Wapse, transformatie recreatiepark naar wonen

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In 2018 is in de provincie Drenthe de aanpak 'Vitale Vakantieparken Drenthe' gestart. Een samenwerking tussen alle Drentse gemeenten, de provincie en de recreatiesector gericht op het versterken van de recreatieve sector. In dat kader is onderzocht welke parken vitaal zijn of kunnen worden en welke parken niet vitaal zijn en niet of nauwelijks toekomstperspectief hebben als recreatiepark. In januari 2020 is er in dit kader een quick scan uitgevoerd betreffende de transformatie van het recreatiepark Nieuwlande te Wapse. De 'Quick Scan Transformatie' had tot doel te onderzoeken of er een kansrijk vertrekpunt voor transformatie is. De eindconclusie van de quick scan is dat het verder verkennen van de mogelijkheden van transformatie naar een woonfunctie voor het park Nieuwlande kansrijk is.

Het park Nieuwlande, gelegen aan de Ten Darperweg in Wapse (gemeente Westerveld), dateert uit de jaren 1972/1973 en omvat 34 woningen die in principe voor recreatie zijn bestemd. Een groot gedeelte van het park wordt permanent bewoond en wordt dus niet recreatief gebruikt. Het geldende bestemmingsplan voor park Nieuwlande is het bestemmingsplan Buitengebied 2012. Het park heeft daarin de bestemming 'Recreatie 4’ met dubbelbestemming Waarde-Archeologie 3 en vrijwaringszone-laagvlieggebied. Het gebruik van gebouwen voor permanente bewoning is als strijdig gebruik aangemerkt. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch toch te kunnen regelen, is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Met dit bestemmingsplan wordt de omzetting van de recreatieve bestemming naar een woonbestemming voorzien.

Het nu voorliggende bestemmingsplan is gericht op het planologisch-juridisch mogelijk maken van transformatie naar een woongebied. Met de vaststelling van dit bestemmingsplan verandert de bestemming van alle 34 woningen van 'Recreatie 'naar 'Wonen'. Er is echter één eigenaar die de woning nog wel recreatief willen gebruiken. Dat moet zo kunnen blijven. Het recreatieve gebruik is beperkt tot het gebruik als tweede woning.

Deze mogelijkheid wordt gerespecteerd en komt in dit bestemmingsplan tot uitdrukking in een passende regeling. Voor het park als geheel is echter voorzien dat het op termijn een woonpark wordt. Daarom zijn alle op het park aanwezige woningen onder de woonbestemming gebracht en is de woning die vooralsnog in gebruik blijft als tweede woning van een passende regeling voorzien, waarmee het uitsluitend recreatieve gebruik planologisch is vastgelegd. Deze - voor uitsluitend recreatief gebruik bedoelde- woning kan desgewenst te zijner tijd worden omgezet naar een volwaardige woonbestemming. De gemeente is in dat geval uiteraard bereid medewerking te verlenen aan een passende procedure om zo te komen tot het gewenste eindbeeld.

1.2 Achtergrond

Uit de in 2017 door ZKA uitgevoerde vitaliteitsscan blijkt dat er geen toeristisch-recreatief perspectief voor het park is. Het VvE-bestuur en de gemeente onderschrijven dat ook. Het beeld van de huidige situatie is dat het recreatieve gebruik steeds verder afneemt ten gunste van de permanente bewoning. Een deel van de huizen wordt als tweede woning gebruikt; echte commerciële recreatieve verhuur is er niet en ook nooit geweest, ook omdat er geen recreatieve voorzieningen zijn. Nieuwlande lijkt een functie te vervullen als woonwijk van Wapse, waarbij het voorziet in een segment van de woningmarkt dat in Wapse zelf niet aanwezig is. Daarnaast vormt de groene, parkachtige inrichting een aantrekkingskracht, voor zowel permanente bewoners als voor hen die het als tweede huis te gebruiken. De gemeente onderkent het bovenstaande en ziet de noodzaak voor het maken van keuzes voor de toekomst van het park.

In januari 2020 is er in het kader van ‘Vitale Vakantieparken Drenthe een quick scan uitgevoerd betreffende de transformatie van het recreatiepark Nieuwlande te Wapse. De 'Quick Scan Transformatie' heeft tot doel te onderzoeken of er een kansrijk vertrekpunt voor transformatie is. De eindconclusie van de quick scan is dat het verder verkennen van de mogelijkheden van transformatie naar een woonfunctie voor het park Nieuwlande kansrijk is.

In de quick scan wordt aangegeven dat de gemeente vindt dat een combinatie van wonen en commerciële verhuur ten behoeve van recreatie niet gewenst is, omdat dit functies zijn die elkaar niet altijd verdragen. Wonen en het gebruik als tweede woning, zoals bij Nieuwlande, ligt genuanceerder, maar de gemeente ziet dit vooral als een overgangsfase. Zij verwacht dat wanneer permanente bewoning mogelijk is, eigenaren hiervoor kiezen en het aantal eigenaren dat de woning recreatief gebruikt steeds verder afneemt. Voor de percelen waarvan de eigenaren (vooreerst) willen blijven recreëren is in dit bestemmingsplan dan ook een specifieke regeling opgenomen. De Quick Scan Transformatie (Vitale Vakantieparken Drenthe, 31 januari 2020) is opgenomen als bijlage 1 bij de toelichting.

Het Transformatieplan Park Nieuwlande (mei 2022) geeft aan hoe de vereniging van eigenaren de transformatie vorm wil geven. Het transformatieplan is als bijlage 2 opgenomen bij de toelichting van dit bestemmingsplan.

1.3 Ligging plangebied

Het recreatiepark Nieuwlande is gelegen zuid-westen van Wapse, aan de Ten Darperweg. De Ten Darperweg is een provinciale weg (de N855) en sluit in westelijke richting via Vledder, Frederiksoord, Nijensleek en Eesveen aan op de A32. In oostelijke richting loopt de N855 door naar Diever en Dieverbrug, om daar de Rijksweg 371 te kruisen en door te lopen richting Dwingeloo.

De Ten Darperweg kenmerkt zich door lintbebouwing. Aan de zuidzijde van de weg bevinden zich buiten de bebouwde kom voornamelijk (voormalige) boerderijen. Ook aan de noordzijde van de Ten Darperweg zijn (voormalige) boerderijen aanwezig, alsmede het aan het recreatiepark grenzende hotel-restaurant De Wapser Herberg. Het recreatiepark wordt verder omgeven door agrarische gronden, en ten noorden door een recreatiebedrijf.

Figuur 1.1 Globale ligging van het plangebied

1.4 Vigerende regeling

Op dit moment geldt het bestemmingsplan Buitengebied Westerveld, vastgesteld op 5 juli 2012 en deels onherroepelijk in werking. Het plangebied heeft hierin de bestemming 'Recreatie 4'. De bestemming 'Recreatie - 4' ziet toe op recreatiewoningen, inclusief aan- en uitbouwen, aangebouwde bijgebouwen en aangebouwde overkappingen en vrijstaande bijgebouwen bij recreatiewoningen. Het behoud, het herstel en de ontwikkeling van het landschappelijk waardevolle karakter van het recreatieterrein is eveneens in de bestemmingsomschrijving opgenomen. Ondergeschikt zijn ondermeer toegestaan tuinen, erven en terreinen, parkeervoorzieningen, beplanting en bebossing, wegen en paden, sloten en naar de aard daarmee gelijk te stellen waterlopen alsmede bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

De 34 woningen op het park hebben een recreatieve bestemming en het gebruik van gebouwen voor permanente bewoning is niet toegestaan. Het gebruik van vrijstaande bijgebouwen voor bewoning is eveneens niet toegestaan. Ook is als strijdig gebruik aangemerkt het verwijderen van terrein afschermende beplanting. Normaal onderhoud is wel toegestaan.

In de bouwregels is bepaald dat de oppervlakte van een recreatiewoning (inclusief de aangebouwde bijbehorende bouwwerken) maximaal 100 m² bedraagt. De goothoogte van een recreatiewoning, bedraagt maximaal 3 m. De dakhelling van een recreatiewoning bedraagt ten hoogste 60º. De bouwhoogte van een recreatiewoning bedraagt ten hoogste 7 meter. Bij elke woning is een vrijstaand bijgebouw van maximaal 10 m2 toegestaan.

Ook is de dubbelbestemming 'Waarde- archeologie 3' van toepassing. De dubbelbestemming ziet toe op het beschermen van de archeologische waarden van het gebied. Paragraaf 4.2 gaat hier verder op in. Op het gebied is eveneens een regeling laagvlieggebied van toepassing. Deze regeling (vrijwaringszone - laagvlieggebied) is overgenomen in dit bestemmingsplan maar heeft geen consequenties, aangezien de maximale bouwhoogte in deze zone maximaal 30 m is.

Figuur 2.1 Ligging van het plangebied met geldende bestemmingsplannen

1.5 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 schetst het relevante beleidskader voor het plan. Daarbij wordt ingegaan op het relevante rijks-, provinciaal, en gemeentelijk beleid. In hoofdstuk 3 wordt het initiatief nader beschreven. Daarbij komt de huidige situatie aan bod en wordt vervolgens ingegaan op de toekomstige situatie. In hoofdstuk 4 worden de omgevingsaspecten behandeld, waaraan de beoogde ontwikkeling wordt getoetst. Hoofdstuk 5 beschrijft de juridische aspecten van het plan. In hoofdstuk 6 worden de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan toegelicht.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

Aan nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen ligt beleid ten grondslag. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op relevante beleidsuitgangspunten op Rijksniveau, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau. De planuitgangspunten en vervolgens de bestemmingsregeling zijn hierop afgesteld. 

2.1 Rijksbeleid

2.1.1 Nationale omgevingsvisie

De Omgevingswet bundelt alle huidige wetten over de leefomgeving. Daarbij hoort ook 1 Rijksvisie op de leefomgeving: de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) naar de Tweede Kamer gestuurd. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komende 30 jaar verandert. Dit betreft onder meer:

• de bouw van ongeveer 1 miljoen nieuwe woningen;
• meer duurzame energie gebruiken;
• aanpassen aan klimaatverandering;
• de ontwikkeling van een circulaire economie;
• omschakeling naar kringlooplandbouw.

Bij de opgaven wordt altijd rekening gehouden met een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving. De Nationale Omgevingsvisie schets een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Op het niveau van dit bestemmingsplan biedt de NOVI geen concrete aandachtspunten.

2.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) voorziet in de juridische borging van het nationaal ruimtelijk beleid. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels voor 14 aangewezen nationale belangen De voorgenomen ontwikkeling binnen het projectgebied raakt geen rijksbelangen zoals deze genoemd zijn in het Barro.

2.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

Om zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren is in het Besluit ruimtelijke ordening de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen (artikel 3.1.6 lid 2). Voor een stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied moet worden gemotiveerd waarom deze niet binnen bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd en moet worden aangetoond of er behoefte is.

De ontwikkeling betreft een herbestemming van een recreatiepark naar een woonbestemming. Per saldo worden er met dit bestemmingsplan niet meer woningen gerealiseerd. Volgens jurisprudentie wordt een dergelijke ontwikkeling niet gezien als een nieuw stedelijk ontwikkelingsproject. Toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is formeel gezien dan ook niet noodzakelijk.

De voorgenomen ontwikkeling betreft een ontwikkeling in het buitengebied. Uit de analyse per park die onderdeel uitmaakt van de aanpak 'Vitale Vakantieparken Drenthe' blijkt dat er voor park Nieuwlande geen toekomstperspectief is als recreatiepark. Om te voorkomen dat het park zich in de toekomst in een onwenselijke richting ontwikkelt is een nieuw perspectief gewenst. Dit is gevonden in transformatie van recreatiepark Nieuwlande naar een woongebied met bijbehorende bestemming 'Wonen'. Met de voorgestelde ontwikkeling in het plangebied wordt een duurzaam toekomstperspectief geboden.

2.2 Provinciaal beleid

2.2.1 Aanpak Vitale Vakantieparken Drenthe 2018-2024

De provincie Drenthe wil voorzien in een b(l)oeiende verblijfsrecreatiesector in de provincie. Uit het vitaliteitsonderzoek blijkt dat de verblijfsrecreatiesector suboptimaal functioneert en het aanbod niet aansluit op de vraag. Uit onderzoek blijkt dat 42% van de parken geen toeristisch-recreatief aanbod heeft. De verblijfsrecreatiesector in Drenthe blijkt niet opgewassen tegen langverhuur en de wooneconomie, ook niet op hoogwaardige locaties en bouwvormen.

De 'Aanpak Vitale Vakantieparken Drenthe 2018-2024' is gericht op het realiseren van de volgende doelen:

• meer ruimte voor ondernemerschap;
• meer bestedingen door toeristen;
• meer werkgelegenheid;
• meer grip op sociale problematiek;
• meer balans tussen vraag en aanbod.

De vitaliteitsopgave bestaat uit sporen. Het eerste spoor focust zich op excelleren. Dit houdt in dat vitale parken of parken die potentie hebben om toekomstig vitaal te zijn gefaciliteerd worden in hun innovatie en conceptontwikkeling. Het tweede spoor focust zich op transformeren. Door middel van het tweede spoor worden parkeigenaren en/of VvE's van terreinen zonder recreatief toekomstperspectief geholpen in de transformatie naar een passende bestemming. Oftewel voor parken zonder recreatief toekomstperspectief ligt de focus op herontwikkelingen. Voor een succesvolle aanpak is samenwerking tussen eigenaren, ondernemers, gemeenten en de provincie noodzakelijk. De gemeenten en de provincie Drenthe dienen hierbij belemmeringen voor eigenaren weg te nemen. Bij deze revitaliseringsopgaven geldt een sterke verwevenheid van verschillende beleidsterreinen. Het gaat hierbij om de economische, fysiek-ruimtelijk, volkshuisvestelijke en sociaal-maatschappelijk terreinen. Daarnaast worden natuur-, landbouw- en milieuorganisaties betrokken zodat er verbinding wordt gelegd tussen economie en ecologie.

Het initiatief vanuit recreatiepark Nieuwlande te Wapse met betrekking tot het omzetten van een recreatiepark een woonlocatie past binnen de 'aanpak vitale vakantieparken Drenthe 2018-2024'. De omzetting naar een woonlocatie past binnen het tweede spoor van transformeren naar een passende bestemming. Het initiatief maakt daarom ook onderdeel uit van het project Vitale Vakantieparken.

2.2.2 Actieprogramma Vitale vakantieparken Drenthe

In het actieprogramma Vitale Vakantieparken Drenthe hebben provincie, gemeenten, Recreatieschap Drenthe en RECRON de ambitie en doelen voor het project Vitale Vakantieparken uitgewerkt. Drenthe gaat de komende jaren voor een verdubbeling van het aantal topvakantieparken. Parken zonder recreatieve toekomst worden begeleid naar een passende andere bestemming, met het uiteindelijke doel halvering van het aantal niet-vitale vakantieparken.

Met verschillende instrumenten uit het actieprogramma ondersteunen provincie, gemeenten, Recreatieschap en RECRON ondernemers en VvE's. Hiervoor wordt een zogeheten taskforce ingericht: een actiegericht team dat gemeenten parkgericht bedient met kennis, advies en hulp. Recreatieondernemers en VvE’s dienen zelf met kansrijke toekomstplannen te komen en kunnen bij de taskforce terecht voor vragen en advies. Het initiatief dat onderdeel is van het project Vitale vakantieparken voldoet aan het actieprogramma, doordat de initiatiefnemers zelf met kansrijke toekomstplannen zijn gekomen.

2.2.3 Omgevingsvisie Drenthe

In 2018 is een actualisatie van de Omgevingsvisie Provincie Drenthe vastgesteld. De Omgevingsvisie Drenthe is het strategische kader voor de ruimtelijk-economische ontwikkeling van de provincie Drenthe voor de periode tot 2020 en in een aantal gevallen verder in de toekomst. In deze visie zijn de beleidsuitgangspunten geactualiseerd en in overeenstemming gebracht met de taakverdeling zoals deze is bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening. De missie van de visie is als volgt verwoord: "Het koesteren van de Drentse kernkwaliteiten en het ontwikkelen van een bruisend Drenthe, passend bij deze kernkwaliteiten". De kernkwaliteiten zijn:

• rust, ruimte, natuur en landschap;
• oorspronkelijkheid;
• noaberschap;
• menselijke maat;
• veiligheid;
• kleinschaligheid (Drentse schaal).

Het initiatief waarborgt de kernkwaliteiten van kleinschaligheid, menselijke maat en rust, ruimte, natuur en landschap. De provinciale belangen zijn juridisch geborgd in de provinciale omgevingsverordening.

2.2.4 Provinciale Verordening Drenthe

Gekoppeld aan de Omgevingsvisie heeft de provincie een Omgevingsverordening opgesteld. De 'Provinciale Omgevingsverordening Drenthe 2018' is in 2021 geactualiseerd. In de Omgevingsverordening worden regels gesteld ten aanzien van het provinciaal belang. Hieronder worden de regels weergegeven die betrekking hebben op dit project.

Artikel 2.20 Functiewijziging verblijfsrecreatie naar wonen

• 1. Een ruimtelijk plan kan alleen voorzien in functiewijziging van verblijfsrecreatie naar wonen indien:
  • a. het gehele vakantiepark dan wel ruimtelijk samenhangende recreatiewoningen onderdeel is van één plan;
  • b. de functiewijziging betrekking heeft op een gedeelte van, of gehele parken dan wel ruimtelijk samenhangende onderdelen daarvan en niet op losse recreatiewoningen;
  • c. in het ruimtelijk plan inzicht wordt gegeven in de problematiek van het betreffende vakantiepark en wordt onderbouwd dat een functiewijziging naar wonen bijdraagt aan de oplossing van deze problematiek;
  • d. de bestaande recreatiewoningen geen stacaravans of vergelijkbare bouwwerken zijn, tenzij in het ruimtelijk plan wordt geborgd dat de functiewijziging naar wonen in ieder geval gepaard gaat met een verbetering van de uiterlijke verschijningsvorm en de randvoorwaarden voor inpassing, omvang, inhoud en uiterlijk van de woning in het ruimtelijk plan worden vastgelegd.
  • e. de betreffende woningen voldoen aan de minimale wettelijke eisen en in het ruimtelijk plan gemotiveerd wordt dat de functiewijziging past binnen de gemeentelijke woonvisie ofwel de balans tussen vraag en aanbod in de woningvoorraad, zodat deze aansluit bij de demografische behoefte, en;
  • f. in het ruimtelijk plan wordt onderbouwd dat er een ruimtelijke, maatschappelijke en/of landschappelijke meerwaarde ontstaat, en het ruimtelijk plan vergezeld gaat van een uitvoeringsplan waarin de maatregelen staan die gericht zijn op de genoemde meerwaarde, dat juridisch verbonden is aan het betreffende ruimtelijk plan.

2. Gedeputeerde Staten (GS) hechten er voor de beoordeling aan dat het ruimtelijk plan door en met betrokkenen tot stand is gekomen en zullen dit in hun afweging betrekken.

3. Bij toepassing van dit artikel zijn de bepalingen van Artikel 2.17 niet van toepassing.

Artikel 2.6 Werken met kernkwaliteiten

In de Omgevingsverordening zijn de kernkwaliteiten van de provincie juridisch geborgd en doorvertaald als archeologie, aardkundige waarden, cultuurhistorie, landschap, rust, en natuur. Als bij een ruimtelijk plan kernkwaliteiten betrokken zijn wordt in het ruimtelijk plan uiteengezet hoe het desbetreffende plan zich verhoudt tot het behoud en de ontwikkeling van de bij het plan betrokken kernkwaliteiten conform het provinciaal beleid, en de strategische opgaven en de sturingsniveaus zoals die zijn verwoord in de omgevingsvisie. Een ruimtelijk plan kan in principe geen nieuwe activiteiten toestaan die kernkwaliteiten significant aantasten.

Figuur: uitsnede kaart kernkwaliteit landschap (bron: Provinciale omgevingsverordening Drenthe)

Figuur: uitsnede kaart kernkwaliteit cultuurhistorie (bron: Provinciale omgevingsverordening Drenthe)

Figuur: uitsnede kaart kernkwaliteit aardkundige waarden (bron: Provinciale omgevingsverordening Drenthe)

In relatie tot het plangebied zijn de kernkwaliteiten 'Aardkundige waarden', 'Cultuurhistorie', en 'Landschap' van toepassing. De transformatie van park Nieuwlande naar een woonbestemming is niet van invloed op deze kernkwaliteiten. Er wordt een landschappelijk inpassingsplan opgesteld. Het bestemmingsplan voorziet daarnaast in een dubbelbestemming ter bescherming van de landschappelijke - en cultuurhistorische waarden. Ook is een dubbelbestemming opgenomen ter bescherming van de archeologische waarden.

Conclusie

Uit de voorliggende toelichting blijkt dat het initiatief voldoet aan de Omgevingsverordening. Geconcludeerd wordt dat het initiatief in overeenstemming is met de regels van de Provinciale Verordening Drenthe. De transformatie van park Nieuwlande naar een woonbestemming is niet van invloed op deze kernkwaliteiten. Er wordt een landschappelijk inpassingsplan opgesteld. In de regels van dit bestemmingsplan worden daarnaast aanvullende regelingen opgenomen om de kernkwaliteiten, die in het plangebied aanwezig zijn, te beschermen. Het gaat om de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie' en 'Waarde - Landschap'. Geconcludeerd wordt dat er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de verschillende kernkwaliteiten en dat deze in voldoende mate worden beschermd.

2.3 Gemeentelijk beleid

2.3.1 Omgevingsvisie Westerveld

Deze Omgevingsvisie bevat het toekomstbeeld van en voor de gemeente Westerveld. De omgevingsvisie is de integrale langetermijnvisie op de ontwikkeling van de gemeente en gaat over de hele fysieke leefomgeving. Het streven is gericht op een actieve, gastvrije en saamhorige samenleving, gekenmerkt door sociale veerkracht en leefbaarheid. Dit wil de gemeente bereiken door te kiezen voor een meer faciliterende rol en minder een regievoerende. Dat betekent ook dat de gemeente meebeweegt met maatschappelijke ontwikkelingen, en als partner optrekt met de samenleving. Geen overheid dus die vooral controleert en stuurt, maar een overheid die samenwerkt en faciliteert. Daarbij past ook deregulering en het kiezen voor maatwerk.

Dynamische dorpen

Wapse wordt gerekend tot de 'dynamische dorpen'. Dynamische dorpen liggen qua omvang tussen de woondorpen en de voorzieningendorpen in. Naast de woonfunctie zijn er nog een paar voorzieningen aanwezig zoals een (door de gemeente ondersteund) dorpshuis of een basisschool. Of ze hebben een strategische ligging ten opzichte van bepaalde dynamische locaties. Voor voorzieningen zoals hoger onderwijs of grotere winkels moeten de inwoners het dorp uit.

Recreatie en Vitale Vakantieparken

Voor de toekomst van de vakantieparken in de gemeente werkt de gemeente samen met andere Drentse gemeenten, Recreatieschap Drenthe, RECRON en provincie Drenthe aan het project Vitale Vakantieparken. De aanpak van het project Vitale Vakantieparken bestaat uit drie sporen: excelleren (uitblinken), vitaliseren (toekomstbestendig) en transformeren (ombuigen). Er is ondersteuning voor vakantieparken en campings die er goed voorstaan, om ze de mogelijkheid te bieden verder door te ontwikkelen (excelleren). Meebewegen in de markt, zorgen dat je als park een sterke recreatieve positie behoudt of ontwikkelt, ook voor in de toekomst (vitaliseren). Daarnaast worden parkeigenaren en/of verenigingen van eigenaren van terreinen zonder recreatieve mogelijkheden en kansen voor de toekomst, begeleid naar een passende andere bestemming (transformeren).

Aanvulling met betrekking tot recreatiepark Nieuwlande:

In januari 2020 is er in het kader van 'Vitale Vakantieparken Drenthe' een quick scan uitgevoerd betreffende de transformatie van het recreatiepark Nieuwlande te Wapse. De Quick Scan Transformatie had tot doel te onderzoeken of er een kansrijk vertrekpunt voor transformatie is. De eindconclusie van de quick scan is dat het verder verkennen van de mogelijkheden van transformatie naar een woonfunctie voor het park Nieuwlande kansrijk is.

2.3.2 Structuurvisie Transformatie recreatiewoningen gemeente Westerveld (2021)

Gemeente Westerveld houdt zich sinds 2018 bezig met het transformeren van niet-vitale vakantieparken. Dit zijn vakantieparken die geen toeristische toekomst meer hebben, omdat er niet of nauwelijks meer gerecreëerd wordt en het park niet meer in trek is bij recreanten. Deze structuurvisie legt het kader vast voor het toepassen van verevening ter compensatie van de nadelige toeristisch-recreatieve ruimtelijke ontwikkeling van een bestemmingsplanwijziging van recreatie naar wonen (voor de transformatie van niet-vitale vakantieparken of recreatiewoningen).

In het geval van een functiewijziging van de bestemming recreatie naar wonen, wordt toeristisch-recreatief aanbod onttrokken aan de gemeente. Dit wordt gezien als een nadelige ruimtelijke ontwikkeling op het gebied van toerisme en recreatie, omdat het de kwaliteit, omvang en het maatschappelijk-economisch potentieel van het toeristisch product in de gemeente Westerveld verslechtert. Voor eigenaren van een recreatiewoning betekent de functiewijziging vaak een positieve waardeontwikkeling van hun woning/grond en daarnaast extra gebruiksmogelijkheden. De gemeente vraagt daarom een financiële bijdrage aan de eigenaren ter compensatie van de nadelige ruimtelijke ontwikkeling, om te verevenen met de kosten voor toeristisch-recreatieve ruimtelijke ontwikkelingen elders in de gemeente. Deze ruimtelijke ontwikkelingen dienen ook een goede ruimtelijke ordening.

Deze structuurvisie maakt het op basis van artikel 6.24, eerste lid, sub a, van de Wet ruimtelijke ordening mogelijk een vereveningsbijdrage te vragen voor toeristisch-recreatieve ruimtelijke ontwikkeling elders in de gemeente. Wanneer de nieuwe Omgevingswet in werking treedt, blijft het vragen van een financiële bijdrage voor ruimtelijke ontwikkeling mogelijk vanuit artikel 13.22 Omgevingswet. Deze structuurvisie is onder de Omgevingswet te beschouwen als een omgevingsprogramma.

In de Structuurvisie wordt ingegaan op het financieel kader. De financiële bijdrage wordt in een fonds gestort van waaruit maatregelen worden bekostigd voor het borgen en versterken van de toeristisch-recreatieve ruimtelijke kwaliteit en voorzieningen binnen de gemeente. Er is een specificatie opgenomen van de maatregelen waarvoor de vereveningsbijdrage mag worden gebruikt.

Hoofdstuk 3 Huidige situatie en planvoornemen

3.1 Landschappelijke context

Het landschap van Westerveld representeert een grote cultuurlandschappelijke waarde en is bovendien erg divers. Er zijn 31 verschillende landschapstypen onderscheiden, variërend van de essen en bouwlandkampen tot diverse beekdal- en heideontginningslandschappen. Daarnaast is er sprake van een groot aantal cultuurhistorisch waardevolle elementen, variërend van historische wegen en waterlopen tot strubbenbossen, monumentale gebouwen, structuren die verband houden met de Drentse Hoofdvaart, markegrenzen en sporen van de Tweede Wereldoorlog.

De gemeente Westerveld ligt in het zuidwestelijk deel van de provincie Drenthe, op de overgang van het Drents Plateau naar de veengebieden van het Drents-Friese Wold. De verschillende onderdelen van het Westerveldse cultuurlandschap hebben elk hun eigen, bijzondere kenmerken. Het landschapstype waar het plangebied van het bestemmingsplan toe wordt gerekend is het 'kampontginningenlandschap met plaatselijk essen'. Het plangebied zelf wordt gerekend tot de 'Nieuwlandkampen' (lichtbruin op bijgaand kaartfragment). Het betreft oudere ontginningen (vóór 1850) van heide- of broekland die direct tegen of zeer dichtbij een es of flankerende nederzetting hebben plaatsgevonden. Kenmerkend is verder de kleinschaligheid en de mate van beplanting met opgaand groen. Deze kampen waren primair voor akkerbouw bedoeld. In principe kwam er geen bebouwing voor.

Het landschap ten noorden en zuiden van deze Nieuwlandkampen wordt gerekend tot de 'jonge heide- en broekontginningen' (groen op bijgaand kaartfragment). Tot in de 19e eeuw vormden de woeste gronden, beheerd vanuit de buurtschappen, een belangrijk onderdeel van het agrarisch bedrijf. Er vond begrazing door schapen en runderen plaats, maar er werden ook plaggen gestoken. Een combinatie van deze twee activiteiten was de oorzaak van het bestaan van grotere heidevelden, stuifzanden en open broeken. Na de uitvinding van de kunstmest kon men overgaan tot het wijzigen van de functie van de terreinen. Een deel bleef bewaard in zijn oude hoedanigheid, maar een veel groter oppervlak werd bebost of omgezet in landbouwgrond. Het dorp Wapse wordt gerekend tot de 'historische kernen met huispercelen (rood op bijgaand kaartfragment).

Figuur: fragment cultuurhistorische waardenkaart gemeente Westerveld, blad 1 (bron; RAAP, 2012)

3.2 Huidige situatie

3.2.1 Algemeen

Het park Nieuwlande, gelegen aan de Ten Darperweg in Wapse, dateert uit de jaren 1972/1973 en omvat 34 woningen die in principe voor recreatie zijn bestemd. Zij zijn alle in particulier bezit, de percelen hebben een grootte, variërend van ongeveer 650 tot 1400 m2. Het betreft recreatiewoningen in particulier eigendom op een niet-commercieel recreatiepark.

Het park beslaat zo'n 3,5 ha. en is opgedeeld in 34 bebouwde percelen van particuliere eigenaren en een onbebouwd perceel (het voorterrein, zijnde een weiland met de toegangsweg) dat in eigendom is van de VvE. De toegang tot het park vindt plaats vanaf de openbare weg de Ten Darperweg, en via genoemde toegangsweg van de VvE naar een rondweg. De rondweg is niet in eigendom van de VvE, maar ligt op de terreinen van de particuliere eigenaren.

Huidig gebruik

Er zijn 34 woningen op 34 percelen, eigendom van 34 eigenaren. Ruim 70% van de woningen wordt permanent bewoond en de helft daarvan heeft een persoonsgebonden beschikking. Het recreatieve gebruik is beperkt tot het gebruik als tweede woning. De verdeling is als volgt:

• 24 woningen (ca. 71%) worden permanent bewoond, waarvan 12 (50%) van de eigenaren een persoonlijke gedoogbeschikking (in 2003 afgegeven) heeft en 12 (50%) er illegaal verblijven.
• Van de 24 permanent bewoonde woningen worden er 18 (75%) bewoond door de eigenaren zelf en 6 (25%) permanent verhuurd.
• 10 woningen (29%) worden recreatief gebruikt, waarvan 8 (80%) als tweede woning door de eigenaar en 2 (20%) verhuurd.

Figuur 3.1 Ligging plangebied en de luchtfoto van de huidige situatie

Ligging en inpassing in de omgeving

Het Park Nieuwlande is als geheel eigenlijk een onderdeel van het dorp Wapse en past daar landschappelijk en ruimtelijk goed in. Het dorp Wapse manifesteert zich als een aantal clusters van bebouwing aan weerszijden van de Ten Darperweg. Die clusters bestaan uit woon- en bedrijfsbebouwing, indirect ontsloten op de Ten Darper-weg. Tussen de clusters is de bebouwing spaarzamer en is het karakter open en agrarisch. Het park Nieuwlande is in feite een van die clusters, met een wat afwijkende, parkachtige inrichting en op enige afstand van de weg. Als cluster is het goed ingepast in de omgeving, omzoomd door bomen en met afwisselend meer en minder onderbeplanting.

Uitstraling en verschijningsvorm

Het park heeft een wat gesloten karakter, inherent aan de groene opzet. De uitstraling van de collectieve ruimte is groen, parkachtig, slechts de "rondweg" door het park is verhard. In vergelijking tot een 'gewone' woonwijk kent park Nieuwlande een groener, meer natuurlijk en informeler karakter. dit is ook de charme van het park. De particuliere percelen zijn vrij groot en over het algemeen goed ingericht.

Het weiland tussen de Ten Darperweg en het park ('Tweitje') is in eigendom van de VvE. Het weiland is ingericht op voorspraak van Stichting Landschapsbeheer Drenthe en wordt ook volgens hun adviezen beheerd. Het heeft een landschappelijke en ecologische kwaliteit die nog verder uitgebouwd zou kunnen worden. Door deze inrichting is het aangezicht van het park sterk verbeterd. Het voorgestelde beheer levert een bijdrage aan een beter leefklimaat voor flora en fauna In enkele jaren is de entree van het park veranderd van een wat rommelige, onaanzienlijke ponyweide in een bijzondere en waardevolle plek.

De woningen op park Nieuwlande vertoonden oorspronkelijk qua uiterlijk een grote overeenkomst: de woningen binnen de rondweg hadden een plat dak, die buiten de rondweg waren voorzien van een piramide - dak. In de loop der jaren zijn verschillende panden in belangrijke mate vernieuwd en uitgebreid, tenminste waar het woningen betreft die inderdaad voor recreatieve doeleinden werden gebruikt. Permanent bewoonde woningen, waarvoor een gedoogbeschikking geldt, komen daar niet voor in aanmerking. Uitbreiding is niet toegestaan. Desalniettemin zijn door deze ontwikkelingen verschillende woonvormen ontstaan, die het park een levendige aanblik verlenen die weinig afwijkt van een reguliere woonwijk. Nagenoeg het gehele park wordt permanent bewoond en wordt dus nauwelijks woningen recreatief gebruikt.

Figuur: de oorspronkelijke platte dak huizen in het midden van het park

Figuur: Aan de randen de piramide dak huizen

Figuur: verschijningsvorm van de meeste huizen na verbouwingen

3.2.2 De geschiedenis van het park

Tussen Wapse en Vledder ligt de Ten Darperweg met een lintbebouwing aan weerszijden van de weg. In de jaren '50 en '60 was daar een café met daaraan grenzend een weiland. Dit weiland – waarop nu het park Nieuwlande ligt - werd in de weekenden gebruikt als voetbalveld. Begin jaren '70 werd het weiland gekocht door een particulier. Deze vroeg bij de toenmalige gemeente Diever een vergunning aan om het weiland te bebouwen met 34 recreatiebungalows voor particulier gebruik met de mogelijkheid ze tijdelijk zelf te verhuren. Door het park werd een rondweg aangelegd. Om dit realiseren werd de VvE Nieuwlande opgericht. De nog te bouwen bungalows werden verkocht op eigen grond. Er kwam geen parkbeheer. In 1979 werd het eerste verzoek aan de gemeente Diever gedaan voor een permanente woonvergunning. Deze werd echter afgewezen. Inmiddels heeft ongeveer de helft van de eigenaren een “gedoogbeschikking” om permanent te blijven wonen.

In september 2017 brengt het bureau Leisure Consultants ZKA in opdracht van onder andere de provincie Drenthe een rapport uit m.b.t. de Vitaliteit Verblijfsrecreatie Drenthe. Het advies van het bureau ZKA komt overeen met de zienswijze van het bestuur van de VvE Nieuwlande.

3.3 Voorgenomen ontwikkeling

Met dit bestemmingsplan wordt de omzetting van de recreatieve bestemming naar een woonbestemming voorzien. Met de vaststelling van dit bestemmingsplan verandert de bestemming van alle 34 woningen van 'Recreatie 'naar 'Wonen'. Er is echter één eigenaar die de woning nog wel recreatief wil gebruiken. Dat moet zo kunnen blijven. Het recreatieve gebruik is beperkt tot het gebruik als tweede woning.

Deze mogelijkheid wordt gerespecteerd en komt in dit bestemmingsplan tot uitdrukking in een passende regeling. Voor het park als geheel is echter voorzien dat het op termijn een woonpark wordt. Daarom zijn alle op het park aanwezige woningen onder de woonbestemming gebracht en is de woning die vooralsnog in gebruik blijft als tweede woning van een passende regeling voorzien, waarmee het uitsluitend recreatieve gebruik planologisch is vastgelegd. Deze - voor uitsluitend recreatief gebruik bedoelde- woning kan desgewenst te zijner tijd worden omgezet naar een volwaardige woonbestemming. De gemeente is in dat geval uiteraard bereid medewerking te verlenen aan een passende procedure om zo te komen tot het gewenste eindbeeld.

Door het opnemen van enkele beschermende regelingen en het juridisch borgen van de landschappelijke inpassing wordt het handhaven en versterken van het huidige karakter gewaarborgd.

Meerwaarde na transformatie

De transformatie van park Nieuwlande zal gepaard gaat met een kwaliteitsimpuls, op ruimtelijk, landschappelijk en maatschappelijk gebied. in de eerste plaats natuurlijk als toevoeging op de woningvoorraad van Wapse. Wanneer het recreatiepark een 'gewone' woonwijk gaat worden betekent dit op termijn ook dat er een andere doelgroep aangetrokken kan worden, waaronder jongeren en (jonge) gezinnen. Dit zorgt weer voor een impuls voor Wapse op het gebied van huisvesting, leefbaarheid en draagvlak voor voorzieningen. van de meerwaarde. Meerwaarde kan ook gevonden worden in de inrichting en toegankelijkheid van het weiland voor het park. Het bestemmingsplan voorziet hiertoe in een passende regeling.

3.4 Landschappelijk inpassingsplan

Ten behoeve van de transformatie van het recreatiepark naar wonen wordt een landschappelijk inpassingsplan opgesteld. Met het landschappelijk inpassingsplan wordt het vastleggen van- en een kwaliteitsimpuls voor de onderscheidende landschappelijke kwaliteiten beoogd. Het landschappelijk inpassingsplan is als bijlage 2 bij de regels van dit bestemmingsplan opgenomen. Ook is het Beeldkwaliteitsplan toegevoegd zoals die geldt voor het buitengebied van de gemeente Westerveld. Zie hiervoor bijlage 3 bij de toelichting.

Het landschappelijk inpassingsplan geeft de bestaande te waarderen en waar mogelijk te behouden elementen weer op kaart. Ook bevat het plan een voorstel voor nieuw aan te planten bomen aan de randen van het park. Omdat het landschappelijk inpassingsplan voorziet in de aanleg van nieuwe groenelementen is er een voorwaardelijke verplichting opgenomen ter borging van de uitvoering van het landschapsplan. Daarnaast ziet de dubbelbestemming 'Landschap' toe op het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de bestaande landschappelijke kwaliteiten.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

Voor de beoogde ontwikkeling is het van belang dat tijdens de uitvoering en in de nieuwe situatie sprake is van een goede omgevingssituatie. Deze omgevingstoets gaat in op de relevante milieuaspecten (bodem, water, milieuzonering en externe veiligheid) en om andere sectorale regelgeving (bijvoorbeeld archeologie, cultuurhistorie en ecologie).

4.1 Bedrijven en milieuzonering

4.1.1 Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. De lijst maakt snel inzichtelijk welke milieuaspecten van belang zijn en in welke milieucategorie een bedrijf ingedeeld zou kunnen worden. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven, op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. Naarmate de milieuhinder toeneemt, loopt de milieu-indeling op van 1 t/m 6, met bijbehorende richtafstanden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieu-hinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. In bepaalde gevallen kan gemotiveerd worden dat er geen sprake is van een 'rustige woonwijk', maar van een 'gemengd gebied'. Dit is bijvoorbeeld het geval bij een lint in een dorpskern waar meerdere functies naast elkaar zitten. Of bij een gebied dat langs een drukke ontsluitingsweg ligt. Bij een 'gemengd gebied' kunnen de richtafstanden met 1 afstandsstap verkleind worden. Uitzondering hierop is de richtafstand voor externe veiligheid. Deze wordt niet verkleind. Het voordeel van het instrument is, dat het een integrale benadering geeft. Er is per bedrijf in beeld gebracht welke richtafstand aan de orde is voor de aspecten geluid, geur, stof en externe veiligheid. De milieucategorie wordt bepaald op de maatgevende (grootste) afstand.

Figuur: richtafstandentabel (bron: VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009))

4.1.2 Onderzoek en conclusies

Op grond van de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' kan de omgeving rond het plangebied tot het omgevingstype 'rustig buitengebied' worden gerekend.

Het bestaande 'Hotel De Wapser Herberg' grenst ten oosten aan het plangebied. Voor 'Hotels en pensions met keuken, conferentieoorden en congrescentra' (milieucategorie 1) geldt conform de VNG-brochure een richtafstand voor geluid van 10 meter voor het gebiedstype 'rustige woonwijk of rustig buitengebied'. De maatgevende woning is Nieuwland 2 en de afstand tussen die woning en het hotel bedraagt circa 12 meter. Er wordt voldaan aan de richtlijn voor' rustige woonwijk'. Zodanig wordt verwacht dat de omzetting van de recreatiewoningen naar permanente woningen geen extra belemmering vormen in de bedrijfsvoering van het hotel.

De camping Het Noordenveld ligt op ten minste 100 m. van park Nieuwlande; de richtafstand tussen een camping en bewoning is tenminste 50 m. Deze richtafstand wordt eveneens ruimschoots gehaald.

Het aspect 'Milieuzonering' vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.2 Archeologie

Toetsingskader

Rijk en provincie stellen zich op het standpunt dat in het ruimtelijk beleid zorgvuldig met het archeologisch erfgoed moet worden omgegaan. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Doelstelling van het Verdrag van Valetta is de bescherming en het behoud van archeologische waarden. Als gevolg van dit verdrag wordt in het kader van de ruimtelijke ordening het behoud van het archeologisch erfgoed meegewogen zoals alle andere belangen die bij de voorbereiding van het plan een rol spelen.

Per 1 juli 2016 is Erfgoedwet in werking getreden, waarbij de Monumentenwet 1988 is komen te vervallen. Een deel van het bepaalde in de Monumentenwet is overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving (onder voorwaarden) mogelijk.

Onderzoek

Op basis van het geldende bestemmingsplan kent het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - archeologie 3'. Ter bescherming hiervan is bij ingrepen dieper dan 30 centimeter en groter dan respectievelijk 1.000 m2 archeologisch onderzoek nodig. Ook in het voorliggende plan krijgt het plangebied deze dubbelbestemming opnieuw toegekend. Bij eventuele bouwactiviteiten blijven deze regels van toepassing. Gezien de beperkte bouw- en verhardingsmogelijkheden op grond van de hoofdbestemmingen en de oppervlakte waarbij onderzoek nodig is, wordt niet snel verwacht dat nader onderzoek noodzakelijk is.

Het aspect 'Archeologie' vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.3 Cultuurhistorie en landschap

4.3.1 Toetsingskader

De regering heeft in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) vastgelegd dat gemeenten vanaf 1 januari 2012 in hun bestemmingsplannen rekening moeten houden met aanwezige cultuurhistorische waarden. Een bestemmingsplan moet een beschrijving bevatten van de wijze waarop er rekening is gehouden met de aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige monumenten. Er is sprake van cultuurhistorische waarden wanneer er een positieve waardering van sporen, objecten, patronen en structuren zichtbaar of niet zichtbaar onderdeel uitmaken van onze leefomgeving. Gemeenten moeten aan de hand van deze beschrijving een analyse verrichten van de cultuurhistorische waarden in het bestemmingsplangebied. Hieruit moeten conclusies voortvloeien die in het bestemmingsplan terecht komen. Op deze manier wordt er waarde toegekend aan het belang van cultuurhistorie via het proces van ruimtelijke ordening.

4.3.2 Onderzoek en conclusie

In opdracht van de gemeente Westerveld heeft RAAP Archeologisch Adviesbureau in de periode juli-november 2011 een cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Westerveld opgesteld. De cultuurhistorische waardenkaart vormt de basis voor toekomstig cultuurhistorisch beleid (waarderings- en beleidskaarten), recreatie, erfgoededucatie en PR-marketingstrategieën of ruimtelijk ontwerp (inrichting en beheer). De cultuurhistorische context van het landschap van het plangebied is beschreven in paragraaf 3.1.

De transformatie van park Nieuwlande naar een woonbestemming is niet van invloed op de aanwezige cultuurhistorische waarden. Er wordt landschappelijk inpassingsplan opgesteld. Het aspect 'Cultuurhistorie en Landschap' vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.4 Bodem

4.4.1 Toetsingskader

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient er in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat als de bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig gesaneerd wordt, dat het kan worden gebruikt voor de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen worden bij voorkeur op schone grond gerealiseerd. Verdachte plekken met betrekking tot de kwaliteit van de bodem dienen in het kader van de Wet bodembescherming bij ruimtelijke plannen en projecten te worden gesignaleerd vanuit een goede ruimtelijke ordening.

4.4.2 Onderzoek en conclusie

Bij het aspect 'bodem' staat de vraag centraal of de bodemkwaliteit toereikend is voor het nieuwe gebruik. De bodem kan door eerdere (bedrijfs)activiteiten verontreinigd zijn. Voor de ruimtelijke procedure is het van het belang dat verdachte locaties worden gesignaleerd. Het plangebied wordt momenteel gebruikt als recreatiepark. Het wordt al lange tijd voor deze functie gebruikt. Het is niet aannemelijk dat als gevolg van deze functie bodemverontreinigingen zijn ontstaan. Ook zijn geen verdachte activiteiten uit het verleden bekend. In het kader van dit bestemmingsplan is een bodemonderzoek dan ook nog niet nodig.

Het aspect 'Bodem' staat de transformatie naar de bestemming 'Wonen' niet in de weg.

4.5 Water

Watertoets

Vanwege het grotere belang van het water in de ruimtelijke ordening, wordt van waterschappen een vroege en intensieve betrokkenheid bij het opstellen van ruimtelijke plannen verwacht. Bovendien is de watertoets een verplicht onderdeel in de bestemmingsplanprocedure geworden.

De watertoets is opgegeven aan het waterschap Drents- Overijsselse Delta. (Dossiercode 20181004-59-18926, datum 04-10 2018). Omdat het hier slechts een functieverandering van bestaande bebouwing betreft heeft dit geen invloed op de waterhuishouding. Er is geen sprake van (grond)wateroverlast in de omgeving van het plan. Er is geen waterschapsbelang. De watertoets is hiermee afgerond. De watertoets is opgenomen als bijlage 4 bij de toelichting.

Aanvullend op bovenstaande kan nog worden vermeld dat uit oogpunt van de gewenste kwaliteitsslag voor het park als geheel bovendien in de regels is vastgelegd dat het verharden van de onbebouwde gronden over een oppervlakte van meer dan 20% van de oppervlakte van het bouwperceel, verminderd met de oppervlakte van gebouwen en overkappingen al aanwezig op het bouwperceel, niet is toegestaan. Daarnaast is de Keur van kracht. Het nemen van compenserende maatregelen is niet aan de orde.

Het aspect 'Water' staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.6 Geluid (wegverkeerslawaai)

Toetsingskader

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd. Indien niet aan de voorkeursgrenswaarde kan worden voldaan, kan het bevoegd gezag - in de meeste gevallen de gemeente - hogere grenswaarden vaststellen. Hiervoor geldt een bepaald maximum, de uiterste grenswaarde genoemd. Bij de vaststelling van hogere grenswaarden moet worden afgewogen of bronmaatregelen of maatregelen in de overdrachtssfeer kunnen worden getroffen. 

Onderzoek en conclusies

Het recreatiepark Nieuwlande is gelegen aan de Ten Darperweg, de N855. Voor deze weg geldt een 80 -kilometer/uur regime. Het plangebied van dit bestemmingsplan ligt daarmee binnen de wettelijke zone (Wet geluidhinder, Wgh) van de N855. Voor autowegen met een maximumsnelheid van 50 km/uur of meer bestaande uit één of twee rijstroken is deze zone namelijk 250 meter. Voor het milieu- en omgevingsaspect geluid is daarom in het kader van de Wgh een akoestisch onderzoek nodig naar wegverkeergeluid. De feitelijke afstand tussen de weg en de bewoning op het park varieert van ca. 35 tot 250 m. Onderzoek zal moeten uitwijzen of het geluids-niveau de voorkeursgrenswaarde voor bewoning niet overschrijdt en, wanneer dit het geval mocht zijn, of maatregelen mogelijk zijn. Ook in het geval dat dit deel van de provinciale weg naar 60 km/u wordt gebracht, is een akoestisch onderzoek noodzakelijk. Het doel van het 'akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai' is om na te gaan in hoeverre de transformatie van de recreatiewoningen naar de bestemming 'wonen' kan plaatsvinden binnen de randvoorwaarden van de Wet geluidhinder.

Voor de beide andere wegen (Nijlandweg en Smitstede) geldt dat dit minder intensief bereden 60 km/h-wegen zijn. Ook hier moet onderzocht worden of het wegverkeerslawaai de voorkeursgrenswaarde op de dichtstbijzijnde bebouwing niet overschrijdt.

In opdracht van de gemeente Westerveld is door de Regionale Uitvoeringsdienst Drenthe (RUD) geluidadvies opgesteld voor de beoogde bestemmingsplanwijziging van het recreatiepark 'Nieuwland' te Wapse naar een woonbestemming. De RUD Drenthe heeft een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de gevelgeluidbelasting als gevolg van wegverkeer. Het advies van de RUD is opgenomen als bijlage 5 bij de toelichting.

Uit de rekenresultaten van dit akoestisch onderzoek kan worden opgemaakt dat uitgaande van een maximumsnelheid van 80 km/uur op de N855, de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden ter plaatse van Nieuwland 1, 27 en 40. Een mogelijke bronmaatregel die onderzocht is, is het verlagen van de maximumsnelheid van 80 km/uur naar 60 km/uur. Uitgaande van een maximumsnelheid van 60 km/uur op de N855, wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB enkel overschreden ter plaatse van Nieuwland 40.

Zowel bij een maximumsnelheid van 80 km/uur als bij 60 km/uur is er sprake van overschrijding van de voorkeursgrenswaarde als gevolg van wegverkeer op de N855. De maximale ontheffingswaarde van 53 dB wordt in beide situaties niet overschreden.

Op dit moment is nog geen concreet besluit genomen over de verlaging van 80 km/uur naar 60 km/uur. Uitgaande van de huidige situatie met een maximumsnelheid van 80 km/uur op de N855, dient voor het wegverkeer op deze weg een ontheffing in de vorm van hogere waarde te worden vastgesteld, zoals hieronder samengevat:

• 51 dB voor de woning Nieuwland 1;
• 51 dB voor de woning Nieuwland 27;
• 52 dB voor de woning Nieuwland 40.

Het is aannemelijk dat de gevels van de bestaande woningen van Nieuwland 1, 27 en 40 voldoende geluidwering bieden, zodat aan het vereiste binnenniveau kan worden voldaan. Er dient zodanig geen bouwakoestisch onderzoek te worden uitgevoerd.

Het aspect 'Geluid (wegverkeerslawaai' staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.7 Verkeer en parkeren

Toetsingskader

Op het gebied van verkeer en vervoer bestaat geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen activiteit. Wel dient in het kader van het ruimtelijk plan dat de activiteit mogelijk maakt, te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Dit houdt onder meer in dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn en de eventuele verkeerstoename niet leidt tot knelpunten in de verkeersafwikkeling.

Verkeersafwikkeling

Het park wordt voor autoverkeer ontsloten via de Ten Darperweg. Deze weg heeft voldoende capaciteit om de verkeersgeneratie van de woningen op te vangen. De ontwikkeling leidt dan ook niet tot verkeersproblemen.

Parkeren

Voor het parkeren geldt als uitgangspunt dat er binnen het plangebied voldoende ruimte moet zijn voor het opvangen van de parkeerbehoefte. De gemeente heeft zijn parkeerbeleid vastgelegd in het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan 2020-2030 (GVVP). 22 december 2020. Ten aanzien van de parkeernormen wordt daarin vermeld dat bij nieuwe ontwikkelingen de parkeerkencijfers uit de CROW publicatie 381 (Toekomstbestendig parkeren - van parkeerkencijfers naar parkeernormen) als parkeernorm worden gehanteerd. Voor Westerveld is hierbij de stedelijkheidsgraad ‘Niet stedelijk’ van toepassing. Uitgangspunt bij nieuwe ontwikkelingen is dat het parkeren zoveel mogelijk op eigen terrein plaats vindt. Gelet op de grootte van de percelen kan op eigen terrein worden geparkeerd Daardoor wordt voldaan aan de parkeernorm van twee parkeerplaatsen per woning.

Bereikbaarheid

De toegangsweg is verbreed tot de door de brandweer geëiste breedte van 4 meter. Daardoor zijn alle woningen in geval van een calamiteit bereikbaar voor brandweerauto's en ambulances.

4.8 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijnstof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijnstof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in bijgaande tabel weergegeven.

Tabel: Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Stof		Toetsing van	Grenswaarde
stikstofdioxide (NO2)		jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
fijn stof (PM10)		jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
		24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg / m³
fijn stof (PM2,5)		jaargemiddelde concentratie	25 µg /m³

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een plan vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een plan heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een plan valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m³ bij één ontsluitingsweg en 200.000 m³ bij twee ontsluitingswegen.

Onderzoek en conclusie

De voorgestane ontwikkeling voorziet in de transformatie van recreatiewoningen op een vakantiepark naar een woonbestemming. Het aantal wooneenheden blijft in de nieuwe situatie gelijk. Als gevolg van de voorgestane ontwikkeling is er geen aanleiding te veronderstellen dat de intensiteit van het wegverkeer op de Ten Darperweg zal toenemen. Er is geen nader onderzoek nodig.

Het aspect 'Luchtkwaliteit' staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.9 Ecologie

4.9.1 Toetsingskader

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. Deze zijn geregeld in de nieuwe Wet natuurbescherming (Wnb). Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europees rechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

In Nederland zijn via de Wet Natuurbescherming de Natura 2000-gebieden beschermd. Als ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van de natuurwaarden binnen deze gebieden, moet een vergunning worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het beleid ten aanzien van de Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologisch Hoofdstructuur). Voor ontwikkelingen binnen het NNN geldt het 'nee, tenzij-principe'. Het beleid voor het NNN is opgenomen in de provinciale verordening.

Soortenbescherming

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn. Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

4.9.2 Onderzoek

Ruimtelijke plannen dienen te worden beoordeeld op uitvoerbaarheid, onder meer in relatie tot de natuurwetgeving.

Natura 2000

Het park maakt geen deel uit van een Natura 2000 – gebied. Het Natura 2000 – gebied Drents-Friese Wold & Leggelderveld ligt op ruim 1000 meter van de noordgrens van het park. Voor de beoordeling van de effecten van een ontwikkeling op Natura 2000-gebieden wordt onderscheid gemaakt tussen directe verstoring als gevolg van geluid, licht, trillingen en verontreiniging enerzijds en vermesting en verzuring anderzijds. Gelet op de afstand tussen het park en het natuurgebied alsmede het huidige en het toekomstige gebruik van het park en de directe omgeving is uit te sluiten dat verstoring als gevolg van een transformatie significant negatieve gevolgen heeft voor het Natura 2000- gebied.

Natuurnetwerk Nederland/Ecologische Verbindingszone

Het park ligt niet binnen het netwerk en de verbindingszone. De dichtstbij gelegen gebieden die hier wel deel van uitmaken zijn het hiervoor genoemde Natura 2000-gebied en het beekdal ten noordwesten van het park. Gelet op de afstand van het park tot deze gebieden kan worden uitgesloten dat de transformatie afbreuk zal doen aan de kenmerken van deze gebieden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt onderscheid gemaakt tussen soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn en daarnaast de overige soorten. De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn.

Een groot gedeelte van het park wordt reeds permanent bewoond en wordt dus niet recreatief gebruikt. Het is niet aannemelijk dat de planologische transformatie van de bestemming 'recreatie' naar een woonbestemming effect zal hebben op beschermde planten- en diersoorten. De transformatie zal namelijk geen sloop tot gevolg hebben. Ook nemen de bouwmogelijkheden (anders dan vergunningvrij) niet toe. Een verkennend veldonderzoek naar het voorkomen van beschermde soorten is niet nodig.

Bij concrete ontwikkelingen waarbij sprake is van de sloop van gebouwen zal op dat moment specifiek onderzoek uitgevoerd moeten worden naar het voorkomen van beschermde soorten. Indien deze voorkomen, is een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming nodig. Onderdeel hiervan is een activiteitenplan. Een ecologisch activiteitenplan beschrijft de noodzakelijke ecologische maatregelen/werkzaamheden eruit gevoerd gaan worden en maatregelen worden getroffen om nadelige effecten voor gevonden soorten te mitigeren (verzachten) of te compenseren. Op deze manier wordt strijdigheid met de Wet natuurbescherming voorkomen.

Het aspect 'Ecologie' staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.9.3 Stikstofdepositie

Naar aanleiding van de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 31 mei 2019 met betrekking tot het Programma Aanpak Stikstof wordt bij vrijwel ieder plan stilgestaan bij de mogelijke stikstofemissie en het effect daarvan op Natura 2000-gebieden.

In Nederland staan veel Natura 2000-gebieden onder druk door een overbelasting van stikstofdepositie. Conform de wetswijziging die op 1 juli 2021 is aangenomen is het voor bestemmingsplannen uitsluitend nog noodzakelijk om de gebruiksfase te berekenen. In dit geval is sprake van een functiewijziging van recreatie naar wonen. Bij kleine stedelijke ontwikkelingsprojecten, zoals dit woningbouwplan geldt dat er in de gebruiksfase alleen vanuit verkeer enige stikstofemissie is te verwachten, aangezien er gasloos gebouwd moet worden. Effecten van stikstof vanwege wegverkeer hebben een beperkt bereik. Dergelijke bronnen zijn namelijk dicht bij de grond geplaatst, waardoor de stikstof snel neerslaat. Het aantal verkeersbewegingen ten opzichte van de huidige situatie is daarnaast zeer minimaal. Op basis van bovenstaande kan worden geconcludeerd dat onderzoek naar stikstofdepositie niet nodig is.

Het aspect 'Stikstofdepositie' staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.10 Externe veiligheid

Toetsingskader

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Onderzoek en conclusie

Om te bepalen of in en in de nabijheid van het plangebied risicovolle objecten aanwezig zijn die het plan kunnen belemmeren, is de professionele risicokaart geraadpleegd. Hieruit blijkt dat in de directe nabijheid van het plangebied geen risicovolle functies/installaties aanwezig zijn. Ook vindt er in de directe omgeving geen transport plaats van gevaarlijke stoffen via het spoor, de weg, het water of door buisleidingen.

Het aspect 'Externe veiligheid' vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.11 Kabels en leidingen

Toetsingskader

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

Onderzoek en conclusie

Binnen het plangebied en in de directe omgeving zijn geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig.

Het aspect 'Kabels en leidingen' staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.12 Vormvrije mer-beoordeling

Beleid en Normstelling

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

• Voor de ontwerp-bestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen.
• Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden.

Onderzoek en conclusie

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject mer-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat. De beoogde ontwikkeling bestaat uit de transformatie van maximaal 34 recreatiewoningen naar de bestemming 'Wonen'. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde. Dit betekent dat een zo genaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' noodzakelijk is. Gelet op de kenmerken van het project (zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Dit blijkt ook uit de onderzoeken van de verschillende milieuaspecten zoals deze in de betreffende paragrafen zijn opgenomen.

Voor het bestemmingsplan 'Wapse, transformatie recreatiepark naar wonen' is geen m.e.r.-procedure of m.e.r.-beoordelingsprocedure noodzakelijk.

Hoofdstuk 5 Planbeschrijving

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het voldoet aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

Onderstaand wordt een verantwoording van de keuzes van bestemmingen weergegeven. Het plangebied krijgt de bestemmingen 'Wonen' , Verkeer' en 'Groen' alsmede de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 3'' en 'Waarde - Landschap'. Voor de woning welke vooralsnog uitsluitend bedoeld is voor recreatief wonen is een specifieke regeling opgenomen: de aanduiding 'recreatiewoning'.

5.2.1 Groen

De bestaande groenvoorzieningen hebben de bestemming 'Groen' gekregen. Het is niet toegestaan om binnen deze bestemming te bouwen. Er mogen geen (gebouwde) erf- en terrein afscheidingen worden gebouwd. In de regels is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen om op de gronden een gebouw en/of overkapping te bouwen. Dit onder voorwaarde dat geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het bebouwingsbeeld, de landschappelijke, natuurlijke en cultuurhistorische waarden en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

5.2.2 Verkeer

De ontsluitingsweg door het park is onder de bestemming 'Verkeer' gebracht. Binnen deze bestemming zijn (ontsluitings)wegen en paden toegestaan, evenals bruggen, dammen, faunapassages en/of duikers. Ook sloten, bermen en beplanting, parkeervoorzieningen en dagrecreatief medegebruik is toegestaan.

5.2.3 Wonen

De woningen in het plangebied krijgen de bestemming 'Wonen'. Binnen deze bestemming zijn maximaal 34 woningen toegestaan. De woning welke vooralsnog uitsluitend bedoeld is voor recreatief gebruik is op de verbeelding aangeduid (aanduiding 'recreatiewoning). De gronden en bouwwerken ter plaatse van de aanduiding 'recreatiewoning' mogen uitsluitend voor recreatieve bewoning worden gebruikt. Hiertoe is een strijdig gebruiksbepaling opgenomen, zie artikel 5.4 onder a.

In de bouwregels is onderscheid gemaakt tussen 'woningen' en 'recreatiewoningen'. In geval van nieuwbouw van de voor permanente bewoning bedoelde woningen kan daarmee voldaan worden aan het meest recente Bouwbesluit.

Bouwregels woningen

De oppervlakte van een hoofdgebouw ten behoeve van een woning bedraagt ten hoogste 100 m² met een maximale goot- en bouwhoogte van 3,5 meter, respectievelijk 7,5 meter. De dakhelling bedraagt ten hoogste 60°. De gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken zal per hoofdgebouw ten hoogste 30 m² bedragen. Goot- en bouwhoogte zijn maximaal resp. 3,5 en 7,5 m voor aangebouwde bijgebouwen en 3,5 en 5 meter voor vrijstaande bijgebouwen. Tussen hoofdgebouwen moet een onderlinge afstand van ten minste 5 m worden aangehouden. De maximale goothoogte is iets hoger dan in de vigerende regeling.

Bouwregels recreatiewoningen

De bouwregels voor de uitsluitend voor recreatief gebruik bedoelde woning komen overeen met de vigerende regeling (bestemming 'Recreatie 4’ ). Dit betekent dat -in afwijking van de bouwregels voor woningen- de oppervlakte van een hoofdgebouw voor een recreatiewoning maximaal 100 m² is. In deze oppervlakte van 100 m2 zijn bijbehorende bouwwwerken (aanbouw, uitbouw, bijgebouw of overkapping) inbegrepen. Goot- en bouwhoogte zijn maximaal resp. 3,0 en 7,0 m voor aangebouwde bijgebouwen. De bouwhoogte van een vrijstaand bijgebouw bedraagt ten hoogste 3,0 m. Tussen hoofdgebouwen moet eveneens een onderlinge afstand van ten minste 5 m worden aangehouden.

Overige regels

In de woonbestemming is het niet toegestaan om (gebouwde) erf- en terrein afscheidingen te bouwen. Dit om het groene karakter van het plangebied te waarborgen. Het is niet toegestaan om onbebouwde gronden te verharden over een oppervlakte van meer dan 20% van de oppervlakte van het bouwperceel (verminderd met de oppervlakte van gebouwen en overkappingen aanwezig op het bouwperceel). Deze bepaling is eveneens opgenomen om het groene karakter van het park te waarborgen.

Binnen de woonbestemming zijn aan huis verbonden beroepen of een kleinschalige bedrijfsmatige activiteit onder voorwaarden mogelijk. Dit is niet toegestaan voor de woningen die uitsluitend bedoeld zijn voor recreatie.

5.2.4 Waarde-Archeologie 3

In het plangebied komen mogelijk archeologische waarden voor. Daarom is de dubbelbestemming 'Archeologie 3' van toepassing. Ter bescherming van deze waarden is bij ingrepen dieper dan 30 centimeter en groter dan respectievelijk 1.000 m2 archeologisch onderzoek nodig.

5.2.5 Waarde-Landschap

De voor 'Waarde-Landschap'aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de natuurlijke, landschappelijke en/of cultuurhistorische waarden.

Voor onderstaande activiteiten is een omgevingsvergunning vereist:

• a. het aanbrengen van oppervlakteverhardingen;
• b. het ontgronden, egaliseren en/of afgraven van gronden;
• c. het aanplanten, kappen en/of rooien van bomen en/of houtgewas.

De omgevingsvergunning kan slechts worden verleend indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de landschappelijke en cultuurhistorische waarden van de gronden.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

In het plangebied wordt geen nieuwbouw mogelijk gemaakt. De financiering die gemoeid is met de transformatie naar 'wonen'( waaronder de kosten voor het opstellen van het bestemmingsplan) is in handen van de initiatiefnemers, die de hiervoor benodigde financiën beschikbaar hebben. Dit bestemmingsplan wordt dan ook economisch uitvoerbaar geacht.

Grondexploitatie

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Onder "kostenverhaal" wordt verstaan het verrekenen van zogenaamde grondkosten, dat wil zeggen, de kosten van de aanleg van voorzieningen van openbaar nut (zoals straten, riolering , groen, parkeergelegenheid en waterpartijen met een openbare functie) binnen een bepaald ruimtelijk plan. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Via de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

De beoogde ontwikkeling die in dit bestemmingsplan centraal staat wordt niet als 'bouwplan' aangemerkt. Voor dit plan wordt een anterieure overeenkomst opgesteld, waarmee de kosten anderszins zijn verzekerd. Hierin zijn ook afspraken gemaakt ten aanzien van eventuele planschade.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Inspraak en Overleg

Het voorontwerpbestemmingsplan “Wapse, transformatie recreatiepark naar wonen” heeft van 21 april t/m 18 mei 2022 ter inzage gelegen. Een ieder kon een inspraakreactie indienen. In het kader van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het voorontwerpbestemmingsplan aan overlegpartners gezonden.

Er is een vooroverlegreactie ontvangen van provincie Drenthe, Brandweer Drenthe en de Gasunie. Er is één inspraakreactie ingediend.

De 'Nota inspraak en vooroverleg' bij het bestemmingsplan “Wapse, transformatie recreatiepark naar wonen” bestaat uit een samenvatting van de inspraakreactie en overlegreacties met daarbij de beantwoording/reactie. De nota is als bijlage 6 opgenomen bij de toelichting van het bestemmingsplan en geeft aan op welke wijze het ontwerp bestemmingsplan ten opzichte van het voorontwerpbestemmingsplan is aangepast. De vooroverlegreacties zijn opgenomen als bijlage 7 bij de toelichting van dit bestemminsplan.

Zienswijze

Het ontwerpbestemmingsplan heeft gedurende zes weken (van 28 juli t/m 7 september 2022) ter inzage gelegen. Tijdens deze periode is een ieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen (artikel 3.8 Wet ruimtelijke ordening). Er is één zienswijze ingediend. Deze zienswijze heeft niet tot aanpassingen van het bestemmingsplan geleid. De samengevatte zienswijze alsmede de gemeentelijke reactie op de zienswijze is als bijlage 8 in de toelichting.

Vaststelling

Vervolgens is het bestemmingsplan vastgesteld. Na de vaststelling wordt het bestemmingsplan nogmaals zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode bestaat de mogelijkheid tot het indienen van beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.