Partiële herziening bestemmingsplan Maaslandse Dam

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op 28 april 2015 heeft de gemeenteraad van Midden-Delfland het bestemmingsplan 'Maaslandse Dam' vastgesteld. Nadien zijn er vanuit de gemeente Midden-Delfsland een aantal ontwikkelingen en wensen binnen dit gebied die niet meer in overeenstemming zijn met het bestemmingsplan 'Maaslandse Dam'. De ontwikkelingen betreffen herbestemming op vier locaties:

• Locatie 1: Omgeving kavel 3;
• Locatie 2: Commandeurskade / Maaslandse Dam 20;
• Locatie 3: Kavel 33
• Locatie 4: Zuidzijde woonpercelen.

De planvoornemens hiervan worden verder uiteengezet en beschreven in hoofdstuk 2. Om de ontwikkelingen op de vier locaties juridisch / planologisch te borgen is besloten het huidige bestemmingsplan te herzien. Middels de voorliggende partiele herziening wordt het huidige bestemmingsplan 'Maaslandse Dam' op vier locaties herzien.

1.2 Plangebied

Het plangebied Maaslandse Dam, waarvoor dit bestemmingsplan van kracht is, is gelegen in de gemeente Midden-Delfland en maakt onderdeel uit van de Commandeurspolder. Aan de noord- en westzijde wordt het gebied globaal begrensd door de Oostgaag respectievelijk Zuidgaag. Aan de zuidzijde wordt de begrenzing gevormd door de oude tramkade (Gaagpad) en aan de oostzijde door de Middelwatering en de Kwakelweg.

Op figuur 1 is het plangebied Maaslandse Dam weergegeven. In rood wordt de contour van het huidige bestemmingsplan Maaslandse Dam weergegeven. De vier locaties die middels dit bestemmingsplan worden herzien zijn weergegeven met een geel kader. De locaties betreffen:

• Locatie 1: Omgeving kavel 3;
• Locatie 2: Commandeurskade / Maaslandse Dam 20;
• Locatie 3: Kavel 33;
• Locatie 4: Zuidzijde woonpercelen.

Figuur 1: ligging plangebied (rood kader) binnen de Maaslandse Dam

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Tot het moment waarop het bestemmingsplan 'Partiële herziening bestemmingsplan Maaslandse Dam' in werking treedt, geldt het bestemmingsplan 'Maaslandse Dam', zoals op 28 april 2015 door de gemeenteraad van Midden-Delfland is vastgesteld. In dit bestemmingsplan zijn de gronden voorzien van de volgende bestemmingen:

Figuur 2: uitsneden bestemmingsplan 'Maaslandse Dam', rood omkaderd de plangebieden, waarbij de huidige planologische situatie is aangeduid.

1.4 Leeswijzer

De toelichting bestaat uit 7 hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving gegeven van het plan. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de beleidsaspecten. Hoofdstuk 4 beschrijft de gevolgen van de herziening waarna hoofdstuk 5 ingaat op de juridische regelgeving. Daarna komt in hoofdstuk 6 de economische uitvoerbaarheid aan bod en tot slot in hoofdstuk 7 de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Het plan

2.1 Locatie 1: Omgeving kavel 3

Voor het gebied ten zuiden en oosten van kavel 3 (zie onderstaande figuur 3) geldt het volgende. Tussen de gemeente Midden-Delfland en de kaveleigenaar vindt een grondruil plaats. Het rode gedeelte in figuur 3 gaat van de eigenaar van kavel 3 over naar de gemeente Midden-Delfland. En het groene gedeelte in figuur 3 en de aangrenzende strook grond tot aan de rode stippellijn gaat van de gemeente over naar de eigenaar van kavel 3.

Figuur 3: overzichtstekening grondverkoop aan de gemeente (rood) en
grondaankoop van de gemeente (groen)

Het rode gedeelte kan dan ook als bestemming 'Verkeer-Verblijfsgebied' worden bestemd. Het groene gedeelte (en de strook van in totaal 2,50 meter die er rechts naast ligt) kan worden bestemd als 'Tuin'. Daarmee vervalt de verkeersfunctie van deze strook grond voor de beoogde langzaam verkeersverbinding.

Deze aanpassing in de omgeving van kavel 3 is verwerkt in de verbeelding van dit bestemmingsplan, zie figuur 4 voor de nieuwe situatie.

Figuur 4: uitsnede verbeelding nieuwe situatie

2.2 Locatie 2: Commandeurskade / Maaslandse Dam 20

Deze locatie, thans bestemd als 'Woongebied' en 'Wonen' met aanduiding 'Kassen'. Het planvoornemen is op deze locatie een horecagelegenheid te openen. Hiervoor dienen de gronden te worden bestemd als 'Horeca'. Het planvoornemen is:

• De woning (Maaslandse Dam 20) blijft ongewijzigd en wordt niet opgenomen in deze partiele herziening;
• De schuur blijft verbonden aan de woning Maaslandse Dam 20. Hier zullen geen horeca-activiteiten plaatsvinden. De gronden worden bestemd als 'Wonen' (in de huidige situatie bestemd als 'Woongebied'). Vanwege de functie 'schuur' behorende bij de woning Commandeurskade / Maaslandse Dam 20 wordt hier een woonhuis uitgesloten;
• De overige gronden te bestemmen als 'Horeca' met een aanduiding 'Kassen' . Op de locatie wordt de horeca-categorie 1 toegestaan (lichte horeca). Dit zijn bedrijven die in beginsel alleen overdag en 's avonds behoeven te zijn geopend en zich in hoofdzaak bezig houden met verstrekking van etenswaren en maaltijden, en daardoor slechts beperkte hinder voor omwonenden veroorzaken. De karakteristieke historische kas krijgt de aanduiding 'kas'. Het deel van het bestemmingsplan dat grenst aan de straat Maaslandse Dam krijgt de aanduiding 'parkeerterrein', dit deel van het terrein mag uitsluitend worden gebruikt om te parkeren ten dienste van de horeca en de woning aan de Maaslandse Dam 20 ;
• De zuidkant, tussen Horeca (categorie 1) en Wonen – 3, te bestemmen als 'Tuin'.

Op de onderstaande figuur 5 is de toekomstige situatie weergegeven.

Figuur 5: uitsnede verbeelding nieuwe situatie

2.3 Locatie 3: Kavel 33

Op deze locatie is in het huidige bestemmingsplan een bouwvlak opgenomen voor een woning. Het planvoornemen is op deze locatie conform het gewijzigde kavelpaspoort van deze kavel bebouwing te realiseren. Hiervoor wordt de bestemming Wonen - 3 opgenomen en worden de bouwmogelijkheden afgestemd op de regels voor woningbouw in Maaslandse Dam. Op de onderstaande figuur 6 is de oude situatie (links) afbeeld en de toekomstige situatie (rechts) waarbij het bouwvlak van perceel is aangepast.

Figuur 6: uitsnede verbeelding oude situatie (links) en nieuwe situatie (rechts)
waarbij het bouwvlak is vergroot.

2.4 Locatie 4: Zuidzijde woonpercelen

Ten noorden van dit gebied dat als 'Groen' is bestemd is de mogelijkheid opgenomen in het vigerende bestemmingsplan om woningen mogelijk te maken. Gelet op de verkavelingsmogelijkheden is het voornemen om de groenstrook bestemd als 'Groen' in te zetten als kabel voor de bijbehorende bouwmogelijkheden in het vigerende bestemmingsplan voor 'Wonen - 1'. De woonpercelen kunnen in de verkaveling worden verlengd op deze gronden die de bestemming 'Wonen - 1' krijgen zonder bouwvlak. Voor de oever langs de watergang wordt conform de plansystematiek de bestemming 'Tuin' opgenomen.

Op onderstaande figuur 7 is de bestemming 'Wonen -1', conform de ten noorden opgenomen bestemming 'Wonen - 1' weergegeven zonder bouwvlak. Langs de watergang is de bestemming 'Tuin' opgenomen.

Figuur 7: uitsnede verbeelding nieuwe situatie

Hoofdstuk 3 Beleidskader

De wijzigingen zoals beschreven in dit bestemmingsplan zijn (conform het bestemmingsplan 'Maaslandse Dam' en vigerende beleid) navolgbaar aan de beleidsdoeleinden zoals gesteld door Rijks-, provinciale en gemeentelijke overheid.

Horeca Maaslandse Dam 20

Het toestaan van lichte horeca op het erf bij een monumentale boerderij / tuinderwoning aan de Maaslandse Dam draagt bij aan meerdere doelstellingen van het gemeentelijk beleid.

De missie van de gemeente Midden-Delfland is het verbinden van het groene landschap met de stedelijke omgeving. Met de gemeenschap werkt zij aan een betere kwaliteit van leven. Daarbij richt de gemeente zich op vijf speerpunten: landschap, samenleving, economie, dienstverlening en bestuur en organisatie.

Het faciliteren van recreatief-toeristische ondernemers past binnen het speerpunt landschap, waarbij inwoners uit de stedelijke omgeving kunnen in het landschap kunnen genieten van rust, ruimte en recreatie.

Een onderdeel van het landschap zijn de historische (voormalig) agrarische erven met monumentale gebouwen. De gemeente bevordert het gebruik van monumentale bijgebouwen bij woningen ten behoeve van nevenactiviteiten als lichte horeca. Deze nevenactiviteiten dragen bij aan de instandhouding van monumentale gebouwen.

De horecavoorziening ondersteunt het recreatief medegebruik van het agrarisch landschap en geeft een nieuwe bestemming aan een monumentale kas. Het erf ligt aan het Gaagpad dat deel uitmaakt van de Gaag. De Gaag ontwikkelt zich volgens het Landschapsontwikkelingsperspectief (LOP) tot recreatieve ruggengraat van het Midden-Delfland gebied. Het LOP geldt als structuurvisie voor het buitengebied van de gemeente Midden-Delfland.

Hoofdstuk 4 Gevolgen van de herziening

Vanuit een goede ruimtelijke ordening worden er, naar aanleiding de planvoornemens op de vier locaties, geen negatieve effecten verwacht op de omgeving.

Horeca Maaslandse Dam 20

Het toestaan van lichte horeca op het erf van de Maaslandse Dam 20 doet geen afbreuk aan het woon- en leefklimaat van de bewoners van de woningen aan de Maaslandse Dam. Bij lichte horeca gaat het om bedrijven die alleen overdag en 's avonds zijn geopend en zich in hoofdzaak bezig houden met verstrekking van etenswaren en maaltijden. Daardoor veroorzaken deze bedrijven slechts beperkte hinder voor omwonenden.

De horecabedrijf richt zich voornamelijk op passerende recreanten die over het Gaagpad wandelen en fietsen. Een deel van het erf is ingericht als parkeerterrein voor auto's. Volgens de regels van het bestemmingsplan mag dit deel van het erf uitsluiten worden gebruikt voor het parkeren van voertuigen.

In Midden-Delfland is het verboden om een horeca-inrichting te exploiteren zonder exploitatievergunning. Bij het nemen van een besluit over een aanvraag om een exploitatievergunning toetst de burgemeester aan de regels van het bestemmingsplan en houdt hij rekening met de gevolgen voor het woon- en leefklimaat. De burgemeester kan voorwaarden opnemen in de exploitatievergunning die bijdragen aan het beperken van de gevolgen voor het woon- en leefklimaat.

Voor de ontwikkeling van Maaslandse Dam als geheel zijn afspraken gemaakt met het Hoogheemraadschap van Delfland. Deze afspraken over waterberging in het peilgebied van de Commandeurspolder zijn geborgd in het vigerende bestemmingsplan. In de eerste fase van Maaslandse Dam is meer water gerealiseerd dan eerder berekend. Voor het vervolg, met name de wateropgave in het middengebied, zal met het Hoogheemraadschap de actuele waterberging worden afgestemd op basis van de al gerealiseerde watercompensatie.

Hoofdstuk 5 Juridische regelgeving

Deze herziening is wat betreft de regeling afgestemd op het vigerende bestemmingsplan 'Maaslandse Dam', waarbij de regels die van toepassing zijn in dit plan zijn overgenomen uit het geldende bestemmingsplan.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

Bij ontwikkelingen die middels het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt, is het noodzakelijk aan te tonen in hoeverre de beoogde plannen financieel haalbaar zijn en wie de risicodragende partij is. In dit kader is in afdeling 6.4 Wro bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan moet vaststellen, indien een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Hiervan kan worden afgeweken indien de plankosten anderzijds zijn verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst.

Met het onderhavige bestemmingsplan wordt beoogd een juridisch-planologisch kader neer te zetten om:

• locatie 1: de grondverkoop en grondaankoop met de juiste bestemmingen te regelen;
• locatie 2: bestemmen van horecagelegenheid;
• locatie 3: vergroten van bestaande bouwvlak;
• locatie 4: vergroten ruimte voor woonkavels.

Door de realisatie van woningbouw is hier sprake van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. Derhalve is het opstellen van een exploitatieplan noodzakelijk. Omdat de plankosten anderzijds zijn verzekerd, namelijk middels een anterieure overeenkomst die overeen is gekomen tussen initiatiefnemers en de gemeente wordt er afgezien van het opstellen van een exploitatieplan.

Middels de anterieure overeenkomst zijn de plankosten gedekt en wordt voldaan aan de eisen die voortkomen uit de wet.

Hoofdstuk 7 Vooroverleg en Inspraak

De maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan wordt getoetst met het versturen van het plan naar de verschillende overlegpartners. Naast de overlegpartners wordt iedereen in de gelegenheid gesteld het plan te beoordelen. Onderstaand is aangegeven op welke manier de maatschappelijke uitvoerbaarheid precies getoetst wordt.

Vooroverleg

Het concept ontwerpbestemmingsplan is op grond van artikel 3.1.1 Bro (Besluit ruimtelijke ordening) verzonden aan de relevante wettelijke instanties ten behoeve van het vooroverleg.

Conclusie

De vooroverlegpartners hebben geen reacties ingediend in het kader van artikel 3.1.1. Bro die leidt tot aanpassing van het bestemmingsplan.

Wel is kennis genomen van de reactie van het Hoogheemraadschap van Delfland over de wateropgave in het plangebied Maaslandse Dam. De nu voorliggende aanpassingen in dit ontwerpbestemmingsplan hebben geen effect op de wateropgave die met name in het middengebied van de locatie Maaslandse Dam van toepassing is.

Bij de ontwikkeling van het middengebied zal met het Hoogheemraadschap van Delfland nader worden overlegd. Hierbij is met name de gerealiseerde waterberging in fase 1, die hoger is dan eerder berekend, een relevant aandachtspunt.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan Partiële herziening bestemmingsplan Maaslandse Dam heeft voor 6 weken ter inzage gelegen. Het plan is eveneens gepubliceerd op www.ruimtelijkeplannen.nl.

Conclusie

Gedurende de zienswijzentermijn zijn twee zienswijzen ontvangen op het ontwerpbestemmingsplan. De zienswijzen zijn beantwoord in de nota van zienswijzen die als Bijlage 1 is opgenomen bij de toelichting van dit bestemmingsplan.

Op basis van de nota zienswijzen zijn aanpassingen in het bestemmingsplan aangebracht ten aanzien van artikel 3 in de regels waarbij het parkeerterrein is aangeduid en de relatie met de gemeentelijke parkeernorm is opgenomen.

Op de verbeelding en in de toelichting is het terrein met de bestemming Horeca en de aanduiding parkeerterrein eveneens verwerkt.