Woongebied Amerongen en Overberg 1e herziening

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op 5 maart 2015 heeft de gemeenteraad de beheersverordening "Woongebied Amerongen en Overberg" vastgesteld. De beheersverordening is opgesteld om een uniforme ruimtelijke regeling te treffen voor het woongebied en daarbij de bestaande planologische rechten zo min mogelijk aan te tasten. Een beheersverordening legt immers de bestaande situatie vast.

Sindsdien is geconstateerd dat een aantal aspecten uit de beheersverordening niet in overeenstemming is met de feitelijke bestaande situatie. Bovendien is het Besluit omgevingsrecht, waar de wettelijke regels over het omgevingsvergunningsvrij bouwen in zijn opgenomen, veranderd. Tot slot bestaat de wens om de beheersverordening op een aantal onderdelen en in algemene zin in overeenstemming te brengen met andere recent vastgestelde ruimtelijke plannen in de gemeente.

1.2 Leeswijzer

De toelichting van deze beheersverordening is als volgt opgebouwd. In hoofdstuk 2 is een toelichting op de herziene planonderdelen is opgenomen. De herziene planonderdelen bestaan uit perceelsgebonden aanpassingen en algemene voor het verordeningsgebied relevante aanpassingen. In hoofdstuk 3 zijn deze opgenomen in een Staat van wijzigingen. De wijze van bestemmen is opgenomen in hoofdstuk 4. De uitvoerbaarheid van de beheersverordening is opgenomen in hoofdstuk 5.

Na de toelichting volgen de regels. Deze bestaan uit de regels van de oorspronkelijke beheersverordening waarin tevens de wijzigingen zijn verwerkt. Deze maken daarmee integraal onderdeel uit van de 1e herziening van de beheersverordening.

1.3 Ligging en begrenzing verordeningsgebied

In de onderstaande afbeelding wordt de begrenzing van de beheersverordening Woongebied Amerongen en Overberg 1e herziening weergegeven.

Begrenzing beheersverordening Woongebied Amerongen en Overberg 1e herziening.

Hoofdstuk 2 Toelichting op de herziene planonderdelen

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk is een toelichting gegeven op de herziene planonderdelen. Enerzijds hebben deze aanpassingen betrekking op een gedeelte of het gehele verordeningsgebied (paragraaf 2.2). Deze bestaan anderzijds uit een aantal aanpassingen voor specifieke percelen (paragraaf 2.3).

2.2 Algemene wijzigingen

2.2.1 Regeling wetgevingszone - beschermd dorpsgezicht

In artikel 22.2.2 van de geldende beheersverordening is een regeling opgenomen die bepaalt dat ten behoeve van de andere voor deze gronden geldende bestemming(en) uitsluitend de bestaande bebouwing is toegestaan. In de praktijk betekent dit dat geen nieuwe bebouwing kan worden toegestaan in het beschermd dorpsgezicht. Dit is echter niet de bedoeling.

De gronden met de aanduiding 'wetgevingszone - beschermd dorpsgezicht' zijn mede bedoeld voor het behoud en herstel van het beschermd dorpsgezicht. Er mag alleen worden gebouwd als het beschermd dorpsgezicht niet wezenlijk wordt aangetast of indien de mogelijkheden tot herstel ervan niet onevenredig worden verkleind. Voorgesteld wordt de regeling aan te passen.

Daarnaast is gebleken dat de bouwregeling voor bijbehorende bouwwerken bij de bestemmingen Bedrijf, Detailhandel, Gemengd, Horeca en Maatschappelijk meer beperkend is dat het oude bestemmingsplan Kom. Bouwen buiten het bouwvlak was beperkt toegestaan, terwijl dit in de beheersverordening is uitgesloten. Dit wordt hersteld. In het beschermd dorpsgezicht blijft voor een omgevingsvergunning ten alle tijde advies nodig van de gemeentelijke monumentencommissie.

In paragraaf 3.1.1 zijn de wijzigingen opgenomen. Opgemerkt wordt dat deze bepaling in deze herziening nu in artikel 24 is opgenomen.

2.2.2 Wijziging in verband met regels vergunningvrij bouwen

Sinds de vaststellingsprocedure van de beheersverordening 'Woongebied Amerongen en Overberg' is de regeling uit Bijlage 2 van het Besluit omgevingsrecht, waar de wettelijke regels over het vergunningsvrij bouwen staan, veranderd. Nu wordt niet meer gesproken over bijgebouwen, aanbouwen en dergelijke maar over bijbehorende bouwwerken bij het hoofdgebouw. Bovendien wordt in dit Besluit het gebied beschreven waar deze vergunningsvrije bouwwerken mogen worden opgericht. Deze gewijzigde regeling is in deze aanpassing van deze beheersverordening meegenomen.

In paragraaf 3.1.2 en paragraaf 3.2.42 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.2.3 Zonnepanelen in veldopstelling

Op 29 juni 2015 heeft de raad ingestemd met het raadsvoorstel 'Zonnepanelen in veldopstelling'. Daarmee heeft de raad zich positief uitgesproken voor het plaatsen van zonnepanelen op de grond in het veld. In dit voorstel is een drietal categorieën onderscheiden:

• Grondgebonden installaties bij particuliere huishoudens voor eigen gebruik
• Grondgebonden installaties bij bedrijven voor eigen gebruik
• Grondgebonden installaties bij bedrijven anders dan eigen gebruik

In het raadsbesluit is aangegeven dat voor de eerste twee categorieën een regeling moet worden opgenomen in bestemmingsplannen. De tweede categorie moet echter eerst nog verder worden uitgewerkt. Voor de laatste categorie is aangegeven dat daar nog geen concrete regeling voor hoeft te worden opgesteld, maar dat er algemene beleidsuitgangspunten dienen te worden vastgesteld.

Op basis van dit raadsbesluit is voor de eerste categorie een regeling voor bestemmingsplannen en beheersverordeningen opgenomen. Daarin is onder meer bepaald dat de oppervlakte maximaal 50 m2 mag bedragen, er verschillende bouwhoogtes gelden voor het voorerf en het achtererf en dat zonnepanelen in veldopstelling niet zijn toegestaan in gebieden die op de zogenaamde nee-lijst staan (o.a. grafheuvels, beschermde stads- en dorpsgezicht, Natura2000-gebied). Verder is conform het raadsbesluit een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor een extra zonnepaneelinstallatie van maximaal 50 m2 ten bate van de energievoorziening voor een Warmte Koude Opslaginstallatie (WKO) of een warmtepomp.

Voor de tweede categorie, installaties bij bedrijven voor eigen gebruik, is geen regeling opgenomen. Deze moet nog worden uitgewerkt.

In paragraaf 3.1.3 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.2.4 Verboden gebruik bijbehorende bouwwerken

Bij de bestemmingen Wonen - S 1, Wonen - S 2 en Wonen - S 3 is in de bouwregels voor bijbehorende bouwwerken opgenomen dat indien deze buiten het bouwvlak en op meer dan 4 m afstand van het oorspronkelijk hoofdgebouw zijn gelegen, deze niet voor de hoofdfunctie, oftewel wonen gebruikt mogen worden. Dit is echter niet geregeld voor bestaande bijbehorende bouwwerken. Vandaar dat nu wordt voorgesteld om dit ook aan de lijst van verboden gebruik toe te voegen.

In paragraaf 3.1.4 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.2.5 Staat van activiteiten: bedrijf aan huis

In de lijst van verboden gebruik (art. 23.1) is onder meer opgenomen dat onder verboden gebruik in elk geval wordt verstaan: 'een gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel ten behoeve van prostitutie, een escortbedrijf of een erotisch getinte vermaaksfunctie behoudens in het geval dat dit gebruik uitdrukkelijk is toegestaan'.

Tot nog toe wordt een dergelijk gebruik nergens binnen de gemeente bij recht toegestaan. Sinds het schrappen van het algemene prostitutieverbod uit het Wetboek van Strafrecht is een volledig verbod op prostitutie binnen een gemeente echter niet toegestaan. De gemeente heeft er daarom voor gekozen om in alle bestemmingsplannen voor het buitengebied een wijzigingsbevoegdheid op te nemen, om in totaal maximaal één seksinrichting of escortbedrijf binnen de grenzen van de gemeente mogelijk te maken.

In de 'Staat van Activiteiten: bedrijf aan huis' van de VNG die gekoppeld is aan de specifieke gebruiksregels voor beroep en bedrijf aan huis, is echter onder andere 'Persoonlijke dienstverlening n.e.g.' opgenomen als toegestane activiteit. Nu blijkt dat daar ook seksinrichtingen en prostitutie onder verstaan kunnen worden. Er zou daardoor discussie kunnen ontstaan of dit gebruik daarmee toch bij recht zou zijn toegestaan binnen de woonbestemming. Om deze mogelijke discussie te vermijden, wordt voorgesteld om dit op deze lijst expliciet uit te sluiten, zodat daar geen enkele onduidelijkheid meer over kan bestaan.

In paragraaf 3.1.5 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.2.6 Parkeergelegenheid en laden en lossen

In verband met het vervallen van de stedenbouwkundige bepalingen uit de bouwverordening, waaronder parkeren en laden en lossen, is het noodzakelijk om voldoende parkeergelegenheid te borgen in het bestemmingsplan of beheersverordening. In de beheersverordening was een beperkte bepaling opgenomen. Inmiddels is een gemeentebreed paraplubestemmingsplan opgesteld waarin wordt voorzien in een regeling voor parkeren en laden en lossen. De regeling uit het 'Paraplubestemmingsplan Stedenbouwkundige bepalingen bouwerordening' wordt zodoende verwerkt in de beheersverordening.

In paragraaf 3.1.6 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.2.7 Wijzigingen erkerregeling

Gebleken is dat de erkerregeling die in de bestemmingen Wonen en Tuin is opgenomen een aantal kleine onvolkomenheden en inconsequenties bevat. Voorgesteld wordt dat deze wordt aangepast conform het beleid planologische afwijkingen. Voor het Beschermd Dorpsgezicht geldt een vergunningsplicht.

In paragraaf 3.1.7 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.2.8 Mantelzorg en bedrijfswoningen

Wonen ten behoeve van mantelzorg is bij een woning standaard toegestaan, maar bij een bedrijfswoning echter niet. Vandaar dat voorgesteld wordt om de bestemmingsomschrijving op dit punt aan te passen.

In paragraaf 3.1.8 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.2.9 Dakkapellen

De regeling voor dakkapellen sluit niet aan op de Welstandsnota 2008. Voorgesteld wordt om de aanvullende voorwaarden uit de Welstandsnota in het ontwerpbestemmingsplan op te nemen.

In paragraaf 3.1.9 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.2.10 Afwijking isoleren van een gebouw

In het nieuwe afwijkingenbeleid wordt het toegestaan dat bouwgrenzen, goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen worden overschreden indien is aangetoond dat dit noodzakelijk is voor het isoleren van een gebouw (bijvoorbeeld in het kader van "nul op de meter"). Voorgesteld wordt om daar in de beheersverordening op aan te sluiten.

In paragraaf 3.1.10 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.2.11 Bed & Breakfast maximum oppervlakte

In de gebruiksregels voor bed & breakfast is opgenomen dat er maximaal 3 voorzieningen mogen worden gerealiseerd en dat deze minimaal 20 m2 moeten bedragen. Dit vloeit voort uit de nota Verblijfsrecreatie. Ook is bepaald dat deze voorzieningen in totaal maximaal 50 m2 mogen bedragen. Dit heeft als consequentie dat er maximaal 2 voorzieningen kunnen worden gerealiseerd, 'hetgeen weer strijdig is met de bepaling dat er maximaal 3 voorzieningen zouden mogen worden gerealiseerd. Voorgesteld wordt om dit maximum te verhogen tot 75 m2, zodat er wel maximaal 3 voorzieningen mogelijk zijn. Dit is tevens in overeenstemming met het afwijkingenbeleid.

In paragraaf 3.1.11 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.2.12 Afwijken bijzondere woonvormen en kamerbewoning

In de beheersverordening is bij de woonbestemmingen een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor bijzondere woonvormen en kamerbewoning. In de recente bestemmingsplannen en in het beleid Planologische afwijkingen is er echter voor gekozen deze afwijkingsbevoegdheid niet langer te koppelen aan de bestemming Wonen maar aan het begrip 'woning' (niet zijnde bedrijfswoningen). Daardoor kan deze afwijkingsbevoegdheid ook toegepast worden bij andere bestemmingen waar woningen zijn toegestaan, zoals de bestemming Gemengd. De afwijkingsbevoegdheid wordt hiervoor van de woonbestemmingen naar de algemene afwijkingsregels verplaatst.

In paragraaf 3.1.12 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.2.13 Begrippen met betrekking tot archeologie

In het verordeningsgebied komen verschillende gebieden voor met een archeologische verwachtingswaarde. In de regels zijn de verschillende archeologische waarden beschermd met een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. In de planregels ontbreken echter verschillende begrippen. Deze begrippen dienen ter verduidelijking van de regels van de dubbelbestemming. De relevante begrippen worden toegevoegd aan de beheersverordening.

In paragraaf 3.1.13 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.2.14 Regeling beeldbepalende panden

De bepalingen uit de Monumentenwet 1988 over beschermde stads- en dorpsgezichten zijn met ingang van 1 juli 2016 van toepassing op grond van het overgangsrecht van de Erfgoedwet. Na inwerkingtreding van de Omgevingswet gaan deze bepalingen over naar die wet. Inhoudelijk verandert er tot dat moment niets. In artikel 1 wordt bij het begrip 'beelbepalend pand' nog verwezen naar de inmiddels vervallen Monumentenwet. Het begrip wordt geactualiseerd.

Daarnaast is het wenselijk om in de regeling voor het slopen een aanvulling te doen om te voorkomen dat na sloop geen nieuwe bebouwing wordt gerealiseerd en een onderbreking van het straatbeeld ontstaat.

Tot slot is abusievelijk het hoofdgebouw op het perceel Overstraat 32 niet als beeldbepalend pand aangeduid. Dit wordt hersteld.

In paragraaf 3.1.14 en 3.2.32 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.2.15 Bestemmingen Waarde - Archeologie

In de beheersverordening zijn de dubbelbestemmingen Waarde - Archeologie 1 t/m 3 opgenomen. Dit betreffen gebieden met een hoge verwachting. In het verordeningsgebied liggen echter volgens de beleidskaart Archeologie ook gebieden met een middelhoge(4) en lage verwachting (5). Deze gebieden zijn niet opgenomen in de beheersverordening, terwijl dit voor het totaalbeeld wel gewenst is. Dit wordt hersteld.

In paragraaf 3.1.20 en 3.2.37 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.2.16 Overige wijzigingen in verband met de basisregels

De basisregels van de gemeente Utrechtse Heuvelrug worden regelmatig herzien. Als gevolg hiervan wordt voorgesteld enkele ondergeschikte wijzigingen door te voeren.

2.2.17 Wijze van bestemmen

Omdat de regels op diverse punten zijn aangepast, is in hoofdstuk 4 van de toelichting ook een aangepaste wijze van bestemmen opgenomen.

2.3 Perceelsgebonden wijzigingen

2.3.1 Allemanswaard Amerongen

Ter plaatse van de bestemming 'Gemengd' is abusievelijk de aanduiding 'parkeergarage' uit het bestemmingsplan 'Allemanswaard Carré Amerongen (Herzien) niet geheel overgenomen. Dit wordt hersteld.

In paragraaf 3.2.1 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.2 Burgemeester Jonkheer H. van den Boschstraat 1 Amerongen

In de beheersverordening is het perceel bestemd voor 'Maatschappelijk'. Er is een omgevingsvergunning verleend voor het wijzigen van het gebruik naar de bestemming 'Gemengd'. Dit wordt verwerkt in de herziening.

In paragraaf 3.2.2 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.3 Burgemeester Jonkheer H. van den Boschstraat 32 Amerongen

De betreffende woning is abusievelijk niet voorzien van een bouwvlak. Voorgesteld wordt het bouwvlak uit het voorgaande bestemmingsplan 'Amerongen Kom' opnieuw op te nemen.

In paragraaf 3.2.3 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.4 Burgemeester Jonkheer H. van den Boschstraat 83 Amerongen

Ter plaatse is een vergunning verleend voor het gebruik voor lichte horeca. Dit was nog niet verwerkt in de beheersverordening.

In paragraaf 3.2.4 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.5 Burgemeester Jonkheer H. van den Boschstraat 110 Amerongen

In het voorgaande bestemmingsplan was aan dit perceel de bestemming 'Maatschappelijk' toegekend. Daarbinnen was ook wonen mogelijk. In de beheersverordening is deze mogelijkheid niet overgenomen. Voorgesteld wordt de woonbestemming te wijzigen in 'Maatschappelijk'.

In paragraaf 3.2.5 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.6 De Reehorst 9 Amerongen

Ter plaatse is een omgevingsvergunning verleend voor een bijbehorend bouwwwerk binnen de bestemming 'Tuin'. De omgevingsvergunning wordt verwerkt in de beheersverordening.

In paragraaf 3.2.6 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.7 Drostestraat 8 Amerongen

In het voorheen geldende bestemmingsplan lag aan de achterzijde een tuinerf. In de beheersverordening is dit vertaald naar een uitbreidingserf. Aan het uitbreidingserf ligt geen vergunning ten grondslag. Aangezien het pand een gemeentelijk monument betreft wordt voorgesteld dit uitbreidingserf te verwijderen.

In paragraaf 3.2.7 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.8 Gasthuisstraat 4 Amerongen

In het voorheen geldende bestemmingsplan lag aan de achterzijde gedeeltelijk een tuinerf. In de beheersverordening is dit niet helemaal correct overgenomen waardoor de bestaande carport niet is geregeld. Dit wordt hersteld.

In paragraaf 3.2.8 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.9 Haarweg 17 Overberg

Ter plaatse is een omgevingsvergunning verleend voor een dubbele woning met in het midden een buidelwoning. De locatie maakte geen onderdeel uit van de beheersverordening maar ligt wel in de kern Overberg. Voorgesteld wordt het perceel op te nemen in de herziening en een passende bestemming te geven op basis van de omgevingsvergunning.

In paragraaf 3.2.9 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.10 Haarweg achter 17 Overberg

Voor een strook grond dat voorheen uitmaakte van het bedrijf achter de Haarweg 17 in Overberg is in 2018 een nieuw bestemmingsplan vastgesteld. De bebouwing op deze strook grond is in 2016 gesloopt met de bedoeling om de grond toe te voegen aan de kavels erachter. Op deze strook grond zullen dan de tuinen van de woningen worden gerealiseerd. Hiermee wordt de afstand tussen de woningen en het bedrijf achter Haarweg 17 in Overberg vergroot en krijgen de kavels een betere omvang.

De resterende bedrijfslocatie maakte geen onderdeel uit van de beheersverordening maar ligt wel in de kern Overberg. Voorgesteld wordt het perceel op te nemen in de herziening en een passende bestemming te geven op basis het oude bestemmingsplan Amerongen Overberg 1999.

In paragraaf zijn 3.2.10 de wijzigingen opgenomen.

2.3.11 Haarweg 77 Overberg

Het ter plaatse gevestigde bedrijf heeft een hogere milieucategorie dan op de basis van de regels is toegestaan. Het bedrijf wordt daarom specifiek mogelijk gemaakt met een maatbestemming.

In paragraaf 3.1.22.1 en 3.2.11 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.12 Haarweg 77a Overberg

Ter plaatse is een omgevingsvergunning verleend voor 2 woningen. De omgevingsvergunning wordt verwerkt in de beheersverordening.

In paragraaf 3.2.12 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.13 Hof 1-5 Amerongen

Op de voormalige gemeentehuislocatie is een omgevingsvergunning verleend voor het omzetten de maatschappelijke bestemming naar appartementen. De locatie was buiten de begrenzing van de beheersverordening gehouden vanwege de planontwikkeling. De omgevingsvergunning wordt verwerkt in de beheersverordening

In paragraaf 3.2.13 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.14 Koenestraat 34 Amerongen

Ter plaatse is een omgevingsvergunning verleend voor het omzetten van de maatschappelijke bestemming naar een woonhuis. De omgevingsvergunning wordt verwerkt in de beheersverordening.

In paragraaf 3.2.14 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.15 Koningin Wilhelminaweg 34 Amerongen

Ter plaatse is een omgevingsvergunning verleend voor het wijzigen van het gebruik voor zorgwoningen. De omgevingsvergunning wordt verwerkt in de beheersverordening.

In paragraaf 3.2.15 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.16 Koningin Wilhelminaweg 52a Amerongen

Het perceel is bestemd voor 'Wonen - S2'. Het gaat echter om een vrijstaande woning. Derhalve dient te bestemming te worden gewijzigd in 'Wonen - S1'.

In paragraaf 3.2.16 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.17 Koningin Wilhelminaweg 64b Amerongen

Ter plaatse is een omgevingsvergunning verleend voor de realisatie van een bovenwoning op de eerste verdieping van het bedrijfspand. De omgevingsvergunning wordt verwerkt.

In paragraaf 3.2.17 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.18 Koningin Wilhelminaweg 85 Amerongen

Ter plaatse is een omgevingsvergunning verleend voor de realisatie van fysiotherapie. Hiervoor wordt de aanduiding 'dienstverlening' toegevoegd. Daarnaast is de aanduiding 'bovenwoning' abusievelijk niet opgenomen in de planregels. Dit wordt hersteld.

In paragraaf 3.1.22.2 en 3.2.18 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.19 Koningin Wilhelminaweg 99 Amerongen

Langs de zijgevel van de woning is de bestemming Tuin opgenomen. In het daarvoor geldende bestemmingsplan was echter voor de gronden een bebouwingsstrook opgenomen. De strook waar bebouwing was toegestaan overeenkomstig het daarvoor geldende bestemmingsplan wordt daarom van 'Tuin' gewijzigd in 'Wonen - S1'.

In paragraaf 3.2.19 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.20 Majoorsweg nabij 6 Amerongen

De bestaande antennemast is niet opgenomen in de beheersverordening. Deze valt op gronden met de bestemming 'Groen'. Dit wordt hersteld.

In paragraaf 3.1.22.3 en 3.2.20 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.21 Molenbrink Amerongen

Ter plaatse van de Molenbrink is de onder het appartementencomplex gelegen parkeergarage niet specifiek aangeduid en benoemd in de planregels terwijl dit wel de bedoeling was. Dit wordt hersteld.

In paragraaf 3.1.22.4 en 3.2.21 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.22 Overstraat 1 Amerongen

In het voorgaande bestemmingsplan was aan dit perceel de bestemming 'Maatschappelijk' toegekend. Daarbinnen was ook wonen mogelijk. In de beheersverordening is deze mogelijkheid niet overgenomen. Voorgesteld wordt de woonbestemming te wijzigen in 'Maatschappelijk'. De aanduiding 'onbebouwd' wordt wel overgenomen.

In paragraaf 3.2.22 en 3.1.22.5 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.23 Prins Bernhardlaan 1 Amerongen

Ter plaatse is een omgevingsvergunning verleend voor horeca tot en met categorie 1. Deze mogelijkheid is niet opgenomen in de beheersverordening. De vergunning wordt verwerkt in de voorliggende herziening.

In paragraaf 3.2.23 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.24 Prins Bernhardlaan 10 Amerongen

Ter plaatse is een omgevingsvergunning verleend voor de realisatie van een twee-onder-een kapwoning. De vergunning wordt verwerkt in de voorliggende herziening.

In paragraaf 3.2.24 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.25 Prins Bernhardlaan 14 Amerongen

Ter plaatse is een omgevingsvergunning verleend om de vrijstaande woning te splitsen in twee woningen. In de beheersverordening is deze omgevingsvergunning nog niet verwerkt. Voorgesteld wordt de bestemming 'Wonen - S1' conform de standaardsystematiek te wijzigen in 'Wonen - S2'.

In paragraaf 3.2.25 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.26 Schoolweg tussen 29 en 31 Overberg

In het daarvoor geldende bestemmingsplan was tussen Schoolstraat 29 en 31 een bouwmogelijkheid opgenomen voor de realisatie van 2 woningen. De bouwmogelijkheid is niet overgenomen in de beheersverordening. Voorgesteld wordt de bouwmogelijkheid over te nemen in de herziening door middel van het toevoegen van een specifiek bouwvlak en de bestemming 'Wonen - S2'.

In paragraaf 3.2.26 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.27 Utrechtsestraatweg 1 Amerongen

Op het perceel is de aanduiding 'bovenwoning' opgenomen. Binnen de ter plaatse geldende bestemming Gemengd is de functie wonen algemeen mogelijk. Daarnaast ontbreekt een planregel. Derhalve wordt de aanduiding verwijderd.

In paragraaf 3.2.27 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.28 Aanduiding hogere erfafscheiding

In de beheersverordening is de aanduiding 'hogere erfafscheiding' opgenomen voor die locaties die niet passen binnen de standaard toegestane bouwhoogte. Gebleken is dat op enkele percelen waar hogere erfafscheidingen zijn, de aanduiding nog niet is opgenomen. Dit wordt hersteld.

In paragraaf 3.2.28 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.29 Aanduiding onbebouwd

De aanduiding onbebouwd is op een aantal plekken niet overgenomen uit het daarvoor geldende bestemmingsplan Amerongen Kom. Het is wel de bedoeling om dit beleid voort te zetten, gelet op de belangrijke kwaliteiten van het beschermd dorpsgezicht.

In paragraaf 3.2.29 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.30 Aanduiding overige zone - afwijkende goot en bouwhoogte

Voor meerdere woonpercelen in het verordeningsgebied geldt het besluitsubvlak 'overige zone - afwijkende goot- en bouwhoogte'. Gebleken is dat op een aantal plaatsen de aanduiding ontbreekt, maar wel wenselijk is op basis van de stedenbouwkundige kaders / de gewenste bebouwingskarakteristiek. Dit wordt hersteld.

In paragraaf 3.2.30 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.31 Aanduiding uitbreidingsstrook

Binnen het beschermd dorpsgezicht zijn zogenoemde uitbreidingsstroken opgenomen waarbinnen bijbehorende bouwwerken zijn toegestaan. Op een aantal percelen is abusievelijk verzuimd deze over te nemen uit het vigerende bestemmingsplan. Dit wordt hersteld.

In paragraaf 3.2.31 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.32 Bestemming Argrarisch met waarden

• 1. Binnen het verordeningsgebied is een perceel aanwezig met de bestemming 'Agrarisch met waarden'. Het betreft een perceel aan de westkant van Amerongen. Het gebied kenmerkt zich door openheid en de aanwezigheid van reliëf. De aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - open landschap' komt wel voor in de regels, maar per abuis niet op de verbeelding. De aanduiding wordt alsnog toegevoegd op de verbeelding.
• 2. In de bestemmingsomschrijving zijn intensieve veehouderij en kwekerijen niet uitgesloten, terwijl deze zich niet in het verordeningsgebied bevinden. De regels worden hierop aangepast.
• 3. Er ontbreekt een aantal begrippen die specifiek worden genoemd in dit artikel.
• 4. Als vorm van strijdig gebruik worden mestopslag en chemische bestrijdingsmiddelen buiten het bouwvlak toegevoegd. Dit is overeenkomstig het bestemmingsplan Buitengebied OMMA en de basisregels van de gemeente.
• 5. In artikel 3.4.3 is een afwijkingsbepaling opgenomen om omschakeling van akkerbouw naar veehouderij mogelijk te maken. Ingevolge artikel 3.1 bestaat deze mogelijkheid direct, met uitzondering van intensieve veehouderij. De bepaling wordt dan ook verwijderd.

In paragraaf 3.1.15 en 3.2.33 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.33 Bestemming Bedrijf

Binnen de bestemming 'Bedrijf' is ter plaatse van de aanduiding 'bovenwoning' het maximum aantal woningen niet begrensd. Dit wordt hersteld in de regels.

In paragraaf 3.1.16 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.34 Bestemming Detailhandel

In het bestemmingsplan 'Amerongen Kom' was binnen de bestemming 'Detailhandel' de functie wonen ook algemeen mogelijk op basis van de bestemmingsomschrijving. In de beheersverordening is deze mogelijkheid niet opgenomen. Voorgesteld wordt de functie wonen met beroep of bedrijf aan huis algemeen aan te duiden.

In paragraaf 3.1.17 en 3.2.34 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.35 Bestemming Gemengd

• 1. Op gronden met de bestemming 'Gemengd' zijn in de beheersverordening bedrijven tot en met categorie 2 uit de Staat van bedrijfsactiviteiten Stedelijk algemeen toegestaan. Gebleken is dat op een aantal locaties met de bestemming 'Gemengd' in Amerongen Noord en Overberg onbewust een verruiming van de planologische mogelijkheden heeft plaatsgevonden. Aangezien met een beheersverordening geen ontwikkelingen mogelijk gemaakt kunnen worden, zal de situatie in overeenstemming worden gebracht met het vóór de beheersverordening geldende planologische regime.
• 2. In de bestemming Gemengd is bepaald dat gebouwen alleen binnen het bouwvlak mogen worden gebouwd. In het daarvoor geldende bestemmingsplan bestond echter de mogelijkheid om een gedeelte van het achtererfgebied (dus buiten het bouwvlak) te bebouwen met bijbehorende bouwwerken. Tevens gold een binnenplanse afwijking om de maximum toegestane oppervlakte te verruimen. Deze regelingen worden opnieuw opgenomen.
• 3. In de beheersverordening is in de bestemming 'Gemengd' abusievelijk geen maximaal aantal woningen opgenomen. In lijn met de standaardregels zal het aantal woningen beperkt worden tot één.
• 4. In de bestemming Gemengd is de woonfunctie mogelijk. De mogelijkheid voor uitoefening van een beroep- en/of bedrijf aan huis aan huis ontbreekt echter. Dit wordt hersteld.

In paragraaf 3.1.18 en 3.2.35 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.36 Bestemmingen Horeca en Maatschappelijk

In het voorheen geldende bestemmingsplan 'Amerongen Kom' was binnen de bestemming 'Horeca' en 'Maatschappelijk' de functie wonen ook algemeen mogelijk op basis van de bestemmingsomschrijving. In de beheersverordening is deze mogelijkheid niet opgenomen. Voorgesteld wordt de functie wonen met beroep of bedrijf aan huis algemeen mogelijk te maken binnen de bestemming Horeca en Maatschappelijk en specifieke locaties waar deze mogelijkheid niet gold, aan te duiden. De aanduiding 'bedrijfswoning' vervalt.

In paragraaf 3.1.19 en 3.2.36 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.37 Appartementengebouwen

Op meerdere percelen in het plangebied zijn appartementengebouwen abusievelijk niet binnen de daarvoor passende bestemming 'Wonen - S3' gebracht. Dit wordt hersteld. Tevens wordt op enkele percelen de aanduiding 'zorgwoning' toegevoegd en wordt de bestemmingsomschrijving uitgebreid. Tot slot is gebleken dat de voormalige bedrijfswoningen aan de Koenestraat niet meer als dusdanig in gebruik zijn. Dit wordt aangepast conform de huidige situatie.

In paragraaf 3.1.21 en 3.2.38 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.38 Carports op het zijerf

Op enkele zijerven van woningen is een carport gerealiseerd. Deze zijn in de beheersverordening gelegen in de bestemming Tuin en niet mogelijk op basis van de planregels. Voorgesteld wordt de bestemming te wijzigen in een woonbestemming.

In paragraaf 3.2.39 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.39 Carports en bijbehorende bouwwerken voor de voorgevel van woningen

Op verschillende plaatsen in het verordeningsgebied zijn carports of bijbehorende bouwwerken gerealiseerd voor de voorgevel van de woning. In de beheersverordening is voor de voorgevel van bestaande woningen in beginsel de bestemming 'Tuin' opgenomen, waarbinnen carports of bijbehorende bouwwerken niet zijn toegestaan. In de regels binnen de bestemming is echter een uitzondering gemaakt door ter plaatse van de aanduiding 'overkapping' carports toe te staan en ter plaatse van de aanduiding 'bijbehorend bouwwerk' binnen de woonbestemming mede bijbehorende bouwwerken toe te staan. Deze aanduidingen ontbreken echter op de verbeelding. Om deze omissie te herstellen wordt daarom op de betreffende percelen waar een carport of bijbehorend bouwwerk toegestaan is is de aanduiding 'overkapping' of 'bijbehorend bouwwerk' (binnen de woonbestemming) toegevoegd.

In paragraaf 3.2.40 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.40 Snippergroen

In het plangebied zijn in de loop der tijd verschillende gemeentelijke snippergroenstroken verkocht aan particulieren. Deze stroken mogen worden gebruikt als Tuin en/of Wonen. De bestemming Groen of Verkeer is op die plekken gewijzigd.

In paragraaf 3.2.41 zijn de wijzigingen opgenomen.

Hoofdstuk 3 Staat van wijzigingen

3.1 Regels

De beheerverordening 'Woongebied Amerongen en Overberg' wordt in de hieronder genoemde artikelen gewijzigd:

3.1.1 Regeling wetgevingszone - beschermd dorpsgezicht

• Artikel 24.2.2 (artikel 22.2.2 oud) wordt vervangen door het volgende artikel:

'24.2.2 Bouwregels

a Voorschrift bij een omgevingsvergunning voor bouwen

Het bevoegd gezag kan ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingszone – beschermd dorpsgezicht' voorschrijven dat de aanvrager van een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen nader onderzoek moet verrichten, zoals een bouwhistorisch rapport, een historisch-ruimtelijke analyse, een cultuurhistorisch onderzoek of een kleurenonderzoek.

b Uitzondering

Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op bouwwerkzaamheden, die:

• a. het normale onderhouds- of exploitatiewerkzaamheden betreffen;
• b. reeds in uitvoering zijn op het moment van het van kracht worden van het plan.

c Toetsingscriteria

• a. de omgevingsvergunning als bedoeld in lid a kan slechts worden verleend, indien het beschermd dorpsgezicht niet wezenlijk wordt aangetast of indien de mogelijkheden tot herstel ervan niet onevenredig worden verkleind en de gemeentelijke monumentencommissie om advies is gevraagd;
• b. in het advies van de gemeentelijke monumentencommissie wordt getoetst aan de waardes zoals die zijn benoemd in de aanwijzing van het beschermd dorpsgezicht als bedoeld in bijlage 2 , 3 en 4 van de toelichting van deze verordening;

• In artikel 4.2.1, 5.2.1, 6.2.1, 8.2.1 en 9.2.1 een nieuw lid invoegen:

'in afwijking van het bepaalde onder a mogen vrijstaande bijbehorende bouwwerken en carports buiten het bouwvlak worden gebouwd met in achtneming van de volgende regels:

• 1. vrijstaande bijbehorende bouwwerken en carports zijn niet toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'onbebouwd';
• 2. de gezamenlijke oppervlakte van de vrijstaande bijbehorende bouwwerken en carports mag niet meer bedragen dan 15% van de oppervlakte van het bouwperceel, met een maximum van 50 m2;
• 3. de afstand van vrijstaande bijbehorende bouwwerken en carports bedraagt tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt ten minste 1 m tenzij in de perceelsgrens wordt gebouwd;
• 4. de goot- en bouwhoogte van vrijstaande bijbehorende bouwwerken en carports bedraagt ten hoogste de hoogste 3 m, respectievelijk 5 m;
• 5. een deel van de toegestane oppervlakte aan vrijstaande bijbehorende bouwwerken en/of carports mag worden benut voor de bouw van aangebouwde bijbehorende bouwwerken, met dien verstande dat de bouw van tenminste 25 m2 aan vrijstaande bijbehorende bouwwerken mogelijk moet blijven;'

Een nieuw lid 4.3, 5.3, 6.3, 8.3 en 9.3 invoegen:

'Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 4.2.1/ 5.2.1/ 6.2.1/8.2.1/ 9.2.1 onder c/d voor het toelaten van aangebouwde en vrijstaande bijbehorende bouwwerken en carport tot 25% van de oppervlakte van het bouwperceel, met een maximum van 75 m2 en met dien verstande dat voor de bouwpercelen die zijn gelegen in het gebied ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingszone – beschermd dorpsgezicht' advies wordt ingewonnen van de gemeentelijke monumentencommissie.'

3.1.2 Wijzigingen in verband met regels vergunningvrij bouwen

Artikel 1

• 1. De begrippen hoofdgebouw (art. 1.49) en overig bouwwerk (art. 1.60) zijn niet actueel meer. Voorgesteld wordt om de termen 'pand' en 'panden of bouwwerken' te vervangen door respectievelijk 'gebouw' en 'gebouwen'. Hiermee zijn de begrippen weer in lijn met artikel 1 van de Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor). Het begrip 'pand' (art. 1.63) kan daarmee komen te vervallen. De begrippen 'aanbouw' (art. 1.3), 'bijgebouw' (art. 1.23) en 'uitbouw' (art. 1.71) worden in de regels niet meer gebruikt en kan daarom ook worden verwijderd.
• 2. De omschrijving van het begrip in artikel 'overig bouwwerk' wordt gewijzigd in: 'een bouwkundige constructie van enige omvang, geen gebouw zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

Artikel 12 Wonen - S1, Artikel 13 Wonen - S2, artikel 14 Wonen - S3

In de regels artikelen 12.2.3, 13.2.3 en 14.2.3 vervangen door:

'Bouwen van bijbehorende bouwwerken

Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken gelden de volgende regels:

• a. mogen zowel binnen als buiten het bouwvlak worden gebouwd;
• b. in afwijking van het bepaade onder a mogen:
  • 1. ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingszone - beschermd dorpsgezicht' aan- en uitgebouwde bijbehorende bouwwerken uitsluitend op de gronden met de aanduiding 'uitbreidingsstrook' gebouwd worden;
  • 2. ter plaatse van de aanduiding 'onbebouwd' geen bijbehorende bouwwerken worden gebouwd;
  • 3. ter plaaste van de aanduiding 'bijgebouw 1' aan en uitgebouwde bijbehorende bouwwerken uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd en dienen deze minimaal 3 meter achter (het denkbeeldig verlengde van) de voorgevel te worden gebouwd, met uitzondering van carports die op 1 meter achter (het denkbeeldig verlengde van) de voorgevel mogen worden gebouwd; (deze bepaling uitsluitend binnen Wonen - S2);
• c. voor zover binnen het bouwvlak of op een afstand van niet meer dan 4 m van het oorspronkelijk hoofdgebouw, niet hoger dan:
  • 1. 5 m;
  • 2. 0,3 m boven de bovenkant van de scheidingsconstructie met de tweede bouwlaag van het hoofdgebouw, en
  • 3. het hoofdgebouw.
• d. indien buiten het bouwvlak wordt gebouwd:
  • 1. dient minimaal 1 meter achter de voorgevel te worden gebouwd;
  • 2. voor zover op een afstand van meer dan 4 m van het oorspronkelijk hoofdgebouw:
    • indien hoger dan 3 m: voorzien van een schuin dak, de dakvoet niet hoger dan 3 m, de daknok gevormd door twee of meer schuine dakvlakken, met een hellingshoek van niet meer dan 55°, en waarbij de hoogte van de daknok niet meer is dan 5 m en verder wordt begrensd door de volgende formule: maximale daknokhoogte [m] = (afstand daknok tot de perceelsgrens [m] x 0,47) + 3;
    • functioneel ondergeschikt aan het hoofdgebouw, tenzij het betreft huisvesting in verband met mantelzorg.
  • 3. niet voorzien van een dakterras, balkon of andere niet op de grond gelegen buitenruimte;
  • 4. de ligging van een verblijfsgebied in geval van meer dan een bouwlaag, uitsluitend op de eerste bouwlaag;
  • 5. ondergronds bouwen onder een bijbehorend bouwwerk is toegestaan tot een maximum van 30 m2;
  • 6. de oppervlakte van al dan niet met vergunning gebouwde bijbehorende bouwwerken in het bebouwingsgebied bedraagt niet meer dan:
    • in geval van een bebouwingsgebied kleiner dan of gelijk aan 100 m2: 50% van dat bebouwingsgebied;
    • in geval van een bebouwingsgebied groter dan 100 m2 en kleiner dan of gelijk aan 300 m2: 50 m2, vermeerderd met 20% van het deel van het bebouwingsgebied dat groter is dan 100 m2;
    • in geval van een bebouwingsgebied groter dan 300 m2: 90 m2, vermeerderd met 10% van het deel van het bebouwingsgebied dat groter is dan 300 m2, tot een maximum van in totaal 150 m2.
• e. in afwijking van lid c onder 1 mag ook op minder dan 1 meter achter de voorgevel worden gebouwd:
  • 1. indien de bestaande bebouwing op minder grote afstand dan 1 m van de voorgevel staat, in welk geval de bestaande afstand als minimum geldt;
  • 2. ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouw'. (deze bepaling uitsluitend bij Wonen - S2')
  • 3. voor het bouwen van erkers, toegangsportalen, luifels, balkons, trappen en bordessen vòòr de voorgevel van het hoofdgebouw en voor het bouwen van erkers, toegangsportalen, luifels, balkons, trappen, bordessen én overkappingen aan zijgevels, welke zicht hebben op of gelegen zijn aan de zijde van een openbare weg of openbaar groen, mits:
    • de bouwgrens met ten hoogste 1,5 m wordt overschreden;
    • de afstand vanaf het openbaar toegankelijk gebied tot aan het te bouwen bouwwerk minimaal 2,5 m is;
    • de bouwhoogte maximaal 3 m, dan wel 0,25 m boven de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw bedraagt;
    • de breedte maximaal 2/3 van de breedte bedraagt van de gevel van het hoofdgebouw waaraan uitgebouwd wordt tot maximaal 4 m.'

Artikel 23 Algemene afwijkingsregels

Artikel 23.3 'Afwijking bergingen voor de voorgevel' komt volledig te vervallen.

3.1.3 Zonnepanelen in veldopstelling

• 1. In artikel 22 wordt een nieuw lid ingevoegd luidende:

'22.4 Kleinschalige grondgebonden zonnepaneelinstallaties

Het bouwen van grondgebonden zonnepanelen voor eigen gebruik bij een (bedrijfs)woning is toegestaan indien wordt voldaan aan de volgende regels:

• a. de grondgebonden zonnepanelen binnen hetzelfde bouwperceel worden gerealiseerd als de (bedrijfs)woning;
• b. de oppervlakte maximaal 50 m2 bedraagt;
• c. in afwijking van lid a zijn grondgebonden zonnepanelen niet toegestaan indien het perceel is gelegen:
  • 1. op een grafheuvel;
  • 2. ter plaatse van de aanduiding 'beschermd stads- en dorpsgezicht';
  • 3. in beschermde historische park- en tuinaanleggen, zoals een landschapspark met solitairen, boomgroepen en open weiden zoals een arboretum of een heidetuin;
  • 4. in het 'oude engen' gebied zoals opgenomen in de Nota Ruimtelijke kwaliteit, herziening 2017;
• d. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan hieronder is aangegeven:

Grondgebonden zonnepaneelinstallaties	Maximum bouwhoogte
Binnen het bebouwingsgebied	2 m
Buiten het bebouwingsgebied (het voorerf)	1 m

• 2. In artikel 25 wordt een nieuw lid ingevoegd luidende:

'25.5 Afwijking extra grondgebonden zonnepaneelinstallatie voor wko

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in 22.4 lid b voor het gebruik van gronden voor het opwekken van energie met grondgebonden zonnepanelen voor eigen gebruik bij een (bedrijfs)woning van nogmaals maximaal 50 m2 mits:

• a. aangetoond is dat deze nodig is in verband met de energiebehoefte van een warmte koude opslaginstallatie (wko)en warmtepompinstallatie;
• b. ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingszone - beschermd dorpsgezicht' geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het behoud en herstel van het beschermd dorpsgezicht. Alvorens omgevingsvergunning te verlenen wordt advies ingewonnen bij de gemeentelijke monumentencommissie;
• c. aan de overige bepalingen van het betreffende artikel wordt voldaan.

3.1.4 Verboden gebruik bijbehorende bouwwerken

In de regels 23.1 lid b onder 4 invoegen:

'een gebruik van bijbehorende bouwwerken die zijn gelegen buiten het bouwvlak en op meer dan 4 m afstand van het oorspronkelijk hoofdgebouw voor bewoning, tenzij het betreft huisvesting in verband met mantelzorg'.

3.1.5 Staat van activiteiten: bedrijf aan huis

In 'Bijlage 1 regels Staat van Activiteiten: bedrijf aan huis', Persoonlijke dienstverlening n.e.g. wijzigen in:

'Persoonlijke dienstverlening n.e.g., exclusief seksinrichtingen en prostituees'

3.1.6 Parkeergelegenheid en laden en lossen

• 1. Artikel 21.3 vervalt.

• 2. Een nieuw artikel 26 Overige regels wordt ingevoegd luidend:

' 26.1 Parkeergelegenheid

26.1.1 Parkeergelegenheid bij bouwen

• a. Een bouwwerk waarvoor een omgevingsvergunning is vereist en waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, mag niet worden gebouwd of vergroot wanneer voor dit bouwwerk op het bouwperceel of in de omgeving daarvan niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien. Deze bepaling geldt niet voor herbouw van een bouwwerk zonder functiewijziging;
• b. De omgevingsvergunning kan alleen worden verleend indien sprake is van voldoende parkeergelegenheid aan de hand van de normen die zijn neergelegd in het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (GVVP, d.d. 2 februari 2010), met dien verstande dat indien gedurende de planperiode een nieuwe versie verschijnt, met deze nieuwe versie rekening wordt gehouden. Hierbij kunnen voorschriften worden opgenomen over het realiseren en in stand houden van parkeergelegenheid op eigen terrein.

26.1.2 Parkeergelegenheid bij functiewijziging

• a. Tot een gebruik, strijdig met de gegeven bestemmingen, wordt in ieder geval gerekend een functiewijziging waarvoor een omgevingsvergunning is vereist van bouwwerken of onbebouwde gronden in een functie met een grotere parkeerbehoefte, zonder dat in voldoende mate ruimte aanwezig is ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's. Deze bepaling geldt niet voor bestaand gebruik;
• b. De omgevingsvergunning kan alleen worden verleend indien sprake is van voldoende parkeergelegenheid aan de hand van de normen die zijn neergelegd in het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (GVVP, d.d. 2 februari 2010), met dien verstande dat indien gedurende de planperiode een nieuwe versie verschijnt, met deze nieuwe versie rekening wordt gehouden. Hierbij wordt alleen gelet op de toename van de parkeerbehoefte als gevolg van de functiewijziging. Hierbij kunnen nadere eisen worden gesteld aan de situering en omvang van de parkeergelegenheid ten behoeve van het realiseren en in stand houden van parkeergelegenheid op eigen terrein.

26.1.3 Afwijken van parkeernormen

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 26.1.1 en 26.1.2 en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, indien de structuur van de omgeving daartoe aanleiding geeft. De aanvrager dient in dat geval door middel van een verkeersonderzoek naar oordeel van het bevoegd gezag aan te tonen dat geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de bereikbaarheid en verkeersveiligheid.

26.2 Laad- en losruimte

26.2.1 Laad- en losruimte bij bouwen

Een bouwwerk waarvoor een omgevingsvergunning is vereist en waarvan een behoefte aan ruimte voor laden of lossen van goederen wordt verwacht, mag niet worden gebouwd of vergroot wanneer aan, in of onder dat bouwwerk dan wel op of onder het onbebouwd terrein dat bij het bouwwerk hoort, niet wordt voorzien in die behoefte. Deze bepaling geldt niet voor herbouw van een bouwwerk zonder functiewijziging.

26.2.2 Laad- en losruimte bij functiewijziging

Tot een gebruik, strijdig met de gegeven bestemmingen, wordt in ieder geval gerekend een functiewijziging waarvoor een omgevingsvergunning is vereist van bouwwerken of onbebouwde gronden in een functie met een grotere behoefte aan ruimte voor laden en lossen van goederen, zonder dat in voldoende mate ruimte aanwezig aan of in dat bouwwerk dan wel op het onbebouwde terrein bij het bouwwerk. Deze bepaling geldt niet voor bestaand gebruik.

26.2.3 Afwijken van de regels voor laad- en losruimte

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 26.2.1 en 26.2.2 en worden toegestaan dat in minder dan voldoende laad- en losgelegenheid wordt voorzien, indien de structuur van de omgeving daartoe aanleiding geeft. De aanvrager dient in dat geval door middel van een verkeersonderzoek naar oordeel van het bevoegd gezag aan te tonen dat geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de bereikbaarheid en verkeersveiligheid.'

3.1.7 Wijzigingen erkerregeling

In de regels artikel 10.2.1 lid b wijzigen in:

'in afwijking van lid a mogen erkers, toegangsportalen, luifels, balkons, trappen en bordessen vóór de voorgevel van het aangrenzend hoofdgebouw en erkers, toegangsportalen, luifels, balkons, trappen, bordessen én overkappingen aan zijgevels, welke zicht hebben op of gelegen zijn aan de zijde van een openbare weg of openbaar groen worden gebouwd, mits:

• 1. de bouwgrens met ten hoogste 1,5 m wordt overschreden;
• 2. de afstand vanaf het openbaar toegankelijk gebied tot aan het te bouwen bouwwerk minimaal 2,5 m is;
• 3. de bouwhoogte maximaal 3 m, dan wel 0,25 m boven de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw bedraagt;
• 4. de breedte maximaal 2/3 van de breedte bedraagt van de gevel van het hoofdgebouw waaraan uitgebouwd wordt tot maximaal 4 m.'

In de regels artikelen 4.2.1onder f, 5.2.1 onder f, 6.2.1 onder f, 8.2.1 onder f en 9.2.1 onder f wijzigen in:

'voor het bouwen van erkers, toegangsportalen, luifels, balkons, trappen en bordessen vóór de voorgevel van het hoofdgebouw en voor het bouwen van erkers, toegangsportalen, luifels, balkons, trappen, bordessen én overkappingen aan zijgevels, welke zicht hebben op of gelegen zijn aan de zijde van een openbare weg of openbaar groen, mits:

• 1. de bouwgrens met ten hoogste 1,5 m wordt overschreden;
• 2. de afstand vanaf het openbaar toegankelijk gebied tot aan het te bouwen bouwwerk minimaal 2,5 m is;
• 3. de bouwhoogte maximaal 3 m, dan wel 0,25 m boven de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw bedraagt;
• 4. de breedte maximaal 2/3 van de breedte bedraagt van de gevel van het hoofdgebouw waaraan uitgebouwd wordt tot maximaal 4 m.'

3.1.8 Mantelzorg en bedrijfswoningen

In de regels artikel 4.1 lid c wijzigen in:

'ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' mede het wonen in een bedrijfswoning en wonen ten behoeve van mantelzorg'.

3.1.9 Dakkapellen

In de regels artikel 4.2.1 lid e, artikel 5.2.1 lid e, artikel 6.2.1 lid e, artikel 8.2.1 lid e, artikel 9.2.1 lid e, artikel 12.2.2 lid j en artikel 13.2.2 lid j wijzigen in:

'dakkapellen in het hoofdgebouw aan de voorgevel en de naar de openbare weg gekeerde zijgevels van (bedrijfs)woningen zijn toegestaan, mits:

• 1. de breedte van dakkapellen per dakvlak niet meer dan de helft van de breedte van de desbetreffende dakvlakken ter hoogte van de bovenkant van de dakkapel bedraagt;
• 2. voorzien van een plat dak;
• 3. gemeten vanaf de voet van de dakkapel niet hoger dan 1,5 m;
• 4. onderzijde meer dan 0,5 m en minder dan 1 m boven de dakvoet;
• 5. bovenzijde meer dan 0,5 m onder de daknok;
• 6. zijkanten meer dan 0,9 m van de zijkanten van het dakvlak;
• 7. bij meerdere dakkapellen deze uitsluitend in één horizontale lijn worden geplaatst;
• 8. niet meer dan 50% van de oppervlakte van het dakvlak gebruikt voor dakkapellen, dakramen en andere dakdoorbrekingen gezamenlijk.'

3.1.10 Afwijking isoleren van een gebouw

In de regels artikel 25.6 Afwijking isoleren van een gebouw invoegen:

'Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van in het plan genoemde goothoogten, bouwhoogten en bouwgrenzen ten behoeve van voorzieningen gericht op het isoleren van een gebouw, mits:

• a. bouwgrenzen niet meer dan 0,3 m worden overschreden;
• b. maximale goot- en bouwhoogten niet meer dan 0,5 m worden overschreden;
• c. het straat- en bebouwingsbeeld niet onevenredig wordt aangetast;
• d. ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingszone - beschermd dorpsgezicht' geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het behoud en herstel van het beschermd dorpsgezicht. Alvorens omgevingsvergunning te verlenen wordt advies ingewonnen bij de gemeentelijke monumentencommissie.'

3.1.11 Maximum oppervlakte bed and breakfast

In de regels artikel 23.2 (21.2 oud) lid a wijzigen in:

'niet meer dan 30 % van de totale bruto vloeroppervlakte van de (bedrijfs)woning of bovenwoning, inclusief bijbehorende bouwwerken, voor de uitoefening van bed & breakfastvoorzieningen wordt gebruikt, met een maximum van 75 m2;'

3.1.12 Afwijken bijzondere woonvormen en kamerbewoning

In de regels artikelen 12.5, 13.5 en 14.3 verwijderen.

In de regels artikel 25.4 invoegen:

'Afwijking bijzondere woonvormen en kamerbewoning

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in 23.1 voor het toestaan van bijzondere woonvormen en kamerbewoning, in een woning niet zijnde een bedrijfswoning, mits:

• a. de functie een ruimtelijke werking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;
• b. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
• c. in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein wordt voorzien of, ingeval dit niet mogelijk is, voldoende parkeergelegenheid in de directe nabijheid aanwezig is;
• d. het gebruik binnen het bouwvlak plaatsvindt;'

3.1.13 Begrippen met betrekking tot archeologie

In artikel 1 de volgende begrippen toevoegen:

'1.8 archeologisch deskundige

professioneel archeoloog die volgens de in de archeologische beroepsgroep gebruikelijke normen bevoegd is om archeologisch onderzoek uit te voeren en/of programma's van eisen op te stellen en te toetsen.

1.9 archeologisch onderzoek

diverse vormen van onderzoek naar de archeologische waarden binnen een plangebied, uitgevoerd volgens de in de archeologische beroepsgroep gebruikelijke normen.

1.10 archeologisch rapport

in rapportvorm vervat verslag van een volgens de in de archeologische beroepsgroep gebruikelijke normen verricht archeologisch onderzoek, op basis waarvan een conclusie kan worden getrokken over de archeologische waarde van een terrein.

1.11 archeologische waarde

de aan een gebied toegekende waarde die wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van sporen van menselijk handelen in het verleden die in de grond zijn achtergebleven, bijvoorbeeld potscherven, resten van voedselbereiding, graven, maar ook verkleuringen in de grond die duiden op bewoning of infrastructuur.

3.1.14 Regeling beeldbepalend panden

• Artikel 1.8 (oud) verplaatsen naar 1.21 en als volgt wijzigen:

'1.21 beeldbepalend pand

een pand of object dat niet als monument is beschermd, maar dat naar het oordeel van de raad een kenmerkend onderdeel vormt van een stads- of dorpsgezicht krachtens artikel 9.1 Erfgoedwet juncto 35 van de Monumentenwet 1988 en als zodanig is aangegeven op de verbeeldingen van de beheersverordening geldend voor het beschermd dorpsgezicht Amerongen, of ingevolge de gemeentelijke monumentenverordening in de gemeente is aangewezen, of waarvoor ex artikel 9.1 Erfgoedwet juncto 35 lid 1 van de Monumentenwet 1988 een aanwijzing heeft plaatsgevonden;'

• In artikelen 5.5, 6.5, 8.5, 9.5, 12.4 en 13.4 een nieuw lid invoegen:

'b6. het bevoegd gezag een omgevingsvergunning voor het bouwen heeft verleend voor de bouw van een nieuw gebouw op de betreffende gronden.'

1.12 archeologisch waardevol gebied

gronden waar archeologische waarden aanwezig of te verwachten zijn.'

3.1.15 Bestemming Agrarisch met waarden

• In artikel 1 worden de volgende begrippen ingevoegd:

'1.7 agrarische bedrijvigheid

bedrijvigheid, geheel of overwegend gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen van agrarische producten door het telen van gewassen en/of het houden van dieren, met inbegrip van een paardenfokkerij en met uitzondering van een paardenhouderij en manege.

1.52 intensieve veehouderij

niet-grondgebonden veehouderij: agrarisch bedrijf met een bedrijfsvoering die geheel of in overwegende mate in gebouwen plaatsvindt en gericht is op het houden van dieren, zoals rundveemesterij, varkens-, vleeskalver-, pluimvee-, pelsdier-, geiten- of schapenhouderij of een combinatie van deze bedrijfsvormen, alsmede naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijfsvormen, met uitzondering van grondgebonden veehouderij.

1.60 kwekerij

het bedrijfsmatig telen, kweken en verzorgen van bomen, heesters, struiken, planten en bloemen of tuinbouwzaden, al dan niet met behulp van kassen en al dan niet gecombineerd met, als ondergeschikte nevenactiviteit, de handel in boomkwekerijgewassen en vaste planten.

1.62 manege

bedrijvigheid geheel of overwegend gericht op het houden, stallen, africhten, trainen en berijden van paarden en pony's, het ter zake lesgeven en de exploitatie van daarbij behorende voorzieningen.

1.71 paardenhouderij

het bedrijfsmatig, niet op de agrarische productie gericht houden en stallen van paarden en pony's met als ondergeschikte nevenactiviteit het fokken, africhten, trainen en berijden van paarden en pony's.'

• In artikel 3.4.1 wordt sublid b als volgt gewijzigd:

'b. opslag van hooirollen, mestzakken en chemische bestrijdingsmiddelen buiten het bouwvlak.'

• Artikel 3.4.3 Omschakeling akkerbouw naar veehouderij wordt verwijderd.

3.1.16 Bestemming Bedrijf

In artikel 4.2.1 het volgende sublid invoegen:

'e. het aantal woningen ter plaatse van de aanduiding 'bovenwoning' mag per bouwperceel niet meer dan één bedragen tenzij het bestaande aantal woningen groter is in welk geval het bestaande aantal als maximum geldt;'

3.1.17 Bestemming Detailhandel

• 1. In artikel 5.1 wordt sub b verwijderd:

'b. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' mede het wonen in een bedrijfswoning;'

 

• 2. Artikel 5.1 sub b wordt als volgt gewijzigd:

'b. ter plaatse van de aanduiding 'wonen' mede het wonen al dan niet in combinatie met de uitoefening van een beroep- en of bedrijf aan huis;'

• 3. Artikel 5.2.1 een nieuw sublid invoegen:

'c. het aantal woningen ter plaatse van de aanduiding 'wonen' en 'bovenwoning' mag per bouwperceel niet meer dan één bedragen tenzij het bestaande aantal woningen groter is in welk geval het bestaande aantal als maximum geldt;'

• 4. Een nieuw lid 5.4.2 invoegen:

'5.3.2 Uitoefening van een beroep- en/of bedrijf aan huis

Het uitoefenen van een beroep of bedrijf aan huis is in overeenstemming met de woonfunctie, indien wordt voldaan aan de volgende regels:

• a. niet meer dan 40 % van de totale bruto vloeroppervlakte van het hoofdgebouw, inclusief bijbehorende bouwwerken, voor de uitoefening van het beroep of bedrijf wordt gebruikt;
• b. bij de uitoefening van een bedrijf aan huis alleen activiteiten worden uitgevoerd die genoemd worden in de bij deze regels behorende bijlage 'Bedrijf aan huis';
• c. geen horeca- en/of detailhandelsactiviteiten worden uitgeoefend, uitgezonderd beperkte verkoop die ondergeschikt is aan de uitoefening van het betrokken beroep of bedrijf aan huis;
• d. de beroeps- en bedrijfsactiviteiten door de bewoners worden uitgeoefend;
• e. de verkeersbelasting niet onevenredig toeneemt;
• f. in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein wordt voorzien of, ingeval dit niet mogelijk is, voldoende parkeergelegenheid in de directe nabijheid aanwezig is;
• g. buitenopslag ten behoeve van de activiteit niet is toegestaan.'

3.1.18 Bestemming Gemengd

• 1. Artikel 6.1 lid a wordt als volgt gewijzigd:

'a.wonen al dan niet in combinatie met de uitoefening van een beroep- en of bedrijf aan huis;'

• 2. Artikel 6.1 lid f wordt als volgt gewijzigd:

'f. bedrijven tot en met categorie 2 uit de bij deze regels behorende bijlage 'Staat van bedrijfsactiviteiten Stedelijk', met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf uitgesloten' bedrijven niet zijn toegestaan'.

• 3. Artikel 6.2.1 wordt als volgt aangepast:

'c. in afwijking van het bepaalde onder a mogen vrijstaande bijbehorende bouwwerken en carports buiten het bouwvlak worden gebouwd met in achtneming van de volgende regels:

• 1. vrijstaande bijbehorende bouwwerken en carports zijn niet toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'onbebouwd';
• 2. de gezamenlijke oppervlakte van de vrijstaande bijbehorende bouwwerken en carports mag niet meer bedragen dan 15% van de oppervlakte van het bouwperceel, met een maximum van 50 m2;
• 3. de afstand van vrijstaande bijbehorende bouwwerken en carports bedraagt tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt ten minste 1 m tenzij in de perceelsgrens wordt gebouwd;
• 4. de goot- en bouwhoogte van vrijstaande bijbehorende bouwwerken en carports bedraagt ten hoogste de hoogste 3 m, respectievelijk 5 m;
• 5. een deel van de toegestane oppervlakte aan vrijstaande bijbehorende bouwwerken en/of carports als bedoeld onder c2 mag worden benut voor de bouw van aangebouwde bijbehorende bouwwerken, met dien verstande dat de bouw van tenminste 25 m2 aan vrijstaande bijbehorende bouwwerken mogelijk moet blijven;

d. het aantal woningen mag per bouwperceel niet meer dan één bedragen tenzij het bestaande aantal woningen groter is in welk geval het bestaande aantal als maximum geldt;'

• 4. Een nieuw lidt 6.4.2 wordt ingevoegd luidend:

'6.4.2 Uitoefening van een beroep- en/of bedrijf aan huis

Het uitoefenen van een beroep of bedrijf aan huis is in overeenstemming met de woonfunctie, indien wordt voldaan aan de volgende regels:

• a. niet meer dan 40 % van de totale bruto vloeroppervlakte van het hoofdgebouw, inclusief bijbehorende bouwwerken, voor de uitoefening van het beroep of bedrijf wordt gebruikt;
• b. bij de uitoefening van een bedrijf aan huis alleen activiteiten worden uitgevoerd die genoemd worden in de bij deze regels behorende bijlage 'Bedrijf aan huis';
• c. geen horeca- en/of detailhandelsactiviteiten worden uitgeoefend, uitgezonderd beperkte verkoop die ondergeschikt is aan de uitoefening van het betrokken beroep of bedrijf aan huis;
• d. de beroeps- en bedrijfsactiviteiten door de bewoners worden uitgeoefend;
• e. de verkeersbelasting niet onevenredig toeneemt;
• f. in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein wordt voorzien of, ingeval dit niet mogelijk is, voldoende parkeergelegenheid in de directe nabijheid aanwezig is;
• g. buitenopslag ten behoeve van de activiteit niet is toegestaan.'

• 1. Een nieuw lid 6.3 wordt ingevoegd luidend:

'6.3 Afwijken van de bouwregels

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 6.2.1 onder c voor het toelaten van aangebouwde en vrijstaande bijbehorende bouwwerken en carport tot 25% van de oppervlakte van het bouwperceel, met een maximum van 75 m2 en met dien verstande dat voor de bouwpercelen die zijn gelegen in het gebied ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingszone – beschermd dorpsgezicht'  advies wordt ingewonnen van de gemeentelijke monumentencommissie.'

3.1.19 Bestemmingen Horeca en Maatschappelijk

• 1. In artikel 8.1 en artikel 9.1 vervalt sub c:

'ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' mede het wonen in een bedrijfswoning;'

• 2. In artikel 8.1 en 9.1 de volgende regel invoegen:

'b. wonen al dan niet in combinatie met de uitoefening van een beroep- en of bedrijf aan huis;

• 3. In artikel 9.1 de volgende regel invoegen:

c. ter plaatse van de aanduiding 'wonen uitgesloten' is wonen niet toegestaan;'

• 4. In artikel 8.2.1 en 9.2.1 een nieuw sublid invoegen:

'd. het aantal woningen ter plaatse mag per bouwperceel niet meer dan één bedragen tenzij het bestaande aantal woningen groter is in welk geval het bestaande aantal als maximum geldt;'

• 5. Een nieuw lid 8.4.1 en 9.4.2 invoegen:

'8.4.1 / 9.4.2 Uitoefening van een beroep- en/of bedrijf aan huis

Het uitoefenen van een beroep of bedrijf aan huis is in overeenstemming met de woonfunctie, indien wordt voldaan aan de volgende regels:

• a. niet meer dan 40 % van de totale bruto vloeroppervlakte van het hoofdgebouw, inclusief bijbehorende bouwwerken, voor de uitoefening van het beroep of bedrijf wordt gebruikt;
• b. bij de uitoefening van een bedrijf aan huis alleen activiteiten worden uitgevoerd die genoemd worden in de bij deze regels behorende bijlage '';
• c. geen horeca- en/of detailhandelsactiviteiten worden uitgeoefend, uitgezonderd beperkte verkoop die ondergeschikt is aan de uitoefening van het betrokken beroep of bedrijf aan huis;
• d. de beroeps- en bedrijfsactiviteiten door de bewoners worden uitgeoefend;
• e. de verkeersbelasting niet onevenredig toeneemt;
• f. in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein wordt voorzien of, ingeval dit niet mogelijk is, voldoende parkeergelegenheid in de directe nabijheid aanwezig is;
• g. buitenopslag ten behoeve van de activiteit niet is toegestaan.'

3.1.20 Bestemmingen Waarde - Archeologie

Er worden 2 nieuwe artikelen Waarde - Archeologie 4 en 5 ingevoegd.

3.1.21 Appartementengebouwen

• 1. Artikel 14.1 sub a wordt als volgt aangepast:

'a. wonen, met dien verstande dat bijzondere woonvormen uitsluitend toegestaan zijn ter plaatse van de aanduiding 'zorgwoning' met daarbij behorende gemeenschappelijke en of maatschappelijke voorzieningen ten behoeve van de zorgverlenende functie, waaronder een ontmoetingsruimte, een centrale keuken, een huisartsenpraktijk en een praktijk voor fysiotherapie;'.

• 2. Een nieuw begrip zorgwoning wordt toegevoegd in artikel 1:

'1.85 zorgwoning

een woning, complex van ruimten, functioneel ingericht op het bieden van zorg, bedoeld voor de huisvesting van één of meerdere huishoudens door hulpbehoevenden op het fysieke, psychische en of sociale vlak eventueel met extra zorg en/of begeleiding, al dan niet door middel van gemeenschappelijke voorzieningen en kantoor, dan wel een woonvorm waar bewoners nagenoeg zelfstandig wonen met (voorzieningen voor ) verzorging en begeleiding (ook 24-uurs).'

3.1.22 Perceelsgebonden wijzigingen

3.1.22.1 Haarweg 77 Overberg

In artikel 4.1 wordt in de tabel de volgende regel toegevoegd:

Haarweg 77 te Overberg

3.1 met dien verstande dat uitsluitend een timmerwerkfabriek is toegestaan

3.1.22.2 Koningin Wilhelminaweg 85 Amerongen

In artikel 5.1 worden de volgende regels toegevoegd:

'c. ter plaatse van de aanduiding 'dienstverlening' mede dienstverlening;

d. ter plaatse van de aanduiding 'bovenwoning' mede het wonen in een bovenwoning;'

3.1.22.3 Majoorsweg nabij 6 Amerongen

In artikel 7.2.2 wordt in de tabel de volgende regel toegevoegd:

antennemast ter plaatse van de aanduiding 'antennemast'

35 m

3.1.22.4 Molenbrink Amerongen

In artikel 14.1 wordt een nieuw lid ingevoegd luidend:

'b. ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' mede ondergrondse en verdiept aangelegde parkeervoorzieningen met bijbehorende in- en uitritten;'

3.1.22.5 Overstraat 1 Amerongen

In artikel 9.2.1 worden de volgende regels toegevoegd:

'b. in afwijking van het bepaalde onder a mogen:

• 1. ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingszone - beschermd dorpsgezicht' aan- en uitgebouwde bijbehorende bouwwerken uitsluitend op de gronden met de aanduiding 'uitbreidingsstrook' gebouwd worden en niet hoger dan:
  • 5 m;
  • 0,3 m boven de bovenkant van de scheidingsconstructie met de tweede bouwlaag van het hoofdgebouw, en
  • het hoofdgebouw;'

3.2 Verbeelding

De verbeelding van de beheersverordening 'Woongebied Amerongen en Overberg' wordt op de volgende onderdelen aangepast.

3.2.1 Allemanswaard Amerongen

Ter plaatse van de parkeergarage wordt de aanduiding 'parkeergarage' opgenomen.

Beheersverordening	Herziening beheersverordening

3.2.2 Burgemeester Jonkheer H. van den Boschstraat 1 Amerongen

De bestemming 'Maatschappelijk' wordt gewijzigd in 'Gemengd'. Het bouwvlak blijft gehandhaafd.

Beheersverordening	Herziening beheersverordening

3.2.3 Burgemeester Jonkheer H. van den Boschstraat 32 Amerongen

De woning wordt opnieuw voorzien van een bouwvlak. Dit bouwvlak komt overeen met het daarvoor geldende bestemmingsplan 'Amerongen Kom'.

Beheersverordening	Herziening beheersverordening

3.2.4 Burgemeester Jonkheer H. van den Boschstraat 83 Amerongen

Ter plaatse wordt de aanduiding 'horeca tot en met categorie 1' opgenomen.

Beheersverordening	Herziening beheersverordening

3.2.5 Burgemeester Jonkheer H. van den Boschstraat 110 Amerongen

De bestemming 'Wonen - S1' wordt gewijzigd in 'Maatschappelijk'.

Beheersverordening	Herziening beheersverordening

3.2.6 De Reehorst 9 Amerongen

De omgevingsvergunning wordt verwerkt door de bestemming Tuin gedeeltelijk te wijzigen in Wonen - S2.

Beheersverordening	Herziening beheersverordening

3.2.7 Drostestraat 8 Amerongen

De aanduiding 'uitbreidingsstrook' wordt verwijderd.

Beheersverordening	Herziening beheersverordening

3.2.8 Gasthuisstraat 4 Amerongen

De bestemming 'Tuin' wordt gedeeltelijk gewijzigd in 'Wonen - S1' zonder bouwvlak.

Beheersverordening	Herziening beheersverordening

3.2.9 Haarweg 17 Overberg

De locatie wordt opgenomen in de beheersverordening door middel van de bestemming 'Tuin' en 'Wonen - S2'.

Beheersverordening	Herziening beheersverordening

3.2.10 Haarweg achter 17 Overberg

Het bedrijfsperceel dat resteert na de vaststelling van het bestemmingsplan 'Haarweg achter 17 Overberg' wordt meegenomen in de beheersverordening.

Beheersverordening	Herziening beheersverordening

3.2.11 Haarweg 77 Overberg

Binnen de bedrijfsbestemming wordt de aanduiding 'timmerwerkfabriek' toegevoegd.

Beheersverordening	Herziening beheersverordening

3.2.12 Haarweg 77a Overberg

De omgevingsvergunning wordt vewerkt door het gedeeltelijk wijzigen van de bestemming Bedrijf naar Tuin en Wonen - S2.

Beheersverordening	Herziening beheersverordening

3.2.13 Hof 1-5 Amerongen

De omgevingsvergunning voor het omzetten van de gemeentehuislocatie naar appartementen wordt verwerkt door het opnemen van de bestemmingen 'Tuin', 'Verkeer' en 'Wonen - S3' met bouwvlak en maximum goot- en bouwhoogte.

Beheersverordening	Herziening beheersverordening

3.2.14 Koenestraat 34 Amerongen

De bestemming 'Maatschappelijk' wordt gewijzigd in 'Wonen - S2' en 'Tuin'.

Beheersverordening	Herziening beheersverordening

3.2.15 Koningin Wilhelminaweg 34 Amerongen

De bestemmingen 'Bedrijf' en 'Maatschappelijk' worden gewijzigd in 'Wonen - S3' met de aanduiding 'zorgwoning'. Het bouwvlak blijft gehandhaafd.

Beheersverordening	Herziening beheersverordening

3.2.16 Koningin Wilhelminaweg 52a Amerongen

De bestemming 'Wonen - S2' wordt gewijzigd in 'Wonen - S1'.

Beheersverordening	Herziening beheersverordening

3.2.17 Koningin Wilhelminaweg 64b Amerongen

Op het bouwvlak wordt de aanduiding 'bovenwoning' opgenomen.

Beheersverordening	Herziening beheersverordening

3.2.18 Koningin Wilhelminaweg 85 Amerongen

Ter plaatse wordt de aanduiding 'dienstverlening' toegevoegd.

Beheersverordening	Herziening beheersverordening

3.2.19 Koningin Wilhelminaweg 99 Amerongen

De strook waar bebouwing is toegestaan overeenkomstig het daarvoor geldende bestemmingsplan wordt van 'Tuin' gewijzigd in 'Wonen - S1'.

Beheersverordening	Herziening beheersverordening

3.2.20 Majoorsweg nabij 6 Amerongen

De antennemast wordt binnen de bestemming aangeduid met een specifieke aanduiding 'antennemast'.

Beheersverordening	Herziening beheersverordening

3.2.21 Molenbrink Amerongen

De parkeergarage binnen de bestemming Wonen - S3 wordt aangeduid als 'parkeergarage'.

Beheersverordening	Herziening beheersverordening

3.2.22 Overstraat 1 Amerongen

De bestemming 'Wonen - S1' wordt gewijzigd in 'Maatschappelijk'. De aanduiding 'onbebouwd' wordt wel overgenomen.

Beheersverordening	Herziening beheersverordening

3.2.23 Prins Bernhardlaan 1 Amerongen

Binnen de bestemming 'Gemengd' wordt de aanduiding 'horeca van categorie 1' opgenomen.

Beheersverordening	Herziening beheersverordening

3.2.24 Prins Bernhardlaan 10 Amerongen

De omgevingsvergunning voor het bouwen van een twee-onder-een-kapwoning wordt verwerkt. door de bestemming Bedrijf te wijzigen in Wonen - S2 en Tuin.

Beheersverordening	Herziening beheersverordening

3.2.25 Prins Bernhardlaan 14 Amerongen

De bestemming 'Wonen - S1' wodt gewijzigd in 'Wonen - S2'.

Beheersverordening	Herziening beheersverordening

3.2.26 Schoolweg tussen 29 en 31 Overberg

Ter plaatse wordt een nieuw bouwvlak opgenomen. Het betreft een bouwmogelijkheid uit het voorgaande bestemmingsplan.

Beheersverordening	Herziening beheersverordening

3.2.27 Utrechtsestraatweg 1 Amerongen

Binnen de bestemming Gemengd wordt de aanduiding 'bovenwoning' verwijderd.

Beheersverordening	Herziening beheersverordening

3.2.28 Aanduiding hogere erfafscheiding

Ter plaatse van de volgende percelen wordt de aanduiding 'hogere erfafscheiding' opgenomen:

• Burgemeester Jonkheer H. van den Boschstraat 56, 78, 80 en 88;
• Rijnstraat 4;
• Utrechtsestraatweg 57-59;
• Van Reede Ginckellaan 1.

3.2.29 Aanduiding onbebouwd

Op meerdere percelen wordt de aanduiding 'onbebouwd' opgenomen. De begrenzing van de aanduiding komt overeen met de bestemming 'Tuin en onbebouwd erf' uit het daarvoor geldende bestemmingsplan 'Amerongen Kom'.

3.2.30 Aanduiding overige zone - afwijkende goot en bouwhoogte

Op de volgende percelen wordt de aanduiding 'overige zone - afwijkende goot en bouwhoogte' opgenomen:

• De Hucht 2,4,6,8;
• Haarweg 27,25 en 25a;
• Het Engelse Werk 1 - 119 (oneven).

3.2.31 Aanduiding uitbreidingsstrook

Op de volgende percelen wordt de aanduiding 'uitbreidingsstrook' opgenomen:

• Kersweg 51;
• Kersweg 53.

3.2.32 Beeldbepalend pand

Het hoofdgebouw op het perceel Overstraat 32 wordt aangeduid als 'beeldbepalend pand'.

3.2.33 Bestemming Agrarisch met waarden

De aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - open landschap' wordt toegevoegd aan het agrarische perceel binnen het plangebied.

3.2.34 Bestemming Detailhandel

• 1. De aanduiding 'bedrijfswoning' wordt verwijderd van de verbeelding;
• 2. Op de volgende percelen wordt de aanduiding 'wonen' toegevoegd:

• Burgemeester Jonkheer H. van den Boschstraat 19, 23, 27 en 74-76;

• Schapendrift-Zuid 19-21.

3.2.35 Bestemming Gemengd

Op de volgende locaties wordt op de verbeelding de aanduiding 'bedrijf uitgesloten' opgenomen:

• Schoolweg 17 Overberg;
• Haarweg 55 Overberg;
• Eindseweg 6 Overberg;
• Eindseweg 11 Overberg;
• Pr. Berhardlaan 1 Amerongen;
• Kon Wilhelminaweg 37 Amerongen;
• Pr. Christinastraat 4 Amerongen;
• Koenestraat 4-8 Amerongen;
• Koenestraat 24 Amerongen.

3.2.36 Bestemmingen Horeca en Maatschappelijk

• 1. De aanduiding 'bedrijfswoning' vervalt op alle locaties.
• 2. Op de volgende percelen wordt de aanduiding 'wonen uitgesloten' opgenomen:

Amerongen:

• Majoorsweg;
• Achter Kon. Julianalaan (duivensportvereniging);
• Pr. Hendriklaan (school);
• Holleweg (begraafplaats);
• Rijksstraatweg (begraafplaats);
• Nederstraat 16 (kerk)
• Hof (politie)

Overberg:

• Alle locaties waar nu maatschappelijke bestemming geldt.

3.2.37 Bestemmingen Waarde - Archeologie

Er worden 2 bestemmingen Waarde - Archeologie 4 en 5 ingevoegd conform de gemeentelijke beleidskaart Archeologie.

3.2.38 Appartementengebouwen

• 1. Op de volgende percelen in Amerongen wordt de bestemming gewijzigd in 'Wonen - S3':

• Hul 12 t/m 22;
• Oranjelaan 20;
• Pr. Clauslaan 3 en 7;
• Kon Julianalaan 1 en 8/10;
• Pr. Clauslaan 1,3 en 7,5 ; 2 en 4 ; 6 en 8;
• Pr. Irenelaan 1, 7 en 9, 17 en 17a;
• Hoek Oranjeplein en Pr Margrietstraat;
• Pr. Christinastraat 1 t/m 25;
• Pr. Margrietstraat 2 t/m 6;
• Hoek Koenestraat/Jan van Zutphenweg met uitzondering van Jan van Zutphenweg 4;
• Postmeester 93.

• 2. Op de volgende percelen wordt daarnaast de aanduiding 'zorgwoning' toegevoegd:

• Hoek Koenestraat/Jan van Zuthpenweg met uitzondering van Jan van Zutphenweg 4, tevens de voormalige bedrijfswoningen Koenestraat 116 en 126 bestemmen voor Wonen - S1 en Tuin;
• Postmeester 93, tevens een gedeelte van de maximum goot- en bouwhoogte wijzigen conform de feitelijke situatie.

3.2.39 Carports op het zijerf bij woningen

Op de volgende percelen wordt de bestemming 'Tuin' gewijzigd in een woonbestemming:

• 1. Burgemeester H. Spruytlaan 12 en 32 Amerongen;
• 2. In de West 43 Amerongen.

3.2.40 Carports en bijbehorende bouwwerken voor de voorgevel van woningen

Op de volgende percelen of straten in Amerongen wordt de aanduiding 'overkapping' toegevoegd:

• Burg. H Spruytlaan 27-37;
• Burg. W. Martenslaan 30-40;
• Het Engelse werk 43;
• Het Engelse Werk 73;
• Het Engelse werk 89;
• Het Engelse werk 103;
• Het Engelse werk 12;
• Jan van Zutphenweg 12;
• Keppellaan 31 en 33;
• Royenstein 12, 13 en 14.

Op de volgende percelen in Amerongen wordt de bestemming 'Tuin' gewijzigd in 'Wonen - S2 met de aanduiding 'bijgebouw' ter plaatse van de bijbehorende bouwwerken voor de voorgevel:

• Domineesteek 4,6 en 10;
• Keppellaan 26-28;
• Keppellaan 29-39.

3.2.41 Snippergroen

Op de volgende percelen in Amerongen wordt het verkochte snippergroen bestemd voor 'Tuin' en/of een woonbestemming:

• Boslaan 7;
• Burgemeester Jonkheer H. van den Boschstraat 44;
• De Hucht 15;
• Het Engelse Werk 1, 2, 5, 7, 11, 13, 15, 17, 19, 21, 23, 25, 27, 28, 29, 47, 55;
• Hoek Koenestraat/Koning Wilhelminaweg;
• Hof 8;
• Keppellaan 14-22;
• Koenestraat 2;
• Koning Wilhelminaweg 109b;
• Prinses Margrietlaan 32;
• Prinses Beatrixlaan 5, 8, 29.

3.2.42 Wijzigingen in verband met regels vergunningvrij bouwen

Op de verbeelding komen de volgende aanduidingen te vervallen:

• overige zone - afwijkende afstand bijgebouw;
• overige zone - afwijkende afstand zijdelingse perceelsgrens I;
• overige zone - afwijkende afstand zijdelingse perceelsgrens II.

Hoofdstuk 4 Wijze van bestemmen

4.1 Algemeen

Deze beheersverordening bestaat uit geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1581.AMRwoongebiedveeg-BV03 met de bijbehorende regels (en bijlagen) en een toelichting hierop. Het GML-bestand (simpel gezegd; de kaart) en de bijbehorende regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van de beheersverordening. Deze beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. In het GML-bestand zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels over het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van de beheersverordening. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de uitgangspunten die aan de beheersverordening ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van de beheersverordening.

4.2 Methodiek

4.2.1 Verbeelding

Op het pdf-bestand / in het GML-bestand hebben alle gronden met hun bebouwing binnen het plangebied via besluitvlakken een bestemming gekregen. Binnen een besluitvlak kunnen middels subbesluitvlakken nadere aanduidingen zijn opgenomen. Deze aanduidingen hebben alleen een juridische betekenis als in de regels in combinatie met het pdf-bestand / GML-bestand aan de betreffende aanduiding een gevolg wordt verbonden. Een aantal aanduidingen heeft juridisch gezien geen betekenis en is uitsluitend opgenomen ten behoeve van de leesbaarheid van de verbeelding. In de legenda zijn deze als "verklaringen" aangegeven (bijvoorbeeld kadastrale gegevens).

4.2.2 Regels

De regels van de beheersverordening zijn ondergebracht in vier hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1 (artikelen 1 en 2) bevatten de inleidende regels. Deze regels beogen een eenduidige interpretatie en toepassing van de overige, meer inhoudelijke regels en van de verbeelding te waarborgen.
• Hoofdstuk 2 (artikelen 3 tot en met 14) bevat de bestemmingen. Per op de verbeelding aangegeven bestemming bevat dit hoofdstuk regels die specifiek voor die bestemming gelden. Ook zijn in dit hoofdstuk de dubbelbestemmingen opgenomen (artikelen 15 tot en met 20).
• Hoofdstuk 3 (artikelen 21 tot en met 26) bevat de algemene regels, waaronder een anti-dubbeltelregel en de algemene gebruiksregels.
• Hoofdstuk 4 (artikelen 27 en 28) bevat de overgangs- en slotregel.

Regels in verband met de bestemmingen

De bestemmingsregels kennen allemaal dezelfde opbouw:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• afwijken van de bouwregels (indien aanwezig);
• specifieke gebruiksregels (indien aanwezig);
• afwijken van de gebruiksregels (indien aanwezig).

Bestemmingsomschrijving

De bestemmingsomschrijving is de centrale bepaling van elke bestemming. In de bestemmingsomschrijving worden de binnen een bestemming toegestane functies genoemd. Het gebruik wordt hier geregeld.

Bouwregels

De bouwregels zijn gerelateerd aan deze bestemmingsomschrijving. In de bouwregels wordt aangegeven welke bebouwingsmogelijkheden er op een perceel bestaan. Zoals bijvoorbeeld de bouw- en de goothoogtes.

Afwijken van de bouwregels

Door het opnemen van een afwijkingsregeling bestaat de mogelijkheid om middels een omgevingsvergunning af te wijken van de algemeen toegestane bouwregels. In een afwijkingsregeling wordt opgenomen waarvan afwijking wordt verleend, de maximale omvang van de afwijking die kan worden toegestaan en eventuele voorwaarden waaronder de omgevingsvergunning tot afwijken wordt verleend. Een voorbeeld is een afwijkende goot- en/of bouwhoogte in een bepaalde situatie.

Specifieke gebruiksregels

Deze regels zijn in feite een aanvulling op de bestemmingsomschrijving. Hier worden vormen van gebruik beschreven die men in strijd acht met de bestemming, maar waarvan niet direct uit de bestemmingsomschrijving blijkt dat dit zo is. Zo is in de bestemming 'Wonen - S1' en 'Wonen - S 2' mogelijk gemaakt om onder voorwaarden een beroep of bedrijf aan huis uit te oefenen.

Afwijken van de gebruiksregels

Onder afwijken van de gebruiksregels wordt het mogelijk gemaakt een bepaalde vorm van gebruik toch onder de bestemming te laten vallen. Een afwijking van een gebruiksregel mag echter niet leiden tot een feitelijke wijziging van de bestemming. Het betreft dus altijd gebruik dat inherent is aan de in de bestemmingsomschrijving opgenomen functies. Een voorbeeld hiervan is het toestaan van bijzondere woonvormen en kamerbewoning in de bestemming 'Wonen - S 2'.

De inleidende regels (hoofdstuk 1)) en de overgangs- en slotregel (hoofdstuk 4) worden hier verder niet toegelicht. Voor de overige bestemmingen volgt in paragraaf 4.2.5 een inhoudelijke beschrijving.

4.2.3 Flexibiliteit

De beheersverordening voorziet in het vastleggen van de bestaande situatie. Er zijn dus geen mogelijkheden om naast de rechtstreekse gebruiks-en bouwmogelijkheden, extra mogelijkheden op te nemen.
In de beheersverordening zijn wel mogelijkheden opgenomen om een omgevingsvergunning te verlenen om af te wijken van de verordening. Het kan hierbij gaan om afwijking van de bouwregels of afwijking van de gebruiksregels. Bij de dubbelbestemming Waarde- Archeologie bijvoorbeeld geldt een bouwverbod voor de overige voor deze gronden geldende gebruiksfuncties. Van dit bouwverbod kan door middel van een omgevingsvergunning worden afgeweken.

4.2.4 Beschermd dorpsgezicht

Een gedeelte van het verordeningsgebied ligt binnen het beschermd dorpsgezicht van Amerongen. Dit beschermd dorpsgezicht bestaat uit twee gedeelten: de historische kern en het later toegevoegde westelijk deel en rand van de historische kern. Voor het besluit en de toelichting van de begrenzing beschermd dorpsgezicht Amerongen zie Bijlage Begrenzing beschermd dorpsgezicht Amerongen. Voor het beschermd dorpsgezicht Westelijk deel en rand van historische kern Amerongen is het besluit weergegeven in Bijlage Beschermd dorpsgezicht Westelijk deel en rand historische kern Amerongen Besluit en de toelichting in Bijlage Beschermd dorpsgezicht Westelijk deel en rand historische kern Amerongen Toelichting.

Om nadelige effecten voor het beschermd dorpsgezicht te voorkomen is de bescherming in deze beheersverordening als volgt geregeld:

• a. Binnen de gebiedsaanduiding 'wetgevingszone - beschermd dorpsgezicht' kan het bevoegd gezag bij een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen voorschrijven dat de aanvrager van een omgevingsvergunning nader onderzoek moet verrichten, zoals een bouwhistorisch rapport, een historisch-ruimtelijke analyse, een cultuurhistorisch onderzoek of een kleurenonderzoek.
• b. Binnen de gebiedsaanduiding 'wetgevingszone - beschermd dorpsgezicht' zijn specifieke aanlegwerkzaamheden niet zondermeer toegestaan. Het gaat om de volgende activiteiten:

het graven, dempen, dan wel verdiepen, vergroten, of op andere wijze herprofileren van waterlopen, sloten en greppels

het vellen of rooien van bos en/of verwijderen van houtopstanden en het verrichten van handelingen die de dood of ernstige beschadiging van bos en/of houtopstanden ten gevolge hebben of kunnen hebben

het verwijderen van landschapselementen

bebossen of anderszins beplanten met houtopstanden, waaronder begrepen het kweken en telen van bomen, struiken en heesters

het aanleggen en/of verharden van wegen, paden en parkeergelegenheden waaronder ook begrepen het aanbrengen van oppervlakteverhardingen

• c. Bij toetsing van de aanvraag omgevingsvergunning zoals bedoeld onder a en b dient beoordeeld te worden of de waarden van het beschermd dorpgezicht niet worden aangetast en de gemeentelijke monumentencommissie om advies is gevraagd. In het advies van de gemeentelijke monumentencommissie wordt getoetst aan de waardes zoals die zijn benoemd in de aanwijzing van het beschermd dorpgsgezicht als bedoeld in bijlage 2 , 3 en 4 van de toelichting van deze verordening;
• d. Bij de bestemmingslegging is op volgende wijze aanvullend rekening gehouden met het beschermd dorpsgezicht:
  • 1. op gronden met een woonbestemming is achter het hoofdgebouw (de woning) de aanduiding 'uitbreidingsstrook' opgenomen. Aan- en uitgebouwde bijbehorende bouwwerken mogen alleen binnen deze strook worden gebouwd. Deze stroken waren ook in het voorheen geldende bestemmingsplan opgenomen.
  • 2. op gronden met de aanduiding 'onbebouwd' mogen geen bijbehorende bouwwerken worden gebouwd. Deze zone ligt afwisselend op het zijerf en/of een gedeelte van het achtererf. Deze aanduiding is overgenomen uit het voorheen gelden bestemmingsplan. In dit plan waren de gronden bestemd voor 'Tuin en onbebouwd erf'.
  • 3. binnen niet-woonbestemmingen waar alleen mag worden gebouwd binnen het bouwvlak, kan het bevoegd gezag een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken voor het toelaten van aangebouwde en vrijstaande bijbehorende bouwwerken en carports. Dit kan tot maximaal 25% van de oppervlakte van het bouwperceel, met een maximum van 75 m2 en met dien verstande dat advies wordt ingewonnen van de gemeentelijke monumentencommissie.

4.2.5 Aanvullende ruimtelijke instrumenten

Op het moment dat zich een geval voordoet dat niet past binnen de bestaande situatie en waarvoor op grond van de beheersverordening ook geen omgevingsvergunning kan worden verleend, kan gebruik worden gemaakt van een aantal (wettelijke) instrumenten om af te wijken van de beheersverordening. Deze instrumenten worden hieronder nader beschreven.

4.2.5.1 Het verguningvrije bouwen

In bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht (BOR) zijn bouwactiviteiten opgenomen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen twee categorieën van vergunningvrije activiteiten:

• de geheel vergunningvrije activiteiten uit artikel 2 van Bijlage II, die niet binnen een bestemmingsplan of beheersverordening hoeven te passen, zoals bijbehorende bouwwerken (bijgebouwen, overkappingen, aanbouwen, zonnepanelen, vlaggenmasten, erfafscheidingen, nutsgebouwtjes, dakkapellen, antenne installaties, straatmeubilair, containers voor huisvuil en installaties voor het regelen van verkeer;
• de activiteiten uit artikel 3 van Bijlage II, die alleen vergunningvrij zijn als ze passen binnen een bestemmingsplan of beheersverordening, zoals bouwwerken op het achtererf die hoger zijn dan 5 meter, zwembaden bij woningen, openbare speeltoestellen en onder omstandigheden veranderingen aan bouwwerken.

Voor beide categorieën gelden de volgende uitzonderingen:

• vergunningvrij bouwen is niet toegestaan in beschermde stads-en dorpsgezichten en bij een monument dat beschermd is op grond van de Erfgoedwet of een provinciale of gemeentelijke verordening;
• vergunningvrij bouwen is niet toegestaan in een gebied dat wegens explosiegevaar of op grond van veiligheidsrisico's onbebouwd moet blijven;
• het aantal woningen mag niet worden veranderd door vergunningvrij bouwen;
• wanneer een gebied archeologische resten bevat is vergunningvrij bouwen over een oppervlakte van meer dan 50 m2 (Waarde - Archeologie 1) tot 100 m2 (Waarde - Archeologie 2) en tot 150 m2 (Waarde - Archeologie 3) niet toegestaan.

Voor de vergunningvrije activiteiten is geen procedure van toepassing. Deze activiteiten kunnen zonder meer worden uitgevoerd.

4.2.5.2 Planologische kruimelgevallen

In bijlage II van het BOR zijn ook de zogenaamde planologische kruimelgevallen opgenomen. Het gaat om zogenaamde bijbehorende bouwwerken die groter zijn dan de vergunningvrije bouwwerken, infrastructurele en nutsvoorzieningen, antennes tot 40m, duurzame energie-installaties, evenementen en gebruiksveranderingen (van bouwwerken) tot maximaal 1. 500m2 binnen de bebouwde kom (inclusief inpandige bouwactiviteiten).

Voor de activiteiten die via de kruimelgevallenregeling mogelijk kunnen worden gemaakt geldt de reguliere voorbereidingsprocedure van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Dit betekent dat er een beslistermijn geldt van 8 weken na ontvangst van de aanvraag. Nadat de vergunning is verleend staat tegen de vergunning bezwaar en beroep open.

De gemeente Utrechtse Heuvelrug heeft een 'Beleid planologische afwijkingen' opgesteld. Dit betekent dat voor het toepassen van een planologische kruimelafwijking eerst aan dit beleid getoetst dient te worden of medewerking kan worden verleend.

4.2.5.3 Projectafwijkingsbesluit

Voor de - op dit moment- onvoorziene omstandigheden, die niet met de voorgaande instrumenten zijn in te passen, biedt de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), de mogelijkheid van de beheersverordening af te wijken indien wordt aangetoond dat de beoogde ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. Voor het afwijken van de beheersverordening via dit instrument geldt de uitgebreide voorbereidingsprocedure. Deze procedure omvat een termijn waarin de ontwerpvergunning ter inzage wordt gelegd en eenieder zijn of haar zienswijze kan indienen. De wettelijke proceduretijd bedraagt 6 maanden (exclusief voorbereidingstijd, opstellen ruimtelijke onderbouwing etc.). Nadat de vergunning is verleend staat hiertegen direct beroep open.

4.2.5.4 Postzegelbestemmingsplan

Behalve de mogelijkheden uit de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), kent ook de Wet op de ruimtelijke ordening (Wro) nog een mogelijkheid om af te wijken van een beheersverordening. De Wro bepaalt dat voor een gebied slechts of een beheers- verordening of een bestemmingsplan kan gelden. Dat neemt niet weg dat voor een bepaald perceel, indien zich daar na vaststelling van de beheersverordening, een ontwikkeling voordoet, een postzegel-bestemmingsplan kan worden vastgesteld. Voor dat perceel komt de beheersverordening dan te vervallen.

In een beheersverordening kan niet, zoals in een bestemmingsplan, worden gewerkt met uitwerkingsplichten en wijzigingsbevoegheden.

4.3 Bestemmingen

In het plangebied zijn 16 bestemmingen weergegeven (12 enkelbestemmingen en 4 dubbelbestemmingen). Hieronder volgt een beschouwing van de enkelbestemmingen.

4.3.1 Agrarisch met waarden

Algemeen

In het Reconstructieplan Gelderse Vallei/Utrecht-Oost is een uitwerking gemaakt van de wijze waarop de ruimtelijke en de milieuproblematiek in dit gebied wordt aangepakt. Dit is nader uitgewerkt in paragraaf 3.3 van de oorspronkelijke beheersverordening. Het Reconstructieplan schrijft een zonering voor die gericht is op het reguleren van de ontwikkelingen rond de intensieve veehouderij. Er zijn drie zones beschreven: landbouwontwikkelingsgebieden, extensiveringsgebieden en verwevingsgebieden. In extensiveringsgebieden ligt de nadruk op wonen en natuur. In de landbouwontwikkelingsgebieden ligt de nadruk voor al op intensieve productielandbouw. De verwevingsgebieden zijn bedoeld om een combinatie mogelijk te maken van de bovengenoemde functies. Deze zones zijn in het bestemmingplan verder uitgewerkt in de bestemmingen Agrarisch en Agrarisch met waarden.

Agrarisch met waarden

In het agrarisch verwevingsgebied en het extensiveringsgebied wordt de bestemming Agrarisch met waarden toegepast. Dit zijn gebieden die hoge landschappelijke en/of natuurwaarden herbergen. Hier wordt agrarische bedrijvigheid wel toegestaan, maar de landschapswaarden worden daarbij zoveel mogelijk beschermd. Dit geldt voor extensiveringsgebied in sterkere mate dan voor het verwevingsgebied. Door deze bescherming is het een uitgebreider artikel, met diverse afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden. Op deze wijze wordt ook ander gebruik en met name minder belastend gebruik voor de omgeving, meer gestimuleerd zoals van agrarisch naar wonen.

Voor de intensieve veehouderij geldt dat deze alleen is toegestaan als er een aanduiding is opgenomen op de verbeelding.

Bouwregels

Om de bebouwing zoveel mogelijk te clusteren is het alleen toegestaan gebouwen en overkappingen te realiseren binnen het bouwvlak. Het aantal bedrijfswoningen binnen deze bouwvlakken mag maximaal één bedragen, tenzij anders is aangegeven in regels en op de verbeelding. Een bedrijfswoning mag maximaal een inhoud hebben van 600 m³, tenzij de bestaande inhoud groter is. Als er kassen aanwezig zijn op het perceel mag de gezamenlijke oppervlakte van deze kassen met een bouwhoogte van meer dan één meter niet meer dan 300 m² bedragen. Bedrijfsgebouwen ten behoeve van de intensieve veehouderij mogen niet meer dan één bouwlaag bevatten. Het bouwvlak mag voor 100% bebouwd worden door één bedrijf.

Voor het bouwen van overige bouwwerken geldt dat ze zowel binnen als buiten het bouwvlak mogen worden gebouwd conform de maximum hoogten gesteld in het artikel.

Afwijken bouwregels

In verband met de ruimtelijke uitstraling is het bij recht niet toegestaan om silo's en kuilvoerplaten buiten het bouwvlak op te richten. Het bevoegd gezag kan echter besluiten om daarvan af te wijken. Deze bepaling kan slechts worden toegepast indien de noodzaak voor een doelmatige agrarische bedrijfsvoering kan worden aangetoond en er dient voldaan te worden aan de in het artikel genoemde maatvoeringen.

Er is tevens een regeling opgenomen voor het toestaan van een schuilgelegenheid voor dieren buiten het bouwvlak. Deze regeling is bedoeld voor mensen die in een burgerwoning wonen (bijvoorbeeld in de dorpskern), maar wel land in het buitengebied bezitten en hier bijvoorbeeld paarden willen laten grazen.

Tot slot is er een regeling opgenomen om af te wijken van de maximum bouwhoogte van bedrijfsgebouwen tot ten hoogste 12 m.

Specifieke gebruiksregels

In verband met de ruimtelijke uitstraling ervan is gebruik van gronden voor opslag van hooirollen, mestzakken en chemische bestrijdingsmiddelen buiten het bouwvlak in strijd met de bestemming.

Afwijken gebruiksregels

Binnen de bestemming Agrarisch met waarden ligt de nadruk op de landschaps- en natuurwaarden.

In het kader van de verbreding van de landbouwgebied is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om het agrarische bedrijf optimaal te kunnen invullen. In deze bepaling kan worden afgeweken van het bepaalde in de bestemmingsomschrijving voor het toestaan van het gebruiken van gronden en gebouwen binnen een bouwvlak waar sprake is van agrarische bedrijvigheid als hoofdactiviteit, voor de in het artikel opgesomde niet-agrarische bedrijfs- en andere activiteiten, uitsluitend als ondergeschikte nevenactiviteiten. Hierbij kan gedacht worden aan ambachtelijke bedrijvigheid en diverse dienstverleningsconcepten. Er moet wel worden voldaan aan de in het artikel genoemde voorwaarden waarmee wordt getoetst of er inderdaad sprake is van ondergeschiktheid van de activiteiten. Hierbij geldt in ieder geval een maximumgrens van 300 m² en voor detailhandel een maximum van 50 m².

Omgevingsvergunning voor werken en werkzaamheden

Binnen de bestemming zijn gronden aanwezig met voor de gemeente belangrijke landschaps- en natuurwaarden. Om deze waarden te beschermen is het verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning, diverse werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren of te laten voeren. In het artikel is een heldere opsomming van dergelijke werken of werkzaamheden benoemd, waarbij het met name gaat om het verwijderen of beschadigen van landschaps- of natuurwaarden.

4.3.2 Bedrijf

Binnen de bestemming Bedrijf zijn bij recht alleen bedrijven uit de lage milieucategorieën (t/m categorie 2) toegestaan. Deze categorieën zijn te vinden in de aparte bijlage Staat van bedrijfsactiviteiten Stedelijk. Bestaande bedrijven in een hogere categorie zijn eveneens toegestaan. Deze zijn echter specifiek in artikel 4 lid 4.1 benoemd. Bij de bestemming 'Bedrijf' zijn ook kantoren als onderdeel van de bedrijfsfunctie toegelaten.

De bouwvlakken mogen volledig worden volgebouwd, tenzij dit met de aanduiding 'maximum bebouwingspercentage (%)' is ingeperkt. Bebouwing is uitsluitend binnen het bouwvlak toegestaan. Daarnaast is op enkele plaatsen opslag toegelaten; dit is als zodanig aangeduid. Overigens biedt bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht nog bouw- en gebruiksmogelijkheden buiten deze beheersverordening om, onder meer door middel van 'vergunningsvrij bouwen.

Ter plaatse van de aanduiding bedrijfswoning is maximaal 1 bedrijfswoning toegestaan, waarbij regels zijn opgenomen voor het realiseren van eventuele dakkapellen en erkers bij deze woning.

Middels een specifieke gebruiksregeling wordt ondergeschikte detailhandel bij bedrijven toegestaan. Het dient daarbij te gaan om een niet zelfstandig uitgevoerde detailhandelsfunctie die duidelijk waarneembaar ondergeschikt is aan en afhankelijk is van de hoofdfunctie en deze ondersteunt zodat de kwaliteit van de hoofdfunctie vergroot of gecompleteerd wordt. Hieronder wordt mede begrepen een afhaalbalie voor een internetwinkel eventueel in combinatie met een beperkte showroom. Voor ondergeschikte detailhandel geldt een aantal voorwaarden, zo mag onder meer de verkoop vloeroppervlakte van detailhandel niet meer dan 50 m2 bedragen.

Afwijkingsmogelijkheden

In de bestemming zijn afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Er kan worden toegestaan dat een ander bedrijf dan op grond van de bij de regels behorende bijlage Staat van bedrijfsactiviteiten Stedelijk wordt mogelijk gemaakt. Het dient hierbij wel om naar zijn aard en invloed op de omgeving 'gelijkwaardig' bedrijf te gaan.

De tweede afwijkingsmogelijkheid betreft de mogelijkheid om een omgevingsvergunning te verlenen voor het gebruik voor ondergeschikte detailhandel. Dit zou bijvoorbeeld toegepast kunnen worden voor een internetwinkel die een afhaalbalie zou willen realiseren. Deze detailhandelsfunctie dient duidelijk waarneembaar ondergeschikt te zijn aan de hoofdfunctie. De gezamenlijke oppervlakte van de bedrijfsbebouwing mag daarom niet worden vergroot en de verkoopvloeroppervlakte mag niet meer dan 50 m² bedragen. Tevens zijn aanvullende voorwaarden van toepassing.

4.3.3 Detailhandel

De bestemming Detailhandel wordt gebruikt voor bestaande detailhandelsfuncties buiten het centrumgebied. Tevens is wonen toegestaan ter plaatse van de aanudiding 'wonen'. Binnen deze bestemming is ondergeschikte horeca toegestaan, hiervoor zijn specifieke gebruiksregels opgenomen.

Bebouwing is uitsluitend binnen het bouwvlak toegestaan met uitzondering van vrijstaande bouwwerken en carport tot een oppervlakte van maximaal 50 m2. Overige bouwwerken zijn zowel binnen als buiten het bouwvlak toegestaan. Overigens biedt bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht nog bouw- en gebruiksmogelijkheden buiten deze beheersverordening om, onder meer door middel van 'vergunningsvrij bouwen.

4.3.4 Gemengd

Onder de bestemming Gemengd zijn gemengde functies geschaard, zoals wonen, detailhandel en maatschappelijke voorzieningen. Ook ondergeschikte horeca is toegestaan, hiervoor zijn specifieke gebruiksregels opgenomen. Andere functies, zoals ondergrondse en verdiept aangelegde parkeervoorzieningen of specifieke vormen van bedrijf worden zo nodig met een aanduiding weergegeven. Deze functies zijn dan slechts toegestaan ter plaatse van deze aanduiding.

Bebouwing is in principe alleen binnen het bouwvlak toegestaan met uitzondering van vrijstaande bouwwerken en carport tot een oppervlakte van maximaal 50 m2.

4.3.5 Groen

De bestemming Groen wordt gebruikt voor gebieden waar belangrijke structuren van bosgebied, bermen, plantsoenen, water en dergelijke zijn gesitueerd. Bouwen van gebouwen, met uitzondering van nutsgebouwen, is niet toegestaan. Wel zijn enkele bouwwerken geen gebouwen zijnde, zoals speeltoestellen, kunstobjecten, lichtmasten en dergelijke mogelijk. Overkappingen van maximaal 10 m² zijn toegestaan.

4.3.6 Horeca

Deze bestemming Horeca wordt gebruikt voor bestaande horecafuncties buiten het centrumgebied. Binnen deze bestemming is wonen ook toegestaan.

In het stedelijk gebied wordt gewerkt met een indeling in drie mogelijke categorieën van horecagelegenheden (categorie 1 'lichte horeca', categorie 2 'middelzware horeca' en categorie 3 'zware horeca'). In de voorliggende verordening is horeca tot en met categorie 2 toegelaten. Voor de uitgebreide uitwerking hiervan wordt verwezen naar de Staat van Horeca-activiteiten die als bijlage bij de regels is gevoegd.

Bebouwing is uitsluitend binnen het bouwvlak toegestaan, met uitzondering van vrijstaande bouwwerken en carport tot een oppervlakte van maximaal 50 m2. Overige bouwwerken zijn zowel binnen als buiten het bouwvlak toegestaan. Overigens biedt bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht nog bouw- en gebruiksmogelijkheden buiten deze beheersverordening om, onder meer door middel van 'vergunningsvrij bouwen.

4.3.7 Maatschappelijk

De bestemming Maatschappelijk is bedoeld voor maatschappelijke voorzieningen, zoals sociaal-medische instellingen en levensbeschouwelijke. Onder voorwaarden is ondergeschikte horeca toegestaan, hiervoor zijn specifieke gebruiksregels opgenomen. Ook wonen is toegestaan, met uitzondering van de locaties met de aanduiding ' wonen uitgesloten' .

Diverse bijzondere vormen van maatschappelijk worden met specifieke aanduidingen weergegeven. Te denken valt aan begraafplaatsen, crematoria, penitentiaire inrichtingen, asielzoekerscentra, etc. Deze zijn dus alleen ter plaatse van deze aanduiding binnen de bestemming maatschappelijk toegestaan.

Bebouwing is uitsluitend binnen het bouwvlak toegestaan met uitzondering van vrijstaande bouwwerken en carport tot een oppervlakte van maximaal 50 m2. Overige bouwwerken zijn zowel binnen als buiten het bouwvlak toegestaan. Overigens biedt bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht nog bouw- en gebruiksmogelijkheden buiten deze beheersverordening om, onder meer door middel van 'vergunningsvrij bouwen.

4.3.8 Tuin

De bestemming Tuin is bedoeld voor de gronden die een groene tuinuitstraling hebben. Deze bestemming is gerelateerd aan de bestemming Wonen. Binnen deze bestemming mogen tuinen en daarbij behorende paden, waterhuishoudingsvoorzieningen en parkeren op eigen terrein worden gerealiseerd.

Slechts op plekken waar de aanduiding 'bijgebouwen' is opgenomen mogen bijbehorende bouwwerken worden gerealiseerd. Daarnaast zijn carports mogelijk ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - overkapping'.

Gebouwen en overkappingen mogen niet worden gebouwd binnen deze bestemming. In afwijking hiervan mogen wel erkers, toegangsportalen, luifels, balkons, trappen en bordessen vóór de voorgevel van het aangrenzend hoofdgebouw en op zijgevels, welke zicht hebben op of gelegen zijn aan de zijde van een openbare weg of openbaar groen worden gebouwd, mits wordt voldaan aan de in het artikel genoemde vereisten.

Voor het bouwen van overige bouwwerken (niet zijnde overkappingen) geldt dat zoveel mogelijk is aangesloten bij het omgevingsvergunningvrij bouwen.

4.3.9 Verkeer

De bestemming Verkeer is bedoeld voor gebieden waar wegen, straten en paden, voet- en rijwielpaden, pleinen, verkeersbegeleiders en dergelijke gesitueerd zijn. Dit zijn dus gebieden met een brede verkeers- en verblijfsfunctie. Bijzondere verkeerskundige objecten als garageboxen en dergelijke worden specifiek aangeduid binnen deze bestemming. Tevens zijn in de voorliggende beheersverordening plein en parkeergarages aangeduid. tevens is een bestaande brug aangeduid. Deze objecten zijn niet overal binnen de bestemming toegestaan. De bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groenvoorzieningen en parkeervoorzieningen zijn toegestaan. De bestemming heeft dus niet enkel het karakter van verharding, ook groen en water zijn hier toegestaan. Het gebruik van gronden voor onoverdekte terrassen is toegestaan.

Het bouwen van gebouwen is niet toegestaan, met uitzondering van garageboxen ter plaatse van de hiervoor bedoelde aanduiding. Overkappingen zijn mogelijk met een oppervlakte van maximaal 10 m². Voor het bouwen van overige bouwwerken (niet zijnde overkappingen) gelden de bouwhoogten zoals in de tabel in de regels is weergegeven.

4.3.10 Wonen - S1

Wonen algemeen

In het plangebied komen diverse typen woningen voor. Dit onderscheid in woningtype komt tot uiting in verschillende woonbestemmingen.

Voor het stedelijk gebied worden drie woonbestemmingen gebruikt. Er wordt onderscheid gemaakt in:

• Wonen - S 1 voor vrijstaande woningen;
• Wonen - S 2 voor aaneengebouwde woningen, en
• Wonen - S 3 voor gestapelde bouw.

Dit onderscheid in woonbestemmingen zorgt ervoor dat woningtypen niet kunnen worden uitgewisseld en dat de gewenste stedenbouwkundige opbouw van straten en wijken wordt gehandhaafd.

De bestemming Tuin is toegekend aan de naastgelegen gronden van de bestemming 'Wonen'. Het gaat dan veelal om de tuinen gelegen aan de voorzijde van de woningen.

Hieronder worden de woonbestemmingen uitgelegd. Om in de uitleg niet in herhaling te vallen wordt eerste woonbestemming (Wonen - S1) volledig besproken. Bij de opvolgende bestemmingen wordt aangegeven waar de verschillen zitten.

Wonen - S1

Binnen de bestemming Wonen - S 1 is wonen toegestaan. Tevens mag een beroep of bedrijf aan huis worden uitgeoefend. Het is daarnaast toegestaan om op de gronden met deze bestemming tuinen, erven en paden aan te leggen. Ook zijn waterhuishoudingsvoorzieningen toegestaan en mag er geparkeerd worden op eigen terrein.

In voorkomende gevallen zijn zorgwoningen met daarbij behorende functies toegestaan. Deze zijn aangeduid door middel van de aanduiding 'zorgwoning'.

Bouwmogelijkheden

De Bouwregels maken onderscheid in regels voor:

• 1. algemeen (12.2.1);
• 2. hoofdgebouwen (12.2.2);
• 3. bijbehorende bouwwerken (12.2.3);
• 4. overige bouwwerken (12.2.4).

Algemeen

In algemene zin wordt bepaald dat het bebouwingsgebied voor niet meer dan 50% mag worden bebouwd.

Hoofdgebouwen

Binnen de bestemming Wonen - S 1 mogen uitsluitend vrijstaande woningen worden gebouwd. De woningen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd.

Er mag niet meer dan één woning per bouwvlak worden gebouwd, waarbij het hoofdgebouw in het bouwvlak moet worden gebouwd. Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd, tenzij er op het bouwvlak een maximaal bebouwingspercentage staat aangegeven. Met dit percentage wordt de maximale oppervlakte van het hoofdgebouw begrensd. Voor de goot- en bouwhoogte is in de regels een standaard hoogte gegeven. Gemeente breed geldt daarbij in beginsel een goothoogte van maximaal 6 meter en een bouwhoogte van maximaal 10 meter. Als een woning een bijzondere en beschermingswaardige kap vorm heeft, of waar stedenbouwkundige redenen zijn gegeven om de standaard hoogten niet te hanteren, zijn op de verbeelding afwijkende hoogten opgenomen danwel de aanduiding 'overige zone - afwijkende goot- en bouwhoogte' opgenomen.

Als hoofdgebouwen afgedekt worden met een kap, dan moet worden voldaan aan de in de regels voorgeschreven dakhelling.

Als een hoofdgebouw op een hoekperceel wordt gesloopt, moet de voorgevel van het vervangende hoofdgebouw aan dezelfde zijde van het bouwvlak worden gebouwd als het geval was bij het bestaande hoofdgebouw.

Dakkapellen zijn toegestaan op hoofdgebouwen. Als een dakkapel in het dakvlak van de voorgevel of in een dakvlak van een naar de openbare weg gekeerde zijgevel wordt gebouwd, is de breedte gemaximeerd. In die gevallen mag de breedte van een dakkapel niet meer dan de helft van de breedte van het betreffende dakvlak bedragen. De breedte van het dakvlak moet gerekend worden ter hoogte van de bovenkant van de dakkapel.

In voorkomende gevallen zijn dakkapellen niet toegestaan, deze zijn dan als zodanig aangeduid.

Bijbehorende bouwwerken

Uitbreidingen van het hoofdgebouw met bijbehorende bouwwerken aan- of uitbouwen en al dan niet aangebouwde bijgebouwen en overkappingen worden onder de noemer 'bijbehorend bouwwerk' geschaard. Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken is zoveel mogelijk aangesloten op de regeling 'vergunningsvrij bouwen' uit de bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht.

De regeling die het bestemmingsplan omvat is echter op een aantal punten ruimer of beperkender:

• 1. Er mag in sommige gevallen in het voorerfgebied worden gebouwd:
  • a. indien de bestaande bebouwing op minder grote afstand dan 1 m van de voorgevel staat of indien de bijgebouwen die in het voorerfgebied staan zijn aangeduid op de verbeelding.
• 2. Er mag tot in de grens met het openbaar gebied worden gebouwd, waar de regeling uit het Besluit Omgevingsrecht een afstand van minimaal 1 meter aanhoudt;
• 3. In het beschermd dorpsgezicht gelden beperkende bouwregels. Aan- en uitgebouwde bijbehorende bouwwerken zijn uitsluitend toegestaan op de gronden met de aanduiding 'uitbreidingsstrook'. Ter plaatse van de aanduiding 'onbebouwd' mogen geen bijbehorende bouwwerken worden gebouwd;

Overige bouwwerken

Met het begrip 'overige bouwwerken' wordt bedoeld: een bouwwerk dat geen gebouw is en ook geen overkapping. Concreet zijn maximale hoogtematen voorgeschreven voor erf- en terreinafscheidingen, vlaggenmasten, antennemasten en andere overige bouwwerken.

Specifieke gebruiksregels

Zoals in de bestemmingsomschrijving is aangegeven, is beroep of bedrijf aan huis toegestaan binnen de woonbestemming. Wel worden er enige voorwaarden aan dit gebruik gesteld. Zo mag 40 % van de brutovloeroppervlakte van het hoofdgebouw, inclusief de bijbehorende bouwwerken, worden gebruikt voor een beroep of bedrijf aan huis. Bij deze oppervlakte wordt ook de oppervlakte van het hoofdgebouw op de verdieping meegerekend.

Het is alleen toegestaan om beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten te verrichten aan huis die opgenomen zijn in de staat van bedrijfsactiviteiten Bedrijf aan huis. De beroeps- of bedrijfsmatige activiteit mag geen horeca of detailhandel inhouden, behalve als het gaat om verkoop die ondergeschikt is aan de uitoefening van het beroep of bedrijf.

De beroeps- of bedrijfsmatige activiteit aan huis mag alleen worden uitgeoefend door de bewoners van de woning waar de activiteit plaatsvindt.

Door de uitoefening van de beroeps- of bedrijfsmatige activiteit mogen de verkeersbewegingen niet onevenredig toenemen in de directe omgeving. Daarbij moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Dit dient in de eerste plaats op eigen terrein te worden gerealiseerd. In gevallen waar dit niet mogelijk is dient voldoende parkeergelegenheid in de directe nabijheid aanwezig te zijn. Voor de beroeps- of bedrijfsmatige activiteit mag geen buitenopslag plaatsvinden.

Afwijken van de gebruiksregels

Het gebruik van een woning voor kamerbewoning of bijzondere woonvormen is een verboden gebruik. Het bevoegd gezag heeft de bevoegdheid om dit gebruik toch toe te staan. Dit mag alleen als het hoofdgebouw in overwegende mate de woonfunctie behoudt. Het gebruik moet qua uitstraling en ruimtelijke werking overeenstemmen met die van de woonfunctie. Het gebruik voor kamerbewoning of bijzondere woonvormen mag de belangen niet onevenredig schaden van eigenaren en gebruikers van de gronden waarop dit veranderde gebruik plaatsvindt of die in de nabijheid daarvan liggen.

4.3.11 Wonen - S2

Waar de bestemming Wonen - S 1 is bedoeld voor vrijstaande woningen, is de bestemming Wonen - S 2 bedoeld voor aaneengebouwde woningen. Met aaneengebouwde woningen worden rijwoningen en twee onder een kap woningen bedoeld. Het aantal woningen dat aaneen mag worden gebouwd staat aangegeven door middel van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden'. De overige bouwbepalingen komen veelal overeen met de bouwbepalingen van de bestemming Wonen - S 1. Hieronder worden alleen de verschillen besproken.

Op de verbeelding zijn de bouwvlakken direct gekoppeld en gebaseerd op de bestaande hoofdbebouwing, dat wil zeggen dat de hoofdgebouwen geheel in deze bouwvlakken liggen. Deze bouwvlakken hebben standaard de diepte van de bestaande bebouwing. Een grotere diepte is vanwege de doorgaans krappere verkaveling, in principe niet wenselijk. Ook voor wat betreft de breedte van het bouwvlak geldt dat in beginsel de breedte van de bestaande hoofdbebouwing wordt aangehouden.

4.3.12 Wonen - S3

Gestapelde woningen zijn vervat in de bestemming Wonen - S 3. Een deel van de gestapelde woningen betreffen zorgwoningen. De zorgwoningen zijn aangeduid met de aanduiding 'zorgwoning'. Bij deze zorgwoningen zijn gemeenschappelijke en maatschappelijke voorzieningen toegestaan die verband houden met de zorg die in de woningen wordt verleend. Bij deze voorzieningen moet gedacht worden aan ruimte voor een huisartsenpraktijk of fysiotherapeut, maar ook voor een gemeenschappelijke keuken of ontmoetingsruimte.

De bestaande bouwmassa's zijn opgenomen in bouwvlakken.

De bestemming wijkt qua opzet enigszins af van de andere twee stedelijke woonbestemmingen. Het voornaamste verschil is dat bij Wonen - S 3 het aantal woningen niet is begrenst. De regeling voor bijbehorende bouwwerken komt wel geheel met die van de andere twee stedelijke woonbestemmingen overeen.

4.4 Dubbelbestemmingen

De bestemmingsplanregeling bevat naast de bovengenoemde bestemmingen ook dubbelbestemmingen. Dubbelbestemmingen vallen als het ware over 'onderliggende' (enkel)bestemmingen heen en houden beperkingen en aanvullingen in voor de bouw- en gebruiksmogelijkheden van die bestemmingen. Dubbelbestemmingen dienen een specifiek ruimtelijk belang dat middels de dubbelbestemming beschermt wordt.

4.4.1 Leiding

De dubbelbestemming Leiding - Gas is bedoeld voor gebieden waar naast de daar voorkomende (enkel)bestemming(en) transport van gas, plaatsvindt met de daarbij behorende voorzieningen en belemmeringenstrook. Deze belemmeringenstrook is opgenomen uit veiligheidsoverwegingen. Daarom mogen binnen deze bestemming uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming Leiding - Gas worden gebouwd. De toegestane oppervlakte en bouwhoogte zijn strikt opgenomen in het artikel. Hiervan kan het bevoegd gezag afwijken en een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van bovenstaande ten behoeve van het bouwen ten dienste van de onderliggende (enkel) bestemming(en).

Om de veiligheid binnen de belemmeringenstrook te waarborgen is het tevens verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning, diverse werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden (zoals graafwerkzaamheden) uit te voeren of te laten uitvoeren.

4.4.2 Waarde - Archeologie

Volgens de gemeentelijke archeologische verwachtingskaart bestaat het gemeentelijk grondgebied uit zones met verschillende archeologische verwachting. Binnen de gemeente bestaan gebieden met een zeer hoge, hoge, middelhoge en lage archeologische verwachting. Voor elke categorie verwachtingswaarde is bepaald vanaf welke planomvang rekening gehouden moet worden met het (laten) uitvoeren van archeologisch onderzoek. Dit geldt voor bodem verstorende activiteiten die plaats zullen vinden in het kader van 'plannen' waarvoor het vereist is een reguliere omgevingsvergunning voor het bouwen dan wel voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden aan te vragen. De op de aanvraag om een omgevingsvergunning aangegeven oppervlakte die de bodem (nagenoeg) raakt is het oppervlak dat gehanteerd moet worden voor de beoordeling voor de noodzaak van een archeologisch onderzoek.

Terreinen met een bepaalde archeologische verwachting zullen door middel van het stellen van voorwaarden aan de omgevingsvergunning worden beschermd met de volgende dubbelbestemmingen:

Dubbelbestemming	Archeologisch waardevol gebied	Regime
Waarde - Archeologie 1	Zones met een zeer hoge archeologische verwachting - (vroeg) middeleeuwse wegen en paden en grafheuvelbufferzones verwachting	Bij plannen waarbij bodemverstorende activiteiten plaatsvinden van meer dan 50 m2 en dieper dan 30 cm onder maaiveld dient archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.
Waarde - Archeologie 2	Zones met een zeer hoge archeologische verwachting (Bufferzone)	Bij plannen waarbij bodemverstorende activiteiten plaatsvinden van meer dan 100 m2 en dieper dan 30 cm onder maaiveld dient archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.
Waarde - Archeologie 3	Zones met een hoge archeologische verwachting	Bij plannen waarbij bodemverstorende activiteiten plaatsvinden van meer dan 150 m2 en dieper dan 30 cm - onder maaiveld dient archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.
Waarde - Archeologie 4	Zones met een middelhoge en middelhoge/lage archeologische verwachting	Bij plannen waarbij bodemverstorende activiteiten plaatsvinden van meer dan 1000 m2 en dieper dan 30 cm onder maaiveld dient archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.
Waarde - Archeologie 5	Zones met een lage archeologische verwachting	Bij plannen waarbij bodemverstorende activiteiten plaatsvinden van meer dan 10 hectare en dieper dan 30 cm onder maaiveld dient archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.

In het artikel zijn uitzonderingen opgenomen voor situaties waarbij geen omgevingsvergunning hoeft te worden aangevraagd en archeologisch onderzoek niet nodig is. Deze uitzonderingen zijn opgesomd in het artikel en hieronder vallen onder andere 'zaken die het normale onderhoud en/of gebruik betreffen'. Hieronder wordt in ieder geval verstaan:

• normaal agrarische jaarlijkse werkzaamheden te weten: ploegen, woelen, zaaiklaar maken, oogsten/rooien, stoppelbewerking, graslandwoelen, planten/poten, rooien van bomen in het kader van boomkwekerijen en spitten, op percelen met een agrarische bestemming. Diepploegen en het aanleggen van drainage vallen niet onder de vrijstelling;
• graafwerkzaamheden in het kader van onderhoud aan reeds eerder aangelegde sportvelden waarbij de bodem deels is afgegraven en nieuwe grond is opgebracht;
• het zorgvuldig ruimen van (individuele) graven op de gemeentelijke begraafplaatsen.

4.5 Algemene regels

4.5.1 Anti-dubbeltelregel

Om te voorkomen dat grond dubbel wordt meegeteld, is hier geregeld dat grond die eenmaal bij een bouwplan is meegenomen, bij andere aanvragen buiten beschouwing moet blijven.

4.5.2 Algemene bouwregels

4.5.2.1 Bestaande situatie

In de eerste plaats is hier opgenomen dat bij afwijking van de in de vorige hoofdstukken opgenomen regels/bestemmingen de bestaande situatie of de onherroepelijk vergunde situatie bij in werking treding van deze beheersverordening als maximaal toegestane situatie geldt.

4.5.2.2 Ondergeschikte bouwdelen

Bij toepassing van alle bouwregels in deze beheersverordening mogen de in dit artikel genoemde ondergeschikte bouwdelen maximaal 1 meter afwijken van de gegeven bouw-, aanduidings- en maatvoeringsregels.

4.5.2.3 Maximaal toegestane bouwhoogte van bouwwerken

Dit artikel is opgenomen indien in een ruimtelijk plan (bestemmingsplan, beheersverordening) een maximum toegestane bouwhoogte ontbreekt, waardoor onbeperkt in de hoogte gebouwd zou mogen worden.

4.5.2.4 Kleinschalige grondgebonden zonnepaneelinstallaties

Dit artikel maakt mogelijk om zowel op het voorerf als het achtererf zonnepanelen te plaatsen voor het opwekken van energie voor eigen gebruik bij een (bedrijfs)woning, mits voldaan wordt aan de gestelde voorwaarden.

4.5.3 Algemene gebruiksregels

4.5.3.1 Verboden gebruik

In deze bepaling is aangegeven dat het verboden is om de in het plan vallende gronden en bouwwerken in strijd met de bestemming(en) te gebruiken. Er is ook een opsomming gemaakt van gebruik dat in ieder geval onder verboden gebruik valt. Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan: het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor bewoning of het gebruik van gronden voor opslag en/of storten van grond en/of afval.

4.5.3.2 Uitoefening Bed & Breakfast

In dit artikel is geregeld dat het uitoefenen van een bed & breakfast in een (bedrijfs)woning is toegestaan, mits wordt voldaan aan de genoemde voorwaarden.

4.5.4 Algemene aanduidingsregels

4.5.4.1 Veiligheidszone - lpg

Binnen de aanduiding veiligheidszone - lpg zijn geen kwetsbare objecten of beperkt kwetsbare objecten toegestaan.

4.5.4.2 Wetgevingszone - beschermd dorpsgezicht

De gronden met de aanduiding wetgevingszone - beschermd dorpsgezicht zijn mede bedoeld voor het behoud en herstel van het beschermd dorpsgezicht. Er mag alleen worden gebouwd als het beschermd dorpsgezicht niet wezenlijk wordt aangetast of indien de mogelijkheden tot herstel ervan niet onevenredig worden verkleind. Voor het besluit en de toelichting van de begrenzing beschermd dorpsgezicht Amerongen zie Bijlage Begrenzing beschermd dorpsgezicht Amerongen.

Voor het beschermd dorpsgezicht Westelijk deel en rand van historische kern Amerongen is het besluit weergegeven in Bijlage Beschermd dorpsgezicht Westelijk deel en rand historische kern Amerongen Besluit en de toelichting in Bijlage Beschermd dorpsgezicht Westelijk deel en rand historische kern Amerongen Toelichting.

Om nadelige effecten voor het beschermd dorpsgezicht te voorkomen is het verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning, diverse werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden (zoals afgraven of het verwijderen van landschapselementen) uit te voeren of te laten uitvoeren. Voor bouwen is opgenomen dat een onderzoek kan worden geëist (bijvoorbeeld een bouwhistorisch onderzoek).

4.5.5 Algemene afwijkingsregels

4.5.5.1 Algemeen

Onder de in dit artikel genoemde voorwaarden kan een omgevingsvergunning worden verleend voor het afwijken van de regels inzake bouwgrenzen, bouwhoogte van specifieke overige bouwwerken.

4.5.5.2 Afwijking 10% overschrijding

Er kan een omgevingsvergunning worden verleend voor het afwijken van de in de beheersverordening genoemde goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen. De maximale afwijking is 10% en alleen mogelijk indien voldaan wordt aan de in het artikel gestelde voorwaarden.

4.5.5.3 Afwijking bergingen voor de voorgevel

Er kan een omgevingsvergunning worden verleend voor het afwijken voor het bouwen van vrijstaande bergingen en fietsenstallingen buiten het bouwvlak op minder dan 1 m achter de voorgevel of voor de voorgevel.

4.5.5.4 Afwijking bijzondere woonvormen en kamerbewoning

Het gebruik van een woning voor kamerbewoning of bijzondere woonvormen is een verboden gebruik. Het bevoegd gezag heeft de bevoegdheid om dit gebruik toch toe te staan. Dit mag alleen als het gebruik als woning in de bestemmingsomschrijving van de ter plaatse geldende bestemming is opgenomen. Deze regeling is echter niet van toepassing op bedrijfswoningen. Het gebruik moet qua uitstraling en ruimtelijke werking overeenstemmen met die van de woonfunctie. Het gebruik voor kamerbewoning of bijzondere woonvormen mag de belangen niet onevenredig schaden van eigenaren en gebruikers van de gronden waarop dit veranderde gebruik plaatsvindt of die in de nabijheid daarvan liggen. Het gebruik dient binnen het bouwvlak plaats te vinden.

4.5.5.5 Afwijking extra grondgebonden zonnepaneelinstallatie voor wko

In dit lid is bepaald dat een omgevingsvergunning kan worden verleend voor het gebruik van gronden voor het opwekken van energie met grondgebonden zonnepanelen voor eigen gebruik bij een (bedrijfs)woning van nogmaals maximaal 50 m2 mits is aangetoond is dat deze nodig is in verband met de energiebehoefte van een warmte koude opslaginstallatie (wko)en warmtepompinstallatie.

4.5.5.6 Afwijking isoleren van een gebouw

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van in het plan genoemde goothoogten, bouwhoogten en bouwgrenzen ten behoeve van voorzieningen gericht op het isoleren van een gebouw.

4.5.6 Overige regels

4.5.6.1 Parkeergelegenheid

Binnen de gemeente gelden parkeernormen waaraan voldaan moet worden. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het toestaan en/of veranderen van functies moet met deze parkeernormen rekening worden gehouden. De regeling is overgenomen uit recent vastgestelde 'Paraplubestemmingsplan Stedenbouwkundige bepalingen bouwverordening'.

4.5.6.2 Laad- en losruimte

In het tweede lid is een regeling opgenomen voor het borgen van voldoende laad- en losruimte. Net als bij de parkeerbepaling is een onderscheid gemaakt tussen bouwplannen en functiewijzigingen.

Bij een aanvraag omgevingsvergunning waarbij een behoefte aan ruimte voor laden of lossen van goederen wordt verwacht dient te worden voorzien in deze ruimte. Dit kan aan of in het bouwwerk zijn, maar bijvoorbeeld ook op het onbebouwde terrein bij het bouwwerk. De regeling geldt uitdrukkelijk niet voor bestaand gebruik en voor herbouw van gebouwen zonder functiewijziging.

Van de verplichting om te voorzien in voldoende laad- en losruimte kan worden afgeweken indien de structuur van de omgeving daartoe aanleiding geeft. In dat geval dient de aanvrager van een omgevingsvergunning door middel van een verkeersonderzoek aan te tonen dat - gelet op de bijzondere omstandigheden - geen afbreuk wordt gedaan aan de bereikbaarheid en verkeersveiligheid.

4.5.7 Overgangs- en slotregel

In artikel 27 van de regels is het overgangsrecht opgenomen. Daarbij is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij overgangsrecht dat is voorgeschreven voor bestemmingsplannen in de artikelen 3.2.1 en 3.2.2 van het Besluit ruimtelijke ordening.

In artikel 28 van de regels is de slotregel opgenomen.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Onderzoek omgevingsaspecten

De herziening van de beheersverordening heeft uitsluitend betrekking op het vastleggen van de bestaande juridische-planologische situatie. Onderzoek en afwegingen ten aanzien van de uitvoering is in deze verordening dan ook niet aan de orde.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De concept beheersverordening is vanaf 23 november 2018 gedurende zes weken (tot en met 3 januari 2019) ter inzage gelegd. Op deze wijze is aan een ieder de gelegenheid gegeven om reacties in te dienen bij de gemeenteraad. De ingekomen reacties alsmede enkele ambtshalve wijzigingen zijn opgenomen in de Nota inspraak, zie bijlage 5.