Hoek Hoofdstraat/Concordiastraat/Kastanjelaan, Sassenheim

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In het centrum van Sassenheim is het planvoornemen om de locatie op de hoek van de Hoofdstraat, Concordiastraat en de Kastanjelaan de huidige supermarkt uit te breiden en nieuwe appartementen te ontwikkelen. In het vigerend bestemmingsplan is ten behoeve van deze ontwikkeling reeds een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Dit wijzigingsplan geeft uitvoering aan deze wijzigingsbevoegdheid en vormt de juridische basis voor het mogelijk maken van de ontwikkeling.

1.2 Plangebied

Het plangebied is gelegen in het centrum van Sassenheim op de hoek van de Hoofdstraat, Concordiastraat en de Kastanjelaan. In onderstaand figuur is de ligging van het plangebied globaal weergegeven. De begrenzing van het plangebied van het wijzigingsplan wordt bepaald door de grens van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 7' uit het vigerend bestemmingsplan Sassenheim-Centrum.

Figuur 1.1: Ligging plangebied (rode cirkel)

1.3 Vigerend plan

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan Sassenheim-Centrum. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 31 oktober 2013. In figuur 1.2 is een uitsnede van de verbeelding opgenomen.

Ter plaatse van het plangebied vigeren de bestemmingen Centrum, Verkeer - Verblijfsgebied en Wonen - 2. Tevens is ter plaatse de aanduiding wro-zone - wijzigingsgebied 7 opgenomen.

Figuur 1.2: Vigerend bestemmingsplan ter plaatse van rode cirkel

Daarnaast is op 28 juni 2018 het paraplubestemmingsplan Parkeren Teylingen vastgesteld. De regels voor parkeren en laden en lossen zijn overgenomen in de regels van dit wijzigingsplan.

1.4 Leeswijzer

Het wijzigingsplan is als volgt opgebouwd:

• hoofdstuk 2: planbeschrijving;
• hoofdstuk 3: beleid;
• hoofdstuk 4: sectorale onderzoeken;
• hoofdstuk 5: juridische planbeschrijving;
• hoofdstuk 6: uitvoerbaarheid.

In hoofdstuk 2 is de bestaande situatie beschreven en wordt ingegaan op de gewenste ontwikkeling. Hoofdstuk 3 toetst het planvoornemen aan de geldende beleidskaders. In hoofdstuk 4 is de gewenste ontwikkeling getoetst aan de relevante sectorale milieuaspecten. In hoofdstuk 5 is de juridische regeling nader toegelicht. Hoofdstuk 6 gaat in op de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Bestaande situatie

Omgeving plangebied

Het plangebied van het wijzigingsplan is gelegen in het centrum van Sassenheim. Het plangebied maakt deel uit van het noordelijk deel van het centrum en is gelegen op de hoek van de Hoofdstraat, Concordiastraat en de Kastanjelaan. De Hoofdstraat is de belangrijkste straat in het centrum. Langs de Hoofdstraat staat voornamelijk kleinschalige lintbebouwing met overwegend smalle historische panden op diepe kavels. De begane grond van deze panden is voornamelijk in gebruik als winkel. De bovenliggende lagen worden over het algemeen gebruikt ten behoeve van wonen.

Plangebied

Het plangebied is gelegen ten noorden van Kastanjelaan en ligt aan de rand van het winkelconcentratiegebied. In het plangebied is momenteel een outletwinkel gevestigd. Tot voor kort was hier ook een supermarkt aanwezig. Deze supermarkt had een oppervlak van 1.194 m2. Boven de voormalige supermarkt zijn nog enkele appartementen gesitueerd.

Figuur 2.1: Zicht op supermarkt vanuit de Hoofdstraat in noordelijke richting

Naast de supermarkt stonden op de hoek van de Hoofdstraat en de Concordiastraat nog 2 woningen. Deze woningen zijn inmiddels gesloopt.

2.2 Beoogde situatie

Achtergrond beoogde nieuwbouw

De huidige supermarktwinkel is verouderd en voldoet niet meer aan de wens van de huidige consument. Het bestaande pand aan de Hoofdstraat is circa 40 jaar oud. Bouwkundig zijn de panden niet meer van deze tijd en een bouwkundige opwaardering is dan ook een absolute must. De winkel dient ruimer opgezet te worden ten behoeve van een breder aanbod aan producten. Bredere paden zorgen voor meer winkelcomfort en vergroten de doorstroom van mensen. Dit is nodig voor een efficiënte en economische verantwoorde bedrijfsvoering van een supermarkt. Een uitbreiding van de winkel wordt ook van belang geacht in de detailhandelsvisie van de gemeente Teylingen en is omarmd door de bestaande ondernemers in het centrumgebied van Sassenheim.

Met de nieuwbouw wordt voldaan aan de huidige eisen van het bouwbesluit en dus ook de huidige EPN (Energie Prestatie Norm).

Planvoornemen

Het planvoornemen voorziet in de uitbreiding van de supermarkt en de realisatie van nieuwe appartementen op de verdieping.

Supermarkt

De supermarkt zal uitbreiden. In de nieuwe situatie krijgt de supermarkt op de begane grond een winkelruimte van circa 1.400 m2. Naast deze winkelruimte is komt er ruimte voor opslag (circa 110 m2) en voorzieningen zoals sanitair en een kantine voor het personeel (circa 44 m2).

Appartementen

Op de supermarkt worden nieuwe appartementen gerealiseerd. Deze appartementen worden gerealiseerd langs de Hoofdstraat, de Kastanjelaan en de Concordiastraat. De appartementen worden in drie lagen gerealiseerd, waarbij de derde laag als accent op de hoek Hoofdstraat/Kastanjelaan wordt gerealiseerd. Het huidige ontwerp gaat uit van de realisatie van 26 appartementen.

Er worden verschillende type appartementen gebouwd, bedoeld voor de verhuur. Naast huurwoningen in de vrije sector worden er ook sociale huurappartementen gerealiseerd. Door het gevarieerd aanbod wordt een zeer brede doelgroep bediend. Het merendeel van de woningen zullen een huurprijs krijgen tussen de 750, - en 1.000, - euro per maand.

Parkeerkelder

De appartementen zullen allen voorzien zijn van een parkeerplaats. Deze parkeergelegenheid voor de bewoners is in de parkeerkelder onder de supermarkt gesitueerd. In paragraaf 4.3 wordt nader ingegaan op de parkeerbalans.

Ruimtelijk effect

De architectuur van het nieuwe plan voegt zich in de bestaande structuur. De bouwhoogte bedraagt hier niet meer dan 14 meter. Er worden een klassieke opbouw toegepast, zoals een duidelijk geprofileerde plint, middenstuk en dak. De architectuur is pandsgewijs van opzet dat past bij de korrelgrootte van de bestaande bebouwing. Door het toepassen van verschillende bouwvolumes en goothoogten, wordt er een speels en divers beeld gecreëerd dat aansluit bij de bestaande bebouwing. In de kappen worden moderne afgewerkte dakkapellen gemaakt. Op de hoek van de Hoofdstraat en Kastanjelaan komt een markant gebouw met een duidelijk oriëntatie aan het plein. Hiermee wordt het gebouw en het plein met elkaar verweven en versterken ze elkaar. Hoge raampartijen op de begane grond geven het plan een vriendelijk en 'open' karakter.

Met uitzondering van de woningen georiënteerd richting de Concordiastraat krijgen de woningen allemaal een balkon aan de straatzijde. De appartementen die boven de supermarkt komen, liggen met de achterzijde aan een daktuin. De appartementen op de eerste verdieping krijgen een extra buitenruimte aan de daktuin.

Het nieuwe plan versterkt de bestaande structuur van het plein en geeft het plein een duidelijk karakter mee. Het levert zo een belangrijke bijdrage aan de kwaliteit van de openbare ruimte. Naast een "levendiger plein" is het water aan de Vaartkade een karakteristiek en aangenaam rustpunt, dat is aangekleed met een rij van bomen. Het zijn deze unieke structuren die in samenhang met het nieuwe plan de sfeer en het karakter van deze ruimtelijke kwaliteit bepalen. Hiermee krijgt het centrum van Sassenheim een duidelijk architectonische, recreatieve en karakteristieke impuls, dat gericht is op de toekomst.

In onderstaande figuren zijn afbeeldingen opgenomen die een beeld geven van de beoogde situatie.

Het voorontwerp van het plan is op hoofdlijnen in vooroverleg positief beoordeeld door de welstandscommissie. Een definitieve beoordeling vindt plaats in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning.

Figuur 2.2: Detail indeling terrein supermarkt

Figuur 2.3: Doorsnede: parkeerkelder, supermarkt en drie lagen met appartementen

Figuur 2.4: Impressie vanuit Hoofdstraat

Figuur 2.5: Impressie vanuit Kastanjelaan

Figuur 2.6: 3D impressie

2.3 Toetsing aan wijzigingsregels

Het perceel aan de Hoofdstraat is in het vigerende plan voorzien van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied - 7'. In artikel 23.7 van het vigerende bestemmingsplan staat dat deze wijzigingsbevoegdheid burgemeester en wethouders de mogelijkheid geeft de bestemming te wijzigen in de bestemmingen 'Centrum' en 'Verkeer - Verblijfsgebied'. In onderstaande tabel worden deze wijzigingsregels herhaald en wordt het bouwplan aan deze regels getoetst.

De conclusie is dat aan alle eisen ten aanzien van de bestemmingswijziging wordt voldaan. De vigerende bestemming kan worden gewijzigd naar de bestemmingen 'Centrum' en 'Verkeer - Verblijfsgebied'.

Wijzigingsregels (artikel 23.7)	Toetsing
a. de maximale bouwhoogte van gebouwen 14 meter bedraagt.	Op de verbeelding is opgenomen dat de bouwhoogte maximaal 14 meter bedraagt.
b. ten hoogste 30 woningen zijn toegestaan.	Op de verbeelding is de aanduiding opgenomen dat er maximaal 26 woningen worden gebouwd in het plangebied.
c. ten hoogste 1.950 m² bedrijfsvloeroppervlakte voor detailhandel is toegestaan.	In de regels is opgenomen dat ten hoogste 1.950 m2 bedrijfsvloeroppervlak aan detailhandel is toegestaan. Het huidige ontwerp gaat uit van circa 1.821 m2 (inclusief expeditie).
d. middels onderzoek is aangetoond dat er geen milieutechnische belemmeringen aanwezig zijn op het gebied van luchtkwaliteit en akoestisch klimaat, waarbij:	In hoofdstuk 3 is aangetoond dat de uitbreiding van de supermarkt en de realisatie van de woningen niet leidt tot milieutechnische belemmeringen.
1. de invloed van de ontwikkeling op de luchtkwaliteit moet worden onderzocht;	Uit paragraaf 4.7 blijkt dat de ontwikkeling niet in betekende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit ter plaatse.
2. de akoestische gevolgen van het laden en lossen moet worden onderzocht, waarbij burgemeester en wethouders op basis van dit onderzoek maatregelen kan voorschrijven om de geluidoverlast voor omwonenden te beperken;	In paragraaf 4.5 zijn de onderzoeksresultaten beschreven van het akoestische onderzoek naar laden en lossen. Uit het onderzoek blijkt dat ter plaatse van de nieuwe woningen bijna aan alle normen wordt voldaan. Er worden maatwerkvoorschriften vastgesteld.
3. een akoestisch onderzoek uitgevoerd moet worden en, indien noodzakelijk, hogere waarden aangevraagd worden op basis van de nota Richtlijnen hogere waarden van de Omgevingsdienst West-Holland.	In paragraaf 4.4 zijn de onderzoeksresultaten beschreven van het akoestische ten gevolge van wegverkeerslawaai. Hieruit blijkt dat geluidsbelasting maximaal 58 dB is. De richtwaarde van 48 dB wordt overschreden, maar de maximale aanvaardbare waarde van 63 dB niet. Het aanvragen van hogere waarden is niet mogelijk en ook niet noodzakelijk omdat de Hoofdstraat een niet gezoneerde weg is vanwege de maximumsnelheid van 30 km/h.
e. het parkeren dient te worden opgelost conform de Nota parkeerbeleid van de gemeente Teylingen.	Het parkeren wordt in principe opgelost binnen en in de directe omgeving van het plangebied. Alleen op zaterdagmiddag blijkt dat er in de directe omgeving niet voldoende ruimte is om alle parkeervraag op te vangen. Wanneer men gebruik maakt van de parkeerruimte die ook beschikbaar is in de rest van het centrum dan blijkt dat er voldoende parkeerplaatsen aanwezig zijn. Om de parkeerdruk op de openbare ruimte iets te verminderen kunnen de bezoekers van de bewoners toegelaten worden in de ondergrondse parkeerkelder. Hoewel dit niet strikt noodzakelijk is voor een aanvaardbare parkeersituatie, is initiatiefnemer bereid hieraan uitwerking te geven. In paragraaf 4.3 is de parkeerbalans opgenomen.
f. de ontsluiting van de parkeervoorzieningen zich dient te bevinden aan de zijde van de Concordiastraat.	In het ontwerp is hier rekening mee gehouden. Tevens is hiervoor een regeling opgenomen in artikel 3 van de regels.
g. de voorzieningen voor de bevoorrading van de detailhandel zich dienen te bevinden aan de Concordiastraat.	In het ontwerp is hier rekening mee gehouden. In het bestemmingsplan is de locatie van het laden- en lossen buiten het bouwvlak gehouden en mag daarmee niet worden bebouwd. Tot slot is hiervoor ook een regeling opgenomen in artikel 3 van de regels.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Inleiding

Voor het plangebied zijn diverse rijks-, provinciale, regionale en gemeentelijke beleidstukken relevant. In dit hoofdstuk wordt dit relevante beleid samengevat en wordt de ontwikkeling van het bestemmingsplan getoetst.

3.2 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Op rijksniveau zijn op ruimtelijk gebied de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), de meest bepalende beleidsdocumenten. Deze documenten richten zich op een dusdanig schaalniveau dat hieruit geen concrete beleidskaders voortkomen voor de beoogde ontwikkeling.

Besluit ruimtelijke ordening (Bro)

Zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt van de (rijks)overheid. Om dit principe beter te borgen is in 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6). Per 1 juli 2017 is de systematiek van de ladder voor duurzame verstedelijking gewijzigd. De belangrijkste wijzigingen betreffen een vereenvoudiging door het loslaten van de afzonderlijke 'treden' en het vervangen van het begrip 'actuele regionale behoefte' door 'behoefte'. Zowel voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen als buiten bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven.

De Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland schrijft tevens voor dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet voldoen aan de eisen conform de ladder voor duurzame verstedelijking. In paragraaf 3.3 wordt de ontwikkeling getoetst aan de ladder.

3.3 Provinciaal en regionaal beleid

Visie Ruimte en Mobiliteit (geconsolideerde versie 29 juni 2018)

De structuurvisie 'Visie Ruimte en Mobiliteit' (hierna 'de Visie') speelt meer in op de structurele veranderingen in de samenleving, de economie en het milieu, waarvan de uitkomsten nog onzeker zijn. Daarom is er sprake van een combinatie van zowel flexibiliteit als duidelijkheid in de vorm van randvoorwaarden en kaders. De Visie is opgesteld vanuit de gedachte dat regels en kaders van de overheid nodig blijven, maar niet nodeloos mogen knellen. Het beleid voor ruimte en mobiliteit bevat daarom geen eindbeeld, maar wel ambities. Deze zijn verwoord in vier rode draden door het beleid voor ruimte en mobiliteit heen en strategische doelstellingen voor onderdelen.

De vier rode draden zijn:

• 1. beter benutten en opwaarderen van wat er is;
• 2. vergroten van de agglomeratiekracht;
• 3. verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit;
• 4. bevorderen van de transitie naar een water- en energie-efficiënte samenleving.

Het plangebied ligt in het bestaand stads- en dorpsgebied ('bebouwde ruimte'). De provincie wil de bebouwde ruimte beter benutten. Onder 'bebouwde ruimte' wordt het stelsel verstaan van de systemen stedelijke agglomeratie, dorpen en linten en logistiek-industrieel systeem, inclusief de bijbehorende infrastructuur. Tegelijkertijd is er het streven om de leefkwaliteit van die bebouwde ruimte te verbeteren.

De ontwikkeling past binnen de rode draad 'Beter benutten en opwaarderen van wat er is'. Binnen het bestaande bebouwd gebied wordt de supermarkt op de huidige locatie uitgebreid en worden binnen het gebied ook nieuwe appartementen gerealiseerd. Hiermee krijgt de rand van het centrum van Sassenheim een kwalitatieve verbetering.

De watergang langs de Kastanjelaan is aangewezen als KRW-waterlichaam. Meer informatie over deze bescherming is opgenomen in paragraaf 4.11.

Verordening Ruimte 2014 (geconsolideerde versie 29 juni 2018)

De Verordening Ruimte Zuid-Holland is vastgesteld in samenhang met de Visie Ruimte en Mobiliteit en het Programma Ruimte. De visie bevat de hoofdzaken van het ruimtelijk beleid en het mobiliteitsbeleid van de provincie Zuid-Holland. Het ruimtelijk beleid is uitgewerkt in het Programma Ruimte. De verordening is vastgesteld met het oogmerk van doorwerking van een deel van het ruimtelijk beleid en bevat daarom regels voor bestemmingsplannen en daarmee gelijkgestelde ruimtelijke plannen.

De verordening bevat regels ten aanzien van een aantal belangrijke ruimtelijke onderwerpen, zoals kantoren, bedrijventerreinen, glastuinbouw- en bollenteeltgebied, archeologie en provinciale vaarwegen. Ten aanzien van nieuwe stedelijke ontwikkelingen is opgenomen dat deze getoetst moeten worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

Stedelijke ontwikkeling

De verordening (artikel 2.1.1.) schrijft voor dat stedelijke ontwikkelingen primair plaatsvinden binnen het bestaand stads- en dorpsgebied. Alleen als binnen bestaand stads- en dorpsgebied geen ruimte is voor een specifieke stedelijke ontwikkeling kan een nieuw uitleglocatie buiten bestaand stads- en dorpsgebied in gebruik worden genomen. De ladder voor duurzame verstedelijking, zoals opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is hierbij van toepassing. De provincie heeft in de verordening verwezen naar de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig het Bro om het provinciaal belang bij toepassing van deze ladder te benadrukken.

Toets ladder duurzame verstedelijking uitbreiding supermarkt

De supermarkt zal uitbreiden. In de nieuwe situatie krijgt de supermarkt op de begane grond een winkelruimte van circa 1.400 m2 wvo. In totaal krijgt de supermarkt (inclusief opslagruimte, kantoor, sanitair en expeditie) een oppervlak van circa 1.821 m2 bvo. De huidige supermarkt is met een omvang van 1.356 m2 bvo te klein naar moderne maatstaven. Per saldo wordt de supermarkt (aantal m2 bvo) uitgebreid met 465 m2. In algemene zin worden detailhandelsontwikkelingen aangemerkt als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking. Artikel 2.1.4, lid 1 geeft aan dat nieuwe detailhandel in of aansluitend aan een bestaande winkelconcentratie moet worden gevestigd. Daaraan is in dit geval voldaan. Artikel 2.1.4 uit de Verordening zegt in lid 2 echter ook dat nieuwe detailhandelsontwikkeling (en de uitbreiding is als zodanig te beschouwen) in overeenstemming moet zijn met het in het Programma ruimte omschreven ontwikkelingsperspectief voor de kern en dat door de nieuwe ontwikkeling het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast en dat geen onaanvaardbare leegstand elders ontstaat. Sassenheim wordt als een “overig centrum” wordt gezien. Voor dergelijke centra is een motivering benodigd waarom de (kleinschalige) uitbreiding past binnen de uitgangspunten voor “overige centra”.

2.1.1	Stedelijke ontwikkelingen	Toetsing
a	De toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening.	Conform het Programma ruimte hebben 'overige centra', zoals Sassenheim, vooral een lokale functie. Dergelijke centra hebben een meerwaarde voor de leefbaarheid. Voor deze categorie centra kan eventuele beperkte groei van het winkeloppervlak aan de orde zijn om de dynamiek in de dagelijkse sector te faciliteren. In de Structuurvisie Teylingen 2030 en de gemeentelijke detailhandelsvisie is opgenomen dat de gemeente graag ziet dat Digros (Dirk van den Broek) wordt uitgebreid om zodoende een trekker te behouden voor het winkelgebied en de entree/einde van het centrum aantrekkelijker te maken. Uit de 'Scan planologische mogelijkheden uitbreiding supermarkten Sassenheim' (RBOI, 2011) wordt geconcludeerd dat Sassenheim de centrale lokale winkelkern is van de gemeente Teylingen. Om deze positie vast te houden, is een goed supermarktaanbod van groot belang. Hierin is ook de beoogde uitbreiding van Digros (tegenwoordig Dirk van den Broek) opgenomen. Een modern supermarktaanbod met een moderne winkelmaat, een goede bereikbaarheid en voldoende parkeren zijn cruciaal om de trekkersfunctie van het centrumgebied waar te kunnen maken. De beoogde uitbreiding voorziet in deze behoefte. De ontwikkeling draagt bij aan de gewenste, toekomstbestendige detailhandelsstructuur in de dagelijkse goederensector van Sassenheim en de gemeente Teylingen. De ontwikkeling voorziet zowel in een beleidsmatige behoefte als in de behoefte van de consument aan een modern supermarktaanbod.
b	Indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte.	De ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand stads- en dorpsgebied door middel van herstructurering. De locatie maakt onderdeel uit van de gewenste beleidsmatige detailhandelsstructuur binnen de provincie Zuid-Holland en de gemeente Teylingen.

Toets ladder duurzame verstedelijking woningbouwontwikkeling

Op de supermarkt worden nieuwe appartementen gerealiseerd. De appartementen worden in drie lagen gerealiseerd. Het huidige ontwerp gaat uit van de realisatie van 26 appartementen. Een dergelijk aantal wordt aangemerkt als 'stedelijke' ontwikkeling conform de ladder voor duurzame verstedelijking. In de onderstaande tabel wordt de beoogde woningbouwontwikkeling getoetst aan de provinciale ladder.

2.1.1	Stedelijke ontwikkelingen	Toetsing
a	De toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening.	De ontwikkeling van de woningen voorziet in een actuele regionale behoefte. Voor de regio Holland Rijnland wordt gesproken over een behoefte van 24.600 woningen in de periode 2010-2030. Op basis van de Woningbehoefteraming 2016 van de provincie Zuid-Holland wordt voor de gemeente Teylingen een behoefte verwacht van maximaal 1.520 woningen tot 2030, waarvan 823 woningen ontwikkeld zullen moeten worden in de periode 2015-2019. Deze woningen dienen ontwikkeld te worden binnen het bestaand stedelijk gebied (rode contour). In de regionale woonagenda zijn diverse categorieën opgenomen. De ontwikkeling aan de Hoofdstraat is opgenomen in categorie 2a, waarmee de ontwikkeling past binnen de woningbehoefte die is opgenomen in de WBR2013 (inmiddels WBR 2016).
b	Indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte.	De ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand stads- en dorpsgebied door middel van herstructurering.

Provinciale Woningbehoefteraming 2016

Bij de vaststelling van de provinciale Visie Ruimte en Mobiliteit werd de Woningbehoefteraming 2013 het toetsingskader voor de kwantitatieve behoefte. Inmiddels is de Woningbehoefteraming 2016 bekend. Voor gemeente Teylingen wordt hierbij uitgegaan van een woningbehoefte van 823 woningen in de periode 2015-2019. Voor de periode 2020-2024 ligt de behoefte op nog eens 514 woningen en van 2025-2029 moeten er nog 183 extra woningen gerealiseerd worden. Het plan geeft mede invulling aan deze woningbehoefte.

Figuur 3.1: Uitsnede tabel woningbehoefteraming 2016 periode 2015-2019

Regionale Structuurvisie 2020 Holland Rijnland

De regio Holland Rijnland is een samenwerkingsverband van 15 gemeenten: Alphen aan den Rijn, Hillegom, Kaag en Braassem, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Nieuwkoop, Noordwijk, Noordwijkerhout, Oegstgeest, Rijnwoude, Teylingen, Voorschoten en Zoeterwoude. De regio ligt midden in de Randstad en telt ruim 500.000 inwoners. De deelnemende gemeenten werken samen aan ontwikkelingen op het gebied van wonen, werken, natuur en landschap, verkeer en vervoer, samenleving en welzijn. Een goede balans tussen gebiedsontwikkeling en behoud van het oorspronkelijke karakter van de regio zijn daarbij het streven. In juni 2009 heeft het Algemeen Bestuur van de regio de Regionale Structuurvisie 2020 Holland Rijnland vastgesteld. In 2012 is ingestemd met de eerste partiële herziening van de visie.

De gemeenten hebben de visie ontwikkeld om gezamenlijk te werken aan de toekomst van de regio. De regio wil op de scharnierplek tussen de Noord- en Zuidvleugel van de Randstad een gebied zijn waar wordt gewerkt aan kwaliteit en waar het goed wonen, werken en recreëren is, met een uitstraling die verder gaat dan de regio- of landsgrenzen. In de Regionale Structuurvisie van Holland Rijnland wordt inzicht gegeven in de ruimtelijke ontwikkelingen tot 2020 (met een doorkijk naar 2030).

Om het aantrekkelijke landschap van de regio te behouden wordt in de visie voorgeschreven dat stedelijke ontwikkelingen voor het grootste gedeelte dienen te geschieden in het stedelijk gebied. Gezien de ligging binnen de rode contour en de opgave die daarbinnen gewenst is, past de beoogde ontwikkeling goed op deze locatie.

Regionale woonagenda Holland Rijnland

In de regio Holland Rijnland zal het aantal inwoners en huishoudens de komende vijftien jaar naar verwachting nog verder toenemen. In totaal gaat het dan van 2013 tot en met 2029 over 31.620 nieuwe woningen. Met de woonagenda 2014 willen de gemeenten de woningmarkt versterken. Naast het accommoderen van de lokale en subregionale behoefte, zijn er ook bovenregionale woningbouwopgaven waarover bestuurlijke afspraken zijn gemaakt. Het nieuwe aanbod moet daarbij in kwalitatief opzicht zo goed mogelijk aansluiten op de toekomstige behoefte. Deze is per gemeente in de regio anders.

3.4 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Teylingen 2030 (2015)

In deze structuurvisie zet de gemeente op een integrale wijze de ruimtelijke hoofdlijnen uit tot 2030. Samen met bewoners, bedrijven, organisaties en regionale partners wil de gemeente werken aan een duurzame bloeiende gemeente, waaraan iedereen meedoet.

De leidende principes voor de structuurvisie zijn:

• Teylingen kiest voor een duurzame ontwikkeling van de gemeente;
• Teylingen versterkt de ruimtelijke kwaliteit van de drie kernen en het buitengebied;
• Teylingen verbetert de sociaal-economische vitaliteit in de drie kernen en het buitengebied;
• Teylingen zet zich in voor een vitale Greenport Duin- en Bollenstreek;
• Ambities en keuzes stemt de gemeente steeds zo goed mogelijk af in regionaal verband, zodat het beleid elkaar versterkt.

Om de identiteit en kwaliteit van Sassenheim als economische kern uit te bouwen, wordt de komende jaren ingezet op versterking van het centrum door te voorzien in een aantrekkelijke mix van onder andere woningen en winkels. Modernisering en uitbreiding van de reeds bestaande supermarkten in Sassenheim wordt door de gemeente gefaciliteerd, eventueel in combinatie met woningbouw en het opwaarderen van de openbare ruimte. De beoogde ontwikkeling is daarmee in lijn met de gemeentelijke structuurvisie.

Woonvisie Teylingen 2015-2020

Parallel aan de Toekomstvisie is de 'Woonvisie Teylingen, een kijk op het wonen in Sassenheim, Voorhout en Warmond voor de periode 2008-2020 opgesteld, als een belangrijke uitwerking om de doelen uit de Toekomstvisie te concretiseren en te realiseren. Na 2008 hebben zich diverse economische en maatschappelijke ontwikkelingen en veranderingen in regelgeving (zowel in de huur- als de koopsector) voorgedaan die een behoorlijke impact hebben op het functioneren van de woningmarkt. Om deze reden is de woonvisie in 2015 geactualiseerd.

In de Woonvisie Teylingen 2015-2020 beschrijft de gemeente Teylingen het beleid op het gebied van wonen voor de periode 2015-2020. De woonvisie vormt de basis voor strategische afwegingen die de gemeente maakt op het gebied van wonen. Onderdeel van deze woonvisie is de regionale woonvisie die samen met de gemeenten Hillegom en Lisse is opgesteld in het kader van de Bollen-3-gemeenten. Centraal in de woonvisie staan de thema's: bestaande kernen en bestaande woningvoorraad, duurzaamheid, wonen met zorg, welzijn, beschikbaarheid, doelgroepen en betaalbaarheid.

Voor de toekomst worden onder andere gestreefd naar het in stand houden van het karakter van de kernen Voorhout, Warmond en Sassenheim. Door in te zetten op woningen die nu in aanbod beperkt zijn wordt gestreefd meer vitaliteit en een evenwichtige bevolkingsopbouw. In Warmond wil de gemeente jongeren en jonge huishoudens in de kern vasthouden en/of aantrekken door het woningaanbod hierop af te stemmen. Gestreefd wordt naar grondgebonden en/of goedkopere koopwoningen om de doorstroming in de kern te bevorderen. Bij de nieuwbouw van woningen is het van belang te kijken waar duurzaamheid een rol kan spelen in de bouw- of gebruiksfase van deze woningen.

Sassenheim is een echte winkelkern en wordt gezien als een economisch centrum. Er staan relatief veel

appartementen. Kenmerkend zijn de verschillende bouwstijlen en de aanwezigheid van veel groen in de kern. In Sassenheim wordt ingezet op de versterking van het centrum, herstructurering en kwaliteitsverbetering van enkele verouderde woon- en winkelgebieden. Daarnaast is het uitgangspunt meer woningen in het huursegment (bij voorkeur goedkopere en middeldure huur) aan de woningvoorraad toe te voegen. De ontwikkeling voorziet hierin.

Visie detailhandel Teylingen en uitwerking kern Sassenheim

De Stec Groep heeft samen met de gemeente Teylingen en de ondernemers in Teylingen in 2013 een visie gemaakt voor de detailhandel in de gemeente naar de toekomst toe. Naast een algemene visie is per kern een uitwerking van deze visie gemaakt.

Uit de analyse behorend bij de visie blijkt dat de gemeente Teylingen, ten opzichte van vergelijkbare plaatsen, een relatief beperkt winkelaanbod, met circa 47.500 m² winkelvloeroppervlakte (wvo) heeft. Dit relatief beperkte aanbod is verklaarbaar en wordt grotendeels veroorzaakt doordat consumenten veel keuzemogelijkheden hebben om te gaan winkelen in andere (dichtbij gelegen) centra. De voorraad in Teylingen betreft 50 winkels in de dagelijkse sector (12.500 m² wvo) en circa 120 winkels in de niet-dagelijkse sector (24.500 m² wvo). De detailhandel en daarmee samenhangend de structuur in Teylingen gaat veranderen. Niets doen leidt tot een verslechtering van de concurrentiepositie van Teylingen als winkelgebied, met als gevolg dat het aantal bezoekers terugloopt en er leegstand ontstaat. Investeringen zijn belangrijk, maar moeten wel leiden tot meer kwaliteit. Clustering van winkels in compacte en levendige winkelgebieden is noodzakelijk om de aantrekkelijkheid van centra in de toekomst te behouden.

In de visie is nadrukkelijk benoemd dat de herstructureringslocatie Digros (voorliggende locatie) moet bijdragen aan een versterking van het kernwinkelgebied in Sassenheim. In de visie is daarmee reeds voorgesorteerd op de beoogde ontwikkeling.

Parkeernota Teylingen 2014

Op 2 december 2014 heeft het college van burgemeester en wethouders de Parkeernota Teylingen 2014 vastgesteld. In deze nota zijn parkeernormen opgenomen voor diverse functies. Door een wetswijziging is eind 2014 ook de wettelijke grondslag van stedenbouwkundige bepalingen uit de bouwverordening vervallen. Dit betekent dat in nieuwe bestemmingsplannen een eigen regeling in het plan moet worden opgenomen voor onder andere parkeren. Op 28 juni 2018 is om deze reden het paraplubestemmingsplan Parkeren Teylingen vastgesteld. De parkeerbepaling in dit paraplubestemmingsplan wordt overgenomen in dit bestemmingsplan. Een en ander leidt niet tot een inhoudelijke wijziging van de beoogde toetsing. Aan het Besluit ruimtelijke ordening is mede in verband met het intrekken van toetsing aan de bouwverordening de mogelijkheid opgenomen om voor de invulling van de eis van voldoende parkeren in concrete situaties gebruik te maken van beleidsregels (zie artikel 3.1.2 lid 2 onder a Bro), zoals dit ook onder de werking van de bouwverordening mogelijk was.

Toetsing van de beoogde ontwikkeling aan het aspect parkeren vindt plaats in paragraaf 4.3.

Duurzaamheid

Regionaal Energieakkoord 2017

Binnen de regio Holland Rijnland hebben gemeenten hun ambities en doelstellingen rondom klimaat/energie uitgesproken. De regionale ambitie is om in 2050 een energie neutrale regio te zijn en daarmee bij te dragen aan de nationale en internationale doelstellingen op het gebied van klimaat en energie. Het streven is om toekomstige ontwikkelingen energie neutraal te realiseren. Dit gaat verder dan de toekomstige wettelijke wijziging van nieuwbouw. Tevens is afgesproken nieuwbouw niet meer aan te sluiten op het gas, aangezien het aardgas eindig is. Ook wordt energie neutrale bouw gestimuleerd. In navolging van deze ambitie is het advies aan gemeenten en initiatiefnemers daarom om nieuwbouwprojecten die gepland staan zonder gasaansluiting te realiseren.

Aardgasloos

Sinds 1 juli 2018 is de Wet Voortgang Energietransitie (Wet tot wijziging van de Elektriciteitswet 1998 en van de Gaswet, hierna: Wet Vet) van kracht. Bij deze wet is bepaald dat de gasaansluitplicht voor nieuwbouw vervalt. Inmiddels is de energietransitie in volle gang en wordt er hard gewerkt aan een lokale warmtevisie. Hierin wordt opgesteld waar gestart wordt met duurzame alternatieven, in plaats van aardgas, voor de huidige verwarming de verschillende bestaande wijken Dit kan ook gevolgen hebben voor de nieuw te ontwikkelen locaties.

Ambitie Teylingen

Gemeente Teylingen vindt duurzaam bouwen belangrijk. Duurzaam bouwen is zodanig bouwen dat zo min mogelijk negatieve effecten op het milieu en de menselijke gezondheid ontstaan, gedurende de hele levensloop van het bouwwerk en de gebouwde omgeving. Teylingen streeft er naar bij elk bouwplan de schade aan het milieu op korte en lange termijn zoveel mogelijk te beperken. Zij wil daarmee de kwaliteit en duurzaamheid van de ontwikkelingen op een zo hoog mogelijk niveau brengen. In het gemeentelijk beleid 'Samen voor verduurzaming - Gemeente Teylingen' staat betreffende de duurzaamheidsambities genoemd dat Teylingen in 2030 100% duurzaam moet zijn. Alle woningen en gebouwen (oud en nieuw) zullen een bijdrage moeten leveren aan deze doelstelling door energie te besparen en/of duurzaam op te wekken. Immers wat nu al voldoet, hoeft niet meer aangepast te worden voor 2030.

Het advies is om toekomstige ontwikkelingen energie neutraal te realiseren. Dit gaat verder dan de toekomstige wettelijke wijziging van nieuwbouw.

Duurzaamheid in het project

De supermarkt en appartementen in het project krijgen geen aansluitingen op het fossiele aardgasnet. Initiatiefnemer is voornemens een Warmte Koude Opslag (WKO) installatie in het complex te realiseren. In een WKO installatie wordt bodemenergie gebruikt voor het verwarmen en koelen van gebouwen. Het benutten van bodemenergie is een duurzame oplossing waarmee het gebruik van fossiele brandstoffen voor energieopwekking fors wordt teruggedrongen.

Om duurzaamheid in nieuwbouwplannen inzichtelijk te maken vraagt de gemeente initiatiefnemer een GPR gebouw berekening in te dienen bij de plannen. Hiermee is meteen aan de wettelijke eis van de Milieu Prestatie Gebouw (MPG)-berekening voldaan (vanaf 1 januari 2028 ook gekwantificeerd).

Hoofdstuk 4 Sectorale onderzoeken

4.1 Inleiding

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient aangetoond te worden dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Dit begrip heeft zowel betrekking op ruimtelijke uitstraling als op aspecten als bodemgesteldheid, milieueffecten, verkeersaantrekking en flora en fauna.

In het vigerende bestemmingsplan Sassenheim-Centrum is binnen de bestemming Centrum reeds een supermarkt en woningen toegestaan. In dit hoofdstuk worden de beschreven onderzoeken in het vigerende bestemmingsplan Sassenheim-Centrum herijkt.

4.2 Bezonning en schaduw

Om een goed beeld te krijgen van de mogelijke schaduwwerking van de nieuwe bebouwing is een bezonningsstudie uitgevoerd. De bezonningsstudie is als Bijlage 1 opgenomen en geeft inzicht in de bezonning en schaduwwerking op 6 periodes van de dag gedurende 4 data in het jaar (begin van ieder seizoen).

Door de toevoeging van de bouwmassa ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan zal op verschillende tijdstippen iets meer schaduw zijn. Zo zal er aan het begin van de lente tot halverwege de dag meer schaduwwerking zijn ter hoogte van de woningen aan de overzijde van de Hoofdstraat. In de zomer beperkt deze extra schaduwwerking zich tot het tijdstip van 10.00 uur. Aan het eind van de dag ondervinden de woningen aan de Kastanjelaan vanaf 18.00 meer schaduw. Aan het begin van de herfst is er wederom meer schaduwwerking tot halverwege de dag ter hoogte van de woningen aan de overzijde van de Hoofdstraat. Deze extra schaduwwerking is echter beperkt en op andere tijdstippen is er geen sprake van nadelige schaduwwerking.

Er bestaan in Nederland geen formele wettelijke normen en eisen ten aanzien van de bezonning voor bebouwing. Om te bepalen of effecten voor de omgeving evenredig of onevenredig zijn wordt over het algemeen aangesloten bij de bezonningsnormen van het TNO. In het kader van voorliggende ontwikkeling is de conclusie dat de effecten voor de omgeving niet onevenredig nadelig zijn. De extra schaduwwerking verhindert niet dat er nog enkele uren per dag bezonning ter hoogte van de huidige gebouwen mogelijk is.

4.3 Verkeer en parkeren

Verkeer

Ontsluiting

De ontsluiting van het plangebied vindt primair plaats via de Hoofdstraat. Het plangebied kan daarnaast worden bereikt via de Bijweglaan, dit is een éénrichtingsweg vanuit de Kerklaan naar de Concordiastraat en Hoofdstraat. Deze ontsluitingsstructuur is overeenkomstig de bestaande situatie en wordt als zodanig niet gewijzigd. De entrees van de appartementen boven de supermarkt en de bijbehorende fietsenbergingen zijn aan de Kastanjelaan voorzien.

Verkeersveiligheid

De ontsluitingsstructuur van het plangebied zoals hierboven beschreven wordt niet ingrijpend gewijzigd, dit betekent dat sprake is van een herkenbare situatie voor gebruikers en bewoners. Het parkeerterrein en de parkeerkelder sluiten aan op de Concordiastraat. De in-/uitrit van het parkeerterrein en de in-/uitrit van de parkeergarage zijn niet recht tegenover elkaar voorzien om verkeersconflicten zoveel mogelijk te vermijden.

De entrees van de appartementen boven de supermarkt en bijbehorende fietsbergingen zijn gepland aan de zijde van de Kastanjelaan. Dit is vanuit een oogpunt van verkeersveiligheid gewenst, omdat de in-/uitrit van de parkeergarage aan de Concordiastraat is gelegen. De opzet is erop gericht verkeersconflicten tussen de diverse verkeersstromen en met name tussen langzaam en gemotoriseerd verkeer zoveel mogelijk te vermijden.

De bevoorrading van de supermarkt zal net als in de bestaande situatie plaats gaan vinden aan de Concordiastraat. De locatie van de bevoorrading is gunstig gelegen ten opzichte van de voetgangersstromen van de bezoekers van de supermarkt met weinig kruisende bewegingen. De fietsenstallingen zijn dicht bij de ingang van de supermarkt in het ontwerp opgenomen. Dit is gewenst in het kader van verkeersveiligheid en de bereikbaarheid. Het personeel parkeert de fiets in de parkeerkelder. In het ontwerp is tevens rekening gehouden met voldoende ruimte voor voetgangers om van en naar de winkel te lopen (met winkelwagen).

De parkeerbehoefte van fietsen vanuit de appartementen is voorzien in de inpandige bergruimtes. Uit een oogpunt van de kwaliteit van de openbare ruimte is dit een gewenste oplossing.

Figuur 4.1: Planvorming en ontsluiting

Parkeren

Autoparkeren

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is een parkeerbalans opgesteld, gebaseerd op de Parkeernota Teylingen (2014). De parkeernota bevat de parkeernormen die de gemeente bij nieuwe ontwikkelingen en bouwplannen hanteert. Voor de appartementen bedraagt de parkeernorm 1,5 parkeerplaats per appartement, voor de supermarkt bedraagt de parkeernorm 3,1 parkeerplaats per 100m² bedrijfsvloeroppervlakte. Bij de parkeerbalans is ook rekening gehouden met het naastgelegen blok aan de overzijde van de Kastanjelaan (blok 2).

In Bijlage 2 is nader ingegaan op deze parkeerbalans en de wijze waarop de parkeervraag wordt opgelost. Dit parkeeronderzoek betreft de second opinion van Goudappel Coffeng op de eerder door de initiatiefnemer opgestelde parkeerbalans. Deze second opinion is uitgevoerd mede naar aanleiding van zienswijzen waaruit zorgen blijken over de parkeerdruk en verkeersveiligheid in de toekomst.

De parkeervraag wordt berekend door de omvang van de functie te vermenigvuldigen met de bijbehorende parkeernorm. Niet elke functie genereert echter op alle momenten van de week een even grote parkeervraag. Door toepassing van aanwezigheidspercentages wordt rekening gehouden met dit effect. Tevens kunnen de parkeerplaatsen door verschillende parkeerders gebruikt worden (dubbelgebruik). Ook hiermee wordt met behulp van de aanwezigheidspercentages rekening gehouden.

De parkeervraag in de nieuwe situatie doet zich enerzijds voor in de openbare ruimte en anderzijds in de ondergrondse parkeerkelder. De 59 parkeerplaatsen in de parkeerkelder zijn vooral bestemd voor bewoners van de appartementen en personeel van de supermarkt. Bezoekers zullen gebruik maken van het parkeren in de openbare ruimte. Zoals blijkt uit Bijlage 2 en de daarin opgenomen onderstaande tabel bedraagt de parkeervraag voor de openbare ruimte in de toekomst op het maatgevende moment (zaterdagmiddag) 66 parkeerplaatsen. De parkeervraag neemt toe ten opzichte van de huidige situatie. In de huidige situatie (zonder supermarkt) is de parkeervraag op het maatgevende moment (zaterdagmiddag) 8 parkeerplaatsen.

Figuur 4.2: Parkeervraag toekomstige situatie (bron: Goudappel Coffeng)

De parkeerplaatsen in de openbare ruimte zijn voorzien op het bestaande parkeerterrein aan de Concordiastraat, dat grotendeels in eigendom is van initiatiefnemer. Het parkeerterrein aan de Concordiastraat wordt heringericht, de maatvoering van de parkeerplaatsen wordt aangepast aan de huidige eisen (2,50 x 5,00 meter), in de bestaande situatie hebben de parkeerplaatsen slechts een breedte van 2,20 tot 2,30 meter. Het terrein kent 63 parkeerplaatsen met deze te smalle afmetingen, de effectieve parkeercapaciteit bedraagt hierdoor 57 parkeerplaatsen. De breedte van de in-/uitrit van het parkeerterrein en de doorgangen (6.00 meter) zijn voldoende. Na herinrichting van het parkeerterrein zijn er 61 parkeerplaatsen beschikbaar. Daarnaast blijven de 4 parkeerplaatsen ter hoogte van de woning aan de Concordiastraat 3, gehandhaafd. In de toekomstige situatie zijn er daarmee 65 parkeerplaatsen in de openbare ruimte aanwezig. Daarbij is ook rekening gehouden met parkeerplaatsen voor mindervaliden.

Doordat de parkeervraag zal toenemen, en het aanbod afneemt, ontstaat er extra parkeerdruk in het openbaar gebied. Om te bepalen of er in de omgeving van de supermarkt en de woningen voldoende restcapaciteit is om deze extra parkeervraag ten opzichte van de huidige situatie op te vangen, is in 2015 en in 2018 een parkeerdrukmeting uitgevoerd. De meting in 2018 is uitgevoerd omdat tijdens de parkeerdrukmeting uit 2015 de supermarkt nog in gebruik was.

Aan de hand van de bezettingsgraad kan berekend worden wat de restcapaciteit van het huidige parkeeraanbod is waarvan in de toekomst gebruik gemaakt kan worden. De gemeente hanteert een maximaal wenselijke grens van 85%. De hoogste bezettingsgraad in de huidige situatie is gemeten op zaterdagmiddag met een percentage van 69%. Alleen op zaterdagmiddag blijkt dat er in de directe omgeving niet voldoende ruimte is om alle parkeervraag op te vangen. Wanneer men gebruik maakt van de parkeerruimte die ook beschikbaar is in de rest van het centrum dan blijkt dat er voldoende parkeerplaatsen aanwezig zijn. De toename in parkeerdruk op de openbare ruimte kan iets worden verminderd door bezoekers van bewoners toe te laten in de ondergrondse parkeerkelder. Deze maatregel is echter niet nodig voor een acceptabele parkeersituatie. Initiatiefnemer is bereid hieraan uitwerking te geven.

Fietsparkeren

Op basis van de Parkeernota Teylingen geldt voor de supermarkt een parkeernorm van 3,5 fietsparkeerplaatsen per 100 m² bedrijfsvloeroppervlakte. Dit betekent dat voor de supermarkt 52 fietsparkeerplaatsen nodig zijn. De fietsenstallingen zijn, zoals gewenst in het kader van verkeersveiligheid en bereikbaarheid, dicht bij de ingang van de supermarkt gesitueerd. De parkeerbehoefte van fietsen vanuit de appartementen worden voorzien in de inpandige bergruimtes. Uit een oogpunt van comfort voor de bewoners en de kwaliteit van de openbare ruimte is dit een gewenste oplossing.

Ook voor het fietsparkeren voor bezoekers is een parkeerbalans opgesteld. Hieruit blijkt dat er op zaterdagmiddag een tekort kan ontstaan aan 11 fietsparkeerplaatsen. In het parkeeraanbod zijn echter de 44 fietsparkeerplaatsen in de parkeerkelder niet meegenomen, alleen de 52 fietsparkeerplaatsen aan de Concordiastraat en de 4 openbare fietsparkeerplaatsen aan de Kastanjelaan. Deze 44 zijn voor het personeel van de supermarkt. Omdat in de fietsparkeernorm van de gemeente geen onderscheid is gemaakt naar bezoek en personeel is, om een worst-case scenario aan te houden, gekozen alle fietsparkeervraag van de supermarkt in de openbare ruimte weer te geven. Deze 44 fietsparkeerplaatsen voor het personeel van de supermarkt in de parkeerkelder kunnen waar nodig ingezet worden bij een tekort.

Verkeersveiligheid

Uit de zienswijzen blijkt dat er zorgen zijn over de verkeersveiligheid in de toekomst ter hoogte van de kruisingen Kastanjelaan-Hoofdstraat en Concordiastraat-Hoofdstraat. Uit het onderzoek in Bijlage 2 blijkt dat beide kruisingen verkeerskundig goed zijn ingericht. De Hoofdstraat kent hoge verkeersintensiteiten voor een 30 km/uur weg (erftoegangsweg). Ook wordt er te hard gereden. Geadviseerd wordt om het wegontwerp van de Hoofdstraat aan te passen om de snelheid terug te dringen en het gebruik en functie van de weg meer in evenwicht te brengen. De herinrichting van de Hoofdstraat staat al gepland bij de gemeente. Optimalisaties zijn gericht op het versmallen van de rijbaan om de snelheid van gemotoriseerd verkeer te verlagen. Zodoende kan verkeer vanuit de Concordiastraat ook gemakkelijker de Hoofdstraat op rijden.

In het huidige ontwerp zijn de fietsenstalling en de winkelkarretjes voor de supermarkt tussen de in- en uitrit van de parkeergarage en de los- en laadlocatie gesitueerd. De combinatie van laad- en losbewegingen, verkeer in twee richtingen op de Concordiastraat, in- en uitrijdende auto's bij de parkeergarage en overstekende bezoekers van de supermarkt is een aandachtspunt. Aanbevolen wordt om de locatie voor de winkelkarretjes en fietsenstallingen te verplaatsen.

Laden en lossen

Onderzocht is of op de Concordiastraat genoeg ruimte beschikbaar is voor vrachtvoertuigen om de benodigde manoeuvres te kunnen maken ten behoeve van het laden en lossen. Dit blijkt zo te zijn. Om naderende fietsers en automobilisten tegen te houden en potentieel verkeersonveilige situaties te voorkomen wordt aangeraden aankomende vrachtvoertuigen te begeleiden. Dit zal door initiatiefnemer opgenomen worden met de huurder.

Conclusie

De ontsluiting is voor zowel het gemotoriseerd verkeer als voor langzaam verkeer goed. Er zijn in de toekomst over het algemeen voldoende parkeerplaatsen aanwezig in de parkeerkelder en de openbare ruimte. Alleen op zaterdagmiddag zullen bezoekers ook op andere plekken in het centrum parkeren, omdat in de directe omgeving niet voldoende parkeerruimte beschikbaar is. De toename in parkeerdruk op de openbare ruimte kan iets worden verminderd door bezoekers van bewoners toe te laten in de ondergrondse parkeerkelder. Deze maatregel is echter niet nodig voor een acceptabele parkeersituatie. Initiatiefnemer is bereid hieraan uitwerking te geven. Enkele aanbevelingen zijn tevens gedaan om de verkeerssituatie in de toekomst ook veilig te houden. Aan deze aanbevelingen zal in overleg met de huurder uitvoering gegeven worden.

4.4 Wegverkeerslawaai

Beleid en normstelling

Wet geluidhinder

Langs alle wegen - met uitzondering van 30 km/h-wegen en woonerven- bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidszones waarbinnen de geluidhinder vanwege de weg getoetst moet worden. De breedte van de geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van binnen- of buitenstedelijke ligging.

De geluidhinder wordt berekend aan de hand van de Europese dosismaat Lden (L day-evening-night). Deze dosismaat wordt weergegeven in dB. Deze waarde vertegenwoordigt het gemiddelde geluidsniveau over een etmaal.

Zoals gesteld zijn wegen met een maximumsnelheid van 30 km/h of lager op basis van de Wgh niet gezoneerd. Akoestisch onderzoek zou achterwege kunnen blijven. De Concordiastraat, de Hoofdstraat en de Kastanjelaan zijn 30 km/h wegen, zodat in dit geval in beginsel geen akoestisch onderzoek noodzakelijk zou zijn.

Op basis van jurisprudentie dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening wel inzichtelijk te worden gemaakt of sprake is van een aanvaardbaar akoestisch klimaat. Indien dit niet het geval is, dient te worden onderbouwd of maatregelen ter beheersing van de geluidsbelasting aan de gevels noodzakelijk, mogelijk en/of doelmatig zijn.

Ter onderbouwing van de aanvaardbaarheid van de geluidsbelasting wordt bij gebrek aan wettelijke normen aangesloten bij de benaderingswijze die de Wgh hanteert voor gezoneerde wegen. Vanuit dat oogpunt wordt de voorkeursgrenswaarde en de maximale ontheffingswaarde als referentiekader gehanteerd. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB geldt hierbij als richtwaarde en de maximale ontheffingswaarde van 63 dB als maximaal aanvaardbare waarde.

Krachtens artikel 110g van de Wet geluidhinder mag het berekende geluidsniveau van het wegverkeer worden gecorrigeerd in verband met de verwachting dat motorvoertuigen in de toekomst stiller zullen worden. Van de aftrek conform artikel 3.4 uit het Reken- en Meetvoorschrift 2012 is gebruik gemaakt.

Onderzoek

Rekenmethodiek en invoergegevens

Het akoestisch onderzoek is uitgevoerd volgens Standaard Rekenmethode I (SRM I) conform het Reken- en Meetvoorschrift Geluidhinder 2012. Rondom het plangebied liggen verschillende straten, de Hoofdstraat (snelheidsregime van 30 km/h voorlangs het plangebied), de Concordiastraat (snelheidsregime van 30 km/h) en de Kastanjelaan (snelheidsregime van 30 km/h en doodlopend). Het snelheidsregime van deze straten is vastgelegd in een verkeersbesluit genomen op 15 mei 2011.

De Hoofdstraat is de belangrijkste straat in het centrum en heeft de grootste verkeersintensiteit. De berekening zoals opgenomen in Bijlage 3 geeft inzicht in de geluidsbelasting van deze weg op de nieuwe woningen.

Voor de berekening van de geluidsbelasting aan de gevel dient te worden uitgegaan van de verkeersintensiteit tijdens de planhorizon van het wijzigingsplan, dit is het jaar 2025. Voor de weg is uitgegaan van een standaard voertuigverdeling op een buurtverzamelweg. De afstand van de wegas tot de grens wijzigingsgebied bedraagt 4,8 m. In tabel 4.2 zijn de verkeersgegevens weergegeven.

Tabel 4.1: Verkeersgegevens

Weg	Snelheidsregime			Wegdekverharding
Hoofdstraat	30 km/h			Dicht asfaltbeton

Resultaten

In tabel 4.2 is voor de Hoofdstraat de geluidsbelasting ter plaatse van de grens van het wijzigingsgebied weergegeven. Er is gerekend op de waarneemhoogtes 4,5 m, 7,5 m, 10,5 m en 13,5 m.

Op basis de geluidberekening blijkt dat de richtwaarde van 48 dB ter plaatse van de nieuwe woningen wordt overschreden, maar de maximaal aanvaarbare waarde van 63 dB niet. De hoogst optredende geluidsbelasting ten gevolge van de Hoofdstraat bedraagt 58 dB op een waarneemhoogte van 4,5 m.

 

Tabel 4.2: Geluidsbelasting op de woningen

Weg	4,5 m	7,5 m	10,5 m	13,5 m
Hoofdstraat	58 dB	57 dB	55 dB	54 dB

Maatregelen

Ten gevolge van het verkeer op de Hoofdstraat wordt de richtwaarde van 48 dB overschreden. De geluidsbelasting kan worden gereduceerd door maatregelen aan de bron of in het overdrachtsgebied.

Er is een aantal maatregelen aan de bron denkbaar. De eerste mogelijkheid zou het beperken van de verkeersomvang, het wijzigen van de snelheid of van de samenstelling van het verkeer kunnen zijn. Gezien de functie van de weg is het beperken van de verkeersomvang of het wijzigen van de samenstelling van het verkeer of de maximumsnelheid niet mogelijk/gewenst. Er zijn derhalve overwegende bezwaren van verkeers- en vervoerskundige aard. Een andere maatregel aan de bron is het toepassen van een ander wegdektype. Het toepassen van een geluidsreducerende wegdekverharding stuit op bezwaren van financiële aard, vanwege de relatief hoge kosten.

Bij maatregelen tussen de bron en de waarnemer (in de overdracht) gaat het om de realisering van geluidswallen of geluidsschermen. Deze maatregel stuit op overwegende bezwaren van stedenbouwkundige en landschappelijke aard. Tevens zijn aan dit type maatregelen hoge kosten verbonden, wat leidt tot overwegende financiële bezwaren.

Eveneens is het vergroten van de afstand tussen de weg en de rand van het bouwvlak geen mogelijkheid. De afstand tussen de weg en de rand van het bouwvlak vergroten stuit dan ook op overwegende bezwaren van stedenbouwkundige aard.

Aangezien het plangebied niet in de geluidzone van een weg ligt, maar uitsluitend een geluidbelasting ondervindt vanwege 30 km/uur-wegen kan er geen hogere waarde conform de Wet geluidhinder worden vastgesteld. Hierdoor stelt het Bouwbesluit ook geen nadere voorwaarden aan het binnenniveau in de nieuwe woningen. Er is echter wel een gevelbelasting berekend op de gevels aan de Hoofdstraat. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het noodzakelijk dat een voldoende laag binnenniveau wordt geborgd in het wijzigingsplan. Om dit te borgen is in de regels van dit wijzigingsplan is een karakteristieke geluidwering van een uitwendige scheidingsconstructie opgenomen.

Conclusie

Op grond van de SRM I-methode is de geluidsbelasting ter plaatse van de nieuwe woningen ten gevolge van het verkeer op de Hoofdstraat berekend. Daaruit blijkt dat de richtwaarde van 48 dB wordt overschreden, maar de maximale aanvaardbare waarde van 63 dB niet. In de regels van dit wijzigingsplan is een karakteristieke geluidwering van een uitwendige scheidingsconstructie opgenomen om een bepaald binnenniveau van de woningen te borgen. Het aspect wegverkeerslawaai staat de ontwikkeling niet in de weg.

4.5 Bedrijven en milieuzonering

Beleid en normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Bij een gemengd gebied kunnen de richtafstanden met één afstandsstap worden verlaagd.

Onderzoek en conclusie

In de omgeving van het plangebied zijn verschillende functies aanwezig, namelijk woningen, kleinschalige horeca, detailhandel en kantoren. Dit is kenmerkend voor een centrumgebied, het plangebied is hierdoor te categoriseren als gemengd gebied.

Voor een indicatie van de te verwachten hinder is gebruikgemaakt van de VNG-uitgave Bedrijven en milieuzonering (2009). Voor een supermarkt (detailhandel) geldt op basis van de VNG-uitgave Bedrijven en milieuzonering (2009) een richtafstand van 10 m tot een rustige woonwijk en 0 m in een gemengd gebied.

In de nieuwe situatie liggen er woningen direct boven de supermarkt. Omliggende woningen liggen na de uitbreiding op een afstand van circa 10 m. Er is een akoestisch onderzoek gedaan om te bepalen of er sprake is van een goede ruimtelijke ordening en om te bepalen of de supermarkt kan voldoen aan het Activiteitenbesluit. In het akoestisch onderzoek is daarom onderscheidt gemaakt in het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau en de piekgeluiden ten gevolge van de inrichting. De indirecte hinder als gevolg van het aan- en afrijdende verkeer is opgenomen in het wegverkeerslawaaionderzoek.

Uit het akoestisch onderzoek, zie Bijlage 4, blijkt dat ter plaatse van de nieuw te realiseren woningen voldaan wordt aan de normen die gesteld zijn voor het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau. Ter plaatse van de bestaande woningen treedt op één gevel in de avondperiode een overschrijding op van 1 dB. De overschrijding wordt veroorzaakt door het laden en lossen. Dit is een activiteit die niet wijzigt ten opzichte van de bestaande situatie. Aan de normen voor de piekniveaus blijkt dat de norm in de dagperiode behaald wordt. In de avondperiode is er sprake van een overschrijding van maximaal 4 dB(A). Deze overschrijding vindt plaats in het begin van de avondperiode (voor 21:00 uur) en wordt veroorzaakt door het optrekken van één vrachtwagen die aankomt en vertrekt tussen 19.00 en 21.00 uur. Daarom wordt gesteld dat een dergelijke overschrijding niet zorgt voor onevenredige hinder, en dat er ter plaatse sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

Bij de uitgevoerde akoestische berekeningen zijn uitgangspunten gehanteerd met betrekking tot dove gevels, afscherming van o.a. de luchtbehandelingsinstallatie en de buitenruimten van de appartementen. Bepaalde voorschriften zijn geregeld in het Activiteitenbesluit, de volgende 4 voorwaarden zijn opgenomen in de regels behorende bij dit wijzigingsplan:

• Op grens van de buitenruimte van de appartementen is een scherm voorzien met een hoogte van 1,6 m;
• Rondom de koelinstallatie is een scherm voorzien met een hoogte van 2,3 m;
• In het plan is een dove-gevel voorzien;
• Voor de exacte locatie van de schermen en dove-gevel wordt verwezen naar bijlage 3 van bovengenoemd onderzoek.

Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuhinder staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg. Er worden maatwerkvoorschriften vastgesteld en bepaalde voorschriften zijn geborgd in dit wijzigingsplan zodat sprake is van een aanvaardbaar leef- en woonklimaat ter plaatse van de bestaande en nieuwe woningen.

4.6 Externe veiligheid

Beleid en normstelling

Bij ruimtelijke plannen wordt ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten gekeken, namelijk:

• bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of leidingen.

In het externe veiligheidsbeleid wordt onderscheid gemaakt in het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Voor het GR geldt een oriëntatiewaarde. De gemeente heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Risicorelevante inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Het doel van het besluit is de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Op basis van het Bevi geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft.

Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied van de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Basisnet in werking getreden. Het BEVT vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Met het inwerking treden van het BEVT vervalt de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. 

Het BEVT en het bijbehorende Basisnet maken bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten.  In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute. Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Hiermee wordt geanticipeerd op de beperkingen voor ruimtelijke ontwikkelingen die samenhangen met deze plasbrandaandachtsgebieden.

Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik.

Buisleidingen

Per 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden. In dat Besluit wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op advies van de minister wordt bij de toetsing van externe veiligheidsrisico's van buisleidingen al enkele jaren rekening gehouden met deze risicobenadering. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het PR en de hoogte van het GR als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Onderzoek

Uit de risicokaart (www.risicokaart.nl) blijkt dat in de directe en nabije omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen zijn gelegen. Tevens vindt er geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over het spoor en het water dat van invloed is op de externe veiligheidssituatie in het plangebied.

In de omgeving van het plangebied vindt wel vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over de N208 en door de aardgastransportleiding W-535-12.

Aardgasleiding W-535-12

De aardgasleiding W-535-12 ligt ten noorden van het plangebied op circa 400 m afstand. Het invloedsgebied van deze aardgasleiding bedraagt 70 m. Het plangebied valt hier ruimschoots buiten. Hierdoor vormt de aanwezige aardgasleiding geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

 

N208

Ten noorden van het plangebied vindt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over de N208. Bij deze weg is er geen sprake van een PR 10-6 risicocontour. Tevens geldt dat er geen sprake is van een overschrijding van 0,1 maal de oriëntatiewaarde van het groepsrisico.

Door het vervoer van licht ontvlambare gassen (GF3) over de N208 bedraagt het maatgevende invloedsgebied 355 m. De afstand van het plangebied tot aan de N208 is circa 290 m. De meest recent uitgevoerde risicoberekening (BP Sassenheim Oost, augustus 2016) laat zien dat het groepsrisico kleiner is dan 0,01 maal de oriëntatiewaarde. Gezien de beperkte hoeveelheid GF3 transporten (24 wagens) over de weg en de grote afstand tot aan het plangebied, heeft de beoogde ontwikkeling geen invloed op de hoogte van het groepsrisico. Wel is door de ligging van het plangebied in het invloedsgebied van de N208 een beknopte verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk.

Beknopte verantwoording van het groepsrisico

In het kader van het wettelijk vooroverleg zal voor de verantwoording aanvullend advies gevraagd worden aan de veiligheidsregio.

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid

Zowel voor de bereikbaarheid en bestrijdbaarheid van 'dagelijkse incidenten', zoals brand of wateroverlast, als voor calamiteiten op het gebied van externe veiligheid, is het van belang dat de bereikbaarheid voor de hulpdiensten en bluswatervoorzieningen voldoende geborgd zijn.

Het plangebied is goed bereikbaar voor hulpdiensten vanaf verschillende windrichtingen. Via het gedegen wegennetwerk kan ook van de bron af gevlucht worden. De hulpdiensten kunnen de locatie via de Teylingerlaan, Hoofdstraat en Concordiastraat bereiken.

• Zelfredzaamheid

De personen binnen het plangebied zijn hoofdzakelijk zelfredzaam. De ontwikkeling voorziet niet in functies die specifiek bedoeld zijn voor verminderd zelfredzame personen. Aanwezige kinderen, ouderen en gehandicapten worden wel beschouwd als verminderd zelfredzame personen. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat de ouders/verzorgers de verminderd zelfredzame personen kunnen begeleiden.

De aanwezigheid van de weg levert dan ook geen belemmering op voor de beoogde ontwikkeling. Tevens is het plangebied in zijn geheel op meer dan 200 m afstand vanaf de buitenrand van de transportroute gelegen. Hierdoor geldt dat er geen ruimtelijke verplichtingen gesteld kunnen worden aan de ontwikkeling.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de aanwezigheid van de risicobronnen geen belemmeringen opleveren voor de beoogde ontwikkeling. Het aspect externe veiligheid staat de boogde ontwikkeling niet in de weg.

4.7 Luchtkwaliteit

Beleid en normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk). Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in de volgende tabel weergegeven.

Tabel 4.3 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Stof	Toetsing van	Grenswaarde
Stikstofdioxide (NO2)	Jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	Uurgemiddelde concentratie	Max. 18 keer p.j. meer dan 200 µg/m³
Fijn stof (PM10)	Jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg / m³
Fijn stof (PM2,5)	Jaargemiddelde concentratie	25 µg/m³

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden twee situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

Onderzoek

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2016 (www.nsl-monitoring.nl) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. Hieruit blijkt dat in 2015 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijnstof direct langs de N443, N208 en de Parklaan (maatgevende wegen nabij het plangebied) onder de grenswaarden uit de wetgeving liggen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen bedragen 25,6 µg/m³ voor NO2, 19,0 µg/m³ voor PM10 en 11,2 µg/m³ voor PM2,5. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24-uursgemiddelde concentratie PM10 bedraagt 6,9 dagen. Omdat direct langs deze wegen aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het plangebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt.

Figuur 4.3: Concentratie stikstofdioxide in 2015 (uitsnede monitoringstool)

Uit oogpunt van goede ruimtelijke ordening dient wel afgewogen te worden of het aanvaardbaar is om het project op deze locatie te realiseren. De supermarkt en de woningen worden gerealiseerd langs de Hoofdstraat/Concordiastraat/Kastanjelaan. Op deze wegen rijden niet meer dan 10.000 mvt/etmaal. Uit de NSL monitoringstool blijkt dat de concentraties lager zijn dan 36 µg/m3. Het plan is vanuit luchtkwaliteit aanvaardbaar op deze locatie.

Conclusie

Het plan voldoet aan de Wet milieubeheer, onderdeel luchtkwaliteitseisen. Tevens is er vanuit luchtkwaliteit sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Hierdoor zijn er geen belemmeringen voor dit plan met betrekking tot de luchtkwaliteit.

4.8 Bodem

Beleid en normstelling

Op grond van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt, in tegenstelling tot oude gevallen (voor 1987), dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden gesaneerd. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur te worden gerealiseerd op bodem die geschikt is voor het beoogde gebruik.

Onderzoek

Ter plaatse van het plangebied is een historisch bodemonderzoek uitgevoerd. De rapportage is opgenomen in Bijlage 5. Uit de verzamelde historische gegevens kan worden afgeleid dat, op en in de nabijheid van het onderzoeksterrein met het oog op de voorgenomen herinrichtingswerkzaamheden, enkele aandachtspunten aanwezig zijn met betrekking tot risico’s in relatie tot mogelijk aanwezige bodemverontreiniging:

• diverse (voormalige) gebezigde activiteiten waarvan onvoldoende bekend is of deze allen zijn onderzocht. Daarnaast kan gesteld worden dat niet alle terreindelen eerder zijn onderzocht, dus is het wenselijk inzage te verkrijgen (naast eventuele risico’s) in algemene chemische kwaliteit van de bodem. Bodemonderzoeken van nabijgelegen percelen zijn dermate verouderd dat deze hooguit als voorinformatie kunnen worden aangewend;
• mogelijk aanwezige ophooglagen (met vooralsnog onbekende bijmengingen) welke voor het verhoogd voorkomen van enkele parameters (met name zware metalen) zouden kunnen zorgen.

Op basis van voornoemde zouden met name de parameters zware metalen, bestrijdingsmiddelen, minerale olie en PAK verhoogd voor kunnen komen. Een eventueel geval van ernstige bodemverontreiniging kan kostenverhogend werken voor de aanleg van de parkeerkelder. Dat is relevant voor de economische uitvoerbaarheid van het plan. Het financiële risico is afgedekt door de initiatiefnemer van het plan.

In het kader van de omgevingsvergunning voor bouwen wordt geadviseerd om verkennend onderzoek uit te voeren.

Conclusie

De bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan

4.9 Archeologie

Beleid en normstelling

Erfgoedwet

Sinds 1 juli 2016 is de Wet op de archeologische monumentenzorg vervangen door de Erfgoedwet. De uitgangspunten uit het 'Verdrag van Malta' blijven in de Erfgoedwet de basis van de Nederlandse omgang met archeologie. De Erfgoedwet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Besluit ruimtelijke ordening

Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in de toelichting van elk plan een beschrijving te worden gegeven van de aanwezige cultuurhistorische en archeologische waarden van het plangebied.

Gemeentelijk beleid

Het beleid van Teylingen onder de naam 'Onder de grond 2015' heeft tot doel om het archeologisch erfgoed te behouden en te beschermen. Voor het nemen van beslissingen is een archeologische verwachtings- en beleidskaart opgesteld. Deze geeft inzicht in de archeologische waarden en verwachtingen in Teylingen. Op de archeologische beleidskaart zijn de archeologisch waardevolle gebieden aangegeven. De gebieden zijn onderverdeeld in verschillende categorieën, per gebied is een voorschrift aangegeven.

Onderzoek

Ter plaatse van het plangebied is een archeologisch onderzoek uitgevoerd. De rapportage is opgenomen in Bijlage 6.

Uit het bureauonderzoek blijkt dat het plangebied waarschijnlijk is gelegen in een strandvlakte. Er kunnen resten van bewoning, akkerbouw en beweiding voorkomen vanaf het ontstaan van de strandvlakte in het Neolithicum. Op basis van de ligging van het plangebied naast het kruispunt van twee minimaal middeleeuwse wegen is met name de kans op archeologische resten vanaf de Middeleeuwen groot. Archeologische resten worden verwacht vanaf het maaiveld tot in de top van het strandzand, onder eventuele veen- en ophooglagen. Eventuele archeologische resten kunnen bestaan uit kuilen en greppels met archeologische vondsten. Uit vroege periodes kunnen paalsporen en gebouwplattegronden worden aangetroffen. Vanaf de Middeleeuwen en met name vanaf de 17e eeuw kunnen resten van bakstenen funderingen, muren en vloeren worden aangetroffen, of van beerputten of waterputten. Tevens kunnen resten van veenwinning worden aangetroffen, resten van akkerbouw in de vorm van bijvoorbeeld spitsporen en resten van beweiding in de vorm van bijvoorbeeld dobbes.

Bouw- en sloopactiviteiten, alsmede landbewerking uit eerder periodes, zullen hun invloed hebben gehad op de bodemopbouw in het plangebied. Het is niet bekend tot hoe diep deze bodemverstoringen reiken en in hoeverre eventuele archeologische lagen nog intact zijn. Aangezien bovendien de exacte diepte van de archeologische lagen vanwege de mogelijke aanwezigheid van veen- en ophooglagen niet bekend is, is ook niet bekend in hoeverre de funderingen onder de gebouwen voor verstoring hebben gezorgd.

Er wordt geadviseerd om in het plangebied vervolgonderzoek uit te laten voeren. Dit vervolgonderzoek kan het beste bestaan uit een verkennend booronderzoek, waarbij middels het zetten van enkele grondboringen wordt gecontroleerd in hoeverre de bodemopbouw nog intact is en op welke niveaus eventuele archeologische resten kunnen voorkomen.

Om de eventueel aanwezige archeologische waarden te beschermen is de dubbelbestemming Waarde - Archeologie opgenomen. Ter plaatse van het plangebied geldt op basis van het vigerende bestemmingsplan de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - 1'. In de toelichting van het vigerende bestemmingsplan wordt een nadere toelichting gegeven op het archeologische kader.

Conclusie

Nader onderzoek dient uitgevoerd te worden om de exacte waarde van het gebied te bepalen. De archeologische verwachtingswaarden is conform het vigerende bestemmingsplan vastgelegd middels de dubbelbestemming Waarde - Archeologie. Voordat in het plangebied werkzaamheden plaatsvinden, waarbij grondroerende activiteiten worden gepleegd, zal eerst uit archeologisch onderzoek moeten blijken of er archeologische resten aanwezig zijn. Met het opnemen van deze dubbelbestemming wordt de archeologische waarde voldoende beschermd door het wijzigingsplan.

4.10 Ecologie

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming (hierna: Wnb) en het beleid van de provincie ten aanzien van de bescherming van dier- en plantensoorten en de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland de uitvoering van het plan niet in de weg staan.

Toetsingskader

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

• a. Natura-2000 gebieden;
• b. Bijzondere nationale natuurgebieden;
• c. Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• 1. alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
• 2. het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en
• 3. de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Bijzondere nationale natuurgebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) kan buitenom de gebieden die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden Natura 2000, ook gebieden aanwijzen als Bijzonder nationaal natuurgebied wanneer het gebied is opgenomen op een lijst als bedoeld in artikel 4, eerste lid, van de Habitatrichtlijn of het gebied onderwerp is van een procedure als bedoeld in artikel 5 van de Habitatrichtlijn. De beschermende werking die geldt voor gebieden die behoren tot Natura 2000, geldt in dat geval ook voor het bijzondere nationaal natuurgebied.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• a. soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• b. soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn; en
• c. de bescherming van overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden. In de provincie Zuid-Holland zal voor ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden en bestendig beheer en onderhoud een vrijstelling geleden voor een groot deel van de “overig” beschermde soorten. Deze lijst zal in Zuid-Holland ongeveer vergelijkbaar met de “Tabel 1-soorten”, dus de meest algemene soorten amfibieën en zoogdieren. Voor de Europees beschermde soorten (Vogel- en Habitatrichtlijn) is er overigens geen beleidsruimte en blijft de bescherming onveranderd.

Provinciale vrijstellingen

Bij de implementatie van de Wet natuurbescherming binnen provincie Zuid-Holland is ervoor gekozen om dat beleidsarm te doen. Uitgangspunt is om de landelijke vrijstelling zoals hij gold onder de Ffw voor te zetten onder de Wnb. De landelijke vrijstelling gold voor algemene amfibieën en zoogdieren. Om te beoordelen of de soorten in aanmerking komen voor een provinciale vrijstelling is per soort gekeken naar de verspreiding en talrijkheid in provincie Zuid-Holland. Hieruit blijkt dat de soorten molmuis, ondergrondse woelmuis en tweekleurige bosspitsmuis niet of nauwelijks voorkomen in Zuid-Holland, hierdoor is een provinciale vrijstelling voor deze soorten niet opportuun.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het plangebied maakt ook geen deel uit van het Natuurnetwerk Nederland. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is het Kennemerland-Zuid en ligt op ruim 5,5 km afstand. Het dichtstbijzijnde gebied dat deel uit maakt van het Natuurnetwerk Nederland is gelegen op circa 1,8 km afstand. Op circa 700 m afstand vanaf het plangebied is het dichtstbijzijnde weidevogelgebied gelegen.

Uit de kaart van het Natuurbeheerplan blijkt dat in het plangebied geen sprake is van een zoekgebied voor landschapselementen in agrarisch gebied.

In het planMER voor de Structuurvisie Teylingen 2030 staat op pagina 104 'significant negatieve effecten door een toename van stikstofdepositie op Natura 2000-gebied als gevolg van de ontwikkelingen die de structuurvisie mogelijk maakt zijn onwaarschijnlijk. De bijdrage van de ontwikkelingen ligt in alle alternatieven in de orde grootte van 1 mol N/ha/jr.' Omdat alle ontwikkelingen in Teylingen samen niet leiden tot een significante toename van stikstofdepositie op Natura 2000 gebieden, zal dit wijzigingsplan op zichzelf dat ook niet doen.

Figuur 4.4: Ligging plangebied ten opzichte van beschermde natuurgebied (bron: provincie Zuid-Holland).

Soortenbescherming 

In het kader van het onderzoek naar de aanwezigheid van beschermde planten- en diersoorten. Dit vond plaats aan de hand van aanwezige ecotopen en sporen. De rapportage is opgenomen in Bijlage 7. De conclusies zijn:

• De omgeving van de supermarkt is nagenoeg geheel verhard. De aanwezigheid van beschermde plantensoorten in dit ecotoop kan worden uitgesloten. Er zijn geen (beschermde) plantensoorten vastgesteld in het plangebied. Tevens werden geen muurplanten aangetroffen;
• Direct buiten het plangebied, aan de voet van een boom aan de Kastanjelaan, groeit de licht beschermde brede wespenorchis. Op basis van de zorgplicht van de wet wordt geadviseerd om deze planten te verplanten als deze plaats wordt vernietigd met de plannen. Dit is niet van toepassing omdat de planvorming deze boom niet omvat;
• Er is vastgesteld dat de aanwezigheid van beschermde soorten, inclusief broedvogels, is uitgesloten;
• Vleermuizen vliegen er in lage dichtheid. Gedurende en na realisatie van de plannen kunnen deze soorten er blijven vliegen. Effecten op vleermuizen worden derhalve uitgesloten.

Conclusie

Op grond van bovenstaande analyse worden effecten op matig en zwaar beschermde planten- en diersoorten uitgesloten; de realisatie en uitvoering van het plan van de supermarkt met appartementen aan de Hoofdstraat te Sassenheim is niet in strijd met het gestelde binnen de Wet natuurbescherming. De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op beschermde natuurgebieden.

4.11 Water

Waterbeheer en watertoets

De initiatiefnemer moet in een vroeg stadium overleg voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijk planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van het bestemmingsplan wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal:

• Provinciaal Waterplan
• Provinciale Verordening Ruimte
• Provinciale Structuurvisie

Waterbeheerplan 2016-2021
Het algemeen bestuur van Rijnland heeft op 9 maart 2016 het nieuwe Waterbeheerplan 'Waardevol Water' (WBP5) vastgesteld. In het WBP5 wordt richting gegeven aan het waterbeheer in de periode 2016 -2021. Daarmee realiseert Rijnland de ambities uit het coalitieakkoord, zodat het gebied nu en in de toekomst goed beschermd wordt tegen overstromingen en wateroverlast, er een goede waterkwaliteit ontstaat, het afvalwater op duurzame wijze wordt gezuiverd en de grondstoffen worden hergebruikt. In het WBP5 staat samen werken met de omgeving aan water centraal. Rijnland wil samen met zijn omgeving werken aan duurzaam en efficiënt waterbeheer tegen zo laag mogelijke maatschappelijke kosten.

Keur en uitvoeringsregels

Op grond van de Waterwet is Rijnland als waterschap bevoegd via een eigen verordening, de Keur, regels te stellen aan handelingen die het watersysteem beïnvloeden. Sinds 10 juni 2016 heeft Rijnland een nieuwe Keur. Er gelden sinds 2015 al minder regels voor burgers, bedrijven en Rijnland. Het aantal vergunningen en meldingen is ongeveer gehalveerd. Zo geeft Rijnland verantwoordelijkheid, flexibiliteit en vertrouwen waar dat kan, maar stellen we regels waar dat moet. Bij de Keur horen de uitvoeringsregels. Hierin staan voorwaarden voor allerlei werkzaamheden die bewoners en bedrijven willen uitvoeren bij water en dijken. De uitvoeringsregels kunnen een zorgplicht, een algemene regel en een beleidsregel bevatten. De zorgplicht geldt voor eenvoudige werkzaamheden met weinig risico. In de algemene regel staan voorwaarden voor activiteiten met een beperkt risico. In de beleidsregel staan voorwaarden voor activiteiten met een groter risico. Hiervoor is een watervergunning noodzakelijk.

Huidige situatie
Het plangebied is in de bestaande situatie geheel verhard. Op omliggende gronden bestaat de bodem uit zand. Er is sprake van grondwatertrap II. Dat wil zeggen dat de gemiddeld hoogste grondwaterstand varieert tussen 0,25 en 0,40 m beneden maaiveld en dat de gemiddeld laagste grondwaterstand varieert tussen de 0,50 en 0,80 m beneden maaiveld.

Waterkwantiteit en waterkeringen

In het plangebied zijn geen watergangen aanwezig. Aan de Kastanjelaan ligt wel een primaire watergang. De kern- en beschermingszone van deze watergang reikt niet tot het plangebied.

Figuur 4.5: Uitsnede legger Hoogheemraadschap van Rijnland

Afvalwaterketen en riolering
Het plangebied is in de huidige situatie aangesloten op het gemeentelijk rioolsysteem.

Toekomstige situatie

Ten gevolg van de ontwikkeling zal een strook van circa 50 m2 onverharde grond aan de Concordiastraat verhard worden. De toename van het verhard/bebouwd oppervlak ten gevolge van de ontwikkeling is daarmee zeer beperkt. Als de toename minder dan 500m² bedraagt, dan is op basis van de uitvoeringsregels van het Hoogheemraadschap geen compensatie vereist. Watercompensatie is voor voorliggende plan dan ook niet van toepassing.

Watersysteemkwaliteit en ecologie
Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Riolering en afkoppelen
Overeenkomstig het rijksbeleid geeft Rijnland de voorkeur aan het scheiden van hemelwater en afvalwater, mits het doelmatig is. De voorkeursvolgorde voor de omgang met afvalwater houdt in dat het belang van de bescherming van het milieu vereist dat:

• het ontstaan van afvalwater wordt voorkomen of beperkt;
• verontreiniging van afvalwater wordt voorkomen of beperkt;
• afvalwaterstromen worden gescheiden gehouden, tenzij het niet gescheiden houden geen nadelige gevolgen heeft voor een doelmatig beheer van afvalwater;
• huishoudelijk afvalwater en afvalwater dat daarmee wat biologische afbreekbaarheid betreft overeenkomt, worden ingezameld en naar een inrichting als bedoeld in artikel 15a van de Wet verontreiniging oppervlaktewateren getransporteerd;
• ander afvalwater dan bedoeld in onderdeel d:
  • 1. zo nodig na zuivering bij de bron, wordt hergebruikt;
  • 2. lokaal, zo nodig na retentie of zuivering bij de bron, in het milieu wordt gebracht;

De gemeente kan gebruikmaken van deze voorkeursvolgorde bij de totstandkoming van het gemeentelijk rioleringsplan (GRP). Deze voorkeursvolgorde is echter geen dogma. De uiteindelijke afweging zal lokaal moeten worden gemaakt, waarbij doelmatigheid van de oplossing centraal moet staan.

Zorgplicht en preventieve maatregelen voor hemelwater
Voor de behandeling van hemelwater wijst Rijnland op de zorgplicht en op het nemen van preventieve maatregelen. Het verdient aanbeveling daar waar mogelijk aandacht te besteden aan maatregelen bij de bron. Preventie heeft de voorkeur boven 'end-of-pipe' maatregelen. Uitgangspunt is dat het te lozen hemelwater geen significante verslechtering van de kwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater mag veroorzaken en emissie van vervuilende stoffen op het oppervlaktewater waar mogelijk wordt voorkomen. Door bijvoorbeeld:

• duurzaam bouwen;
• het toepassen van berm- of bodempassage;
• toezicht en controle tijdens de aanlegfase en handhaving tijdens de beheerfase ter voorkoming van verkeerde aansluitingen;
• het regenwaterriool uit te voeren met (straat)kolken voorzien van extra zand-slibvang of zakputten (putten met verdiepte bodem) op tactische plekken in het stelsel;
• adequaat beheer van straatoppervlak, straatkolken en zakputten (straatvegen en kolken/putten zuigen);
• het toepassen van duurzaam onkruidbeheer;
• de bewoners, gebruikers en beheerders voor te lichten over de werking van de riolering en een juist gebruik hiervan;
• het vermijden van vervuilende activiteiten op straat zoals auto's wassen en repareren en chemische onkruidbestrijding.

Daar waar ondanks de zorgplicht en de preventieve maatregelen het te lozen hemelwater naar verwachting een aanmerkelijk negatief effect heeft op de oppervlaktewaterkwaliteit, kan in overleg tussen gemeente en waterschap gekozen worden voor aanvullende voorzieningen, een verbeterd gescheiden stelsel of - als laatste keus - aansluiten op het gemengde stelsel. Ook kan de gemeente in overleg met het waterschap kiezen voor een generieke 'end-of-pipe'-aanpak. Deze keuze moet dan expliciet gemaakt worden in het GRP.

Conclusie
De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

4.12 Kabels en leidingen

Beleid en normstelling

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

• gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
• aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18”;
• defensiebrandstoffen;
• warmte en afvalwater, ruwwater of halffabricaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18”.

Onderzoek en conclusie

Binnen en nabij het plangebied zijn geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig. Met eventueel aanwezige overige planologisch gezien niet-relevante leidingen (zoals rioolleidingen, leidingen nutsvoorzieningen, drainageleidingen) in of nabij het plangebied hoeft in het bestemmingsplan geen rekening te worden gehouden. Er wordt geconcludeerd dat het aspect kabels en leidingen de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

4.13 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Beleid en normstelling

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van de omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Zo moet voor de ontwerpbestemmingsplanfase een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen.

Onderzoek en conclusie

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject mer-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De totale beoogde ontwikkeling beslaat een oppervlak van circa 2.000 m2. Dit blijft ruim onder de drempelwaarde van 100 hectare. Opgemerkt dient te worden dat voor activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, toch dient te worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu. Gelet op de kenmerken van het plan zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r., de plaats van het plan en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Dit blijkt ook uit de onderzoeken van de verschillende milieuaspecten zoals deze in de vorige paragrafen zijn opgenomen. Voor dit wijzigingsplan is dan ook geen mer-procedure of mer-beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r. Dit is bij brief d.d. 11 december 2018 bevestigd door de Omgevingsdienst (zie Bijlage 8).

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

Het wijzigingsplan voorziet in de invulling van de wijzigingsbevoegdheid uit het bestemmingsplan Sassenheim-Centrum. In de wijzigingsbevoegdheid is opgenomen dat de bestemming ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsbevoegdheid 7' gewijzigd kan worden naar de bestemming Centrum of naar de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied. In het wijzigingsplan zijn de geldende regels van het bestemmingsplan Sassenheim-Centrum van toepassing verklaard, dit in lijn met de voorwaarden die zijn opgenomen in de wijzigingsbevoegdheid.

In het wijzigingsplan zijn, voor deze locatie, aan de regels van de bestemming Centrum onder andere toegevoegd dat ten hoogste het aantal woningen dat is opgenomen op de verbeelding mag worden gerealiseerd en dat het bedrijfsvloeroppervlak detailhandel niet meer mag bedragen dan 1.950 m2. Zodat voldaan wordt aan de voorwaarden uit de wijzigingsbevoegdheid.

Voor het overige, zoals de algemene regels, gelden de regels zoals deze zijn opgenomen in het vigerend bestemmingsplan Sassenheim-Centrum. Verder is de regeling zoals vastgelegd in het paraplubestemmingsplan Parkeren Teylingen overgenomen in de algemene gebruiksregels en overige regels van dit wijzigingsplan.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Bij nieuwe ontwikkelingen moet onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro) tegelijk met het bestemmingsplan, een exploitatieplan worden vastgesteld, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door middel van gemeentelijke gronduitgifte of een anterieure overeenkomst. De gemeente heeft hierbij de onderzoeksverplichting om de financieel-economische uitvoerbaarheid van het plan te toetsen. Daarnaast kan de gemeente aan de hand van de kostensoortenlijst van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) kosten verhalen op de ontwikkelaar.

Door de gemeente is met de initiatiefnemer van het project een anterieure overeenkomst gesloten worden voor wat betreft het kostenverhaal en eventuele planschade. Om die reden is het opstellen van een exploitatieplan niet noodzakelijk. De ambtelijke kosten voor planvorming zullen via leges op de initiatiefnemer worden verhaald.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Inspraak

Het voorontwerpwijzigingsplan heeft van 1 september 2016 tot en met 12 oktober 2016 ter inzage gelegen voor inspraak. Op donderdag 1 september is een inloopavond gehouden over het plan. Ook de overlegpartners zijn in de gelegenheid gesteld hun reactie in te dienen. In totaal zijn 11 inspraakreacties en 2 overlegreacties ontvangen. In bijgevoegde Nota inspraak en overleg (Bijlage 9) zijn de reacties samengevat en van beantwoording voorzien.

Zienswijzen

Het ontwerpwijzigingsplan heeft van 22 februari 2018 tot en met 4 april 2018 ter inzage gelegen voor het indienen van zienswijzen. In totaal zijn 9 zienswijzen ontvangen. In bijgevoegde Nota beantwoording zienswijzen (Bijlage 10) zijn de zienswijzen samengevat en van beantwoording voorzien. Aan het einde van iedere zienswijze wordt geconcludeerd of de ingediende zienswijze al dan niet leidt tot een aanpassing van het wijzigingsplan.