Geerdshof

5.3 Algemene onderbouwing

De locatie is de laatste 50 jaar vrij gebleven van hoofdgebouwen. Op een kaart van 1976 is zichtbaar dat er mogelijk wel één of meer ondergeschikte bouwwerken zijn geweest, maar op een kaart van 1988 is de locatie geheel bebouwingsvrij. De locatie ligt desondanks (ook historisch gezien) in een gebied met relatief veel bebouwing.

Met de realisatie van het voorgenomen bouwplan wordt de in de jaren 80 van de vorige eeuw gerealiseerd woonbuurt Nijstad aan die zijde afgerond. Stedenbouwkundig gezien is het daarom wenselijk dat de woning aan de Geerdshof wordt gesitueerd. Hierbij is er sprake van voldoende afstand tot de naastgelegen woonbebouwing: tenminste 13 meter. De afstand tot omliggende hoofdgebouwen is meer dan 20 meter. De meeste omliggende woningen staan onderling dichter bij elkaar en bovendien is de te realiseren woning zo gesitueerd dat geen enkele voor- of achtergevel van de omliggende woningen 'uitkijkt' op de te realiseren woning (zie afbeelding 5.4 en/of bijlage 5). Dat is voor de voorgevel van belang in verband met uitzicht. En voor de achtergevel van belang in verband met privacy. Slechts een enkele, grotendeels blind zijnde zijgevel van een bijgebouw kijkt uit op het besluitgebied. Ook de aanwezige brede groensingels rondom het besluitgebied (zie ook figuur 2.2) blijven in tact, uitgezonderd een kleine onderbreking ten behoeve van een uitrit. Hierdoor grenst geen enkel woonperceel direct aan het besluitgebied en zal het uitzicht en privacy nagenoeg geheel onveranderd blijven.

De uitrit wordt stedenbouwkundig goed ingepast, zie de bijgevoegde landschapsschets van Bijkerk c.s. landschapsarchitecten (bijlage 4). De ter plaatse aanwezige groenstrook blijft verder geheel in tact. Geen van de omliggende woonhuizen biedt direct zicht op deze uitrit, waardoor niemand in de privacy geschaadt wordt.

De maatvoeringen van het plan sluiten aan op de voorschriften van bestemmingsplan "Nijstad" fase II (woningtype LO), zoals die gelden op de de percelen rondom onderhavig besluitgebied: minimaal 300 kubieke meter inhoud, maximaal 15 meter diep (horizontaal), goot maximaal 3,5 meter hoog. Het oppervlak van de woning is enigzins groter dan die van de gemiddelde omliggende woning, omdat dit qua maat en schaal aansluit bij het perceel.

Op deze wijze is ruim voldoende rekening gehouden met de belangen van omwonenden en worden deze door het plan niet onevenredig benadeeld. Er zal geen sprake zijn van noemenswaardige waardevermindering, waardoor een planschaderisicoanalyse niet nodig wordt geacht.

In de gemeentelijke beleidsnota "Beleidsregel voor bouwen en gebruik in strijd met het planologisch regime" (september 2010, versie 1) staat dat aan plannen die voldoen aan de in de beleidsregel genoemde voorwaarden medewerking kan worden verleend. In artikel 3, sub 3 onder b van de beleidsnota staat: 'de gezamenlijke oppervlakte van de bijbehorende bouwwerken buiten het bouwvlak (waarbinnen het hoofdbouw moet worden gebouwd) mag maximaal 85 m2 bedragen, mits het bebouwingspercentage van het bouwperceel maximaal 50 bedraagt.' Onderhavig plan voldoet hieraan. Dit beleid wordt overgenomen in alle nieuwe bestemmingsplannen van de gemeente Dinkelland.

Afbeelding 5.4: afstand tot omliggende bebouwing en afstand tussen omliggende bebouwing onderling

Er is in het plan tevens rekening gehouden met het zicht vanaf het buitengebied. Conform het door Zoontjes Bureau voor tuin & landschap opgestelde erfinrichtingsplan in bijlage 6 komt er rond het perceel een houtwal bestaande uit een opgeworpen zandlichaam waarop streekeigen bomen en struiken worden geplant. Het zandlichaam heeft een hoogte van 1 meter boven het huidige maaiveld, waarmee de hoogte aansluit bij de houtwal op het naastgelegen perceel. Hiermee is er sprake van een verantwoorde overgang naar het buitengebied (en de openbare ruimte).

In de woonstraat Geerdshof bevindt zich ter hoogte van de woningen met de nummers 6 en 9 een smalle knik in het wegprofiel, waardoor de doorstroming enigzins wordt gehinderd. Deze reeds bestaande situatie wordt door het onderhavige plan niet beïnvloed. Dat geldt eveneens voor de verkeersveiligheid. Bovendien zal verkeer van en naar onderhavig besluitgebied vooral langs de huisnummers 5 en 7 worden afgewikkeld, vanwege de snellere route uit de wijk. Dit deel van de straat heeft een normaal profiel met voldoende breedte voor twee elkaar passerende auto's. In paragraaf 3.3.3 is reeds geconcludeerd dat de Geerdshof voldoende capaciteit heeft voor de verkeersafwikkeling van onderhavig besluitgebied.

Op het terrein zal ruimte worden gerealiseerd voor het parkeren van tenminste twee auto's, waarmee voldaan wordt aan de voor een dergelijk plan gebruikelijke parkeernorm.

Behalve dat in het voorgenomen plan voldoende rekening is gehouden met omwonenden, voldoet het tevens aan het geldende beleid, aan de gestelde stedenbouwkundige en beeldkwaliteitseisen en aan de in hoofdstuk 4 beschreven milieuruimtelijke randvoorwaarden.

Geconcludeerd wordt dat het voorgenomen plan voldoet aan een goede ruimtelijke ordening, zoals gesteld in artikel 5.20 van het Besluit omgevingsrecht.