Avenhorn - Grosthuizen 54

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In het gemengde woonlint Grosthuizen in Avenhorn, op het perceel Grosthuizen 54, ligt een woonperceel met daarop een stolp. De eigenaar wil het perceel gaan herbestemmen ten behoeve van een maatschappelijke functie in de vorm van een kleinschalige woonvoorziening voor mensen met dementie. De stolp verkeert in een zeer slechte staat en wordt daarom gerestaureerd. Daarnaast worden achter de bestaande bebouwing enkele vrijstaande woongebouwen gerealiseerd.

De gewenste ontwikkeling kan niet op basis van het geldende bestemmingsplan worden gerealiseerd. De gemeente Koggenland wil toch medewerking verlenen aan de ontwikkeling. Om deze juridisch-planologisch mogelijk te maken is dit bestemmingsplan opgesteld.

1.2 Plangebied

Het plangebied van dit bestemmingsplan wordt gevormd door de gewenste inrichting van het toekomstige maatschappelijke perceel. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.

Figuur 1.1 Globale ligging van het plangebied (pdok.nl)

Figuur 1.2 Ligging van het plangebied met luchtfoto (pdok.nl)

1.3 Planologische regeling

Het plangebied is geregeld in het bestemmingsplan Landelijk Gebied van de gemeente Koggenland, dat is vastgesteld op 27 juli 2013. Het huidige woonperceel valt onder de bestemming 'Wonen'. De gronden ten zuiden hiervan hebben de bestemming 'Agrarisch'. Het oprichten van een maatschappelijke functie in de vorm van een kleinschalige woonzorgvoorziening is binnen deze bestemmingen niet mogelijk.

De bestaande stolp in het plangebied is beschermd middels de bouwaanduiding 'karakteristiek'. Hiermee wordt de instandhouding van de bestaande karakteristieke hoofdvorm van de stolp nagestreefd. Voor het (gedeeltelijk) verwijderen van karakteristieke gebouwen, ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' is een omgevingsvergunning vereist. De omgevingsvergunning kan worden verleend, mits:

• 1. de bouwtechnische kwaliteit dusdanig slecht is dat hergebruik in alle redelijkheid niet mogelijk is;
• 2. het delen van een pand betreft, die op zichzelf niet als karakteristiek vallen aan te merken, en door verwijderen daarvan geen onevenredige aantasting van de karakteristieke hoofdvorm plaatsvindt.

Ook heeft het plangebied de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 2' en 'Waarde - Archeologie 5'. De dubbelbestemming is opgenomen voor het behoud van archeologische en cultuurhistorische waarden. Voor 'Waarde - Archeologie 2' geldt een onderzoeksplicht bij bodemingrepen groter dan 100 m2 en dieper dan 40 centimeter. Voor 'Waarde - Archeologie 5' geldt een onderzoeksplicht bij bodemingrepen groter dan 20.000 m2 en dieper dan 40 centimeter.

Reparatieplan landelijk gebied 2017

In 2018 is het Reparatieplan landelijk gebied 2017 vastgesteld. Het Reparatieplan is een gedeeltelijke herziening van het bestemmingsplan Landelijk Gebied uit 2013. In het vastgestelde bestemmingsplan Landelijk Gebied is een aantal onduidelijkheden en onjuistheden geconstateerd. Het gaat hier om omissies die over het algemeen tijdens het werken/toetsen in de praktijk naar boven zijn gekomen. Deze omissies worden zijn in het Reparatieplan hersteld.

Voor het plangebied is een gewijzigde regeling voor de archeologische dubbelbestemming(en) van toepassing. De nieuwe regeling is in het op te stellen bestemmingsplan overgenomen.

Paraplubestemmingsplan Parkeren

Voor de gehele gemeente Koggenland is een paraplubestemmingsplan op 17 juni 2019 vastgesteld. In dit parapluplan is een parkeerregeling voor de gemeente Koggenland opgenomen. Deze regeling is als een paraplu over de geldende bestemmingsplannen gelegd. Er is als het ware een laag aan de betreffende bestemmingsplannen toegevoegd. De parkeerregeling uit dit bestemmingsplan worden in dit op te stellen bestemmingsplan overgenomen.

Figuur 1.3 Ligging van het plangebied met de huidige plannen

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt het initiatief nader beschreven. Daarbij komt de huidige situatie aan bod en wordt vervolgens ingegaan op de toekomstige situatie. Hoofdstuk 3 schetst het relevante beleidskader voor het plan. Daarbij wordt ingegaan op het relevante rijks-, provinciaal, en gemeentelijk beleid. In hoofdstuk 4 worden de omgevingsaspecten behandeld, waaraan de beoogde ontwikkeling wordt getoetst. Hoofdstuk 5 beschrijft de juridische aspecten van het plan. In hoofdstuk 6 worden de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan toegelicht.

Hoofdstuk 2 Projectbeschrijving

In dit hoofdstuk wordt het initiatief nader beschreven. Daarbij komt de huidige situatie aan bod en wordt vervolgens ingegaan op de toekomstige situatie.

2.1 Huidige situatie

Omgeving plangebied

Het perceel is in de huidige situatie in gebruik als woonfunctie. De locatie is gelegen aan het bebouwingslint van de Grosthuizen. Dit betreft een bebouwingslint ten oosten van de kern Avenhorn.

Langs de Grosthuizen is sprake van een bebouwingslint, bestaande uit bedrijfs-, agrarische-, horeca- en woonfuncties en is omgeven door een grootschalig, open landschap bestaande uit weiland en bouwland.

Het plangebied ligt in de polder Beschoot. Hieronder wordt een beschrijving van de belangrijkste kenmerken gegeven:

• De polder bestaat uit open landschap dat sterk geleed is door lintbebouwing van Grosthuizen en infrastructuur, de A7 en de Hoornsche trekvaart aan de oostkant.
• De ontsluitingsstructuur is gekoppeld aan de dijk langs de ringvaart (dorpsweg Oudendijk) en het hoofdontginningslint Grosthuizen.
• Hoofdafwatergangen worden gevormd door de grachten aan de noordzijde van het hoofdontginningslint Grosthuizen (de Grosthuizergouw) en de parallel hieraan gelegen watergangen.
• Het Schot en de Waterling met het dwars hierop gelegen slotenpatroon.
• De bebouwing is geconcentreerd in de lintbebouwing van Grosthuizen en Oudendijk en in mindere mate langs de Ijsselmeerdijk.
• Regelmatige en onregelmatige rechthoekige verkaveling, enigszins schuin op de ontginningsas.
• Centraal in de polder wordt een verbindend fiets- en voetpad aangelegd tussen Grosthuizen en Oudendijk langs bestaande kavelgrenzen.
• De beplantingsstructuur bestaat uit de laanbeplanting van het lint van Grosthuizen, de beplanting langs de N243 en de bossages aan de A7.

Het plangebied

Op het perceel staat een boeren-burgemeesterswoning uit 1871. Het betreft een voorhuis met daarachter een stolpschuur met een dubbel vierkant.

Achter de stolp staan nog enkele bijgebouwen met een totale oppervlakte van circa 115 m2. Helemaal achterop het perceel staat een sleufsilo van circa 200 m2. Aan weerszijden, met uitzondering van de zuidkant, van het perceel liggen sloten. Verder staat het perceel open in het landschap. Rondom het perceel is dan ook geen sprake van opgaande beplanting.

In figuur 2 en 3 is een overzicht van de bestaande situatie weergeven. Figuur 4 geeft een vooraanzicht op het plangebied.

Figuur 2 Luchtfoto van het plangebied

Figuur 3 Tekening huidige situatie

Figuur 4 Vooraanzicht plangebied

2.2 Voorgenomen initiatief

Het initiatief betreft het in gebruik nemen van het perceel voor een maatschappelijke functie in de vorm van een een kleinschalige woonvoorziening voor mensen met dementie. In totaal worden maximaal 35 wooneenheden mogelijk gemaakt. De Stichting Warm Thuis heeft 2 andere locaties. De ervaringen vanuit de ontwikkeling en het exploiteren van beide locaties worden meegenomen in de uitwerking van de plannen voor de Grosthuizen 54. Zo is de ervaring dat een aantal van tussen de 30 en 35 cliënten minimaal noodzakelijk is voor een haalbare exploitatie.

Naast de wooneenheden worden de gebouwen geschikt gemaakt voor ondersteunende functies zoals fysiotherapie. De wens is om de voorzieningen voor de cliënten zoveel mogelijk op de begane grond te realiseren. Mogelijk worden voorzieningen voor de medewerkers wel op de verdieping gerealiseerd, maar dat wordt nader bekeken bij de uitwerking van de plannen.

Voor de ontwikkeling wordt de bestaande stolp (inclusief voorhuis) gerestaureerd met behoud van zoveel mogelijk karakteristieke elementen.

Om te kunnen voorzien in een haalbare exploitatie is nieuwbouw, in de vorm van een aantal bijgebouwen, nodig. In de stolp is namelijk niet voldoende ruimte om te kunnen voorzien in het beoogde programma. De bijgebouwen komen achter de bestaande stolp te staan. Hierbij is sprake van maximaal 1.350 m2 extra bebouwing bovenop de bestaande bebouwing van 700 m2.

Door de realisatie van de bijgebouwen aan de zuidkant van de stolp wordt het perceel in de toekomstige situatie vergroot. Met de positionering van de bijgebouwen zal sprake zijn van een compact erf. De impact op de omgeving, ten opzichte van de huidige situatie, zal daarom minimaal zijn. De uitwerking van de plannen voor de vrijstaande woongebouwen volgt op een later tijdstip. De bedoeling is dat hier een aantal van de woningen voor de cliënten in gerealiseerd wordt. Uitgangspunt hierbij is dat de woningen onder de maximale huurprijs voorhuurtoeslag gerealiseerd worden.

2.3 Verkeer en parkeren

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is onderzoek gedaan naar de bereikbaarheid, verkeersgeneratie, afwikkeling en de parkeerbehoefte. Om de parkeerbehoefte en de verkeersgeneratie te bepalen voor de uitbreiding is gebruik gemaakt van de 'Nota parkeernormen gemeente Koggenland 2018' en ''Toekomstbestendig parkeren' van CROW (publicatie 381). De nota is gekoppeld aan het bestemmingsplan Parkeren, deze geldt voor de rest van de gemeente en vormt daarom de basis.

Bereikbaarheid

Het plangebied wordt ontsloten via de Grosthuizen. Dit is een gebiedsontsluitingsweg buiten de bebouwde kom. Hier geldt een maximum snelheid van 60 km/uur. In het oostelijke richting rijdt men richting de A7. Vanaf het plangebied is de A7 in enkele minuten te bereiken.

Parkeren

De parkeervraag wordt berekend conform de nota Nota parkeernormen gemeente Koggenland 2018 van de gemeente Koggenland. De parkeernorm van Koggenland voor zorgbestemmingen is 0,6 per zorgeenheid. Op basis van een maximale invulling van het programma (35 wooneenheden) zijn maximaal 21 parkeerplaatsen nodig. Op het perceel is hier voldoende ruimte voor. Het plan voldoet daarmee aan de beleidsregels parkeren van de gemeente Koggenland.

Verkeersgeneratie

De verkeersgeneratie van de zorginstelling is berekend op basis van de gemiddelde kentallen die afkomstig zijn van het CROW (publicatie 381 "Toekomstbestendig parkeren", 2018 ). Voor de functie verpleeg- en verzorgingstehuis zijn er geen kengetallen opgenomen voor de verkeersgeneratie. Voor de berekening van de verkeersgeneratie zijn derhalve de uitgangspunten gebruikt van een aanleunwoning/serviceflat gehanteerd. Voor de locatie is uitgegaan van een “niet stedelijk” gebied op basis van de adressendichtheid, de ligging “buitengebied” en de gemiddelde kencijfers vanwege het gemiddelde autobezit van de gemeente ten opzichte van het landelijke gemiddelde. De verkeersgeneratie is weergegeven in tabel 2.

Tabel 2. Verkeersgeneratie toekomstige situatie

Functie			Norm	Hoeveelheid	Verkeersgeneratie
zorgwoning			2,2 per woning	35 wooneenheden	77 mvt/etmaal

De toekomstige verkeersgeneratie bedraagt circa 77 motorvoertuigen per etmaal (mvt/etmaal) op een gemiddelde weekdag. In een maatgevend spitsuur wordt gemiddeld 10% van de etmaalwaarde afgewikkeld. Dit betekent dat de verkeerstoename in een spitsuur circa 8 mvt bedraagt. Deze verkeerstoename gaat op in de dagelijkse fluctuatie van het verkeer. Deze minimale toename van het verkeer zal dan ook niet leiden tot een verminderde doorstroming op de wegvakken en de relevante kruispunten.

Afwikkeling

De Grosthuizen betreft een gebiedsontsluitingsweg en beschikt derhalve over voldoende capaciteit om de toename van het verkeer te kunnen opvangen. De toename aan verkeer zal dan ook opgaan in de dagelijkse fluctuatie van het verkeer. De afwikkeling van het verkeer zal daardoor niet voor problemen zorgen.

Conclusie

Op het terrein is voldoende ruimte om in de toename aan parkeerbehoefte te kunnen voorzien. Daarnaast zorgt de ontwikkeling voor een totaal een verkeersbewegingen van circa 77 mvt/etmaal. Deze verkeersgeneratie kan voldoende worden afgewikkeld op de omliggende wegen. Het aantal is dermate gering dat het opgaat in de dagelijkse fluctuatie van het verkeer. Het aspect verkeer en parkeren staat de ontwikkeling niet in de weg.

2.4 Beeldkwaliteit

De ruimtelijke structuur van het zorgcomplex sluit aan bij de kenmerkende agrarische bebouwing aan de Grosthuizen in de vorm van een aantal samenhangende losse gebouwen: een boerderij met bijgebouwen. Deze opzet, met het duidelijke hoofdgebouw (de boerderij) aan het lint en daar achter en naast de bijgebouwen, garandeert tevens de kenmerkende transparantie van het lint naar het ruime buitengebied. Door in opzet en vormgeving aan te sluiten bij de historische opzet wordt duidelijk gerefereerd aan het oorspronkelijke agrarische gebruik van de de bebouwing langs het lint.  De kenmerkende watergangen worden gehandhaafd en zelf enigszins versterkt. Door de compacte opzet van het perceel blijft het doorzicht naar het open achterland behouden.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de bestuurlijke drukte te beperken brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij burgers en bedrijven, laat het meer over aan gemeenten en provincies en komen de burgers en bedrijven centraal te staan. Het Rijk kiest voor een meer selectieve inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

In de SVIR is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De ontwikkeling betreft een herontwikkeling van een voormalig agrarisch perceel. Hiervoor dient bebouwing gesloopt te worden en wordt nieuw bebouwing buiten het bestaande stedelijk gebied gerealiseerd. Dit wordt gezien als nieuw stedelijk ontwikkelingsproject. Hiervoor moet de actuele behoefte worden beschreven en moet worden aangegeven of de ontwikkeling niet plaats kan vinden binnen bestaand stedelijk gebied.

Behoefte

De nieuwbouw is nodig om te kunnen voorzien in een rendabele bedrijfsvoering en om te kunnen voorzien in passende woonruimte voor zorgbehoefenden. Op dit moment ervaart de initiatiefnemer een tekort aan woonruimte. Er is dan ook sprake van een lange, ongewenste, wachtlijst. Derhalve is de noodzaak om een nieuwe locatie te openen. De herontwikkeling draagt tevens bij aan een geschikte invulling van een in verval geraakt perceel. Dit komt de ruimtelijke kwaliteit van het lint en zijn omliggende open agrarisch landschap ten goede.

Binnen bestaand stedelijk gebied

De voorgenomen ontwikkeling betreft een ontwikkeling die buiten bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Met de voorgestelde ontwikkeling in het plangebied krijgt het perceel een kwaliteitsverbetering ten opzichte van de bestaande situatie. Met onderhavige ontwikkeling wordt een cultuurhistorisch waardevol voormalige agrarisch perceel een nieuw leven gegeven middels het oprichten van een zorgboerderij. Door een publieke maatschappelijke functie te geven aan deze locatie is er sprake van een vorm van werkgelegenheid voor de plaatselijke bevolking en ondernemers. Tevens wordt door de ontwikkeling de beleving van het de agrarische geschiedenis van het lint Grosthuizen behouden blijft een karakteristieke stolp en bijzonder agrarisch erf voor de toekomst behouden.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels over de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Dit bestemmingsplan raakt geen rijksbelangen zoals deze genoemd zijn in het Barro.

De beoogde ontwikkeling raakt geen Rijksbelangen. Er is geen strijdigheid met de SVIR of het Barro.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie NH2050 - Balans tussen economische groei en leefbaarheid

Het ruimtelijk beleid van de provincie Noord-Holland is vastgelegd in de Omgevingsvisie NH2050 - Balans tussen economische groei en leefbaarheid. Hierin geeft de provincie een toekomstbeeld, waaruit het provinciaal belang volgt. Om het geschetste toekomstbeeld ruimtelijk te realiseren, heeft de Provincie provinciale belangen benoemd. Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de ruimtelijke kwaliteit, duurzaam ruimtegebruik en klimaatbestendigheid. De provincie wil steden optimaal benutten, landschappen open houden en ruimte bieden aan economie en woningbouw.

In dit geval gaat het om de oprichting van een maatschappelijke functie inclusief de bouw van een drietal bijgebouwen. Per saldo is sprake van een maximale toename van 1.350 m2 aan gebouwen. De maatschappelijke functie wordt gevestigd in de bestaande en nieuwe bebouwing. Het betreft een kleinschalig ontwikkeling waarbij, door de compacte situering van de gebouwen, de impact op de omgeving zo klein mogelijk gehouden wordt. Daarnaast wordt het terrein landschappelijk ingepast. De nieuwbouw is nodig om te kunnen voorzien in een rendabele bedrijfsvoering en om te kunnen voorzien in passende woonruimte voor zorgbehoefenden. Op dit moment ervaart de initiatiefnemer een tekort aan woonruimte. Er is dan ook sprake van een lange, ongewenste, wachtlijst. Derhalve is de noodzaak om een nieuwe locatie te openen. De herontwikkeling draagt tevens bij aan een geschikte invulling van een in verval geraakt perceel. Dit komt de ruimtelijke kwaliteit van het lint en zijn omliggende open agrarisch landschap ten goede.

3.2.2 Omgevingsverordening NH2020

In de Omgevingsverordening NH2020 staan de regels waaraan ruimtelijke plannen in Noord-Holland moeten voldoen. De in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte maatschappelijke functie valt gedeeltelijk binnen Bestaand Stedelijk Gebied (BSG) en gedeeltelijk buiten BSG. De PRV geeft aan dat onder BSG wordt verstaan: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

Hoofdstuk 6 van de verordening gaat onder andere over regels met betrekking tot het landelijk gebied. In het algemeen wordt verstedelijking niet toegestaan in het landelijk gebied. In geval van verstedelijking moet artikel 6.59 (ruimtelijke kwaliteitseis) in acht worden genomen. In dit geval is sprake van verstedelijking, omdat er meer dan 500 m2 aan bebouwing bijkomt. De ontwikkeling is afgestemd met de regio Westfriesland. De overige gemeenten binnen de regio hebben aangegeven akkoord te gaan met de beoogde ontwikkeling. De provincie ziet graag ontwikkelingen die passend zijn in het landschap. Daarmee is in de uitwerking van de plannen rekening gehouden. In paragraaf 2.4 is beschreven hoe de ontwikkeling voldoet aan de ruimtelijke kwaliteitseisen zoals beschreven in artikel 6.59.

De conclusie is dat de ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied inpasbaar is door ruimtegebrek en dat ontwikkeling een relatief groot openbaar belang dient. Bovendien doet het project geen reële afbreuk aan het leefgebied van weidevogels. Daarmee is de ontwikkeling in overeenstemming met de regeling voor weidevogelleefgebieden. Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling in overeenstemming is met de regels uit de Omgevingsverordening NH2020.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie 2009 -2020

De gemeenteraad heeft het ruimtelijk beleid voor de gemeente op 12 oktober 2009 vastgesteld in de Structuurvisie 2009 – 2020 en in het bestemmingsplan 'Landelijk Gebied' van 2013. Het ruimtelijk beleid geeft richting aan ontwikkelingen in de gemeente. Koggenland is primair een groene gemeente, waar de ruimtelijke opgaven samenhangen met de doorontwikkeling van de eigen kernen en het bouwen voor een kwantitatieve en kwalitatieve vraag van de eigen bevolking. Daarnaast is er ook sprake van ruimtelijke opgaven voor het landelijk gebied.

In dit bestemmingsplan wordt een maatschappelijke functie op een bestaand woonperceel gerealiseerd. In hoofdstuk 4 is beschreven dat deze functie passend is, in de directe omgeving. De functie vormt geen belemmering voor de woonfuncties in de nabijheid van het plangebied. De ruimtelijke inpassing is gebaseerd op de huidige situatie. Hiermee voldoet het plan aan de Structuurvisie van de gemeente.

3.3.2 Beeldkwaliteitplan Landelijk Gebied Koggenland

Voor het Landelijk gebied van de gemeente Koggenland is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Nieuwe ontwikkelingen worden hieraan getoetst. In het beeldkwaliteitsplan zijn vanuit de verschillende landschapstypen binnen de gemeente Koggenland zes gebieden onderscheiden. Deze gebieden zijn op basis van het bestaande grondgebruik en het vastgelegde beleid globaal begrensd.

Voor de ontwikkeling en het behoud van het landschap wordt ingezet op het op een goede manier inpassen van nieuwe ontwikkelingen in het landschap.

3.3.3 Bestemmingsplan 'Landelijk Gebied'

In het bestemmingsplan 'Landelijk Gebied' is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om binnen de bestemming 'Wonen' een bestaand woonperceel te verdiepen met maximaal 30 meter. Met dit bestemmingsplan wordt het perceel met circa 20 meter verdiept. Aan de wijzigingsbevoegdheid kan echter geen toepassing gegeven worden, omdat de beoogde functie niet in overeenstemming is met de gebruiksmogelijkheden binnen de bestemming 'Wonen'. De ontwikkeling is derhalve wel in lijn met het vergroten van bouwpercelen in het buitengebied.

Hoofdstuk 4 Toetsing omgevingsaspecten

Voor de beoogde ontwikkeling is het van belang dat tijdens de uitvoering en in de nieuwe situatie sprake is van een goede omgevingssituatie. Deze omgevingstoets gaat in op de relevante milieuaspecten (bodem, water, milieuzonering en externe veiligheid) en om andere sectorale regelgeving (bijvoorbeeld archeologie en cultuurhistorie, ecologie).

4.1 Bodemkwaliteit

Het uitgangspunt wat betreft de bodem in het bestemmingsplan, is dat de kwaliteit ervan zodanig dient te zijn dat er geen risico's zijn voor de volksgezondheid bij het gebruik van het plangebied voor de gewenste functie.

De ontwikkeling vindt plaats op een woonerf. Het is niet aannemelijk dat deze gronden door het huidige gebruik verontreinigd zijn. Er is dus geen sprake van een verdachte locatie. Het uitvoeren van bodemonderzoek is daarom niet nodig.

De ontwikkeling omhelst een functiewijziging waarbij het in gebruik blijft als verblijf voor mensen (eerst woonfunctie nu als woonzorgfunctie). Het is niet aannemelijk dat als gevolg hiervan verontreinigingen zijn ontstaan. Wel worden op de agrarische gronden achter het erf verblijven gerealiseerd waarin personen langer dan twee uur per dag verblijven. Derhalve is voor de ontwikkeling een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Deze is als bijlage 3 toegevoegd.

Op basis van het onderzoek is op de locatie sprake van een vermoeden van een ernstig geval van bodemverontreiniging met lood en of zink in de grond. Aanvullend bodemonderzoek is noodzakelijk om de uiteindelijke omvang van de verontreinigingen in kaart te brengen. Indien nodig zullen de gronden gesaneerd worden. Een melding in het kader van Besluit Uniforme Saneringen (BUS-melding) zal hierbij nodig zijn. Na sanering zullen de gronden geschikt zijn voor de toekomstige maatschappelijke functie.

4.2 Geluid

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die ''in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken'', een geluidzone. Bij ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones of bij bepaalde veranderingen aan de weg zelf (zoals het verhogen van de maximumsnelheid of het uitbreiden van het aantal rijstroken) moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd.

De bestaande woning valt binnen de geluidszone van de Grosthuizen. Op basis van art. 76 lid 3 Wgh hoeft de geluidsbelasting van een aanwezige weg en spoorlijn (waar geen wijzigingen optreden) op bestaande woningen niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Hieronder valt het omzetten van een reguliere woning naar een zorgboerderij. Geluidsgevoelige ruimten komen niet dichter op de weg dan in de huidige situatie.

Daarnaast is de Grosthuizen Den verkeersluwe weg in het buitengebied die vrijwel alleen voor bestemmingsverkeer dient. Door de beperkte breedte van de weg en diverse snelheid beperkende maatregelen (middels diverse drempels) zijn de snelheden relatief laag. Op basis van de gemeentelijke geluidskaart blijkt dat de ter plaatse aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB voldaan wordt. Een uitsnede hiervan is weergeven in figuur 5. Nader onderzoek is daarom niet noodzakelijk.

Figuur 5 Uitsnede geluidskaart gemeente Koggenland

4.3 Archeologie

In 2012 is door de gemeenteraad van Koggenland de gemeentelijke archeologische beleidsadvieskaart vastgesteld. Deze archeologische kaart is in 2012 vervaardigd door Archeologie West-Friesland. Op deze kaart is aangegeven waar de bekende archeologische waarden zich bevinden en welke archeologische verwachtingszones er zijn in de categorieën (zeer) hoog, middel en lage verwachting. De verwachting is gecombineerd met een beleidsadvies per archeologische verwachtingszone.

Op de archeologische beleidskaart van de gemeente Koggenland uit 2012 valt het plangebied binnen de zone met een Waarde – Archeologie 2 en 5. Hierbij moet het aspect archeologie bij ingrepen van respectievelijk 100 en 20.000 m2 en groter worden meegewogen als de grondroerende werkzaamheden dieper dan 35 cm beneden maaiveld zullen reiken. Dit bestemmingsplan voorziet niet in bodemingrepen groter dan 10.000 m2. Met de aanleg van het parkeerterrein vinden geen ingrepen plaats die dieper dan 40 centimeter de grond in gaan. Archeologisch onderzoek is daarom niet noodzakelijk.

Voor het project is door Archeologie West-Friesland een archeologisch advies verstrekt. Deze is als bijlage 4 toegevoegd. Het advies van Archeologie West-Friesland is onderstaand weergeven. De initiatiefnemer is in eerste instantie niet voornemens de huidige bebouwing te slopen. Archeologisch onderzoek ter plaatse van de huidige bebouwing wordt daarom niet nodig geacht. Indien hier wel sprake van is, dan zal hierover afstemming plaats vinden tussen de initiatiefnemer en Archeologie West-Friesland. Wel wordt met dit bestemmingsplan de archeologische dubbel bestemming uit het geldende bestemmingplan weer opgenomen. Hiermee worden de eventueel aanwezige archeologische waarden in het plangebied beschermd. Voor de toekomstige nieuwbouw zal daarom een archeologisch onderzoek uitgevoerd worden. Dit onderzoek wordt ten tijde van de aanvraag omgevingsvergunning voor de actitiveit bouwen aangeleverd. Over de exacte uitvoering van dit archeologisch onderzoek vindt nog afstemming met Archeologie West-Friesland plaats.

4.4 Cultuurhistorie

De rol van cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening is de laatste jaren sterk toegenomen. Bij het opstellen van plannen moeten cultuurhistorische waarden tijdig in beeld worden gebracht. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt in dat verband specifieke eisen aan het opstellen van ruimtelijke plannen. Waar mogelijk moeten cultuurhistorische waarden worden behouden of versterkt. Cultuurhistorie is daarmee veelal een sturend onderdeel geworden in de ruimtelijke ordening.

In het bestemmingsplan Landelijk gebied worden cultuurhistorisch waardevolle elementen beschermd. In het plangebied komt een cultuurhistorisch waardevolle object in de vorm van een stolp voor. Het betreft een voorhuis (de burgemeesterswoning), aangebouwd aan een dubbele stolp (het boeren gedeelte). De bebouwing is van hoge cultuurhistorische waarde.

Om de cultuurhistorische waarde van het pand te onderbouwen, is een opname door het Team Erfgoed uit Hoorn uitgevoerd. Het pand is in 1871 gebouwd door Dirk Schuitemaker, burgemeester van Grosthuizen. De burgemeester is zelf in de woning op nr. 59 gaan wonen. Nr. 54 is door de dochter betrokken. Passend bij de status van de familie was het pand bijzonder rijk gedetailleerd. In de bouwkundige opname is een foto van de familie Schuitemaker te zien. De foto dateert van 1903.

Uit de opname van het Team Erfgoed blijkt dat de gevels van het voorhuis goed behouden zijn gebleven en van historische waarde zijn. Kenmerkende elementen, zoals raampartijen en daklijsten, zijn bewaard gebleven of op een historiserende wijze vervangen. Aan de gevels van de stolp zijn wel de nodige ingrepen gedaan. Vooral in de achtergevel zijn wijzigingen aangebracht. Zo zijn de stalramen vervangen door betonnen elementen. De oostelijke zijgevel en de noordgevel (de voorgevel, zichtbaar vanaf de Grosthuizen), zijn wel goed behouden gebleven en van monumentale waarde.

Naast de buitenkant van het gebouw, is ook de binnenkant cultuurhistorisch zeer waardevol. Dat betreft vooral het voorhuis. De interne indeling van de dubbele stolp is namelijk door vele verbouwingen niet meer herkenbaar. De stallen zijn volledig verhard met beton. De oorspronkelijke kaasmakerij is ook niet meer als dusdanig herkenbaar. De indeling van de dubbele stolp is daarom niet waardevol. De vierkanten waaruit de stolp is opgebouwd, zijn wel goed behouden gebleven en verkeren in goede staat. Het hout waarmee de vierkanten gebouwd zijn, is niet hergebruikt en komen dus niet uit een andere stolp.

Het interieur van het voorhuis is van grote waarde. De oorspronkelijke structuur is bewaard gebleven. Het voorhuis wordt opgedeeld door een middengang met een dwarsgang langs de brandmuur (de gevel van de dubbele stolp). De indeling met de originele vertrekken is nog aanwezig. In de kamers zijn waardevolle elementen aanwezig. Zo zijn in de ramen de oorspronkelijke raamluiken inclusief houten wieltjes nog intact gebleven. Ook zijn in een aantal kamers nog de oude plafonds met papier maché ornamenten aanwezig. De originele wandbetimmering is in de verschillende vertrekken inclusief de voorraadkast behouden gebleven. Overigens bevat het interieur mogelijk nog meer waardevolle elementen. Zo is er in de woonkamer sprake van een systeemplafond en is de oorspronkelijke vloer nog onder de vloerbedekking aanwezig.

De conclusie is dat de bebouwing een hoge cultuurhistorische waarde heeft. Door de gaafheid van het interieur en vooral de gevels van het voorhuis, is er sprake van een hoge monumentale waarde van het pand. Overigens is door de eigenaren geprobeerd om via de Rijksdienst voor cultureel erfgoed het pand aan te wijzen als Rijksmonument. Dit is echter niet gelukt, aangezien de Rijksdienst geen nieuwe Rijksmonumenten uit de periode rond 1871 aanwijst.

Mede door een slechte fundering verkeert het pand in een vervallen staat. Als er niets gebeurt, dan dreigt een waardevol pand van grote cultuurhistorische waarde verloren te gaan. De eigenaren van het pand hebben daarom contact gezocht met de gemeente om te kijken wat de mogelijkheden zijn voor behoud van het pand. Adviesbureau Mooi Noord-Holland heeft advies uitgebracht om een bijdrage te leveren aan de planvorming voor het historisch waardevolle en unieke stolpschuur met voorhuis. Dit advies is als bijlage 1 bij de toelichting toegevoegd. Met de uitwerking van de bouwplannen wordt rekening gehouden met dit advies. Met dit bestemmingsplan wordt de karakteristieke hoofdvorm in stand gelaten. Middels het opnieuw toebrengen van de aanduiding 'karakteristiek' wordt de instandhouding van de hoofdvorm van de stolp nagestreefd. In de toekomst blijft hiermee een cultuurhistorisch waardevol pand in de gemeente behouden.

Ook het landschap, dat als geheel een cultuurhistorische waarde kent, is zoveel mogelijk in het bestemmingsplan Landelijk gebied beschermd. Deze zijn beschermd met de dubbelbestemmingen Waarde - Aardkundig en Waarde - Landschap verkaveling. Polder Beschoot, waarin het plangebied ligt, is niet van een dermate cultuurhistorische waarde dat daarvoor een dubbelbestemming is opgenomen. Echter bij de totstandkoming van het erfinrichtingsplan voor onderhavig bestemmingsplan wordt wel rekening gehouden met de (cultuurhistorische) waarde van het landschap.

4.5 Ecologie

Bij elk ruimtelijk plan dient met het oog op de natuurbescherming rekening te worden gehouden met de gebiedsbescherming en soortenbescherming. Beide aspecten zijn geregeld in de Wet natuurbescherming (Wnb). Hierbij moet worden aangetoond dat als gevolg van de geplande activiteiten de gunstige staat van instandhouding van waardevolle dier- en plantensoorten niet in het geding komt.

Gebiedsbescherming

Met betrekking tot gebiedsbescherming is de ligging van de aangewezen Natura 2000-gebieden, het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologische Hoofdstructuur) en van belang.

Natura 2000-gebieden

Met de ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt gaat geen oppervlakte aan Natura 2000-gebied of Beschermd Natuurmonument verloren. In de omgeving van het plangebied is geen sprake van Natura 2000-gebieden. De dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden liggen op meer dan 2.4 kilometer afstand, namelijk het Markermeer & IJmeer. Het dichtstbijzijnde NNN-gebied ligt op ruim 780 meter. Gezien de aard en de schaal van de ontwikkeling in het plangebied, treden geen nadelige effecten op voor deze NNN.

Ten aanzien van gebiedsbescherming zijn er geen belemmeringen voor dit plan. Aangezien het gaat om het omzetten van een voormalig agrarisch gebruik naar maatschappelijk gebruik zijn significante gevolgen voor beschermde natuurwaarden als gevolg van een toename in stikstofdepositie ook uitgesloten. Mede vanwege het feit dat de toekomstige gebouwen gasloos gebouwd gaan worden en het dichtstbijzijnde stikstofgevoelig Natura2000 gebied (namelijk Eilandspolder) zich op meer dan 6,5 kilometer afstand bevindt. Zekerheidshalve is een stikstofberekening uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 5 toegevoegd. Uit de berekeningen blijkt dat de stikstofdepositie op de dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden niet boven de 0,00 mol N/ha/jaar uit komt. De Wet natuurbescherming staat de uitvoering van het plan dan ook niet in de weg.

NNN

De voorgenomen ontwikkelingen vinden plaats buiten de begrenzing van NNN-gebied maar binnen de begrenzing van weidevogelleefgebied. Zolang de voorgenomen werkzaamheden buiten de begrenzing van NNN-gebied plaatsvindt, is nadere toetsing in de vorm van een ‘Nee, tenzij-toets’ niet aan de orde.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen; soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn, soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn en daarnaast de overige soorten.

Het plangebied is momenteel in gebruik als gronden voor de woonfunctie en akkerbouw. Daarom wordt redelijkerwijs aangenomen dat, door de akkerbouwwerkzaamheden, geen beschermde soorten in het gebied aanwezig zijn. De stolp en de bijgebouwen bevatten geen mogelijkheden ten aanzien van verblijfsplaatsen en foerageergebieden van beschermde soorten. Ecologisch onderzoek wordt daarom niet noodzakelijk geacht.

Er zijn geen belemmeringen vanuit de soortenbescherming voor het bestemmingsplan.

4.6 Bedrijven en milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals bijvoorbeeld woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd. Hierbij dient rekening gehouden te worden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en (nieuwe) milieugevoelige functies in voldoende mate mee te nemen, wordt in deze rapportage gebruikgemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. Voor de richtafstanden wordt onderscheidt gemaakt tussen rustige woongebieden/rustige buitengebieden en gemengde gebieden.

In geval van een gemengd gebied kan worden gewerkt met een verkleinde richtafstand. Een gemengd gebied is een gebied met een sterke tot matige functiemening. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen, behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied. Hier kan de verhoogde milieubelasting voor geluid de toepassing van kleinere richtafstanden rechtvaardigen.

Ter plaatse van de locatie mag het buitengebied echter redelijkerwijs worden aangemerkt als een 'gemengd buitengebied'. Dit vanwege het feit dat in directe omgeving meerdere (agrarische) bedrijfs- en woonfuncties naast elkaar bestaan. In dergelijke gevallen mag 'een stapje terug' worden gedaan.

De zorgboerderij is een milieugevoelige functie. Van belang is dat deze functie niet leidt tot onevenredige afbreuk van de bestaande bedrijvigheid in de nabijheid, in die zin dat naburige (agrarische) bedrijven er door in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt. Hierbij wordt rekening gehouden met de planologische mogelijkheden. De dichtstbijzijnde bedrijfsactiviteit bevindt zich direct ten noorden van het plangebied. Hier is een bouwbedrijf uit milieucategorie 2 gevestigd, waarvoor een richtafstand van 10 meter geldt in gemengd gebied. Het bedrijf ligt op meer dan 10 meter. Aan de richtafstand wordt derhalve voldaan.

Daarnaast is op circa 60 meter ten oosten van het plangebied een veehouderij gevestigd. Het bedrijf betreft een bedrijf uit milieucategorie 3.2, waarvoor een richtafstand van 50 meter geldt in gemengd gebied.

Voor veehouderijen met een milieuvergunning geldt daarnaast de Wet geurhinder en veehouderij. In deze wet zijn voor bepaalde typen dieren geurnormen opgenomen. Ten aanzien van dieren waarvoor geen geurnorm is vastgesteld, gelden vaste afstanden. Dit betreft een norm van 50 meter in het buitengebied. Voor melkveehouderijen gelden de vaste afstanden uit het Activiteitenbesluit. De gemeente Koggenland heeft op basis van de Wet geurhinder veehouderij een eigen geurverordening vastgesteld. De geurverordening geldt alleen voor dieren waar geen geuremissiefactor voor is vastgesteld. De afstand die in de Wgv genoemd staat, is in de geurverordening gehalveerd. Voor bedrijven binnen de bebouwde kom geldt een afstand van 50 meter (in plaats van 100). Buiten de bebouwde kom geldt een afstand van 25 meter (in plaats van 50).

De grens van het bedrijfsperceel tot de grens van het projectgebied bedraagt meer dan 50 meter. Aan de afstand wordt dan ook voldaan. Het bedrijf wordt dan ook niet in zijn ontwikkelingsmogelijkheden beperkt. Overige bedrijven liggen op een afstand verder dan 75 meter.

Een zorgboerderij is ook aangemerkt als bedrijfsmatige activiteit. De bedrijvigheid moet daarom ook getoetst worden aan zijn effecten op de omgeving. Een zorgboerderij valt onder milieucategorie 2. Hiervoor geldt een richtafstand van 10 meter. De dichtstbijzijnde woning van derden ligt op circa 22 meter. De zorgboerderij bevindt zich dus op gepaste afstand ten opzichte van gevoelige objecten in de omgeving.

Vanuit de milieuzonering bestaan er dan ook geen belemmeringen voor de ontwikkeling.

4.7 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid transportroutes en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Onderzoek

Risicorelevante inrichtingen

Uit de risicokaart voor Nederland blijkt dat in de nabije omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn.

Vervoer gevaarlijke stoffen

Er zijn geen (spoor)wegen in de omgeving van het plangebied die zijn aangewezen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Buisleidingen

Er zijn geen buisleidingen in de omgeving van het plangebied aanwezig die zijn aangewezen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.8 Kabels en leidingen

Voor planologisch relevante kabels en leidingen geldt in het algemeen een belemmeringenzone waarmee in de ontwikkeling van een plangebied rekening moet worden gehouden.

In of nabij het plangebied lopen geen hoofdleidingen of -kabels. Ook liggen er geen relevante zones over het plangebied. Voor het bestemmingsplan gelden ten aanzien van kabels, leidingen en zoneringen geen belemmeringen.

Conclusie

De eventuele aanwezigheid van kabels en leidingen vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.9 Luchtkwaliteit

Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. De wet is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, aan te pakken.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Een ontwikkeling dat slechts in zeer beperkte mate bijdraagt aan luchtverontreiniging is op grond van het besluit 'niet in betekenende mate' vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden. Een plan komt hiervoor in aanmerking als het voor minder dan 3% van de grenswaarden voor NO2 en PM10 bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

Alleen bij een toename van enkele honderden verkeersbewegingen per dag wordt hier niet aan voldaan. De beoogde activiteiten op het perceel hebben een dergelijke toename niet tot gevolg. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is dan ook niet noodzakelijk.

4.10 Water

Vanwege het grotere belang van het water in de ruimtelijke ordening, wordt van waterschappen een vroege en intensieve betrokkenheid bij het opstellen van ruimtelijke plannen verwacht. Bovendien is de watertoets een verplicht onderdeel in de ruimtelijke ordening geworden.

Via de Digitale Watertoets (www.dewatertoets.nl) is het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier gevraagd een reactie te geven op het plan. Uit de ingediende gegevens (zie bijlage 2) is gebleken dat het plan een beperkte invloed heeft op de waterhuishouding. Hierdoor kan de korte procedure worden gevolgd voor de watertoets. Dit betekent dat de beperkte invloed van het plan op de waterhuishouding kan worden ondervangen met standaard maatregelen zoals opgenomen in bijlage 2.

Waterkwantiteit

De voorgenomen plannen zorgen niet voor een grote toename van de verharding. Watercompensatie is derhalve niet aan de orde.

Waterkwaliteit

De ervaring heeft geleerd dat vanaf het erf via een hemelwaterafvoer mogelijk emissie van nutriënten en gewasbeschermingsmiddelen plaatsvindt naar het nabijgelegen oppervlaktewater. Met de realisatie van een zorgboederij is hier geen sprake van. Binnen het plan is geen sprake van activiteiten die als gevolg kunnen hebben dat vervuild hemelwater naar het oppervlaktewater afstroomt. Het hemelwater kan dus als schoon worden beschouwd. Het is daarom niet doelmatig om het af te voeren naar de rioolwaterzuiveringsinrichting (RWZI).

Het hoogheemraadschap adviseert om met het oog op de waterkwaliteit het gebruik van uitloogbare materialen zoals koper, lood en zink zoveel mogelijk te voorkomen. Met voorgenoemde adviezen wordt bij de uitvoering van het plan rekening mee gehouden.

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting

In de voorgaande hoofdstukken zijn de uitgangspunten voor de ruimtelijke situatie in het plangebied aangegeven. Deze uitgangspunten zijn getoetst aan de milieu- en omgevingsaspecten en het beleid. In dit hoofdstuk worden de bestemmingen en de bijbehorende regels beschreven.

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, digitaal en analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bouwregels van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

In het bestemmingsplan worden de volgende bestemmingen opgenomen:

Maatschappelijk

Overeenkomstig de systematiek van het bestemmingsplan Landelijk Gebied zijn functies zoals een zorgboerderij bestemd onder de bestemming 'Maatschappelijk'.

De bebouwing dient binnen het aangegeven bouwvlak gebouwd te worden. Binnen het bestemmingsplan Landelijk Gebied is binnen de bestemming 'Maatschappelijk' de bestaande bebouwing vastgelegd. Uitbreiding van de bestaande maatschappelijke voorzieningen wordt niet direct mogelijk gemaakt. De initiatiefnemers hebben echter het voornemen om uit te breiden. Derhalve wordt met dit bestemmingsplan, naast de bestaande bebouwing, 1.350 m² aan bebouwing extra mogelijk gemaakt. In totaal is dus 2.050 m2 toegestaan. Deze oppervlakte biedt de ruimte om te voldoen aan de benodigde oppervlakte bedrijfsgebouwen behorende bij de zorgboerderij.

Daarnaast blijft met dit bestemmingsplan de aanduiding 'karakteristiek' behouden. De bestaande cultuurhistorische waarden die gerelateerd zijn aan de verschijningsvorm van de stolp blijven hiermee behouden.

Waarde - Archeologie 2

Ter bescherming van archeologische waarden in het plangebied blijft de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' van toepassing op de gronden van het plangebied.

Waarde - Archeologie 5

Ter bescherming van archeologische waarden in het plangebied blijft de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5' van toepassing op de gronden van het plangebied.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Inspraak en overleg

In het kader van de inspraak wordt het voorontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode van terinzagelegging word een ieder in de gelegenheid gesteld op het plan te reageren. Daarnaast wordt het bestemmingsplan in het kader van het vooroverleg toegezonden aan de overlegpartners, waaronder in ieder geval provincie Noord-Holland en het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier.

Zienswijze

Vervolgens heeft het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode is een ieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen (artikel 3.8 Wro). Er is één zienswijze binnengekomen. Deze is door de gemeente samengevat en beantwoord. Zie hiervoor bijlage 6. De zienswijze heeft niet tot wijzigingen in het bestemmingsplan geleid.

Vaststelling

Het bestemmingsplan is vervolgens vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen tegen het besluit en het plan.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

De ontwikkeling betreft een particulier initiatief, waarin de gemeente geen directe financiële rol of belangen heeft. De particulier kan het project volledig financieren. Er zijn voldoende financiële middelen beschikbaar. Daarmee is de financiële haalbaarheid voldoende gewaarborgd.

Grondexploitatie

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

In dit bestemmingsplan wordt een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt. In dergelijke gevallen dient een grondexploitatieplan opgesteld te worden tenzij het kostenverhaal anderszins verzekerd is.

In dit plan is het kostenverhaal geregeld in een exploitatieovereenkomst tussen de gemeente en de initiatiefnemer. Hierin is onder andere het planschadeverhaal geregeld. Verder worden de plankosten via leges op de initiatiefnemer verhaald. Hiermee is het kostenverhaal anderszins verzekerd en wordt van het vaststellen van een exploitatieplan afgezien.