de luchtfoto is het ruimtegebruik tegen de tijd van vaststelling van het exploitatieplan weergegeven. Het huidige gebruik is voornamelijk agrarisch. Er liggen zowel landbouwgronden als bestaande (agrarische) bebouwing in het plangebied.

Kaart 5: kaart deelgebieden

Op de kaart deelgebieden is de planning van de uitgifte van de grond te lezen.