Buitengebied Hof van Twente, herziening Langenhorsterweg 6 Ambt Delden

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Langenhorsterweg 6 in het buurtschap Deldenerbroek (buitengebied Ambt Delden) bevindt zich een voormalige zuivelfabriek. De oorspronkelijk zuivelfabriek is tevens in gebruik geweest voor andere bedrijfsmatige activiteiten, echter heeft de fabriek momenteel geen functie meer. Met het oog op de ruimtelijke kwaliteit zijn de mogelijkheden voor herontwikkeling van de locatie verkend.

In samenwerking met de eigenaar, de omwonenden en de gemeente Hof van Twente is besloten dat herontwikkeling ten behoeve van woningbouw ter plaatse het meest passend is. Dit onder meer vanwege het aansluiten op de naastgelegen (woon)functies, de mogelijkheid om te kunnen voorzien in een lokale behoefte, het bevorderen van de leefbaarheid ter plaatse, het creëren van verdichting en een toekomstbestendige functie, het rekening houden met de cultuurhistorische oorsprong van het plangebied (qua stedenbouwkundige opzet en uitstraling bebouwing) en het bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit.

Het concrete voornemen bestaat uit de realisatie van 17 woningen, die zoals reeds vermeld aansluiten op de lokale behoefte. Zo wordt binnen het voornemen voorzien in de specifieke behoefte van inwoners van het buurtschap Deldenerbroek, waaronder de behoefte van starters.

De locatie heeft op basis van het geldende bestemmingsplan "Buitengebied Hof van Twente" een bedrijfsbestemming, waarbinnen het realiseren van de gewenste woningbouw niet mogelijk is. Een herziening van het bestemmingsplan is dan ook noodzakelijk. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in het gewenste juridisch-planologische kader om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken.

1.2 Ligging van het plangebied

Het plangebied betreft het perceel van een voormalige zuivelfabriek, aan de Langenhorsterweg 6 in het buurtschap Deldenerbroek en in het buitengebied van de gemeente Hof van Twente.

De ligging van het plangebied, ten opzichte van de kernen Ambt Delden en Delden en in de directe omgeving, is in afbeelding 1.1 weergegeven.

Afbeelding 1.1: Ligging van het plangebied ten opzichte van de nabije kernen en in de directe omgeving (Bron: ArcGis)

1.3 De bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan "Buitengebied Hof van Twente, herziening Langenhorsterweg 6 Ambt Delden" bestaat uit de volgende stukken:

• verbeelding (tek.nr. NL.IMRO.1735.BGxLangenhweg6-OP10) en een renvooi;
• regels (met bijbehorende bijlagen).

Op de verbeelding zijn de bestemmingen binnen het bewuste plangebied aangegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en is een verplicht onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting is niet juridisch bindend.

1.4 Huidig planologisch regime

1.4.1 Algemeen

Het plangebied ligt binnen de begrenzing van het bestemmingsplan "Buitengebied Hof van Twente". Dit bestemmingsplan is op 9 december 2015 vastgesteld door de gemeenteraad van Hof van Twente. Daarnaast ligt het plangebied binnen de begrenzing van de bestemmingsplan "Buitengebied Hof van Twente, Veegplan 2018", "Buitengebied Hof van Twente, Veegplan 2019" en "Buitengebied Hof van Twente, Veegplan 2018" die eveneens zijn vastgesteld door de gemeenteraad, namelijk op respectievelijk 10 juli 2018, 15 oktober 2019 en 5 oktober 2021 (nog niet onherroepelijk).

Het plangebied is op basis van deze plannen bestemd als 'Bedrijf' en beschikt over twee bouwvlakken en de functieaanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - overige bedrijvigheid'. Daarnaast gelden hier de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologische verwachting 1' en 'Waarde - Archeologische verwachting 2' en de gebiedsaanduidingen 'Luchtvaartverkeerzone', 'Reconstructiewetzone - extensiveringsgebied' en 'Vrijwaringszone - radar'. In onderstaande paragrafen worden deze bestemmingen en de strijdigheid van voorliggende ontwikkeling hiermee nader beschreven.

In afbeelding 1.2 is een uitsnede van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan weergegeven. De locatie Langenhorsterweg 6 is daarbij aangegeven met de rode omlijning. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding.

Afbeelding 1.2: Uitsnede verbeelding geldend bestemmingsplan "Buitengebied Hof van Twente" (Bron: Ruimtelijke plannen)

1.4.2 Beschrijving bestemmingen

De bestemmingen binnen het plangebied worden in de volgende tekst beschreven.

De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn, vanwege de functieaanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - overige bedrijvigheid', op basis van de bijbehorende bijlage in de planregels, bestemd voor 'Fabricage van zeep-/ was- en reinigingsproducten'. De oppervlakte van de bedrijfsbebouwing mag hoogstens 3.088 m² bedragen, deze bebouwing moet binnen het bouwvlak worden gebouwd. Tevens zijn ontsluitingsvoorzieningen en ontsluitingsvoorzieningen voor naastgelegen bestemmingen toegestaan, evenals bijbehorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wegen en paden, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, water en voorzieningen voor de waterhuishouding, tuinen en erven.

De voor 'Waarde - Archeologische verwachting 1' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. Een archeologisch onderzoek is onder andere niet vereist, indien de, voor het bouwen benodigde, grondbewerkingen niet dieper zijn dan 0,40 m vanaf maaiveld of het nieuw te bebouwen oppervlak kleiner is dan 2.500 m².

De voor 'Waarde - Archeologische verwachting 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. Een archeologisch onderzoek is onder andere niet vereist, indien de, voor het bouwen benodigde, grondbewerkingen niet dieper zijn dan 0,40 m vanaf maaiveld of het nieuw te bebouwen oppervlak kleiner is dan 5.000 m².

Daarnaast beschikt het plangebied over de volgende gebiedsaanduidingen:

• 'Luchtvaartverkeerzone': De gronden ter plaatse van de aanduiding 'luchtvaartverkeerzone' zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en instandhouding van de luchtvaartverkeerzone. Hier mogen geen bouwwerken met een bouwhoogte hoger dan 40 meter worden gebouwd.
• 'Reconstructiewetzone - extensiveringsgebied': Voor de gronden ter plaatse van de aanduiding 'reconstructiewetzone - extensiveringsgebied' gelden specifieke regels voor de bestemmingen 'Agrarisch' en 'Agrarisch met waarden'.
• 'Vrijwaringszone - radar': De gronden ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone - radar' zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor een radarverstoringsgebied. Hier mag niet hoger worden gebouwd dan 45 meter. Bij omgevingsvergunning kan hiervan worden afgeweken van, mits advies is gevraagd aan de beheerder van het radarverstoringsgebied.

1.4.3 Strijdigheid

Binnen de geldende bedrijfsbestemming is de realisatie van de gewenste 17 woningen niet mogelijk, vanwege het ontbreken van de juiste gebruiks- en bouwmogelijkheden. Om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

1.5 Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van de huidige situatie in het plangebied gegeven.

Hoofdstuk 3 bevat de planbeschrijving.

In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het beleid van het Rijk, provincie Overijssel en de gemeente Hof van Twente beschreven.

In hoofdstuk 5 passeren alle relevante milieuthema's de revue.

Hoofdstuk 6 gaat in op de wateraspecten.

In de hoofdstukken 7 en 8 wordt respectievelijk ingegaan op de juridische aspecten/planverantwoording en de economische uitvoerbaarheid van het project.

Hoofdstuk 9 gaat in op de inspraak en vooroverleg.

Hoofdstuk 2 Huidige situatie

In onderstaande paragrafen worden de historische en huidige situatie rondom en binnen het plangebied beschreven.

2.1 Historische en huidige situatie omgeving plangebied

In onderstaande paragrafen is onderscheid gemaakt tussen de wijdere omgeving en de directe omgeving van het plangebied.

2.1.1 Wijdere omgeving plangebied

De omgeving rondom het plangebied maakt op basis van het landschapsontwikkelingsplan (zie paragraaf 4.4.4 van deze toelichting) deel uit van het ‘plateau’. Landschappelijke karakteristieken van het plateau zijn ensembles van grote eenheden natuur en cultuurhistorie. Het plangebied ligt in een gordel van bossen die in de loop der eeuwen zijn aangelegd rondom verschillende landhuizen. Het Twickel is hiervan het bekendste in de omgeving. Ter plaatse zijn de rechtlijnige wegen en oprijlanen hiervan nog te herkennen.

Te midden van de bosrijke gordel ligt de Deldener Es, waaromheen door de bossen de Twickelervaart stroomt. Deze vaart werd in de 18e eeuw gegraven door het Twickel, namelijk ter bevordering van de handel en nijverheid in Twente. Op de vaart, die begint in het Twickelerbos en 22 kilometer verder uitkomt in de Regge, voeren zogenaamde ‘zompen’.

In de wijde omgeving van het plangebied bevinden zich verschillende functies, zoals natuur, wonen, agrarisch en recreatie.

2.1.2 Directe omgeving plangebied

In de directe omgeving van het plangebied komen met name de functies wonen en natuur voor.

In afbeelding 2.1 is de huidige situatie van het plangebied, in de directe omgeving, weergegeven op een luchtfoto.

Afbeelding 2.1: Ligging plangebied (rode omlijning) in de directe omgeving (Bron: Provincie Overijssel)

Het plangebied wordt in het noordwesten begrensd door de Schoolstraat, met daarachter natuur. Ten oosten van het plangebied bevindt zich de Langenhorsterweg, met daarachter eveneens natuur. Ten zuiden bevindt zich ook natuur en ten westen bevinden zich 16 woningen (uit de jaren '60 t/m '80). Deze woningen staan haaks op en evenwijdig aan elkaar georiënteerd, en zijn deels na de oorlog gebouwd, namelijk voor de fabrieksarbeiders van de zuivelfabriek. De ontsluiting van de woningen vindt plaats op de Schoolstraat.

2.2 Historische en huidige situatie plangebied

In het begin van de twintigste eeuw vestigde de voormalige zuivelfabriek zich binnen het plangebied. De oorspronkelijke zuivelfabriek is de afgelopen jaren eveneens in gebruik geweest voor andere bedrijfsmatige activiteiten, maar heeft inmiddels geen functie meer. Voor een luchtfoto van het plangebied (in de directe omgeving) wordt verwezen naar afbeelding 2.1.

De inmiddels sterk verouderde fabrieksbebouwing bevindt zich ter hoogte van de kruising van de Schoolstraat met de Langenhorsterweg. De bebouwing aan de voorzijde bepaalt, vanwege de situering en de omvang, het aanzicht van het buurtschap Deldenerbroek. Een pad dat in het verleden achter het fabrieksterrein liep, in het zuiden van het plangebied, is niet meer aanwezig. In het noordwesten bevindt zich een nutsvoorziening.

Het plangebied wordt ontsloten op zowel de Schoolstraat in het noordwesten als de Langenhorsterweg in het oosten van het plangebied.

In de afbeeldingen 2.2 en 2.3 is de bebouwing binnen het plangebied weergegeven, gezien vanaf deze twee omliggende wegen.

Afbeelding 2.2: Plangebied vanaf de Schoolstraat (boven) en de kruising van de Schoolstraat met de Langenhorsterweg (onder) gezien (Bron: Streetview 2016)

Afbeelding 2.3: Plangebied vanaf de Langenhorsterweg gezien (boven en onder) (Bron: Streetview 2016)

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

3.1 Algemeen

Zoals reeds vermeld bepaalt de voormalige zuivelfabriek in de huidige situatie het aanzicht van het buurtschap Deldenerbroek. De fabriek heeft momenteel geen functie meer en het behouden van de fabriek is niet mogelijk, vanwege de slechte staat van de bebouwing en de constructie.

In 2017 zijn daarom, zoals reeds vermeld in de aanleiding, de mogelijkheden voor herontwikkeling van het plangebied verkend. Dit was een samenwerking van de eigenaar, de omwonenden en de gemeente Hof van Twente. Uit deze verkenning is gebleken dat herbestemming van het voormalige bedrijfsperceel naar woonpercelen het meest passend is. Dit onder meer vanwege:

• het aansluiten van de gewenste woonfunctie op de naastgelegen woonfunctie;
• het voorzien van de gewenste woonfunctie in een lokale behoefte van voornamelijk starters in het buurtschap Deldenerbroek en het bevorderen van de leefbaarheid ter plaatse;
• het creëren van verdichting en een toekomstbestendige woonfunctie, zonder aantasting van de groene omgeving;
• het rekening houden met de cultuurhistorische oorsprong van het plangebied (qua stedenbouwkundige opzet en uitstraling bebouwing) en het bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit (zie paragraaf 3.2).

Binnen het voornemen worden in het plangebied 17 woningen gerealiseerd, waarbij het bestemmingsplan de mogelijkheid biedt voor appartementen, rijtjeswoningen, twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen. Opgemerkt wordt dat initiatiefnemer voornemens is om de nieuwe infrastructuur binnen het plangebied in eigen beheer te houden, er is dan ook geen sprake van openbare voorzieningen binnen het plangebied.

De bestaande nutsvoorziening in het noordwestelijke deel van het plangebied wordt behouden.

3.2 Stedenbouwkundige opzet

In voorliggend geval is er een document met stedenbouwkundige uitgangspunten opgesteld. Daarnaast omvat het enkele modellen met variaties qua invulling van het plangebied. In alle gevallen is, voor onder meer de architectuur, schaal en opzet van de bebouwing, de voormalige zuivelfabriek als uitgangspunt genomen.

In afbeelding 3.1 is een uitsnede van de impressie van het plan opgenomen.Voor het volledige plan wordt verwezen naar bijlage 1 bij deze toelichting.

Afbeelding 3.1: Impressie indeling plangebied (Bron: RHO Adviseurs voor leefruimte )

Op de kop van het gebied worden appartementen gerealiseerd. In het bestaande volume (de voormalige maalderij) en beoogde uitbreiding worden, afhankelijk van de exacte uitwerking, tussen de 5 en 7 studio's/appartementen gerealiseerd. Het gebouw markeert de entree van het gebied. Deze is gesitueerd op de locatie van de huidige entree van het fabrieksterrein. Opgemerkt dat dat het bestemmingsplan de mogelijkheid biedt om de voormalige maalderij te herbouwen naar de eisen van deze tijd en in de stijl van toen.

Met het realiseren van een vrijstaande of een twee-onder-een-kapwoning wordt het beeld aan de Schoolstraat gecontinueerd. Overige woningen worden meer richting het zuiden van het plangebied gerealiseerd en bevinden zich minder in het zicht. Deze woningen zijn georiënteerd op de nieuwe hoofdeentree. De achtertuinen grenzen aan de randen van het gebied. Hierdoor ontstaat een informele, tamelijk besloten nieuwe buurt.

De verschillende woningtypen binnen het plangebied leiden tot een variërende verkaveling, hierdoor sluit het plangebied aan op de nabij gelegen woonlocaties.

De ontsluiting beschikt over de uitstraling van een erf met daarlangs beplanting, waardoor de ligging in het buitengebied eveneens wordt benadrukt.

Het parkeren wordt tot slot zoveel mogelijk op de kavels van de woningen opgelost. Voor de rijwoningen en appartementen wordt er een parkeervoorziening gerealiseerd.

3.3 Verkeer en parkeren

Bij het opstellen van bestemmingsplannen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie die ontstaat door een nieuwe ontwikkeling. Hiertoe kunnen berekeningen worden uitgevoerd op basis van de publicatie 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie, publicatie 381 (december 2018)' van het CROW.

In onderstaande tabel is de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie bepaald indien het plan wordt uitgevoerd zoals weergegeven in afbeelding 3.1. Opgemerkt wordt dat een beperkte andere invulling mogelijk is, echter zorgt dit niet voor relevante verschillen wat betreft verkeersgeneratie. Ten aanzien van parkeren wordt opgemerkt dat in de regels een parkeerregeling is opgenomen en dat ten alle tijden in de parkeerbehoefte moet worden voorzien, ongeacht de wijze van invullen van het plangebied.

Kenmerken plangebied	Gewenst - Parkeerbehoefte (gemiddeld)		Gewenst - Verkeersgeneratie (gemiddeld)
Functie wonen (koop): 1) 7 appartementen (middensegment); 2) 3 rijtjeswoningen (tussen/hoek); 3) 4 twee-onder-een-kapwoningen; 4) 3 vrijstaande woningen.	1) 7 x 1,6 = 11,2 2) 3 x 2,0 = 6,0 3) 4 x 2,2 = 8,8 4) 3 x 2,4 = 7,2 Totaal = 33,2	1) 7 x 6,0 = 42,0 2) 3 x 7,4 = 22,2 3) 4 x 7,8 = 31,2 4) 3 x 8,2 = 24,6 Totaal = 120
Verstedelijkingsgraad:	Weinig stedelijk / gemeente Hof van Twente (Bron: CBS Statline)		Weinig stedelijk / gemeente Hof van Twente (Bron: CBS Statline)
Stedelijke zone:	Buitengebied		Buitengebied

Op basis van bovenstaande tabel wordt, als gevolg van voorliggende ontwikkeling, een parkeerbehoefte van 34 parkeerplaatsen verwacht. Daarnaast wordt geconcludeerd dat de ontwikkeling naar verwachting leidt tot een toename van 120 verkeersbewegingen. De parkeerbehoefte en verkeersbewegingen, als gevolg van het voornemen, zullen echter per saldo lager uitvallen, aangezien de planologische parkeerbehoefte en verkeersbewegingen van de bestaande bedrijfsbestemming komen te vervallen.

Ten zuiden van het appartementengebouw wordt een parkeercluster gerealiseerd met circa 16 parkeerplaatsen (zie afbeelding 3.1). De overige parkeerplaatsen worden gerealiseerd bij de woonkavels. Binnen het plangebied is voldoende ruimte aanwezig om in de te verwachten parkeerbehoefte te voorzien.

De beoogde ontsluiting is, zoals reeds vermeld, geïnspireerd op de bestaande, veilige en overzichtelijke ontsluiting op de Schoolstraat. De realisatie van het voornemen levert dan ook naar verwachting geen onevenredige verkeerstoename op, die de capaciteit van deze weg en de verkeersveiligheid op onevenredige wijze aantasten.

Gezien het vorenstaande wordt geconcludeerd dat vanuit verkeerskundig oogpunt geen bezwaren zijn tegen de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkelingen.

Hoofdstuk 4 Beleidskader

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid is in dit bestemmingsplan afgewogen en doorvertaald op de verbeelding en in de regels.

4.1 Rijksbeleid

4.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

4.1.1.1 Algemeen

Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving.

4.1.1.2 Vier prioriteiten

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten.

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie

Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut. Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal.

• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel

Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair.

• 3. Sterke en gezonde steden en regio's

Er zijn vooral in steden en stedelijke regio's nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio's behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio's geborgd.

• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw. Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zetten we in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan.

4.1.1.3 Afwegingsprincipes

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• 1. Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte;
• 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
• 3. Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties.

4.1.1.4 Toetsing aan de NOVI

De Nationale Omgevingsvisie laat zich niet specifiek uit over dergelijke lokale ontwikkelingen.

Wel ligt het plangebied in een radarverstoringsgebied. Echter vormt dit geen belemmering voor de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling, dit vanwege de beperkte bouwhoogte die voorliggend plan toestaat. Ter bescherming van het radarverstoringsgebied is in de regels (zie artikel 8.1 Strijdig gebruik) een bepaling opgenomen.

De voorgenomen ontwikkeling raakt geen rijksbelangen als opgenomen in de NOVI.

4.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

4.1.2.1 Algemeen

De ladder voor duurzame verstedelijking is per 1 oktober 2012 ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Daarin is in artikel 3.1.6 een lid 2 ingevoegd waarin een motiveringsplicht is opgenomen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen (inclusief detailhandel) in bestemmingsplannen. De ladder ondersteunt gemeenten en provincies in vraaggerichte programmering van hun grondgebied, het voorkomen van overprogrammering en de keuzes die daaruit volgen.

In het gewijzigde Bro, van kracht sinds 1 juli 2017, is artikel 3.1.6, lid 2 gewijzigd in:

"De toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied".

Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen 'bestaand stedelijk gebied' en 'stedelijke ontwikkeling'.

In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor:

bestaand stedelijk gebied: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´

Bij het beschrijven van de behoefte dient te worden uitgegaan van het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar, zijnde de looptijd van het bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit).

4.1.2.2 Toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking

De Ladder voor duurzame verstedelijking (hierna 'Ladder') is van toepassing op bestemmingsplannen, uitwerkings- en wijzigingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 sub c in samenhang met artikel 2.12 lid 1 onder a sub 3 van de Wabo.

Is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling?

Of sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Uit jurisprudentie blijkt dat woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen worden beschouwd als een stedelijke ontwikkeling en daarmee Ladderplichtig zijn (ABRS 16 september 2015, 201501297/1/R4). Voorliggend bestemmingsplan voorziet in het realiseren van maximaal 17 woningen, waardoor de ontwikkeling moet worden beschouwd als zijnde een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied?

Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte aan de woningen die mogelijk worden gemaakt bevatten. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen.

Het zwaartepunt van het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde ontwikkeling ligt op een laag schaalniveau en komt met name overeen met het buurtschap Deldenerbroek en de omgeving, aangezien de woningen in hoofdzaak zijn bedoeld om in de bestaande behoefte van dit buurtschap te voorzien.

Beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling

Het plan beoogt 17 koopwoningen, in de vorm van grondgebonden woningen (vrijstaand, twee-onder-eenkap en rijtjes) en appartementen (middensegment), hoofzakelijk bedoeld voor starters in het buurtschap Deldenerbroek.

De starters uit het buurtschap hebben bij de gemeente kenbaar gemaakt behoefte te hebben aan dergelijke woningen. Daarnaast zijn de te realiseren appartementen eveneens geschikt/geschikt te maken voor senioren, aangezien deze levensloopbestendig zijn (alle voorzieningen op één verdieping en verdiepingen per lift bereikbaar). Uit de "Woonagenda Hof van Twente" blijkt dat aan woningen voor senioren eveneens behoefte is. Wanneer senioren de appartementen betrekken komen daarnaast tevens andere woningen vrij. Ook op deze wijze kan in de behoefte van starters uit het buurtschap worden voorzien.

Kwantitatieve behoefte

Voor de periode 2018 tot 2022 is voor de kernen binnen de gemeente Hof van Twente rekening gehouden met een netto toevoeging van 384 woningen, waarvan de 17 gewenste woningen binnen het plangebied onderdeel uitmaken (zacht plan). Voorliggende ontwikkeling past dan ook binnen de kwantitatieve behoefte (zie paragraaf 4.4.3.2 'Woningbouwprogramma 2018-2027').

Kwalitatieve behoefte

Binnen de ontwikkeling is onder andere rekening gehouden met de typologie van woningen en het aantal woningen waaraan behoefte is. De focus ligt dan ook hoofdzakelijk op woningen voor de doelgroep starters. Daarnaast is reeds vermeld dat de 4 appartementen eveneens geschikt/geschikt te maken zijn voor senioren, aangezien deze levensloopbestendig zijn, en dat aan woningen voor senioren eveneens behoefte is. Ook met het aspect duurzaamheid wordt rekening gehouden, hiervoor wordt verwezen naar paragraaf 4.4.3.3 van deze toelichting.

Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling voorziet in de kwalitatieve behoefte, zoals opgenomen in de "Woonagenda Hof van Twente". Het voornemen past tevens binnen de behoefte zoals opgenomen in het regionaal woonbeleid.

Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar paragraaf 4.4.3 'Woonbeleid' van deze toelichting.

Ligt de stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?

Voorliggende ontwikkeling betreft een kleinschalige ontwikkeling ter plaatse van een inbreidingslocatie. De geldende bestemming maakt stedelijke functies reeds planologisch mogelijk. Het plangebied is dan ook binnen bestaand stedelijk gebied (BSG) gelegen.

Conclusie

Voorliggend plan voorziet zowel in de kwantitatieve als de kwalitatieve vraag naar woningen binnen het buurtschap Deldenerbroek en de omgeving. Daarnaast is sprake van een inbreidingslocatie, waarmee sprake is van een optimale benutting van de ruimte binnen BSG.

Het plan voldoet aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

4.1.3 Toetsing aan het rijksbeleid

Geconcludeerd wordt dat het rijksbeleid de uitvoerbaarheid van de gewenste ontwikkeling niet in de weg staat.

4.2 Provinciaal beleid

Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. Het belangrijkste plan betreft de Omgevingsvisie Overijssel, welke is verankerd in de Omgevingsverordening.

4.2.1 Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie is een integrale visie waarin de beleidsambities en doelstellingen staan die van provinciaal belang zijn voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Overijssel. Het uitgangspunt is gericht op het jaar 2030. De visie biedt kaders in de vorm van ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Daarbinnen krijgen gemeenten, waterschappen, maatschappelijke organisaties en andere initiatiefnemers mogelijkheden om ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren.

De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn verwerkt in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. Deze beleidsthema's worden benaderd vanuit de overkoepelende rode draden duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit.

• Duurzame ontwikkeling voorziet in de behoefte van de huidige generatie, zonder voor toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien.
• Ruimtelijke kwaliteit is datgene wat de ruimte geschikt maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is. Ruimtelijke kwaliteit gaan vooral over 'goed': mooi, functioneel en toekomstbestendig.
• Sociale kwaliteit gaat over het welzijn of 'goed voelen' van de mens. In de omgevingsvisie gaat het over het welzijn van de mens in relatie tot de fysieke leefomgeving.

4.2.2 Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is.

4.2.3 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel 2017 geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving.

Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:

• 1. Of - generieke beleidskeuzes;
• 2. Waar - ontwikkelingsperspectieven;
• 3. Hoe - gebiedskenmerken.

Bij een initiatief voor bijvoorbeeld woningbouw, een nieuwe bedrijfslocatie, toeristisch-recreatieve voorzieningen, natuurontwikkeling, etcetera kun je aan de hand van deze drie stappen bepalen of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd kan worden. De eerste stap, het bepalen van de of-vraag, lijkt in strijd met de wens zoveel mogelijk ruimte te willen geven aan nieuwe initiatieven. Met het faciliteren van initiatieven moet echter wel gekeken worden naar de (wettelijke) verantwoordelijkheden zoals veiligheid of gezondheid. Het uitvoeringsmodel maakt helder wat kan en wat niet kan. Om een goed evenwicht te vinden tussen het bieden van ruimte aan initiatieven en het waarborgen van publieke belangen, varieert de provinciale sturing: soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. In afbeelding 4.1 is het Uitvoeringsmodel weergegeven.

Afbeelding 4.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

4.2.3.1 Of - Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een maatschappelijke opgave. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Andere generieke beleidskeuzes betreffen het voorkomen van overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantoorlocaties.

Ook wordt in deze fase de zgn. Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking gehanteerd. Deze Overijsselse ladder geeft een nadere invulling aan de vraag hoe de behoefte moet worden bepaald, zowel in de stedelijke als in de groene omgeving, en op welke wijze de regionale afstemming vorm gegeven moet worden. Integraliteit, toekomstbestendigheid, concentratiebeleid, (boven)regionale afstemming en zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik zijn beleidskeuzes die invulling geven aan de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking.

Voor specifieke gebieden in Overijssel geldt dat niet alle initiatieven mogelijk zijn. Dit heeft te maken met zwaarwegende publieke belangen, gebiedsspecifieke beleidskeuzes om de zwaarwegende publieke belangen te borgen, zijn: reservering voor waterveiligheid en beperking wateroverlast, drinkwater/grondwaterbeschermingsgebieden, het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologische Hoofdstructuur (EHS)), de Nationale Landschappen en het provinciaal routenetwerk transport gevaarlijke stoffen.

4.2.3.2 Waar - Ontwikkelingsperspectieven

Na het beantwoorden van de of-vraag, is de vraag waar het initiatief past of ontwikkeld kan worden. De Omgevingsvisie onderscheid zes ontwikkelingsperspectieven. Deze ontwikkelingsperspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden.

De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend. Dit betekent dat er ruimte is voor lokale afweging: een gemeente kan vanwege maatschappelijke en/of sociaal-economische redenen in haar Omgevingsvisie en bestemmings- of omgevingsplan een andere invulling kiezen. Die dient dan wel te passen binnen de – voor dat ontwikkelingsperspectief – geldende kwaliteitsambities. Daarbij dienen de nieuwe ontwikkelingen verbonden te worden met de bestaande kenmerken van het gebied, conform de Catalogus Gebiedskenmerken (de derde stap in het uitvoeringsmodel). Naast ruimte voor een lokale afweging ten aanzien van functies en ruimtegebruik, is er ruimte voor een lokale invulling van de begrenzing: de grenzen van de ontwikkelingsperspectieven zijn signaleringsgrenzen.

4.2.3.3 Hoe - Gebiedskenmerken

Ten slotte is de vraag hoe het initiatief ingepast kan worden in het landschap. De gebiedskenmerken spelen een belangrijke rol bij deze vraag. Onder gebiedskenmerken worden de ruimtelijke kenmerken van een gebied of gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype verstaan. Voor alle gebiedstypen in Overijssel beschrijft de Catalogus Gebiedskenmerken welke kwaliteiten en kenmerken van provinciaal belang zijn en behouden, versterkt of ontwikkeld moeten worden.

De gebiedskenmerken zijn soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. Voor de normerende uitspraken geldt dat deze opgevolgd dienen te worden; ze zijn in de omgevingsverordening geregeld. De richtinggevende uitspraken zijn randvoorwaarden waarmee in principe rekening gehouden moet worden. Hier kan gemotiveerd van worden afgeweken, mits aannemelijk is gemaakt dat met het alternatief de kwaliteitsambities even goed of zelfs beter gerealiseerd kunnen worden. De inspirerende uitspraken bieden een wenkend perspectief: het zijn voorbeelden van de wijze waarop ruimtelijke kwaliteitsambities ingevuld kunnen worden. De inspirerende uitspraken bieden een wenkend perspectief: het zijn voorbeelden van de wijze waarop ruimtelijke kwaliteitsambities ingevuld kunnen worden. Initiatiefnemers kunnen zich hierdoor laten inspireren, maar dit hoeft niet.

4.2.4 Toetsing van het initiatief aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan de Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

4.2.4.1 Of - Generieke beleidskeuzes

Bij de afwegingen in de eerste fase "generieke beleidskeuzes" zijn de artikelen 2.1.3 (Principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik), 2.1.5 (Ruimtelijke kwaliteit), 2.1.6 (Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving), 2.2.2 (Realisatie nieuwe woningen), 2.7 (Natuurnetwerk Nederland) van belang.

Principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik (Artikel 2.1.3)

lid 1:

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt:

• dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie;
• dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

lid 2:

Bestemmingsplannen voor de Groene Omgeving voorzien uitsluitend in ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen anders dan de uitleg van steden en dorpen wanneer aannemelijk is gemaakt:

• dat (her)benutting van bestaande erven en/of bebouwing in de Groene Omgeving in redelijkheid niet mogelijk is;
• dat mogelijkheden voor combinatie van functies op bestaande erven optimaal zijn benut.

In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip “groene omgeving” nader gedefinieerd als:

de gronden die niet vallen onder bestaand bebouwd gebied.

In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip “bestaand bebouwd gebied” nader gedefinieerd als: de gronden binnen steden en dorpen die benut kunnen worden voor stedelijke functies op grond van geldende bestemmingsplannen en op grond van voorontwerp-bestemmingsplannen voor zover de provinciale diensten daarover schriftelijk een positief advies hebben uitgebracht in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro;

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.3 van de Omgevingsverordening Overijssel

Het plangebied wordt in de huidige situatie reeds benut voor een stedelijke functie (bedrijfsbestemming) en maakt dan ook geen deel uit van de Groene Omgeving. In voorliggend geval wordt geen extra ruimtebeslag gelegd op de Groene Omgeving.

Gezien het vorenstaande wordt dan ook geconcludeerd dat het voornemen in overeenstemming is met artikel 2.1.3 (zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik) van de Omgevingsverordening Overijssel.

Ruimtelijke kwaliteit (Artikel 2.1.5; leden 1,2,3 en 5)

1. In de toelichting op bestemmingsplannen wordt onderbouwd dat de nieuwe ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt, bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken.

2. In het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze toepassing is gegeven aan het Uitvoeringsmodel (OF-, WAAR- en HOE-benadering) die in de Omgevingsvisie Overijssel is neergelegd.

3. In het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt gemotiveerd dat de nieuwe ontwikkeling past binnen het ontwikkelingsperspectief die in de Omgevingsvisie Overijssel voor het gebied is neergelegd.

5. In het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze toepassing is gegeven aan de vier-lagenbenadering die onderdeel uitmaakt van het Uitvoeringsmodel en op welke wijze de Catalogus Gebiedskenmerken is gebruikt bij de ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.5 (leden 1,2,3 en 5)

In het verdere verloop van deze toelichting wordt duidelijk dat voorliggende ontwikkeling bijdraagt aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken. Daarnaast wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze toepassing is gegeven aan het Uitvoeringsmodel en wordt gemotiveerd dat voorliggende ontwikkeling past binnen het geldende ontwikkelingsperspectief. Tot slot wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze toepassing is gegeven aan de vier-lagenbenadering, die onderdeel uitmaakt van het Uitvoeringsmodel, en op welke wijze de Catalogus Gebiedskenmerken is gebruikt bij de ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling.

Gezien het vorenstaande wordt dan ook geconcludeerd dat het voornemen in overeenstemming is met artikel 2.1.5 (Ruimtelijke kwaliteit) van de Omgevingsverordening Overijssel.

Realisatie nieuwe woningen (Artikel 2.2.2)

• 1. Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw.
• 2. In bestemmingsplannen wordt in maximaal 80% van de behoefte aan nieuwe woningen zoals vastgesteld in het kader van actueel onderzoek woningbouw, voorzien.
• 3. In bestemmingsplannen van gemeenten waarvoor woonafspraken van toepassing zijn, mag - in afwijking van lid 2 - in een hoger percentage dan 80% worden voorzien, met een maximum van 100% van de behoefte zoals vastgesteld in het kader van de woonafspraken.
• 4. De behoefte aan nieuwe woningen zoals bedoeld in lid 1 wordt in ieder geval geacht te zijn aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming.
• 5. Wanneer de realisatie van nieuwe woningen niet past binnen geldende woonafspraken of wanneer er voor de gemeente geen woonafspraken gelden, dan moet de behoefte aan nieuwe woningen aangetoond worden door middel van actueel onderzoek woningbouw waarop de instemming is verkregen van zowel de gemeenten in de regio als Gedeputeerde Staten.
• 6. In afwijking van het bepaalde in lid 5 geldt de eis dat gemeenten in de regio moeten hebben ingestemd niet voor buurgemeenten die gelegen zijn buiten de provincie Overijssel. In dat geval moet zijn aangetoond dat afstemmingsoverleg heeft plaatsgevonden.

De van belang zijnde begrippen in het kader van artikel 2.2.2 zijn hierna opgenomen:

Nieuwe woningen: te realiseren woningen, waarvoor nog geen omgevingsvergunning is afgegeven.

Actueel onderzoek woningbouw: door de raad vastgesteld onderzoek waarin de behoefte van de gemeente aan nieuwe woningen is onderbouwd op basis van de regionale behoefte woningbouw, markt- en vastgoedanalyses en andere relevante gegevens.

Regionale behoefte woningbouw: door Gedeputeerde Staten vastgestelde provinciale analyse waarin de regionale behoefte aan nog te realiseren woningen is onderbouwd op basis van provinciale behoefteprognoses.

Woonafspraken: bestuurlijke afspraken tussen provincie Overijssel en gemeenten over onder meer doelgroepen, wonen en zorg, stedelijke vernieuwing, toekomstbestendigheid bestaande voorraad, programmeren en zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en bijbehorende programmeringsdocumenten, zoals voor een aangegeven periode zijn gemaakt.

Regio: de gemeenten die onderdeel uitmaken van de samenhangende woningmarkt die bediend wordt met de woningbouwmogelijkheden die een gemeente biedt.

In artikel 2.2.3 lid 1 van de Omgevingsverordening wordt onder actueel onderzoek woningbouw verstaan: onderzoek wat eens in de 2 jaar wordt geactualiseerd.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel

Zoals uit artikel 2.2.2 blijkt mogen bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen enkel voorzien in de realisatie van nieuwe woningen indien de behoefte daaraan in aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw. Hierbij dient te worden aangesloten bij de woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming. Er mag tevens enkel worden voorzien in 80% van de behoefte aan nieuwe woningen. Bij bestemmingsplannen van gemeenten waarvoor woonafspraken van toepassing zijn mag in een hoger percentage worden voorzien, met een maximum van 100% van de vastgestelde behoefte.

Op 25 maart 2021 ondertekenden gemeenten en provincie de regionale Woonagenda’s Twente en West-Overijssel (Woonagenda 2021-2025).Uit paragraaf 4.3.1 blijkt dat voorliggende ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met de Woonagenda. In de 'Woonagenda Hof van Twente 2016-2020' van de gemeente Hof van Twente wordt gesteld dat inbreidingslocaties voor gaan op uitbreidingsplannen.

Voorliggende ontwikkeling betreft de realisatie van maximaal 17 woningen in het buurtschap Deldenerbroek. De woningen worden gebouwd voor de lokale behoefte, zie ook 4.4.3. Het is van belang om flexibiliteit te behouden en om de concrete vraag te kunnen bedienen in het buitengebied.

Deze ontwikkeling is passend binnen de 'Woonagenda Hof van Twente 2016-2020' en binnen de woonafspraken zoals overeengekomen met andere Twentse gemeenten en de provincie Overijssel (Woonagenda 2021-2025). Gelet op vorenstaande is de voorliggende ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming te achten met artikel 2.2.2. uit de Omgevingsverordening Overijssel.

NNN (Artikel 2.7)

2.7.3: Beschermingsregime

1. Het beschermingsregime voor gebieden die op de kaart (als bedoeld in artikel 2.7.2 Werkingsgebied) zijn aangeduid als gebiedscategorie ‘Bestaand’ wordt vastgelegd in een bestemmingsplan of in een beheersverordening.

2. Gebieden die op de kaart als bedoeld in artikel 2.7.2 zijn aangeduid als ‘Bestaand' moeten een bestemming krijgen die uitsluitend is gericht op het behoud, herstel of de duurzame ontwikkeling van de wezenlijke kenmerken en waarden van deze gebieden.

4. Bestemmingsplannen die betrekking hebben op gebieden die op de kaart als bedoeld in artikel 2.7.2 zijn aangeduid als NNN (voorheen EHS) wijzen geen bestemmingen aan of stellen geen regels die activiteiten mogelijk maken die leiden tot een significante aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden, of tot een significante vermindering van de oppervlakte van die gebieden, of van de samenhang tussen die gebieden.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.7 van de Omgevingsverordening Overijssel

Het plangebied is buiten de begrenzing van Natuurnetwerk Nederland (NNN) gelegen, zie paragraaf 5.6.1.2 van deze toelichting.

Binnen voorliggend voornemen wordt de bestaande bedrijfsbestemming gewijzigd in hoofdzakelijk een woonbestemming. Er wordt geen bestemming mogelijk gemaakt waarbinnen sprake is van activiteiten die leiden tot een significante aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden, of tot een significante vermindering van de oppervlakte van NNN-gebieden, of van de samenhang tussen die gebieden.

Geconcludeerd wordt dan ook dat het voornemen in overeenstemming is met artikel 2.7 (NNN) van de Omgevingsverordening Overijssel.

Voor het overige zijn er in het kader van de ‘generieke beleidskeuzes’ geen aspecten die nadere onderbouwing behoeven.

4.2.4.2 Waar - Ontwikkelingsperspectieven

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Met de ontwikkelingsperspectieven wordt de ruimtelijke ontwikkelingsvisie van de provincie Overijssel vorm gegeven. Hiervoor gelden de gebiedskenmerken als onderligger.

In dit geval zijn de ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving van belang. In de groene ruimte gaat het - kort door de bocht - om het behoud en de versterking van het landschap, het realiseren van een samenhangend netwerk van gebieden met natuur- en waterkwaliteit, ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw, het toerisme en andere economische dragers, realisatie van waterkwaliteitsdoelen, het duurzaam beheer van drinkwatervoorraden én het opwekken van hernieuwbare energie. In de Groene Omgeving onderscheidt de provincie de volgende drie ontwikkelingsperspectieven:

• de zone Ondernemen met Natuur en Water (ONW);
• agrarisch ondernemen in het grootschalig landschap;
• wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap.

De locatie is hoofdzakelijk gelegen in het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalig mixlandschap', het overige deel kent geen ontwikkelingsperspectief. Zie hiervoor afbeelding 4.2, waarin het plangebied met de rode omlijning is aangegeven.

Afbeelding 4.2: Uitsnede ontwikkelingsperspectievenkaart Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

"Wonen en werken in het kleinschalig mixlandschap"

Het ontwikkelingsperspectief Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid.

In dit ontwikkelingsperspectief zijn ook plekken waar, door de ruimtelijke structuur van het landschap, de beschikbare milieuruimte of reeds aanwezige bebouwing, de ontwikkelruimte van agrarische bedrijven beperkt is. Hier liggen ontwikkelkansen voor andere vormen van bedrijvigheid (denk aan dienstverlenende zelfstandigen zonder personeel) die de ruimtelijke structuur versterken. Binnen dit ontwikkelingsperspectief kunnen nieuwe functies een plek krijgen op bestaande vrijkomende erven waar dit tevens maatschappelijke opgaven als behoud en ontwikkeling van cultuurhistorie, natuur en landschap ondersteunt. Zo worden vitaliteit en omgevingskwaliteit in samenhang versterkt.

Toetsing aan het ontwikkelingsperspectieven 'Wonen en werken in het kleinschalig mixlandschap'

Binnen het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap' zijn diverse (nieuwe) functies in het buitengebied mogelijk, waaronder de gewenste woonfunctie. Het voornemen versterkt de vitaliteit en omgevingskwaliteit, aangezien verouderde leegstaande bedrijfsbebouwing plaats maakt voor levendige woonfuncties met bebouwing die volledig aansluit bij de identiteit van het plangebied en de kwaliteiten van de omgeving.

Het initiatief is in overeenstemming met het ter plaatse geldende ontwikkelingsperspectief.

4.2.4.3 Hoe - Gebiedskenmerken

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. In voorliggend geval wordt de stedelijke laag buiten beschouwing gelaten, gezien de locatie op basis hiervan geen specifieke eigenschappen kent.

1. De Natuurlijke laag

Overijssel bestaat uit een rijk en gevarieerd spectrum aan natuurlijke landschappen. Deze vormen de basis voor het gehele grondgebied van Overijssel. Het beter afstemmen van ruimtelijke ontwikkelingen op de natuurlijke laag kan ervoor zorgen dat de natuurlijke kwaliteiten van de provincie weer mede beeldbepalend worden. Ook in steden en dorpen bij voorbeeld in nieuwe waterrijke woonmilieus en nieuwe natuur in stad en dorp.

Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart de "Natuurlijke laag" aangeduid met het gebiedstype "Dekzandvlakte en ruggen". In afbeelding 4.3 is dit weergegeven.

Afbeelding 4.3: Natuurlijke laag (Bron: Provincie Overijssel)

'Dekzandvlakte en ruggen'

De dekzandgronden worden gekenmerkt door relatief grote verschillen tussen hoog/droog en laag/nat gebied. Soms vlak bij elkaar, soms verder van elkaar verwijderd. De dekzandgebieden zijn voor het overgrote deel in cultuur gebracht als essenlandschap, oude hoevenlandschap en heide-ontginningslandschap. Kenmerkend reliëf is op veel plaatsen vervlakt, b.v. door egalisaties ten behoeve van de landbouw. Als ontwikkelingen plaatsvinden dan dragen deze bij aan het beter zichtbaar maken en beleefbaar maken van hoogteverschillen en het watersysteem. Beiden zijn uitgangspunt bij inrichting. De strekkingsrichting van het landschap, gevormd door de afwisseling van beekdalen en ruggen, dient uitgangspunt te zijn. Hiermee dient bij de planuitwerking rekening te worden gehouden.

Toetsing aan de 'Natuurlijke laag'

De omgeving rondom het plangebied maakt zoals eerder vermeld deel uit van het ‘plateau’. In voorliggend geval is bij de inrichting van het plangebied rekening gehouden met de kenmerken van het landschap, zoals onder andere blijkt uit paragraaf 4.4.4 'Landschapsontwikkelingsplan Haaksbergen en Hof van Twente'.

Het initiatief is dan ook in overeenstemming met de 'Natuurlijke laag'.

2. De laag van het agrarische cultuurlandschap

In het agrarisch cultuurlandschap gaat het er altijd om dat de mens inspeelt op de natuurlijke omstandigheden en die ten nutte maakt. Hierbij hebben nooit ideeën over schoonheid een rol gespeeld. Wel zijn we ze in de loop van de tijd gaan waarderen om hun ruimtelijke kwaliteiten. Vooral herkenbaarheid, contrast en afwisseling worden gewaardeerd. De ambitie is gericht op het voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen door óf versterking óf behoud óf ontwikkeling of een combinatie hiervan.

Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart de "Laag van het agrarisch cultuurlandschap" aangeduid met het gebiedstype "Oude hoevenlandschap" en het gebiedstype "Jonge heide- en broekontginningslandschap", zie afbeelding 4.4.

Afbeelding 4.4: Laag van het agrarisch cultuurlandschap (Bron: Provincie Overijssel)

"Oude hoevenlandschap"

Het oude hoevenlandschap betreft een landschap met verspreide erven. Het werd ontwikkeld nadat de complexen met de grote essen 'bezet' waren. Die vonden ze bij kleine dekzandkopjes die individueel werden ontgonnen. Dit leidde tot een landschap dat de zelfde opbouw kent als het essenlandschap, alleen in een meer kleinschalige, meer individuele en jongere variant. Het landschap is contrastrijk met veel variatie op de korte afstand. Als ontwikkelingen plaats vinden in het oude hoevenlandschap, dan dragen deze bij aan behoud en accentuering van de dragende structuren (groenstructuur en routes) van het oude hoevenlandschap, en aan de samenhang en de karakteristieke verschillen tussen de landschapselementen.

'Jonge heide- en broek ontginningslandschap'

Kenmerkend voor het jonge heide- en broekontginningslandschap waren oorspronkelijk de grote oppervlakte aan – voormalige – natte en droge heidegronden. Deze waren functioneel verbonden met het essen- en oude hoevenlandschap; hier werd geweid en werden de plaggen gestoken voor in de stal; in de stal bemeste plaggen dienden als structuurverbeteraar en bemesting voor de akkergronden op de essen. Ten opzichte van omliggend essen- en hoevenlandschap zijn de landbouwontginningen relatief grote open ruimtes, deels omzoomd door boscomplex. Erven liggen als blokken aan de weg geschakeld. Wegen zijn lanen met lange rechtstanden. Vaak zijn het 'inbreidings'landschappen met rommelige driehoekstructuren als resultaat. Als ontwikkelingen plaats vinden in de agrarische ontginningslandschappen, dan dragen deze bij aan behoud en versterking van de dragende lineaire structuren van lanen, bosstroken en waterlopen en ontginningslinten met erven en de kenmerkende ruimtematen.

Toetsing van het initiatief aan de "Laag van het agrarisch cultuurlandschap"

Bij de inrichting van het plangebied zijn onder meer de gebiedskenmerken van de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap', zoals verspreide erven, groenstructuur, routes en lineaire structuren, als uitgangspunt genomen. Dit blijkt onder andere uit paragraaf 4.4.4 'Landschapsontwikkelingsplan Haaksbergen en Hof van Twente'.

Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling goed past binnen de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap'.

3. De "Stedelijke laag"

Het plangebied heeft op de gebiedskenmerkenkaart de "Stedelijke laag" geen bijzondere eigenschappen. Het gebiedskenmerk kan dan ook, zoals reeds vermeld, buiten beschouwing worden gelaten.

4. De "Laag van beleving"

Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart van de “Laag van de beleving” aangeduid met het gebiedstype ‘donkerte’. Afbeelding 4.5 betreft een uitsnede van de gebiedskenmerkenkaart van de “Laag van de beleving”. Het plangebied is aangegeven met de rode omlijning.

Afbeelding 4.5: Laag van beleving (Bron: Provincie Overijssel)

'Donkerte'

Lichte gebieden geven een beeld van de economische dynamiek van de provincie: de steden en dorpen, de autosnelwegen, de kassengebieden, de attractieparken, de grote bedrijventerreinen en de gebieden met veel bebouwing. De donkere gebieden geven een indicatie van de ‘buitengebieden’ van Overijssel. De natuurcomplexen en de grote landbouwgebieden. De donkere gebieden zijn de gebieden waar het ‘s nachts nog echt donker is, waar je de sterrenhemel kunt waarnemen. Het zijn de relatief ‘luwe’ dun bewoonde gebieden met een lage gebruiksdruk.

Donkerte wordt een te koesteren kwaliteit. De ambitie is de huidige ‘donkere’ gebieden, ten minste zo donker te houden, maar bij ontwikkelingen ze liever nog wat donkerder te maken. Dit betekent op praktisch niveau terughoudend zijn met verlichting van wegen, bedrijventerreinen e.d. en verkennen waar deze ‘s nachts uit kan of anders lichtbronnen selectiever richten. Structureel is het vrijwaren van donkere gebieden van verhoging van de dynamiek het perspectief. De ambitie is het rustige en onthaaste karakter te behouden, zodat passages van autosnelwegen en regionale wegen niet leiden tot stedelijke ontwikkeling aan eventuele op- en afritten. Bundeling van stedelijke functies en infrastructuur in de ‘lichte’ gebieden.

Toetsing van het initiatief aan de “Laag van de beleving”

De gewenste ontwikkeling brengt per saldo geen onevenredige toename van kunstlicht met zich mee, aangezien de lichtuitstraling van de bestaande bedrijfsfunctie wordt vervangen door de lichtuitstraling van de gewenste woningen. Gesteld kan worden dat voorliggend voornemen niet leidt tot onaanvaardbare gevolgen in relatie tot het aspect ‘donkerte’.

Voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de “Laag van beleving”.

4.2.5 Conclusie toetsing aan het provinciaal beleid

Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

4.3 Regionaal beleid

4.3.1 Regionale Woonagenda Twente

4.3.1.1 Algemeen

De provincie Overijssel, de Overijsselse gemeenten, WoON Twente en hun partners werken al jaren samen aan een kwantitatieve en kwalitatieve balans op de woningmarkt. De partijen maken periodiek meerjarige afspraken over opgaven en ambities. Op basis van deze samenwerking zijn ook met betrekking tot de woningbouwontwikkeling in Twente regionaal afspraken gemaakt. Voor de periode 2021-2025 hebben deze afspraken vorm gekregen middels de op 17 maart 2021 vastgestelde 'Regionale Woonagenda Twente'.

In deze woonagenda wordt geschetst wat de komende jaren de prioriteiten zijn op Twentse woningmarkt en hoe de Twentse gemeenten hieraan gaan werken. De woonagenda is het kompas van gemeenten en provincie in relatie tot de woningmarkt.

De opgaven waar de partijen voor staan zijn groot. De druk op de woningmarkt en de woningtekorten zijn hoog. Steeds meer huishoudens hebben moeite de gewenste woning te kopen of huren in Twente. Alle partijen voelen de urgentie daar wat aan te doen. Er zullen de komende jaren veel nieuwe woningen bijgebouwd moeten worden, maar er moeten ook manieren worden gevonden om de dynamiek en slaagkansen te vergroten. De druk op de woningmarkt is echter niet de enige uitdaging, ook de investeringsopgave in bestaande wijken en transformatielocaties, de verduurzaming van de woningvoorraad en de huisvesting van bijzondere doelgroepen vragen aandacht. Tot slot, maar niet in de laatste plaats, kan wonen niet los gezien worden van regionale opgaven zoals verstedelijking, de vitaliteit van de dorpen en steden en de transitie van het platteland. Wonen vormt in deze grote opgaven immers een belangrijke sleutelfunctie.

4.3.1.2 Kwantitatieve behoefte

Algemeen

Voor de provincie Overijssel geldt dat sprake is van een forse woningbouwambitie. In de periode tot 2030 moeten 60.000 woningen worden bijgebouwd. Hierdoor is er sprake van een flinke versnellingsopgave. De ambitie om 60.000 woningen toe te voegen is provinciebreed en gericht op het snel oplossen van de woningnood in grote delen van de provincie en in verschillende segmenten. De ambitie is opgebouwd uit drie elementen:

• de beschikbare woningbehoefteprognoses tot 2030;
• het naar voren halen van de woningbehoefte die ontstaat na 2030, en;
• een extra impuls om bij te dragen aan het oplossen van de actuele woningnood in Nederland.

Op basis van deze drie elementen vult de regio Twente circa 1/3 deel van de ambitie om 60.000 woningen in Overijssel toe te voegen, de regio West Overijssel circa 2/3 deel. De druk op West-Overijssel is immers groter door een toenemende trek vanuit de Randstad en andere landsdelen en voornamelijk de aantrekkingskracht van de regio Zwolle (en in mindere mate ook Deventer).

Concreet betekent het dat de regio Twente ambieert om tot 2030 in totaal circa 20.000 tot 22.000 woningen toe te voegen.

Op basis van de prognoses van de huishoudensgroei tussen 2020 en 2030 en de benodigde ruimere programmering is een behoefte van ruim 15.000 woningen te verwachten tot 2030. Dit aantal wordt gedefinieerd als de lokale behoefte.

Daarnaast heeft Twente een extra woningbouwambitie/-opgave op basis van onder andere de (gedeeltelijke) inloop van het huidige woningtekort (circa 3%), de krapte op de woningmarkt, de verstedelijkingsopgaven en de toenemende migratiestromen vanuit de Randstad en andere landsdelen. Deze extra woningbouwambitie-opgave bedraagt voor Twente circa 5.000 tot 7.000 woningen tot 2030.

De noodzakelijk acties bestaan hiermee uit:

• Realiseren harde plannen tot 2025;
• Zachte plannen hard maken en realiseren tussen nu en 2030;
• Op zoek naar locaties voor uitbreiding tot 2025 en realiseren tot 2030.

De onderstaande tabel geeft per gemeente de netto harde en zachte plancapaciteit weer per 1-1-2020. Daarnaast is de woningbouwopgave tot 2030 weergegeven.

Tabel Woningbouwopgave regio Twente (Bron: Regionale Woonagenda Twente)

Het bovenstaande aantal van 14.130 vormt een voorstelling van het mogelijke aanbod op basis van de harde en zachte plannen per 1-1-2020. De uiteindelijke vraag en behoefte van 15.782 dient echter ingevuld te worden op basis van de wens om te sturen op kwaliteit. Het aantal van 5.000-7.000 betreft de extra ambitie/opgave, waarbij ook hier het samen sturen op kwaliteit leidend is. De juiste woning op de juiste plek, inspelend op de kwalitatieve woningbehoefte en een goede bijdrage leverend aan de leefbaarheid en kwaliteit van wijken/buurten in de steden, de dorpen en het platteland.

Opgave 2021-2025

Tot 2025 ligt de focus op het realiseren van de bestaande harde plancapaciteit. Dit zijn de woningbouwprojecten waarmee de gewenste versnelling ingevuld kan worden. Belangrijke kanttekening daarbij is wel dat de harde plancapaciteit getoetst wordt op basis van het kwalitatief afwegingskader. Uitgangspunt is een woning voor iedereen: ruim baan voor de lokale behoefte, inbreiding, herstructurering en transformatie. Dit wil onder andere zeggen dat bij inbreidingsplannen waarbij binnen vijf jaar kan worden gestart met de realisatie geen kwantitatieve kaders gelden.

Daarnaast moet de opgave voor de periode vanaf 2025 voorbereid worden. In deze periode moeten zachte plannen hard worden gemaakt en moet ook al een deel van deze nieuwe toegevoegde harde plancapaciteit worden gerealiseerd om de totale woningbouwopgave tot 2030 te halen. Daarvoor is de realisatie van 2.000 woningen per jaar noodzakelijk. Daarnaast moet worden gezocht naar extra bouwlocaties zodat ook in de periode tot 2030 de gewenste snelheid in woningbouwproductie gehaald kan worden.

Opgave tot 2030

Zoals blijkt uit de tabel is de bestaande harde plancapaciteit circa 8.300 woningen. Voor het realiseren van de woningbouwambitie van circa 20.000 - 22.000 woningen tot 2030 is een uitbreiding van de harde plancapaciteit met minimaal 11.700 woningen nodig. Deze uitbreiding is voor een deel in te vullen door de bestaande zachte plancapaciteit (circa 5.800 woningen) om te zetten in harde plancapaciteit (mits passend binnen de kwalitatieve kaders). Aanvullend daarop moet 'ruimte' gemaakt worden voor nog eens zo'n 6.000 woningen.

4.3.1.3 Kwalitatieve behoefte

Twente is en blijft een regio van de menselijke maat. Het is belangrijk dat er voor iedere woningzoekende een passende, betaalbare en niet in de laatste plaats kwalitatief goede woning is. Vertrekpunt van de regionale Woonagenda is het lokaal én regionaal blijven bieden van de woningen waar huidige en toekomstige inwoners behoefte aan hebben.

Dat betekent dat gemeenten door nieuwbouw, transformatie en herstructurering woningen toevoegen die goed aansluiten op de bestaande en toekomstige vraag. Dat vraagt om een toekomstgericht kwalitatief programma op lokaal en regionaal niveau, alsmede om het inlopen van woningtekorten en de realisatie van voldoende woningen voor de groeiende behoefte. Maar ook vraagt het om maatregelen en strategieën om de bestaande woningvoorraad toegankelijker te maken, onder andere door de doorstroming binnen de woningvoorraad te bevorderen.

De Regionale Woonagenda Twente bevat met name ten aanzien van de kwantitatieve behoefte informatie waar gemeenten bij de uit te voeren laddertoets gebruik van kunnen maken. Ten aanzien van de kwalitatieve behoefte wordt in 2021 een kwalitatieve monitor opgezet aan de hand waarvan de gemeenten in de relevante woningmarktregio invulling kunnen geven aan het kwalitatieve aspect van de verantwoordingsplicht.

4.3.1.4 Toetsing van het initiatief aan de 'Regionale Woonagenda Twente'

Voorgenomen ontwikkeling gaat uit van het omzetten van een bedrijfsbestemming naar een reguliere woonbestemming ten behoeve van een woningbouwontwikkeling (17 woningen). In voorliggend geval is er sprake van een inbreidingslocatie en wordt er gebouwd voor de lokale behoefte, waarbij met name gericht wordt op starters en senioren.

Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met de Regionale Woonagenda Twente.

4.3.2 Conclusie toetsing aan het regionaal beleid

Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling in overeenstemming is met de regionale beleidsuitgangspunten zoals verwoord in het in deze paragraaf behandelde beleidsstuk.

4.4 Gemeentelijk beleid

Het gemeentelijk beleid is verwoord in tal van plannen. De belangrijkste beleidsdocumenten die van toepassing zijn op de gewenste ontwikkeling worden hieronder in willekeurige volgorde behandeld.

4.4.1 Strategische Visie

4.4.1.1 Algemeen

In "Hof van Twente, zicht op 2030" is het beleid van de gemeente voor de komende twintig jaar in hoofdlijnen vastgesteld. De gemeenteraad heeft de strategische visie op 1 juni 2010 definitief vastgesteld. De visie bevat naast een overzicht van te verwachten trends en ontwikkelingen voor de komende jaren ook informatie over de gewenste identiteit voor Hof van Twente. Over deze gewenste identiteit is in januari 2009 meegedacht door ruim 60 inwoners uit allerlei geledingen van de gemeente en daarbuiten. In 20 streefbeelden geeft het gemeentebestuur aan in welke richting het beleid voor de komende jaren moet worden ontwikkeld. Streefbeeld 10 en 14 zijn voor voorliggende ontwikkeling voornamelijk van belang. Deze wordt hierna behandeld.

4.4.1.2 Streefbeeld 10: Unieke landschappelijke en cultuurlandschappelijke kwaliteiten verder ontwikkeld

Het landschap, de parel van Hof van Twente, heeft in 2030 nog altijd een belangrijke plaats. De structuur van het landschap, met deelgebieden stuwwal/verzamelgebied (westelijk), dekzandgebied (midden) en plateau (oostelijk), maar ook het reliëf en het watersysteem zijn leidend. In de waardevolle ensembles (landschap met natuur- en cultuurhistorische waarden) wordt behoud, onderhoud en herstel van cultuurhistorische en ecologische waarden in praktijk gebracht. Voltooiing van de ecologische hoofdstructuur is eveneens een herkenbaar resultaat. In 2030 is deze een feit. Bestaande natuurgebieden zijn binnen de gemeente en daarbuiten verbonden met elkaar, waardoor duurzame instandhouding van flora en fauna mogelijk is geworden.

De reconstructieplannen die aan het begin van de eeuw zijn gemaakt, zijn uitgevoerd. Dit betekent dat ruimtelijke knelpunten, zoals agrarische bedrijven in de directe nabijheid van natuur of milieuhinderveroorzakende bedrijven in het buitengebied, zijn opgelost. Voor nieuwe inrichting van het landschap door functiewijziging zijn oorspronkelijke landschapstypen richtinggevend.

Landgoederen hebben in 2030 hun ruimtelijke visies uit het begin van de eeuw uitgevoerd en de Bovenregge slingert weer als vanouds door het landschap. Dit lint van water door het landschap refereert aan de historie. Het project Bovenregge van Schipbeek tot Elsenerbroek visualiseert de verbinding tussen stad en landelijk gebied.

4.4.1.3 Streefbeeld 14: Kwaliteit woningenbestand is hoog en divers, aansluitend op de markt/behoefte van inwoners,

De grotere kernen in Hof van Twente houden een belangrijke woonfunctie; de meeste mensen wonen daar. Ze hebben ook de functie om woonruimte te bieden aan mensen die uit het buitengebied komen. Als centraal gelegen kern heeft Goor het meest een stedelijk karakter. In de buurtschappen en het buitengebied wordt het wonen zorgvuldig geïntegreerd in het landschap. Vrijkomende agrarische gebouwen krijgen alleen een andere, bijvoorbeeld woonfunctie, na een zorgvuldige afweging. Structuurvisies en bestemmingsplannen zijn op deze uitgangspunten aangepast. In het buitengebied en de buurtschappen zal het wonen kleinschalig, groen en duurzaam zijn. Belangrijker in omvang dan uitbreiding zijn de plannen voor inbreiding in kernen en voor vernieuwing/verduurzaming van de bestaande woningvoorraad. In 2030 bestaat op het gebied van de volkshuisvesting de grootste opgave uit het vervangen van in de jaren vijftig en zestig van de twintigste eeuw gebouwde wijken/woningen. Dit gaat gepaard met een verduurzaming. Tegelijk komen als gevolg hiervan ruimtes in kernen vrij die niet direct weer voor woningbouw gebruikt worden. Dit biedt stedenbouwkundig nieuwe kansen. Hier is nadrukkelijk ingespeeld op de kansen van de demografische krimp. De kwaliteit gaat in alles boven de kwantiteit in 2030. Waar vanaf 2020 in de nieuwbouw energieneutrale woningen de standaard zijn, zijn in 2030 ook enkele energiepositieve wijken ontstaan. Daarbij is een verschuiving van type wooneenheden opgetreden. Wooncomplexen met een diversiteit van wooneenheden zijn in de grotere kernen ontstaan. Combinaties met zorgaanbod passen in die opzet. De traditionele twee-onder-één kap woningen zijn geleidelijk wat teruggelopen in aandeel. Daarnaast wordt in 2030 gewerkt aan het energieneutraal maken van relatief nieuwe wijken.

4.4.1.4 Toetsing aan de Strategische visie

Voorliggend voornemen betreft een kleinschalige woonontwikkeling van 17 woningen, in verschillende woningtypen, ter plaatse van een inbreidingslocatie. Kwaliteit gaat binnen het voornemen voor kwantiteit.

De locatie wordt zorgvuldig geïntegreerd in het landschap van de omgeving en sluit tevens aan op de nabij gelegen woonfuncties. De aanwezige landschappelijke en cultuurhistorische waarden binnen het plangebied blijven behouden, aangezien bij de inrichting van het plangebied onder meer rekening is gehouden met het huidige beeldbepalende aanzicht van het plangebied en de structuur en de oorspronkelijke typen van het landschap.

Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen het streefbeeld als geformuleerd in de 'Hof van Twente, Zicht op 2030'.

4.4.2 Structuurvisie Landelijk Gebied

4.4.2.1 Algemeen

In 'Structuurvisie Landelijk gebied' van de gemeente Hof van Twente staat de ontwikkeling van het landelijk gebied voor de komende 10 jaar centraal. Een visie op de ontwikkeling van de gemeente als geheel en op de langere termijn is ontwikkeld in de Strategische visie Hof van Twente.

De structuurvisie vormt vooral een integratiekader voor het bestaande beleid van de gemeente ten aanzien van de verschillende functies en waarden in het gebied. Een dergelijk 'integratiekader' schetst de bredere achtergrond van beleid dat voor specifieke thema's (bijvoorbeeld recreatie, rood-voor-rood en vrijkomende agrarische bebouwing) is uitgewerkt. Daarnaast beschrijft deze structuur de algemene strategie van de gemeente Hof van Twente ten aanzien van verschillende functies en waarden. Deze strategie geeft richting aan de latere toetsing van verschillende initiatieven die bij de gemeente worden ingediend, en bij het bepalen van het beleid dat in het bestemmingsplan buitengebied wordt uitgewerkt.

4.4.2.2 Wonen en leven

In Nederland wordt door de woonconsument bijzondere waarde toegekend aan het landelijke woonmilieu, zeker wanneer dit woonmilieu nabij grotere steden is gelegen. De gemeente Hof van Twente beschikt over een grote variatie aan landelijke woonmilieus bestaande uit verschillende kernen, buurtschappen en erven. De ligging nabij de Netwerkstad Twente geeft de milieus binnen de gemeente extra waarde. De bestaande variatie moet dan ook blijven behouden en waar mogelijk verder worden uitgebouwd.

Inwoners van het landelijk gebied, dorpen en buurtschappen hebben een sterke sociale en maatschappelijke binding met hun woongebied. Ze vormen hechte gemeenschappen waarbinnen een begrip als noaberschap een belangrijke functie vervult, hier is sprake van een sociale verplichting om de noabers bij te staan in raad en daad.

Voor het leefklimaat heeft het noaberschap een bijzondere waarde, die de gemeente wil behouden met het bieden van ruimte aan een gevarieerde bevolkingssamenstelling in het landelijk gebied. Hierbij wordt gestreefd naar het vasthouden van jongeren en starters op de woningmarkt en het bieden van passende woonruimten voor ouderen. Het realiseren van nieuwe woningen in het buitengebied die toegankelijk zijn voor starters op de woningmarkt is een uitdaging, aangezien de bestaande woningvoorraad vanwege de waarde nauwelijks toegankelijk is voor deze doelgroep.

In buurtschappen bestaat dan ook een behoefte om incidenteel nieuwe woningen op te mogen richten. Voor jongeren zijn er zoals reeds vermeld nauwelijks mogelijkheden om binnen hun eigen buurtschap te blijven wonen, waardoor de buurtschappen vergrijzen. Dit is, met het oog op zorg en het in stand houden van een verenigingsleven en enkele basisvoorzieningen, ongewenst.

Starters wordt een perspectief geboden met betaalbare woningen als gevolg van inwoning, splitsing van grotere woningen en de realisatie van compensatiewoningen (rood voor rood). Tevens wordt samenwerking gezocht met woningbouwverenigingen om in buurtschappen of op voormalige agrarische erven starterswoningen te realiseren.

Bij het mogelijk maken om op basis van bovenstaande mogelijkheden in buurtschappen incidenteel een nieuwe woning toe te staan heeft het de voorkeur om meerdere woningen in één gebouw te realiseren. Voor starters- en seniorenwoningen is maatwerk mogelijk, waarbij in plaats van woningen ook meerdere appartementen met een kleiner volume per appartement kunnen worden gerealiseerd, mits het geheel de uitstraling krijgt van één woning.

Om het karakter van het buurtschap te behouden ligt de voorkeur bij het realiseren van woningen in bestaande gebouwen. Met volledige nieuwbouw dient terughoudend omgegaan te worden, zodat wordt voorkomen dat de buurtschappen gaan concurreren met de dorpen en steden en verdere verstening van de buurtschappen wordt tegen gegaan. De woningen moeten bij voorkeur ter beschikking komen aan starters, bewoners met een sociale binding met het buurtschap en senioren. Met de realisatie van seniorenwoningen kan tevens een deel van de bestaande voorraad beschikbaar komen voor starters.

4.4.2.3 Toetsing aan Structuurvisie Landelijk Gebied

De focus ligt in voorliggende kleinschalige ontwikkeling op de realisatie van 17 woningen, in het bijzonder voor de doelgroep starters. Voor deze doelgroep zijn momenteel in het buurtschap Deldenerbroek namelijk onvoldoende woningen beschikbaar.

Binnen het voornemen bestaat de mogelijkheid om maximaal 7 (levensloopbestendige) appartementen te realiseren, die voor zowel starters als senioren geschikt zijn. Als gevolg van het realiseren van woningen voor senioren kan eveneens een deel van de bestaande voorraad beschikbaar komen voor starters.

Het benutten van de beeldbepalende voormalige fabriek binnen het voornemen is, vanwege de bouwkundige staat van de bebouwing - naar verwachting - slechts gedeeltelijk een optie. Het overige deel wordt in ieder geval gesloopt. Om het karakter van het voormalige zuivelfabriek te behouden zijn in het stedenbouwkundige plan diverse voorwaarden genomen waarmee wordt gerefereerd naar de historie (zie bijlage 1 van deze toelichting).

De ontwikkeling heeft geen concurrentie met de omliggende dorpen en steden tot gevolg, aangezien voorzien wordt in een specifieke behoefte aan woningen binnen het buurtschap. Daarnaast wordt met het voornemen verdere verstening van de buurtschappen voorkomen, aangezien sprake is van het benutten van een inbreidingslocatie. Daarnaast sluit de gewenste invulling aan op de landelijke omgeving.

Als gevolg van voorliggende ontwikkeling kunnen onder meer de inwoners van Deldenerbroek in hun buurtschap blijven wonen en blijft ter plaatse sprake van een gevarieerde bevolkingssamenstelling, waardoor vergrijzing wordt tegengegaan. De ontwikkeling draagt daarmee eveneens bij aan het behoud van het noaberschap binnen het buurtschap.

Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling aansluit op de Structuurvisie Landelijk Gebied.

4.4.3 Woonbeleid

4.4.3.1 Woonagenda Hof van Twente

Op 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet in werking getreden. Gemeenten dienen te beschikken over actueel woonbeleid. In de gemeente Hof van Twente betreft dit de "Woonagenda Hof van Twente". Hierin zijn onder andere de uitgangspunten uit het regionaal woonbeleid vertaald naar lokaal beleid. Op 22 maart 2016 heeft de gemeenteraad de Woonagenda vastgesteld.

De "Woonagenda Hof van Twente" is een compact document waarin de speerpunten op het gebied van “wonen” staan, gekoppeld aan de beleidsrichtingen. Flexibiliteit blijft behouden en optimaal maatwerk kan worden geleverd in de snel veranderende woningmarkt.

In de "Woonagenda Hof van Twente" staan de volgende vier speerpunten vermeld die de komende jaren nader worden uitgewerkt:

• 1. “Inzet op de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad en de kernen”:
  • a. kwaliteit van de woningvoorraad en de leefbaarheid op niveau te houden, waarbij met name de (steden)bouwkundige kwaliteit, duurzaamheid, voorzieningen en sociale cohesie van belang zijn.
• 2. “Optimaal en via maatwerk benutten van de ruimte voor uitbreiding van de woningvoorraad”:
  • a. vanaf 2015 behoefte aan circa 700 woningen tot 2025, 70 woningen per jaar tot 2025;
  • b. de woonwensen zijn van belang;
  • c. flexibiliteit in locaties en programma;
  • d. inbreiding gaat voor uitbreiding.
• 3. “Aandacht hebben voor goede woonmogelijkheden voor groepen die (mogelijk) zorg nodig hebben":
  • a. de opgave voor een passende huisvesting van senioren vraagt om aanpassingen van woningen, nieuwbouw van geschikte woningen en vormen van beschermd wonen. De beschikbaarheid van (zorg- en welzijns-) voorzieningen is essentieel.
• 4. “Het huisvesten van urgente groepen woningzoekenden”:
  • a. voldoen aan de (toekomstige) taakstelling voor de huisvesting van statushouders.

4.4.3.2 Woningbouwprogramma 2018-2027

Het woningbouwprogramma is een dynamische lijst die regelmatig bijgesteld wordt. Het plangebied bevindt zich in het buitengebied van de gemeente Hof van Twente. Hieronder wordt het woningbouwprogramma van de gemeente Hof van Twente voor het plangebied beschreven.

Voor de periode 2018 tot 2022 is voor de kernen rekening gehouden met de netto toevoeging van 384 woningen. Hiervan maken de 17 gewenste woningen binnen het plangebied onderdeel uit. Voorliggende ontwikkeling is in het programma opgenomen als een zacht plan. Dat betekent dat het plan nog niet onherroepelijk is, maar dat deze wel is opgenomen in structuurvisie en/of dat hierover een overeenkomst is gesloten met de ontwikkelaar. Er is daarom in het programma rekening gehouden met de ontwikkeling.

4.4.3.3 Toetsing aan het woonbeleid

Het voornemen betreft een kleinschalige woningbouwontwikkeling ter plaatse van een inbreidingslocatie.

Binnen de ontwikkeling is, zoals eerder vermeld, onder andere rekening gehouden met de typologie en het aantal woningen waaraan behoefte is. De focus ligt daarmee hoofdzakelijk op woningen voor de doelgroep starters, aangezien deze doelgroep bij de gemeente kenbaar heeft gemaakt behoefte te hebben aan geschikte starterswoningen. Daarnaast zijn enkele van de gewenste woningen, namelijk de appartementen, levensloopbestendig en daardoor eveneens geschikt voor senioren. Uit de "Woonagenda Hof van Twente" blijkt dat aan dergelijke woningen eveneens behoefte is.

De starters, en tevens ook senioren, kunnen als gevolg van de gewenste ontwikkeling in het buurtschap blijven wonen. Daarnaast kunnen bij het realiseren van seniorenwoningen tevens bestaande woningen vrij komen binnen het buurtschap, die eveneens bewoond kunnen worden door starters. De reeds vermelde mogelijkheden om te kunnen blijven wonen in het buurtschap komen ten goede aan de sociale cohesie in het buurtschap.

Ten aanzien van duurzaamheid wordt binnen het voornemen invulling gegeven aan één van de twee meest logische mogelijkheden, te weten:

• 1. focus op de woning: in de vorm van een duurzame en (brand)veilige gasloze woning met zonnepanelen, een zonneboiler, een warmtepomp, de nodige opslagcapaciteit en vloerverwarming.
• 2. een energiesysteem ingericht op buurtniveau: zonnepanelen en boilers van de woningen op elkaar aansluiten, waardoor vraag en aanbod beter kunnen worden afgestemd en een warmwaterbuffer kan worden aangelegd onder het maailveld/parkeervakken voor een optimale afstemming. Daarnaast kan de rest van het buurtschap binnen deze uitwerking in de toekomst eveneens worden verduurzaamd.

Uit het woningbouwprogramma blijkt daarnaast dat voor de periode 2018 tot 2022 rekening is gehouden met de gewenste 17 woningen die binnen de ontwikkeling worden gerealiseerd.

Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling aansluit bij de "Woonagenda Hof van Twente".

4.4.4 Landschapsontwikkelingsplan Haaksbergen en Hof van Twente

4.4.4.1 Inleiding

In 2005 is een landschapsontwikkelingsvisie opgesteld en vastgesteld. Per landschapstype is aangegeven welk kenmerken dienen te worden behouden en/of versterkt. De uitwerking is gebaseerd op vier thema's:

• 1. behoud en versterking van waardevolle ensembles: Behoud, herstel, aanleg en onderhoud van een samenhangend patroon van landschapselementen (beplantingen inclusief lanen, historische elementen met name in het kampenlandschap, open essen en erfbeplantingen) is het speerpunt;
• 2. landschappelijke versterking van het watersysteem;
• 3. zorg voor het agrarisch werklandschap: Dit doel uit zich met name in het behouden van relicten van het voormalige kampenlandschap, zonder de patronen te willen herstellen;
• 4. inpassen van kernen en routes. Nieuwe ontwikkelingen dienen getoetst te worden aan deze visie. Inrichtingsvoorstellen krijgen als leidraad deze visie mee.

4.4.4.2 Landschapsontwikkelingsvisie

In het landschapsontwikkelingsplan is het toekomstbeeld geschetst en de ontwikkeling per legenda-eenheid aangegeven. Hoofddoel van de visie is het onderscheid en de diversiteit tussen de landschapseenheden te vergroten en de samenhang te verbeteren met gerichte investeringen voor de toekomst. De landschapsontwikkelingsvisie is vertaald in een overzichtelijk kaartbeeld.

Een uitsnede van deze kaart wordt hieronder weergegeven. Het plangebied bevindt zich ter plaatse van de rode ster.

Afbeelding 4.6: Ligging van het plangebied in het LOP (Bron: gemeente Hof van Twente)

Voor de ontwikkeling van het landschap zijn in het landschapsontwikkelingsplan vier thema's benoemd. Uit de bovenstaande uitsnede van de bij de landschapsontwikkelingsvisie behorende kaart blijkt dat het plangebied is gelegen binnen het thema 'Behoud en ontwikkeling' en beschikt over het landschapstype 'Veldontginningslandschap'.

'Behoud en ontwikkeling'

Daar waar de oorspronkelijke landschapstypen in grote eenheden nog gaaf en goed herkenbaar zijn wordt gesproken van waardevolle ensembles. Deze vormen de kerngebieden voor natuur en het cultuurhistorische Twentse Landschap. Op het plateau en de rand liggen de ensembles Buurserzand-Witteveen, Haaksbergerveen, ’t Lankheet-Langelo en Twickel-Deldeneresch-Deldenerbroek-Bentelo. De landgoederen van Diepenheim zijn gelegen in het dekzandgebied op de overgang naar het verzamelgebied van de Regge. Op en om de stuwwal rond Markelo ligt het ensemble van het essenlandschap van Stokkum, Elsen, Herike en Herikervlier (stuwwal en verzamelgebied). De kwaliteit van de ensembles is hoog maar staat onder druk door veranderingen in de landbouw, verdroging, niet-agrarische bestemmingen en nieuwe recreatievoorzieningen.

Behoud en versterking ruimtelijke en functionele samenhang van eenheden met grote waarde voor cultuurhistorie, recreatie en natuur is van belang. Deze samenhangende landschapseenheden vormen de cultuurhistorische en natuurlijke kerngebieden van het landschap met een belangrijke functie voor toerisme en recreatie. Opgave is hier vooral actief beheer en behoud en waar nodig herstel in samenwerking met de particuliere eigenaren. Het motto daarbij is “behoud door ontwikkeling” met een belangrijke rol voor de verbrede landbouw en inpassing van gebruiksfuncties die het gebied laten functioneren. Nieuwbouw moet worden tegengegaan, bij vernieuwing dient er aandacht en controle te zijn op de architectuur, schaal en locatie van vernieuwing.

Het plateau

Het Oost-Nederlands plateau is een licht glooiende hoogte die is ontstaan in de ijstijd. De ondergrond bestaat uit ondoorlatende lagen van keileem en grondmorene. Het plateau vormt de bovenloop en het brongebied van vele beeklopen die noordwestwaarts afstromen. De grotere kernen Haaksbergen en Delden liggen op de rand van het plateau, met een karakteristiek radiaal wegenpatroon dat een web over de landschapsstructuur heen vormt.

De landschapsstructuur van het plateau wordt bepaald door de afwisseling van grote eenheden natuurgebieden en landbouw. Accenten in dit patroon zijn oude essen en kampen langs de smalle linten van beken, de landgoederen Twickel en Lankheet.

Het landschap van het plateau heeft de volgende kenmerken:

• Ensembles van grote eenheden natuur en cultuurhistorie; bos, heide, veen, landgoederen, kampen en essen.
• Grote eenheden landbouw, zoals oude veldontginningen met kleinschalige blokverkaveling en jonge veldontginningen met grootschalige blokverkaveling.
• Smalle beken.
• Radiale wegen/lanen.

Veldontginningen

De oudste veldontginningen zijn kleinschalige landbouwgebieden. De jongere liggen vooral rond de venen en zijn grootschalig en open, met het karakter van de oorspronkelijke velden. Daartussen vormen delen van de velden grote eenheden bos- en natuurgebied, veelal in eigendom van landgoedeigenaren en terreinbeherende instanties. Ze worden gekenmerkt door naald- en loofbos of half open natuurgebied met heide en veen.

4.4.4.3 Toetsing aan het Landschapsontwikkelingsplan

Uit nader onderzoek is gebleken dat een deel van de bestaande bebouwing, te weten de voormalige maalderij, naar verwachting herontwikkeld kan worden ten behoeve van de nieuwe woonfunctie. De overige bebouwing verkeert in slechte bouwkundiger staat of heeft een bepaalde constructie waardoor herontwikkeling naar wonen geen optie is. Opgemerkt dat dat het bestemmingsplan de mogelijkheid biedt om de voormalige maalderij te herbouwen naar de eisen van deze tijd en in de stijl van toen mocht dit nodig zijn.

Zo is, zoals reeds vermeld, in het stedenbouwkundige plan de voormalige zuivelfabriek als uitgangspunt is genomen (zie bijlage 1 bij deze toelichting). De ruimtelijke en functionele structuren blijven dan ook behouden en worden waar mogelijk versterkt. De ontwikkeling is dan ook in lijn met het motto “behoud door ontwikkeling”, waarbij de nieuwe gebruiksfuncties worden ingepast.

De ontwikkeling is dan ook in overeenstemming met het 'Landschapsontwikkelingsplan Haaksbergen en Hof van Twente'.

4.4.5 Welstandsnota

4.4.5.1 Algemeen

De gemeenteraad van Hof van Twente heeft voor de hele gemeente een welstandsnota vastgesteld met criteria voor de welstandstoets. Daarbij zijn zowel het buitengebied als de kernen ingedeeld in verschillende gebieden aan de hand van karakteristieken van de bestaande bebouwing. Per gebied zijn criteria opgesteld die door de welstandscommissie worden gebruikt bij het beoordelen van aanvragen om vergunning. Daarbij wordt onder andere gelet op de plaats, de hoofdvorm en de detaillering. Er zijn geen welstandsvrije gebieden. Naast de gebiedscriteria zijn objectgerichte criteria opgesteld die niet voor een gebied, maar voor een bouwwerk gelden. Het gaat dan om regels voor bijvoorbeeld monumenten, landgoederen en serrestallen.

4.4.5.2 Kampen en essen

De locatie Langenhorsterweg 6 valt binnen een gebied dat op grond van de welstandsnota wordt aangemerkt als 'bossen'. Dit is in afbeelding 4.7 weergegeven.

Afbeelding 4.7: Ligging van het plangebied in de welstandsnota (Bron: gemeente Hof van Twente)

De bossen met bebouwing zijn een apart deelgebied. Ten noorden van Delden liggen de oudste landgoedbossen, nabij het kasteel Twickel en de historische buitenplaatsen. Het betreffen bossen op rijkere en vruchtbare gronden, gekenmerkt door loofopstanden en doorkruist door statige lanen en waterlopen. Het merendeel van de hier schaarse bebouwing behoort tot één van de landgoederen in de omgeving. De bebouwing in bossen in de gemeente Hof van Twente beschikt over een verscheidenheid in architectuur, naast de landgoed bebouwing bevinden zich in andere delen van de gemeente ook recreatiewoningen in bossen.

De natuurwaarden in bossen moeten worden behouden, versnippering en verstoring van de bossen moet dan ook worden tegengegaan. Een groot deel van de bossen binnen de gemeente is aangemerkt als Natuurnetwerk Nederland (voorheen Ecologische Hoofdstructuur). Ter plaatse van de bossen mag de bebouwing een grote verscheidenheid kennen, aangezien het bos besloten gebied is.

4.4.5.3 Toetsing aan de Welstandsnota

Voor dit voornemen is een beeldkwaliteitsplan opgesteld welke als zodanig vastgesteld zal worden. Bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen zal voldaan moeten worden aan de gestelde criteria.

4.4.6 Archeologiebeleid

4.4.6.1 Algemeen

Op 1 januari 2010 is het gemeentelijke archeologiebeleid in werking getreden. Op de bijbehorende archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart is aangegeven welke gebieden een lage, een middelhoge en een hoge archeologische verwachtingswaarde hebben. Verder zijn ook de terreinen met bekende archeologische waarden in beeld gebracht (de archeologische monumenten). Afhankelijk van de verwachtingswaarde dient bij bouwplannen en ingrepen in de grond met een bepaalde omvang en diepte archeologisch vooronderzoek plaats te vinden.

• Historische kern: bij verstoringen dieper dan 40 cm en een oppervlakte van 50 m² of meer;
• Hoge verwachting: bij verstoringen dieper dan 40 cm en een oppervlakte van 2.500 m² of meer;
• Middelhoge verwachting: bij verstoringen dieper dan 40 cm en een oppervlakte van 5.000 m² of meer;
• Lage verwachting: bij verstoringen dieper dan 40 cm en een oppervlakte van 10 ha of meer.

Dit beleid moet vertaald worden in de planregels van de bestemmings- en wijzigingsplannen die in procedure worden gebracht.

4.4.6.2 Toetsing aan het Archeologiebeleid

In paragraaf 5.7.1 wordt de ontwikkeling getoetst aan het gemeentelijke archeologiebeleid. Voor het aspect archeologie wordt dan ook verwezen naar de reeds vermelde paragraaf.

4.4.7 Bodembeleid

4.4.7.1 Algemeen

De gemeente heeft in het Bodembeleidsplan haar beleid ten aanzien van bodemverontreiniging uiteengezet. De ambitie van de gemeente is om bodemverontreinigingen te voorkomen en de bodem geschikt te houden voor toekomstige ontwikkelingen. Ten tweede heeft de gemeente de ambitie om bodemaspecten tijdig mee te nemen in planvorming.

De gemeente geeft prioriteit aan het opheffen van bodemverontreinigingen die actuele risico’s opleveren voor mensen of milieu. De gemeente besteedt in het bijzonder aandacht aan de mogelijke aanwezigheid van asbest in de bodem. Hiervoor wordt verwezen naar het asbestbeleid en de asbestsignaleringskaart.

4.4.7.2 Toetsing aan het Bodembeleid

In paragraaf 5.2 wordt de bodemkwaliteit beschreven aan de hand van het uitgevoerde onderzoek. Voor de toetsing wordt kortheidshalve verwezen naar de reeds vermelde paragraaf.

4.4.8 Nota Externe veiligheid

4.4.8.1 Algemeen

De gemeente heeft haar beleid ten aanzien van externe veiligheid vastgelegd in de nota “Bewuste veiligheid op maat”. Binnen de gemeente zijn een aantal risicovolle inrichtingen aanwezig. Op de site www.risicokaart.nl is een actueel overzicht van de risicovolle bedrijven te vinden. Ten aanzien van nieuwvestiging van zwaardere en risicovolle bedrijvigheid stelt de gemeente zich terughoudend op. Verder moet met name bij gevoelige functies, rekening gehouden worden met het vervoer van gevaarlijke stoffen via de weg, het spoor, het water of buisleidingen.

4.4.8.2 Toetsing aan de Nota Externe veiligheid

In paragraaf 5.4 wordt het plan getoetst aan het aspect externe veiligheid. Verwezen wordt naar de reeds vermelde paragraaf.

Hoofdstuk 5 Milieu- en omgevingsaspecten

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening.

In dit hoofdstuk worden de resultaten van het onderzoek naar de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreft de thema's geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, ecologie en archeologie & cultuurhistorie.

5.1 Geluid

5.1.1 Wettelijk kader

De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van de vaststelling van een bestemmingsplan of het nemen van een omgevingsvergunning indien het plan een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. Het akoestisch onderzoek moet uitwijzen of de wettelijke voorkeursgrenswaarde bij geluidgevoelige objecten wordt overschreden en zo ja, welke maatregelen nodig zijn om aan de voorkeursgrenswaarde te voldoen.

5.1.2 Situatie plangebied

In voorliggend geval worden 17 geluidsgevoelig objecten, namelijk woningen, mogelijk gemaakt.

5.1.2.1 Industrielawaai

In de omgeving van het plangebied zijn geen gezoneerde bedrijventerrein, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder, aanwezig. Het aspect industrielawaai is niet van toepassing.

5.1.2.2 Railverkeerslawaai

De dichtstbijzijnde spoorlijn ligt op ruime afstand van het plangebied, van railverkeerslawaai is dan ook geen sprake.

5.1.2.3 Geluidsniveaus op nabijgelegen woningen

Door BJZ.nu is in juni 2019 een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd (zie bijlage 2 bij deze toelichting). In onderstaande tekst worden de resultaten hiervan kort beschreven. Opgemerkt wordt dat het bestemmingsplan de flexibiliteit biedt qua invulling van het plangebied. Echter worden ten gevolge hiervan geen relevante verschillen verwacht met de hierna opgenomen onderzoeksresultaten.

Resultaten onderzoek

Het plangebied ligt binnen de wettelijke geluidszone van de Langenhorsterweg en de Schoolstraat. Voor deze wegen geldt een snelheidsregime van 60 km/u, waardoor hier een vermindering van 5 dB aan de orde is.

De gemeente Hof van Twente beschikt niet over verkeerscijfers van de Langenhorsterweg en de Schoolstraat ter plaatse van het projectgebied. Er is daarom onderzocht wat de maximale etmaalintensiteit is waarmee aan de voorkeurswaarde van 48 dB in het kader van de Wgh voldaan wordt. Hierbij is uitgegaan van een uurverdeling met voornamelijk voertuigbewegingen overdag en een voertuigverdeling met voornamelijk lichte motorvoertuigen, aangezien het vanwege de functies van de Schoolstraat en Langenhorsterweg in het omliggende wegennet aannemelijk is dat de wegen niet als doorgaande wegen worden gebruikt en dat nacht- en zwaar verkeer niet of nauwelijks van de wegen gebruik maken.

Berekend is dat met een etmaalintensiteit van 700 voertuigen voor zowel de Langenhorsterweg als de Schoolstraat aan de voorkeurswaarde van 48 dB kan worden voldaan. Het is niet aannemelijk dat de etmaalintensiteit daadwerkelijk zo hoog ligt. De directe omgeving van het projectgebied bestaat uit circa 16 woningen, een camping en een groothandel in machines. Daarnaast worden 17 woningen in het plangebied gerealiseerd. De camping wordt op een andere weg, namelijk de Almelosestraat, ontsloten en wordt dan ook buiten beschouwing gelaten.

De verkeersgeneratie als gevolg van de gewenste situatie, dus de reeds vermelde bestaande functies en de gewenste functie, bedraagt circa 275 verkeersbewegingen per etmaal. Uitgaande van een autonome jaarlijkse groei van het aantal verkeersbewegingen van 1% zal dit aantal verkeersbewegingen in het jaar 2030 ongeveer 307 bedragen. De eerder genoemde 700 verkeersbewegingen, waar in dit akoestisch onderzoek mee gerekend is, is dan ook een worst case scenario.

In het onderzoek is de geluidbelasting op de gevels van de gewenste woningen met de kortste afstand tot de wegen onderzocht. Vanwege de grotere afstand van de overige woningen tot de weg is de geluidbelasting op de gevels van deze woningen lager dan die op die van de onderzochte woningen. Ter plaatse van alle gevels van de onderzochte woningen wordt aan de voorkeurswaarde van 48 dB wordt voldaan. Echter wordt de ambitiewaarde van 43 dB van de gemeente op basis van het geluidsbeleid overschreden. Op basis van het beleid is onderzoek naar geluidsreducerende maatregelen benodigd. Gebleken is dat de maatregelen die getroffen kunnen worden om aan de ambitiewaarde te voldoen bezwaren ontmoeten van stedenbouwkundige, landschappelijke of financiële aard.

Conclusie onderzoek

De geluidsbelasting ten gevolge van wegverkeerslawaai van de Langenhorsterweg en Schoolstraat bedraagt ter plaatse van de te realiseren woningen hoogstens 48 dB (worst case scenario). Er wordt daarmee niet aan de ambitiewaarde voldaan. Maatregelen om wel aan de ambitiewaarde te voldoen kunnen rekenen op zwaarwegende bezwaren. Er wordt wel aan de voorkeurswaarde van 48 dB voldaan, waarmee ter plaatse van de te realiseren woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat wat betreft het aspect wegverkeerslawaai.

5.1.3 Conclusie

De Wet geluidhinder vormt geen belemmering voor de realisatie van de 17 gewenste woningen.

5.2 Bodemkwaliteit

5.2.1 Algemeen

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd.

5.2.2 Situatie plangebied

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is een verkennend en nader bodemonderzoek uitgevoerd. Voor alle uitgevoerde onderzoeken wordt verwezen naar bijlage 3 bij deze toelichting. In onderstaande tekst wordt de eindconclusie kort beschreven.

Eindconclusie

Uit de onderzoeken blijkt dat:

• er sprake is van een ernstig geval van bodemverontreiniging met PAK in de zin van de Wet bodembescherming, welke een belemmering vormt voor de voorgenomen gebruikswijziging. De provincie Overijssel is hiervoor het bevoegd gezag;
• de verontreiniging met koper in het grondwater zoals vastgelegd in de beschikking van 2001 van de provincie Overijssel is in dit onderzoek niet (meer) aangetoond. Ook hiervoor is de provincie Overijssel bevoegd gezag;
• van verschillende stoffen zijn verhoogde concentraties diffuus verspreid over een groot deel van het terrein gemeten. Deze waarden overschrijden niet de saneringswaarden van de Wet bodembescherming maar wel de waarden van de 'kwaliteit wonen'. Daarnaast is in de rapportage aangegeven dat in veel boringen bodemvreemde bijmengingen (zoals puin, glas, kolengruis) zijn aangetroffen en zijn er veel boringen 'gestaakt' vanwege het stuiten op een fundering, puin of betonlaag. De aanwezige hoeveelheid puin en beton kan het 'bouwrijp maken van het terrein' bemoeilijken. Het afdekken van de bodemverontreiniging als 'saneringsmaatregel' zal niet of beperkt mogelijk zijn aangezien op het terrein woningen met tuinen gerealiseerd zullen worden;
• op het zuidelijke deel van het terrein zou mogelijk een ophooglaag aanwezig kunnen zijn met (industrieel) afval. Dat is in dit onderzoek niet aangetoond.

Er is sprake van bodemverontreiniging maar als de noodzakelijke saneringsmaatregelen worden uitgevoerd, kan de bestemming worden gewijzigd naar woningbouw. In de exploitatieopzet voor het plan is hiermee in voldoende mate rekening gehouden. Het plan is voor wat betreft bodem haalbaar en uitvoerbaar.

5.2.3 Conclusie

Het aspect 'bodem' vormt geen belemmering voor de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling, mits de rapportage genoemde (sanerings)maatregelen in acht worden genomen.

5.3 Luchtkwaliteit

5.3.1 Algemeen

Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese Unie kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit.

In de Wet luchtkwaliteit staan onder meer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen:

• Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen);
• Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen);

5.3.1.1 Besluit en de Regeling niet in betekende mate bijdragen

Het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) staat bouwprojecten toe wanneer de bijdrage aan de luchtkwaliteit van het desbetreffende project niet in betekenende mate is. Het begrip “niet in betekenende mate” is gedefinieerd als 3% van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het gaat hierbij uitsluitend om stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). Toetsing aan andere luchtverontreinigende stoffen uit de Wet luchtkwaliteit vindt niet plaats.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn:

• woningen: 1.500 met een enkele ontsluitingsweg;
• woningen: 3.000 met twee ontsluitingswegen;
• kantoren: 100.000 m2 bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO2 en PM10 moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden.

5.3.1.2 Besluit gevoelige bestemmingen

Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen/ klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerszijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van 'gevoelige bestemmingen' binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet luchtkwaliteit nodig.

5.3.2 Situatie plangebied

Gelet op de aard en omvang van dit project in vergelijking met de voorgenoemde voorbeelden van categorieën, kan worden aangenomen dat het project "niet in betekenende mate bijdraagt" aan de luchtverontreiniging. Tevens wordt opgemerkt dat voorliggende ontwikkeling niet wordt aangemerkt als een gevoelige bestemming in het kader van het Besluit gevoelige bestemmingen.

5.3.3 Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

5.4 Externe veiligheid

5.4.1 Algemeen

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi);
• de Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's Zware Ongevallen (Brzo);
• het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer van gevaarlijke stoffen geldt de 'Wet Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen' (Wet Basisnet). Dat vervoer gaat over water, spoor, wegen, per buisleiding of door de lucht. De regels van het Basisnet voor ruimtelijke ordening zijn vastgelegd in: 

• het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt);
• de Regeling basisnet;
• de (aanpassing) Regeling Bouwbesluit (veiligheidszone en plasbrandaandachtsgebied).

Het vervoer van gevaarlijke stoffen per buisleiding is geregeld in het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Het is noodzakelijk inzicht te hebben in de kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en het plaatsgebonden en het groepsrisico. De gemeente Hof van Twente heeft haar beleid ten aanzien van externe veiligheid vastgelegd in de nota “Bewuste veiligheid op maat”.

5.4.2 Situatie plangebied

Aan hand van de Risicokaart is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Risicokaart staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen weergegeven.

In afbeelding 5.1 is een uitsnede van de Risicokaart met betrekking tot het plangebied (rode omlijning) en omgeving weergegeven.

Afbeelding 5.1: Uitsnede Risicokaart (Bron: Risicokaart)

Uit de inventarisatie blijkt dat de locatie:

• zich niet bevindt binnen de risicocontour van Bevi- en Brzo-inrichtingen danwel inrichtingen die vallen onder het Vuurwerkbesluit (plaatsgebonden risico);
• zich niet bevindt in een gebied waarbinnen een verantwoording van het groepsrisico nodig is;
• niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van het vervoer gevaarlijke stoffen;
• niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

5.4.3 Conclusie

Een en ander brengt met zich mee dat het project in overeenstemming is met wet- en regelgeving ter zake van externe veiligheid.

5.5 Milieuzonering

5.5.1 Algemeen

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave “Bedrijven en Milieuzonering” uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan/wijzigingsplan mogelijk is. Hoewel deze richtafstanden indicatief zijn, volgt uit jurisprudentie dat deze afstanden als harde eis gezien worden door de Raad van State bij de beoordeling of woningen op een passende afstand van bedrijven worden gesitueerd.

5.5.2 Gebiedstypen

Volgens de VNG-uitgave “Bedrijven en Milieuzonering” dient eerst te worden beoordeeld of in de omgeving sprake is van een ‘rustige woonwijk’ of een ‘gemengd gebied’.

Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Overige functies komen vrijwel niet voor. Langs de randen is weinig verstoring van verkeer. In de VNG-uitgave wordt het buitengebied veelal gerekend tot het omgevingstype ‘rustige woonwijk’.

Een ‘gemengd gebied’ is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen, behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied. Hier kan de verhoogde milieubelasting voor geluid de toepassing van kleinere richtafstanden rechtvaardigen. Geluid is voor de te hanteren afstand van milieubelastende activiteiten veelal bepalend.

Het plangebied is gelegen in een buurtschap, waar de omgeving is aan te merken als een 'rustige woonwijk'. Onderstaande tabel geeft de richtafstanden weer voor de verschillende omgevingstypes.

5.5.3 Situatie plangebied

5.5.3.1 Algemeen

Aan de hand van vorenstaande regeling is onderzoek verricht naar de feitelijke situatie. Hierbij spelen twee vragen en rol:

• 1. past de nieuwe functie in de omgeving? (externe werking);
• 2. laat de omgeving de nieuwe functie toe? (interne werking).

5.5.3.2 Externe werking

Hierbij gaat het met name om de vraag of de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling leidt tot een situatie die, vanuit hinder of gevaar bezien, in strijd is te achten met een goede ruimtelijke ontwikkeling. Daarvan is sprake als het woon- en leefklimaat van omwonenden in ernstige mate wordt aangetast.

In de omgeving bevinden zich voornamelijk woonfuncties, een camping/recreatieterrein (Almelosestraat 26) en een groothandel in machines (Langenhorsterweg 4). De woonfunctie die binnen voorliggend bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt is niet milieubelastend en leidt niet tot hinder of gevaar ten aanzien van reeds vermelde functies.

Er is dan ook geen sprake van een aantasting van het woon- en leefklimaat van omwonenden.

5.5.3.3 Interne werking

Hierbij gaat het om de vraag of de nieuwe functie binnen het plangebied hinder ondervindt van bestaande functies in de omgeving en andersom of de nieuwe functie de bedrijfsvoering of ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende bedrijven aantast.

Zoals reeds vermeld bevinden zich in de omgeving voornamelijk woonfuncties, een camping/recreatieterrein (Almelosestraat 26) en een groothandel in machines (Langenhorsterweg 4). De naast het plangebied gelegen woonfunctie is niet milieubelastend, waardoor hiervan geen hinder ondervonden wordt binnen het plangebied.

De camping/het recreatieterrein kan op basis van de VNG-uitgave worden vergeleken met de functie 'Kampeerterreinen, vakantiecentra, e.d. (met keuken)' met milieucategorie 3.1. Hiervoor geldt een richtafstand van 50 meter. De locatie ligt op circa 300 meter afstand, waardoor ruimschoots aan de richtafstand wordt voldaan.

De groothandel in machines betreft een groothandel in verbrandingsmotoren, pompen en compressoren. De werkzaamheden bestaan uit zowel verkoop als reparatie. De verkoop kan op basis van de VNG-uitgave worden vergeleken met 'Grth in machines en apparaten: overige' en de reparatie met 'Machine- en apparatenfabrieken incl. reparatie: < p.o. < 2.000 m²'. Wanneer deze functies worden aangehouden wordt uitgegaan van een worst-case situatie, aangezien de daadwerkelijke activiteiten op de locatie vele malen kleinschaliger zijn dan de functies bedoeld in de VNG-uitgave. Bij de reeds vermelde functies behoren respectievelijk milieucategorie 3.1 (verkoop) en 3.2 (reparatie), met richtafstanden van respectievelijk 50 meter en 100 meter. Het bedrijf bevindt zich op circa 200 meter afstand van het plangebied, waardoor uitgaande van de worst-case situatie eveneens ruimschoots wordt voldaan aan de richtafstanden.

Er is dan ook geen sprake van een aantasting van het woon- en leefklimaat ter plaatse van het plangebied. Daarnaast worden functies in de omgeving niet belemmert in de bedrijfsvoering of ontwikkelingsmogelijkheden.

5.5.4 Conclusie

Vanuit het oogpunt van milieuzonering zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling.

5.6 Ecologie

Bescherming in het kader van de natuur wet- en regelgeving is op te delen in gebieds- en soortenbescherming. Bij gebiedsbescherming heeft men te maken met de Wet Natuurbescherming en het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Soortenbescherming gaat uit van de bescherming van dier- en plantensoorten. Sinds 1 januari 2017 is het wettelijk kader ten aanzien van gebieds- en soortenbescherming vastgelegd in de Wet Natuurbescherming.

5.6.1 Gebiedsbescherming

5.6.1.1 Natura 2000

Natura 2000 is een samenhangend netwerk van natuurgebieden in Europa. Natura 2000 bestaat uit gebieden die zijn aangewezen in het kader van de Europese Vogelrichtlijn (79/409/EEG) en gebieden die zijn aangemeld op grond van de Europese Habitatrichtlijn (92/43/EEG). Deze gebieden worden in Nederland op grond van de Wet natuurbescherming beschermd.

Het plangebied is niet gelegen binnen een Natura 2000-gebied in het kader van de Wet natuurbescherming. Het dichtstbijzijnde gebied is gelegen op een ruime afstand (circa 9,3 kilometer) van het plangebied. In afbeelding 5.2 is dit weergegeven.

Afbeelding 5.2: Natura 2000-gebied (Bron: Provincie Overijssel)

Voor elk Natura 2000-gebied zijn instandhoudingsdoelstellingen geformuleerd voor alle beschermde soorten en habitats die daar aanwezig zijn. Per soort of habitat is aangegeven of behoud van de huidige aantallen/arealen voldoende is, danwel of uitbreiding of een verbetering nodig is. Niet alleen activiteiten binnen een Natura 2000-gebied maar ook activiteiten buiten een Natura 2000-gebied kunnen de instandhoudingsdoelstellingen in gevaar brengen. Dit wordt externe werking genoemd. Gezien de mogelijke externe werking van de beoogde ontwikkeling op het nabijgelegen Natura 2000-gebied, is het van belang om te toetsen of de realisatie van de beoogde ontwikkeling conflicteert met de waarden waarvoor dit gebied is aangewezen. Hiervoor is in elk geval een toetsing aan de Wet natuurbescherming noodzakelijk. Veel Natura2000-gebieden gebieden zijn kwetsbaar voor stikstofdepositie; stikstofdepositie vormt een bedreiging voor verschillende Habitattypen en de leefomgeving van verschillende Habitatsoorten.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient tevens te worden gekeken naar stikstofuitstoot tijdens de gebruiksfase. Gelet op het beperkte aantal woningen en de grote afstand tot Natura 2000-gebieden is het uitvoeren van een aerius-berekening niet noodzakelijk. Negatieve effecten kunnen namelijk gelet op het vorenstaande worden uitgesloten.

5.6.1.2 Natuur Netwerk Nederland

Natuur Netwerk Nederland (NNN) vormt de kern van het Nederlandse natuurbeleid. Het NNN is in provinciale structuurvisies uitgewerkt. In of in de directe nabijheid van de NNN geldt het 'nee, tenzij'- principe. In principe zijn er geen ontwikkelingen toegestaan als zij de wezenlijke kenmerken of waarden van het gebied aantasten.

Het plangebied ligt buiten het NNN, zie afbeelding 4.2 en 5.3.

Afbeelding 5.3: Nederlands Natuurnetwerk (Bron: Provincie Overijssel)

Gezien de bestaande bedrijfsfunctie van het plangebied en de bestaande bebouwing ter plaatse, in verhouding tot de aard en omvang van de ontwikkeling, wordt geconcludeerd dat als gevolg van het voornemen geen verdere aantasting plaatsvindt van de eventueel nog aanwezige wezenlijke kenmerken en waarden van het NNN.

5.6.2 Soortenbescherming

Quickscan natuurwaarden

Door Natuurbank Overijssel is een Quickscan Flora en Fauna uitgevoerd (zie bijlage 4 bij deze toelichting). In onderstaande tekst worden de resultaten kort beschreven,

Gelet op de inrichting en het gevoerde beheer wordt het plangebied als een weinig geschikt functioneel leefgebied voor zeldzame- en kritische (grondgebonden)diersoorten en als een ongeschikte groeiplaats voor beschermde plantensoorten beschouwd.

De wettelijke consequenties (soortenbescherming) van de voorgenomen activiteiten kunnen op basis van het uitgevoerde onderzoek echter niet volledig in beeld gebracht worden. Indien bebouwing gesloopt gaat worden, is mogelijk nader onderzoek naar de functie en betekenis van de bebouwing voor vleermuizen vereist. Met name de voormalige maalderij lijkt geschikt, maar wordt vooralsnog behouden. In de regels van dit bestemmingsplan is een bepaling opgenomen waarin is geregeld dat gebouwen slechts gesloopt mogen worden indien redelijkerwijs vaststaat dat vleermuizen het gebouw niet benutten danwel een ontheffing en de nodige mitigerende maatregelen zijn getroffen.

Uit het onderzoek is duidelijk geworden dat er vogels in het plangebied nestelen en dat rekening gehouden moet worden met bezette vogelnesten tijdens de uitvoering van de voorgenomen activiteiten. Voor de aanwezige amfibieën en grondgebonden zoogdieren geldt een vrijstelling van de verbodsbepalingen ‘doden en verwonden’ en het ‘beschadigen en vernielen van rust- en voortplantingslocaties’.

Vleermuizenonderzoek

Door Natuurbank Overijssel is een vleermuizenonderzoek uitgevoerd (zie bijlage 5 bij deze toelichting). In onderstaande tekst worden de resultaten kort beschreven.

Uit het onderzoek is gebleken dat de gewone dwergvleermuis een kraamkolonie bezet in één van de te slopen gebouwen (voormalige maalderij) en dat de laatvlieger een zomerverblijfplaats in hetzelfde gebouw bezet. Om het gebouw te mogen slopen dient een ontheffing aangevraagd te worden.

5.6.3 Conclusie

Het voornemen heeft geen negatieve gevolgen voor het NNN en Natura 2000-gebied. Ten aanzien van de soortenbescherming wordt geconcludeerd dat nader onderzoek ten aanzien van vleermuizen mogelijk noodzakelijk kan zijn, afhankelijk van welk gebouw gesloopt wordt. Bij de aanvraag van een omgevingsvergunning voor het slopen dient, indien het verblijf van vleermuizen niet uitgesloten kan worden, een nader onderzoek te worden bijgevoegd en eventueel verplichte vervolgstappen te worden genomen, waaronder wordt verstaan het treffen van mitigerende maatregelen en het verkrijgen van een ontheffing.

5.7 Archeologie & Cultuurhistorie

5.7.1 Archeologie

5.7.1.1 Algemeen

Initiatiefnemers hebben op basis van de Erfgoedwet een archeologische zorgplicht bij projecten waarbij de bodem wordt verstoord. Hiervoor is onderzoek noodzakelijk: het archeologisch vooronderzoek. Als blijkt dat in het projectgebied behoudenswaardige archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, dan kan de initiatiefnemer verplicht worden hiermee rekening te houden. Dit kan leiden tot een aanpassing van de plannen, waardoor de vindplaatsen behouden blijven, of tot een archeologische opgraving en publicatie van de resultaten.

5.7.1.2 Situatie plangebied

Het plangebied beschikt hoofdzakelijk over de dubbelbestemming “Archeologische verwachting 2” en voor een minimaal deel de dubbelbestemming “Archeologische verwachting 1”. Op basis van de gemeentelijke archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart heeft het gehele plangebied een 'middelhoge verwachting'.

Een uitsnede van de archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart wordt weergegeven op afbeelding 5.4.

Afbeelding 5.4: Uitsnede archeologische verwachtings- en advieskaart (Bron: gemeente Hof van Twente)

Op basis van bovenstaande kaart en de dubbelbestemming “Archeologische verwachting 2” geldt dat bij ingrepen dieper dan 40 cm en met een oppervlakte groter dan of gelijk aan 5.000 m2 archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Ter plaatse van de dubbelbestemming “Archeologische verwachting 1” is dit het geval bij ingrepen dieper dan 40 cm en met een oppervlakte groter dan of gelijk aan 2.500 m².

In voorliggend geval is een archeologisch onderzoek vereist, gezien de omvang van het plangebied (circa 7.800 m²). Laagland Archeologie heeft, ter plaatse van het plangebied en een zone van 500 meter rondom het plangebied, dan ook een bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek uitgevoerd (zie het rapport in bijlage 6 van deze toelichting. In onderstaande tekst worden de resultaten van de onderzoeken kort beschreven.

Resultaten onderzoeken

Het plangebied ligt in een zone met een gordeldekzandrug op grondmorenewelvingen en in een zone met haarpodzolgronden. Ter plaatse van het plangebied en onderzoeksgebied zijn geen bekende archeologische waarden geregistreerd.

In de directe omgeving van het onderzoeksgebied bevinden zich een grafveld uit de Ijzertijd en een havezate uit de Nieuwe tijd. Op basis van het bureauonderzoek worden resten verwacht uit de periode Neolithicum – Nieuwe tijd.

Verspreid over de toegankelijke delen van het plangebied zijn verkennende boringen gezet en op kansrijke locaties is direct opgeschaald naar karterend booronderzoek. Uit het booronderzoek blijkt dat de bodem op veel plekken tot in de C-horizont is verstoord. Op twee plaatsen is nog een intacte B-horizont aangetroffen. Er zijn geen archeologische indicatoren aangetroffen.

De kans dat het gebied nog archeologische resten met een intacte archeologische context bevat wordt laag geacht. Op basis van de resultaten van het veldonderzoek wordt geadviseerd geen archeologisch vervolgonderzoek in het plangebied uit te voeren. De regio-archeoloog heeft betreffend advies overgenomen.

5.7.2 Cultuurhistorie

5.7.2.1 Algemeen

Onder cultuurhistorische waarden worden alle structuren, elementen en gebieden bedoeld die cultuurhistorisch van belang zijn. Zij vertellen iets over de ontstaansgeschiedenis van het Nederlandse cultuurlandschap. Vaak is er een sterke relatie tussen aardkundige aspecten en cultuurhistorische aspecten.

In de Bro is sinds 1 januari 2012 (artikel 3.1.6, vijfde lid, onderdeel a) opgenomen dat een bestemmingsplan “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” dient te bevatten.

5.7.2.2 Situatie plangebied

Er bevinden zich in het plangebied zelf geen rijks- dan wel gemeentelijke monumenten. Bij het opstellen van het stedenbouwkundig plan is de fabrieksbebouwing wel als uitgangspunt genomen, waarbij (vooralsnog) gedeeltelijk sprake zal zijn van behoud en omvorming ten behoeve van de woonfunctie. Voor meer informatie wordt verwezen naar het stedenbouwkundig plan opgenomen in bijlage 1 bij deze toelichting.

5.7.3 Conclusie

Het uitvoeren van een archeologisch vervolgonderzoek is in het kader van dit bestemmingsplan niet noodzakelijk. Tevens worden als gevolg van de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling geen cultuurhistorische waarden geraakt die een belemmering vormen voor de uitvoering van het gewenste plan.

5.8 Besluit milieueffectrapportage

5.8.1 Kader

In de Wet milieubeheer en het Besluit milieueffectrapportage is vastgelegd dat voorafgaande aan het ruimtelijke plan dat voorziet in een grootschalig project met belangrijke nadelige milieugevolgen een milieueffectrapport (MER) opgesteld dient te worden. De activiteiten waarvoor een MER-rapportage opgesteld moet worden zijn opgenomen in de bijlage van het Besluit m.e.r.

Een bestemmingsplan/wijzigingsplan kan m.e.r.-(beoordelings)plichtig zijn op de volgende manieren:

• 1. Een bestemmingsplan/wijzigingsplan kan m.e.r.-plichtig zijn indien een passende beoordeling op basis van artikel 2.8 van de Wet natuurbescherming noodzakelijk is;
• 2. Een bestemmingsplan/wijzigingsplan kan m.e.r.-plichtig zijn indien sprake is van activiteiten en gevallen die de drempelwaarden uit de onderdelen C en D overschrijden en waarbij het bestemmingsplan/wijzigingsplan wordt genoemd in kolom 3 (plannen).
• 3. Een bestemmingsplan/wijzigingsplan kan m.e.r.-(beoordelings)plichtig zijn indien het bestemmingsplan/wijzigingsplan wordt genoemd in kolom 4 (besluiten) en er sprake is van activiteiten en gevallen die de drempelwaarden uit onderdeel C en D overschrijden. Bij een overschrijding van de drempelwaarden uit onderdeel C is in dit geval sprake van een m.e.r.-plicht. Bij een overschrijding van de drempelwaarden uit onderdeel D is het plan m.e.r.-beoordlingsplichtig.

Op 1 april 2011 is het gewijzigde Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Een belangrijke wijziging betreft het indicatief maken van de drempelwaarden in onderdeel D van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage. Concreet betekent dit dat, ook wanneer ontwikkelingen onder de in bijlage D opgenomen drempelwaarden blijven, het bevoegd gezag zich er nog steeds van moet vergewissen of activiteiten geen aanzienlijke milieugevolgen kunnen hebben, de zogenaamde 'vergewisplicht'.

Het komt er op neer dat voor bestemmingsplan/wijzigingsplan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen in onderdeel D en beneden de drempelwaarden vallen, een toets moet worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:

• belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk;
• belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.(-beoordeling) plaatsvinden.

5.8.2 Situatie plangebied

5.8.2.1 Artikel 2.8 lid 1 van de Wet natuurbescherming

Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is gelegen op circa 9,3 kilometer afstand van het plangebied. Onder meer vanwege de aard en omvang van de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling in relatie tot de ruime afstand tot Natura 2000-gebied wordt geconcludeerd dat geen sprake zal zijn van een aantasting van de instandhoudingsdoelstellingen van een Natura-2000 gebied (zie ook paragraaf 5.6.1.1 van deze toelichting). Een passende beoordeling op basis van artikel 2.8 lid 1 van de Wet natuurbescherming is in het kader van dit bestemmingsplan dan ook niet noodzakelijk. Daarom is geen sprake van een m.e.r.-plicht op basis van artikel 7.2a van de Wet milieubeheer.

5.8.2.2 Drempelwaarden Besluit m.e.r.

Voor wat betreft het gehele plangebied wordt voorzien in directe eindbestemmingen waardoor het voldoet aan de definitie van een 'besluit' als bedoeld in het Besluit m.e.r. Dit betekent dat dit bestemmingsplan m.e.r.-(beoordelings)plichtig is indien activiteiten mogelijk worden gemaakt die genoemd worden in onderdeel C of D van het Besluit m.e.r. en de daarin opgenomen drempelwaarden overschrijden.

In het voorliggende geval is geen sprake van activiteiten die op grond van onderdeel C van het Besluit milieueffectrapportage m.e.r.-plichtig zijn. Wel is sprake van een activiteit die is opgenomen in onderdeel D van het Besluit m.e.r., namelijk: 'de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen'.

Aangezien hier in dit geval sprake van is dient te worden getoetst of sprake is van m.e.r-beoordelingsplicht. Hier is sprake van indien de activiteiten de volgende drempelwaarden uit onderdeel D overschrijden:

• 1. een oppervlakte van 100 hectare of meer,
• 2. een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of
• 3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

Gezien de drempelwaarden (een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen) kan worden geconcludeerd dat in dit geval geen sprake is van een directe m.e.r.-plicht. Echter, zoals ook in het voorgaande aangegeven, dient ook wanneer ontwikkelingen onder drempelwaarden blijven, het bevoegd gezag zich er van te vergewissen of activiteiten geen aanzienlijke milieugevolgen kunnen hebben.

Indien de mogelijkheden van dit plan worden vergeleken met de drempelwaarden uit onderdeel D van het Besluit m.e.r. kan worden geconcludeerd dat dat sprake is van een wezenlijk ander schaalniveau en een activiteit die vele malen kleinschaliger is. Zo omvatten het plangebied en de hierbinnen te realiseren bebouwing - in verhouding tot de bestaande bebouwing - een beperkte oppervlakte, terwijl pas bij een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen sprake is van een m.e.r.-beoordelingsplicht. Daarnaast blijkt uit dit hoofdstuk dat dit plan geen belangrijk nadelige milieugevolgen tot gevolg heeft die het doorlopen van een m.e.r. procedure noodzakelijk maken.

5.8.3 Conclusie

Voorliggend plan is niet m.e.r.-plichtig. Tevens zijn geen nadelige milieugevolgen te verwachten als gevolg van het plan.

Hoofdstuk 6 Wateraspecten

6.1 Vigerend beleid

6.1.1 Europees- en rijksbeleid

De Europese Kaderrichtlijn Water (2000/60/EG) is op 22 december 2000 in werking getreden en is bedoeld om in alle Europese wateren de waterkwaliteit chemisch en ecologisch verder te verbeteren. De Kaderrichtlijn Water omvat regelgeving ter bescherming van het binnenlandse oppervlaktewater, overgangswateren (waaronder estuaria worden verstaan), kustwateren en grondwater. Voor het uitwerken van de doelstellingen worden er op (deel)stroomgebied plannen opgesteld. In deze (deel)stroomgebiedbeheersplannen staan de ambities en maatregelen beschreven voor de verschillende (deel)stroomgebieden. Met name de ecologische ambities worden op het niveau van de deelstroomgebieden bepaald.

6.1.2 Rijksbeleid

Het Rijksbeleid op het gebied van het waterbeheer is vastgelegd in het Nationaal Waterplan (NWP) 2016-2021 (vastgesteld 17 december 2015). Het plan geeft op hoofdlijnen de ambities weer van het Rijk ten aanzien van het nationale waterbeleid en het daaraan gerelateerde ruimtelijke beleid. De belangrijkste ambities richten zich op waterveiligheid, zoetwater en waterkwaliteit. Maar ook de Deltabeslissingen en enkele waterafhankelijke thema's als natuur en duurzame energie hebben in het plan een plek gekregen. De doorwerking van de beleidsambities/uitgangspunten naar lagere overheden is geregeld in de Nationale Omgevingsvisie (2021), het Bestuursakkoord Water (2011) en de Waterwet (2009).

6.1.3 Provinciaal beleid

In de Omgevingsvisie Overijssel wordt ruim aandacht besteed aan de wateraspecten. De ambities zijn, naast de uitvoering van de Kaderrichtlijn Water, gericht op de verbetering van de kwaliteit van de kleinere wateren, de veiligheid, de grondwaterbescherming, bestrijding van wateroverlast, de kwantiteit en kwaliteit van grond- en oppervlaktewater en waterbeleving zowel in de groene ruimte als stedelijk gebied.

6.1.4 Waterschap Vechtstromen

Door de invoering van de Kaderrichtlijn Water is Nederland verdeeld in vijf deelstroomgebieden. Het deelstroomgebied Rijn-Oost wordt beheerd door de waterschappen Reest en Wieden, Vechtstromen, Groot Salland en Rijn en IJssel. Om te voldoen aan de eisen van de Kaderrichtlijn Water hebben deze waterschappen de afgelopen jaren intensief samengewerkt met elkaar en met andere partners. Het nieuwe Waterbeheerplan is één van de resultaten van deze samenwerking. De opzet en grote delen van dit Waterbeheerplan zijn inhoudelijk hetzelfde als dat van de andere waterschappen in Rijn-Oost.

Waterschap Rijn en IJssel heeft een waterbeheerplan opgesteld voor de periode 2016-2021. Dit plan beschrijft het beleid voor alle taakgebieden van Waterschap Rijn en IJssel. Het plan geeft aan welke doelen het waterschap nastreeft en met welke aanpak we deze willen bereiken.

Het plan gaat over het waterbeheer in het hele stroomgebied van Rijn en IJssel en het omvat alle watertaken van het waterschap: waterkwantiteit, waterkwaliteit en waterketen.

Het waterschap laat in dit waterbeheerplan zien welke ontwikkelingen voor het waterbeheer van belang zijn en welke accenten we in de samenwerking met onze partners willen leggen. Vanuit die omgevingsverkenning wordt vervolgens het beleid voor de planperiode 2016-2021 beschreven voor de primaire taakgebieden:

• Bescherming tegen overstromingen en werken aan veiligheid: Veilig water.
• Zorgen voor de juiste hoeveelheid water en passende waterpeilen: Voldoende water.
• Zorgen voor een goede waterkwaliteit die nodig is voor mens, plant en dier: Schoon water.
• Verwerken van afvalwater en het benutten van energie en grondstoffen daaruit: Afvalwater.
• Zorgen voor goede randvoorwaarden voor beroepsvaart op de Oude IJssel: Vaarwegbeheer.

6.1.5 Waterplan Hof van Twente

Het waterplan is een overkoepelend beleidsstuk over het waterbeheer in de gemeente Hof van Twente dat ook door de waterbeheerders – de waterschappen Vechtstromen (voorheen Regge en Dinkel) en Rijn en IJssel en drinkwaterleidingbedrijf Vitens is vastgesteld. Het waterplan geeft een visie hoe het watersysteem binnen de gemeente over ongeveer 25 jaar er uit ziet en welke maatregelen er op korte en lange termijn daarvoor nodig zijn. De visie wordt op basis van drie invalshoeken beschreven, te weten:

• Twents landschap: Water speelt een belangrijke rol in het gevarieerde en kleinschalige landschap. Het water is zo ingericht dat meerdere functies tegelijk kunnen vervullen. Het waterbeheer sluit zoveel mogelijk aan bij de natuurlijke omstandigheden, zoals hoogteligging, grondwaterstroming en bodemsoort.
• Ruimte voor water: De visie is gericht op het ontwikkelen van een robuust en veerkrachtig watersysteem met als doel wateroverlast en verdroging zoveel mogelijk te voorkomen. Om dit te bereiken is er voldoende ruimte nodig voor het vasthouden en tijdelijk bergen van water. Voor de verbetering van de waterkwaliteit dienen de vervuilende lozingen te worden beperkt. Door het afkoppelen van schoon hemelwater van de riolering wordt de emissie door lozingen vanuit riooloverstorten en rioolwaterzuiveringen gereduceerd.
• Beleving van water: In de woon- en werkomgeving is water zichtbaar, bereikbaar en veilig voor bijvoorbeeld vissers en wandelaars. Zichtbaar water dat beleefd wordt, is er niet alleen om van te genieten, maar ook er van bewust van te zijn. Om dit te bereiken wordt het hemelwater bij voorkeur met bovengrondse voorzieningen ingezameld en geïnfiltreerd.

6.2 Waterparagraaf

6.2.1 Algemeen

Zoals in voorgaande paragrafen uiteen is gezet, wordt in het moderne waterbeheer (waterbeheer 21e eeuw) gestreefd naar duurzame, veerkrachtige watersystemen met minimale risico's op wateroverlast of watertekorten. Belangrijk instrument hierbij is de watertoets, die sinds 1 november 2003 in ruimtelijke plannen is verankerd. In de toelichting op ruimtelijke plannen moet een waterparagraaf worden opgenomen. Hierin wordt verslag gedaan van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie (watertoets).

Het doel van de watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

6.2.2 Watertoetsproces

Het Waterschap Vechtstromen is geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. De beantwoording van de vragen heeft ertoe geleid dat de 'normale procedure' van de watertoets moet worden doorlopen (zie bijlage 7 bij deze toelichting). Vanwege deze procedure is contact opgenomen met het waterschap.

Het waterschap heeft in het kader van voorliggend project advies uitgebracht. Dit wordt hieronder kort beschreven.

Afvalwater

De (concept) stedenbouwkundige schets aan voor de Langenhorsterweg 6 in Ambt Delden geeft de transitie weer van een fabrieksterrein naar een woongebied. In totaal gaat het om 17 woningen. Op basis van een gemiddelde woonbezetting van circa 3 personen wordt uitgegaan van een totale woonbezetting van circa 50 personen. De maximale afvalwaterproductie bedraagt ongeveer 0,5 m3/uur. Het afvalwater wordt, gescheiden van hemelwater, aangesloten op het gemengde stelsel of de drukriolering in de Schoolstraat (één en ander nog nader te onderzoeken); het afvalwater wordt via het rioolgemaal Schoolstraat uiteindelijk naar het rioolgemaal Welbergsweg richting RWZI 't Sumpel te Almelo afgevoerd. De bestaande riolering kan deze beperkte toename eenvoudig verwerken.

Hemelwater

De bergingsopgave vanuit het 'Aansluitprotocol hemelwater' bedraagt minimaal 20 mm met een overloopvoorziening naar de openbare ruimte. Het totaal verhard oppervlak binnen het plangebied (in openbaar als particulier terrein) bedraagt circa 2.280 m2. Hiermee is de totale bergingsopgave in het plangebied bijna 46 m3.

Uit het wateradvies van het waterschap aan de gemeente blijkt dat er kan worden afgekoppeld op bestaande waterlopen. Een aanvullende voorziening, bijvoorbeeld in de vorm van een wadi, is niet noodzakelijk.

Als gevolg van de klimaatverandering nemen extreme neerslaggebeurtenissen. Om schade aan gebouwen te voorkomen worden ontwikkelingen getoetst aan zogenaamde stresstest. Voor dit plan houdt dat in dat een bui van 70 mm (in 1 uur) geen schade mag veroorzaken. Bij de inrichting van het plangebied moeten de drempels van de woningen daarom minimaal 0,30 m boven straatpeil aangelegd worden. Op deze wijze ontstaat er bij een extreme bui geen overlast of waterschade in de woningen.

Grondwater

De gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) in plangebied wordt ingeschat op ongeveer NAP+11,30 meter. Het maaiveld verloopt vanaf de Langenhorsterweg van circa NAP+13,90 meter naar circa NAP+13,40 meter aan de Schoolstraat. De ontwateringsdiepte varieert tussen 2,1 m en 2,6 m. In de toekomstige situatie zal door infiltratie van hemelwater en door de klimaatontwikkeling de GHG enigszins stijgen. Gelet op de huidige GHG zal naar verwachting deze verhoging niet leiden grondwateroverlast.

Conclusie

Het aspect water vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van voorgenomen ontwikkeling.

Hoofdstuk 7 Juridische planopzet

7.1 Inleiding

De in deze toelichting beschreven planopzet is juridisch-planologisch vertaald in een bestemmingsregeling, die (digitaal) bindend is voor overheid en burgers. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en regels en is voorzien van een toelichting. De regels en verbeelding vormen het juridisch bindende deel, terwijl de toelichting geen juridische binding heeft, maar moet worden beschouwd als handvat voor de uitleg en de onderbouwing van de opgenomen bestemmingen. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De verbeelding heeft een rol voor toepassing van de regels, alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen.

7.2 Opbouw van de regels

7.2.1 Algemeen

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt vanaf 1 januari 2010. Dit bestemmingplan is opgesteld conform de normen van de SVBP 2012 (Standaard voor vergelijkbare bestemmingsplannen 2012). De Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen maakt het mogelijk bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere dienstverlening en tot een effectievere en efficiëntere overheid.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

• 1. Inleidende regels;
• 2. Bestemmingsregels;
• 3. Algemene regels;
• 4. Overgangs- en slotregels.

7.2.2 Inleidende regels

7.2.2.1 Begrippen

In Artikel 1 zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn.

7.2.2.2 Wijze van meten

Om op een eenduidige manier afstanden, oppervlakten en inhoud van gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te bepalen wordt in de wijze van meten ( Artikel 2 ) uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding geldt de digitale verbeelding.

7.2.3 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn onderverdeeld in o.a:

• Bestemmingsomschrijving: Hierin is de omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan binnen deze bestemming opgenomen. Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functies.
• Bouwregels: In deze regels zijn eisen opgenomen waaraan de binnen de bestemming voorkomende bebouwing moet voldoen. Waar en met welke maatvoering mag worden gebouwd is hierin vastgelegd.
• Afwijken van de bouwregels: Op basis van deze regels hebben burgemeester en wethouders de bevoegdheid om bij omgevingsvergunning af te wijken van de bouwregels in het plan.
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden: Omgevingsvergunningenstelsel voor werken en werkzaamheden.

7.2.4 Algemene regels

• Anti-dubbeltelregel (Artikel 6): deze regel is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een plan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld;
• Algemene bouwregels (Artikel 7): Dit artikel bevat diverse regels omtrent bestaande maatvoering, dakhelling van gebouwen, situering van woningen, herbouw of nieuwbouw van gebouwen in geval van calamiteit en situering van bijgebouwen en paardenbakken.
• Algemene gebruiksregels (Artikel 8): in deze regel is aangegeven wat onder verboden gebruik wordt verstaan. Deze regel gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming.
• Algemene aanduidingsregels (Artikel 9): in de algemene aanduidingsregels zijn zones aangegeven waarvoor bijzondere regels gelden. Deze zones zijn weergegeven op de verbeelding.
• Algemene afwijkingsregels (Artikel 10): in deze regel is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om bij een omgevingsvergunning af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. De criteria, die bij toepassing van deze bevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven.

• Algemene wijzigingsregels (Artikel 11): In deze regel is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om het plan op ondergeschikte punten te wijzigen. De criteria, die bij toepassing van deze bevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven.
• Algemene procedureregels (Artikel 12): In deze regels zijn algemene procedurele eisen opgenomen om de uitvoerbaarheid van de in dit plan opgenomen wijzigingsbevoegdheid te waarborgen.
• Overige regels (Artikel 13): Dit artikel omvat enkele aanvullende regels met betrekking tot het parkeren en het laden en lossen van goederen.

7.2.5 Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels (Artikel 14 en Artikel 15 ). In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregel wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

7.3 Bestemmingen

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden.

Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Zij zijn het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.

Woongebied'

De voor 'Woongebied aangewezen gronden zijn bestemd voor woningen, waarbij inwoning is toegestaan. Ter plaatse van de aanduidingen 'maximum aantal wooneenheden' zijn het aantal aangegeven woningen toegestaan (in totaal 17). Ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld' zijn uitsluitend gestapelde woningen toegestaan. Daarnaast zijn ter plaatse onder meer aan huis verbonden beroepen en een bed & breakfast toegestaan, evenals de bijbehorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, tuinen en erven.

Woningen moeten voldoen aan bepaalde kenmerken met betrekking tot de maatvoering (goot- en bouwhoogte en inhoud), waarbij voor de woningen ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld' andere kenmerken gelden dan de overige woningen.

Bijgebouwen moeten eveneens voldoen aan bepaalde kenmerken, zo mag de afstand tot het hoofdgebouw maximaal 25 meter bedragen en mogen woningen over maximaal 150 m² aan bijgebouwen beschikken. Voor woningen ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld' geldt dat de oppervlakte per woning maximaal 75 m² zijn. De goothoogte van bijgebouwen is maximaal 3 meter en de bouwhoogte maximaal 6 meter.

Voor de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn twee verschillende hoogtes opgenomen (afhankelijke van de situering van de erf- en terreinafscheidingen ten opzichte van de voorgevel van het hoofdgebouw. De woningen ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld' mogen ieder over 1 balkon beschikken, hiervoor zijn eveneens een maximale breedte en diepte maten opgenomen.

'Waarde - Archeologische verwachting 1' en 'Waarde - Archeologische verwachting 2'

Gronden waar een archeologische waarde in een dubbelbestemming is opgenomen zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. Ter bescherming van deze gronden zijn bepalingen opgenomen met betrekking tot het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden.

Hoofdstuk 8 Economische uitvoerbaarheid

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

In het voorliggende geval wordt is een overeenkomst gesloten tussen initiatiefnemer en de gemeente Hof van Twente. Hierin wordt tevens het risico van planschade opgenomen zodat het kostenverhaal voor de gemeente volledig is verzekerd. Dit brengt met zich mee dat vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven.

Hoofdstuk 9 Vooroverleg en inspraak

Op grond van artikel 3.1.1 Bro is vooroverleg vereist met het waterschap en met de diensten van de provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

9.1 Vooroverleg

9.1.1 Het Rijk

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

9.1.2 Provincie Overijssel

Het plan is in het kader van vooroverleg naar de provincie Overijssel gestuurd. De provincie heeft aangegeven in te kunnen stemmen met de inhoud van voorliggend plan.

9.1.3 Waterschap Vechtstromen

Het plan is in het kader van vooroverleg naar waterschap Vechstromengestuurd. Het waterschap heeft aangegeven in te kunnen stemmen met de inhoud van voorliggend plan.

9.2 Inspraak

In voorliggend geval wordt geen voorontwerp bestemmingsplan ter inzage gelegd.

9.3 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. Binnen deze periode zijn geen zienswijzen binnengekomen.