Buitengebied Hof van Twente, herziening Slaghekkenweg 1b te Bentelo

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Ten noorden van de kern Bentelo en in het landelijk gebied van de gemeente Hof van Twente, is het perceel Slaghekkenweg 1b gelegen. Op dit perceel is een agrarisch bedrijf gevestigd, waarvan de bedrijfsvoering is beëindigd. Bij de gemeente Hof van Twente is het verzoek ingediend om medewerking te verlenen voor het omzetten van het agrarische bedrijf, naar een bedrijf in volièrebouw. Daarbij zullen de bestaande bebouwingen (deels) worden vervangen door nieuwbouw.

De gemeente wil in principe medewerking verlenen aan de beoogde ontwikkeling. Het plangebied is geregeld in het bestemmingsplan Buitengebied Hof van Twente, wat op 9 december 2015 is vastgesteld. Het perceel Slaghekkenweg 1b heeft hierin de bestemming 'Agrarisch'. Het in gebruik nemen van de gronden en bebouwing ten behoeve van volièrebouw is op basis van het geldende bestemmingsplan niet mogelijk. Om deze gebruiks- en bouwmogelijkheden te kunnen bieden is een nieuw juridisch-planologisch kader noodzakelijk. Dit bestemmingsplan voorziet daarin.

De globale ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.

Figuur 1: De ligging van het plangebied (globaal met rood omlijnd)

1.2 Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie in en rondom het plangebied. In hoofdstuk 3 worden de gewenste ontwikkeling en de randvoorwaarden die daaraan worden gesteld beschreven. Hoofdstuk 4 behandelt het relevante beleid. Vervolgens wordt in hoofdstuk 5 ingegaan op de relevante omgevingsaspecten. Hoofdstuk 6 gaat in op de systematiek van het bestemmingsplan en licht de bestemmingen toe. In hoofdstuk 7 wordt de economische uitvoerbaarheid toegelicht, gevolgd door de maatschappelijke uitvoerbaarheid in hoofdstuk 8.

Hoofdstuk 2 Huidige situatie

De ontwikkeling vindt plaats ten noorden van de kern Bentelo, in het buitengebied van de gemeente Hof van Twente en aan de Slaghekkenweg. Het betreft een zijweg van de provinciale N740, die als ontsluitingsweg dient voor de agrarische bedrijven en woningen die langs deze weg zijn gelegen.

Het plangebied is gelegen in het kampenlandschap. Dit landschapstype kenmerkt zich door zijn kleinschaligheid en onregelmatige patronen van singels, houtwallen, zandpaden en bosjes rond de omsloten kampen (eenmansessen).

Een luchtfoto van het plangebied en de directe omgeving is weergegeven in figuur 2.

Figuur 2: Luchtfoto plangebied en directe omgeving

Het plangebied betreft een (bestaand) agrarisch bedrijf met daarop de aanwezigheid van ca. 3.800 m2 aan bebouwing. De erfbeplanting op het perceel is gesitueerd richting de openbare wegen. De noordelijk gelegen bedrijfsgebouwen staan daarentegen half open in het landschap. Alleen aan de zuidzijde van het perceel is er sprake van erfbeplanting. De twee bestaande bedrijfswoningen staan in het zuidelijke deel van het plangebied en worden in gebruik genomen door de initiatiefnemer.

Een luchtfoto van het plangebied is weergegeven in figuur 3.

Figuur 3: Luchtfoto bestaande situatie plangebied

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

3.1 Beschrijving initiatief

Het voornemen is om in het plangebied volièrebouw mogelijk te maken. Hiervoor zal het agrarisch bedrijf worden omgezet naar een bedrijf in volièrebouw, waarbij de bestaande bebouwing deels vervangen zal worden door nieuwbouw. De huidige eigenaar is reeds gestart met volièrebouw en wenst ter plaatste deze activiteiten uit te breiden en de agrarische activiteiten te beëindigen. Bij de volièrebouw is het tonen van volières met daarin vogels gewenst. Om die reden is het wonen bij het bedrijf noodzakelijk. Door deze bedrijfsopbouw past het bedrijf niet op een bedrijventerrein.

De aanwezige bebouwing in het plangebied bedraagt totaal circa 3.800 m2, waarvan circa 950 m2 reeds in gebruik is voor de volièrebouw. Van de overgebleven bebouwing zal circa 1795 m2 gesloopt worden en vervolgens 897 m2 weer worden teruggebouwd.

De gewenste situatie van het plangebied wordt weergegeven in figuur 4.

Figuur 4: Gewenste situatie plangebied.

3.2 Landschappelijke inpassing

De voorgenomen ontwikkeling zal landschappelijk worden ingepast. Hiervoor is een erfinrichtingsplan opgesteld en reeds goedgekeurd (zie figuur 5).

Bij de inrichting is primair gelet op de inpassing van het erf. Ondanks de herontwikkeling wordt het erf niet groter en blijft het net als in de huidige situatie compact. Voor de inpassing van het plangebied zijn enkele voorwaarden opgenomen, zoals het gebruik van streekeigen soorten voor de aan te brengen beplanting. Aan de oostelijke zijde zal een houtsingel worden aangeplant over de gehele lengte van de bebouwing. De houtsingel bestaat uit drie rijen beplanting waarin eik, berk en grove den de boomvormende soorten zijn. De rijen staan ongeveer een meter uit elkaar. Om ook een gedegen struiklaag te kunnen vormen zal aanvullend op de hiervoor genoemde boomsoorten, ook hazelaars, eiken lijsterbessen en vuilbomen worden aangeplant.

Figuur 5: Erfinrichtingsplan plangebied

 

Hoofdstuk 4 Inventarisatie van relevant beleid

4.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen, laat het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de SVIR. Dit plan raakt geen rijksbelangen uit het Barro.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In de SVIR is ook 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dat betekent dat overheden nieuwe stedelijke ontwikkelingen moeten motiveren met oog voor (trede 1) de onderliggende vraag in de regio, (trede 2) de beschikbare ruimte binnen het bestaande stedelijke gebied en (trede 3) multimodale ontsluiting.

Dit plan beoogt de omzetting van een agrarisch bedrijf tot een bedrijf in volièrebouw. Daarbij zal de aanwezige bebouwing grotendeels worden gesloopt en zal de helft van die gesloopte oppervlakte, weer worden teruggebouwd. Bij de volièrebouw is het tonen van volières met daarin vogels gewenst. Om die reden is het wonen bij het bedrijf noodzakelijk. Door deze bedrijfsopbouw past het bedrijf niet op een bedrijventerrein.

Gelet op de aard en schaal van de beoogde ontwikkeling wordt dit niet aangemerkt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Hierdoor is toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing.

4.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Overijssel

In de Omgevingsvisie Overijssel wordt de visie op de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel geschetst. De visie is daarbij gericht op 2030. Gekoppeld aan de Omgevingsvisie heeft de provincie een Omgevingsverordening opgesteld. Op 3 juli 2013 is de provinciale Omgevingsvisie en -verordening geactualiseerd en opnieuw vastgesteld door Provinciale Staten. Deze zijn op 1 september 2013 in werking getreden. De laatste actualisatie heeft plaatsgevonden op 12 april 2017 en is vanaf 1 mei 2017 van kracht.

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de ambities van de provincie, is het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel opgesteld. In dit model draait het om drie vragen die antwoord geven op of, waar en hoe ontwikkelingen uitgevoerd worden. Bij de eerste vraag zijn generieke beleidskeuzes van belang. Bij de tweede vraag zijn ontwikkelingsperspectieven richtinggevend en bij de derde vraag gaat het om de inpassing in de kenmerken van het gebied.

Generieke beleidskeuzes

Het gaat hier om algemene keuzes die bepalen of ontwikkeling nodig, dan wel mogelijk zijn. Voor onder andere voorzieningen in het stedelijk gebied hanteert de provincie de SER-ladder. Dit betekent dat voor ontwikkelingen eerst bestaande bebouwing of herstructurering wordt benut, voordat er uitbreiding plaatsvindt.

Ontwikkelingsperspectieven

Voor het perceel geldt het ontwikkelingsperspectief 'Agrarisch ondernemen in het grootschalig landschap'. De ambitie om voort te bouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen staat in dit gebied voorop. In dit gebied is ruimte voor concurrerende en innovatieve vormen van landbouw. Als voorwaarde wordt gesteld dat ontwikkelingen in dit gebied, de ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw in principe niet mogen beperken en dienen aan te sluiten bij de bestaande bebouwing en structuur.

De voorgenomen ontwikkeling is hiermee in lijn door de erfinrichting aan te laten sluiten op het omliggende landschap. Daarop aanvullend zal gebruik worden gemaakt van bestaande bebouwing die deels zal wordt gesloopt en vervolgens weer wordt teruggebouwd. Daarbij zal de nieuwbouw worden gerealiseerd in dezelfde setting zoals dat ook in de huidige situatie aanwezig is. Hierdoor blijft de bebouwing op het perceel compact, zoals dit in de huidige situatie ook is.

Gebiedskenmerken

De provincie wil ruimtelijke kwaliteit realiseren door, naast bescherming, vooral in te zetten op het verbinden van bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen. Hierbij zijn de gebiedskenmerken van provinciaal belang het uitgangspunt. In de lagenbenadering zijn per laag de daarbij horende gebiedskenmerken genoemd. Voor het plangebied zien de gebiedskenmerken van de verschillende lagen er als volgt uit:

Natuurlijke laag: 'Dekzandvlakte en ruggen'

De dekzandgronden beslaan een groot gedeelte van de oppervlakte van de provincie. Na de ijstijden bleef er in grote delen een reliëfrijk – door de wind gevormd – zandlandschap achter, dat gekenmerkt wordt door relatief grote verschillen tussen hoog/droog en laag/nat gebied. De ambitie is om de natuurlijke verschillen tussen hoog en laag en tussen droog en nat, functioneel meer sturend en beleefbaar te maken. Dit kan bijvoorbeeld met een meer natuurlijk watersysteem, beplanting met ‘natuurlijke’ soorten en door de (strekkings)richting van het landschap te benutten in gebiedsontwerpen. Ontwikkelingen in dit gebied dienen dan ook bij te dragen aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en het watersysteem.

Laag van het agrarisch cultuurlandschap: 'Jong heide- en broekontginningslandschap'

Deze laag wordt gekenmerkt door de grote oppervlakten aan (voormalige) natte en droge heidegronden die functioneel verbonden zijn met het essen- en oude hoevenlandschap. Ten opzichte van het omliggend essen- en hoevenlandschap zijn de landbouwontginningen relatief grote open ruimtes en deels omzoomd door boscomplexen. Erven liggen als blokken aan de weg geschakeld. Wegen zijn lanen met lange rechtstanden. De ambitie in deze gebieden is om de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren. De dragende structuren worden gevormd door landschappelijke raamwerken en lanen, bosstroken en waterlopen, die de rechtlijnige ontginningsstructuren versterken.

Stedelijke laag: 'Informele trage netwerk' en 'Verspreide bebouwing'

Het plangebied is met betrekking tot de stedelijke laag aangewezen als 'informele trage netwerk' en 'verspreide bebouwingen'.

De agrarische erven hebben van oudsher een hele sterke binding met het landschap. Vanuit het erf werden de omliggende gronden in cultuur gebracht en vervolgens eeuwenlang bewerkt. Bijzonder is dat elk landschap zijn eigen erftype heeft: de opbouw van erf, erfbebouwing, erfbeplantingen en relaties met de omliggende gronden zijn specifiek voor het betreffende landschapstypen. Naast erven kent het buitengebied losliggende ‘gewone’ burgerwoningen met veelal een eigen, individueel karakter en eigen verhaal van ontstaan. Bij de transformatie van de erven vervalt vaak de vanzelfsprekende samenhang tussen erf en landschap. Daarbij heeft de oorspronkelijke ‘eenheid in handelen’, waarbij iedereen ongeveer hetzelfde deed, plaats gemaakt voor ‘diversiteit in handelen’: iedereen doet op zijn erf zijn eigen ‘ding’. De erven gaan daardoor binnen de landschappelijke eenheid steeds meer van elkaar verschillen. Nieuwe functies bepalen het aangezicht: of een erf in agrarisch gebruik is (grote stallen, werklijnen naar het landschap), er een aannemer of autobedrijf zit (kaal erf met een grote plaat verharding er omheen) of dat het bijvoorbeeld een woonerf is geworden (kleine erf, dicht in de beplantingen en een paardenweide).

Laag van de beleving: niet van toepassing

Conclusie gebiedskenmerken

De beoogde ontwikkeling gaat gepaard met een landschappelijke inpassing die in lijn is met de voorwaarden die gesteld worden vanuit de provinciale visie en de daarin opgenomen gebiedskenmerken. Zo wordt de ruimtelijk kwaliteit ter plaatse versterkt en vindt er een aansluiting plaats met het omliggende landschap.

Omgevingsverordening Overijssel

De uitgangspunten uit de omgevingsvisie zijn vertaald naar regels voor ruimtelijke plannen in de Omgevingsvisie Overijssel. Het plan is in overeenstemming met de regels uit de verordening.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt, past binnen de beleidskeuzes van de provincie en aansluiten op het ontwikkelingsperspectief dat op het plangebied van toepassing is. Voorts wordt er geen afbreuk gedaan aan de kenmerken van het gebied.

4.3 Gemeentelijk beleid

Toekomstvisie 'zicht op 2030'

In 2010 heeft de gemeente Hof van Twente de toekomstvisie voor haar grondgebied vastgesteld. Het doel van deze toekomstvisie is om de grote lijnen te schetsen: wat kenmerkt de gemeente nu en straks? Daarnaast geeft de toekomstvisie een mogelijk toekomstperspectief, met vernieuwende ideeën en kansrijke oplossingsrichtingen. De politiek en de burgers zullen de toekomstvisie een verdere concrete invulling geven. Dit kan in de komende jaren gestalte krijgen door de visie te gebruiken als toetsingskader voor sectorale beleidsontwikkeling (beleidsplannen) en meerjarige planvorming (programmabegrotingen).

Uit het toekomstperspectief is een aantal streefbeelden voor 2030 gevormd. Eén van deze streefbeelden is om optimale participatie te bieden. Daarop aanvullend wordt aangeven dat vrijkomende agrarische percelen een goede kans bieden voor de vestiging van nieuwe bedrijvigheid. Ook het versterken en verder ontwikkelen van het unieke landschap is aangemerkt als een streefbeeld.

Met dit initiatief is sprake van een ontwikkeling in het buitengebied. De inpassing van de ontwikkeling dient daarom zorgvuldig geïntegreerd te worden in het landschap. Voor de beoogde ontwikkeling is daarom een erfinrichtingsplan opgesteld (zie hoofdstuk 3). Hiermee wordt de ontwikkeling op een zorgvuldige wijze in het landschap geïntegreerd. Het initiatief is in overeenstemming met het toekomstperspectief van de gemeente.

Structuurvisie Landelijk Gebied en Beleidsnota 'Grond voor gebruik, ontwikkel nu de erfenis voor de toekomst'

De raad heeft op 6 juli 2010 de structuurvisie landelijk gebied Hof van Twente vastgesteld en op 15 december 2015 de beleidsnota 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) ‘Grond voor gebruik, ontwikkel nu de erfenis voor de toekomst’. De structuurvisie bevat het beleidskader voor het bestemmingsplan Buitengebied, dat op 18 december 2012 is vastgesteld en sindsdien enkele malen is herzien. Op basis van de structuurvisie is in het bestemmingsplan een aantal regelingen opgenomen die ontwikkelingen in het buitengebied eenvoudig mogelijk maken en het versterken van de ruimtelijke kwaliteit als doel hebben (rood voor rood, vab-instrumentarium, vergroting van bijgebouwen, vergroting van inhoud van woningen, herbouw karakteristieke boerderijen, deelruimte van de boerderij benutten voor bewoning). Daarnaast zijn in de structuurvisie landelijk gebied enkele beleidskaders ontwikkeld voor bijvoorbeeld niet agrarische bedrijvigheid, nieuwe landgoederen en andere woon/zorgvormen.

Met de vaststelling van de beleidsnota blijven deze beleidskaders onverminderd van kracht. De beleidsnota past wel de volgende regelingen aan: vab-beleid, rood voor rood, veldschuren, niet-agrarische bedrijven in het buitengebied en sloopvoucherregeling. Dit in verband met het snel teruglopende aantal agrarische bedrijven en de daarbij vrijkomende hoeveelheid agrarische bebouwing. In de beleidsnota wordt onderbouwd hoe een evenwicht wordt bereikt tussen de ontwikkeling van de bebouwing en de investering in ruimtelijke kwaliteit die daar tegenover moet staan. In alle gevallen wordt de vraag gesteld wat de ontwikkeling bijdraagt aan het landelijk gebied. Nieuwe ontwikkelingen dragen bij voorkeur bij aan de kernkwaliteiten zoals die in de structuurvisie landelijk gebied zijn benoemd (sterke agrarische structuur, grote mate van ondernemerschap, breed scala aan landelijke woonmilieus, gevarieerd en aantrekkelijk landschap, robuust ecologisch netwerk, sterk ontwikkelde recreatieve infrastructuur, regionale infrastructuur). In de beleidsnota wordt duurzaamheid benoemd als een aanvullende kernkwaliteit.

De niet-agrarische bedrijven in het buitengebied worden positief gewaardeerd vanwege de bijdrage aan een sterke plattelandseconomie en de werkgelegenheid. Vanwege hun sponsoractiviteiten dragen ze bij aan het lokale verenigingsleven. Met uitzondering van enkele bedrijven die sterk verwant zijn aan de agrarische sector missen de meeste bedrijven een duidelijke economische binding met het landelijk gebied. Ofwel, ze zouden ook op een bedrijventerrein gevestigd kunnen zijn. Vanwege de levendigheid in het landelijk gebied en de werkgelegenheid wordt bedrijvigheid in het landelijk gebied positief gewaardeerd. Echter, om het karakter van het landelijk gebied te behouden kan er maar beperkt ruimte worden geboden voor groei van niet-agrarische bedrijvigheid. Deze ruimte kan wel geboden worden op de bedrijventerreinen binnen de gemeente.

Bij de afweging of uitbreidingsmogelijkheden kunnen worden geboden aan deze locaties, wordt maatwerk toegepast. De toename van bebouwing en activiteiten moeten namelijk blijven passen bij de schaal van het erf, het omliggende landschap en bij de draagkracht van de aanwezige infrastructuur

In dit geval wordt bebouwing gesloopt aan de Slaghekkenweg 1B te Bentelo met een oppervlakte van 1.795 m2. Er kan worden ingestemd met herbouw van te slopen bebouwing tot maximaal de helft. De nieuw te realiseren bebouwing bedraagt 897 m2 en is daardoor in lijn met de uitgangspunten die gelden voor nieuwbouw.

De ontwikkeling voorziet in een omschakeling tot volièrebouw. Hierbij is het tonen van volières met daarin vogels gewenst. Om die reden is het wonen bij het bedrijf noodzakelijk. Door deze bedrijfsopbouw past het bedrijf niet op een bedrijventerrein.

Voor de ontwikkeling is ook een erfinrichtingsplan opgesteld. De uitvoering daarvan leidt tot versterking van de landschappelijke kwaliteit van het perceel. De afspraken en randvoorwaarden zijn met de initiatiefnemer in een privaatrechtelijke overeenkomst vastgelegd.

Welstandsnota

In de Welstandsnota (2012) geeft de gemeente de criteria voor de welstandstoets. De gemeente bestaat uit meerdere landschapstypen en een zestal kernen waarbinnen onderling verschillende gebieden waarneembaar zijn. De landschapstypen en de verschillende gebieden binnen de kernen vormen de basis voor een per deelgebied verschillend welstandbeleid.

Het plangebied ligt binnen het welstandsgebied 'Verspreide ontginningen'. Dit gebieden dateren uit de 19e en het begin van de 20ste eeuw. Kenmerkend voor deze gebieden is dat ze vlakker, opener en rationeler verkaveld zijn dan de kampen. De boerderijen in deze gebieden liggen veelal langs de weg. De woning is op de weg georiënteerd en de stallen en schuren liggen meestal los achter de woning.

Het beleid in deze gebieden is gericht op een goed functionerende landbouw. Ook het vestigen van eventuele nieuwkomers is hier mogelijk. Daarbij dienen de eventuele nieuwkomers op bestaande boerderijen te worden gevestigd.

Met dit bestemmingsplan wordt een niet-agrarisch bedrijf mogelijk gemaakt ter plaatse van een bestaande boerderij. Deze ontwikkeling gaat gepaard met een erfinrichtingsplan waarmee de landschappelijke kwaliteit van het perceel zal worden versterkt. Dit sluit dan ook op het gestelde vanuit de Welstandsnota.

Conclusie gemeentelijk beleid

Het gemeentelijk beleid vormt het kader waarbinnen de ontwikkeling plaats kan vinden. Het voornemen is in overeenstemming met het gemeentelijk beleid.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheidsaspecten / onderzoek

5.1 Archeologie

Voor de bescherming van archeologische en cultuurhistorische waarden is de Monumentenwet van toepassing. De kern van de Monumentenwet is dat, wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Op welke plaatsen archeologisch onderzoek aan de orde is, wordt op grond van gemeentelijk of provinciaal beleid bepaald.

Voor archeologische terreinen, rijksmonumenten en beschermde dorps- en stadsgezichten die wettelijk zijn beschermd op grond van de Monumentenwet hoeft voor het bestemmingsplan geen aanvullende regeling te worden getroffen.

De gemeente Hof van Twente heeft ten behoeve van het archeologiebeleid een Archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart opgesteld. De gebieden met een bepaalde archeologische verwachtingswaarde worden in het bestemmingsplan Buitengebied Hof van Twente beschermd met een bestemming 'Waarde - Archeologische verwachting'. Het plangebied valt in dit bestemmingsplan onder 'Waarde - Archeologische verwachting 1'. Voor verwachting '1' geldt dat bij ingrepen dieper dan 40 cm of met een oppervlakte groter dan of gelijk aan 2.500 m2 archeologisch onderzoek noodzakelijk is. De ingrepen in dit bestemmingsplan zijn kleiner dan 2.500 m2. Het uitvoeren van een archeologisch onderzoek is dus niet noodzakelijk.

De beschermende regeling 'Waarde - Archeologische verwachting 1' blijft ook in dit bestemmingsplan gehandhaafd.

5.2 Cultuurhistorie

Bij het opstellen van plannen moeten cultuurhistorische waarden tijdig in beeld worden gebracht. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt in dat verband specifieke eisen aan het opstellen van bestemmingsplannen. Waar mogelijk moeten cultuurhistorische waarden worden behouden of versterkt. Cultuurhistorie is daarmee veelal een sturend onderdeel geworden in de ruimtelijke ordening.

Het plangebied kent geen specifieke cultuurhistorische waarden. Wel kunnen de binnen het Twentse landschap zijnde oude agrarische erven als van cultuurhistorische betekenis worden aangemerkt. Deze erven hebben bepaalde karakteristieken. Het voorgenomen initiatief doet geen afbreuk aan deze karakteristieken. De ontwikkeling past binnen de bestaande landschappelijk structuur qua inpassing. Het is dan ook niet noodzakelijk om nadere regels te stellen ter bescherming van cultuurhistorische waarden.

5.3 Water

Watertoets

Een belangrijk onderdeel van de planvorming is de watertoets. Het doel van de watertoets is waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen meer expliciet en op een evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen bij alle waterhuishoudkundig relevante ruimtelijke plannen en besluiten. Het plangebied is gelegen in het beheersgebied van Waterschap Vechtstromen. Het waterschap is verantwoordelijk voor het watersysteem en het zuiveren van het aangeboden stedelijk afvalwater.

De ontwikkeling is aan het waterschap kenbaar gemaakt via de digitale watertoets (kenmerk: 20170810-63-15820). Daaruit is gebleken dat met het voornemen geen waterschapsbelangen worden geraakt. De samenvatting van de watertoets is als bijlage 1 bij de toelichting toegevoegd.

5.4 Milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (waaronder woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. In de omgeving van het plangebied zijn enkele (agrarische) bedrijven en woningen gelegen. Op grond van de VNG-publicatie kan de omgeving rond het plangebied aangemerkt worden als een rustige woonwijk/buitengebied.

Met de beoogde ontwikkeling wordt geen gevoelige functie mogelijk gemaakt. Wel zou het kunnen voorkomen dat met de beoogde ontwikkeling de omliggende woningen een hinder kunnen ondervinden. De dichtstbij gelegen woning is aan de Slaghekkenweg 2a en bevindt zich op een afstand van meer dan 50 meter van het plangebied. In de toekomstige situatie zal het plangebied worden voorzien van een bedrijfsbestemming, waarin een bedrijf in volièrebouw is toegestaan. De daarbij behorende richtafstanden bedragen maximaal 30 meter. Aan deze richtafstand wordt voldaan.

Echter is de initiatiefnemer ook voornemens om vogelsoorten in volières te houden waarvan te verwachten is dat deze soorten een bepaalde geluidsoverlast kunnen bezorgen.

Onderzoek

Om inzicht te krijgen in deze geluidsbelasting is voor het beoogde gebruik een akoestisch onderzoek uitgevoerd (zie bijlage 4 voor de rapportage daarvan). Zoals in de rapportage ook is op te merken is aan de hand van eerder uitgevoerd onderzoek gebleken dat bij vogelverblijven geen sprake is van tonaal geluid. Het bronvermogen voor fluitende vogels is berekend op 68 dBA per vogel met een maximum van 102 dBA. Door voldoende afstand te houden met de omliggende woning en een gedeeltelijke afscherming door de gebouwen, wordt ruimschoots aan de ambitiewaarde van het geluidbeleid en normen van het Activiteitenbesluit voldaan en zijn geen maatregelen noodzakelijk. Door het vervallen van ventilatoren en het laden/lossen bij het varkensbedrijf neemt de geluidbelasting af. Bij de inrichting van het plangebied is geen sprake van (eigen) dominante geluidsbronnen met een onnodige hoge geluidemissie. De volièrebouw gebeurd in de werkplaats en is bij woningen van derden niet herkenbaar.

Conclusie

Op basis van de bovenstaande resultaten is in het plangebied sprake van een goed woon- en leefmilieu. Het aspect bedrijven en milieuzonering staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

5.5 Bodem

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd.

Onderzoek

Om te bepalen of de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem (grond en grondwater) geschikt zal zijn voor het beoogde gebruik, is een bodemonderzoek uitgevoerd (zie bijlage 2 voor de rapportage daarvan).

Voorafgaande aan het bodemonderzoek heeft een standaard vooronderzoek plaatsgevonden op basis van norm NEN 5725. Uit de resultaten van dit vooronderzoek is gebleken dat zich binnen de onderzoekslocatie een druppelzone (deellocatie A) bevindt. Deze locatie wordt als asbestverdacht beschouwd. Tevens is aandacht worden besteed aan een volledige puinlaag,die zich in de ondergrond bevindt. Het onderzoek van deze volledige puinlaag beperkt zich tot een strook rondom de te slopen schuren (deellocaties B en C). Het overige deel van de onderzoekslocatie kan als onverdacht worden beschouwd, met betrekking tot de chemische kwaliteit van de bodem. De puinlaag die zich plaatselijk onder de verhardingslaag bevindt, op het overig terrein, is asbestverdacht.

Uit het bodemonderzoek is gebleken dat de bodem (boven- en ondergrond) chemisch niet is verontreinigd met de onderzochte stoffen. Het aanwezige puin heeft geen aantoonbare negatieve invloed op de chemische kwaliteit van de bodem. In het grondwater zijn enkele lichte verontreinigingen aangetoond. Deze licht verhoogde gehalten geven geen aanleiding voor nader onderzoek.

Plaatselijk is asbest in de bodem aangetoond. Ter plaatse van inspectiegat 16 overschrijdt de gewogen asbestgehalte de interventiewaarde. De sterk verhoogde asbestgehalten geeft aanleiding voor een nader asbestonderzoek omdat het asbestonderzoek heeft plaatsgevonden volgens de NEN 5707 uit 2003. Aanbevolen wordt contact op te nemen met het bevoegd gezag en/of de gemeente Hof van Twente.

Conclusie

Uit milieukundig oogpunt is (onder de voorwaarde dat de aanwezige verhardingslagen in stand worden gehouden) geen bezwaar tegen de voorgenomen bestemmingsplan herziening. Dit aangezien de overige vastgestelde verontreinigingen geen risico's voor de volksgezondheid opleveren omdat zij zich onder de aanwezige klinker- of betonverharding bevinden. De aanwezige verharding dient derhalve wel in stand te worden gehouden.

5.6 Ecologie

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. De nieuwe Wet natuurbescherming (Wnb) regelt zowel de bescherming van natuurgebieden als de bescherming van soorten en hun verblijfsplaatsen. De wet vervangt hiermee onder andere de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet. Voor gebiedsbescherming gaat het om op Europees niveau aangewezen Natura 2000-gebieden en via de provinciale verordening beschermde gebieden die van belang zijn voor het Natuur Netwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologische Hoofdstructuur).

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt niet in of nabij Natura 2000-gebieden. Ook ligt het plangebied niet nabij een NNN gebied. Gezien de aard en de omvang van de voorgestelde ontwikkelingen kan worden gesteld dat dit bestemmingsplan geen (significante) effecten op de natuurwaarden in de omgeving heeft.

Soortenbescherming

Er geldt een algemeen verbod voor het verstoren en vernietigen van beschermde plantensoorten, beschermde diersoorten en hun vaste rust- of verblijfplaatsen. Onder voorwaarden is ontheffing van deze verbodsbepalingen mogelijk. Voor soorten die vermeld staan in Bijlage IV van de Habitatrichtlijn en een aantal Rode-Lijst-soorten zijn deze voorwaarden zeer streng.

Het plangebied betreft het bedrijfsperceel van een agrarisch bedrijf. Voor de transformatie van een agrarisch bedrijf naar een bedrijf in volièrebouw zal het nodige aan bedrijfsgebouwen op termijn worden gesloopt. Voor de agrarische bebouwing wordt een sloopmelding gedaan. Gezien de ligging en huidige inrichting van het gebied, is op voorhand niet uit te sluiten dat (mogelijke) verblijfplaatsen van beschermde soorten worden aangetast. Om die reden is in het kader van dit bestemmingsplan een quickscan Flora en fauna moeten uitgevoerd (zie bijlage 3 voor de rapportage hiervan). Uit de quickscan is gebleken dat het plangebied vermoedelijk tot het functionele leefgebied van sommige vleermuis-, vogel- en grondgebonden zoogdiersoorten soorten behoort. De hiervoor genoemde soorten benutten het plangebied hoofdzakelijk als foerageergebied, maar sommige vogelsoorten benutten de bebouwing om in te nestelen. Van de vogelsoorten die in het plangebied nestelen, zijn uitsluitend de bezette nesten beschermd, niet de oude nesten of de nestplaats.

Werkzaamheden die leiden tot het verstoren/vernielen van vogelnesten, zoals het slopen van bebouwing, dienen buiten de voortplantingsperiode van vogels uitgevoerd te worden. De meest geschikte periode om deze werkzaamheden uit te voeren is augustus-februari. De functie van het plangebied als foerageergebied is voor de in het plangebied voorkomende soorten niet beschermd.

Sommige grondgebonden zoogdier- en vleermuissoorten benutten de buitenruimte als foerageergebied, maar bezetten geen rust- of voortplantingslocaties. De betekenis van het plangebied als foerageergebied voor deze soorten is zeer beperkt. Het slopen van de bebouwing en het verwijderen van de erfverharding leidt niet tot wettelijke consequenties.

Mits bezette vogelnesten beschermd worden, leidt de uitvoering van de voorgenomen activiteiten niet tot wettelijke consequenties in het kader van soortbescherming. De voorgenomen activiteiten hebben geen negatief effect op beschermde natuurgebieden.

5.7 Geluid

Op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij de ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd. Voor de geluidsbelasting aan de buitengevels van woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen binnen de wettelijke geluidszone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB. In bepaalde gevallen is vaststelling van een hogere waarde mogelijk. Deze hogere grenswaarde mag de maximaal toelaatbare hogere waarde niet te boven gaan. De maximale ontheffingswaarde in onderhavige situatie bedraagt 58 dB (buitenstedelijk gelegen woning). De geluidswaarde binnen de geluidsgevoelige bestemming (binnenwaarde) dient in alle gevallen te voldoen aan de in het Bouwbesluit neergelegde norm van 33 dB.

Het plangebied is gelegen in de nabijheid van de Bentelosestraat (N740) en de Slaghekkenweg. Op de Bentelosestraat geldt een maximumsnelheid van 80 km/uur. Op de Slaghekkenweg bedraagt de maximumsnelheid 60 km/uur. Echter wordt er met dit bestemmingsplan geen gevoelige functie mogelijk gemaakt en wordt nader onderzoek naar dit aspect daarom niet noodzakelijk geacht. Het aspect geluid vorm dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

5.8 Luchtkwaliteit

Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. De wet is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, aan te pakken.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'niet in betekenende mate' (NIBM) vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen vrijgesteld van toetsing.

Volgens de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland (2025) geldt in de directe omgeving van het plangebied een gemiddelde fijn stof concentratie (PM10) van 20 µg/m3 en een gemiddelde concentratie stikstofdioxide (NO2) van 16 µg/m3. De norm voor beide stoffen ligt op 40 µg/m3 (jaargemiddelde concentratie vanaf 2015). De huidige luchtkwaliteit ter plaatse is dus goed.

De beoogde functiewijziging heeft in principe geen extra verkeersbewegingen tot gevolg, behalve dat er in de toekomstige situatie bezoekers in het plangebied worden ontvangen. De verkeersbewegingen voor volièrebouw zijn dan ook te vergelijken met die van een agrarisch bedrijf. Deze beperkte toename zal nagenoeg geen effect hebben op de luchtkwaliteit ter plaatse. Het aspect luchtkwaliteit vormt dan ook geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

5.9 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over “externe veiligheid” om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

In het kader van het aspect externe veiligheid is de risicokaart van de provincie Overijssel bekeken. Hieruit blijkt dat in de directe omgeving van het plangebied geen risicobronnen aanwezig zijn. Vanuit het aspect externe veiligheid bestaan dan ook geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan.

5.10 Kabels, leidingen en overige zones

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In of nabij het plangebied zijn geen kabels en leidingen aanwezig die een planologische bescherming nodig hebben. Wel loopt het plangebied door het verstoringsgebied van de radar op de voormalige vliegbasis Twente. Hiervoor geldt dat deze gronden vrijgehouden moeten worden van een goed radarbeeld van het luchtruim. Hierin is de maximale bouwhoogte van bouwwerken 45 meter. Met dit bestemmingsplan worden geen bouwwerken voorgesteld die hoger zijn den 45 meter. De ontwikkeling voldoet daarmee aan de uitgangspunten van het radarverstoringsgebied.

 

Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving

6.1 Algemeen

In voorgaande hoofdstukken zijn de uitgangspunten voor de ruimtelijke situatie in het plangebied aangegeven. Deze uitgangspunten zijn getoetst aan de milieu- en omgevingsaspecten en het beleid. In dit hoofdstuk worden de bestemmingen en de bijbehorende regels beschreven.

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op dezelfde manier worden verbeeld. Tevens voldoet het bestemmingsplan aan de randvoorwaarden die de gemeente Hof van Twente aan bestemmingsplannen stelt.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsbepalingen van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Het Bro bepaalt dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. Deze toelichting heeft echter geen juridische status, maar is wel belangrijk als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld en om de uitleg daarvan.

6.2 Toelichting op de bestemmingen

In deze paragraaf wordt een korte toelichting gegeven op de inhoud van de bestemmingen in dit bestemmingsplan. De regels en de verbeelding zijn afgestemd op het handboek ‘Standaard digitale bestemmingsplannen’ van de gemeente en het bouwplan. Voor de situering van het gebouw is een bouwvlak op de verbeelding opgenomen. Op deze wijze wordt aansluiting gezocht bij omliggende bebouwing. De maatvoering van het gebouw is op de verbeelding weergegeven. De in dit bestemmingsplan voorkomende bestemmingen worden hieronder toegelicht.

Bedrijf - Vab (Artikel 3)

De bestemming 'Bedrijf - Vab' heeft betrekking op locaties waar in het verleden met de VAB-regeling nieuwe activiteiten zijn toegestaan op het gebied van niet-agrarische bedrijvigheid, cultuur en ontspanning, horeca, kantoor of maatschappelijk. Voor het gehele perceel is deze bestemming dan ook van toepassing. Dit ten behoeve van het bedrijf in volièrebouw. Daarop aanvullend zijn bestaande bedrijfswoningen toegestaan. Hiervoor zijn ook aanduidingen op de verbeelding opgenomen. De bestemming biedt ook mogelijkheden voor aan huis verbonden beroepen en een bed & breakfast. Daarnaast zijn op deze gronden ook voorzieningen toegestaan ten behoeve van de ontsluiting en voorzieningen voor de naastgelegen bestemmingen. Tevens wordt het houden van vogels in de volieres toegestaan.

De maximale oppervlakte aan toegestane bebouwing voor het bedrijf wordt benoemd (bedrijfsgebouwen 3000 m2 en 656 m2 aan volières).

Aangezien de bedrijvigheid op grond van de VAB-regeling mogelijk zijn geworden geldt dat geen uitbreiding in oppervlakte en/of hoogte van de bebouwing wordt toegestaan. Ook vervangende nieuwbouw is niet toegestaan, met uitzondering van bebouwing ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding - nieuwbouw.

Ook zijn er voorwaardelijke verplichtingen opgenomen. Dit ten behoeve van de sloop van (voormalig) (agrarische) bebouwingen en om te komen tot een goede landschappelijke inpassing van het plangebied. Met deze verplichting dient binnen zes maanden na vaststelling van het bestemmingsplan de bebouwing, zoals aangegeven in bijlage 1, te zijn gesloopt. Daarop aanvullend dient binnen 1 jaar na vaststelling van het bestemmingsplan de landschapsmaatregelen, zoals opgenomen in bijlage 2, aangelegd en instandgehouden te worden.

Daarop aanvullend is ook een verbod opgenomen voor het verwijderen van erfverharding. Erfverharding mag worden verwijderd na nader bodemonderzoek.

Dubbelbestemming Waarde - Archeologische verwachting 1 (Artikel 4)

De bescherming van eventuele archeologische waarden is geregeld in de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 1'. Bij ingrepen groter dan 2.500 m2 en dieper dan 40 cm moet aangetoond worden dat er geen archeologische resten worden verstoord.

Gebiedsaanduiding vrijwaringszone - radar

Het plangebied is gelegen binnen het verstoringsgebied van de radar op de voormalige vliegbasis Twente. In verband hiermee zijn er ter voorkoming van radarverstoring beperkingen van toepassing op de bouw en overige bouwwerken die hoger zijn dan 45 meter. Hiermee wordt voorkomen dat regelingen worden opgenomen die leiden tot een onaanvaardbare verstoring van de radar.

 

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

Ten behoeve van de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is het van belang te weten of het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de manier van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

De ontwikkeling is een particulier initiatief. De kosten voor de uitvoering van het plan worden gedragen door de aanvrager. Deze beschikt over voldoende financiële middelen om het voornemen te bekostigen. Hiermee is aan de financiële haalbaarheid van dit bestemmingsplan aangetoond.

Grondexploitatie

Doel van de grondexploitatieregeling is het bieden van meerdere mogelijkheden voor het kostenverhaal door de gemeente. De gemeente heeft hierdoor meer sturingsmogelijkheden. Daarnaast kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden.

In dit bestemmingsplan wordt een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt. In dergelijke gevallen is de grondexploitatieregeling van toepassing, tenzij het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is of als de verhaalbare kosten uitsluitend de aansluiting van een bouwperceel op de openbare ruimte of de aansluiting op de nutsvoorzieningen betreffen. Van zo'n situatie is sprake. Tussen de gemeente en de initiatiefnemer wordt een overeenkomst gesloten waarin onder andere het verhaal van eventuele planschade geregeld. De kosten met betrekking tot het opstellen van het bestemmingsplan en daaraan verwante kosten worden verhaald via de leges van de gemeente. Hiermee is het voor het plan relevante kostenverhaal anderszins verzekerd.

Hoofdstuk 8 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In dit hoofdstuk wordt de maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven. De maatschappelijke uitvoerbaarheid heeft als doel om aan te tonen dat het bestemmingsplan maatschappelijk draagvlak heeft.

Zienswijze

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 31 oktober 2017 gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Gedurende die termijn zijn geen zienswijzen ingediend.

Vaststelling
De gemeenteraad van Hof van Twente heeft het bestemmingsplan met inachtneming van de aanpassingen, zoals beschreven in het raadsvoorstel (bijlage 6), op 8 mei 2018 gewijzigd vastgesteld. Tegen dit besluit bestaat de mogelijkheid tot het indienen van beroep bij de Raad van State.