Tipweg 3/Noordijkeresweg 8 Saasveld

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Inleiding

Met het voorliggende bestemmingsplan verleent de gemeente Dinkelland met toepassing van de Rood voor Rood-regeling medewerking aan een Rood voor Rood-plan voor de locaties Tipweg 3, Postweg 8, Postweg 18 en Noordijkeresweg 8 te Saasveld. Op deze locaties wordt landschapontsierende bebouwing gesloopt, worden bedrijfsbestemmingen omgezet in woonbestemmingen en wordt één en ander landschappelijk ingepast, waardoor de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse wordt verbeterd. Deze plannen worden gefinancierd uit de opbrengsten van de realisatie van één compensatiewoning op de locatie Tipweg 3 en één compensatiewoning op de locatie Noordijkeresweg 8. Naast de genoemde percelen worden ook het perceel Tipweg 1 vanwege de landschappelijke inpassing van het perceel Tipweg 3 en de verruiming van het woonperceel van Tipweg 1 in het plan meegenomen.

1.2 Aanleiding

Het voornoemde Rood voor Rood-plan kan op drie van de locaties niet worden gerealiseerd binnen het ter plaatse geldende bestemmingsplan, waardoor een partiële herziening noodzakelijk is. Het onderhavige bestemmingsplan voorziet hierin. De gesloten Rood voor Rood-overeenkomst vormt de basis voor de partiële herziening.

1.3 Locaties en begrenzing plangebied

Het plangebied omvat een drietal locaties, te weten:

• 1. Tipweg 1 en 3 e.o. te Saasveld, kadastraal bekend als gemeente Weerselo, sectie T, de nummers 1544, 0060 en 0072, 0046, 1350 en 1547 (ged.);
• 2. Noordijkeresweg 8 te Saasveld, kadastraal bekend, als gemeente Weerselo, sectie T, nummers 290 en 312;
• 3. Postweg 8 te Saasveld, kadastraal bekend, als gemeente Weerselo, sectie I, nummers 3548 en 3073.

Op de locatie Postweg 18 te Saasveld wordt alleen een schuur gesloopt. Deze locatie is voorzien van de bestemming 'Wonen'. Dit blijft onveranderd en het sloopplan past hierbinnen, waardoor deze locatie geen deel uitmaakt van het plangebied. Een nadere afweging of onderbouwing van deze locatie hoeft niet plaats te vinden.

Voornoemde opsommingsnummers corresponderen met de nummers op de onderstaande afbeelding.
 
Ligging van de drie locaties die tezamen het plangebied vormen

1.4 Bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan 'Tipweg 3/Noordijkeresweg 8 Saasveld' is vervat in het GML- bestand NL.IMRO.1774.BPBUITipweg3-0401n bestaat uit de volgende stukken:

• Toelichting (inclusief bijlagen)
• Verbeelding
• Regels
  

1.5 Vigerend bestemmingsplan

De deellocaties komen hieronder los van elkaar aan de orde.

• 1. Tipweg 1 en 3, Saasveld

Het perceel Tipweg 1 heeft ingevolge het bestemmingsplan "Buitengebied 2010" de bestemming 'Wonen'. Deze gronden zijn bestemd voor woonhuizen, aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen. Binnen het daarvoor aangegeven bestemmingsvlak is maximaal één woning toegestaan. De gronden ten zuiden van de woning hebben een agrarische bestemming (Agrarisch - 1). Deze gronden zijn bestemd voor het agrarische gebruik. Het noordoostelijke puntje van het perceel ligt binnen een vrijwaringszone van een molenbiotoop. Hierbinnen dient rekening te houden met de windvang van de molen.

Het voormalige agrarische erf aan de Tipweg 3 ligt binnen het bestemmingsplan 'Buitengebied, Tipweg 3 in Saasveld' (vastgesteld op 29 januari 2013). In dat bestemmingsplan is aan het erf de bestemming 'Wonen' toegekend. De gronden zijn daarmee in eerste instantie bestemd voor 'woonhuizen, aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen'. Per bestemmingsvlak is ten hoogste één woonhuis met één woning toegestaan. Met voorliggend Rood-voor-Rood plan wordt één nieuwe woning op het erf mogelijk gemaakt. Dit past niet binnen de mogelijkheden van het bestemmingsplan 'Buitengebied, Tipweg 3 in Saasveld'. Een herziening van het bestemmingsplan is daarom noodzakelijk.

• 2. Noordijkeresweg 8, Saasveld

Het erf aan de Noordijkeresweg 8 in Saasveld ligt binnen het bestemmingsplan "Buitengebied 2010". Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad op 18 februari 2010. Voor het perceel geldt de bestemming 'Agrarisch -1' en de functieaanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - bouwperceel grondgebonden agrarisch bedrijf'. Het grootste deel van het erf is voorzien van een bouwvlak. De herontwikkeling van dit erf voor woondoeleinden, waarbij naast de voormalige bedrijfswoning één nieuwe woning mogelijk wordt gemaakt, past niet binnen deze vigerende bestemming. Een herziening van het bestemmingsplan is daarom noodzakelijk.

• 3. Postweg 8, Saasveld

Voor dit perceel geldt in het bestemmingsplan "Buitengebied 2010" de bestemming 'Bedrijf - Voormalig agrarisch' zonder verdere aanduidingen, enz. In dit geval is hier een 'Interieur en meubelmakerij' toegestaan. Het gebruik van dit perceel voor woondoeleinden past niet binnen deze bestemming. Een herziening van het bestemmingsplan is daarom gewenst.

Uitsnede uit de verbeelding van het bestemmingsplan "Buitengebied 2010", de locatie Tipweg 1

Uitsnede uit de verbeelding van het bestemmingsplan "Buitengebied, Tipweg 3 in Saasveld"

Uitsnedes uit de verbeelding van het bestemmingsplan "Buitengebied 2010" voor respectievelijk de locaties Noordijkeresweg 8 en Postweg 8

1.6 Leeswijzer

Na het inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de huidige en beoogde situatie van het plangebied en omgeving beschreven. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 het ruimtelijk beleidskader van het Rijk, de provincie en de gemeente uiteengezet. Hoofdstuk 4 gaat over de omgevingsaspecten die voor dit plangebied relevant zijn. In hoofdstuk 5 wordt de uitvoerbaarheid van het plan beschreven. Ten slotte wordt een juridische toelichting gegeven op de regels van de diverse bestemmingen in hoofdstuk 6.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

2.1.1 Tipweg 1

De locatie Tipweg 1 te Saaveld is gelegen in het buitengebied van Saasveld, ongeveer een kilometer ten westen van de dorpskern. Op het perceel is een woning met de daarbij behorende aan- en uitbouwen en bijgebouwen aanwezig. Het perceel wordt begrensd door de Tipweg en de agrarische gronden aan de zuid- en oostzijde van het perceel. Ten westen van het perceel Tipweg 1, is de woning Tipweg 3 gelegen. Op dit perceel is ook de rood-voor-rood woning beoogd. Op deze locatie vinden geen sloopactiviteiten plaats.

2.1.2 Tipweg 3

De locatie Tipweg 3 te Saasveld is gelegen in het buitengebied van Saasveld, ongeveer een kilometer ten westen van de dorpskern. Op het perceel (ten zuiden van de Tipweg) bevindt zich een aantal voormalig agrarische opstallen (waaronder een vleesvarkensstal, gesloten kapschuur en een veestalling) met een totale oppervlakte van 336 m2. Op het perceel bevindt zich daarnaast ook een voormalige bedrijfswoning. De agrarische opstallen zijn gebouwd in de periode 1963-1986 en zullen in het kader van dit Rood voor Rood-project worden gesloopt.

Er vinden geen bedrijfsmatige activiteiten meer plaats op het erf. De woning is als burgerwoning in gebruik.

Ten oosten van het plangebied bevindt zich een burgerwoning (Tipweg 1) en ten (noord)westen ook (Tipweg 2). Ten zuidwesten van het plangebied bevindt zich op het adres Bornsestraat 62 een veehouderij met minicamping en ten zuiden van het plangebied bevindt zich op ruim 50 meter afstand hotel-restaurant 't Molenven (Bornsestraat 60).

Tipweg 3 met de te slopen bebouwing

Aanzicht vanaf oostzijde

2.1.3 Noordijkeresweg 8 Saasveld

Op het perceel Noordijkeresweg 8 bevindt zich o.a. een tweetal voormalige varkensschuren van in totaal dus 356 m2. Deze stallen zijn gebouwd in 1979 en 1960 en zullen worden gesloopt in het kader van het Rood voor Rood-project. Ten noordwesten van de agrarische bedrijfswoning staat een oude boerderij, welke gebruikt wordt als bijgebouw.

Noordijkeresweg 8 en de te slopen schuren

Te slopen schuren

2.1.4 Postweg 8 Saasveld (slooplocatie)

Op het perceel Postweg 8 bevindt zich behalve een bedrijfswoning met bijgebouwen ook een meubelmakerij. De meubelmakerij is gevestigd in een viertal gebouwen van in totaal zo'n 448 m2, welke in het kader van dit Rood voor Rood-project zullen worden gesloopt.

Postweg 8 en de te slopen 448 m2 bedrijfsbebouwing

Meubelmakerij en bijbehorende bedrijfsgebouwen

2.1.5 Postweg 18 Saasveld (slooplocatie)

Op het perceel Postweg 18 bevindt zich onder meer een (voormalige) vleeskuikenstal met een afmeting van 60 m x 10,7 m (oppervlakte 642 m2), welke in het kader van dit Rood voor Rood-project zal worden gesloopt. In het voorste gedeelte van de stal (192 m2) bevindt zich tevens een kantoor/magazijn. Grotendeels onder de stal bevindt zich een mestkelder van 300 m3 (uitpandig: 96 m2). Het bouwjaar van de schuur is 1975.

Postweg 18 met de slopen schuur

Te slopen schuur

2.2 Beoogde situatie

De in de voorgaande paragraaf genoemde te slopen gebouwen (in totaal 1.782 m2) hebben in ruimtelijke zin geen bijzondere betekenis voor het erfensemble. Behalve de sloop van deze gebouwen zullen de bedrijfsmatige activiteiten op alle locaties in het plangebied worden beëindigd. De meubelmakerij wordt voortgezet op industrieterrein Echelpoel te Weerselo. De slagerij(winkel) op het adres Tipweg 3 is inmiddels verhuist naar Drosteweg 12 te Saasveld, waar vlees wordt verwerkt en verkocht (winkel). Alle locaties worden voorzien van een woonbestemming (voor zover daar nog geen sprake van was). Om het Rood-voor-Rood plan te financieren worden er twee compensatiewoningen mogelijk gemaakt. Eén compensatiewoning wordt op het erf aan de Tipweg 3 gerealiseerd en één compensatiewoning wordt in de voormalige boerderij aan de Noordijkeresweg 8 gerealiseerd.

Aanpassing perceel Tipweg 1

De verandering van het perceel Tipweg 1 betreffen een verruiming van de woonbestemming, zoals weergegeven in de navolgende afbeelding. Vanwege de situering van de huidige woning heeft het perceel een achtererf welke niet praktisch is te gebruiken. Evenetuele bijbehorende bouwwerken kunnen niet op een passende wijze achter de woning gerealiseerd worden. Met een verruiming van het bestemmingsvlak, onstaan er meer mogelijkheden, zonder dat hierdoor direct het woon- en leekwaliteit onevenredig worden aangetast.

In overleg met initiatiefnemer is ook de groenstrook ten westen van het perceel Tipweg 1 in westelijke richting opgeschoven. Hierdoor ontstaat er meer ruimte om de entree van het perceel Tipweg 1 op te waarderen.

Compensatiewoning Tipweg 3

Eén compensatiewoning wordt gerealiseerd op het erf aan de Tipweg 3 in Saasveld. bij de voorbereiding en planvorming is in een vroegtijdig stadium advies uitgebracht door de ervenconsulente (advies 1405 DNK d.d. 9 november 2010, zie Bijlage 1). Hierbij wordt wel opgemerkt dat destijds nog werd uitgegaan van de realisatie van twee compensatiewoningen op de locatie Tipweg 3. De ervenconsulente heeft destijds aangegeven dat eenheid dient te worden bereikt door:

• de architectuur van gebouwen: vergelijkbare vorm, kleur- en materiaalgebruik. Streven naar eenvoud;
• de verharding: gelijke behandeling van de centrale ruimte op het erf. De verharding dient van het erf over de weg door te lopen waardoor de weg 'over' het erf gaat lopen in plaats van 'erdoorheen'.
• de verlichting: vergelijkbare typen. Laag bij de grond of bevestigd aan de gevels, naar beneden gericht;
• niet teveel kleine gebouwen toe te voegen aan het erf; ofwel de berging/garage te realiseren in de nieuwe (compensatie) woning, ofwel een berging/garage voor de bestaande woning en de nieuwe woning te combineren in één volume;
• de beplanting: streekeigen soorten, bomen op het centrale erf, (kleine) siertuinen aan de buitenzijden van de woningen.

Daarnaast dient het ontwerp van het erf vormgegeven te worden met respect voor ieders privacy, waarbij de centrale ruimte wordt gezien als meer 'openbaar', terwijl iedere wooneenheid een privétuin zal hebben die van het erf af en naar het landschap is gekeerd.

In 2014 en 2015 zijn de plannen bijgesteld, waarbij er in plaats van twee slechts één compensatiewoning aan de Tipweg 3 wordt gerealieerd. Daarnaast zijn de perceelsgrenzen tussen de percelen Tipweg 1 en 3 aangepast en is het bestemmingsvlak voor het wonen op het perceel Tipweg 1 verruimd. Omdat dit uiteraard gevolgen heeft voor de inrichting van het erf is door Bijkerk c.s. Tuin en Landschapsarchitecten een aangepast erfinrichtingsplan met bijbehorende beplantingslijst opgesteld. De erfinrichting en landschappelijke inpassing van het erf zijn vervolgens door de gemeente akkoord bevonden.

In de nieuwe erfinrichtingsschets is de compensatiewoning (oranje dak) enige meters in de richting van het erf geschoven. De bijbehorende bouwwerken zijn bij elkaar gesitueerd. Zie onderstaande afbeelding voor dit erfinrichtingsplan met daarop de erfinrichting en landschappelijke inpassing van het erf.

Erfinrichtingsplan en landschappelijke inpassing (bron: Bijkerk c.s. 2015)

Compensatiewoning Noordijkeresweg 8

De compensatiewoning op het erf aan de Noordijkeresweg 8 wordt gerealiseerd in de oude boerderij. Deze is momenteel in gebruik als berging en ligt ten noordwesten van de (voormalige) agrarische bedrijfswoning. Doordat er gebruik wordt gemaakt van een bestaand gebouw staat de locatie van de compensatiewoning vast. Ook draagt de realisatie van de compensatiewoning in de oude boerderij bij aan het behoud van het karakteristieke gebouw. Het gehele erf wordt landschappelijk ingepast. Eén en ander is in overeenkomsten, tussen partijen onderling alsook met de gemeente, vastgelegd.

 

Landschappelijk inrichtingsplan (locatie compensatiewoning rood omcirkeld), foto boerderij

Hoofdstuk 3 Beleidskader en wet en regelgeving

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is vastgesteld op 13 maart 2012.
In deze visie geeft het kabinet een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. In de structuurvisie worden belangrijke andere accenten geplaatst op het brede gebied van ruimtelijke ordening en bestuurlijke verantwoordelijkheden. Het betekent voor de ruimtelijke ordening in brede zin een decentralisatie van rijkstaken en bevoegdheden en actualisatie van het Nationaal Ruimtelijk Beleid. De SVIR vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak, de structuurvisie voor de Snelwegomgeving en de ruimtelijke doelen en uitspraken in de PKB Tweede structuurschema Militaire terreinen, de Agenda Landschap, de Agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta.

In de SVIR is vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet. Het gaat om de volgende nationale belangen: Rijksvaarwegen, Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote rivieren, Waddenzee en waddengebied, Defensie, Ecologische hoofdstructuur, Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, Elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, en Primaire waterkeringen buiten het kustfundament en IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte).

Ten aanzien van Oost-Nederland is het volgende in de SVIR beschreven. De MIRT-regio Oost-Nederland bestaat uit de provincies Overijssel en Gelderland. Opgaven van nationaal belang in dit gebied zijn:

• Het waar nodig verbeteren van de internationale achterlandverbindingen (weg, spoor en vaarwegen) die door Oost Nederland lopen. Dit onder andere ten behoeve van de mainports Rotterdam en Schiphol.
• Het formuleren van een integrale strategie voor het totale rivierengebied van Maas en Rijntakken (Waal, Nederrijn, Lek en de IJssel, deelprogramma rivieren van het Deltaprogramma) en de IJsselvechtdelta (deelprogramma's zoetwater en rivieren) voor waterveiligheid in combinatie met bereikbaarheid, ruimtelijke kwaliteit, natuur, economische ontwikkeling en woningbouw;
• Het tot stand brengen en beschermen van de (herijkte) EHS, inclusief de Natura 2000 gebieden (zoals de Veluwe);
• Het robuust en compleet maken van het hoofdenergienetwerk (380 kV), onder andere door het aanwijzen van het tracé voor aansluiting op het Duitse hoogspanningsnet.

Oost-Nederland omvat veel natuurgebieden (bijvoorbeeld de Natura 2000 gebieden de Veluwe, de Sallandse Heuvelrug en de Weerribben) en levert daarmee een belangrijke bijdrage aan het (inter-)nationale natuurnetwerk voor biodiversiteit. Daarnaast kent de regio belangrijke cultuurhistorische waarden (de Nieuwe Hollandse Waterlinie en de Limes). Tegelijkertijd is er in Oost-Nederland een aantal gebieden waar de effecten van bevolkingsdaling nu nog niet voelbaar zijn, maar op termijn wel voelbaar zullen zijn (zogenaamde anticipeergebieden).

Kennis en innovatie zijn de stuwende krachten van de economie van dit gebied. In Oost-Nederland manifesteren zich voornamelijk de volgende drie economische concentraties: Food Valley in en rond Wageningen (topsector agrofood), Health Valley in en rond Nijmegen (topsector life sciences) en nanotechnologie in Twente (topsector high tech systemen en materialen).

De (internationale) achterlandverbindingen die door Oost-Nederland lopen zijn van internationaal belang voor het functioneren van de mainports en daarmee de topsector logistiek. Een burgerluchthaven Twente kan in regionaal ruimtelijk-economisch perspectief bijdragen aan de internationale bereikbaarheid van de Euregio.

Het onderhavige plan is niet van invloed op bovengenoemde nationale belangen, de kennis en innovatie en de achterlandverbindingen in Oost-Nederland. Indien het plan invloed heeft op natuurgebieden of cultuurhistorische waarden in de omgeving, dan is dat positieve invloed. Geconcludeerd wordt dat er geen strijd is met deze structuurvisie.

3.1.2 Ladder van duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Het doel van deze ladder is het bevorderen van een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte én het voorkomen van overprogrammering. Om dit te bereiken is de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro, artikel 3.1.6, tweede lid). Dit betekent dat bij ruimtelijke besluiten (zoals het vaststellen van een bestemmingsplan) moet worden gemotiveerd hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt van het ruimtegebruik. De procesvereiste is alleen van toepassing op ruimtelijke besluiten die voorzien in een stedelijke ontwikkeling. In het Bro is een stedelijke ontwikkeling gedefinieerd als: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

Uit jurisprudentie is inmiddels gebleken dat de ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing is voor kleinschalige ontwikkelingen.

De compensatiewoningen worden gerealiseerd op bestaande erven. De compensatiewoning op het perceel Noordijkeresweg 8 wordt gerealiseerd in een vrijgekomen agrarisch gebouw, waardoor op dit perceel sprake is van tranfsormatie en herinvulling. Mede gelet op het geringe aantal van twee woningen is er geen sprake van een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in het Besluit ruimtelijke ordening. Uit een de uitspraak (ECLI:RVS:2013:2471) blijkt namelijk dat de ontwikkeling van drie woningen niet wordt gezien als een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van artikel 3.1.6, tweede lid Bro. De ladder van duurzame ontwikkeling is daarom niet van toepassing op het voorliggende plan.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie Overijssel (vastgesteld op 1 juli 2009) gaat uit van een integrale benadering die gericht is op een duurzame ontwikkeling met versterking van ruimtelijke kwaliteit. In 2013 is de Omgevingsvisie op een aantal onderwerpen aangepast. Provinciale Staten hebben op 3 juli 2013 de actualisatie Omgevingsvisie vastgesteld. Reden voor deze actualisatie is de evaluatie van de Omgevingsvisie en het Hoofdlijnenakkoord uit 2011. De actualisatie richt zich alleen op de volgende onderwerpen: de ecologische hoofdstructuur (EHS), het streefbeeld Wegencategorisering, windenergie (rol provincie), nieuwvestiging van intensieve veehouderijen in landbouwontwikkelingsgebieden (LOG's), kantorenbeleid, definitie van lokaal gewortelde bedrijvigheid, ruimtelijke reservering gebiedsontwikkeling Luchthaven Twente e.o. en tot slot de aanpassing van de verordening op basis van eerder uitgevoerde evaluatie. Wanneer hieronder wordt gesproken over de Omgevingsvisie, dan is dat de geactualiseerde versie.

Ruimtelijke kwaliteit is in de Omgevingsverordening als volgt gedefinieerd: de gevolgen van menselijk handelen en natuurlijke processen die de ruimte geschikt maken en houden voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is. Ruimtelijke kwaliteit is het totaal van toekomstwaarden, gebruikswaarden en belevingswaarden. Het gaat dan niet alleen om de waarden die gebieden en objecten nu hebben, maar ook om de potenties om waarden tot ontwikkeling te brengen. Deze waarden hebben betrekking op eigenheid, identiteit, herkenbaarheid, bruikbaarheid en continuïteit.

Sturen op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid betekent, naast het beschermen van bestaande kwaliteiten, vooral inzetten op het leggen van nieuwe verbindingen tussen bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen. Het sturingsprincipe is vertaald naar een uitvoeringsmodel. Met dit model wordt bepaald of er aan een ontwikkeling behoefte is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden op basis van de Catalogus Gebiedskenmerken. Aan de hand van de drie niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden. De drie niveaus komen hieronder aan de orde.

1. Generieke beleidskeuzes (of)
Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase de zgn. 'SER-ladder' gehanteerd, waarbij als uitgangspunt geldt dat de ruimte zuinig en zorgvuldig moet worden benut. Dit houdt in dat de provinciale woningbouwopgave eerst door herstructurering, transformatie of inbreiding moet worden gerealiseerd. Pas als dit onvoldoende blijkt voor het aantal woningen en de kwaliteit van de woonomgeving kan uitbreiding van het stedelijk gebied plaatsvinden.

Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Ecologische Hoofdstructuur en verbindingszones etc. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend.

De locaties Tipweg 3 en Noordijkeresweg 8 maken deel uit van het Nationaal Landschap Noordoost-Twente. De kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap Noordoost-Twente zijn: het samenhangende complex van beken, essen, kampen en moderne ontginningen; de grote mate van kleinschaligheid; en tot slot het groene karakter. Met de sanering van de landschapsontsierende voormalige agrarische bedrijfsgebouwen, de realisatie van de twee woningen op bestaande erven en de landschappelijke inpassing van de erven draagt dit plan op positieve wijze bij aan de grote mate van kleinschaligheid en het groene karakter die kenmerkend zijn voor het Nationaal Landschap Noordoost-Twente.

Onderhavig plan voldoet daarnaast aan de 'SER-ladder' aangezien er sprake is van een vorm van herstructurering/transformatie: bestaand bouwvolume (de te slopen bedrijfsbebouwing) wordt vervangen door een kleinere hoeveelheid nieuw bouwvolume (de twee nieuwe woningen) op bestaande erven. Er is in dit plan dus sprake van een zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. Overige beleidskeuzes zijn op dit plan niet van toepassing.

2. Ontwikkelingsperspectieven (waar)
Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities.

De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst.

De ter plaatse van toepassing zijnde ontwikkelingsperspectieven zijn:

• Buitengebied accent veelzijdige gebruiksruimte: mixlandschap
• Beekdal of Veenweidegebied: beekdal

Het perspectief 'Buitengebied accent veelzijdige gebruiksruime, mixlandschap' biedt ruimte voor gespecialiseerde landbouw en mengvormen van landbouw met andere functies (recreatie-zorg, natuur, water) en bijzondere woon-, werk- en recreatiemilieus die de karakteristieke gevarieerde opbouw van de cultuurlandschappen in deze gebieden versterken. Een mix van functies is daarmee mogelijk, wat ook terug is te zien in de directe omgeving van de nieuwe compensatiewoningen. De provincie wil binnen dit perspectief de verschillende landschappen herkenbaar houden ten opzichte van elkaar en verschillen en contrasten binnen deze landschappen accentueren (de ter plaatse geldende gebiedskenmerken worden hierna behandeld).

Het perspectief 'beekdal' geeft aan dat er slechts een beperkte ontwatering is toegestaan bij het agrarische gebruik van deze gronden als grasland. Voor dit plan is dit perspectief dan ook niet relevant.

Zowel het aanpassen van de bestemmingen, als het toekennen van de compensatiewoningen passen binnen het ter plaatse geldende ontwikkelingsperspectief 'mixlandschap'.

3. Gebiedskenmerken (hoe)
Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De nieuwe ontwikkeling moet zoveel mogelijk aansluiten bij de gebiedskenmerken.

De voor Tipweg 3 geldende lagen met bijbehorende gebiedskenmerken zijn:

• natuurlijke laag: dekzandvlakte
• agrarisch cultuurlandschap: jonge heide- en broekontginningslandschap
• stedelijke laag: n.v.t.
• lust- en leisurelaag: donkerte

De voor Noordijkeresweg 8 geldende lagen met bijbehorende gebiedskenmerken zijn:

• natuurlijke laag: dekzandvlakte / beekdalen en natte laagtes
• agrarisch cultuurlandschap: essenlandschap
• stedelijke laag: n.v.t.
• lust en leisurelaag: donkerte

Natuurlijke laag: dekzandvlakte / beekdalen en natte laagtes

De dekzandgronden beslaan een groot gedeelte van de oppervlakte van de provincie. Na de ijstijden bleef er in grote delen een reliëfrijk - door de wind gevormd - zandlandschap achter, dat gekenmerkt wordt door relatief grote verschillen tussen hoog/droog en laag/ nat gebied. Soms vlak bij elkaar, soms verder van elkaar verwijderd. In de occupatiegeschiedenis zijn de dekzandgebieden voor het overgrote deel in cultuur gebracht als essenlandschap, oude hoevenlandschap en heideontginningslandschap. Kenmerkend reliëf is op veel plaatsen vervlakt, bijvoorbeeld door egalisaties ten behoeve van de landbouw. De ambitie is de natuurlijke verschillen tussen hoog en laag en tussen droog en nat functioneel meer sturend en beleefbaar te maken. Dit kan bijvoorbeeld door een meer natuurlijk watersysteem en door beplanting met 'natuurlijke' soorten. En door de (strekkings)richting van het landschap te benutten in gebiedsontwerpen.

De locatie van beide compensatiewoningen ligt op dekzandgronden. Ten noorden van de compensatiewoning aan de Noordijkeresweg 8 is er bovendien sprake van beekdalen en natte laagtes. Deze compensatiewoning wordt echter gerealiseerd binnen de bestaande voormalige boerderij, zodat er ten opzichte van de natuurlijke lagen geen wijzigingen plaatsvinden. De compensatiewoning aan de Tipweg 3 wordt gesitueerd binnen de bestaande erfstructuur ter hoogte van de (nog te slopen) landschap ontsierende stallen. Binnen de bestaande erfstructuur zijn nagenoeg geen hoogteverschillen aanwezig. Gezien de kleinschaligheid van het erf is het niet wenselijk hoogteverschillen te ontwikkelen. Dit geldt ook voor de aanpassingen van het erf van het perceel Tipweg 1.

Laag van het agrarisch cultuurlandschap: essenlandschap & oude hoevenlandschap

Het essenlandschap is geordend vanuit de erven en de essen, de eeuwenoude akkercomplexen die op de hogere dek­ zandkoppen en flanken van stuwwallen werden aangelegd. Eeuwenlange bemesting ­ met heideplaggen en stalmest ­ heeft geleidt tot een karakteristiek reliëf met soms hoge stijlranden. De ambitie is het behouden van de es als
ruimtelijke eenheid en het versterken van de contrasten tussen de verschillende landschapsonderdelen: grote open maat van de essen, het mozaïek van de flank van de es, de open beekdalen en vroegere heidevelden.

Het oude hoeven landschap is een landschap met verspreid liggende erven. Het werd ontwikkeld nadat de complexen met de grote essen 'bezet' waren en een volgende generatie boeren nieuwe ontwikkelingsruimte zocht. Die vonden ze bij kleine dekzandkopjes die individueel werden ontgonnen. Dit leidde tot een landschap dat de zelfde opbouw kent als het essenlandschap, alleen in een meer kleinschalige, meer individuele en jongere variant. De ambitie is het kleinschalige, afwisselende oude hoevenlandschap vanuit de verspreid liggende erven een ontwikkelingsimpuls te geven. Deze erven bieden veel ruimte voor landbouw, wonen, werken, recreatie, mits er wordt voortgebouwd aan kenmerkende structuren van het landschap: de open esjes, de routes over de erven, de erf- en landschapsbeplantingen

Met de herontwikkeling van de oude boerderij aan de Noordijkeresweg 8 tot woning blijft het oude erf op deze locatie behouden. Dit draagt bij aan het behoud van de ruimtelijke eenheid. Door de voormalige boerderij opnieuw als woning in te richten wordt extra ruimtebeslag binnen het essenlandschap voorkomen. Dit is een positieve ontwikkeling. De nieuwe compensatiewoning aan de Tipweg 3 wordt gerealiseerd ter plaatse van de voormalige landschapsontsierende bebouwing. De bestaande structuur van het landschap blijft daarmee intact. Bovendien wordt door de aanplant van passende streekeigen erfbeplanting de groene structuur rondom het erf versterkt. Geconstateerd wordt dat de realisatie van de compensatiewoningen op een positieve wijze bijdraagt aan de laag van het agrarisch cultuurlandschap. Ook de aanpassing van het erf van het perceel Tipweg 1 vindt plaats met in achtneming van de structuur van het landschap. Het nieuwe erf sluit voor wat betreft de landschappelijke inpassing aan bij het perceel Tipweg 3.

Stedelijke laag

Dit plan ligt in het buitengebied van de gemeente Dinkelland. De locatie ligt niet in een stedelijke laag, zodat hiervoor ook geen gebiedskenmerken gelden.

Lust en leisurelaag: donkerte

Lichte gebieden geven een beeld van de economische dynamiek van de provincie: de steden en dorpen, de autosnelwegen, de kassengebieden, de attractieparken, de grote bedrijventerreinen en de gebieden met veel bebouwing. De donkere gebieden geven een indicatie van de 'buitengebieden' van Overijssel. De natuurcomplexen en de grote landbouwgebieden. De donkere gebieden zijn de gebieden waar het 's nachts nog echt donker is, waar je de sterrenhemel kunt waarnemen. Het zijn de relatief 'luwe' dun bewoonde gebieden met een lage gebruiksdruk. Donkerte wordt een te koesteren kwaliteit. De ambitie is de huidige 'donkere' gebieden, ten minste zo donker te houden, maar bij ontwikkelingen ze liever nog wat donkerder te maken.

Met dit plan wordt op een tweetal bestaande erven een compensatiewoning mogelijk gemaakt. De extra lichtuitstoot van deze woningen binnen de bestaande erfstructuur is verwaarloosbaar ten opzichte van het voormalige agrarische gebruik en de bestaande nabijgelegen erven. De aanpassing van het erf van Tipweg 1 brengt geen veranderingen aan de lichtuitstoot met zich mee.

3.2.2 Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is.

In voorgaande paragraaf is reeds geconcludeerd dat het plan past binnen de Omgevingsvisie Overijssel. Bij voorliggend plan wordt voldaan aan het principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik door de hoeveelheid verstening in het buitengebied te verminderen en twee bestaande erven te herontwikkelen ten behoeve van twee compensatiewoningen. Het plan is ook in lijn met de overige artikelen uit de verordening.

3.2.3 Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving

Uitgaande van de hiervoor beschreven en toegepaste 'vier lagen'-benadering en de Catalogus Gebiedskenmerken gelden de volgende algemene basisprincipes:

• 1. de principes van ruimtelijke kwaliteit gelden voor elk planproces en dienen voor elk initiatief/ontwerp/opgave te worden toegepast;
• 2. de grondslag voor ruimtelijke kwaliteit en de gehanteerde ontwerpingrediënten worden ontleend aan de gebiedskenmerken van de Catalogus Gebiedskenmerken van de Omgevingsvisie, of ontleend aan een verfijning daarvan op gebiedsniveau van de gemeente;
• 3. er is ruimte voor sociaaleconomische ontwikkeling, mits deze vanuit zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik verantwoord is, past in het ontwikkelingsperspectief ter plekke en tot slot wordt uitgevoerd volgens de Catalogus Gebiedskenmerken.

Het eerdere provinciale detailkader voor punt 3 is vervallen, omdat dat gebaseerd is op het vervallen Streekplan. Dat detailkader bevatte bijvoorbeeld regels voor Rood voor Rood, Rood voor Groen en Nieuwe landgoederen. Daarvoor in de plaats is de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving geïntroduceerd als nieuw kwaliteitsinstrument voor ontwikkelingen in het buitengebied. Hiermee is meer maatwerk mogelijk dan voorheen.

In het uitvoeringsprogramma van de Omgevingsvisie is opgenomen dat de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving samen met gemeenten zal worden vormgegeven. In een pilot met 11 gemeenten heeft dat geresulteerd in het Werkboek Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving. Het werkboek biedt richting en inspiratie, in de vorm van aanbevelingen en voorbeelden voor het toepassen van principes van ruimtelijke kwaliteit in ruimtelijke planprocessen. Het resultaat is niet alleen méér kwaliteit, maar ook een eenduidige toepassing van ruimtelijke kwaliteitsprincipes.

Twee principes uit de Omgevingsvisie Overijssel vormen het vertrekpunt:

• 1. elke ontwikkeling dient bij te dragen aan een versterking van de ruimtelijke kwaliteit;
• 2. de ontwikkelingsruimte die men krijgt dient in evenwicht te zijn met investeringen (prestaties) in de ruimtelijke kwaliteit.

Bij een uitbreiding of een nieuwe ontwikkeling kan een goede ruimtelijke inpassing van het totale erf waar de ontwikkeling deel van uitmaakt voldoende zijn. In dat geval wordt er gesproken van een basisinspanning. De Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving wordt toegepast als er naast de basisinspanning aanvullende kwaliteitsprestaties nodig zijn. In het Werkboek Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving worden diverse categorieën genoemd waarvoor dat in principe geldt:

• 1. voor ontwikkelingen die primair gericht zijn op verbetering van de ruimtelijke kwaliteit, zoals Rood voor Groen op bestaande landgoederen, Nieuwe landgoederen, Knooperven en Rood voor Rood;
• 2. voor nieuwvestiging of grootschalige uitbreiding van verblijfsrecreatie, agrarische en niet-agrarische bedrijven;
• 3. voor nieuwe woningen, nieuwe functies op vrijkomende agrarische bedrijven en voor intensieve agrarische teelten zoals boomkwekerij en ondersteunend glas.

Voor het bepalen van de hoogte van aanvullende kwaliteitsprestaties zijn drie variabelen te hanteren:

• 1. is de ontwikkeling gebiedseigen of gebiedsvreemd;
• 2. wat is de schaal van de ontwikkeling en de impact op de omgeving, en
• 3. dient het initiatief slechts een eigen belang of ook maatschappelijke belangen?

De kwaliteitsprestaties kunnen ook bestaan uit prestaties die niet direct in geld uit te drukken zijn, zoals maatschappelijke waarde, belevingswaarde en/of toegankelijkheid van een gebied.

Een ontwikkeling moet allereerst aanvaardbaar zijn en passen binnen het generieke beleid, het ontwikkelingsperspectief en er moet sprake zijn van sociaal economische vitaliteit, anders kan geen medewerking worden verleend. Vervolgens wordt gekeken naar de impact van de ontwikkeling op de omgeving. Deze is bepalend voor de beantwoording van de vraag of de uitbreiding grootschalig is. De functie, verschijningsvorm, gebiedskwaliteiten en het ontwikkelingsperspectief zijn daarvoor te gebruiken als wegingsfactoren. Dit maakt de ruimte vrij voor maatwerk: het bepalen van de hoogte van de kwaliteitsinvesteringen en de vorm van de kwaliteitsprestaties. De balans tussen geboden ontwikkelingsruimte en investering in ruimtelijke kwaliteit moet blijken uit de ruimtelijke onderbouwing van het plan.

Voor Rood voor Rood-plannen geldt samengevat het volgende:

Doel	Verbeteren ruimtelijke kwaliteit van buitengebied door sloop van landschapsontsierende (voormalige) bedrijfsbebouwing.
Toelichting	Op vrijkomende (agrarische) bedrijfslocaties staan in toenemende mate veel en grote gebouwen. Rood voor Rood stimuleert de sloop van landschapsontsierende gebouwen.
Gebiedseigen/ gebiedsvreemd	Het (voormalige) boerenerf is gebiedseigen, de compensatiewoning is te beschouwen als gebiedsvreemd.
Kwaliteitsprestaties	Sloop van landschapsontsierende gebouwen. Versterking van natuur en landschap en erfkarakter.
Criteria en hoogte kwaliteitsprestaties	Gemeenten hebben aangegeven de geaccepteerde bestaande gemeentelijke regelingen, die gebaseerd zijn op eerder geldend streekplanbeleid, als handvat te gebruiken. Uitgangspunt daarvan is de sloop van ten minste 850 m2 landschapsontsierende bedrijfsgebouwen (of 4.500 m2 kassen), waarbij alle landschapsontsierende gebouwen op een erf moeten worden afgebroken. Met behoud van de balans in ontwikkelingsruimte en tegenprestatie is maatwerk met andere kwaliteitsprestaties in bijv. natuur, landschap e.a. mogelijk. De hoogte van investeringen in ruimtelijke kwaliteit is afhankelijk van de getaxeerde waarde van de toegekende bouwkavel.
Borging	Met procescriteria. In bestemmingsplan de bouwmogelijkheden van het agrarisch bedrijf opheffen, de bestemming aanpassen en de bouwkavel opnemen. De milieuvergunning aanpassen of intrekken. Erfinrichtingsplan opstellen als basis voor ruimtelijke inpassing. Met privaatrechtelijke overeenkomst de uitvoering garanderen en financiële aspecten regelen.
Aandachtspunten	Locatie en woning moeten voldoen aan eisen ruimtelijke kwaliteit en planologisch verantwoord zijn. Combinatie met VAB-beleid is mogelijk. In het reconstructiegebied kan het instrument worden gebruikt voor beëindiging van de intensieve tak van een gemengd bedrijf (niet in LOG). Kapitaliseren kwaliteitsprestaties op basis van standaard uitgangspunten. Waardevolle karakteristieke of monumentale gebouwen komen niet in aanmerking voor sloop. Objectieve criteria formuleren, bijv. op basis van advies Monumentencommissie, zie bijv. ook artikel 8.123 Uitvoeringsbesluit subsidies op www.overijssel.nl.

Er kan in principe vanuit worden gegaan dat een ruimtelijk plan dat met toepassing van het werkboek is opgesteld voldoet aan artikel 2.1.6 (Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving) van de Omgevingsverordening Overijssel.

Rood voor Rood heeft betrekking op reeds gestopte of stoppende bedrijven. Uitgangspunt is de sloop van het gehele complex met voormalige agrarische gebouwen. De voormalige agrarische bedrijfswoning kan worden bestemd als burgerwoning. Voor de sloop van minimaal 850 m2 bedrijfsbebouwing kan een woning worden teruggebouwd. Het is mogelijk meerdere percelen binnen de provincie Overijssel hierbij te betrekken. Wanneer een veelvoud van 850 m2 bedrijfsgebouwen wordt gesloopt kan, wanneer dit voor de financiering van de sloopkosten noodzakelijk is, een extra woning worden teruggebouwd.

Het bouwen van de woning(en) kan zowel ter plekke als elders. Bij compensatie elders zal zo veel mogelijk aansluiting worden gezocht bij bestaande, eventueel speciaal hiertoe aangewezen, woonkernen of buurtschappen, waarbij zoveel mogelijk aansluiting wordt gezocht bij bestaande bebouwing (zoals linten en bebouwingsclusters). Bij uitzondering kan, indien de landschappelijke kwaliteit aantoonbaar wordt vergroot, de bouw van de woning ook plaatsvinden aansluitend op bestaande agrarische bebouwingsclusters.

De compensatie moet in een redelijke en toetsbare verhouding staan tot de kosten van het slopen van bebouwing. De verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ter plekke moet blijken uit een aanzienlijke reductie van het bouwoppervlak en volume en uit een goede landschappelijke en architectonische inpassing. Wanneer de waarde van de compensatiewoning groter is dan de hoogte van de sloopkosten moet de meerwaarde aantoonbaar worden ingezet voor bijvoorbeeld de beeldkwaliteit, landschappelijke inpassing en aanleg van nieuw groen.

Medewerking aan de bouw van een compensatiewoning wordt alleen verleend, indien de sloop van de agrarische bebouwing voldoende is gewaarborgd. Het vrijkomende perceel dient een passende herbestemming te krijgen in een herziening van het bestemmingsplan, zodat de oude bouwmogelijkheden niet opnieuw benut kunnen worden. Tevens dient de milieuvergunning in overeenstemming met de nieuwe situatie te worden gebracht c.q. te worden ingetrokken. De compensatiewoning mag geen onevenredige aantasting van agrarische en andere belangen in de omgeving veroorzaken.

Het voorliggende plan voldoet aan de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving. Het voorgaande beleid is (min of meer) verder uitgewerkt in de gemeentelijke beleidsnotitie "Rood voor Rood met gesloten beurs in de gemeente Dinkelland". Deze komt hieronder aan de orde.

3.2.4 Conclusie

Het plan past binnen de beleidskaders van de provincie Overijssel.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Dinkelland

De gemeente Dinkelland heeft op grond van artikel 2.1 van de Wet ruimtelijke ordening een structuurvisie vastgesteld voor het gehele grondgebied van de gemeente (10 september 2013). De visie bevat de hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling van dat gebied en de hoofdzaken van het door de gemeente te voeren ruimtelijk beleid.

Op de structuurvisiekaart voor het buitengebied ligt het plangebied in deelgebied 'West'. Voor dit deelgebied gelden de volgende uitgangspunten:

• Verweving natuur en landschap. Ruimte voor de agrariër met restricties nabij de beekdalen en ecologische verbindingzones;
• Herstellen en versterken beekdalenstructuur;
• Versterken en ontwikkelen ecologische verbindingszone;
• Aanwijzing Natura 2000 gebied in procedure Lemselermaten (56 hectare);
• Versterken toeristische trekker Weerselo (‘t Stift) en toeristische trekker natuurijke omgeving Weerselo en Saasveld.

In de structuurvisie wordt ook een visie gegeven op de transformatie van vrijgekomen agrarische bedrijfsgebouwen. Gemeentelijk beleid moet bijdragen aan het realiseren van nieuwe economische dragers en ruimte bieden voor een verbreding van bestaande economische dragers in het landelijk gebied. Het gemeentelijk beleid heeft een sociaal-economisch hoofddoel. Daarnaast dient het ter voorkoming van verval en verkrotting van agrarische bedrijfsgebouwen in het landelijk gebied. De verruiming van de mogelijkheden mag in elk geval niet leiden tot afbreuk van de ruimtelijke kwaliteit. Eén van de regelingen die hiervoor in het leven is geroepen is de ' Rood voor rood' regeling. Dit betreft een apart beleidskader dat hierna zal worden behandeld.

Met dit Rood-voor-rood plan wordt op een positieve bijgedragen aan de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse van de Postweg 8 en 18, de Tipweg 1 en 3 en de Noordijkeresweg 8. De hoeveelheid leegstaand voormalige (agrarische) bedrijfsgebouwen wordt aanzienlijk verminderd en tegelijkertijd wordt er rondom de compensatiewoningen geïnvesteerd in de ontwikkeling van landschapselementen (singels, bosjes, erfbeplanting).

Geconcludeerd wordt dat voorliggend bestemmingsplan niet in strijd is met het beleid uit de gemeentelijke structuurvisie.

3.3.2 Beleidsnotitie "Rood voor Rood met gesloten beurs in de gemeente Dinkelland"

De gemeente Dinkelland heeft in 2006 een 1e tranche van de beleidsnotitie "Rood voor rood met gesloten beurs in de gemeente Dinkelland" vastgesteld. Aanleiding hiervoor was het sterk toenemende aantal vrijkomende bedrijfsgebouwen, wat kan leiden tot leegstand, verval en verpaupering in het landelijke gebied van Dinkelland. Naast het stimuleren van passend hergebruik is ook de afbraak van landschapsontsierende bebouwing hierbij belangrijk. Rood voor Rood vormt, als regeling waarbij de sloop van landschapsontsierende bebouwing wordt gefinancierd met een bouwkavel voor een woning, één van de instrumenten voor het verbeteren van de gewenste ruimtelijke kwaliteit.

De realisatie van dit doel vindt plaats door de sloop van landschapsontsierende voormalige agrarische bedrijfsgebouwen en door overige verbeteringen van de ruimtelijke kwaliteit. Hierbij zal voldaan moeten worden aan de uitgangspunten van het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) en de gemeentelijke welstandsnota. Ter compensatie mag op een planologisch verantwoorde locatie een woning worden gerealiseerd. De deelnemer aan Rood voor Rood zal uit de opbrengst van de bouwkavel(s) het slopen van de bedrijfsgebouwen en de bijdrage voor de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit moeten bekostigen. De deelnemer mag 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de te slopen gebouwen behouden.

Toets aan gemeentelijk Rood voor Rood-beleid
In dit plan is sprake van een projectmatige aanpak waarbij meerdere aanvragen worden gecombineerd, zoals benoemd in het gemeentelijke Rood voor Rood-beleid. Tussen de initiatiefnemer en de partijen waarvan gebouwen gesloopt worden en bedrijfsactiviteiten worden verplaatst/gestaakt zijn diverse overeenkomsten gesloten, waardoor is zeker gesteld dat het voorgaande ook daadwerkelijk plaatsvindt/wordt uitgevoerd.

Het totale oppervlak aan de in dit plan te slopen landschapontsierende bedrijfsgebouwen bedraagt 1.782 m2. De bouwvergunningen voor deze gebouwen is voor het jaar 2004 verleend. Beroepsmatige bedrijfsactiviteiten worden gestaakt, milieuvergunningen worden ingetrokken en bedrijfsbestemmingen worden omgezet in woonbestemmingen.

Om het voorgaande te kunnen financieren is het bouwen van één compensatiewoning niet voldoende. De sloopkosten (deze zijn bepaald op basis van een standaard bedrag per sloop-vierkante meter) en 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde (gebaseerd op taxaties) bedragen gezamenlijk €149.874,30. Deze kosten zijn hoger dan de opbrengsten van één bouwkavel (hoogste waardestijging één bouwkavel = € 110.000,-). Zo'n plan is onrendabel en zal daarom niet tot uitvoering komen. Om die reden, en omdat er in totaal ruim 2 x 850 m2 landschapsontsierende bebouwing wordt gesloopt, kan een tweede compensatiewoning worden gerealiseerd. Hierbij worden de opbrengsten van de twee woningen, verminderd met de sloopkosten en 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde, geïnvesteerd in de ruimtelijke kwaliteit. Deze investering betreft in dit geval de bedrijfsverplaatsing van de meubelmakerij op de locatie Postweg 8, de landschappelijk passende erfinrichting op de locatie Tipweg 3 en de plan-, advies- en legeskosten.

Met realisatie van dit plan is sprake van een aanzienlijke reductie van het bouwoppervlak(/volume). Er wordt één compensatiewoning gerealiseerd van 750 m³ met bijgebouw. Daarnaast wordt binnen een bestaande (voormalige) boerderij een tweede compensatiewoning mogelijk gemaakt, maar dit leidt niet tot uitbreiding van bouwoppervlak. Hierdoor wordt in dit plan circa 250 m² landschappelijk passende bebouwing gebouwd ten opzichte van de sloop van ruim 1.700 m² aan landschapontsierende bebouwing.

In principe dienen de compensatiewoningen te worden gebouwd op de locatie waar de meeste sloop plaatsvindt. Hiervan kan worden afgeweken indien daar goede (ruimtelijk relevante) redenen aan ten grondslag liggen. Op de locaties aan de Postweg wordt het meest gesloopt (642 m² en 448 m2), op de locatie Noordijkeresweg 8 circa 356 m2 en op de locatie Tipweg 3 het minst, 336 m². De Postweg is echter een vrij drukke weg, waardoor de geluidbelasting op de gevels van nieuwe woningen al gauw te hoog is. Op de locaties zijn er bovendien onvoldoende mogelijkheden (ruimtegebrek en aansluiting op omliggende bebouwing) om een landschappelijk passend, samenhangend erf te vormen. De woningen zouden voor zowel de Postweg 8 als 18 dan achter het erf gesitueerd moeten worden wat vanuit stedenbouwkundig perspectief ongewenst is. Tevens ligt die locatie in een gebied waar in het kader van Landinrichting Saasveld-Gammelke veel natuurontwikkeling plaatsvindt, waardoor sloop hier passender is dan nieuwbouw. Op de locatie Tipweg 3 wordt 336 m² bebouwing gesloopt. Dit sloopoppervlak is niet veel kleiner dan de oppervlaktes aan de Postweg. De geluidbelasting is op deze locatie wel veel lager en er ligt geen (toekomstige) waardevolle natuur in de nabijheid. De slooplocatie biedt op zich goede mogelijkheden om deze om te vormen tot een landschappelijk passend erf, bestaande uit twee woningen met bijgebouwen ten zuiden van de Tipweg. De locatie Tipweg 3 maakt bovendien deel uit van de omgeving van Bornsestraat, waar her en der al meer bebouwing staat, met een grote diversiteit aan functies. Deze locatie is daarom het meest geschikt om een compensatiewoning te realiseren. Op de locatie Noordijkeresweg 8 is er sprake van een bestaande (voormalige) boerderij waarbinnen een compensatiewoning wordt gerealiseerd. Hierdoor blijft de historische erfstructuur intact en neemt door deze woning ook de bebouwing niet toe. De herontwikkeling van de (voormalige) boerderij leidt niet tot negatieve effecten voor de EHS en ligt op voldoende afstand (meer dan 70 meter) van het naastgelegen grondgebonden agrarische erf.

De locaties Tipweg 3 en Noordijkeresweg 8 zijn getoetst aan alle milieuruimtelijk relevante aspecten. Hieruit is niet gebleken dat deze locaties minder geschikt zouden zijn dan de andere (sloop)locaties. De belangen van derden worden met de ontwikkeling van dit plan niet geschaad. Voor de locaties is een landschapsplan opgesteld. In dit landschapsplan is ook de aanpassing van het perceel Tipweg 1 meegenomen.

De te realiseren woning in de (voormalige) boerderij aan de Noordijkeresweg 8 zal tezamen met de bestaande woning een erf vormen. In verband met de te handhaven bebouwing zal geen nieuw bijgebouw bij deze Rood-voor-Rood woning mogelijk worden gemaakt. Eventuele ruimte t.b.v. een bijgebouw dient binnen de bestaande bebouwing te worden gevonden. Zodoende wordt voor zowel de (voormalige) boerderij als de overige te handhaven bebouwing (schuur) een functionele invulling gevonden. De nieuwe compensatiewoning aan de Tipweg 3 wordt gerealiseerd binnen de bestaande erfstructuur en zal tezamen met de woning op het adres Tipweg 3 een erf vormen. Deze burgerwoning zal in een landelijke verschijningsvorm worden vormgegeven, opdat deze een harmonieus geheel gaat vormen met het omliggend landschap. Bij het ontwerp van de woning wordt ten aanzien van de situering, afmetingen en inhoud zoveel mogelijk aangesloten bij de voorschriften van het vigerende bestemmingsplan 'Buitengebied 2010' voor burgerwoningen.

Het te realiseren plan voldoet aan de criteria van het gemeentelijk Rood voor Rood-beleid en is nader onderbouwd en verantwoord in een Rood voor Rood-inrichtingsplan, zie bijlage 2. Op basis van dit plan is met de initiatiefnemer een Rood voor Rood-overeenkomst gesloten waarin alle afspraken zijn vastgelegd.

3.3.3 Woonvisie 2011+

Op 20 maart 2012 is door de raad van Dinkelland de 'Woonvisie 2011+' vastgesteld. In deze beleidsnotitie staat op hoofdlijnen het beleid voor wonen beschreven. Om in 2020 een aantrekkelijke agrarisch-toeristische gemeente te kunnen zijn, wordt gezamenlijk met de meest bij het wonen betrokken partijen, de volgende doelen nagestreefd:

• In Dinkelland wordt een kwalitatief hoogwaardig woonmilieu geboden.
• Een Dinkellander kan in de gemeente altijd een woning vinden die past bij zijn
• woonwensen.
• Voor het huisvesten van starters en zorgbehoevende senioren is extra aandacht.
• Verzorgd wonen kan in Dinkelland in drie verzorgingskernen.
• Duurzaamheid en energiezuinig bouwen is een belangrijke opgave.
• Er is veel aandacht voor de inrichting van de openbare ruimte.
• De leefbaarheid van de kernen wordt bewaakt.
• Samen met de belanghouders worden deze doelen vormgegeven.

In de beleidsnota wordt vervolgens per kern een uitwerking met doelstellingen beschreven. Voor het buitengebied wordt aangegeven dat het in principe niet is toegestaan extra burgerwoningen in het buitengebied te bouwen omdat deze ten koste zouden kunnen gaan van de basisfuncties landbouw, landschap en natuur. Een uitzondering hierop kunnen nieuwe burgerwoningen zijn die worden gebouwd ten behoeve van nieuwe landgoederen of in het kader van de Rood-voor-Rood-regeling.

Bij voorliggend plan is sprake van twee extra burgerwoningen in het kader van de Rood-voor-Rood-regeling. Dit is in lijn met het beleid uit de Woonvisie 2011+.

3.3.4 Welstand

De uitvoering van een Rood-voor-Rood plan dient een ruimtelijke kwaliteitsverbetering van de beeldkwaliteit te zijn. De kwalitatieve inpassing in het landschap dient door een beeldkwaliteitsplan (architectonisch) gewaarborgd te zijn. Er is, in samenhang met het (ontwerp) Rood voor Rood beleid van de gemeente Dinkelland (2014), ten behoeve van de welstand, een algemeen beeldkwaliteitsplan Rood voor rood opgesteld dat van toepassing is op Rood voor Rood bouwplannen.

In het beeldkwaliteitsplan wordt een onderscheid gemaakt tussen de 'oude' en 'jonge' landschapstypen binnen de gemeenten Dinkelland en Tubbergen. Het plangebied bevindt zich in een oud landschap. In dit gebied wordt geadviseerd een iets conservatievere insteek te kiezen dan in de jongere landschapstypen. Dit heeft betrekking op situering, volume, kapvorm, detaillering en kleurgebruik (zie Bijlage 3). Ten tijde van de aanvraag omgevingsvergunning voor de nieuw te bouwen woning zal de welstandstoets plaatsvinden op basis van de criteria die in het beeldkwaliteitsplan zijn opgenomen.

3.3.5 Conclusie

Het plan is in lijn met de gemeentelijke beleidskaders.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop de milieuaspecten bij het plan zijn betrokken. Weliswaar is voor het merendeel van deze aspecten specifiek beleid en regelgeving opgesteld, toch is er sprake van een aanvullende werking ten opzichte van de ruimtelijke ordening. Bovendien is het bestemmingplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening.

In dit hoofdstuk worden de resultaten van het onderzoek naar de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreft de thema's milieu (milieuzonering, geluid, bodem en luchtkwaliteit), water, flora en fauna, cultuurhistorie en archeologie, externe veiligheid en verkeer en parkeren.

4.1 Milieu

4.1.1 Bedrijven en milieuzonering

Algemeen

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• 1. het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• 2. het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante aspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand.

De lijst met richtafstanden gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan/wijzigingsplan mogelijk is.

Toets Tipweg 3

Voor voorliggend plan is bekeken of de compensatiewoning aan de Tipweg 3 op voldoende afstand ligt van bedrijven. Op circa 75 meter afstand ten zuidwesten van de locatie Tipweg 3 bevindt zich een grondgebonden agrarisch bedrijf (Bornsestraat 62), met op circa 125 meter afstand van het plangebied een bijbehorende minicamping. Circa 60 meter ten zuiden van het plangebied bevindt zich hotel-restaurant 't Molenven (Bornsestraat 60). Verder zijn er geen noemenswaardige bedrijven of zoneringen waarmee rekening gehouden dient te worden. Zie onderstaande afbeelding.

Conform de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' geldt voor een kampeerterrein (sbi-code 553) een grootste richtafstand van 50 meter (continu geluid). Bij voorliggend plan wordt met een afstand van 125 meter tot de minicamping hier ruimschoots aan voldaan. Voor het grondgebonden agrarische bedrijf geldt voor geur de grootste richtafstand. In dat kader is de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) leidend (zie paragraaf 4.1.2). Daaruit volgt dat er een afstand van minimaal 50 meter moet zijn tussen het grondgebonden agrarische bedrijf en de compensatiewoning. In werkelijkheid is er een afstand van 75 meter. Daarmee is er voldoende afstand tussen het grondgebonden agrarische bedrijf en de compensatiewoning. Tot slot is er het hotel-restaurant 't Molenven. Voor hotels en restaurants (sbi-code 5510 en 561) geldt een grootste richtafstand van 10 meter (i.v.m. geur, (continu) geluid en gevaar). Met een afstand van 60 meter ten opzichte van de woning aan de Tipweg 3 wordt ook hier aan de vereiste afstand voldaan.

De locatie Tipweg 3 met de afstand tot nabijgelegen bedrijven

De aanpassing van het erf van het perceel Tipweg 1 heeft evenmin nadelige gevolgen voor de omliggende bedrijven.

Toets Noordijkeresweg 8

In verband met de realisatie van een compensatiewoning in de voormalige boerderij aan de Noordijkeresweg 8 is ook hier bezien of deze op voldoende afstand ligt van bedrijven. Direct ten westen van het perceel bevindt zich een grondgebonden agrarisch bedrijf (Noordijkeresweg 6). Op enige afstand ten noordwesten van het perceel bevindt zich nog een grondgebonden agrarisch bedrijf (Westerikweg 6) De afstanden tussen de compensatiewoning en de bouwvlakken van deze bedrijven bedragen 70 meter en 150 meter, zie ook onderstaande figuur. De overige erven in de omgeving zijn woonerven.

Zoals hiervoor reeds is aangehaald geldt bij grondgebonden agrarische bedrijven een grootste richtafstand voor het aspect 'geur'. In dat kader is de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) leidend (zie paragraaf 4.1.2). Daaruit volgt dat er een afstand van minimaal 50 meter moet zijn tussen het grondgebonden agrarische bedrijf en de compensatiewoning. Bij voorliggend bedrijf wordt ruimschoots aan deze minimale afstand voldaan.

De locatie Noordijkersweg 8 met de afstand tot nabijgelegen bedrijven

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat omliggende bedrijven geen negatief effect hebben op de beoogde woonbestemmingen. Omgekeerd levert voorliggend bestemmingsplan geen beperkingen op voor (agrarische) bedrijven in de omgeving. Er is sprake van een goede ruimtelijke ordening.

4.1.2 Geur

Voor geur van veehouderijen dient getoetst te worden aan de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv). Veehouderijen veroorzaken geur vanwege bijvoorbeeld de dierenverblijven, mestbassins, mestverwerking en opslag van voer. Bij het voorbereiden en opstellen van een ruimtelijk plan dienen voor wat betreft geurhinder van veehouderijen de volgende vragen te worden beantwoord:

• Is ter plaatse een goed woon- en verblijfklimaat gegarandeerd? (belang geurgevoelig object);
• Worden derden niet onevenredig in zijn belangen geschaad? (belangen veehouderij en derden).

De Wgv bevat specifieke regelgeving om te borgen dat er voldoende afstand wordt aangehouden tussen veehouderijen en geurgevoelige objecten. In de Wgv wordt een (bedrijfs-)woning gezien als een geurgevoelig object. Verder bepaalt artikel 4 in de Wgv dat:

• 1. De afstand tussen een veehouderij waar dieren worden gehouden van een diercategorie waarvoor niet bij ministeriële regeling een geuremissiefactor is vastgesteld, en een geurgevoelig object bedraagt:
  • a. ten minste 100 meter indien het geurgevoelige object binnen de bebouwde kom is gelegen, en
  • b. ten minste 50 meter indien het geurgevoelige object buiten de bebouwde kom is gelegen.

Bij voorliggend bestemmingsplan gaat het om woningen welke buiten de bebouwde kom zijn gelegen. Er moet daarom een minimale afstand van 50 meter zijn tussen de woningen en nabijgelegen grondgebonden agrarische bedrijven.

De afstand tussen Bornsestraat 62 en de locatie Tipweg is met 75 meter ruim voldoende. Bovendien staat de burgerwoning op het adres Tipweg 2 op 65 meter afstand van het bedrijf, waardoor deze voor eventuele uitbreidingsmogelijkheden van het bedrijf als maatgevend wordt beschouwd. Dat betekent dat de veehouderij door het onderhavige plan niet in zijn uitbreidingsmogelijkheden wordt beperkt.

De afstand tussen het agrarische bouwvlak en het bestemmingsvlak voor de Noordijkeresweg 8 bedraagt slechts 40 m. Voor de compensatiewoning is een apart bouwblok op de verbeelding opgenomen. De afstand van dat bouwblok en het bouwvlak van het grondgebonden agrarische bedrijf aan de Noordijkeresweg 6 is circa 70 meter. Bovendien wordt het agrarische bedrijf niet beperkt in de uitbreidingsmogelijkheden, omdat de bestaande bedrijfswoning aan de Noordijkeresweg 8 reeds op kortere afstand (ca. 65 meter) is gelegen.

Voor beide locaties geldt dat de compensatiewoningen volgens de planregels alleen toegestaan zijn binnen de daarvoor bestemde bouwvlakken. Daardoor komen de compensatiewoningen niet dichte bij de agarische bouwvlakken.

Voor het aspect 'geur' is sprake van een goede ruimtelijke ordening.

4.1.3 Geluid

In het kader van de Wet geluidhinder moet er bij de voorbereiding van een bestemmingsplan, c.q. een ontheffing op grond van de Wro, een onderzoek worden gedaan naar de geluidsbelasting op de gevels van nieuwe woningen, voor zover deze woningen zijn gelegen binnen het onderzoeksgebied van een weg.

Op grond van het bepaalde in artikel 74 van de Wet geluidhinder bevindt zich langs een weg een geluidszone, die aan weerszijden een breedte heeft van:

in stedelijk gebied:

• voor een weg, bestaande uit drie of meer rijstroken: 350 meter;
• voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken: 200 meter;

in buitenstedelijk gebied:

• voor een weg, bestaande uit vijf of meer rijstroken: 600 meter;
• voor een weg, bestaande uit drie of vier rijstroken: 400 meter;
• voor een weg bestaande uit een of twee rijstroken: 250 meter.

Deze zonering geldt niet voor wegen:

• a. die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied;
• b. waarvoor een maximumsnelheid van 30 kilometer per uur geldt;
• c. waarvan op grond van een door de gemeenteraad vastgestelde geluidsniveaukaart vaststaat dat de geluidsbelasting op 10 meter uit de as van de meest nabij gelegen rijstrook 48 dB(A) of minder bedraagt (art. 74, lid 3 Wgh).

Compensatiewoning Tipweg 3
Uit de in bijlage 4 opgenomen uitsnede van de Dinkellandse geluidsniveaukaart blijkt dat op de locatie Tipweg 3 de geluidsbelasting op 10 meter uit de as van de meest nabij gelegen rijstrook minder dan 48 dB(A) bedraagt. Daarmee staat vast dat er sprake is van een acceptabele gevelbelasting. Nader onderzoek is niet nodig.

Compensatiewoning Noordijkeresweg 8

De voormalige boerderij staat op ruim 40 meter afstand van de buitenstedelijke Noordijkeresweg. De Noordijkeresweg is een doodlopende erfontsluitingsweg waar enkel gemotoriseerd verkeer t.b.v. aanwonenden en de exploitatie van aanliggende percelen plaatsvindt. Er geldt een maximum snelheid van 60 km/uur geldt. Gezien de daarbij behorende lage verkeersintensiteit en de afstand van de woning tot de weg, wordt geconcludeerd dat de geluidsbelasting op de gevel van de woning onder de 48 dB (A) zal liggen.

Om te zetten woningen
Het gemeentelijk gebiedsgericht geluidsbeleid geldt voor nieuwe situaties en minder voor bestaande. Met nieuwe situaties wordt bedoeld:

• de aanleg van een nieuwe weg of spoorlijn bij bestaande woningen;
• de bouw van woningen bij een bestaande weg of spoorlijn;
• de vestiging van een bedrijf bij bestaande woningen;
• de bouw van woningen bij een bestaand bedrijf.

Geconcludeerd wordt dat op de slooplocaties sprake is van een bestaande situatie die wat betreft het wonen onveranderd blijft: er staat een woning en dat blijft een woning. De Wet geluidhinder maakt voor wegverkeerslawaai geen onderscheid tussen bedrijfswoning en burgerwoning. Daarnaast bepaalt artikel 76 lid 3 Wet geluidhinder dat de geluidsbelasting van een aanwezige weg (waar geen wijzigingen optreden) op bestaande woningen niet getoetst hoeft te worden aan de grenswaarden als er sprake is van een bestemmingsplanherziening/-wijziging. Hieronder valt het omzetten van een bedrijfswoning naar een (burger)woning.

Door het plan verandert er niets aan de akoestische situatie ter plaatse, waardoor akoestisch onderzoek niet nodig is.

4.1.4 Bodem

Ten aanzien van de bodemkwaliteit geldt de Wet bodembescherming (Wbb) en het (bijbehorende) Besluit bodemkwaliteit. Bij een ruimtelijk plan moet worden bepaald of de bodemkwaliteit van het betreffende gebied geschikt is voor het beoogde gebruik. Hierbij is het van belang te weten of er mogelijk sprake is van een bodemverontreiniging, of er gezondheidsrisico's of ecologische risico's zijn en wat de mogelijkheden zijn om er tijdig iets aan te doen. Hiervoor is wettelijk verplichte informatie over de bodemkwaliteit nodig.

Toets Tipweg 3

Ten behoeve van onderhavig bestemmingsplan is op de locatie van de compensatiewoning aan de Tipweg 3 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (Kruse Milieu, d.d. 12-2-2009, zie Bijlage 5). Op de locatie is het gebruik onveranderd gebleven (woning, slagerij, enz.), waardoor het aannemelijk is dat er ook qua bodemkwaliteit niets is veranderd. In 2011 zijn alle bedrijfsactiviteiten (slagerij) naar elders verplaatst, waarna de gebouwen op de woning na leegstaan. Door gebrek aan activiteiten zal de bodemkwaliteit sindsdien onveranderd zijn gebleven.

Op basis van de beschikbare informatie omtrent het historisch en huidig gebruik van de locatie, kunnen geen specifieke verdachte deellocaties worden aangewezen. De hypothese
"onverdachte locatie" uit NEN 5740 is daarom in het onderzoek gehanteerd. In totaal zijn er op de locatie 6 boringen verricht. Naar aanleiding van het onderzoek dient de hypothese "onverdachte locatie" te worden verworpen in verband met enkele aangetoonde lichte verontreinigingen in de boven- en ondergrond en het grondwater. Wel kan op basis van de onderzoeksresultaten worden geconcludeerd dat er op grond van de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem geen bezwaar bestaat tegen de voorgenomen nieuwbouw, aangezien de vastgestelde verontreinigingen geen risico's voor de volksgezondheid opleveren. De bodem wordt geschikt geacht voor het huidige en toekomstige gebruik.

Hoewel het onderzoek ouder is dan vijf jaar kan worden geconcludeerd dat het gebruik niet is gewijzigd ten opzichte van 2009 en in die zin is er geen verwachting dat er een bodemverontreiniging wordt aangetroffen. In het kader van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen ten behoeve van de RvR-woning zal te zijner tijd een geactualiseerd bodemrapport moeten worden ingediend, omdat het bodemrapport voor de omgevingsvergunning niet ouder mag zijn dan vijf jaar.

Toets Noordijkeresweg 8

Ten behoeve van onderhavig bestemmingsplan is op de locatie van de compensatiewoning aan de Noordijkeresweg 8 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. De bevindingen van dat onderzoek zijn beschreven in de rapportage van 13 november 2014 (projectnummer 14039510). Deze rapportage is als Bijlage 9 aan de toelichting gekoppeld.

Het terreindeel is beschouwd als niet verdacht. In totaal zijn er 4 boringen verricht, waarvan er 1 is afgewerkt tot peilbuis. In de grond zijn roest- en/of oerhoudende lagen aangetroffen. Er zijn zintuiglijk plaatselijk bodemvreemde materialen waargenomen. Door de veldwerker zijn zintuiglijk in zowel de bodem als op het maaiveld geen asbestverdachte materialen waargenomen. Het grondwater is aangetroffen op een diepte van 1.55 m-mv. Naar aanleiding van het onderzoek dient de hypothese "onverdachte locatie" te worden verworpen, gezien de aangetoonde (zeer) lichte verontreinigingen in de ondergrond en in het grondwater. Wel kan op basis van de onderzoeksresultaten worden geconcludeerd er uit milieukundig oogpunt geen bezwaar tegen de bestemmingsplanwijziging, aangezien de vastgestelde zeer lichte verontreinigingen geen risico’s voor de volksgezondheid opleveren. De bodem wordt geschikt geacht voor het huidige en toekomstige gebruik.

Conclusie

Voor het aspect 'bodem' is sprake van een goede ruimtelijke ordening.

4.1.5 Luchtkwaliteit

Op 15 november 2010 is de wijziging van de Wet milieubeheer op het gebied van luchtkwaliteiteisen (Hoofdstuk 5 titel 2 Wm, Stb. 2007, 414) in werking getreden. De overheid wil een verbetering van de luchtkwaliteit bewerkstelligen en ontwikkelingen in ruimtelijke ordening doorgang laten vinden. De kern van de 'Wet luchtkwaliteit' bestaat uit de (Europese) luchtkwaliteitseisen. Verder bevat zij basisverplichtingen voor plannen, maatregelen, het beoordelen van luchtkwaliteit, verslaglegging en rapportage. Op grond van artikel 5.16 Wm moeten bestuursorganen nagaan of besluiten op grond van de Wro gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit.

In de Algemene van Bestuur 'Niet in betekenende mate' (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging.

Onder andere projecten met minder dan 1.500 nieuwe woningen vallen onder NIBM. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit worden uitgevoerd. Voor kleinere ruimtelijke en verkeersplannen die effect kunnen hebben op de luchtkwaliteit heeft het toenmalige Ministerie van VROM in samenwerking met InfoMil een specifieke rekentool ontwikkeld. Daarmee kan worden bepaald of een plan niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van een stof in de buitenlucht.

Wanneer wordt uitgegaan van 10 extra verkeersbewegingen per dag bij een compensatiewoning, dan komt het totaal bij voorliggend plan op 20 extra verkeersbewegingen. Wanener dit wordt ingevuld in de rekentool, dan blijkt dat voorliggend plan niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Voor het aspect 'luchtkwaliteit' is daarmee sprake van een goede ruimtelijke ordening.

4.2 Water

Een belangrijk instrument om waterbelangen in ruimtelijke plannen te waarborgen is de watertoets, die sinds 1 november 2003 wettelijk is verankerd. Initiatiefnemers zijn verplicht in ruimtelijke plannen een beschrijving op te nemen van de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het doel van de wettelijk verplichte watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

Op 30 september 2014 is via www.dewatertoets.nl de digitale watertoets verricht, zie Bijlage 6. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de korte procedure van de watertoets toegepast moet worden. De bestemming en de grootte van het plan hebben een geringe invloed op de waterhuishouding. De procedure in het kader van de watertoets is goed doorlopen. Het waterschap Vechtstromen geeft een positief wateradvies.

4.3 Ecologie

Bij een ruimtelijk plan moeten de gevolgen van de voorgenomen ontwikkeling met betrekking tot aanwezige natuurwaarden in beeld worden gebracht. Daarbij wordt ingegaan op de relatie van het plan met beschermde gebieden, beschermde soorten, en de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). De wettelijke kaders hiervoor worden gevormd door Europese richtlijnen (Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn), nationale regelgeving (Natuurbeschermingswet 1998, Flora- en faunawet, Barro) en provinciale regelgeving (EHS in provinciale verordening). Bij dit bestemmingsplan wordt hiervoor gebruik gemaakt van een quickscan flora en fauna (Natuurbank Overijssel, 25 oktober 2012), zie ook Bijlage 7. Daarnaast is naar aanleiding van de resultaten in de quickscan een aanvullend vleermuisonderzoek uitgevoerd (Natuurbank Overijssel, 28 oktober 2013), zie ook Bijlage 8. De resultaten zijn in de volgende paragrafen opgenomen.

4.3.1 Ecologische Hoofdstructuur

Geen van de locaties binnen het plangebied ligt in de Ecologische hoofdstructuur (bron: Provincie Overijssel, 2014). De locatie Postweg 8 grenst aan de zuidzijde wel aan de EHS. De invloedsfeer van de voorgenomen activiteit daar (slopen voormalige bedrijfsbebouwing) beperkt zich echter tot het plangebied. De overige locaties grenzen niet aan de EHS. Gelet op de aard en omvang van de voorgenomen activiteiten wordt geconcludeerd dat deze geen aantoonbaar significant negatief effect hebben op de kernkwaliteiten en omgevingscondities van de nabij gelegen EHS.

4.3.2 Beschermde gebieden

Geen van de locaties binnen het plangebied ligt in of nabij een beschermd natuurgebied. Gelet op de aard en omvang van de voorgenomen activiteiten wordt geconcludeerd dat de voorgenomen activiteiten geen aantoonbaar significant negatief effect hebben op de kernkwaliteiten en omgevingscondities van beschermde natuurgebieden. Er hoeft geen natuurbeschermingsvergunning aangevraagd te worden, er hoeft geen nader onderzoek uitgevoerd te worden voor het onderdeel ‘gebiedsbescherming’.

4.3.3 Beschermde soorten

Er is op de locaties binnen het plangebied gekeken naar de aanwezigheid van beschermde planten en dieren, evenals nesten, holen of andere voortplantings- of vaste rust- of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten op de planlocaties, die door de uitvoering van de voorgenomen activiteiten vernield of verstoord worden en of de voorgenomen activiteit een negatief effect heeft op beschermde leefgebieden van dieren.

Quickscan flora- en fauna

Uit de quickscan blijkt dat er op de locatie Noordijkeresweg 8 sporen zijn gevonden die duiden op de aanwezigheid van een steenmarter. Onbekend is of er een vaste verblijf- of voortplantingsplaats in één van de schuren aanwezig is. Mits de sloopwerkzaamheden uitgevoerd worden volgens een goedgekeurde gedragscode, hoeft voor het wegnemen van deze mogelijk (vaste) verblijfplaats geen ontheffing aangevraagd te worden. Vanuit de zorgplicht dienen de schuren buiten de zoogtijd gesloopt te worden. Dat is de periode 1 september - 1 maart. Er broeden vogels in de stallen. Er zijn geen soorten vastgesteld waarvan het functionele leefgebied beschermd is en de nesten jaarrond beschermd zijn. Uitsluitend bezette vogelnesten zijn beschermd. De stallen dienen buiten de broedtijd van vogels gesloopt te worden. Dat is de periode 1 september -1 maart.

Ook op de locaties Postweg 8 en Tipweg 3 zijn oude vogelnesten in en aan gebouwen vastgesteld en op de locatie Tipweg 3 kunnen ook vogels broeden in opgaande beplanting. Er zijn alleen soorten vastgesteld waarvan de bezette nesten jaarrond beschermd zijn. De gebouwen en de beplanting dienen buiten de broedtijd gesloopt/gerooid te worden. Dat is de periode 1 september - 1 maart. De aanwezigheid van een verblijfplaats van één of enkele kleine vleermuissoorten, als Gewone dwergvleermuis en/of Ruige dwergvleermuis op de locatie Tipweg 3, kan op basis van het uitgevoerde onderzoek niet uitgesloten worden. Daarom is in 2013 voor de locatie Tipweg 3 een aanvullend vleermuisonderzoek uitgevoerd.

Aanvullend vleermuisonderzoek

Uit het aanvullende vleermuisonderzoek blijkt dat de voorgenomen activiteit aan de Tipweg 3 (sloop voormalige bedrijfsbebouwing, nieuwbouw woning) een negatief effect heeft op het functionele leefgebied van vleermuizen. Dit omdat een zomer- en paarverblijf van een solitaire gewone dwergvleermuis verloren gaat bij sloop van de boerderijwinkel (voormalige slagerij). Het betreft een verblijfplaats van één gewone dwergvleermuis. Het uitgevoerde onderzoek is volledig uitgevoerd en biedt voldoende inzicht in het functionele leefgebied van vleermuizen.

Om het betreffende gebouw te mogen slopen is een ontheffing ex. Art. 75C van de Ff-wet vereist. Bij deze aanvraagt dient de initiatiefnemer een uitgewerkt activiteitenplan + ecologischwerkprotocol mee te sturen naar Dienst Regelingen (Dienst Regelingen is de rijksdienst die verantwoordelijk is voor het toetsen van aanvragen voor ontheffingen).

Het onderzoeksgebied wordt in beperkte mate door gewone dwergvleermuizen om te foerageren. Door de voorgenomen activiteit wordt het functionele leefgebied, wat betreft foerageergebied, niet aangetast. Het plangebied heeft geen betekenis als onderdeel van een functionele vliegroute van vleermuizen. Voor deze onderdelen hoeft daarom geen nader onderzoek uitgevoerd te worden en er hoeft geen ontheffing ex. Art. 75C aangevraagd te worden.

4.3.4 Conclusie

Voorzover het gaat om de sanering van de voormalige slagerij, is een ontheffing ex. Art. 75C van de Ff-wet vereist. Bij deze aanvraagt dient de initiatiefnemer een uitgewerkt activiteitenplan + ecologisch werkprotocol mee te sturen naar Dienst Regelingen. Voor de overige activeiten geldt dat, mits de sloopwerkzaamheden worden uitgevoerd volgens een goedgekeurde gedragscode, er geen ontheffing vereist is.

Geconcludeerd wordt dat hiermee de gevolgen van voorliggend plan voor de EHS, beschermde gebieden en beschermde soorten in voldoende mate in beeld zijn gebracht. Voor de sloop van de voormalige slagerij wordt een ontheffing ex. Art. 75C van de Ff-wet aangevraagd. Voor de overige activiteiten wordt gewerkt volgens een goedgekeurde gedragscode. Daarmee geldt dat er voor het aspect 'ecologie' sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

4.4 Archeologie en Cultuurhistorie

Op 1 september 2007 is de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz), een wijziging op de Monumentenwet 1988, van kracht geworden. Deze wijziging van de wet heeft ervoor gezorgd dat gemeenten een archeologische zorgplicht krijgen en dat initiatiefnemers van projecten waarbij de bodem wordt verstoord, verplicht zijn rekening te houden met de archeologische relicten die in het plangebied aanwezig (kunnen) zijn. Hiervoor is onderzoek noodzakelijk: het archeologisch vooronderzoek. Als blijkt dat in het plangebied behoudenswaardige archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, dan kan de initiatiefnemer verplicht worden hiermee rekening te houden. Dit kan leiden tot een aanpassing van de plannen, waardoor de vindplaatsen behouden blijven, of tot een archeologische opgraving en publicatie van de resultaten.

Archeologie

Het bureau RAAP heeft in 2008 een archeologische verwachtings- en advieskaart opgesteld voor de gemeente Dinkelland. Binnen het plangebied vinden er alleen ter plaatse van de Tipweg 3 bodemingrepen plaats ten behoeve van de bouw van de compensatiewoning. De compensatiewoning aan de Noordijkeresweg 8 wordt gerealiseerd binnen bestaande bebouwing (de voormalige boerderij). Op de overige locaties wordt enkel de voormalige (agrarische bedrijfsbebouwing) gesloopt. Daarom is hiervoor specifiek bekeken wat de archeologische verwachting is ter plaatse van de Tipweg 3 in Saasveld.

De locatie Tipweg 3 is geomorfologisch aangewezen als "dekzandwelvingen- en vlakten", zie onderstaande afbeelding. De locatie Tipweg 3 is op de afbeelding rood omrand weergegeven. Het te bebouwen oppervlak bedraagt circa 500 m². De grond is bovendien al grotendeels geroerd, bij de eerdere ontwikkeling van de voormalige (agrarische) bedrijfsbebouwing. Archeologisch onderzoek in dergelijke gebieden, die een middelmatige archeologische verwachtingswaarde scoren voor archeologische resten uit alle perioden, is noodzakelijk voor plangebieden groter dan 5.000 m² en bij bodemingrepen dieper dan 40 cm. Voor gebieden kleiner dan 5.000 m², zoals onderhavig plangebied, geldt vrijstelling van archeologisch onderzoek.

Conform het gemeentelijke beleid is nader akoestisch onderzoek niet noodzakelijk.

Uitsnede archeologische verwachtings- en advieskaart

Cultuurhistorie

Onder cultuurhistorische waarden worden alle structuren, elementen en gebieden bedoeld die cultuurhistorisch van belang zijn. Zij vertellen iets over de ontstaansgeschiedenis van het Nederlandse cultuurlandschap. Vaak is er een sterke relatie tussen aardkundige aspecten en cultuurhistorische aspecten. De bescherming van cultuurhistorische elementen is vastgelegd in de Monumentenwet 1988. Deze wet is vooral gericht op het behouden van historische elementen voor latere generaties.

Uit Cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Overijssel kan worden afgeleid dat er binnen het plangebied geen monumenten gelegen zijn. Uit de toets aan de waardenkaart blijkt verder niets van andere bijzondere cultuurhistorische waarden waarvoor in het bestemmingsplan een beschermende regeling vereist is. Derhalve word geconcludeerd dat voorliggend plan geen negatieve gevolgen heeft voor het aspect 'cultuurhistorie'.

4.5 Externe veiligheid

In oktober 2004 is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) in werking getreden. Met het Bevi zijn de risiconormen voor externe veiligheid met betrekking tot bedrijven met gevaarlijke stoffen wettelijk vastgelegd. Het Bevi heeft als doel zowel individuele als groepen burgers een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het besluit verplicht gemeenten en provincies om bij het verlenen van milieuvergunningen en het maken van bestemmingsplannen met de veiligheidsnorm rekening te houden. Het Bevi maakt onderscheid tussen het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Het plaatsgebonden risico houdt in dat op een plaats buiten de inrichting, een persoon die onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon ongeval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. De richtwaarde van het plaatsgebonden risico bedraagt 10-6, wat betekent dat de kans dat iemand buiten de inrichting overlijdt ten gevolge van een ongeval in die inrichting niet hoger mag zijn dan 1 op de miljoen jaar. Dit kan grafisch worden weergegeven door een risicocontour. Binnen de vastgestelde contour mogen zich geen kwetsbare objecten bevinden, zoals woningen. Naast het plaatsgebonden risico speelt ook het groepsrisico een rol in het externe veiligheidsbeleid. Het groepsrisico is de kans per jaar dat ten minste 10, 100 of 1.000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. In tegenstelling tot het plaatsgebonden risico wordt het groepsrisico niet vastgelegd als richtwaarde, maar als oriëntatiewaarde. In het Bevi zijn enkele oriëntatiewaarden opgenomen. Het bevoegd gezag kan gemotiveerd van deze waarden afwijken. In de gemeentelijke nota Externe veiligheidsbeleid, 2007, wordt invulling gegeven aan deze wettelijke verplichtingen.

In de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi) is de uitvoering van het Bevi geregeld. In het Revi is opgenomen welke afstanden in acht genomen moeten worden met betrekking tot Bevi inrichtingen. De afstanden komen overeen met de contour voor het plaatsgebonden risico van 10-6 per jaar.

Verder moet rekening worden gehouden met de eventuele aanwezigheid van buisleidingen, zoals bijvoorbeeld hoge druk en transportleidingen voor aardgas en transportroutes voor gevaarlijke stoffen. Voor ontwikkelingen die plaatsvinden binnen het invloedsgebied van de risicovolle activiteit geldt een verantwoordingsplicht ten aanzien van het groepsrisico als de oriënterende waarde wordt overschreden en als het groepsrisico toeneemt. Om een eerste indruk te krijgen van de aanwezigheid van risicovolle objecten in en nabij het plangebied, is de risicokaart van de provincie Overijssel geraadpleegd, zie de afbeelding hieronder.

Uitsnede risicokaart, met het plangebied geel omcirkeld

Uit de risicokaart blijken er geen nabijgelegen risicobronnen zijn. Geconcludeerd wordt dat externe veiligheid geen belemmering oplevert voor dit plan.

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting

5.1 Standaardisering en digitalisering

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied en zijn juridisch bindend. Dit bestemmingsplan is opgezet conform de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het nieuwe Besluit ruimtelijke ordening (Bro), zoals deze per 1 juli 2008 gelden. Het plan is vergezeld van een verbeelding. Uitgangspunt is door het stellen van heldere toelichting en een duidelijk leesbare verbeelding, een zo goed mogelijke handhaafbaarheid te realiseren. De toetsingscriteria in de regels vormen een toetsingsgrond voor omgevingsvergunningen, afwijkingen, nadere eisen en wijzigingen.

5.2 Planopzet en systematiek

De in deze toelichting beschreven planopzet is juridisch-planologisch vertaald in een bestemmingsregeling, die (digitaal) bindend is voor overheid en burgers. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding (plankaart) en regels en is voorzien van een toelichting. De regels en verbeelding (plankaart) vormen het juridisch bindende deel, terwijl de toelichting geen juridische binding heeft, maar moet worden beschouwd als handvat voor de uitleg en de onderbouwing van de opgenomen bestemmingen.

De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De verbeelding (plankaart) heeft een rol voor toepassing van de regels, alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen.

5.3 Opbouw van de regels

In deze paragraaf wordt de systematiek van de regels en de wijze waarop de regels gehanteerd dienen te worden, uiteengezet.

De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen. Voor de systematiek is aangesloten op de SVBP2008, zoals verplicht vanaf 1 januari 2010. Dit houdt onder meer in dat het plan IMRO-gecodeerd wordt opgeleverd.

Navolgend wordt de systematiek, opbouw en indeling van de regels kort toegelicht.

5.3.1 Inleidende regels

Begrippen
In deze bepaling zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn.

Wijze van meten
Om op een eenduidige manier afstanden, oppervlakten en inhoud van gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding (plankaart) geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden.

5.3.2 Bestemmingsregels

De opbouw van de bestemmingen ziet er als volgt uit:

• bestemmingsomschrijving:

De omschrijving van de doeleinden. Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functies;

• bouwregels:

In de bouwregels worden voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bebouwingsregels geregeld. Waar en met welke maatvoering mag worden gebouwd, wordt hier vastgelegd. Indien mogelijk wordt verwezen naar bouwvlakken en aanduidingen op de verbeelding (plankaart);

• nadere eisen:

In deze bepaling wordt een opsomming gegeven van de regels waaraan burgemeester en wethouders nadere eisen kunnen stellen. Alleen daar waar het wenselijk is om bij de vergunningverlening sturend te kunnen optreden, heeft de bevoegdheid tot het stellen van nadere eisen toegevoegde waarde. De bevoegdheid tot het stellen van nadere eisen dient objectief begrensd te zijn en duidelijke criteria te bevatten;

• specifieke gebruiksregels:

In dit onderdeel is aangegeven welke vormen van gebruik in ieder geval zijn toegestaan dan wel strijdig zijn met de bestemming. Daarbij zijn niet alle mogelijke toegestane en strijdige gebruiksvormen genoemd, maar alleen die functies, waarvan het niet op voorhand duidelijk is. Het gaat hierbij in feite om een aanvulling/verduidelijking op de in de bestemmingsomschrijving genoemde functies;

5.3.3 Algemene regels

• Anti-dubbeltelbepaling:

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld;

• Algemene bouwregels:

Deze bepaling bevat een algemene regel omtrent ondergronds bouwen;

• Algemene afwijkingsregels:

In deze bepaling is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. De criteria, die bij toepassing van de afwijkingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven;

• Algemene wijzigingsregels:

In deze bepaling is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven het plan te wijzigen. Het gaat hier om wijzigingsbevoegdheden met een algemene strekking. De criteria, die bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven;

5.3.4 Overgangs- en slotregels

• Overgangsrecht:

Bouwwerken welke op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaan (of waarvoor een bouwvergunning is aangevraagd) mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bebouwingsregels. De overgangsbepaling houdt niet in dat het bestaand, illegaal opgerichte, bouwwerk legaal wordt, noch brengt het met zich mee dat voor een dergelijk bouwwerk alsnog een bouwvergunning kan worden verleend. Burgemeester en wethouders kunnen in beginsel dus nog gewoon gebruik maken van hun handhavingsbevoegdheid. Het overgangsrecht is opgenomen zoals opgenomen in artikel 3.2.1 Bro. Het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment van inwerkingtreding van het plan mag eveneens worden voortgezet;

• Slotregel: 

Deze bepaling geeft aan op welke manier de regels kunnen worden aangehaald.
 

5.4 Bestemmingen

Het bouwblok op het adres Noordijkeresweg 8 is zodanig verkleind dat deze circa 1.000 vierkante meter is. De grond die nu buiten het bouwvlak komt te liggen wordt voorzien van dezelfde bestemmingen als het aansluitende gebied: 'Agrarisch - 1' en 'Waarde - Ecologie'.

Hetzelfde geldt voor het bouwblok op het Postweg 8, maar hier gaat het niet om de bestemming 'Agrarisch - 1', maar om de bestemming 'Agrarisch - 2'.

De verkleinde bouwblokken krijgen nu de bestemming 'Wonen'. Dat geldt ook voor de locatie Tipweg 3. In verband met de aanpassing van het bestemmingsvlak van het perceel Tipweg 1, is alleen de verruiming van de woonbestemming in het voorliggende plan opgenomen. Dit betekent dat het huidige bouwvlak ongemoeid is gelaten. De verruiming van de woonbestemming levert meer mogelijkheden op voor bijbehorende bouwwerken. De bouw van een extra woning is niet mogelijk omdat geen nieuw bouwvlak voor het perceel Tipweg 1 is opgenomen.

De nieuwe woonpercelen zijn voorzien van een bouwvlak, gelegen op 3 meter afstand van de weg, waarbinnen de woning moet worden opgericht. Het perceel van de bestaande woning op de locatie Tipweg 3 is voorzien van de aanduiding 'Bijgebouwen', zodat hier een bijgebouw voor de voorgevelrooilijn van de bestaande woning (maar achter de voorgevelrooilijn van de woning op het adres Tipweg 1) kan worden gebouwd. Dat is in dit geval gezien de ligging van de bestaande woning meer passend dan achter de voorgevelrooilijn.

De als 'Wonen' bestemde gronden zijn bestemd voor het wonen met daaronder begrepen beroep aan huis, inwoning en de daarbij behorende tuinen en erven, parkeervoorzieningen op eigen terrein, waterhuishoudkundige voorzieningen en gebouwen van algemeen nut. De nieuw te bouwen woningen mogen alleen binnen het bouwvlak worden gesitueerd. Per bouwvlak is één (nieuwe) woning toegelaten. De goot- en bouwhoogte bedragen 3,5 en 9 meter. Bijgebouwen zijn binnen en buiten het bouwvlak toegelaten, tot een maximum van 100 vierkante meter, tenzij de bestaande oppervlakte meer bedraagt, in welk geval de gezamenlijke oppervlakte ten hoogste de bestaande oppervlakte zal bedragen.

Bestaand en nieuw te realiseren groen op de locatie Tipweg 3 is voorzien van de bestemming 'Bos en natuur'. Hier gelden bouw-, gebruiks- en aanlegbeperkingen.

In de bestemmingen 'Wonen' en 'Bos en natuur' is een voorwaardelijke verplichting opgenomen, waardoor het plan niet kan worden gerealiseerd zonder dat ook aan de landschappelijke verplichtingen is voldaan.

Een klein deel van de bestemming valt binnen de 'vrijwaringszone - molenbiotoop'. De molenbeschermingszone is opgenomen rond molens die als zodanig in bedrijf zijn (ook ten behoeve van een recreatieve functie). Het betreft een zone die er voor zorgt dat een optimale windvang voor de molen aanwezig blijft. Dit houdt in dat er eisen worden gesteld aan de hoogte van bouwwer-ken en beplanting.

De vrijwaringszone geeft aan dat in een straal van 100 m rond de molens geen bebouwing mag voorkomen. De zone tussen de 100 en 400 meter verschilt per molensoort en is uitgewerkt in Bijlage 10 van de toelichting.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

De maatschappelijke uitvoerbaarheid heeft als doel om aan te tonen dat in het bestemmingsplan het maatschappelijk belang voldoende is meegenomen in de afweging.

6.1 Inspraak en vooroverleg

6.1.1 Vooroverleg

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat het bestuursorgaan, dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg pleegt met instanties, zoals gemeenten, waterschappen, provinciale diensten en Rijk, die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

Rijksdiensten
Op 1 januari 2012 is de Vrom-Inspectie samengevoegd met de Inspectie V&W tot de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). De ILT heeft in het nieuwe toezichtbeleid geen adviserende en coördinerende rol meer met betrekking tot de advisering over gemeentelijke ruimtelijke plannen. Dit betekent onder meer dat geen plannen voor vooroverleg naar de ILT gestuurd hoeven te worden. Omdat de coördinatierol vervalt, reageren andere rijksdiensten (Rijkswaterstaat, Defensie en Economische Zaken, Landbouw en Innovatie) afzonderlijk.

Rijkswaterstaat
Bij brief van 10 februari 2012 heeft Rijkswaterstaat aangegeven dat zij tijdig betrokken wenst te worden bij plannen die betrekking hebben op de drie netwerken die bij Rijkswaterstaat in beheer zijn: het hoofdwegennet, het hoofdvaarwegennet en het hoofdwatersysteem. Aangezien geen van de belangen van Rijkswaterstaat in het plan betrokken zijn, is vooroverleg met deze dienst niet vereist.

Defensie
Bij brief van 16 februari 2012 wordt aangegeven dat binnen het Ministerie van Defensie de behartiging van ruimtelijke uitgevoerd door de Dienst Vastgoed Defensie. Het gaat hierbij om militaire terreinen (direct ruimtebeslag), het beheer van diverse zoneringen, brandstofleidingen, verstoringsgebieden, laagvliegroutes en -gebieden (indirect ruimtebeslag). De belangen die door het Ministerie van Defensie worden bewaakt, spelen in het voorliggend plan geen rol. Vooroverleg met de Dienst Vastgoed Defensie (Directie noord) is niet vereist.

Economische Zaken, Landbouw en Innovatie
Bij brief van 6 maart 2012 wordt aangegeven dat gemeentelijke bestemmingsplannen die een relatie hebben met rijksinpassingsplannen op het terrein van energie-infrastructuur gemeld moeten worden bij het Ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie. Het onderhavige bestemmingsplan heeft geen raakvlakken met de energie-infrastructuur, waardoor vooroverleg met dit ministerie niet vereist is.

Provincie Overijssel
De provincie Overijssel heeft een lijst opgesteld van categorieën bestemmingsplannen en projectbesluiten van lokale aard waarvoor vooroverleg niet noodzakelijk is. Het onderhavige plan valt binnen de in de lijst genoemde categorieën, waardoor geen vooroverleg nodig is.

Waterschap Regge en Dinkel
Op 11 september 2012 is een digitale watertoets uitgevoerd, zie bijlage 6. De conclusie van die digitale toets is dat het waterschap Regge en Dinkel een positief advies geeft. Hiermee is voldaan aan het verplichte vooroverleg.

6.1.2 Inspraak

Het voorontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van 31 mei 2013 gedurende zes weken ter inzage gelegen voor inspraak. Tijdens de termijn van de terinzagelegging is één inspraakreactie ingekomen.

Mede door de inspraakreactie is het plan aangepast, in die zin dat ter plaatse van het perceel Tipweg 3 niet twee, maar één compensatiewoning mogelijk wordt gemaakt. De tweede compensatiewoning wordt gerealiseerd in een bestaande schuur op het perceel Noordijkeresweg 8 te Saasveld. Deze wijzigingen hebben tevens geleid tot een aanpassing van het landschappelijke inpassingsplan. In paragraaf 2.2 is de nieuwe situatie helder beschreven.

6.1.3 Zienswijzen

Op de voorbereiding van een bestemmingsplan is afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing. In afdeling 3.4 Awb is bepaald dat het ontwerp van het bestemmingsplan gedurende 6 weken ter inzage zal liggen, waarbij informatie kan worden ingewonnen. Tijdens deze periode kunnen belanghebbenden schriftelijk of mondeling zienswijzen kenbaar maken aan burgemeester en wethouders omtrent hun voornemen om medewerking te verlenen aan het onderhavige bestemmingsplan.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

In het voorliggende geval wordt een exploitatieovereenkomst gesloten tussen initiatiefnemer en de gemeente Dinkelland. Hierin wordt tevens het risico van planschade opgenomen zodat het kostenverhaal voor de gemeente volledig is verzekerd. Dit brengt met zich mee dat vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven.
 

Bijlagen

Bijlage 1 Advies ervenconsulent

Bijlage 2 Rood voor Rood-inrichtingsplan

Bijlage 3 Beeldkwaliteitsplan

Bijlage 4 Uitsnede gemeentelijk geluidsniveaukaart

Bijlage 5 Verkennend bodemonderzoek Tipweg 3

Bijlage 6 Watertoets

Bijlage 7 Quickscan flora en fauna

Bijlage 8 Aanvullend vleermuisonderzoek

Bijlage 9 Verkennend bodemonderzoek Noordijkeresweg 8 Saasveld

Bijlage 10 Molenbeschermingszone