Grevelingenstraat 7 - 7a Zierikzee

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Grevelingenstraat 7-7a in Zierikzee staat een solitair bedrijfspand , waarin zowel een Aldi supermarkt als een winkelunit voor volumineuze goederen is gevestigd. Aldi heeft hiervan het grootste deel in gebruik. Aan de noordkant is een aparte inpandige winkelunit aanwezig. Hier was in het verleden een keukenzaak gevestigd. Deze unit staat al enkele jaren leeg. Het initiatief ligt nu voor om deze unit intern te verplaatsen naar de zuidkant van het pand. Deze verplaatsing biedt voor Aldi mogelijkheden om de ondersteunende ruimten (magazijn en personeelsruimten) te vergroten en een betere winkelrouting te creëren, wat zorgt voor extra comfort voor de klant. Ook zal de interne verschuiving van winkelruimten de inpandige winkelunit voldoende mogelijkheden bieden om in de toekomstige situatie verhuurd te worden.

Op basis van het vigerende bestemmingsplan Bedrijventerreinen Zierikzee 2014 (vastgesteld op 26 juni 2014 door de gemeenteraad van Schouwen-Duiveland) is deze ontwikkeling niet mogelijk. In het gedeelte met de functieaanduiding 'detailhandel volumineus' (noordelijke zijde van het pand) zijn in de toekomstige situatie de ondersteunende ruimten ten behoeve van de supermarkt geprojecteerd. De functieaanduiding 'detailhandel volumineus' die geldt voor dit gedeelte van het gebouw laat deze ontwikkeling niet toe. Het gedeelte van het pand waar de volumineuze detailhandel in de toekomstige situatie wordt gerealiseerd is voorzien van de functieaanduiding 'supermarkt'. Ook deze functieverandering past dus niet in het vigerend bestemmingsplan. Dat betekent dat ter plaatse van de functieaanduiding 'detailhandel volumineus' de supermarkt moet worden mogelijk gemaakt en ter plaatse van een deel van de aanduiding 'supermarkt' detailhandel volumineus mogelijk moet worden gemaakt, zodat de realisatie van de ondersteunende ruimten en de gewenste indeling voor de supermarkt, in combinatie met verplaatsing van de volumineuze detailhandel mogelijk wordt gemaakt.

 

Om de beoogde ontwikkeling planologisch mogelijk te maken, is besloten het bestemmingsplan aan te passen door een partiële herziening in procedure te brengen. Voorliggende herziening heeft als doel het bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen Zierikzee 2014' te herzien op de genoemde punten.

1.2 Ligging projectgebied

Het projectgebied betreft de locatie Grevelingenstraat 7-7a in Zierikzee. In figuur 1.1 is de ligging ten opzichte van de kern Zierikzee weergegeven.

Figuur 1.1 Ligging projectgebied (overzicht met uitsnede) (bron: GBO Lufo Gis, 2016; bewerking Rho)

1.3 Geldend bestemmingsplan

Het geldende bestemmingsplan voor de locatie is 'Bedrijventerreinen Zierikzee 2014'. Het pand heeft de bestemming 'Bedrijventerrein - 1' en de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie – 6'. Het grootste deel van het pand heeft de functieaanduiding supermarkt (max. 1.375 m² bvo toegestaan). De noordelijke strook, die op de uitsnede in figuur 1.2 rood omlijnd is, heeft de functieaanduiding detailhandel volumineus (max. 287 m² bvo toegestaan). De strook is opgedeeld in twee delen. Het rood wit gearceerde deel van de strook in de figuur heeft naast de aanduiding detailhandel volumineus tevens de functieaanduiding supermarkt.

Figuur 1.2 Uitsnede bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen Zierikzee 2014' (bron: Ruimtelijke Plannen, bewerking Rho)

1.4 Leeswijzer

De partiële herziening is als volgt opgebouwd:

• de huidige situatie en de beoogde ontwikkeling wordt in hoofdstuk 2 beschreven;
• in hoofdstuk 3 wordt het initiatief getoetst aan de relevante beleidskaders;
• in hoofdstuk 4 wordt een toelichting gegeven op de juridische regeling (verbeelding);
• hoofdstuk 5 gaat in op de economische- en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Huidige situatie en beschrijving ontwikkeling

2.1 Huidige situatie projectgebied

De Aldi is gevestigd in het grootste deel van een solitair bedrijfspand op bedrijventerrein Boerenweg. Bij het perceel bevindt zich een groot parkeerterrein (zie figuur 2.1).

Figuur 2.1 Ligging bedrijfspand Grevelingenstraat 7 - 7a Zierikzee (bron: GBO Lufo Gis, 2016)

Huidige indeling pand

In de huidige situatie bevindt zich aan de noordzijde van het pand een inpandige winkelunit van 350 m² bvo (wijkt ca. 70m² af van wat in het vigerende plan is toegestaan, zie hoofdstuk 1.3 Geldend bestemmingsplan), die voorheen werd gebruikt als keukenhandel. Aan de westzijde van het pand ligt het magazijn en de sociale ruimte. Het overige oppervlak is verkoopoppervlak. De huidige indeling is in figuur 2.2 weergegeven en de maatvoering in tabel 2.1.

Figuur 2.2 Huidige indeling Grevelingenstraat 7 - 7a Zierikzee (bron: Den Hollander Bouwadvies en Ontwerp, 2016)

Tabel 2.1 Maatvoering bestaande situatie bedrijfspand Grevelingenstraat 7 - 7a Zierikzee

Aldi
Bruto vloeroppervlakte	1.248 m²
Netto vloeroppervlakte
- Winkelvloeroppervlakte (netto)	942 m²
- Magazijn (netto)	208 m²
- Sociale ruimte (netto)	30 m²
Detailhandel volumineus
Bruto vloeroppervlakte	350 m²
Netto vloeroppervlakte
- Winkelvloeroppervlakte (netto)	341 m²
Totaal bruto vloeroppervlakte Grevelingenstraat 7 - 7a	1.598m²

2.2 Toekomstige situatie

Nieuwe indeling pand

In de nieuwe situatie wordt de inpandige winkelunit verplaatst van de noordzijde naar de zuidzijde van het pand. In figuur 2.3 is de nieuwe indeling van het winkelpand weergegeven en de nieuwe maatvoering in tabel 2.2. De nieuwe locatie van de inpandige winkelunit is grijs gearceerd.

Figuur 2.3 Beoogde indeling Grevelingenstraat 7 - 7a Zierikzee (bron: Den Hollander Bouwadvies en Ontwerp, 2016)

Tabel 2.2 Maatvoering nieuwe situatie bedrijfspand Grevelingenstraat 7 -7a Zierikzee

Aldi
Bruto vloeroppervlakte	1.340 m²
Netto vloeroppervlakte
- Winkelvloeroppervlakte (netto)	1.058 m²
- Magazijn (netto)	140 m²
- Sociale ruimte (netto)	82 m²
Detailhandel volumineus
Bruto vloeroppervlakte	226 m²
Netto vloeroppervlakte
- Winkelvloeroppervlakte (netto)	185 m²
Totaal bruto vloeroppervlakte Grevelingenstraat 7 - 7a	1.566 m²

In de nieuwe situatie wordt zowel het bruto- als winkelvloeroppervlakte van Aldi met ca. 100m² uitgebreid. Dit gaat ten koste van het magazijn dat wordt verkleind. De sociale ruimte wordt op zijn beurt weer vergroot. De inpandige winkelunit wordt in de toekomstige situatie verkleind tot een winkelvloeroppervlakte van 185 m². Het verschil in bruto vloeroppervlakte in de toekomstige situatie ten opzichte van de huidige situatie voor het gehele bedrijfspand, komt door de sloop van de driehoekige uitbouwen (elk 16 m²), die aan de westzijde van het pand zijn gesitueerd op figuur 2.2.

2.3 Ruimtelijke consequenties

Ruimtelijke impact aanvaardbaar

Als gevolg van de beoogde ontwikkeling zal de winkelunit voor volumineuze detailhandel verplaatst worden van de noordzijde naar de zuidzijde van het pand en herschikt Aldi de magazijnruimte en wordt er een nieuwe personeelsruimte gecreëerd. Het winkelvloeroppervlak van de Aldi wordt in de nieuwe situatie vergoot. Het winkelvloeroppervlakte van de interne winkelunit wordt verkleind. Er wordt geen bebouwing toegevoegd. Er is al voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Dat betekent dat de ruimtelijke impact nihil is.

Gevolgen voor de winkelstructuur Zierikzee

Omdat er geen winkelmeters worden toegevoegd, zal de inpandige verplaatsing van de winkelunit geen gevolgen hebben voor de winkelstructuur in Zierikzee.

2.4 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat de interne verplaatsing van de reeds toegekende bedrijfsvloeroppervlakte zorgt voor een optimalisatie binnen het pand. Er worden geen werkzaamheden rondom het pand verricht en binnen het pand worden geen andere activiteiten toegestaan, waardoor de ontwikkeling geen invloed heeft op sectorale aspecten zoals ecologie, archeologie, bodem, hinder of gevaar, luchtkwaliteit en externe veiligheid. Gelet op de aard van de ontwikkeling is toetsing aan deze sectorale aspecten niet aan de orde. De interne verplaatsing heeft geen planologische effecten voor de omgeving.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

Binnen de SVIR worden 13 Rijksbelangen geformuleerd waar het Rijk beleid voor heeft opgesteld. De inpandige verplaatsing van de functie volumineuze detailhandel en de beperkte uitbreiding van de winkelvloeroppervlakte van de Aldi supermarkt heeft geen betrekking op één van deze rijksbelangen, waardoor toetsing aan de SVIR niet van belang is.

Artikel 3.1.6. lid 2 Bro/Ladder voor duurzame verstedelijking

Overheden die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk willen maken, moeten standaard een aantal stappen zetten die borgen dat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkeling wordt gekomen. Deze stappen volgen de ladder voor duurzame verstedelijking.

Aangezien dat met de onderhavige ontwikkeling geen sprake is van een functiewijziging en/of nieuwbouw ten behoeve van detailhandel, is er geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. De voorgenomen ontwikkeling hoeft niet getoetst te worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsplan Zeeland 2012-2018 en Verordening Ruimte Provincie Zeeland

In het Omgevingsplan Zeeland beschrijft de provincie wat zij de komende jaren zal doen om Zeeland vooruit te helpen op punten zoals een sterke economie en een goed woon- en werkklimaat. Vanuit zorgvuldig ruimtegebruik, bundeling van functies en versterking van attractieve steden ziet de Provincie (binnenstedelijke) kernwinkelgebieden als primaire vestigingsplaats voor detailhandel.

In de Verordening Ruimte Provincie Zeeland (VRPZ) is de visie in het Omgevingsplan Zeeland vertaald naar regels. In de VRPZ zijn regels opgenomen over perifere detailhandel. Hierin staat dat nieuwe detailhandelsvoorzieningen in doelgerichte, laagfrequente aankopen en nieuwe grootschalige detailhandelsvoorzieningen worden toegelaten op onder andere de locatie Boerenweg in Zierikzee. Nieuwe detailhandel die voldoet aan de eerder genoemde voorwaarden mag zich alleen vestigen op de aangegeven locaties in de VRPZ, wanneer de detailhandelsvoorziening niet past binnen een bestaand kernwinkelgebied.

3.3 Gemeentelijk beleid

Tij van de toekomst - Visie Schouwen-Duiveland 2011-2040 (2011)

Tij van de toekomst schetst een strategische toekomstvisie voor Schouwen-Duiveland in 2040, met betrekking tot werken, wonen en verblijven. De beoogde ontwikkeling past.

Detailhandelsstructuurvisie Schouwen-Duiveland 2013

De Detailhandelsstructuurvisie (DSV) uit 2008 is in 2013 geactualiseerd. Na 2008 hebben zich namelijk nieuwe ontwikkelingen voorgedaan die vragen om een evaluatie en duurzame voorzieningenstructuur waarbij de verschillende winkelgebieden op Schouwen-Duiveland door hun eigen kenmerken, kwaliteiten en bezoekdoelen elkaar aanvullen (complementariteit) en ieder een eigen rol binnen de structuur vervullen. Na de actualisatie is in 2015 een addendum toegevoegd aan de DSV, naar aanleiding van het rapport ' Beoordeling Supermarktstructuur Schouwen - Duiveland, beoordeling visie en planinitiatieven, van BSP uit 2014. De raad heeft op basis van de bevindingen in het rapport doen besluiten de uitbreiding van de brutovloeroppervlakte over te nemen uit het rapportage van BSP, en de vigerende detailhandel structuurvisie uit 2013 daarop aan te passen.

Zierikzee

In de detailhandelsstructuurvisie wordt ingegaan op eventuele schaalvergroting van de bestaande aanbieders. De gemeente Schouwen-Duiveland heeft voor harddiscountsupermarkten een maximale maat van 1.375 m² bvo. Dat komt neer op circa 1.100 m² wvo. Volgens de detailhandelsstructuurvisie kan Aldi op de huidige locatie tot een beperkte schaalvergroting komen. Eventuele verplaatsing van deze supermarkt naar de Stadsentree Havenpoort of eventueel naar het Haringvlietplein kan ook aan de orde zijn.

Met de interne verplaatsing van de winkelunit, bedoeld voor volumineuze detailhandel, is er geen sprake van schaalvergroting voor de Aldi winkel. Enkel de indeling van de winkel wordt geoptimaliseerd, waardoor de winkelrouting wordt verbeterd.

Structuurvisie Zierikzee 2030 (Ontwerp, 2017)

De Structuurvisie Zierikzee 2030 is een ruimtelijke ontwikkelingsvisie voor de stad Zierikzee en omgeving, die de structuurvisie uit 2002 vervangt. Deze visie beschrijft de huidige en gewenste waarden en kwaliteiten van de stad Zierikzee en kijkt daarbij vooruit naar 2030. De visie heeft van 3 april 2017 tot 15 mei 2017 ter inzage gelegen. Naar verwachting zal zij in 2018 worden vastgesteld.

Een van de strategische doelen uit de visie is 'een gedifferentieerder aanbod bedrijventerreinen en verdere clustering van bedrijvigheid'. Het bedrijventerrein Boerenweg wordt genoemd als locatie voor perifere volumineuze en grootschalige detailhandel. Hier moeten winkels komen die qua vloeroppervlak, productgroep en/of autobereikbaarheid passen in de binnenstad of de winkelgebieden in de diverse dorpskernen.

De voorgenomen ontwikkeling binnen het bedrijfspand aan Grevelingenstraat 7 - 7a past binnen de geschetste profilering van bedrijventerrein Boerenweg.

Bedrijventerreinenprogramma Schouwen Duiveland 2016-2025 (2017)

Het bedrijventerreinenprogramma 2016-2025 vervangt het verouderde bedrijventerreinenprogramma uit 2011 van de gemeente Schouwen Duiveland. Naast de ontwikkelingen die sinds 2011 hebben plaatsgevonden op de bedrijventerreinenmarkt, vraagt ook de Provincie Zeeland om een actueel bedrijventerreinenprogramma van alle gemeenten/regio's. Met een actueel bedrijventerreinenprogramma streeft de gemeente Schouwen Duiveland naar een kwantitatief en kwalitatief evenwicht op de bedrijvenmarkt. Het bedrijventerreinenprogramma 2016-2025 is in de raad van 28 september 2017 vastgesteld.

In het bedrijventerreinenprogramma 2016-2025 wordt geconcludeerd dat bedrijventerrein Boerenweg in Zierikzee is verkleurd. In de feitelijke situatie is het terrein meer een retail locatie dan een bedrijventerrein. Een van de aandachtspunten wat uit het bedrijventerreinenprogramma naar voren komt is het herbestemmen van het bedrijventerrein Boerenweg. Het herbestemmen van de Boerenweg naar het feitelijk gebruik (retail locatie), zou ervoor kunnen zorgen dat het totale areaal aan bedrijventerreinen afneemt. Voordeel daarvan is dat er meer aandacht kan gaan naar daadwerkelijke bedrijventerreinen. Tevens zijn de spelregels voor bedrijven die zich willen vestigen per locatie duidelijker; bedrijventerreinen voor bedrijven en retail locaties voor PDV/GDV en supermarkten.

Geconcludeerd wordt dat de aanwezigheid van Aldi en de winkelunit voor perifere detailhandel past binnen het profiel van het bedrijventerrein.

3.4 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen de relevante beleidskaders.

Hoofdstuk 4 Juridische regeling

4.1 Verbeelding

De verbeelding heeft betrekking op het bedrijfspand, gelegen aan de Grevelingenstraat 7 - 7a in Zierikzee. Voor het gehele pand is, net als in de vigerende situatie, de enkelbestemming Bedrijventerreinen - 1, de dubbelbestemming Waarde - Archeologie - 6 en een bouwvlak opgenomen. Ten opzichte van de vigerende verbeelding, krijgt de locatie van de supermarkt de aanduiding 'supermarkt' en de locatie voor volumineuze detailhandel de aanduiding 'detailhandel volumineus'. De maximale oppervlaktes van zowel de aanduiding 'supermarkt' als 'detailhandel volumineus' is aangegeven via een maatvoeringsaanduiding.

4.2 Regels

De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot aanpassing in de regelgeving. In deze partiële herziening worden dezelfde aanduidingen gebruikt als in de vigerende regeling. Onverminderd het bepaalde in dit nieuwe bestemmingsplan, zijn de regels die deel uitmaken van het bestemmingsplan Bedrijventerreinen Zierikzee 2014 van toepassing op Grevelingenstraat 7 - 7a Zierikzee.

In de regels is de oppervlakte per functie vastgelegd via de maatvoeringsaanduidingen 'maximum oppervlakte supermarkt (bvo) (m²)' en ' maximum oppervlakte detailhandel volumineus (bvo) (m²)'. Deze zijn weergegeven op de verbeelding.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid

De gemeente Schouwen-Duiveland is van mening dat de financiële uitvoerbaarheid wordt gewaarborgd. De planvoorbereiding en uitvoering wordt geheel door de initiatiefnemer gefinancierd. Eventuele planschade, voortvloeiend uit de planologische maatregel die wordt genomen om het voorgenomen initiatief mogelijk te maken, compenseert Aldi Roosendaal B.V. aan de gemeente Schouwen-Duiveland. Dit is vastgelegd in een planschadeverhaalsovereenkomst.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het voorontwerpbestemmingsplan is, in het kader van het vooroverleg, voorgelegd aan de volgende instanties:

• Provincie Zeeland
• Waterschap Scheldestromen
• Veiligheidsregio Zeeland
• Ondernemerskring Schouwen-Duiveland (OSD)
• Ondernemersvereniging Zierikzee (InZzee)

Van 13 juni 2017 tot en met 12 juli 2017 hebben de vooroverlegpartners een vooroverlegreactie op het plan in kunnen dienen. Er zijn drie vooroverlegreacties ingediend. Een overzicht van deze reacties en de bijbehorende beantwoording door het college vindt u in Bijlage 1 van de toelichting. De reacties geven geen aanleiding om aanpassingen in het bestemmingsplan door te voeren. Wel zijn er ondergeschikte redactionele aanpassingen doorgevoerd in de bestemmingsplanregels. De volgorde van de regels is gewijzigd en er is een artikel toegevoegd over het overgangsrecht.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage gelegen van 7 augustus 2017 tot en met 18 september 2017. Gedurende deze 6 weken zijn er geen zienswijzen ingediend. Er zijn wel een aantal ambtshalve aanpassingen aangebracht in paragraaf 3.3 Gemeentelijk beleid. In Bijlage 2 van de toelichting vindt u een overzicht van de wijzigingen.

De gemeenteraad heeft op 30 november 2017 het bestemmingsplan vastgesteld. Het vaststellingsbesluit is opgenomen in Bijlage 3 van de toelichting.