Concept geconsolideerd exploitatieplan Holtum Noord III inclusief eerste herz...

Exploitatieplan Holtum Noord III

Hoofdstuk 1 Status van het exploitatieplan

Koppeling met het ruimtelijk besluit (art. 6.12 lid 1 Wro)

Dit exploitatieplan behoort bij het “bestemmingsplan Holtum Noord III”.

Begrenzing exploitatieplangebied (art. 6.13 lid 1 sub a Wro)

De begrenzing van het exploitatiegebied volgt de begrenzing zoals aangegeven op de kaart Exploitatiegebied, die als kaart 3 onderdeel uitmaakt van het exploitatieplan.

Voorgenomen grondgebruik (art. 6.13 lid 2 sub a Wro)

Het totale plangebied bedraagt ca. 32,5 ha. Daarvan is ca. 13,4 ha groen, 0,9 ha. verkeer en 18,1 ha. uitgeefbaar. De gemeente heeft het grondgebruik voorgenomen zoals aangegeven op de exploitatieplankaart, die als kaart 3 onderdeel uitmaakt van het exploitatieplan.

Te verwerven gronden (art. 6.13 lid 2 sub a Wro)

Op het moment van het vaststellen van het exploitatieplan zijn de volgende eigenaren in het plangebied aanwezig:

Tabel 1 Eigenaren in het plangebied

Citeertitel

Dit exploitatieplan wordt aangehaald als “exploitatieplan Holtum Noord III” .

Hoofdstuk 2 Omschrijving werken en werkzaamheden

De volgende werken en werkzaamheden worden uitgevoerd ten behoeve van het exploitatieplan Holtum Noord III.

Bouwrijp maken van het exploitatiegebied

Sloop (6.2.3 d Bro)

• Sanering Gebroek
• Verwijderen/ omleggen kabels en leidingen
• Verwijdering mestbak
• Verwijderen infiltratiebassin W.R.O.
• Verwijderen riolering W.R.O.
• Verwijderen OV-verlichting en pompgemaal
• Verleggen Oude Geleenbeek
• Verwijderen begroeiing en rooien bomen

Aanvullende onderzoekskosten (6.2.4 a Bro)

• Studie explosieven
• Inventariseren archeologie en graven van proefsleuven

Grondwerk (6.2.4 b Bro)

• Sonderen en bemonsteren van het gebied
• Grondverbetering totale bouwterrein

Riolering (6.2.5 b)

• Aanleg gescheiden stelsel DWA + RWA+ bluswatersysteem, inclusief aansluiting en pompgemalen

Aanleg nutsvoorzieningen in het exploitatiegebied (art 6.2.5 a Bro)

De volgende nutsvoorzieningen worden aangelegd ten behoeve van het plangebied Holtum Noord III:

• Verleggen kabels
• Verleggen waterleiding
• Aanleg blusleiding
• Verleggen oude Geleenbeek
• Verleggen leiding gasunie
• Verleggen persriool WBL

Inrichten openbare ruimte exploitatiegebied

In het exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voorzien voor het inrichten van de openbare ruimte:

Verharding (6.2.5 c Bro)

• Aanleg inritten
• Aanpassing bestaande rotonde
• Aanpassing weg tussen rotonde en halve Maanweg
• Aanpassing kruispunt Gebroek
• Aanleggen toegangsweg Mottenterp

Waterpartijen / watergangen (6.2.5 c Bro)

• Watervoorzieningen, waaronder aanleg blussloot, duikers, blusputten, ringleiding, drainagevoorzieningen en infiltratievoorzieningen
• Voorzieningen t.b.v. kwelwater

Groenvoorzieningen (6.2.5 e Bro)

• Aanleg groenvoorzieningen langs Holtum Noordweg westzijde, dijk Julianakanaal, overige groenvoorzieningen openbaar terrein en planten bomen
• Aanleg “Mottenterp”

Micromilieu (6.2.5 c Bro)

• Plaatsen bebording, markeringen en verwijzingen

Openbare verlichting 6.2.5 f Bro)

• Openbare verlichting

Voorzieningen hogere overheden (art. 6.2.4 e Bro)

• Groencompensatie bos

Hoofdstuk 3 De eisen en regels

Artikel 1 Begripsbepalingen

In deze eisen en regels wordt verstaan onder:

Aanbestedingsprotocol: Het aanbestedingsprotocol gemeente Sittard-Geleen, zoals vastgesteld op 11 april 2013.

Anterieure overeenkomst: Overeenkomst tussen gemeente en particuliere eigenaar over grondexploitatie, gesloten vóór de vaststelling van een planologische maatregel.

Bestemmingsplan: Het bestemmingsplan Holtum Noord III van de gemeente Sittard-Geleen, vervat in de plankaart en de regels.

Bestemmingsgrens: De grens van een bestemmingsvlak.

Bestemmingsvlak: Een op de plankaart aangegeven vlak met eenzelfde bestemming.

Bedrijf: Een onderneming gericht op het vervaardigen, bewerken, opslaan, herstellen, installeren of inzamelen van goederen dan wel op het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij eventueel ondergeschikt daaraan detailhandel plaatsvindt, uitsluitend als niet zelfstandig onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop c.q. levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen, dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen.

Bouwen: Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een standplaats.

Bouwweg: Een weg met een al dan niet tijdelijk karakter ten behoeve van het ontsluiten van het bouwterrein, die voldoet aan de eisen zoals in de toelichting is beschreven.

Bouwwerk: Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

Bouwgrens: De grens van een bouwvlak.

Bouwperceel: Een aaneengesloten stuk uitgeefbaar gebied zoals aangegeven op de kaart aangevende het grondgebruik, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten ten behoeve van woning /bedrijf/ kantoor.

Bouwweg: Een weg met een al dan niet tijdelijk karakter ten behoeve van het ontsluiten van het bouwterrein, die voldoet aan de eisen zoals in de toelichting is beschreven.

Bouwrijp maken: Het verwijderen van elementen, het opschonen van het terrein, egaliseren van de grond, de aanleg van bouwwegen, de aanleg van groen, de aanleg van riolering, de aanleg van voorlopige straatverlichting, de aanleg van duikers de aanleg van nutsvoorzieningen en andere gebruikelijke werkzaamheden.

Bovenwijkse (meerwijkse) voorziening: Voorziening die van nut is voor het exploitatiegebied en voor één of meer andere gebieden.

BVO c.q. bruto vloeroppervlak: De som van de bruto vloeroppervlakte van binnenruimten van gebouwen welke als een geheel complex moeten worden beschouwd.

Eigenaar: De zakelijk gerechtigde krachtens eigendom van een binnen de exploitatiegrens van het plan gelegen onroerende zaak.

Exploitatiebijdrage: De door een particuliere eigenaar op grond van een anterieure of posterieure overeenkomst, dan wel via de omgevingsvergunning aan de gemeenteverschuldigde vergoeding in de kosten van de grondexploitatie.

Exploitatieplangebied: Als zodanig aangewezen gebied in het exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 Wro, vervat in de kaart die is opgenomen als kaart 3 van dit exploitatieplan.

Exploitatieplangrens: De begrenzing van het exploitatieplangebied zoals aangegeven op kaart 3 van dit exploitatieplan.

Functie: Doeleinden ten behoeve waarvan gebruik van gebouwen en/of gronden of aangewezen delen daarvan is toegestaan.

Gebouw: Elke bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijk, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Inrichten van de openbare ruimte: Het aanleggen van de definitieve inrichting van het openbaar gebied zoals de aanleg van wegen, en de afwerking daarvan, de aanleg van straatverlichting, aanleg van terpen, aanleg van groenvoorzieningen en aanleg waterpartijen.

Macro-aftopping: De toepassing van de in artikel 6.16 Wro opgenomen regels omtrent de maximering van de totale verhaalbare kosten.

Netto contante waarde (NCW): Het terugrekenen van het resultaat op eindwaarde naar de startwaarde van de exploitatie.

Nutsvoorzieningen: Het aanleggen van kabels en leidingen ten behoeve van het exploitatieplangebied.

Omgevingsvergunning: Vergunning als bedoeld in artikel 2.1 of 2.2 Wabo.

Posterieure overeenkomst: Overeenkomst tussen gemeente en particuliere eigenaar over grondexploitatie, gesloten na de vaststelling van een exploitatieplan.

Verbeelding: De analoge en digitale voorstelling van de in het bestemmingsplan opgenomen digitale ruimtelijke informatie, voor wat betreft de analoge verbeelding met nummer C5859/BP01.

Wabo: Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Werk: Een constructie geen gebouw of bouwwerk zijnde.

Wet ruimtelijke ordening: Wet van 1 Juli 2008, Stb. 566, houdende nieuwe regels omtrent de ruimtelijke ordening, zoals deze luidt op het moment van vaststelling van dit plan.

Artikel 2 Regels met betrekking tot aanbesteding van de uitvoering van werken en werkzaamheden en daarop betrekking hebbende diensten

2.1 Op de aanbesteding van de in dit exploitatieplan genoemde werken en werkzaamheden is de Aanbestedingswet 2012 van toepassing. Voor zover de bedragen van de werken en werkzaamheden uitkomen beneden de drempelbedragen van deze wet, geldt het aanbestedingsprotocol van de gemeente Sittard-Geleen, d.d 11-04-2013.

2.2 Een voorgenomen besluit tot gunning van de uitvoering van de in dit exploitatieplan genoemde werken en werkzaamheden dient aan burgemeester en wethouders ter toetsing te worden voorgelegd met als doel te controleren of de aanbestedingsprocedure is verlopen overeenkomstig het bepaalde in lid 1.

2.3 Het is verboden te starten met de uitvoering van de in dit exploitatieplan genoemde werken en werkzaamheden, voordat burgemeester en wethouders kenbaar hebben gemaakt dat de aanbestedingsprocedure is verlopen overeenkomstig het bepaalde in lid 1.

2.4 Burgemeester en wethouders beslissen binnen drie weken na het indienen van een voorgenomen besluit over de gunning van de uitvoering, als bedoeld in lid 2.

Artikel 3 Regels met betrekking tot koppelingen tussen werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen

Koppelingen

Op de uitvoering van werken en werkzaamheden is de volgende koppelingsregel van toepassing:

3.1 Een omgevingsvergunning voor het bouwen in deelgebied 4, zoals aangegeven op de Kaart deelgebieden, wordt niet verleend zolang geen ontsluitingsweg naar het Mottenterp is aangelegd.

3.2 Het is verboden werken of werkzaamheden uit te voeren in strijd met de koppelingsregel van lid 1.

3.3 Burgemeester en wethouders kunnen met omgevingsvergunning afwijken van het verbod, indien dit past in een in voorbereiding zijnde herziening van het exploitatieplan.

Artikel 4 Verbodsbepaling

4.1 Het is verboden werken en werkzaamheden uit te (laten) voeren in strijd met de in artikel 2 genoemde eisen en regels.

4.2 Op grond van artikel 2.1 lid 1c Wabo is het verboden om gronden te gebruiken in strijd met het exploitatieplan.

4.3 Overtreding wordt aangemerkt als een strafbaar feit.

Artikel 5 Slotbepaling

Deze regels kunnen worden aangehaald als “regels exploitatieplan Holtum Noord III Sittard-Geleen”.

Hoofdstuk 4 Exploitatieopzet

Hieronder worden de uitgangspunten uit de exploitatieopzet beschreven

Rekentechnische uitgangspunten

Tabel 2 Uitgangspunten exploitatieplan Holtum-Noord III

Tijdvak

Het tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden bedraagt 13 jaar, tussen 1 januari 2011 en 31 december 2023. In de eerste herziening van het exploitatieplan is de einddatum aangepast naar 31 december 2021.

Fasering (art. 6.13 lid 1, sub c, ten vierde en vijfde Wro)

Tabel 3 Planning uitgifte gronden

Ruimtegebruik en programma

Voor het exploitatieplan leidt het in bovenstaand ontwerp aangeduide ruimtegebruik tot de volgende cijfermatige uitgangspunten:

Tabel 4 Ruimtegebruik Holtum Noord III, conform de kaart exploitatieplangebied (Kaart 3)

Raming van inbrengwaarde (art. 6.13 lid 1 sub c, ten eerste Wro)

De inbrengwaarden per eigenaar zijn als volgt:

Tabel 5 Resultaat inbrengwaarde per eigenaar

Raming van andere kosten in verband met exploitatie (art. 6.13 lid 1, sub c ten tweede Wro)

Tabel 6 Gerealiseerde investeringen Holtum Noord III

Tabel 7 Andere kosten in exploitatieplan

Raming van opbrengsten van de exploitatie (art. 6.13 lid 1 sub c, ten derde Wro)

Tabel 8 Raming opbrengsten Holtum Noord III

Wijze van toerekenen (art. 6.13 lid 1 sub c ten zesde Wro)

Macro-aftopping (netto contante waarde)

Tabel 9 Resultaat macro-aftopping

Wijze van toerekenen

Tabel 10 Gewichtsfactoren

Tabel 11 Aantal gewogen eenheden per eigendom

Tabel 12 Aantal gewogen eenheden per eigendom NCW

Het tarief per gewogen eenheid bedraagt € 92,15,- (NCW), zijnde € 15.659.592,- gedeeld door 169.928 gewogen eenheden.

Tabel 13 Resultaat (Bruto en Netto) exploitatiebijdrage per eigendom

Percentage gerealiseerde kosten (art. 6.2.8 Bro)

Het percentage gerealiseerde kosten per 31-12-2010 is 0,55 procent. Het percentage gerealiseerde kosten per 31-12-2013 is ca. 34%.

Hoofdstuk 5 Kaarten bij het exploitatieplan

De volgende kaarten maken onderdeel uit van dit exploitatieplan:

Kaart 1: Kaart bestemmingsplangebied

Hieronder is de bestemmingsplankaart weergegeven waar het exploitatieplan betrekking op heeft.

Kaart 2: eigenaren in het plangebied

Kaart 3: Kaart exploitatieplangebied

Op onderstaande kaart is de plangrens van het exploitatieplan aangegeven en is aangegeven welke bebouwing gehandhaafd blijft (art. 6.13 lid 1a). De kaart laat zien met welke toekomstige functies (per uitgiftecategorie) de eigenaren te maken hebben. Deze gegevens zijn ook van belang voor de bepaling van de opbrengstpotentie per eigenaar.

Kaart 4: Kaart huidig grondgebruik (luchtfoto)

Kaart 5: Kaart deelgebieden

Onderstaand zijn de deelgebieden weergegeven van het exploitatieplan.