Berkhout - Westeinde 253

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het bedrijf Boots is een bloembollenbedrijf, gevestigd aan de Westeinde 253 in Berkhout. Het plan is om de bedrijfsvoering te verbeteren door uit te breiden en de gehele bedrijfsvoering naar de zuidzijde van de sloot te verplaatsen. De ondernemer wil hiervoor aan de zuidkant van het bedrijf nieuwe bedrijfsgebouwen te realiseren. De bestaande bedrijfsgebouwen aan de kant van de Westeinde worden vervolgens alleen gebruikt ten behoeve van opslag. Deze ontwikkeling zal leiden tot een verbetering van de verkeerssituatie en veiligheid ter hoogte van de Westeinde. In de toekomstige situatie wordt het verkeer namelijk via de Teding van Berkhoutweg afgehandeld.

In het geldende bestemmingsplan Landelijk Gebied van de gemeente Koggenland is de locatie van de ontwikkeling voorzien van de bestemming 'Agrarisch'. Een deel van de ontwikkeling ligt buiten het bouwvlak.

In het bestemmingsplan is voor de bestemming 'Agrarisch' voor het vergroten van het bouwvlak een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. De gemeente Koggenland staat in beginsel positief tegenover deze ontwikkeling en wil daarom in principe meewerken aan het verzoek om het agrarisch bouwvlak te vergroten.

Met het voorliggende wijzigingsplan wordt aan de wijzigingsbevoegdheid om het bouwvlak te vergroten toepassing gegeven.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied bevindt zich in het buitengebied van de gemeente Koggenland en ligt in het lint van Berkhout. Het plangebied wordt in de huidige situatie ontsloten door de Westeinde. Het plangebied is weergegeven op figuur 1.1.

Figuur 1.1 Ligging plangebied

1.3 Planologische regeling

Het plangebied is planologisch geregeld in het bestemmingsplan Landelijk gebied van de gemeente Koggenland dat is vastgesteld op 27 juli 2013 door de gemeente Koggenland. Op 14 mei 2018 is het reparatieplan Landelijk gebied 2017 vastgesteld. Het Reparatieplan vormt een aanvulling op het bestemmingsplan Landelijk gebied en moet in samenhang met dit bestemmingsplan worden gelezen.

De gronden hebben de enkelbestemming 'Agrarisch'. In figuur 1.2 is een uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan weergegeven. Het bouwvlak van het bedrijf bestaat uit twee delen. Deze zijn met een koppelteken 'relatie' aan elkaar verbonden. Hierdoor is sprake van één bestemmingsvlak.

Binnen de enkelbestemming 'Agrarisch' is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om onder voorwaarden het bouwvlak te vergroten tot ten hoogste 2 hectare. Dit wijzigingsplan geeft toepassing aan deze wijzigingsbevoegdheid. In paragraaf 2.3 wordt op de voorwaarden ingegaan.

Figuur 1.2 Uitsnede verbeelding uit bestemmingsplan Landelijk gebied

Parkeren

Op 17 juni 2019 heeft de gemeente het bestemmingsplan 'Parkeren' vastgesteld. Het bestemmingsplan voorziet in een parapluregeling voor de parkeerregeling.

1.4 Leeswijzer

Overeenkomstig het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) vormt de toelichting de onderbouwing voor het feitelijke bestemmingsplan, bestaande uit een verbeelding (plankaart) en regels. De opbouw van deze toelichting is als volgt:

• Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 de huidige situatie en gewenste situatie beschreven. Hier wordt tevens getoetst aan de wijzigingscriteria;
• In hoofdstuk 3 wordt het relevante beleid op provinciaal en gemeentelijk niveau behandeld;
• Een toetsing van het project aan wet- en regelgeving voor de verschillende milieu- en omgevingsaspecten is in hoofdstuk 4 opgenomen;
• In hoofdstuk 5 is de beschrijving van het juridische systeem en de bestemming opgenomen;
• De economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid worden in hoofdstuk 6 beschreven.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Het bloembollenbedrijf van initiatiefnemer is gelegen aan Westeinde 253 te Berkhout. Het bedrijf bestaat uit twee delen. In de huidige situatie vindt bewaring/preparatie/bloemencel/bloemverwerking aan de Westeinde plaats. Ofwel aan de noordkant van de sloot. Ook het verkeer in verband met de aan- en afvoer van producten loopt via de Westeinde. Verder vindt de productie van de tulpenbloemen aan de zuidzijde van de sloot plaats. Hierdoor is de interne logistiek zeer slecht. Ook kan de verkeersbewegingen tot onveilige situatie over de Westeinde leiden. Aan de noordkant staat in de huidige situatie een bedrijfswoning aan het lint van de Westeinde. Hierachter staat een bedrijfsgebouw en aan de zuidkant van de sloot staat ook nog een bedrijfsgebouw. De gronden van de beoogde uitbreiding zijn agrarisch in gebruik.

In figuur 2.1 is de huidige situatie weergegeven van het plangebied. De foto in figuur 2.2 geeft de huidige situatie van het bedrijf weer vanaf de Westeinde.

Figuur 2.1 Huidige situatie plangebied

Figuur 2.2 Huidige situatie vanaf Westeinde (bron: Google maps)

2.2 Nieuwe situatie

2.2.1 Planbeschrijving

Het plan is om de bedrijfsvoering en de verkeerssituatie te verbeteren door de gehele bedrijfsvoering naar de zuidzijde van de sloot te verplaatsen. De bestaande bedrijfsgebouwen aan de kant van de Westeinde worden vervolgens alleen gebruikt ten behoeve van opslag. Door alles op één locatie te concentreren komen alle bedrijfsprocessen bij elkaar. Tevens betekent dit een inhaalslag van de bedrijfsvoering om dat er een overschakeling plaatsvindt naar broeierij op containers. Hierdoor wordt er ook veel efficiënter gewerkt. Dit komt een doelmatige bedrijfsvoering ten goede. Eveneens leidt dit tot een verbetering van de verkeerssituatie ter hoogte van de Westeinde. In de toekomstige situatie wordt het verkeer namelijk via de Teding van Berkhoutweg afgehandeld. De nieuwe loods krijgt alleen buitendeuren aan de oostzijde.

In figuur 2.3 is de uitbreiding weergegeven.

Figuur 2.3 Uitbreiding bedrijfsgebouwen.

2.2.2 Landschappelijke inpassing

Ten behoeve van de planontwikkeling is een landschappelijk inpassingsplan gemaakt dat is opgenomen in bijlage 1. In het landschappelijk inpassingsplan is uitgegaan van ontwerpuitgangspunten op basis van de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie 2018 en het Beeldkwaliteitsplan Landelijk Gebied 2012. Op basis van deze ontwerpuitgangspunten is een visie opgesteld die is vertaald naar een landschappelijk inpassingsplan. In figuur 2.4 is het ontwerp van het landschappelijk inpassingsplan weergegeven.

Figuur 2.4 Ontwerp landschappelijke inpassing

Een belangrijke voorwaarde om te voldoen aan de wijzigingsbevoegdheid is dat er sprake moet zijn van een goede inpassing in het landschap overeenkomstig het gestelde in het Beeldkwaliteitsplan Landelijk Gebied (2012). In het landschappelijk inpassingsplan (bijlage 1) wordt daarom extra aandacht besteed aan de uitgangspunten uit het Beeldkwaliteitsplan Landelijk Gebied (2012). Daarnaast wordt ingegaan op de geschiedenis van het plangebied, de huidige situatie en de hoogteligging. Ook wordt ingegaan op het provinciaal en gemeentelijk beleid. Vervolgens worden de landschappelijke kernkwaliteiten en uitgangspunten besproken. Al het bovenstaande zorgt vervolgens voor een landschappelijk inpassingsplan. Daarnaast is er een beplantingslijst toegevoegd.

Het doel van het Beeldkwaliteitsplan Landelijk Gebied (2012) is de landschappelijke en cultuurhistorische waarden van het gebied verbeteren en beschermen. Vanuit dit doel zijn er een aantal algemene kernkwaliteiten geformuleerd:

• het respecteren van de historisch gegroeide landschapsstructuur;
• afstand houden tot karakteristieke ruimtelijke elementen;
• goede infrastructurele ontsluiting;
• zorgvuldige en evenwichtige ordening, maatvoering en vormgeving van bedrijfsgebouwen;
• erfinrichting met beplantingen afstemmen op het zorgvuldig inpassen in het landschapstype.

Hierbij horen vervolgens een aantal uitgangspunten voor de erfinrichting van de voorgenomen ontwikkeling aan de Westeinde 253 in Berkhout, namelijk:

• Het voorste deel van het terrein krijgt een representatieve uitstraling door de situering van hagen langs grote oppervlakten verharding;
• Erven binnen de linten zijn van elkaar gescheiden door middel van sloten. Deze structuur van sloten kan bij compensatie van waterberging versterkt worden door een verbreding van de sloten;
• De linten worden gekenmerkt door natuurlijke oevers;
• De erfbeplanting heeft een sobere uitstraling. De beplantingsoorten zijn inheems;
• Voor het voorste deel van het erf met het hoofdgebouw en de karakteristieke bebouwing: markering van de hoeken van het erf met solitaire bomen, bomenrijen langs de randen, hagen en boomgaarden.

Bovenstaande uitgangspunten zijn de basis voor de keuzes voor het landschappelijk inpassingsplan en de beplanting aan de Westeinde 253 in Berkhout. Er wordt bijvoorbeeld inheemse beplanting toegepast en de opgaande beplanting komt zoveel mogelijk in en nabij het lint.

De bestaande erfbeplanting (elzensingel) aan de westzijde blijft behouden. Aan de noord- en oostzijde worden nieuwe elzensingels aangebracht; aan de noordzijde mét onderbegroeiing, aan de oostzijde zonder. Aan de Teding van Berkhoutweg worden ten zuiden van het waterbassin opgaande bomen aangeplant, om zo het zicht op de schuurkassen vanuit zuidoostelijke richting te filteren. Aan het Westeinde wordt éen inrit verwijderd; hierdoor kan het voorterrein een groenere uitstraling krijgen, met een haagje en een solitaire boom.

Samengevat sluit de uitbreiding van Boots aan de Westeinde 253 aan op de bebouwing in het lint. De voorgenomen ontwikkeling past door middel van de uitgangspunten uit het Beeldkwaliteitsplan Landelijk Gebied (2012) bij de kwaliteit en beeld van de omgeving. Ter borging van de landschappelijke inpassing is in de regels van dit wijzigingsplan een voorwaardelijke verplichting opgenomen.

2.2.3 Verkeer en parkeren

De Westeinde wordt voornamelijk gebruikt als ontsluitingsweg voor aanwonenden en aan deze weg gesitueerde bedrijven. De inrichting van de weg is voldoende voor de huidige verkeersbewegingen, maar kan gezien de ligging in een lint met daaraan veel woonfuncties, leiden tot onveilige situaties. Door de uitbreiding neemt het aantal verkeersbewegingen wel enigszins toe. Door alle verkeersbewegingen vanuit het bedrijf te verplaatsen naar de Teding van Berkhoutweg wordt de Westeinde ontlast en ontstaat daar een veiligere verkeerssituatie.

Het parkeren vindt in de huidige situatie op het eigen terrein plaats. Voor de bedrijfsgebouwen is voldoende ruimte voor het parkeren. In de nieuwe situatie wordt de benodigde parkeerruimte gerealiseerd aan de oostkant van het plangebied.

Het aspect verkeer en parkeren staat de ontwikkeling niet in de weg.

2.3 Toetsing aan wijzigingscriteria

Het bestemmingsplan biedt mogelijkheden om het bouwvlak te vergroten tot 2 hectare.

In het bestemmingsplan Landelijk Gebied is in artikel 3 lid 3.7 een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, waaraan met dit onderhavig plan toepassing gegeven wordt. De wijzigingsbevoegdheid is als volgt geformuleerd:

Burgemeester en Wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat aan een bouwvlak grenzende gronden worden voorzien van de aanduiding "bouwvlak", mits:

• a. de oppervlakte van het bouwvlak wordt vergroot tot ten hoogste 2,0 hectare, tenzij ter plaatse van de dubbelbestemming 'Waarde - Landschap verkaveling' of 'Waarde - Aardkundig', in welk geval de oppervlakte van het bouwvlak ten hoogste 1,5 hectare mag bedragen;

Het bouwvlak wordt vergroot tot maximaal 2 hectare. Het plangebied heeft geen dubbelbestemming waardoor het bouwvlak mag worden vergroot tot 2,0 hectare.

• b. er sprake is van een goede inpassing in het landschap overeenkomstig het gestelde in het Beeldkwaliteitplan Landelijk Gebied, wat aangetoond moet worden met een erfinrichtingsplan;

Voor de ontwikkeling is een landschappelijk inpassingsplan opgesteld. Dit landschappelijk inpassingsplan is gebaseerd op de uitgangspunten uit het Beeldkwaliteitsplan Landelijk Gebied (2012). In paragraaf 2.2.2 wordt ingegaan op deze uitgangspunten. Door het landschappelijk inpassingsplan te laten aansluiten op de uitgangspunten van het Beeldkwaliteitsplan Landelijk Gebied (2012) wordt een goede inpassing gewaarborgd en voldaan aan de criteria van de wijzigingsbevoegdheid.

• c. er zicht is op een langdurige vergroting van de productieomvang als gevolg van schaalvergroting of extensivering / verbreding van de bedrijfsactiviteiten en de noodzakelijkheid uit een oogpunt van doelmatige bedrijfsvoering is aangetoond;

In paragraaf 2.2.1 is reeds ingegaan op de noodzaak van de bedrijfsuitbreiding. Hier is aangegeven dat in het kader van verkeersveiligheid en optimalisering de uitbreiding noodzakelijk is.

• d. er binnen het bestaande bouwvlak geen ruimte meer is voor de benodigde uitbreiding;

In het bestaande bouwvlak is onvoldoende ruimte om de bedrijfsuitbreiding te realiseren.

• e. met de vormgeving en inrichting van het bouwvlak zoveel mogelijk wordt aangesloten bij de historisch gegroeide landschapsstructuur;

Het bouwvlak en de toekomstige bebouwing volgt de bestaande verkavelingsvorm. Hiermee wordt aangesloten op de historisch gegroeide landschapsstructuur.

• f. er voldoende afstand wordt aangehouden tot andere ruimtelijke elementen;

In paragraaf 4.1 wordt ingegaan op de afstand tussen uitbreiding en de bestaande bebouwing.

• g. de infrastructurele ontsluiting toereikend is voor de bedrijfsontwikkeling;

In paragraaf 2.2.3 is aangegeven dat de infrastructurele ontsluiting toereikend is voor de bedrijfsontwikkeling.

• h. er sprake is van een evenwichtige ordening, maatvoering en vormgeving van de bedrijfsgebouwen;

De maatvoering van de ontwikkeling komt overeen met de bestaande bedrijfsbebouwing. De uitbreiding sluit aan op de bestaande bebouwing, waardoor de bedrijfsbebouwing zo compact mogelijk wordt gerealiseerd.

• i. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieusituatie, de natuurlijke, landschappelijke en cultuurhistorische waarden, de woonsituatie, het bebouwingsbeeld en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;

In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de verschillende omgevingsaspecten. Hieruit blijkt dat de ontwikkeling geen onevenredige afbreuk doet aan de situatie en de diverse waarden.

• j. de waterbeheerder om advies is gevraagd in verband met de waterhuishoudkundige situatie en de maximaal te hanteren afvoernorm.

Ten behoeve van de planontwikkeling is door het uitvoeren van de watertoets het plan kenbaar gemaakt aan Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier. In paragraaf 4.4  wordt ingegaan op het wateradvies van het hoogheemraadschap.

Uit het bovenstaande wordt geconcludeerd dat het plan voldoet aan alle daarvoor geldende criteria. Er kan daarom gebruik worden gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Algemeen

In het bestemmingsplan Landelijk gebied, dat op 27 juli 2013 is vastgesteld door de gemeente Koggenland, is voor de gronden binnen het plangebied ruimte gelaten om binnen de bestemming 'Agrarisch' het bouwvlak te vergroten tot 2 hectare. Deze planologische ruimte wordt met dit wijzigingsplan benut.

3.2 Provinciaal beleid

Met het vaststellen van de Omgevingsverordening NH2020 is vanaf 16 november 2020 het provinciaal beleid gewijzigd. De Omgevingsverordening NH2020 stelt regels omtrent de provinciale hoofdbelangen. De ontwikkeling betreft een bedrijfsuitbreiding waarbij de oppervlakte van het bouwvlak wordt vergroot tot maximaal 2 hectare. Dit is niet in strijd met de Omgevingsverordening NH2020.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

Voor de ontwikkeling is het van belang dat tijdens de uitvoering en in de nieuwe situatie sprake is van een goede omgevingssituatie. Deze omgevingstoets gaat in op de relevante milieuaspecten (bodem, water, milieuzonering en externe veiligheid) en op andere sectorale regelgeving (bijvoorbeeld voor archeologie en cultuurhistorie, ecologie).

4.1 Bedrijven en milieuzonering

Toetsingskader

Tussen bedrijfsactiviteiten en hindergevoelige functies (waaronder wonen) is een goede afstemming nodig. Het doel daarbij is het voorkomen van onacceptabele hinder ter plaatse van woningen, maar ook om te zorgen dat bedrijven niet worden beperkt in de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden. Bij de afstemming wordt gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder redelijkerwijs is uitgesloten. Deze afstand wordt gemeten tussen de bestemmingsgrenzen van bedrijven en de gevels van geluidgevoelige objecten. Bedrijfsactiviteiten zijn daarvoor ingedeeld in een aantal milieucategorieën.

Toetsing

Onderhavige inrichting is aan te merken als een bedrijf dat valt onder de activiteit 'bloembollendroog- en prepareerbedrijven' zoals weergegeven in lijst 1 'activiteiten' van bijlage 1 van de VNG-publicatie.

Er kan worden voldaan aan de voorgeschreven afstand tot omliggende functies. De grootste afstand die op basis van de VNG-publicatie tot omliggende functies moet worden aangehouden is 10 meter, uitgaande van het omgevingstype 'gemengd gebied'. Verantwoordelijk voor deze afstand zijn de milieuaspecten geluid en geur. De geplande uitbreiding ligt op meer dan 50 meter afstand tot omliggende woonfuncties. De afstand van de bedrijfsgebouwen tot de dichtstbijzijnde woningen is daarmee voldoende om een goed woon- en leefklimaat te kunnen blijven garanderen. Juist door de bedrijfsvoering volledig te concentreren ontstaat er een bedrijfsvoering die tot minder overlast zal leidden. Dit geldt zowel op gebied van verkeersveiligheid als op het gebied van geluid.

Het aspect bedrijven en milieuzonering staat de ontwikkeling niet in de weg.

4.2 Geluid

Toetsingskader

Het aspect geluid gaat over geluidhinder op geluidsgevoelige objecten als gevolg van verkeer en industrie. De Wet geluidhinder (Wgh) is hiervoor het toetsingskader. Rondom wegen met een maximumsnelheid van meer dan 30 km/uur, spoorwegen en aangewezen bedrijven(terreinen) zijn geluidszones van toepassing. Als er geluidsgevoelige objecten, zoals woningen, binnen deze zones worden toegevoegd, dan moet geluidsbelasting op de gevels hiervan worden bepaald en getoetst aan de normen. Er zijn er geen spoorwegen of geluidszoneringsplichtige industrie aanwezig, dus alleen het aspect 'wegverkeerslawaai' is aan de orde.

Toetsing

Het voorliggend wijzigingsplan heeft betrekking op een plangebied met daarbinnen de beoogde ontwikkeling van nieuwe bedrijfsgebouwen. Volgens de Wgh betreft deze ontwikkeling geen realisatie van als geluidgevoelig aan te merken bestemmingen c.q. functies. Er bestaat derhalve geen inspanningsverplichting voor het uitvoeren van akoestisch onderzoek.

De Wet geluidhinder staat de ontwikkeling van dit bestemmingsplan niet in de weg.

4.3 Bodemkwaliteit

Toetsingskader

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Toetsing

De uitbreiding betreft geen verblijfsruimte waar meer dan 2 uur per dag wordt gewerkt.

Het aspect bodem staat de ontwikkeling niet in de weg.

4.4 Water

Toetsingskader

Vanwege het grote belang van het water in de ruimtelijke ordening, wordt van waterschappen een vroege en intensieve betrokkenheid bij het opstellen van ruimtelijke plannen verwacht. Door middel van de watertoets wordt het plan kenbaar gemaakt bij het waterschap. De watertoets is een procesinstrument dat is verankerd in de Wet Ruimtelijke Ordening (WRO), het Besluit Ruimtelijke Ordening (BRO) en het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) 2011. De bedoeling van het instrument is om wateraspecten van meet af aan mee te nemen bij ruimtelijke plannen en besluiten. Het gaat hierbij om zes thema's: waterkwantiteit, waterkwaliteit, waterkeringen, wegen, afvalwaterketen en beheer & onderhoud van nieuw en bestaand oppervlaktewater. Het plangebied ligt in het beheersgebied van het hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier.

Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier heeft samen met haar partners haar waterbeleid op lange termijn (Deltavisie) en op middellange termijn (Waterprogramma 2016-2021) opgesteld. In het Waterprogramma 2016-2021 (voorheen waterbeheersplan) zijn de programma's en beheerstaken van het hoogheemraadschap opgenomen met de programmering en uitvoering van het waterbeheer. Het programma is nodig om het beheersgebied klimaatbestendig te maken, toegespitst op de thema's waterveiligheid, wateroverlast, watertekort, schoon en gezond water en crisisbeheersing. Door het veranderende klimaat wordt het waterbeheer steeds complexer. Alleen door slim samen te werken is integraal en doelmatig waterbeheer mogelijk. Bij de ontwikkeling van het Waterprogramma is hieraan invulling gegeven door middel van een partnerproces en de ontwikkeling van gezamenlijke bouwstenen.

Daarnaast beschikt het Hoogheemraadschap over een verordening: de Keur 2016. Hierin staan de geboden en verboden die betrekking hebben op watergangen en waterkeringen. Voor het uitvoeren van werkzaamheden kan een vergunning nodig zijn. De werkzaamheden in of nabij de watergangen en waterkeringen worden getoetst aan de beleidsregels die u op onze website kunt vinden (https://www.hhnk.nl/keur/).

Toetsing

Het plan is kenbaar gemaakt bij het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier. Uit de digitale watertoets blijkt dat bepaalde aspecten van het plan een zodanige invloed hebben op de belangen van het Hoogheemraadschap dat de normale procedure moet worden gevolgd. Dit betekent dat het Hoogheemraadschap wil bespreken hoe er rekening kan worden met de waterhuishoudkundige belangen. Het concept wateradvies is opgenomen in bijlage 2. Daarnaast heeft het Hoogheemraadschap aanvullende opmerkingen gemaakt naar aanleiding van de watertoets. In de rest van deze paragraaf wordt het advies van het hoogheemraadschap uitgewerkt.

Gebiedsbeschrijving

Het plangebied is gelegen in peilgebied 6130W-3 in de polder Westerkogge. Het ter plaatse geldende streefpeil is NAP -4,0 meter. Het gebied watert af middels een stelsel van secundaire en primaire waterlopen.

Waterkwantiteit

Uit de ingediende gegevens bij de genoemde digitale watertoets blijkt dat de realisatie van het plan een substantiële toename van verharding en bebouwing tot gevolg heeft. Uitgaande van de daarin aangeleverde gegevens vindt binnen het plangebied een verhardingstoename plaats van circa 8025 m2. Door deze toename aan verharding zal de neerslag versneld worden afgevoerd van het terrein. Zonder compenserende maatregelen zal de waterhuishoudkundige situatie hierdoor verslechteren.

De initiatiefnemer van het ruimtelijk plan is verantwoordelijk voor de regeling, de financiering en de realisatie van compenserende maatregelen. Om de effecten van de verhardingstoename te compenseren dient het wateroppervlak in het peilgebied 6130W-3 uitgebreid te worden met 963 m2 waterberging (12% van de verhardingstoename). Hierbij is uitgegaan van een peilstijging van 0,32 meter die statistisch eens in de 25 jaar kan voorkomen, een bemalingscapaciteit van 14 mm/dag, een drooglegging van 1,3 meter en grondsoort klei.

Locatie en wijze van watercompensatie

Initiatiefnemer wil watercompensatie compenseren via een waterbassin, een zogenaamde alternatieve waterberging. Dit is toegestaan, mits dit voldoet aan het beleid van het Hoogheemraadschap.

Volgens het beleid van het Hoogheemraadschap moet het hemelwater onder vrij verval in het waterbassin terecht kunnen komen. Voor erfverharding, zoals de realisatie van parkeerplaatsen, gaat dit niet. Voor deze verhardingstoename moet worden gecompenseerd door het graven van oppervlaktewater. Dit gaat om ongeveer 1.400 m² aan terrein. Ook dient water dat gedempt wordt één op één gecompenseerd te worden. Dit gebeurt door het graven van extra sloten in de directe nabijheid van het plangebied en door waterberging in een waterbassing. Hierover heeft overleg plaatsgevonden met het waterschap. Het waterschap gaat akkoord met de locaties en oppervlakte van de sloten voor watercompensatie. De locaties zijn in de navolgende figuur (figuur 4.1) weergeven. De waterberging in het waterbassin is ook akkoord. Hierbij zal sprake zijn van een gedoseerde afvoer (=retentie-overstort) wanneer het regent, tot een bepaald peil. Zo is altijd een bufferhoogte (kolom water) vrij voor wanneer het hard regent, met een overstort als het zo hard regent dat het waterbassin anders overstroomt (bij een T=100 bui, 69mm). Er wordt ongeveer een verhardingstoename van circa 6775 m2 op het waterbassin aangesloten.

Figuur 4.1: locaties voor watercompensatie

Dam met duiker

Een eventuele demping voor een nieuwe dam met duiker over de sloot moet één op één worden gecompenseerd. Hierbij moet rekening worden gehouden met de persleiding. Er wordt een nieuwe dam met duiker gerealiseerd bij het plangebied. Ter plaatse van de nieuwe dam wordt globaal 10m² sloot gedempt. Daarnaast wordt de bestaande dam met 2 meter verbreed. Deze extra 15 m² wordt samen met de 1.400 m² aan extra verhard terrein gecompenseerd door het afgraven van 160 m² aan extra sloten. Er is overeenstemming met het Hoogheemraadschap over de locatie van deze sloten (figuur 4.1).

Persleiding

Het plangebied bevindt zich binnen de signaleringszone van een rioolpersleiding van het hoogheemraadschap. Dit houdt in dat beperkingen kunnen gelden ten aanzien van eventuele (bouw)werkzaamheden. Het is binnen deze zone niet zonder overleg toegestaan om objecten te plaatsen of werkzaamheden uit te voeren die een risico vormen voor het functioneren van de rioolpersleiding, zoals:

• het planten van bomen en/of diepwortelende beplanting
• het uitvoeren van zware transporten;
• het opstellen van materieel op het tracé van de leiding;
• de opslag van (zwaar) materiaal;
• het werken aan- en/of realiseren van werken boven het tracé van de leiding;
• het graven of heien nabij de leiding.

Indien er wel sprake is van dergelijke werkzaamheden, of wanneer er andere activiteiten worden uitgevoerd die op enige wijze schade zouden kunnen toebrengen aan de rioolpersleiding, dient vroegtijdig contact op te worden genomen met het Hoogheemraadschap. Omdat er een dam met duiker wordt geplaatst nabij de rioolpersleiding is er ook contact gezocht met het Hoogheemraadschap over dit onderwerp. Er is akkoord gegeven op het plaatsen van een dam met duiker op de aangegeven locatie. Een voorwaarde dat is meegegeven is dat er gebruik moeten worden gemaakt van open verharding, door middel van stelconplaten.

Waterkwaliteit

De reactie van de digitale watertoets beslaat ook de waterkwaliteit. Het hemelwater wordt van de kasdekken opgevangen en wordt gebruikt voor de tulpenteelt. Het watersysteem is een gesloten systeem waarbij het water steeds opnieuw gebruikt wordt, maar niet voordat het water schoongemaakt is door middel van fijne filters voor de kleine organische resten en een UV ontsmetting voor eventuele bacteriën die aanwezig kunnen zijn.

De ervaring van het hoogheemraadschap is dat door een goede inrichting van het erf veel waterkwaliteitsproblemen kunnen worden voorkomen. Het hoogheemraadschap heeft als bevoegd gezag ook een toezicht en handhavende taak voor agrarische activiteiten op het erf. Om het belang van een schoon erf te onderstrepen treedt het hoogheemraadschap graag met de initiatiefnemer in overleg over de inrichting van het erf. Een toetsing van de inrichting kan desinvesteringen, problemen met de waterkwaliteit en daaruit volgende boetes voor de toekomst wellicht voorkomen.

Het aspect water staat de ontwikkeling niet in de weg. Er zijn oplossingen gevonden voor de nodige watercompensatie.

4.5 Archeologie

Toetsingskader

In de Erfgoedwet zijn archeologische resten beschermd. Wanneer de bodem wordt verstoord moeten archeologische resten intact blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Toetsing

Door Archeologie Westfriesland, een samenwerkingsverband van verschillende Westfriese gemeenten, is een archeologische beleidskaart opgesteld. Op deze beleidskaart zijn in totaal 5 verschillende archeologische verwachtingswaarden aangegeven. De hoogste bescherming is gegeven aan gebieden waarvan bekend is dat hier archeologische resten aanwezig zijn. Hier geldt dat bij alle ingrepen een archeologisch onderzoek noodzakelijk is. De beleidskaart is verwerkt in het Reparatieplan landelijk gebied 2017. Op basis van dit plan kent het plangebied de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 5. Onderzoek is nodig bij ingrepen groter dan 20.000 m2. Met dit wijzigingsplan is hier geen sprake van. Onderzoek is daarom niet nodig.

Het aspect archeologie belemmert de uitvoering van de ontwikkeling niet.

4.6 Cultuurhistorie

Toetsingskader

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan een beschrijving opgenomen moet worden van de manier waarop met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.

Toetsing

Met de ruimtelijke structuur wordt rekening gehouden bij het ontwerp en de landschappelijke inpassing, waarbij de verkavelingsstructuur blijft gehandhaafd. De geplande ontwikkeling heeft derhalve geen negatieve invloed op eventuele cultuurhistorische waarden.

Het aspect cultuurhistorie staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.7 Ecologie

Toetsingskader

Met de Wet natuurbescherming (Wnb) zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

• Natura-2000 gebieden;
• Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
• overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb.

Toetsing

Gebiedsbescherming

Natura 2000-gebieden

Het plangebied maakt geen deel uit of ligt niet in een gebied dat beschermd is in het kader van de Wet natuurbescherming. De meest nabijgelegen Natura 2000-gebieden zijn Eilandspolder en Markermeer & IJmeer op respectievelijk 7,8 en 2,5 kilometer afstand. Gezien de afstand en de aard van de ingrepen is er geen sprake van directe aantasting, zoals effecten door geluid of optische verstoring van instandhoudingsdoelstellingen van Natura 2000-gebieden. Indirecte effecten door stikstofemissie in de gebruiksfase zijn mogelijk wel aan de orde. Om aantoonbaar te maken of er wel of geen sprake is van stikstofdepositie is een stikstofberekening uitgevoerd. Zie hiervoor bijlage 3. Er zijn geen rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/j. Er vindt geen depositie plaats in één of meerdere natura2000 gebieden.

Wettelijk kader

Per 1 juli 2021 is de Wet stikstofreductie en natuurverbetering (Wsn) en het Besluit stikstofreductie en natuurverbetering (Bsn) in werking getreden. De Wsn en de Bsn regelen een vrijstelling voor de vergunningsplicht van artikel 2.7 lid 2 Wnb voor de aanlegfase van bouwwerkzaamheden. Op 2 november 2022 (ECLI:NL:RVS:2022:3159) is in de zaak van Porthos een uitspraak gedaan door de Afdeling Bestuursrechtspraak over deze partiële bouwvrijstelling. Uit deze uitspraak blijkt dat art. 2.9a van de Wnb en art. 2.5 Bnb in strijd is met art. 6 van de Habitatrichtlijn uit de Wet natuurbescherming.

Er wordt daarom teruggegaan naar de situatie vóór 1 juli 2021 waarbij ook de aanlegfase van bouwprojecten moet worden doorgerekend voor stikstofdepositie om significant negatieve effecten op Natura 2000 gebieden te kunnen uitsluiten.

AERIUS Calculator

Naast deze uitspraak van de Afdeling, komt naar verwachting op 26 januari 2023 een nieuwe versie van de AERIUS Calculator uit. Door de komst van deze nieuwe versie en de verplichting om ook de aanlegfase te berekenen wordt er opnieuw een berekening gemaakt van de stikstofdepositie voor de aanlegfase en gebruiksfase voor de ontwikkeling aan de Westeinde 253 in Berkhout. Deze berekening zal te zijner tijd worden toegevoegd aan het wijzigingsplan.

Natuurnetwerk Nederland

Het plangebied ligt niet in of in de nabijheid van een gebied dat deel uitmaakt van het Natuurnetwerk Nederland. Hierdoor is ruimtebeslag en directe aantasting van het Natuuurnetwerk Nederland op voorhand uitgesloten.

Soortenbescherming

Ten aanzien van de soortenbescherming gelden onder andere algemene verboden tot het verwijderen van groeiplaatsen van beschermde plantensoorten, het beschadigen, vernielen, wegnemen of verstoren van voortplantings- of vaste rustplaatsen of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten of het opzettelijk verontrusten van een beschermde diersoort.

De uitbreiding vindt plaats op agrarische gronden welke in de huidige situatie intensief beheerd worden. Gezien het huidige gebruik van de grond wordt aantasting van beschermde soorten en strijdigheid met de Wet natuurbescherming uitgesloten. Zekerheidshalve is een ecologisch onderzoek uitgevoerd. Zie hiervoor bijlage 4. Er zijn geen mogelijkheden aangetroffen voor beschermde diersoorten. Met betrekking tot de ecologie is er geen bezwaar om de beoogde plannen uit te voeren. Gezien de aard en omvang van de beoogde plannen zijn er geen negatieve effecten op beschermde soorten en/of gebieden in de omgeving te verwachten.

De zorgplicht moet wel in acht worden genomen. De zorgplicht van de Wet natuurbescherming (art. 1.11) schrijft voor dat men verplicht is om alles wat redelijkerwijze mogelijk is, te doen of juist te laten om schade aan wilde planten en dieren zo veel mogelijk te voorkomen. Dit kan bijvoorbeeld tot uiting worden gebracht door altijd zo te werken, dat dieren kunnen ontsnappen en/of deze te verplaatsen naar een geschikt biotoop in de directe omgeving (bijvoorbeeld amfibieën). Deze algemene zorgplicht geldt voor elke soort en elk individu in Nederland.

Het aspect ecologie staat de ontwikkeling niet in de weg.

4.8 Kabels en leidingen

Toetsingskader

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. Rond deze planologisch relevante leidingen dient rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden (belemmeringenzones).

Toetsing

Binnen het plangebied en in de directe omgeving zijn verder geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig.

Het aspect kabels en leidingen staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.9 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, artikel 5.2 van de Wet milieubeheer. De Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2-jaargemiddelde) en fijn stof (PM10-jaar- en daggemiddelde) van belang.

Toetsing

Op basis van de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten blijkt dat in de omgeving sprake is van een zeer goede luchtkwaliteit. In de omgeving van het plangebied zijn geen knelpunten op het gebied van luchtkwaliteit. Ter plaatse van het plangebied geldt een gemiddelde concentratie van minder dan 10 ug/m3 voor stikstofdioxide (NO2). De grenswaarde voor stikstofdioxide bedraagt 40 µg/m3 (sinds 2015). Ter plaatse van het plangebied geldt een gemiddelde concentratie en minder dan 10 ug/m3 voor fijn stof (PM10). De grenswaarde voor fijnstof bedraagt 50 µg/m3.

Voor bepaalde initiatieven is bepaald dat deze 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een plan komt hiervoor in aanmerking als het voor minder dan 3% van de grenswaarden voor NO2 en PM10 bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Alleen bij een toename van enkele honderden verkeersbewegingen per dag wordt hier niet aan voldaan. Het uitbreidingsplan zal geen enkele honderden verkeersbewegingen per dag met zich meebrengen. Als gevolg hiervan is geen sprake van verslechtering van de luchtkwaliteit. Het plan wordt op dit punt uitvoerbaar geacht. Aanvullend onderzoek is niet noodzakelijk. Er is geen sprake van een (dreigende) overschrijding van de streefwaarde.

Het aspect luchtkwaliteit staat de ontwikkeling van dit wijzigingsplan niet in de weg.

4.10 Externe veiligheid

Toetsingskader

Externe veiligheid gaat om het beperken van de kans op en het effect van een ernstig ongeval voor de omgeving door:

• het gebruik, de opslag en productie van gevaarlijke stoffen (inrichtingen);
• het transport van gevaarlijke stoffen (buisleidingen, wegen, waterwegen en spoorwegen);
• het gebruik van luchthavens.

Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het beperken van de risico's voor de burger door bovengenoemde activiteiten. Hiertoe zijn risico's gekwantificeerd, namelijk door middel van het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Plaatsgebonden risico (PR): Het PR is de berekende kans per jaar, dat een persoon overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval bij een risicobron, aangenomen dat hij op die plaats permanent en onbeschermd verblijft.

Groepsrisico (GR): Dit is de kans dat een groep mensen overlijdt door een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het GR moet worden gezien als een maat voor maatschappelijke ontwrichting.

Verantwoordingsplicht

In het Bevi, Bevb en het Bevt is onder andere een verantwoordingsplicht GR opgenomen. Deze verantwoording houdt in dat in bepaalde gevallen planologische keuzes moeten worden onderbouwd en verantwoord door het bevoegd gezag.

Het externe veiligheidsbeleid is verankerd in diverse wet- en regelgeving. De volgende besluiten zijn relevant:

• 1. Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) 
  Met het Bevi zijn risiconormen voor externe veiligheid met betrekking tot bedrijven met gevaarlijke stoffen wettelijk vastgelegd.

• 2. Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb)
  Op basis van het Bevb dienen plannen, vergelijkbaar met het Bevi, te worden getoetst aan de grens- en richtwaarde voor het PR en de oriëntatiewaarde voor het GR.

• 3. Wet basisnet 
  Het basisnet is een landelijk aangewezen netwerk voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Binnen bepaalde grenzen wordt dit vervoer over de weg, binnenwater en spoor gegarandeerd. Het basisnet heeft betrekking op de Rijksinfrastructuur: hoofdwegen (snelwegen), hoofdwaterwegen (binnenwateren) en hoofdspoorwegen (enkele uitzonderingen daargelaten).

• 4. Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt)
  Voor ruimtelijke ordening in relatie tot de transportroutes is het Bevt opgesteld. Hierin zijn de regels voor de ruimtelijke ordening rondom het basisnet wettelijk vastgelegd.

• 5. Activiteitenbesluit milieubeheer (Activiteitenbesluit)
  Het Activiteitenbesluit en de daarbij behorende regeling is de opvolger van een groot aantal AMvB's. In het Activiteitenbesluit staan algemene regels voor verschillende milieuaspecten, zoals veiligheidsafstanden waaraan voldaan moet worden.

Toetsing

In het kader van het aspect externe veiligheid is de risicokaart geraadpleegd. Hieruit blijkt dat in de omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen of buisleidingen aanwezig zijn die van invloed kunnen zijn op het plangebied. De uitvoering van het plan wordt niet belemmerd door externe veiligheid-aspecten.

Vanuit het aspect externe veiligheid bestaan geen belemmeringen voor het plan

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting

Het wijzigingsplan gaat vergezeld van een verbeelding. Op deze verbeelding is het gewijzigde bouwvlak aangegeven. Voor dit deel van de verbeelding vervangt het wijzigingsplan het bouwvlak van het moederplan bestemmingsplan Landelijk gebied van de gemeente Koggenland in samenhang met de regels in het reparatieplan Landelijk gebied 2017.

Na onherroepelijk worden van het wijzigingsplan maakt de verbeelding deel uit van het bestemmingsplan Landelijk Gebied. De voorschriften van het moederplan en herziening blijven ongewijzigd van toepassing. De wijziging ziet alleen op de wijziging van de plankaart. In de regels is de relatie met het moederplan vastgelegd via een verwijzing naar de regels uit dat moederplan. Voor toetsing aan de voorschriften moet derhalve artikel 3 van het moederplan en herziening worden geraadpleegd. Ter borging van de landschappelijke inpassing is in de regels van dit wijzigingsplan een voorwaardelijke verplichting opgenomen.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt naar maatschappelijke- en economische uitvoerbaarheid.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Participatie

Op 12 september 2022 heeft de initiatiefnemer een brief gedeeld met de omwonenden met daarin de wens om het bedrijf aan de Westeinde 253 in Berkhout uit te breiden. In deze brief zijn omwonenden geïnformeerd over de voorgenomen ontwikkeling. Door middel gezette handtekeningen geven de omwonenden aan de voorgenomen ontwikkeling te steunen.

Zienswijze

Het ontwerp wijzigingsplan heeft gedurende zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze zes weken is eenieder in de gelegenheid gesteld zijn/haar zienswijzen tegen het ontwerpwijzigingsplan kenbaar te maken. Van deze gelegenheid is geen gebruik gemaakt. Er zijn geen zienswijzen ingebracht.

Vaststelling

Het wijzigingsplan is vervolgens ongewijzigd vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het wijzigingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen tegen het besluit en het plan.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van dit plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van de plannen (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Dit bestemmingsplan heeft betrekking op een particulier initiatief waarmee de gemeente geen directe financiële bemoeienis heeft. De uitvoeringskosten worden gedragen door de initiatiefnemer. Eventuele planschade komt voor rekening van de initiatiefnemer. Hiervoor wordt dan een overeenkomst over planschade gesloten met de initiatiefnemer.

Hiermee is de economische haalbaarheid voldoende gewaarborgd en uitvoerbaar geacht.

Grondexploitatie

Bij ruimtelijke plannen die bouwplannen mogelijk maken, is de grondexploitatieregeling uit de Wet ruimtelijke ordening van toepassing. De vaststelling van een exploitatieplan bij dit wijzigingsplan is in principe verplicht. Via dit wijzigingsplan wordt geen bouwplan, zoals genoemd in het Besluit ruimtelijke ordening, mogelijk gemaakt. Bij dit wijzigingsplan is de vaststelling van een exploitatieplan niet nodig.