Varsselder, Pastoor Balkstraat ong

Ruimtelijke onderbouwing

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op een locatie op de hoek van de Pastoor Balkstraat en de Vicarisweg is in de huidige situatie een ruim agrarisch perceel aanwezig in de vorm van grasland. Vanwege de toegenomen vraag naar woningen in de gemeente Oude IJsselstreek is de initiatiefnemer voornemens om op het perceel vijf geschakelde grondgebonden woningen te realiseren bestaande uit twee seniorenwoningen en drie starterswoningen.

De bij het besuitgebied betrokken gronden hebben op basis van de geldende juridisch-planologische regeling 'Buitengebied 2000, herziening 2002' de bestemming 'Agrarisch'. Het beoogde initiatief is niet mogelijk binnen de kaders van de geldende regeling. De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) biedt de mogelijkheid voor het bevoegd gezag om, ondanks de strijdigheid met het bestemmingsplan, een omgevingsvergunning te verlenen voor de ontwikkeling. Hierbij wordt als voorwaarde gesteld dat de betreffende activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en dat de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. Voorliggende ruimtelijke onderbouwing toont aan dat het initiatief hieraan voldoet.

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Oude IJsselstreek heeft daarom het voornemen om met toepassing van artikel 2.10 in samenhang met artikel 2.12, eerste lid, onder a, sub 3, van de Wabo, een omgevingsvergunning te verlenen voor het realiseren van vijf geschakelde grondgebonden woningen bestaande uit twee seniorenwoningen en drie starterswoningen.

Daarnaast is in de 'Memo - Beoordeling woningbouwplannen in Varsselder-Veldhunten' door de gemeente Oude IJsselstreek aangegeven dat, met in achtneming van het benoemde in deze memo, in principe de bereidheid uitgesproken wordt om mee te werken aan een planologische procedure om op deze locatie vijf woningen te realiseren.

1.2 Ligging en begrenzing besluitgebied

Het besluitgebied is gelegen in het buitengebied van de gemeente Oude IJsselstreek, aangrenzend aan de bebouwde kom en ten noordoosten van de kern Varsselder. Het besluitgebied wordt begrensd door de Pastoor Balkstraat aan de noordwestzijde, de Vicarisweg aan de zuidwestzijde, een bomenrij aan de zuidoostzijde en grasland aan de noordoostzijde.

Op de navolgende afbeeldingen zijn de globale ligging en begrenzing van het besluitgebied weergegeven. Voor de exacte begrenzing van het besluitgebied wordt verwezen naar Bijlage 1 bij deze ruimtelijke onderbouwing.

Globale ligging besluitgebied

Globale begrenzing besluitgebied

1.3 Geldende juridisch-planologische regeling

Voor het besluitgebied geldt het bestemmingsplan 'Buitengebied 2000, herziening 2002', vastgesteld door de raad van de gemeente Oude IJsselstreek op 26 februari 2004. Op grond van het vigerend bestemmingsplan heeft het besluitgebied de bestemming 'Agrarisch'. Daarnaast geldt de archeologische verwachtingswaarde 'Waarde - Archeologische verwachting 1'. De voor ‘Waarde - Archeologische verwachting 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden.

Op de navolgende afbeelding is een uitsnede van de verbeelding van het geldend bestemmingsplan weergegeven. Het besluitgebied is hierop globaal met een rode omlijning weergegeven.

Uitsnede geldend bestemmingsplan

Het toevoegen van de vijf te realiseren woningen in het besluitgebied ten behoeve van wonen is niet toegestaan. Om de ontwikkeling alsnog mogelijk te maken moet door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Oude IJsselstreek op basis van artikel 2.10 in samenhang met artikel 2.12, eerste lid, onder a, sub 3, van de Wabo, een omgevingsvergunning te verlenen voor het realiseren van de vijf woningen.

Overigens wordt in de 'Memo - Beoordeling woningbouwplannen in Varsselder-Veldhunten' aangegeven dat het besluitgebied valt onder de structuurvisie Oude IJsselstreek 2025 en dat het verder geen planologische regeling kent. Aan de overzijde van de Pastoor Balkstraat staan al woningen. Deze liggen binnen het bestemmingsplan 'Kleine Kernen 2004'. Qua perceptie ligt deze locatie van het besluitgbied binnen de bebouwde kom en wordt deze ook als zodanig beoordeeld.

1.4 Leeswijzer

Deze ruimtelijke onderbouwing is opgebouwd uit vier hoofdstukken. Het volgende hoofdstuk (Hoofdstuk 2) beschrijft de bestaande en toekomstige situatie. Hoofdstuk 3 geeft een overzicht van het ruimtelijke beleidskader, de milieu- en de omgevingsaspecten en de economische uitvoerbaarheid van het initiatief. Het laatste hoofdstuk (Hoofdstuk 4) is gewijd aan de concluderende afweging ten aanzien van het initiatief.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Bestaande situatie

Het besluitgebied bestaat in de huidige situatie uit agrarische grond in de vorm van grasland met twee vrijstaande bomen (treurwilg en Amerikaanse eik). Verder is er centraal in het besluitgebied gelegen een prachtrietperkje aanwezig, een strook bosschage en een (gedeelte van) een bomenrij). In het besluitgebied is geen bestaande bebouwing aanwezig. Het besluitgebied wordt aan drie zijden omheind door een hek, een confierenhaag en een bomenrij. Aan de noordoostzijde is het besluitgebied open, waarbij het grasland zich verder uitstrekt.

Op de navolgende afbeeldingen wordt een impressie van de huidige situatie in het besluitgebied weergegeven.

Impressie 1

Impressie 2

Impressie 3

Impressie 4

Impressie 5

2.2 Toekomstige situatie

Het beoogde initiatief voorziet in de bouw van vijf geschakelde grondgebonden woningen en sluit daarbij aan bij het woningbouwbeleid (zie Hoofdstuk 3). De initiatiefnemer heeft aangegeven de woningen in eigen beheer te realiseren en deze voor de verhuur aan te bieden, waarbij er aandacht is voor het toebedelen van de nieuwe woningen aan de doelgroepen. De drie rijwoningen zullen met de huurprijs binnen de huurtoeslaggrens vallen. De hoekwoningen zullen buiten de huurtoeslaggrens vallen.

Daarnaast is het voornemen vanuit de gemeente Oude IJsselstreek en de initiatiefnemer dat de nieuwe woningen in eerste instantie zoveel mogelijk aan inwoners van Varsselder aangeboden worden. Door de Vereniging Dorpsbelangen Varsselder - Veldhunten (VDVV) wordt een lijst met belangstellenden (personen dienen hierbij een binding te hebben met Varsselder) beheerd. Op deze wijze ontstaat er een beeld van mensen die graag willen wonen in Varsselder. Het belang van deze lijst is dat er doorstroming op het gebied van wonen ontstaat met kansen voor jong en oud.

In oktober 2022 heeft de initiatiefnemer overleg gehad met de voorzitter van de VDVV. De vereniging is op de hoogte van de bouwplannen. De initiatiefnemer is voornemens om de nieuw te realiseren huurwoningen aan de personen die op de betreffende lijst staan aan te bieden. Als daar verder nog bepaalde regels voor opgesteld dienen te worden, ligt dat volgens de initiatiefnemer en de VDVV bij de gemeente Oude IJsselstreek.

De vijf woningen zijn gesitueerd in één woonblok bestaande uit twee seniorenwoningen (hoekwoningen) en drie starterswoningen (rijwoningen). Het woonblok met de woningen en tuinen heeft binnen een besluitgebied een oppervlakte van ca. 915 m2 bvo. Alle woningen hebben aan de achterzijde een terras. De twee seniorenwoningen hebben naast de woning een aangrenzend bijgebouw (ca. 13 m2 bvo) bestaande uit een bijkeuken en een carport. De drie starterswoningen hebben in de tuin aan de achterzijde een vrijstaand bijgebouw (ca. 6 m2 bvo) en een buitenunit warmtepomp. Het materiaal van de woningen bestaat grotendeels uit baksteen, zink en hout.

Ten zuiden van de nieuwe woningen is een parkeerterrein gelegen met acht parkeerplaatsen. Het parkeerterrein wordt ontsloten via de Vicarisweg en heeft een groene geleding nodig, waardoor het omgeven wordt door groen. Een tussenliggend voetpad verbindt het parkeerterrein met de tuinen aan de achterzijde van de woningen. De twee seniorenwoningen hebben de mogelijkheid om te parkeren op hun eigen oprit/carport en deze worden ontsloten via de Pastoor Balkstraat aan de voorzijde. De drie starterswoningen worden via een voetpad aan de voorzijde ook verbonden met de Pastoor Balkstraat. Omliggend aan het woonblok zijn groenvoorzieningen gelegen. Ten behoeve van het voorgenomen initiatief van de woningbouwontwikkeling heeft er een gronduitwisseling plaatsgevonden binnen het perceel van Pastoor Balkstraat 31 (eigendom initiatiefnemer) en het aangrenzende naastgelegen perceel van Vicarisweg 27 (eigendom overige eigenaren). Het bijbehorende document hiervan inclusief nadere informatie en schetstekening is bijgevoegd als Bijlage 2.

Voor het voorgenomen initiatief ontwikkeling zijn binnen het voorlopig ontwerp (Bijlage 3) een stedenbouwkundige opzet en 3D-impressies gemaakt, deze zijn op navolgende afbeeldingen weergegeven. Opgemerkt wordt dat het stedenbouwkundige ontwerp nog geen definitieve status heeft, mogelijk wordt de opzet nog (beperkt) aangepast.

Stedenbouwkundige opzet toekomstige situatie

3D-impressies toekomstige situatie (achter- en voorzijde)

2.2.1 Landschappelijke inpassing

Het perceel van het besluitgebied ligt aan de rand van Varsselder in de oksel van de Pastoor Balkstraat en de Vicarisweg. De landschappelijke kwaliteiten bestaan uit houtopstanden en deze liggen (deels) buiten het besluitgebied. Belangrijk uitgangspunt is om de bestaande groenstructuur zo veel mogelijk te behouden en in te passen in de toekomstige situatie. Ook voor het parkeerprogramma is een groene geleding. Hiervoor geldt dat voor de totale ontsluiting van de woningen, achterzijde via Vicarisweg en voorzijde via Pastoor Balkstraat, geen bomen gekapt mogen worden. De strook grond aan de voorzijde van de woningen aan de Pastoor Balkstraat is van de gemeente Oude IJsselstreek en hier zijn bomen uit 2012 gesitueerd.

De toekomstige situatie in en rondom het besluitgebied heeft een overwegend groen karakter. Kenmerkende groenvoorzieningen bij het voorgenomen intitiatief zijn de meerdere kleine en grote bomen met diverse bosschages bestaande uit (voor insecten enigszins interessante) struiken en bodembedekkers langs de Pastoor Balkstraat en de Vicarisweg. Rondom het besluitgebied blijven alle bomen staan die gesitueerd zijn op gemeentegrond. In het noordoostelijke gedeelte van het besluitgebied is een groene landschapsstrook gelegen gecombineerd met een haag en struweel, passend bij het (rivieren)landschap ter plaatse. In deze landschapsstrook is ook een wadi gelegen ten behoeve van de waterberging in het besluitgebied (zie paragraaf 3.2.10).

Diverse documenten ten behoeve van de landschappelijke inpassing van het voorgenomen initiatief zijn bijgevoegd als Bijlage 4 (schetsontwerp, beplantingslijst en beplanting op groep). Een civieltechnische uitwerking (situatie bovengronds/ondergronds en dwarsprofielen) van het besluitgebied is bijgevoegd als Bijlage 5.

Hoofdstuk 3 Haalbaarheid van het plan

3.1 Beleid

3.1.1 Algemeen

In deze paragraaf wordt een analyse gegeven van het relevante beleidskader. De beleidsnota's die direct of indirect doorwerken in voorliggende ruimtelijke onderbouwing, worden in deze paragraaf behandeld. Gezien de aard en de schaal van de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied is het relevante beleid op Europees niveau buiten beschouwing gelaten en op Rijksniveau beperkt gehouden. Per bestuurslaag is een korte samenvatting gegeven van de meest relevante aspecten uit de verschillende beleidsnota's, alsmede de consequenties voor het voorliggende initiatief.

3.1.2 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Onderdeel van de Omgevingswet is een visie op de leefomgeving: de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Met de NOVI neemt het Rijk het voortouw voor een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Nederland. De NOVI richt zich op de volgende vier prioriteiten die onderling veel met elkaar te maken hebben en gevolgen hebben voor het inrichten van de fysieke leefomgeving:

• Ruimte maken voor de klimaatverandering en energietransitie;
• De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden;
• Steden en regio's sterker en leefbaarder maken;
• Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen.

In de NOVI staan de keuzes op nationaal niveau, maar in veel gevallen ligt de verantwoordelijkheid bij gemeenten en/of provincies. Op basis van drie uitgangspunten helpt de NOVI bij het wegen van belangen en het maken van keuzes:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies;
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal;
• Afwentelen wordt voorkomen.

De nationale belangen zijn geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het gaat bijvoorbeeld om rijksvaarwegen, defensie, ecologische hoofdstructuur, erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, hoofdwegen en hoofdspoorwegen, elektriciteitsvoorziening, buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen en primaire waterkeringen.

Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In artikel 3.1.6, lid 2  van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen. Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten. Dit belang staat beschreven in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte binnen een breder kader van een goed systeem van ruimtelijke ordening.

Met de ladder worden eisen gesteld aan de motivering van onder meer bestemmingsplannen en ruimtelijke onderbouwingen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken. De toelichting bij een bestemmingsplan of ruimtelijke onderbouwing voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien die ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Toetsing rijksbeleid

Wat onder stedelijke ontwikkeling wordt verstaan is in het Bro opgenomen. Een stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit 'een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. De ontwikkelingen in het besluitgebied zouden kunnen worden aangemerkt als een woningbouwlocatie. Deze term is echter niet gedefinieerd in het Bro.

Uit jurisprudentie (zie bijvoorbeeld uitspraak ABRvS201501297/1/R4) blijkt dat woningbouwplannen met elf woningen niet hoeven te worden aangemerkt als woningbouwlocatie, maar grotere woningbouwplannen wel. Onderhavige ontwikkeling betreft de realisatie van vijf geschakelde grondgebonden woningen. Om die reden is de Ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing.

Met de ontwikkelingen binnen het besluitgebied zijn geen overige nationale belangen gemoeid.

3.1.3 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie 'Gaaf Gelderland'

Op 19 december 2018 is de omgevingsvisie 'Gaaf Gelderland' vastgesteld. In deze visie beschrijft de provincie welke richting de provincie op wil op het gebied van energie, klimaat, water, voedsel en ook hoe de provincie de omgeving wil inrichten.

Om samen een Gaaf Gelderland te bereiken, legt de provincie bij het uitvoeren van haar taken de focus op een duurzaam, verbonden en economisch krachtig Gelderland. Met behulp van zeven ambities geeft de provincie hier richting aan:

• energietransitie;
• klimaatadaptatie;
• circulaire economie;
• biodiversiteit;
• bereikbaarheid;
• economisch vestigingsklimaat;
• woon- en leefklimaat.

Voor deze ruimtelijke onderbouwing zijn de ambities voor 'woon- en leefklimaat' en 'klimaatadaptatie' van toepassing.

Woon- en leefklimaat

Om Gelderland voor mensen en bedrijven aantrekkelijk te houden, is de kwaliteit van de leefomgeving van groot belang. Bovendien draagt een goede kwaliteit van de leefomgeving bij aan gezondheid. Goed bereikbare voorzieningen, aansprekende evenementen, unieke cultuurhistorie, inspirerende culturele voorzieningen, een mooie natuur; het is allemaal van belang. Ook goed wonen hoort daarbij. Gelderland heeft op woongebied een bijzondere positie met uiteenlopende woonkwaliteiten, zowel stedelijke als landelijke. De Gelderse streken hebben ieder hun eigen aard, waar mensen zich thuis en verbonden met elkaar voelen. In onze groeiende Gelderse steden komen veel activiteiten samen. Tegelijkertijd wordt geïnvesteerd in een vitaal platteland, juist als daar krimp plaatsvindt. Om het landschap open, groen en het voorzieningenniveau op peil te houden en leegstand te voorkomen, is bouwen binnen bestaand stedelijk gebied het vertrekpunt. De provincie geeft de voorkeur aan het benutten van bestaande gebouwen en gaat voor concentraties van bebouwing. Pas als er geen andere goede mogelijkheden zijn, kan worden uitgebreid aan de randen van de steden of dorpen.

Klimaatadaptatie

Het klimaat is merkbaar aan het veranderen, waarbij hoosbuien, extreme hitte en langdurige droogte hierbij goede voorbeelden van zijn. Provincie Gelderland wil zich voorbereiden op het veranderende klimaat door in te zetten op het tegengaan van de bijbehorende risico's en gevaren. Dit heeft prioriteit: In 2050 wil Gelderland optimaal beschermd zijn en kunnen meebewegen met het veranderend klimaat. De provincie Gelderland werkt hierbij vooral vanuit haar betrokkenheid bij waterveiligheid, waterkwaliteit, bodem en natuur. Daarnaast wordt er rekening gehouden met de variatie van de Gelderse streken.

De provincie Gelderland wil met haar partners verder kijken. Bij de aanleg, inrichting, veiligheid en leefbaarheid van de gebouwde omgeving nemen we de gevolgen van het veranderende klimaat mee en maken afspraken over hoe met de risico's om te gaan. Klimaatbestendig werken is daarbij voor de provincie Gelderland een logische voorwaarde als er samengewerkt wordt met anderen. Verschillende ontwikkelingen binnen toerisme en recreatie horen hier ook bij. Deze ontwikkelen wil de provincie Gelderland benutten. Hierbij is het van belang dat de ontwikkelingen passen bij de Gelderse kwaliteiten. De provincie streeft naar een op de toekomst toegerust beschermend klimaatbeleid zodat Gelderland versterkt wordt voor nu en in de toekomst.

Omgevingsverordening

De provincie beschikt over verschillende instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. De verordening wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch gewaarborgd is. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de Provincie Gelderland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, water, mobiliteit en bodem. De verwachting is dat de Omgevingsverordening op termijn alle regels zal gaan bevatten die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving. Ten aanzien van voorliggend bestemmingsplan zijn de regels ten aanzien van de onderwerpen 'wonen', 'klimaatadaptatie' en 'molenbiotoop' relevant.

Wonen

De verordening bevat de regel dat nieuwe woningbouwontwikkelingen alleen zijn toegestaan wanneer deze passen in het door Gedeputeerde Staten (GS) vastgestelde regionale woonagenda. Ten behoeve van de flexibiliteit is het wel mogelijk om van een regionale woonagenda af te wijken, vooruitlopend op de actualisatie van die regionale woonagenda. Als er nog geen regionale woonagenda is vastgesteld of als de bestaande regionale woonagenda niet meer actueel is en niet geschikt meer is als beoordelingskader, zal de provincie totdat een nieuwe regionale woonagenda wordt vastgesteld bestemmingsplannen die de bouw van nieuwe woningen mogelijk maken, toetsen aan de volgende criteria: er wordt voldaan aan de eisen van de Ladder voor duurzame verstedelijking, als bedoeld in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening, het plan past binnen de meest recente provinciale visie op het woonbeleid, er heeft aantoonbaar regionale afstemming plaatsgevonden en de provincie stemt in met de ontwikkeling.

Klimaatadaptatie

Ter plaatse van het besluitgebied zijn de regels omtrent 'klimaatadaptatie' van belang. De verordening schrijft voor dat in een bestemmingsplan of ruimtelijke onderbouwing dat nieuwe activiteiten of ontwikkelingen mogelijk maakt, een toelichting wordt opgenomen met een beschrijving van de maatregelen of voorzieningen die worden getroffen om de risico's van klimaatverandering te voorkomen of te beperken en de afweging die daarbij is gemaakt. Daarbij moeten de aspecten waterveiligheid, wateroverlast, droogte en hitte worden betrokken.

Molenbiotoop

Het besluitgebied is gelegen binnen een straal van 400 meter van de nabijgelegen 'Molen van Lukassen'. In de verordening zijn regels opgenomen ten behoeve van het behoud en bescherming van molenbiotopen van windmolens met een monumentenstatus. De bescherming van molenbiotopen betreft vooral behoud van het functioneren door middel van een vrije windvang. Voor windtoevoer geldt dat binnen een straal van 400 meter gerekend vanaf het middelpunt van de molen, beperkingen moeten worden gesteld aan het oprichten van bebouwing en beplanting. In bestemmingsplannen die betrekking hebben op gronden gelegen binnen deze straal wordt geen nieuwe bebouwing dan wel beplanting toegestaan, tenzij in de toelichting bij het bestemmingsplan wordt aangetoond dat het functioneren van de molen door middel van windvang niet wordt beperkt.

Toetsing provinciaal beleid

Het beoogde initiatief voorziet in de realisatie van vijf geschakelde grondgebonden woningen. Voorheen hebben er op de locatie geen woningen gestaan. Met het voorgenomen plan is sprake van woningbouw aan de rand van de kern Varsselder. Met de bouw van verschillende type woningen (twee seniorenwoningen en drie starterswoningen) wordt er voldaan aan de vraag naar woningen voor verschillende doelgroepen binnen de gemeente (senioren en starters). Hiermee draagt de ontwikkeling bij aan een duurzaam en divers woon- en leefklimaat in de gemeente Oude IJsselstreek. Tot slot draagt de realisatie van de woningen bij aan de behoefte en ondersteuning van het voorzieningenniveau in Varsselder en omgeving.

Ten aanzien van klimaatadaptatie is het aspect waterveiligheid minder van belang voor het besluitgebied. Met het aspect wateroverlast wordt binnen voorgenomen ontwikkeling omgegaan door hemelwater op eigen terrein op te vangen en te laten infiltreren in de bodem. Daarnaast is aan de noordoostzijde van het besluitgebied een landschapsstrook gelegen inclusief een wadi. Hierdoor wordt een groen- en watervoorziening gecombineerd, waarin ook hemelwater geborgen kan worden. Tegelijkertijd is dit positief voor het verminderen van droogte en hittestress. Verder wordt in en aangrenzend aan het besluitgebied diverse (inheemse) beplanting en bomen toegepast/behouden die voor een verkoelend effect zullen zorgen. Dit komt het tegengaan van hittestress ten goede.

Daarnaast wordt in paragraaf 3.2.9 nader ingegaan op de molenbiotoop van de 'Molen van Lukassen'. Uit de toetsing blijkt dat het voorgenomen initiatief geen negatief effect heeft op de molenbiotoop van deze molen.

De voorgenomen ontwikkeling sluit aan bij de provinciale Omgevingsvisie en de regels op het gebied van 'wonen' en 'klimaatadaptatie'. Het initiatief is daarmee in overeenstemming met het provinciaal beleid.

3.1.4 Regionaal beleid

Regionale woonagenda Achterhoek 2015-2025

Op 19 mei 2015 heeft de gemeenteraad van Oude IJsselstreek de Regionale woonagenda Achterhoek 2015-2025 vastgesteld als opvolger van de Regionale Woonvisie 2010-2020. De Regionale woonagenda schetst de kaders en geeft ruimte om de inhoud mede door andere partijen te laten invullen. Daarmee verschuift de rol van de overheid van inhoudelijk bepalend naar procesbegeleidend. Kernbegrippen zijn kaders stellen, faciliteren en ruimte geven. De kernboodschap voor de komende jaren luidt dan ook:

• er zijn (bijna) voldoende woningen (in aantallen) om te voorzien in de vraag. Het is noodzakelijk om de regionale ambitie (5.900 woningen toevoegen tussen 2010 en 2025) verder te verlagen met 10%. Het nieuwe regionale aantal is 3.145 woningen tussen 1 januari 2015 en 1 januari 2025;
• een integrale aanpak is nodig om de bestaande woningen toekomstbestendig te maken (kwalitatief), waarbij de eigenaar een persoonlijke mix kiest van onderhoud, isolatie, energieopwekking en levensloopbestendig maken. Sloop/nieuwbouw kan een optie zijn;
• voor leegstaand en leegkomend vastgoed is een gezamenlijke beeldvorming met een lokale aanpak nodig. Naast herbestemmen zal in toenemende mate ook sloop aan de orde zijn;
• wonen en zorg vormt een belangrijk aandachtspunt bij al deze genoemde ontwikkelingen.

De zeven gemeenten uit de regio zijn na vaststelling van de Regionale woonagenda begonnen om deze lokaal uit te werken. Deze lokale uitwerking is een update van de Regionale woonagenda, welke nog uitging van een krimpscenario. In de lokale uitwerking is er niet langer sprake van een krimpscenario. In de 'Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw in de Achterhoek' wordt tevens niet langer uitgegaan van een krimpscenario (zie navolgende paragraaf).

De gemeente Oude IJsselstreek heeft daartoe de 'Beleidsnotitie Woningbouwplannen Oude IJsselstreek' op 24 november 2016 vastgesteld. De opgaven uit de Regionale woonagenda die betrekking hebben op de kwalitatieve ontwikkeling van de woningvoorraad zijn op lokaal niveau verder uitgewerkt. De 'Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw' en de 'Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek' zijn vervolgens vastgesteld en in april 2021 vernieuwd (zie paragraaf 3.1.5).

Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw in de Achterhoek

De groei van het aantal huishoudens in de regio houdt langer aan dan eerder voorzien. Dit betekent dat er extra woningen moeten komen bovenop het aantal dat in het verleden in afspraken was vastgelegd. Er moet meer ruimte gegeven worden aan de bouw van extra woningen. De prioriteit moet daarbij liggen op woningen waar nu behoefte en een duidelijk tekort aan is. Het Achterhoeks Woonwensen en Leefbaarheidsonderzoek 2017 (AWLO) geeft een helder advies over de bouwopgave: blijf bouwen voor starters en creëer geschikt aanbod waar (actieve) senioren naar kunnen doorstromen. Dit is vertaald naar het geven van extra ruimte door scherpe voorwaarden te stellen aan nieuwe initiatieven voor woningbouw. Met de 'Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw in de Achterhoek' zijn regionaal kwalitatieve criteria afgesproken waaraan de gemeenten nieuwe plannen moeten toetsen. Dit betreft de volgende drie kwaliteitscriteria:

• De behoefte is aangetoond;
• Voorrang voor transformatie van leegstaand vastgoed (verbouw of nieuwbouw na sloop);
• Inbreiding gaat voor uitbreiding.

In september 2019 stemden de zeven gemeenteraden in de Regio Achterhoek in met de kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw in de Achterhoek. In oktober 2019 is deze door de provincie Gelderland vastgesteld. De kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw zijn doorvertaald in de 'Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw' en 'Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek'   van de gemeente Oude IJsselstreek (zie paragraaf 3.1.5).

Toetsing regionaal beleid

In de Regionale Woonagenda en Woonvisie wordt aangegeven dat er (bijna) voldoende woningen zijn om te voorzien in de vraag en dat het aantal woningbouwplannen wordt teruggebracht. Op basis van meer recente gegevens uit het AWLO naar de leefbaarheid in de regio blijkt echter dat er juist wel een actuele vraag is naar meer woningen.

Voorliggend initiatief voorziet in de realisatie van vijf geschakelde grondgebonden woningen in verschillende typen (twee seniorenwoningen en drie starterswoningen). Alle vijf woningen worden levensloopbestendig uitgevoerd en bevinden zich in de categorie huur. Er wordt daarmee voldaan aan de vraag naar woningen voor zowel senioren als starters (en doorstromers) binnen de gemeente Oude IJsselstreek. De ontwikkeling is daarmee in overeenstemming met de Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw in de Achterhoek'.

3.1.5 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Oude IJsselstreek 2025

De gemeenteraad van Oude IJsselstreek heeft op 12 mei 2011 de Structuurvisie Oude IJsselstreek 2025 vastgesteld. De Structuurvisie geeft richting aan het ruimtelijke, economische en maatschappelijke beleid van de gemeente en laat in grote lijnen zien hoe Oude IJsselstreek zich tot het jaar 2025 zal gaan ontwikkelen. De gemeente Oude IJsselstreek wil zich graag verder ontwikkelen als een dynamische gemeente. Deze boodschap blijft voor de komende jaren een belangrijk uitgangspunt voor het gemeentelijke woonbeleid. Hierbij zijn het Kwalitatief Woon Programma (KWP3), en de opvolger van de regionale woonvisie en de lokale vertaling daarvan kaders voor wonen in de gemeente. Naast het motto 'de juiste woning op de juiste plaats', spelen onder andere kwaliteit van de leefomgeving en de leefbaarheid hierbij een belangrijke rol. Achteruitgang en verloedering van de woon- en leefomgeving moet worden tegengegaan. De bijstelling van de bouwopgave voor de gemeente vraagt om aanpassing van beleid en bestaande bouwplannen. De juiste woning op de juiste plek is hierbij leidend.

De gemeente Oude IJsselstreek kiest waar mogelijk voor inbreiding. Met wijkverbeteringsplannen en geplande nieuwbouwplannen, ziet de gemeente kansen voor het realiseren van meer variatie en onderscheid in het woonaanbod. Hiermee probeert de gemeente Oude IJsselstreek iedereen die woont of wil wonen in de gemeente te voorzien van een passende woning.

Beleidsnotitie Woningbouwplanning Oude IJsselstreek

De beleidsnotitie Woningbouwplanning Oude IJsselstreek is op 24 november 2016 door de gemeenteraad vastgesteld. Belangrijkste opgave voor de toekomst is het behouden en waar mogelijk verbeteren van de kwaliteit van deze bestaande voorraad. Dit kan door middel van het stimuleren van verduurzaming en levensloopbestendigheid. Daarnaast moeten plannen ontwikkeld worden voor vervangende nieuwbouw. De nieuwbouw is slechts een onderdeel van de totale opgave binnen de volkshuisvesting. Deze notitie gaat in op de beperkte woningbouwopgave in de gemeente en waar deze nieuwbouw de meeste toegevoegde waarde heeft.

Ook voor de 'Beleidsnotitie Woningbouwplanning Oude IJsselstreek' geldt dat deze uitgaat van een krimpscenario, terwijl dit niet langer het geval is. De 'Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek' is hierbij een relevanter beleidsstuk.

Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek

In de Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw wordt aanbevolen om lokaal een kader vast te stellen over de ruimtelijke inpassing van nieuwbouw binnen de bebouwde kom en in het buitengebied. Op 20 februari 2020 heeft de gemeenteraad vervolgens de 'Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek' vastgesteld. De 'Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek' vormt samen met de 'Kwalitatieve toetsingscriteria voor Woningbouw' de kaders voor nieuwe woningbouwplannen. Met het vaststellen van de Lokale kwaliteitscriteria en de (regionale) Kwalitatieve toetsingscriteria beschikt de gemeente over een compleet kader waarmee nieuwe woningbouwplannen kunnen worden getoetst en kan de gemeente sturen op gewenste ontwikkelingen op de woningmarkt.

Uit de 'Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek' blijkt dat de aantoonbare (woning)behoefte voor de komende jaren vooral bij het toevoegen van starters- en levensloopgeschikte woningen ligt, de gemeente wil hier dan ook extra op inzetten. Voor het starterssegment ligt de nadruk logischerwijs met name bij de betaalbaarheid. Daarbij gaat het om huurwoningen tussen €500,- en €850,- per maand en/of koopwoningen van maximaal €225.000,- v.o.n. (prijspeil januari 2021). De levensloopgeschikte woningen zijn voor de doelgroep senioren bedoeld, daarbij gaat het om woningen waarbij (minimaal) alle basisvoorzieningen op de begane grond of gelijkvloers aanwezig zijn. Het bouwen van woningen op locaties met leegstaand vastgoed heeft de voorkeur. Vanuit het oogpunt van zorgvuldig ruimtegebruik gaat woningbouw op inbreidingslocaties voor op uitbreiding aan de randen van onze kernen.

Woonprogramma Varsselder-Veldhunten 2021 – 2025

Uit woningbehoefte onderzoek is gebleken dat er een behoefte aan 31 woningen bestaat in Varsselder dan wel Veldhunten. Op korte termijn gaat het om 25 woningen in de volgende categorieën:

• 5 koopwoningen in prijsklasse tot € 225.000;
• 9 koopwoningen in prijsklasse tussen € 225.000 en € 325.000;
• 3 koopwoningen in prijsklasse hoger dan € 325.000;
• 7 huurwoningen onder de huurtoeslaggrens van € 752 per maand;
• 1 huurwoning boven de huurtoeslaggrens van € 752 per maand.

Aan grondeigenaren is gevraagd om potentiële locaties voor woningbouw in te dienen. Uitgangspunten voor de verkenning mogelijke locaties ter invulling van de opgehaalde woonbehoefte zijn:

• zo veel mogelijk binnen de wooncontour Varsselder en Veldhunten;
• betaalbare woningen voor starters en senioren;
• type woning (appartement, rijtje (hoek- of tussenwoning, tweekapper of vrijstaande woning);
• landschappelijke inpassing / openbaar groen;
• bestaande woningen / gebouwen slopen en nieuwbouw.

Het resultaat van de verkenning mogelijke bouwlocaties leidt tot vier locaties binnen de wooncontour Varsselder en één locatie herbestemming zaal De Zon in Veldhunten.

Toetsing gemeentelijk beleid

Het beoogde initiatief voorziet in de realisatie van in totaal vijf geschakelde grondgebonden woningen. De woningen worden uitgesplitst in. Alle woningen zullen ontwikkeld worden in de categorie huur.

Alle woningen voldoen aan de 'Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek'. De vijf woningen worden gerealiseerd ten behoeve van senioren en starters als doelgroepen.

Met het initiatief wordt voorzien in de realisatie van woningen voor verschillende doelgroepen. Met de bouw van de woningen wordt voorzien in de actuele behoefte aan kwalitatief hoogwaardige woningen in de gemeente Oude IJsselstreek.

Het besluitgebied is opgenomen als één van de mogelijke bouwlocaties in het document 'Woonprogramma Varsselder-Veldhunten 2021-2025'.

Met de bouw van de woningen wordt voorzien in de actuele behoefte aan kwalitatief hoogwaardige woningen in de gemeente Oude IJsselstreek.

Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat de ontwikkeling in overeenstemming is met het gemeentelijk beleid.

3.2 Milieu- en omgevingsaspecten

3.2.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt getoetst in hoeverre het voorgenomen initiatief haalbaar is in het kader van milieu- en omgevingsaspecten. Ten aanzien van de aspecten 'bodem', 'geluid', 'water' 'archeologie en cultuurhistorie' en 'ecologie' zijn haalbaarheidsonderzoeken uitgevoerd. Bij deze onderzoeken is gebruik gemaakt van een aangepast besluitgebied dat in een eerder stadium voor dit initiatief geldend was. Dit houdt een verkleining van het besluitgebied in aan de noordoostzijde. In een later stadium in het planproces is namelijk aan deze zijde de landschapsstrook inclusief wadi aan het besluitgebied toegevoegd (zie paragraaf 2.2.1).

Gezien de bodemkwaliteit in de aangrenzende omgeving van het besluitgebied en de ligging van de toekomstige woningen in het besluitgebied, kan aangenomen worden dat de vergroting van het besluitgebied geen belemmeringen oplevert ten aanzien van de uitgevoerde haalbaarheidsonderzoeken.

3.2.2 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Algemeen

Om te bepalen of voor het project een milieueffectrapport (M.E.R.) moet worden opgesteld, is het van belang om te kijken of de ontwikkeling een activiteit is als opgenomen in de bijlage van het Besluit milieueffectrapportage (m.e.r.).

In de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn twee onderdelen (C en D) opgenomen. Het onderscheid tussen deze twee bijlagen is dat in bijlage C er direct sprake is van een m.e.r.-plicht voor besluiten met een omvang boven de drempelwaarden en besluiten onder de drempelwaarden zijn niet m.e.r.-plichtig. Onderdeel D geeft aan of er voor besluiten beoordeeld moet worden of er m.e.r. noodzakelijk is. Voor besluiten met een omvang boven de drempelwaarden moet een m.e.r.-beoordeling worden uitgevoerd en voor besluiten met een omvang onder de drempelwaarden een zogenaamde vormvrije m.e.r.-beoordeling. Pas na het uitvoeren van een (vormvrije) m.e.r-beoordeling is duidelijk of er een M.E.R. moet worden opgesteld.

Toetsing

Met het initiatief is sprake van de realisatie van vijf woningen op een locatie waar in het verleden geen woningen aanwezig waren. In verband met de marktontwikkelingen zijn de woningen zeer gewenst en is de vraag hiernaar. De ontwikkeling wordt gerealiseerd aan de rand van de kern Varsselder.

Gezien de aard en omvang van het nieuwe initiatief en de voorheen aanwezige functie op deze locatie wordt voorliggend initiatief niet als een nieuw ‘stedelijk ontwikkelingsproject’ beschouwd. Om die reden is geen sprake van een (vormvrije) m.e.r.-(beoordelings)plicht.

Overigens wordt in de toelichting in de paragrafen 3.2.3 tot en met 3.2.12 wel nader ingegaan op de eventuele nadelige gevolgen van het initiatief voor het milieu. Uit deze paragrafen komt naar voren dat het initiatief geen negatieve gevolgen voor het milieu heeft.

Conclusie

Onderhavig initiatief kan zonder (vormvrije) m.e.r.(-beoordeling) worden vastgesteld.

3.2.3 Bodem

Algemeen

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet aangetoond worden dat de bodem- en grondwaterkwaliteit ter plaatse van het besluitgebied geschikt zijn voor het beoogde gebruik.

Toetsing

Door Buro Ontwerp & Omgeving is in november 2022 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is als Bijlage 6 bijgevoegd. De resultaten uit het onderzoek worden hierna kort behandeld.

Samenvatting:

De aanleiding tot de uitvoering van het onderzoek is de voorgenomen realisatie van enkele woningen op de locatie. Hiervoor dient de bestemming van de locatie gewijzigd te worden. Doel van het verkennend bodemonderzoek is een indicatie te krijgen van de huidige milieuhygiënische kwaliteit van de bodem.

De bodemopbouw van de onderzoekslocatie betreft matig grof en zwak tot matig siltig zand, waarbij de bodem tot maximaal 2,0 m-mv zwak tot matig humeus is. De ondergrond is vanaf 1,5 m-mv tevens zwak tot matig grindig.

Tijdens de uitvoering van de veldwerkzaamheden zijn geen waarnemingen gedaan die duiden op een mogelijke verontreiniging van de bodem. Op het maaiveld en in de opgeboorde grond zijn op indicatieve wijze geen asbestverdachte materialen waargenomen.

Ten aanzien van de onderzoekslocatie wordt de hypothese 'onverdachte locatie' op basis van de resultaten van het verkennend bodemonderzoek niet geheel bevestigd. In de boven- en ondergrond liggen de aangetoonde gehaltes onder de achtergrondwaarde. Het grondwater bevat echter een licht verhoogde concentratie barium.

De indicatie van de te verwachten bodemkwaliteitsklasse betreft voor de boven- en ondergrond 'AW' (overal toepasbaar).

Conclusies en aanbevelingen:

De resultaten van het uitgevoerde verkennend bodemonderzoek geven geen aanleiding tot het uitvoeren van een aanvullend of nader onderzoek.

De vastgestelde milieuhygiënische bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor de voorgenomen wijziging van de bestemming en woningbouw.

Conclusie

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het initiatief.

3.2.4 Geluid

Algemeen

De mate waarin het geluid, veroorzaakt door het wegverkeer en/of door industrie, onder andere het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet volgens de Wgh worden aangetoond dat gevoelige functies, zoals een woning, een aanvaardbare geluidsbelasting hebben als gevolg van omliggende (spoor)wegen en industrieterreinen. Indien nieuwe geluidsgevoelige functies worden toegestaan, stelt de Wgh de verplichting akoestisch onderzoek te verrichten naar de geluidsbelasting ten gevolge van omliggende (spoor)wegen en industrieterreinen.

Toetsing

Voor de voorgenomen ontwikkeling is door Adviesburo van der Boom BV in januari 2023 een akoestisch onderzoek geluidbelasting wegverkeer uitgevoerd. Het onderzoek is als Bijlage 7 bijgevoegd. Hieronder worden kort de conclusies toegelicht.

Conclusies:

De hoogste geluidbelasting door alle 30 km wegen samen bedraagt 41 dB na aftrek van 5 dB ex art.110g Wgh. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt door alle 30 km wegen samen niet overschreden. De geluidbelasting door de individuele 30 km wegen ligt daarmee ook beneden de 48 dB na aftrek. Er liggen geen gezoneerde wegen in de omgeving die worden getoetst aan de Wgh. Er zijn geen hogere waarden nodig voor de geluidbelasting op de locatie.

Bij het toetsen of sprake is van een “goede ruimtelijke ordening” is aangesloten bij het toetsingskader van de Wgh. Aan dit toetsingskader kan zonder maatregelen worden voldaan. Voor het aspect geluid zal sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening als voor de woning daarnaast wordt voldaan aan de eisen voor de geluidwering conform het Bouwbesluit.

Volgens het Bouwbesluit moet de zgn. karakteristieke geluidwering GA;k van de uitwendige scheidingsconstructie van een verblijfsgebied in een woning ten minste gelijk zijn aan de invallende geluidbelasting verminderd met 33 dB; voor verblijfsruimten gelden 2 dB lagere waarden voor de geluidwering GA;k. De voorschriften hebben tot doel de geluidbelasting binnenshuis in deverblijfsgebieden van een woning te beperken tot 33 dB.

De geluidbelasting zonder aftrek bedraagt 46 dB zonder aftrek, De benodigde karakteristieke geluidwering GA;k bedraagt dan 20 dB. Dit is de minimumwaarde conform het Bouwbesluit.

Conclusie

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het initiatief.

3.2.5 Luchtkwaliteit

Algemeen

De Wet luchtkwaliteit (verankerd in de Wet milieubeheer, hoofdstuk 5, titel 5.2) is een implementatie van diverse Europese richtlijnen omtrent luchtkwaliteit, waarin onder andere grenswaarden voor vervuilende stoffen in de buitenlucht zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu. In Nederland zijn stikstofdioxide (NO2) en zwevende deeltjes als PM10 (fijn stof) de maatgevende stoffen waar de concentratieniveaus het dichtst bij de grenswaarden liggen. Overschrijdingen van de grenswaarden komen, uitzonderlijke situaties daargelaten, bij andere stoffen niet voor. Vanaf 1 januari 2015 dient het bevoegd gezag de luchtkwaliteit ook te toetsen aan de grenswaarde voor PM2,5. Op basis van onderzoek door het Planbureau voor de Leefomgeving kan worden gesteld dat als aan de grenswaarden voor PM10 wordt voldaan, ook aan de grenswaarde voor PM2,5 wordt voldaan.

Hoewel de luchtkwaliteit de afgelopen jaren flink is verbeterd, kan Nederland niet voldoen aan de luchtkwaliteitseisen die in 2010 van kracht zijn geworden. De EU heeft Nederland derogatie (uitstel) verleend op grond van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Dit betreft een gemeenschappelijke aanpak van het Rijk en diverse regio's om samen te werken aan een schonere lucht, waarbij ruimte wordt geboden aan noodzakelijke ruimtelijke ontwikkelingen. Plannen die in betekenende mate bijdragen aan luchtverontreiniging worden opgenomen in een gebiedsgericht programma van het NSL. Het maatregelenpakket in het NSL is hiermee in evenwicht en zodanig dat op termijn de luchtkwaliteit in heel Nederland onder de grenswaarden ligt. Plannen die 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan luchtverontreiniging hoeven niet langer individueel getoetst te worden aan de Europese grenswaarden aangezien deze niet leiden tot een significante verslechtering van de luchtkwaliteit. Deze grens is in de AMvB NIBM gelegd bij 3% van de grenswaarde van een stof: Voor NO2 en PM10 betekent dit dat aannemelijk moet worden gemaakt dat het project tot maximaal 1,2 µg/m³ verslechtering leidt. Voor een aantal functies (o.a. woningen, kantoren, tuin- en akkerbouw) is dit gekwantificeerd in de ministeriële regeling NIBM.

Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening wordt afgewogen of het aanvaardbaar is het project op deze plaats te realiseren. Hierbij kan de blootstelling aan luchtverontreiniging een rol spelen, ook als het project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Er is sprake van een significante blootstellingsduur als de verblijfsduur die gemiddeld bij de functie te verwachten is een aanzienlijk deel van de dag betreft. Volgens de toelichting op de Regeling Beoordeling luchtkwaliteit is dit onder andere het geval bij een woning, school of sportterrein.

Gevoelige bestemmingen als scholen, kinderdagverblijven, bejaarden- en zorgtehuizen genieten op grond van de gelijknamige AMvB extra bescherming. Substantiële uitbreiding of nieuwvestiging binnen 50 meter van een provinciale weg of 300 meter van een Rijksweg is alleen toegestaan als de concentraties luchtvervuilende stoffen zich onder de grenswaarden bevinden, waardoor geen onacceptabele gezondheidsrisico's optreden.

Toetsing

Volgens de ministeriële regeling NIBM draagt een bouwplan met minder dan 1.500 woningen niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. Toetsing aan de grenswaarden is derhalve niet noodzakelijk.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de lokale luchtkwaliteit onderzocht, zodat onacceptabele gezondheidsrisico's kunnen worden uitgesloten. Hiertoe is de monitoringstool uit het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) van de rijksoverheid geraadpleegd. De monitoringstool geeft inzicht in de concentraties stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) in het besluitgebied tussen 2020 en 2030. De monitoringstool kent scenario's zonder en met lokale maatregelen die er voor moeten zorgen dat op termijn overal aan de grenswaarden wordt voldaan. Beide typen scenario's laten in de toekomst een afname van de concentraties zien. Dit komt doordat bedrijven en het verkeer steeds schoner worden door technologische verbeteringen. De monitoringstool maakt duidelijk dat de concentraties luchtvervuilende stoffen in de peiljaren 2020 en 2030 in het besluitgebied onder de grenswaarden liggen die op Europees niveau zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu tegen schadelijke gevolgen van luchtverontreiniging. De blootstelling aan luchtverontreiniging is hierdoor beperkt en leidt niet tot onaanvaardbare gezondheidsrisico's.

In het besluitgebied worden geen gevoelige functies beoogd zoals bedoeld in het 'Besluit gevoelige bestemmingen'. Toetsing aan de grenswaarden is daarom niet noodzakelijk.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het initiatief.

3.2.6 Geur

Algemeen

De Wet geurhinder en veehouderij (c.q. het Activiteitenbesluit) vormt in eerste instantie het wettelijk kader bij de beoordeling van een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor dierenverblijven van veehouderijen. De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) geeft hiervoor geurbelastings- en afstandsnormen in relatie met geurgevoelige objecten in de nabijheid van de (geprojecteerde) veehouderij. De Wgv heeft betrekking op twee aspecten. Ten eerste speelt de geurbelasting een rol bij de beoordeling of er in het kader van een goede ruimtelijke ordening een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd. Ten tweede moet bij de belangenafweging voor een zorgvuldige besluitvorming worden nagegaan of een partij niet onevenredig in haar belangen wordt geschaad.

Voor de beoordeling van geurhinder van industriële bedrijven gelden de volgende kaders:

• Activiteitenbesluit milieubeheer;
• Handleiding geur van Infomil;
• Geurbeleid provincie Gelderland.

Bij ruimtelijke besluitvorming gaat het erom dat er voor geurhinder voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

• 1. het kunnen garanderen van een aanvaardbaar hinderniveau van geurhinder;
• 2. het niet onevenredig schaden van iemands belangen.

Gezien bovenstaande is het nodig om voldoende afstand aan te houden tussen bedrijven en geurgevoelige objecten. De richtafstanden uit de VNG brochure 'bedrijven en milieuzonering' (2009) zijn hierbij leidend.

Toetsing

Onderhavig initiatief betreft de bouw van vijf woningen. In de directe omgeving van het besluitgebied zijn geen veehouderijen gelegen. Op grotere afstand liggen wel veehouderijen. Gezien de ruime afstand tot deze veehouderijen zijn er geen overschrijdingen van de geurnormen binnen het besluitgebied te verwachten. Gezien het feit dat er op kortere afstand van de betreffende veehouderijen reeds geurgevoelige objecten (bestaande woningen) zijn gelegen, worden de veehouderijen door de realisatie van onderhavig plan ook niet in hun ontwikkelingsmogelijkheden belemmerd.

Conclusie

Het aspect geur vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het initiatief.

3.2.7 Externe veiligheid

Algemeen

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het verminderen en beheersen van risico's van zware ongevallen met gevaarlijke stoffen in inrichtingen en tijdens het transport ervan. Op basis van de criteria zoals onder andere gesteld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) worden bedrijven en activiteiten geselecteerd die een risico op zware ongevallen met zich mee (kunnen) brengen. Daarbij gaat het vooral om de grote chemische bedrijven, maar ook om kleinere bedrijven als LPG-tankstations en opslagen van bestrijdingsmiddelen. Daarnaast zijn (hoofd)transportassen voor gevaarlijke stoffen, zoals buisleidingen, spoor-, auto-, en waterwegen, ook als potentiële gevarenbron aangemerkt.

Het externe veiligheidsbeleid heeft tot doel zowel individuele burgers als groepen burgers een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Om dit doel te bereiken zijn gemeenten en provincies verplicht om bij besluitvorming in het kader van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), de Wet milieubeheer en de Wet op de ruimtelijke ordening de invloed van een risicobron op zijn omgeving te beoordelen. Daartoe wordt binnen het werkveld van de externe veiligheid veelal het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR) gehanteerd.

Het plaatsgebonden risico is de kans dat een persoon die zich gedurende een jaar onafgebroken onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt, overlijdt als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Dit risico wordt per bedrijf en transportas vastgelegd in contouren. Er geldt een contour waarbinnen deze kans 1x10-6 (één op de miljoen) bedraagt.

Het groepsrisico is een berekening van de kans dat een groep personen binnen een bepaald gebied overlijdt ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. De oriëntatiewaarde geeft hierbij de indicatie van een aanvaardbaar groepsrisico. Indien een ontwikkeling is gepland in de nabijheid van een risicobron geldt afhankelijk van de ontwikkeling een verantwoordingsplicht voor het toelaten van gevoelige functies.

Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi)

Voor bepaalde risicovolle bedrijven geldt het Besluit externe veiligheid inrichtingen en Regeling externe veiligheid inrichtingen (Bevi en Revi). Hierin zijn de risiconormen voor externe veiligheid met betrekking tot bedrijven met gevaarlijke stoffen wettelijk vastgelegd.

Circulaire effectafstanden LPG-tankstations

In de circulaire is de effectbenadering uitgewerkt voor LPG-tankstations. Het bevoegd gezag wordt verzocht om rekening te houden met een effectafstand van 60 meter tot (beperkt) kwetsbare objecten. Dit wil zeggen dat deze afstand in beginsel aangehouden moet worden, maar dat gemotiveerd afwijken is toegestaan door het treffen van veiligheidsmaatregelen. Daarnaast wordt verzocht om rekening te houden met een effectafstand van 160 meter tot zeer kwetsbare objecten. Naast de circulaire blijft ook de toetsing aan het Bevi noodzakelijk.

 

Transport van gevaarlijke stoffen (water, spoor, weg)

Voor de beoordeling van de risico's vanwege transport van gevaarlijke stoffen geldt het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt en basisnet), met als uitvloeisel het zogeheten Basisnet en de bijbehorende regeling Basisnet.

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Voor de beoordeling van de risico's van transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen geldt het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb en Revb). Naast de toetsing aan het plaatsgebonden risico en het groepsrisico is hierin vastgelegd dat aan weerszijden van een buisleiding een bebouwingsvrije afstand moet worden aangehouden voor beheer en onderhoud aan de buisleidingen.

Circulaire opslag ontplofbare stoffen voor civiel gebruik

Op grond van het beleid dat in de circulaire is vastgelegd, dient rond iedere opslagplaats voor ontplofbare stoffen een veiligheidsafstand te worden aangehouden tot kwetsbare objecten zoals woningen, kantoren en winkels. Deze veiligheidsafstand moet in het bestemmingsplan worden vastgelegd. In de circulaire zijn veiligheidszones (A-, B- of C-zone) vastgesteld. Binnen deze veiligheidszones worden de aanwezigheid van activiteiten en/ of objecten uitgesloten.

Activiteitenbesluit milieubeheer

In het Activiteitenbesluit milieubeheer zijn veiligheidsafstanden en risiconormen ten opzichte van (beperkt) kwetsbare objecten opgenomen. Veiligheidsafstanden zijn vastgesteld voor onder andere opslagtanks met propaan/propeen, aardgastankstations, en gasdrukmeet- en regelstations. Voor windturbines geldt het plaatsgebonden risico (PR) als risiconorm.

Vuurwerkbesluit

Het Vuurwerkbesluit geeft veiligheidsafstanden voor de opslag van consumentenvuurwerk en professioneel vuurwerk.

Toetsing

Het voorgenomen initiatief voorziet in de realisatie van vijf nieuwe woningen. Er is hiermee sprake van de realisatie van kwetsbare objecten. De navolgende afbeelding bevat een uitsnede van de risicokaart Nederland. De globale ligging van het besluitgebied is aangeduid met een blauwe markering.

Uitsnede risicokaart Nederland

Stationaire bronnen

In de nabijheid van het besluitgebied bevinden zich geen stationaire bronnen die een risico vormen voor de ontwikkeling binnen het besluitgebied.

Mobiele risicobronnen

Op ca. 1.500 meter van het besluitgebied ligt een aardgasleiding van Gasunie. Deze leiding heeft de volgende kenmerken:

Naam leiding	Uitwendige diameter	Werkdruk	Invloedsgebied Groepsrisico	Afstand tot besluitgebied
N-566-01	12,67 inch	40,00 bar	140 meter	1.500 meter

Het besluitgebied ligt buiten het invloedsgebied van het groepsrisico voor de genoemde aardgaseiding. Een nadere beoordeling van het groepsrisico is daarom niet noodzakelijk.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het initiatief.

3.2.8 Bedrijven en milieuzonering

Algemeen

Indien door middel van een plan nieuwe, milieuhindergevoelige functies mogelijk worden gemaakt, dient te worden aangetoond dat deze niet worden gerealiseerd binnen de hinderzone van omliggende bedrijven. Anderzijds mogen milieuhindergevoelige functies in de directe omgeving van het besluitgebied niet negatief worden beïnvloed door de ontwikkelingen die met een plan mogelijk worden gemaakt.

Wat betreft de aanbevolen afstanden tussen bedrijvigheid en gevoelige functies, zoals wonen, is de brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009) van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten geraadpleegd. Hierin worden richtafstanden voor het omgevingstype 'gemengd gebied' als 'rustige woonwijk' en 'rustig buitengebied' aanbevolen.

Gemengde gebieden betreffen gebieden die langs hoofdinfrastructuur liggen en/of gebieden met matige tot sterke functiemenging. In een rustige woonwijk en het buitengebied komen vrijwel geen andere functies voor. De richtafstanden gelden voor een gemiddeld nieuw bedrijf en gaan uit van het gebiedstype 'rustig woongebied'. Voor gemengde gebieden kunnen de richtafstanden met 1 afstandsstap worden verkleind. Een richtafstand van 50 meter is op die manier bijvoorbeeld te verlagen naar 30 meter. In gevallen waarbij het onderdeel gevaar de richtafstand bepaalt, mag dit niet zomaar. De richtafstanden gelden tussen de grens van de bedrijfsbestemming en de gevel van de voorgenomen woning.

Toetsing

Het voorgenomen initiatief voorziet in de realisatie van vijf nieuwe woningen. Gezien de omliggende functies (voornamelijk wonen) is er sprake van een 'rustige woonwijk'.

Bedrijvigheid in het besluitgebied

Binnen het besluitgebied worden geen functies gerealiseerd die milieuhinder veroorzaken. De woningen zijn wel gevoelig voor eventuele milieuhinder van bedrijvigheid in de omgeving.

Bedrijvigheid in de omgeving van het besluitgebied

Naast voorgenoemde toetsing moet onderzocht worden of de functies in het besluitgebied hinder ondervinden van hinderveroorzakende functies in de omgeving van het besluitgebied. Er zijn vier functies in de omgeving van het besluitgebied die eventuele hinder kunnen veroorzaken:

• 1. Mooi bij Rosa Schoonheidssalon, Weverstraat 5
• 2. Beauty & Pedicure Fabiènne, Vicarisweg 6
• 3. Massagesalon Ayurveda Francis, Vicarisweg 27
• 4. Pedicurepraktijk Happy Feet, Vicarisweg 29

Functie	Geur	Stof	Geluid	Gevaar	Grootste afstand	Werkelijke afstand
1. Kappersbedrijven en schoonheidsinstituten	0	0	10	0	10	circa 105 m
2. Kappersbedrijven en schoonheidsinstituten	0	0	10	0	10	circa 85 m
3. Persoonlijke dienstverlening n.e.g.	0	0	10	0	10	circa 90 m
4. Kappersbedrijven en schoonheidsinstituten	0	0	10	0	10	circa 110 m

Het besluitgebied valt buiten de bovengenoemde richtafstanden. Er kan dan ook geconcludeerd worden dat de woningen goed ingepast kunnen worden in een gebied met overwegend woningen. Hiermee is sprake van een goed woon- en leefklimaat.

Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het initiatief.

3.2.9 Molenbiotoop

Algemeen

In de Omgevingsvisie en -verordening van de provincie Gelderland wordt gestreefd naar het in stand houden van de molens in Gelderland. De molens zijn namelijk een identiteitsbepalend onderdeel van Gelderland. De provincie heeft dan ook als ambitie dat de omgeving van de molens zodanig wordt ingericht dat de molens kunnen blijven draaien. Daartoe beschermt de provincie de ruimte rond de molens tegen ongewenste ingrepen. In de Omgevingsverordening is daarom geregeld dat op gronden die zijn aangewezen als 'molenbiotoop' geen nieuwe bebouwing en/of beplanting is toegestaan, tenzij is aangetoond dat het functioneren van de molen door middel van windvang niet wordt beperkt.

Toetsing

Ten noordwesten van het besluitgebied in Varsselder is een molen aanwezig. Het betreft de 'Molen van Lukassen' aan de Hoofdstraat 51 in Varsselder. De te realiseren woningen liggen binnen de molenbiotoop van deze molen. De Molen van Lukassen is een in 1866 gebouwde zogenaamde grondzeiler. In 1973 is de molen ontmanteld, waardoor deze niet meer in werking is. Alhoewel het niet in de verwachting ligt dat de molen ooit nog zal gaan functioneren, geldt om de romp een molenbiotoop. De molenbiotoop omvat een gebied waarin vanwege de vrije windvang voor de molen, een beperkte bouwhoogte geldt.

Molen van Lukassen

Volgens gegevens (bron: www.gelderland.molenbiotoop.nl; Biotooprapport 165) heeft de molen een askophoogte van 10,5 m. De hoogte van het maaiveld bij de molen is circa 15,6 m +NAP. De locatie waar de nieuwe woningen in het besluitgebied worden gerealiseerd ligt op een maaiveldhoogte van circa 14,5 m +NAP. Tussen de molen en het besluitgebied is dus sprake van hoogteverschil.

Verder geeft het rapport weer dat binnen de straal van 400 meter in de huidige situatie reeds 3.609 windhinderobjecten, zoals bebouwing en bomen, aanwezig zijn, die de hoogte van de biotoopnorm overschrijden. Navolgende kaartbeelden geven dit weer. Het linker kaartbeeld is een overzichtskaart van de hoogtemetingen, geclassificeerd in categorieën afhankelijk van de mate van overschrijding van de biotoopnorm. Het rechter kaartbeeld bevat gestandaardiseerde sectorscores, geclassificeerd aan de hand van de mate van overschrijding van de biotoopnorm in een sector.

Overschrijdingen maximale hoogte (bron: www.gelderland.molenbiotoop.nl)

De sectorscores zijn vervolgens toegekend aan de acht hoofdwindrichtingen. De resultaten zijn in bijgaande tabel weergegeven.

Uit deze tabel valt op te maken dat in de huidige situatie de mate van overschrijding van de biotoopnorm bij de zuidelijke hoofdwindrichting het grootst is, namelijk 71.

Per molen is de omgeving geïnventariseerd en beoordeeld als slecht, bedenkelijk, matig, aanvaardbaar of goed. De totaalscore van 308 houdt in dat de molenbiotoop van 'Molen van Lukassen' in de huidige situatie als matig wordt beoordeeld.

Formule molenbiotoop

Op basis van de molenverordening van de provincie Gelderland, die is vervangen door de Ruimtelijke verordening, gold een formule, op basis waarvan beoordeeld kon worden of de windvang van de molen al dan niet verslechterde. Hoewel deze formule formeel niet meer geldt in Gelderland, wordt het beschouwd als een goed hulpmiddel om te beoordelen of de windvang van een molen verslechtert door de komst van een ruimtelijke ontwikkeling. De formule is om die reden toegepast in het onderhavige geval.

De formule luidt als volgt:

Hx=X/n + (c*z)

waarin:

Hx = de toelaatbare hoogte van een gebouw in meters op een afstand x meter uit de molen. De toelaatbare hoogte wordt gemeten vanaf het waterpasniveau van de begane grond of het maaiveld van de molen;

X = de afstand in meters vanaf het gebouw tot de wieken van de molen;

n = de ruwheidcoefficient volgens de ruwheidsklassentabel van Wieringa: 140 voor open gebied, 75 voor ruw gebied en 50 voor gesloten gebied;

c = constante 0,2 (in verband met een windreductie van 5%);

z = askophoogte van de molen.

Wanneer de formule wordt toegepast ten behoeve van voorliggend plan, ontstaat het volgende beeld:

H(x) = 140/50 + 0,2 * 10,5 = 4,9 m.

De maximale bouwhoogte in het besluitgebied, gelegen op circa 200 meter afstand van de molen, mag volgens de formule 4,9 meter bedragen. Daar moet het verschil in maaiveldniveau bij worden opgeteld. In onderhavig plan bedraagt dit (15,6-14,5=) 1,1 meter. De bouwhoogte in het besluitgebied mag daarom (4,9+1.1=) 6,0 meter bedragen, gemeten vanaf het peil ter plaatse van het besluitgebied. In de bovenstaande berekening is uitgegaan van de ruwheidsklasse 50, omdat het gebied tussen het besluitgebied en de molen uit bebouwd gebied bestaat.

Geconcludeerd wordt dat de bouwhoogte van de toekomstige woningen in het besluitgebied de gestelde hoogte van 6,0 meter vanuit de molenbiotoop overstijgt. Echter wordt geconstateerd dat de molen in de huidige situatie niet meer functioneel is en dat het niet in de verwachting ligt dat er een initiatief zal komen om de molen weer maalvaardig te maken. Bovendien bevindt zich tussen de locatie van de molen en het besluitgebied reeds bebouwing, waardoor er ook geen sprake is een verslechtering van de windvang. Het initiatief zorgt niet voor een verslechtering van de molenbiotoop van de 'Molen van Lukassen'.

Conclusie

Het aspect molenbiotoop vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het initiatief.

3.2.10 Water

Algemeen

Bij ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de waterhuishouding niet negatief wordt beïnvloed door de beoogde ruimtelijke ontwikkeling.

Beleid

Het waterbeleid van Rijk en provincie is gericht op een veilig en goed bewoonbaar land met gezonde, duurzame watersystemen. Het besluitgebied ligt in het beheersgebied van het Waterschap Rijn en IJssel.

In het Waterbeheerprogramma 2022-2027 van Waterschap Rijn en IJssel staat beschreven wat de doelen zijn voor de komende zes jaar in de Achterhoek en Liemers en hoe het waterschap deze wil halen. Naast het uitvoeren van kerntaken zijn het aanpassen van de leefomgeving aan de gevolgen van klimaatverandering en waterveiligheid de grootste prioriteiten. Ook een schone leefomgeving en de circulaire economie en energietransitie staan hoog op de agenda.

Voor het waterbeheerprogramma zijn de werkzaamheden van het waterschap weergegeven in vier thema’s.

Klimaatrobuust gebied

De ambitie is om richting 2050 wendbaar invulling te geven aan het beheer, het onderhoud en de inrichting van het regionaal watersysteem. Dit wordt gedaan in combinatie met aanpassingen in gebruik en inrichting van de omgeving, zodat jaarrond een optimale balans tussen te nat en te droog wordt bereikt en tegelijkertijd inwoners, bedrijven en medeoverheden voldoende weerbaar zijn tegen de onvermijdelijke gevolgen van extreem weer.

Veilig gebied

De bescherming tegen hoog water is een randvoorwaarde om veilig te kunnen wonen en werken in ons gebied. Het waterschap zorgt voor veilige dijken, nu en in de toekomst. Dat wordt gedaan door dagelijks beheer van de keringen en door continu inzicht in de keringen. Het beheer wordt op een duurzame wijze uitgevoerd en er wordt gewerkt aan behoud en verhoging van de biodiversiteit van de dijken. De ambitie is dat de keringen van het waterschap in 2050 voldoen aan de nieuwe normen voor waterveiligheid, en dat daarbij wendbaar ingespeeld wordt op ontwikkelingen.

Circulaire Economie en Energietransitie

Het waterschap wil bij het uitvoeren van haar primaire taak zoveel mogelijk bijdragen aan het beperken van klimaatverandering. Daarbij wil zij in 2050 onderdeel zijn van een 100% circulaire economie waarin de taken klimaatneutraal worden uitgevoerd.

Gezonde leefomgeving

Het waterschap zorgt voor een schoon en gezond watersysteem voor de mensen en de natuur in het gebied. Het waterschap streeft ernaar dat het water in de leefomgeving geschikt is voor verschillende maatschappelijke functies en dat het geen risico’s oplevert voor de volksgezondheid. Het doel is een oppervlaktewatersysteem te bereiken dat optimaal is voor ecologisch functioneren en biodiversiteit en natuurwaarden daarbinnen en -buiten bevordert.

Watertoets

Het besluitgebied ligt in het beheersgebied van het waterschap Rijn en IJssel. Voor het doorlopen van de watertoets gebruikt dit waterschap de website www.dewatertoets.nl. Het waterschap kijkt, op basis van de antwoorden die op de website worden ingevuld, of bij de ruimtelijke ontwikkeling voldoende rekening is gehouden met de waterhuishouding ter plaatse en geeft een wateradvies. De watertoets is te vinden als bijlage in de waterhuishoudkundige analyse (zie Bijlage 8).

Waterhuishoudkundige analyse

Samenvatting:

Ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling is een analyse van de waterhuishouding uitgevoerd. Deze is bijgevoegd als Bijlage 8. Uit de analyse blijkt dat:

• De bodemopbouw van het besluitgebied uit matig grof en zwak tot matig siltig zand bestaat, waarbij de bovengrond matig siltig en matig humeus is;
• Het maaiveld gelegen is op een hoogte van gemiddeld circa 14,4 m +NAP;
• De gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) binnen het besluitgebied ingeschat wordt op circa 1,6 m-mv (circa 12,8 m +NAP);
• Op basis van de beschikbare informatie word de infiltratie van hemelwater binnen het besluitgebied als ‘kansrijk’ bestempeld;
• Hierbij dient echter wel rekening gehouden te worden met de minder doorlaatbare bovengrond;
• Op basis van het beleid van de waterschap Rijn en IJssel circa 104 m3 water geborgen dient te worden binnen het besluitgebied;
• Oppervlakkige berging van hemelwater mogelijk is ter plaatse van de inrit en de parkeerplaatsen aan de achterzijde van de woningen;
• Daarnaast ondergrondse berging, bijvoorbeeld in de tuinen, mogelijk is middels b.v. infiltratiekratten;
• Middels de realisatie van de woningen rekening gehouden dient te worden met een piekbelasting van circa 0,15 m3 DWA (droogweerafvoer) per uur.

Conclusies en aanbevelingen:

Gezien de resultaten van onderhavige analyse worden er met de voorgenomen ontwikkelingen binnen het besluitgebied geen negatieve gevolgen verwacht voor de waterhuishouding ter plaatse. De mogelijkheden voor de berging binnen het besluitgebied zijn waarschijnlijk onvoldoende om te voldoen aan de bergingseisen van het waterschap. Door het creëren van waterberging in de te realiseren groene landschapsstrook in het noordoostelijke gedeelte in het besluitgebied kan wel voldaan worden aan de bergingseis (zie paragraaf 2.2.1). Dit zal in overleg met het waterschap bepaald moeten worden.

De uiteindelijke wijze van berging dient tevens afgestemd te worden met de gemeente Oude IJsselstreek. In overleg met de gemeente zal bepaald moeten worden hoe en waar het vuilwater geloosd kan worden. Voor het besluitgebied is het hemelwatersysteem verder gedimensioneerd en civieltechnisch uitgewerkt (zie Bijlage 5). Hierbij is er de mogelijkheid om voor 9,0 m3 aan water te bergen op eigen terrein (infiltratiekratten) en heeft de wadi in de benoemde landschapsstrook een capaciteit van 95,0 m3 om aan waterberging te realiseren. Hierdoor voldoet de totale waterberging in het besluitgebied aan de gestelde 104 m3.

Het terrein voldoet aan de ontwateringseisen, maar omdat het terrein lager gelegen is als de (directe) omgeving is het advies om het terrein toch op te hogen. Hiermee kan wateroverlast door instromend hemelwater uit de omgeving voorkomen worden. Aanbevolen wordt om het vloerpeil van de woningen circa 20 cm hoger te realiseren dan de as van de aangrenzende wegen (circa 15 m +NAP). Hiermee kan bij extreme neerslag hemelwater geborgen worden op de omliggende bestrating en wordt waterschade aan het gebouw voorkomen. Bij extreme neerslag kan ‘water-op-straat’ voorkomen, zoals ook vastgelegd in het gemeentelijk beleid.

Conclusie

Het aspect water vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het initiatief.

3.2.11 Archeologie en cultuurhistorie

Algemeen

Op basis van artikel 3.1.6, vijfde lid, onderdeel a, van het Bro moet bij ruimtelijke ontwikkelingen worden getoetst, hoe er wordt omgegaan met de aspecten archeologie en cultuurhistorie. De bescherming van archeologische waarden is verankerd in de Erfgoedwet. Het belangrijkste doel van deze wet is de bescherming van de aanwezige en de te verwachten archeologische waarden door het reguleren van bodemverstorende activiteiten. Ergoedwet artikel 5.10, Archeologische toevalsvondst, houdt in dat als men toevallig een vondst doet waarvan vermoed kan worden dat het een archeologische vondst betreft, deze zo spoedig mogelijk gemeld moet worden. Degene die de vondst heeft gedaan is verplicht om de vondst gedurende 6 maanden ter beschikking te stellen voor wetenschappelijk onderzoek.

Toetsing

Archeologie

Het besluitgebied heeft de archeologische verwachtingswaarde 'Waarde - Archeologische verwachting 1'. Deze gronden zijn bestemd voor het behoud, versterking bescherming en/of het herstel van te verwachten archeologische waarden in de bodem. Voor het uitvoeren van bodemingrepen groter dan 50 m2 en met een bodemverstoring dieper dan 30 cm en groter dan 250 m2 zal archeologisch onderzoek uitgevoerd moeten worden. De ingreep van de voorgenomen ontwikkeling overschijdt de vrijstellingsgrens voor archeologisch onderzoek. Derhalve is in november 2022 door Hamaland Advies een archeologisch bureauonderzoek en een verkennend booronderzoek uitgevoerd. Deze onderzoeken zijn bijgevoegd als Bijlage 9 en Bijlage 10.

Bureauonderzoek

Uit het bureauonderzoek blijkt dat het plangebied naar alle waarschijnlijkheid gelegen is op een terrasrest-rug waarop ooivaaggronden zijn ontstaan. Dit houdt in dat het plangebied zich op een hoog gelegen plek in de nabijheid van water bevindt, wat er voor zorgt dat de kans op het aantreffen van nederzettingen en landgebruik vanaf het Paleolithicum tot aan de Vroege Middeleeuwen als hoog kan worden ingeschat. Deze omstandigheden vormden namelijk een gunstige verblijfplaats voor zowel jagers en verzamelaars als voor landbouwende samenlevingen.

Voor de Late Middeleeuwen en de Nieuwe Tijd geldt een lagere verwachting aangezien het plangebied pas vanaf de jaren '70 van de 20ste eeuw langs een verharde weg ligt. Het plangebied heeft altijd buiten de kern van Varsselder gelegen en is in ieder geval vanaf 1829 nooit bebouwd geweest. Het plangebied heeft dus waarschijnlijk altijd een agrarische functie gehad. Voor de Tweede Wereldoorlog geldt ook een lage verwachting. Zie Tabel 2 voor de gespecificeerde archeologische verwachting van het plangebied.

In de omgeving van het plangebied zijn weinig archeologische vondsten bekend, er wordt slechts melding gemaakt van enkele losse scherven en 5 urnen. Het pleistocene rivierzand, waar de oudste archeologische resten in voor kunnen komen, wordt meestal aangetroffen op ca. 120-190 cm-mv. In de bovengelegen kleigronden kunnen archeologische vindplaatsen voorkomen, mits er bodemvorming heeft plaatsgevonden. Bij de meeste onderzoeken uit de omgeving bleek de bodem echter in het verleden al verstoord te zijn, maar 230 meter ten noordwesten van het plangebied is nog wel een cultuurlaag uit de Volle Middeleeuwen en later aangetroffen op een diepte 35-55 cm-mv.

Selectieadvies (1)

Op basis van de resultaten van het bureauonderzoek kan herleid worden dat het plangebied op een locatie ligt die landschappelijk aantrekkelijk was voor zowel jagers en verzamelaars als voor landbouwende samenlevingen van het Paleolithicum tot en met de Vroege Middeleeuwen. Voor het plangebied geldt dan ook een hoge verwachting voor archeologische resten uit die periodes. Aangezien er in het plangebied weinig tot geen bodemverstorende werkzaamheden hebben plaatsgevonden, is de kans groot dat de eventuele resten zich nog binnen het plangebied kunnen bevinden.

Op basis hiervan adviseert Hamaland Advies om een verkennend booronderzoek conform de BRL SIKB 4003 uit te voeren. Een verkennend booronderzoek heeft als doel om de bodemopbouw en de mate van intactheid van het bodemprofiel vast te stellen. Voorafgaand aan het booronderzoek dient conform de BRL 4003 een Plan van Aanpak (zie Bijlage 11) opgesteld te worden.

Verkennend booronderzoek

De bodemopbouw in het plangebied bestaat uit rivierterrasrestrug-afzettingen van matig fijn zand (zandmediaan: µm 230) waarvan de top in boring 1 tot en met 5 op dieptes variërend van 40 cm-mv in boring 4 en 5 tot 100 cm-mv in boring 1 is aangetroffen. In boring 6 bestaat de basis van het bodemprofiel uit fijn dekzand dat op een diepte van 50 cm-mv is aangetroffen. De terrasafzettingen worden in boring 1, 2 en 3 bedekt door een dunne laag hoogvloedleem (Laag van Wijchen) die van noordoost naar zuidwest uitwigt over de terrasafzettingen. In boring 1 zijn deze afzettingen aangetroffen tussen 65 cm-mv en 100 cm-mv, in boring 3 zijn deze afzettingen tussen 40 en 80 cm-mv aangetroffen. In boring 4, 5 en 6 ontbreken de matig gerijpte afzettingen van de Laag van Wijchen. De afdekkende laag bestaat in boring 1 tot en met 5 uit een pakket grijsbruine iets gevlekte iets zandige matig gerijpte klei. Dit is de oorspronkelijke top van Laag van Wijchen die door landbewerking (ploegen) geroerd is. In boring 6 aan de zuidwestrand van het plangebied ontbreken deze afzettingen en bestaat de bovenlaag uit grijsbruin sterk gevlekt fijn (dekzand). De aangetroffen hoogvloedleem behoort tot de Laag van Wijchen welke tot de Formatie van Kreftenheye wordt gerekend. De aangetroffen terrasrestrug-afzettingen worden eveneens tot de Formatie van Kreftenheye gerekend. Het aangetroffen dekzand in boring 6 behoort tot de Formatie van Boxtel (Laagpakket van Wierden).

Selectieadvies (2)

Uit de onderzoeksresultaten van het verkennend booronderzoek is gebleken dat onder de geroerde toplaag sprake is van een natuurlijk bodemprofiel zonder sporen van bodemvorming als gevolg van menselijk handelen. Bovendien is de aangetroffen hoogvloedleem niet voldoende gerijpt voor permanente menselijke bewoning in het verleden. In boring 6 is de top van het aangetroffen dekzand subrecent geroerd. Hierdoor kan de hoge archeologische verwachting voor het gehele plangebied bijgesteld worden naar laag. Vervolgonderzoek wordt niet noodzakelijk geacht.

Cultuurhistorie

De gemeente Oude IJsselstreek heeft een 'Cultuurhistorische waardenkaart' vastgesteld. Het besluitgebied ligt buiten diverse historische zones. Op deze kaart worden verder geen melding gemaakt van cultuurhistorische objecten, elementen, structuren of andere cultuurhistorisch relevante zaken in het besluitgebied.

Conclusie

Het aspect archeologie en cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het initiatief.

3.2.12 Ecologie

Algemeen

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de aanwezige natuurwaarden in en om het plangebied. Vanaf 1 januari 2017 geldt hiervoor de Wet natuurbescherming. Deze wet beschermt bepaalde plant- en diersoorten, natuurgebieden en bossen. Voordat ontwikkelingen mogen plaatsvinden, moet worden aangetoond dat in het kader van de huidige natuurwet- en regelgeving van een negatief effect geen sprake is, dan wel dat daarvoor respectievelijk een vergunning of ontheffing kan worden verkregen.

Toetsing

Door Buro Ontwerp & Omgeving is in november 2022 een quickscan natuurtoets uitgevoerd. Het rapport van het onderzoek is als Bijlage 12 toegevoegd. De belangrijkste resultaten zijn in de navolgende alinea's samengevat.

Gebiedsbescherming

Het besluitgebied maakt geen deel uit van een Natura 2000-gebied. Er bevinden zich zeven Natura 2000-gebieden binnen 10 kilometer afstand van het besluitgebied (zie navolgende afbeelding). Het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied bevindt zich op circa 3,3 kilometer ten zuidoosten van het besluitgebied en betreft het in Duitsland gelegen 'Klevsche Landwehr, Anholtsche Issel, Feldschlaggraben und Regnieter Bach'. Andere Natura 2000-gebieden op minder dan 10 km afstand zijn de in Duitsland gelegen 'VSG Unterer Nieder-rhein (ca. 4,3 km), 'NSG Hetter-Millinger Bruch, mit Erweiterung' (ca. 4,3 km), 'NSG Bienener Altrhein, Mil-linger und Hurler Meer und NSG Empeler Meer' (ca. 7,6 km), 'Dornicksche Ward' (ca. 9,1 km), 'NSG Grie-therorter Altrhein' (ca. 9,2 km), en 'Rhein-Fischschutzzonen zwischen Emmerich und Bad Honnef' (ca. 9,6 km).

Ligging besluitgebied (zwarte pijl) t.o.v. de Natura 2000-gebieden (groen gearceerde vlakken en lijnen)

Het besluitgebied ligt op circa 1,7 kilometer afstand van het Gelders Natuurnetwerk (GNN) en circa 1,8 kilometer van de Groene Ontwikkelingszone (GO) (zie navolgende afbeelding). Gezien de ligging buiten deze gebieden worden de kernkwaliteiten en ontwikkelingsdoelen van het GNN en de GO bij de werkzaamheden niet aangetast.

Ligging besluitgebied (rode markering) t.o.v. GNN (donkergroen) en GO (lichtgroen)

Houtopstanden

De bomen in het besluitgebied vallen niet onder de definitie houtopstanden, zoals bedoeld in paragraaf 4.1 van de Wet natuurbescherming. Het besluitgebied ligt weliswaar buiten de bebouwde kom (kernen Wnb), maar de bomen bevinden zich op erven of in tuinen. Bij de eventuele kap van deze bomen is daarom geen sprake van een meld- en herbeplantingsplicht zoals bedoeld in paragraaf 4.1 van de Wet natuurbescherming. Wel dient rekening te worden gehouden met de aanvraag van een gemeentelijke kapvergunning.

Effectbeoordeling stikstofdepositie

In Nederland zijn 162 Natura 2000-gebieden aangewezen. Dit zijn gebieden met een Europese beschermingsstatus. Veel van die gebieden zijn gevoelig voor stikstofdepositie. Het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied betreft de in Duitsland gelegen 'Klevsche Landwehr, Anholtsche Issel, Feldschlaggraben und Regnieter Bach' dat op een afstand van circa 3,3 km ten zuidoosten van het besluitgebied ligt. Daarnaast zijn er nog zes andere Natura 2000-gebieden die op een afstand van minder dan 10 km liggen.

Gezien het type werkzaamheden en de ligging van het projectgebied ten opzichte van de Natura 2000- gebieden zijn er geen negatieve effecten als oppervlakteverlies, versnippering, verontreiniging, verdroging, optische verstoring en verstoring door trilling, geluid en mechanische effecten. Door het gebruik van werk-tuigen kunnen er wel indirecte gevolgen zijn door stikstofdepositie vanuit de lucht. Omdat zeven Natura 2000-gebieden op minder dan 10 km afstand van het projectgebied liggen vindt er mogelijk stikstofdepo-sitie plaats op stikstofgevoelige habitattypen van deze Natura 2000-gebieden. Aangezien er voor Duitse Natura 2000-gebieden een hoge drempelwaarde van 7,14 mol/ha/jr geldt, worden geen negatieve effecten op de Duitse Natura 2000-gebieden verwacht. De Nederlandse Natura 2000-gebieden liggen op meer dan 10 km afstand. Op deze afstanden is het niet aannemelijk dat er sprake is van een stikstofdepositie hoger dan 0,00 mol/ha/jr op stikstofgevoelige habitattypen en leefgebieden van Natura 2000-gebieden. Een AERIUS-berekening kan daarom achterwege worden gelaten.

Soortenbescherming

Van een aantal soorten is de aanwezigheid in het besluitgebied niet uit te sluiten. Hieronder wordt per soort ingegaan op de bescherming en de mogelijke effecten die zij kunnen ondervinden door de werkzaamheden.

Steenmarter:

Van de steenmarter is de aanwezigheid in het besluitgebied niet uit te sluiten. Tijdens de quickscan is het besluitgebied geschikt bevonden door de aanwezigheid van takkenhopen en dicht struweel die voldoende dekking bieden om te kunnen dienen als rust- of verblijfplaats. De steenmarter is nationaal beschermd (artikel 3.10 Wnb) en is in de provincie Gelderland niet vrijgesteld. Hierdoor is het verboden om de soorten opzettelijk te doden of vangen (artikel 3.10 lid 1a Wnb) en de vaste voortplantingsplaatsen of rustplaatsen te beschadigen of vernielen (artikel 3.10 lid 1b Wnb). Nader onderzoek naar de steenmarter is daarom noodzakelijk.

Bunzing en wezel:

Van de bunzing en wezel is de aanwezigheid in het besluitgebied niet uit te sluiten. Bij de ontwikkeling van het gebied kunnen negatieve effecten op de kleine marterachtigen niet worden uitgesloten. De bunzing en wezel zijn nationaal beschermd (artikel 3.10 Wnb) en zijn in de provincie Gelderland niet vrijgesteld. Hier-door is het verboden om de soorten opzettelijk te doden of vangen (artikel 3.10 lid 1a Wnb) en de vaste voortplantingsplaatsen of rustplaatsen te beschadigen of vernielen (artikel 3.10 lid 1b Wnb). Nader onder-zoek naar de kleine marterachtigen is daarom noodzakelijk.

Sperwer:

Een potentieel nest waar de sperwer in kan broeden werd aangetroffen in het besluitgebied. De sperwer wordt beschermd volgens artikel 3.1 van de Wnb. Hierdoor is het verboden om de soort opzettelijk te do-den of vangen (artikel 3.1 lid 1 Wnb), opzettelijk de nesten, rustplaatsen en eieren te beschadigen of ver-nielen (artikel 3.1 lid 2 Wnb) of de soort opzettelijk te storen (artikel 3.1 lid 4 Wnb). De kap van de treurwilg zou kunnen leiden tot overtreding van de Wet natuurbescherming als deze als nestplaats fungeert voor de sperwer. De aanwezigheid van de sperwer moet daarom nader worden onderzocht.

Ransuil:

Tijdens de onderzoeken werden geen ransuilen vastgesteld, maar in het besluitgebied bevinden zich twee nesten die geschikt zijn als nestlocatie. De ransuil wordt beschermd volgens artikel 3.1 van de Wnb. Hier-door is het verboden om de soort opzettelijk te doden of vangen (artikel 3.1 lid 1 Wnb), opzettelijk de nesten, rustplaatsen en eieren te beschadigen of vernielen (artikel 3.1 lid 2 Wnb) of de soort opzettelijk te storen (artikel 3.1 lid 4 Wnb). De kap van de bomen zou kunnen leiden tot overtreding van de Wet natuur-bescherming als deze als nestplaats fungeren voor de ransuil. De aanwezigheid van de ransuil moet daarom nader worden onderzocht.

Algemene soorten:

Het kan zijn dat er tijdens de werkzaamheden algemene diersoorten op het perceel voorkomen. Bij het uitvoeren van werkzaamheden moet de algemene zorgplicht in acht worden genomen (artikel 1.11 Wnb). Handelingen die nadelige effecten hebben moeten zoveel mogelijk worden voorkomen. Indien dit niet mo-gelijk is moeten maatregelen worden genomen om negatieve effecten te beperken of ongedaan te maken. Overigens moeten de werkzaamheden plaatsvinden buiten het vogelbroedseizoen omwille de aanwezig-heid van algemene broedvogelsoorten.

Nader onderzoek

Door Buro Ontwerp & Omgeving is gedurende diverse maanden in 2023 een nader onderzoek uitgevoerd naar de bovenstaande soorten. Dit onderzoek is bijgevoegd als Bijlage 13. De conclusie van het onderzoek wordt hieronder kort behandeld.

Uit het nader onderzoek is gebleken dat een aantal soorten zijn aangetroffen danwel dat het plangebied als functionele leefomgeving voor deze soorten fungeert. Op basis van het nader onderzoek is een activiteitenplan in combinatie met een ontheffingsaanvraag noodzakelijk voor de steenmarter, eekhoorn en ransuil. In onderstaande tabel staat een samenvatting van de resultaten. Bij aanwezigheid van de soort is aangegeven waar deze soort is aangetroffen, welke artikelen van de Wet natuurbescherming (mogelijk) worden overtreden en welke vervolgstappen ondernomen moeten worden.

Overzicht conclusie nader onderzoek ecologie

In eerste instantie werden geen negatieve effecten op de eekhoorn verwacht. Tijdens het nader onderzoek werd echter besloten dat deze soort eveneens onderzocht diende te worden gezien de aanwezigheid van potentiële boomnesten van de soort in de houtopstanden vlak naast het plangebied. De eekhoorn is beschermd conform artikel 3.10 van de Wet natuurbescherming. Hierdoor is het verboden om de soort opzettelijk te doden of vangen (artikel 3.10 lid 1a Wnb) en de vaste voortplantings- of rustplaatsen opzettelijk te beschadigen of vernielen (artikel 3.10 lid 1b Wnb). De werkzaamheden zouden daarom kunnen leiden tot overtreding van de Wet natuurbescherming. Hieruit volgt dat nader onderzocht moet worden of de eekhoorn een vaste rust- of verblijfplaats in of vlak rond het plangebied heeft en of het plangebied deel uitmaakt van de functionele leefomgeving.

Voor het overtreden van de verbodsbepalingen uit artikel 3.1 lid 2 en 4 (ransuil) en artikel 3.10 lid 1b (steenmarter en eekhoorn) is een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming noodzakelijk. Deze ar-tikelen hebben betrekking op het vernielen van nest-, verblijf- of rustplaatsen en het opzettelijk storen van soorten. Ten behoeve van de ontheffingsaanvraag dient een activiteitenplan te worden opgesteld.

Daarnaast zijn ook Wnb-artikel 3.1 lid 1 (ransuil) en 3.10 lid 1a (steenmarter en eekhoorn) relevant voor deze soorten. Deze artikelen heeft betrekking op het doden en vangen van soorten. Er is echter geen ontheffing in het kader van deze artikelen noodzakelijk indien mitigerende maatregelen worden getroffen en zorgvuldig wordt gehandeld. Dit dient opgenomen te worden in het activiteitenplan.

Het kan zijn dat er tijdens de werkzaamheden algemene diersoorten in het plangebied voorkomen. Tijdens het nader onderzoek van 1 juni 2023 werden bijvoorbeeld een egel en twee hazen gezien binnen de be-grenzing van het plangebied. Voor deze soorten dient te allen tijde de algemene zorgplicht in acht te wor-den genomen (artikel 1.11 Wnb), waarbij handelingen die nadelige effecten hebben achterwege gelaten moeten worden. Indien dit niet mogelijk is moeten maatregelen worden genomen om negatieve effecten te voorkomen of beperken.

Conclusie

Het aspect ecologie vormt, mits een activiteitenplan opgesteld wordt en een ontheffing verkregen wordt, geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het initiatief.

3.2.13 Verkeer en parkeren

Algemeen

Bij ruimtelijke plannen moet worden aangetoond dat de ontwikkeling geen negatieve gevolgen heeft voor de verkeer- en parkeersituatie ter plaatse.

Toetsing

Verkeer

De realisatie van de vijf woningen in het besluitgebied zorgt voor een verkeersaantrekkende werking.

Voor wat betreft het te verwachten aantal verkeersbewegingen per woning is uitgegaan van de CROW-publicatie uit 2018 'Toekomstbestendig parkeren'. Hierbij wordt uitgegaan van huurwoningen in de verstedelijkingsgraad 'weinig stedelijk' en het gebiedstype 'rest bebouwde kom'. Navolgende tabel vat de te verwachten verkeersgeneratie samen:

Aantal woningen	Type woning	Verkeersgeneratie per woning per dag (gemiddeld)	Verkeersgeneratie per woning per dag
2	Huur, huis, vrije sector (seniorenwoningen)	7,3	14,6
3	Huur, huis, sociale huur (starterswoningen)	5,4	16,2

Dit betekent dat met de realisatie van het initiatief in totaal gemiddeld (14,6+16,2=) 30,8 verkeersbewegingen per dag tot stand komen. De twee seniorenwoningen worden hoofdzakelijk ontsloten via de Pastoor Balkstraat en de drie starterswoningen via de Vicarisweg. Deze wegen hebben voldoende capaciteit om het toekomstige verkeer van en naar het besluitgebied op te vangen.

Parkeren

Het aantal benodigde parkeerplaatsen wordt bepaald door de aard en omvang van de activiteit waarin het initiatief voorziet.

Om de parkeerbehoefte te bepalen, is gebruik gemaakt van de kengetallen van het Gemeentelijke Verkeer- en Vervoerplan 2012 - 2020 (GVVP) van de gemeente Oude IJsselstreek. Bij de berekening van de parkeerbehoefte is uitgegaan van twee woningen in de categorie 'Woning middensegment' (seniorenwoningen) en drie woningen in de categorie 'Woning goedkoop' (starterswoningen) in 'Rest bebouwde kom'.

Aantal woningen	Type woning	Parkeerbehoefte per woning	Totale parkeerbehoefte per type woning
2	'Woning middensegment' (seniorenwoningen - hoekwoning)	1,9	3,8
3	'Woning goedkoop' (starterswoningen - rijwoning)	1,7	5,1

Berekening: (2x1,9) + (3x1,7) = 8,9. Dit wil zeggen dat er 9 parkeerplaatsen gerealiseerd dienen te worden binnen het besluitgebied.

Bij de twee seniorenwoningen (hoekwoningen) in het besluitgebied worden twee parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd (één parkeerplaats onder carport en één parkeerplaats ervoor op de oprit gesitueerd). De drie starterswoningen hebben geen parkeerplaatsen op eigen terrein. Grenzend aan de tuinen aan de achterzijde van de woningen wordt een parkeerkoffer met acht parkeerplaatsen gerealiseerd inclusief ruimte voor een draaicirkel van grote voertuigen. Deze parkeerplaatsen zijn te bereiken via een in-/uitritconstructie aan de Vicarisweg.

Hiermee komt het totaal aantal nieuw te realiseren parkeerplaatsen op eigen terrein en in de parkeerkoffer in het besluitgebied op (2+2+8=) 12. Hiermee wordt er voorzien in voldoende parkeerplaatsen (zie 'Toekomtige situatie' paragraaf 2.2).

Conclusie

Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het initiatief.

3.3 Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid

3.3.1 Economische uitvoerbaarheid

Voorliggende ontwikkeling betreft een particulier initiatief dat op particulier grondeigendom plaatsvindt. Met het initiatief zijn geen kosten voor de gemeente Oude IJsselstreek gemoeid, anders dan kosten die op basis van de gemeentelijke legesverordening in rekening zullen worden gebracht. Daarnaast wordt met de initiatiefnemer te zijner tijd een planschade overeenkomst gesloten, teneinde eventuele kosten voor de gemeente Oude IJsselstreek te kunnen verhalen op initiatiefnemer.

3.3.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Ten behoeve van de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het voorgenomen initiatief zijn de plannen/tekeningen, zoals door ERS Architecten met de gemeente Oude IJsselstreek gecommuniceerd, door de initiatiefnemer uitgebreid doorgenomen met direct omwonenden in de buurt van het besluitgebied. Hierbij zijn er gesprekken geweest met bewoners van de volgende adressen: Pastoor Balkstraat 13, Pastoor Balkstraat 15, Pastoor Balkstraat 29 en Vicarisweg 12.

Vanuit de direct omwonenden zijn er geen bezwaren of bedenkingen aangemerkt tegen het voorgenomen initiatief. Allen waren positief over de getoonde plannen/tekeningen. Ook klonken er positieve opmerkingen over hoe de toekomstige woningen komen te liggen en hoe het parkeren is ingepast. Al met al is de conclusie dat de direct omwonenden het een mooi initiatief en een toegevoegde waarde voor Varsselder vinden in verband met de doorstroom van verschillene doelgroepen en leefbaarheid van het dorp.

Vervolgens is met de betrokken bewoners afgesproken dat men door de initiatiefnemer op de hoogte wordt gehouden over de vorderingen van het voorgenomen plan gedurende het gehele traject van de planvorming.

Hoofdstuk 4 Conclusie

In voorgaande hoofdstukken is de beoogde realisatie van vijf geschakelde grondgebonden woningen aan de Pastoor Balkstraat in Varsselder besproken. In voorliggende ruimtelijke onderbouwing is een toets naar relevante beleids-, milieu- en omgevingsaspecten uitgevoerd. In dit hoofdstuk worden hier de voornaamste conclusies uitgetrokken.

Voorliggend initiatief voorziet in de realisatie van vijf geschakelde grondgebonden woningen (twee seniorenwoningen en drie starterswoningen). Het gehele woonblok dient ingepast te worden met betrekking tot wonen, parkeren en landschap. De locatie van het besluitgebied is in de huidige situatie agrarische grond in de vorm van grasland met diverse soorten beplanting en bomen.

Het besluitgebied bestaat uit grond gelegen aan de Pastoor Balkstraat tussen diverse woon- en agrarische percelen. Het realiseren van het voorgenomen initiatief met de gehele woningbouwontwikkeling zorgt voor een toekomstbestendige impuls voor de kern Varsselder. Daarnaast draagt het initiatief inclusief de inpassing ten aanzien van wonen, parkeren en landschap bij aan de totale toekomstige ruimtelijke kwaliteit van deze locatie van het besluitgebied en de directe omgeving.

Bovendien blijkt uit de toetsing aan de verschillende milieu- en haalbaarheidsaspecten dat er voldaan wordt aan de wet- en regelgeving voor wat betreft de diverse aspecten en er geen nadelige effecten op de bestaande situatie en in de omgeving van het besluitgebied te verwachten zijn.