Landgoed De Reehorst

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doelstelling

Aanleiding  

Landgoed De Reehorst is een zogenaamde buitenplaats van vóór 1850 en ontstaan door een samenvoeging van twee landgoederen: oud-Dennenoord en de De Reehorst. De stichter van de buitenplaats oud-Dennenoord Jan Kol, bankier, was eigenaar van verscheidene landgoederen aan de Stichtse Lustwarande. Hij stichtte op het landgoed villa oud-Dennenoord op de plek waar nu Antropia is gesitueerd. De villa is na een brand herbouwd als Rose-Villa. In de 2e Wereld Oorlog werd de Rose-Villa gebombardeerd door de geallieerden omdat zij in de veronderstelling waren dat er een Duitse generaal verbleef. De villa werd niet meer herbouwd en de landgoederen werden samengevoegd tot landgoed De Reehorst. Op initiatief van professor dr. Bernard Lievegoed is het geheel in 1969 gekocht door de stichting Vrij Geestesleven. Veel organisaties met een antroposofische achtergrond vestigden zich op het landgoed waaronder het Louis Bolk Instituut. Als locatie voor de Vrije Hogeschool is in 1979 het Iona-gebouw gebouwd door de architect J. Risseeuw in organische bouwstijl en rekening houdend met de omgeving. In 1997 verhuisde de Vrije Hogeschool naar de Witte Villa op het langoed en sindsdien vervult het Iona-gebouw de functie van cultuur- en congrescentrum.

De Witte Villa Iona gebouw

Triodos Bank wil op De Reehorst (op de locatie waar nu twee bungalows staan) een nieuw, duurzaam kantoor bouwen. Daarmee wil zij de ruimtelijke, cultuurhistorische en ecologische kwaliteit van het landgoed en haar omgeving behouden en versterken. Belangrijk is dat de bestaande maatschappelijke functies op het landgoed behouden blijven. Er is een integraal ruimtelijk plan opgesteld met als doel dat het landgoed, mede als gevolg van de vestiging van Triodos Bank, als geheel aan kwaliteit wint en de biodiversiteit toeneemt.

Onderhavig bestemmingsplan is de juridische vertaling van dit integraal ruimtelijk plan (zie Bijlage 1).

Doelen voor het landgoed

Sinds 2011 is door vele partijen (Triodos Bank, JOIN ontwikkeling, Gemeente Utrechtse Heuvelrug, Provincie Utrecht, in afstemming met de Gemeente Zeist en Prorail) samengewerkt om te komen tot een integrale kwaliteitsverbetering van Landgoed De Reehorst.

Hoofddoel van het project is het creëren van een landgoed waar cultuurhistorische, ecologische, maatschappelijke en economische waarden elkaar in harmonie versterken.

Subdoelen hierbij zijn:

• 1. Behoud van het landgoed voor de toekomst;
• 2. Parkeren uit het hart van het landgoed halen en landschappelijk inpassen;
• 3. Indien mogelijk: oplossen gedoogsituatie Louis Bolk instituut;
• 4. Versterken Ecologische en Cultuurhistorische structuur;
• 5. Ontsluiting van het landgoed via perceel Hoofdstraat 26.

In de volgende subparagrafen worden deze doelen op hoofdlijnen toegelicht. In de volgende hoofdstukken worden de doelen uitgebreider beschreven en getoetst.

1.1.1 Behoud van het landgoed voor de toekomst

Zoals in paragraaf 2.1 nader wordt beschreven herbergt het landgoed in de bestaande situatie een mix van functies die elkaar versterken. Zo herbergt het landgoed het Louis Bolk instituut, de vrije Hogeschool, de vrije academie voor de beeldhouwkunst, ateliers, een zorgboerderij en een cultuur- en congrescentrum. Door de vestiging van de Triodosbank en de kwaliteitsimpuls die hiermee gepaard gaat, krijgen deze bestaande functies, een voor het landgoed benodigde verdere economische basis.

1.1.2 Parkeren uit het centrum van het landgoed

In de bestaande situatie wordt her en der op het landgoed geparkeerd, met name bij de verschillende gebouwen, maar ook in het gebied zelf. Dit zorgt voor een rommelige uitstraling, niet passend bij de ecologische- en cultuurhistorisch waardevolle waarden van het gebied en het landgoed. Met de vestiging van de bank wordt het parkeren geconcentreerd, waarbij het parkeerterrein aan de westzijde van het landgoed het belangrijkste parkeerterrein wordt waar maximaal 400 parkeerplaatsen gerealiseerd kunnen worden. In de nieuwe situatie worden hiermee 110 verharde parkeerplaatsen en 75 grindparkeerplaatsen uit het centrum van het landgoed gehaald. Het nieuwe parkeerterrein wordt in het kader van landschappelijke inpassing met bomen aangekleed en voorzien van een aarden grondwal. De bestaande parkeerplaatsen bij de gebouwen blijven gehandhaafd. Hiermee is parkeren vrijwel volledig uit het beeld van het Landgoed verdwenen.

De ontsluiting van het landgoed vindt plaats vanaf de Hoofdstraat. Deze ontsluitingsweg zal deels half verdiept worden aangelegd teneinde de barrierewerking te verminderen.

Boven een deel van parkeerplaatsen op het parkeerterrein worden zonnepanelen geplaatst met een maximale hoogte van 8m en een maximale oppervlakte van 3.300 m2. In het Definitief Ontwerp (Bijlage 1) is dit nader uitgewerkt.

1.1.3 Indien mogelijk: concentreren van het Louis Bolk instituut op bestaand agrarisch perceel

Het Louis Bolk onderzoeksinstituut is in de huidige situatie verdeeld over een aantal gebouwen op het landgoed, waaronder een schuur welke niet planologisch is vastgelegd (gedoogsituatie). Deze situatie is landschappelijk gezien onwenselijk en wordt met de herinrichting van het landgoed sterk verbeterd. Er zijn plannen om het huidige agrarische complex aan de Odijkerweg her in te richten en te renoveren als agrarisch- en duurzaamheid- onderzoeksinstituut Louis Bolk. Hiertoe zou de huidige agrarische functie van het perceel kunnen worden uitgebreid met een onderzoeksfunctie, waarbij de in het vigerende bestemmingsplan toegestane bebouwing gelijk blijft. Omdat de functieverruiming nog niet zeker is, zijn de functies in dit bestemmingsplan met een binnenplanse afwijking mogelijk gemaakt.

Bestaande en nieuwe locatie Louis Bolk instituut

1.1.4 NatuurNetwerkNederland en cultuurhistorie

Een deel van het landgoed betreft zogenaamd NatuurNetwerkNederland (NNN). Dit is een robuust, samenhangend netwerk van natuurgebieden en verbindingen daartussen op nationaal niveau. Bouwen binnen het NNN is gebonden aan strikte regels. Omdat het gebouw van Triodos Bank gelegen zal zijn in NNN gebied is onderzoek gedaan naar manieren om de landschappelijke- en natuurwaarden van het gebied te beschermen en te verbeteren. In paragraaf 4.4 zijn de resultaten hiervan beschreven. Met gebruikmaking van de NNN saldobenadering worden de natuurwaarden op het landgoed verbeterd. Het landgoed wordt rijker aan biodiversiteit door het voorgenomen behoud en ontwikkeling van de ecologische waarden. Ook vanuit het naastgelegen project stationsgebied Driebergen-Zeist vindt EHS (nu: NNN) compensatie plaats op het landgoed. Deze natuurcompensatie is grootendeels opgenomen in het onherroepelijke bestemmingsplan voor het stationsgebied. In onderstaande afbeelding is weergegeven hoe dit vormgegeven wordt. Hoewel het Hertenkamp wel is opgenomen op onderstaande afbeelding is het gebied buiten dit bestemmingsplan gelegen. De effecten op dit deel van het NNN zijn wel meegenomen in de onderzoeken.

Uitsnede Definitief Ontwerp Ecologie (voor een grotere afbeelding wordt verwezen naar Bijlage 1)

De cultuurhistorische waarden van het landgoed worden behouden (zowel de waardevolle objecten als de monumenten zoals bijvoorbeeld de historische tuin- en parkaanleg van De Reehorst (incl. het beukenkruis) evenals de moestuinmuren) en versterkt door zichtlijnen te herstellen, door nieuwe boomgroepen te planten als zichtgroep, door de moestuin te herstellen en historische poorten en hekwerken te herplaatsen. In hoofdstuk 4.3 wordt hier meer over beschreven.

Uitsnede Definitief Ontwerp Archeologie en Cultuurhistorie (voor een grotere afbeelding wordt verwezen naar Bijlage 1)

Uitsnede Definitief Ontwerp Zichtlijnen (voor een grotere afbeelding wordt verwezen naar Bijlage 1)

1.1.5 Ontsluiting buiten het landgoed om

Om de woonkwaliteit van de bewoners van de Odijkerweg te waarborgen en om de Odijkerweg, Stationsstraat en verkeersknooppunt Stationsstraat-Hoofdstraat niet verder te belasten, is ervoor gekozen de ontsluiting van het landgoed buiten het landgoed om te realiseren. De nieuwe ontsluiting zal worden aangelegd over het perceel Hoofdstraat 26 aan de zuid oostzijde van het landgoed, zodat het landgoed zelf zo veel mogelijk gespaard blijft.

Visualisatie Gebouw Triodos Bank, RAU architecten uit Definitief Ontwerp (Bijlage 1).

In hoofdstuk 2 wordt het plan voor het landgoed uitgebreider beschreven.

1.2 Ligging en begrenzing van het plangebied

Landgoed De Reehorst is centraal gelegen naast NS-station Driebergen-Zeist en langs de A12 aan de afslag Driebergen-Zeist. Op onderstaande luchtfoto is het landgoed te zien met het aan de Hoofdstraat gelegen Antropia met bijbehorend Koetshuis en de tuinzaal. In de noordwest hoek zijn de twee Finse bungalows gesitueerd (Specht en Zwaluw). De Witte Villa bevindt zich ten zuiden van het hertenkamp (het hertenkamp is geen onderdeel van het plangebied) evenals het Louis Bolk instituut. Op de luchtfoto is de plangrens van onderhavig bestemmingsplan ingetekend.

1.3 Geldende plannen

De huidige juridische regeling van de desbetreffende gronden is neergelegd in het bestemmingsplan Buitengebied van de voormalige gemeente Driebergen-Rijsenburg. Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad vastgesteld op 16 september 2004, door Gedeputeerde Staten goedgekeurd op 26 april 2005 en onherroepelijk geworden op 23 augustus 2006.

Het plan voor de realisatie van een nieuw kantoor van Triodos Bank op landgoed De Reehorst is strijdig met het vigerende bestemmingsplan, dat geen nieuwe bebouwing toelaat buiten de aangewezen bouwvlakken. Om deze reden wordt een nieuw bestemmingsplan vastgesteld.

Deze juridische regeling van het vigerende plan komt door het voorliggende bestemmingsplan voor het plangebied van het landgoed te vervallen. In paragraaf 2.1 wordt het vigerende bestemmingsplan nader beschreven.

1.4 Coordinatieregeling

Op het voorliggende bestemmingsplan en op de vergunningen voor de ontwikkeling van landgoed De Reehorst is door de gemeenteraad de coördinatieregeling op grond van artikel 3.30 van de Wet ruimtelijke ordening van toepassing verklaard.

Artikel 3.30 van de Wet ruimtelijke ordening stelt twee eisen aan de toepassing van de coördinatieregeling. Het moet gaan om de verwezenlijking van gemeentelijk beleid en het moet wenselijk zijn om de gecoördineerde besluitvorming in te zetten voor de verwezenlijking van dat beleid.

Het bestemmingsplan is vereist om te waarborgen dat het om uitvoering van gemeentelijk beleid gaat. Als er op uitvoering gerichte elementen in het bestemmingsplan voorkomen, is het wenselijk om in één procedure zowel de planologische wijziging - het bestemmingsplan - als de concrete uitwerking in de vorm van een bouwplan te regelen. Daarmee is de samenhang tussen de besluiten maximaal zichtbaar.

Het voorliggende plan voldoet aan de wettelijke eisen om de coördinatieregeling te kunnen toepassen.

In ieder geval worden het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning voor de bouw van het kantoorgebouw gecoördineerd. In het coördinatiebesluit is opgenomen welke te nemen besluiten gecoördineerd worden.

1.5 Crisis- en herstelwet

De Crisis- en herstelwet (Chw) is op 31 maart 2010 in werking getreden. Grotere projecten kunnen dankzij de wet versneld tot uitvoer komen.

Op 26 maart 2013 heeft de Eerste Kamer ermee ingestemd om de Chw permanent te maken. De looptijd wordt voor onbepaalde tijd verlengd, tot de inwerkingtreding van de Omgevingswet en de wijziging van de Algemene wet bestuursrecht. De Chw zal uiteindelijk hierin opgaan.

Het stationsgebied Driebergen - Zeist en langoed De Reehorst zijn in Bijlage II van de wet opgenomen, hetgeen onder andere betekent dat:

• Afdeling 2 van de wet van toepassing is. In deze afdeling zijn procedurele versnellingen opgenomen zoals een proceduretijd bij de Raad van State van 6 maanden;
• Afdeling 3 van de wet van toepassing is. In deze afdeling zijn diverse mogelijke maatregelen opgenomen om de gang van zaken rond een Milieueffectrapport te versnellen (hier niet van toepassing, nu geen MER plicht bestaat).

1.6 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt een algemene beschrijving van het plan weergegeven. De huidige ruimtelijke en functionele structuur van het gebied en de eventuele verschillen tussen het geldende planologische regime en de toekomstige manier van bestemmen wordt beschreven.

Hoofdstuk 3 geeft vervolgens het algemene ruimtelijke beleidskader weer. Het overkoepelende beleid op alle bestuursniveaus en welke invloed dit beleid heeft op het plangebied wordt hier beschreven.

Het volgende hoofdstuk 4 geeft de specifieke wet- en regelgeving weer op de verschillende onderdelen. Te denken valt aan beeldkwaliteit, wonen, bedrijven, verkeer, water, etc. Hierin is alleen het voor het plan relevante beleid opgenomen. Het overige beleid wordt niet benoemd.

In hoofdstuk 5 is de juridische uitleg opgenomen van de bestemmingen die in de regels en op de verbeelding zijn verwoord.

Tenslotte geeft hoofdstuk 6 inzicht in de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid en ook wordt het aspect handhaving besproken.

Hoofdstuk 2 Het plan

In dit hoofdstuk worden de huidige en toekomstige situatie op het landgoed beschreven. Ook wordt ingegaan op de ruimtelijke gevolgen van de realisatie van een nieuw kantoor van Triodos Bank.

2.1 Huidige situatie

Vigerend bestemmingsplan

Het landgoed De Reehorst maakt, zoals gezegd, onderdeel uit van het bestemmingsplan Buitengebied van de voormalige gemeente Driebergen-Rijsenburg. De gronden van landgoed De Reehorst hebben in het huidige bestemmingsplan de bestemming 'Landgoed' en zijn bestemd voor het in stand houden van een landgoed met de daarbij behorende voorzieningen en dienstgebouwen, het behoud en herstel van de cultuurhistorische waarden en de natuur- en landschapswaarden van de betreffende landgoederen met daarbij behorende bebouwing, wonen daar waar aangegeven en recreatief medegebruik in de vorm van fiets-, wandel-, en ruiterpaden.

De aanwezige onderwijsinstellingen en (biologische dynamische) onderzoekinstituten hebben in het vigerende bestemmingsplan passende bestemmingen en aanduidingen gekregen. De bouwmogelijkheden zijn begrensd in overeenstemming met de daarvoor geldende bestemmingsplanregeling vanuit "Buitengebied".

Het is enkel toegestaan gebouwen te bouwen binnen de op de plankaart aangegeven bouwvlakken.

Uitsnede plankaart vigerend bestemmingsplan Buitengebied

Het plan voor de realisatie van een nieuw kantoor van Triodos Bank op landgoed De Reehorst is strijdig met het vigerende bestemmingsplan, dat geen nieuwe bebouwing toelaat buiten de aangewezen bouwvlakken en de functie Kantoor niet toestaat. In het nieuwe bestemmingsplan is aangesloten bij de bouw- en gebruiksrechten uit het bestemmingsplan Buitengebied. Daarbij zijn de bestemmingen overgenomen zoals deze voorgeschreven zijn in de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012) en in de gemeentelijke Standaard. De uitbreiding van de functies is onderzocht. Hieruit zijn geen belemmeringen gebleken voor de ontwikkelingen (hiervoor wordt verwezen naar Hoofdstuk 4).

Plangebied

Binnen het plangebied zijn zoals gezegd diverse gebouwen aanwezig die zijn weergegeven op de onderstaande afbeelding.

Bebouwing op landgoed De Reehorst (voor een grotere afbeelding wordt verwezen naar Bijlage 1)

Landgoed De Reehorst wordt in de huidige situatie gebruikt voor een veelheid aan functies. Zo begeleidt Stichting de Wederkerigheid op de zorgboerderij mensen met een hulpvraag, verricht het Louis Bolk Instituut al meer dan dertig jaar wetenschappelijk onderzoek voor de ontwikkeling van duurzame landbouw, voeding en gezondheidszorg en stimuleert het Bernard Lievegoed College for Liberal Arts jongeren om dromen te verwezenlijken.

Het gebouw Antropia vervult een bijzondere functie op het landgoed. Het cultuur- en congrescentrum biedt mensen de ruimte voor ontmoeting. Letterlijk en figuurlijk. Met een gevarieerd aanbod aan zalen en het landgoed als achtertuin.

In het nieuwe bestemmingsplan worden hoofdzakelijk (met uitzondering van het nieuwe kantoorgebouw) dezelfde bebouwingsconcentraties aangehouden. Onderstaand een uitsnede van de verbeelding bij dit bestemmingsplan waaruit dit blijkt:

Verbeelding Bestemmingsplan Landgoed De Reehorst

Wegenstructuur

De wegenstructuur op landgoed De Reehorst bestaat uit smalle geasfalteerde toegangswegen naar de hoofdgebouwen. De overige wegen en paden op het landgoed zijn onverhard. In onderstaande afbeelding is de wegenstructuur op het landgoed aangegeven.

Wegenstructuur en ontsluiting (voor een grotere afbeelding wordt verwezen naar Bijlage 1)

Groenstructuur

Op het landgoed worden de belangrijkste waarden vertegenwoordigd door relatief oude bomen en daarnaast door de afwisseling van open en dicht (randen en zoomvegetaties) en de gradiënt van nat naar droog. De belangrijkste ecologische drager op het landgoed wordt gevormd door de loofbomen.

De leeftijd van de bomen en waardevolle elementen op het landgoed vertonen een grote diversiteit. Een voorzichtige inschatting is dat de oudste beuken en eikenlanen op beide landgoederen ca. 120-160 jaar zijn. Hieronder valt ook de aanleg van het park rond De Reehorst/Witte Villa. Echter is er na de bouw van de Witte Villa in 1910 nogmaals een, voor die tijd, modieuze coniferen beplanting in groepen aangeplant, onder meer de Taxusgroepen, Thuja's, Chameciparis, Ceders, Amerikaanse eiken, Robinia's en de majestueuze vrijstaande Zilveresdoorns. Velen van deze bomen kwamen als nieuwe soorten uit de Nieuwe wereld, Amerika. Aan de westzijde / stationszijde wordt het landgoed begrensd door oude linden. De bomen staan deels buiten de muur aan de stationszijde en binnen de muur vormen de bomen een restant van een oude lindenlaan. De enige lindenlaan die nog intact is, loopt vanaf de Hoofdstraat, langs het koetshuis naar de beheerderswoning.

De volwassen beuken in de Westlaan en het aangrenzende beukenbos van het landgoed, Oud Dennenoord, staan bekend als een mogelijk (zie hiervoor paragraaf 4.4) belangrijke pleisterplaats voor diverse vleermuissoorten.

Water

Binnen het landgoed De Reehorst liggen een aantal sloten die in beheer zijn van het landgoed. Deze sloten hebben met name in het zuidwesten een ontwateringsfunctie voor de aanliggende percelen met een afvoer op de bermsloten langs de Rijksweg A12. In het noorden loopt vanaf de Hoofdstraat langs het Hertenkamp een sloot af naar het zuiden. De sloot heeft geen afvoerfunctie. Lediging vindt plaats door wegzijging naar de ondergrond. Deze zogenoemde zaksloot vangt regenwater op afkomstig van het gemeentelijk regenwaterriool vanaf de Hoofdstraat. Op dit regenwaterriool is tevens de overloop van de vijverpartij van landgoed Beerschoten-Willinkshof aangesloten.

2.2 Projectbeschrijving

Triodos Bank is voornemens op landgoed De Reehorst een nieuw kantoor te realiseren als nieuwe economische drager voor het landgoed. De kantoorfunctie zal zo'n 12.500 m2 gaan beslaan. Het kantoor zal een zeer duurzaam gebouw worden, passend bij de natuurlijke en recreatieve omgeving van het landgoed.

Beoordeeld is of er concreet behoefte bestaat aan het beoogde kantoorgebouw. Dit blijkt het geval te zijn vanuit zowel een kwantitatief als kwalitatief oogpunt. Uitgangspunt voor de Triodos Bank is geweest om indachtig de voor haar noodzakelijke kwalitatieve aspecten (waaronder o.m. bereikbaarheid , ruimtelijke uitstraling, duurzaamheid, innovatie en maatschappelijke betrokkenheid) een nieuw gebouw te betrekken om zo gestalte te geven aan de al jaren gaande zijnde groei, zowel qua medewerkers als klanten. De huidige kantoorgebouwen zijn daarvoor te klein geworden en voldoen onvoldoende aan voormelde kwaliteitsaspecten. Landgoed De Reehorst voldoet hier wel aan. Door de vestiging van de Triodos Bank op het landgoed en de kwaliteitsimpuls die daarmee gepaard gaat, ontstaat voor het landgoed en de bestaande maatschappelijke functies, een robuuste economische basis. Hiermee wordt een toekomstbestendige situatie voor het landgoed als geheel gecreëerd.

In paragraaf 1.1.5 is een impressie opgenomen van het uiterlijk van het nieuwe gebouw en in het Definitief Ontwerp (Bijlage 1) is de wijze waarop tot deze vorm van het gebouw is gekomen beschreven. In het bestemmingsplan zijn voor de bouwhoogte drie delen van de bestemming Kantoor ingedeeld met vier verschillende maximale bouwhoogtes (25, 20, 15 en 5 meter).

Als basis voor de planvorming van Triodos Bank op landgoed De Reehorst zijn duurzaamheidsprincipes vastgelegd, de zogenaamde “Reehorst Principles”. Deze zijn tijdens het gehele planproces leidend en zijn aanvullend op de doelen zoals deze zijn opgenomen in paragraaf 1.3. De “Reehorst Principles” zijn:

• De kwaliteiten van de plek zijn de basis voor ontwikkeling;
• Bodem, water en lucht zijn schoon;
• Cultuurhistorie, natuur en economie zijn in balans;
• Architectuur volgt functie, natuur, cultuurhistorie, duurzaamheidsprincipes en stelt de mens centraal.

Daarnaast zijn de volgende ambities geformuleerd ten aanzien van het nieuwe kantoor van Triodos Bank:

• Gebouw en omgeving zijn een uitdrukking van de cultuur van de Triodos Bank;
• De plek moet een verbinding tussen mensen brengen;
• Alle onderdelen hebben een doel;
• Alle materialen hebben over 40 jaar extra waarde (hergebruik, verkoop, schone brandstof);
• Binnen en buiten is één;
• Landgoed van de 21e eeuw;
• Gastvrij en bereikbaar;
• Imago en betekenis;
• Respect voor het verleden (afgelopen 150 jaar);
• Iets toevoegen voor de komende 100 jaar.

Het planvormingsproces voor de realisatie van het nieuwe kantoor van Triodos Bank en de ontwikkeling van landgoed De Reehorst is uitgemond in een Definitief Ontwerp (DO).

Definitief Ontwerp Landgoed De Reehorst (voor een grotere afbeelding wordt verwezen naar Bijlage 1)

Voor dit Definitief Ontwerp is het plangebied opgedeeld in meerdere deelgebieden. In totaal zijn drie verschillende gebieden onderscheiden.

Autonome ontwikkelingen - relatie met stationsgebied Driebergen-Zeist

Het Definitief Ontwerp heeft meerdere raakvlakken met het Infraproject van Prorail (stationsgebied Driebergen - Zeist). Het Infraproject is oorzaak van meerdere noodzakelijke aanpassingen aan het landgoed. Het uitgangspunt is dat de overgangen stationsplein, P&R en de Hoofdstraat voor voetgangers, fietsers en auto's een goede bereikbaarheid borgen met gelijkwaardige ruimtelijk kwaliteit. Concreet liggen er de volgende opgaven:

• De spoorbundel wordt verbreed naar het zuiden toe. Het stationsplein wordt verlaagd en schuift naar het zuiden op. Hierdoor zal een deel van de noordrand van De Reehorst wegvallen. De Hoofdstraat wordt 2x2 rijstroken met een doorlopende middenberm. Hierdoor kan de bestaande uitrit van de De Reehorst op de hoofdstraat niet meer volledig gebruikt worden voor autoverkeer.
• Er is een uitwerking gemaakt voor de aanpassing van de ontsluiting en de randen van aangrenzende landgoederen. Hierin is een voorstel opgenomen voor aanpassing van de noordrand van De Reehorst en een alternatief voor de ontsluiting voor autoverkeer vanaf de Hoofdstraat. Hierbij is tevens de ontsluiting voor Overtuin Beerschoten meegenomen, waarvan de inrit recht tegenover die van De Reehorst ligt. Er is gekozen voor een gemeenschappelijke inrit van De Reehorst met Hoofdstraat 26, die met een verkeersregelinstallatie (v.r.i.) aangesloten wordt op de Hoofdstraat.
• De bestaande inrit van De Reehorst wordt een voetpad. Het plan voor herstel van de noordrand en de entree aan de nieuwe Stationsweg gaat uit het behouden en herkenbaar maken van de Lustwarande kenmerken als zichtlijnen, reliëf en boom- en rhododendrongroepen, behoud van cultuurhistorisch waardevolle objecten en het zorgvuldig omgaan met waardevolle bomen. De entree voor voetgangers en fietsers wordt verplaatst naar het zuidwesten en ligt aan de verdiepte Stationsweg. Een keerwand vangt het hoogteverschil op tussen De Reehorst en het Stationsplein. De keerwand buigt naar binnen tot het maaiveldpeil van De Reehorst bereikt is. De verharding van het stationsplein wordt over de Stationsweg doorgetrokken, waardoor een 'shared space' ontstaat. De ingang van De Reehorst komt zo aan het Stationsplein te liggen. Bij de afwerking van de randen geldt voor de hoek van De Reehorst dat hier geen hoge steile keerwand komt, maar een glooiend grastalud in combinatie met een lage keerwand. Het plan voorziet tevens in het verdichten van de bosrand en aanheling door aanplant van nieuwe bomen en struiken.
• Het plan gaat tevens uit van een directe aansluiting op de nieuwe fietsbrug over de Hoofdstraat. Aangezien de Hoofdstraat enkele meters lager ligt, is deze niet bereikbaar vanaf deze entree. Dit betekent dat de huidige entree blijft liggen maar wordt gedegradeerd van auto-entree naar voetganger- en fietsentree. Ook aan deze zijde is een beplantingsplan voorzien dat uitgaat van het verdichten van de bosranden en het open maken van zicht op de historische bebouwing omkaderd door bestaande, markante bomen. Het fietspad zal tussen bestaande bomen doorslingeren en ook hierlangs is aanvulling met nieuwe bomen voorzien.
• De bestaande inzijgingssloot, op de grens tussen Dennenoord en de Witte Villa, wordt ingezet om overtollig regenwater uit de tunnelbak te kunnen infiltreren. Dit water zal eerst worden ingezet om de waterpartij bij Beerschoten Willinkshof op peil te houden. Eventueel surplus wordt vervolgens geïnfiltreerd.
• Samen met het infraplan is gewerkt aan een integraal EHS/NNN plan. Vanuit het infraplan vindt EHS compensatie gedeeltelijk plaats aan de zuidwestzijde van het perceel (Hoofdstraat 26) en een gedeelte aan de zuidzijde van De Reehorst. De natuurcompensatie uit de saldobenadering als gevolg van ontwikkelingen op De Reehorst vindt volledig op het landgoed plaats.
• Er verdwijnt door het infraplan een deel van het landgoed (2400m2) aan de noordkant. In het kader van de Natuurschoonwet zal dit op eigen terrein gecompenseerd worden (nieuw parkbos ten noordoosten van de boerderij "Van Dijk").

Beide projecten (herinrichting stationsgebied (infraplan) en landgoed De Reehorst) zijn en worden continu met elkaar afgestemd. Het bestemmingsplan Stationsgebied Driebergen - Zeist is vastgesteld op 3 maart 2014. Het plan is naar aanleiding van de uitspraak bij de Raad van State gerepareerd. Onderstaand is een uitsnede van de verbeelding opgenomen:

Verbeelding (vastgesteld) bestemmingsplan Stationsgebied Driebergen- Zeist

2.3 Ruimtelijke gevolgen

Functioneel ruimtelijk

In het Definitief Ontwerp zijn de volgende functioneel ruimtelijke componenten meegenomen:

• 1. De hoofdentree van het landgoed bevindt zich aan de zijde van het station. Deze is als zodanig herkenbaar door zowel de vormgeving als de dimensionering. In principe is deze hoofdingang bedoeld voor langzaamverkeer. Vanaf het Stationsplein ligt het accent op de bereikbaarheid van gebouw en landgoed door treinreizigers (lees voetgangers). Hiervoor wordt een hellingbaan gemaakt ter overbrugging van het hoogteverschil. Deze hellingbaan zal een zodanige breedte krijgen dat ook twee auto's elkaar kunnen passeren in het geval van calamiteiten maar ook voor de bezorging van goederen naar het nieuwe kantoorgebouw en het bestaande Ionagebouw. Voetgangers en fietsers zijn ook aan de noordzijde welkom op het Landgoed. Taxi's (3 parkeerplaatsen) en bevoorradingsvoertuigen en mensen met een fysieke beperking mogen hier rijden om hun auto te parkeren nabij de hoofdingang van het gebouw (12 parkeerplaatsen). Zij kunnen hier ook elektrische auto's opladen. Fietsen kunnen onder het gebouw gestald worden (hier is tevens een oplaadpunt voor elektrische fietsen).
• 2. Parkeren van motorvoertuigen vindt plaats aan de zuid-westzijde van het landgoed. Hierdoor ontstaat op het landgoed de noodzakelijke rust voor ecologische ontwikkeling en het draagt bij aan het behoud van het cultuurhistorische karakter. Voor het nieuwe kantoor is een parkeerterrein voorzien voor 400 auto's ten oosten van de boerderij welke tevens is voorzien van oplaadpunten voor elektrische auto's. Bij de bestaande gebouwen zijn 58 bestaande parkeerplaatsen aanwezig die ook in de nieuwe situatie blijven bestaan. Vanaf de parkeerplaatsen lopen voldoende gedimensioneerde voetpaden naar de verschillende gebouwen. In paragraaf 4.6 is de parkeersituatie uitgebreid beschreven.
• 3. In het plangebied is ruimte gereserveerd voor het plaatsen van zonnepanelen. Deze zullen boven een deel van het parkeerterrein worden geplaatst en een maximale oppervlakte van 3.300m2 omvatten.
• 4. De bestaande inzijgingssloten blijven gehandhaafd om water te kunnen infiltreren. Er wordt oppervlaktewater toegevoegd door de aanleg van vijvers. Deze vijvers zijn hydrologisch gezien gescheiden van de inzijgingssloten en het grondwater (bentoniet bodem). Ze spelen wel een functionele rol bij het bergen van regenwater op piekmomenten en bij het vergroten van de biodiversiteit.
• 5. Om de ecologie en de biodiversiteit op het terrein te vergroten wordt nieuw bos aangeplant en wordt dendrologische kwaliteit toegevoegd. Door het toevoegen van oppervlakte water wordt een nieuw biotoop toegevoegd en de gradiënt van droog naar nat toegevoegd. De gradiënten nemen bovendien toe door afgraving en ophoging in het zuidwestelijke deel van het landgoed.
• 6. Voor het ophalen van afval zijn twee plekken gereserveerd, namelijk bij de service ingang van het kantoor en bij de keuken van het Iona gebouw. Beide plekken zijn voldoende goed bereikbaar voor de (vracht)auto's van het afvalbedrijf.
• 7. De lucht- en geluidskwaliteit wordt verbeterd door de aanplant van essenbos langs de A12.

Visueel ruimtelijk

In het Definitief Ontwerp zijn de volgende visueel ruimtelijke componenten meegenomen:

• 1. Het plan sluit qua ontwerpstijl aan bij de bestaande landschappelijke stijl van het landgoed dat zich kenmerkt door een ruimtelijke opbouw met een continuïteit door zichtlijnen, taferelen en vista’s, asymmetrische structuur, opeenvolging van ruimtes, een schilderachtige compositie en contrast tussen gebouwen en park. Het ontwerp voegt wel duidelijk een nieuwe laag van deze tijd toe. Dat komt onder meer tot uitdrukking in de materialisering en detaillering. Dit sluit ook aan bij de transformatiedynamiek die het landgoed kenmerkt waarbij in een periode van 150 jaar meerdere bouwstijlen en landschapsstijlen zijn toegepast.
• 2. De ruimtelijke ervaring wordt bepaald door vage grenzen, plastische vormen, een dynamische evenwicht en een raadselachtige orde.
• 3. Het ontwerp verwijst naar harmonie, natuurgenot, dramatiek, emotionaliteit en het literaire.
• 4. Als ruimtelijke middelen worden boomgroepen (clumps), bosschages, ha-ha’s (een zichtbare muur of omheining vervangen door een droge gracht), terrein glooiingen en beekachtige waterpartijen ingezet.

2.4 Duurzaamheid

Triodos Bank is een van de meest duurzame banken ter wereld. De bank heeft als missie om belegd geld te laten werken aan positieve maatschappelijke, ecologische en culturele veranderingen. Daarbij hanteert zij de volgende doelen:

• Bijdragen aan een samenleving waarin de levenskwaliteit wordt bevorderd en menselijke waardigheid centraal staat;
• Het voor mensen, bedrijven en organisaties mogelijk maken hun geld te gebruiken op een manier die mens en milieu ten goede komt en duurzame ontwikkeling bevordert;
• Klanten voorzien van vernieuwende financiële producten en uitstekende klantenservice.

Triodos doet alleen zaken met organisaties die een gezond milieu & gezonde natuur ondersteunen. Hierbij kan gedacht worden aan duurzame energieprojecten, maar ook aan biologische landbouw. Recycling bedrijven en projecten voor natuurbehoud komen ook aan bod.

De belangrijkste principes van de bank zijn:

• Duurzame ontwikkeling bevorderen. Ze houden rekening met de sociale, ecologische en financiële gevolgen van alles wat we doen;
• De wet respecteren en naleven, in elk land waar ze actief zijn;
• Mensenrechten respecteren in verschillende samenlevingen en culturen. Ze gaan uit van de doelstellingen van de Universele Verklaring van de Rechten van de Mens van de Verenigde Naties;
• Het milieu beschermen. Bij alles wat ze doen, proberen ze positieve milieu-effecten te bewerkstelligen en te bevorderen;
• Verantwoording afleggen voor al het handelen aan alle belanghebbenden;
• Continu verbeteren van de bedrijfsprocessen en -activiteiten.

Triodos Bank heeft in haar Technisch Programma van Eisen zeer gedetailleerd aangegeven welke punten er gerealiseerd dienen te worden in het kader van BREEAM-NL.

De BREEAM ambitie voor dit project is 'outstanding' (dit komt overeen met een score hoger dan 85%, waarbij Triodos Bank de eis heeft gesteld dat minimaal een score van 80% moet worden gerealiseerd (dit komt overeen met een hoge score in 'excellent (begint bij 70%). Deze ambitie is zeer hoog en past bij het karakter van de bank. Hierover meer in paragraaf 4.8.8.

Hoofdstuk 3 Algemeen ruimtelijk beleidskader

Het (inter)nationale en provinciale beleid is neergelegd in verschillende nota's betreffende de ruimtelijke ordening, alsmede in de verschillende structuurvisies. Een "doorzetting" van dit beleid vindt veelal plaats in verschillende gemeentelijke en provinciale uitwerkingsnota's, beleidsplannen en bestemmingsplannen. Ook binnen de gemeente Utrechtse Heuvelrug is dit het geval. Het beleid zoals dat door de hogere overheden wordt voorgestaan, is veelal van een andere schaal en aard dan de schaal die noodzakelijk is voor het opstellen van een (kleinschalig) bestemmingsplan.

In dit hoofdstuk wordt dan ook uitsluitend ingegaan op de voor de ontwikkeling van het plangebied relevante beleid.

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) staan de plannen voor ruimte en mobiliteit. Zo beschrijft het kabinet in de Structuurvisie in welke infrastructuurprojecten het de komende jaren wil investeren. Provincies en gemeentes krijgen meer bevoegdheden bij de ruimtelijke ordening. De Rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals verbetering van de bereikbaarheid.

De SVIR vervangt verschillende nota's, waaronder de Nota Ruimte en de Nota Mobiliteit.

In de SVIR schetst het kabinet hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Het ruimtelijke en mobiliteitsbeleid wordt meer aan provincies en gemeenten overgelaten. Hieronder valt bijvoorbeeld het landschapsbeleid. De Rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en waterveiligheid.

Tot 2028 heeft het kabinet in de SVIR 3 Rijksdoelen geformuleerd:

• 1. de concurrentiekracht vergroten door de ruimtelijk-economische structuur van Nederland te versterken. Dit betekent bijvoorbeeld een aantrekkelijk (internationaal) vestigingsklimaat;
• 2. de bereikbaarheid verbeteren;
• 3. zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

In de SVIR geeft het kabinet aan hoe het de bereikbaarheid in Nederland de komende jaren wil verbeteren. De provincies en gemeenten krijgen in het nieuwe ruimtelijke en mobiliteitsbeleid meer bevoegdheden. Bijvoorbeeld op het gebied van landschappen, verstedelijking en het behoud van groene ruimte. Provincies en gemeenten zijn volgens het kabinet beter op de hoogte van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Daardoor kunnen zij beter afwegen wat er in een gebied moet gebeuren.

Leefbaarheid, veiligheid en milieukwaliteit

Een gezonde en veilige leefomgeving is een basisvoorwaarde voor burgers en bedrijven. Een leefbare en veilige samenleving vraagt om een goede milieukwaliteit, waterveiligheid en voldoende zoet water, bescherming van cultureel erfgoed en unieke natuurlijke waarden en locaties voor landsverdediging.

Voor een goede milieukwaliteit moet de kwaliteit van bodem, water en lucht minimaal voldoen aan de (internationaal) geldende norm(en). De gezondheid van burgers moet worden beschermd tegen negatieve milieueffecten zoals geluidsoverlast. Het uitgangspunt is een gelijk beschermingsniveau voor het hele land. Afhankelijk van het onderwerp is en blijft in de toekomst maatwerk mogelijk. Lokale maatregelen zijn nodig om gezondheidswinst te behalen en om tijdig aan de wettelijke normen te voldoen, zodat de kwaliteit van de leefomgeving kan worden verbeterd voor het welzijn van bewoners en werknemers. Het Rijk streeft ernaar de kwaliteit van de leefomgeving te verbeteren door aanpak aan de bron.

De nationale waterkwaliteitsnormen zijn afgeleid van de Europese Kaderrichtlijn Water en andere Europese richtlijnen met kwaliteitseisen. De bescherming en verbetering van de waterkwaliteit ligt bij het Rijk en de waterschappen. Het Rijk draagt zorg voor de rijkswateren en de waterschappen voor de regionale wateren.

Cultuurhistorie en landschap

Landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten geven identiteit aan een gebied. Bovendien zijn culturele voorzieningen en cultureel erfgoed van belang voor een aantrekkelijk vestigingsklimaat en daarmee voor de concurrentiekracht van Nederland.

Op basis van landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten heeft het Rijk in het verleden een selectie gemaakt van twintig ‘Nationale landschappen’. Deze landschappen weerspiegelen samen de diversiteit en ontstaansgeschiedenis van het Nederlandse cultuurlandschap. Het Rijk laat het beleid ten aanzien van landschap op land over aan provincies en wil provincies meer ruimte geven bij de afweging tussen verstedelijking en landschap, om zo meer ruimte te laten voor regionaal maatwerk.

Natuur

Om flora- en faunasoorten in staat te stellen om op lange termijn te overleven en zich te ontwikkelen zijn vanuit ruimtelijk oogpunt twee zaken essentieel: het behoud van leefgebieden en de mogelijkheden om zich te kunnen verplaatsen tussen leefgebieden.

Het herijkte NNN is de belangrijkste Nederlandse bijdrage aan het keren van de internationale achteruitgang van biodiversiteit. De mogelijkheid voor soorten om zich tussen natuurgebieden te verplaatsen, wordt vooral gerealiseerd via landbouwgebied en ander particulier beheerd groengebied.

Nieuwe infrastructuur wordt ingepast conform de wettelijke eisen voor inpassing van infrastructuur. Bij de realisatie van het NNN zal aandacht zijn voor de toegankelijkheid, de recreatieve waarde en de cultuurhistorische en landschappelijke waarden. Ook wordt aansluiting gezocht bij de realisatie van andere maatschappelijke opgaven zoals waterberging.

De natuur in het NNN blijft goed beschermd met een ‘nee, tenzij’-regime. Binnen het NNN zijn nieuwe projecten, plannen en handelingen met een significant negatief effect op de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNN niet toegestaan, tenzij er sprake is van een groot openbaar belang en reële alternatieven ontbreken.

De flexibiliteit in begrenzing en de mogelijkheden om ontwikkelingen toe te staan, die in het beleidskader Spelregels EHS (nu: NNN) zijn uitgewerkt (EHS-saldobenadering, herbegrenzen EHS/NNN, compensatie), blijven hierbij overeind.

Opgaven voor regio Utrecht

Het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid kent nationale opgaven die regionaal neerslaan. Om de samenhang tussen de verschillende nationale opgaven inzichtelijk te maken, worden de rijksopgaven gebiedsgericht beschreven. Ook decentrale overheden en marktpartijen dragen bij aan de realisatie van nationale opgaven. Daarom is samenwerking op deze nationale opgaven van groot belang. De samenhang tussen nationale en decentrale opgaven en de aanpak hierbij wordt samen met decentrale overheden vormgegeven in de MIRT-gebiedsagenda's.

De MIRT-regio Utrecht bestaat uit de provincie Utrecht en is onderdeel van de Noordvleugel van de Randstad. Doelen zijn onder andere het tot stand brengen en beschermen van de (herijkte) EHS/ NNN, inclusief Natura 2000-gebieden en het op lange termijn stimuleren van regionale ontwikkeling van de A12-zone.

Structuurvisie Infrastructuur en Landgoed De Reehorst

De ontwikkeling van een nieuw kantoor van Triodos Bank, als nieuwe economische drager voor landgoed De Reehorst, dat met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt vindt plaats binnen het NNN. De mogelijkheden om ontwikkelingen toe te staan zijn uitgewerkt in het beleidskader Spelregels EHS/ NNN en een nadere onderbouwing op het gebied van specifieke wet- en regelgeving is beschreven in hoofdstuk 4, waaronder ook groen, natuur en landschap in paragraaf 4.4.

De planvorming past binnen de doelstellingen van het Rijk en het plan doet geen afbreuk aan het ruimtelijk beleid zoals beschreven in de SVIR.

3.1.2 Nationaal Milieubeleidsplan 4 (NMP4)

Het Nationaal Milieubeleidsplan 4 (NMP4) is het vierde strategische milieubeleidsplan van de nationale overheid. Het heeft een reikwijdte tot 2030 en richt zich in hoofdzaak op enkele hardnekkige milieuknelpunten.

Op 13 juni 2001 is de kabinetsnota ‘Een wereld en een wil: werken aan duurzaamheid' verschenen. In dit NMP4 wordt de wil uitgesproken om een eind te maken aan het afwentelen van milieulasten op de generaties na ons en op mensen in arme landen; de huidige westerse wijze van produceren en consumeren werkt dit afwentelen in de hand.

De hoofdlijnen van het NMP4 zijn als volgt samen te vatten:

• Er is in de afgelopen dertig jaar veel bereikt; veel milieuproblemen zijn opgelost of beheersbaar geworden. Toch is er, vooral op mondiaal niveau, nog steeds te weinig controle op een paar grote milieuproblemen.
• Het gaat om zeven grote milieuproblemen - klimaatverandering, het verlies aan biodiversiteit en de aantasting van de natuurlijke hulpbronnen zijn daar voorbeelden van.
• Het NMP4 laat zien wat Nederland kan en moet doen om binnen dertig jaar deze problemen op te lossen en daarmee een duurzame samenleving te bereiken. De doelstellingen van NMP4 zijn geformuleerd in termen van de kwaliteit van leven.
• De aanpak van die grote problemen vraagt grote veranderingen. Zo zal de energievoorziening op de hele wereld anders moeten. Het NMP4 wil de veranderingen actief organiseren via systeeminnovatie. Dit zijn ingrijpende activiteiten die de huidige barrières om te komen tot een duurzame samenleving wegnemen.

Voor de thema's biodiversiteit, klimaatverandering en natuurlijke hulpbronnen biedt het NMP4 een belangrijke strategische vernieuwing in de vorm van transitiebeleid voor de lange termijn (tot 2030). Voor de thema’s gezondheid, externe veiligheid en leefomgeving bevat het NMP4 zogeheten beleidsvernieuwingen.

NMP4 en Landgoed De Reehorst

Uitgangspunt voor Triodos Bank is om een zeer duurzaam kantoorgebouw te realiseren op landgoed De Reehorst dat als nieuwe economische drager een financiële basis kan bieden voor de verdere ontwikkeling van het landgoed. In de beschrijving van het plan in hoofdstuk 2 wordt in paragraaf 2.4 en 4.8.8 specifiek ingegaan op het aspect duurzaamheid.

Hoe in de ontwikkeling op landgoed De Reehorst rekening wordt gehouden met de verschillende milieuaspecten is weergegeven in hoofdstuk 4.

Dit bestemmingsplan doet op geen enkele wijze afbreuk aan het ruimtelijk milieubeleid van het Rijk.

3.1.3 Natuurschoonwet 1928

Landgoed De Reehorst is een zogenaamde buitenplaats van vóór 1850. Het landgoed is ontstaan uit een samenvoeging van twee landgoederen, oud-Dennenoord en De Reehorst en maakt deel uit van de Stichtse Lustwarande. Het landgoed valt onder de bescherming van de Natuurschoonwet.

Natuurschoonwet 1928

De overheid heeft de Natuurschoonwet 1928 (NSW) in het leven geroepen om de instandhouding van landgoederen in de bestaande toestand te bevorderen. De belangrijkste voorwaarden zijn:

• Het landgoed is minstens 5 ha, aaneengesloten, of een (deel van een) historische buitenplaats die minimaal 1 ha groot is. Onder bepaalde voorwaarden kan een onroerende zaak van minder dan 5 ha ook als een NSW- landgoed worden aangemerkt.
• Het landgoed bestaat voor minstens 30% uit houtopstanden (bos) of natuurterreinen. Een combinatie van beide is ook mogelijk.
• Het gebruik van de onroerende zaak mag géén inbreuk maken op het natuurschoon.

Om het landgoed aangemerkt te houden als Natuurschoonwet-landgoed is het noodzakelijk het landgoed zodanig te beheren dat het karakter niet wordt aangetast of - geheel of gedeeltelijk - verloren gaat. In de wet worden twee oorzaken genoemd die leiden tot een aantasting van het karakter van het landgoed:

• 1. Gebrek aan behoorlijk onderhoud;
• 2. Andere omstandigheden. Hierbij moet worden gedacht aan handelingen die leiden tot veranderingen in de kenmerkende structuren van elementen van het landgoed.

Voorbeelden van andere aantastende omstandigheden voor een buitenplaats/landgoed zijn:

• het oprichten van ontsierende bouwwerken;
• het aanleggen van grote parkeerterreinen;
• het dempen of ontwateren van grachten en waterpartijen;
• het wijzigen van de historische aanleg van de tuin/het park;
• het verwijderen van waardevolle historische elementen zoals bruggen, tuinmuren dan wel toegangshekken;
• het ingrijpend veranderen van de oorspronkelijke aanleg van een historisch laanpatroon, tenzij het een reconstructie naar een aanleg van vóór 1 januari 1940 betreft;
• het ontgronden of ontzanden van de bossen;
• het vellen van een oppervlakte bos groter dan 5 hectare per kapvlakte of 15% van de met houtopstanden bezette oppervlakte.

De ontwikkeling die in dit bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt zorgt voor een verbetering van het karakter en de kwaliteit van het landgoed. Het parkeerterrein dat wordt aangelegd is vanwege diverse redenen (waarover later meer) niet te voorkomen. Echter de kwaliteitsslag die wordt gemaakt compenseert deze aantasting volledig. Voor het bestemmingsplan bestaan vanuit de Natuurschoonwet geen belemmeringen.

3.2 Provinciaal beleid

In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS), vastgesteld 4 februari 2013 door Provinciale Staten, staat het ruimtelijk beleid van de provincie Utrecht beschreven voor de periode tot 2028.

Op 10 maart 2014 en 3 november 2014 zijn de eerste en tweede herziening van de Structuurvisie vastgesteld. De herzieningen hebben geen directe gevolgen voor dit bestemmingsplan.

De PRS en PRV worden elke vier jaar opnieuw bekeken en eventueel aangepast (de zogenaamde herijking). De huidige herijking is in juni 2015 begonnen en duurt naar verwachting tot en met eind 2016 (derhalve na de vaststelling van dit bestemmingsplan). In onderstaande beschrijving is steeds kort aangegeven hoe een en ander in de herijking 2016 (gebaseerd op de ontwerp PRS en ontwerp PRV van mei 2016) is opgenomen. De Ontwerp PRS en PRV leveren geen belemmering op voor de ontwikkeling die in dit bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt.

Het nieuwe ruimtelijke beleid van de provincie biedt gemeenten meer ruimte om zelf beslissingen te nemen. Deels geeft de provincie uitvoering aan het beleid via de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV), die tegelijkertijd met de PRS is opgesteld. De Structuurvisie is een beleidsdocument waar bij het opstellen van bestemmingsplannen rekening mee moet worden gehouden. De regels uit de PRV moeten in acht worden genomen.

De belangrijkste beleidsopgaven zijn:

• accent op de binnenstedelijke opgave; en
• behoud en versterking van de kwaliteit van het landelijk gebied.

Ten aanzien van de locatie landgoed De Reehorst zijn de volgende aspecten relevant:

• Rode Contouren;
• Kantoren op knooppunten;
• Algemene Beleidslijn Landelijk Gebied;
• Landschap Rivierengebied;
• Cultuurhistorie;
• Ecologische hoofdstructuur/ NatuurNetwerkNederland;
• Landbouw;
• Grondwater.

Onderstaand worden deze aspecten nader toegelicht.

Rode Contouren

De provincie maakt in haar ruimtelijk beleid gebruik van rode contouren als begrenzing van het stedelijk gebied. Dit is een belangrijk instrument: het draagt bij aan het handhaven van de kwaliteit van het landelijk gebied en ondersteunt het realiseren van de binnenstedelijke ambities. Bij het bepalen van de rode contouren worden de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• voor alle kernen (met een ondergrens van 5 ha) wordt een gesloten rode contour opgenomen;
• per regio en per gemeente bestaat een programma voor wonen en werken. Daarbij is een onderscheid gemaakt naar de binnenstedelijke opgave (binnen de actuele rode contour) en uitbreiding (buiten de actuele rode contour);
• de uitbreidingslocaties waarover al een ontwerp-planologisch besluit is genomen, worden vastgelegd binnen de rode contour. Binnen de rode contour hebben gemeenten beleidsvrijheid, met inachtneming van de in de Provinciale Ruimtelijke Verordening opgenomen algemene regels voor wat betreft bedrijventerreinen, kantoren, cultuurhistorie e.d.;
• de voortgang van de uitvoering van de stedelijke programma's wordt jaarlijks gemonitord. Elke 4 jaar vindt een herijking plaats van de stedelijke programma's. Dan worden ook de rode contouren integraal geactualiseerd en kunnen zo nodig nieuwe locaties worden opgenomen.

Landgoed De Reehorst is gelegen buiten de rode contour:

In de het Ontwerp PRV/PRS Herijking 2016 zijn de rode contouren in de omgeving van landgoed De Reehorst niet gewijzigd.

Hoe dit zich verhoudt tot de onderhavige ontwikkeling heeft te maken met een andere aanduiding in de Structuurvisie "Kantoren op Knooppunt", welke aanduiding bebouwing buiten de rode contouren mogelijk maakt.

Kantoren op Knooppunt

De provincie Utrecht heeft economisch gezien een sterke uitgangspositie. Om deze positie te behouden en nieuwe kansen te benutten is de (ruimtelijk-) economische strategie voor de komende jaren gericht op:

• het versterken van die bedrijfssectoren die veel gebruik maken van kennis en creativiteit (life sciences, creatieve industrie en duurzaamheidseconomie);
• het zoveel mogelijk accommoderen van de dynamiek van de al in de provincie gevestigde bedrijven.

De vestiging van de op duurzaamheidseconomie gerichte Triodos bank in combinatie met de op het landgoed reeds aanwezige creatieve functies past exact binnen deze ambitie en zorgt voor de gewenste dynamiek.

Natuurlijk is het gezien de huidige kantoormarkt belangrijk om bij de ontwikkeling van werklocaties te focussen op herstructurering, transformatie en intensivering. Bestaande ruimte voor bedrijfs- en kantoorvestiging moet optimaal worden benut. Selectief kunnen er nieuwe locaties worden ontwikkeld. De duurzame verstedelijkingsladder (voorheen SER ladder) is hierin leidend en duurzaamheid vanzelfsprekend. In Hoofdstuk 4 wordt expliciet hierop ingegaan.

Voor het gebied rond stationsgebied Driebergen - Zeist is in de Provinciale Structuurvisie een aanduiding "Kantoren op Knooppunt"opgenomen.

Uitsnede PRSkaart: "Kantoren op Knooppunt" (roze cirkel)

De provincie wil vraag en aanbod op de kantorenmarkt zoveel mogelijk in evenwicht brengen, zowel kwalitatief als kwantitatief. Daarom wordt in principe geen ruimte voor nieuwe, nog niet gerealiseerde kantoorlocaties gegeven.

Op een beperkt aantal goed ontsloten locaties waar kantoorontwikkeling substantieel bijdraagt aan de versterking van het (groot)stedelijk milieu of de ruimtelijke kwaliteit is kantoorontwikkeling mogelijk. Dit is onder andere op het knooppunt Driebergen-Zeist. Nieuwe kantoorontwikkeling is hier toegestaan, mits de noodzaak met toepassing van de duurzame verstedelijkingsladder is aangetoond. Voor het knooppunt Driebergen-Zeist is nieuwe kantoorontwikkeling toegestaan voor zover bestaande afspraken tussen gemeente en provincie hierin voorzien, tot een maximum van in totaal 30.000 m2 bvo (bruto vloeroppervlak). Van de 30.000 m2 zal het kantoor van Triodos 12.500 m2 aan kantoorfuncties beslaan (artikel 3.6 Provinciale Verordening).

In paragraaf 5.5.2.3 van de Provinciale Structuurvisie wordt de toegestane kantoorontwikkeling nogmaals genoemd met als voorwaarde dat rekening dient te worden gehouden met de aanwezigheid van NNN in het gebied (waarover hieronder en in paragraaf 4.4 meer).

In de Ontwerp PRS/PRV Herijking 2016 is de locatie van de aanduiding " Kantoren op Knooppunt" niet gewijzigd. Conform hetgeen is opgenomen in de Thematische Structuurvisie Kantoren (zie hiervoor verderop in deze paragraaf) is in de Ontwerp PRS in het Stationsgebied Driebergen/Zeist , de maximale nieuwvestiging van kantoren, vermeerderd met de hoeveelheid gesloopte en te slopen kantoorruimte, naar 19.000 m2 aangepast. In de Ontwerp PRV is in artikel 4.3 eveneens deze maximale kantoorruimte opgenomen.

Algemene Beleidslijn Landelijk gebied

Om de kwaliteit en vitaliteit van het landelijk gebied te kunnen behouden voert de provincie een terughoudend beleid als het gaat om de ontwikkeling van niet aan het landelijk gebied gekoppelde functies. Slechts onder voorwaarden, met name ten aanzien van de kwaliteit van het landelijk gebied en van de vitaliteit van al aanwezige functies zijn ontwikkelingen aanvaardbaar.

In artikel 4.2 PRV is dit nader uitgewerkt. Verstedelijking is alleen toegestaan als het in overeenstemming is met (alleen voor onderhavig plan relevante aspecten) art 2.10 (Cultuurhistorische Hoofdstructuur), artikel 4.8 (kernrandzone) en art 4.11 (NNN, zie verderop in deze paragraaf)).

Met betrekking tot de Cultuurhistorische hoofdstructuur geldt de mogelijkheid tot verstedelijking (onder voorwaarden) alleen binnen de historische buitenplaatszones (zie verder kopje hieronder).

Met de aanwezigheid van stedelijk gelieerde functies en stedelijk uitloopgebied levert de kernrandzone (waartoe het landgoed behoort) een belangrijke bijdrage in de kwaliteit van het stedelijk leefmilieu van de kern. Voor het borgen en verbeteren van de kwaliteit in de kernrandzone en voor het ondersteunen van het functioneren ervan richt het provinciale beleid zich op het mogelijk maken van nieuwe stedelijk gelieerde functies.

Indien een bouwinitiatief bijdraagt aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteit kunnen in de kernrandzone stedelijke functies worden toegestaan, mits deze kleinschalig en passend zijn. Zoals zal blijken uit deze toelichting bij het bestemmingsplan wordt de ontwikkeling van een kantoorlocatie op deze locatie vergezeld door een grootschalige kwaliteitsimpuls van het landgoed, zorgt de ontwikkeling voor het versterken van het multifunctioneel karakter van de zone en voldoet het daarmee aan de voorwaarden die gesteld zijn.

In de Ontwerp PRS Herijking 2016 wordt in Hoofdstuk 7.2 de Algemene Beleidslijn landelijk Gebied behandeld. Het beleid lijkt nog iets te worden aangescherpt. Alleen in bijzondere situaties en onder voorwaarden zijn ontwikkelingen van niet aan het landelijk gebied gebonden functies aanvaardbaar (er wordt gesproken over een verstedelijkingsverbod). Hierbij worden de volgende situaties aangegeven:

• Kwaliteitsontwikkeling;
• Nieuwe functies voor stoppende agrarische bedrijven.

In artikel 3 van de Herijking Ontwerp PRV zijn de regels om te bouwen in Landelijk Gebied weergegeven. Op de kaarten bij de Ontwerp PRV zijn de verschillende deelgebieden binnen Landelijk Gebied nog niet onderscheiden. De verwachting is dat de locatie van dit bestemmingsplan niet zal zijn gelegen in de zones " verstedelijkingsverbod landelijk gebied". Tevens zal de locatie net als in de PRV 2013-2028 gelegen zijn in de ' Kernrandzone'. In artikel 3.5 van de ontwerp PRV is de regeling voor de Kernrandzone opgenomen. Verstedelijking is toegestaan indien:

• a. de verhoging van de ruimtelijke kwaliteit in een evenredige verhouding staat tot de aard en de omvang van de verstedelijking;
• b. landschappelijk goed inpasbaar is en in aansluiting op stedelijk gebied wordt gerealiseerd;
• c. tijdige en duurzame realisatie van de verhoging van de ruimtelijke kwaliteit is geborgd, en
• d. omliggende functies worden niet onevenredig geschaad.

De ontwikkeling die in dit bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt voldoet aan deze eisen.

Cultuurhistorie: Historische buitenplaatszone

De noordelijke helft van het landgoed is aangeduid als Historische buitenplaatszone. Het provinciaal beleid hieromtrent is gericht op veiligstellen enerzijds en het bieden van ruimte voor ontwikkeling als bijzondere opgave anderzijds. De ruimte voor ontwikkeling moet gelegen zijn in het creëren van economische dragers voor het behoud van de cultuurhistorische waarden van de buitenplaatsen. De ontwikkeling zoals deze wordt mogelijk gemaakt in dit bestemmingsplan voldoet volledig aan de eisen vanuit de Provinciale Structuurvisie: het biedt een economische drager voor het landgoed, waarbij de cultuurhistorische elementen behouden blijven en versterkt worden (bijvoorbeeld door het terugbrengen van zichtlijnen).

Uitsnede PRSkaart: Historische buitenplaatszone

In artikel 2.10 van de PRV is opgenomen dat ruimtelijke ontwikkelingen binnen de Cultuurhistorische Hoofdstructuur, waar De Reehorst onder valt, zijn toegestaan, mits is voldaan aan de volgende voorwaarden:

• Historische buitenplaatszone: de cultuurhistorische waarde van de buitenplaatszone wordt behouden en versterkt;
• Archeologie: de cultuurhistorische waarde van het bekende en verwachte archeologisch erfgoed wordt behouden en versterkt.

De toelichting op een ruimtelijk plan bevat een beschrijving van de in het plangebied aanwezige cultuurhistorische waarden en het door de gemeente te voeren beleid ter zake van en de wijze waarop met eventuele veranderingen wordt omgegaan. In paragraaf 4.3 is een nadere uitwerking opgenomen. In paragraaf 4.2 wordt op het aspect archeologie ingegaan.

De provincie wil haar waardevolle historische buitenplaatsen voor de toekomst behouden en versterken. In de Ruimtelijke Structuurvisie heeft Utrecht negen buitenplaatszones benoemd. Onder één van deze buitenplaatszones, Stichtse Lustwarande - Langbroekerwetering, valt landgoed De Reehorst. Onderstaand is een uitsnede van de buitenplaatsbiotoopkaart opgenomen:

Uitsnede buitenplaatsbiotoopkaart Langbroekerwetering

De kaart en de bijlage erbij zijn bedoeld als inspiratiebron voor een ieder die betrokken is bij de toekomst van de buitenplaats en haar omgeving met de bedoeling dat zij een bijdrage leveren aan het behoud en herstel van dit cultureel erfgoed.

In de Ontwerp PRV Herijking 2016 zijn geen inhoudelijke wijzigingen ten opzicht van de geldende PRV opgenomen op dit vlak. In de Ontwerp PRV is een en ander nu opgenomen in artikel 1.7.

Landschap Rivierengebied

Het landgoed is vanuit de Structurenkaart Landschap gelegen in "Landschap Rivierenland". In dit type landschap is het provinciaal beleid gericht op het behouden en versterken van de kernkwaliteiten:

• schaalcontrast van zeer open naar besloten;
• samenhangend stelsel van rivier-uiterwaard-oeverwal-kom;
• samenhangend stelsel van hoge stuwwal - flank - kwelzone - oeverwal - rivier;
• de Kromme Rijn als vesting en vestiging.

Gelet op de afstand van de ontwikkeling tot de betreffende rivier en de ligging nabij de stedelijke kern Driebergen - Zeist vormt de ontwikkeling geen belemmering op de doelstelling van het landschapstype.

In de Ontwerp PRS en PRS Herijking 2016 zijn hier geen inhoudelijke wijzigingen op opgenomen.

NatuurNetwerkNederland (voorheen: EHS)

Delen van het landgoed De Reehorst, waaronder de locatie van het nieuwe kantoor, zijn gelegen in de NatuurNetwerkNederland (voorheen EHS):

Uitsnede PRSkaart: Ecologische Hoofdstructuur (nu: NatuurNetwerkNederland)

De provincie wil het NatuurNetwerkNederland (NNN) behouden en verder ontwikkelen. Deze gebieden worden beschermd en tot 2021 wil de provincie 1.500 ha nieuwe natuurgebieden realiseren. De provincie staat geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen toe die een significant negatief effect hebben op de wezenlijke waarden en kenmerken van het NNN.

De provincie beschermt het NNN via het “nee, tenzij” regime (art 4.11 PRV). Onder voorwaarden worden ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk gemaakt, waarbij het functioneren van het NNN niet significant wordt aangetast of zelfs wordt verbeterd.

Voor het onderhavige project is gekozen voor de saldobenadering, waarbij het functioneren van het NNN aanzienlijk wordt verbeterd. In paragraaf 4.4 worden het uitgevoerde onderzoek en de maatregelen uitvoerig beschreven.

In de Ontwerp PRS en PRS Herijking 2016 zijn hier geen inhoudelijke wijzigingen op opgenomen.

Landbouw

Het zuidelijke deel van het landgoed heeft in de PRSkaart Landbouw de aanduiding Landbouwgebied. De aanduiding is met name van belang voor de vestiging van het Louis Bolk instituut in de boerderij aan de Odijkerweg. In de landbouwgebieden is landbouw de hoofdgebruiker, maar vindt ook menging met andere functies plaats. In de landbouwgebieden wordt agrariërs de ruimte geboden voor verbreding en innovatie (bijvoorbeeld de productie van duurzame energie). Het gaat dan om activiteiten die in belang zijn van de landbouw zelf en voor haar functie in het omliggende gebied, zoals zorglandbouw, recreatie, agrarische kinderopvang, boerderij-educatie, agrarisch natuur- en landschapsbeheer en de productie en verkoop van streekproducten. De vestiging van een agrarisch- en duurzaam onderzoeksinstituut als Louis Bolk is daarmee in overeenstemming. De locatie aan de rand van het stedelijk gebied zorgt voor een versterking van de relatie stad- landbouw.

Het noordelijk deel betreft extensiveringsgebied. De extensiveringsgebieden zijn aangewezen om de functie natuur of wonen te beschermen tegen de invloeden van de intensieve veehouderij. Uitbreiding en nieuwvestiging van intensieve veehouderij is hier onmogelijk, net als buiten het Reconstructiegebied. Datzelfde geldt voor de omschakeling van een grondgebonden bedrijf naar intensieve veehouderij. Overname van een intensieve veehouderij in de bestaande omvang is wel mogelijk. Terugdringen van de aantasting van natuurwaarden staat voorop in de extensiveringsgebieden. Grondgebonden veehouderij, verbreding van de landbouw en functieverandering van landbouw naar wonen worden gestimuleerd. Ook extensieve recreatie en particulier natuurbeheer kunnen bijdragen aan de gewenste verandering in deze gebieden. Intensieve veehouderij is in dit bestemmingsplan expliciet uitgesloten (art 1, begripsbepaling agrarische bedrijvigheid).

Het grootste deel van hetgeen is opgenomen in de Ontwerp PRV en PRS Herijking 2016 is niet gewijzigd. Wat wel is gewijzigd is de aanduiding Extensiveringsgebied. Omdat de Reconstructiewet per 1 juli 2014 door het Rijk is afgeschaft, is de wettelijke basis onder de reconstructieregels weggevallen. Daarom is bij de herijking van de PRS en PRV in 2016 de noodzaak van specifiek ruimtelijk beleid voor de intensieve veehouderij heroverwogen. In de ontwerp PRS wordt gekozen voor een generiek beleid voor de intensieve veehouderij voor de hele provincie, gebaseerd op de regels zoals die gelden buiten het voormalige reconstructiegebied. Dit betekent dat voor de bestaande intensieve veehouderijbedrijven de maximum bouwperceelgrootte 1,5 ha is. In het landbouwstabiliseringsgebied (voorheen Extensiveringsgebieden) nabij kwetsbare natuur en landschap blijft uitbreiding van intensieve veehouderij niet toegestaan.

Grondwater

Het landgoed is op de kaart Natuur deels opgenomen als sub TOP gebied (artikel 4.11a PRV). Een ruimtelijk plan bevat geen bestemmingen en regels die de waterhuishoudkundige situatie negatief beïnvloeden. De toelichting op een ruimtelijk plan bevat een beschrijving van het door de gemeente te voeren beleid ter zake en de wijze waarop hiermee in het plan is omgegaan.

Veel natuurgebieden, waaronder een aantal Natura 2000-gebieden, lijden op dit moment veel schade door (grond)watertekorten of door wateraanvoer van onvoldoende kwaliteit. Het gaat met name om grondwaterafhankelijke natuur langs de flanken van de heuvelrug, in de Gelderse Vallei en in het veenweidegebied. Voor de afweging is het van belang dat de waterhuishoudkundige situatie niet verslechtert.

In het plangebied en directe omgeving is geen grondwaterafhankelijke natuur aanwezig. Wel zijn de natuurwaarden (vooral oude bomen) gevoelig voor grondwaterstandfluctuaties (tijdelijk) en liggen er op de overgang van infiltratie naar kwelgebied potenties voor ontwikkeling van grondwaterafhankelijke natuur.

De plannen om op het landgoed een kantoor te realiseren hebben geen invloed op het watersysteem. De bebouwing bovengronds reikt ondergronds niet tot in het grondwater waardoor beïnvloeding van de grondwaterstroming  is uitgesloten. Onder het gebouw van Triodosbank wordt een kelder op 2,2 m NAP gebouwd. Afhankelijk van de uitvoeringsperiode zijn compenserende maatregelen voor (monumentale) bomen noodzakelijk. Afstemming hierover met een bomendeskundige en met het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is hiervoor noodzakelijk. Ter plaatse van de bebouwing is geen oppervlaktewater aanwezig, invloed van de bebouwing op oppervlaktewaterkwantiteit en -kwaliteit is hierdoor ook uitgesloten. Voor een uitgebreidere beschrijving over de waterhuishouding wordt verwezen naar paragraaf 4.5 en Bijlage 5.

Door het aanbrengen van bebouwing zal neerslag hier niet in de bodem meer kunnen infiltreren. In de plannen zijn hiervoor voorzieningen opgenomen om hemelwater in de bodem te infiltreren. Om het grondwater te beschermen worden geen materialen toegepast waarvan stoffen kunnen uitspoelen naar het grondwater, zoals zinken goten.

In de plannen zijn vijvers opgenomen. Deze worden aangelegd met een ondoorlatende leembodem. Enige lekkage uit de vijver is extra aanvulling van grondwater. In de directe omgeving van de vijver zal hierdoor waarschijnlijk een licht verhoogde vocht beschikbaarheid voor beplanting aanwezig zijn.

Het TOP en subTOP principe komt in de ontwerp PRS/PRV Herijking 2016 niet als principe terug. Wat betreft grondwater wordt aangesloten bij de eisen die aan verstedelijking in NNN gebieden wordt toegestaan. Aan deze eisen wordt in dit bestemmingsplan voldaan.

Kwaliteitsgids

Voor het behouden en versterken van de kernkwaliteiten van het landschap is door de Provincie in 2011 de zogenaamde Kwaliteitsgids vastgesteld met beschrijvingen van de verschillende landschapstypes in de Provincie Utrecht.

Het landgoed De Reehorst ligt op de overgang van het landschap van de Utrechtse Heuvelrug en het landschap van het Rivierengebied.

Toelichting Kernkwaliteiten

In de kwaliteitsgids zijn de kernkwaliteiten per landschapstype uiteengezet op basis van gebruik en beleving van het landschap.

Het landschap van de Utrechtse Heuvelrug bestaat op hoofdlijnen uit de volgende kernkwaliteiten:

• Robuuste eenheid;
• Reliëf beleving;
• Extreme historische gelaagdheid.

Het landschap van het Rivierengebied bestaat op hoofdlijnen uit de volgende kernkwaliteiten:

• Schaalcontract van zeer open naar besloten;
• Samenhangend stelsel van rivier – uiterwaard – oeverwal – kom;
• Samenhangend stelsel van hoge stuwwal – flank – kwelzone – oeverwal – rivier;
• De Kromme Rijn als vesting en vestiging.

Voor het behouden en versterken van de kernkwaliteiten van landgoed De Reehorst is een integraal landschapsplan opgesteld voor de toekomstige ontwikkelingen van het landgoed.

De ecologische, cultuurhistorische en landschappelijke waarden zijn als uitgangspunt gesteld voor de realisatie van een nieuw kantoor en voor de ontwikkeling van de park- en natuurontwikkeling.

Thematische Structuurvisie Kantoren 2016-2027

De Thematische Structuurvisie Kantoren (TSK) 2016 - 2017 is aanvullend op de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2018 en gaat specifiek in op het overschot aan plancapaciteit voor kantoren. Voorafgaand aan de TSK is de Provinciale Aanpak Kantoren vastgesteld. Het is de bedoeling om met een Provinciaal Inpassingsplan de overcapaciteit uit bestemmingsplannen weg te nemen. Dit provinciaal Inpassingsplan moet nog worden opgesteld. Het Kantorenmarktonderzoek 2015 levert de onderbouwing voor de keuzes.

In de herijking van de PRV/PRS zoals in deze paragraaf steeds wordt aangehaald is deze thematische structuurvisie verwerkt.

In paragraaf 3.3.3 wordt de " Kantoren op Knooppunt" locatie " Zeist en Utrechtse Heuvelrug" beschreven. Volgens het Kantorenmarktonderzoek 2015 is de behoefte aan ten oopzichte van de bestaande voorraad toe te voegen kantoorruimte tot en met 2027 op de locatie Stationsgebied Driebergen Zeist 19.000 m2. Tegenover deze vraag staat de PRV nieuwvestiging van kantoren en de daarmee samenhangende voorzieningen van maximaal 30.000 m2 toe. De provincie zal de PRV bij de eerstvolgende herijking aanpassen, zodat er ruimte wordt gegeven voor maximaal 19.000 m2 bvo ten opzichte van de bestaande voorraad toe te voegen kantoorruimte. De ca. 12.500 m2 die mogelijk wordt gemaakt in dit bestemmingsplan past hier in.

Conclusie

De ontwikkeling van landgoed De Reehorst past op alle aspecten binnen het beleid, en in de ontwerp PRS/PRV Herijking 2016, van de Provincie.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Visie voor de Stichtse Lustwarande (2005)

Het langgerekte gebied "Stichtse Lustwarande" tussen De Bilt en Rhenen, is vooral bekend door de aanwezigheid van meer dan 100 landgoederen en buitenplaatsen. De Lustwarande kenmerkt zich door fraaie huizen, tuinen die veelal zijn aangelegd in Engelse landschapsstijl en imposante parkbossen. Ook de ruimtelijke variatie van hoog en laag en open en gesloten (bossen afgewisseld met weilanden en akkers) is zeer karakteristiek voor het gebied. De harmonieuze combinatie van natuur en cultuurhistorie draagt bij aan de ‘meervoudige schoonheid’ van de Lustwarande.

In deze lange termijn visie (25 jaar) is het gewenste toekomstbeeld voor het gebied uitgewerkt, als handreiking aan al diegenen die betrokken zijn bij de ontwikkeling van nieuwe (bouw)plannen in het gebied.

In de visie worden de specifieke ruimtelijke kwaliteitsaspecten van de Stichtse Lustwarande benoemd en nader toegelicht. Uitgangspunt bij het hanteren van de visie is ‘behoud door ontwikkeling’. De filosofie hierbij is dat de cultuurhistorische en landschappelijke waarden van de Stichtse Lustwarande vooral te vinden zijn in de manier waarop het gebied ontwikkeld is door de eeuwen heen. Vanuit deze optiek is het dan ook goed mogelijk om nieuwe elementen in het gebied toe te voegen, mits er bij de ontwikkeling daarvan rekening gehouden wordt met de ‘Stichtse’ inrichtingsprincipes:

• 1. Hoog en laag; het reliëf tussen Heuvelrug en rivierklei bepaalt de richting.
• 2. Korrels; eenheden van gebouwen en objecten samen met de bijbehorende buitenruimte.
• 3. Kantwerk; afwisseling van open en gesloten ruimtes langs de rand van de Heuvelrug.
• 4. Open ruimtes; veelal gevormd door (restanten van) de engen aan de randen van de kernen.
• 5. Weefsel; landschappelijke lijnen dwars op het reliëf van de Heuvelrug en parallel aan de N225.
• 6. Dorpen; elke kern heeft zijn eigen identiteit.
• 7. Verkleuring; naast duidelijke overeenkomsten, kent het gebied ook zijn verschillen.

Uiteraard geeft de visie ook richting aan restauratie- en herstelprojecten.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie 2030 'Groen dus vitaal'

Om lijn te krijgen in de afwegingen om ontwikkelingen wel of niet toe te staan of kwaliteiten wel of niet verder te ontwikkelen, is door de gemeente een structuurvisie opgesteld. Teneinde meer scherpte in de discussie te krijgen is, alvorens de gewenste ontwikkelingsrichting in een ontwerp neer te leggen, een discussieversie gemaakt. Uiteindelijk is op 28 januari 2010 de Structuurvisie 2030 'Groen dus Vitaal' vastgesteld, met daarin afspraken op hoofdlijnen, van hoe belangen af te wegen en welke structuren te veranderen.

Voor de ontwikkelingsrichting is dus gekeken naar een langere periode, tot 2030. Het concrete beleid voor de kortere termijn omvat de periode 2010–2016. Het belangrijkste kader voor de structuurvisie vormt de op 1 juli 2008 in werking getreden Wet ruimtelijke ordening (Wro), waarvan de kern is dat iedere overheidslaag werkt vanuit het belang waar zij voor staat, en daartoe in een structuurvisie haar beleid vastlegt. Volgens de Wro wordt beleid vastgelegd in een structuurvisie en normstelling in het bestemmingsplan. Dit betekent in de praktijk van de ruimtelijke ordening dat alles wat niet direct is toegestaan volgens een geldend bestemmingsplan, beleidsdiscussie wordt. De structuurvisie stuurt op hoofdlijnen die discussie.

Het motto van de Structuurvisie 2030 is 'Groen dus Vitaal'. Aan de ene kant zijn natuur, landschap, cultuurhistorie en archeologie, samen met de sociale kwaliteit van de dorpen, het uitgangspunt. Voor wonen, economische ontwikkeling, sport en recreatie is ruimte als dat in het verlengde van dit uitgangspunt gevonden kan worden. Omgekeerd is het gewenst dat de samenleving, vanuit de behoefte aan wonen, werken, sporten en recreëren, op zoek gaat naar gebruiksmogelijkheden van het gemeentelijke grondgebied. De vitaliteit die daarmee wordt ingebracht, verhoogd de waarde van de leefomgeving voor iedereen.

Gezien de complexe omgeving met zoveel waarden vraagt het motto om creativiteit en maatwerk voor de functies wonen, werken, sport en recreatie. En een standvastige, maar niet dogmatische houding vanuit het oogpunt van natuur, landschap, cultuurhistorie en de samenleving. Voor de gemeentebrede invalshoek wordt gewerkt met thema's, die een breed terrein bestrijken:

• Natuur over de heuvels;
• Op de schouders van ons erfgoed;
• Duurzaam bereikbaar;
• Leefbare dorpen;
• Vrije tijd op de Utrechtse Heuvelrug;
• Maatwerk voor wonen en werken.

De volgorde van de thema's weerspiegelt de algemene houding 'Groen dus Vitaal'.

Om sturing te geven aan de ontwikkelingsrichting voor de diverse geografische samenhangende gebiedsdelen (zones), is een structuurvisiekaart met gebiedsdekkende zonering ontwikkeld. De kaart heeft een landschappelijke onderlegger en is gebaseerd op versterking van de bestaande situatie en de hieraan gekoppelde gemeentebrede thema's. Op de kaart zijn de hoofdaccenten verbeeld in kleuren:

• Donkergroen (natuurzones): het hoofdaccent ligt op natuur;
• Lichtgroen (gemengde zones): streven is een duurzame functiemenging, maar wel in een grote bandbreedte;
• Blauw (gemende zones met landbouw): ruimte voor een breed scala aan functies en waarden, die wel moeten passen in een agrarisch landschapsbeeld en eraan bijdragen;
• Grijs (bestaande dorpskernen en overige gebieden met 'rode' contour).

Landgoed De Reehorst is gelegen in zone 2.8, een gemengde zone tussen station Driebergen-Zeist en Driebergen. De gemeente wil de ruimtelijke openheid in dit gebied beschermen als belangrijkste etalage aan de A12 en de N225. Het stationsgebied moet door een innovatieve transformatie een icoon worden op het gebied van duurzaamheid.

Uitsnede kaart Structuurvisie 2030 is 'Groen dus Vitaal'

De openheid staat onder druk door verbreding van de A12 en omdat het agrarisch grondgebruik geen sterke functie is. Maar juist de landschappelijke openheid op de kruising van de A12 en N225, draagt nationaal ons imago als groene gemeente met landgoederen. Dit landschapsbeeld willen we beschermen. Daarnaast is in dit gebied een belangrijke ecologische verbindingszone gelegen en heeft de gemeente op het gebied van duurzaamheid hoge ambities met dit gebied.

Uitgangspunt is voor de landgoederen in deze zone dat uitbreiding van de gebouwen met 10% van de 'footprint' mogelijk is als bestaande terreinparkeerplaatsen ondergronds worden aangelegd. Twee lagen heeft de voorkeur omdat de groene setting en de ecologische verbindingen dan beter kunnen worden beschermd dan met een enkele laag, mits de grondwaterstromen niet verstoord worden. In alle gevallen zal sprake moeten zijn van maatwerk.

Wanneer door herontwikkeling van de bestaande gebouwen met extra functionele mogelijkheden een grotere parkeerbehoefte ontstaat dan in de bestaande situatie, moet deze extra parkeerbehoefte in ieder geval ondergronds worden opgevangen.

In de Structuurvisie wordt aangegeven dat het gebied energieneutraal moet zijn, dat water zichtbaar wordt gemaakt, dat innovatieve vormen van openbaar vervoer worden toegepast, dat zich alleen duurzame bedrijven vestigen en dat de transformatie van het gebied op duurzame manier wordt gedaan (hergebruik van materialen is hierbij een speerpunt).

Iedere herontwikkeling moet expliciet de bestaande cultuurhistorische (dat wil zeggen bouwkundige, historisch-geografische en archeologische), ecologische en landschappelijke kwaliteit beschrijven en waarderen. Ook moet worden aangegeven hoe deze kwaliteiten het plan beïnvloed hebben en hoe dit zal leiden tot een aantoonbare verbetering van deze aspecten.

Structuurvisie 2013 'Groen dus Vitaal' en landgoed De Reehorst

Ten behoeve van de planvorming voor het nieuwe, duurzame kantoor van Triodos Bank op landgoed De Reehorst, als financiële basis en nieuwe economische drager voor de ontwikkeling van het landgoed, is een visiedocument opgesteld (onderdeel van het Definitief Ontwerp, Bijlage 1) waarin onder andere de cultuurhistorische, ecologische en landschappelijke kwaliteiten worden beschreven en gewaardeerd. Deze visie geeft ook aan hoe het landgoed verder wordt ontwikkeld en verbeterd, zodat de gewenste ontwikkeling past binnen de structuurvisie 2030 'Groen dus Vitaal', zie ook hoofdstuk 2 van deze toelichting. Aspecten als het zichtbaar maken van waterpartijen, energieneutraal gebied komen hier in terug. Een nadere onderbouwing op het gebied van specifieke wet- en regelgeving is beschreven in hoofdstuk 4.

Wat betreft parkeren wordt afgeweken van het uitgangspunt uit de Structuurvisie dat aangeeft dat parkeren ondergronds plaats moet vinden. Landgoed De Reehorst is gelegen in een gemengde zone, waar gestreefd wordt naar een duurzame functiemenging. Een veranderingsvraag (of het nu uitbreiding of herontwikkeling is) wordt integraal benaderd waarbij wordt gezocht naar maatwerk. In dit geval draagt het plan bij aan een duurzame functiemenging, wordt de ruimte voor natuur vergroot en leidt het tot een kwaliteitsverbetering. Er wordt gebruik gemaakt van bestaande routes over het landgoed met respect voor de ruimtelijke, ecologische en cultuurhistorische waarde van het gebied. De huidige parkeerplaatsen in de historische zichtas en binnen het NatuurNetwerkNederland (NNN) worden opgeheven en een nieuwe parkeervoorziening wordt buiten het NNN gesitueerd. De parkeervoorziening wordt landschappelijk ingepast, waardoor het parkeren vrijwel volledig uit het zicht plaatsvindt.

Een parkeervoorziening van 400 parkeerplaatsen onder het nieuw beoogde kantoorgebouw zou neerkomen op vier parkeerlagen. De ondergrondse parkeervoorziening zou hiermee volledig in het grondwater komen te liggen. Het grondwater en het NNNworden hierdoor, zowel tijdens als na realisatie, behoorlijk verstoord. Een ondergrondse parkeervoorziening zou ook grotere risico's inhouden voor de monumentale bomen, zowel voor het wortelgestel als vanwege mogelijke ongewenste verdroging. De ontsluiting van de ondergrondse parkeergarage betekent een grotere verstoring van het hart van het landgoed, omdat een directe aansluiting op het stationsplein of de Odijkerweg ongewenst is. Hierbij komt dat de kosten van een dergelijke ondergrondse parkeervoorziening zowel qua investering als onderhoud enorm zijn.

Het plan met de gekozen oplossing van een parkeervoorziening buiten het NNN leidt dan ook tot een kwaliteitsverbetering en past hiermee in de doelstelling en visie van de structuurvisie.

Het parkeerterrein wordt landschappelijk ingepast en aangekleed met bomen en rondom voorzien van een aarden wal. Hiermee is het parkeren vrijwel volledig uit het zicht verdwenen.

3.4.2 Gebiedsvisie Stationsomgeving Driebergen - Zeist 2030

In juni 2014 is de Gebiedsvisie Stationsomgeving Driebergen - Zeist 2030 vastgesteld. De visie is opgesteld in het kader van de herinrichting van het stationsgebied. Het gebied waar de visie uitspraken over doet is breder dan het bestaande gebied direct rond het station, vanwege de sterke relaties die het heeft met de directe omgeving. Het plangebied wordt dan ook begrensd door de Hoofdstraat in het oosten, de A12 in het zuiden, de noordgrens van de sportvelden. Het gebied eromheen wordt gezien als studiegebied. Het plangebied is het gebied waarvoor de visie wordt vastgesteld. Het studiegebied geeft de directe context weer.

Op de algemene visiekaart is de groene Park + Ride strook langs het landgoed weergegeven, evenals de EHS (nu: NNN) verbinding en de langzaam verkeersverbinding naar het landgoed toe.

Algemene visiekaart

In de visie komen de zichtlijnen op het landgoed terug. Landgoed De Reehorst is als zone 4 opgenomen in de visie. De visie geeft aan dat met de ontwikkeling van het nieuwe station het aanzicht van de noordrand van De Reehorst zal veranderen. Een strook met monumentale bomen verdwijnt voor de geplande infrastructuur en zal gecompenseerd worden elders op het landgoed. De bestaande landschappelijke, ecologische en cultuurhistorische waarden van het gebied blijven gehandhaafd en worden waar mogelijk versterkt. De huidige entree van landgoed De Reehorst zal bij de toekomstige infra-ontwikkelingen van het station op die plek verdwijnen. Er komt een nieuwe route voor voetgangers naar het landgoed. De entree voor autoverkeer komt zuidoostelijker te liggen aan de Hoofdstraat. Er wordt een nieuw kruispunt gerealiseerd, waarop ook de entrees tot Hoofdstraat 26, het park Beerschoten - Willinkshof en de buitenplaats Bloemenheuvel uitkomen.

De gebiedsvisie is in overeenstemming met de visie voor landgoed De Reehorst opgesteld en komt geheel overeen.

3.4.3 Milieubeleidsplan 'Natuurlijk Duurzaam 2009-2014'

De raad van de gemeente Utrechtse Heuvelrug heeft in september 2009 het Milieubeleidsplan 2009-2014 vastgesteld. In het milieubeleidsplan staat wat de gemeente in de periode 2009-2014 op milieugebied wil bereiken en hoe ze dat gaat doen. Het uiteindelijke doel van dit plan is het realiseren van een gezonde, veilige en duurzame leefomgeving in de gemeente.

In het milieubeleidsplan staan vier pijlers centraal:

• duurzaamheid
• gemeentelijke interne duurzaamheidszorg
• klimaat, energie en duurzaam bouwen
• kwaliteit van de leefomgeving

Het milieubeleidsplan stelt duurzaamheid voorop. Intern zet de gemeente in op duurzaamheid, maar ook buiten de gemeentelijke organisatie wordt dit gestimuleerd. In 2035 wil de gemeente klimaatneutraal zijn en in 2015 wil de gemeentelijke organisatie energieneutraal zijn. Daarnaast streeft de gemeente naar een gezonde, veilige en duurzame leefomgeving. Hiertoe wil de gemeente de bestaande milieukwaliteit behouden en waar mogelijk verbeteren. Dit betekent dat er ook eisen worden gesteld aan ruimtelijke ontwikkelingen, enerzijds op gebouwniveau en anderzijds op omgevingsniveau.

Op gebouwniveau streeft de gemeente naar een 25% verscherpte EPC en het werken met het instrument GPR Gebouw®. GPR Gebouw geeft per thema een 'rapportcijfer' uiteenlopend van 7 (minimaal niveau) tot 10 (zeer goed). Bij ruimtelijke ontwikkelingen geldt een GPR score van gemiddeld minimaal 7, met minimaal een 7 voor het thema energie. Bij zogenaamde “kansrijke” projecten, waarbij bijvoorbeeld meer dan 50 woningen gebouwd worden of waar de gemeente een grondpositie heeft, geldt een GPR score van minimaal 8 en een 50% verscherpte EPC.

Het Milieubeleidsplan en Landgoed De Reehorst

Duurzaamheid is het belangrijkste aspect in het milieubeleidsplan van de gemeente Utrechtse Heuvelrug. De visie en missie van Triodos Bank sluiten hier goed op aan. Triodos Bank is één van de meest duurzame banken ter wereld en heeft met de realisatie van het nieuwe, zeer duurzame, kantoor op landgoed De Reehorst tot doel een financiële basis te creëren als nieuwe economische drager voor de ontwikkeling van het landgoed. Hoe bij de realisatie van het nieuwe kantoor van Triodos Bank wordt omgegaan met duurzaamheid en duurzaamheidsnormen wordt nader beschreven in paragraaf 4.8.8.

3.4.4 Welstandsnota

Het welstandsbeleid van de gemeente is vastgelegd in de welstandsnota uit 2008. De nota beschrijft het welstandsbeleid en fungeert als toetsingskader voor het welstandsadvies dat noodzakelijk is bij het verlenen van omgevingsvergunningen voor bouwactiviteiten. De aanleiding voor het opstellen van deze welstandsnota is tweeledig. Ten eerste vormt deze nota een samenvoeging van de bestaande welstandsnota's van de voormalige gemeenten Driebergen-Rijsenburg, Maarn, Doorn, Leersum en Amerongen. De gemeente wil een consistent welstandsbeleid gaan voeren, waarbij gelijke gevallen, op gelijke locaties, hetzelfde worden behandeld. Ten tweede is samen met deze harmonisatie ook een evaluatie van de voorgaande welstandsnota's aanleiding geweest voor deze welstandsnota.

Welstand is onderdeel van het gemeentelijk ruimtelijk kwaliteitsbeleid. Dit is weliswaar een belangrijk onderdeel omdat het een wettelijke basis heeft, maar het kan niet de andere inspanningen op dat gebied vervangen. Voldoen aan redelijke eisen van welstand wil immers zeggen dat een zeker minimum aan zorg en zorgvuldigheid bij de totstandkoming van een bouwwerk is besteed aan de visuele kwaliteit. Niet meer, maar ook niet minder.

Adequate plannen voor een goede ruimtelijke ordening, zoals bestemmingsplannen en beeldkwaliteitsplannen blijven dus onverminderd noodzakelijk, als een doeltreffend sectorbeleid. Ook een stimuleringsbeleid op het gebied van architectuur of het opdrachtgeverschap kan niet worden gemist als het streven verder gaat dan 'redelijke eisen van welstand'.

In feite vormt juist dit overige beleid de achtergrond voor de welstandsbeoordeling. In paragraaf 4.1 wordt de beoordeling voor het onderhavige project beschreven.

3.4.5 Landschapsontwikkelingsplan (LOP)

Het belangrijkste doel van het landschapsontwikkelingsplan is het behouden, versterken en ontwikkelen van de landschappelijke kwaliteiten en samenhang in het plangebied. Daarbij staan de streekeigen identiteit, verscheidenheid en beleving van het landschap voorop.

Het LOP is een gezamenlijk initiatief van de gemeenten Bunnik, De Bilt, Houten, Utrechtse Heuvelrug, Wijk bij Duurstede en Zeist en de stichting Landschap Erfgoed Utrecht. Het LOP, is inclusief de visie en het uitvoerings- en financieringsplan vastgesteld door de afzonderlijke gemeenteraden. Het vormt een beleidskader om bestaande waarden te behouden en een streefbeeld om nieuwe landschapskwaliteiten te ontwikkelen. In bestaande situaties is het LOP adviserend en stimulerend van aard. Bij nieuwe ontwikkelingen vormt het LOP een toetsingskader en geeft het plan vanuit landschappelijk oogpunt aan welke functies in de deelgebieden gewenst zijn en onder welke landschappelijke randvoorwaarden.

Landgoed De Reehorst is gelegen in het deelgebied Bosrijke Heuvelrug. Voor dit gebied geldt de landschapsstrategie: behouden bijzondere gradiënt met opwaardering Stichtse Lustwarande, groene vensters en open engen.

Nieuwe ontwikkelingen dienen aan de volgende kernkwaliteiten getoetst te worden:

• aaneengesloten bos- en natuurgebied;
• reliëf;
• ecologische waarde en kerngebied EHS (nu: NNN);
• archeologische en cultuurhistorische waarden;
• rust, afwezigheid andere functies;
• gezoneerd recreatief gebruik;
• strategische grondwatervoorraad.

Landschapsontwikkelingsplan en Landgoed De Reehorst

Hoe met deze waarden wordt omgegaan wordt beschreven in de paragraaf Groen en natuur, zie 4.4. Daarnaast is speciale aandacht voor archeologie en cultuurhistorie in de paragrafen 4.2 en 4.3.

3.4.6 Beleidskaart Archeologie 2013

In april 2013 is door de gemeenteraad een nieuwe Beleidskaart Archeologie vastgesteld. Op de kaart zijn verschillende archeologisch waardevolle gebieden aangegeven. Er is gekozen voor vijf typen archeologie-gebieden waarin verschillende regels voor bescherming van archeologisch erfgoed gelden. De archeologische waarden die bijdragen aan de identiteit en het karakter van onze gemeente zijn daarbij het belangrijkst.

Uitsnede Beleidskaart Archeologie 2013

Landgoed De Reehorst is gelegen in een gebied dat is aangeduid als Waarde Archeologie 3 - Hoog (rood) en Waarde - Archeologie 4 - Middelhoog (oranje). Deze waarden corresponderen met de toegekende dubbelbestemmingen. Voorwaarden voor ontwikkeling zijn:

• Waarde - Archeologie 3: Streven naar behoud in situ. Onderzoeksverplichting bij bodemingrepen dieper dan 30cm onder maaiveld en in oppervlakte groter dan 150 m2;
• Waarde - Archeologie 4: Streven naar behoud in situ. Onderzoeksverplichting bij bodemingrepen dieper dan 30 cm onder maaiveld en in oppervlakte groter dan 1000 m2.

Beleidskaart Archeologie 2013 en Landgoed De Reehorst

Ten behoeve van het project is een bureauonderzoek en verkennend archeologisch onderzoek uitgevoerd. De resultaten en uitkomsten hiervan zijn weergegeven in paragraaf 4.2. Eventuele waarden worden beschermd door de opname van de twee dubbelbestemmingen Waarde - Archeologie 3 en 4. Daarnaast wordt verder onderzoek uitgevoerd (proefsleuven).

3.4.7 Monumentenverordening 2013

Gebouwen en ook andere ruimtelijke structuren die van cultuurhistorische waarde zijn, kunnen door de gemeente worden aangewezen als gemeentelijk monument. Dit is vastgelegd in de Monumentenverordening gemeente Utrechtse Heuvelrug 2013. De monumentale bescherming betekent dat er een vergunning nodig is voor wijzigingen aan het monument die verder gaan dan gewoon onderhoud. Als de wijzigingen geen onevenredige inbreuk op de cultuurhistorische waarde tot gevolg heeft, wordt de vergunning verleend. Bij de beoordeling daarvan wordt de gemeente geadviseerd door de onafhankelijke monumentencommissie.

De Monumentenverordening geeft ook instandhoudingsbepalingen voor archeologisch waardevolle gebieden (art 17a) . De regels komen overeen met het gestelde op de beleidskaart Archeologie 2013.

Monumentenverordening 2010 en Landgoed De Reehorst

Het plan voorziet niet in een wijziging of aantasting van monumenten. Wanneer toch wijzigingen aan monumenten noodzakelijk zijn, anders dan gewoon onderhoud, wordt de Monumentenverordening 2013 in acht genomen

Door de dubbelbestemmingen en het archeologisch onderzoek dat is en wordt uitgevoerd, wordt voldaan aan de eisen uit artikel 17a.

3.4.8 Nota Buitens op de Heuvelrug

Het karakter van de gemeente Utrechtse Heuvelrug wordt voor een belangrijk deel bepaald door haar vele historische landgoederen en buitenplaatsen. Ze zijn met name aan te treffen in de Stichtse Lustwarande, een doorlopende strook van landgoederen en buitenplaatsen tussen De Bilt en Rhenen, en het Langbroeker Weteringgebied.

Onderhoud en herstel van zowel de historische bouwwerken als de omliggende groene aanleg is kostbaar. Omdat de instandhouding van veel historische landgoederen en buitenplaatsen onder druk staat, heeft de gemeente onderzocht wat zij kan betekenen voor de instandhouding van deze waardevolle complexen. Dit heeft geresulteerd in de beleidsnota ‘Buitens op de Heuvelrug’, die op 1 maart 2012 is vastgesteld. De nota maakt het eenvoudiger om extra economische dragers te realiseren op buitenplaatsen, ten behoeve van de instandhouding van de cultuurhistorische waarden. Historische buitenplaatsen krijgen een dubbelbestemming, die onder voorwaarden de mogelijkheid biedt tot wijziging van functies of toevoeging van extra bebouwing, ten behoeve van de instandhouding van de cultuurhistorische waarden van de buitenplaats. Voorwaarden zijn onder meer dat een wijziging met respect voor de monumentale waarde geschiedt en voorziet in een zorgvuldige landschappelijke inpassing.

Nota Buitens op de Heuvelrug en Landgoed De Reehorst

Gezien het diverse karakter van de landgoederen en buitenplaatsen is een maatwerkoplossing noodzakelijk, zo ook voor landgoed De Reehorst en de realisatie van het nieuwe, duurzame kantoor voor Triodos Bank dat een financiële basis moet bieden als nieuwe economische drager voor het landgoed. Bij de ontwikkeling van het nieuwe kantoor op het landgoed wordt rekening gehouden met de aanwezige cultuurhistorische waarden, zodat deze worden geborgd en versterkt, zie ook paragraaf 4.3. Hierbij wordt rekening gehouden met de Nota Buitens op de Heuvelrug.

3.4.9 Waterplan Heuvelrug 2009

Het waterplan Utrechtse Heuvelrug is tot stand gekomen na intensieve samenwerking met het Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden, Waterschap Vallei & Eem en Vitens (waterpartners). De uitvoering van het plan vindt door de waterpartners plaats.
Het Waterplan beschrijft de beoogde ontwikkeling van het water in de gemeente voor de komende vijftien jaar. Het plan bestaat uit een gezamenlijke visie en concentreert zich op het stedelijk gebied (binnen de bebouwde kom).

Doel van het waterplan is te komen tot een integrale visie en daarop gebaseerde maatregelen, gericht op een gezond en veerkrachtig watersysteem. Planuitvoering moet leiden tot een hogere gebruikswaarde en belevingswaarde van het water. Daarnaast dient het waterplan bij te dragen aan de bewustwording van water bij burgers en ondernemers.

Waterplan Heuvelrug en Landgoed De Reehorst

Bij de uitwerking van het plan voor Landgoed De Reehorst en bij het opstellen van de waterparagraaf, zie paragraaf 4.5, is rekening gehouden met het Waterplan Heuvelrug 2009.

3.4.10 Bomenverordening

Het groene karakter van de gemeente is één van de sterke eigenschappen die de gemeente graag wil behouden. Dit streven is onder andere neergelegd in de Bomenverordening Utrechtse Heuvelrug 2013. In de Bomenverordening is opgenomen wanneer een vergunning nodig is voor het kappen van bomen. Ook is hierin opgenomen dat een herplantplicht kan wordt opgelegd. Het streven is zoveel mogelijk herplant toe te passen, maar het moet wel zinvol en wenselijk zijn. Hoe met deze herplantplicht wordt omgegaan is nader uitgewerkt in het Herplantbeleid 2010. Een herplantplicht wordt opgelegd, indien een boom in bijzondere mate natuur-, milieu-, landschappelijke of cultuurhistorische waarden vertegenwoordigt, dan wel waarden van stads- en dorpsschoon of voor recreatie en leefbaarheid.

Bomenverordening en Landgoed De Reehorst

Ten behoeve van het plan voor landgoed De Reehorst is onderzoek uitgevoerd naar bomen in het plangebied, zie ook paragraaf 4.4.1.

3.4.11 Gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan (GVVP 2010)

Het gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan van 2010 biedt een integrale visie op het gebied van verkeer en vervoer. Beter benutten van de bestaande infrastructuur is uitgangspunt geweest voor de visie. In het plan wordt ingezoomd op de situatie rondom het station Driebergen-Zeist. Door de geplande ontwikkelingen aldaar wordt deze situatie sterk verbeterd. Het landgoed en haar ontsluiting sluit hierop aan door de hoofdontsluiting te verplaatsen naar de Hoofdstraat.

Parkeren behoort bij een nieuwe ontwikkeling op eigen terrein plaats te vinden volgens de parkeernormen. In paragraaf 4.6 wordt nader ingegaan op de ontsluiting en parkeergelegenheid voor het landgoed.

3.4.12 Landbouwcheck

Op 9 december 2010 heeft de gemeenteraad de nota “Nieuwe landgoederen, beleidskader nieuwe landgoederen 2010” vastgesteld. Deze nota omvat een helder toetsingsinstrument waarmee een initiatief voor de ontwikkeling van een nieuw landgoed beoordeeld kan worden. Met criteria op het gebied van locatie, omvang, inrichting, beeldkwaliteit en (duurzame) instandhouding van het nieuwe landgoed kan bepaald worden of een nieuw landgoed wenselijk en realiseerbaar is. Verder staat er in de nota hoe een initiatief voor een nieuw landgoed bij de gemeente kan worden ingediend en wat de bijbehorende procedure is.
Een belangrijke voorwaarde voor medewerking aan de ontwikkeling van een nieuw landgoed is de zogenaamde “landbouwcheck”. Per initiatief onderzoekt de gemeente of de beschikbare gronden niet ook ingezet kunnen worden voor areaalvergroting en/of structuurversterking van nabij gelegen agrarische bedrijven.

In het onderhavige geval is geen sprake van een nieuw landgoed zodat de landbouwcheck niet behoeft te worden uitgevoerd.

Hoofdstuk 4 Specifieke wet- en regelgeving

Ingevolge artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening wordt in dit hoofdstuk een beschrijving opgenomen van het verrichtte onderzoek naar relevante feiten en af te wegen belangen (artikel 3.2. Algemene wet bestuursrecht).

Om tot een gedegen planontwikkeling te komen zijn diverse onderzoeken uitgevoerd, die inzicht geven in de ontwikkelingsmogelijkheden van het gebied. De onderzoeken zijn zowel uitgevoerd voor de ontwikkeling van de Triodos Bank als voor de mogelijkheden die worden geboden in de bestemmingen en de flexibiliteitsbepalingen.

Dit hoofdstuk geeft een samenvatting van de specifieke wet- en regelgeving en de verschillende onderzoeken die zijn uitgevoerd. Voor uitgebreidere informatie wordt verwezen naar de feitelijke onderzoeken.

4.1 Beeldkwaliteit

Welstandsnota en Landgoed De Reehorst

In de welstandsnota (kort besproken in paragraaf 3.4.4) is onderstaande opgenomen ten aanzien van landgoed De Reehorst, dat onderdeel uitmaakt van het gebied dat is aangeduid als 'Beboste Heuvelrug'.

Deelgebied Beboste Heuvelrug bestaat uit de aaneengesloten bossen ten noorden van de route N225. Het ontworpen landschap met de boscomplexen van grote buitenplaatsen uit de zeventiende en achttiende eeuw is het meest in het oog springende kenmerk. Structuren en complexen uit de negentiende en de vroege twintigste eeuw bestaan uit buitenplaatsen met hun bijgebouwen.

Voor het welstandsbeleid is in dit deelgebied de aanwijzing als Belvedèregebied richtinggevend. Naast de beschermende en conserverende bepalingen van de Monumentenwet kan welstandsbeleid worden ingezet om de sfeer van 'bebouwing in het bos op ruime kavels' te behouden. De welstandstoets zal extra aandacht besteden aan speciale bebouwingskenmerken. Bij de plaatsing van bouwwerken dient rekening te worden gehouden met de bestaande zichtlijnen.

De vormgeving van het nieuwe kantoor van Triodos Bank (zie ook Bijlage 1) sluit aan bij de welstandsnota van de gemeente Utrechtse Heuvelrug. De Triodos Bank wordt een vrijstaand gebouw, waarbij veelvuldig gebruik is gemaakt van natuurlijke materialen als glas, hout en groene daken. De entree van het gebouw is op de publieke ruimte georiënteerd en de massaopbouw van het gebouw is in onderlinge samenhang ontworpen.

Bij het ontwerpen van het gebouw is maximaal rekening gehouden met de plek op het landgoed en de representatieve functie die het gebouw voor het gebied heeft.

4.2 Archeologie

In 2006 is de Wet op de Archeologische Monumentenzorg van kracht geworden. In het kader hiervan dient een gemeente bij de ruimtelijke planvorming rekening te houden met archeologische waarden. Uitgangspunt van de Wet op de archeologische Monumentenzorg is behoud in situ. Dit betekent dat archeologische waarden in de bodem dienen te worden behouden voor toekomstige generaties. Als er zwaarwegende argumenten zijn om de bodem toch te verstoren, dienen de archeologische waarden ex situ te worden behouden voor toekomstige generaties. Door middel van archeologisch onderzoek moet de archeologische kennis behouden blijven voor de toekomst en de vondsten moeten worden geborgen en bewaard worden in depots en musea. Omgang met archeologische waarden dient duurzaam te zijn. Duurzaam in de betekenis van behouden voor de toekomst.

Aan de bescherming van historische bouwwerken en archeologische terreinen is thans de Monumentenwet 1988 (Monw1988) gewijd. Deze wet zal echter in etappes verdwijnen. Een gedeelte gaat over in de Erfgoedwet: het betreft hier onder andere de aanwijzingsprocedure tot rijksmonument, de definiëring van de verschillende erfgoedbegrippen, subsidiëring en een aantal meer administratieve regelingen inzake archeologie (certificatie archeologische bedrijven, opslag bodemvondsten in archeologische depots e.d.). Het andere gedeelte zal als een soort van zelfstandige overgangswet fungeren tot het in 2019 opgaat in de Omgevingswet. Het gaat hier grofweg om de (ruimtelijke) instrumenten ter bescherming en ontwikkeling van het culturele erfgoed, zoals de vergunningverlening bij rijksbeschermde gebouwde monumenten en archeologische monumenten, de bescherming van stads- en dorpsgezichten en de bepalingen omtrent bescherming van erfgoed in het bestemmingsplan. Inhoudelijk verandert er in de Erfgoedwet niet veel voor de archeologische en gebouwde monumenten. De Erfgoedwet zet echter wel voorzichtig de deur op een kier voor nieuwe ontwikkelingen, zoals een onderhoudsplicht voor monumenten en het beschermen van waardevolle interieurs. De Erfgoedwet is op 1 juli 2016 in werking getreden maar heeft geen gevolgen voor het uitgevoerde archeologisch onderzoek, wat hieronder wordt beschreven.

Door de voorgenomen nieuwe ontwikkelingen en de bodemverstorende activiteiten die hiermee gepaard gaan, kunnen eventuele archeologische waarden in de bodem verloren gaan. Om eventuele archeologische waarden op te kunnen sporen is een bureauonderzoek en een verkennend booronderzoek uitgevoerd. Het onderzoeksrapport is opgenomen in Bijlage 2 van deze toelichting.

Het bureauonderzoek geeft een gespecificeerd archeologisch verwachtingsmodel. Dit model gaat uit van een middelhoge verwachting voor de zuidwestelijke helft van het plangebied en een hoge archeologische verwachting voor de noordoostelijke helft van dit gebied. De voorgenomen bouw van het kantoor van de Triodos Bank Nederland plus het daarbij behorende parkeerterrein, wegen en waterpartijen lijken zich grotendeels in het gebied met een hoge verwachtingswaarde te bevinden.

Veldonderzoek

Op basis van de resultaten uit het bureauonderzoek is in september 2012 door ADC Archeoprojecten een verkennend booronderzoek uitgevoerd. Het doel van een veldonderzoek is het toetsen en waar nodig aanvullen van de archeologische verwachting zoals deze in het bureauonderzoek is opgesteld. Op basis van dit inzicht kunnen kansarme zones uitgesloten worden en kansrijke zones geselecteerd worden voor archeologisch vervolgonderzoek.

Aanvullend veldonderzoek

In navolging van de geplande werkzaamheden op Landgoed De Reehorst is reeds op een gedeelte van het terrein inventariserend veldonderzoek uitgevoerd in de vorm van verkennend booronderzoek. Aan de zuidzijde van het terrein zijn in 2012, in verband met de ontoegankelijkheid van het terrein drie gebieden niet meegenomen bij dit onderzoek. Om de archeologische waarden van het hele plangebied in kaart te brengen is aanvullend verkennend booronderzoek uitgevoerd op deze locaties. Hiertoe is besloten in samenspraak met het bevoegd gezag van de gemeente Utrechtse Heuvelrug. Het veldwerk is uitgevoerd op woensdag 12 augustus 2015. Het doel van het onderzoek is het toetsen en waar nodig aanvullen van de archeologische verwachting zoals deze in het bureauonderzoek is opgesteld. Op basis van dit inzicht kunnen kansarme zones uitgesloten worden en kansrijke zones geselecteerd worden voor archeologisch vervolgonderzoek.

Conclusies

Geconcludeerd kan worden dat de archeologische waarde van het plangebied nog niet voldoende bekend is en dat nader onderzoek zal plaatsvinden via een proefsleuvenonderzoek. Ten behoeve van dit nadere onderzoek is een maatregelenkaart opgesteld. De bescherming van mogelijke archeologische waarden is in dit bestemmingsplan voldoende gewaarborgd via de archeologische dubbelbestemmingen.

Maatregelenkaart

Op grond van de verzamelde gegevens tijdens het bureauonderzoek en het verkennend booronderzoek is een maatregelenkaart voor archeologie opgesteld welke als bijlage bij het archeologisch onderzoek is toegevoegd.

Maatregelenkaart, zie Bijlage 13 bij het Archeologisch onderzoek

Op deze maatregelenkaart zijn de archeologische verwachtingswaarden en de technische ontwerpgegevens opgenomen zoals de horizontale omvang van de geplande ingrepen. De maatregelenkaart heeft als leidraad gediend voor integraal overleg met het ontwerpteam, ook tijdens het in beeld brengen van nog niet definitieve of toekomstige ingrepen is deze maatregelenkaart gebruikt. Daarnaast geeft deze maatregelenkaart de basis voor het selectiebesluit ten aanzien van het vrijgeven van het gebied of eventueel noodzakelijk verder onderzoek in de vorm van een Definitieve Opgraving (DO) of Archeologische Begeleiding (AB). Dit geldt voor de terreinen ter hoogte van het nieuwe gebouw, het parkeerterrein, de waterpartijen, de riolering en de zonnepanelen. De maatregelenkaart geeft per ingreep een advies voor eventueel archeologische vervolgonderzoek.

Ingreep	Beschrijving ingreep	Conclusie	Advies
Kantoorgebouw met helingbaan naar de kelder en WKO	De bodem wordt tot ca. 1 – 1.5m –Mv. verstoord als het gebouw boven de grondwaterstand wordt gebouwd. De oppervlakte van het gebouw inclusief de hellingbaan betreft 4165m2	De geplande ingreep verstoort het archeologisch bodemarchief. Het kantoor bevindt zich in een gebied met een middelhoge archeologische verwachting.	Geadviseerd wordt op deze locatie een proefsleuven onderzoek (IVO-P) uit te voeren.
Waterpartij	De bodem wordt meer dan 40 cm –mv verstoord. De oppervlakte van de waterpartij is 2.600m2.	De geplande ingreep verstoort het archeologisch bodemarchief. De waterpartij bevindt zich in een gebied met hoge en middelhoge archeologische verwachting.	Geadviseerd wordt op deze locatie een proefsleuven onderzoek (IVO-P) uit te voeren.
Poel (3x)	De bodem wordt meer dan 40 cm –mv verstoord. Ronde poel is 1648m2 Poel zuidwest is 546m2 Poel noordwest is 303m2	De geplande ingreep heeft gevolgen voor het archeologisch bodemarchief. De poel bevindt zich echter in een gebied met een grotendeels lage archeologische verwachting.	Geadviseerd wordt een proefsleuf te graven in het zuidoostelijke gedeelte van de te realiseren ronde poel waar een hoge archeologische verwachting geldt. Voor de twee poelen in het zuidwesten en noordwesten wordt geadviseerd af te zien van verder onderzoek. De oppervlakte van beide poelen ligt onder de ondergrens voor onderzoeksverplichting.
Parkeerplaats	De totale oppervlakte van de parkeerplaats is 1,488 ha. Op dit terrein worden een aantal greppels aangelegd met een oppervlakte van ca. 405m2 verstoringsdiepte van ca. 40cm –Mv. Ter afwatering van de parkeerplaats en het aanleggen van de fundering van de parkeerplaats wordt het terrein tot ca 40cm –Mv. afgegraven.	De geplande ingrepen zijn van dusdanig ondiepe aard dat ze het archeologisch bodemarchief niet verstoren.	Om deze reden wordt geadviseerd om af te zien van verder onderzoek en de eventueel aanwezige archeologie in situ te bewaren.
De zonnecellen op het dak van de parkeerplaats	Bij de aanleg van het dak boven de parkeerplaats worden 15 betonnen funderingen voor de palen van het pak geplaatst. Hierbij treedt een bodem verstoring van 15 x 25m2 op. In totaal wordt er 375m2 bodem geroerd. De funderingen komen op een diepte van 1.30m –Mv. te liggen.	De geplande ingrepen verstoren het archeologisch bodemarchief. De parkeerplaats bevindt zich in een gebied met een hoge en middelhoge archeologische verwachting.	Geadviseerd wordt om voorafgaande aan deze werkzaamheden een proefsleuvenonder- zoek (IVO-P) uit te voeren.
Riolering	De bodem wordt meer dan 40 cm –mv verstoord.	De geplande ingreep verstoort het archeologisch bodemarchief. De rioleringen worden in een gebied met een middelhoge archeologische verwachting aangelegd.	De riolering is gepland in een gebied met een middelhoge archeologische verwachting. Indien er uit het proefsleuvenonderzoek (IVO-P) archeologische resten of sporen komen, wordt geadviseerd deze zone archeologisch te begeleiden.
Aanplant en verwijdering vegetatie op het landgoed en langs de poel	De bodem wordt meer dan 40 cm –mv verstoord.	De geplande ingreep verstoort het archeologisch bodemarchief. De aan te planten en te verwijderen vegetatie bevindt zich in een gebied met verschillende archeologische verwachtingen.	Bij de ingrepen in de een gebied met een hoge archeologische verwachting wordt geadviseerd dit onder archeologische begeleiding te doen. Voor de ingrepen in een gebied met een middelhoge en lage archeologische verwachting wordt geadviseerd het gebied vrij te geven van verder onderzoek.
Houten vlonder	Palen van de vlonder gaan dieper dan 40cm –Mv. De verstoring is echter van minimale oppervlakte.	De geplande ingreep verstoort het archeologisch bodemarchief. De houten vlonder bevindt zich in een gebied met een hoge archeologische verwachting.	Indien er uit het proefsleuven- onderzoek geen archeologische indicatoren komen, hoeft er geen aanvullend onderzoek uitgevoerd te worden.
Nieuwe paden en wegen	Verstoring tot ca 40cm –Mv.	De geplande ingreep verstoort het archeologisch bodemarchief. De paden en wegen bevinden zich in gebieden met zowel een hoge, middelhoge als lage archeologische verwachting.	Bij de ingrepen in de een gebied met een hoge archeologische verwachting wordt geadviseerd dit onder archeologische begeleiding te doen. Voor de ingrepen in een gebied met een middelhoge en lage archeologische verwachting wordt geadviseerd het gebied vrij te geven van verder onderzoek.

Advies per ingreep van de reeds definitieve ingrepen

Conclusie Maatregelenkaart

Op basis van de verwachtingswaarden van de archeologische beleidskaart wordt onderzoek verricht en voorziet het bestemmingsplan in een regeling ter bescherming van mogelijk te verwachten archeologische waarden.

4.3 Cultuurhistorie

In Bijlage 9 is het onderzoek Cultuurhistorie opgenomen. Hieronder zijn de highlights weergegeven.

In 1999 is als een gezamenlijk product vanuit vier ministeries, de nota Belvedère, beleidsnota over de relatie tussen cultuurhistorie en ruimtelijke inrichting gepresenteerd. Hierin wordt een visie gegeven op de wijze waarop met de cultuurhistorische kwaliteiten van het fysieke leefmilieu in de toekomstige ruimtelijke inrichting van Nederland kan worden omgegaan, en wordt aangegeven welke maatregelen daartoe moeten worden getroffen. Cultuurhistorie wordt daarbij beschouwd als van vitale betekenis voor de samenleving en de individuele burger. Het behoud en het benutten van het cultureel erfgoed voegt kwaliteit toe aan de culturele dimensie van de ruimtelijke inrichting. Een ontwikkelingsgerichte benadering staat daarbij centraal. De centrale doelstelling van het belvedère-beleid werd als volgt verwoord: De cultuurhistorische identiteit wordt sterker richtinggevend voor de inrichting van de ruimte, en het rijksbeleid zal daarvoor goede voorwaarden scheppen.

De in december 2002 verschenen Cultuurhistorische Hoofdstructuur (CHS) vormt de onderlegger van het cultuurhistorische beleid van de provincie Utrecht. Monumenten, archeologie en cultuurlandschap zijn in hun onderlinge samenhang per (deel)gebied beschreven en op de kaart gezet. In de gemeente Utrechtse Heuvelrug worden de gebieden Utrechtse Heuvelrug, Kromme Rijn en Langbroek, de Gelderse Vallei en Nederrijn en Lek onderscheiden. Binnen de CHS maakt de provincie een onderscheid tussen 'veilig stellen' en 'eisen stellen'.

In gebieden die de provincie wil 'veilig stellen' moet cultuurhistorie sturend zijn voor de ontwikkelingen.

Bij 'eisen stellen'- gebieden moet naar inzicht van de provincie de cultuurhistorie richting geven aan de mogelijkheden voor nieuwe ontwikkelingen. Cultuurhistorie is niet leidend maar geeft wel in belangrijke mate richting aan de (nieuwe) ruimtelijke kwaliteit.

Het landgoed is gelegen in het gebied 'Lustwarande koninklijke bossen en villaparken'. Voor 'Lustwarande, koninklijke bossen en villaparken' acht de provincie het als belangrijkste opgave te zoeken naar een optimale balans tussen rood (bebouwing) en groen (natuur bij functieverandering en het verbinden van natuur- en cultuurwaarden bij vormen van recreatie).

Historische buitenplaatszone

De buitenplaatszone Stichtse Lustwarande, waar landgoed De Reehorst deel van uitmaakt, is een brede buitenplaatszone op de zuidflank van de Heuvelrug, tussen Utrecht en Amerongen. Deze buitenplaatszone kent een afwisseling van de open (weiden, overplaatsen) en gesloten (parken, bossen) delen. Kenmerkend zijn de ontworpen zichtrelaties (zichtlijnen of panorama's) vanaf de weg op de hoofdhuizen en vanuit de hoofdhuizen op het omliggende park, de overplaats en het landschap. Structurerende onderdelen van deze zichtrelaties zijn bosschages, uitzichtpunten en gewelfde gazons, evenals voor de landschapsparken kenmerkende slingerende lanen, waterpartijen en tuinelementen (bruggen, theekoepels, follies).

Landgoed De Reehorst neemt in het totaal van buitenplaatsen van de Stichtse Lustwarande een bescheiden plaats in.

Cultuurhistorische elementen Landgoed De Reehorst

Er zijn verschillende nog aanwezige cultuurhistorische elementen te herkennen op Landgoed De Reehorst. Sommige daarvan zijn aangewezen als gemeentelijk monument, andere als waardevol object, weer andere zijn nog niet benoemd maar wel aanwezig.

Kaart cultuurhistorische elementen uit Definitief ontwerp (voor een grotere afbeelding wordt verwezen naar Bijlage 1)

Uitgangspunt is het behoud van cultuurhistorische elementen. Bij de herinrichting van het landgoed en de uitvoering van het infraproject, zullen de cultuurhistorische elementen, die ten gevolge hiervan moeten wijken (zijnde de muur met hekpijlers, het ijzeren hekwerk aan de Hoofdstraat en de twee paar hekpalen met bollen en naamsaanduiding bij de Hoofdstraat) verplaatst worden.

Gemeentelijk monument

De gemeente Utrechtse Heuvelrug heeft als gemeentelijke monument aangewezen:

• de Villa (1900) en stenen hekpalen bij de villa;
• twee paar hekpalen met bollen en naamsaanduiding bij Hoofdstraat (begin 20ste eeuw).
  

Waardevol object

De omschrijving van het begrip 'Waardevolle objecten' luidt: 'objecten die de totale cultuurhistorische waarde van het landgoed of de buitenplaats ondersteunen en versterken'.  De instandhouding van cultuurhistorische waarden staat voorop.

Als waardevolle objecten zijn genoemd:

• Koetshuis (1860);
• Historische tuin- en parkaanleg (begin 20ste eeuw);
• Tuinhuisje 'Lievegoedhuisje' (circa 1900) Hoofdstraat bij 20;
• Dienstwoning (begin 20ste eeuw) Hoofdstraat 18;
• Oranjerie (circa 1925) Hoofdstraat bij 20;
• Langhuisboerderij (circa 1900) Hoofdstraat 22;
• Dienstwoning (begin 20ste eeuw) Hoofdstraat 24;
• Voormalig stalgebouw (begin 20ste eeuw) Hoofdstraat bij 22;
• Duiker met hekwerk over sloot naast entree bij Ionagebouw (circa 1900) Hoofdstraat bij 12;
• Ijzeren hekwerk aan Hoofdstraat bij Ionagebouw (circa 1900) Hoofdstraat bij 12;
• Bakstenen muur met klein ijzeren toegangshek en dubbel ijzeren toegangshek onder ijzeren toog tussen twee hekpijlers met stenen afdekplaten met tekst Oud Dennenoord tegenover station, Hoofdstraat bij 12;
• Stenen zonnewijzer voor villa (circa 1900) Hoofdstraat bij 20.
• Bakstenen moestuinmuur (1860), Hoofdstraat bij 20.

Overige cultuurhistorische elementen

Daarnaast bevinden zich op het landgoed nog diverse andere resten waarvan de ouderdom nog onderzocht moet worden, zoals een moestuin met omringende muur en een betonnen paal met scharnierpunten (nabij de Oranjerie).

De Engelse landschapsstijl die kenmerkend is voor veel landgoederen van de Stichtse Lustwarande is op De Reehorst nog goed herkenbaar, o.a. aan de doorlopende lanen, het uitgebreide padenstelsel, de zichtlijnen, de bossages en de velden. De monumentale bomen, het bomenkruis en andere 'groene' elementen zijn onlosmakelijk verbonden met de cultuurhistorische elementen. Tezamen vormen zij een voor de Stichtse Lustwarande kenmerkend geheel.

Conclusie

De visie “behoud door ontwikkeling” die de rode draad is in het vigerende beleid, kan voor de cultuurhistorische elementen van landgoed De Reehorst goed toegepast worden in de voorgenomen ontwikkeling. De cultuurhistorische elementen worden zoveel mogelijk behouden en waar mogelijk versterkt.

Architectuur

Het nieuwe kantoorgebouw voegt zich in de bestaande korrelstructuur zoals die vanaf de Hoofdstraat wordt ervaren en creëert nieuwe zichtlijnen zonder bestaande zichtlijnen te doorbreken. De maximale ervaring van de groene omgeving die met een ontwerp in drie volumes wordt bereikt past naadloos in de ook in de 19de eeuw toegepaste bouwwijze met mooi zicht op de buitenruimte.

De hoge “transformatiedynamiek” van de afgelopen decennia mag gelden als inmiddels kenmerkend voor landgoed De Reehorst: de ontwikkeling van twee landgoederen tot één geheel, het verdwijnen en verschijnen van centrale bouwwerken zoals de oorspronkelijke Villa Oud Dennenoord, De Rose-Villa, Villa De Reehorst/de Witte Villa en het Iona gebouw. De huidige geplande nieuwbouw past in deze dynamiek en versterkt de visie 'behoud door ontwikkeling'.

Ontsluiting

De bestaande ontsluitingswegen worden in het kader van de voorgenomen ontwikkeling aangepast. Vanuit cultuurhistorisch perspectief worden de ontsluitingen voor het gemotoriseerde verkeer geconcentreerd aan de buitenzijden van het landgoed. Het Landgoed is vrij toegankelijk, maar door de locatie en het feit dat met name sprake zal zijn van bestemmingsverkeer wordt het gemotoriseerd verkeer op het landgoed zelf zoveel mogelijk beperkt.

Parkeren

De aanleg van het parkeerterrein met daarboven de zonnepanelen heeft, mede doordat de voorzieningen vanuit cultuurhistorisch perspectief zo goed mogelijk zijn ingepast, geen nadelige gevolgen voor de cultuurhistorische waarden.

4.4 Groen en natuur

4.4.1 Bomenonderzoek

De Engelse landschapsstijl die kenmerkend is voor veel landgoederen van de Stichtse Lustwarande is op De Reehorst nog goed herkenbaar, o.a. aan de doorlopende lanen, het uitgebreide padenstelsel, de zichtlijnen, de bossages en de velden. De monumentale bomen, het beukenkruis en andere 'groene' elementen zijn onlosmakelijk verbonden met de cultuurhistorische elementen. Tezamen vormen zij een voor de Stichtse Lustwarande kenmerkend geheel (zie hiervoor ook paragraaf 4.3).

Bomenonderzoek

Op het landgoed zijn zowel de Bomenverordening en de Boswet van toepassing. Begin oktober 2015 is op het landgoed een bomenonderzoek uitgevoerd (Bijlage 12).

Bomenverordening

Onder de bomenverordening vallen alle bomen die niet in de Boswet zijn opgenomen. Dit betreffen houtopstanden op erven en in tuinen. Op basis van de bomenverordening en volgens de richtlijn 'Herplantbeleid gemeente Utrechte Heuvelrug 2010' dienen gevelde bomen te worden gecompenseerd.

Boswet

Binnen de Boswet vallen de samenhangende boomstructuren en landschappelijke beplanting. Omdat de Boswet een areaalwet is wordt hier gerekend met m2 bos. De oppervlakte gekapt bos moet gecompenseerd worden met hetzelfde bostype.

In het kader van de geplande ontwikkelingen zijn er verspreid over het landgoed enkele groepen bomen niet te handhaven. In totaal gaat het om 35 bomen en 6580 m2 bos. De kap van deze bomen dient conform de bomenverordening of de Boswet gecompenseerd te worden. In onderstaande tabel zijn deze aantallen verder uitgewerkt.

Tabel Kapanalyse

Conclusie onderzoek

Conform het gestelde zullen de te kappen bomen worden gecompenseerd volgens de Bomenverordening en de Boswet. Drie beuken en zeven andere bomen kunnen verplant worden. Het nieuwe parkeerterrein wordt ingericht met nieuwe en verplante bomen en omgevormd naar een parkeerbos.

4.4.2 Natuur

Flora en fauna wet

In Nederland is de vanuit de Vogel- en Habitatrichtlijn vereiste bescherming van soorten overgenomen in onder andere de Flora- en faunawet. Sinds 1 april 2002 regelt de Flora- en faunawet de bescherming van in het wild voorkomende inheemse planten en dieren. In de wet is onder meer bepaald dat beschermde dieren niet gedood, gevangen of verontrust mogen worden en planten niet geplukt, uitgestoken of verzameld mogen worden. Bovendien dient iedereen voldoende zorg in acht te nemen voor in het wild levende planten en dieren. Daarnaast is het niet toegestaan om de leefomgeving, waaronder nesten en holen, te beschadigen, te vernielen of te verstoren. De Flora- en faunawet heeft dan ook belangrijke consequenties voor ruimtelijke plannen.

Binnen het plangebied komen soorten voor die beschermd zijn in het kader van de Flora- en faunawet. In het natuuronderzoek (Bijlage 6) is de toetsing aan de Flora- en faunawet uitgewerkt.

Natuurbeschermingswet

Op 1 oktober 2005 is de gewijzigde Natuurbeschermingswet 1998 in werking getreden. Vanaf dat moment heeft Nederland de gebiedsbescherming van de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn in de nationale wetgeving verankerd (de soortenbescherming is reeds verankerd in de Flora- en faunawet).

Uitgangspunt van de gewijzigde Natuurbeschermingswet is een integrale bescherming van de aangewezen Vogel- en Habitatrichtlijngebieden. Dit betekent dat in beginsel elke aantasting, die schadelijke gevolgen kan hebben voor het aangewezen Vogel- of Habitatrichtlijngebied dient te worden gereguleerd.

Bij activiteiten in of nabij een Vogel- of Habitatrichtlijngebied (Natura 2000-gebied) wordt een onderscheid gemaakt tussen plannen, projecten en andere handelingen die significante gevolgen kunnen hebben voor het aangewezen Vogel- of Habitatrichtlijngebied en alle overige handelingen die schadelijk kunnen zijn. Voor plannen, projecten of andere handelingen die geen significante gevolgen hebben, wordt de zware afwegingsprocedure van de Habitatrichtlijn niet verplicht. Onderzoek naar mogelijke effecten blijft echter noodzakelijk.

Binnen de invloedsfeer van het plangebied liggen geen Natura 2000-gebieden. Toetsing aan de Natuurbeschermingswet is niet aan de orde.

NatuurNetwerk Nederland

Het Natuurnetwerk Nederland is het Nederlands netwerk van bestaande en nieuw aan te leggen natuurgebieden. In de wet heet dit het NatuurNetwerkNederland (NNN). Het netwerk moet natuurgebieden beter verbinden met elkaar en met het omringende agrarisch gebied. Het ruimtelijk beleid voor de NNN is gericht op 'behoud, herstel en ontwikkeling van de wezenlijke kenmerken en waarden' van de NNN, waarbij tevens rekening wordt gehouden met de andere belangen die in het gebied aanwezig zijn.

Via het Besluit Algemene Regels ruimtelijke ordening (Barro) werkt het rijksbeleid door naar de ruimtelijke verordeningen van de provincies. In het Barro is opgenomen dat bij provinciale verordening regels worden gesteld die bewerkstelligen dat een bestemmingsplan dat betrekking heeft op een gebied behorende tot het NatuurNetwerkNederland geen activiteiten mogelijk maakt die per saldo leiden tot een significante aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden.

De provincies zijn verantwoordelijk voor de begrenzing en de ontwikkeling van dit natuurnetwerk. Het Utrechtse EHS/NNN-beleid is vastgelegd in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS). In de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) zijn de regels opgenomen waaraan ruimtelijke plannen van gemeenten moeten voldoen. Voor het NNN geldt het Nee-tenzij regime: er mag per saldo geen sprake zijn van significante aantasting van het NNN tenzij er sprake is van groot openbaar belang, er geen reële alternatieven zijn en compensatie plaatsvindt. De provincie Utrecht heeft in 2015 een EHS-wijzer uitgebracht waarin een handvat is uitgewerkt voor de EHS (nu NNN) toetsing en toepassing saldobenadering. Onderhavige toetsing wordt met inachtneming van het kader zoals opgenomen in de verordening mede uitgevoerd aan de hand van de EHS wijzer (http://ehs-wijzer.provincie-utrecht.nl).

Als er sprake is van een significante aantasting, maar niet van groot openbaar belang, bieden twee instrumenten aanvullende mogelijkheden voor ontwikkelingen binnen de het NNN:

• herbegrenzing: Bij individuele kleinschalige ontwikkelingen kan het instrument herbegrenzing worden ingezet. Daarbij kan een ruil plaatsvinden tussen NNN waarop de ontwikkeling plaatsvindt en een nabij gelegen perceel buiten het huidige NNN. Herbegrenzing kan alleen plaatsvinden als dit tot een gelijkwaardige of betere kwaliteit voor het NNN leidt;

• saldobenadering: Als een combinatie van ontwikkelingen in een gezamenlijk ruimtelijk plan wordt opgepakt, wat per saldo een meerwaarde voor natuur oplevert, is het instrument saldobenadering beschikbaar. De eisen aan de saldobenadering zijn:

• 1. Er ligt een integrale gebiedsvisie voor een samenhangend gebied in een gezamenlijk ruimtelijk plan. De visie voorziet in een combinatie van ontwikkelingen.
• 2. De saldobenadering biedt per saldo meerwaarde voor de natuur, vooral voor het functioneren van het NNN op gebiedsniveau. De wezenlijke waarden en kenmerken, de oppervlakte en de samenhang zijn daarbij de toetsingscriteria.
• 3. De wijze waarop de natuurwinst bereikt wordt, is goed geborgd.
• 4. De oppervlakte en de kwaliteit van de natuur moeten in principe gelijk blijven of toenemen.

Om te kunnen beoordelen of er sprake is van aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden dient te worden getoetst aan een 6-tal criteria:

• bestaande en potentiële waarden van het systeem;
• de robuustheid en aaneengeslotenheid van het systeem;
• de aanwezigheid van bijzondere soorten;
• de verbindingsfunctie van het gebied voor soorten en ecosystemen;
• behoud van oppervlakte
• behoud van samenhang.

De planontwikkeling vindt plaats binnen het NNN. Aangezien er sprake is van integrale gebiedsvisie en het plan tot doel heeft de kwaliteit van het NNN te versterken wordt gebruik gemaakt van de saldobenadering. In het natuuronderzoek (Bijlage 6) is de saldobenadering uitgewerkt en hierna wordt eveneens de benadering beschreven.

Wet Natuurbescherming

Per 1 januari 2017 treedt (naar verwachting) de Wet Natuurbescherming in werking. Deze wet vervangt de Flora- en faunawet, de Natuurbeschermingswet 1998 en de Boswet en dekt dan alle aspecten van de natuurbescherming (gebied- en soortenbescherming), de algemene zorgplicht, de vergunningverlening, de jacht, het bosbeheer en de handel in en het bezit van bedreigde dieren en planten (CITES). De wetswijziging zorgt voor een betere aansluiting bij Europese richtlijnen. De bescherming van Natura 2000-gebieden en de meeste van de nu ook al beschermde soorten blijft onveranderd. Ook de verbodsbepalingen en vergunningsvoorwaarden veranderen niet wezenlijk. Wel wordt de zorgplicht uit de Natuurbeschermingswet 1998 en de Flora- en faunawet geïntegreerd. Van burgers, bedrijven en overheid wordt ten algemene een zorgvuldige omgang met de natuur verlangd. Daarnaast veranderen een aantal procedures. Zo worden de taken en verantwoordelijkheden voor het verlenen van ontheffingen en vergunningen overgedragen van het Rijk naar de provincies.

Resultaten

Bij elke ruimtelijke ingreep dient vooraf goed te worden beoordeeld of er mogelijk nadelige consequenties voor beschermde inheemse soorten en/of beschermde natuurgebieden zijn. Indien mogelijk beschermde soorten voorkomen in het gebied, is toetsing aan de Flora- en faunawet altijd noodzakelijk. Deze wet regelt de bescherming van in het wild voorkomende inheemse planten en dieren. Daarnaast ligt het plangebied (deels) binnen de begrenzing van het NatuurNetwerkNederland.

Ten behoeve van de planvorming op landgoed De Reehorst is een ecologisch onderzoek uitgevoerd. Het onderzoeksrapport is opgenomen in Bijlage 6 van deze toelichting. De resultaten uit het ecologisch onderzoek zijn in onderstaande paragrafen samengevat.

Voor de ontwikkelingen op het landgoed zijn er vanuit natuur twee belangrijke beleidsmatige en wettelijke kaders: de Flora- en faunawet en het NatuurNetwerkNederland. Daarnaast wordt bij de ontwikkeling van het landgoed uitgegaan van duurzaam bouwen (volgens de systematiek van BREEAM). Hierbij is biodiversiteit (het beperken van de impact, het stimuleren van biodiversiteit in en om het gebouw) een van de onderleggers van het ontwerp.

De ontwikkeling van het gebouw is ingepast in een integraal ontwerp van het landgoed (landschapsplan). De inrichting van het landgoed maakt behoud en ontwikkeling van natuurwaarden mogelijk. Door de integrale aanpak van de ontwikkelingen op het landgoed met ontwikkelingen in de directe omgeving (onder ander het Stationsgebied) is het mogelijk robuustere en meer aaneengesloten natuur te ontwikkelen.

De toetsing en uitwerking van het landschapsplan zijn in een iteratief proces tot stand gekomen. Dit heeft het mogelijk gemaakt om natuurmaatregelen integraal mee te nemen in het landschapsontwerp.

Naast de maatregelen die voortkomen uit de wettelijke kaders is vergroting van de biodiversiteit op het landgoed een van de doelstellingen. Dat betekent dat op het landgoed ook maatregelen worden genomen die niet strikt vereist zijn (zogenoemde bovenwettelijke maatregelen).

Flora- en faunawet

Landgoed De Reehorst vormt leefgebied voor diverse beschermde soorten. De meeste beschermde soorten die voorkomen zijn in Nederland (vrij) algemene soorten (grondgebonden zoogdieren, amfibieën en vogels). Daarnaast komen enkele zwaarder beschermde soorten als vleermuizen voor.

In het rapport Natuur is de beoordeling van de maatregelen (kantoorgebouw, infrastructuur en overige maatregelen) uitgewerkt en is beoordeeld of de ruimte die het bestemmingsplan biedt aan nieuwe activiteiten kan leiden tot mogelijke overtredingen van verbodsbepalingen van de Flora- en faunawet. Hierbij is aangetoond dat de ruimte die het bestemmingsplan biedt niet leidt tot onoverkomelijke problemen en zodoende uitvoerbaar is.

Onderstaande tabel geeft een overzicht van de waargenomen (strikt) beschermde soorten (de zogenaamde tabel 2- en 3-soorten). Er komen geen beschermde vissen, reptielen, insecten of andere ongewervelden voor.

Soort	FF-wet	Aantasting leefgebied/verblijfplaats	Mitigatie mogelijk/ gedragscode	Ontheffing noodzakelijk
Daslook, tongvaren	Tabel 2	Nee	n.v.t.	Nee
Eekhoorn	Tabel 2	Nee	Ja	Nee
Rosse vleermuis, laatvlieger, gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis, tweekleurige vleermuis	Tabel 3, bijlage IV	Nee	n.v.t.	Nee
categorie 4 vogels	nest jaarrond beschermd	nee	nvt	Nee
categorie 5 vogels	nest niet jaarrond beschermd	Ja	Ja	Nee

Beoordeling maatregelen

Voor plantensoorten geldt dat deze niet voorkomen op locaties waar maatregelen worden getroffen, waardoor geen sprake is van aantasting van individuen of groeiplaatsen. Eekhoorns zijn wel aangetroffen op het landgoed (Beukenkruis) maar er zijn geen nestlocaties bekend. Er is dan ook geen sprake van aantasting van verblijfplaatsen. Wel kan de ontsluitingsweg leiden tot verstoring, maar deze is niet van dien aard dat dit leidt tot aantasting van het leefgebied. De gunstige staat van instandhouding is dan ook niet in het geding en daarmee is geen sprake van een overtreding van een verbodsbepaling.

Andere strikt beschermde, grondgebonden zoogdieren zijn niet op het landgoed waargenomen. Dassen zijn bijvoorbeeld wel bekend uit de omgeving, maar sporen die wijzen op aanwezigheid ontbreken op De Reehorst.

Voor vleermuizen geldt dat alleen verblijfplaatsen zijn aangetroffen in de gebouwen die in het huidige plan niet aangetast worden en waar nabij geen werkzaamheden plaatsvinden. De nieuwe ontsluitingsweg kruist wel het gebied waar gewone dwergvleermuizen vanuit de boerderij van Hoofdstraat 26 het landgoed De Reehorst op vliegen (richting het beukenkruis). De ontsluitingsweg tast het bestaande bos hier echter niet aan en door de verlaagde ligging en gebruik van aangepaste verlichting (amberkleurige, laaggeplaatste ledverlichting) wordt de vliegroute niet negatief beïnvloed. Rosse vleermuis is in 2015 niet aangetroffen, maar in het bos zijn wel veel potentiële verblijfplaatsen. Doordat in het ontwerp van het gebouw en met de inrichting van de rest van het landgoed rekening gehouden is met deze potentiele waarde – geen hogere lichtbelasting op het bos dan 0,5 lux – is van aantasting van deze potenties geen sprake. De lichtuitstraling vanuit het kantoorgebouw op het bos (en omgeving) wordt voorkomen door het toepassen van zogenaamde lichtwering. Dit zijn schermen aan de binnen zijde van de ramen die 's avonds neergelaten worden wanneer de binnenverlichting het buitengebied zal gaan verlichten (vergelijkbaar met zonwering, die echter aan de buitenzijde zit en licht juist buiten houdt). Omdat er geen verblijfplaatsen, essentieel foerageergebied of vliegroutes van de rosse vleermuis zijn vastgesteld binnen het plangebied worden de verbodsbepalingen in de Flora- en faunawet niet overtreden en is geen ontheffing ex artikel 75 van deze wet noodzakelijk. Dit is door de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland schriftelijk bevestigd op 9 maart 2016.

In het plangebied zijn geen nesten van vogelsoorten aangetroffen die jaarrond beschermd zijn. Wel zijn enkele foeragerende roofvogels waargenomen, maar er zijn geen aanwijzingen dat deze broeden op het landgoed. Daarnaast is een groot aantal algemeen en schaars in Nederland voorkomende soorten aanwezig (o.a. zwarte specht, groene specht en bosuil). Effecten op deze zogenaamde categorie 5-soorten (vogels waarvan de nesten niet jaarrond zijn beschermd) worden voorkomen door de werkzaamheden uit te voeren (te starten) buiten het broedseizoen.

Andere strikter beschermde soorten uit de soortgroepen amfibieën, reptielen, insecten en ongewervelden zijn niet aangetroffen en worden op basis van aanwezig habitat ook niet verwacht.

Uitvoeringsprotocol

Doordat in het ontwerp en in de werkwijze voor de aanleg (realisatiewerkzaamheden) specifiek rekening gehouden wordt met beschermde flora en fauna, worden negatieve effecten op deze soorten (zowel individuen als populatie) voorkomen. Zodoende is geen sprake van aantasting van de gunstige staat van instandhouding van deze soorten. De maatregelen zijn hieronder samengevat weergegeven:

Tijdens de bouw wordt rekening gehouden met:

• De invulling van de algemene zorgplicht ten aanzien van alle in het wild levende planten- en diersoorten (artikel 2 van de Flora- en faunawet);
• De bijzondere bescherming van soorten aan welke in de praktische uitwerking van de wet een zwaarder beschermingsregiem wordt toegekend;
• Bomen direct rondom bouwwerkzaamheden worden beschermd tegen fysieke schade door materieel (bv. met planken). Het te behouden bos rondom het nieuwe kantoor wordt afgezet zodat er geen betreding tijdens de bouwwerkzaamheden plaats kan vinden;
• Tijdelijke wegen/aanvoer van bouwmateriaal worden dusdanig aangelegd dat er geen sprake is van extra aantasting leefgebied van beschermde soorten;
• Voortplantingswateren van vissen, kikkers, padden en salamanders worden tijdens het voortplantingsseizoen (medio februari – mei) gespaard.

Speciaal voor (broed)vogels:

• De werkzaamheden vinden plaats buiten het broedseizoen, d.w.z. na 15 juli en vóór 15 maart.
• Wanneer voor het broedseizoen gestart is maar doorgewerkt wordt gedurende het broedseizoen, wordt er voor gezorgd dat het werkterrein functievrij is voorafgaande aan en gedurende het broedseizoen. Dit betekent vooral het voorkomen van opslag, langdurige opslag van stapels materiaal (bv. pallets, bouwmateriaal etc.) en het ontstaan van langdurige plassen met water.
• Wanneer dit niet mogelijk is en tijdens het broedseizoen gewerkt moet worden in potentieel broedhabitat, wordt voorafgaande het terrein gecontroleerd op aanwezigheid van broedende vogels. Bij aanwezigheid worden werkzaamheden ter plekke van de broedlocatie met een zone rondom (te bepalen door een ter zake kundig ecoloog) gevrijwaard van ingrepen tot na beëindiging van het broedsel.

Maatregelen gericht op vleermuizen:

• Gedurende de realisatiefase:
  • 1. Bouwverlichting wordt naar binnen gericht, waardoor van directe verlichting van de omgeving (het landgoed) geen sprake is;
  • 2. Indien noodzakelijk worden aangepaste armaturen gebruikt om uitstraling naar de omgeving te voorkomen;
  • 3. Wanneer gerichte verlichting niet mogelijk is of verlichting gebruikt wordt in kwetsbare gebieden (bv. te handhaven bos en lanen) wordt aangepaste verlichting gebruikt (bv. amberkleurige verlichting) en/of worden lagere lichtmasten toegepast zodat kronen niet verlicht worden;
  • 4. Buiten werkuren ('s nachts) wordt verlichting uitgeschakeld. Ook hier geldt dat wanneer dit om veiligheidsvoorwaarden niet mogelijk is, gebruik gemaakt wordt van aangepaste verlichting en/of lagere lichtmasten.

• Voor de permanente situatie:
  • 1. De verlichting van het gebouw is zodanig vormgegeven (middels lichtwerende schermen) dat de uitstraling op het bos in de omgeving gereduceerd is tot 0,5 lux.
  • 2. Overige verlichting langs paden en ontsluitingsweg bestaat uit vleermuisvriendelijke verlichting (amberkleurig, naar beneden gericht, ledverlichting). Verlichting wordt alleen aangebracht op plaatsen waar dit noodzakelijk is) en vervangt de bestaande verlichting.
  • 3. De toegangsweg ligt ter hoogte van het Beukenkruis verdiept waardoor uitstraling van koplampen op de omgeving wordt voorkomen.

Extra maatregelen worden er op het landgoed getroffen voor de volgende soorten:

• Plaatsen van drie nestkasten voor de bosuil;
• Aanbrengen broeihopen voor de ringslang;
• Aanbrengen zandbulten ten behoeve van de das;
• Handhaven maximale snelheid van 30 km/uur door middel van fysieke maatregelen (aanbrengen van drempels);
• Aanleg van twee faunavoorzieningen onder de ontsluitingsweg (bijvoorbeeld in de drempels).

Op voorwaarde dat de uitvoering plaatsvindt volgens bovengenoemde voorwaarden (protocol), geldt dat overtredingen van verbodsbepalingen uit de Flora- en faunawet worden voorkomen. De verblijfplaats noch het leefgebied van soorten wordt verstoord. Een aandachtspunt is daarbij dat dieren in een volgend seizoen op een andere plaats kunnen verblijven. Om deze reden blijft de ecoloog nauw betrokken bij de verdere uitvoering van de werkzaamheden.

Nieuwe werkzaamheden

Bij werkzaamheden of inrichtingen die geen onderdeel zijn van de voorgenomen ontwikkeling maar wel binnen de ruimte die het bestemmingsplan biedt passen (in het geval van aanpassing van bebouwing in bestaande bouwvlakken), kan sprake zijn overtredingen van verbodsbepalingen. In dergelijk geval is nader onderzoek en een mogelijk een (aanvullende) ontheffingsaanvraag noodzakelijk. Er is geen reden aan te nemen dat effecten niet kunnen worden voorkomen en een ontheffing niet redelijkerwijs verkregen kan worden. In onderstaande tabel is deze beoordeling uitgewerkt en toegelicht. Geconcludeerd kan worden dat, afhankelijk van de ontwikkeling, sprake kan zijn van effecten op beschermde soorten en aantasting van vaste verblijfplaatsen. Door het uitvoeren van mitigerende maatregelen zijn effecten echter te voorkomen en kan een ontheffing Flora- en faunawet zonder onoverkomelijke bezwaren worden afgegeven.

Soort	FF-wet	Aantasting leefgebied/verblijfplaats	Mitigatie mogelijk/ gedragscode	Ontheffing noodzakelijk
Daslook, tongvaren	Tabel 2	Alleen indien put bij het koetshuis wordt verwijderd	Ja, alternatieve groeiplaats aanbieden	Ja
Eekhoorn	Tabel 2	Alleen indien er sprake is van verwijderen nestbomen	Ja, niet verwijderen in het voorplantingsseizoen	Nee
Rosse vleermuis, laatvlieger, gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis, tweekleurige vleermuis	Tabel 3 (Bijlage IV HRL)	Bij bouwactiviteiten mogelijk sprake van aantasting van verblijfplaatsen	Ja, alternatieve verblijven aanbieden, inrichting omgeving optimaliseren en voorkomen van verstoring	Ja
categorie 4 vogels	nest jaarrond beschermd	nee	nvt	Nee
categorie 5 vogels	nest niet jaarrond beschermd	Ja	Ja, niet uitvoeren tijdens het broedseizoen	Nee

NatuurNetwerkNederland (NNN, voorheen: EHS)

Het noordoostelijke deel van het landgoed is aangewezen als NNN. De planontwikkeling vindt deels plaats binnen het NNN. Aangezien er sprake is van integrale gebiedsvisie (i) en het plan tot doel heeft de kwaliteit van het NNN te versterken (ii) wordt gebruik gemaakt van de saldobenadering. Bij de saldobenadering gaat het om een combinatie van projecten of handelingen die tevens tot doel heeft het functioneren van het NNN op gebiedsniveau per saldo te verbeteren (i), via het vergroten van de waarden en/of het vergroten van de reële oppervlakte aan natuur (ii). Er moet dus een duidelijke onderlinge samenhang zijn tussen de betreffende plannen, projecten of handelingen.

i. Gebiedsvisie

De ontwikkelingen op het Landgoed hebben, naast ontwikkeling van het nieuwe kantoor van Triodosbank van begin af aan tot doel gehad het landgoed duurzaam in stand te kunnen gaan houden en de biodiversiteit te versterken. Ten gevolge van het Infraplan is er sprake van aantasting van de noordwestelijk rand van het landgoed en dient er een nieuwe ingang van het landgoed gemaakt te worden. Een integrale visie was noodzakelijk en wenselijk voor behoud en ontwikkeling van het landgoed. Er heeft dan ook nauwe afstemming van beide projecten plaatsgevonden waardoor het mogelijk was om onder andere de compensatie van het Infraplan te projecteren op het landgoed en de nieuwe ingang en ontsluitingsweg en het parkeren buiten het NNN te projecteren.

Samen met de interne inrichtingsmaatregelen op het landgoed en de ontsnipperingsmaatregelen langs spoor, Hoofdstraat en Hertenkamp en aansluitend op de al getroffen maatregelen langs de A12 is het mogelijk een robuuster natuurnetwerk te ontwikkelen. De natuurontwikkeling tussen Beukenkruis en de A12 geeft invulling aan de ontbrekende schakel in de verbinding. Een en ander is uiteindelijk vastgelegd in het Landschapsplan De Reehorst. In het geval van De Reehorst kan het Landschapsplan (samen met de Gebiedsvisie uit paragraaf 3.4.2) worden beschouwd als de genoemde gebiedsvisie. Binnen het landschapsplan zijn de ontwikkelingen binnen het plangebied van zowel natuur als niet-natuur in een samenhangende visie ontwikkeld en beoordeeld. Het bestemmingsplan geeft hier de ruimtelijke borging. De beoordeling vindt plaats binnen de grenzen van het huidig en nieuw NNN. In onderstaande afbeelding is de aangepaste begrenzing van het NNN weergegeven. De natuurontwikkeling, het bestaande Beukenkruis en de compensatieopgaven van het infraplan komen binnen de nieuwe NNN begrenzing te liggen.

Aangepaste begrenzing EHS/NNN (zie Bijlage 1 bij de regels voor een grote weergave)

ii. Verbeteren van het functioneren van het NNN

In de toetsing is beoordeeld of er sprake is van het vergroten van de waarden en/of het vergroten van de reële oppervlakte aan natuur (ii). In de toetsing wordt onderscheid gemaakt in twee beoordelingsstappen:

• 1. beoordeling van de kwantiteit: de oppervlakte natuur moet gelijk blijven en bij voorkeur toenemen;
• 2. beoordeling van de kwaliteit: de kwaliteit van de natuur, uitgedrukt in de wezenlijke kenmerken en waarden, moet per saldo verbeteren. Bij de beoordeling van de kwaliteit zijn de natuurdoelstellingen van het NNN zoals uitgewerkt in het Natuurbeheerplan 2016 leidend.

In de NNN toetsing wordt de maximale ruimte die dit bestemmingsplan biedt afgezet tegen de feitelijke huidige situatie (waarbij illegale activiteiten niet worden meegeteld). Hieronder wordt de samenvatting van de beoordeling weergegeven (zie voor de uitgebreide toelichting de natuurrapportage Bijlage 6)

Beoordeling kwantiteit

Het NNN wordt in zuidelijke richting uitgebreid en vergroot met 5,7 hectare (zie ook bovenstaande afbeelding aangepaste begrenzing NNN). In de toetsing is beoordeeld of per saldo de oppervlakte natuur minimaal gelijk blijft en bij voorkeur toeneemt. In onderstaande tabel is een overzicht gegeven van de toe- en afnames van natuur op de Reehorst. De berekening van de toename natuur zijn gebaseerd op het DO Landschapsplan de Reehorst. Per saldo is er sprake van een toename van 1,63 hectare. Dat betekent dat aangetoond is dat minimaal voldaan wordt aan de voorwaarden van het criterium kwantiteit.

Hieronder wordt de onderbouwing van deze oppervlakte per bestemming toegelicht.

• Bestemming Kantoor

Ten gevolge van het bestemming kantoor is er sprake van een toename van bouwvlak van 4597 m2 (exclusief de bestaande bebouwing) dat ten koste gaat aan bestaande natuur.

• Bestemmingen Natuur en Landgoed en Buitenplaats

In het zuidelijke deel vindt natuurontwikkeling plaats op gronden die nu in gebruik zijn als landbouwgrond. Deze gronden worden bestemd als natuur en sluiten aan op de natuurcompensatie van het infraproject (deze laatste is niet meegerekend in oppervlakte). Hier is sprake van een toename van natuur van 2,53 ha. Hierbij is de ontsluitingsweg niet binnen de oppervlakte meegerekend. De NSW compensatie wordt als natuur ingevuld (bestemming natuur) en is wel meegenomen in de berekening (0,52 hectare).

In het gebied rondom bestaande bebouwing (beukenkruis, Witte villa, koetshuis, Antropiagebouw) vinden beperkt aanpassingen plaats (moestuin). Deze bestaat deels uit natuur, tuin en verharding. Er is geen sprake van verlies van oppervlakte natuur. Illegale bebouwing verdwijnt maar dit mag in de bepaling niet meetellen. Er geen sprake van toe- of afname.

Het gebied rondom het kantoorgebouw wordt heringericht. De hoeveelheid verharding blijft in totaliteit gelijk. De hoeveelheid verharding en halfverharding neemt in totaliteit toe met 0,83 ha. Hierbij is de oppervlakte halfverharding ten behoeve van bestaand parkeren niet meegerekend (niet passend binnen vigerend bestemmingsplan). Het amfitheater is meegerekend binnen deze oppervlakte.

In de huidige situatie is sprake van parkeren buiten de aangegeven bouwvlakken. Deze parkeerplaatsen (75) worden buiten het NNN geplaatst. Omdat deze parkeerplaatsen niet zijn opgenomen in vigerend bestemmingsplan wordt deze oppervlakte niet meegerekend als toename natuur.

• Bestemming Gemengde doeleinden

Binnen de bouwvlakken is een toename van 1638 m2 mogelijk (dit was ook in het vigerende bestemmingsplan al mogelijk). Deze uitbreiding kan ten koste van natuur en tuin gaan in het geval de niet benutte ruimte wordt benut.

In onderstaande tabel zijn de bouwmogelijkheden binnen de bestemmingen Kantoor en Gemengd opgenomen:

Kwantiteit bebouwing	Oppervlakte bestemmingen binnen NNN nieuw in m2	Bouwvlak huidig in m2	Bouwvlak bestemd in m2	Maximale toename bebouwing m2
Bestemming Gemengd	12166	2876	4514	1638
Bestemming Kantoor	5170	573	5170	4597
Maximaal mogelijk toename bebouwing				6235

In de volgende tabel is de hoeveelheid nieuwe natuur opgenomen:

Kwantiteit natuur	Nieuwe natuur (exclusief verharding)
Nieuwe natuur NNN (exclusief Beukenkruis 2,05 ha en exclusief EHS compensatie infraplan)	2,53
Nieuwe natuur NSW compensatie	0,52
Totaal toename oppervlakte nieuwe natuur	3,05

Bovenstaande tabellen resulteren in de hierna volgende totaal tabel:

Totaal toe- en afname natuur	Afname natuur in ha	Toename natuur in ha
Maximale toename bebouwing	0,62
Overige inrichting (amfitheater, kleine voorzieningen, (half) verharding (inclusief inrichting rondom kantoor)	0,80
Totaal	1,42	3,05
Totale toename natuur		1,63

Beoordeling kwaliteit

De maatregelen dragen bij aan het behoud en de ontwikkeling van het landgoed. De natuurontwikkelingsmaatregelen op het landgoed maken, in samenhang met de omgeving, een robuuste structuur mogelijk waarbij de relatie tussen het Kromme Rijngebied en de bosgebieden op de Utrechtse Heuvelrug versterkt wordt. Door zorgvuldige inpassing van het kantoorgebouw worden negatieve effecten op de natuur zo veel mogelijk beperkt. De ontwikkelingen leiden per saldo tot een kwaliteitswinst voor het NNN op lange termijn.

De ontwikkelingen dragen bij aan het functioneren van de ecosystemen op het landgoed. Hoewel er op een aantal specifieke locaties sprake zal zijn van een afname van natuurkwaliteiten, wordt door de overige ontwikkelingen het ecosysteem versterkt. De versterking vindt op het landgoed zelf met name plaats door:

• Ontharding gebied noordkant en beter ontwikkelen bosranden en zoomvegetaties, lanen en ontwikkeling van fauna- en kruidenrijke graslanden;
• Natuurontwikkeling in het zuidelijke deel met o.a. bos en struweel, bloemrijk grasland en poelen waardoor er een ontbrekende schakel wordt ingevuld tussen de natuurinrichting langs de A12 en de bestaande natuur op het landgoed (beukenkruis).

Ten behoeve van de natuurkwaliteit is het daarbij van belang dat er sprake is van een zonering in gebruik van druk (rondom kantoorgebouw) naar rustig (zuidelijk deel landgoed), een optimale inrichting van de ontsluitingsweg en het beperken van effecten van verlichting (infrastructuur en uitstraling gebouw).

Tijdens de bouw en de inrichting van het gebied treedt er voor sommige soorten wel verstoring op. Deze verstoring zal echter niet dusdanig van aard zijn dat soorten uit het gebied zullen verdwijnen. Daarnaast zal er gewerkt worden volgens het uitvoeringsprotocol zodat veel schade kan worden voorkomen. Op de lange termijn zijn de plannen positief. In het beheer- en monitoringsplan zijn de maatregelen opgenomen zodat de natuurambities ook op langere termijn gewaarborgd worden.

Het bestaande en nieuwe NNN hebben in het bestemmingsplan de bestemming Natuur gekregen. In de regels is voor de bestemming Kantoor een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor de realisatie van de nieuwe natuur. Daarnaast is er een beheerplan opgesteld. In het beheerplan is tevens een monitoringprogramma opgenomen waarbij de ontwikkeling van natuurwaarden op lange termijn wordt gevolgd en het beheer zo nodig bijgestuurd kan worden.

Conclusie

Het noordoostelijke deel van het landgoed is aangewezen als NNN. De planontwikkeling vindt deels plaats binnen het NNN. In de toetsing wordt gebruik gemaakt van de saldobenadering. Bij de saldobenadering gaat het om een combinatie van projecten of handelingen die tevens tot doel heeft het functioneren van het NNN op gebiedsniveau per saldo te verbeteren, via het vergroten van de waarden en/of het vergroten van de reële oppervlakte aan natuur.

In de toetsing is aangetoond dat de ontwikkelingen op De Reehorst per saldo een meerwaarde biedt voor de natuur, vooral voor het functioneren van het NNN op gebiedsniveau. De wezenlijke waarden en kenmerken, de oppervlakte en de samenhang zijn daarbij de toetsingscriteria. Door de integrale aanpak van Infraplan en ontwikkelingen op het landgoed is het mogelijk natuurwaarden te beschermen, potenties te ontwikkelen en door middel van inrichting- en ontsnipperingsmaatregelen een robuustere structuur te ontwikkelen. Hierbij wordt voldaan aan de voorwaarde dat de oppervlakte en de kwaliteit van de natuur in principe gelijk moet blijven of toeneemt.

Uit de toetsing is gebleken dat de waarden (kwaliteit) en de oppervlakte (kwantiteit) van natuur per saldo toeneemt en dat de maatregelen in combinatie met de maatregelen uit het infraplan leiden tot een robuustere eenheid natuur. Het bestemmingplan maakt geen activiteiten mogelijk die per saldo leiden tot een significante aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNN. Hieronder zijn de uitkomsten van de beoordelingstappen samengevat.

Stap 1: oppervlakte natuur

De eerste voorwaarde is dat de oppervlakte aan NNN gelijk blijft of toeneemt ten opzichte van de huidige situatie. Uit vergelijking van oppervlaktes kan worden geconcludeerd dat aan deze voorwaarde wordt voldaan. Het totale oppervlak aan NNN neemt toe met ruim 2 hectare.

Aspect	Effect van ontwikkelingen
Oppervlakte	+

Stap 2: kwaliteitswinst

Het plan leidt tot een kwaliteitswinst voor het NNN op lange termijn. Tijdens de bouw en de inrichting van het gebied treedt er voor soorten wel verstoring op. Deze verstoring zal echter niet dusdanig van aard te zijn dat soorten uit het gebied zullen verdwijnen. Daarnaast zal er gewerkt worden volgens het uitvoeringsprotocol zodat veel schade kan worden voorkomen. Op de lange termijn zijn de plannen positief. In het beheer- en monitoringsplan zijn de maatregelen opgenomen zodat de natuurambities ook op langere termijn gewaarborgd worden.

In onderstaande tabel is de kwaliteitstoetsing samengevat:

Aspect	Effect van ontwikkelingen
Bestaande en potentiele waarden van het ecosysteem	+
De robuustheid en aaneengeslotenheid van de EHS/NNN	0/+
De aanwezigheid van bijzondere soorten	0/- korte termijn + lange termijn
De verbindingsfunctie van het gebied	+
Behoud van samenhang	+

Op grond van deze toetsing mag de conclusie worden getrokken dat er per saldo zowel kwantitatief als kwalitatief sprake is van winst. De realisatie en instandhouding van de nieuwe natuur is gewaarborgd via een voorwaardelijke verplichting. Er is derhalve geen sprake van een significante aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNN.

Wet Natuurbescherming

Vanaf het moment van inwerkingtreding van de Wet Natuurbescherming worden lopende aanvragen en bezwaarschriften behandeld op basis van het nieuwe recht. Aangezien de projectlocatie binnen de provincie Utrecht ligt is de provincie ook na inwerkingstreden bevoegd gezag. De provincie Utrecht heeft op het moment van vaststelling van het bestemmingsplan nog geen concept Verordening uitvoering Wet natuurbescherming Utrecht en Beleidsregel uitvoering Wet natuurbescherming Utrecht ter inzage gelegd.

De verwachting is dat voor de start van de werkzaamheden (2017/2018) meer duidelijkheid is over de gevolgen van de Wet Natuurbescherming. Naar verwachting zal de wetswijziging geen gevolgen hebben ten aanzien van het oordeel over de uitvoerbaarheid van de voorgenomen werkzaamheden.

4.4.3 Verlichting landgoed De Reehorst in relatie tot ecologie

Verlichting kan een negatieve invloed hebben op verschillende diersoorten. De afgelopen jaren heeft er veel onderzoek plaatsgevonden naar de effecten van verlichting op diersoorten. De effecten op vleermuizen en broedvogels zijn aangetoond en daarnaast is de verwachting dat er ook een negatieve impact is op amfibieën, nachtvlinders en andere zoogdieren. In het Definitief Landschapsplan van De Reehorst is de verlichting van infrastructuur en het gebouw (inclusief uitstraling) nader uitgewerkt en volledig afgestemd op ecologie. Het nieuwe verlichtingsplan vervangt de bestaande verlichting. Uitgangspunt is dat er alleen verlichting wordt aangebracht indien dit noodzakelijk is. Daarnaast wordt amberkleurige ledverlichting toegepast met naar beneden gerichte armaturen. De maximale lichtbelasting op leefgebied van vleermuizen is 0,5 lux. In het verlichtingsplan komen langs de hoofdontsluitingsweg armaturen van 4,5 meter hoog, houten palen, met amberkleurig ledlicht, ter hoogte van het beukenkruis tot aan de parkeerplaats komen er led spots op zonnecellen in het wegdek en het voetpad wordt verlicht met een amberkleurige ledlicht van 1,20 meter hoog. In het zuidelijke deel wordt geen verlichting aangebracht. De maximale lichtbelasting (0,5 lux op leefgebied) is in de bestemmingsplanregels opgenomen.

Verlichtingsplan Definitief Ontwerp (Bijlage 1)

4.5 Water

Algemeen

In deze waterparagraaf is aangegeven hoe een duurzame waterhuishouding en riolering binnen het bestemmingsplangebied Landgoed De Reehorst gerealiseerd en gewaarborgd kan worden. In Bijlage 5 is het onderliggende onderzoeksrapport Water toegevoegd. Hierbij zijn ook de mogelijkheden binnen de bestemming Gemengd onderzocht.

Waterwet
De Waterwet moderniseert en integreert de bestaande wetgeving op het gebied van waterbeheer. Uitgangspunten van de Waterwet zijn integraal waterbeheer en de watersysteembenadering, volgens welke het waterbeheer zich niet alleen richt op het water als zodanig, maar ook op ecologische en infrastructurele aquatische systemen, met inbegrip van de bodem, de oevers en de biologische component. Dit in wisselwerking met andere terreinen van overheidszorg als bescherming van het milieu en de zorg voor de ruimtelijke ordening. De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater, en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Daarnaast levert de Waterwet een flinke bijdrage aan kabinetsdoelstellingen, zoals vermindering van regels, vergunningstelsels en administratieve lasten.  Met de Waterwet zijn Rijk, waterschappen, gemeenten en provincies beter uitgerust om wateroverlast, waterschaarste en waterverontreiniging tegen te gaan. Ook voorziet de wet in het toekennen van functies voor het gebruik van water zoals scheepvaart, drinkwatervoorziening, landbouw, industrie en recreatie. Afhankelijk van de functie worden eisen gesteld aan de kwaliteit en de inrichting van het watersysteem.

Waterbeleid

In het moderne waterbeheer (waterbeheer 21e eeuw) wordt gestreefd naar duurzame, veerkrachtige watersystemen met minimale risico's op wateroverlast of watertekorten. Door water te laten infiltreren in de bodem, en te bergen op daarvoor aangewezen plekken wordt ongecontroleerde overstroming en droogteschade voorkomen. Belangrijk instrument hierbij is de watertoets, die wettelijk is verankerd in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening. In bestemmingplannen dient een beschrijving opgenomen te worden van de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding.
Het doel van de wettelijk verplichte watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

Bij het watertoetsproces is rekening gehouden met de volgende documenten:

• Bestuursakkoord 'Water met Vuur'
• Nationaal Waterplan 2009 – 2015
• Waterbeheersplan 2010-2015
• Handboek Watertoets
• Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV)
• Provinciaal Waterplan 2010-2015
• Convenant afkoppelen op de Utrechtse Heuvelrug
• Waterplan Heuvelrug 2009

Doorlopen Planproces
In het planproces is inmiddels een aantal fasen doorlopen. Allereerst is een Schetsontwerp (SO) Landschapsplan opgesteld. Het SO toont de samenhang van de bebouwing met de landschapselementen, het watersysteem en de infrastructuur, het station en de P&R voorziening.

Al tijdens het opstellen van het SO hebben er bilaterale overleggen plaatsgevonden over Cultuurhistorie, Ecologie, Waterhuishouding, Stedenbouw/Landschap en Gebiedsvisie met de provincie Utrecht, Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden en de gemeenten Zeist en Utrechtse Heuvelrug. Tijdens de VO-fase en huidige DO-fase is afstemming met de omgeving, provincie, het Hoogheemraadschap en gemeenten gecontinueerd.

Dit watertoetsdocument is tot stand gekomen na het vervaardigen van het concept Definitief Ontwerp en is afgestemd met Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden. Eerder, tijdens het opstellen van het Schets Ontwerp, zijn aanbevelingen gedaan hoe om te gaan met de waterhuishouding binnen het plangebied. Deze aanbevelingen zijn grotendeels opgenomen binnen het concept VO en DO.

Huidige situatie

Het plangebied ligt op de overgang van het dekzandlandschap in het noorden en het rivierenlandschap in het zuiden. Ten noordoosten van het plangebied ligt de stuwwal, de Utrechtse Heuvelrug. De stuwwallen bestaan overwegend uit grofzandige en grindrijke rivierafzettingen van de Rijn en de Maas. Het gebied loopt af van het noordoosten (4 à 5 m +NAP) naar het zuidwesten (circa 3 m +NAP). Het eerste watervoerend pakket is circa 30 m dik en goed doorlatend voor grondwater. Het 1e watervoerend pakket wordt begrensd door Kedichem klei, dat slecht doorlatend is. Op de Bodemkaart van Nederland is het plangebied opgedeeld in drie eenheden. In het noorden van het plangebied is de bodem gekarteerd als een Hoge zwarte Enkeerdgrond, bestaande uit leemarm en zwak lemig fijn zand. De Enkeerdgrond gaat over in een Beekeerdgrond eveneens bestaande uit leemarm en zwak lemig fijn zand. In het zuidwesten beginnen de kleigronden. In dit geval kalkloze poldervaaggrond bestaande uit zavel en lichte klei.

De TNO boringen laten over het algemeen een dik zandpakket zien, alleen in het zuidwesten zijn boringen met (dunne) kleilagen in de bovengrond aangetroffen.

Op basis van de Bodemkaart van Nederland is de freatische grondwatersituatie gekarteerd met grondwatertrap III, VI en VII. Grondwatertrap III correspondeert met de aangetroffen Kalkloze Poldervaaggronden in het zuidwesten tegen de Rijksweg A12. Grondwatertrap VI en VII corresponderen met de Beekeerd- en Enkeerdgronden in het midden en noorden van het landgoed. Op basis van de analyse aan beschikbare grondwatergegevens is de verwachting dat in het midden en noorden van het plangebied sprake is van een infiltratiegebied waarbij de grondwaterstanden diep uit kunnen zakken circa NAP + 2,0 m. De gemiddeld hoogst optredende grondwaterstanden worden verwacht tegen NAP + 3,0 m. In het zuidwesten zal het gebied natter zijn ten tijde van winterse periodes. Aanwezige kavelslootjes kunnen hier voor ontwatering zorgen. Binnen het landgoed De Reehorst liggen een aantal sloten die in beheer zijn van het landgoed. Deze sloten hebben met name in het zuidwesten een ontwateringsfunctie voor de aanliggende percelen met een afvoer op de bermsloten langs de Rijksweg A12. In het noorden loopt vanaf de Hoofdstraat langs het Hertenkamp een sloot af naar het zuiden met uiteindelijk een afvoer naar het watersysteem langs de Rijksweg A12. Deze sloot vangt regenwater op afkomstig van het gemeentelijk regenwaterriool vanaf de Hoofdstraat. Op dit regenwaterriool is tevens de overloop van de vijverpartij van landgoed Beerschoten-Willinkshof aangesloten. Op het landgoed is geen vrij verval riolering aanwezig. Huishoudelijk afvalwater van gebouwen worden via persleidingen verpompt naar het gemaal Hertenkamp aan de Hoofdstraat. In de huidige situatie infiltreert het regenwater van verharde oppervlakken ter plaatse in de bodem.

Omgevingsaspecten

Voor stationsgebied Driebergen-Zeist is een grootschalige gebiedsontwikkeling gepland. Een van de gevolgen is dat de Hoofdstraat die nu het spoor nog gelijkvloers kruist, verdiept moet worden aangelegd. Daarbij is het plan om de verdiepte constructie uit te breiden met een verdiept stationsplein. De bodem van de verdiepte constructie komt hierbij onder de grondwaterspiegel te liggen.

Als de geplande ontwikkeling wordt uitgevoerd door middel van een onderwaterbetonvloer en damwanden zal er tijdens uitvoering lekkage optreden door de vloer en damwandsloten. Dit heeft hetzelfde effect als een bronbemaling, zij het in mindere mate. Het lekdebiet is berekend op 200 m3/dag, dit geeft een grondwaterstandsverlaging van 5 cm tot 600 m vanaf de bouwput tot 20 cm tegen de bouwput.

Zodra de geplande ontwikkeling is uitgevoerd, is de lekkage verwaarloosbaar. Ook blokkeert de damwandconstructie de grondwaterstroming in het 1e en 2e watervoerende pakket onvoldoende om een effect op de grondwaterstanden te veroorzaken. Conclusie is dat er geen vernattend of verdrogend effect zal optreden zodra de tunnelbak is gerealiseerd.

Binnen het projectgebied staan veel grote oude beuken en eiken. Daarnaast staan er veel andere bomen van diverse soorten en leeftijden. Veranderingen in grondwaterstanden tijdens uitvoering kunnen problemen voor bomen veroorzaken. Tijdens de aanleg van de verdiepte tunnelconstructies van het stationsgebied is een vochtmonitoring bij kwetsbare bomen noodzakelijk (zie ook PRV). Als maatregel voortkomend uit de monitoring moet rekening worden gehouden met het uitvoeren van watergiften bij bomen.

Ook de zaksloot op landgoed De Reehorst langs het Hertenkamp is aan verandering onderhevig door de komst van de tunnelbak. De rechtstreekse afvoer vanuit het regenwaterstelsel uit de Hoofdstraat en Stationsweg (stationsplein) komt te vervallen. Daar staat tegenover dat de zaksloot meer regenwater gaat ontvangen door een toename aan afvoerend oppervlak, wel grotendeels vertraagd door de tussenkomst van een waterkelder. Op basis van de berekeningen is de conclusie dat de zaksloot voldoende bergings- en afvoercapaciteit heeft om hevige neerslagsituaties op te vangen. Een verbinding met het watersysteem langs de A12 moet daarvoor behouden blijven en het is sterk aan te bevelen om de sloot uit te baggeren, aanwezige dammetjes te herstellen en duikers op te schonen. Dit met als doel de infiltratie-, berging- en afvoercapaciteit van de sloot te herstellen naar oorspronkelijk functioneren.

Doelen en maatstaven

Aan de hand van verschillende relevante wateraspecten en de resultaten uit de geohydrologische verkenning zijn doelen en maatstaven beschreven.

Grondwater- kwantiteit	Bouwwijze, functies en bouwrijp maken relateren aan optredende grondwaterstanden.	Grondwaterneutraal bouwen. Ontwateringseisen: Wegen: 0,70 m - wegpeil. Woningen: 1,00 m - vloerpeil. Geen nadelige effecten op grondwaterstanden door aanleg verdiepte constructies.
Grondwater- kwaliteit	Geen activiteiten toestaan die de grondwaterkwaliteit kunnen aantasten.	Convenant afkoppelen op de Utrechtse Heuvelrug hanteren. Geen uitloogbare materialen toepassen bij infiltratie van regenwater naar de ondergrond.
Hemelwater- kwantiteit	Geen verslechtering van het huidige functioneren van het watersysteem. 'Vasthouden-Bergen-Afvoeren'. Kansen benutten om het watersysteem te verbeteren.	Verhard oppervlak niet aansluiten op openbaar rioolstelsel (DWA of RWA). Regenwaterafvoer verwerken op eigen terrein. Geen toename van hemelwaterafvoer uit het plangebied.
Hemelwater- kwaliteit	'Schoonhouden- Scheiden-Zuiveren'.	Dakwater is schoon en mag rechtstreeks afvoeren op oppervlaktewater of infiltreren naar de ondergrond. Wegwater + parkeerterrein zuiveren, bij voorkeur via bodempassage (conform beslisboom aan- en afkoppelen verharde oppervlakken).
Volksgezondheid	Minimaliseren risico op watergerelateerde ziekten en plagen.	Geen verslechtering waterkwaliteit door afstroming vervuilende stoffen of eutrofiëring, streven naar ecologisch evenwicht.
Beheer en onderhoud	Beheer- en onderhoudsvriendelijk ontwerp.	Het landgoed betreft particulier terrein en valt onder beheer en onderhoud van het landgoed. Er gelden vooralsnog geen specifieke eisen.
Ecologie (natte natuur)	Ontwikkeling/ bescherming van een rijke, gevarieerde en natuurlijk karakteristieke aquatische natuur.	Grondwaterneutraal ontwerpen, geen gws verlaging of verhoging toestaan. Realiseren natuurvriendelijke oevers waar van toepassing.

Toekomstige situatie

Water komt in het gebied in verschillende gedaanten voor: als oppervlaktewater, grondwater, hemelwater, leidingwater, vuilwater en in de toekomst wellicht ook als gietwater (irrigatie tuinaanleg). Uiteindelijk is al dit water op een of andere manier onderdeel van de waterkringloop. Uitgangspunt voor dit project is een watersysteem waarbij schoon water de output is (waterkwaliteit) en geen verdroging plaatsvindt (waterkwantiteit). Door het vasthouden van het water voor het landgoed (infiltreren in het park), het bergen van het water (in vijvers) en in laatste instantie het afvoeren van water (buiten het park) wordt invulling gegeven aan dit uitgangspunt.

Vegetatiedak

Het Triodos gebouw krijgt een vegetatiedak. Een vegetatiedak vangt de kleine regenbuien op. Bij langdurige of hevige neerslag is er sprake van een afvoer. De overloop van de buffer watert vervolgens af naar laagtes rondom het gebouw waar berging en infiltratie plaatsvindt. Er is geen sprake van een afvoer naar een sloot of oppervlaktewater via riolering. Rondom het gebouw is voldoende (groene) ruimte aanwezig als mogelijkheid voor waterberging.

Kelder

Het Triodos gebouw krijgt een verdiepte kelder. De bouwwijze, bouwperiode en het type bemaling bepaalt in samenhang met beschikbare geohydrologische gegevens de benodigde onttrekkingshoeveelheden (waterbezwaar) en grondwaterverlaging in de omgeving. Vooralsnog is het uitgangspunt dat de kelder op NAP +2,2 m wordt aangelegd en met een open bemaling zonder damwanden wordt gerealiseerd. Uit berekeningen blijkt dat een grondwatervergunning waarschijnlijk niet noodzakelijk is. Afhankelijk van de uitvoeringsperiode zijn compenserende maatregelen voor (monumentale) bomen noodzakelijk. Afstemming hierover met een bomen deskundige en met het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is noodzakelijk. Na de bouwfase herstellen de huidige grondwaterstanden zich. De diepte van de kelder heeft geen invloed op de grondwaterstroming (opstuwing of verlaging). Effecten in de eindsituatie zijn ( maximaal in de orde van centimeters direct naast het gebouw) niet relevant voor de bomen. Grondwatermonitoring voor, tijdens en na uitvoering van de bouw is noodzakelijk.

WKO

Het gebouw van de Triodos Bank wordt voorzien van een open bodemenergiesysteem voor de duurzame koeling en verwarming uit het kantoorgebouw.

De twee open bronnen van het bodemenergiesysteem zijn beoogd in het derde watervoerende pakket. Het systeem onttrekt en infiltreert maximaal 220.000 m³/jaar met een maximaal debiet van 55 m³/uur.

• Hydrologische effecten

Het berekende hydrologische invloedsgebied reikt tot maximaal 260 m van de bronnen. De maximale stijghoogteverandering bedraagt 4,55 m. Grondwaterstandverandering treedt niet op. Negatieve hydrologische invloed op andere grondwatergebruikers en overige belanghebbenden is niet aan de orde.

• Hydrothermische effecten

Beïnvloeding van de grondwatertemperatuur kan na 20 jaar energieopslag optreden tot maximaal 100 m van de bronnen. De veroorzaakte temperatuurveranderingen hebben geen nadelige gevolgen voor andere grondwatergebruikers en overige belanghebbenden.

• Grondmechanische effecten

De berekende eindzetting bedraagt 3 mm. Deze geringe zetting en het daarmee gepaard gaande zettingsverhang veroorzaken geen schade aan gebouwen, funderingen, de nabijgelegen spoorbaan of wegen.

• Effecten op de grondwaterkwaliteit

Het zoet-/brakgrensvlak en het brak-/zoutgrensvlak worden niet negatief beïnvloed zodat geen sprake is van verzilting van het grondwater. Bij dit project vinden geen significante effecten plaats op de chemische en microbiologische samenstelling van het grondwater. De verontreinigingssituatie in de omgeving van de projectlocatie wordt niet beïnvloed.

Wegen

Het autoverkeer op het landgoed is zoveel mogelijk beperkt. Voor de wegen zal geen riolering worden aangelegd. Het regenwater watert via de weg af naar de berm waar het (licht verontreinigde) wegwater via een bermpassage wordt gezuiverd en geïnfiltreerd in de bodem. Bij hevige neerslag kan de bermpassage vol raken. In dit geval is er sprake van een overloop naar de omliggende onverharde omgeving (bos- of grasperceel). Overstroming van de weg is niet aan de orde door zijn hogere ligging.
In het landschapsplan is rekening gehouden met een parkeerterrein ten behoeve van het nieuwe kantoor. Conform de beslisboom aan- en afkoppelen verharde oppervlakken is het regenwater van het parkeerterrein niet als dusdanig vervuild beschouwd dat een afvoer (first flush) naar de rioolwaterzuivering moet plaatsvinden. Wel is een zuivering in de vorm van een bodempassage vereist.

Bij een parkeerterrein op maaiveldniveau is de onverharde ruimte om het parkeerterrein geschikt om het regenwater op af te voeren. Het regenwater wordt hier vastgehouden om vervolgens te infiltreren naar de ondergrond. Als voorziening zijn laagtes in het maaiveld bedacht om het afstromend regenwater vast te houden. Er is geen belemmering geconstateerd voor het kunnen realiseren van voldoende waterberging.

In het Definitief Ontwerp is nieuw oppervlaktewater ingetekend.

Uitsnede Definitief ontwerp (voor een grotere afbeelding wordt verwezen naar Bijlage 1): Water

Op basis van de geohydrologische gebiedskenmerken kan gesteld worden dat in het noorden en midden van het plangebied het realiseren van oppervlaktewater moeilijk haalbaar is. De grondwaterstanden kunnen diep uitzakken. Om permanent water te houden moeten de waterpartijen hier diep worden uitgegraven. Dit brengt risico's met zich mee ten aanzien van het mogelijk verstoren van de grondwaterhuishouding, een slechte waterkwaliteit en een negatieve invloed op de flora en fauna.
Vanwege de genoemde risico's wordt het huidige afwateringsysteem zoveel mogelijk intact gehouden en worden nieuwe waterpartijen als kunstmatig ingericht. Concreet betekent dit dat de aanwezige sloten gedurende een groot deel van het jaar droogvallen. De sloten vangen regenwater uit de omgeving op en vallen droog door infiltratie. De aan te leggen kunstmatige vijverpartij staat niet in open verbinding met de huidige waterstructuur. De vijver heeft een overloop naar het watersysteem en wordt gevoed met regenwater dat vanuit de directe omgeving naar de vijver afstroomt. Aandachtspunt blijft echter de waterkwaliteit. Langdurige droogte veroorzaakt stilstaand water en mogelijk het te ver uitzakken van het waterpeil. De vijverpartijen worden aangelegd met voldoende diepte om een goede kwaliteit te halen. Om het peil in stand te kunnen houden wordt de vijver indien nodig aangevuld met grondwater. De benodigde bron hiervoor wordt gecombineerd met de primaire blusvoorziening. Daarnaast wordt een fontein aanbevolen als maatregel beluchting te realiseren.

Conclusie

De verandering op landgoed De Reehorst leidt wat betreft de waterhuishouding tot een toename in infiltrerend regenwater vanwege het extra water dat vanuit het stationsgebied ontvangen wordt. Op het landgoed zelf is er sprake van onderhoud aan de zaksloot. De nieuw aan te leggen vijvers zijn kunstmatig en worden in droge periodes op peil gehouden met grondwater. Afstemming met het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden heeft plaatsgevonden. Het Hoogheemraadschap heeft positief geadviseerd over het plan. Voor het bestemmingsplan is het behouden van de huidige waterstructuur aangevuld met kunstmatige vijverpartijen niet als een belemmering beoordeeld.

4.6 Verkeer en parkeren

Ten behoeve van het bestemmingsplan, is het noodzakelijk om de verkeerskundige effecten van de ontwikkelingslocatie op de directe omgeving (gemotoriseerd en langzaam verkeer) inzichtelijk te maken. Uitgangspunt hierbij is het Gemeentelijk verkeers-en vervoersplan (GVVP) van 2010. De doelstelling van dit GVVP is: "Het gemeentelijke verkeers- en vervoerbeleid moet leiden tot een duurzaam verkeers- en vervoersysteem met een gezonde en verkeersveilige leefomgeving in een groene, bereikbare, economisch gezonde gemeente".

Er is een verkeerstoets uitgevoerd. Deze is als Bijlage 8 bijgevoegd.

Bestaande en toekomstige planologische situatie

In het vigerende bestemmingsplan Driebergen - Buitengebied zijn binnen de bestemmingen Landgoed en Agrarisch met natuur- en landschapswaarden "overige werken" ten behoeve van het landgoed toegestaan, waaronder wegen kunnen worden begrepen. In onderhavige bestemmingsplan is dit nader uitgewerkt in (on)verharde paden en wegen, waarbij de ontsluitingen met een aanduiding zijn aangegeven en een maximum precentage voor verharde wegen is opgenomen in de bestemming Natuur.

Wegenstructuur

Externe ontsluiting

Landgoed De Reehorst is gelegen aan de Hoofdstraat in de gemeente Utrechtse Heuvelrug. De Hoofdstraat vormt een verbinding tussen Driebergen en Zeist. Ter hoogte van het plangebied is deze weg gecategoriseerd als gebiedsontsluitingsweg buiten de bebouwde kom met een snelheidsregime van 80 km/uur. Andere relevante wegen in de directe omgeving zijn de Odijkerweg ten westen van het landgoed en parallel gelegen aan het spoor aan de noordzijde, de Stationsweg. Ook deze wegen zijn gecategoriseerd als gebiedsontsluitingsweg met een snelheidsregime van 80 km/uur. Voor het plangebied zijn enkele ontsluitingsvarianten onderzocht:

 

 

Er is gekozen voor variant 3A. Reden hiervan is dat een ontsluiting via de Odijkerweg niet aanvaardbaar wordt geacht. Het verkeer op de Odijkerweg neemt hierdoor behoorlijk toe met de daarmee gepaard gaande toenemende geluidsbelasting voor de woningen aan de Odijkerweg. Bovendien wordt de Hoofdstraat verbreed en is deze daarmee beter toegerust om het verkeer snel en adequaat te verwerken.

De hoofdontsluiting voor gemotoriseerd verkeer naar het landgoed loopt derhalve via de Hoofdstraat. De onstluiting krijgt vanaf het landgoed een extra rechtsaffer om de wachtrij in de avondspits wat te verkleinen. Het kruispunt zelf wordt vanuit het infraplan aangepast aan de nieuwe verkeersintensiteiten (vanuit het infraplan is rekening gehouden met de nieuwe ontwikkelingen op het landgoed). Vanaf het kruispunt met de Bosweg wordt het verkeer via de oostelijke rand van het landgoed nabij het perceel Hoofdstraat 26 naar de parkeerplaatsen op het landgoed geleid, met een capaciteit van 400 parkeerplaatsen. Het verkeer wordt over het landgoed naar het parkeerterrein geleid via een ontsluiting ten zuiden van het Beukenkruis. De ontsluiting naar de bestaande gebouwen aan de oostzijde van het landgoed blijven voor zowel het langzaam verkeer als voor gemotoriseerd verkeer gehandhaafd via het kruispunt Hoofdstraat 26 en de Bosweg op De Reehorst.

De huidige toegang vanaf de Stationsweg vervalt. Ter hoogte van de Stationsweg wordt een nieuwe toegang gerealiseerd naar het nieuwe Triodosgebouw en het Antropiagebouw. Deze is alleen bedoeld voor langzaam verkeer. Ook mindervaliden en expeditieverkeer kunnen van deze toegang gebruik maken. Verder wordt alleen bij calamiteiten gemotoriseerd verkeer (hulpdiensten) toegestaan op deze route.

De overige (huidige) aansluitingen tot het terrein, zoals op de huidige hoek Stationsstraat-Hoofdstraat worden vanwege de nieuwe verkeersstructuur rond de stationslocatie voor alle verkeer afgesloten.

Ontsluiting en parkeren op het landgoed

De ontsluitingsstructuur zoals hierboven beschreven, is voor het landgoed het meest optimaal. Voorwaarde is dat het verkeer van en naar De Reehorst vlot en veilig kan worden afgewikkeld. Het verkeer op de Hoofdstraat en de Stationsweg kan goed kan worden afgewikkeld. De kruising met de Hoofdstraat, aan de oostrand van het landgoed, kan het verkeer, na reconstructie, goed verwerken. De kwaliteit van de verkeersafwikkeling is voor de lange termijn gegarandeerd. De ontsluitingsweg zal een openbaar karakter krijgen.

Interne verkeersstructuur

In de toekomst krijgt het landgoed een semi-openbaar karakter. De meeste bezoekers zullen over het landgoed bewegen ten behoeve van een bezoek aan één van de gebouwen. Het landgoed is echter niet afgesloten voor andere personen. De doorgaande autoroute van oost naar west op het landgoed wordt verwijderd in het belang van de rust in het hart van het landgoed. Vanwege het semi-openbare karakter blijft het voor recreanten mogelijk om gebruik te maken van de wandel- en fietsroutes over het landgoed. De langzaam verkeersroutes sluiten aan op het netwerk in de directe omgeving.

Expeditieverkeer

Bevoorrading voor het Triodos- en Antropiagebouw vindt plaats via de nieuwe entree vanaf de Stationsweg en alleen voor kleine vrachtauto's van maximaal 12m lang. Voor grotere voertuigen zal gebruik gemaakt moeten worden van het nieuwe parkeerterrein op het landgoed. Vanaf hier zullen goederen met kleine transporteenheden vervoerd worden naar de betreffende bestemming. Denk hierbij aan rolcontainers of steekkarren.

Verkeer dat gebruik maakt van de toegang vanaf de Stationsweg zal op enig moment een vertraging kunnen geven in de verkeersafwikkeling op de Stationsweg. Gezien het incidentele karakter van het verkeer dat hier het gebied binnenkomt leidt dat niet tot noemenswaardige problemen. Mocht het toch tot problemen leiden, bijvoorbeeld in de spitsperioden, dan zijn er voldoende beheersmaatregelen voorhanden. Voorbeelden hiervan zijn pasjessystemen, selectieve afsluiting, venstertijden of afspraken maken met het bezoekend verkeer.

De inrichting van de interne wegen dienen te voldoen aan de eisen uit BREEAM TRA 4. Dit betekent dat gepleit wordt voor een gescheiden afwikkeling van de verschillende vervoerssoorten (gemotoriseerd, voetgangers, fietsers). Voor het interne padenstelsel is dit niet aan de orde aangezien deze slechts gebruikt wordt door langzaam verkeer (fietsers, voetgangers). Het deel tussen de toegang vanaf de Stationsweg en het Triodosgebouw wordt wel door gemotoriseerd verkeer gebruikt. Echter vindt dit zeer incidenteel plaats, slechts enkele voertuigen per dag (mindervaliden en bevoorrading voor Triodos en Antropia). Om die reden vindt hier ook een volledige menging van de vervoerssoorten plaats op basis van het concept Shared Spaces.

Shared Spaces

Shared Spaces is een relatief nieuw concept voor het gehele proces van plannen en inrichten van de openbare ruimte. Hierbij wordt uitgegaan van een zodanige inrichting van de openbare ruimte dat de belangen en de eigen verantwoordelijkheid van alle gebruikers van de ruimte voorop staan. De openbare ruimte wordt dusdanig ingericht dat die ruimte niet als een verkeersruimte wordt geïnterpreteerd (een ruimte om te passeren), maar als een verblijfsruimte (een ruimte om in te zijn). Shared Spaces streeft naar een integrale aanpak waarbij de kwaliteit van de openbare ruimte centraal wordt gesteld en waarbij verkeer, verblijf en andere ruimtelijke functies meer in balans zijn. Het is hiermee een benadering die uitgaat van de multifunctionaliteit van de openbare ruimte. De vele functies van de openbare ruimte worden gecombineerd, in plaats van deze te scheiden. Op deze manier wordt getracht de kwaliteit van de openbare ruimte voor mensen te vergroten zonder al het gemotoriseerd verkeer de laan uit te sturen. Door op deze manier naar de ruimte te kijken, kan de ruimtelijke kwaliteit en veiligheid worden vergroot met de nodige effecten en kansen op een socialer gedrag.

Juist de menging van de verkeerssoorten leidt tot een hoger attentieniveau en lagere snelheden. Het toepassen van het principe van Shared Spaces komt daarmee volledig tegemoet aan een verkeersveilige situatie van alle verkeersdeelnemers met daarbij een goede balans met het verblijf en de aanwezige ruimtelijke functies.

Verkeersintensiteit

In het plangebied worden geen voorzieningen gesloopt (met uitzondering van de twee Finse bungalows op de locatie waar het kantoor komt), en wordt een kantoorgebouw toegevoegd. Daarom wordt alleen voor de toekomstige situatie de verkeersgeneratie berekend. Voor het berekenen van de verkeersgeneratie, zijn kengetallen van CROW publicatie 317 gebruikt.

Landgoed De Reehorst is gelegen nabij het NS-station Driebergen-Zeist en nabij de snelweg A12. De stedelijkheidsgraad is op basis van de adressendichtheid 'weinig stedelijk'. Formeel ligt het gebied buiten de bebouwde kom. Omdat het gebied meer overeenkomsten heeft met een centrum zone is gekozen voor de stedelijk zone 'centrum'. Op het landgoed worden naast het kantoor meerdere functies toegestaan. De kencijfers die zijn gebruikt voor het onderzoek zijn opgenomen in de bijlage.

Voor het bepalen van de verkeersgeneratie is uitgegaan van de worst case. De hoogste verkeersgeneratie wordt voorzien voor commerciele dienstverlening met een kencijfer van 11,7 ritten per etmaal per 100 m2 bvo. Deze bestemming wordt toegepast op de meeste gebouwen, namelijk het Iona gebouw, Koetshuis, Barak Tuinzalen, Orangerie, Barak Atelier, Boshuis, Witte Villa, Lievegoedhuisje, Oude Landbouwbarak, Medisch Laboratorium, Tuinschuur en het 'Kantoor bij Tuinzalen'. Uit het totaaloverzicht blijkt dat op een gemiddelde weekdag van en naar het landgoed 1350 verkeersbewegingen per etmaal plaatsvinden. Hiervan gaan er tijdens het maatgevend spitsuur 270 het landgoed in en uit.

De hoofdontsluiting van het plangebied komt te liggen aan de Hoofdstraat. Het verkeer van en naar het landgoed wordt daarbij volledig afgewikkeld vanaf de Hoofdstraat, via de nieuwe weg nabij Hoofdstraat 26. De Odijkerweg en de Stationsweg worden in deze variant het minst belast. Naast ruimtelijke consequenties voor deze variant betekent dit dat de kruising met de Hoofdstraat aangepast moet worden om al het verkeer (fiets en auto), vlot en veilig af te wikkelen.

Parkeren

Er zijn op dit moment op het landgoed 5.044 m2 bvo aan voorzieningen aanwezig. Het overgrote deel van deze voorzieningen blijft gehandhaafd. De invulling van deze voorzieningen is zeer divers. Om de toekomstige parkeervraag te bepalen dient ook de uitbreiding van het landgoed (Triodos) meegenomen te worden. Deze uitbreiding bedraagt 12.500 m2 bvo. Daarnaast zijn binnen de bestemming Gemengd op het landgoed diverse functies mogelijk. De parkeervraag van deze voorzieningen kan worden bepaald door de bvo's te koppelen aan parkeerkencijfers. Hiervoor is gebruik gemaakt van de 'herziene' parkeerpublicatie, nummer 317, van het CROW. In de bijlage zijn de kencijfers opgenomen.

Voor het bepalen van de parkeervraag gaan we uit van een worst case situatie. Er is rekening gehouden met de functies met de hoogste kencijfers. In de verkeerstoets in Bijlage 8 is aangegeven welke kencijfers zijn aangehouden. De gekozen kencijfers zijn soms gebaseerd op andere functies, dan die voor de verkeersgeneratie. Dit omdat de worst case situatie voor pakeren uit andere functies bestaat dan voor de verkeergeneratie. Het resultaat is in onderstaande tabel opgenomen:

Object	Huurder/ eigenaar	m2 BVO	Ken cijfer	Aantal parkeer plaatsen	Kencijfer categorie
Iona gebouw, Koetshuis, Barak Tuinzalen, Orangerie	Antropia Congrescentrum	2241	7,4	166	theater/schouwburg, weinig stedelijk, centrum
Barak Atelier	Vrije Academie Beeldhouwkunst	170	2,5	4	commerciële dienstverlening, weinig stedelijk, centrum
Boshuis	Familie Kloeg	556	2,5	14	commerciële dienstverlening, weinig stedelijk, centrum
Witte Villa	Vrije Hogeschool	817	2,5	20	commerciële dienstverlening, weinig stedelijk, centrum
Lievegoed huisje	Vereniging van Vrije Opvoedkunst	27	1,9	0	kantoor zonder baliefunctie, weinig stedelijk, centrum
Oude Landbouw barak	Louis Bolk Instituut	100	2,5	2	commerciële dienstverlening, weinig stedelijk, centrum
Medisch Laboratorium	Louis Bolk Instituut	168	2,5	4	commerciële dienstverlening, weinig stedelijk, centrum
Tuinschuur	Vereniging voor Biologisch-Dynamische Landbouw en Voeding	113	2,5	3	commerciële dienstverlening, weinig stedelijk, centrum
“Kantoor bij Tuinzalen”	Werkgroep Kunsten, M Innenhousz	30	1,9	1	kantoor zonder baliefunctie, weinig stedelijk, centrum
Atelier	Paul van Dijk	30	1,9	1	kantoor zonder baliefunctie, weinig stedelijk, centrum
Boerderij	Zorgboerderij Stichting de Wederkerigheid	362	1,9	7	kantoor zonder baliefunctie, weinig stedelijk, centrum
Triodos		12.500	1,9	231	kantoor zonder baliefunctie, weinig stedelijk, centrum
Totaal	17.114		453

Hieruit blijkt dat op basis van de maximale normering er een parkeervraag wordt opgeroepen van 453 parkeerplaatsen.

In de huidige situatie zijn in het plangebied 218 parkeerplaatsen aanwezig. Deze parkeerplaatsen worden gebruikt door zowel bezoekers van het landgoed, en gedeeltelijk als P+R-voorziening voor het station. Het overgrote deel van deze bestaande parkeerplaatsen wordt opgeheven. Slechts een beperkt aantal parkeerplaatsen (58 stuks) in de directe nabijheid van een aantal gebouwen blijft behouden. In onderstaande afbeeling zijn de locaties van deze 58 parkeerplaatsen opgenomen:

Het landgoed heeft de taak meegekregen om de huidige parkeerbehoefte voor het Iona gebouw (volgens opgaaf 150 stuks en volgens berekening maximaal 166) op het eigen terrein op te lossen. Deze worden mede opgenomen in de nieuwe parkeervoorziening aan de oostzijde van het landgoed. In onderstaande afbeelding is het parkeerterrein en de manier waarop deze landschappelijk wordt ingepast aangegeven:

Uitsnede uit Definitief Ontwerp (voor een rotere afbeelding wordt verwezen naar Bijlage 1)

De totale capaciteit van de nieuwe parkeervoorziening is 400 parkeerplaatsen, 250 voor Triodos, en 150 voor Antropia. De berekende parkeervraag is weliswaar 453, maar er wordt geen parkeertekort verwacht. Er zijn 458 parkeerplaatsen beschikbaar. Ten slotte zijn er op relatief korte afstand uitstekende ov-voorzieningen aanwezig waardoor de bezoekers en werknemers de mogelijkheid hebben om met de trein of de bus te komen.

Conclusie

In de spitsen komen 270 voertuigen het landgoed op en verlaten 270 het landgoed. Deze auto's worden afgewikkeld op de Hoofdstraat. De Hoofdstraat kan deze aantallen verwerken, het kruispunt wordt aangepast.

Om te voldoen aan de parkeervraag van de toekomstige functies op het landgoed zijn 453 parkeerplaatsen nodig. Gelet op het feit dat 458 parkeerplaatsen mogelijk worden gemaakt bestaan hier geen belemmeringen.

4.7 Recreatie

In maart 2011 is het beleidsplan Recreatie en Toerisme 2011-2013 vastgesteld. De gemeente is zich bewust van de groene positie in de regio. De gemeente onderschrijft het grote maatschappelijke belang van recreatie voor de eigen inwoners en de inwoners van de regio, maar ook het economisch belang van de sector voor de gemeente. Hierbij benadrukt de gemeente dat dit niet ten koste mag gaan van natuur, cultuurhistorie en leefbaarheid. De gemeente kiest voor het bevorderen van natuurgerichte recreatie aan de randen van onze gemeente en het versterken van het recreatief medegebruik van landgoederen. Zorgvuldige afstemming en samenwerking zijn hierbij belangrijk.

De recreatief-toeristische profilering van de gemeente berust op drie pijlers:

• natuur en landschap;
• cultuurhistorie;
• het aanbod aan (zakelijke) verblijfsmogelijkheden.

Vanuit de drie pijlers zijn recreatief-toeristische profielen opgesteld. Een van deze profielen is "recreëren in weelde". Binnen dit profiel keert de gemeente terug naar de functie in vroegere tijden. Landgoederen en buitenplaatsen waren voor de oorspronkelijke eigenaren dé locatie om te ontsnappen aan de drukte en de stank van de steden in de Randstad. In een groene en luxe omgeving stond het ontspannen centraal. Opnieuw is de Utrechtse Heuvelrug een ontspanningsoord voor wie in een vorstelijke omgeving tot rust wil komen. Dit aanbod wordt voor iedereen toegankelijk en beleefbaar gemaakt. De statigheid en voornaamheid die de gemeente in oude tijden uitstraalde, is nieuw leven ingeblazen. Landgoederen, kastelen en buitenplaatsen, de dorpskernen, parken en tuinen, galerieën, bezienswaardigheden en evenementen dragen hieraan allen hun steentje bij.

De gemeente wil de komende periode cultuurhistorie en recreatie nauwer met elkaar verbinden. De gemeente vindt cultuurhistorie een belangrijke samenbindende factor voor de eigen inwoners. Daarnaast beschikt de gemeente over een cultuurhistorisch aanbod waarmee de gemeente nationaal en regionaal op de kaart kan worden gezet.

In de uitwerking richt de gemeente zich onder andere op het verbeteren van de toegankelijkheid van landgoederen, kastelen en buitenplaatsen.

In het Definitief Ontwerp voor landgoed De Reehorst staan voor het thema recreatie twee aspecten centraal:

• Gastvrij en bereikbaar.
• Respect voor het verleden.

Dit betekent dat extensief recreatief medegebruik van het landgoed, in de vorm van wandelen en fietsen, mogelijk is en dat bij de herinrichting van het landgoed rekening wordt gehouden met de aanwezige cultuurhistorische waarden.

4.8 Milieu

4.8.1 Vormvrije m.e.r. -beoordeling

Voor het bestemmingsplan is een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd. Het project kan namelijk worden gezien als een activiteit die voorkomt in het Besluit milieueffectrapportage 1994 onder categorie D11.2.

"De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen is m.e.r.-beoordelingsplichtig in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op:

• een oppervlakte van 100 hectare of meer,
• een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of
• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer".

Aan de drempelwaarden wordt echter niet voldaan waardoor voor dit project een zogenaamde vormvrije m.e.r.-beoordelingsplicht geldt. De vormvrije m.e.r.-beoordeling is gekoppeld aan het besluit over het bestemmingsplan.

De vormvrije m.e.r.-beoordeling geeft antwoord op de vraag of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Daarbij kunnen de volgende twee situaties optreden:

• 1. Belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) nodig.
• 2. Belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen niet worden uitgesloten: er moet een m.e.r.-beoordelingsprocedure worden doorlopen of er kan direct worden gekozen voor m.e.r.-procedure.

Bij de beslissing dient rekening te worden gehouden met de in bijlage III van de EU-richtlijn aangegeven omstandigheden. Deze zijn:

• 1. kenmerken van de activiteit;
• 2. plaats waar de activiteit wordt verricht; en
• 3. kenmerken van de gevolgen van de activiteit.

Voor het project Landgoed De Reehorst is op 19 augustus 2013 en in februari 2014 een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd. In november 2015 is de beoordeling geactualiseerd naar aanleiding van het Definitief Ontwerp. In de volgende sub paragrafen zijn de bevindingen weergegeven ingedeeld op de omstandigheden uit bijlage III. De in deze paragrafen genoemde onderzoeken worden verderop in de toelichting nader besproken.

De beoordelingscriteria (EU richtlijn) die worden aangehouden zijn als volgt:

Criteria	Beoordelingscriterium
Kenmerken en het potentiële effect	-Het bereik van het effect -Grensoverschrijdend karakter -Orde van grootte en complexiteit van het effect -Waarschijnlijkheid van het effect -Duur, frequentie en omkeerbaarheid van het effect.

Van een grensoverschrijdend effect is in dit geval geen sprake. De effecten worden beoordeeld aan de hand van een 5 punten schaal. De referentiesituatie betreft de bestaande toestand van het milieu alsmede de verwachte ontwikkelingen indien de voorgenomen activiteit niet wordt gerealiseerd (autonome ontwikkeling).

4.8.1.1 Ad 1 Kenmerken van de activiteit

Bebouwing

In de huidige situatie is op het landgoed 5.044 m2 bvo aanwezig. Binnen het plangebied zijn diverse gebouwen aanwezig. Landgoed De Reehorst wordt in de huidige situatie gebruikt voor een veelheid aan functies. Triodos Bank is voornemens op landgoed De Reehorst een nieuw kantoor te realiseren als nieuwe economische drager voor het landgoed. Dit kantoor dient een zeer duurzaam gebouw te worden, passend bij de natuurlijke omgeving van het landgoed. De uitbreiding van het landgoed bestaat uit 12.500 m2 bvo aan kantoorruimte.

Parkeren

In de huidige situatie zijn in het plangebied 218 parkeerplaatsen aanwezig. Deze parkeerplaatsen worden gebruikt door bezoekers van het landgoed en gedeeltelijk als P+R-voorziening voor het station. De parkeerplaatsen bij de bestaande gebouwen blijven gehandhaafd (58 parkeerplaatsen).

Voor de nieuwbouw en de bestaande functies zijn 400 nieuwe parkeerplaatsen opgenomen in de plannen. Deze parkeerplaatsen worden op het landgoed, buiten het NNN, gerealiseerd. De ontsluiting vindt plaats via het perceel Hoofdstraat 26, ten zuiden van het beukenkruis. Het parkeerterrein wordt landschappelijk ingepast. Hiervoor worden extra bomen aangeplant en om het parkeerterrein heen wordt een aarden grondwal aangelegd. Boven een deel van het parkeerterrein zullen zonnepanelen worden geplaatst met een maximum oppervlakte van 3.300 m2 en een maximale hoogte van 8 meter.

Wegenstructuur

Landgoed De Reehorst is gelegen aan de Hoofdstraat in de gemeente Utrechtse Heuvelrug. De ontsluiting van het landgoed zal voor zowel langzaam verkeer als voor gemotoriseerd verkeer geschieden via het kruispunt Hoofdstraat 26. De huidige entree voor gemotoriseerd verkeer vanaf de Stationsweg vervalt. Hier wordt, vanuit het integrale ontwerp voor de ruimtelijke inrichting van de stationsomgeving, een nieuwe entree gerealiseerd naar het nieuwe Triodos gebouw en het Antropiagebouw voor langzaam verkeer (voetgangers en fietsers). Deze entree wordt ook gebruikt voor mindervaliden, taxi's en expeditieverkeer voor kleine goederen. Verder wordt alleen bij calamiteiten gemotoriseerd verkeer toegestaan op deze entree.

4.8.1.2 Ad 2 en 3: Plaats en kenmerken van de gevolgen van de activiteit

De plaats en de kenmerken van de gevolgen van de activiteit worden hieronder in samenhang beschreven voor de verschillende milieuthema's.

Landgoed De Reehorst is centraal gelegen naast NS-station Driebergen-Zeist en langs de A12 aan de afslag Driebergen-Zeist. Het huidige landgoed De Reehorst bestaat officieel uit twee verschillende buitenplaatsen: De Reehorst zelf en Oud-Dennenoord, het huidige Ionagebouw. Wanneer in dit bestemmingsplan gesproken wordt over De Reehorst, wordt het totale landgoed met beide buitenplaatsen bedoeld.

Verkeer

Rekening houdend met 12.500 m2 bvo aan te realiseren kantoorruimte zal de nieuwbouw van de Triodos Bank ongeveer 1.350 verkeersbewegingen per etmaal genereren. In de onderstaande tabel staat de verkeersgeneratie verdeeld per spitsperiode en per rijrichting.

Ochtendspits (voornamelijk) inkomend	Avondspits (voornamelijk uitgaand)
270	270

De realisatie van het project resulteert slechts in een beperkte toename van het verkeer. Geconcludeerd kan worden dat in de toekomstige situatie op wegvakniveau alleen op het Stationsplein een beperkte kans op congestie ontstaat. Gezien de huidige lage capaciteit en de toekomstige herinrichting van de Hoofdstraat, is het aannemelijk dat in de praktijk deze congestie niet zal ontstaan.

Het parkeren op het landgoed vindt in de huidige situatie verspreid op het landgoed plaats. Met het concentreren van de parkeerplaatsen op één terrein aan de zijkant van het landgoed wordt de openheid sterk verbeterd.

Belangrijke nadelige milieugevolgen ten aanzien van het aspect verkeer zijn daarmee niet aan de orde.

Geluid

In het kader van het bestemmingsplan is vanwege de goede ruimtelijke ordening een akoestisch onderzoek uitgevoerd, zowel voor het wegverkeerslawaai van de Odijkerweg als voor het wegverkeerslawaai van de nieuwe ontsluitingsweg langs Hoofdstraat 26 en voor het parkeerterrein. Voor zowel de Odijkerweg, de nieuwe ontsluitingsweg en het parkeerterrein geldt dat normen niet worden overschreden. Belangrijke nadelige milieugevolgen voor het aspect geluid zijn op basis van dit onderzoek niet aanwezig.

Luchtkwaliteit

Het project draagt niet in betekende mate bij aan de toename van de concentratie van fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Belangrijke nadelige milieugevolgen voor het aspect luchtkwaliteit worden daarom niet verwacht.

Externe veiligheid

De A12 heeft ter plaatse van het bestemmingsplangebied landgoed De Reehorst geen PR 10¯6 contour in zowel de huidige situatie als in de plansituatie. Hiermee wordt voldaan aan de norm voor het PR.

Het groepsrisico (GR) voor zowel de huidige situatie als de toekomstige situatie ligt ruim onder de oriëntatiewaarde en neemt niet toe als gevolg van de geplande ontwikkelingen en levert daarmee eveneens geen problemen op. De externe veiligheidsrisico's leveren zodoende geen beperkingen op voor de geplande ontwikkeling.

Natuur – flora en fauna

Landgoed De Reehorst vormt een leefgebied voor beschermde soorten. De meeste beschermde soorten die voorkomen zijn vrij algemene soorten (grondgebonden zoogdieren en vogels). Er komen geen beschermde vissen, reptielen, insecten of andere ongewervelden voor.

Uit de toetsing op basis van de Flora- en faunawet blijkt dat er geen sprake is van overtredingen van verbodsbepalingen mits er bij de verdere uitwerking en detaillering rekening wordt gehouden het een aantal randvoorwaarden. Belangrijke nadelige milieugevolgen voor flora en fauna zijn daarmee uit te sluiten.

Natuur – NNN

Het noordoostelijke deel van het landgoed is aangewezen als NNN. Voor toetsing geldt dat, als er sprake is van een negatief effect op het NNN (en dat is in het geval van het Ruimtelijk plan niet bij voorbaat uit te sluiten), de ingreep kan worden toegepast wanneer er sprake is van een combinatie van projecten of handelingen die tevens tot doel hebben de kwaliteit en/of kwantiteit van het NNN op gebiedsniveau per saldo te verbeteren. In de methodiek wordt hier direct op ingehaakt door onderscheid te maken in twee beoordelingsstappen:

• 1. Beoordeling van de kwantiteit: de oppervlakte natuur moet gelijk blijven en bij voorkeur toenemen
• 2. De kwaliteit van de natuur moet per saldo verbeteren.

Op basis van het Definitief Ontwerp is zijn de toe- en afnames van natuur op het landgoed bepaald. Oppervlakte bebouwing neemt toe met 0,62 ha, de oppervlakteverharding (inrichting rond kantoor, ontsluitingsweg) neemt toe met 0,80 ha en de oppervlakte nieuwe natuur is ruim 3 hectare. Per saldo neemt de oppervlakte natuur toe met 1,63 ha. Het NNN wordt op het landgoed uitgebreid met 5,7 hectare (Beukenkruis en nieuwe natuur ten zuiden van beukenkruis) waarvan het overgrote deel de bestemming Natuur krijgt. In de beoordeling van de kwantiteit mag het beukenkruis niet meetellen omdat dit bestaat uit bestaande natuur en een bouwvlak. Wel zal dit gebied anders beheerd kunnen worden als het onder het NNN regime valt. De natuurkwaliteit is beoordeeld op basis van vijf toetsingscriteria (bestaande en potentiele waarden van het ecosysteem, robuustheid en aaneengeslotenheid van het NNN, aanwezigheid van bijzondere soorten, verbindingsfunctie van het gebied en behoud van samenhang). Voor alle vijf de toetsingscriteria geldt dat er per saldo op lange termijn sprake is van een positief effect.

Lichthinder

Verlichting kan een negatieve invloed hebben op verschillende diersoorten. De afgelopen jaren heeft er veel onderzoek plaatsgevonden naar de effecten van verlichting op diersoorten. De effecten op vleermuizen en broedvogels zijn aangetoond en daarnaast is de verwachting dat er ook een negatieve impact is op amfibieën, nachtvlinders en andere zoogdieren. In het Definitief Ontwerp van De Reehorst is de verlichting van infrastructuur en het gebouw (inclusief uitstraling) nader uitgewerkt en volledig afgestemd op ecologie. Uitgangspunt is dat er alleen verlichting wordt aangebracht indien dit noodzakelijk is. Daarnaast wordt amberkleurige ledverlichting toegepast met naar beneden gerichte armaturen. De maximale lichtbelasting op leefgebied van vleermuizen is 0,5 lux. In het zuidelijke deel wordt geen verlichting aangebracht. De maximale lichtbelasting (0,5 lux op leefgebied) is in de bestemmingsplanregels opgenomen. Van nadelige effecten is door het nemen van deze maatregelen geen sprake meer.

Bodem

Ten aanzien van de bodemkwaliteit geldt de Wet bodembescherming (Wbb) en het (bijbehorende) Besluit bodemkwaliteit. Gestreefd wordt naar een duurzaam gebruik van de bodem. Het uitgangspunt wat betreft de bodem in het plangebied is, dat de kwaliteit ervan zodanig dient te zijn dat er geen risico's zijn voor de volksgezondheid bij het gebruik van het plangebied voor de voorgenomen functie(s). Uit het historisch onderzoek blijkt dat nu en in het verleden activiteiten in en direct rondom het plangebied plaatsvinden/plaatsvonden die mogelijk bodembedreigend zijn en daardoor als potentiële 'van bodemverontreiniging verdachte deellocaties' aangemerkt zijn. Vervolgens is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Uit dit onderzoek is gebleken dat nog nader onderzoek nodig is op de plek van één van de peilbuizen. De aanbevelingen uit de onderzoeken worden opgevolgd, zodat vanuit het aspect bodem geen nadelige gevolgen zijn te verwachten.

Archeologie

Voor het thema archeologie is een archeologisch bureauonderzoek en verkennend booronderzoek uitgevoerd. De onderzoeken geven een gespecificeerd archeologisch verwachtingsmodel. Dit model gaat uit van een middelhoge verwachting voor de zuidwestelijke helft van het plangebied en een hoge archeologische verwachting voor de noordoostelijke helft van dit gebied. De voorgenomen bouw van het kantoor van de Triodos Bank Nederland plus de daarbij behorende parkeerplaatsen, wegen en waterpartijen lijken zich grotendeels in het gebied met een hoge verwachtingswaarde te bevinden. Door de voorgenomen nieuwe ontwikkelingen en de bodemverstorende activiteiten die hiermee gepaard gaan, kunnen eventuele archeologische waarden in de bodem verloren gaan. Er zal nader onderzoek worden uitgevoerd om het verloren gaan van deze waarden te voorkomen.

Zonnepanelen

Boven een deel van het parkeerterrein zoals is opgenomen in de bestemming Landgoed en Buitenplaats is de mogelijkheid opgenomen om maximaal 3.300m2 aan zonnepanelen op te nemen op een constructie die maximaal 8 m hoog kan zijn. Het parkeerterrein is gelegen buiten het NNN en ook andere nadelige gevolgen worden niet voorzien door plaatsing op deze plek. Door gebruik van zonnenergie kan gesproken worden van een positief milieu-effect.

Water

Ten behoeve van het project is een waterhuishoudkundig onderzoek uitgevoerd, is afgestemd met het Hoogheemraadschap en de watertoets doorlopen. De verandering op landgoed De Reehorst leidt wat betreft de waterhuishouding tot een toename in infiltrerend regenwater vanwege het extra water dat vanuit het stationsgebied ontvangen wordt. De nieuw aan te leggen vijvers zijn kunstmatig en worden in droge periodes op peil gehouden met grondwater. Afstemming met Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden heeft plaats gevonden. Voor het bestemmingsplan is het behouden van de huidige waterstructuur aangevuld met kunstmatige vijverpartijen niet als een belemmering beoordeeld en worden geen nadelige gevolgen verwacht.

Landschap

Voor het project is een proces doorlopen van Schetsontwerp Landschapsplan tot Definitief Ontwerp (Bijlage 1). In dit proces is het project opgebouwd vanuit het omliggende landschap en de waarden die daarmee gepaard gaan. Eventuele nadelige gevolgen van het project zijn opgelost door de waarden van het landgoed te versterken.

Cultuurhistorie

Er zijn verschillende nog aanwezige cultuurhistorische elementen te herkennen op Landgoed De Reehorst. Sommige daarvan zijn aangewezen als gemeentelijk monument en andere worden als waardevol beschouwd. Het nieuwe kantoorgebouw voegt zich in de bestaande korrelstructuur zoals die vanaf de Hoofdstraat wordt ervaren en creëert nieuwe zichtlijnen zonder bestaande zichtlijnen te doorbreken. De bestaande ontsluitingswegen worden in het kader van de voorgenomen ontwikkeling aangepast. Vanuit cultuurhistorisch perspectief worden de ontsluitingen voor het gemotoriseerde verkeer geconcentreerd aan de buitenzijden van het landgoed. De cultuurhistorische elementen worden bij de herinrichting van het landgoed zoveel mogelijk teruggeplaatst of hergebruikt, zodat nadelige gevolgen niet te verwachten zijn.

4.8.1.3 Conclusie

De effectbeoordeling van bovenstaande effecten heeft geleid tot de onderstaande beoordelingstabel.

Thema	Criterium	Effectscore zonder mitigerende maatregel	Effectscore met mitigerende maatregel
Verkeer	Bereikbaarheid	0	n.v.t
	Parkeren	-	0
Geluid	Wegverkeerslawaai	0	n.v.t
Luchtkwaliteit	Wegverkeer	0	n.v.t
Externe Veiligheid	PR	n.v.t	n.v.t
	GR	0	n.v.t
Natuur	Flora en Fauna	0	0/+
	NNN	--	+
	Lichthinder	-	0
Bodem	Bodemkwaliteit	-	0
Archeologie	Aantasting archeologische waarden	0	0
Zonnepanelen		0	n.v.t.
Water	Watersysteem	-	0
Landschap	Landschapswaarden	-	+
Cultuurhistorie	Cultuurhistorische waarden	-	0

Hierbij is onderstaande verdeling aangehouden:

Score	Toelichting
--	Zeer negatief ten opzichte van de referentiesituatie
-	Negatief ten opzichte van de referentiesituatie
0	Neutraal
+	Positief ten opzichte van de referentiesituatie
++	Zeer positief ten opzichte van de referentiesituatie

Gezien het voorgaande kan geconcludeerd worden dat er geen belangrijke nadelige milieugevolgen optreden. Het doorlopen van een m.e.r.-beoordelingsprocedure en/of m.e.r.-procedure is daarmee niet nodig.

4.8.2 Bodem

Ten aanzien van de bodemkwaliteit geldt de Wet bodembescherming (Wbb) en het (bijbehorende) Besluit bodemkwaliteit. Gestreefd wordt naar een duurzaam gebruik van de bodem. Bij een ruimtelijk plan moet de bodemkwaliteit van het betreffende gebied inzichtelijk worden gemaakt. Hierbij is van belang te weten of er bodemverontreiniging is die de functiedoelen kan frustreren, of er gezondheidsrisico's of ecologische risico's daardoor zijn en wat de mogelijkheden zijn om er tijdig iets aan te doen. Hiervoor is wettelijk verplichte informatie over de bodemkwaliteit nodig.

Het uitgangspunt wat betreft de bodem in het plangebied is, dat de kwaliteit ervan zodanig dient te zijn dat er geen risico's zijn voor de volksgezondheid bij het gebruik van het plangebied voor de voorgenomen functie(s).

In 2012 is de 'Nota Bodembeheer, grondstromenbeleid regio Zuidoost-Utrecht' door de gemeente vastgesteld. Deze nota draagt bij aan:

• Meer hergebruiksmogelijkheden voor grondverzet in de regio, zonder hoge onderzoekskosten.
• Meer uniformiteit in regels bij grondverzet, duidelijkheid voor aannemers.
• Verbetering in de kwaliteit bij opdrachtverlening, toezicht en handhaving en uitvoering.

Het plangebied is in de nota bodembeheer gelegen in de bodemkwaliteitszone 'zandgrond' en aangeduid als bodemfunctieklasse 'landbouw/natuur'. Tevens is het gebied gelegen in de ontgravingsklasse 'landbouw/natuur'.

Historisch vooronderzoek

Ten behoeve van de ontwikkelingen op het landgoed De Reehorst is in augustus 2012 een historisch vooronderzoek uitgevoerd. In januari 2014 en februari 2015 is dit onderzoek geactualiseerd voor het nieuwe parkeerterrein en het Voorlopig en Definitief Ontwerp. Toen de planvorming nog in het beginstadium verkeerde, is een historisch vooronderzoek uitgevoerd.

Het bodemonderzoek geeft inzicht in het huidige en historische gebruik van het plangebied en de aanwezigheid van potentiële 'van bodemverontreiniging verdachte deellocaties'. Het beperkt historisch vooronderzoek is uitgevoerd conform de NEN 5725, Bodem – Landbodem – Strategie voor het uitvoeren van vooronderzoek bij verkennend en nader onderzoek. Het onderzoeksrapport is opgenomen in Bijlage 3 van deze toelichting.

Uit het historisch onderzoek blijkt dat nu en in het verleden activiteiten in en direct rondom het plangebied plaatsvinden/plaatsvonden die mogelijk bodembedreigend zijn en daardoor als potentiële 'van bodemverontreiniging verdachte deellocaties' aangemerkt zijn. In het voorliggende historisch onderzoek zijn deze activiteiten geïnventariseerd. Bij de planvorming, uitvoering van verkennend milieukundig bodemonderzoek, transactie van percelen en toekomstig grondverzet op de locatie moet hier rekening mee gehouden worden.

Hieronder is een opsomming gegeven van alle relevante gegevens:

• Diverse opslagtanks met (diesel) olie en benzine op Odijkerweg 33 en Hoofdstraat 20.
• Een timmerwerkplaats en timmerfabriek op de Hoofdstraat 20. Hiervan zijn geen onderzoeksgegevens over de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem bekend.
• Diverse gedempte sloten binnen het plangebied. Er is niet bekend waarmee deze sloten gedempt zijn.
• Buiten het plangebied vinden veel bodembedreigende activiteiten plaats. Hiervan is niet bekend of deze een verontreiniging veroorzaakt hebben en of in het plangebied aanwezig zijn.

Van het terrein is via de bodemkwaliteitskaart bekend dat er lichte verontreinigingen met PAK in de bovengrond (< 0,5 m-mv) aanwezig kunnen zijn. De ondergrond (> 0,5 m-mv) is in de bodemkwaliteitskaart geclassificeerd als “schoon”.

Verkennend milieukundig bodemonderzoek

Naar aanleiding van de resultaten van het historisch vooronderzoek is een verkennend milieukundig bodemonderzoek voor landgoed De Reehorst uitgevoerd. Dit onderzoek is als Bijlage 4 aan dit bestemmingsplan toegevoegd. Het doel van het verkennend bodemonderzoek is om de milieuhygiënische staat van de bodem in kaart te brengen.

Uit het uitgevoerde bodemonderzoek kan het volgende worden geconcludeerd:

• In de boven- en ondergrond van de locatie zijn deels lichte verontreinigingen met enkele zware metalen (koper, kwik, lood en zink) en PAK aangetroffen. Dit betreft met name het noordelijk terreindeel en het zuidelijk terreindeel.
• De aangetroffen lichte verontreiniging in de bovengrond wordt beoordeeld als diffuse verontreiniging ontstaan door lange menselijke activiteit in en nabij het noordelijk deel van het terrein en verkeer (A12) langs het zuidelijk deel van het terrein.
• De ondergrond van het gebied is niet verontreinigd met uitzondering van een monster uit de nabijheid van de roze villa. Hier is een lichte verontreiniging met olie gemeten. Omdat in het grondwater geen aanwijzingen gevonden zijn voor verontreiniging met olieproducten is nader onderzoek naar olieverontreiniging niet nodig.
• In het grondwater uit peilbuis 07 (nabij de terreingrens aan de noordzijde) zijn hoge concentraties cadmium, nikkel en zink gemeten. Daarnaast is de pH vrij laag (4,85 ) en de elektrische geleidbaarheid hoog. De bron van de gemeten verontreiniging bevindt zich, gezien het feit dat de grondmonsters uit de directe omgeving niet verontreinigd zijn met de betreffende stoffen, niet op het gebied van De Reehorst maar op het aangrenzende perceel langs de Odijkerweg.
• In de overige peilbuizen is deels sprake van licht verhoogde concentraties van enkele zware metalen, maar deze vormen geen aanleiding om te veronderstellen dat ze wijzen op bodemverontreiniging in het onderzoeksgebied.
• Een aantal gemeten gehaltes overschrijden de achtergrond/streefwaarde in grond en grondwater. Op basis van de gemeten gehaltes in grond en grondwater dient de hypothese ‘onverdacht’ te worden genuanceerd.
• Aangezien er enkel sprake is van licht verhoogde gehalten, is er vanuit de Wet bodembescherming geen noodzaak voor het uitvoeren van nader onderzoek en/of het treffen van saneringsmaatregelen. Uitzondering is de in het grondwater van peilbuis 07 aangetoonde verontreiniging. Hiervoor is nader onderzoek aan de orde.
• De gevonden gehalten in de bodem vormen in milieuhygiënische zin geen belemmeringen voor het huidige en toekomstige gebruik van het terrein. Op hergebruik van grond en baggerspecie is het Besluit bodemkwaliteit van toepassing. Hergebruik van vrijkomende grond is op basis van de bodemkwaliteitskaart en de bijbehorende nota bodembeheer van de gemeente Utrechtse heuvelrug waarschijnlijk wel mogelijk. Het verkennend bodemonderzoek mag volgens dit beleid als bewijslast worden gebruikt.

Conclusie

Bij grondverzet wordt aanbevolen om de mate en omvang van de verontreiniging met cadmium, nikkel en zink het grondwater noordelijk en oostelijk van peilbuis 07 op de bedrijfsterreinen aan de Odijkerweg nader te onderzoeken. De Wet Bodembescherming biedt waarborgen tegen verspreiding van deze verontreiniging totdat het saneringsplan afgerond is, omdat de uitvoering niet mag worden gestart totdat het saneringsplan is goedgekeurd door de Provincie.

Er worden extra peilbuizen geslagen waardoor een beter beeld wordt verkregen. Vervolgens worden maatregelen getroffen. De betreffende terreineigenaren zijn voor nader onderzoek de eerst aangewezen partij. Daarnaast geldt dat bij alle overige grondwerkzaamheden rekening gehouden moet worden met het vrijkomen van verontreinigde grond waarmee conform de geldende wet- en regelgeving (Besluit Bodemkwaliteit) op milieuhygiënisch verantwoorde wijze mee moet worden omgegaan. Licht verontreinigde grond mag niet zonder meer overal vrij toegepast worden.

4.8.3 Geluid

De Wet geluidhinder (Wgh) heeft tot doel de mensen te beschermen tegen geluidsoverlast ten gevolge van weg-, spoorweg- of industrielawaai. Op basis van deze wet dient bij het opstellen van het bestemmingsplan dan ook aandacht te worden geschonken aan het aspect 'geluid'.

In de Wet geluidhinder is een zonering geregeld van industrieterreinen, wegen en spoorwegen. Enerzijds betekent dit dat (geluids)eisen worden gesteld aan de milieubelastende functies, anderzijds betekent dit dat beperkingen worden opgelegd aan milieugevoelige (geluidsgevoelige) functies.

De verplichting tot het uitvoeren van een akoestisch onderzoek bestaat wanneer een geluidgevoelig object wordt gerealiseerd binnen het planologisch aandachtsgebied (geluidszone) van een verkeersweg, spoorweg of industrieterrein.

In het milieubeleidsplan 2009-2014 "Utrechtse Heuvelrug Natuurlijk Duurzaam" heeft de gemeente ten aanzien van geluid de volgende doelen gesteld:

• In de gemeente is het op sommige plekken stiller dan wettelijk geregeld. Daar wil de gemeente deze hoge kwaliteit ook behouden.
• In andere gebieden is de geluidkwaliteit slechter dan passend is bij het karakter van het gebied. Hier streeft de gemeente naar het verbeteren van de geluidkwaliteit.
• Een groot deel van de gemeente is stiltegebied. Dit wil de gemeente behouden.

Het doel is het behouden van de geluidkwaliteit in de gemeente en waar mogelijk te verbeteren.

Vanwege de grenswaarden in het Milieubeleidsplan is akoestisch onderzoek uitgevoerd. Tussen ontwerpbestemmingsplan en vaststelling is het onderzoek geactualiseerd. In Bijlage 7 is dit onderzoek opgenomen. Het in Bijlage 7 opgenomen onderzoek bevat de resultaten van het onderzoek voor de Odijkerweg, de geluidsituatie van de ontsluitingsweg langs onder andere boerderij De Wederkerigheid en het definitieve onderzoek voor het parkeerterrein op de definitieve locatie.

Situatie

Op onderstaande figuren is de locatie voor het parkeerterrein weergegeven en de ontsluitingsroute van deze parkeerlocaties naar de openbare weg (Hoofdstraat).

Uitsnede uit Definitief Ontwerp (voor een grotere afbeelding wordt verwezen naar Bijlage 1)

De geluidsbelastingen ten gevolge van de verkeersaantrekkende werking en de geluidsuitstraling van de parkeerplaatsen zijn berekend ter plaatse van de dichtstbij gelegen geluidgevoelige bestemmingen. Het betreffen twee woningen (Odijkerweg 31 en Hoofdstraat 26) en de Bernard Lievegoed University (Hoofdstraat 20), opgenomen in het onderzoek dat is opgenomen als Bijlage 7. Daarnaast is voor de ontsluitingsweg langs Hoofdstraat 26 onderzoek gedaan met als beoordelingspunten boederij De Wederkerigheid en het parkeerterrein, opgenomen. De ligging van de beoordelingspunten zijn weergegeven op onderstaande afbeelding.

Uitsnede uit Bijlage 7

Verkeersaantrekkende werking

Uit het onderzoek volgt dat de dagwaarde ten hoogste 48 dB(A) bedraagt. Hiermee wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A) etmaalwaarde uit de circulaire van 29 februari 1996. Het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau in de dagperiode is ter plaatse van zorgboerderij ' De Wederkerigheid' en Hoofdstraat 26 wel hoger dan de ambitiewaarde van 45 dB(A) uit het milieubeleidsplan. De grenswaarde volgens het milieubeleidsplan 2009-2014 van de gemeente Utrechtse Heuvelrug van 50 dB(A) wordt niet overschreden.

Parkeerterrein

Uit het akoestisch onderzoek naar de geluidsuitstraling ten gevolge van de verkeersaantrekkende werking en de geluidsuitstraling van het nieuwe parkeerterrein volgt dat er geen grenswaarden worden overschreden. Uit het onderzoek volgt dat het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau in de dagperiode ten hoogste 48 dB(A) bedraagt. Hiermee wordt voldaan aan de grenswaarde uit het milieubeleidsplan 2009-2014 van de gemeente Utrechtse Heuvelrug. Het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau in de dagperiode is ter plaatse van de Odijkerweg wel hoger dan de ambitiewaarde van 45 dB(A). Het maximale geluidniveau in de dagperiode bedraagt maximaal 67 dB(A). De grenswaarde van 70 dB(A) wordt daarmee niet overschreden.

Cumulatieve geluidniveaus

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is tevens de gecumuleerde geluidbelasting inzichtelijk gemaakt. Daarbij zijn het nieuwe parkeerterrein, de ontsluitingsroute vanaf de Hoofdstraat, alle omliggende openbare weg (A12, Odijkerweg, Hoofdstraat, Stationsstraat) en de spoorlijn Utrecht-Amsterdam meegenomen. Uit de berekeningen volgt dat ter plaatse van alle beoordelingspunten de geluidsbelastingen ten gevolge van de omliggende openbare wegen maatgevend zijn. De bijdrage van de parkeerplaats en de ontsluiting naar de Hoofdstraat zijn zeer beperkt. Op enkele beoordelingsposities, zoals Odijkerweg 31, neemt de gecumuleerde geluidbelasting met maximaal 2 dB toe tot 54 dB(A). De gecumuleerde geluidbelasting ter plaatse van deze woning wordt met name bepaald door de omliggende wegen en is niet dermate hoog dat sprake is van een onaanvaardbare situatie. Bovendien is geen rekening gehouden met een correctie van 5 dB conform art 110 g van de Wet geluidhinder.

Binnenklimaat kantoor

In het kader van een goede ruimtelijke ordening en een goed werkklimaat is voor maatgevende ruimten in het nieuwe kantoor de geluidbelasting berekend. In Bijlage 16 is het onderzoek opgenomen. Vanwege het ontbreken van wettelijke eisen is het geluidniveau in het kantoor getoetst aan de gangbare eisen en is de geluidsisolatie getoetst aan de eisen zoals die in het verleden in het Bouwbesluit waren opgenomen.

De geluidbelasting is bepaald aan de hand van berekeningen aan alle zijden van het gebouw waarbij zowel wegverkeer, railverkeer als parkeren zijn meegenomen. De gecumuleerde geluidbelasting op de gevel bedraagt niet meer dan 61 dB(A). De karakteristieke geluidisolatie van de gevels aan de meest belaste (noord) zijde bedraagt meer dan 23 dB en voldoet ruim aan de geformuleerde eis uit een vorige editie van het Bouwbesluit. Het geluidniveau in de kantoren aan die zijde is minder dan 38 dB(A). Deze waarde treedt op in de kleinste taps toelopende ruimte aan de gevel. In grotere ruimten is het geluiniveau beduidend lager.

Conclusie

Vanuit geluid zijn geen belemmeringen aanwezig voor dit bestemmingsplan.

4.8.4 Luchtkwaliteit

In het milieubeleidsplan 2009-2014 "Utrechtse Heuvelrug Natuurlijk Duurzaam" heeft de gemeente ten aanzien van lucht het doel gesteld dat de luchtkwaliteit in de gemeente blijvend wordt verbeterd om de gezondheid van bewoners te beschermen tegen de effecten van luchtverontreiniging, met speciale aandacht voor kwetsbare groepen.

In het kader van het verbeteren van de luchtkwaliteit heeft de gemeente de wens uitgesproken om verkeersaantrekkende objecten langs de A12 te concentreren, mits in combinatie met mitigerende maatregelen ter plaatse. Dit is nodig om de rest van de gemeente te ontlasten. Daarnaast zijn er maatregelen om het gebruik van fiets en openbaar vervoer te stimuleren om een betere luchtkwaliteit te krijgen.

In het milieukwaliteitsprofiel 'kantoren en publieksintensieve voorzieningen' is de volgende ambitiekwaliteit aangegeven:

• 20-22 µg/m3 voor stikstof (NO2). (wettelijk 40 µg/m3).
• 21-22 µg/m3 voor fijnstof (PM10). (wettelijk 31,3 µg/m3).

Met betrekking tot luchtkwaliteit moet rekening worden gehouden met het gestelde in de Wet milieubeheer (Wm), titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen en de bijbehorende bijlagen. Op basis van artikel 5.16 Wm kan, samengevat, een bestemmingsplan worden vastgesteld, indien:

• aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, niet leiden tot het overschrijden van een in bijlage 2 van de Wet milieubeheer opgenomen grenswaarde die behoort bij hoofdstuk 5, titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen, of
• aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, leiden tot een verbetering per saldo van de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof dan wel, bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, de luchtkwaliteit per saldo verbetert door een samenhangende maatregel of een optredend effect, of
• aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht van een stof waarvoor in bijlage 2 een grenswaarde is opgenomen, of
• het project is genoemd of beschreven dan wel past binnen een programma van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit.

Wetgeving

Om gezondheidseffecten zoveel mogelijk te beperken zijn er in de Wet milieubeheer voor een aantal luchtverontreinigende stoffen normen gesteld. Bijlage 2 bij de Wet milieubeheer, behorende bij Titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen van de Wet milieubeheer, geeft grenswaarden voor de luchtverontreinigende stoffen stikstofdioxide (NO2), zwevende deeltjes (PM10 of “fijn stof”), zwaveldioxide (SO2), lood (Pb), benzeen (C6H6) en koolmonoxide (CO). In Nederland zijn de maatgevende luchtverontreinigende stoffen stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10 en PM2.5). Wanneer aan de grenswaarden voor deze stoffen wordt voldaan, wordt ook aan de grenswaarden voor de overige stoffen uit de Wet milieubeheer voldaan.

Gelijktijdig met de Wet luchtkwaliteit is het Besluit niet in betekenende mate bijdragen van 30 oktober 2007 in werking getreden. Het besluit heeft betrekking op ruimtelijke projecten of (te vergunnen) activiteiten, waarvan de bijdrage aan de luchtverontreiniging beperkt is. Om die reden is geen toetsing aan de grenswaarden luchtkwaliteit nodig.

Een project draagt 'niet in betekenende mate' bij aan de concentratie fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2) in de buitenlucht als het project maximaal 3% van de jaargemiddelde grenswaarde bijdraagt aan de heersende concentratie. Dit betekent dat voor zowel fijn stof (PM10) als stikstofdioxide feitelijk een toename van 1,2 µg/m3 op de jaargemiddelde concentratie toelaatbaar wordt geacht.

Uitgangspunten

Met behulp van het computerprogramma Geomilieu V2.30, module Stacks, is de bijdrage van het project aan de verslechtering van de luchtkwaliteit berekend. In Bijlage 14 is het onderzoek met de rekenresultaten opgenomen. De bijdrage is berekend volgens de Regeling beoordeling luchtkwaliteit 2007. De berekeningen zijn uitgevoerd voor het jaar 2016 en er is een doorkijk gegeven naar 2026.

Resultaten

Uit de berekeningen volgt dat het project niet leidt tot een In Betekenende Mate verslechtering van de luchtkwaliteit. Uit de berekeningen volgt dat ten gevolge van het extra verkeer van en naar het landgoed op de wettelijke toetsafstand van 10 m uit de rand verharding:

• de jaargemiddelde concentratie NO2 in 2016 met maximaal 0,30 µg/m3 toeneemt;
• de jaargemiddelde concentratie PM10 in 2016 met maximaal 0,05 µg/m3 toeneemt;
• de jaargemiddelde concentratie NO2 in 2026 met maximaal 0,16 µg/m3 toeneemt;
• de jaargemiddelde concentratie PM10 in 2026 met maximaal 0,04 µg/m3 toeneemt.

Conclusies

Uit de luchtkwaliteitsberekeningen blijkt dat voor zowel het jaar 2016 als het jaar 2026 het project Niet In Betekende Mate bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Hiermee vormt het aspect luchtkwaliteit geen belemmering in de planvorming.

4.8.5 Bedrijven en milieuzonering

Kantoor Triodosbank

Voor een goede ruimtelijke ordening moet aandacht worden besteed aan voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Om dit te voorkomen moet tussen milieubelastende activiteiten en gevoelige bestemmingen (zoals woningen) voldoende afstand in acht worden genomen. Voor het bepalen van deze afstanden wordt getoetst aan:

• VNG Handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' (2009).
• Wet milieubeheer.

Om tot een ruimtelijk relevante toetsing van bedrijven op milieuhygiënische aspecten te komen wordt het begrip milieuzonering gehanteerd. De milieuzonering zorgt voor voldoende afstand tussen milieubelastende activiteiten en milieugevoelige functies in ruimtelijke plannen. Hiertoe zijn milieubelastende activiteiten voorzien van een zone waar mogelijke, nadelige effecten zijn voor milieugevoelige functies. Maatgevend zijn de thema's geur, geluid, stof en gevaar. Vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening is het voorkomen van voorzienbare hinder door belastende activiteiten van belang. Daarnaast mogen deze reeds bestaande activiteiten niet worden beperkt in hun mogelijkheden.

Het nieuwe bankgebouw (kantoor) wordt niet aangemerkt als een milieugevoelige functie ten aanzien van de aspecten geur, geluid en stof. In paragraaf 4.8.6 wordt aandacht besteed aan het aspect 'gevaar' in het kader van externe veiligheid.
Op basis van de VNG Handreiking worden voor 'kantoorgebouwen' de volgende richtafstanden aangehouden (gebaseerd op omgevingstype " rustige woonwijk").

omschrijving	SBI-code	geur	stof	geluid	gevaar
kantoorgebouw	941, 942	0m	0m	10m	0m
parkeerterrein	6321	10m	0m	30m	0m

Omdat in het onderhavig geval sprake is van een omgevingstype "gemengd gebied" kunnen kleinere richtafstanden worden aangehouden. Reden hiervoor is dat in gemengd gebied, zoals in dit geval het zeer gemengde stationsgebied, de aanwezige functiemenging al een hogere milieubelasting kent. Bovenstaande richtafstanden mogen hierdoor met één stap worden verlaagd, zodat alleen de geluidafstand van 10 meter overblijft. De woning Odijkerweg 31 is op meer dan 10 meter van het parkeerterrein gelegen zodat hier geen belemmering ontstaat.

Boom- en fruitteeltkwekerij Odijkerweg 35

Aan de Odijkerweg 35 is een boomkwekerij gevestigd. Op het perceel worden kersenbomen en kerstbomen gekweekt. Voor het bestemmingsplan is een onderzoek naar de milieugevolgen van deze kwekerij uitgevoerd. Dit is opgenomen in Bijlage 15.

Vanwege het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen wordt in de praktijk als richtlijn een afstand van 50 meter aangehouden. Het bouwvlak van de boerderij aan de Odijkerweg 33 ligt deels binnen die afstand. Met een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid is voor dit bouwvlak een duurzaam- en agrarisch onderzoeksinstituut toegestaan hetgeen een gevoelige functie is. Met het planten van een wintergroene haag langs het perceel waar fruitteelt plaatsvindt, kan de afstand worden teruggebracht naar 15 meter. Het hoofdgebouw van Odijkerweg 33 ligt op grotere afstand. Afhankelijk van de exacte locatie, kan bij de besluitvorming over het toepassen van deze binnenplanse afwijkingsbevoegdheid worden bepaald of een wintergroene haag noodzakelijk is.

Conclusie

Op grond van bovenstaande en met in achtneming van de maatregelen, met het oog op de aanwezigheid van de boom- en fruitteeltkwekerij aan de Odijkerweg 35, wordt geconcludeerd dat de ontwikkelingen op landgoed De Reehorst geen belemmeringen vormen voor de omgeving.

4.8.6 Externe veiligheid

In het milieubeleidsplan 2009-2014 "Utrechtse Heuvelrug Natuurlijk Duurzaam" zijn diverse milieukwaliteitsprofielen opgenomen voor de gemeente. Voor dit plangebied is het milieukwaliteitsprofiel 'kantoren en publieksintensieve voorzieningen' van toepassing.

In het milieukwaliteitsprofiel 'kantoren en publieksintensieve voorzieningen' is de volgende ambitiekwaliteit aangegeven ten aanzien van externe veiligheid:

• een plaatsgebonden risico (PR) kleiner of gelijk 10-8/jaar.
• een groepsrisico (GR) kleiner dan 0,1 maal de oriëntatiewaarde.

Het wettelijke niveau voor PR bedraagt 10-6/jaar.

Voor het onderhavige bestemmingsplan is op kwalitatieve wijze externe veiligheid beschouwd. In Bijlage 13 is het onderzoek opgenomen. Het plaatsgebonden en groepsrisico zijn getoetst.

Er zijn drie risicobronnen in de omgeving van het landgoed die invloed kunnen hebben:

• 1. Snelweg A12: op basis van de regeling Basisnet is er geen PR10-6, zodat er geen aandachtspunt is voor het plaatsgebonden risico. Het groepsrisicoplafond ligt op 82m. Binnen deze afstand worden geen functies met grote aantallen personen toegevoegd.
• 2. DPO leiding: deze ondergrondse pijpleiding van Defensie ligt op ruim 80m van het landgoed. Het effect van de leiding is 115 meter en ligt niet over de ontwikkeling op het landgoed.
• 3. Spoorlijn Driebergen - Zeist naar Ede: gelegen op 50m van het landgoed ligt deze spoorlijn, die geen onderdeel uitmaakt van het Basisnet. De spoorlijn levert geen beperkingen op voor de ontwikkeling. De aantallen incidenteel transport van gevaarlijke stoffen zijn dermate laag dat dit niet tot aantoonbare risico's leidt.

Conclusie

De risicobronnen om het landgoed zijn getoetst aan het wettelijk kader. Gebleken is dat de invulling van het landgoed niet leidt tot verhoging van het groepsrisico en dat er geen bestemmingen binnen een PR10-6 contour gerealiseerd worden.

4.8.7 Conventionele explosieven

AVG heeft in opdracht van Triodos Bank een vooronderzoek Conventionele Explosieven uitgevoerd ter plaatse van De Reehorst te Driebergen. Het onderzoek is als Bijlage 10 opgenomen. Het doel van het vooronderzoek conventionele explosieven is om aan de hand van een breed scala aan historisch feitenmateriaal een zo genuanceerd mogelijk beeld te verkrijgen van het voorkomen van niet gesprongen explosieven. Aan de hand van deze gegevens wordt een antwoord gegeven op de vraag of en zo ja in welke delen van het onderzoeksgebied er sprake is van een verhoogd risico op het aantreffen van Conventionele Explosieven.

Op basis van de beoordeling van de feiten van het vooronderzoek is geconcludeerd dat er voldoende indicaties zijn voor de mogelijke aanwezigheid van Conventionele Explosieven in het onderzoeksgebied. De volgende gevechtshandelingen hebben in het onderzoeksgebied plaatsgevonden:

• Geallieerde tactische bombardementen met 250, 500 en/of 1000 lb. afwerpmunitie.
• Geallieerde tactische raketaanvallen met 3 inch raketten.

De volgende Conventionele Explosieven kunnen mogelijk in het onderzoeksgebied worden aangetroffen:

• Locaties bombardementen: Afwerpmunitie van 250, 500 en/of 1000 lb.
• Locaties raket- en vliegtuigbeschietingen: 3 inch raketten (o.a. met 60 lb. SAP gevechtskop).

Bij grondverzet wordt aanbevolen om voor de vastgestelde verdachte gebieden nader onderzoek uit te voeren.

• Gebied B1 : Naoorlogse gebiedsveranderingen in kaart brengen met als doel mogelijke reductie van het verdachte gebied. Vervolgens detectie van het resterende gebied.
• Gebied B2 en B3: Gezien het oppervlak en de locatie van het verdachte gebied zal een verdere uitwerking van de naoorlogse gebiedsveranderingen weinig rendement opleveren.

De verdachte gebieden zullen nader onderzocht worden op het voorkomen van niet gesprongen explosieven. Voor de met dit plan mogelijk gemaakte ontwikkeling levert dit geen belemmering op.

4.8.8 Duurzaamheid

Energiebesparing in gebouwen kan winst opleveren: minder uitstoot van broeikasgas, meer werk in de bouw en een lagere energierekening. Daarom wil de overheid de bestaande bouw én nieuwbouw energiezuiniger maken. De overheid wil het energiegebruik in bestaande bouw en nieuwbouw op 2 manieren verminderen:

• 1. Mensen stimuleren om zelf energie te besparen in hun woning.
• 2. Gebouwen energiezuiniger maken.

Nieuwe gebouwen moeten aan bepaalde eisen voldoen op het gebied van energiezuinigheid. Dit wordt uitgedrukt in de EnergiePrestatieCoëfficiënt (EPC). Hoe lager de EPC, hoe zuiniger het gebouw. De EPC wordt steeds strenger om ons voor te bereiden op bijna energieneutraal bouwen vanaf eind 2020.

Ook wordt bij nieuwbouw met Energieprestatie op Locatie (EPL) gewerkt. EPL is een maat die het berekende verbruik aan fossiele brandstoffen van een wijk of gebouw aangeeft in relatie tot een referentiegebruik. De EPL wordt uitgedrukt in een (rapport)cijfer van 1 tot 10. De hoogte van de EPL-score wordt bepaald door drie factoren:

• het verbruik op gebouwniveau;
• de keuze van de energiedrager (gas, elektriciteit of warmte);
• de wijze van productie van de energiedrager (efficiëntie van de energievoorziening).

Een EPL-score van 10 geeft aan dat in een wijk of gebouw netto geen fossiele brandstoffen worden gebruikt. Dit kan bereikt worden door een efficiënte energievoorziening, een hoge mate van isolatie van de gebouwen en/of het gebruik van veel duurzame energie.

De milieuvriendelijkheid van bouwmaterialen is vanaf 1 januari 2013 nog eens extra belangrijk. Vanaf deze datum eist het Bouwbesluit 2012 dat elk nieuwbouwproject (woningbouw en kantoren vanaf 100 m2) vergezeld gaat van een milieuprestatieberekening (artikel 5.2). De berekening moet voldoen aan de SBK-Bepalingsmethode Milieuprestatie gebouwen en GWW-werken (incl. de Nationale Milieudatabase). Het Bouwbesluit 2012 stelt nog geen grenswaarde aan de milieuprestatie.

Om de milieubelasting van een gebouw of bouwwerk te kunnen bepalen zijn verschillende rekeninstrumenten beschikbaar zoals GPR-Gebouw en BREEAM-NL.

De Gemeentelijke Praktijk Richtlijn (GPR) Gebouw is ontwikkeld als richtlijn voor duurzaam bouwen. GPR Gebouw meet onder andere duurzaamheidsprestaties van nieuwbouw. Het is een praktisch prestatiegericht instrument waarbij de kwaliteit van een gebouw op vijf thema's (energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde) in rapportcijfers wordt uitgedrukt. GPR Gebouw kan ingezet worden bij iedere fase in het bouwproces: beleid, ontwerp en realisatie.

BREEAM-NL (Building Research Establishment Environmental Assessment-NL) is een beoordelingsmethode om de duurzaamheidprestatie van gebouwen te bepalen. De methode omvat verschillende keurmerken, waaronder BREEAM-NL Nieuwbouw. Dit is sinds september 2009 operationeel. Het wordt gebruikt om de duurzaamheidprestatie te bepalen van nieuwe gebouwen. BREEAM stelt een standaard voor een duurzaam gebouw en geeft vervolgens aan welk prestatieniveau het gebouw heeft. Het systeem maakt gebruik van kwalitatieve weging; als totaalscore krijgt een nieuw gebouw of gebied 1 tot 5 sterren (Pass, Good, Very Good, Excellent of Outstanding). BREEAM-NL is bruikbaar voor gebouwen met één gestandaardiseerde beoordelingsrichtlijn.

In het milieubeleidsplan 2009-2014 "Utrechtse Heuvelrug Natuurlijk Duurzaam" heeft de gemeente ten aanzien van duurzaamheid het doel gesteld dat de gemeente in 2035 een klimaatneutrale gemeente is. In dat kader heeft de gemeente de 9 Heuvelrug-principes voor duurzaamheid opgesteld:

• 1. De unieke kwaliteit van landschap, natuur, groen,cultuurhistorie en archeologie in de gemeente wordt gekoesterd en verbeterd waar mogelijk;
• 2. Iedereen krijgt de ruimte om mee te doen;
• 3. Een schone, gezonde en veilige gemeente;
• 4. Verspilling wordt tegengegaan;
• 5. Lokaal doen wat lokaal kan;
• 6. Activiteiten die schadelijke bij-effecten hebben, worden afgebouwd;
• 7. Ruimte bieden aan creativiteit en innovatie;
• 8. Beoordelen van ontwikkelingen in hun brede context, zowel in termen van ruimte als tijd;
• 9. Een economisch vitale gemeente zijn.

In het milieubeleidsplan zijn diverse milieukwaliteitsprofielen opgenomen voor de gemeente. Voor dit plangebied is het milieukwaliteitsprofiel 'kantoren en publieksintensieve voorzieningen' van toepassing. Dit profiel heeft betrekking op specifieke werklocaties, die duurzaam en innovatief zijn ingericht. Naast kantoren en kantoorachtige bedrijven, gaat het hierbij om een grote publieksaantrekkende werking. De publieksaantrekkende werking vraagt om een milieukwaliteit met beperkte hinder en risico's. De gebruiksintensiteit voor de kantoren is hoog. Mogelijkheden voor intensief ruimtegebruik dienen optimaal en efficiënt benut te worden. De ontsluiting met hoogwaardig openbaar vervoer is noodzakelijk en ook per fiets moet het goed bereikbaar zijn. Daarnaast is de sociale- en verkeersveiligheid van belang. Het terrein moet landschappelijk goed worden ingepast, waarbij rekening wordt gehouden met o.a. lichtvervuiling. De beeldkwaliteit is belangrijk, een hoogwaardige uitstraling wordt nagestreefd. In het algemeen is er veel ruimte voor (semi-)openbaar groen en water aanwezig.

In het milieukwaliteitsprofiel 'kantoren en publieksintensieve voorzieningen' is de volgende ambitiekwaliteit aangegeven:

• 25% verscherpte EnergiePrestatie op Locatie (EPL).
• 25% verscherpte EnergiePrestatieCoëfficiënt (EPC); 1,1 EPC-waarde voor utiliteitsbouw.
• GPR Gebouw gemiddeld 7, bij kansrijke projecten 8. Dit ambitieniveau gaat om een ‘hoog niveau van duurzaamheid’ en betreft vergaande optimalisering van het gebouwconcept door duurzame ontwerpkeuzes.

Sommige nieuwbouwprojecten zijn om bepaalde redenen kansrijker dan andere, doordat ze een voorbeeldfunctie of een grote impact hebben op de omgeving. Voor deze projecten wordt ingezet op duurzaamheid en liggen de ambities hoger. Een kansrijk project voldoet aan een of meer van de onderstaande criteria:

• Een gebied of locatie binnen het milieu-invloedsgebied van een milieubelastende bron;
• Een gebied of locatie waar de gemeente een grondpositie heeft;
• Gemeentelijke gebouwen;
• Projecten van 50 woningen of meer;
• Utiliteitsbouw met een oppervlak van meer dan 1.000m2;
• Een gebied of locatie binnen een beschermingsgebied.

Zonnecellen

Inleiding

Zoals al eerder aangegeven zullen boven het parkeerterrein 3.300 m2 aan zonnecellen worden geplaatst. De energie die van de zonnecellen komt zal worden gebruikt voor het gebouw van Triodos Bank. Naast de zonnecellen zal gebruik gemaakt worden van windenergie van een bestaande windmolen in de omgeving en wordt gedacht aan een Warmte Koude Opslag (WKO) systeem.

Variantenstudie

Voor het bepalen van de beste locatie voor de zonnecellen is een variantenstudie uitgevoerd. In het Definitief Ontwerp (Bijlage 1) is deze variantenstudie opgenomen.

De volgende drie alternatieven zijn bekeken:

Uitsnede Definitief Ontwerp (voor een grotere afbeelding wordt verwezen naar Bijlage 1)

Resultaat

Alternatief 1, boven het parkeerterrein, is de beste locatie gebleken. Met name vanwege de ligging buiten het NNN en vanwege de combinatie met het parkeerterrein (efficiënt ruimtegebruik).

Conclusie duurzaamheid

Een duurzame ontwikkeling van het Triodos gebouw en het landgoed is een van de hoofduitgangspunten van de initiatiefnemer. Het gebied ontleent in hoge mate haar kwaliteit aan de cultuurhistorische en ecologische ontwikkeling van de "Stichtse Lustwarande". Een sterk voorbeeld van duurzame gebiedsontwikkeling waar de voorgenomen ontwikkeling van het duurzame gebouw voor de Triodos Bank op landgoed De Reehorst prima in past.

Geconcludeerd kan worden dat de voorgenomen ontwikkeling van de Triodos Bank op landgoed De Reehorst past binnen het duurzaamheidsbeleid van de gemeente. Het bankgebouw sluit nauw aan bij de gebiedsomschrijving behorende bij het milieukwaliteitsprofiel 'kantoren en publieksintensieve voorzieningen', voldoet aan de genoemde ambitiekwaliteit en kan worden gezien als een kansrijk project door de ligging nabij station Driebergen-Zeist (milieubelastende bron), de grootte van de ontwikkeling (meer dan 1000m2) en gelegen binnen de Ecologische Hoofd Structuur (bechermingsgebied).

Triodos Bank heeft in haar Technisch Programma van Eisen zeer gedetailleerd aangegeven welke punten er gerealiseerd dienen te worden in het kader van BREEAM-NL.

De BREEAM ambitie voor dit project is 'outstanding' (dit komt overeen met een score hoger dan 85%, waarbij Triodos Bank de eis heeft gesteld dat minimaal een score van 80% moet worden gerealiseerd (dit komt overeen met een hoge score in 'excellent (begint bij 70%). Deze ambitie is zeer hoog en past bij het karakter van de bank.

4.9 Kabels en leidingen

In het plangebied bevinden zich geen boven- en/of ondergrondse hoofdtransportleidingen.

4.10 Vrijwaringszone

Rijkswaterstaat hanteert het zogenaamde rooilijnenbeleid rondom Rijkswegen. Dit rooilijnenbeleid bestaat uit een bebouwingsvrije zone met aansluitend een overlegzone. De zones gelden zowel voor de hoofdrijbanen als voor de toe- en afritten van de Rijkswegen.

Voor de autosnelweg A12 aan de zuidzijde van het plangebied dient een strook aan weerszijden vrij te worden gehouden van bebouwing vanwege:

• mogelijke toekomstige reconstructies;
• de mogelijke aanleg van elektronische begeleiding van het wegverkeer;
• de aanwezigheid of reservering van ruimte ten behoeve van een leidingstrook;
• het voorkomen van voor de weggebruiker afleidende effecten;
• het beperken van milieuhinder voor omwonenden.

In onderhavig bestemmingsplan is zowel de bebouwingsvrije zone van 50 meter over het plangebied gelegen als de overlegzone tussen de 50 en 100 meter.

4.11 Ladder voor duurzame verstedelijking

De Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van het Rijk en per eind 2012 als motiveringseis in het Bro en heeft als doel om zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren en overprogrammering op regionaal niveau te voorkomen. De ladder voor duurzame verstedelijking is verankerd in het Bro in de artikelen 1.1.1 en 3.1.6. Ook de provincie Utrecht hanteert de ladder als stappenplan voor het toestaan van ruimtelijke ontwikkelingen. In het kort gezegd komt het er op neer dat als een bestemmingsplan nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maakt (bij recht of door middel van een afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid) in de toelichting moet worden beschreven dat deze voorzien in een actuele regionale behoefte. Zo ook in geval van landgoed De Reehorst. Achtergrond van deze bepaling is dat bouwen voor leegstand, waarbij beslag wordt gelegd op schaarse grond ook al is dat in stedelijk gebied, moet worden voorkomen.

De volledige toetsing van de ladder is opgenomen in Bijlage 11

De ontwikkeling van kantoorruimte is Ladderplichtig

De ontwikkeling van kantoorruimte op landgoed De Reehorst is ladderplichtig. Het is immers zo dat bij alle nieuwe stedelijke ontwikkelingen, waarvoor een nieuw bestemmingsplan moet worden gemaakt, aangepast en/of geactualiseerd de ladder doorlopen moet worden. De gemeente heeft bij aanpassingen in plannen een motiveerplicht om te onderbouwen dat wordt voldaan aan de ladder. De ontwikkeling van kantoorruimte (inclusief flexibiliteitsmogelijkheden) op het landgoed voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling en is daarmee dus ladderplichtig.

Trede 1: Is er een actuele regionale behoefte aan toevoeging van nieuwe kantoorruimte op landgoed De Reehorst?

Het doel van deze trede 1 is om inzicht te krijgen in de regionale behoefte aan kantoorruimte en de mogelijke marktruimte die beschikbaar is voor de potentiële ontwikkeling van kantoorruimte op landgoed De Reehorst in de bestemmingsplanperiode van 10 jaar, in dit geval 2016-2026. Hiervoor is voor de toevoeging van nieuwe kantoorruimte op landgoed De Reehorst gekeken naar de marktvraag voor kantoorruimte. Vervolgens is geanalyseerd wat het marktaandeel is van de locatie Driebergen - Zeist binnen de totale kantorenmarkt van beide gemeenten.

In de Thematische Structuurvisie Kantoren (TSK, provincie Utrecht, 2015) worden 26 ontwikkellocaties beschreven waar op dit moment door gemeenten nog ruimte wordt gegeven om nieuwe kantoren bij te bouwen (plancapaciteit). Het stationsgebied Driebergen - Zeist behoort hier ook toe. In de Structuurvisie is aangegeven op welke locatie plancapaciteit zal worden beperkt. Dit zal de Provincie doen door middel van zogenaamde inpassingsplannen (zie hiervoor eveneens paragraaf 3.2). Vanwege deze wijziging in provinciaal beleid kijken we voor de ladder duurzame verstedelijking specifiek naar vraag en aanbod binnen de twee gemeentes.

Daarnaast heeft de Provincie een beperkt aantal goed ontsloten locaties aangewezen waar kantoorontwikkeling substantieel bijdraagt aan de versterking van het (groot) stedelijk milieu of ruimtelijke kwaliteit. Stationsgebied Driebergen - Zeist is aangewezen als 'Kantoren op knooppunten' (zie ook pargraaf 3.2). Nieuwe kantoorontwikkeling is toegestaan, mits de noodzaak, met toepassing van de duurzame verstedelijkingsladder is aangetoond.

Conclusie trede 1 van de Ladder

De marktvraag naar kantoorruimte op snelweg/ov-knooppuntlocaties in de gemeenten Zeist en Utrechtse Heuvelrug bedraagt de komende tien jaar zo'n 33.000 m² bvo (uitbreiding en vervanging). Wanneer we uitgaan van een reguliere vormfactor van 85% komt dat neer op een vraag van circa 38.000 m2.

Het stationsgebied Driebergen - Zeist heeft, met ca. 24.000 m2 vvo, een beperkte voorraad aan kantoorruimte. Er staan minder dan 10 kantoorpanden rondom het station. Beide gemeenten beschikken niet over andere kantoorlocaties die beschikken over multimodale bereikbaarheid: een ov-knooppunt en de directe nabijkheid van de A-12. Het marktaandeel van deze locatie binnen beide gemeenten is op basis van verhuisbewegingen en opname beperkt. Omdat de bereikbaarheid verder toeneemt en er nieuwe ontwikkelruimte beschikbaar komt (op een locatie met ondergemiddelde leegstand die lange tijd 'op slot' zat voor nieuwbouw) wordt verwacht Driebergen - Zeist een vergelijkbaar marktaandeel heeft als De Batterijen (Veenendaal), De Twaalf Apostelen (Bunnik) en Snellerpoort/Middelland - Noord (Woerden) van maximaal zo'n 40%. Uitgaande van de maximale vraag van 33.000 m2 vvo in de gemeenten Zeist en Utrechtse Heuvelrug in de komende tien jaar, betekent dit een vraag naar kantoorruimte voor het stationsgebied Driebergen - Zeist van circa 13.000 m2 vvo tot 2026. Uitgaande van een vormfactor van 85% betekent dit een vraag naar circa 15.000 m2 bvo.

De ruimtebehoefte voor Triodosbank is bepaald op basis van een jaarlijkse groeiverwachting van het aantal medewerkers met 12,5%. Sinds 2011 is het aantal medewerkers van de bank gestegen met meer dan 140. De verwachting is dat deze groei tot 2020 zal doorzetten met bijna 700 medewerkers. Triodos gaat uit van een zeer efficiënte inrichting van het gebouw. De totale ruimtebehoefte komt neer op 12.500 m2 bvo (dit is een goed voorbeeld van een lokale uitbreidingsvraag).

In de gemeenten Zeist en Utrechtse Heuvelrug zijn geen andere plannen voor toevoeging van knooppuntlocaties. Door de Thematische Structuurvisie en de inpassingsplannen van de provincie Utrecht is er binnen deze provincie binnen twee jaar geen planoverschot aan kantoorruimte en is vraag en aanbod van kantoorruimte in balans. Voor de beoogde kantoorontwikkeling op landgoed De Reehorst betekent dit dat er in de planperiode voldoende actuele regionale behoefte is.

Trede 2: is (een deel van) de behopefte op te vangen binnen bestaand stedelijk gebied?

Voor de tweede trede van de Ladder is het beschikbare aanbod in bestaand stedelijk gebied in kantoorpanden op vergelijkbare locatietypen geïnventariseerd binnen beide gemeenten. In totaal zijn er twee objecten beschikbaar binnen Stationsgebied Driebergen - Zeist met een totaal verhuurbaar oppervlak van 3.655 m2 vvo. Wanneer wordt gerekend met een gewenste frictieleegstand van 5%, bedraagt de 'ongewenste' leegstand (of aanbod) circa 2.455 m² vvo.

Binnen de gemeenten Zeist en Utrechtse Heuvelrug zijn er geen objecten beschikbaar met een vloeroppervlak van 10.000 m2 vvo. In de totale provincie is er slechts zeer beperkt aanbod beschikbaar voor deze grootte.

Triodos huurt één pand aan de Utrechtseweg, welke op de markt beschikbaar zal komen. De andere panden blijven in eigendom en gebruik. De kans dat het gehuurde pand opnieuw wordt gehuurd is groot, zodat de nieuwe kantoorruimte niet leidt tot onaanvaardbare leegstand in de twee gemeneten.

Conclusie trede 2 van de Ladder

De beoogde nieuwe stedelijke ontwikkeling leidt zoals aangegeven niet tot onaanvaardbare leegstand. Als extra check is gekeken naar het totale aanbod binnen beide gemeenten en de totale provincie. In beide gemeenten is er geen aanbod beschikbaar dat in de ruimtebehoefte van Tiodosbank voorziet. In de gehele provincie is het aanbod zeer beperkt en niet gevestigd op locaties op multimodale ontsluiting.

Trede 3: landgoed De Reehorst is passend ontsloten

De locatie van het landgoed is niet binnenstedelijk gelegen, maar wel zeer multimodaal ontsloten. In de huidige situatie is al sprake van een goede ontsluiting. Met de herinrichting van het gebied zal dat verbeteren. De locatie is dan goed bereikbaar te voet, per fiets, per openbaar vervoer en per auto (direct aan de A12 gelegen). De ontsluiting van het landgoed zal vanuit de Hoofdstraat plaatsvinden en na herstructurering van deze straat in het kader van de herstructurering van het stationsgebied geen problemen op de Hoofdstraat veroorzaken. Op het landgoed is voldoende in parkeerplaatsen voorzien zodat de bereikbaarheid van het station niet door de komst van de Triodos bank wordt benadeeld.

Conclusies Ladder voor duurzame verstedelijking

De ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt in dit bestemmingsplan voldoet aan alle drie de treden van de ladder duurzame verstedelijking.

Hoofdstuk 5 Wijze van bestemmen

5.1 Algemeen

Dit bestemmingsplan bestaat uit geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1581.DBGldgdereehorst-OW01 met de bijbehorende regels en een toelichting hierop. Het GML-bestand (simpel gezegd; de kaart) en de bijbehorende regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Deze beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. In het GML-bestand zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels over het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

5.2 Methodiek

Verbeelding

In het GML-bestand hebben alle gronden met hun bebouwing binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere soorten aanduidingen zijn opgenomen. Deze aanduidingen hebben alleen een juridische betekenis als in de regels in combinatie met het GML-bestand aan de betreffende aanduiding een gevolg wordt verbonden.

Een aantal aanduidingen heeft juridisch gezien geen betekenis en is uitsluitend opgenomen ten behoeve van de leesbaarheid van de verbeelding. In de legenda zijn deze als "verklaringen" aangegeven (bijvoorbeeld kadastrale gegevens).

Regels

De regels geven inhoud aan de op de verbeelding gegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen al dan niet mogen worden gebruikt en wat en hoe er gebouwd mag worden. Bij de opzet van de regels is het aantal regels zo beperkt mogelijk gehouden. Alleen datgene is geregeld, wat werkelijk noodzakelijk is. Toch kan het in een concrete situatie voorkomen dat een afwijking van de regels gewenst is. Daarom zijn er in het bestemmingsplan afwijkingsregels opgenomen. De bevoegdheid om af te wijken van bepaalde regels is gebaseerd op artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). De uitvoering berust bij burgemeester en wethouders. Deze afwijkingen maken kleine afwijkingen mogelijk binnen de aan de grond toegekende bestemming.

De bij het plan behorende regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1 (artikelen 1 en 2) bevat de inleidende regels. Deze regels dienen een eenduidige interpretatie en toepassing van de overige, meer inhoudelijke regels en de verbeelding te waarborgen.
• Hoofdstuk 2 (artikel 3 tot en met 9) bevat de bestemmingsregels. Dit betreft de specifieke regels van de opgenomen bestemmingen. De artikelen bestaan uit een bestemmingsomschrijving en bouwregels en zo nodig uit afwijkings- en specifieke gebruiksregels. Ook de dubbelbestemmingen (Archeologie en Landgoed) zijn in dit hoofdstuk opgenomen.
• Hoofdstuk 3 (artikelen 10 tot en met 14) bevat de algemene regels, waaronder de anti-dubbeltelregel en de algemene gebruiksregel.
• Hoofdstuk 4 (artikelen 15 en 16) omvat de overgangs- en slotregels.

Regels in verband met de bestemmingen

De bestemmingsregels kennen allemaal dezelfde opbouw:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• afwijken van de bouwregels (indien aanwezig);
• specifieke gebruiksregels (indien aanwezig);
• afwijken van de gebruiksregels (indien aanwezig);
• omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (indien aanwezig);
• wijzigingsbevoegdheid (indien aanwezig).

Bestemmingsomschrijving

De bestemmingsomschrijving is de centrale bepaling van elke bestemming. In de bestemmingsomschrijving worden de binnen een bestemming toegestane functies genoemd. Het gebruik wordt hier geregeld.

Bouwregels

De bouwregels zijn gerelateerd aan deze bestemmingsomschrijving. In de bouwregels wordt aangegeven welke bebouwingsmogelijkheden er op een perceel bestaan. Zoals bijvoorbeeld de bouwhoogtes.

Afwijken van de bouwregels

Door het opnemen van een afwijkingsregeling bestaat de mogelijkheid om middels een omgevingsvergunning af te wijken van de algemeen toegestane bouwregels. In een afwijkingsregeling wordt opgenomen waarvan afwijking wordt verleend, de maximale omvang van de afwijking die kan worden toegestaan en eventuele voorwaarden waaronder de omgevingsvergunning tot afwijken wordt verleend. Een voorbeeld is een afwijkende goot- en/ of bouwhoogte in een bepaalde situatie.

Overigens biedt bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht nog bouw- en gebruiksmogelijkheden buiten dit bestemmingsplan om, onder meer door middel van 'vergunningsvrij bouwen'.

Specifieke gebruiksregels

Deze regels zijn in feite een aanvulling op de bestemmingsomschrijving. Hier worden vormen van gebruik beschreven die men in strijd acht met de bestemming, maar waarvan niet direct uit de bestemmingsomschrijving blijkt dat dit zo is.

Afwijken van de gebruiksregels

Onder afwijken van de gebruiksregels wordt het mogelijk gemaakt een bepaalde vorm van gebruik toch onder de bestemming te laten vallen. Een afwijking van een gebruiksregel mag echter niet leiden tot een feitelijke wijziging van de bestemming. Het betreft dus altijd gebruik dat inherent is aan de in de bestemmingsomschrijving opgenomen functies. Een voorbeeld hiervan is bijvoorbeeld het mogen uitoefenen van kleinschalige nevenactiviteiten (in de vorm van ambachtelijke bedrijvigheid, zoals de verkoop van zelfgemaakte kaas) in de bestemming 'Agrarisch met Waarden'.

Overigens biedt bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht nog bouw- en gebruiksmogelijkheden buiten dit bestemmingsplan om.

Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

Specifieke inrichtingsactiviteiten, niet bestaande uit bouwen (dat is immers al onder de bouwregels beschreven), dienen soms aan een omgevingsvergunning te worden gebonden. Hiervan zal sprake zijn als bepaalde werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden van invloed kunnen zijn op in de specifieke bestemming voorkomende bijzondere omstandigheden. Voorbeelden van deze omstandigheden zijn cultuurhistorische- of landschappelijke waarden. Deze waarden kunnen met een omgevingsvergunningstelsel worden beschermd. De regeling is nadrukkelijk niet bedoeld om alle werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden geheel uit te sluiten.

Wijzigingsbevoegdheid

Door het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid is het mogelijk om het bestemmingsplan te wijzigen (binnenplanse wijziging). Het kan dan gaan om het wijzigen van een op een perceel gelegde bestemming, maar ook bijvoorbeeld het wijzigen of vergroten van een bouwvlak (met bijbehorende bouwmogelijkheden).

5.3 Bestemmingen

Onderhavig bestemmingsplan kent de volgende bestemmingen:

• Agrarisch met waarden;
• Gemengd;
• Kantoor;
• Natuur.

Artikel 3 Agrarisch met Waarden

Deze bestemming wordt gebruikt voor het deel van het plangebied waar ook in de huidige situatie sprake is van agrarisch gebruik. Dit betreft de boerderij aan de Odijkerweg en de achterliggende gronden.

In de bestemming is voor de boerderij aan de Odijkerweg een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor een agrarisch- en duurzaam onderzoeksinstituut om de vestiging van het Louis Bolk instituut aldaar mogelijk te maken.

Voor de ontsluitingsweg over het landgoed is in de regels een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor half verdiepte ligging en de realisatie van faunapassages.

Artikel 4 Gemengd

Gelet op de bestaande verschillende functies van de diverse gebouwen op het landgoed is voor deze bouwvlakken de bestemming Gemengd gekozen. Het bouwvlak is voor deze bouwwerken gelijk aan het bestemmingsvlak.

Artikel 5 Kantoor

Voor het nieuwe gebouw van de Triodosbank is de bestemming Kantoor gekozen. Ook hier is het bouwvlak gelijk aan het bestemmingsvlak. De bouwhoogte is in vier delen gemaximaliseerd. In de bestemming is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor de vereisten uit de saldobenadering NNN.

Artikel 6 Natuur

Deze bestemming beslaat het grootste deel van het plangebied, namelijk het landgoed buiten de bouwvlakken. Hiermee wordt ook het waardevolle NNN beschermd. Overigens is het niet zo dat alles wat de bestemming Natuur heeft ook per definitie NNN is. Voor de ontsluitingsweg over het landgoed is in de regels een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor half verdiepte ligging en de realisatie van faunapassages.

5.4 Dubbelbestemmingen

Het plan kent de volgende dubbelbestemmingen:

• Waarde - Archeologie 3
• Waarde - Archeologie 4
• Waarde - Landgoed en buitenplaats

Artikelen 7 en 8 Waarde - Archeologie 3 en 4

Het plangebied kent twee gradaties in verwachtingswaarde op het gebied van archeologie. Deze zijn opgenomen in twee dubbelbestemmingen. Het verschil zit in de uitzonderingsregels, waarin aan is gegeven wanneer archeologisch onderzoek moet plaatsvinden.

Artikel 9 Waarde Landgoed en buitenplaats

Dit artikel waarborgt het specifieke karakter van het landgoed bovenop de basisbestemmingen Natuur, Gemengd, Kantoor en Agrarisch met Waarden. Ook hier is een verplichte omgevingsvergunning opgenomen voor bepaalde werken en werkzaamheden. De gronden die het nieuwe parkeerterrein omvatten hebben eveneens deze bestemming. Voor het parkeerterrein is een voorwaardelijk verplichting opgenomen voor landschappelijke inpassing.

5.5 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de anti-dubbeltelbepaling, algemene bouwregels, algemene aanduidingsregels, algemene gebruiksregels en algemene afwijkingsregels. Als algemene aanduiding zijn de vrijwaringszones van de bestaande wegen opgenomen. In de algemene afwijkingsregels is een afwijkingsmogelijkheid van 10% van de bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen opgenomen.

Hoofdstuk 4 bevat de overgangs- en slotbepalingen zoals aangegeven in wet- en regelgeving.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

In dit hoofdstuk wordt de uitvoerbaarheid van het plan beschreven. De volgende zaken komen aan bod:

6.1 Financieel-economische uitvoerbaarheid

Ten behoeve van de ontwikkeling van het gehele landgoed De Reehorst is een anterieure overeenkomst getekend door de partijen die betrokken zijn bij deze ontwikkeling. De kostenverdeling is hierin opgenomen. Met de anterieure overeenkomst is het kostenverhaal verzekerd. De kosten voor de ontwikkeling worden gefinancierd door initiatiefnemer.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Vooroverleg

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan moet in het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) overleg worden gepleegd met instanties en diensten die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in geding zijn.

Het voorontwerpbestemmingsplan "Landgoed De Reehorst" is aan diverse overleginstanties toegezonden. De overlegpartners hebben in de periode van 1 mei tot en met 11 juni de gelegenheid gekregen een overlegreactie uit te brengen. In totaal zijn 4 reacties ontvangen. In Bijlage 17 zijn de reacties en de beantwoording hiervan opgenomen.

6.2.2 Inspraak

Het voorontwerpbestemmingsplan "Landgoed De Reehorst" is op basis van de gemeentelijke inspraakverordening gedurende een periode van 6 weken ter inzage gelegd (van 1 mei tot en met 11 juni 2015). Tevens heeft op 18 mei 2015 een informatiebijeenkomst plaatsgevonden. Er zijn 6 inspraakreacties ontvangen. In Bijlage 17 is de nota met de inspraakreacties en de beantwoording hiervan opgenomen.

6.2.3 Zienswijzen

In Bijlage 18 is de Nota van Zienswijzen opgenomen, waarin de zienswijzen zijn weergegeven en van een beantwoording zijn voorzien.

6.3 Handhaving

Het betrekken van toezicht en handhavingsaspecten bij het opstellen en vaststellen van bestemmingsplannen is belangrijk, omdat het de manier is om de ruimtelijke ordening ontwikkelingsbestendiger te maken.

Daarom wordt bij de actualisering van dit bestemmingsplan voorafgaand waar mogelijk een zo goed mogelijk beeld verkregen van de huidige planologische situatie en ontwikkelings- / afwijkingsmogelijkheden, de in de afgelopen 10 jaar aangevraagde en verleende afwijkingen / omgevingsvergunningen en de in de afgelopen tien jaar verrichte handhavingsacties. Dit onderzoek past binnen de verplichtingen uit onder andere de artikelen 3:2 en 3:46 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De investering betreft de invulling van het preventieve toezicht en de handhavingstaak.

De kwaliteit van het preventieve toezicht en de handhavingstaak beïnvloedt rechtstreeks de impact en de gevolgen van het repressieve toezicht en de handhavingstaak en daarmee de houdbaarheid van het op te stellen en vast te stellen bestemmingsplan. Het is om die reden dat in het bestemmingsplan de nadruk op de preventieve aspecten is gelegd. Daarvoor is het bestemmingsplan het middel bij uitstek.

Repressief toezicht en handhaving ligt wettelijk vast en leidt allereerst tot de te beantwoorden vraag of de overtreding kan worden gelegaliseerd. Als legalisatie niet aan de orde is, kan met gebruikmaking van de repressieve handhavingsmiddelen (o.a. last onder dwangsom en last onder bestuursdwang) beëindiging van de overtreding worden afgedwongen.

Bijlagen

Bijlage 1 Definitief Ontwerp

Bijlage 2 Archeologisch Onderzoek

Bijlage 3 Historisch Bodemonderzoek

Bijlage 4 Verkennend Bodemonderzoek

Bijlage 5 Onderzoek Water

Bijlage 6 Onderzoek Natuur

Bijlage 7 Onderzoek wegverkeerslawaai

Bijlage 8 Verkeerstoets

Bijlage 9 Onderzoek Cultuurhistorie

Bijlage 10 Onderzoek explosieven

Bijlage 11 Onderzoek Ladder duurzame verstedelijking

Bijlage 12 Onderzoek bomen

Bijlage 13 Onderzoek Externe Veiligheid

Bijlage 14 Onderzoek Luchtkwaliteit

Bijlage 15 Onderzoek spuitcirkel

Bijlage 16 Onderzoek geluidsisolatie

Bijlage 17 Nota van inspraak en vooroverleg

Bijlage 18 Nota van Zienswijze en wijzigingen