Frank Daamenstraat 23, Ulft

Ruimtelijke onderbouwing

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Frank Daamenstraat 23 te Ulft is een winkelpand met bedrijfswoning gevestigd. De initiatiefnemer is voornemens om het bestaande pand te slopen en hiervoor in de plaats een nieuw kleiner winkelpand met vier appartementen en parkeervoorzieningen te realiseren. Op basis van het vigerende bestemmingsplan is het beoogde initiatief niet toegestaan.

De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) biedt de mogelijkheid voor het bevoegd gezag om, ondanks de strijdigheid met het bestemmingsplan, een omgevingsvergunning te verlenen voor de ontwikkeling. Hierbij wordt als voorwaarde gesteld dat de betreffende activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en dat de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. Voorliggende ruimtelijke onderbouwing toont aan dat het initiatief hieraan voldoet.

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Oude IJsselstreek heeft daarom het voornemen om met toepassing van artikel 2.10 in samenhang met artikel 2.12, eerste lid, onder a, sub 3, van de Wabo, een omgevingsvergunning te verlenen voor onderhavig initiatief.

1.2 Besluitgebied

Het besluitgebied ligt aan de Frank Daamenstraat in het noorden van Ulft. Het besluitgebied wordt begrensd door de Frank Daamenstraat en het DRU industriepark aan de oostzijde, een administratiekantoor aan de zuidzijde en woningen aan de noord- en westzijde. Ten westen van het besluitgebied ligt een trapveld. Het besluitgebied heeft een oppervlakte van circa 1.700 m².

Op de navolgende afbeeldingen zijn de globale ligging en begrenzing van het besluitgebied weergegeven. Voor de exacte begrenzing van het besluitgebied wordt verwezen naar Bijlage 1 bij deze ruimtelijke onderbouwing.

Globale ligging besluitgebied

Globale begrenzing besluitgebied

1.3 Geldende planologische regeling

Voor het besluitgebied geldt grotendeels het bestemmingsplan 'Frank Daamenstraat 23-23a, Ulft', vastgesteld op 28 juni 2018. Voor het meest westelijke deel van het besluitgebied geldt het bestemmingsplan 'Ulft Noord-West', vastgesteld op 19 augustus 2011.

Op de navolgende afbeelding is een uitsnede van de verbeelding van de geldende bestemmingsplannen weergegeven. De begrenzing van het besluitgebied is daarop met een gele arcering weergegeven.

Uitsnede vigerend bestemmingsplannen 'Frank Daamenstraat 23-23a, Ulft' en 'Ulft Noord-West'

Op grond van de vigerende bestemmingsplannen gelden ter plaatse van het besluitgebied de bestemmingen 'Detailhandel' en 'Bedrijf'. Daarnaast geldt voor een deel van het besluitgebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie Verwachting 1' en 'Waarde - Archeologie Verwachting 2'.

De gronden binnen de bestemming 'Detailhandel' zijn bestemd voor detailhandel. Ook is een bedrijfswoning ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' toegestaan. Verder is het toegestaan de gronden ter plaatse van het besluitgebied te gebruiken ten behoeve van bijbehorende gebouwen, tuinen, wegen en paden, parkeer- en groenvoorzieningen, voorzieningen voor de waterhuishouding en straatmeubilair en nutsvoorzieningen.

De gronden binnen de bestemming 'Bedrijf' zijn bestemd voor kantoren, detailhandel als nevenactiviteit, parkeer- en groenvoorzieningen, kunstwerken, watervoorzieningen, straatmeubilair en nutsvoorzieningen. Daarnaast zijn binnen de bestemming 'Bedrijf' op deze locatie de functieaanduidingen 'specifieke vorm van bedrijf - aannemingsbedrijf' en 'specifieke vorm van bedrijf - kapsalon' opgenomen. Gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak gebouwd worden en moeten voldoen aan de maatvoeringsaanduidingen ter plaatse. De afstand van het hoofdgebouw tot een bouwperceelsgrens dient minimaal 2 meter te bedragen.

De ontwikkeling voorziet in de sloop van het pand en de realisatie van een nieuw winkelpand met opslag op de begane grond. Verder worden twee appartementen op de eerste verdieping en twee appartementen op de tweede verdieping gerealiseerd. Achter op het perceel zullen parkeervoorzieningen worden gerealiseerd. Het beoogde plan is in strijd met de bestemmingen 'Detailhandel' en 'Bedrijf', aangezien ter plaatse van de geplande appartementen uitsluitend één bedrijfswoning is toegestaan en de bebouwing hoger wordt dan is toegestaan op basis van de bouwregels (circa 10 meter in plaats van de toegestane 7 meter). Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Oude IJsselstreek is bevoegd om op basis van artikel 2.10 in samenhang met artikel 2.12, eerste lid, onder a, sub 3, van de Wabo een omgevingsvergunning te verlenen om de ontwikkeling alsnog mogelijk te maken.

1.4 Leeswijzer

Voorliggende ruimtelijke onderbouwing bestaat uit deze toelichting en een kaart met het besluitgebied. Na dit inleidende hoofdstuk volgt in hoofdstuk 2 een beschrijving van de huidige situatie en de toekomstige situatie. In hoofdstuk 3 volgt de haalbaarheid van het plan. Naast de economische uitvoerbaarheid dient het plan ook op aspecten als beleid, milieu, water, ecologie, archeologie en verkeer en parkeren uitvoerbaar te zijn. Het laatste hoofdstuk is gewijd aan de afweging ten aanzien van het initiatief en de uiteindelijke conclusie.

Hoofdstuk 2 Het initiatief

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de beoogde ontwikkeling omschreven. Hierbij wordt als eerste ingegaan op de bestaande situatie in het besluitgebied, waarna de beoogde ontwikkeling nader toegelicht wordt.

2.2 Bestaande situatie

Het besluitgebied is gelegen aan de Frank Daamenstraat. In de huidige situatie is het besluitgebied in gebruik door een woonwinkel met bedrijfswoning. De bebouwing bestaat uit twee lagen. Tegenover het besluitgebied is het DRU-industriepark gelegen. In de omgeving van het besluitgebied komen de functies wonen, dienstverlening en gemengde functies voor. De omgeving heeft daarmee een gemengd karakter.

De navolgende afbeeldingen geven een impressie van de huidige situatie van de locatie vanaf de Frank Daamenstraat.

Impressie huidige situatie besluitgebied

2.3 Toekomstige situatie

Voorliggend initiatief voorziet in de sloop van het winkelpand en de realisatie van een nieuw winkelpand met daarboven vier appartementen. Verder worden achter op het besluitgebied tien parkeerplaatsen voor bewoners, bezoekers en werknemers en één parkeerplaats voor een bedrijfswagen gerealiseerd.

Het toekomstige winkelpand wordt kleiner dan het huidige winkelpand. Dit past beter bij het toekomstige gebruik van het pand waar weer een woonwinkel in wordt gevestigd. Het winkelpand zal bestaan uit een commerciële ruimte van 470 m², een magazijn, pantry en kantoor op de begane grond. De entree van de winkel is gelegen aan de Frank Daamenstraat. Verder worden twee levensloopbestendige appartementen met een oppervlakte van circa 130 m² op de eerste verdieping en twee levensloopbestendige appartementen met een oppervlakte van circa 120 m² op de tweede verdieping gerealiseerd. Er is een lift aanwezig, waardoor de appartementen levensloopbestendig zijn. De entree naar de appartementen ligt achter de winkel. De entree komt uit op een gang waar de lift en trap zijn gelegen. De bijbehorende bergingen worden op de begane grond gerealiseerd. Het gebouw wordt all-electric uitgevoerd.

De beoogde bebouwing bestaat uit twee lagen met een schuine kap en sluit aan bij het straatbeeld van de Frank Daamenstraat. De hoogte van de winkel op de begane grond is 3,5 meter. De goot- en bouwhoogte van het gehele pand worden respectievelijk circa 7,5 meter en 10,7 meter. Achter op het perceel zullen elf parkeerplaatsen voor bewoners van de appartementen en bezoekers en werknemers van de winkel worden gerealiseerd. Het parkeerterrein wordt ingericht met groen en bomen. De appartementen worden ontsloten over eigen terrein met de bestaande in- en uitrit op de Frank Daamenstraat. Op navolgende afbeelding is de inrichting van het besluitgebied in de toekomstige situatie weergegeven.

Toekomstige inrichting besluitgebied

Op navolgende afbeeldingen zijn enkele sfeerimpressies van de beoogde toekomstige situatie in het besluitgebied weergegeven.

Sfeerimpressie toekomstige situatie besluitgebied

Het initiatief draagt bij aan een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse van het besluitgebied. De grote winkelruimte is in de toekomst niet meer nodig. Met de bouw van een kleinere winkelruimte wordt daarom aangesloten bij het toekomstige gebruik van de winkel. Daarnaast voorziet het initiatief in de realisatie van vier levensloopbestendige appartementen. Gelet op de omliggende bestemmingen is wonen in dit gebied passend. Het initiatief sluit aan bij het straatbeeld van de Frank Daamenstraat. Het type appartementen van dit initiatief sluit goed aan op de vraag naar woningen in de gemeente Oude IJsselstreek. Met de realisatie van de vier apparatementen wordt voldaan aan de vraag naar levensloopbestendige woningen voor senioren binnen de gemeente. Daarnaast wordt groen toegevoegd en het parkeren voor winkelbezoekers en voor bewoners en hun bezoekers wordt opgevangen. In de huidige situatie zijn geen parkeerplaatsen aanwezig. In de toekomstige situatie wordt de parkeerbehoefte wel opgevangen op eigen terrein. Er wordt duurzaam gebouwd.

Hoofdstuk 3 Haalbaarheid

3.1 Inleiding

Ten behoeve van de planologische procedure moet de uitvoerbaarheid van het plan worden aangetoond. Het al dan niet voldoen aan verschillende randvoorwaarden en uitgangspunten is bepalend voor de vraag of een nieuwe ontwikkeling ook daadwerkelijk uitvoerbaar is. Hierbij moet worden gedacht aan onder meer het ruimtelijke beleid van de hogere overheden en de gemeente zelf, milieuaspecten als geluid, bodem en hinder van bedrijven, water, externe veiligheid, archeologie en economische haalbaarheid. De beoogde ontwikkeling is op deze aspecten getoetst. In dit hoofdstuk is aangegeven wat hiervan de resultaten zijn.

3.2 Beleid

3.2.1 Algemeen

In deze paragraaf wordt een analyse gegeven van het relevante beleidskader. De beleidsnota's die direct of indirect doorwerken in voorliggend bestemmingsplan, worden in deze paragraaf behandeld. Gezien de aard en de schaal van de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied is het relevante beleid op Europees niveau buiten beschouwing gelaten en op Rijksniveau beperkt gehouden. Per bestuurslaag is een korte samenvatting gegeven van de meest relevante aspecten uit de verschillende beleidsnota's, alsmede de consequenties voor het voorliggende plan.

3.2.2 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Onderdeel van de Omgevingswet is een visie op de leefomgeving: de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Met de NOVI neemt het Rijk het voortouw voor een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Nederland. De NOVI richt zich op de volgende vier prioriteiten die onderling veel met elkaar te maken hebben en gevolgen hebben voor het inrichten van de fysieke leefomgeving:

• Ruimte maken voor de klimaatverandering en energietransitie;
• De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden;
• Steden en regio's sterker en gezonder maken;
• Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen.

In de NOVI staan de keuzes op nationaal niveau, maar in veel gevallen ligt de verantwoordelijkheid bij gemeenten en/of provincies. Op basis van drie uitgangspunten helpt de NOVI bij het wegen van belangen en het maken van keuzes:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies;
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal;
• Afwentelen wordt voorkomen.

De nationale belangen zijn geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het gaat bijvoorbeeld om rijksvaarwegen, defensie, ecologische hoofdstructuur, erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, hoofdwegen en hoofdspoorwegen, electriciteitsvoorziening, buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen en primaire waterkeringen. Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In artikel 3.1.6, lid 2  van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen. Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten. Dit belang staat beschreven in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte binnen een breder kader van een goed systeem van ruimtelijke ordening.

Met de ladder worden eisen gesteld aan de motivering van onder meer bestemmingsplannen en ruimtelijke onderbouwingen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken. De toelichting bij een bestemmingsplan of ruimtelijke onderbouwing voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien die ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Toetsing rijksbeleid

Voorliggend initiatief voorziet in de realisatie van een winkelpand en vier appartementen. Verder worden parkeerplaatsen gerealiseerd. Het huidige winkelpand wordt gesloopt en vervangen door een nieuw winkelpand. De oppervlakte van de detailhandel neemt af, omdat een kleinere winkelruimte beter past bij het toekomstige gebruik van de winkel. Het winkelpand wordt gecombineerd met appartementen. Het initiatief draagt bij aan de prioriteiten van de NOVI door het combineren van functies in het besluitgebied.

Wat onder stedelijke ontwikkeling wordt verstaan is in het Bro opgenomen. Een stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit 'een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Voorliggend initiatief zou kunnen worden aangemerkt als een woningbouwlocatie. Deze term is echter niet gedefinieerd in het Bro. Uit jurisprudentie (zie bijvoorbeeld uitspraak ABRvS201501297/1/R4) blijkt dat woningbouwplannen met elf woningen niet hoeven te worden aangemerkt als woningbouwlocatie, maar grotere woningbouwplannen wel. Voorliggende ontwikkeling voorziet in de realisatie van een winkelpand, dat ten opzichte van de huidige situatie in oppervlakte afneemt, en vier appartementen binnen bestaand stedelijk gebied. Het initiatief wordt daarom niet aangemerkt als stedelijke ontwikkeling. Om die reden is de ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing. Wel dient de behoefte aan woningen te worden aangetoond, zie hiervoor paragraaf 3.2.5. Geconcludeerd kan worden dat het initiatief voldoet aan de regels en voorwaarden die gesteld worden op rijksniveau.

3.2.3 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie 'Gaaf Gelderland'

Op 19 december 2018 is de omgevingsvisie 'Gaaf Gelderland' vastgesteld. In deze visie beschrijft de provincie welke richting de provincie op wil op het gebied van energie, klimaat, water, voedsel en ook hoe de provincie de omgeving wil inrichten.

Om samen een Gaaf Gelderland te bereiken, legt de provincie bij het uitvoeren van haar taken de focus op een duurzaam, verbonden en economisch krachtig Gelderland. Met behulp van zeven ambities geeft de provincie hier richting aan:

• energietransitie;
• klimaatadaptatie;
• circulaire economie;
• biodiversiteit;
• bereikbaarheid;
• economisch vestigingsklimaat;
• woon- en leefklimaat.

Voor dit bestemmingsplan is de ambitie voor het woon- en leefklimaat van toepassing. De provincie streeft naar een duurzaam en divers woon- en leefklimaat, dat steeds weet te anticiperen op ontwikkelingen. Zo worden de economische kracht en kwaliteit van leven in Gelderland versterkt, nu en in de toekomst.

Om Gelderland voor mensen en bedrijven aantrekkelijk te houden, is de kwaliteit van de leefomgeving van groot belang. Bovendien draagt een goede kwaliteit van de leefomgeving bij aan gezondheid. Goed bereikbare voorzieningen, aansprekende evenementen, unieke cultuurhistorie, inspirerende culturele voorzieningen, een mooie natuur; het is allemaal van belang. Ook goed wonen hoort daarbij. Gelderland heeft op woongebied een bijzondere positie met uiteenlopende woonkwaliteiten, zowel stedelijke als landelijke. De Gelderse streken hebben ieder hun eigen aard, waar mensen zich thuis en verbonden met elkaar voelen. In onze groeiende Gelderse steden komen veel activiteiten samen. Tegelijkertijd wordt geïnvesteerd in een vitaal platteland, juist als daar krimp plaatsvindt. Om het landschap open, groen en het voorzieningenniveau op peil te houden en leegstand te voorkomen, is bouwen binnen bestaand stedelijk gebied het vertrekpunt. De provincie geeft de voorkeur aan het benutten van bestaande gebouwen en gaat voor concentraties van bebouwing. Pas als er geen andere goede mogelijkheden zijn, kan worden uitgebreid aan de randen van de steden of dorpen.

Omgevingsverordening

De provincie beschikt over verschillende instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. De verordening wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch gewaarborgd is. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen.

De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de Provincie Gelderland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, water, mobiliteit en bodem. De verwachting is dat de Omgevingsverordening op termijn alle regels zal gaan bevatten die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving.

Ten aanzien van voorliggend initiatief zijn de regels ten aanzien van het onderwerp 'Wonen' relevant. In de verordening wordt aangegeven dat nieuwe woonlocaties en de daar te bouwen woningen slechts zijn toegestaan wanneer dit past in het vigerende door Gedeputeerde Staten vastgestelde Kwalitatief Woonprogramma, successievelijk de door Gedeputeerde Staten vastgestelde kwantitatieve opgave wonen voor de betreffende regio.

Toetsing provinciaal beleid

Het initiatief voorziet in de sloop van het winkelpand en de realisatie van een nieuw winkelpand met daarboven vier appartementen binnen bestaand stedelijk gebied. Met de bouw van de vier appartementen wordt voldaan aan de vraag naar woningen voor senioren binnen de gemeente. Met de bouw van een kleinere winkelruimte wordt aangesloten bij het toekomstige gebruik van de winkel. De realisatie van toekomstbestendige appartementen draagt bij aan een duurzaam en divers woon- en leefklimaat. Hiermee draagt het initiatief bij aan een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse van het besluitgebied en sluit het initiatief aan bij de provinciale Omgevingsvisie. Het initiatief is in overeenstemming met het provinciaal beleid.

3.2.4 Regionaal beleid

Regionale woonagenda Achterhoek 2015-2025

Op 24 september 2015 heeft de gemeenteraad van Oude IJsselstreek de Regionale woonagenda Achterhoek 2015-2025 vastgesteld als opvolger van de Regionale Woonvisie 2010-2020. De Regionale woonagenda schetst de kaders en geeft ruimte om de inhoud mede door andere partijen te laten invullen. Daarmee verschuift de rol van de overheid van inhoudelijk bepalend naar procesbegeleidend. Kernbegrippen zijn kaders stellen, faciliteren en ruimte geven. De kernboodschap voor de komende jaren luidt dan ook:

• er zijn (bijna) voldoende woningen (in aantallen) om te voorzien in de vraag. Het is noodzakelijk om de regionale ambitie (5.900 woningen toevoegen tussen 2010 en 2025) verder te verlagen met 10%. Het nieuwe regionale aantal is 3.145 woningen tussen 1 januari 2015 en 1 januari 2025;
• een integrale aanpak is nodig om de bestaande woningen toekomstbestendig te maken (kwalitatief), waarbij de eigenaar een persoonlijke mix kiest van onderhoud, isolatie, energieopwekking en levensloopbestendig maken. Sloop/nieuwbouw kan een optie zijn;
• voor leegstaand en leegkomend vastgoed is een gezamenlijke beeldvorming met een lokale aanpak nodig. Naast herbestemmen zal in toenemende mate ook sloop aan de orde zijn;
• wonen en zorg vormt een belangrijk aandachtspunt bij al deze genoemde ontwikkelingen.

De opgaven uit de Regionale woonagenda die betrekking hebben op de kwalitatieve ontwikkeling van de woningvoorraad zijn, in de meer recente lokale woonagenda, verder uitgewerkt (zie paragraaf 3.2.5).

Regionale Woonvisie

De zeven Achterhoekse gemeenten hebben, samen met de woningcorporaties en de provincie, een gezamenlijke visie op het wonen in de Achterhoek neergelegd voor de periode 2010-2020. De ambitie van de regio Achterhoek luidt daarbij als volgt:

• Iedereen die wil, kan zijn woonwens in de Achterhoek waarmaken; De Achterhoek is onderscheidend in kwaliteit;
• Het aantal woningen past bij de kwantitatieve woningvraag;
• Ontspanning op de woningmarkt betekent kansen benutten en risico's beperken.

De grootste opgave is het realiseren van een omslag in denken: van decennia van groei van de bevolking naar stabilisatie en uiteindelijk krimp. De woningvoorraad wordt maximaal afgestemd op de veranderende lokale vraag van woningzoekenden. De locatie en woonomgeving zijn essentiële kwaliteitskenmerken waarop de Achterhoek zich kan onderscheiden.

Centrumplannen voor de grotere kernen dragen bij aan vitale kernen en voegen hiermee kwaliteit toe aan de regio. Deze plannen krijgen prioriteit. Grootschalige uitlegplannen passen niet bij een situatie van krimp. Om de kwalitatieve uitgangspunten in de regionale woonvisie waar te maken zijn de gemeenten met elkaar een binnenregionale verdeling overeengekomen.

Voor de gemeente Oude IJsselstreek betekent deze verdeling dat de lokale woningvoorraad tot 2020 met 685 woningen mag toenemen. Bij de evaluatie van de woonvisie in 2013 is inmiddels afgesproken dat het aantal woningen niet tot 2020 geldt maar zelfs tot 2025. Op 24 september 2015 heeft de gemeenteraad de Regionale Woonagenda Achterhoek 2015-2025 vastgesteld. In de Woonagenda is afgesproken het aantal woningbouwplannen verder terug te brengen, zodat de woningvoorraad meer aansluit bij de krimpende behoefte. In vervolg hierop heeft de gemeenteraad de Beleidsnotitie Woningbouwplanning Oude IJsselstreek vastgesteld waarin een verdere uitwerking is opgenomen voor de reductie van het aantal woningbouwplannen. Zie hiervoor verder onder paragraaf 3.2.5.

Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw in de Achterhoek

De groei van het aantal huishoudens in de regio houdt echter langer aan dan eerder voorzien. Dit betekent dat er extra woningen moeten komen bovenop het aantal dat nu in afspraken is vastgelegd. Er moet meer ruimte gegeven worden aan de bouw van extra woningen. De prioriteit moet daarbij liggen op woningen waar nu behoefte en een duidelijk tekort aan is. Het Achterhoeks Woonwensen en Leefbaarheidsonderzoek 2017 (AWLO) geeft een helder advies over de bouwopgave: blijf bouwen voor starters en creëer geschikt aanbod waar (actieve) senioren naar kunnen doorstromen. Dit is vertaald naar het geven van extra ruimte door scherpe voorwaarden te stellen aan nieuwe initiatieven voor woningbouw. Met de 'Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw in de Achterhoek' zijn regionaal kwalitatieve criteria afgesproken waaraan de gemeenten nieuwe plannen moeten toetsen. Dit betreft de volgende drie kwaliteitscriteria:

• De behoefte is aangetoond;
• Voorrang voor transformatie van leegstaand vastgoed (verbouw of nieuwbouw na sloop);
• Inbreiding gaat voor uitbreiding.

In september 2019 stemden de zeven gemeenteraden in de Regio Achterhoek in met de kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw in de Achterhoek. In oktober is deze door de provincie Gelderland vastgesteld. De kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw zijn doorvertaald in de 'Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw' en Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek'   van de gemeente Oude IJsselstreek (zie paragraaf 3.2.5).

Toetsing regionaal beleid

In de Regionale Woonagenda en Woonvisie wordt aangegeven dat er (bijna) voldoende woningen zijn om te voorzien in de vraag en dat het aantal woningbouwplannen wordt teruggebracht. Op basis van meer recente gegevens uit het AWLO naar de leefbaarheid in de regio blijkt echter dat er wel een actuele vraag is naar meer woningen. Voorliggend initiatief voorziet in de nieuwbouw van een winkelpand met een kleinere oppervlakte dan in de huidige situatie, met daarboven vier levensloopbestendige appartementen binnen bestaand stedelijk gebied. Er wordt daarmee voldaan aan de vraag naar woningen voor senioren binnen de gemeente Oude IJsselstreek. Het initiatief is daarmee in overeenstemming met de drie Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw in de Achterhoek'. Het initiatief is in overeenstemming met het regionaal beleid.

3.2.5 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Oude IJsselstreek 2025

De gemeenteraad van Oude IJsselstreek heeft op 12 mei 2011 de Structuurvisie Oude IJsselstreek 2025 vastgesteld. De Structuurvisie geeft richting aan het ruimtelijke, economische en maatschappelijke beleid van de gemeente en laat in grote lijnen zien hoe Oude IJsselstreek zich tot het jaar 2025 zal gaan ontwikkelen. De gemeente Oude IJsselstreek wil zich graag verder ontwikkelen als een dynamische gemeente. Deze boodschap blijft voor de komende jaren een belangrijk uitgangspunt voor het gemeentelijke woonbeleid. Hierbij zijn het Kwalitatief Woon Programma (KWP3), en de opvolger van de regionale woonvisie en de lokale vertaling daarvan kaders voor wonen in de gemeente. Naast het motto 'de juiste woning op de juiste plaats', spelen onder andere kwaliteit van de leefomgeving en de leefbaarheid hierbij een belangrijke rol. Achteruitgang en verloedering van de woon- en leefomgeving moet worden tegengegaan. De bijstelling van de bouwopgave voor de gemeente vraagt om aanpassing van beleid en bestaande bouwplannen. De juiste woning op de juiste plek is hierbij leidend.

De gemeente Oude IJsselstreek kiest waar mogelijk voor inbreiding. Met wijkverbeteringsplannen en geplande nieuwbouwplannen, ziet de gemeente kansen voor het realiseren van meer variatie en onderscheid in het woonaanbod. Hiermee probeert de gemeente Oude IJsselstreek iedereen die woont of wil wonen in de gemeente te voorzien van een passende woning.

Beleidsnotitie Woningbouwplanning Oude IJsselstreek

De beleidsnotitie Woningbouwplanning Oude IJsselstreek is op 24 november 2016 door de gemeenteraad vastgesteld. Belangrijkste opgave voor de toekomst is het behouden en waar mogelijk verbeteren van de kwaliteit van deze bestaande voorraad. Dit kan door middel van het stimuleren van verduurzaming en levensloopbestendigheid. Daarnaast moeten plannen ontwikkeld worden voor vervangende nieuwbouw. De nieuwbouw is slechts een onderdeel van de totale opgave binnen de volkshuisvesting. Deze notitie gaat in op de beperkte woningbouwopgave in de gemeente en waar deze nieuwbouw de meeste toegevoegde waarde heeft.

Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek

In de Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw wordt aanbevolen om lokaal een kader vast te stellen over de ruimtelijke inpassing van nieuwbouw binnen de bebouwde kom en in het buitengebied. Op 20 februari 2020 heeft de gemeenteraad vervolgens de 'Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek' vastgesteld. De 'Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek' vormt samen met de 'Kwalitatieve toetsingscriteria voor Woningbouw' de kaders voor nieuwe woningbouwplannen. Met het vaststellen van de Lokale kwaliteitscriteria en de (regionale) Kwalitatieve toetsingscriteria beschikt de gemeente over een compleet kader waarmee nieuwe woningbouwplannen kunnen worden getoetst en kan de gemeente sturen op gewenste ontwikkelingen op de woningmarkt.

Uit de 'Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek' blijkt dat de aantoonbare (woning)behoefte voor de komende jaren vooral bij het toevoegen van starters- en levensloopgeschikte woningen ligt, de gemeente wil hier dan ook extra op inzetten. Voor het starterssegment ligt de nadruk logischerwijs met name bij de betaalbaarheid. De levensloopgeschikte woningen zijn voor de doelgroep senioren bedoeld, daarbij gaat het om woningen waarbij (minimaal) alle basisvoorzieningen op de begane grond of gelijkvloers aanwezig zijn. Het bouwen van woningen op locaties met leegstaand vastgoed heeft de voorkeur. Vanuit het oogpunt van zorgvuldig ruimtegebruik gaat woningbouw op inbreidingslocaties voor op uitbreiding aan de randen van onze kernen.

Toetsing  gemeentelijk beleid

Voorliggend initiatief voorziet in de nieuwbouw van een winkelpand met daarboven vier appartementen voor senioren. Verder worden parkeerplaatsen gerealiseerd. Het initiatief voldoet hiermee aan de Beleidsnotitie Woningplanning Oude IJsselstreek, waarin gesteld wordt dat plannen moeten worden ontwikkeld voor vervangende nieuwbouw. Met onderhavig initiatief wordt voorzien in de afname van de oppervlakte van de winkelruimte en in de realisatie van vier levensloopbestendige appartementen. In het gebouw is een lift aanwezig en de appartementen zijn gelijkvloers. Hiermee wordt aangesloten op het uitgangspunt om levensloopbestendige woningen toe te voegen. Met de bouw van de appartementen wordt voorzien in de actuele behoefte aan kwalitatief hoogwaardige woningen in de gemeente Oude IJsselstreek. De nieuw te bouwen appartementen zullen zorgen voor inbreiding binnen het bestaand stedelijk gebied. Het initiatief is daarmee in lijn met de structuurvisie. Met de bouw van een kleiner winkelpand dan het pand in de huidige situatie met daarboven vier appartementen op een plek die reeds bebouwd is, is er sprake van een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Een kleiner winkelpand past beter bij het toekomstige gebruik van de winkel. Het initiatief is in lijn met de 'Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw en Lokale kwaliteitscriteria woningbouw'.

3.2.6 Conclusie

Voorliggend initiatief voorziet in de nieuwbouw van een winkelpand met daarboven vier appartementen die geschikt zijn voor senioren. Een kleinere winkelruimte past beter bij het toekomstige gebruik van de winkel. Met de realisatie van de seniorenwoningen wordt voldaan aan de vraag voor dit type woningen in de gemeente Oude IJsselstreek. De beoogde ontwikkeling is in overeenstemming met het beleid op rijks-, provinciaal regionaal en gemeentelijk niveau.

3.3 Milieu- en omgevingsaspecten

3.3.1 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Met de ontwikkeling in het plangebied is geen sprake van een (wijziging van een) stedelijk ontwikkelingsproject. Het plangebied is gelegen in bestaand stedelijk gebied en betreft een herontwikkelingslocatie. De kern Ulft kent overwegend een woonfunctie. In de huidige situatie is in het plangebied reeds bebouwing aanwezig ten behoeve van een woonwinkel (en één bedrijfswoning) en planologisch is dit ook mogelijk. In de toekomstige situatie blijft de woonwinkel eveneens mogelijk en daarnaast mogen er vier appartementen worden gerealiseerd (in één bouwvolume). De oppervlakte aan bebouwing neemt met de herontwikkeling af. Qua aard en omvang is met de ontwikkeling geen sprake van een (wijziging van een) stedelijk ontwikkelingsproject.

3.3.2 Bodem

Algemeen

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet aangetoond worden dat de bodem- en grondwaterkwaliteit ter plaatse van het besluitgebied geschikt zijn voor het beoogde gebruik.

Toetsing

Door Buro Ontwerp & Omgeving is in juni 2021 een verkennend bodemonderzoek ter plaatse van het besluitgebied uitgevoerd. De conclusies uit het onderzoek worden hierna kort behandeld. Het onderzoek is als Bijlage 2 bijgevoegd.

De bodem ter plaatse van de onderzoekslocatie bestaat uit matig fijn tot matig grof, zwak siltig zand. De bovengrond tot een diepte van maximaal circa 1,5 m-mv is zwak humeus, en plaatselijk zwak grindig. In de bodem is een bijmenging met resten of sporen baksteen waargenomen. Op indicatieve wijze zijn geen asbestverdachte materialen aangetroffen op de verharding en in de opgeboorde grond.

In de grond met bijmenging met baksteen zijn gehaltes cadmium, lood, zink en PAK boven de achtergrondwaarde gemeten. Plaatselijk zijn in de grond met bijmenging met baksteen ook gehaltes PCB en minerale olie boven de achtergrondwaarde aangetoond. In het grondwater ligt de gemeten concentratie barium boven de streefwaarde.

De resultaten van het uitgevoerde verkennend bodemonderzoek geven geen aanleiding tot het uitvoeren van een aanvullend of nader onderzoek. Er is, op basis van het toekomstig gebruik van de locatie, op basis van de humane risico-index geen milieuhygienische belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling in het besluitgebied.

Conclusie

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het initiatief.

3.3.3 Geluid

Algemeen

De mate waarin het geluid, veroorzaakt door het wegverkeer en/of door industrie, onder andere het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet volgens de Wgh worden aangetoond dat gevoelige functies, zoals een woning, een aanvaardbare geluidsbelasting hebben als gevolg van omliggende (spoor)wegen en industrieterreinen. Indien nieuwe geluidsgevoelige functies worden toegestaan, stelt de Wgh de verplichting akoestisch onderzoek te verrichten naar de geluidsbelasting ten gevolge van omliggende (spoor)wegen en industrieterreinen.

Toetsing

In februari 2021 is door Buro Ontwerp & Omgeving een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai uitgevoerd ter plaatse van het besluitgebied. Het onderzoek is als Bijlage 3 bijgevoegd.

Het plangebied ligt in de onderzoekszone van de Frank Daamenstraat. De hoogste geluidsbelasting afkomstig van de Frank Daamenstraat bedraagt 60 dB, inclusief aftrek op grond van artikel 110g Wgh. Bij de nieuwe appartementen wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wgh overschreden. De hoogst toelaatbare geluidsbelasting van 63 dB wordt echter niet overschreden. Gezien de beperkte schaal van dit plan is het niet mogelijk of wenselijk om effectieve maatregelen te treffen die de geluidsbelastingen terugbrengen tot waarden die lager zijn dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

Op basis van de Wgh kan de gemeente Oude IJsselstreek een hogere waarde verlenen voor de geluidsbelastingen afkomstig van de Frank Daamenstraat. De verlening van de hogere waarde vindt plaats in een aparte hogere waarde-procedure gelijktijdig met de ruimtelijke procedure.

Conclusie

Het aspect geluid vormt na verlening van hogere waarden geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het initiatief.

3.3.4 Luchtkwaliteit

Algemeen

De Wet luchtkwaliteit (verankerd in de Wet milieubeheer, hoofdstuk 5, titel 5.2) is een implementatie van diverse Europese richtlijnen omtrent luchtkwaliteit, waarin onder andere grenswaarden voor vervuilende stoffen in de buitenlucht zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu. In Nederland zijn stikstofdioxide (NO2) en zwevende deeltjes als PM10 (fijn stof) de maatgevende stoffen waar de concentratieniveaus het dichtst bij de grenswaarden liggen. Overschrijdingen van de grenswaarden komen, uitzonderlijke situaties daargelaten, bij andere stoffen niet voor. Vanaf 1 januari 2015 dient het bevoegd gezag de luchtkwaliteit ook te toetsen aan de grenswaarde voor PM2,5. Op basis van onderzoek door het Planbureau voor de Leefomgeving kan worden gesteld dat als aan de grenswaarden voor PM10  wordt voldaan, ook aan de grenswaarde voor PM2,5 wordt voldaan.

Hoewel de luchtkwaliteit de afgelopen jaren flink is verbeterd, kan Nederland niet voldoen aan de luchtkwaliteitseisen die in 2010 van kracht zijn geworden. De EU heeft Nederland derogatie (uitstel) verleend op grond van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Dit betreft een gemeenschappelijke aanpak van het Rijk en diverse regio's om samen te werken aan een schonere lucht, waarbij ruimte wordt geboden aan noodzakelijke ruimtelijke ontwikkelingen. Plannen die in betekenende mate bijdragen aan luchtverontreiniging worden opgenomen in een gebiedsgericht programma van het NSL. Het maatregelenpakket in het NSL is hiermee in evenwicht en zodanig dat op termijn de luchtkwaliteit in heel Nederland onder de grenswaarden ligt. Plannen die 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan luchtverontreiniging hoeven niet langer individueel getoetst te worden aan de Europese grenswaarden aangezien deze niet leiden tot een significante verslechtering van de luchtkwaliteit. Deze grens is in de AMvB NIBM gelegd bij 3% van de grenswaarde van een stof: Voor NO2 en PM10 betekent dit dat aannemelijk moet worden gemaakt dat het project tot maximaal 1,2 µg/m³ verslechtering leidt. Voor een aantal functies (o.a. woningen, kantoren, tuin- en akkerbouw) is dit gekwantificeerd in de ministeriële regeling NIBM.

Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening wordt afgewogen of het aanvaardbaar is het project op deze plaats te realiseren. Hierbij kan de blootstelling aan luchtverontreiniging een rol spelen, ook als het project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Er is sprake van een significante blootstellingsduur als de verblijfsduur die gemiddeld bij de functie te verwachten is een aanzienlijk deel van de dag betreft. Volgens de toelichting op de Regeling Beoordeling luchtkwaliteit is dit onder andere het geval bij een woning, school of sportterrein.

Gevoelige bestemmingen als scholen, kinderdagverblijven, bejaarden- en zorgtehuizen genieten op grond van de gelijknamige AMvB extra bescherming. Substantiële uitbreiding of nieuwvestiging binnen 50 meter van een provinciale weg of 300 meter van een Rijksweg is alleen toegestaan als de concentraties luchtvervuilende stoffen zich onder de grenswaarden bevinden, waardoor geen onacceptabele gezondheidsrisico's optreden.

Toetsing
Het initiatief voorziet in de realisatie van een winkelpand en vier appartementen binnen bestaand stedelijk gebied. In de huidige situatie is reeds een winkelpand met bedrijfswoning aanwezig in het besluitgebied. Deze functies zorgen in de huidige situatie ook voor verkeersbewegingen. Verwacht wordt dat door voorliggend initiatief het aantal verkeersbewegingen niet toe zal nemen. Daarnaast draagt een bouwplan met minder dan 1.500 woningen volgens de ministeriële regeling NIBM niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. Toetsing aan de grenswaarden is derhalve niet noodzakelijk.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de lokale luchtkwaliteit onderzocht, zodat onacceptabele gezondheidsrisico's kunnen worden uitgesloten. Hiertoe is de monitoringstool1 uit het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) van de rijksoverheid geraadpleegd. De monitoringstool geeft inzicht in de concentraties stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) in het besluitgebied tussen 2020 en 2030. De monitoringstool kent scenario's zonder en met lokale maatregelen die er voor moeten zorgen dat op termijn overal aan de grenswaarden wordt voldaan. Beide typen scenario's laten in de toekomst een afname van de concentraties zien. Dit komt doordat bedrijven en het verkeer steeds schoner worden door technologische verbeteringen. De monitoringstool maakt duidelijk dat de concentraties luchtvervuilende stoffen in de peiljaren 2020 en 2030 in het besluitgebied onder de grenswaarden liggen die op Europees niveau zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu tegen schadelijke gevolgen van luchtverontreiniging. De blootstelling aan luchtverontreiniging is hierdoor beperkt en leidt niet tot onaanvaardbare gezondheidsrisico's.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het initiatief.

3.3.5 Externe veiligheid

Algemeen

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het verminderen en beheersen van risico's van zware ongevallen met gevaarlijke stoffen in inrichtingen en tijdens het transport ervan. Op basis van de criteria zoals onder andere gesteld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) worden bedrijven en activiteiten geselecteerd die een risico op zware ongevallen met zich mee (kunnen) brengen. Daarbij gaat het vooral om de grote chemische bedrijven, maar ook om kleinere bedrijven als LPG-tankstations en opslagen van bestrijdingsmiddelen. Daarnaast zijn (hoofd)transportassen voor gevaarlijke stoffen, zoals buisleidingen, spoor-, auto-, en waterwegen, ook als potentiële gevarenbron aangemerkt.

Het externe veiligheidsbeleid heeft tot doel zowel individuele burgers als groepen burgers een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Om dit doel te bereiken zijn gemeenten en provincies verplicht om bij besluitvorming in het kader van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), de Wet milieubeheer en de Wet op de ruimtelijke ordening de invloed van een risicobron op zijn omgeving te beoordelen. Daartoe wordt binnen het werkveld van de externe veiligheid veelal het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR) gehanteerd.

Het plaatsgebonden risico is de kans dat een persoon die zich gedurende een jaar onafgebroken onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt, overlijdt als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Dit risico wordt per bedrijf en transportas vastgelegd in contouren. Er geldt een contour waarbinnen deze kans 1x10-6 (één op de miljoen) bedraagt.

Het groepsrisico is een berekening van de kans dat een groep personen binnen een bepaald gebied overlijdt ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. De oriëntatiewaarde geeft hierbij de indicatie van een aanvaardbaar groepsrisico. Indien een ontwikkeling is gepland in de nabijheid van een risicobron geldt afhankelijk van de ontwikkeling een verantwoordingsplicht voor het toelaten van gevoelige functies.

Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi)

Voor bepaalde risicovolle bedrijven geldt het Besluit externe veiligheid inrichtingen en Regeling externe veiligheid inrichtingen (Bevi en Revi). Hierin zijn de risiconormen voor externe veiligheid met betrekking tot bedrijven met gevaarlijke stoffen wettelijk vastgelegd.

Circulaire effectafstanden LPG-tankstations

In de circulaire is de effectbenadering uitgewerkt voor LPG-tankstations. In beginsel zijn geen (beperkt) kwetsbare objecten binnen een effectafstand van 60 meter en geen zeer kwetsbare objecten binnen een effectafstand van 160 meter toegestaan. Naast de circulaire blijft ook de toetsing aan het Bevi noodzakelijk.

Transport van gevaarlijke stoffen (water, spoor, weg)

Voor de beoordeling van de risico's vanwege transport van gevaarlijke stoffen geldt het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt en basisnet), met als uitvloeisel het zogeheten Basisnet en de bijbehorende regeling Basisnet.

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Voor de beoordeling van de risico's van transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen geldt het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb en Revb). Naast de toetsing aan het plaatsgebonden risico en het groepsrisico is hierin vastgelegd dat aan weerszijden van een buisleiding een bebouwingsvrije afstand moet worden aangehouden voor beheer en onderhoud aan de buisleidingen.

Toetsing

In de huidige situatie zijn een winkelpand en een bedrijfswoning in het besluitgebied gelegen. Het initiatief voorziet in de realisatie van een winkelpand en vier appartementen binnen bestaand stedelijk gebied. Daarmee worden, per saldo, drie nieuwe kwetsbare objecten gerealiseerd in het besluitgebied ten opzichte van de voorgaande situatie. De navolgende afbeelding bevat een fragment van de risicokaart Nederland. De globale ligging van het besluitgebied is aangeduid met een blauwe stippellijn.

Uitsnede risicokaart Nederland

Stationaire bronnen

Het besluitgebied ligt niet in de omgeving van stationaire bronnen.

Mobiele bronnen

Ten noorden van het besluitgebied ligt op een afstand van circa 740 meter één buisleiding van Gasunie. Deze leiding heeft de volgende kenmerken:

Naam leiding	Uitwendige diameter	Werkdruk	Invloedsgebied groepsrisico
N-569-80	8.62 inch	40 bar	103 meter

Op basis van voorgaande informatie kan geconcludeerd worden dat het invloedsgebied van de buisleiding N-569-80 niet gelegen is over het besluitgebied.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het initiatief.

3.3.6 Bedrijven en milieuzonering

Algemeen

Indien door middel van een plan nieuwe, gevoelige functies mogelijk worden gemaakt, moet worden aangetoond dat een goed leefmilieu mogelijk kan worden gemaakt. Hierbij moet rekening worden gehouden met omliggende functies met een milieuzone. Anderzijds mogen omliggende bedrijven niet in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden aangetast door de realisatie van nieuwe gevoelige functies.

Wat betreft de aanbevolen afstanden tussen bedrijvigheid en gevoelige functies, zoals wonen, is de brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009) van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten geraadpleegd. Hierin worden richtafstanden voor het omgevingstype 'gemengd gebied' als 'rustige woonwijk' en 'rustig buitengebied' aanbevolen.

Gemengde gebieden betreffen gebieden die langs hoofdinfrastructuur liggen en/of gebieden met matige tot sterke functiemenging. In een rustige woonwijk en het buitengebied komen vrijwel geen andere functies voor. Voor gemengde gebieden kunnen de richtafstanden worden verminderd.

Toetsing

In de omgeving van het besluitgebied is sprake van een menging van woon-, detailhandel-, maatschappelijke, en centrumfuncties. Om die reden maakt het besluitgebied deel uit van een 'gemengd gebied'.

Hinderveroorzakende functies in de omgeving van het besluitgebied

De toekomstige appartementen in het besluitgebied kunnen worden aangemerkt als milieuhindergevoelig. In de omgeving van het besluitgebied zijn enkele hinderveroorzakende functies gelegen:

Adres	Functie
Frank Daamenstraat 4	Bedrijfskledingwinkel
Frank Daamenstraat 4	Interieurwinkel
Frank Daamenstraat 21a	Administratiekantoor
Frank Daamenstraat 35	Bouwmarkt
Frank Daamenstraat 39	Restaurant
DRU-laan 2	Evenementenhal

De navolgende tabel laat zien hoe de functies kunnen worden gecategoriseerd op basis van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Daarnaast geeft de tabel de minimaal aanbevolen richtafstanden (in meters) aan voor deze functies:

Functie	Type inrichting	Geur	Stof	Geluid	Gevaar	Minimale afstand in gemengd gebied	Werkelijke afstand
Bedrijfskledingwinkel	Detailhandel voor zover n.e.g.	0	0	10	0	0	circa 45 meter
Interieurwinkel	Detailhandel voor zover n.e.g.	0	0	10	0	0	circa 55 meter
Administratiekantoor	Overige zakelijke dienstverlening: kantoren	0	0	10	0	0	circa 5 meter
Woonwinkel	Detailhandel voor zover n.e.g.	0	0	10	0	0	circa 50 meter
Restaurant	Restaurants, cafetaria's, snackbars, ijssalons met eigen ijsbereiding, viskramen e.d.	10	0	10	10	0	circa 110 meter
Evenementenhal	Theaters, schouwburgen, concertgebouwen, evenementenhallen	0	0	30	0	10	circa 170 meter

De grootste richtafstand tussen voorliggend initiatief en de hinderveroorzakende functies in de omgeving van het besluitgebied, volgens de VNG-brochure, bedraagt 10 meter. De afstand tussen de nieuw te realiseren appartementen en de bovenstaande omliggende functies bedraagt meer dan 10 meter. De afstand is daarmee voldoende groot.

Hinderveroorzakende functies in het besluitgebied

De woningen grenzend aan het besluitgebied en de toekomstige appartementen in het besluitgebied kunnen worden aangemerkt als milieuhindergevoelig. Op basis van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' kan voorliggend initiatief worden gecategoriseerd als 'Detailhandel voor zover n.e.g.'. De VNG-brochure geeft de volgende minimaal aanbevolen richtafstanden aan voor deze functie:

Type inrichting	Geur	Stof	Geluid	Gevaar
Detailhandel voor zover n.e.g.	0	0	10	10

Aangezien het een gemengd gebied betreft, kan de richtafstand met één stap worden verminderd. De richtafstand tussen de winkel en de woningen grenzend aan het besluitgebied en tussen de winkel en de nieuw te realiseren appartementen bedraagt daarom 0 meter. De winkel in het besluitgebied vormt geen belemmering voor de omliggende woningen.

Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het initiatief.

3.3.7 Water

Beleid

Het waterbeleid van Rijk en provincie is gericht op een veilig en goed bewoonbaar land met gezonde, duurzame watersystemen. Het besluitgebied ligt in het beheersgebied van het Waterschap Rijn en IJssel. In het Waterbeheerplan 2016-2021 van Waterschap Rijn en IJssel laat het waterschap zien welke ontwikkelingen voor het waterbeheer van belang zijn en welke accenten zij in de samenwerking met haar partners willen leggen. Vanuit die omgevingsverkenning is vervolgens het beleid voor de planperiode 2016-2021 beschreven voor primaire taakgebieden van het waterschap:

• Bescherming tegen overstromingen en werken aan veiligheid: Veilig water.
• Zorgen voor de juiste hoeveelheid water en passende waterpeilen: Voldoende water.
• Zorgen voor een goede waterkwaliteit die nodig is voor mens, plant en dier: Schoon water.
• Verwerken van afvalwater en het benutten van energie en grondstoffen daaruit: Afvalwater.
• Zorgen voor goede randvoorwaarden voor beroepsvaart op de Oude IJssel: Vaarwegbeheer.

Watertoets

Waterschap Rijn en IJssel heeft een watertoetstabel ontwikkeld waarmee met een aantal vragen in beeld te brengen is welke wateraspecten relevant zijn en met welke intensiteit het watertoetsproces doorlopen dient te worden. De vragen zijn gericht op de locatie van de ruimtelijke ontwikkeling en welke veranderingen er mogelijk worden gemaakt.

De intensiteit van het watertoetsproces is afhankelijk van de antwoorden op de vragen. Als erop een categorie 2 vraag een 'ja' is geantwoord, is een uitgebreide watertoets noodzakelijk. Is er op geen van de categorie 2 vragen een 'ja' geantwoord, dan kan een verkorte watertoets doorlopen worden. Als er alleen met 'nee' is geantwoord, dan is het RO-plan waterhuishoudkundig niet van belang en hoeft er geen wateradvies bij het waterschap gevraagd te worden.

Navolgend is de watertoetstabel opgenomen. De relevante waterthema's voor de ontwikkeling worden door middel van de watertoetstabel geselecteerd en vervolgens beschreven (wanneer de toetsvraag met 'ja' is beantwoord).

Thema			Toetsvraag	Relevant	Intensiteit
Veiligheid			1. Ligt in of binnen 20 meter vanaf het plangebied een waterkering? (primaire waterkering, regionale waterkering of kade) 2. Ligt het plangebied in een waterbergingsgebied of winterbed van een rivier?	Nee Nee	2 2
Riolering en Afvalwater- keten			1. Is de toename van het afvalwater (DWA) groter dan 1 m3/uur? 2. Ligt in het plangebied een persleiding van WRIJ? 3. Ligt in of nabij het plangebied een RWZI of rioolgemaal van het waterschap?	Nee Nee Nee	2 1 1
Wateroverlast (oppervlakte- water)			1. Is er sprake van toename van het verhard oppervlak met meer dan 2.500 m2? 2. Is er sprake van toename van het verhard oppervlak met meer dan 500 m2? 3. Zijn er kansen voor het afkoppelen van bestaand verhard oppervlak? 4. In of nabij het plangebied bevinden zich natte en laag gelegen gebieden, beekdalen, overstromingsvlaktes?	Nee Nee Nee Nee	2 1 1 1
Oppervlakte- waterkwaliteit			1. Wordt vanuit het plangebied (hemel)water op oppervlaktewater geloosd?	Nee	1
Grondwater- overlast			1. Is in het plangebied sprake van slecht doorlatende lagen in de ondergrond? 2. Is in het plangebied sprake van kwel? 3. Beoogt het plan dempen van perceelsloten of andere wateren? 4. Beoogt het plan aanleg van drainage?	Nee Nee Nee Nee	1 1 1 1
Grondwater- kwaliteit			1. Ligt het plangebied in de beschermingszone van een drinkwateronttrekking?	Nee	1
Inrichting en beheer			1. Bevinden zich in of nabij het plangebied wateren die in eigendom of beheer zijn bij het waterschap? 2. Heeft het plan herinrichting van watergangen tot doel?	Nee Nee	1 2
Volksgezond- heid			1. In of nabij het plangebied bevinden zich overstorten uit het gemengde stelsel? 2. Bevinden zich, of komen er functies, in of nabij het plangebied die milieuhygiënische of verdrinkingsrisico's met zich meebrengen (zwemmen, spelen, tuinen aan water)?	Nee Nee	1 1
Natte natuur			1. Bevindt het plangebied zich in of nabij een natte EVZ? 2. Ligt in of nabij het plangebied een HEN of SED water? 3. Bevindt het plangebied zich in beschermingszones voor natte natuur? 4. Bevindt het plangebied zich in een Natura 2000-gebied?	Nee Nee Nee Nee	2 2 1 1
Verdroging			1. Bevindt het plangebied zich in een TOP-gebied?	Nee	1
Recreatie			1. Bevinden zich in het plangebied watergangen en/of gronden in beheer van het waterschap waar actief recreatief medegebruik mogelijk wordt?	Nee	2
Cultuurhistorie			1. Zijn er cultuurhistorische waterobjecten in het plangebied aanwezig?	Nee	1

Situatie besluitgebied
Voorliggend initiatief ziet toe op het afwijken van het bestemmingsplan. In de huidige situatie zijn een winkelpand en een bedrijfswoning in het besluitgebied gelegen. De oppervlakte aan verharding neemt ten opzichte van de mogelijkheden in het geldende bestemmingsplan en de oorspronkelijke situatie niet of nauwelijks toe.

Voor zover bekend hebben zich in het verleden geen problemen voorgedaan met het grondwater. Hemelwater afkomstig van de ontwikkeling zal gescheiden worden ingezameld. Hemelwater afkomstig van het nieuw te bouwen winkelpand, de appartementen en bijbehorende verhardingen wordt in het besluitgebied geïnfiltreerd door middel van infiltratiekratten.

De ontwikkeling in het besluitgebied heeft geen negatieve gevolgen voor de waterhuishouding ter plaatse.

Overleg Waterschap Rijn en IJssel

Bij de watertoetstabel zijn de vragen alleen met 'nee' beantwoord. Dit betekent dat het plan waterhuishoudkundig niet van belang is voor het waterschap en er geen wateradvies bij het waterschap gevraagd hoeft te worden. Om die reden is geen overleg met het waterschap gevoerd.

Conclusie

Het aspect water vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het initiatief.

3.3.8 Archeologie en cultuurhistorie

Algemeen

Op basis van artikel 3.1.6, vijfde lid, onderdeel a, van het Bro moet bij ruimtelijke ontwikkelingen worden getoetst, hoe er wordt omgegaan met de aspecten archeologie en cultuurhistorie. De bescherming van archeologische waarden is verankerd in de Erfgoedwet. Het belangrijkste doel van deze wet is de bescherming van de aanwezige en de te verwachten archeologische waarden door het reguleren van bodemverstorende activiteiten.

Toetsing

Archeologie

Het besluitgebied ligt volgens de archeologische waardenkaart van de gemeente Oude IJsselstreek deels in een gebied met een 'Gematigde archeologische verwachting' (categorie 5). Een archeologisch onderzoek in dergelijk gebied is nodig op het moment dat de bodemingrepen groter zijn dan 1.000 m² en dieper dan 30 cm uitgevoerd zullen worden. In de huidige situatie is reeds bebouwing aanwezig. De bodemingrepen zullen niet dieper dan de bestaande fundering zijn. Om die reden is archeologisch onderzoek niet noodzakelijk.

Cultuurhistorie

De gemeente Oude IJsselstreek heeft een 'Cultuurhistoriche waardenkaart' vastgesteld. Op deze kaart worden meldingen gemaakt van cultuurhistorische objecten, elementen of structuren of andere cultuurhistorisch relevante zaken in het besluitgebied. Het besluitgebied ligt in de historische kern van voor 1850. In de omgeving van het besluitgebied is een voormalig ijzergieterij gelegen. Verder zijn in de omgeving van het besluitgebied drie gemeentelijke monumenten gelegen (Frank Daamenstraat 2, Ir. Sassenstraat 29 en 38). Dit initiatief zal de uitstraling van de monumenten niet benadelen.

Conclusie

Het aspect cultuurhistorie en archeologie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het initiatief.

3.3.9 Ecologie

Algemeen

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet, in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb), in beeld worden gebracht of er sprake is van invloeden op natuurwaarden en beschermde soorten.

Toetsing

Quickscan natuurtoets

Door Buro Ontwerp en Omgeving is in december 2020 een quickscan natuurtoets uitgevoerd. De conclusies uit dit onderzoek worden hierna behandeld. Dit onderzoek is als Bijlage 4 bijgevoegd.

Gebiedsbescherming

Het besluitgebied ligt op een afstand van meer dan 3 km van Natura2000-gebieden. Storingsfactoren als oppervlakteverlies, versnippering, verontreiniging, verdroging, verstoring door geluid, verstoring door licht, verstoring door trilling, optische verstoring en verstoring door mechanische effecten zijn niet aan de orde. Er dient wel een AERIUS-berekening te worden uitgevoerd om negatieve effecten als vermesting en verzuring door stikstofdepositie te berekenen.

Op navolgende afbeelding is te zien dat het besluitgebied op circa 330 meter afstand ligt van gebieden die behoren tot Natuurnetwerk Nederland (NNN) en circa 1,2 km van gebieden behorende bij de Groene Ontwikkelingszone (GO). Gezien de ligging buiten deze gebieden worden de kernkwaliteiten en ontwikkelingen van de GO en het GNN bij de werkzaamheden niet aangetast.

Ligging besluitgebied ten opzichte van Gelders Natuurnetwerk (donkergroen) en de Groene Ontwikkelingszone (lichtgroen)

Soortenbescherming

Tijdens het veldbezoek zijn bij het appartement in de zuidoostelijke hoek van het pand potentiële invliegopeningen voor vleermuizen aangetroffen Verblijfsplaatsen van gebouwbewonende vleermuizen kunnen daarom in het projectgebied aanwezig zijn. De sloop van het pand zou kunnen leiden tot overtreding van de Wet natuurbescherming als deze als verblijfplaats fungeert voor vleermuizen. De aanwezigheid van vleermuizen in de bebouwing moet daarom nader worden onderzocht.

Voor overige soort(groep)en is aanvullend onderzoek of het aanvragen van een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming niet noodzakelijk.

Effectbeoordeling stikstofdepositie

In de Quickscan natuurtoets is aangegeven dat de afstand tussen het besluitgebied en de voor stikstofgevoelige habitattypen van Natura 2000-gebieden relatief groot is. Eventuele stikstofdepositie op deze gebieden wordt daarom verwaarloosbaar geacht. Om inzicht te krijgen in deze stikstofdepositie is door Buro Ontwerp & Omgeving een effectbeoordeling stikstofdepositie uitgevoerd. De effectbeoordeling is als Bijlage 5 bijgevoegd.

Uit de uitgevoerde effectbeoordeling stikstofdepositie blijkt dat bij de voorgenomen ontwikkeling van één winkelpand en vier appartementen in de sloopfase, realisatiefase (de bouw) en de gebruiksfase geen stikstofdepositie groter dan 0,00 mol/ha/jr plaatsvindt.

Er is geen sprake van een vergunningplicht in het kader van de Wet natuurbescherming.

Nader onderzoek

Gelet op de geschiktheid van het besluitgebied voor gebouwbewonende vleermuizen is nader onderzoek noodzakelijk om de daadwerkelijke functie van het besluitgebied voor deze soorten te kunnen bepalen. Door Buro Ontwerp en Omgeving is in oktober 2021 nader ecologisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is bijgevoegd als Bijlage 6. Op basis van het uitgevoerde onderzoek kan de navolgende conclusie getrokken worden.

In de spouwmuur is één paarverblijf aanwezig van de gewone dwergvleermuis. Voor het overtreden van de verbodsbepalingen uit artikel 3.5 lid 2 en 4 is een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming noodzakelijk. Deze artikelen hebben betrekking op het vernietigen van rust- of verblijfplaatsen en het verstoren van soorten. Ten behoeve van de ontheffingsaanvraag dient een activiteitenplan te worden opgesteld. Met de uitvoering van een activiteitenplan wordt de ontheffing naar verwachting verleend. Daarnaast zijn ook Wnb artikel 3.1 lid 1 en artikel 3.5 lid 1 relevant voor deze soorten. Deze artikelen hebben betrekking op het doden en vangen van soorten. Er is echter geen ontheffing in het kader van de Wnb noodzakelijk indien mitigerende maatregelen worden getroffen en zorgvuldig wordt gehandeld. Dit dient opgenomen te worden in het activiteitenplan.

Conclusie

Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het initiatief.

3.3.10 Verkeer en parkeren

Algemeen

Bij ruimtelijke plannen moet worden aangetoond dat de ontwikkeling geen negatieve gevolgen heeft voor de verkeer- en parkeersituatie ter plaatse.

Toetsing

Verkeer

De realisatie van de vier appartementen en een winkelpand in het besluitgebied zorgt voor een verkeersaantrekkende werking.

Voor wat betreft het te verwachten aantal verkeersbewegingen per woning is uitgegaan van de CROW-publicatie uit 2018 'Toekomstbestendig parkeren'. Uitgaande van 'Koop, appartement, midden' en 'Woonwinkel' van de verstedelijkingsgraad 'Weinig stedelijk' en het gebiedstype 'Rest bebouwde kom' is het aantal verkeersbewegingen gemiddeld 6 per woning per dag en 59 per dag voor de winkel. Dit betekent dat met de realisatie van de ontwikkeling ontwikkeling 83 verkeersbewegingen per dag tot stand komen.

In de huidige situatie is al een winkelpand met bedrijfswoning aanwezig in het besluitgebied. Deze functies zorgen in de huidige situatie ook voor verkeersbewegingen. Verwacht wordt dat door voorliggend initiatief het aantal verkeersbewegingen niet toe zal nemen. Zoals is besproken in paragraaf 2.3 zal onderhavig initiatief worden ontsloten over eigen terrein langs de voorzijde van het winkelpand met de bestaande in- en uitrit op de Frank Daamenstraat.

Parkeren

Het aantal benodigde parkeerplaatsen wordt bepaald door de aard en omvang van de activiteit waarin het plan voorziet.

Om de parkeerbehoefte te bepalen, is gebruik gemaakt van de kengetallen van het Gemeentelijke Verkeer- en Vervoerplan 2012 - 2020 (GVVP) van de gemeente Oude IJsselstreek. Bij de berekening van de parkeerbehoefte is uitgegaan van één showroom van circa 700 m² bvo en vier woningen in de categorie 'Woning middensegment' in 'Rest bebouwde kom'. Hiervoor wordt een parkeernorm van minimaal 1,8 parkeerplaatsen per woning gehanteerd. De parkeernorm voor 'showroom' in 'Rest bebouwde kom' is 1,6 per 100 m². De totale parkeerbehoefte komt daarmee op 18,4 parkeerplaatsen. Het aandeel van bezoekers is daarbij 0,3 parkeerplaats per woning. In het besluitgebied zullen 10 reguliere parkeerplaatsen en 1 parkeerplaats voor een bedrijfswagen worden gerealiseerd. Dit geeft een tekort van 7,4 parkeerplaatsen op het besluitgebied.

De parkeerplaatsen zouden afwisselend gebruikt kunnen worden door bewoners van de appartementen en bezoekers van de woonwinkel. Gecombineerd gebruik van parkeerplaatsen kan de parkeerbehoefte beïnvloeden. Voor gecombineerd gebruik van de parkeerplaatsen zijn de aanwezigheidspercentages bepaald in de CROW-publicatie uit 2018 'Toekomstbestendig parkeren' gebruikt. De aanwezigheidspercentages zijn hieronder weergegeven in een tabel.

	ochtend	middag	avond	nacht	zaterdagmiddag		zaterdagavond	zondagmiddag
woningen bewoners	50%	50%	90%	100%	60%		80%	70%
woningen bezoekers	10%	20%	80%	0%	60%		80%	70%
detailhandel	30%	60%	10%	0%	100%		0%	0%

Uit de tabel komt naar voren dat tijdens koopavond, zaterdagmiddag en koopzondag de bezetting het hoogst is. Aan de hand van de aanwezigheidspercentages en de gemeentelijke parkeernorm kan worden berekend hoeveel parkeerplaatsen benodigd zijn als de parkeerplaatsen onderling uitgewisseld kunnen worden. In de navolgende tabel is het aantal benodigde parkeerplaatsen weergegeven.

	ochtend	middag	avond	nacht	zaterdagmiddag		zaterdagavond	zondagmiddag
woningen bewoners	3	3	5,4	6	3,6		4,8	4,2
woningen bezoekers	0,1	0,2	1	0	0,7		1	0,8
detailhandel	3,4	6,7	1,1	0	11,2		0	0
Totaal	6,5	9,9	7,5	6	15,5		5,8	5

Het aantal benodigde parkeerplaatsen op het drukste moment (zaterdagmiddag) is 15,5. Dit geeft een tekort van 2,9 parkeerplaatsen. Dit tekort van 3 parkeerplaatsen kan worden opgevangen in de openbare ruimte. In de openbare ruimte zijn voldoende parkeerplaatsen op loopafstand aanwezig. Deze parkeerplaatsen in de openbare ruimte worden in de huidige situatie ook al voor de woonwinkel gebruikt. In de huidige situatie zijn namelijk geen parkeerplaatsen voor bezoekers in het besluitgebied aanwezig, terwijl er wel sprake is van een woonwinkel en een bedrijfswoning. De te realiseren parkeerplaatsen zijn om die reden een verbetering voor de parkeersituatie in de omgeving van het besluitgebied.

De doelgroep voor de toekomstige appartementen bestaat uit senioren. Volgens de meest recente cijfers van CBS Statline (2015) is het autobezit van alleenstaanden 0,49 per huishouden. Een paar zonder kinderen had in 2015 gemiddeld 1,16 auto. Het is dan ook aannemelijk dat de parkeerbehoefte voor onderhavig initiatief lager zal liggen dan de parkeerbehoefte op basis van de gemeentelijke parkeernorm van 1,8 parkeerplaatsen per woning. De verwachting is daarom dat de 11 te realiseren parkeerplaatsen voldoende zijn.

Conclusie

Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het initiatief.

3.3.11 Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid

Algemeen

Conform artikel 3.1.6 van het Bro dient bij het opstellen van een bestemmingsplan dan wel ruimtelijke onderbouwing onderzoek te worden ingesteld naar de uitvoerbaarheid van het plan. Bij de uitvoering van een project kan in zijn algemeenheid onderscheid worden gemaakt tussen de economische uitvoerbaarheid en de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Bij het eerste gaat het om de kosten en andere economische aspecten die met de verwezenlijking van het plan samenhangen. Tevens is in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) geregeld dat in het kader van een bestemmingsplan of een omgevingsvergunning voor bepaalde bouwplannen de grondexploitatieregeling van toepassing is. Bij het tweede gaat het er om hoe de verwezenlijking door de maatschappij (overheid en burgers samen) wordt gedragen.

Economische uitvoerbaarheid

Voorliggend plan is een particulier initiatief. De kosten voor de realisatie van het plan alsmede de kosten voor de bestemmingsplanprocedure komen geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Voor de gemeente zijn aan dit plan geen kosten verbonden. De economische uitvoerbaarheid is hiermee niet in het geding.

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De buren aan beide zijden van het besluitgebied zijn geïnformeerd over het voorgenomen initiatief. Te zijner tijd worden in deze paragraaf of in een separate bijlage de resultaten van de procedure verwerkt.

Hoofdstuk 4 Conclusie

In voorgaande hoofdstukken is de beoogde realisatie van een winkelpand met opslag en daarboven vier levensloopbestendige seniorenwoningen besproken. In voorliggende ruimtelijke onderbouwing is een toets naar relevante beleids-, milieu- en omgevingsaspecten uitgevoerd. In dit hoofdstuk worden hier de voornaamste conclusies uitgetrokken.

Het beoogde plan wijkt af van het bestemmingsplan, aangezien ter plaatse van de bestemmingen 'Detailhandel' en 'Bedrijf' uitsluitend één bedrijfswoning is toegestaan. Daarnaast geldt dat de bebouwing hoger wordt dan is toegestaan op basis van de bouwregels (circa 10 meter in plaats van de toegestane 7 meter). Detailhandel is binnen het besluitgebied reeds mogelijk.

In de huidige situatie is één winkelpand met bedrijfswoning gelegen. Met de nieuwbouw van een kleiner winkelpand en vier levensloopbestendige seniorenwoningen wordt voldaan aan de de actuele behoefte aan kwalitatief hoogwaardige woningen en de vraag naar seniorenwoningen in de gemeente Oude IJsselstreek. De nieuw te bouwen appartementen zullen zorgen voor inbreiding binnen het bestaand stedelijk gebied en een kleiner winkelpand past beter bij het toekomstige gebruik van de winkel. Hiermee draagt het initiatief bij aan een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse van het besluitgebied.

Bovendien blijkt uit de toetsing aan de verschillende milieu- en haalbaarheidsaspecten dat er voldaan wordt aan de wet- en regelgeving voor wat betreft de diverse aspecten en er geen nadelige effecten op de bestaande situatie in en in de omgeving van het besluitgebied te verwachten zijn.

• 1. https://www.nsl-monitoring.nl/viewer/