Kleine Hoeven 2012

4.2 Uitgangspunten

4.2.1 Behoefteonderzoek

Voor de ontwikkeling van het bedrijventerrein Kleine Hoeven is een behoefteonderzoek uitgevoerd. De uitkomsten hiervan zijn navolgend op hoofdlijnen beschreven.

Behoefte op korte termijn

De gemeente Reusel-De Mierden telt ruim 750 bedrijven en drie bedrijventerreinen met een totaal uitgegeven (netto) oppervlakte van 13 ha.

Kwantitatief gezien bestaat er behoefte aan bedrijventerrein in de gemeente, hetgeen blijkt uit de gemeentelijke wachtlijst (d.d. 25 november 2003). Na een schifting van deze wachtlijst op basis van de randvoorwaarden uit het provinciaal beleid en hardheid (% van de bedrijven op de wachtlijst dat mogelijk verhuist) resulteert een kwantitatieve vraag op de korte termijn in 79 bedrijven met een totale ruimtevraag van circa 10,5 ha.

Behalve de kwantitatieve behoefte, speelt nog een aantal andere aspecten een rol waarmee bij de planontwikkeling van Kleine Hoeven rekening dient te worden gehouden. Het gaat daarbij om kwalitatieve aspecten, te weten de branchering, de herkomst, de milieuzonering en het wonen op een bedrijventerrein:

• branchering: voornemen om gelijksoortige bedrijven te clusteren uit oogpunt van duurzaamheid en het voorkomen van onderlinge hinder tussen bedrijven. Voor Kleine Hoeven komen veel geïnteresseerden uit de sectoren bouwnijverheid, groothandel en industrie;
• herkomst: naast nieuwe bedrijvigheid is ook sprake van verplaatsing. De vertreklocaties bieden herontwikkelingsmogelijkheden. Een groot deel van de geïnteresseerde bedrijven is afkomstig uit woonwijken of uit grensgebieden van woonwijken en buitengebied. Het betreft hier circa 8,8 ha (op basis van gevraagd oppervlak op de wachtlijst);
• milieuzonering: voor Kleine Hoeven wordt een inwaartse zonering gehanteerd. Van belang is inzicht te hebben in de milieucategorieën van de bedrijven op de wachtlijst. De meeste bedrijven vallen binnen milieucategorie 3, daarnaast is een groot aantal bedrijven als milieucategorie 2 of 1 aan te merken. Bedrijventerrein Kleine Hoeven biedt in principe ruimte aan bedrijven uit milieucategorie 2, 3 en 4.
• Voor milieucategorie 4 geldt dat de milieubelasting moet passen binnen het karakter van een lokaal bedrijventerrein;
• wonen op een bedrijventerrein: nieuwvestiging van (bedrijfs)woningen wordt uitgesloten op Kleine Hoeven. Een enquête onder de bedrijven op de wachtlijst wijst uit dat in ieder geval 69 ondernemers desondanks hun inschrijving willen handhaven.

Behoefte op lange termijn

Op basis van de beperkte gegevens (geen gegevens van voor 1996, en na 1996 een beperkt aantal transacties) is het niet mogelijk een betrouwbare indicatie te geven van de lokale bedrijventerreinbehoefte in de gemeente Reusel-De Mierden op lange termijn.

Alvorens het Bedrijventerrein Kleine Hoeven te ontwikkelen is geïnventariseerd wat de vraag en het aanbod van bedrijfsruimten is. Voor wat betreft het aanbod (leegstand) aan bedrijfspanden was er op 1 januari 2009 de volgende stand van zaken:

• Lage Mierde 400 m²
• Hooge Mierde 600 m²
• Reusel 2.000 m²

In 2009 is tevens de behoefte aan bedrijfsvloeroppervlakte opnieuw geïnventariseerd. Op 1 april 2009 was er behoefte aan 110.353 m2 aan bedrijfsvloeroppervlakte.

Inpassing ruimtebehoefte

Wanneer het denkmodel van de SER (zie ook paragraaf 1.2) wordt gehanteerd, kan voor de gemeente Reusel-De Mierden worden geconcludeerd dat er onvoldoende ruimte beschikbaar is binnen het huidige aanbod en areaal. Er zijn ook onvoldoende mogelijkheden binnen de bestaande voorraad om in de behoefte te voorzien door gebruik te maken van meervoudig ruimtegebruik. Uitbreiding is noodzakelijk om op zowel korte als lange termijn aan de ruimtebehoefte te kunnen voldoen ten aanzien van lokale en kleinschalige (<5.000 m2) bedrijvigheid.

De beleidsuitgangspunten die de SER-ladder bij uitbreiding hanteert ten aanzien van locatiekeuze en kwaliteitsverbetering, zijn bij de ontwikkeling van Bedrijventerrein Kleine Hoeven meegenomen in en vertaald naar het uitgiftebeleid en het stedenbouwkundig plan. In de volgende subparagrafen wordt nader toegelicht op welke manier rekening is gehouden met de verschillende relevante waarden en belangen en hoe dit is afgewogen in een gebiedsgerichte aanpak.

4.2.2 Uitgiftebeleid

In mei 2006 heeft het college van B&W van Reusel-De Mierden voor bedrijventerrein Kleine Hoeven het uitgiftebeleid vastgesteld. In het kader van het vastgestelde uitgiftebeleid hanteert de gemeente een viertal instrumenten, te weten:

• 1. Randvoorwaarden: een bedrijf moet aan deze randvoorwaarden voldoen, wil het in aanmerking komen voor aankoop van een bedrijfskavel;
• 2. Prioriteitenstelling: een bedrijf kan een prioriteit krijgen indien zich een bepaalde situatie voordoet;
• 3. Optie-overeenkomst: alvorens over te gaan tot uitgifte kan een bedrijf een optie nemen op een kavel bedrijventerrein;
• 4. Koopovereenkomst met algemene voorwaarden: in de koopovereenkomst worden afspraken gemaakt met betrekking tot de verkoop van de kavel bedrijventerrein.

Deze instrumenten worden onderstaand nader toegelicht.

1. Randvoorwaarden

Indien een bedrijf voor een bedrijfskavel in aanmerking wenst te komen, moet dat bedrijf voldoen aan de volgende randvoorwaarden:

• het bedrijf moet voldoen aan de regels van het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitplan;
• de oppervlakte van een kavel dient minimaal 1.000 m² en maximaal 5.000 m² te bedragen.

2. Prioriteitenstelling

Een bedrijf krijgt een prioriteit indien zich één van de volgende situaties voordoet:

• een milieuhinderlijk bedrijf wordt verplaatst uit een woonomgeving;
• een bedrijf heeft een lagere terreinquotiënt (oppervlakte bedrijventerrein gedeeld door het aantal werknemers dat het bedrijf genereert);
• bedrijven zijn bereid om, samen met een ander bedrijf, geschakeld te bouwen of overige intensiveringsopties (b.v. ondergronds en gestapeld bouwen, parkeren enz.) uit het bestemmingsplan in acht te nemen;
• een bedrijf is economisch en/of sociaal aan de gemeente Reusel-De Mierden gebonden.

3. Optie-overeenkomst

Alvorens over te gaan tot uitgifte kan een bedrijf een optie nemen op een kavel bedrijventerrein. Middels deze optie-overeenkomst worden afspraken gemaakt over de kosten, de duur, het verlengen, het eindigen en de overige voorwaarden van de optie.

4. Koopovereenkomst met algemene voorwaarden

Na het eindigen van de optie-overeenkomst kan een koopovereenkomst worden gesloten.

4.2.3 Uitgangspunten stedenbouwkundig plan

In het stedenbouwkundig plan is uitgegaan van een duurzame, gebiedsgerichte ontwikkeling van bedrijventerrein Kleine Hoeven. Voor deze duurzame ontwikkeling zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• het zoveel mogelijk ontzien van kwetsbare gebieden in de (directe) omgeving van het plangebied door een optimale inwaartse zonering en segmentering van het bedrijventerrein;
• toepassing van een duurzaam watersysteem, waarbij de randvoorwaarden door het natuurlijk systeem worden bepaald;
• een zorgvuldige landschappelijke inpassing waarbij landschappelijke en ecologische potenties optimaal worden benut;
• de inrichting en vormgeving van het duurzame bedrijventerrein moet zijn afgestemd op de kenmerken en kwaliteiten van de plek;
• het voorkomen van vervuilende emissies naar bodem, water en lucht;
• duurzaam veilige ontsluitingsstructuur met hoogwaardige fietsvoorzieningen;
• mogelijkheden voor flexibel, compact en duurzaam bouwen optimaliseren in het kader van het principe zorgvuldig ruimtegebruik;
• toepassen van een adequate segmentering om economische netwerken (kringlopen en productieketens), ecologische netwerken ( hergebruik van reststoffen, energie en water) en duurzame energie optimaal toe te passen;
• in het verdere planproces de mogelijkheden bezien voor een duurzame, sociaal veilige en innovatieve exploitatie en beheer van het bedrijventerrein.