Hoofdstraat 7 te Zeijen

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De agrarische bedrijfsvoering op het perceel Hoofdstraat 7 te Zeijen is beëindigd. Ter compensatie van de sloop van de bedrijfsbebouwing kan een tweede woning op het perceel worden gebouwd. Echter op grond van het vigerende bestemmingsplan 'Bestemmingsplan Kleinere kernen' (vastgesteld dd. 27 april 2010) is deze ontwikkeling niet toegestaan. Middels voorliggend bestemmingsplan wordt de vigerende agrarische bestemming gewijzigd in een woonbestemming waardoor het perceel enerzijds een passende bestemming krijgt en anderzijds de tweede woning kan worden gebouwd.

1.2 Leeswijzer

In het volgende hoofdstuk wordt de huidige en toekomstige situatie van het plangebied omschreven. In hoofdstuk 3 komt het relevante Rijk, provinciaal en gemeentelijk beleid aan de orde. De resultaten van diverse onderzoeken komen in hoofdstuk 4 aan bod. Hoofdstuk 5 gaat in op de juridische vormgeving van het plan. Ten slotte gaat hoofdstuk 6 kort in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie plangebied

2.1.1 Ligging en bereikbaarheid

Zeijen ligt in het zuiden van de gemeente Tynaarlo, ten noordwesten van de stad Assen. Het dorp heeft circa 680 inwoners. Zeijen is via de Zeijerstroeten en de Asserstraat verbonden met de A28. Behalve Assen ligt het dorp Vries nabij.

2.1.2 Ruimtelijke structuur

Zeijen is een van de fraaiste esdorpen op het Drents Plateau, waarvan het karakter vrij goed bewaard is gebleven. Hoewel enkele boerderijen zijn vervangen door een negentiende of twintigste eeuws type, zijn een vrij groot aantal Saksische boerderijen bewaard gebleven. Door modernisering en schaalvergroting in de landbouw hebben veel boerderijen thans een woonfunctie. Het boerderijenbestand is als zeer waardevol en beeldbepalend aan te merken. Hoewel de nieuwere boerderijtypen zich wat betreft de situering, het afzonderlijk aangebouwde woondeel en detaillering onderscheiden van de Saksische boerderij, heeft de bebouwing qua massa wel enige overeenkomst met de oorspronkelijke boerderij.

De naoorlogse woonuitbreiding aan de zuidzijde van het oude dorp heeft een geheel eigen beeld.

Centraal in het noordelijk deel van het dorp ligt de brink. Deze heeft een rechthoekige vorm. Ter hoogte van de Oosterweg is de brink in oost-westrichting doorsneden door een weg. Ten noorden van deze weg bevindt zich vrij jonge beplanting van eiken; het zuidelijk deel is voorzien van oudere, forse eiken. De brink heeft geen duidelijk oriëntatiepunt; de massieve beplanting en de bebouwing aan de randen zijn bepalend. Kenmerkend zijn voorts de informele looppaadjes.

De brinkachtige, driehoekige ruimte aan de zuidoostzijde van de brink is eveneens voorzien van zware beplanting (linden). Uit historisch materiaal is niet af te leiden of hier oorspronkelijk sprake was van een brink. Behoudens enige waardevolle erfbeplanting (linde, beuk, kastanje) is er overigens in het oude dorpsdeel weinig beplanting aanwezig.

2.1.3 Huidige situatie plangebied

Het plangebied is gelegen aan de noordzijde van de oude dorpskern. Aan de voorzijde van de weg staat de bedrijfswoning. Daarachter zijn gelegen de stallen en overige bedrijfsbebouwing van de melkveehouderij. Op dit moment is een deel van de bedrijfsbebouwing al gesloopt.

De kavel is voor het merendeel verhard ten behoeve van verkeersbewegingen en opslag van kuilvoer en mest.

Onderstaande foto geeft een overzicht van alle aanwezige bebouwing in 2016. Dit aangezien het voorontwerpbestemmingsplan in 2017 ter visie heeft gelegen.

Afbeelding 1. Luchtfoto aanwezige bebouwing (bron: pdok.viewer.nl, d.d. 2016)

De omgeving van het plangebied bestaat uit woningen en enkele agrarische bedrijven en overige bedrijven.

2.2 Toekomstige situatie plangebied

Zoals in de inleiding al staat omschreven is de agrarische bedrijfsvoering op het perceel Hoofdstraat 7 te Zeijen beëindigd. De eigenaar gaat vrijwel alle bedrijfsbebouwing van de voormalige melkveehouderij slopen, waarbij als compensatie een tweede woning op het perceel kan worden gebouwd. De voormalige bedrijfswoning blijft behouden en krijgt een woonbestemming.

De bouw van een tweede woning als compensatie voor de sloop van bedrijfsbebouwing, sluit aan bij het principe van de provinciale en gemeentelijke regeling 'Ruimte voor Ruimte'. Deze regeling heeft als doelstelling het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied door het verwijderen van landschapsontsierende bebouwing.

De bebouwing in het dorp kenmerkt zich door een sterke variatie qua positie op het perceel, afstand tot de rooilijn en nokrichting, te verklaren op grond van wisselende praktische en functionele motieven.

Voor het plangebied is een schetsontwerp opgesteld door Kwint architecten. Aan dit ontwerp liggen ook een aantal zeer praktische overwegingen ten grondslag, alleen al vanwege het feit dat de nieuwe woning wordt gesitueerd op het erf van de naastgelegen boerderij (voormalige bedrijfswoning met aangebouwde schuur). Met deze te handhaven boerderij wordt een relatie gezocht. Het perceel voor de nieuwe woning is aan de Hoofdstraat betrekkelijk smal door de tapse grondvorm ten gevolge van het schuin lopende zandpad aan de noordzijde.

De nieuwe woning vormt samen met de losse schuur/garage een ensemble, waarvan de ontsluitingsroute grenst aan het resterende perceel van de boerderij. De schuur vormt een intermediair tussen de nieuwe woning en de bestaande boerderij, nog versterkt doordat men de woning bereikt via een open passage door de in tweeën gedeelde schuur. Hiermee krijgt de schuur een formele betekenis, die de prominente positie rechtvaardigt.

De woning is ten opzichte van de schuur gedraaid om het ensemble een los karakter te geven. De woning - in de basis een archetypisch woonhuis met een zadeldak, eenvoudig in hoofdopzet, materiaalgebruik en detaillering - heeft een afschuining, die aansluit aan de richting van de schuur en die de aan de achterzijde gelegen woonkamer zicht biedt op het erf en de weg.

Woning en schuur zijn in vorm en materiaalgebruik aan elkaar verwant. Het dak van het huis is omgevouwen zodat de goothoogte - beter gezegd de onderzijde van het dak - de schaal blijft bepalen.

De aanwezige groensingel aan de Hoofdstraat en het zandpad wordt opgeschoond, maar blijft in hoofdzaak gehandhaafd.

Op de navolgende afbeelding is de toekomstige situatie weergegeven.

Afbeelding 2. Toekomstige situatie (bron: Kwint architecten, d.d. 2017)

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) van kracht geworden. De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. Vanwege het uitstel van de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt de NOVI als structuurvisie uit onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als de Nationale Omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld.

De NOVI bevat de hoofdzaken van het beleid voor de fysieke leefomgeving. Uit de Omgevingswet volgt dat al het strategische beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, én het nieuwe strategische beleid op het beleidsterrein van de fysieke leefomgeving worden opgenomen in de NOVI.

Het Nationaal Milieubeleidsplan (NMP4, 2001) en de Rijksnatuurvisie 2014 gaan op in en worden vervangen door de NOVI en het bijbehorende Nationaal Milieubeleidskader. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vervalt geheel, behalve paragraaf 4.9 Caribisch Nederland en Caribische Exclusieve Economische Zone. De NOVI geldt verder als wijziging van enkele onderdelen van het Nationaal Waterplan 2016-2021 (NWP) op grond van de Waterwet.

In zijn totaliteit kent de NOVI in totaal 21 nationale belangen en opgaven die het verder uitwerkt. Die opgaven zijn niet meer op zichzelf staand op te lossen, maar grijpen in elkaar. Met de NOVI zoekt het Rijk een perspectief om de grote opgaven aan te pakken, om Nederland mooier en sterker te maken en daarbij voort te bouwen op het bestaande landschap en de (historische) steden. Om die reden worden binnen de NOVI prioriteiten gesteld. De NOVI stelt daarbij een integrale aanpak voor: integraal, samen met andere overheden en maatschappelijke organisaties, en met meer regie vanuit het Rijk. Met steeds een zorgvuldige afweging van belangen werkt het Rijk aan de vier prioriteiten:

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel;
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's;
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Centraal bij de afweging van belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving, zowel van de boven- als van de ondergrond. De NOVI onderscheidt daarbij drie afwegingsprincipes:

• 5. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies;
• 6. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; en,
• 7. Afwentelen wordt voorkomen.

Het Rijk zal bij de uitvoering van de NOVI zichtbaar maken hoe de afwegingsprincipes benut worden.

Met de NOVI presenteert het Rijk een integrale, op samenwerking gerichte aanpak. De NOVI geeft een gebiedsgericht afwegingskader en sturende visie in een, gericht op het realiseren van een gezond, leefbaar, herkenbaar en economische sterk Nederland.

Het initiatief is in overeenstemming met het NOVI.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

De Ladder voor duurzame verstedelijking (hierna: Ladder) is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik, met een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Bij besluit van 28 augustus 2012 is de Ladder toegevoegd aan artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en vervolgens op 1 oktober 2012 in werking getreden. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt.
De Ladder staat als instrument niet op zichzelf, maar geeft mede vorm aan de systeemverantwoordelijkheid van de minister van Infrastructuur en Milieu voor een goede ruimtelijke ordening. Deze verantwoordelijkheid brengt met zich mee, dat de minister er voor zorgt dat decentrale overheden over de juiste instrumenten kunnen beschikken voor een zorgvuldige benutting van de ruimte. Hieronder wordt begrepen het voorkomen van overprogrammering, het faciliteren van groei, het anticiperen op stagnatie en het leefbaar houden van krimpregio's.

In dit bestemmingsplan is er vanuit gegaan dat een dergelijke 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' zoals bedoeld in het Bro zich hier niet voordoet. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State beschouwt de bouw van een enkele woning niet als een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Een nadere toets aan de Ladder is derhalve niet aan de orde.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie en Provinciale Omgevingsverordening Drenthe

Provinciale Staten hebben op 3 oktober 2018 de Omgevingsvisie Drenthe 2018 vastgesteld. Dit betreft een revisie van de Omgevingsvisie 2014. Voor de revisie is een nadere verkenning en duiding voor de thema's energie, stedelijke ontwikkeling en vrijetijdseconomie uitgevoerd. Daarnaast zijn de teksten (beperkt) aangepast, vanwege voortschrijdend inzicht, waar dit de werkbaarheid van het document ten goede komt of waar thematische uitwerking van beleid is vastgesteld.

In de Omgevingsvisie Drenthe geeft de provincie aan dat wordt gestreefd naar aantrekkelijke, gevarieerde en leefbare woonmilieus die voorzien in de woonvraag. Het maken van bovenlokale afspraken hierover is van provinciaal belang. Gemeenten werken hun aandeel in het woonaanbod en de woonmilieus uit in de gemeentelijke structuurvisie of het woonplan. Zij houden daarbij rekening met de huidige kernenstructuur in de gemeente en de behoefte aan verschillende woonmilieus.

Ten aanzien van zorgvuldig ruimtegebruik, geeft de provincie aan dat inbreiding boven uitbreiding gaat. De Ladder voor duurzame verstedelijking wordt daarbij als denkmodel gebruikt. Het model stelt onder meer dat extra ruimte voor wonen en werken zoveel mogelijk moet worden gezocht in of aansluitend aan bestaand bebouwd gebied en gebundeld rond de nationale en regionale infrastructuur en de openbaar vervoervoorzieningen.

Het provinciale beleid ten aanzien van cultuurhistorie is beschreven in het Cultuurhistorisch Kompas. Hierin staan twee doelstellingen centraal: het herkenbaar houden van de cultuurhistorie en het versterken van de ruimtelijke identiteit. Wat de provincie tot de cultuurhistorie rekent, is vastgelegd in de Cultuurhistorische Hoofdstructuur, zoals deze is weergegeven op de Kernkwaliteitenkaart –kernkwaliteit cultuurhistorie van de Omgevingsvisie.

Om de cultuurhistorische waarden veilig te stellen en tegelijkertijd ruimte voor ontwikkelingen te bieden, is gekozen voor drie sturingsniveaus. Deze zijn gebiedsgericht toegepast.

• 1. Respecteren: het waarborgen van de cultuurhistorische samenhang voor de toekomst. Plannen en initiatieven worden beoordeeld op het benutten van de Cultuurhistorische Hoofdstructuur als inspiratiebron.
• 2. Voorwaarden stellen: de cultuurhistorische samenhang geldt als randvoorwaarde. Vroegtijdig in het planproces moet inzichtelijk worden gemaakt op welke wijze de cultuurhistorische samenhang als een van de (ruimtelijke) onderleggers voor nieuwe plannen wordt benut.
• 3. Eisen stellen: de provincie bedingt vanaf het begin een plek in het plan-vormingsproces en stuurt de ontwikkelingen in de gewenste richting.

Voor het plangebied geldt het niveau `voorwaarden verbinden`.

Het Cultuurhistorisch Kompas geeft aan dat het plangebied deel uit maakt van het landschap ‘De Kop van Drenthe´ De volgende ambities zijn opgenomen in het Cultuurhistorisch Kompas:

• Het in stand houden van de karakteristiek van het esdorpenlandschap. Deze karakteristiek uit zich in een zichtbare ruimtelijke samenhang tussen esdorp, es, beekdal en veld, met bijbehorend microreliëf en beplantingselementen als houtwallen, esrandbosjes en middeleeuwse gebruiksbossen. Bovendien kent het esdorpenlandschap een grote tijdsdiepte, wat blijkt uit zichtbare en onzichtbare (pre)historische bewoningssporen als nederzettingen, grafmonumenten en celtic fields. Dit wordt in het bijzonder op het Noordscheveld weerspiegeld.
• Het vasthouden en zorgvuldig doorzetten van de ruimtelijke opzet van de esdorpen. Deze opzet wordt getypeerd door een vrije ordening van bebouwing en boerderijen, afwisseling tussen bebouwde plekken en open ruimtes (in het bijzonder de brinken) en doorzichten naar het omliggende buitengebied.
• Het behouden van de openheid van de brede beekdalen als contrast met hun scherpe begrenzingen in de vorm van houtwallen en bossen.

Afweging
Het plan behelst enerzijds een nieuwe en passende invulling van een voormalig agrarisch bouwperceel. Zoals in paragraaf 2.2 is aangegeven, is bij de nieuwe invulling nadrukkelijk rekening gehouden met de ruimtelijke opzet van het esdorp. Het perceel is gelegen op de noordoostelijke rand van het esdorp Zeijen en is oostelijk georiënteerd richting de hooilanden en het beekdal. Tevens vormt dit plan een herbestemming van bestaande bebouwing. Er wordt voldaan aan de ambities ten aanzien van cultuurhistorie. Het plan is in overeenstemming met het provinciaal beleid.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Samenwerkingsverband Regio Groningen-Assen

De Regio Groningen-Assen is een samenwerkingsverband tussen de provincies Drenthe en Groningen en de gemeenten Assen, Groningen, Het Hogeland, Midden-Groningen, Noordenveld, Tynaarlo en Westerkwartier. Sinds 1996 investeert Regio Groningen-Assen in het versterken van de economie en de gebiedskwaliteit. De woningbouwprogrammering maakt onderdeel uit van de regionale samenwerking en resulteert in meerjarige planningslijsten die regionale instemming behoeven. De beoogde ontwikkeling is passend binnen de gemaakte afspraken in het regionale samenwerkingsverband.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurplan

De gemeente Tynaarlo heeft voor haar grondgebied een structuurplan opgesteld (vastgesteld 10 oktober 2006). Het Structuurplan is kaderstellend en initiërend voor het ruimtelijk beleid. Tevens dient het als communicatiemiddel richting de bevolking inzake toekomstige veranderingen en koersbepaling.

Binnen de beleidsterreinen wonen, archeologie, cultuurhistorie en omgevingsveiligheid zijn inmiddels afzonderlijke visies opgesteld. Wat nog relevant is voor het plangebied komt in het navolgende aan bod.

Vooruitlopend op de inwerkingtreding van de nieuwe Omgevingswet is de gemeente Tynaarlo inmiddels gestart met de voorbereidingen voor een nieuwe Omgevingsvisie. Dit document zal de nieuwe beleidskaders gaan vormen voor de fysieke leefomgeving.

3.4.2 Structuurvisie Wonen

Op 27 augustus 2013 heeft de gemeenteraad van Tynaarlo de Structuurvisie Wonen 2013 vastgesteld. Hierin wordt de visie geschetst op het wonen in de gemeente Tynaarlo. De ambitie van de structuurvisie is om op basis van een goede marktanalyse de bestaande speerpunten van beleid te vertalen naar de huidige marktsituatie. Gestuurd wordt op het tot stand brengen van een evenwichtige toekomstbestendige woningvoorraad die:

• tegemoet komt aan de woonbehoeften van de vergrijzende bevolking;
• goede voorwaarden schept voor het binden van jonge huishoudens voor een zo gemêleerd mogelijke bevolkingssamenstelling in dorpen en wijken;
• bijdraagt tot een goede (omgevings-) kwaliteit van woonwijken en dorpscentra met voorzieningen;
• bijdraagt tot een duurzame samenleving.

Met betrekking tot de kleine kernen, waartoe Zeijen wordt gerekend, stelt de structuurvisie dat in deze kernen op het gebied van woningvoorraad en nieuwbouw geen ingrijpende ontwikkelingen zijn voorzien. Deze kernen kenmerken zich door landelijk wonen en ontlenen daaraan ook hun kracht. Het project betreft een transformatie van een agrarisch bedrijf naar twee burger woningen. Aangezien in de huidige situatie al een bedrijfswoning aanwezig is betreft de ruimtelijke ontwikkeling slechts een beperkte toevoeging van één woning aan de woningvoorraad in Zeijen.

Het project is derhalve in overeenstemming met de gemeentelijk structuurvisie Wonen.

3.4.3 Structuurvisie Archeologie

In de Structuurvisie Archeologie, welke vastgesteld is op 28 mei 2013, is vastgelegd op welke wijze de gemeente Tynaarlo wil omgaan met het archeologisch erfgoed. De Structuurvisie Archeologie inventariseert de bekende en verwachte archeologische waarden en geeft invulling aan het ruimtelijke beleid. Het belangrijkste instrument daarbij zijn de bestemmingsplannen. In deze bestemmingsplannen zullen te beschermen zones worden aangewezen en van op maat gesneden bestemmingsregels voorzien.

In paragraaf 4.8.1 wordt nader ingegaan op het aspect archeologie.

3.4.4 Structuurvisie Cultuurhistorie

De gemeente heeft ten behoeve van het aspect cultuurhistorie de Structuurvisie Cultuurhistorie 2014-2024 vastgesteld. Het doel van deze visie is het borgen van cultuurhistorisch erfgoed. De gemeente heeft het waarborgen van het erfgoed en de ruimtelijke identiteit van Tynaarlo samengevat in één centrale boodschap: de gemeente wil historische structuren en karakteristieken herkenbaar houden, de kwaliteit bewaken en de historische gelaagdheid in acht nemen.

In paragraaf 4.8.2 wordt nader ingegaan op het aspect cultuurhistorie.

3.4.5 Landschapsontwikkelingsplan

Als vervolg op het structuurplan is in 2009 het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) voor de gemeente Tynaarlo vastgesteld. Het LOP bevat een integrale visie voor de ontwikkeling van het landschap van Tynaarlo voor de komende 15 jaar; een uitwerking en aanscherping van het structuurplan. Het LOP is de centrale spil voor het stroomlijnen van beleid, plannen en ideeën op het gebied van landschap. Het Landschapsontwikkelingsplan heeft de status van een structuurvisie.

In het LOP is het plangebied gelegen in het deelgebied de Rug van Zeijen. Qua landschap is het plangebied aangeduid als 'dorpsomgeving in het esdorpenlandschap'. Deze zone wordt als een grote landschappelijke kwaliteit gezien. Door de inrichting van het plangebied en het ontwerp van de woning is de ruimtelijke ontwikkeling passend binnen de landschappelijke kwaliteiten van het gebied. Een nadere beschrijving van het ontwerp is weergegeven in paragraaf 2.2.

3.4.6 Welstandsnota

De welstandsnota bevat criteria waaraan een bouwplan qua uiterlijke verschijning wordt getoetst. De welstandscriteria zijn onderverdeeld naar ligging, massa en vorm, gevelopbouw, detaillering en materiaal- en kleurgebruik.

3.4.7 Beleidsvisie Omgevingsveiligheid

In de Beleidsvisie Omgevingsveiligheid, welke is vastgesteld op 26 februari 2019, wordt een visie en ambitie gegeven op welke wijze wordt omgegaan met het aspect veiligheid. Om zowel ruimte te bieden aan de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente als ervoor te zorgen dat er geen onnodige of onacceptabele veiligheidsrisico’s worden gelopen is het wenselijk om sturing te geven aan de situering van bedrijven met een risicocontour en aan ruimtelijke ontwikkelingen binnen bestaande risicocontouren of aandachtsgebieden. Door onderscheid te maken in verschillende gebieden met verschillende ruimtelijke functies en daaraan gebiedsgerichte ambities te koppelen, combineert de gemeente Tynaarlo de gewenste veiligheidsniveaus optimaal met de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen.

In deze omgevingsveiligheidvisie worden de volgende gebieden onderscheiden:

• woonwijken;
• bedrijventerreinen;
• buitengebied.

Het plangebied is gelegen in het deelgebied woonwijken. Voor woonwijken kiest de gemeente in nieuwe situaties voor een maximaal veiligheidsniveau. In paragraaf 4.4 wordt nader ingegaan op het aspect externe veiligheid.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Milieuzonering

Bedrijven worden ingedeeld in categorieën met behulp van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009). Deze publicatie biedt een handreiking ten behoeve van de afstemming tussen ruimtelijke ordening en milieu op lokaal niveau en geeft informatie over de milieukenmerken van verschillende typen bedrijven. Op basis van de milieukenmerken van de verschillende typen bedrijven en inrichtingen wordt een indicatie van de afstanden gegeven, die als gevolg van deze kenmerken moeten worden aangehouden tussen de diverse typen bedrijven en een rustige woonwijk. Deze afstanden hebben uitdrukkelijk niet het karakter van een norm of een richtlijn.

De informatie heeft geen betrekking op individuele bedrijven, maar op bedrijfstypen. Dit betekent dat een concrete situatie altijd in de context moet worden bekeken:

• binnen bepaalde bedrijfstypen kunnen zich grote verschillen voordoen;
• concrete milieu-informatie over een specifiek bedrijf heeft meer waarde dan algemene informatie;
• de afstanden hebben betrekking op de afstand tot een rustige woonwijk; bij andere gebiedsfuncties kunnen dus andere afstanden mogelijk zijn;
• afdoende milieuhygiënische maatregelen bij de bron, bij de overdracht of bij de ontvanger, kunnen een kortere afstand eventueel mogelijk maken.

Conclusie
In de omgeving van het plangebied komen enkele lichte bedrijven en agrarische bedrijven voor. Aangezien andere woningen op kortere afstand van deze bedrijven zijn gelegen, zijn deze woningen maatgevend voor de bedrijfsvoering en de mate van hinder. De nieuwe woning en het omzetten van de bedrijfswoning naar burgerwoning vormen derhalve geen beperking voor de bedrijfsvoering.

4.2 Geluid

Het planvoornemen voorziet in de realisatie van een nieuwe woning en het omzetten van een bedrijfswoning naar burgerwoning. De Wet geluidhinder beschouwt een woning als zogenaamd geluidsgevoelige gebouw. Onderzocht dient derhalve te worden of toetsing aan de Wet geluidhinder dient plaats te vinden.

In het kader van de Wet geluidhinder bevinden zich langs alle wegen zones, met uitzondering van wegen die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied en wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt. Binnen de bebouwde kom bedraagt de zonebreedte voor twee-strookswegen die aan weerszijden van de weg, gerekend vanuit de wegas, in acht moet worden genomen 200 m. In geval van het realiseren van geluidsgevoelige bebouwing binnen deze zone dient een akoestisch onderzoek plaats te vinden.

De Hoofdweg kent ter plaatse van het plangebied een maximum snelheid van 30 km/uur. Dat betekent dat ter plaatse geen zone in het kader van de Wet geluidhinder aanwezig is en daarmee zou akoestisch onderzoek achterwege kunnen blijven. Echter in het kader van een goede ruimtelijke ordening en omdat de weg nabij het plangebied over gaat in een weg met een maximum snelheid van 60 km/uur is toch besloten akoestisch onderzoek te verrichten. Het akoestisch onderzoek is als bijlage 1 aan dit bestemmingsplan toegevoegd.

Conclusie
Uit het onderzoek blijkt dat de te realiseren woning voldoet aan de wettelijke eisen wat betreft het wegverkeerslawaai vanwege de Hoofdweg. De Wet geluidhinder verzet zich niet tegen de komst van deze woning. Ook is er geen sprake van een aantasting van het woon- en leefmilieu in het kader van een goede ruimtelijke ordening.

4.3 Luchtkwaliteit

Nederland heeft de Europese regels ten aanzien van luchtkwaliteit geïmplementeerd in de Wet milieubeheer. De in deze wet gehanteerde normen gelden overal, met uitzondering van een arbeidsplaats (hierop is de Arbeidsomstandighedenwet van toepassing).

Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin staat wanneer en hoe overschrijdingen van de luchtkwaliteit moeten worden aangepakt. Het programma houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur. Projecten die passen in dit programma, hoeven niet meer te worden getoetst aan de normen (grenswaarden) voor luchtkwaliteit. De ministerraad heeft op voorstel van de minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer ingestemd met het NSL. Het NSL is op 1 augustus 2009 in werking getreden.

Ook projecten die 'niet in betekenende mate' (nibm) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. De criteria om te kunnen beoordelen of er voor een project sprake is van nibm, zijn vastgelegd in de AMvB-nibm. In de AMvB-nibm is vastgelegd dat een grens van 3% verslechtering van de luchtkwaliteit (een toename van maximaal 1,2 µg/m³ NO2 of PM10) als 'niet in betekenende mate' wordt beschouwd.

Het plan biedt de mogelijkheid tot het realiseren van een extra woning. Op basis van de CROW-publicatie nummer 381 'Verkeersgeneratie woon- en werkgebieden' mag worden uitgegaan van een ritproductie van zeven ritten per woning. Dit betekent op de omliggende wegen een maximale toename van 7 mvt/etmaal.

Voor kleinere ruimtelijke plannen en verkeersplannen die effect kunnen hebben op de luchtkwaliteit heeft het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer in samenwerking met InfoMil een specifieke rekentool ontwikkeld. Daarmee kan op een eenvoudige en snelle manier worden bepaald of een plan niet in betekenende mate bijdraagt aan luchtverontreiniging. Met behulp van deze rekentool is de toename van de stoffen NO2 en PM10 bepaald.

Conclusie
Uit de berekeningen blijkt dat het plan de grens van 3% (een toename van 0,4 µg/m³ NO2 of PM10) niet overschrijdt. Het project moet derhalve worden beschouwd als een nibm-project. Nader onderzoek naar de luchtkwaliteit kan derhalve achterwege blijven.

4.4 Externe veiligheid

Op 27 oktober 2004 zijn het Besluit externe veiligheid inrichtingen en de Regeling externe veiligheid inrichtingen van kracht geworden. In het Besluit externe veiligheid inrichtingen zijn risiconormen voor externe veiligheid met betrekking tot inrichtingen met gevaarlijke stoffen wettelijk vastgelegd.

Uit de risicokaart Drenthe blijkt dat in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn.

Eveneens liggen er in de nabijheid geen wegen waarover transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt en ligt het plangebied buiten de invloedsfeer van risicovolle buisleidingen.

Conclusie
Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het aspect externe veiligheid geen belemmeringen voor het onderhavig bestemmingsplan oplevert. Derhalve wordt tevens voldaan aan het maximale veiligheidsniveau van de 'Beleidsvisie Omgevingsveiligheid'.

4.5 Bodem

Voor de bodemkwaliteit geldt de Wet bodembescherming (Wbb) en het (bijbehorende) besluit bodemkwaliteit. Gestreefd wordt naar een duurzaam gebruik van de bodem. Bij een ruimtelijk plan dient de bodemkwaliteit van het betreffende gebied inzichtelijk te worden gemaakt. Het uitgangspunt wat betreft de bodem in het plangebied is, dat de kwaliteit ervan zodanig moet zijn dat er geen risico's zijn voor de volksgezondheid bij het gebruik van het plangebied voor de voorgenomen functie en dat het de financiële haalbaarheid van het plan niet in gevaar brengt.

Het plangebied verandert van een agrarische naar een woonbestemming. Ter plaatse van de agrarische bedrijvigheid kunnen verontreinigingen in de bodem aanwezig zijn. Om deze reden is er door Terra Bodemonderzoek B.V. een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (kenmerk: 19192, d.d. 28 februari 2020). Dit bodemonderzoek is als bijlage 2 opgenomen.

Uit het onderzoek blijkt dat in de bovengrond lichte verontreiniging met PAK en zware metalen aanwezig is. Vermoedelijk hangt dit samen met de aanwezige puinresten. Hiernaast is er op basis van asbest, lood en overige stoffen in de bodem geen verontreiniging aangetroffen. In het grondwater zijn tevens geen verontreinigingen aangetroffen.

Conclusie
De aangetroffen verhoogde concentraties vormen geen risico's voor de volksgezondheid, het milieu en/of het ecosysteem. Uit milieuhygiënisch oogpunt is er geen bezwaar tegen de voorgenomen bestemmingswijziging.

4.6 Ecologie

Om de uitvoerbaarheid van het planvoornemen te toetsen, is in 2017 een inventarisatie van natuurwaarden uitgevoerd. Het doel hiervan is om na te gaan of aanvullend onderzoek in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) of het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid noodzakelijk is. Deze inventarisatie is als bijlage 3 opgenomen. Het plan heeft daarna een tijd stilgelegen. De gemeente Tynaarlo heeft nu gevraagd om een actualisatie van deze inventarisatie. Deze actualisatie is als bijlage 4 opgenomen en onderstaand beschreven.

4.6.1 Voorgaande inventarisatie

Uit de ecologische inventarisatie uit 2017 blijkt dat het plangebied een zeer beperkte natuurwaarde kent. Jaarrond beschermde nesten van broedvogels zijn destijds niet aangetroffen en werden ook niet verwacht in het plangebied. Daarnaast zijn verblijfplaatsen van vleermuizen ook niet in het plangebied te verwachten. De bebouwing is gezien de constructie en gebruikte materialen (open kapschuren met damwandplaten) ongeschikt als verblijfplaats voor vleermuizen en/of vogels en in de bomen zijn geen ruimten aangetroffen die als vleermuisverblijfplaats kunnen fungeren.

4.6.2 Huidige situatie en plannen

Sinds 2017 heeft de initiatiefnemer al een deel van de agrarische gebouwen gesloopt. Op het terrein staan nu nog een serrestal en een schuur van damwandplaten, welke op termijn eveneens gesloopt zullen gaan worden. Het terrein is grotendeels verhard met betonplaten. Op de plek van deze betonplaten wordt een nieuwe woning gerealiseerd. Aan de straatkant van de nieuwe woning staat opgaande beplanting. De bomen blijven staan, alleen de opslag van jonge bomen wordt verwijderd.

4.6.3 Soortenbescherming

Wat betreft beschermde soorten die in het plangebied voor kunnen komen, zijn na bestudering en vergelijking van de foto's uit 2017 en 2020 geen veranderingen in het plangebied geconstateerd die van invloed kunnen zijn op het voorkomen van beschermde dieren en planten. Het plangebied kent nog steeds zeer beperkte natuurwaarde vanwege het grotendeels ontbreken van vegetatie. De te slopen bebouwing biedt ook in de huidige situatie geen geschikte verblijfplaatsen voor vleermuizen, vogels met jaarrond beschermde nesten of andere beschermde soorten, vanwege het ontbreken van besloten ruimtes met geschikt microklimaat. Het doen van nader ecologisch onderzoek is niet noodzakelijk. Wel geldt nog steeds de zorgplicht ten aanzien van algemene amfibieën en grondgebonden zoogdieren. Daarnaast dient bij het verwijderen van de opslag tussen de bomenrij rekening te worden gehouden met het broedseizoen van vogels, zoals ook al vermeld werd in de inventarisatie uit 2017. Een standaardperiode voor het broedseizoen is er niet; van belang is of een broedgeval aanwezig is, ongeacht de periode. Voor de meeste vogels geldt dat het broedseizoen ongeveer van 15 maart tot 15 juli duurt.

4.6.4 Gebiedsbescherming

In de huidige situatie ligt op circa 300 meter ten noordwesten van het plangebied een NNN-gebied, terwijl in 2017 het dichtstbijzijnde NNN-gebied op circa 1 kilometer ten zuidwesten van het plangebied lag. Maar ook met een afstand van 300 meter is het plan op het punt van provinciaal ruimtelijk natuurbeleid niet in strijd met de Provinciale Omgevingsverordening.

Ten opzichte van 2017 is niets veranderd aan de afstanden tot Natura 2000-gebied. Gezien de afstand, de inrichting van het tussenliggende gebied met bebouwing, wegen en de aard van de ontwikkeling, zijn nog steeds veel potentiële effecten op het Natura 2000-gebied op voorhand uit te sluiten. De beoordeling van effecten van stikstofdepositie op stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden is echter wel gewijzigd ten opzichte van 2017 als gevolg van de uitspraken van de Raad van State op 29 mei 2019. Over de afstand tussen het plangebied en het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied kan in potentie wel sprake zijn van een toename van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. Daarom is een AERIUS-berekening gemaakt waaruit blijkt dat tijdens de aanleg- en gebruiksfase geen sprake is van stikstofdepositie boven 0.00 mol N/ha/jaar in stikstofgevoelige habitattypen van Natura 2000-gebieden. Een (significant) negatief effect op Natura 2000-gebieden kan daarom nog steeds uitgesloten worden. De AERIUS-berekening is als bijlage 5 opgenomen.

Conclusie
Uit deze actualisatie is naar voren gekomen dat een aanvullend onderzoek in het kader van de Wnb en het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid niet noodzakelijk is. Met inachtneming van het broedseizoen van vogels en de zorgplicht is een ontheffing van de Wnb voor soorten of een vergunning op grond van de Wnb voor gebieden niet nodig voor de beoogde activiteiten. Het plan is daarnaast op het punt van provinciaal ruimtelijk natuurbeleid niet in strijd met de Provinciale Omgevingsverordening.

4.7 Water

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening dient in de toelichting op ruimtelijke plannen een waterparagraaf te worden opgenomen. Deze waterparagraaf doet verslag van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie, dat wil zeggen voor het grondwater en het oppervlaktewater.

Het is de schriftelijke weerslag van de zogenaamde watertoets: ‘het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren (door de waterbeheerder), afwegen en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten’.

Op 23 december 2016 is de digitale watertoets doorlopen. Hieruit blijkt dat de korte procedure kan worden doorlopen. Voor de verdere procedurele afhandeling van de watertoets is het van belang om het waterschap verder te betrekken en rekening te houden met de afgegeven adviezen. Het waterschap zal geïnformeerd worden over de wijze waarop het plan verder zal worden voorbereid en wat het uiteindelijk ontwerp/inrichting van het plangebied zal zijn.

In het navolgende wordt kort ingegaan op de uitkomsten van de digitale watertoets.

Waterhuishouding
Het waterschap geeft aan dat ondiepe storende bodemlagen voorkomen. Hemelwater zou hierdoor moeilijk kunnen infiltreren hetgeen wateroverlast kan veroorzaken bij hevige neerslag.

In de huidige situatie is ter plaatse van het plangebied geen wateroverlast bekend.

Het verhard oppervlak neemt af ten opzichte van de bestaande situatie. De nieuwe woning wordt aangesloten op het bestaande rioleringsstelsel. Schone oppervlakken worden afgekoppeld en geborgen in het aanwezige en nieuw te realiseren oppervlaktewater.

Het gebruik van materialen
Om verontreiniging van het watersysteem te voorkomen, wordt geen gebruik gemaakt van materialen zoals lood, koper en zink, waardoor het hemelwater dat vrij afstroomt naar het watersysteem verontreinigd raakt.

Grondwater
Het plan voldoet aan de droogleggingseisen van het waterschap. Dat houdt in dat een minimale drooglegging van 1,3 m wordt toegepast voor de woning. Daarnaast wordt rekening gehouden met een minimale ontwateringsdiepte van 0,70 meter. Bij kruipruimteloos bouwen kan een kleinere drooglegging toegepast worden.

Conclusie
Het aspect water levert geen belemmeringen op voor het onderhavig bestemmingsplan. Uit de overlegreactie van het waterschap Noorderzijlvest (bijlage 6) blijkt dat het waterschap instemt met het bestemmingsplan.

4.8 Archeologie en cultuurhistorie

4.8.1 Archeologie

Door ondertekening van het verdrag van Malta (1992) heeft Nederland zich verplicht om bij ruimtelijke planvorming nadrukkelijk rekening te houden met het niet zichtbare deel van het cultuurhistorisch erfgoed, te weten de archeologische waarden. In de Monumentenwet is geregeld hoe met archeologische vindplaatsen en zichtbare monumenten moet worden omgegaan. Het streven is om deze belangen tijdig bij de planvorming te betrekken.

In mei 2013 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie Archeologie vastgesteld. Op de archeologische beleidskaart heeft het plangebied een hoge tot middelhoge verwachting op basis van landschap. Inventariserend veldonderzoek is noodzakelijk bij geplande bodemverstoringen met oppervlakten = 1.000 m2 en dieper dan 30 cm -mv.

Het bestemmingsplan maakt de realisatie van een nieuwe woning mogelijk op een kavel kleiner dan 1.000 m2. Er is derhalve geen noodzaak voor het uitvoeren van nader onderzoek.

Het omzetten van een bedrijfswoning naar burgerwoning betreft feitelijk een functiewijziging van het bestaande gebouw. Er vinden geen bodemingrepen plaats. Het bestemmingsplan is qua archeologie uitvoerbaar, echter is er wel een dubbelbestemming archeologie opgenomen conform de Structuurvisie Archeologie.

4.8.2 Cultuurhistorie

Cultuurhistorie gaat over de geschiedenis van de gebouwde omgeving, de landschappen, tradities en de verhalen die erbij horen. Sinds 1 januari 2012 is de gemeente wettelijk verplicht om cultuurhistorische belangen mee te wegen in ruimtelijke vraagstukken.

De gemeente heeft ten behoeve van het aspect cultuurhistorie de Structuurvisie Cultuurhistorie 2014-2024 opgesteld. Het doel van deze visie is het borgen van cultuurhistorisch erfgoed. De gemeente heeft het waarborgen van het erfgoed en de ruimtelijke identiteit van Tynaarlo samengevat in één centrale boodschap: de gemeente wil historische structuren en karakteristieken herkenbaar houden, de kwaliteit bewaken en de historische gelaagdheid in acht nemen.

Op de cultuurhistorische beleidswaardenkaart is het plangebied aangeduid als “hoge waarde” en als “MIP-object”. Bij ruimtelijke ontwikkelingen wordt gestreefd naar behoud en/of inpassing.

Conclusie
Dit bestemmingsplan maakt feitelijk een functiewijziging van de bestaande gebouwen en het creëren van een tweede woning mogelijk. Naar aanleiding hoe de tweede woning gerealiseerd gaat worden zoals beschreven is in hoofdstuk 2.2 is er nadrukkelijk rekening gehouden met de ruimtelijke opzet van het esdorp. Derhalve is dit plan in overeenstemming met het provinciaal beleid en blijven de historische waarden en karakteristieken van het esdorp behouden.

4.9 M.e.r.-beoordeling

Op 1 april 2011 is het (gewijzigde) Besluit m.e.r. in werking getreden. Een belangrijke wijziging betreft het indicatief maken van de drempelwaarden in onderdeel D (betreft de m.e.r.-beoordeling) van de bijlage bij het Besluit m.e.r. Concreet betekent dit dat, ook wanneer ontwikkelingen onder de in lijst D opgenomen drempelwaarden blijven, het bevoegd gezag zich er nog steeds van moet vergewissen of activiteiten geen aanzienlijke milieugevolgen kunnen hebben, de zogenaamde 'vergewisplicht'. Daarbij zijn in het bijzonder de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EU-richtlijn van belang. Deze omstandigheden betreffen onder andere de kenmerken van de potentiële effecten en cumulatie. Op grond van artikel 3:46 van de Algemene wet bestuursrecht dient het bevoegd gezag zijn eventuele keuze voor géén m.e.r.-beoordeling voor een activiteit die beneden de drempelwaarde valt, te motiveren in de overwegingen van het moederbesluit. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd. Op basis van de vormvrije m.e.r. blijkt of al dan niet een m.e.r. of m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is.

Vervolgens is het Besluit m.e.r. op 7 juli 2017 gewijzigd. De wijziging is het gevolg van de implementatie van Richtlijn 2014/52/EU die ziet op het wijzigen van Richtlijn 2011/92/EU. Het gewijzigde Besluit m.e.r. geldt vanaf 16 mei 2017 voor alle lopende vergunningaanvragen en bestemmingsplannen waarover nog geen besluit is genomen. Één van de belangrijkste gevolgen van de wijziging van het Besluit m.e.r. is dat een vormvrije m.e.r.-beoordeling moet worden aangevraagd door middel van een aanmeldnotitie. Dit is geregeld in artikel 2, vijfde lid van het Besluit m.e.r.

Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om één extra woning te realiseren. De activiteit die mogelijk wordt gemaakt, valt onder onderdeel D 11.2 van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage. Onderdeel D 11.2 betreft: 'uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen'.

Onder verwijzing naar haar uitspraken van 15 maart 2017, ECLI:NL:RVS:2017:694, van 31 januari 2018, ECLI:NL:RVS:2018:348 en van 17 april 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1253, heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State in haar uitspraak van 12 juni 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:1879) overwogen dat het antwoord op de vraag of sprake is van een (wijziging van een) stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van het Besluit milieueffectrapportage, afhangt van de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer aspecten als de aard en de omvang van de voorziene wijziging van de stedelijke ontwikkeling een rol spelen. Het betwiste plan voorziet in de bouw van twee woningen op een perceel grasland in een kleine kern. De Raad van State heeft in voornoemde uitspraak geoordeeld dat het plan, gelet op de aard en omvang, niet wordt aangemerkt als een stedelijk ontwikkelingsproject. Hierbij is van belang dat het ruimtebeslag van de voorziene bebouwing beperkt is en dat de voorziene ontwikkeling gepaard gaat met een beperkte bebouwing op het perceel.

Conclusie
Ook de planontwikkeling aan de Hoofdstraat 7 te Zeijen kent een beperkt ruimtebeslag en een beperkte bebouwing. Ten opzichte van de huidige situatie neemt het bebouwd oppervlak gering toe. Geconcludeerd kan worden dat onderhavig plan niet als stedelijke ontwikkeling kan worden aangemerkt. Dat betekent dat er geen sprake is van een m.e.r.-(beoordelings)plicht.

Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving

5.1 Algemeen

In dit onderdeel van de toelichting wordt nader ingegaan op de vormgeving van de verbeelding en de regels.

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bevat de regeling voor de opzet en de inhoud van een bestemmingsplan. In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is deze regeling verder uitgewerkt.

Het bestemmingsplan bestaat uit:

• een verbeelding van het bestemmingsplangebied waarin alle bestemmingen van de gronden worden aangewezen;
• de regels waarin de bestemmingen worden beschreven en waarbij per bestemming het doel wordt of de doeleinden worden genoemd.

Bij het bestemmingsplan hoort een toelichting.

Ook zijn de regels van de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012) toegepast. Met deze standaard worden de regels en de verbeelding zodanig opgebouwd en ingericht dat bestemmingsplannen goed met elkaar kunnen worden vergeleken.

Het bestemmingsplan met de daarbij behorende toelichting wordt langs elektronische weg vastgelegd. Vanaf 1 januari 2010 wordt het bestemmingsplan ook in die vorm vastgesteld, tegelijk met een verbeelding van het bestemmingsplan op papier. Als de digitale en papieren verbeelding tot interpretatieverschillen leiden, is de digitale verbeelding beslissend.

5.2 Bestemmingen

De in dit bestemmingsplan voorkomende bestemmingen en bijbehorende regels zullen in deze paragraaf nader worden toegelicht.

Het plangebied kent drie bestemmingen:

• Agrarisch
• Woongebied
• Waarde - Archeologische verwachting 2 (dubbelbestemming)

Wat betreft de inhoud wordt voor deze bestemmingen zo veel mogelijk aangesloten bij het bestemmingsplan Kleinere kernen.

Agrarisch
De gronden achter de nieuwe woning en de voormalige bedrijfswoning, die thans deel uitmaken van het agrarisch bouwperceel, zijn opnieuw bestemd als Agrarisch, met dien verstande dat er geen gebouwen mogen worden gebouwd.

Woongebied
De nieuwe woning en de voormalige bedrijfswoning zijn bestemd als Woongebied. Voor beide woningen is op de verbeelding een bouwvlak aangegeven waarbinnen het hoofdgebouw gebouwd moeten worden. In de bestemming zijn regels opgenomen ten aanzien van onder andere de diepte van het hoofdgebouw, de maximale goot- en bouwhoogte, de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens en de dakhelling.

Ten aanzien van bijgebouwen en uitbouwen geldt dat deze ook binnen het bouwvlak dienen te worden gebouwd. Voorts dienen zij te worden geplaatst op een afstand van ten minste 3 m achter de voorgevel van het hoofdgebouw. Ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' is de mogelijkheid opgenomen om hier van af te wijken. Ook voor bijgebouwen en uitbouwen zijn regels opgenomen ten aanzien van de maximale goot- en bouwhoogte en de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens.

De gezamenlijke oppervlakte van bijgebouwen en uitbouwen is afhankelijk van de omvang van het bebouwingsgebied.

Binnen de woonfunctie zijn aan huis verbonden beroepen toegelaten voor zover de woonfunctie in overwegende mate blijft gehandhaafd. Als voorwaarden geldt onder andere dat de aan huis verbonden activiteiten uitsluitend inpandig mogen worden verricht, maximaal 30% van de vergunde oppervlakte van hoofden bijgebouwen mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden activiteiten met een maximum van 45 m² en dat deze activiteiten in een afgebakend/helder herkenbaar deel van de hoofd- en/of bijgebouw moeten worden uitgeoefend. Degene die het aan huis verbonden beroep uitoefent, dient ook bewoner van de woning dient te zijn.

Het gebruik mag voorts geen ernstige hinder voor het woonmilieu opleveren, dan wel mag geen afbreuk doen aan het woonkarakter van de omringende woonomgeving.

Voor aan huis verbonden bedrijven is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen. Het maximale ruimtebeslag is gelijk aan de regeling voor aan huis verbonden beroepen.

Dubbelbestemming Waarde - Archeologische verwachting 2
De gemeentelijke Structuurvisie Archeologie 'Een rijk verleden' (vastgesteld dd. 28 mei 2013) onderscheidt vijf archeologische bestemmingen. Voor dit plangebied is de bestemming Waarde - Archeologische verwachting 2 van toepassing. Normaal beheer en onderhoud worden uitgezonderd van de vergunningplicht. Hieronder wordt verstaan: het beheer en het onderhoud, dat gelet op de bestemming regelmatig noodzakelijk is voor een goed beheer en gebruik van de gronden en gebouwen die tot de betreffende bestemming behoren.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Aangezien het om een particulier initiatief gaat, zullen eventuele planschadekosten en andere daarmee samenhangende kosten voor rekening van de initiatiefnemer zijn. De initiatiefnemer en de gemeente hebben hiervoor een planschade- en anterieure exploitatieovereenkomst ondertekend. Ook de kosten die gepaard gaan met de uitvoering van de plannen zullen door de initiatiefnemer worden gedragen.

Hiermee zijn alle plankosten als bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening anderszins verzekerd en is het niet verplicht een exploitatieplan op te stellen.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Inspraak en overleg

Het voorontwerpbestemmingsplan is toegezonden aan de overlegpartners. Naar aanleiding hiervan zijn reacties binnengekomen van het Waterschap Noorderzijlvest en de provincie Drenthe. De overlegreacties zijn als bijlage 6 en 7 opgenomen. Het Waterschap Noorderzijlvest en de provincie Drenthe stemmen in met het bestemmingsplan. Naar aanleiding van het advies van de provincie Drenthe is paragraaf 3.2 aangepast.

Naast de overlegpartners heeft de initiatiefnemer het voornemen met de eigenaren van de omliggende percelen gedeeld. De eigenaren van de omliggende percelen hebben positief gereageerd op het voornemen. Een document hiervan is als bijlage 8 opgenomen.

6.2.2 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft voor zes weken ter visie gelegen. Binnen deze termijn kon eenieder een zienswijze kenbaar maken. Hiervan is geen gebruik gemaakt.