Starterswoningen Langetaam Maasland

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Langetaam 3-3a te Maasland staat momenteel een bedrijfspand. De initiatiefnemer is voornemens om dit bedrijfspand te slopen en te vervangen voor een zestal starterswoningen. Deze starterswoningen zullen als gestapelde woningen worden uitgevoerd. De beoogde ontwikkeling is niet mogelijk op grond van het vigerende bestemmingsplan.

Om deze reden is dit nieuwe bestemmingsplan opgesteld. Hiermee wordt een planologisch kader geschapen waar binnen de ontwikkeling gerealiseerd kan worden.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen ten noorden van het centrum van de kern Maasland aan de Langetaam 3. De Langetaam is een gevarieerde straat met overwegend wonen en enkele bedrijven en voorzieningen, die vanuit het historische lint van Maasland om het centrum loopt.

Het plangebied ligt ingeklemd tussen de woningen aan de zuidkant van de Langetaam. In onderstaand figuur is de exacte ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1 Ligging plangebied

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan 'Historische kern Maasland' van de gemeente Midden-Delfland. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 7 april 2009. In onderstaand figuur is een uitsnede van de plankaart te zien ter plaatse van het plangebied.

Figuur 1.2 Uitsnede vigerende bestemmingsplan 'Historische kern Maasland'

Woondoeleinden en detailhandel en dienstverlening (WD)

De gronden zijn bestemd voor 'Woondoeleinden en detailhandel en dienstverlening'. Binnen deze bestemming zijn eengezinswoningen, detailhandel en dienstverlening toegestaan. De goothoogte van hoofdgebouwen mag niet meer bedragen dan 4 m. Voor aan- en bijgebouwen is de goothoogte beperkt tot 3 m.

1.4 Leeswijzer

Het bestemmingsplan 'Starterswoningen Langetaam Maasland' bestaat uit een toelichting, de verbeelding en de regels. De toelichting vormt het niet-juridisch bindende onderdeel van het bestemmingsplan en beoogt op heldere wijze uiteen te zetten welke afwegingen ten grondslag liggen aan de regeling en welke aspecten in de overweging zijn betrokken. Ten behoeve hiervan is de toelichting als volgt opgebouwd:

• Hoofdstuk 2 geeft een weergave van de bestaande en toekomstige situatie;
• Hoofdstuk 3 vat de relevante beleidsstukken samen;
• Hoofdstuk 4 toont de uitgevoerde onderzoeken op gebied van milieu, verkeer, bodem, archeologie, ecologie etc.;
• Hoofdstuk 5 geeft een uitleg bij de regels die bij dit plan behoren;
• Hoofdstuk 6 maakt de uitvoerbaarheid van het plan inzichtelijk;
• Tot slot bevat de toelichting een aantal bijlagen behorende bij de uitgevoerde onderzoeken zoals omschreven in Hoofdstuk 4.

Hoofdstuk 2 Bestaande en toekomstige situatie

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de bestaande directe omgeving van het plangebied geanalyseerd en wordt de beoogde ontwikkeling in het kort beschreven. Er zullen randvoorwaarden opgesteld worden vanuit de analyse van de directe omgeving en in dit geval ook naar aanleiding van inspraak van omwonenden.

2.2 Bestaande situatie

Ruimtelijke en functionele structuur

Omgeving

Het plangebied ligt net ten noorden van het centrum van Maasland bij het historische lint. De Langetaam is een zijstraat van dit lint en is een gemengde straat met overwegend wonen, afgewisseld met enkele bedrijven en voorzieningen.

De woningen zijn overwegend vroeg-naoorlogse eengezinswoningen, uitgevoerd in één of twee bouwlagen met kap, afgewisseld met enkele vooroorlogse woningen.

Direct tegen over het plangebied is een kantoorpand met opslag gelegen. Dit kantoorpand bestaat ook uit twee bouwlagen met kap. In onderstaande figuur is een impressie van het straatbeeld weergegeven ter hoogte van het plangebied. Links is het plangebied te zien met daarop het huidige bedrijfspand. Rechts het kantoorpand tegenover het plangebied. Op de achtergrond zijn de naoorlogse woningen te zien die het straatbeeld verder bepalen.

Figuur 2.1 Impressie van de directe omgeving (bron: Google Maps).

Het plangebied

In het plangebied staat momenteel een bedrijfspand waar de laatste jaren diverse bedrijven zijn gehuisvest. Onder andere een autopoetsbedrijf en een verkoop voor elektrische scooters. Het bedrijfspand is een vierkant gebouw met een goothoogte van ca. 4 meter en een kap. De voorzijde van het gebouw wordt gekenmerkt door lage raampartijen, garagedeuren en houten gevelbekleding, gecombineerd met metselwerk. Hierdoor krijgt het gebouw een loodsachtige uitstraling die slecht past bij het woonkarakter van de Langetaam.

In figuur 2.2. is een impressie van de huidige uitstraling van het gebouw te zien.

Figuur 2.2 Langetaam 3 en 3a (bron: Google Maps)

Achter het bedrijfspand is nog een kleine schuur aanwezig en een tuin. De schuur en tuin zijn middels een oprit aan de westzijde van het perceel te bereiken.

Het pand is op de voorzijde van het perceel gebouwd en sluit daarmee direct aan op de openbare ruimte.

2.3 Toekomstige situatie

In de toekomstige situatie zal alle bebouwing op het perceel worden gesloopt en worden vervangen door een zestal starterswoningen in gestapelde vorm.

De middelste woning op de begane grond krijgt een voordeur die via de voortuin direct vanaf de Langetaam te bereiken is. De twee hoekwoningen op de begane grond krijgen entrees aan de zijkant van het complex. De bovenwoningen zijn voorzien van een galerij en trap aan de zijkant van het gebouw.

Aan de achterzijde hebben de woningen op de 1e verdieping een terras dat op de uitbouw is gesitueerd. De uitbouw behoort bij de appartementen op de begane grond.

Op de begane grond komen drie woningen in één woonlaag. Daarboven komen drie woningen verdeeld over twee woonlagen. De derde woonlaag is de laag onder kap. Hiermee krijgen de woningen de uitstraling van een eengezinswoning in twee bouwlagen met een kap. Op deze manier past de bebouwing goed in de omgeving.

De goot- en bouwhoogte van de nieuwe woningen bedragen respectievelijk 6 en 10 m. Dit sluit aan bij de naast gelegen woningen die vanuit het bestemmingsplan Kern Maasland 2008 ook een goothoogte van 6 meter mogen hebben.

In onderstaande figuur is weergegeven hoe in de nieuwe situatie de het gevelaanzicht en de ligging van de woningen zal worden.

Figuur 2.3 Indicatieve nieuwe situatie (bron: Twins Investments)

De situering van de woningen is dusdanig dat de voorgevel in lijn komt te liggen met de naast gelegen woningen aan de Langetaam 7 t/m 13. De ruimte tussen de voorgevel en de openbare weg wordt ingericht als voortuin.

Het parkeren zal plaatsvinden op 9 nieuw aan te leggen haakse parkeervakken voor de woningen. Deze vakken komen in lijn te liggen met de haag die voor de woningen op nr. 7 t/m 13 ligt. Er wordt een trottoir aangelegd, tussen de weg en de aan te leggen parkeerplaatsen, die aansluit op het trottoir ten oosten van het plangebied. Hierdoor neemt het parkeren geen ruimte van het wegprofiel in beslag.

De woningen worden hoofdzakelijk uitgevoerd in rode baksteen met rood/oranje dakpannen.

2.4 Ruimtelijke consequenties

De huidige bebouwing zal verdwijnen. De plaatsvervangende nieuwbouw wordt in lijn gebouwd met de naast gelegen woningen. Het straatbeeld van de Langetaam wordt hierdoor in het begin van de straat minder smal dan in de huidige situatie het geval is.

De goothoogte van de nieuwe woningen wordt hoger dan de goothoogte van de bestaande situatie. Echter verandert er nagenoeg niks aan de bouwhoogte.

Het materiaal gebruik van de nieuwe woningen past goed in de omgeving. Met het verdwijnen van de loodsachtige uitstraling die het huidige bedrijfspand heeft kan geconcludeerd worden het dat het straatbeeld van de Langetaam hierdoor verbeterd.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleid

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk is de ontwikkeling getoetst aan de voor het plangebied ruimtelijk relevante beleidskaders.

3.2 Nationaal beleid

Op rijksniveau zijn op ruimtelijk gebied de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), de meest bepalende beleidsdocumenten. De ontwikkeling is niet in strijd met rijksbeleid.

Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 Bro)

Een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte voor verschillende functies vraagt om een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ruimtevraag en een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling.

Overheden die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk willen maken, moeten standaard een aantal stappen zetten die borgen dat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkeling wordt gekomen. Ruimtelijke besluiten moeten aandacht besteden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking (SER ladder). Bij de ladder moet de regionale behoefte aangetoond worden, of deze behoefte in bestaand stedelijk gebied opgevangen kan worden, en of de locatie multimodaal is of kan worden ontsloten.

Toetsing en conclusie rijksbeleid

• De behoefte is recent regionaal afgestemd (zie paragraaf 3.3).
• De locatie betreft een herstructureringslocatie binnen bestaand stedelijk gebied. Hiermee wordt voldaan aan de voorkeursvolgorde voor verstedelijking.
• De locatie is passend multimodaal ontsloten.

Bij de ontwikkeling van zes starterswoningen in Maasland zijn geen rijksbelangen in het geding.

3.3 Provinciaal en regionaal beleid

Provinciale Structuurvisie 'Visie op Zuid-Holland' en verordening ruimte, inclusief actualisaties (2013)

Woningbouw ontwikkelingen op herstructureringslocaties binnen bestaand stads- en dorpsgebied passen in het provinciaal beleid.

In samenhang met de structuurvisie is de Verordening Ruimte vastgesteld. De regels in deze verordening zijn bindend en werken door in gemeentelijke bestemmingsplannen. De volgende artikelen zijn relevant voor het bestemmingsplan:

Artikel 2 Algemene regels ter zake van bestemmingsplannen

Lid 1 regionale afstemming

Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op een nieuwe ontwikkeling met wonen, bedrijven, zelfstandige kantoren, detailhandel en andere stedelijke voorzieningen voorziet in een aantoonbare behoefte en is gebaseerd op een regionale visie op het programma ter zake of is tenminste regionaal afgestemd. De toelichting van het bestemmingsplan bevat hierover een verantwoording.

Actueel en realiseerbaar woningbouwprogramma Haaglanden (2014)

De behoefte aan starterswoningen is recent regionaal afgestemd en past binnen het regionale en gemeentelijke woningbouwprogramma. De Provincie heeft 11 februari 2014 ingestemd met het regionale woningbouwprogramma en de notitie Actueel en realiseerbaar woningbouwprogramma van de stadsregio Haaglanden.
De locatie past binnen dit regionaal afgestemde programma. Bovendien wordt gebouwd voor de lokale doelgroep starters. De locatie Langetaam is in de planning opgenomen voor 2015 met 6 sociale woningen.

Lid 2 ladder voor duurzame verstedelijking

Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op een nieuwe ontwikkeling met wonen, bedrijven, zelfstandige kantoren, detailhandel en andere stedelijke voorzieningen houdt rekening met de navolgende voorkeursvolgorde:

• het benutten van locaties voor herstructurering, intensivering of transformatie binnen bestaand stedelijk en dorpsgebied;
• het benutten van locaties aansluitend aan bestaand stedelijk en dorpsgebied.

De toelichting van het bestemmingsplan bevat hierover een verantwoording.

Toetsing

De locatie betreft een herstructureringslocatie binnen de bestaande kern van Maasland. Hiermee wordt voldaan aan de voorkeursvolgorde voor verstedelijking.

Conclusie provinciaal en regionaal beleid

De beoogde ontwikkeling is niet in strijd is met provinciale belangen De nieuwbouw wordt gerealiseerd binnen het bestaand stedelijk gebied en is regionaal afgestemd.

3.4 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Midden-Delfland 2025 (2011)

In de structuurvisie van de gemeente is aangegeven dat de woningbouwopgave tot 2025 van 220 tot 440 woningen ligt, bovenop de bestaande projecten. Deze opgave zal binnen de bestaande dorpen moeten worden opgevangen, daar er in het buitengebied geen plaats voor is. Het uitgangspunt is woningen met twee bouwlagen en een kap. Het plan geeft invulling aan het woonbeleid uit de structuurvisie.

Woonvisie Midden - Delfland 2010-2025 (2010)

De woonvisie is een nadere uitwerking van de structuurvisie Vitale Dorpen Midden-Delfland 2025 (speerpunt 'wonen voor het leven') en vormt een belangrijke basis voor de toekomst van de dorpen. De verwachting op basis van prognoses is dat tot 2025 zowel het aantal inwoners als het aantal huishoudens toeneemt in Midden-Delfland. Het aantal zelfstandige huishoudens neemt volgens de CBS-prognose met circa 1.400 toe van ongeveer 6.640 in 2009 tot ruim 8.000 in 2025.

Uit de woonvisie komt als veranderopgave naar voren een totaal van 1.020 tot 1.220 extra te bouwen woningen (gemiddeld 70 tot 80 woningen per jaar), waarbij in het bijzonder rekening wordt gehouden met startende gezinnen en doorstroming van ouderen en senioren.

Een van de prioriteiten is de bereikbaarheid van de koopsector te vergroten. De gemeente wil mensen met een (laag) middeninkomen een blijvend beter perspectief op de woningmarkt bieden. Daarbinnen is in het bijzonder aandacht voor starters. Het project geeft specifiek invulling aan deze prioriteit.

Van de totale woningbouwopgave van 1020 tot 1220 woningen zijn er circa 800 woningen opgenomen (gepland) in concrete nieuwbouwprojecten die zijn vastgesteld of zich in de initiatieffase bevinden. De locatie maakt onderdeel uit van deze planning. De resterende 220 tot 440 woningen dienen dus buiten deze projecten gerealiseerd te worden.

Welstandsnota Midden-Delfland (2010)

De Welstandsnota bevat richtlijnen ten aanzien van de uitstraling of het ontwerp van nieuwbouwplannen. Het doel is het waarborgen van de ruimtelijke kwaliteit en de burger inzicht geven in de eigenschappen die van belang zijn bij het opstellen en indienen van een bouwplan. In de nota wordt gewerkt met welstandsgebieden waarvoor verschillende eisen gelden. Zie figuur 3.1.

Figuur 3.1 Uitsnede welstandsgebiedkaart Maasland (bron: Welstandsnota)

Het plangebied ligt in het welstandsluwe gebied 'Woongebied Maasland'. Het beleid is gericht op het beheer van de rust in het groene straatbeeld.

Het bouwplan voldoet aan de op pagina 43 genoemde welstandscriteria.

Conclusie gemeentelijk beleid

De ontwikkeling geeft invulling aan het gemeentelijke beleidsspeerpunt om starterswoningen te realiseren binnen bestaand bebouwd gebied.

Hoofdstuk 4 Onderzoek

4.1 Archeologie

Wettelijk kader

In 1992 ondertekende Nederland mede het Verdrag van Valetta (Malta), met als doel de bescherming van het archeologisch erfgoed van Europa te bevorderen. In Nederland heeft dit geleid tot een herziening en aanvulling van verschillende wetten. Deze wijzigingswet (Wet op de Archeologische Monumentenzorg) werd op 1 september 2007 van kracht.

De belangrijkste artikelen uit het Verdrag van Malta die in de Nederlandse wetgeving zijn overgenomen zijn dat het archeologisch erfgoed zoveel mogelijk ter plekke (in situ) dient te worden behouden (artikel 4), dat het archeologisch erfgoed deel uitmaakt van de belangenafweging in het kader van ruimtelijke ordening (artikel 5) en het 'veroorzakersprincipe' (artikel 6). Het veroorzakersprincipe betekent dat de verstoorder verantwoordelijk is voor het vroegtijdig (laten) uitvoeren van noodzakelijk archeologisch (voor)onderzoek en de financiering daarvan.

Het bestemmingsplan

Aan artikel 5 uit het Verdrag van Malta wordt invulling gegeven dmv artikelen 38, 39 en 40 uit de Monumentenwet, waarin is bepaald dat het archeologisch erfgoed beschermd moet worden middels het bestemmingsplan. Gemeentes moeten bij het vaststellen daarvan rekening houden met de bekende en te verwachten archeologische waarden. Deze krijgen een archeologische (mede)bestemming, die wordt vermeld in de toelichting, wordt begrensd in de verbeelding (plankaart) en wordt voorzien van regels die gekoppeld zijn aan een vergunningstelsel.

 

In artikel 41a van de Monumentwet is bepaald dat artikelen 39, 40 en 41, 1e lid, niet van toepassing zijn op plangebieden met een oppervlakte kleiner dan 100 m2. Bij grotere projecten moet het archeologisch belang altijd worden meegewogen. Gemeenten kunnen, onderbouwd, van deze grens afwijken. De gemeente Midden-Delfland wijkt op de gemeentelijk archeologische beleidskaart (2010) zowel naar boven als beneden af van de gestelde 100 m2.

Archeologiebeleid Midden-Delfland

De gemeentes in Nederland zijn verantwoordelijk voor het behoud van het archeologisch bodemarchief. Om op verantwoorde en transparante wijze afwegingen te kunnen maken, is gemeentelijk archeologiebeleid wenselijk. Midden-Delfland beschikt sinds 2010 over een archeologische beleidsnota. Belangrijk hierbij is de gemeentelijke archeologische beleidskaart, die wordt gebruikt als basis voor het bestemmingsplan. De beleidskaart is gebaseerd op gedetailleerde kennis van de lokale landschapsontwikkeling, cultuurhistorie en het bodemarchief. Dit komt tot uiting in vijf periode-specifieke archeologische verwachtingskaarten die tonen op welke locaties resten uit bepaalde perioden worden verwacht. Op de beleidskaart worden deze verwachtingen vertaald naar verwachtingszones en gekoppeld aan concrete vrijstellingsgrenzen. Bodemverstorende werkzaamheden die deze grenzen niet overschrijden worden op voorhand vrijgesteld van de verplichting tot het doen van archeologisch onderzoek. Zo wordt een goede balans bereikt tussen de verwachte aanwezigheid van archeologische resten en de voorwaarden die worden verbonden aan bodemverstorende activiteiten.

Bestaande situatie plangebied

Het plangebied bevindt zich in een zone met een dynamische geologische ontstaansgeschiedenis, die van grote invloed is geweest op de bewoningsmogelijkheden. Aanvankelijk bestond de ondergrond van het plangebied uit veen (Hollandveen Laagpakket). Vanaf circa 1500 v.Chr nam de invloed van de zee op het plangebied toe. Als gevolg van verschillende daarbij behorende overstromingen ontstonden in de loop der eeuwen de afzettingen van het Laagpakket van Walcheren.

De oudste sedimenten van dit Laagpakket worden gevormd door de geul- en dekafzettingen van de Hoekpolder Laag, die tussen 1500 en 1000 v.Chr. werden gevormd (afbeelding 1). Door toenemende zee-invloed ontstond in het zuiden van de huidige gemeente Midden-Delfland een uitgebreid krekensysteem, dat in verbinding stond met de zee. Het veengebied raakte hierdoor ontwaterd, waardoor er vanaf de 4e en 3e eeuw v.Chr. veelvuldig gewoond kon worden op de veengronden en op de venige afzettingen op de geulafzettingen van de Hoekpolder Laag In het zuiden van de gemeente Midden-Delfland zijn dan ook veel vindplaatsen uit de IJzertijd bekend.

Rond 300 v.Chr. begon een nieuwe fase van overstromingen, waardoor de geul- en dekafzettingen van de Gantel Laag ontstonden. De afwaterende geulen raakten verstopt, de nederzettingen bedekt met klei en de bewoning in het gebied stopte grotendeels. De geulafzettingen lagen relatief hoog in het landschap en vormden aantrekkelijke (droge) woonlocaties. Binnen het plangebied komen enkel dekafzettingen voor. Deze waren in het algemeen te nat voor bewoning, waardoor hier met name zogenaamde off-site structuren zullen voorkomen (zoals sloten en grafvelden). Uitzondering hierop zijn de locaties waar deze dekafzettingen de relatief hooggelegen geulafzettingen van de Hoekpolder Laag bedekken, omdat daar nog steeds sprake was van een reliëfverschil en dus van aantrekkelijke, hoger gelegen locaties.

Rond de 3e eeuw na Chr. vernatte het gebied opnieuw en ontstond weer grootschalige veengroei. Vanaf de 10e eeuw na Chr. werden de omstandigheden droger en de veengebieden toegankelijker. Er werd begonnen met de ontginning en bewoning keerde geleidelijk terug. De oorspronkelijke nederzetting Maasland (op de Maasoever) ging in het 2e kwart van de 12e eeuw verloren als gevolg van stormvloeden en werd vervolgens landinwaarts verplaatst, naar het huidige Maasland. Vanaf het midden van de 12e eeuw ontstond er rond de kerk in Maasland een kleine nederzetting die zich geleidelijk langs de Gaag uitbreidde. Nadat langs de Gaag een weg naar Vlaardingen werd aangelegd, groeide het dorp uit tot een lineaire nederzetting en rond 1500 was Maasland een aanzienlijk dorp. In het midden van de 16e eeuw had Maasland reeds de karakteristieke structuur van de huidige dorpskern.

In de nabijheid van het plangebied zijn enkele waarnemingen gedaan (afbeelding 1). Deze hebben betrekking op archeologische resten uit de Late Middeleeuwen/Nieuwe tijd in de historische dorpskern van Maasland. Uit historisch kaartmateriaal blijkt dat het plangebied in historische tijden al behoorde tot de dorpskern van Maasland (afbeelding 1). Deze situatie is tot op heden ongewijzigd.

Afbeelding 1: het plangebied geprojecteerd op een verbeelding van de geologische situatie rond 400 v.Chr., inclusief de bekende vindplaatsen uit de IJzertijd. Ook bekende vindplaatsen en historische bebouwing afbeelden.

Archeologische verwachting

Volgens de archeologische beleidskaart van de gemeente Midden-Delfland geldt binnen het plangebied een hoge archeologische verwachting. Deze verwachting heeft betrekking op de mogelijke aanwezigheid van nederzettingsresten uit de IJzertijd, Romeinse tijd en Late Middeleeuwen/Nieuwe tijd. De archeologische verwachting voor resten uit de IJzertijd en Romeinse tijd hangt samen met de mogelijke aanwezigheid van geulafzettingen van de Hoekpolder Laag in de ondergrond van het plangebied. De verwachting voor resten uit de Late Middeleeuwen – Nieuwe tijd hangt samen met de ligging van het plangebied in de historische dorpskern.

 

Om de archeologische verwachting te toetsen heeft Archeologie Delft binnen het plangebied onderzoek uitgevoerd, in de vorm van een verkennend booronderzoek (april 2014; Bijlage 1). Tijdens dit booronderzoek is gebleken dat de bodemopbouw binnen het plangebied intact is. Binnen het plangebied zijn geen geulafzettingen van de Hoekpolder Laag aanwezig en zijn geen archeologische indicatoren aangetroffen. Binnen het plangebied worden dan ook geen vindplaatsen verwacht.

Conclusie

Op basis van veldonderzoek (verkennend booronderzoek) blijkt dat er binnen het bestemmingsplangebied geen sprake is van een archeologische verwachting. In het bestemmingsplan hoeft dan ook geen archeologische medebestemming te worden opgenomen.

Ondanks dat er geen sprake is van een archeologische medebestemming blijft wel te alle tijden de algemene meldingsplicht bij het aantreffen van oudheden van toepassing. Op basis van de artikel 53 van de Monumentenwet 1988 moet iedereen die, anders dan bij het doen van archeologisch onderzoek, iets vindt waarvan hij/zij kan vermoeden dat het een o(on)roerend monument betreft, dit melden bij de bevoegde overheid (in deze de gemeente Midden-Delfland). Indien het bevoegd gezag van menig is dat dit noodzakelijk is, moet vervolgens tijd en ruimte geboden worden om de resten te onderzoeken, documenteren en eventueel veiligstellen. Het niet melden van het aantreffen van oudheden is een overtreding van de Monumentenwet 1988 en daarmee een strafbaar feit.

4.2 Cultuurhistorie

De te slopen bebouwing in het plangebied is niet aangewezen als rijks- of gemeentelijk monument. Ook ligt het plangebied niet in een aangewezen beschermd dorpsgezicht.

Desondanks is in het plan rekening gehouden met de cultuurhistorische aspecten. Enerzijds in de maat en vormgeving van de nieuwe bebouwing, die aansluit op de omliggende bebouwing. Hiermee doet het nieuwe initiatief geen afbreuk aan het nabijgelegen beschermd dorpsgezicht.

4.3 Verkeer

Verkeersstructuur

Ontsluiting gemotoriseerd verkeer

Het plangebied wordt ontsloten vanaf de Langetaam. De Langetaam sluit in het oosten aan de op de 's-Herenstraat. Op deze weg is een eenrichtingssituatie die het alleen mogelijk maakt om in noordelijk richting de kern Maasland te verlaten of ter hoogte van de kruising met de Prinses Beatrixlaan - Hofsingel de zogenaamde ring van Maasland te bereiken.

In westelijke richting kan vanaf de Langetaam de Huis te Veldelaan bereikt worden, die het mogelijk maakt om in zuidelijke richting om het centrum van Maasland heen te rijden en zo via de Kerkweg Maasland in zuidelijke richting te verlaten en de A20 te bereiken.

De wegen in Midden-Delfland zijn conform Duurzaam Veilig gecategoriseerd. Zo heeft de erftoegangsweg Langetaam ter hoogte van het plangebied een maximumsnelheid van 30 km/h.

Openbaar vervoer

De dichtstbijzijnde openbaar vervoerhalte, op loopafstand van het plangebied, is de bushalte Commandeurskade. Deze halte ligt aan de Hofsingel. Vanaf deze halte rijden frequent bussen naar onder andere treinstation Delft en Schipluiden.

Langzaam verkeer

Vanuit het plangebied is in oostelijke richting het centrum van Maasland goed te bereiken voor fietsers. Conform de inrichting volgens Duurzaam Veilig wordt op de Langetaam het verkeer gemengd afgewikkeld.

Verkeersgeneratie en verkeersafwikkeling

In de huidige situatie bevindt zich een bedrijfspand op de locatie. Dit gebouw wordt gesloopt en daarvoor in de plaats worden woningen mogelijk gemaakt. Deze wijziging van gebruik kan effect hebben op de verkeersafwikkeling. Om de verkeersafwikkeling te beoordelen is de verkeersgeneratie inzichtelijk gemaakt.

Om de verkeersgeneratie ten gevolge van de ontwikkeling in het plangebied inzichtelijk te maken zijn kencijfers van CROW gehanteerd. De kencijfers van CROW zijn onder andere afhankelijk van de stedelijkheid van een gemeente. Het plangebied ligt in de gemeente Midden-Delfland in de kern Maasland. De kern Maasland is volgens CBS een matig stedelijke omgeving (statline.cbs.nl), het plangebied ligt in het centrum van Maasland.

Bedrijfspand

In de toekomstige situatie wordt ter vervanging van het bedrijfspand woningen mogelijk gemaakt. Het bedrijfspand heeft een oppervlakte van 310 m² bvo. Uit de kencijfers van CROW blijkt dat een arbeids- en bezoekersextensief bedrijf een verkeersgeneratie van ca. 15 mvt/etmaal genereert.

Woningen

Het bedrijfspand wordt gesloopt en vervangen voor 6 gestapelde woningen. Voor een appartement in het goedkope segment bedraagt de verkeersgeneratie 4,3 mvt/weekdagetmaal per woning. Hiermee komt de verkeersgeneratie voor een weekdag uit op circa 26 mvt/weekdagetmaal (CROW-317, 2012). Om de verkeersgeneratie voor een werkdag te verkrijgen dient met een factor van 1,1 te worden omgerekend (CROW-317, 2012). Dit resulteert in circa 29 mvt/werkdagetmaal.

Verkeersafwikkeling

Ten gevolge van de woningen neemt het verkeer op een werkdag met 14 mvt/etmaal toe. Dit extra verkeer zal niet leiden tot noemenswaardige verandering in de verkeerssituatie ten opzichte van de huidige functie.

Parkeren

Om de parkeerbehoefte te bepalen heeft de gemeente Midden-Delfland eigen parkeernormen vastgelegd in de Nota Parkeernormen 2012. In deze nota zijn parkeernormen, per kern van de gemeente Midden-Delfland, opgenomen waarmee berekend wordt hoeveel parkeerplaatsen minimaal op eigen terrein moeten worden aangelegd.

Voor woningen hanteert de gemeente Midden-Delfland voor de kern Maasland een parkeernorm van 1,2 parkeerplaats per woning. Daarbij moet per woning 0,3 parkeerplaatsen extra gerekend worden voor bezoek, zodat per woning 1,5 parkeerplaatsen gerealiseerd dienen te worden (Midden-Delfland, 2012). Voor 6 woningen komt dit neer op een parkeerbehoefte van 9 parkeerplaatsen.

Conclusie

De ontsluiting van de locatie is voor verschillende modaliteiten goed te noemen. De realisatie van de nieuwe woningen zal niet leiden tot een noemenswaardige verandering in de verkeersafwikkeling. In de parkeerbehoefte wordt voorzien door de aanleg van 9 parkeerplaatsen.

Geconcludeerd wordt dat het aspect verkeer de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

4.4 Wegverkeerslawaai

Beoogde ontwikkeling

Binnen het plangebied worden nieuwe woningen mogelijk gemaakt. Woningen zijn in het kader van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidsgevoelige functies waarvoor akoestisch onderzoek uitgevoerd dient te worden.

Toetsingskader

Langs alle wegen - met uitzondering van 30 km/h-wegen en woonerven - bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidszones waarbinnen de geluidhinder vanwege de weg getoetst moet worden. De breedte van de geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van een binnen- of buitenstedelijke ligging.

De geluidhinder wordt aan de hand van de Europese dosismaat Lden (L day-evening-night) berekend. Deze dosismaat wordt weergegeven in dB. Deze waarde vertegenwoordigt het gemiddelde geluidsniveau over een etmaal.

Nieuwe situaties

Voor de geluidsbelasting aan de buitengevels van woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen binnen de wettelijke geluidszone van een weg, geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB. In bepaalde gevallen is vaststelling van een hogere waarde mogelijk. Hogere grenswaarden kunnen alleen worden verleend nadat is onderbouwd dat maatregelen om de geluidsbelasting aan de gevel van geluidsgevoelige bestemmingen terug te dringen onvoldoende doeltreffend zijn, dan wel overwegende bezwaren ontmoeten van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard. Deze hogere grenswaarde mag de uiterste grenswaarde niet te boven gaan. Voor de beoogde binnenstedelijke ontwikkeling geldt een uiterste grenswaarde van 63 dB.

Krachtens artikel 110g van de Wet geluidhinder mag het berekende geluidsniveau van het wegverkeer worden gecorrigeerd in verband met de verwachting dat motorvoertuigen in de toekomst stiller zullen worden. Van deze aftrek, conform artikel 3.4 uit het Reken- en meetvoorschrift geluidhinder 2012, is gebruikgemaakt.

30 km/h wegen

Zoals gesteld zijn wegen met een maximumsnelheid van 30 km/h of lager op basis van de Wgh niet gezoneerd. Akoestisch onderzoek zou achterwege kunnen blijven. Op basis van jurisprudentie dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening inzichtelijk te worden gemaakt of sprake is van een aanvaardbaar akoestisch klimaat. Ter onderbouwing van de aanvaardbaarheid van de geluidsbelasting wordt bij gebrek aan wettelijke normen aangesloten bij de benaderingswijze die de Wgh hanteert voor gezoneerde wegen. Vanuit dat oogpunt wordt de voorkeursgrenswaarde en de uiterste grenswaarde als referentiekader gehanteerd. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB geldt hierbij als richtwaarde en de uiterste grenswaarde van 63 dB als maximaal aanvaardbare waarde.

Onderzoek

Het plangebied is gelegen binnen de 250 m brede geluidszone van de N468. Ten gevolge van het verkeer op deze weg is dan ook onderzoek uitgevoerd. Langs het plangebied de Langetaam gelegen, een 30 km/h weg. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ten gevolge van het verkeer op deze weg bepaald of sprake is van een aanvaardbaar akoestisch klimaat.

Rekenmethodiek en invoergegevens

Het akoestisch onderzoek is uitgevoerd volgens Standaard Rekenmethode I (SRM I) conform het Reken- en meetvoorschrift geluidhinder 2012. De berekeningsresultaten zijn opgenomen in Bijlage 5.

Verkeersgegevens

De N468 kent in de huidige situatie een hoge verkeersintensiteit aangezien veel sluipverkeer van deze weg gebruik maakt. Wanneer de A4 tussen Delft en Schiedam opengesteld wordt zal de intensiteit op de N468 afnemen. Dit betekent dat de weg in 2024 een intensiteit zal hebben die past bij de categorisering van de weg als erftoegangsweg buiten de bebouwde kom. De intensiteit zal maximaal 6.000 mvt/etmaal gaan bedragen. Dit is worst case.

Van de Langetaam zijn geen verkeersgegevens bekend. Gezien de categorisering van de weg en het aantal functies (woningen/voorzieningen) die door deze weg ontsloten worden zal de intensiteit zeker niet meer bedragen dan 500 mvt/etmaal.

Tabel 4.1 Verkeersintensiteiten in mvt/etmaal (afgerond op 50 –tallen)

	2024
N468	6.000
Langetaam	500

Voor de voertuigverdeling van het verkeer op de N468 is uitgegaan van een standaard verdeling van het verkeer op een landelijke ontsluitingsweg en op de Langetaam van een standaard verdeling op een buurtverzamelweg. De wegdekverharding op de N468 bestaat uit asfalt en op de Langetaam liggen klinkers.

Resultaten gezoneerde weg

Ten gevolge van het verkeer op de N468 ligt de 48 dB contour op de maatgevende waarneemhoogte op 69 m uit de as van de weg. Het plangebied is op grotere afstand uit de as van de N468 gelegen, zodat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB binnen het plangebied niet overschreden wordt. Er is dan ook sprake van een aanvaardbaar akoestisch klimaat.

Resultaten niet gezoneerde weg

De geluidsbelasting ten gevolge van het verkeer op de Langetaam op een afstand van 11 m uit de as van de weg bedraagt maximaal 45 dB. Hierbij wordt de richtwaarde van 48 dB niet overschreden en is sprake van een aanvaardbaar akoestisch klimaat.

Conclusie

Ten gevolge van het verkeer op de N468 en de Langetaam is sprake van een aanvaardbaar akoestisch klimaat. Het aspect wegverkeerslawaai staat de realisatie van de nieuwe woningen dan ook niet in de weg.

4.5 Milieuhinder en omliggende bedrijven

Beleid en normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009).

Onderzoek en conclusie

In het plangebied wordt wonen mogelijk gemaakt. Ten noorden van het plangebied is een woningbouwcorporatie Midden-Defland gelegen met kantoorfunctie en opslagruimte. Deze functie vormt geen belemmering voor de nieuwe woningen. Het aspect milieuhinder staat de beoogde ontwikkelingen dan ook niet in de weg.

4.6 Bodem

Beleid en normstelling

Op grond van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt, in tegenstelling tot oude gevallen (voor 1987), dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden gesaneerd. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur te worden gerealiseerd op bodem die geschikt is voor het beoogde gebruik.

Onderzoek en conclusie

Historische gegevens bodemloket

Uit het Bodemloket (www.bodemloket.nl) blijkt dat ter plaatse van het plangebied eerder een onderzoek heeft plaats gevonden in 1997. Destijds was de conclusie dat de bodem voldoende onderzocht was, zie figuur 4.1.

 

Figuur 4.1 Bodemkwaliteit (www.bodemloket.nl)

Resultaten verkennend bodemonderzoek

Om aan te tonen dat de bodem geschikt is voor de nieuwe functie wonen is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 2).

Geconcludeerd wordt dat ter plaatse van één boring een sterke verontreiniging is aangetroffen met PAK's en minerale olie. Het grondwater van de peilbuis is daarnaast sterk verontreinigd met PAK, BTEX componenten en minerale olie. Derhalve is een nader onderzoek noodzakelijk om de de omvang van de verontreinigingen vast te stellen.

Nader bodemonderzoek

Uit het nader onderzoek (mei 2014) blijkt dat ter plaatse van de onderzoekslocatie sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging in grond en grondwater zoals omschreven in de Wbb (zie Bijlage 3). Vanwege de geconstateerde verontreiniging is vervolgonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 6). Het doel van dit onderzoek is het inkaderen van de verontreiniging met PAK en minerale olie in verticale richting. Uit dit onderzoek blijkt dat de oppervlakte van de sterke verontreiniging ca. 80 m² bedraagt en dat deze zich globaal gezien over een diepte van 1,0 tot 5,5 m beneden maaiveld bevindt. Het gaat om ca. 360 m³ matig tot sterk verontreinigd grondwater. Formeel gezien dient de omvang van de verontreiniging van het grondwater verder te worden ingekaderd door middel van voortzetting van het nader onderzoek. Door het plaatsen van een nog diepere peilbuis kan er echter verspreiding van de verontreiniging optreden, wat onwenselijk wordt geacht. Er wordt daarom afgezien van verder onderzoek.

Geconcludeerd wordt dat onderhavig onderzoek in voldoende mate heeft voldaan aan de doelstelling om de verontreiniging in kaart te brengen en tevens voldoende informatie verschaft voor het opstellen van een saneringsplan (BUS melding mobiel) en de uitvoering hiervan.

Alvorens nieuwbouw te realiseren dient de locatie geschikt gemaakt te worden voor de gebruiksbestemming wonen door middel van het saneren van de locatie. Gezien de voorgenomen herinrichting van de locatie en het mobiele karakter van de verontreiniging wordt het nemen van saneringsmaatregelen op een zo kort mogelijk termijn aanbevolen. Voorafgaand aan de uitvoering van een bodemsanering dient een saneringsplan ter goedkeuring aan het inzake bevoegd gezag te worden overlegd.

4.7 Externe veiligheid

Beleid en normstelling

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Onderzoek

Uit de risicokaart (www.risicokaart.nl) blijkt dat in de omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen voorkomen die relevant zijn voor de risicosituatie in het plangebied. Daarnaast vindt er geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over de weg, het water, het spoor of door buisleidingen.

Figuur 4.2 Uitsnede risicokaart (bron: www.risicokaart.nl)

Geconcludeerd wordt dat het plan voldoet aan het beleid en de normstelling ten aanzien van externe veiligheid. Het aspect externe veiligheid staat de uitvoering van het plan niet in de weg.

4.8 Luchtkwaliteit

Beleid en normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk). Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in de volgende tabel weergegeven.

Tabel 4.2 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

stof	toetsing van	grenswaarde	geldig
stikstofdioxide (NO2)	jaargemiddelde concentratie	60 µg/m³	2010 tot en met 2014
	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³	vanaf 2015
fijn stof (PM10)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³	vanaf 11 juni 2011

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate (nibm)

In dit Besluit is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen.

Onderzoek

De ontwikkeling betreft de realisatie van 6 woningen. Deze ontwikkeling draagt in niet in betekende mate bij aan de luchtkwaliteit ter plaatse.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de monitoringstool (www.nsl-monitoring.nl) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. Hieruit blijkt dat in 2012 de jaargemiddelde concentraties fijn stof en in 2015 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide direct langs de Prinsen Beatrixlaan (als maatgevende doorgaande weg in de omgeving van het plangebied) ruimschoots onder de grenswaarden uit de wetgeving zijn gelegen. Omdat direct langs deze weg aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het plangebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt.

Figuur 4.3 Kaartuitsnede NSL-monitoring viewer (bron:www.nsl-monitoring.nl) 

Conclusie

Er wordt geconcludeerd dat het aspect luchtkwaliteit de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Uit het oogpunt van luchtkwaliteit is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefmilieu ter plaatse.

4.9 Planologisch relevante leidingen

Afwegingskader

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

• gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
• aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18 inch;
• defensiebrandstoffen;
• warmte en afvalwater, ruwwater of halffabrikaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

Onderzoek

Er zijn geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig. Met eventueel aanwezige overige planologisch gezien niet-relevante leidingen (zoals rioolleidingen, leidingen nutsvoorzieningen, drainageleidingen) in of nabij het plangebied hoeft in het bestemmingsplan geen rekening te worden gehouden. Er wordt geconcludeerd dat het aspect kabels en leidingen de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

4.10 Water

Waterbeheer en watertoets

De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijke planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Delfland, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van het plan wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf. De opmerkingen van de waterbeheerder worden vervolgens verwerkt in deze waterparagraaf.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het hoogheemraadschap en de gemeente nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Waterbeleid voor de 21ste eeuw (WB21)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal

• Provinciaal Waterplan
• Provinciale Structuurvisie
• Verordening Ruimte

Waterschapsbeleid

In het Waterbeheerplan 2010-2015 beschrijft het Hoogheemraadschap van Delfland de strategische keuzes, de doelen voor het waterbeheer en de financiële consequenties daarvan. De complexiteit van het gebied en de omvang van de noodzakelijke investeringen dwingen tot het stellen van prioriteiten. Het hoogheemraadschap gaat het beheer en onderhoud van het watersysteem optimaliseren en zal daarbij flink investeren in waterkwaliteit, waterkeringen en het voorkomen van wateroverlast en watertekort. Voor de zuiveringstechnische infrastructuur ligt de nadruk op beheren, onderhouden en optimaliseren.

In het kader van de afstemming van het waterbeleid met ontwikkelingen in de ruimtelijke ordening heeft het hoogheemraadschap in 2007 een Waterkansenkaart opgesteld. Deze Waterkansenkaart kan gezien worden als de nadere, gebiedsspecifieke uitwerking van de Deelstroomgebiedsvisie Midden-Holland.

Ten slotte is in 2012 de nieuwe Handreiking Watertoets vastgesteld. De nieuwe handreiking biedt gemeenten, adviesbureaus en projectontwikkelaars handvatten voor de invulling van proces en inhoud van de watertoets voor ruimtelijke plannen op gemeentelijk niveau. De handreiking bestaat uit een procesdeel en een inhoudelijk deel. In het procesdeel wordt ingegaan op het watertoetsproces voor ruimtelijke planvorming. Het inhoudelijk deel bevat de vertaling van het actuele beleid van Delfland in ruimtelijke zin.

Gemeentelijk beleid

Het Waterplan Midden-Delfland is een gebiedsgericht plan van de gemeente en het Hoogheemraadschap waarin samenhangende thema's rond waterbeheer aan bod komen. Ruimtelijke ontwikkelingen spelen hierbij een belangrijke rol. Ook ontwikkelingen als de Europese Kaderrichtlijn Water, landelijk beleid als het waterbeleid voor de 21e eeuw (WB21,)) en gemeentelijke plannen, zoals een gemeentelijk rioleringsplan, komen samen in het Waterplan. Het Waterplan bestaat uit drie fasen. De watervisie, het waterstructuurplan en het uitvoeringsplan. De watervisie geeft op hoofdlijnen de doelstelling aan op het gebied van waterbeheer in de gemeente Midden-Delfland.

De visie is uitgewerkt in het waterstructuurplan. Het waterstructuurplan geeft op kaart en in beschrijving weer wat de opgave in de polders van Midden-Delfland is. Bovendien maken de gemeente en Delfland afspraken over de wijze waarop de wateropgave wordt gerealiseerd. Concrete maatregelen en procesafspraken zijn gebundeld in het uitvoeringsprogramma van het waterplan.

Het Waterplan is slechts een van de plannen die in Midden-Delfland spelen. Het Waterplan is afgestemd met het Landschapsontwikkelingsplan 2025, de FES-proeftuin, KRW-gebiedsproces en andere ruimtelijke ontwikkelingen in het gebied.

Huidige situatie

Algemeen

Het plangebied is gelegen aan de Langetaam 3-3a te Midden-Delfland en bestaat in de huidige situatie uit een bedrijfspand.

Bodem en grondwater

Volgens de Bodemkaart van Nederland bestaat de bodem ter plaatse uit lichte klei met homogeen profiel. Er is sprake van grondwatertrap III. Dat wil zeggen dat de gemiddelde hoogste grondwaterstand minder dan 0,4 meter onder maaiveld- en de gemiddelde laagste grondwaterstand meer varieert van 0,8 tot 1,2 meter onder maaiveld. De maaiveldhoogte ter plaatse bedraagt circa -0,5 meter ten opzichte van maaiveld.

Waterkwantiteit

De kern Maasland ligt op de grens van twee polders. Ten westen van het boezemwater (langs de Kerkweg/'s-Herenstraat) ligt het plangebied in de Dijkpolder waar een streefpeil geldt van NAP -2,4 m. Ten oosten van het boezemwater ligt het plangebied in de Commandeurspolder, bestaande uit verschillende peilgebieden variërend van -2,45 m. Zowel voor de Dijkpolder als voor de Commandeurspolder bestaat momenteel een wateropgave.

De Noordvliet die ten zuidoosten van de kern loopt en de Zuidgaag die dwars door de kern loopt zijn boezemwateren (hoofdwatergangen). Het streefpeil van deze twee boezemwateren wordt gehandhaafd op NAP -0,4 m.

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied is buiten de kern- of beschermingszone van de regionale waterkering gelegen. De ligging ten opzichte van deze waterkering is in onderstaande figuur weergegeven.

Figuur 4.4: Ligging beschermingszone waterkeringen (bron: Hoogheemraadschap van Delfland)

Afvalwaterketen en riolering

Het plangebied beschikt in de huidige situatie over een gemengde riolering.

Toekomstige situatie

Algemeen

De ontwikkeling bestaat uit de realisatie van 6 startersappartementen ter plaatse van de huidige bedrijfsbebouwing. De ontwikkeling voorziet hiermee niet in extra verharding ten opzichte van de huidige situatie.

Waterkwantiteit

De ontwikkeling betreft een functiewijziging en de sloop/realisatie van gebouwen ter plaatse van reeds bestaande verharding. Conform de nieuwe Handreiking watertoets voor gemeenten van het Hoogheemraadschap Delfland (2012) geldt als richtlijn voor het watersysteem het 'standstill beginsel'. Dit betekent dat de ontwikkeling niet tot een verslechtering van de waterhuishoudkundige situatie mag leiden. Het verhard oppervlak zal ten gevolge van de vaststelling van het bestemmingsplan niet toenemen. Watercompenserende maatregelen zijn dan ook niet noodzakelijk. Het hemelwater kan afgekoppeld worden op het oppervlaktewater. Daar waar het realiseren van open water niet goed mogelijk is, bijvoorbeeld op de zandgrond, dient het water afgekoppeld te worden.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem geldt een verbod op het toepassen van zink, lood, koper en PAK's-houdende bouwmaterialen.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting,
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Waterbeheer

Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het hoogheemraadschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de "Keur". Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het hoogheemraadschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit, het profiel en/of de veiligheid wordt aangetast, de aan- of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd. Ook voor het onderhoud gelden bepalingen uit de "Keur". Het onderhoud en de toestand van de (hoofd)watergangen worden tijdens de jaarlijkse schouw gecontroleerd en gehandhaafd.

Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

4.11 Ecologie

Toetsingskader

Beleid

Het rijksbeleid ten aanzien van de bescherming van soorten (flora en fauna) en de bescherming van de leefgebieden van soorten (habitats) is opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De uitwerking van dit nationale belang ligt bij de provincies. De bescherming van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) is in Zuid-Holland in de provinciale Structuurvisie nader uitgewerkt.

Normstelling

Flora- en faunawet

Voor de soortenbescherming is de Flora- en faunawet (hierna Ffw) van toepassing. Deze wet is gericht op de bescherming van dier- en plantensoorten in hun natuurlijke leefgebied. De Ffw bevat onder meer verbodsbepalingen met betrekking tot het aantasten, verontrusten of verstoren van beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfplaatsen. De wet maakt hierbij een onderscheid tussen 'licht' en 'zwaar' beschermde soorten. Indien sprake is van bestendig beheer, onderhoud of gebruik, gelden voor sommige, met name genoemde soorten, de verbodsbepalingen van de Ffw niet. Er is dan sprake van vrijstelling op grond van de wet. Voor zover deze vrijstelling niet van toepassing is, bestaat de mogelijkheid om van de verbodsbepalingen ontheffing te verkrijgen van het Ministerie van Economische Zaken. Voor de zwaar beschermde soorten wordt deze ontheffing slechts verleend, indien:

• er sprake is van een wettelijk geregeld belang (waaronder het belang van land- en bosbouw, bestendig gebruik en dwingende reden van groot openbaar belang);
• er geen alternatief is;
• geen afbreuk wordt gedaan aan een gunstige staat van instandhouding van de soort.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient in het geval van zwaar beschermde soorten of broedende vogels overtreding van de Ffw voorkomen te worden door het treffen van maatregelen, aangezien voor dergelijke situaties geen ontheffing kan worden verleend.

Met betrekking tot vogels hanteert het Ministerie van Economische Zaken de volgende interpretatie van artikel 11:

De verbodsbepalingen van artikel 11 beperken zich bij vogels tot alleen de plaatsen waar gebroed wordt, inclusief de functionele omgeving om het broeden succesvol te doen zijn, én slechts gedurende de periode dat er gebroed wordt. Er zijn hierop echter verschillende uitzonderingen, te weten:

Nesten die het hele jaar door zijn beschermd

Op de volgende categorieën gelden de verbodsbepalingen van artikel 11 van de Ffw het gehele seizoen.

• 1. Nesten die, behalve gedurende het broedseizoen als nest, buiten het broedseizoen in gebruik zijn als vaste rust- en verblijfplaats (voorbeeld: steenuil).
• 2. Nesten van koloniebroeders die elk broedseizoen op dezelfde plaats broeden en die daarin zeer honkvast zijn of afhankelijk van bebouwing of biotoop. De (fysieke) voorwaarden voor de nestplaats zijn vaak zeer specifiek en limitatief beschikbaar (voorbeeld: roek, gierzwaluw en huismus).
• 3. Nesten van vogels, zijnde geen koloniebroeders, die elk broedseizoen op dezelfde plaats broeden en die daarin zeer honkvast zijn of afhankelijk van bebouwing. De (fysieke) voorwaarden voor de nestplaats zijn vaak specifiek en limitatief beschikbaar (voorbeeld: ooievaar, kerkuil en slechtvalk).
• 4. Vogels die jaar in jaar uit gebruikmaken van hetzelfde nest en die zelf niet of nauwelijks in staat zijn een nest te bouwen (voorbeeld: boomvalk, buizerd en ransuil).

Nesten die niet het hele jaar door zijn beschermd

In de 'aangepaste lijst jaarrond beschermde vogelnesten' worden de volgende soorten aangegeven als categorie 5. Deze zijn buiten het broedseizoen niet beschermd.

• 5. Nesten van vogels die weliswaar vaak terugkeren naar de plaats waar zij het hele jaar daarvoor hebben gebroed of de directe omgeving daarvan, maar die wel over voldoende flexibiliteit beschikken om, als de broedplaats verloren is gegaan, zich elders te vestigen. De soorten uit categorie 5 vragen soms wel om nader onderzoek, ook al zijn hun nesten niet jaarrond beschermd. Categorie 5-soorten zijn namelijk wel jaarrond beschermd als zwaarwegende feiten of ecologische omstandigheden dat rechtvaardigen.

De Ffw is voor dit bestemmingsplan van belang, omdat bij de voorbereiding van het plan moet worden onderzocht of deze wet de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

Natuurbeschermingswet 1998

Uit het oogpunt van gebiedsbescherming is de Natuurbeschermingswet 1998 van belang. Deze wet onderscheidt drie soorten gebieden, te weten:

• a. door de minister van EZ (voormalig Ministerie van EL&I/LNV) aangewezen gebieden, zoals bedoeld in de Vogel- en Habitatrichtlijn;
• b. door de minister van EZ (voormalig Ministerie van EL&I/LNV) aangewezen beschermde natuurmonumenten;
• c. door Gedeputeerde Staten aangewezen beschermde landschapsgezichten.

De wet bevat een zwaar beschermingsregime voor de onder a en b bedoelde gebieden (in de vorm van verboden voor allerlei handelingen, behoudens vergunning van Gedeputeerde Staten of de Minister van EZ). De bescherming van de onder c bedoelde gebieden vindt plaats door middel van het bestemmingsplan. De speciale beschermingszones (a) hebben een externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze zones plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan moet worden onderzocht of de Natuurbeschermingswet 1998 de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning ingevolge de Natuurbeschermingswet 1998 zal kunnen worden verkregen.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het plangebied maakt ook geen deel uit van de EHS. Deze natuurgebieden liggen op grote afstand van het plangebied en worden niet beïnvloed door de ontwikkeling.

Soortenbescherming

Om ter plaatse van het plangebied vast te stellen of er beschermde flora en faunasoorten voorkomen is er een quickscan flora en fauna uitgevoerd. Het rapport van deze quickscan is als Bijlage 5 bij deze toelichting gevoegd. Als onderdeel van deze quickscan is er een locatieonderzoek uitgevoerd. Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat het voorkomen van beschermde soorten is uitgesloten. De bebouwing bezit geen gaten waarin vleermuizen of vogels zich zouden kunnen ophouden. Voor overige soort(groep)en is het gebied verder volledig ongeschikt. Op grond van bovenstaande analyse worden effecten op beschermde soorten uitgesloten; de realisatie en uitvoering van het plan niet in strijd is met het gestelde binnen de Flora- en faunawet.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt een toelichting gegeven op de planregels. De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende onderdelen:

inleidende regels;

• 1. bestemmingsregels;
• 2. algemene regels;
• 3. overgangs- en slotregels.

5.2 Inleidende regels

In dit hoofdstuk zijn de begrippen (Artikel 1) en wijze van meten (Artikel 2) opgenomen.

5.3 Bestemmingsregels

Het hoofdstuk Bestemmingsregels bevat de regels die specifiek gelden voor de bestemmingen in dit plan. Het bestemmingsplan bestaat uit drie enkelbestemmingen.

Tuin (Artikel 3)

De gronden die gelegen zijn voor de woningen en die niet als openbaar gebied bedoeld zijn, hebben de bestemming Tuin. Binnen deze bestemming zijn de bouwmogelijkheden beperkt tot de mogelijkheid om een erker te bouwen. Overkappingen en bergingen zijn niet toegestaan.

Verkeer - Verblijfsgebied (Artikel 4)

De gronden in de openbare ruimte waar de parkeervoorzieningen zijn voorzien hebben de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied'.

Wonen (Artikel 5)

Deze bestemming 'Wonen' is gegeven aan de toekomstige woningen in het plangebied. Naast woningen is ook erfbebouwing toegestaan in bijvoorbeeld de vorm van bijgebouwen en/of aan- en uitbouwen.

Hoofdgebouwen

Hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. De maximale goothoogte van de woningen is op de verbeelding aangegeven. Voor erfbebouwing gelden aparte regels voor wat betreft de maximum goot- en bouwhoogte.

Binnen onderhavig bestemmingsplan mag de goothoogte van hoofdgebouwen worden overschreden door dakkapellen. Een dakkapel mag op het achterdakvlak over de gehele breedte van het dakvlak worden gebouwd. Op het zij- en voordakvlak mag een dakkapel maximaal 70% van de breedte van het dakvlak beslaan.

Erfbebouwing

Op de gronden buiten het bouwvlak wordt de mogelijkheid geboden om de gronden achter en deels naast het hoofdgebouw c.q. de woning te gebruiken voor uitbreiding van het hoofdgebouw of voor de bouw van vrijstaande bijgebouwen. Het gezamenlijk oppervlak aan- en uitbouwen en bijgebouwen mag ten hoogste 50% van het bij het hoofdgebouw behorende gronden buiten het bouwvlak bedragen, tot een maximum van 50 m². Ten minste 25 m² van die gronden dient altijd onbebouwd en onoverdekt te blijven.

Ondernemerschap

De gemeente Midden-Delfland wil het ondernemerschap stimuleren. Om die reden is in het artikel Wonen een aantal flexibiliteitsbepalingen opgenomen om dit mogelijk te maken. Deze zijn opgenomen onder de noemer beroep-aan-huis, kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten.

Beroepen-aan-huis en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten

Om de woonfunctie te versterken en een aantrekkelijk woongebied te creëren waar ruimte is voor meerdere activiteiten, wordt een toename van de menging met kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten voorgestaan. Het uitgangspunt is dat zogenaamde vrije beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten, waarvoor geen meldings- of vergunningsplicht op grond van het Besluit omgevingsrecht geldt, zonder meer vanuit de woning kunnen worden uitgeoefend, mits de woonfunctie gehandhaafd blijft. Er wordt van uitgegaan dat de woonfunctie gehandhaafd blijft bij een gebruik van aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten van ten hoogste 25% van het gezamenlijk vloeroppervlak van de woning tot ten hoogste 40 m². Internetverkoop is toegestaan, mits deze voldoet aan de voorwaarde dat er geen uitstalling van goederen plaatsvindt en waarbij de goederen via internet worden aangeboden en overwegend per post worden geleverd. Webwinkels zijn derhalve niet toegestaan.

5.4 Algemene regels

In dit onderdeel van de regels komen algemene regels aan de orde die gelden voor alle bestemmingen in het bestemmingsplan. De algemene regels bestaan uit de volgende artikelen:

Anti-dubbeltelregel (Artikel 6)

De anti-dubbeltelregel wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. De formulering van de anti-dubbeltelregel wordt bindend voorgeschreven in artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Algemene bouwregels (Artikel 7)

Overschrijding bouwgrenzen

Dit lid bevat een algemene regeling voor een geringe overschrijding van bouwgrenzen door ondergeschikte onderdelen van gebouwen. De overschrijding van de bouwgrenzen dient wel beperkt te zijn.

Voldoende parkeergelegenheid

Dit lid borgt dat voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd.

Algemene afwijkingsregels (Artikel 8)

Maten en bouwgrenzen

In dit artikel wordt omschreven in welke gevallen een omgevingsvergunning voor het afwijken kan worden verleend voor bouwplannen die voorgeschreven bouwgrenzen of maatvoeringen overschrijden. Op voorhand zijn eisen gesteld waarbinnen de aanvraag in ieder geval moet passen, zodat grootschalige, structurele aanpassingen op voorhand zijn aangesloten. Voor aanvragen die wel binnen deze kaders passen, kan het college van burgemeester en wethouders de afweging maken of via afwijking medewerking wordt verleend aan de aanvraag. Bij deze afweging worden in ieder geval de gebruiksmogelijkheden van omliggende gronden meegenomen. Wanneer de afwijkingsbevoegdheid wordt toegepast, houdt dit in dat een afzonderlijke planologische procedure wordt doorlopen met bijbehorende publicatie en mogelijkheden voor zienswijzen.

Deze regel geeft aan dat de wettelijke regelingen waarnaar in het plan verwezen wordt, gelden zoals ze zijn op het moment dat het bestemmingsplan wordt vastgesteld.

5.5 Overgangs en slotregels

In het afsluitende onderdeel van de regels komen de overgangs- en slotregel aan de orde.

Overgangsrecht (Artikel 10)

De formulering van het overgangsrecht is bindend voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.2.1 Bro).

Slotregel (Artikel 11)

Deze regel bevat de titel van het plan.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.1.1 Zienswijzen

In het kader van de wettelijke procedure is het ontwerp bestemmingsplan vanaf 10 april 2015 gedurende zes weken op het gemeentehuis en via www.ruimtelijkeplannen.nl ter inzage gelegd. Gedurende deze periode zijn ingezetenen in de gelegenheid gesteld tot het indienen van zienswijzen. De ingekomen zienswijzen zijn beantwoord in de nota beantwoording zienswijzen, zie Bijlage 8.

6.1.2 Vooroverleg

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat bij de voorbereiding van een bestemmingsplan burgemeester en wethouders overleg met de overleginstanties plegen. In dat kader heeft de gemeente Midden-Delfland het voorontwerpbestemmingsplan toegestuurd aan de vooroverlegpartners. De ingekomen reacties zijn samengevat en van beantwoording voorzien in Bijlage 7.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Bij nieuwe ontwikkelingen moet onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro) tegelijk met het bestemmingsplan, een exploitatieplan worden vastgesteld, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door middel van gemeentelijke gronduitgifte of een anterieure overeenkomst. De gemeente heeft hierbij de onderzoeksverplichting om de financieel-economische uitvoerbaarheid van het plan te toetsen. Daarnaast kan de gemeente aan de hand van de kostensoortenlijst van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) kosten verhalen op de ontwikkelaar.

Door de gemeente is met de initiatiefnemer van het project een privaatrechtelijke overeenkomst gesloten voor wat betreft het kostenverhaal. De initiatiefnemer heeft alle gronden in eigendom. Bovendien is er tussen initiatiefnemer en gemeente een overeenkomst gesloten over eventuele planschade. Om die reden is het opstellen van een exploitatieplan niet noodzakelijk.

De initiatiefnemer heeft tot slot de kosten voor de uitvoering van saneringeringsmaatregelen als gevolg van de bodemverontreiniging opgenomen in exploitatieopzet voor het project. Hierdoor is het plan ook financieel gezien uitvoerbaar.