Wissenkerke, Dorpsdijk 12

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Algemeen

Aan de Dorpsdijk 12 in Wissenkerke is de onderneming Countryhouse de Vlasschure gevestigd. Sinds 1996 is dit verhuurbedrijf van groepsaccommodaties, B&B kamers, appartementen en een vrijstaand dijkhuis (Dorpsdijk 14) op deze locatie actief. Om het bedrijf te kunnen voortzetten en in de familie te houden is uitbreiding van de recreatieve eenheden gewenst. Initiatiefnemers wensen een kleinschalig recreatiepark met 11 nieuwe recreatiewoningen en centrale voorzieningen (receptie en ontspanningsruimte) te realiseren. Een aantal oude bedrijfsopstallen worden gesloopt.

De gewenste ontwikkeling past niet in het geldende bestemmingsplan 'Bebouwde kom Wissenkerke 2018'. In dit bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen (artikel 20.4.2) ten behoeve van de realisatie van recreatiewoningen. Het gewenst plan past niet binnen de voorwaarden uit het artikel waardoor geen gebruik kan worden gemaakt van de betreffende wijzigingsbevoegdheid. De gemeente Noord-Beveland heeft aangegeven medewerking te willen verlenen met het doorlopen van een bestemmingsplanprocedure. Dit bestemmingsplan voorziet in de motivering om het kleinschalig recreatiepark planologisch-juridisch mogelijk te maken.

1.2 Plangebied

Het plangebied (zie afbeelding 1) ligt binnen de bebouwde kom van Wissenkerke, een dorp in de gemeente Noord-Beveland. Het ligt aan de noordoost kant van het dorp en grenst aan het landelijk gebied. Aan de zuidkant liggen de straten Dorpsdijk en een klein deel Tuindorp en aan de oostkant ligt de straat Keihoogteweg. Aan de noordkant ligt een woonbestemming en aan de westkant een recreatieve bestemming met een wijzigingsbevoegdheid ten behoeve van de realisatie van landhuizen.

Het plangebied bestaat uit de volgende kadastrale percelen: WSOO-L-1755, 2412, 2082, 2083, 2243, 2022, 2244, 2414 en 1730. Het gezamenlijke oppervlakte is ongeveer 12.250 m².

Afbeelding 1 | Luchtfoto met begrenzing plangebied (bron: Street Smart, bewerking Juust)

1.3 Doel

Het doel van dit bestemmingsplan is het voorgenomen plan planologisch mogelijk te maken. Het vaststellen van dit bestemmingsplan vormt de basis om met één of meer omgevingsvergunningen de uitvoering van het plan mogelijk te maken.

1.4 Leeswijzer

Dit bestemmingsplan bestaat uit deze toelichting, regels en een verbeelding. Deze toelichting bestaat naast dit inleidende hoofdstuk uit vier hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt het initiatief toegelicht en de daarbij horende juridische regeling. Hoofdstuk 3 beschrijft het geldende beleidskader. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de verschillende milieuaspecten beoordeeld. In hoofdstuk 5 wordt tot slot de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

Hoofdstuk 2 Het project

2.1 Beschrijving project

2.1.1 Huidige situatie

Noord Beveland heeft een geschiedenis van het voortdurend gevecht met de zee. In 1652 werd de Wissekerkepolder op de zee herwonnen. Het dorp Wissenkerke werd voor de 3e keer gesticht, nu op zijn huidige plek met de Dorpsdijk als grens. Het nieuwe Wissenkerke had een haven aan de Calvliet. Deze haven verzandde regelmatig en in 1697 werd de nieuwe polder ‘Thoornpolder’ ingedijkt, hierdoor werd de Calvliet uiteindelijk teruggebracht tot een smalle afwateringssloot. Deze natuurlijke vorm is duidelijk aan het perceel te zien. Deze ‘Calvliet’ is geworden tot de sloot aan de westzijde van het plangebied (zie Bijlage 1).

Het plangebied is geheel omsloten door diverse types begroeiing en bebouwing. Namelijk aan de Noordzijde een landschapstuin van 2 hectare, met hoogstamfruitbomen, struweel, knotwilgensingel en bosjes, met een landhuis. Aan de Oostzijde wordt het gebied afgescheiden door een slootje en een dijk, waarachter een appelboomgaard van ongeveer 4 hecatre en 4 karakteristieke arbeiderswoningen. Aan de Westzijde is een gebied van volkstuinen gelegen, genaamd ‘Tuindorp’, met daarachter liggend een gevarieerde structuur van karakteristieke huisjes, schuurtjes, moestuintjes en bossages. Aan de Zuidzijde van het plangebied ligt het huidige hoofdgebouw CountryHouse de Vlasschure (zie afbeelding 2) met een grote tuin en bebossing, liggend aan de Dorpsdijk. Hierachter ligt de wijngaard ’de Druivengaarde’ , molen ‘De Onderneming’ en het dorp Wissenkerke. Countryhouse de Vlasschure bestaat uit zes appartementen en drie B&B kamers. Daarnaast is er een familiehuis voor groepsverblijf en een vakantiehuis 'Dijkhuis de Mus' geschikt voor 6 personen aanwezig. In totaal is dit ongeveer 430 m² aan bebouwing.

Verder zijn op het perceel oude bedrijfsopstallen, een paardenbak en een stapmolen ten behoeve van het paardenpension gelegen. De oppervlakte van deze bebouwing is ongeveer 370 m² en de paardenbak en stapmolen zijn samen 380 m² groot .

Afbeelding 2 | Huidige situatie plangebied (bron: Street Smart, bewerking Juust)

Verder bestaat het plangebied uit weiden voor de paarden, met boomgroepen. Aan de oostkant van het plangebied, tussen het plangebied en de Keihoogteweg, staan een rij bomen tegen de dijk. De Keihoogteweg, als dijk, ligt hoger dan het plangebied (zie afbeelding 3).

Afbeelding 3 | De Keihoogteweg (bron: Street Smart)

2.1.2 Toekomstige situatie

Het plan is om luxe en duurzame recreatiewoningen en groepsaccommodaties te realiseren. Het recreatiepark heeft een bedrijfsmatige exploitatie. VOF Resort de Vlasschure ontwikkelt, beheert en verhuurt de woningen in het park. De gasten zijn gebonden aan het parkreglement, waarin onder andere regels omtrent geluidsoverlast zijn opgenomen.

In de toekomstige situatie (zie afbeelding 4) worden daarvoor de oude bedrijfsopstallen, de paardenbak en de stapmolen gesloopt (zie afbeelding 2). Op de locatie van de oude bedrijfsopstallen komt een ontspanningsgebouw (231 m²) uitsluitend bedoeld voor gasten van het park, met daarachter een open speelveld, en op de locatie van de paardenbak en stapmolen komt een parkeerterrein met zo'n 23 parkeerplaatsen. Aansluitend aan het parkeerterrein is de receptie (150 m²) gesitueerd. Helemaal achter op het terrein is een grote waterbassin/vijver voorzien met een wandelpad en een brug.

In totaal komen er 11 recreatiewoningen bij. Een breed aanbod van diverse type vakantiewoningen is tegenwoordig noodzakelijk om concurrerend en actueel te blijven. Hierdoor is er variatie in aanbod naast de bestaande recreatieve verblijfsmogelijkheden op het perceel. In totaal wordt er 1.384 m² aan bebouwing ten behoeve van het recreatiepark toegevoegd, onderverdeeld in:

• 7 stuks 6-persoons recreatiewoningen met een bouwoppervlak van 75 m² en een nokhoogte van max. 5 meter;
• 2 stuks 8-persoons recreatie/groepswoningen met een bouwoppervlak van 96 m² en een nokhoogte van max. 7,5 meter;
• 2 stuks 12-persoons recreatie/groepswoningen met een bouwoppervlak van 143 m² en een nokhoogte van max. 7,5 meter;
• 1 ontspanningsgebouw met een bouwoppervlak van 231 m² en een nokhoogte van max. 4 meter;
• 1 receptie/onderhoudsgebouw met een bouwoppervlak van 150 m² en een nokhoogte van max. 6 meter.

Met de opzet van alle woningen op het terrein is rekening gehouden met duurzaamheid en ecologisch bouwen. Om deze reden zijn de woningen in een ongedwongen opzet zoveel mogelijk gericht naar het zuidwesten (zonrichting).

Afbeelding 4 | Toekomstige inrichting - landschappelijke inpassing

Verder zal het plangebied nog meer landschappelijk worden ingepast. Hiervoor is een landschappelijk inpassingsplan opgesteld (zie Bijlage 1). In de nieuwe opzet zal aan de Noordzijde van het plangebied de 'Calvliet' worden uitgebreid met een kreek tot aan de dijk, als verwijzing naar de 'oude Haven’. Hierin zal een stenen glooiing, natuurvriendelijke oever, rietkragen en een klein bruggetje worden gerealiseerd. Door stuwen in water kan het water worden gereguleerd. Het regenwater kan opgeslagen en hergebruikt worden en tevens dienen als bluswatervijver. Het bord ‘Oude Haven’ op de Keihoogteweg krijgt hierdoor meer waarde. Aan de randen van de kreek worden natuurvriendelijke oevers gerealiseerd met oeverbeplanting, lisdodden en rietkragen.

Bij aankoop van het perceel in 1980 bestond het voor 40% uit volkstuintjes en 60% uit weide. Er stonden totaal geen bomen of struiken. In de loop der jaren is het perceel veranderd van volkstuin en weide, naar landschapstuin en weide. Reeds in de tachtiger jaren zijn de meeste bomen en heesters aangeplant en inmiddels zijn de bomen groot te noemen. Deze bomen, inheemse, zijn in het nieuwe plan opgenomen.

De totale beplanting is ruim en draagt bij aan het aangenaam vertoeven. De bebouwing is ondergeschikt aan het landschap en natuur, maar dragen wel bij aan de kwaliteit van het plan als geheel. Naast de bestaande beplanting worden er groepen van hagen en heesters met hierin een enkele boom geplant. Hierdoor worden scheidingen gecreëerd die voor de vakantiewoningen een zekere privacy borgen. Dit houdt in dat ook op termijn de beplantingen niet te kolossaal mogen worden. Voor de ontwikkeling van natuurwaarden zijn heesterbossages, die met een geringe beheersinspanning zelfstandig in stand kan blijven, belangrijk. Afwisselende groepen van siergrassen en hagen zullen diversiteit geven.

De centrale voorzieningen evenals een centrale parkeerplaats worden bij de ingang van het plan gesitueerd, afgescheiden met groenblijvende hagen. In de nieuwe situatie is de ingang gesitueerd vanaf de Dorpsdijk/begin straat Tuindorp. Hierbij is rekening gehouden met de huidige grote bomen (kastanje en perenboom) om deze te behouden. De nieuwe ingang zal tussen de bomen door lopen. Vanaf de Tuindorp zal de huidige oprit dicht geplant worden met inheemse beplanting, zodat het terrein vanaf de straat niet meer zichtbaar is. Hierdoor wordt het aanzicht verbeterd met de groene inpassing.

De woningen worden ontsloten door een laan met doorgroeistenen. Per recreatiewoning/groepswoning wordt 1 parkeerplaats gerealiseerd met tevens doorgroeistenen. De waterpartij wordt omgeven door natuurvriendelijke wandelpaden.

2.2 Juridische regeling

2.2.1 Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Bebouwde Kom Wissenkerke 2018' van de gemeente Noord-Beveland. Dit bestemmingsplan is op 18 oktober 2018 door de gemeenteraad vastgesteld. De gronden zijn in dit bestemmingsplan bestemd voor 'Recreatie' en een paardenpension als specifieke vorm van recreatie. Binnen het plangebied liggen meerdere bouwvlakken. Een bouwvlak voor het bestaande pension en een bouwvlak voor de bestaande recreatiewoning. Daarnaast nog een bouwvlak, met een oppervlakte van 2.250 m², ten behoeve van het paardenpension en recreatiewoningen. Hier geldt een maximum bebouwingspercentage van 40% en een maximum bouwhoogte van 7,5 meter en maximum goothoogte van 3,5 meter.

Over heel het plangebied ligt de dubbelbestemming Waarde-Archeologie 2. Deze bestemming is bedoeld ter bescherming van eventuele aanwezige archeologische waarden. Voor het uitvoeren van werkzaamheden geldt een vergunningstelsel. Over een klein deel van het plangebied ligt de dubbelbestemming 'Waterstaat-Waterkering'. Deze gronden zijn primair bedoeld voor het waterstaatswerk van de waterkering ingevolge de Keur. Bouwen binnen deze zone is alleen mogelijk mits de waterstaatkundige functie hierdoor niet onevenredig wordt aangetast. Aansluitend ligt de gebiedsaanduiding 'Vrijwaringzone-dijk'. Deze gronden zijn, naast de daarvoor aangewezen andere bestemmingen, tevens bestemd voor het beschermen van de aangrenzende waterkering. Een andere gebiedsaanduiding is de 'Vrijwaringszone-molenbiotoop'. Deze aanduiding is bedoeld om ervoor te zorgen dat de windvang voor de in het gebied voorkomende molen behouden kan blijven. Het plangebied, met name waar de nieuwe gebouwen komen te staan, ligt op ruim 150 meter afstand van de molen 'De Onderneming'. Binnen een afstand van 100 tot 400 meter tot het middelpunt van de molen wordt geen bebouwing opgericht met hoogte die meer bedraagt dan 1/30 van de afstand van het bouwwerk tot het middelpunt van de molen, gerekend vanaf de onderste punt van de verticaal staande wiek (5,70 meter). Dit betekent dat de bebouwing niet hoger mag zijn dan 10,70 meter.

Afbeelding 5 | Uitsnede geldend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl, bewerking: Juust)

Het geldende bestemmingsplan biedt al ruimte voor 900 m² aan recreatieve bebouwing op het achterterrein. In het nieuwe plan is ongeveer 1.384 m² recreatieve bebouwing voorzien (waarvan 1.003 m² voor recreatiewoningen). In vergelijking met het geldende bestemmingsplan is dat een uitbreiding van ongeveer 35%. Het betreft dus geen grootschalige uitbreiding, alleen wordt het verspreid over een groter oppervlak. Het nieuwe bouwvlak heeft een oppervlakte van 7.120 m² waarbinnen maximaal 1.384 m² aan bebouwing is toegestaan. Dit is vastgelegd op de verbeelding. Dit betekent een bebouwingspercentage van afgerond 19,5% van het bouwvlak. Hierdoor is er een lage bebouwingsdichtheid.

Op heel het terrein ligt een wijzigingsbevoegdheid 'Wijzigingsbevoegdheid recreatiewoningen'. Het gewenste plan past niet binnen de voorwaarden van deze wijzigingsbevoegdheid. De beoogde recreatiewoningen en groepsaccommodaties wijken enigzins af in oppervlakte en nokhoogtes (zie 2.1.2 Toekomstige situatie). Op basis van de wijzigingsvoorwaarden is namelijk een goot- en bouwhoogte van maximaal 4 meter voor de recreatiewoningen toegestaan. Met name voor de groepsaccommodatie is het van belang dat er meer bebouwingsoppervlak per verblijf is en dat hiervoor ook een nokhoogte van 7,5 meter benodigd is om op de 1e verdieping slaap en doucheruimte te creëren. Verder, door het plan te realiseren op het achterterrein en het (nog meer) landschappelijk in te passen is het passend in het straat- en bebouwingsbeeld. Op het terrein wordt een parkteerterrein gerealiseerd dat voorziet in voldoende parkeerplaatsen (zie 4.11 Verkeer en parkeren).

Op basis van het voorgaande is het doorlopen van een bestemmingsplanprocedure noodzakelijk.

2.2.2 Planuitwerking

In dit nieuwe bestemmingsplan blijft de huidige enkelbestemming 'Recreatie' ongwijzigd. Het voorste gedeelte van het perceel blijft evengoed ongewijzigd. Achter op het perceel wordt een nieuw bouwvlak en functieaanduiding toegekend ten behoeve van de recreatiewoningen. Daarnaast is de locatie van de centrale voorziening begrensd binnen de functieaanduiding 'specifieke vorm van recreatie - centrale voorziening'. Het maximum bebouwingsoppervlakte en de goot- en bouwhoogte worden ook vastgelegd. Het nieuwe bouwvlak heeft een oppervlakte van 7.120 m² waarbinnen maximaal 1.384 m² aan bebouwing is toegestaan. Dit is vastgelegd op de verbeelding. Dit betekent een bebouwingspercentage van afgerond 19,5% van het bouwvlak. Daarnaast is de landschappelijke inpassing van het gebied verplicht gesteld als voorwaardelijke verplichting in de planregels (artikel 3.2.5). Andere voorwaardelijke verplichtingen zijn het aanleggen van compenserende waterberging en het plaatsen van een geluidsscherm ter plaatse van de aanduiding 'geluidscherm'.

2.2.3 Juridische planbeschrijving

In de Wet ruimtelijke ordening met bijbehorende Besluit ruimtelijke ordening heeft het bestemmingsplan een belangrijke rol als normstellend instrument voor het ruimtelijk beleid van de gemeente, provincies en het rijk. In de ministeriële 'Regeling standaarden ruimtelijke ordening' hierna (Rsro) is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (hierna SVBP 2012) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen, die tot doel heeft om te komen tot een geüniformeerde en gestandaardiseerde opzet van bestemmingsplannen in Nederland. Deze methodiek is onverkort gevolgd. Het bestemmingsplan is daarbij tevens digitaal vervaardigd en is daarom ook digitaal raadpleegbaar via internet.

Naast het feit dat de bestemmingen, aanduidingen en weergave van de verbeelding gestandaardiseerd zijn, vloeit de redactie van de regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti dubbeltelbepaling rechtstreeks voort uit het Besluit ruimtelijke ordening. De beleidsmatige inhoud van het bestemmingsplan is niet gestandaardiseerd. De gemeente behoudt haar vrijheid ten aanzien van de inhoud en vormgeving aangaande de toelichting.

Het juridisch bindende onderdeel van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en regels.

Verbeelding

De verbeelding geeft de bestemmingen weer. Binnen de bestemmingsvlakken kunnen bouwvlakken, bouw-, gebieds-, functie-, en maatvoeringsaanduidingen aangegeven worden, waarbinnen een aantal specifieke bouwregels en functies kunnen worden aangegeven. Deze hebben juridische betekenis, omdat daar in de regels naar wordt verwezen. De topografische ondergrond die gebruikt is als basis voor de verbeelding heeft geen juridische status.

Op de verbeelding is één hoofbestemming 'Recreatie' met een aantal functieaanduidingen opgenomen, zie onder 'bestemmingsregels'. Bovendien de dubbelbestemming 'Waterstaat - waterkering'. Daarnaast zijn een tweetal gebiedsaanduidingen, een maatvoeringsvlak, maximum goot- en bouwhoogte, een maximum bebouwd oppervlak en maximum aantal eenheden.

Regels

Algemeen

De regels bevatten bepalingen over het gebruik van de gronden, over de toegelaten bebouwing en bepalingen betreffende het gebruik van op te richten bouwwerken. De regels zijn, conform de wettelijk verplicht gestelde SVBP 2012, onderverdeeld in vier hoofdstukken:

- Hoofdstuk 1 Inleidende regels

- Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

- Hoofdstuk 3 Algemene regels

- Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Inleidende regels

Begripsbepalingen en Wijze van meten

De inleidende regels omvatten de begripsbepalingen en de bepalingen omtrent de wijze van meten. De begripsbepalingen geven de definities over de in de regels gehanteerde begrippen met betrekking tot bouwen en functies. De wijze van meten geeft uitsluitsel over de wijze waarop afstanden, hoogtes, oppervlakte etc. moeten worden gemeten.

Bestemmingsregels

Enkelbestemming: Recreatie

Op de gronden bestemd als 'Recreatie' zijn recreatieve voorzieningen en ondergeschikte detailhandels- en/of horeca activiteiten toegestaan. De recreatiewoningen en het pension zijn binnen deze bestemming aangeduid met een functieaanduiding. De gebouwen zijn uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak. De goot- en bouwhoogte zijn weergegeven op de verbeelding.

Binnen deze enkelbestemming zijn verschillende functieaanduidingen gelegen:

• Functieaanduiding 'Pension': op basis van de geldende regelgeving bedoeld voor het bestaande pension. Hiervoor zijn geen expliciete bouw- en gebruiksregels voor opgenomen.
• Functieaanduiding 'Recreatiewoning': op basis van de geldende regelgeving bedoeld voor de bestaande recreatiewoningen en ter plaatste van de maatvoeringsaanduiding 'maximum aantal eenheden' zijn maximaal 11 recreatiewoningen toegestaan. Deze mogen maximaal een gezamenlijk oppervlakte hebben van 1.003 m².
• Functieaanduiding 'specifieke vorm van recreatie - centrale voorziening': ter plaatse van deze aanduiding zijn centrale voorzieningen met een gezamenlijke maximale bebouwingsoppervlakte van 381 m² mogelijk.

Op de gronden mogen tevens andere bouwwerken worden opgericht ten dienste van de bestemming zoals antennes, speeltoestellen, openbare nutsvoorzieningen, lichtmasten en overige masten, ballenvangers en overige andere bouwwerken.

Dubbelbestemming: Waterstaat-Waterkering

De waterkering is beschermd door middel van de dubbelbestemming ‘Waterstaat - Waterkering'. De regels uit deze bestemming gelden boven de regels uit hoofdstuk 2 (enkelbestemmingen). Rechtstreeks bouwrecht geldt alleen voor bouwen ten behoeve van de bestemming ‘Waterstaat - Waterkering’. Voor andere bestemmingen mag worden gebouwd in overleg met het waterschap.

Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen, dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd, bijv. ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen.

Algemene bouwregels
Dit artikel bevat een aantal algemene bepalingen ten aanzien van het overschrijden van de bouwgrenzen van verschillende bij gebouwen horende elementen zoals galerijen, afdaken en erkers. Tevens is een regeling opgenomen die waarborgt dat er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid bij nieuwbouw.

Algemene gebruiksregels 
In dit artikel zijn algemene regels opgenomen ten aanzien van het gebruik van gronden en bouwwerken. Tevens is een parkeerregeling opgenomen.

Algemene aanduidingsregels

In de algemene aanduidingsregels zijn bepalingen opgenomen ter bescherming van de molenbiotoop en de dijk.

Algemene afwijkingsregels
In deze regels wordt aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om bij omgevingsvergunning af te wijken van de maximum toegestane bouwhoogte en voor het aanbrengen van wijzigingen in de plaats, richting en/of afmetingen van bouwgrenzen voor zover dit voor een praktische uitvoering van het plan noodzakelijk is.

Algemene wijzigingsregels

In deze bepaling is het mogelijk om het plan te wijzigen ten behoeve van geringe afwijkingen, die in het belang zijn van een ruimtelijk of technisch beter verantwoorde plaatsing van een bouwwerk, geen gebouw zijnde of die noodzakelijk zijn in verband met de werkelijke toestand van het terrein. Hierbij zijn verschuivingen van de bestemmingsgrens met maximaal 5,00 meter toelaatbaar.

Daarnaast is een bepaling opgenomen om de Staat van Bedrijfsactiviteiten en de Staat van Horeca-activiteiten te wijzigen. Dit kan bijvoorbeeld wanneer een actuelere lijst beschikbaar is.

Overgangs- en slotregels

In deze regels is het overgangsrecht vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Als laatste is de slotbepaling opgenomen, welke bepaling zowel de titel van het plan als de regels bevat.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

 

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte vastgesteld (SVIR). Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Hiernaar wordt gestreefd middels een krachtige aanpak die gaat voor een excellent internationaal vestigingsklimaat, ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt.

Belangrijk thema in deze structuurvisie is de ladder voor duurzame verstedelijking. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De ladder is verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening en luidt als volgt:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd. De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw wel een constante lijn aan. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. Voor andere stedelijke ontwikkelingen (naast de functies wonen, winkels, kantoren en bedrijventerrein) als bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1 onder i van het Bro, in de vorm van een terrein is 'in beginsel' geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als het ruimtebeslag minder dan 500 m² bedraagt.

Toetsing

De hoofdbestemming 'Recreatie' wijzigt niet en op basis van het geldende bestemmingsplan is uitbreiding van het recreatiebedrijf al mogelijk. Het slopen van de huidige bedrijfbebouwing/paardenstallen en de huidige planologische mogelijkheden van het oprichten van recreatieve bebouwing staat in verhouding tot het realiseren van de nieuwe recreatieve bebouwing. Het nieuwe bouwvolume is vergelijkbaar met het bouwvolume dat mogelijk is op grond van het geldende bestemmingsplan.

In dit geval is geen sprake van een functiewijziging. Daarnaast gaat het niet om meer dan 11 (recreatie)woningen. Desondanks voorziet het voorliggend bestemmingsplan in een groter planologisch beslag op de ruimte – groter dan 500 m² - door het toekennen van een groter bouwvlak ten opzichte van het huidige bestemmingsplan. Naast de recreatiewoningen worden bovendien bijbehorende centrale voorzieningen gerealiseerd. Hierdoor is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Behoefte

Countryhouse de Vlasschure is een recreatieonderneming welke is opgericht in 1996 aan de Dorpsdijk 12 te Wissenkerke. Deze onderneming richt zich op het verhuren van vakantiewoningen, appartementen en kamers (B&B). De onderneming staat voor het bedienen van toerisme met het oogpunt op luxe, eigentijdse vakantieverblijven en hoge klanttevredenheid. Met 25 jaar ervaring in de toeristische- en recreatieve sector kan de onderneming goed inschatten waar behoefte aan is. Daarnaast wil de onderneming nog meer inspelen op de doelgroepen gezinnen en families, senioren en vriendengroepen.

Bij kleinschalige ontwikkelingen die geen gemeentegrens overstijgend effect hebben, is bovengemeentelijke afstemming niet nodig. Wel zijn er in de directe omgeving nog een aantal recreatieondernemingen aanwezig, namelijk: Roompot Beachresort (Kamperland), Schotsman (Kamperland), Villapark de Paardekreek (Kortgene) en Ganuenta (Colijnsplaat). Het zijn grootschalige vakantieparken en ze hebben een directe link met het water en/of strand. Zij bieden andere faciliteiten aan die onder andere daaraan gelinkt zijn, zoals ‘waterpret’. Deze vakantieparken beschikken over een groot eigen vermogen en hebben een marketingtechnisch grote bereikbaarheid.

De kleinschaligheid van De Vlasschure, welke veel ruimte en mogelijkheden biedt voor de gasten met een luxe & eigentijdse uitstraling zorgt voor een hoge klanttevredenheid (8,2/10 via booking.com – 105 reviews). Daarnaast ligt dit kleinschalige recreatiepark meer centraal gelegen op het eiland Noord-Beveland dan de andere vakantieparken. Hierdoor heeft het vakantiepark een ander karakter.

Deze stedelijke ontwikkeling voorziet in een lokale behoefte en ligt binnen het bestaand stedelijk gebied. Hiermee wordt voldaan aan de Ladder.

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Gemeenten, provincies en het Rijk worden verplicht om een omgevingsvisie op te stellen vanuit de nieuwe Omgevingswet. Voor het Rijk is dat de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). De NOVI beschrijft de langetermijnvisie op de fysieke leefomgeving in Nederland. Vooruitlopend op de invoering van de Omgevingswet heeft het Rijk de ontwerp-Nationale Omgevingsvisie (NOVI) opgesteld. Omdat de NOVI in werking treedt voorafgaand aan het moment van inwerkingtreding van de Omgevingswet, neemt de NOVI beleidsdocumenten over of vervangt deze (deels). De Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte (SVIR) gaat op in de NOVI. De uitwerking ervan in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn opgenomen in het Besluit kwaliteit leefomgeving (BKL). Het BKL wordt van kracht zodra de Omgevingswet in werking treedt.

De NOVI kent in ieder geval 4 prioriteiten:

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel;
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's;
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijke gebied.

De beoogde transformatie sluit aan bij de beleidsaspecten van de NOVI op het gebied van 'sterke en gezonde steden' vanwege het vergroten van recreatieve mogelijkheden.

Het rijksbeleid staat de vaststelling van het plan niet in de weg.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsplan Zeeland 2018

Op 21 september 2018 heeft het college van Gedeputeerde Staten het Omgevingsplan 2018 vastgesteld. Het Omgevingsplan geeft de provinciale visie en provinciale belangen op Zeeland weer, waar de Provincie Zeeland een (groot) belang aan hecht. Alle hoofdlijnen voor de fysieke leefomgeving zijn opgenomen. Zowel op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling, maar ook economie, mobiliteit, natuur, cultuur, water en milieu.

Voor dit plan is de toekomstgerichte opgave 'Duurzame en concurrerende economie' van toepassing en dan specifiek de vrijetijdseconomie. Het plangebied valt buiten de kustzone. Voor deze zone is een aparte 'Zeeuwse Kustvisie' opgesteld. Met de uitgangspunten van de Zeeuwse Kustvisie wordt de Zeeuwse Kwaliteitskust beschermd, versterkt en waar nodig hersteld. Er wordt ingezet op kwaliteit en niet op kwantiteit. Hierbij horen de volgende samenhangende uitgangspunten die ook gelden voor overig Zeeland:

• symbiose: met de omgeving, de accommodaties en de onderliggende organisatie
• Zeeuwse identiteit: Ontwikkel en versterk het regionale DNA en het overkoepelende Land in Zee
• herstel van kwaliteit: verblijfsrecreatieve ontwikkelingen combineren met nieuwe landschappelijke kwaliteiten; verbinding met de samenleving en andere sectoren
• differentiatie en toekomstwaarde: benutten van de bestaande kwaliteiten; inzetten op unieke productontwikkeling

Nieuwvestiging is mogelijk binnen bestaand stedelijk gebied en in aandachtsgebieden. Met bestaand stedelijk gebied wordt bedoeld het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, en ook de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Deze locatie is daar onderdeel van. Bovendien ligt het binnen de bebouwde komgrenzen van Wissenkerke.

Voor bestaande recreatiebedrijven ligt de focus op kwaliteitsverbetering, productinnovatie- en differentiatie. Uitbreiding in eenheden en/of oppervlakte van de bestaande verblijfrecreatiebedrijven binnen en buiten het bestaand stedelijk gebied is mogelijk indien deze voldoet aan het 'Ontwikkelkader' van de kustvisie.

Omgevingsverordening Zeeland 2018

De Omgevingsverordening Zeeland 2018 gaat net als het Omgevingsplan ook over de fysieke leefomgeving van de provincie. Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen is vooral hoofdstuk 2 welke gaat over het ruimtelijk domein van belang. De omgevingsverordening geeft aan op welke manier er meegewerkt kan worden aan het realiseren of uitbreiden van verblijfsrecreatieterreinen buiten de kustzone. De eerste voorwaarde die in de verordening wordt genoemd is van toepassing: In een bestemmingsplan wordt een nieuw verblijfsrecreatieterrein of uitbreiding van een verblijfsrecreatieterrein uitsluitend toegelaten in bestaand stedelijk gebied en met inachtneming van de overige bepalingen uit de verordening. Verwezen wordt naar de in bijlage D onder 3 opgenomen uitgangspunten (zie hieronder).

Zeeuwse Kustvisie (2017)

De in de bijlage D onder 3 opgenomen uitgangspunten uit de omgevingsverordening zijn afkomstig uit de Zeeuwse Kustvisie. Provincie Zeeland heeft samen met de Noordzeekustgemeenten, natuur- en milieuorganisaties, toeristische belangenorganisaties, ZLTO, Rijkswaterstaat en het waterschap een Zeeuwse Kustvisie opgesteld. In de kustvisie staan drie opgaven centraal voor de Noordzeekust: het behouden en versterken van de dijken en stranden, de natuur- en landschapswaarden en de toekomst van de recreatiesector.

De Zeeuwse kust kenmerkt zich door een authentiek, ongerept en gedifferentieerd karakter. Rust en ruimte als 'unique selling points' worden daarbij afgewisseld door de dynamiek van de Zeeuwse badplaatsen en accommodaties. Om de beoogde Zeeuwse Kwaliteitskust dichterbij te brengen wordt ingezet op een tweezijdige ontwikkelingsstrategie:

• Beschermen, versterken en beleven van bestaande kwaliteiten (natuur en landschap, (verblijfs)recreatie, water/strand en infrastructuur);
• Gebiedsgericht ontwikkelen van nieuwe kwaliteiten.

Het ontwikkelkader is in het leven geroepen om een eenduidig Zeeuws kwaliteitsniveau te verschaffen en daarmee helderheid over de gewenste kwaliteit van de verblijfsrecreatie. Nieuwvestiging en uitbreiding van een bestaand verblijfsrecreatieterrein, buiten de kustzone (zie afbeelding 6), moet voldoen aan Bijlage D onder 3 van de provinciale verordening:

• Nieuwvestiging en uitbreiding van een bestaand verblijfsrecreatieterrein zoals benoemd in artikel 2.11, eerste lid voldoen aan de voorwaarden B t/m D van het Ontwikkelkader uitbreiding verblijfsrecreatieterrein.
• Uitbreiding van een bestaand verblijfsrecreatieterrein zoals benoemd in artikel 2.11, vierde lid voldoet aan de voorwaarden A t/m D.

In dit geval moet worden voldaan aan de voorwaarden B t/m D uit het ontwikkelkader. Artikel 2.11, eerste lid: in een bestemmingsplan wordt een nieuw verblijfsrecreatieterrein of uitbreiding van een verblijfsrecreatieterrein uitsluitend toegelaten in bestaand stedelijk gebied en met inachtneming van de overige bepalingen van deze verordening. Het plangebied ligt binnen bestaand stedelijk gebied waardoor niet getoetst hoeft te worden aan voorwaarden A.

Afbeelding 6 | Uitsnede Kustvisiekaart Noord-Beveland (bron: Zeeuwse Kustvisie, bewerking: Juust)

B. Economische haalbaarheid: Ontwikkelingen zijn aantoonbaar economisch uitvoerbaar, vinden plaats op basis van een businessplan en voorzien in een centrale bedrijfsmatige exploitatie.

Initiatiefnemer heeft met de gemeente een anterieure overeenkomst afgesloten waarin het kostenverhaal is vastgelegd. In deze overeenkomst is de eis van de centrale bedrijfsmatige exploitatie opgenomen. Daarbij is uitgesloten dat tot verblijfsrecreatie bestemde complexen permanente bewoning is toegestaan. Op basis van een businessplan (zie Bijlage 2), dat is ingediend bij de gemeente, wordt de economische uitvoerbaarheid aangetoond.

C. Markt en onderscheidend vermogen van het concept.

Ontwikkelingen zetten qua verschijningsvorm en type accommodatie in op een innovatief en hoogwaardig concept. Hierdoor wordt bijgedragen aan een gedifferentieerd product in de Zeeuwse kust. Het lokale DNA en het principe van LAND IN ZEE! staan hier centraal. Met oog op de dynamiek en verdere vernieuwing in de sector, wordt ingezet op circulair bouwen.

Noord-Beveland wordt een 'eindeloos eiland' genoemd. Eindeloos in de letterlijke én figuurlijke betekenis. Het landschap biedt eindeloze vergezichten en kenmerkt zich door de rechte lijnen. Noord-Beveland wordt omringd door drie wateren: aan de zeezijde ligt het brede Noordzeestrand, in het noorden de Oosterschelde en in het zuiden het Veerse Meer. De geografische kenmerken helpen mee aan het eilandgevoel. Het is een plek om te onthaasten. Je woont, leeft of viert vakantie op dit eiland.

Er is op Noord-Beveland volop ruimte om te recreëren en ook zijn er veel mogelijkheden om te overnachten. Van camping tot vakantiewoning, van hotel tot jachthaven, het is er allemaal. Wel 70% van de verblijfsgasten is vaste gast en komt dus graag terug. Noord-Beveland is een echt vakantie-eiland met voor elk wat wils. Er is ruimte voor avontuurlijke activiteiten, maar ook voor onthaasting door middel van wandelen, fietsen, paardrijden en dergelijke om de natuur en cultuur te beleven.

Het plan voor De Vlasschure sluit aan bij dit lokale DNA. CountryHouse De Vlasschure voorziet als kleinschalig recreatiebedrijf al jarenlang in een behoefte. De onderneming richt zich op het verhuren van vakantiewoningen, appartementen en kamers (B&B). De onderneming staat voor het bedienen van toerisme met het oogpunt op luxe, eigentijdse vakantieverblijven en hoge klanttevredenheid. De wens is om de onderneming voortzetten met een mogelijkheid tot uitbreiding gezien de grote toename van toerisme in Zeeland en vraag naar luxe vakantieverblijven.

Gezien de jarenlange bedrijfsvoering van de Countryhouse de Vlasschure is er een perfecte marketingmix ontstaan. Deze is opgebouwd uit referenties afgegeven door de recreanten welke te gast waren bij Countryhouse de Vlasschure. De Vlasschure wordt gekenmerkt door:

• hoge klanttevredenheid,
• kleinschaligheid,
• veel ruimte en mogelijkheden voor de gasten,
• luxe & eigentijdse uitstraling van de recreatieverblijven,
• veel groen, ruimte en vrijheid,
• kort aan de kust met een perfecte service,
• veel wandel- en fietsroutes

Met de bouw van 11 nieuwe recreatiewoningen wordt De Vlasschure uitgebouwd tot een toekomstbestendig bedrijf, waarbij de kleinschaligheid behouden blijft. Het ontwerp is afgestemd op de omgeving. Het plangebied is gelegen aan de rand van de kern Wissenkerke, nabij het woonbuurtje Tuindorp. De voorziene bebouwing heeft een lage bebouwingsdichtheid en zal bijdragen aan een geleidelijke overgang van het buitengebied naar de kern. Dit is vergelijkbaar met de situatie in het aangrenzende Tuindorp. De bebouwing wordt landschappelijk ingepast met kenmerkende en passende beplanting waardoor de bestaande landschappelijke structuren verder zullen worden versterkt. Dit sluit aan bij het groene karakter van de directe omgeving.

D. Sociaal maatschappelijke bijdrage:

De Countryhouse de Vlasschure is een familieonderneming. De volgende generatie staat op om het bedrijf voort te zetten en uit te breiden. Het plan zorgt er voor dat deze voorziening behouden blijft en versterkt wordt. Het plan zal de leefbaarheid van het dorp ten goede komen. Het biedt potentie voor allerlei plaatstelijke voorzieningen zoals restaurants.

Hiermee voldoet het aan het Ontwikkelkader uit de Zeeuwse Kustvisie. Het provinciaal beleid staat de vaststelling van het plan niet in de weg.

3.3 Regionaal beleid

Strategische agenda De Bevelanden 2016-2026

De regio De Bevelanden heeft behoefte aan een strategische agenda als koersdocument, een stip op de horizon. Dat is nodig omdat de regio steeds meer samenwerkt. Deze ‘Strategische agenda De Bevelanden 2016-2026’ is die stip op de horizon. De regio werkt aan drie aparte deelagenda’s voor toerisme, wonen en werklocaties om de stip op de horizon te bereiken. Op het onderdeel recreëren is het uitgangspunt om de vitaliteit en kwaliteit van de (verblijfs)recreatieve sector in de regio te bevorderen.

3.4 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Noord-Beveland 2008

In deze structuurvisie is het te voeren ruimtelijk beleid voor Noord-Beveland voor middellange en lange termijn uiteengezet. Een accent van het ruimtelijk beleid ligt op kwaliteitsverbetering van de aanwezige verblijfsrecreatie, waarbij ingespeeld dient te worden op de toenemende behoefte aan kwaliteit en differentiatie. Om dit te kunnen bereiken zal dit in veel gevallen gepaard gaan met oppervlaktevergroting.

Het dorp Wissenkerke ligt in het middengebied. In het middengebied wordt met name een verbetering van de noord-zuidrelaties voorgestaan, waarbij de barrièrewerking van de Oostwestweg wordt verzacht. Op hoofdlijnen is de strategie hier gericht op verbrede plattelandsontwikkeling in de vorm van landbouw in combinatie met vormen van dagrecreatie en verblijfsrecreatie. Verblijfsrecreatieve ontwikkelingen zijn mogelijk indien die een voor Zeeland uniek recreatief product betreffen. Te denken valt aan een product waarmee bijvoorbeeld doelgroepen worden aangetrokken die nu in Zeeland niet vertegenwoordigd zijn.

Daarnaast schetst de structuurvisie een ontwikkelperspectief voor de verschillende kernen. Voor de kern Wissenkerke geldt dat, op grond van de ruimtelijke en functionele structuur, een onderscheid te maken tussen het centrumgebied (met monumentale en karakteristieke bebouwing), linten met karakteristieke bebouwing, een randzone (waar Tuindorp deel van uitmaakt) en de overige woongebieden binnen de kern.

De bebouwing langs de bebouwingslinten Dorpsdijk en Dorpsweg wordt gekenmerkt door kleinschaligheid, overwegend strak gehanteerde rooilijnen met over het algemeen een onregelmatig verkavelingspatroon en de sterke relatie met het buitengebied. Het beleid voor de oude linten is in hoofdzaak gericht op het in stand houden van de verschijningsvorm van de aanwezige karakteristieke bebouwing en het verkavelingpatroon. Aan de oude linten zijn enkele locaties gelegen die in aanmerking komen voor herstructurering.

Aan de noordzijde van de Dorpsdijk bestaat er een gemengd patroon van bebouwing en recreatie, grenzend aan het akkerlandschap. Vanuit het landschap gezien geeft dit deel van de kern een diffuus beeld. Ontwikkeling van een groene gordel aan de noordelijke zijde, in de directe omgeving van Tuindorp, zou dit gebied een kwaliteitsimpuls kunnen geven.

Het plangebied ligt in het gebied dat is aangewezen als ''overgangszone landelijk gebied met extensieve bebouwing''. De recreatiewoningen en bijbehorende voorzieningen worden gerealiseerd op de kadastrale percelen WSK, sectie L, perceelnummers 1755, 2022 en 2414. Deze percelen hebben een gezamenlijke oppervlakte van 10.763 m². Met een bebouwingsoppervlakte van 1.384 m² betekent dat er afgerond (naar boven) 13% bebouwd gaat worden. De overige gronden worden (zoveel mogelijk) groen ingericht conform het landschappelijke inpassingsplan (zie Bijlage 1). Vanwege de lage bebouwingspercentage en de waarborging van een groene inpassing van het perceel kan gezegd worden dat de gewenste ontwikkeling past binnen deze overgangszone. Daarnaast vindt er een kwaliteitsimpuls plaats doordat het huidige rommelige beeld wordt gesaneerd en uit het zicht wordt onttrokken. Het voorliggend plan is bovendien een uniek concept door de combinatie van verschillende typen accommodatie en de verschijningsvormen die landschappelijk zijn ingepast aan de rand van de kern. Hiermee wordt ingespeeld op verschillende doelgroepen.

Toekomstvisie Noord-Beveland 2030

Op 4 juli 2020 heeft de gemeenteraad van Noord-Beveland de toekomstvisie vastgesteld. De Toekomstvisie laat de gedroomde toekomst van Noord-Beveland zien. Noord-Beveland kan aan de slag: 4 ambities maken van de toekomstdroom werkelijkheid.

Een aantal kwaliteiten van Noord-Beveland valt op. Ze vormen de kern van wat Noord-Beveland onderscheidt en bijzonder maakt. Deze kernkwaliteiten vormen het fundament van de toekomstvisie. Het gaat om de volgende kernkwaliteiten:

• 1. Centraal eiland in de Delta
• 2. Open landschap en natuur
• 3. Bedrijvigheid in agrarische sector
• 4. Bruisend toerisme
• 5. Saamhorigheid in de kernen

Het droomscenario voor Noord-Beveland: De gemeenschappen maken door creatieve initiatieven Noord-Beveland tot een bruisend en vitaal eiland. Daarnaast wordt veel waarde gehecht aan de kwaliteiten van rust en ruimte. Er zijn veel creatieve initiatieven die zo veel mogelijk gefaciliteerd worden door de gemeente. Om het droomscenario te verwezenlijken zijn 4 concrete ambities geformuleerd. Als deze in 2030 tot stand zijn gebracht, is daarmee ook het droomscenario voor Noord-Beveland in grote lijnen verwezenlijkt.

• 1. Vitale kernen in een vitale gemeente
• 2. Bruisende en bedrijvige gemeente
• 3. Open en klimaatneutraal eiland
• 4. Regie over eigen eiland

Het gewenste plan past met name binnen ambitie 2: toeristen weten Noord-Beveland te vinden en voelen zich thuis op het eiland. Noord-Beveland trekt liefhebbers van rust, natuur en water aan. Zij waarderen het landschap, de gouden randen van het eiland en de levendigheid in de kernen op Noord-Beveland. De kwalitatief goede parken, de vele activiteiten en het erfgoed op Noord-Beveland zorgen ervoor dat bezoekers van Noord-Beveland graag terugkomen. Inspirerende activiteiten in de kernen en kleinschalige aantrekkelijke evenementen versterken de aantrekkingskracht van Noord-Beveland. Voorzieningen op Noord-Beveland zijn er voor de inwoners én toeristen. Toeristen voelen zich betrokken en dragen graag hun steentje bij aan het eiland. In 2030 zet Noord-Beveland in op kleinschaligheid en kwaliteit. Dankzij de toeristen bruist het eiland.

Eindeloos Eiland Noord-Beveland 2011-2020

De visie voor 2020 is dat Noord-Beveland bekend staat als een kwalitatief hoogwaardig gebied voor (actieve vormen van) toerisme en recreatie. Om de positie op het gebied van verblijfsrecreatie te behouden en te versterken is een voortdurende kwaliteitsverbetering en innovatie van het verblijftoeristisch product noodzakelijk. Ruimte (privacy) is één van de belangrijkste kwaliteitseisen van de hedendaagse toerist. De grootste kansen liggen bij het verbeteren van de kwaliteit van verouderde recreatiewoningen door vergroting en vernieuwing van deze woningen en daarnaast innovatieve, nieuwe vormen van verblijf zoals boomhut, drijvend vakantiehuis en dergelijke. Plannen tot modernisering, innovatie, uitbreiding of herinrichting van verblijfsaccommodaties die leiden tot een duidelijke kwaliteitsverbetering worden zoveel mogelijk gestimuleerd.

Het gemeentelijk beleid staat de vaststelling van het plan niet in de weg.

Hoofdstuk 4 Kwaliteit van de leefomgeving

4.1 Inleiding

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien deze beleidsvelden dan ook naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling wordt dan ook onderzocht welke milieuaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Het is van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

4.2 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie
In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. In juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. Deze wet vervangt diverse wetten en regels voor behoud en beheer van cultureel erfgoed in Nederland. In de Erfgoedwet staat wat cultureel erfgoed is, hoe Nederland omgaat met roerend cultureel erfgoed, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe Nederland daar toezicht op houdt.

Op basis van het geldende bestemmingsplan geldt de archeologische dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 2'. Binnen dit gebied geldt een verbod op het uitvoeren van (graaf)werkzaamheden die groter zijn dan 250 m2 én dieper reiken dan 0,4 meter -mv. Dergelijke werkzaamheden zijn wel vergunbaar mits een archeologisch onderzoeksrapport wordt voorgelegd waarin wordt aangetoond dat geen archeologische waarden aanwezig zijn of dat deze door de voorgenomen werkzaamheden niet onevenredig worden geschaad.

Op 31 oktober 2019 heeft Artefact! Advies en Onderzoek in Erfgoed ter plaatse een archeologisch onderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 3). Op basis van het bureauonderzoek is voor het plangebied een archeologische verwachting opgesteld. Tijdens het inventariserend veldonderzoek is het opgestelde verwachtingsmodel middels acht verkennende boringen (tot maximaal 4,00 m –mv – 3,19 m -NAP) getoetst. Voor het volledige plangebied geldt dat de kans op het aantreffen van archeologische waarden klein wordt geacht. Dit betekent dat het volledige plangebied kan vrijgesteld worden van archeologisch vervolgonderzoek. In dit bestemmingsplan is daarom geen archeologische dubbelbestemming (meer) opgenomen.

Het is echter niet uit te sluiten dat ondanks dat er geen vervolgonderzoek aanbevolen is, toch relevante archeologische vindplaatsen in de bodem verborgen zijn en dat deze in de uitvoeringsfase van de toekomstige graafwerkzaamheden aan het licht komen. Voor dergelijke vondsten bestaat een wettelijke meldingsplicht op grond van artikel 5.10 van de Erfgoedwet (2016).

Cultuurhistorie
Met de Erfgoedwet beschermt de overheid het cultureel erfgoed in Nederland. De Erfgoedwet heeft zes wetten en regelingen op het gebied van cultureel erfgoed vervangen waaronder de Monumentenwet 1988. Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het wettelijk verplicht om in de toelichting van een bestemmingsplan een beschrijving op te nemen van de wijze waarop met in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden of monumenten rekening is gehouden.

Cultuurhistorisch waardevolle objecten in of in de directe omgeving van het plangebied, waarmee in het plan rekening moet of kan worden gehouden, zijn aanwezig. In de kern Wissenkerke zijn een aantal rijksmonumenten en MIP objecten te vinden. Het belangrijkste object is het rijksmonument de korenmolen 'De Onderneming' aan de Ooststraat 28 in Wissenkerke (zie afbeelding 7).

Afbeelding 7 | Uitsnede kaart Cultuurhistorie (bron: Geoloket provincie Zeeland, bewerking: Juust)

Voor deze molen is in het geldende bestemmingsplan de gebiedsaanduiding 'Vrijwaringszone molenbiotoop' opgenomen. Deze aanduiding is bedoeld om ervoor te zorgen dat de windvang voor de in het gebied voorkomende molen behouden kan blijven. Het plangebied, met name waar de nieuwe gebouwen komen te staan, ligt op ruim 150 meter afstand van de molen. Binnen een afstand van 100 tot 400 meter tot het middelpunt van de molen mag geen bebouwing opgericht met een hoogte die meer bedraagt dan 1/30 van de afstand van het bouwwerk tot het middelpunt van de molen, gerekend vanaf de onderste punt van de verticaal staande wiek (5,70 meter). De nieuwe recreatiewoningen en bijbehorende voorzieningen zijn in ieder geval gelegen op een afstand van 150 meter. Dit betekent dat op dit punt bebouwing niet hoger mag zijn dan 10,70 meter. Hoe groter de afstand wordt hoe hoger er gebouwd mag worden.

De nieuwe bebouwing wordt niet hoger dan 10,70 meter. Ook het geldende bestemmingsplan laat niet toe om hoger te bouwen dan 7,5 meter. Het aspect cultuurhistorie is geen belemmering om het gewenste plan mogelijk te maken.

4.3 Bedrijven en milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die planologisch mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving.

Het nieuwe recreatiepark mag geen hinder opleveren voor de omgeving. Voor het park is er een parkregelement van toepassing waarin regels omtrent geluidsoverlast worden opgenomen. Verder is de centrale voorziening (ontspanningsruimte) uitsluitend bedoeld voor gasten van het park. Ondergeschikte horeca, cultuur- en ontspanningsactiviteiten zullen hier plaatsvinden.

Voor een kleinschalig recreatiepark (SBI 522/553) geldt op basis van de VNG-publicatie een richtafstand van 50 meter behorende bij een milieucategorie 3.1 bedrijf. Enkele reguliere woningen aan de Dorpsdijk bevinden zich binnen de richtafstand. Ook de volkstuinen aan de westzijde van het park bevinden zich binnen de richtafstand. De volkstuinen zijn geen geluidgevoelige bestemming op grond van de Wet geluidhinder of de milieuwetgeving. Nader onderzoek naar de geluidbelasting vanwege dit plan is noodzakelijk. Door Kraaij Akoestisch Adviesbureau is op 28 september 2021 een akoestisch onderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 4).

In het akoestisch onderzoek is rekening gehouden met een geluidsscherm. Het parkeerterrein en de milieustraat liggen op korte afstand van de woningen aan de Dorpsdijk. Het plaatsen van een geluidscherm is hier een onvermijdelijke maatregel. Uit de rekenresultaten blijkt dat het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau ten hoogste 35 dB(A) bedraagt in de dagperiode en 39 dB(A) in de avondperiode op de gevel van de woning aan de Dorpsdijk 16. Hiermee wordt voldaan aan de richtwaarde van 45 dB(A) in de dag- en 40 dB(A) in de avondperiode.

Uit de rekenresultaten blijkt dat voldaan wordt aan de geluidnorm voor piekgeluiden van 65 dB(A) in de dag, 60 dB(A) in de avond- en 55 dB(A) in de nachtperiode, met uitzondering van de woningen aan de Dorpsdijk 16 tot en met 22. De overschrijding van de richtwaarde wordt aanvaardbaar geacht omdat er sprake is van een geringe overschrijding van de richtwaarde van 1 a 2 dB(A) in de avond- en nachtperiode, die ook nog eens incidenteel zou optreden.

Deze overschrijding kan alleen worden opgelost door het geluidscherm van 3 meter hoog te verlengen en verder te verhogen. Een dergelijke maatregel is landschappelijk niet inpasbaar. Gelet op het incidentele karakter van de overschrijding en de stedenbouwkundige bezwaren voor een langer en hoger geluidscherm, worden de optredende maximale geluidniveaus aanvaardbaar geacht.

Andersom is ook een goed verblijfsklimaat op het recreatiepark gewenst. Grenzend aan de westelijke kant van het plangebied ligt een recreatieve bestemming met de functieaanduiding 'volkstuin'. De VNG-brochure ‘Bedrijven en Milieuzonering’ noemt volkstuinen niet als een mogelijke hinderveroorzakende functie. Verder liggen geen hinderveroorzakende functies in de directe omgeving.

Het aspect bedrijven- en milieuzonering vormt, na het realiseren van het geluidsscherm, geen belemmering om de ontwikkeling mogelijk te maken.

4.4 Bodem

Om het risico uit te sluiten, dat mensen gezondheidsproblemen krijgen als gevolg van een langdurig verblijf op verontreinigde grond, dient aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie.

Op 6 november 2019 is een verkennend bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd door ABO Milieuconsult (zie Bijlage 5). Ter hoogte van het erf met opstallen zijn lichte verontreinigingen met lood en PAK aangetoond. Daarnaast ook lichte verontreinigingen met kobalt, molybeen, barium, koper, zink, cadmium en kwik. Op het overig terrein/weide zijn lichte verontreinigingen met zink, lood en PAK aangetoond. In het grondwater zijn licht verontreinigingen met barium gevonden. Verder is in de puinlaag asbest aangetroffen. Echter de aangetoonde verontreinigingen geven geen aanleiding tot het uitvoeren van nader bodemonderzoek.

De onderzoeksresultaten van het uitgevoerde bodemonderzoek vormen geen belemmering voor de voorgenomen herinrichting van het terrein. Een aandachtspunt is wel de aangetoonde asbesthoudende puinlaag. Indien deze puinverharding in stand wordt gehouden, dan wordt geadviseerd deze puinverharding af te dekken met een gesloten verharding teneinde blootstelling aan asbest te voorkomen.

Het aspect bodem staat de ontwikkeling niet in de weg.

4.5 Externe veiligheid

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Bij nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met risicobronnen in de omgeving.

In de directe nabijheid van het plangebied zijn geen relevante risicovolle inrichtingen aanwezig. Daarnaast zijn er in de omgeving ook geen transportroutes gevaarlijke stoffen gelegen. Dit aspect vormt geen belemmering om het plan mogelijk te maken.

Er zijn daardoor geen ruimtelijke relevante maatregelen nodig, aangaande externe veiligheidsrisico's. Wel zijn andere, niet ruimtelijk te borgen, maatregelen te treffen om de bestrijdbaarheid van ongevallen en brand te verhogen. Het advies van de veiligheidsregio luidt om in het plangebied te zorgen voor een goede bereikbaarheid door brandweervoertuigen en om de wegen zodanig in te richten dat deze altijd als opstelplaats voor brandweervoertuigen gebruikt kunnen worden. Daarnaast wordt geadviseerd om in het plangebied primaire en secundaire bluswatervoorzieningen te realiseren die voldoen aan de gestelde eisen. In het plan is hier rekening mee gehouden door:

• het realiseren van een waterbassin/vijver aan de achterzijde van het perceel met daarbij een afnameput via het bluswaterriool. Het plangebied krijgt daarmee een reservoir bluswatervoorziening die ook kan dienen voor de omgeving. De huidige dichtst bijzijnde brandvoorzieningsaansluiting voor het huidige Tuindorpgebied ligt namelijk in de Ooststraat/ Noordeindstraat, aan de andere zijde van de Dorpsdijk.
• het bluswaterriool wordt aangelegd naar het midden van het terrein, waar ook een afnamepunt is gesitueerd;
• de afmetingen van de wegen voldoen aan de 'Handreiking Bluswatervoorzieining en Bereikbaarheid 2013';

Op 26 oktober 2020 is door de Veiligheidsregio een positief advies uitgegeven.

4.6 Geluid

Geluid kan hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidsniveaus het gehoor beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn afspraken gemaakt over wat acceptabele geluidsniveaus zijn en wat niet (de geluidsnormen). Bij ruimtelijke plannen kan akoestisch onderzoek nodig zijn om geluidhinder bij geluidgevoelige objecten (scholen, woningen, etc.) te voorkomen. De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai. Een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd als een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidzone van een bestaande geluidbron of indien het plan een nieuwe geluidbron mogelijk maakt.

Recreatiewoningen zijn volgens de Wet geluidhinder niet geluidgevoelig. Wel dient er in het kader van een goede ruimtelijke ordening gemotiveerd te worden dat er sprake is van een aanvaardbaar verblijfsklimaat. Het plangebied ligt aan de rand van Wissenkerke. De Dorpsdijk heeft een 30 km/u-regime. Op de Keihoogteweg is de snelheidslimiet 60 km/u. De verkeersintensiteit op de Keihoogteweg is zeer laag en de afstand van de gevels van de nieuwe recreatiewoningen is ongeveer 20 meter. De afstand van de gevels van de nieuwe recreatiewoningen is tot de Dorpsdijk minimaal 50 meter.

Voor het recreëren binnen het plangebied is er sprake van een aanvaardbaar verblijfsklimaat. Voor de geluideffecten van het kleinschalig recreatiepark naar de omgeving zie 4.3 Bedrijven en milieuzonering.

Het aspect geluid staat de ontwikkeling niet in de weg.

4.7 Kabels en leidingen

In het bestemmingsplan worden uitsluitend kabels en leidingen (gas, water, elektra, rioolpersleidingen) opgenomen die ruimtelijke relevantie hebben, of van belang zijn in het kader van externe veiligheid, beheer of gezondheidsrisico. Voor deze kabels en leidingen geldt een waarborgzone omdat deze wellicht een risico met zich meebrengen. Het gaat hier met name om een verhoogd risico als ze bij werkzaamheden worden geraakt.

In of in de nabijheid van het plangebied liggen geen planologisch relevante kabels en/of leidingen.

4.8 Luchtkwaliteit

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient rekening te worden gehouden met luchtkwaliteit. Als het een ruimtelijk project of (te vergunnen) activiteit betreft, waarvan de bijdrage aan de luchtverontreiniging klein is, is geen toetsing aan de grenswaarden luchtkwaliteit nodig. Beoordeeld moet worden of de ontwikkeling 'Niet In Betekende Mate' (NIBM) bijdraagt aan de concentraties van diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) in de buitenlucht.

Als een project tot een toename voor NO2 en PM10 leidt die lager is dan de NIBM grens van 1,2 µg/m3 hoeft het project niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Vanzelfsprekend moet er wel sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening. In de regeling NIBM is aangegeven, dat een woningbouwlocatie met maximaal 1.500 woningen en één ontsluitingsweg is aan te merken als een ontwikkeling die NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

Het realiseren van recreatiewoningen kan door de verkeersaantrekkende werking luchtverontreiniging veroorzaken. Gezien de aard en omvang van het project draag het 'niet in betekende mate' bij aan luchtverontreiniging (zie onderstaand tabel). Zie paragraaf 4.11 Verkeer en parkeren voor de verkeersgeneratie.

Tabel 1: NIBM-tool (bron: InfoMil)

4.9 Natuur

De Wet natuurbescherming zorgt voor bescherming van gebieden, diersoorten, plantensoorten en bossen. De beschermde flora en fauna mag niet worden verstoord, verjaagd of worden gedood. Voorafgaand aan een ontwikkeling moet worden onderzocht of er beschermde dieren- of plantensoorten in het plangebied leven.

Gebiedsbescherming

Het plangebied grenst direct aan onderdelen van het NNN, de dijken Noord-Beveland. Deze onderdelen hebben als functie het behoud van bestaand natuur, zoals knotbomen en kruidenrijk- en faunarijkgrasland. Het plangebied valt niet onder gebieden die zijn aangewezen als belangrijk weidevogelgebied. In de natuur- en landschapsdoelen van de provincie Zeeland is beschreven dat bestaande natuur, waar de dijken van Noord-Beveland onder vallen, een hoge natuurwaarden hebben. Deze genieten wettelijke bescherming via de provincie Zeeland. De natuurwaarde wordt behouden door middel van beheermaatregelen. Voor de dijken van Noord-Beveland geldt het beheertypen kruiden- en faunarijk grasland (N12.02). De voorgenomen ruimtelijke ingreep leidt niet tot directe invloeden op de natuur- en landschapsdoelen voor de dijken van Noord-Beveland. Het beheer van de NNN kan door de ingreep gehandhaafd worden.

Mogelijk dat bij/rondom de nieuw te plaatsen gebouwen aan de dijkzijde verlichtingspunten komen. Dit kan leiden tot een toename van verlichting van de bloemrijke dijkberm, met mogelijk negatieve gevolgen voor insecten en daarop foeragerende dieren, zoals vleermuizen. In het inpassingsplan is echter voorzien in afscherming van deze gebouwen (en daarmee lichtpunten) door extra beplanting (hagen/struweel) toe te passen. Hierdoor wordt een toename van verlichting van de dijkberm voorkomen, zodat er geen negatieve effecten zijn op het beheertype kruiden- en faunarijk grasland en insecten- en diersoorten die daarvan gebruik maken. Op basis van bovenstaande is toetsing aan de planologische gebiedenbescherming van het NNN niet van toepassing, omdat er geen externe werking is.

Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied 'Oosterschelde' ligt op circa 650 meter afstand. Aangezien de voorgenomen ontwikkeling op enige afstand van beschermde Natura 2000-gebieden plaatsvindt worden geen negatieve effecten als gevolg van externe werking (middels visuele verstoring en verstoring door productie van geluid, trilling en licht) verwacht. Naar aanleiding van de uitspraak van de Raad van State van 29 mei 2019 over de Programmatische Aanpak Stikstof (PAS) is voor dit plan met de AERIUS Calculator (2020) de uitstoot van stikstof en de neerslag daarvan op Natura 2000-gebieden berekend (zie Bijlage 6).

De uitkomst is dat er in de bouwfase wel rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/j zijn. Echter overschrijdt de achtergronddepositie de kritische depositiewaarden niet. In de gebruiksfase zijn er geen rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/j. Het project heeft daarmee geen negatief effect op de instandhoudingsdoelstellingen van de Natura 2000-gebieden. Er is geen vergunning op grond van de Wet natuurbescherming nodig, er geldt ook geen 'aanhaakplicht' in het kader van het verlenen van een omgevingsvergunning.

Soortenbescherming

Op 4 november 2019 is door ATKB een Quickscan Wet natuurbescherming uitgevoerd (zie Bijlage 7) waaruit blijkt dat niet uitgesloten kan worden dat de geplande ingrepen mogelijk negatieve effecten hebben op (leefgebieden van) aanwezige beschermde soorten. Op basis van bureauonderzoek kon de aanwezigheid van beschermde flora (akkerdoornzaad), jaarrond beschermde broedvogels (huismus), grondgebonden zoogdieren (wezel en hermelijn) en amfibieën (rugstreeppad) tijdens de quickscan niet worden uitgesloten.

Het grasland wordt jaarlijks geklepeld en is daardoor ongeschikt als groeiplaats voor akkerdoornzaad. Bermen en stroken kunnen wel geschikt zijn, maar daar zijn geen bouwwerken voorzien. Daarnaast is tijdens het veldbezoek waargenomen dat de huismussen gebruik maken van de opgaande beplanting in de tuin, maar deze beplanting blijft behouden, zodat er geen negatief effect zal optreden.

In de maanden mei t/m september 2021 zijn door Natuur-Wetenschappelijk Centrum (NWC) aanvullende onderzoeken naar diverse soortgroepen uitgevoerd (zie Bijlage 8). Ten aanzien van de sperwer, grondgebonden zoogdieren, herpetofauna en flora zijn er geen consequenties in het kader van de Wet natuurbescherming. Wel geldt de algemene zorgplicht. Voor de huismus geldt het volgende: wanneer de betreffende bestaande bebouwing niet gesloopt wordt, worden de vaste verblijfplaatsen van de huismussen niet verstoord of aangetast. Wanneer het foerageergebied en de functionele leefomgeving van de huismus wordt verstoord, moet er een ontheffing aangevraagd worden en maatregelen genomen worden. Bij de bebouwing moet rekening gehouden worden met machines niet midden in het foerageergebied te plaatsen, belichting zo min mogelijk te houden en geen foeragerende huismussen te verstoren.

De verblijfplaatsen van de huismus bevinden zich in de bestaande bebouwing die niet gesloopt gaan worden. De functionele omgeving blijft zoveel mogelijk in stand. Bij de uitvoering van het plan wordt rekening gehouden met het bovenstaande. Indien nodig wordt een ontheffing aangevraagd bij de provincie als bevoegd gezag.

Houtopstanden

De Wet natuurbescherming (Wnb) regelt per 1-01-2017 de velling van houtopstanden. De bescherming van houtopstanden in de Wet natuurbescherming is ingevoerd om de verkleining van het bosoppervlak in Nederland een halt toe te roepen. De bescherming is alleen van toepassing buiten de 'bebouwde kom houtopstanden'. Het is verboden een houtopstand geheel of gedeeltelijk te vellen of te doen vellen, met uitzondering van het periodiek vellen van griend- of hakhout, zonder voorafgaande melding daarvan bij gedeputeerde staten.

Een groot deel van het plangebied ligt buiten de 'bebouwde kom houtopstanden', maar binnen de bebouwde komgrenzen van het bestemmingsplan 'Bebouwde kom Wissenkerke 2018' (zie afbeelding 8). Daarnaast worden geen houtopstanden binnen de grenzen van het plangebied en buiten de grenzen van de bebouwde kom houtopstanden geveld. De perenboom en beukenstruik achter de bestaande schuur worden herplaatst binnen het plangebied.

Afbeelding 8 | Uitsnede kaart Cultuurhistorie (bron: Geoloket provincie Zeeland, bewerking: Juust)

4.10 Niet gesprongen explosieven

In de Tweede Wereldoorlog is in Zeeland veel gevochten. Doordat tijdens de gevechten niet alle munitie is ontploft zijn er tot op de dag van vandaag blindgangers in de bodem te vinden. De Provincie Zeeland heeft een kaart ontwikkeld waar op te zien is waar gevochten is en waar een grote kans is om blindgangers in de bodem aan te treffen.

Het plangebied ligt binnen het aandachtsgebied 'bombardement'. Heel Noord-Beveland, waarbij aanzienlijke schade is aangericht op het Magusjeswegje in Kortgene en de landbouwschuur van P. van Dijke Noord-Beveland. Het plangebied maakt al geruime tijd uit van binnenstedelijk gebied en is altijd in gebruik geweest. Veldonderzoek wordt als een te grote inspanning beschouwd en het NGE-aspect behoeft daardoor geen (vervolg)onderzoek. Bij aantreffen van munitie wordt ingezet op het handelen op basis van het protocol 'Toevalstreffer conventioneel explosief uit de Tweede Wereldoorlog'.

Het aspect Niet Gesprongen Explosieven vormt geen belemmering voor vaststelling van het bestemmingsplan.

4.11 Verkeer en parkeren

Een goede ontsluiting en voldoende parkeerfaciliteiten zijn belangrijk voor een goed functionerende ontwikkeling. In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan de gevolgen van het plan op de verkeerssituatie in de omgeving, de verkeersgeneratie, de ontsluiting en de wijze waarop voldoende parkeergelegenheid in het plan is gewaarborgd.

In de Planwet verkeer & vervoer is opgenomen dat gemeenten een wettelijke zorgplicht hebben voor het zichtbaar voeren van een samenhangend en uitvoeringsgericht verkeers- en vervoerbeleid, wat richting geeft aan de door het gemeentebestuur te nemen beslissingen inzake verkeer en vervoer. Een GVVP of Mobiliteitsplan is hiervoor het aangewezen beleidsdocument. De gemeente heeft een mobiliteitsplan genaamd 'Mobiliteitsplan Noord-Beveland 2015'. In dit beleidsdocument wordt voor de parkeernormering en verkeersgeneratie verwezen naar de CROW-publicatie 317, daterende uit 2012. Het CROW biedt een goed handvat hiervoor. Voor de beoogde ontwikkeling is de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie berekend op basis van kencijfers uit CROW publicatie 381 (kencijfers parkeren en verkeersgeneratie). Dit zijn de meeste recente kencijfers van het CROW.

Parkeerplaatsen

Op basis van de CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren' is het parkeerkencijfer bepaald. Er is uitgegaan van de stedelijkheidsgraad 'niet stedelijk' en de gebiedstype 'rest bebouwde kom'. Voor een bungalowpark (huisjescomplex) is het minimale parkeerkencijfer 1,6 parkeerplaatsen per bungalow en het maximale parkeerkencijfer 1,8. Uitgaande van een gemiddelde kencijfer 1,7 parkeerplaatsen per bungalow komt de extra parkeerbehoefte neer op 26 (25,3) parkeerplaatsen. De CROW gaat uit van 5,5 slaapplaatsen per bungalow. Op basis daarvan is dit doorgerekend naar 6, 8 en 12-persoonsbungalows:

Aantal	Type recreatiewoning	Kencijfer CROW	Omgerekend	Totale parkeerbehoefte
7	6-persoonsbungalow	1,7	1,9	13
2	8-persoonsbungalow	1,7	2,5	4,9
2	12-persoonsbungalow	1,7	3,7	7,4
			Totaal	25,3

Het ontspanningsgebouw heeft geen zelfstandige verkeersaantrekkende werking aangezien het alleen toegankelijk is voor gasten van het park. Er worden 23 extra parkeerplaatsen gerealiseerd nabij de receptie. Daarnaast is er bij elke recreatiewoning nog ruimte voor een parkeerplaats. Dit betekent een totaal van 34 extra parkeerplaatsen. Door het verleggen van de ontsluiting van de Tuindorp naar de Dorpsdijk komen er nog 5 extra parkeerplaatsen bij (zie afbeelding 9), waardoor het totaal op 39 vaste parkeerplaatsen komt. Aan de behoefte van 26 parkeerplaatsen wordt voldaan. Verder komen er ook oplaadpunten voor de elektrische auto. Door de Gemeente worden hieraan geen eisen gesteld. Afhankelijk van behoefte/vraag zal het aanbod hierop worden aangepast. In het plan zijn geen nadrukkelijke laadvoorzieningen voor de elektrische fiets voorzien. De recreant kan een elektrische fiets zelf bij de recreatiewoning opladen.

Afbeelding 9 | Extra parkeerplaatsen

Verkeersgeneratie

Voor een bungalowpark (huisjescomplex) is de gemiddelde verkeersgeneratie per bungalow/recreatiewoning 2,2 motorvoertuigbewegingen per etmaal. De CROW gaat uit van 5,5 slaapplaatsen per bungalow. Op basis daarvan is dit doorgerekend naar 6, 8 en 12-persoonsbungalows:

Aantal	Type recreatiewoning	Kencijfer CROW	Omgerekend	Totale verkeersgeneratie
7	6-persoonsbungalow	2,2	2,4	16,8
2	8-persoonsbungalow	2,2	3,2	6,4
2	12-persoonsbungalow	2,2	4,8	9,6
			Totaal	32,8

In totaal is er een extra verkeersgeneratie van afgerond 33 (32,8) motorvoertuigbewegingen per etmaal.

Capaciteit Dorpsdijk

De Dorpsdijk is te kwalificeren als een erftoegangsweg binnen de bebouwde kom. De weg is echter smaller dan een reguliere erftoegangsweg binnen de bebouwde kom. De wegbreedte heeft invloed op de hoeveelheid verkeer die hierover veilig kan worden afgewikkeld. Bij een verhardingsbreedte van ongeveer 4,50 meter is de capaciteit ongeveer 1.000 motorvoertuigen per etmaal (bron: Handboek wegontwerp 2013 – Basiscriteria – H6.5.1. Wegvakken – CROW 25 september 2012). De verwachte toename van het verkeer vanwege het plan bedraagt slechts 3% van de totale hoeveelheid verkeer dat over de Dorpsdijk veilig kan worden afgewikkeld. De invloed van deze toename van het verkeer op de mate van verkeersveiligheid is te verwaarlozen.

Ontsluiting

Het kleinschalig recreatiepark wordt ontsloten op de Dorpsdijk (zie afbeelding 9). Er zijn verschillende ontsluitingsmogelijkheden bekeken aan de Keihoogteweg, Tuindorp en Dorpsdijk en hiervoor is input geleverd vanuit de gemeente en het Waterschap. Hieruit is geconcludeerd dat de ontsluiting op de Tuindorp/Dorpsdijk het meest wenselijk is wat betreft verkeersveiligheid. Een ontsluiting aan de oostzijde (Keihoogteweg) is volgens de verkeerskundige van het Waterschap niet wenselijk gezien de ontsluitingsstructuur en verkeersveiligheid voor langzame verkeersdeelnemers. De varianten aan de Tuindorp en de Dorpsdijk zijn beide realiseerbaar en doen niet voor elkaar onder qua verkeersveiligheid en wenselijkheid.

Het realiseren van een in- en uitgang direct aan de Dorpsdijk draagt echter aanvullend bij aan een betere afscherming van het kleinschalig recreatiepark naar de omgeving aan de westkant van het plangebied. De ontsluiting komt hierdoor verder van de bestaande woningen af te liggen. Door de in- en uitgang van het park te verleggen van het bestaande kruispunt naar verderop gelegen rechte stuk van de Dorpsdijk, zullen er geen extra directe verkeersbewegingen meer zijn vanuit het park op het bestaande kruispunt m.b.t. de in- en uitgang van de straat Tuindorp van en naar de Dorpsdijk. Dit bestaande kruispunt blijft functioneren zoals het nu in de huidige situatie is. De verkeersbewegingen van en naar het park wordt geïntegreerd in de rijrichtingen van de Dorpsdijk alvorens zij bij het bestaande kruispunt komen.

4.12 Water

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht. Beschreven moet worden op welke wijze in het plangebied met water en watergerelateerde aspecten wordt omgegaan. Voorkomen moet worden dat ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Een goede afstemming tussen beiden is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals bijvoorbeeld wateroverlast, slechte waterkwaliteit, verdroging, etc., te voorkomen.

Thema en water(beheer)doelstelling	Uitwerking
Veiligheid waterkeringen Waarborgen van het veiligheidsniveau en rekening houden met de daarvoor benodigde ruimte.	Over een deel van het plangebied ligt de dubbelbestemming 'Waterstaat-Waterkering'. Het realiseren van de recreatiewoningen, ontspanningsruimte en receptie valt buiten deze bestemming. Het is daardoor niet te verwachten dat de waterstaatkundige belangen onevenredig worden geschaad.
Voorkomen overlast door oppervlaktewater Het plan biedt voldoende ruimte voor het vasthouden, bergen en afvoeren van water. Waarborgen van voldoende bouwpeil om overstroming vanuit oppervlaktewater in maatgevende situaties te voorkomen. Rekening houden met de gevolgen van klimaatverandering en de kans op extreme weersituaties.	Het dakoppervlak neemt toe met 884 m². De dichte bodemverharding neemt toe met 480 m² (ter hoogte van de parkeerplaatsen). In totaal 1.364 m² aan extra verharding. Er dient watercompensatie plaats te vinden. Deze zal een inhoud moeten hebben van minstens afgerond 103 m³ (1.364 x 0,075). Watercompensatie vindt plaats aan de achterkant van het perceel in de vorm van een vijver. De doorlatende bodemverharding bestaat uit de rijbaan (hydrolinea: 1080 m²) en pad (halfverharding: 365 m²). Het bestaande pension en de bestaande recreatiewoning is buiten beschouwing gelaten omdat dit onveranderd blijft. Door middel van een voorwaardelijke verplichting in de regels van het bestemmingsplan wordt het aanleggen van een waterberging verplicht gesteld. Deze waterberging moet ook in stand worden gehouden.
Voorkomen overlast door hemel- en afvalwater Waarborgen optimale werking van de zuiveringen/ RWZI's en van de (gemeentelijke) rioleringen. Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken in verband met de reductie van hydraulische belasting van de RWZI, het transportsysteem en het beperken van overstorten.	Het hemelwater zal worden afgevoerd naar de waterberging welke in het noorden van het plangebied wordt aangelegd. In deze vijver is voldoende ruimte voor water.
Grondwaterkwantiteit en verdroging Voorkomen en tegengaan van grondwateroverlast en -tekort. Rekening houdend met de gevolgen van klimaatverandering. Beschermen van infiltratiegebieden en –mogelijkheden.	Een deel van de wegen/paden in het plangebied worden half verhard. Daarnaast is er ruimte voor een waterberging/vijver. Het plan heeft geen invloed op grondwaterkwantiteit en verdroging. Er is geen sprake van onttrekking van grondwater.
Grondwaterkwaliteit Behoud of realisatie van een goede grondwaterkwaliteit. Denk aan grondwaterbeschermingsgebieden.	Het plan heeft geen invloed op de grondwaterkwaliteit. Er worden geen producten of materialen gebruikt die een nadelige invloed kunnen hebben op het grondwater.
Oppervlaktewaterkwaliteit Behoud of realisatie van goede oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de veerkracht van het watersysteem. Toepassing van de trits schoonhouden, scheiden, zuiveren.	Verwacht wordt dat er weinig tot geen vervuiling plaatsvindt gezien de functie van de vijver.
Volksgezondheid Minimaliseren risico watergerelateerde ziekten en plagen. Voorkomen van verdrinkingsgevaar/-risico's via o.a. de daarvoor benodigde ruimte.	Er is geen gevaar voor de volksgezondheid gezien de omvang van het oppervlaktewater en het gebruik van het perceel.
Bodemdaling Voorkomen van maatregelen die (extra) maaiveldsdalingen in zettinggevoelige gebieden kunnen veroorzaken.	Het plan heeft geen invloed op het maaiveld.
Natte natuur Ontwikkeling/bescherming van een rijke gevarieerde en natuurlijk karakteristieke aquatische natuur.	Ter plaatse zijn geen natuurwaarden of is geen natte natuur aanwezig.
Onderhoud oppervlaktewater Oppervlaktewater moet adequaat onderhouden worden. Rekening houden met obstakelvrije onderhoudsstroken vrij van bebouwing en opgaande (hout)beplanting.	Onderhoud is aan de intiatiefnemer. Er moet wel worden voldaan aan de richtlijnen 'Waterbeheer'. Waterschap.
Anderer belangen waterbeheer
Relatie met eigendom waterbeheerder Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de werking van objecten (terreinen, milieuzonering) van de waterbeheerder niet belemmeren.	Niet van toepassing.
Scheepvaart en/of wegbeheer Goede bereikbaarheid en in stand houden van veilige vaarwegen en wegen in beheer en onderhoud bij Rijkswaterstaat, de provincie en/of het waterschap.	Niet van toepassing.

4.13 M.e.r.-beoordeling

In onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn diverse activiteiten opgenomen waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt.  Hierbij moet beoordeeld worden of er sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden geldt een m.e.r.-plicht.

In onderdeel D is per activiteit de drempelwaarde benoemd. Als een activiteit voorkomt in onderdeel D en boven de drempelwaarde komt, geldt voor het te nemen besluit een m.e.r.-beoordelingsplicht. Indien er activiteiten plaatsvinden die in onderdeel D zijn opgenomen, maar onder de drempelwaarde blijven, dient er nagegaan te worden of het project grote milieugevolgen heeft. Deze toets dient plaats te vinden aan de hand van de criteria uit bijlage III van de Europese richtlijn m.e.r..

De hoofdcriteria waaraan getoetst moet worden zijn: kenmerken van het project, plaats van het project en kenmerken van het potentiële effect. Het bevoegd gezag dient vervolgens voor de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan een besluit te nemen of er een MER moet worden opgesteld. De grondslag hiervoor is een vormvrije m.e.r.-beoordeling.

In Bijlage D van het Besluit milieueffectrapportage zijn activiteiten opgenomen waarvoor een (vormvrije) m.e.r.-beoordeling moeten worden uitgevoerd. Onder D.10 is de activiteit 'De aanleg, wijziging of uitbreiding van vakantiedorpen en hotelcomplexen buiten stedelijke zones en permanente kampeer- en caravanterreinen' opgenomen. De gewenste ontwikkeling valt onder de drempelwaarde. Aangezien de ontwikkeling plaatsvindt binnen bestaand stedelijk gebied, op basis van het geldende bestemmingsplan 'Bebouwde Kom Wissenkerke 2018' al uitbreiding mogelijk is, is het opstellen van een vormvrije m.e.r.-beoordeling niet noodzakelijk.

De kenmerken van het project en de beoordeling van verschillende omgevings- en milieuaspecten zijn in de vorige paragrafen uitvoerig aan bod gekomen.

4.14 Conclusie

Omgevingsaspecten zijn onderzocht en vormen geen belemmering voor de ontwikkeling. Planologische medewerking aan het initiatief ligt dan ook in de rede.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Financiële uitvoerbaarheid

Voor bouwplannen zoals die zijn aangewezen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het uitgangspunt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt. Van de verplichting een exploitatieplan vast te stellen kan onder andere worden afgeweken als het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst of doordat de verplicht te verhalen kosten zijn verdisconteerd in de grondprijs.

Dit plan voorziet in de bouw van 11 recreatiewoningen, een ontspanningsgebouw en een receptie. Dit betreft een bouwplan, zoals dat hierboven is benoemd. In voorkomende gevallen sluit de gemeente Noord-Beveland met de initiatiefnemer een overeenkomst waarin onder ander het kostenverhaal is geregeld. Initiatiefnemer heeft bovendien ook een businessplan overlegd met de gemeente, waarin de economische uitvoerbaarheid is aangetoond. De kosten die gemaakt worden bij de uitvoering van ontwikkeling zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Ook eventuele planschade wordt op de initiatiefnemer verhaald. De ontwikkeling heeft voor de gemeente geen negatieve financiële gevolgen. Voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning zullen de gebruikelijke leges in rekening worden gebracht.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vooroverleg 

Vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is voor dit plan van toepassing. In het kader van dit bestuurlijke vooroverleg is het conceptplan (22 januari 2020) in ieder geval toegezonden aan de provincie, het waterschap en de veiligheidsregio.

Reactie Provincie (5 maart 2020):

1. De landschappelijke inpassing aan de landschapszijde ontbreekt (en daar komt wel bebouwing). In het plan wordt gesteld dat de bestaande knotbomen langs de dijk als landschappelijke inpassing voldoen. Doordat de knotbomen niet het volledige zicht op het perceel ontnemen (zeker niet in de winter), is ter hoogte van de nieuwe gebouwen aan die zijde aanvullend landschappelijke inpassing binnen het plangebied nodig.	De landschappelijke inpassingsplan is aangepast (zie bijlage 1). Aan de oostzijde is extra beplanting voorzien ter hoogte van de bebouwing. Daarmee wordt tevens lichtuitstraling richting de dijk verminderd.
2. In de quickscan wordt aangegeven dat licht geen invloed heeft op de natuurwaarden van de dijk doordat de vegetatie hiervan geen last heeft. Echter dit gaat voorbij aan de faunawaarden van een dijk (zoals vleermuizen) die wel gevoelig zijn voor licht. Dit aspect is 'onderbelicht' en dient beter te worden onderbouwd.	De quickscan (zie bijlage 5) is op dit onderdeel aangepast (paginanummers 22 en 23 van paragraaf 6.2 Planologische Gebiedenbescherming).
3. Ook voor de stikstofberekening geldt dat de onderbouwing ontbreekt en de conclusie in de toelichting te summier is.	De berekening met onderbouwing is te vinden in bijlage 4 behorende bij de toelichting. Een samenvatting is terug te vinden in paragraaf 4.9 Natuur van de toelichting.
4. Het onderdeel 'houtopstanden' moet aan de natuurtoetsing worden toegevoegd.	Dit onderdeel is toegevoegd aan de paragraaf 4.9 Natuur.

Reactie Waterschap (3 maart 2020):

1. De aan te leggen vijver/waterpartij grenst deels aan de bestaande waterloop. Hier is een obstakel vrije strook van 5 m1 nodig voor het onderhoud aan deze waterloop. Onderhoud vanaf de andere zijde is hier vanwege bebouwing niet mogelijk.	In het ontwerp van het plan is hiermee rekening gehouden. De obstakelvrije stook wordt gerealiseerd binnen het plangebied. Vanaf deze zijde is onderhoud mogelijk.
2. Aan de westzijde langs de waterloop zijn knotbomen getekend. Hier moet een obstakelvrije strook van ca. 5 m1 worden aangehouden. Een andere mogelijkheid is de knotbomen op een hart op hart afstand van ca. 12. m1 uit elkaar te zetten op 1. m1 uit de insteek met daarachter een obstakel vrije strook van 5 m1.	Aan de westzijde blijft de beplanting ongewijzigd. De waterloop wordt al jaren door de gemeente in opdracht van het waterschap uitgemaaid: handmatig met bosmaaiers. Eens in de zoveel jaar wordt het eerste stuk met tijdelijke schotten en een minigraver uitgediept. De huidige situatie wijzigt niet in het nieuwe plan. Ter hoogte van de parkeerplaats vindt er zelfs een verbetering plaats.
3. Langs de waterloop aan de oostzijde van het perceel geldt een obstakelvrije strook van 3 m1 voor het onderhoud aan deze waterloop.	Het onderhoud aan de waterloop aan de oostzijde vindt al jaren plaats vanaf de onderzijde van de dijk. Hier zijn een aantal jaren geleden nieuwe knotwilgen geplant op een aantal meter vanaf de waterloop zodat er voor de onderhoudsmachines een obstakelvrije strook is.

Ter inzage legging ontwerpbestemmingsplan

Gelet op het bepaalde in artikel 3.8 Wro in combinatie met afdeling 3.4 Awb wordt een ontwerpbestemmingsplan, na voorafgaande bekendmaking, gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegd. Een ieder is dan in de gelegenheid zijn of haar zienswijze mondeling of schriftelijk kenbaar te maken bij de gemeenteraad. Vaststelling van het bestemmingsplan, al dan niet in gewijzigde vorm, gebeurt met inachtneming van de ingediende zienswijzen.

Het ontwerpbestemmingsplan, dat voorziet in de bouw van 11 recreatiewoningen en een ontspanningsruimte bij Countryhouse De Vlasschure aan de Dorpsdijk 12 in Wissenkerke, heeft gedurende de periode van 21 januari tot en met 17 maart 2021 voor een ieder ter inzage gelegen. Gedurende de periode van ter inzagelegging zijn door omwonenden 10 zienswijzen ingediend (zie Bijlage 9).