Partiele herziening Westerbork - De Lindelaar

Toelichting

Hoofdstuk 1 Aanleiding

Op 25 maart 2021 is door de gemeente Midden-Drenthe het bestemmingsplan 'Westerbork - De Lindelaar' vastgesteld. Met dit bestemmingsplan is voor de inbreidingslocatie De Lindelaar in Westerbork de ontwikkeling tot woongebied juridisch-planologisch vastgelegd.

Het bestemmingsplan maakt de bouw van 21 woningen, waarvan 15 rij woningen, bestaande uit twee blokken van vier (sociale huur) huurwoningen en één blok van acht betaalbare c.q. sociale koopwoningen mogelijk. De sociale koopwoningen moeten voor onder de €200.000,- gerealiseerd worden.

De afgelopen tijd is gebleken dat dit niet haalbaar is. De koopprijs sluit namelijk niet aan op de huidige marktrealiteit. Artikel 7ad uitvoering Crisis en herstelwet biedt gemeenten de mogelijkheid om de vaste koopprijs van ten hoogste €200.000,- los te laten. Voor de ten hoogste koopprijs wordt aangesloten bij de kostenprijs uit de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW).

Om deze wijzigingen goed vast te leggen en een duidelijke planologische situatie te realiseren, wordt het bestemmingsplan partieel herzien. De herziening heeft uitsluitend betrekking op de regels van het bestemmingsplan. De partiële herziening omvat het volgende plangebied:

Figuur 1. Plangebied van dit bestemmingsplan (bron: Pdok-viewer 2019).

Na deze aanleiding, gaat de toelichting kort in op het beleid en de milieu- en omgevingsaspecten (voor zover nog niet beschreven in het huidige bestemmingsplan) en de nieuwe juridische regeling van de partiële herziening.

Hoofdstuk 2 Beleid en milieu- en omgevingsaspecten

2.1 Beleid

Verschillende projecten uit de 21e tranche van de Crisis en herstelwet spelen in op de schaarste op de woningmarkt. Eén van de mogelijkheden vanuit de Crisis en herstelwet is dat verschillende gemeenten sociale koopwoningen met een hogere verkoopprijs van maximaal € 325.000,- mogen bouwen. Deze prijs sluit aan bij de kostengrens van de Nationale Hypotheek Garantie. De gemeenteraad mag een lagere koopprijs vaststellen dan deze maximale verkoopprijs. Door het verhogen van de maximale verkoopprijs kunnen meer betaalbare woningen voor mensen worden gebouwd.

Via een doelgroepenverordening gekoppeld aan het huidige bestemmingsplan wil de gemeente de woningen voor een langere periode voor de doelgroep beschikbaar houden tegen een maximale prijs van twee ton. Gaandeweg het ontwikkelingstraject is echter gebleken dat het in de huidige markt, met de gestegen bouwkosten, eigenlijk niet meer mogelijk is om een kwalitatief goede nieuwbouwwoning onder de wettelijke limiet van € 200.000 te realiseren.  In het Woonplan staat dat de gemeente zich wil inzetten op voldoende aanbod van betaalbare koopwoningen. Een van de actiepunten is dat de gemeente initiatieven hiervoor wil faciliteren en stimuleren en dat ze onderzoekt op welke locaties ze betaalbare woningbouw kunnen toevoegen. Dit betekent dat de gemeente naar alternatieven en ruimte zoekt om te kunnen voldoen hetgeen in het gemeentelijk beleid is opgenomen. Met de naar verwachting in werking tredende nieuwe Omgevingswet in 2022 zal de limiet voor het hele land op de geldende Nationale Hypotheek Garantie-kostengrens liggen.

De gemeente Midden-Drenthe heeft zich aangesloten bij het experiment in het kader van de Crisis- Herstelwet om de verkoopprijs van sociale koopwoningen te kunnen verhogen. In de Regeling uitvoering Crisis- en Herstelwet van 27 september 2021 is de wijziging doorgevoerd. De maximale verkoopprijs van sociale koopwoningen wordt verhoogd van €200.000,- naar €250.000,-.

Voorliggende partiële herziening past binnen het experiment van de Crisis- en herstelwet. De maximale koopprijs vrij op naam van de sociale koopwoningen wordt verhoogd naar €250.000,-. Dit is in overeenstemming met de mogelijkheden uit de Crisis- en Herstelwet en het beleid van de gemeente Midden-Drenthe in relatie tot de aansluiting bij het experiment.

2.2 Milieu- en omgevingsaspecten

Deze partiële herziening voorziet uitsluitend in een juridische regeling voor het aanpassen van de koopprijs van Sociale Koopwoningen. Deze wijziging in de planologische regeling heeft geen consequenties voor de omgevingsaspecten die in het kader van een goede ruimtelijke ordening moeten worden onderzocht. Deze zijn in het geldende bestemmingsplan getoetst.

Samengevat gelden er voor de milieu- en omgevingsaspecten geen belemmeringen.

Hoofdstuk 3 Juridische toelichting en uitvoerbaarheid

3.1 Juridische regeling

Dit bestemmingsplan bevat een partiële herziening van de bestaande regeling waarmee een hogere koopprijs van Sociale Koopwoningen mogelijk wordt gemaakt. Het begrip 'Sociale koopwoning' is aangepast in de begrippenlijst. Binnen de bestemmingen vindt geen aanpassing plaats. De onderliggende bestemmingen en gebiedsaanduiding zijn onverkort van toepassing en hiervoor is in de regels van deze partiële herziening een verwijzing gemaakt naar het geldende bestemmingsplan waarmee is geregeld dat de de daarin opgenomen regelingen van toepassing zijn. Dit geldt ook voor de Algemene regels van het bestemmingsplan.

De andere artikelen in deze partiële herziening zijn opgenomen omdat dat op basis van het Besluit ruimtelijke ordening verplicht is. Het betreft de volgende artikelen. In artikel 1 (begrippen) is aangegeven wat het identificatienummer van het plan is en welke onderdelen het juridische deel van het plan omvat. Daarnaast is een nieuwe definitie voor Sociale koopwonigen opgenomen. Voor het overige zijn de begrippen uit het geldende bestemmingsplan van toepassing. Ook wat betreft de wijze van meten zijn de bepalingen uit de vigerende bestemmingsplannen van toepassing.

Tenslotte is er nog een standaardbepaling voor het overgangsrecht opgenomen (artikel 2) en een slotregel (artikel 3).

3.2 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid en grondexploitatie.

3.2.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Zienswijzen

De ontwerpversie van deze partiële herziening heeft gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn geen zienswijzen tegen de partiële herziening kenbaar gemaakt.

3.2.2 Economische uitvoerbaarheid en grondexploitatie

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

De gemeente is eigenaar van de gronden. De gemeente financiert de realisatie van het gebied. Het gebouw van Enexis staat op grond van de gemeente. Over de uitvoeringskosten zal overleg plaatsvinden met Enexis.

Grondexploitatie

In de Wro zijn regels opgenomen over de grondexploitaite. Deze regels verplichten tot kostenverhaal door de gemeente. Er is sprake van kostenverhaal (6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Bro) als een bouwplan zoals aangegeven in 6.2.1 Bro wordt mogelijk gemaakt.

In het plangebied worden nieuwe woningen gerealiseerd met bijbehorendeinrichting van de openbare ruimte. Er is dus sprake van een dergelijk bouwplan. In beginsel dient de gemeente een exploitaiteplan vast te stellen. De gemeente is in dit geval eigenaar van de grond en vindt verhaal van de kosten van de grondexploitatie plaats door verkoop van bouwrijpe grond.