TAM-omgevingsplan Kom Varsseveld, locatie Graaf van Lohnstraat

Motivering

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In het zuidwesten van Varsseveld liggen de Graaf van Lohnstraat en de Juliana van Stolbergstraat, waar wooncorporatie Wonion een belangrijk aandeel van woningen uit de jaren ‘60 in bezit heeft. Wonion is voornemens om een verduurzamingsslag te maken voor deze huurwoningen. Hierbij wordt een deel van de woningen gerenoveerd en een deel is aangemerkt om gesloopt te worden. In totaal worden er 7 woningen (circulair) gesloopt. Voor deze te slopen woningen worden 14 nieuwe woningen gerealiseerd. Daarnaast wordt de openbare ruimte heringericht ten behoeve van de extra benodigde parkeerplaatsen.

De nieuwbouw en een deel van de herinrichting van de openbare ruimte is op grond van het 'Omgevingsplan gemeente Oude IJsselstreek' niet geheel mogelijk. Om die reden moet het 'Omgevingsplan gemeente Oude IJsselstreek' worden gewijzigd. Dit wordt gedaan door middel van dit TAM-omgevingsplan. TAM staat voor 'tijdelijke alternatieve maatregel'. Kort gezegd wordt bij een TAM-omgevingsplan de techniek voor planvorming gebruikt zoals deze onder de voormalige Wet ruimtelijke ordening (Wro) gold. Deze maatregel kan tijdelijk gebruikt worden onder de Omgevingswet. Deze techniek betreft de uitwisselingsstandaard IMRO (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) en de voorziening Ruimtelijkeplannen.nl. Juridisch is echter sprake van een wijziging van het 'Omgevingsplan gemeente Oude IJsselstreek' onder de Omgevingswet.

1.2 Ligging planlocatie

Het projectgebied ligt in het zuidwesten van de kern Varsseveld. Het projectgebied is globaal gelegen aan de Graaf van Lohnstraat en Juliana van Stolbergstraat. Aan de noordzijde grenst het projectgebied aan de Oranjestraat en aan de zuidzijde aan de Arentzenstraat.

Op de navolgende afbeeldingen is globaal de ligging en begrenzing van het projectgebied met een rode markering weergegeven. Voor de exacte begrenzing van het projectgebied wordt verwezen naar de verbeelding van dit TAM-omgevingsplan.

Globale ligging projectgebied

Globale begrenzing projectgebied

1.3 Huidig planologisch kader

Voor het projectgebied geldt het 'Omgevingsplan gemeente Oude IJsselstreek'. Onderdeel van dit omgevingsplan zijn de bruidsschatregels en de bestemmingsplannen. De bruidsschatregels zijn voormalige rijksregels die met de inwerkingtreding van de Omgevingswet zijn komen te vervallen en in het omgevingsplan van de gemeente zijn opgenomen. Alle (voorheen of op 31 december 2023) geldende bestemmingsplannen zijn per 1 januari 2024 van rechtswege onderdeel geworden van het 'Omgevingsplan gemeente Oude IJsselstreek'. Op 23 mei 2024 zijn enkele wijzigingen in de (technische) opmaak van het omgevingsplan doorgevoerd.

Ter plaatse van het projectgebied zijn nog geen specifieke regelingen opgenomen in het omgevingsplan. Daarom geldt het bestemmingsplan 'Kom Varsseveld 2010' dat op 23 juni 2011 is vastgesteld door de raad van de gemeente Oude IJsselstreek.

Op grond van het vigerend bestemmingsplan kent het projectgebied de bestemmingen ''Tuin', Verkeer - Verblijfsgebied' en 'Wonen'. Ter plaatse van de voor- en zijtuinen in het projectgebied is de bestemming 'Tuin' opgenomen. Voor een groenzone aan de noordzijde van het projectgebied en een groenzone en voetpad aan de zuidzijde is de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' opgenomen. Voor de woningen in het projectgebied zijn een negental bouwvlakken opgenomen binnen de bestemming 'Wonen'.

Op de navolgende afbeelding is een uitsnede van de verbeelding van het vigerend bestemmingsplan weergegeven. Het projectgebied is hierop globaal met een blauwe stippellijn aangegeven.

Uitsnede bestemmingsplan 'Kom Varsseveld 2010'

Op basis van het Omgevingsplan is herontwikkeling van het projectgebied niet geheel toegestaan. De beoogde functies zijn wel toegestaan maar niet op de gewenste locatie. Hetzelfde geldt voor het bouwen. Er wordt deels buiten het bouwvlak gebouwd. Ook de bouwwijze is niet overal toegestaan. Om de herontwikkeling mogelijk te maken, is voorliggend TAM-omgevingsplan in procedure gebracht.

1.4 Participatie voorbereidingsfase

In paragraaf 6.2.2 is opgenomen op welke wijze burgers en maatschappelijke belangenorganisaties bij de voorbereiding van het omgevingsplan zijn betrokken.

1.5 Leeswijzer

Deze motivering is opgebouwd uit zes hoofdstukken. In het volgende hoofdstuk (Hoofdstuk 2) is de bestaande en toekomstige situatie beschreven. Hoofdstuk 3 heeft een overzicht van het ruimtelijke beleid en regelgeving. In Hoofdstuk 4 komt de haalbaarheid van het initiatief aan de orde. Vanuit de verschillende van invloed zijnde milieu- en omgevingsaspecten wordt in dit hoofdstuk beschreven waarom voorliggend initiatief kan worden uitgevoerd. Een toelichting op de juridische aspecten van dit TAM-omgevingsplan wordt gegeven in Hoofdstuk 5. Afgesloten wordt met Hoofdstuk 6 waarin de focus op de aspecten economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid (de procedure) ligt.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het plan

2.1 Huidige situatie

Het projectgebied bevindt zich in het zuidwesten van de kern Varsseveld tussen de Graaf van Lohnstraat, de Juliana van Stolbergstraat, de Oranjestraat en de Arentzenstraat. De betreffende buurt is ontwikkeld gedurende de jaren '60. De woningen in het projectgebied zijn gelegen aan de Graaf van Lohnstraat en de Juliana van Stolbergstraat. De bestaande situatie betreft in totaal 39 tussen- en hoekwoningen die in het bezit zijn van Wonion. De particuliere hoekwoning die niet in het bezit is van Wonion wordt niet meegenomen in voorliggend plan. Alle woningen hebben twee bouwlagen met daarop een kap met donker grijze pannen. De voortuinen en erfafscheidingen variëren per woning.

Aan de noord- en zuidzijde van het projectgebied zijn twee groenzones gelegen. Deze groenzones bestaan overwegend uit gras en enkele bomen. Het parkeren vindt plaats op eigen perceel en op parkeerplaatsen langs de weg.

De navolgende afbeeldingen geven een impressie van de huidige bebouwing en inrichting van de openbare ruimte in het projectgebied.

Vogelvluchtweergave huidige situatie projectgebied

Straatbeeld Graaf van Lohnstraat

Straatbeeld Juliana van Stolbergstraat

Groenzone noordzijde ter plaatse van de Oranjestraat

Groenzone zuidzijde ter plaatse van de Arentzenstraat

2.2 Toekomstige situatie

De huidige woningen in het projectgebied voldoen niet meer aan de eisen van de huidige tijd. Om die reden wordt een verduurzamingsslag met de bestaande 39 huurwoningen (in eigendom van Wonion) gerealiseerd. Daardoor worden in het projectgebied 32 bestaande tussenwoningen gerenoveerd en worden 7 bestaande hoekwoningen gesloopt. Ten behoeve van deze gesloopte woningen worden 14 boven-benedenwoningen teruggebouwd. Tevens biedt de herontwikkeling van het projectgebied de kans om de openbare ruimte her in te delen met meer ruimte voor parkeren.

In de stedenbouwkundige opzet wordt in de toekomstige situatie vastgehouden aan de structuur, maar vergeleken met de huidige situatie hebben de beneden-bovenwoningen een speelsere opzet met verspringingen in de oriëntatie, rooilijnen en materialisatie.

Aan de infrastructuur vindt een wijziging plaats aan de noord- en zuidzijde van het projectgebied. De hier gelegen groenzones worden opnieuw ingericht ten behoeve van een aantal extra benodigde parkeerplaatsen, waardoor de toegenomen parkeerbehoefte in het projectgebied wordt opgevangen. De aspecten verkeer en parkeren wordt nader toegelicht in paragraaf 4.10. De trottoirs blijven voornamelijk behouden in het projectgebied.

Navolgende afbeeldingen geven een impressie weer van de toekomstige situatie, de gerenoveerde tussenwoningen en de nieuwe beneden-bovenwoningen ter vervanging van de gesloopte hoekwoningen.

Situatietekening toekomstige situatie

Impressie toekomstige situatie (1)

Impressie toekomstige situatie (2)

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Onderdeel van de Omgevingswet is een visie op de leefomgeving: de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Met de NOVI neemt het Rijk het voortouw voor een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Nederland. De NOVI richt zich op de volgende vier prioriteiten die onderling veel met elkaar te maken hebben en gevolgen hebben voor het inrichten van de fysieke leefomgeving:

• ruimte maken voor de klimaatverandering en energietransitie;
• de economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden;
• steden en regio's sterker en gezonder maken;
• het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen.

In de NOVI staan de keuzes op nationaal niveau, maar in veel gevallen ligt de verantwoordelijkheid bij gemeenten en/of provincies. Op basis van drie uitgangspunten helpt de NOVI bij het wegen van belangen en het maken van keuzes:

• combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies;
• kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal;
• afwentelen wordt voorkomen.

Beoordeling initiatief

Met het initiatief wordt bijgedragen aan de prioriteiten "Ruimte maken voor de klimaatverandering en energietransitie" en "Steden en regio's sterker en gezonder maken" uit het NOVI.

Met het plan is sprake van herontwikkeling binnen een bestaande woonwijk. De huidige sociale huurwoningen voldoen niet meer aan de eisen van de huidige tijd, waardoor er een verduurzamingsslag zal plaatsvinden. Hierdoor worden in totaal 32 woningen gerenoveerd en worden 7 woningen gesloopt. In plaats van deze gesloopte woningen worden 14 beneden-bovenwoningen nieuw gebouwd. Er is sprake van een kwaliteitsverbetering en uitbreiding van de woningvoorraad en een kwaliteitsimpuls voor de omgeving.

3.1.2 Instructieregels Rijk (AMvB's)

De Omgevingswet werkt door in vier algemene maatregelen van bestuur (AMvB's):

• 1. het Omgevingsbesluit (Ob);
• 2. het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl);
• 3. het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal);
• 4. het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl).

In deze AMvB's staan regels voor het praktisch uitvoeren van de wet. Voor de volgende onderwerpen gelden er op grond van het Bkl instructieregels voor het vaststellen van een (wijziging van het) omgevingsplan:

• de dienstenrichtlijn (artikel 5.1a Bkl);
• waarborgen van de veiligheid (§ 5.1.2 Bkl);
• beschermen van de waterbelangen (§ 5.1.3 Bkl);
• beschermen van de gezondheid en het milieu, waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit (§ 5.1.4 Bkl);
• beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed, waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking (§ 5.1.5 Bkl);
• het behoud van ruimte voor toekomstige functies voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden (§ 5.1.6 Bkl);
• het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten, waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën (§ 5.1.7 Bkl);
• het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (§ 5.1.8 Bkl).

Daarnaast bevat afdeling 5.2 van het Bkl instructieregels voor de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving. Daarbij gaat het onder meer om het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoorwegen en rijkswegen. In heel bijzondere gevallen kunnen B&W de Minister vragen om een ontheffing van bepaalde instructieregels te verlenen. Dit volgt uit afdeling 5.3 van het Bkl.

Beoordeling initiatief

Voor het initiatief zijn, anders dan de instructieregels die verderop in deze motivering aan bod komen, geen specifieke instructieregels van toepassing.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

Onder de Omgevingswet is in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

In artikel 5.129g van het Bkl wordt de ladder als volgt omschreven:

• 1. Dit artikel is van toepassing op een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is.
• 2. Voor zover een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand in het omgevingsplan rekening gehouden met:
  • a. de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en
  • b. als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien.
• 3. Voor de toepassing van het tweede lid, onder b, wordt tot het stedelijk gebied niet gerekend een stedelijke ontwikkeling waarvoor:
  • a. op grond van het omgevingsplan een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit is vereist; en
  • b. nog geen toepassing is gegeven aan het tweede lid.
• 4. Als een omgevingsplan voorziet in de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en de beoordeling van de behoefte aan een stedelijke ontwikkeling betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, heeft die beoordeling alleen tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Beoordeling initiatief

Voorliggende ontwikkeling zou kunnen worden aangemerkt als een woningbouwlocatie. Deze term is echter niet gedefinieerd. Uit jurisprudentie (zie bijvoorbeeld uitspraak ABRvS201501297/1/R4) blijkt dat woningbouwplannen met elf woningen niet hoeven te worden aangemerkt als woningbouwlocatie, maar grotere woningbouwplannen wel.

In voorliggend plan is sprake van herontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied. Er worden per saldo 7 woningen extra sociale huurwoningen in het projectgebied gerealiseerd. De voorgenomen ontwikkeling voorziet namelijk in de renovatie van 32 bestaande woningen, de sloop van 7 bestaande woningen en de nieuwbouw van 14 beneden-bovenwoningen.

Uit het regionale en gemeentelijke woonbeleid (regionale woonagenda Achterhoek 2023-2030, paragraaf 3.3.2; Woonvisie 2018 Oude IJsselstreek, paragraaf 3.4.3; en Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek, paragraaf 3.4.4) blijkt dat er een grote behoefte is aan extra woningen. Het initiatief voldoet hiermee aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.1.4 Nationale woon- en bouwagenda

In de Nationale Woon- en Bouwagenda (11 maart 2022) worden de oorzaken van de wooncrisis, de doelstellingen en de programmatische aanpak voor de komende jaren geschetst. Het doel van de Nationale Woon- en Bouwagenda is het bevorderen van de beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het woningaanbod in Nederland.

De afgelopen jaren heeft de Rijksoverheid zijn eigen rol voor het grondrecht wonen te klein gemaakt. Te veel is gedacht dat de markt als vanzelf en alleen een oplossing zou bieden voor de woningnood. Te lang is geloofd dat de optelsom van alle gedecentraliseerde keuzes zou leiden tot de oplossing. Regie is nu des te gewenster, omdat er – mede als gevolg van de bevolkingstoename – een enorme schaarste aan huizen is. Die maakt dat de overheid nu met meer tempo en meer regie aan de slag moet.

De huidige situatie vergt de bouw van veel meer huizen. De ambitie gaat omhoog naar 100.000 nieuwe woningen per jaar. De Rijksoverheid wil ook duidelijk kunnen sturen op voor wie er wordt gebouwd, op het bouwen van goede en betaalbare woningen op de plek waar ze gewenst zijn.

Beoordeling initiatief

Met het plan is sprake van herontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied. Er worden per saldo 7 sociale huurwoningen extra in het projectgebied gerealiseerd.

De extra woningen dragen bij aan de ambitie om 100.000 nieuwe woningen per jaar te bouwen.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Gaaf Gelderland

Op 19 december 2018 is de omgevingsvisie 'Gaaf Gelderland' vastgesteld. In deze visie beschrijft de provincie welke richting de provincie op wil op het gebied van energie, klimaat, water, voedsel en ook hoe de provincie de omgeving wil inrichten.

Om samen een Gaaf Gelderland te bereiken, legt de provincie bij het uitvoeren van haar taken de focus op een duurzaam, verbonden en economisch krachtig Gelderland. Met behulp van zeven ambities geeft de provincie hier richting aan:

• energietransitie;
• klimaatadaptatie;
• circulaire economie;
• biodiversiteit;
• bereikbaarheid;
• economisch vestigingsklimaat;
• woon- en leefklimaat.

Voor dit initiatief zijn met name de ambities voor klimaatadaptatie en het woon- en leefklimaat van toepassing.

Klimaatadaptatie

Het klimaat is merkbaar aan het veranderen, waarbij hoosbuien, extreme hitte en langdurige droogte hier goede voorbeelden van zijn. Provincie Gelderland wil zich voorbereiden op het veranderende klimaat door in te zetten op het tegengaan van de bijbehorende risico's en gevaren. Dit heeft prioriteit: In 2050 wil Gelderland optimaal beschermd zijn en kunnen meebewegen met het veranderend klimaat. De provincie Gelderland werkt hierbij vooral vanuit haar betrokkenheid bij waterveiligheid, waterkwaliteit, bodem en natuur. Daarnaast wordt er rekening gehouden met de variatie van de Gelderse streken.

De provincie Gelderland wil met haar partners verder kijken. Bij de aanleg, inrichting, veiligheid en leefbaarheid van de gebouwde omgeving nemen we de gevolgen van het veranderende klimaat mee en maken afspraken over hoe met de risico's om te gaan. Klimaatbestendig werken is daarbij voor de provincie Gelderland een logische voorwaarde als er samengewerkt wordt met anderen. Verschillende ontwikkelingen binnen toerisme en recreatie horen hier ook bij. Deze ontwikkelen wil de provincie Gelderland benutten. Hierbij is het van belang dat de ontwikkelingen passen bij de Gelderse kwaliteiten. De provincie streeft naar een op de toekomst toegerust beschermend klimaatbeleid zodat Gelderland versterkt wordt voor nu en in de toekomst.

Woon- en leefklimaat

Om Gelderland voor mensen en bedrijven aantrekkelijk te houden, is de kwaliteit van de leefomgeving van groot belang. Bovendien draagt een goede kwaliteit van de leefomgeving bij aan gezondheid. Goed bereikbare voorzieningen, aansprekende evenementen, unieke cultuurhistorie, inspirerende culturele voorzieningen, een mooie natuur; het is allemaal van belang. Ook goed wonen hoort daarbij. Gelderland heeft op woongebied een bijzondere positie met uiteenlopende woonkwaliteiten, zowel stedelijke als landelijke. De Gelderse streken hebben ieder hun eigen aard, waar mensen zich thuis en verbonden met elkaar voelen. In onze groeiende Gelderse steden komen veel activiteiten samen. Tegelijkertijd wordt geïnvesteerd in een vitaal platteland, juist als daar krimp plaatsvindt. Om het landschap open, groen en het voorzieningenniveau op peil te houden en leegstand te voorkomen, is bouwen binnen bestaand stedelijk gebied het vertrekpunt. De provincie geeft de voorkeur aan het benutten van bestaande gebouwen en gaat voor concentraties van bebouwing. Pas als er geen andere goede mogelijkheden zijn, kan worden uitgebreid aan de randen van de steden of dorpen.

Beoordeling initiatief

Met het plan is sprake van herontwikkeling binnen een bestaande woonwijk. De huidige sociale huurwoningen voldoen niet meer aan de eisen van de huidige tijd, waardoor er een verduurzamingsslag zal plaatsvinden. Hierdoor worden in totaal 32 woningen gerenoveerd en worden 7 woningen gesloopt. In plaats van deze gesloopte woningen worden 14 beneden-bovenwoningen nieuw gebouwd. Daarnaast is onderdeel van het plan dat een gedeelte van het projectgebied, dat als openbare ruimte dient, klimaatadaptief wordt ingericht. Bovendien worden ook de bijgebouwen van alle woningen in het projectgebied voorzien van een groen sedumdak. Er is sprake van een kwaliteitsverbetering en uitbreiding van de woningvoorraad en een kwaliteitsimpuls voor de omgeving.

Het initiatief draagt bij aan de ambities uit de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland.

3.2.2 Omgevingsverordening

De provincie beschikt over verschillende instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. De verordening wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch gewaarborgd is. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de Provincie Gelderland. Ten aanzien van voorliggend initiatief zijn de regels ten aanzien van de onderwerpen 'woonlocaties' en 'klimaatadaptatie' relevant.

Paragraaf 5.7.1 'Woonlocaties'

In de verordening wordt aangegeven dat een omgevingsplan nieuwe woningen alleen toe laat als die ontwikkeling past binnen de regionale woonagenda. Als een ontwikkeling niet past binnen de regionale woonagenda, kan een omgevingsplan vooruitlopend op de eerstvolgende actualisatie van de regionale woonagenda die ontwikkeling toch toelaten als:

• a. de gemeentebesturen in de regio in de gelegenheid zijn gesteld een zienswijze daarover naar voren te brengen; en
• b. Gedeputeerde Staten met deze ontwikkeling instemmen.

Paragraaf 5.7.6 'Klimaatadaptatie'

Voor zover een initiatief een nieuwe activiteit of ontwikkeling mogelijk maakt, moet op basis van de instructieregel klimaatadaptie de toelichting bij het ruimtelijke plan een beschrijving bevatten van de maatregelen of voorzieningen die worden getroffen om de risico's van klimaatverandering te voorkomen of te beperken en de afweging die daarbij is gemaakt. In die beschrijving moeten in ieder geval de volgende aspecten worden betrokken: waterveiligheid, wateroverlast, droogte en hitte. De beschrijving wordt opgesteld na overleg met in ieder geval het dagelijks bestuur van het waterschap waar de activiteit wordt verricht of de ontwikkeling plaatsvindt.

Beoordeling initiatief

Met het plan is sprake van herstructurering binnen een bestaande woonwijk. De huidige sociale huurwoningen voldoen niet meer aan de eisen van de huidige tijd, waardoor er een verduurzamingsslag zal plaatsvinden. Hierdoor worden in totaal 32 woningen gerenoveerd en worden 7 woningen gesloopt. In plaats van deze gesloopte woningen worden 14 beneden-bovenwoningen nieuw gebouwd. Er is sprake van een kwaliteitsverbetering en uitbreiding van de (sociale huur)woningvoorraad. Zoals weergegeven in paragraaf 3.3.2 past het initiatief binnen de afspraken uit de Regionale woonagenda Achterhoek.

Daarnaast is onderdeel van het plan dat een gedeelte van het projectgebied dat als openbare ruimte dient klimaatadaptief wordt ingericht. Daar waar de benodigde parkeerplaatsen voorzien zijn, worden deze uitgevoerd in haflverharding/grasbeton. Ook worden de bijgebouwen van alle woningen in het projectgebied voorzien van een groen sedumdak. Daarnaast wordt hemelwater zo veel mogelijk geïnfiltreerd in het projectgebied. Met de toevoeging van groen, het verminderen/aanpassen van de benodigde verharding en het creëren van waterberging wordt het projectgebied klimaatrobuust en toekomstbestendig ingericht. Het aspect klimaatadaptatie vormt daarom geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling.

Het initiatief is in overeenstemming met de regels uit de Omgevingsverordening Gelderland.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Regionale Structuurvisie Achterhoek 2012

De zeven Achterhoekse gemeenten hebben samen met de woningcorporaties en de provincie onder het motto 'Alleen ga je sneller, samen kom je verder', een gezamenlijke visie op het wonen in de Achterhoek neergelegd voor de periode 2010-2020. De ambitie van de regio Achterhoek luidt daarbij als volgt:

• Iedereen die wil, kan zijn woonwens in de Achterhoek waarmaken.
• De Achterhoek is onderscheidend in kwaliteit.
• Het aantal woningen past bij de kwantitatieve woningvraag.
• Ontspanning op de woningmarkt betekent kansen benutten en risico's beperken.

De grootste opgave is het realiseren van een omslag in denken: van decennia van groei van de bevolking naar stabilisatie en uiteindelijk krimp. De woningvoorraad wordt maximaal afgestemd op de veranderende lokale vraag van woningzoekenden. De locatie en woonomgeving zijn essentiële kwaliteitskenmerken waarop de Achterhoek zich kan onderscheiden. Centrumplannen voor de grotere kernen dragen bij aan vitale kernen en voegen hiermee kwaliteit toe aan de regio. Deze plannen krijgen prioriteit. Grootschalige uitlegplannen passen niet bij een situatie van krimp.

Beoordeling initiatief

De Regionale Structuurvisie Achterhoek 2012 gaat uit van krimp in de regio. Recenter onderzoek toont echter aan dat er wel een actuele vraag is naar meer woningen en dat er van krimp geen sprake meer is. Desalniettemin is dit beleidsstuk opgenomen, omdat deze onderdeel is van het geldende beleid.

De ontwikkeling past wel binnen de regionale structuurvisie. Zo is er met onderhavig initiatief sprake van een plan dat bijdraagt aan vitale kernen en het toevoegen van kwaliteit in de regio. Door het realiseren van per saldo 7 extra sociale huurwoningen (beneden-bovenwoningen) en de toevoeging dat de nieuwe benedenwoningen levensloopbestendig worden uitgevoerd, is het voor verschillende doelgroepen mogelijk zich in de Achterhoek te vestigen.

Hiermee sluit het woningbouwprogramma aan op de regionale structuurvisie.

3.3.2 Regionale woonagenda Achterhoek 2023-2030

Op 16 februari 2023 heeft de gemeenteraad van Oude IJsselstreek de Regionale woonagenda Achterhoek 2023-2030 ('Goed wonen in een vitale regio') vastgesteld als opvolger van de Regionale woonagenda 2015-2025. De directe aanleiding hiervoor zijn de veranderingen op de woningmarkt, in woonbehoeftes en de wens om wonen meer dan voorheen te bezien als een integrale gebiedsopgave. De vorige regionale woonagenda (2015) ging uit van een krimpscenario. De bevolking in de Achterhoek neemt inmiddels toe en ook de woonbehoeftes veranderen. Er komen meer ouderen, kleine huishoudens en starters vinden moeilijk een plek op de woningmarkt. Alle reden om het bestaande beleid op wonen te actualiseren en doelstellingen aan te passen.

Deze nieuwe agenda kent vier programmalijnen:

• Vergroten woningvoorraad en versnelling productie

De ambitie is om 11.500 extra woningen te realiseren in de Achterhoek. Hiermee wil de regio haar woningvoorraad flink en versneld uitbreiden. Het streven is om 1.200 woningen per jaar te realiseren. De gemeenten, de provincie en het Rijk maken in de Regionale Woondeal onder voorwaarden afspraken om tot en met 2030 in ieder geval 8.390 woningen te bouwen in de Achterhoek (waarvan 1.500 woningen in de gemeente Oude IJsselstreek).

• Investeren in kwaliteit bestaande woningvoorraad

De ambitie is om zoveel mogelijk woningen kwalitatief en energetisch te verbeteren. Met verbeteren wordt verduurzamen, levensloopbestendig maken en/of herstructurering bedoeld.

• De Achterhoek, een plek voor iedereen

Er wordt fors geïnvesteerd in een toename van betaalbare woningen. Hiermee wordt ingezet op een evenwichtig woningaanbod in de regio. De Achterhoekse gemeenten geven elkaar de ruimte om te bouwen passend bij de lokale behoefte, tegelijkertijd wordt gezamenlijke verantwoordelijkheid genomen om de extra vraag van jonge huishoudens, starters, ouderen, arbeidskrachten en aandachtsgroepen te kunnen beantwoorden. Er wordt daarbij zoveel mogelijk aangesloten bij de ambities van het Rijk om tot en met 2030 tweederde van de nieuwbouw in het betaalbare segment toe te voegen. Daarbij wordt het volgende nieuwbouwprogramma gehanteerd bij projecten van twintig of meer woningen: 28% sociale huur, 32% betaalbare koop tot € 355.000,- (prijspeil 2022) en middenhuur (tot € 1.000,- per maand of minder). Voor starters ligt de betaalbaarheidsgrens vast op maximaal € 250.000,- (prijspeil 2022). Bij minder dan twintig woningen vindt maatwerk plaats, met inachtneming van de gewenste kwaliteit zoals opgenomen in de regionale woonagenda. Elke gemeente is verantwoordelijk dat over het gemeentelijk totaal de verdeling in betaalbaarheid gehaald wordt.

• Wonen als integrale gebiedsopgave

Vanuit de regionale woonagenda worden regionale woonstrategieën benoemd. Woonstrategieën zijn regionale aanpakken om op integrale wijze invulling te geven aan de woningbouw en transformatieopgaven in alle Achterhoekse gemeenten, passend bij de gebiedseigen opgaven en context. Het gaat daarbij om de volgende woonstrategieën:

• 1. vergroten differentiatie woningaanbod in vitale kernen en buurten;
• 2. vergroten aanbod van stedelijke woonmilieus;
• 3. goed en bereikbaar wonen rondom mobiliteitsknooppunten;
• 4. ruimte voor nieuwe woonconcepten in een toekomstbestendig landelijk gebied.

Beoordeling initiatief

Met het plan is sprake van herontwikkeling binnen een bestaande woonwijk. De huidige sociale huurwoningen voldoen niet meer aan de eisen van de huidige tijd, waardoor er een verduurzamingsslag zal plaatsvinden. Hierdoor worden in totaal 32 woningen gerenoveerd en worden 7 woningen gesloopt. In plaats van deze gesloopte woningen worden 14 beneden-bovenwoningen nieuw gebouwd met de toevoeging dat de nieuwe benedenwoningen levensloopbestendig worden uitgevoerd. Er is hierdoor sprake van een kwaliteitsverbetering en uitbreiding van de (sociale huur)woningvoorraad.

Het initiatief is in overeenstemming met de Regionale woonagenda Achterhoek.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Oude IJsselstreek 2025

De gemeenteraad van Oude IJsselstreek heeft op 12 mei 2011 de Structuurvisie Oude IJsselstreek 2025 vastgesteld. De Structuurvisie geeft richting aan het ruimtelijke, economische en maatschappelijke beleid van de gemeente en laat in grote lijnen zien hoe Oude IJsselstreek zich tot het jaar 2025 zal gaan ontwikkelen. De gemeente Oude IJsselstreek wil zich graag verder ontwikkelen als een dynamische gemeente. Deze boodschap blijft voor de komende jaren een belangrijk uitgangspunt voor het gemeentelijke woonbeleid. Hierbij zijn het Kwalitatief Woon Programma (KWP3), en de opvolger van de regionale woonvisie en de lokale vertaling daarvan kaders voor wonen in de gemeente. Naast het motto 'de juiste woning op de juiste plaats', spelen onder andere kwaliteit van de leefomgeving en de leefbaarheid hierbij een belangrijke rol. Achteruitgang en verloedering van de woon- en leefomgeving moet worden tegengegaan. De bijstelling van de bouwopgave voor de gemeente vraagt om aanpassing van beleid en bestaande bouwplannen. De juiste woning op de juiste plek is hierbij leidend.

De gemeente Oude IJsselstreek kiest waar mogelijk voor inbreiding. Met wijkverbeteringsplannen en geplande nieuwbouwplannen, ziet de gemeente kansen voor het realiseren van meer variatie en onderscheid in het woonaanbod. Hiermee probeert de gemeente Oude IJsselstreek iedereen die woont of wil wonen in de gemeente te voorzien van een passende woning.

Beoordeling initiatief

Met het plan is sprake van herstructurering binnen een bestaande woonwijk. De huidige sociale huurwoningen voldoen niet meer aan de eisen van de huidige tijd, waardoor er een verduurzamingsslag zal plaatsvinden. Hierdoor worden in totaal 32 woningen gerenoveerd en worden 7 woningen gesloopt. In plaats van deze gesloopte woningen worden 14 beneden-bovenwoningen nieuw gebouwd. Er is sprake van een kwaliteitsverbetering en uitbreiding van de woningvoorraad en een kwaliteitsimpuls voor de omgeving.

Het plan is daarmee in lijn met de Structuurvisie Oude IJsselstreek 2025.

3.4.2 Toekomstvisie Oude IJsselstreek 'Maak toekomst in Oude IJsselstreek'

De toekomstvisie, uit november 2020, is tot stand gekomen door vele ontmoetingen en bijeenkomsten met inwoners, ondernemers, organisaties en verenigingen. De termen 'leven' en 'het maken' lopen als een rode draad door de toekomstvisie. Oude IJsselstreek heeft zichzelf zeven opgaven gesteld waarmee ze een antwoord kan bieden op maatschappelijke uitdagingen en waarmee de gemeente en de gemeenschap verder kunnen groeien.

• 1. Benut de stroom van de Oude IJssel

De gemeente zet de komende jaren in op het benutten van alle kansen die de Oude IJssel als zone biedt. Het gebied op en rondom de rivier kan een vliegwiel zijn voor toerisme en recreatie, bedrijvigheid, klimaatvraagstukken en wonen.

• 2. Florerende Smart Industrie

Een bloeiende en concurrerende lokale economie heeft een aanzuigende werking op mensen en kapitaal waarmee demografische ontwikkelingen kunnen worden gekeerd en wonen een boost krijgt. Drie duidelijke clusters dragen bij aan een robuust economisch systeem. Werken op De Rieze, innoveren op het DRU Industriepark en innovatieve en hightech maakindustrie rond Varsseveld. Gemeente Oude IJsselstreek zet zich daarmee de komende jaren nog beter op de kaart en zet in op het ontwikkelen van het nieuwe Varsseveld Industriepark (het VIP).

• 3. Vitaal platteland

Het agrarisch buitengebied is een belangrijke en karakteristieke pijler in de gemeente. De landbouwsector is voor de gemeente als plattelandsgemeente een cruciale sector, zowel qua economische omvang als qua ruimtebeslag in het buitengebied. Het platteland zal zich het komende decennium ontwikkelen tot een multifunctioneel buitengebied.

• 4. De allernieuwste energie

In de gemeente vinden ontwikkeling plaats op vele fronten, van woningbouw tot het ontwikkelen van industrie en bereikbaarheid. Bij al die ontwikkelingen wordt er optimaal gebruik gemaakt van de meest duurzame en nieuwste vormen van energie. De gemeente wil energieneutraal zijn in 2030.

• 5. Groene parels

Van de Slangenburg tot de Vennebulten en van het Zwarte Veen tot de Anholtse bossen vormen landgoederen, oude bossen en natuurgebieden een groene parelketting door Oude IJsselstreek. De opgave ‘Groene Parels’ zet in op het verder versterken van dit karakteristieke landschap.

• 6. Gezond oud worden én gezond jong zijn

Oude IJsselstreek is de plek waar mensen zich kunnen ontplooien, gezond kunnen leven en regie op hun eigen leven hebben. In de basis benut de gemeente vooral de kracht van de maatschappij om een plek te maken waar mensen hun leven lang fijn en gezond kunnen wonen. Om de kracht uit de samenleving optimaal te benutten worden er voldoende aanleidingen voor ontmoeting, duurzaam gedrag, leren, spel en bewegen geboden.

• 7. Het witte vel

Vanaf de eerste gesprekken is duidelijk geweest dat de Toekomstvisie een levend document moet zijn. Er zullen zich tal van zaken voordoen die de gemeente dwingen deze Toekomstvisie bij te stellen. Hobbels en beren op de weg, maar juist ook kansen, versnellingen en innovaties. Om in de Toekomstvisie ook letterlijk de ruimte te geven om in te springen op nieuwe ontwikkelingen heeft de gemeente ‘Het Witte Vel’ vanaf het begin eraan toegevoegd. Een nog blanco hoofdstuk dat symbool staat voor de prachtige onzekerheid van de toekomst en al het moois dat daaruit voort gaat komen.

Beoordeling initiatief

Met het initiatief worden nieuwe toekomstbestendige, duurzame woningen gerealiseerd. Er worden namelijk met een verduurzamingsslag in totaal 32 woningen gerenoveerd en 7 woningen gesloopt. In plaats van deze gesloopte woningen worden 14 beneden-bovenwoningen nieuw gebouwd. Per saldo worden er dus 7 toekomstbestendige, duurzame sociale huurwoningen extra gerealiseerd. Een deel van de woningen (de nieuwe benedenwoningen) zal levensloopbestendig worden uitgevoerd.

De ontwikkeling is in overeenstemming met de 'Toekomstvisie Oude IJsselstreek 'Maak toekomst in Oude IJsselstreek'.

3.4.3 Woonvisie 2018 Oude IJsselstreek

De Woonvisie 2018 is vastgesteld in de gemeenteraad van 14 december 2017. Met de Woonvisie wordt een lokale uitwerking van de Regionale Woonagenda geformuleerd, waar mogelijk gebruik makend van de nieuwste inzichten uit het in 2017 uitgevoerde AWLO (Achterhoeks Woonwensen en Leefbaarheids-Onderzoek). De belangrijkste onderwerpen van deze Woonvisie zijn:

• De sociale huurvoorraad:

In de sociale huurvoorraad ligt de focus op betaalbaarheid, maximale wachttijd voor woningzoekenden en een monitor op de omvang en samenstelling van de doelgroep.

• Woonzorg:

Het terrein Woonzorg bestaat uit ouderen die niet langer zelfstandig thuis kunnen wonen (de grootste en flink groeiende groep op dit terrein) en bijzondere doelgroepen. De focus ligt op het in kaart brengen van de ontwikkeling van vraag en aanbod voor ouderen, het langer thuis blijven (levensloopbestendig maken van woningen), is er voldoende intramurale capaciteit, is er behoefte aan woonvormen tussen intramuraal en langer thuis blijven en hoe wordt dit gerealiseerd?

• Verduurzaming:

De gemeente Oude IJsselstreek wil een ruime bijdrage leveren aan het realiseren van de klimaat-, energie- en duurzaamheidsdoelstellingen die zijn vastgelegd op wereld-, landelijke- en regionale schaal. In 2030, moet de gemeente Oude IJsselstreek energieneutraal zijn en wordt er 50% minder gebruik gemaakt van primaire grondstoffen.

• Woningvoorraad en waarde behoud:

Het gaat om het gereed maken voor de toekomst van de bestaande voorraad en het voorkomen van waardeverlies door het stimuleren van verduurzaming en levensloopbestendigheid. Het uitnemen van woningen aan onderkant van de woningmarkt moet worden voorbereid waarbij (beperkt) terugbouwen door toevoeging van ontbrekende kwaliteiten mogelijk wordt gemaakt.

Beoordeling initiatief

Met het plan is sprake van herontwikkeling binnen een bestaande woonwijk. De huidige sociale huurwoningen voldoen niet meer aan de eisen van de huidige tijd, waardoor er een verduurzamingsslag zal plaatsvinden. Hierdoor worden in totaal 32 woningen gerenoveerd en worden 7 woningen gesloopt. In plaats van deze gesloopte woningen worden 14 beneden-bovenwoningen nieuw gebouwd. Er is sprake van een kwaliteitsverbetering voor de omgeving en uitbreiding van de sociale huurwoningvoorraad.

Het initiatief is in overeenstemming met de uitgangspunten van de Woonvisie 2018.

3.4.4 Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek

In de Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw wordt aanbevolen om lokaal een kader vast te stellen over de ruimtelijke inpassing van nieuwbouw binnen de bebouwde kom en in het buitengebied. In 2021 heeft de gemeenteraad vervolgens de 'Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek' vastgesteld. De 'Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek' vormt samen met de 'Kwalitatieve toetsingscriteria voor Woningbouw' de kaders voor nieuwe woningbouwplannen. Met het vaststellen van de Lokale kwaliteitscriteria en de (regionale) Kwalitatieve toetsingscriteria beschikt de gemeente over een compleet kader waarmee nieuwe woningbouwplannen kunnen worden getoetst en kan de gemeente sturen op gewenste ontwikkelingen op de woningmarkt.

Uit de 'Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek' blijkt dat de aantoonbare (woning)behoefte voor de komende jaren vooral bij het toevoegen van starters- en levensloopgeschikte woningen ligt, de gemeente wil hier dan ook extra op inzetten. Voor het starterssegment ligt de nadruk logischerwijs met name bij de betaalbaarheid. De levensloopgeschikte woningen zijn voor de doelgroep senioren bedoeld, daarbij gaat het om woningen waarbij (minimaal) alle basisvoorzieningen op de begane grond of gelijkvloers aanwezig zijn. Het bouwen van woningen op locaties met leegstaand vastgoed heeft de voorkeur. Vanuit het oogpunt van zorgvuldig ruimtegebruik gaat woningbouw op inbreidingslocaties voor op uitbreiding aan de randen van de kernen.

Beoordeling initiatief

De ontwikkeling sluit aan bij de 'Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek'. De te renoveren woningen en de nieuw te bouwen woningen in het projectgebied zullen fungeren als starters- en levensloopbestendige woningen (ter plaatse van de nieuwe benedenwoningen), een behoefte waar de gemeente extra op wil inzetten. Voor de per saldo 7 extra sociale huurwoningen ligt de nadruk op betaalbaarheid. Verder is er sprake van een inbreidingslocatie. Dit sluit aan bij het oogpunt van zorgvuldig ruimtegebruik. Tot slot geldt dat de woningen (gerenoveerd of nieuwbouw) duurzaam uitgevoerd worden met bijvoorbeeld circulaire en biobased materialen en een warmtepomp.

3.4.5 Visie op landschap, natuur en groene kernen

De Visie op Landschap, Natuur en Groene Kernen (VLNGK) biedt een gewenst toekomstbeeld. De visie is in een interactief proces met bewoners, maar ook organisaties en verenigingen tot stand gekomen. De visie geeft richting aan de gewenste ontwikkeling van het landschap voor zowel het buitengebied als de kernen. De visie gaat in op de wijze waarop de kenmerkende landschappen voor de toekomst verder versterkt worden, in samenhang met de ontwikkelingen die de komende jaren spelen. Ook gaat de visie in op de gewenste groenstructuur in de kernen. De gemeente realiseert de visie niet alleen, een groot aantal zaken pakt zij zelf op, maar de visie moet vooral ook anderen stimuleren om mee te werken aan een groene en gezonde leefomgeving.

Op de navolgende afbeelding wordt een uitsnede van de visiekaart ter plaatse van het projectgebied weergegeven. Het projectgebied is met een gele stippellijn omlijnd. Ook is met een legenda de betekenis van de symbolen aangegeven.

Uitsnede visiekaart Visie op landschap, natuur en groene kernen

Op de visiekaart is de bestaande groenstructuur in de Graaf van Lohnstraat en Juliana van Stolbergstraat aangeduid. Verder zijn in de nabije omgeving van het projectgebied de symbolen aangeduid ten behoeve van de ambities 'Particulier initiatief kernen, uitloopgebied voor groene initiatieven', 'Kernen, schoolpleinen vergroenen en groeneducatie stimuleren' en 'Kernen, entree kern vergroenen'.

Beoordeling initiatief

Met het plan is sprake van herontwikkeling binnen een bestaande woonwijk. Onderdeel van het initiatief is het verduurzamen van de bestaande (en nieuw te bouwen) woningen en het klimaatadaptief herinrichten van de openbare ruimte in het projectgebied. De bestaande groenstructuren in de Graaf van Lohnstraat en Juliana van Stolbergstraat blijven behouden. Met het plan worden de gestelde ambities in de nabije omgeving van het projectgebied niet gehinderd en kwaliteit toegevoegd (hagen, beplanting, groendaken).

Het initiatief draagt bij aan de doelstellingen uit de 'Visie op Landschap, Natuur en Groene Kernen'.

3.4.6 Oude IJsselstreek Klimaatbestendig - Klimaatagenda 2022 - 2026

Het klimaat verandert en weersomstandigheden worden extremer. Als de gemeente Oude IJsselstreek veilig, leefbaar en aantrekkelijk willen blijven voor toekomstige generaties, dan moet de leefomgeving zodanig ingericht worden dat mensen zich voldoende kunnen weren tegen de weersextremen. De gemeente Oude IJsselstreek heeft daarom de Klimaatagenda 2022 - 2026 opgesteld, waarin de visie en ambities voor een klimaatbestendige inrichting en de maatregelen voor 2022 tot en met 2026 zijn opgenomen.

Beoordeling initiatief

In het kader van klimaatbestendige ontwikkelingen zijn de relevante aspecten (overstromingen, wateroverlast, droogte en hittestress) reeds getoetst bij de provinciale omgevingsverordening (zie paragraaf 3.2.2).

3.4.7 Welstandsnota

Het welstandsadvies in de gemeente Oude IJsselstreek wordt verstrekt door een onafhankelijke commissie Ruimtelijke Kwaliteit. Bij de toetsing wordt rekening gehouden met het gemeentelijk welstandsbeleid dat voor het betreffende gebied of bouwwerk is vastgesteld en is vastgelegd in de Welstandsnota. Toekomstige bouwplannen moeten wat betreft het uiterlijk en de plaatsing van het bouwwerk getoetst worden aan het welstandsbeleid. In de nota worden algemene criteria gegeven waar bouwwerken aan moeten voldoen.

Beoordeling initiatief

Voor het initiatief is een advies ruimtelijke kwaliteit verstrekt door het Gelders Genootschap (zie Bijlage 1). Op basis van de presentatie en diverse ontwerpaanpassingen is het plan akkoord bevonden, waardoor er voorzien is in een positief advies. Op 17 maart 2025 is welstand formeel akkoord gegaan met het plan voor de renovatie.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Bodem

Bij iedere ontwikkeling met betrekking tot de fysieke leefomgeving is het van belang om te weten of de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie. Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit geen gezondheidsrisico oplevert voor de gebruikers van de bodem. In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze bij de activiteit rekening wordt gehouden met het aspect bodem.

4.1.1 (Wettelijk) kader

Ter bescherming van de gezondheid en het milieu zijn voor het aspect bodem instructieregels in het Bkl opgenomen. De inhoud van deze regels is via het Aanvullingsbesluit bodem Omgevingswet opgenomen in paragraaf 5.1.4.5 Bkl. Het aanvullingsbesluit bepaalt voor welke activiteiten kan worden volstaan met een melding. Er worden drie basisvormen van bodemgebruik onderscheiden: landbouw/natuur, wonen en industrie. De kaders zijn gebaseerd op de risicogrenswaarden die voor de betreffende situaties zijn afgeleid.

De algemene doelstelling van het bodembeleid is het waarborgen van de gebruikswaarde van de bodem en het faciliteren van het duurzaam gebruik van de functionele eigenschappen van de bodem, door in onderlinge samenhang;

• de bodem te beschermen tegen nieuwe verontreinigen en aantastingen;
• zorg te dragen voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, daarbij rekening houdend met de kwaliteiten van de bodem;
• duurzaam en doelmatig de resterende historische verontreinigingen en -aantastingen te beheren.

4.1.2 Toetsing

Door Buro Ontwerp & Omgeving is in maart 2025 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd voor het projectgebied. Het rapport is als Bijlage 2 bijgevoegd. Doel van het verkennend bodemonderzoek is het vaststellen van de huidige milieuhygiënische kwaliteit van de bodem. Navolgend volgt kort de conclusie.

• De bodem bestaat uit matig fijn tot matig grof zand, wat zwak tot sterk siltig is. De bovengrond, tot een diepte variërend van circa 0,5 tot 1,5 m-mv is zwak humeus. In de bodem is veelal roest (sporen of laagjes) en leem (sporen, laagjes of brokken) aanwezig. Incidenteel zijn sporen met ijzeroer aanwezig. In de bovengrond is incidenteel een bijmenging met baksteen (sporen) aangetroffen. Op het maaiveld en in de opgeboorde grond zijn, op zintuiglijke wijze, geen asbestverdachte materialen waargenomen.
• De hypothese ‘onverdachte locatie’ wordt op basis van de resultaten van het verkennend bodemonderzoek bevestigd. Uit de analyseresultaten blijkt dat in zowel de boven- als de ondergrond geen overschrijdingen van de kwaliteitseis voor de bodemklasse ‘landbouw /natuur’ zijn aangetoond. Geen van de onderzochte parameters overschrijdt de interventiewaarde uit het Bal.
• In het grondwater zijn geen van de onderzochte parameters in verhoogde concentraties ten opzichte van de signaleringswaarde gemeten.

De resultaten van het uitgevoerde onderzoek geven geen aanleiding tot het uitvoeren van een aanvullend of nader onderzoek. Voor de volledigheid zijn wel de gehaltes PFAS bepaald. De aangetoonde gehaltes PFAS (mengmonsters PFAS MM1 t/m PFAS MM4) liggen onder de normen voor de bodemklasse ‘landbouw/natuur’ uit het Handelingskader. De milieuhygiënische kwaliteit van de bodem vormt geen belemmeringen voor de voorgenomen werkzaamheden of de haalbaarheid van het plan.

4.1.3 Conclusie

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de uitvoering van het initiatief.

4.2 Archeologie en cultuurhistorie

Gemeenten moeten in hun omgevingsplan rekening houden met het belang van het behoud van cultureel erfgoed. In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze bij de activiteit rekening is gehouden met binnen of buiten de locatie van de activiteit aanwezige archeologische of cultuurhistorische waarde. Gezien de aspecten archeologie en cultuurhistorie vaak met elkaar verweven zijn, worden deze hier gezamenlijk besproken.

4.2.1 (Wettelijk) kader

Bij het beschermen van cultureel erfgoed in het omgevingsplan moet rekening worden gehouden met bepaalde uitgangspunten. Het Rijk geeft hiervoor instructieregels (artikel 5.130 lid 2 Bkl). Deze gaan over:

• ontsiering, beschadiging of sloop van beschermde monumenten of archeologische monumenten;
• verplaatsing van beschermde monumenten;
• gebruik van monumenten ter voorkoming van leegstand;
• aantasting van de omgeving van een beschermd monument;
• conserveren en in stand houden van archeologische monumenten.

4.2.2 Toetsing

Archeologie

Op basis van de gemeentelijke archeologische waarden en verwachtingenkaart blijkt dat het projectgebied een 'lage archeologische verwachting' heeft voor het aantreffen van archeologische vondsten. Voor gronden met een dergelijke verwachting is archeologisch onderzoek niet noodzakelijk. Daarnaast vinden er ter plaatse van de te renoveren woningen in het projectgebied geen (mogelijk verstorende) bodemingrepen plaats. Mocht tijdens werkzaamheden toch archeologische waarden worden aangetroffen, dan dienen deze conform de erfgoedwet 2016 bij de minister gemeld te worden. In de praktijk kan de vinder terecht bij de Rijksdienst voor het cultureel erfgoed zodat de vondst geregistreerd wordt in het centraal archeologisch informatiesysteem.

Cultuurhistorie

De bestaande bebouwing heeft geen specifieke cultuurhistorische waarde. Rond het projectgebied bevinden zich geen overige cultuurhistorisch waardevolle lijnen of elementen die mogelijke negatieve effecten ondervinden van het initiatief.

4.2.3 Conclusie

De aspecten archeologie en cultuurhistorie vormen geen belemmering voor de uitvoering van het initiatief.

4.3 Natuur

In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze bij de activiteit rekening wordt gehouden met het aspect natuur en de gevolgen voor de omliggende natuur door stikstofdepositie.

4.3.1 (Wettelijk) kader

Op grond van de Omgevingswet moeten bestuursorganen bij het uitoefenen van hun taken zorgdragen voor de bescherming van natuurwaarden. Als uitwerking van Europese richtlijnen richt deze waarborg voor de kwaliteit en integriteit van natuurwaarden zich op de bescherming van (kwetsbare) soorten en gebieden; onder andere door het beperken van de uitstoot en neerslag van stikstof in de natuur.

De soortenbescherming richt zich in het nationale beleid op aangewezen beschermde soorten in de Vogelrichtlijn, Habitatrichtlijn en de Nationaal beschermde soorten. De gebiedsbescherming richt zich op de Natura 2000-gebieden, de gebieden aangewezen als Natuurnetwerk Nederland en houtopstanden. Tot slot richt de natuurbescherming in het kader van de Omgevingswet zich op het thema faunabeheer.

De opdracht om bij het uitvoeren van taken en bevoegdheden op grond van de Omgevingswet zorg te dragen voor de natuur, is in hoofdstuk 11 van het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) opgenomen. In hoofdstuk 11 van het Bal zijn hiervoor regels opgenomen over activiteiten met mogelijke gevolgen voor Natura 2000-gebieden, activiteiten met betrekking tot dieren of planten in het wild en activiteiten die houtopstanden, hout en houtproducten betreffen.

4.3.2 Toetsing

Door Econsultancy is in februari 2022 een quickscan Wet natuurbescherming uitgevoerd. Het onderzoek is bijgevoegd als Bijlage 3. Navolgend volgt kort de conclusie ten aanzien van gebieds- en soortenbescherming. Vanwege de verlooptijd vanaf 2022 en daarnaast de overgang van Wet Natuurbescherming naar de Omgevingswet is de quickscan in september 2025 geactualiseerd (zie Bijlage 4). Op basis van de quickscan hoeft er geen nieuw nader onderzoek te worden gedaan. Ook is het niet nodig om een nieuwe Omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit aan te vragen mits zorgvuldig en overeenkomstig de verleende ontheffing wordt gewerkt.

Gebiedsbescherming

Natura 2000

Het projectgebied is niet gelegen binnen de grenzen, of in de directe nabijheid van een gebied dat aangewezen is als Natura 2000. Het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied in Nederland, het Korenburgerveen, bevindt zich op circa 13 kilometer afstand ten noordoosten van het projectgebied. Indien er sprake zou zijn van een effect, betreft dit een extern effect. Externe effecten als gevolg van licht, trilling en geluid door de voorgenomen plannen zijn, gezien de afstand tot de meest nabijgelegen Natura 2000-gebieden, niet te verwachten.

Gezien het type werkzaamheden en de ligging van het projectgebied ten opzichte van de Natura 2000-gebieden zijn er geen negatieve effecten als oppervlakteverlies, versnippering, verontreiniging, verdroging, optische verstoring en verstoring door trilling, geluid en mechanische effecten. Door het gebruik van werktuigen kunnen er wel indirecte gevolgen zijn door stikstofdepositie vanuit de lucht.

Om deze reden is door Buro Ontwerp & Omgeving in januari 2025 een voortoets stikstofdepositie (AERIUS-berekening) uitgevoerd. Deze berekening is bijgevoegd als Bijlage 5. Uit de AERIUS-berekening blijkt dat er geen stikstofdepositie groter dan 0,00 mol N/ha/jaar plaatsvindt in de gebruiksfase. Er is dus geen significante toename als gevolg van het initiatief. Er is ook voor de realisatiefase een AERIUS-berekening uitgevoerd. Ook in de realisatiefase blijkt dat er geen depositie groter dan 0,00 mol N/ha/jaar plaatsvindt.

Natuurnetwerk Nederland

Het projectgebied maakt geen deel uit van het Gelders Natuurnetwerk. Het projectgebied ligt ook niet in de nabijheid van een gebied, behorend tot het Natuurnetwerk Nederland. Het meest nabijgelegen gebied bevindt zich circa 400 meter ten noordoosten van het projectgebied. Bij het toetsingskader van het Natuurnetwerk Nederland is geen sprake van externe werking. Nadelige effecten voor, tijdens en na inrichting van het projectgebied op het Gelders Natuurnetwerk zijn niet te verwachten door de aard van de werkzaamheden en de afstand. De kernkwaliteiten van het Natuurnetwerk worden niet aangetast.

Houtopstanden

De bomen in het projectgebied vallen niet onder de definitie houtopstanden, zoals bedoeld in hoofdstuk 11 van het Bal. De eventueel te vellen bomen in het projectgebied betreffen houtopstanden op erven of in tuinen. Voor deze houtopstanden geldt geen meldingsplicht en herplantplicht.

Soortenbescherming

Op basis van de quickscan is gebleken dat de bebouwing in het projectgebied potentieel geschikt is als nestplaats voor huismus en gierzwaluw, en als verblijfplaats voor gebouwbewonende vleermuizen en steenmarter. Na de quickscan heeft nader onderzoek plaatsgevonden naar deze soorten. De resultaten van dit onderzoek is opgenomen in het activiteitenplan.

• Huismus

Gedurende het veldonderzoek in het seizoen 2022, zijn in het onderzoeksgebied elf nestplaatsen van huismussen aangetroffen in de bebouwing behorend tot de onderzoekslocatie. Tevens zijn er in de directe omgeving van het projectgebied nog eens twaalf nestplaatsen van huismussen aangetroffen. De nestplaatsen maken deel uit van een kolonie in Varsseveld. De nestplaatsen van huismussen bevinden zich voornamelijk onder de eerste rij dakpannen, deze ruimtes zijn via de dakgoot bereikbaar.

• Gierzwaluw

Tijdens de veldbezoeken gedurende het seizoen 2022 is één nestplaats van de gierzwaluw aangetroffen in de bebouwing behorende tot het projectgebied. In de directe omgeving zijn geen nestplaatsen aangetroffen. Er zijn verblijfplaatsen bekend in Varsseveld rondom de Juliana van Stolbergstraat en Beckingstraat. De gierzwaluw in het projectgebied maakt deel uit van een populatie gierzwaluwen in Varsseveld.

• Vleermuizen

Voor het onderzoek naar vleermuizen zijn zes veldbezoeken uitgevoerd. Tijdens de onderzoeken naar zomer- en kraamverblijfplaatsen zijn er zeven zomerverblijfplaatsen en één kraamverblijfplaats van de gewone dwergvleermuis aangetroffen in het projectgebied. In de directe omgeving zijn nog eens twee zomerverblijfplaatsen en twee kraamverblijfplaatsen aangetroffen van de gewone dwergvleermuis.

Tijdens de onderzoeken naar paarverblijfplaatsen zijn vier baltsterritoria van de gewone dwergvleermuis aangetroffen in het projectgebied. Het was niet exact vast te stellen waar de bijbehorende paarverblijfplaatsen zich bevinden. Het is aannemelijk dat de aangetroffen zomerverblijfplaatsen ook dienen als paarverblijfplaats, gezien de territoria zich hier in de directe omgeving van bevinden. Op basis van het onderzoek mag geconcludeerd worden dat er naast twee zomerverblijfplaatsen in het projectgebied ook paarverblijfplaatsen zijn van de gewone dwergvleermuis.

De vleermuizen in het plangebied maken deel uit van een grotere lokale populatie vleermuizen uit Varsseveld.

Activiteitenplan

Om de ontwikkeling mogelijk te maken is een ontheffing aangevraagd bij het bevoegd gezag (Provincie Gelderland). Ten behoeve van de ontheffingsaanvraag is het activiteitenplan opgesteld (zie Bijlage 6). In het activiteitenplan zijn mitigerende maatregelen opgenomen voor de huismus, gierzwaluw en de gewone dwergvleermuis. De ontheffing voor de genoemde soorten is verleend op 29 april 2024 (zie Bijlage 7).

4.3.3 Conclusie

Het aspect natuur vormt geen belemmering voor de uitvoering van het initiatief. De maatregelen worden uitgevoerd, zoals opgenomen in de ontheffing.

4.4 Geluid

Veel activiteiten in de fysieke leefomgeving hebben te maken met geluid; ze veroorzaken geluid(hinder) of worden eraan blootgesteld. Daarom worden er regels gesteld aan geluid. Deze regels gaan over het beheersen van geluid door bedrijven, wegen, spoorwegen en industrieterreinen enerzijds en de bescherming van geluidgevoelige gebouwen en locaties anderzijds. In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze bij de activiteit rekening wordt gehouden met het aspect geluid.

4.4.1 (Wettelijk) kader

De aanvaardbaarheid van de geluidsbelasting onder de Omgevingswet is vooral een decentrale afweging. Gemeenten geven met het omgevingsplan voor elke locatie in de gemeente de gewenste geluidskwaliteit vorm. Geluid kan van grote invloed zijn op het woon- en leefklimaat van mensen en op hun gezondheid. Het Bkl bevat geluidsregels die via het omgevingsplan zullen gelden voor milieubelastende activiteiten die geluid voortbrengen. Voor de andere belangrijke geluidsbronnen, zoals industrieterreinen, wegen en spoorwegen, worden via de Aanvullingswet geluid, het Aanvullingsbesluit geluid en de Aanvullingsregeling geluid regels toegevoegd aan de Omgevingswet en het Bkl. De regels voor geluid hebben een tweezijdige werking om de bescherming tegen geluidsbelasting vorm te geven. Enerzijds bij de aanleg of aanpassing van (spoor)wegen of industrieterreinen en anderzijds bij het mogelijk maken van nieuwe geluidsgevoelige gebouwen en locaties nabij een geluidsbron. De geluidinhoudelijke doelstellingen zijn:

• het voorkomen van een onbeheerste groei van de geluidsbelasting op en in geluidsgevoelige gebouwen en locaties;
• het reduceren van geluidbelastingen op en in gelidsgevoelige gebouwen en locaties die blootstaan aan zeer hoge geluidsbelastingen;
• het bevorderen van bronmaatregelen;
• het scheppen van een beter toegankelijk en minder complex geheel van regels;
• het beperken van de lasten bij de uitvoering van de regels.

Onder de Omgevingswet wordt gewerkt met geluidaandachtsgebieden. De geluidaandachtsgebieden worden rekenkundig afgeleid van geluidproductieplafonds en basisgeluidemissies. De geluidaandachtsgebieden moeten op termijn digitaal op kaart worden ontsloten in de Centrale Voorziening Geluidgegevens. De geluidnormen zijn opgenomen in het Bkl. Er moet ook rekening worden gehouden met cumulatie van alle relevante geluidbronnen.

Bij het toelaten van een geluidgevoelig gebouw of locatie binnen een geluidaandachtsgebied moet het aspect geluid beoordeeld worden. Overigens moet ook waar geen sprake is van een geluidaandachtsgebied, in het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, het aspect geluid afgewogen worden.

4.4.2 Toetsing

Met het plan is sprake van herontwikkeling binnen een bestaande woonwijk. De huidige sociale huurwoningen voldoen niet meer aan de eisen van de huidige tijd, waardoor er een verduurzamingsslag zal plaatsvinden. Hierdoor worden in totaal 32 woningen gerenoveerd en worden 7 woningen gesloopt. In plaats van deze gesloopte woningen worden 14 beneden-bovenwoningen nieuw gebouwd. Woningen zijn geluidsgevoelige bestemmingen.

De voorgenomen ontwikkeling staat nabij diverse geluidsbronnen. Aan de hand van de geluidaandachtsgebieden rondom de diverse wegen, spoorwegen en gezoneerde bedrijventerreinen kan worden bepaald voor welke geluidsbronnen akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd.

Gezoneerde bedrijventerrein zijn in de nabijheid van het projectgebied niet aanwezig. Het plan ligt dan ook niet in de geluidaandachtsgebieden van gezoneerde bedrijventerrein. Akoestisch onderzoek naar gezoneerde bedrijventerreinen is daarom niet noodzakelijk.

Het projectgebied ligt in de buurt van de rustige woonstraten, zoals de Graaf van Lohnstraat, de Arentzenstraat, de Juliana van Stolbergstraat en de Oranjestraat. Deze wegen hebben een verkeersintensiteit van minder dan 1.000 voertuigbewegingen per etmaal. Op basis van het Bkl (Besluit kwaliteit leefomgeving) hebben deze wegen geen geluidsaandachtsgebied. Gezien de lage verkeersintensiteit is te verwachten dat deze wegen geen invloed hebben op het akoestische klimaat ter plaatse van de nieuwe woningen in het projectgebied. Akoestisch onderzoek naar de woonstraten is dan ook niet noodzakelijk.

4.4.3 Conclusie

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de uitvoering van het initiatief.

4.5 Luchtkwaliteit

In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze bij de activiteit rekening wordt gehouden met het aspect luchtkwaliteit.

4.5.1 (Wettelijk) kader

De hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen staan beschreven in de instructieregels opgenomen in het Bkl. Ter bescherming van de gezondheid zijn voor het aspect luchtkwaliteit instructieregels opgenomen in paragraaf 5.1.4.1 Bkl. Volgens deze regels gelden zogeheten omgevingswaarden voor onder andere de in de buitenlucht voorkomende stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10 en PM2,5).

Een activiteit is toelaatbaar als aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• het project leidt per saldo niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• het project draagt alleen niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging.

De beoordeling van de luchtkwaliteit vindt niet overal plaats. Voor een activiteit die niet in betekenende mate (NIBM) bijdraagt aan de luchtverontreiniging, is geen toetsing aan de rijksomgevingswaarden voor stikstofdioxide en fijnstof nodig. Uit artikel 5.53 en 5.54 Bkl volgt dat een project niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit als de toename van de concentratie NO2 en PM10 niet hoger is dan 1,2 ug/m3. Dat is 3% van de omgevingswaarde voor de jaargemiddelde concentraties. Er zijn twee mogelijkheden om aannemelijk te maken dat een project binnen de NIBM-grens blijft:

• 1. Motiveren dat het project binnen de getalsmatige grenzen van een aangewezen categorie blijft. Onder deze 'standaardgevallen NIBM' vallen kantoren, woonwijken en het telen van gewassen. Dit moet wel onder een bepaalde omvang blijven conform artikel 5.54 Bkl. Valt een project binnen de genoemde categorie, maar niet binnen de gestelde grenzen? Het is dan mogelijk om alsnog via detailberekeningen aannemelijk te maken dat de 3%-grens niet wordt overschreden.
• 2. Op een andere manier aannemelijk maken dat een project de 3%-grens niet overschrijdt. Soms kan een kwalitatieve berekening voldoende zijn. Met de NIBM-tool kan op een eenvoudige en snelle manier berekend worden of een project in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Soms zijn detailberekeningen nodig als aanvulling op de NIBM-tool.

Buiten de zogenaamde aandachtsgebieden (die liggen in de grotere stedelijke agglomeraties) blijft toetsing aan het onderwerp luchtkwaliteit in het omgevingsplan beperkt tot de aanleg van auto(snel)wegen en langere tunnelbuistrajecten. De rijksomgevingswaarden voor luchtkwaliteit gelden niet voor arbeidsplaatsen. Daartoe behoren bijvoorbeeld bedrijventerreinen, maar ook bedrijfswoningen.

Ten slotte moet in het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties moet afgewogen worden of de luchtkwaliteit ter plaatse van het initiatief aanvaardbaar is om een nieuwe woning te realiseren.

4.5.2 Toetsing

Het voorgenomen plan zorgt per saldo voor een toename van 7 sociale huurwoningen. Volgens de ministeriële regeling NIBM draagt een bouwplan met minder dan 1.500 woningen niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. Toetsing aan de grenswaarden is derhalve niet noodzakelijk.

In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties is de lokale luchtkwaliteit onderzocht, zodat onacceptabele gezondheidsrisico's kunnen worden uitgesloten. Hiertoe is het Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit (CIMLK) uit het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) van de rijksoverheid geraadpleegd. Het CIMLK geeft inzicht in de concentraties stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10 en PM2,5) in het projectgebied tussen 2022 en 2030. Het CIMLK maakt duidelijk dat de concentraties luchtvervuilende stoffen in de peiljaren 2022, 2025 en 2030 in het projectgebied onder de grenswaarden liggen die op Europees niveau zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu tegen schadelijke gevolgen van luchtverontreiniging. De blootstelling aan luchtverontreiniging is hierdoor beperkt en leidt niet tot onaanvaardbare gezondheidsrisico's.

Het rekenpunt (51468751_15573447) dat het dichtst bij het projectgebied ligt (gelegen aan de Terborgseweg), kent de volgende gemeten waarden voor NO2, PM10 en PM2,5 in 2023:

• NO2: 9,9839 µg/m3
• PM10: 15,1522 µg/m3 
• PM2,5: 8,5175 µg/m3

Voor NO2 en PM10 verbindingen geldt een grenswaarde van 40 µg/m3. Voor PM2,5 geldt een grenswaarde van 20 µg/m3. De hoeveelheid NO2, PM10 en PM2,5 in het projectgebied blijft ruimschoots onder de gestelde grenswaarden. De monitoringstool maakt dus duidelijk dat de concentraties luchtvervuilende stoffen in de peiljaren 2022, 2025 en 2030 in het projectgebied onder de grenswaarden liggen die op Europees niveau zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu tegen schadelijke gevolgen van luchtverontreiniging. De blootstelling aan luchtverontreiniging is hierdoor beperkt en leidt niet tot onaanvaardbare gezondheidsrisico's.

4.5.3 Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoering van het initiatief.

4.6 Geur

In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze bij de activiteit rekening wordt gehouden met het aspect geur.

4.6.1 (Wettelijk) kader

Bij bedrijven kunnen activiteiten plaatsvinden die geurhinder veroorzaken. Die activiteiten zijn dan zelf een relevante geurbron. Het bevoegd gezag bepaalt echter zelf welke mate van geurhinder ze aanvaardbaar vindt. Er moet dus worden beoordeeld of de geur van een activiteit op een geurgevoelig gebouw aanvaardbaar is.

De instructieregels van het Bkl voor geur afkomstig van rioolwaterzuiveringen en landbouwhuisdieren zijn gericht op aangewezen geurgevoelige gebouwen. In de aanwijzing van geurgevoelige gebouwen is de functie bepalend. Hierbij kan gedacht worden aan wonen, onderwijs of zorg. Voor overige gebouwen of locaties bepaalt de gemeente zelf de mate van geurbescherming. Dat doet de gemeente vanuit haar taak van het evenwichtig toedelen van functies aan locaties.

4.6.2 Toetsing

Met het initiatief is sprake van de herstructuring van een bestaande woonwijk. De woningen worden beschouwd als geurgevoelige objecten.

In de omgeving van het projectgebied zijn alleen geurveroorzakende bedrijven gelegen (in dit geval veehouderijen) waarvoor een vaste afstandsnorm geldt van 100 m tot aan de geurgevoelige objecten binnen het projectgebied. Het dichtstbijzijnde geurveroorzakende bedrijf ligt aan de Idinkweg 2 op ruim 900 meter. Er is daarmee sprake van een goed woon- en leefklimaat binnen het projectgebied. Daarnaast geldt dat het initiatief niet zorgt voor een beperking van de bedrijfsvoering van de geurveroorzakende bedrijven in de omgeving.

4.6.3 Conclusie

Het aspect geur vormt geen belemmering voor de uitvoering van het initiatief.

4.7 Milieubelastende activiteiten

4.7.1 (Wettelijk) kader

Een goede omgevingskwaliteit en de integratie van milieu en ruimte betekent het integreren van (vaak technische) milieunormen in het omgevingsplan/vergunning. In deze paragraaf is duidelijk gemaakt op welke manier aan het reguleren van de omgevingskwaliteit vanuit het thema milieubelastende (bedrijfs)activiteiten in een omgevingsplan vorm zou kunnen worden gegeven dan wel via een omgevingsvergunning kan worden geregeld.

4.7.2 Toetsing

Met het plan is sprake van herontwikkeling binnen een bestaande woonwijk. De huidige sociale huurwoningen voldoen niet meer aan de eisen van de huidige tijd, waardoor er een verduurzamingsslag zal plaatsvinden. Hierdoor worden in totaal 32 woningen gerenoveerd en worden 7 woningen gesloopt. In plaats van deze gesloopte woningen worden 14 beneden-bovenwoningen nieuw gebouwd. Een woning is geen functie die zorgt voor milieubelastende activiteiten. Voor de woningen zijn voorwaarden opgenomen voor wat betreft de functies beroepen en bedrijven en huis. Deze voorwaarden waarborgen dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

In de omgeving is alleen sprake van bedrijvigheid die verenigbaar zijn met de woonfunctie (zoals detailhandel en kantoren). Om die reden geldt dat er door het initiatief geen bedrijven worden gehinderd in hun bedrijfsvoering.

4.7.3 Conclusie

Het aspect milieubelastende activiteiten vormt geen belemmering voor de uitvoering van het initiatief.

4.8 Omgevingsveiligheid

In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze bij de activiteit de omgevingsveiligheid gewaarborgd wordt. Omgevingsveiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen en windturbines. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Ook wordt onderscheid gemaakt in het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

4.8.1 (Wettelijk) kader

De hoofdlijnen van het (Wettelijk) kader voor de omgevingsveiligheid zijn opgenomen in instructieregels in afdeling 5.1.2 Bkl. In bijlage VII van het Bkl zijn activiteiten aangewezen als risicobronnen. Deze risicobronnen zijn van belang voor de regels over het plaatsgebonden risico en de aandachtsgebieden. Het betreft de volgende activiteiten:

• activiteiten met gevaarlijke stoffen bij bedrijven. Dit zijn verschillende milieubelastende activiteiten uit het Besluit activiteiten leefomgeving;
• het basisnet vervoer gevaarlijke stoffen (weg, water en spoor);
• buisleidingen met gevaarlijke stoffen die zijn aangewezen als milieubelastende activiteit in het Besluit activiteiten leefomgeving;
• windturbines die zijn aangewezen als milieubelastende activiteit in het Besluit activiteit leefomgeving.

Het werken met aandachtsgebieden voor omgevingsveiligheidsrisico's is een nieuwe manier van omgaan met het groepsrisico (artikel 5.12 t/m 5.15 Bkl). Een aandachtsgebied geldt van rechtswege. Deze worden vastgelegd in het Register Externe Veiligheid en zijn digitaal raadpleegbaar. Met een initiatief moet binnen deze aandachtsgebieden rekening worden gehouden met het groepsrisico. Hier wordt aan voldaan door in het aandachtsgebied geen beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen toe te laten en ook geen beperkt kwetsbare en kwetsbare locaties. Deze gebouwen en locaties zijn wel toelaatbaar als er daarvoor extra maatregelen worden genomen. Dat dient te geschieden met voorschriftengebieden. Binnen een initiatief dient in principe een aandachtsgebied als voorschriftengebied te worden aangewezen als er met het initiatief kwetsbare gebouwen zijn toegestaan. In een voorschriftengebieden gelden de extra bouweisen van paragraaf 4.2.14 'Besluit bouwwerken leefomgeving' (Bbl).

Daarnaast staan in het Bkl ook instructieregels voor de volgende risicobronnen die zijn aangewezen als milieubelastende activiteit in het Besluit activiteiten leefomgeving:

• opslaan, bewerken en herverpakken van vuurwerk (afdeling 5.1.2.4 Bkl);
• opslaan en bewerken van ontplofbare stoffen voor civiel gebruik (afdeling 5.1.2.5 Bkl);
• exploiteren van een IPPC-installatie voor het maken van explosieven (afdeling 5.1.2.5 Bkl);
• opslaan en bewerken van ontplofbare stoffen voor militair gebruik (afdeling 5.1.2.5 Bkl).

4.8.2 Toetsing

Met het plan is sprake van herontwikkeling binnen een bestaande woonwijk. De huidige sociale huurwoningen voldoen niet meer aan de eisen van de huidige tijd, waardoor er een verduurzamingsslag zal plaatsvinden. Hierdoor worden in totaal 32 woningen gerenoveerd en worden 7 woningen gesloopt. In plaats van deze gesloopte woningen worden 14 beneden-bovenwoningen nieuw gebouwd. Er is daarmee sprake van de realisatie van nieuwe kwetsbare objecten.

De navolgende afbeelding bevat een uitsnede van de externe veiligheidskaart van de Atlas Leefomgeving. De globale ligging van het projectgebied is hierop aangeduid met een groene omlijning.

Uitsnede externe veiligheidskaart van de Atlas Leefomgeving

In de directe omgeving van het projectgebied bevinden zich geen stationaire of mobiele risicobronnen. Een nadere toetsing aan het aspect omgevingsveiligheid is daarom niet noodzakelijk.

Ook de Veiligheidsregio Noord- en Oost-Gelderland (VNOG) is op het gebied van omgevingsveiligheid akkoord met de voorgenomen ontwikkeling in het projectgebied.

4.8.3 Conclusie

Het aspect omgevingsveiligheid vormt geen belemmering voor de uitvoering van het initiatief.

4.9 Water

4.9.1 (Wettelijk) kader

In artikel 5.37 van het Bkl is een instructieregel voor het meewegen van het waterbelang opgenomen. In de navolgende paragrafen wordt het beleid van het waterschap en de gemeente beschreven. Daarop volgt de toetsing aan het aspect water, het resultaat van de Digitale Watertoets en het overleg met het waterschap.

Waterschapsverordening waterschap Rijn en IJssel

De waterschapsverordening bevat de regels van het Waterschap Rijn en IJssel over activiteiten die gevolgen hebben of kunnen hebben voor de watersystemen, de zuiveringtechnische werken en de wegen die in beheer zijn bij Waterschap Rijn en IJssel.

De waterschapsverordening berust op artikel 2.5 van de Omgevingswet en vervangt de keur en de algemene regels. Bovendien bevat de waterschapsverordening regels over lozingen. Lozingen waren eerst op het niveau van de centrale overheid geregeld.

Waterbeheerprogramma 2022-2027

In het Waterbeheerprogramma 2022-2027 van Waterschap Rijn en IJssel staat beschreven wat de doelen zijn voor de komende zes jaar in de Achterhoek en Liemers en hoe het waterschap deze wil halen. Naast het uitvoeren van kerntaken zijn het aanpassen van de leefomgeving aan de gevolgen van klimaatverandering en waterveiligheid de grootste prioriteiten. Ook een schone leefomgeving en de circulaire economie en energietransitie staan hoog op de agenda.

Voor het waterbeheerprogramma zijn de werkzaamheden van het waterschap weergegeven in vier thema's.

Klimaatrobuust gebied

De ambitie is om richting 2050 wendbaar invulling te geven aan het beheer, het onderhoud en de inrichting van het regionaal watersysteem. Dit wordt gedaan in combinatie met aanpassingen in gebruik en inrichting van de omgeving, zodat jaarrond een optimale balans tussen te nat en te droog wordt bereikt en tegelijkertijd inwoners, bedrijven en medeoverheden voldoende weerbaar zijn tegen de onvermijdelijke gevolgen van extreem weer.

Veilig gebied

De bescherming tegen hoog water is een randvoorwaarde om veilig te kunnen wonen en werken in ons gebied. Het waterschap zorgt voor veilige dijken, nu en in de toekomst. Dat wordt gedaan door dagelijks beheer van de keringen en door continu inzicht in de keringen. Het beheer wordt op een duurzame wijze uitgevoerd en er wordt gewerkt aan behoud en verhoging van de biodiversiteit van de dijken. De ambitie is dat de keringen van het waterschap in 2050 voldoen aan de nieuwe normen voor waterveiligheid, en dat daarbij wendbaar ingespeeld wordt op ontwikkelingen.

Circulaire Economie en Energietransitie

Het waterschap wil bij het uitvoeren van haar primaire taak zoveel mogelijk bijdragen aan het beperken van klimaatverandering. Daarbij wil zij in 2050 onderdeel zijn van een 100% circulaire economie waarin de taken klimaatneutraal worden uitgevoerd.

Gezonde leefomgeving

Het waterschap zorgt voor een schoon en gezond watersysteem voor de mensen en de natuur in het gebied. Het waterschap streeft ernaar dat het water in de leefomgeving geschikt is voor verschillende maatschappelijke functies en dat het geen risico's oplevert voor de volksgezondheid. Het doel is een oppervlaktewatersysteem te bereiken dat optimaal is voor ecologisch functioneren en biodiversiteit en natuurwaarden daarbinnen en -buiten bevordert.

Water- en Rioleringsprogramma Oude IJsselstreek 2024-2028

Het water- en rioleringsprogramma beschrijft hoe de gemeente omgaat met haar wettelijke zorgplichten voor afvalwater, hemelwater en grondwater en anticipeert daarbij op raakvlakken met vakgebieden zoals klimaatadaptatie, landschap en groen. Daarnaast bevat het programma onder meer een overzicht van de in de gemeente aanwezige voorzieningen voor de inzameling en het transport van afvalwater en het tijdstip waarop die voorzieningen naar verwachting aan vervanging toe zijn.

4.9.2 Het Wateradvies

Het projectgebied ligt in het beheersgebied van het Waterschap Rijn en IJssel. Voor het doorlopen van Het Wateradvies gebruikt dit waterschap de website www.hetwateradvies.nl. Het waterschap kijkt, op basis van de antwoorden die op de website worden ingevuld, of bij de ruimtelijke ontwikkeling voldoende rekening is gehouden met de waterhuishouding ter plaatse en geeft een wateradvies.

Op basis van Het Wateradvies (zie Bijlage 8) wordt door het waterschap geconcludeerd dat er waterstaatkundige belangen zijn. Deze belangen zijn zodanig van aard en omvang dat overleg met het waterschap gewenst is. Daarom is de 'normale procedure' in gang gezet.

4.9.3 Overleg Waterschap Rijn en IJssel

Naar aanleiding van Het Wateradvies heeft er met het Waterschap Rijn en IJssel overleg plaatsgevonden met betrekking tot de bouwplannen, waterberging/infiltratievoorzieningen en de toename in verharding gecombineerd met een klimaatrobuuste inrichting. De uitkomsten van dit overleg zijn verwerkt in de quickscan water (zie paragraaf 4.9.4).

4.9.4 Toetsing

Door Buro Ontwerp & Omgeving is in mei 2025 een quickscan water uitgevoerd. Het rapport is bijgevoegd als Bijlage 9.

In de huidige situatie is het projectgebied bebouwd met woningen en schuurtjes en deels in gebruik als tuin of groenstrook. Totaal is er circa 7.230 m2 verhard oppervlak en circa 1.970 m2 onverhard. Uitgangspunt hierbij is dat de voor- en achtertuinen voor 75% voorzien zijn van verhardingen (oprit, berging en overige verhardingen).

In de toekomstige situatie zal de verharding op basis van het ontwerp circa 7.380 m2 betreffen. Uitgangspunt hierbij is dat de nieuw te realiseren parkeerplaatsen voorzien zullen worden van een waterdoorlatende verharding, welke voor 70% als verharding gerekend kan worden. Bij de reconstructie zal het verhard oppervlak met circa 150 m2 toenemen.

Voor deze toename is door zowel het Waterschap als de gemeente een bergingseis van 20 mm opgesteld. Dit resulteert in een bergingsopgave van circa 3 m3. Hemelwater dient op eigen terrein behandeld te worden volgens de reeks infiltratie-vasthouden-bergen en vertraagd afvoeren.

De beoogde nieuwe parkeerplaatsen in de groenstroken ten noorden en ten zuiden van de locatie zullen voorzien worden van waterdoorlatende verharding (b.v. grasbeton). Hierdoor kan hemelwater onder de parkeerplaatsen tijdelijk geborgen worden en infiltreren in de bodem. Hiervoor zal onder de parkeerplaatsen drainerend (grof) zand aangebracht worden.

Bij de renovatie van de woningen zullen de daken afgekoppeld worden van het gemengde stelsel. In de toekomstige situatie zal het hemelwater gescheiden van het vuilwater aangeboden worden op de perceelgrens. De gemeente Oude IJsselstreek is voornemens om onder zowel de Juliana van Stolbergstraat als de Graaf van Lohnstraat een nieuw infiltratieriool aan te brengen. Hierop zal dan de hemelwaterafvoer aangesloten worden.

Onderdeel van de renovatie zijn de bergingen achter de woningen. De nieuwe bergingen zullen worden voorzien van een groen dak (dak met begroeiing). Deze daken zullen een deel van het hemelwater bergen, wat resulteert in een mindere belasting van de kolken in de achterpaden.

4.9.5 Conclusie

Het aspect water vormt geen belemmering voor de uitvoering van het initiatief.

4.10 Mobiliteit en parkeren

In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze bij de activiteit rekening wordt gehouden met de aspecten verkeer en parkeren.

4.10.1 (Wettelijk) kader

In de Omgevingswet is geen regelgeving opgenomen met betrekking tot mobiliteit en parkeren. De verkeersveiligheid is primair geborgd in de weg- en verkeerswetgeving, waaronder de Wegenverkeerswet. Daarnaast zijn richtlijnen opgenomen in het ASVV (Aanbevelingen voor Verkeersvoorzieningen Binnen de Bebouwde Kom).

Wel kan een verandering van functies zorgen voor een verkeersaantrekkende werking. Bij het toelaten van een nieuwe functie moet daarom worden aangetoond wat het effect is op de bereikbaarheid en verkeersafwikkeling. Daarbij dient in beeld te worden gebracht of er sprake is van een (extra) parkeerbehoefte voor auto's, fietsen en/of scooters. Er mag geen onaanvaardbaar effect zijn. De gemeente Oude IJsselstreek heeft parkeerbeleid opgesteld met daarin parkeernormen waaraan nieuwe initiatieven/ontwikkelingen moeten voldoen. De activiteit dient dus aan het gemeentelijk beleid getoetst te worden. In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties moeten deze aspecten onderbouwd en indien noodzakelijk onderzocht worden.

4.10.2 Toetsing

Verkeer

Het initiatief zorgt per saldo voor een toename van 7 sociale huurwoningen (beneden-bovenwoningen). In totaal zal de woningvoorraad in het projectgebied bestaan uit 32 sociale huurwoningen en 14 beneden-bovenwoningen. Deze beneden-bovenwoningen kunnen als sociale huurappartementen beschouwd worden.

Voor wat betreft de te verwachten toename van het aantal verkeersbewegingen is uitgegaan van de CROW-publicatie uit 2024 'Parkeerkencijfers, basis voor parkeernormering'. Hierbij wordt uitgegaan van 'huur, huis, sociale huur' voor de 32 sociale huurwoningen die gerenoveerd worden in het projectgebied. Voor de nieuwe beneden-bovenwoningen (> 75 m2 bvo) wordt uitgegaan van 'huur, appartement, sociale huur, 75-100 m2 bvo). De verstedelijkingsgraad betreft 'weinig stedelijk' en het gebiedstype 'rest bebouwde kom'. Navolgende tabel vat de te verwachten verkeersgeneratie samen:

Aantal woningen	Type woning	Verkeersgeneratie per woning per dag (gemiddeld)	Verkeersgeneratie per woning per dag
32	huur, huis, sociale huur	4,8	153,6
14	huur, appartement, sociale huur, 75-100 m2 bvo	3,4	47,6

De toekomstige situatie in het projectgebied heeft een verkeersgeneratie van in totaal gemiddeld (153,6 + 47,6 =) 201,2 verkeersbewegingen per dag. De bestaande situatie in het projectgebied heeft een verkeersgeneratie van in totaal gemiddeld (39 x 4,8 =) 187,2 verkeersbewegingen per dag. De voorgenomen ontwikkeling zorgt dus voor een toename in de verkeersgeneratie van afgerond (201 - 187 =) 14 verkeersbewegingen per dag.

De wegen aangrenzend aan het projectgebied hebben voldoende capaciteit om het extra toekomstige verkeer van en naar het projectgebied op te vangen.

Parkeren

Het initiatief zorgt per saldo voor een toename van 7 sociale huurwoningen (beneden-bovenwoningen). Door het toevoegen van meer woningen in het projectgebied, is parkeren een aandachtspunt. Op eigen terrein is geen ruimte om de toename aan parkeerbehoefte op te lossen. Om die reden is de parkeeroplossing voor de 7 extra wooneenheden gezocht in de (nabije) openbare ruimte.

Het aantal benodigde parkeerplaatsen wordt bepaald door de aard en omvang van de activiteit waarin het plan voorziet. In dit geval het aantal wooneenheden en het type woning. De parkeerbehoefte die met het project samenhangt, is gebaseerd op de gemeentelijke parkeernormen. De gemeentelijke parkeernormen zijn opgenomen in de Nota Parkeernormen van de gemeente Oude IJsselstreek.

Op basis van de parkeernota geldt voor een 'huur, appartement, midden/goedkoop (incl. sociale huur)' een parkeernorm van 1,4. In de nieuwe situatie bedraagt de parkeerbehoefte (14 x 1,4 =) 19,6 parkeerplekken. Door de sloop van 7 sociale huur hoekwoningen verdwijnt er echter ook parkeerbehoefte. De parkeernorm voor sociale huur hoekwoningen bedraagt 1,6. De parkeerbehoefte die verdwijnt bedraagt (7 x 1,6 =) 11,2 parkeerplekken.

Daarnaast komen er door de realisatie van de beneden-bovenwoningen een aantal opritten te vervallen, doordat deze woningen breder zijn dan de huidige hoekwoningen. Deze opritten dienen tevens gecompenseerd te worden.

Daarmee komt de parkeeropgave ten behoeve van de ontwikkeling op:

• In de huidige situatie bedraagt de parkeerbehoefte (7 x 1,6 =) 11,2 parkeerplekken
• In de nieuwe situatie bedraagt de parkeerbehoefte (14 x 1,4 =) 19,6 parkeerplekken
• De toename aan parkeerbehoefte komt daarmee op (19,6 – 11,2 =) 8,4 parkeerplekken
• Plus de 7 opritten die komen te vervallen door de realisatie van de beneden-bovenwoningen = totaal (8,4 + 7 =) 15,4 parkeerplekken

Aangezien er geen ruimte is om de parkeerbehoefte als gevolg van de ontwikkeling op eigen terrein op te lossen, is gezocht naar parkeeroplossingen in de (nabije) openbare ruimte van het projectgebied. Wonion en de gemeente Oude IJsselstreek zijn voornemens om parkeerplekken te realiseren op de kopse kanten van de woonblokken, aan de Arentzenstraat en de Oranjestraat. Er is hier ruimte voor 16 parkeerplekken, waarvan 10 haakse parkeerplekken aan de Arentzenstraat en 6 langsparkeerplekken aan de Oranjestraat. Navolgende afbeeldingen geven het ontwerp weer van de nieuwe parkeerplekken aan de nabijgelegen Arentzenstraat en Oranjestraat.

Parkeerontwerp Arentzenstraat (d.d. 11-03-2025)

Parkeerontwerp Oranjestraat (d.d. 11-03-2025)

In de woonwijk waar de ontwikkeling is beoogd, is het toegestaan om op straat te parkeren. De gemeente Oude IJsselstreek telt deze plekken op straat daarom mee als parkeerplek. Hierdoor is het mogelijk dat zowel aan de Arentzenstraat als aan de Oranjestraat 6 auto's, in totaal 12 parkeerplekken, op straat parkeren ter hoogte van de voorgenomen nieuwe parkeerplekken op de kopse kanten van de woonblokken. Indien de voorgenomen parkeerplekken haaks gerealiseerd worden is het niet meer mogelijk om gebruik te maken van de parkeerplekken op straat. Deze parkeerplekken dienen in dat geval gecompenseerd te worden. Om te onderzoeken in hoeverre deze mogelijke plekken op straat ook daadwerkelijk worden gebruikt en als gevolg daarvan gecompenseerd dienen te worden, heeft Buro Ontwerp & Omgeving in maart 2025 een parkeeronderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is bijgevoegd als Bijlage 10.

Uit het parkeeronderzoek blijkt dat er enkel in de Oranjestraat gebruik wordt gemaakt van parkeren op straat. Op het meest drukke moment qua parkeren staan er 5 auto's op straat geparkeerd. Gezien er aan de Oranjestraat gekozen is voor langsparkeerplekken, is het niet nodig om deze parkeerplekken te compensenseren. De totale parkeerbehoefte ten behoeve van de ontwikkeling bedraagt 15,4 parkeerplekken. De beoogde 16 parkeerplekken voldoen daarmee aan de parkeerbehoefte van de ontwikkeling.

4.10.3 Conclusie

De aspecten mobiliteit en parkeren vormen geen belemmering voor de uitvoering van het initiatief.

4.11 Kabels en leidingen

4.11.1 (Wettelijk) kader

Bij ruimtelijke plannen dient rekening te worden gehouden met de aanwezigheid van planologisch relevante kabels en leidingen.

4.11.2 Toetsing

In en om het projectgebied zijn geen kabels en leidingen gelegen, die een juridisch- planologische bescherming genieten. Het projectgebied valt niet samen met een zakelijk rechtstrook of een toetsingszone van een leiding, lijn of straalverbinding - gemeten uit het hart van een kabel, leiding of verbinding.

4.11.3 Conclusie

De aspecten kabels en leidingen vormen geen belemmering voor de uitvoering van het initiatief.

4.12 Milieueffectrapportage

De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een toets om na te gaan of sprake is van een initiatief met grote milieugevolgen. Bij wijzigingen van het omgevingsplan en besluiten die mogelijk gevolgen kunnen hebben voor het milieu moet worden beoordeeld of ten behoeve van het voorgenomen initiatief, in het kader van de fysieke leefomgeving, een milieueffectrapportage moet worden opgesteld. Een milieueffectrapportage is bedoeld om milieubelangen bij verschillende ruimtelijke procedures een volwaardige plaats bij de besluitvorming te geven.

4.12.1 (Wettelijk) kader

De wetgeving over de milieueffectrapportage is opgenomen in afdeling 16.4 van de Omgevingswet en in hoofdstuk 11 en bijlage V bij het Omgevingsbesluit (hierna: Ob).

Onder de Omgevingswet geldt de plan-m.e.r.-plicht voor een initiatief:

• dat een kader vormt voor een te nemen project-m.e.r.-plichtig of project-m.e.r.-beoordelingsplichtig besluit of;
• waarvoor een passende beoordeling vanwege Natura 2000-gebieden nodig is.

In bijlage V van het Ob zijn de projecten genoemd met mogelijk aanzienlijke milieueffecten. Deze lijst is niet limitatief, zodat ook voor andere dan de hierin genoemde projecten moet worden bezien of sprake is van mogelijk aanzienlijke milieueffecten.

Daarnaast is er de figuur van de plan-m.e.r-beoordeling voor kleine gebieden op lokaal niveau of voor kleine wijzigingen. Deze beoordeling is alleen verplicht als het initiatief leidt tot mogelijk aanzienlijke milieueffecten en significant negatieve gevolgen voor Natura 2000-gebieden optreden. Een plan-m.e.r.-beoordeling is ook van toepassing op initiatieven of programma's die een kader vormen voor m.e.r.-(beoordelings)plichtige projecten en besluiten die niet in het Ob zijn genoemd.

4.12.2 Toetsing

Met het plan is sprake van herontwikkeling binnen een bestaande woonwijk. De huidige sociale huurwoningen voldoen niet meer aan de eisen van de huidige tijd, waardoor er een verduurzamingsslag zal plaatsvinden. Hierdoor worden in totaal 32 woningen gerenoveerd en worden 7 woningen gesloopt. In plaats van deze gesloopte woningen worden 14 beneden-bovenwoningen nieuw gebouwd.

Gezien de aard en omvang van de nieuwe ontwikkeling en de voorheen aanwezig functies en bebouwing op deze locatie, wordt voorliggend initiatief niet als een nieuw ‘stedelijk ontwikkelingsproject’ (zoals opgenomen onder nr. J11 in Bijlage V bij het Ob) beschouwd. Om die reden hoeft geen m.e.r.-beoordeling te worden uitgevoerd.

Overigens wordt in dit hoofdstuk wel nader ingegaan op de eventuele nadelige gevolgen van de ontwikkeling voor het milieu. Uit deze paragrafen komt naar voren dat de ontwikkeling geen negatieve gevolgen voor het milieu heeft.

4.12.3 Conclusie

Het uitvoeren van een m.e.r-beoordeling is niet noodzakelijk.

4.13 Gezondheid

4.13.1 (Wettelijk) kader

Volgens artikel 1.3 sub a Omgevingswet is het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit een belangrijk maatschappelijk doel van de Omgevingswet. Dit belangrijke maatschappelijke doel is o.a. doorvertaald naar een aantal instructieregels in het Bkl die specifiek de bescherming van de gezondheid en het milieu tot doel hebben. De instructieregels hebben onder andere betrekking op de aspecten geluid, geur, trillingen, luchtkwaliteit en bodem. Deze aspecten worden in voorgaande paragrafen gemotiveerd. In deze paragraaf wordt aangegeven op welke wijze het plan rekening houdt met enerzijds het beschermen van gezondheid en anderzijds het bevorderen van de gezondheid, zoals bevorderen sport en ontspanning (positieve gezondheid).

4.13.2 Toetsing

Met het plan is sprake van herontwikkeling binnen een bestaande woonwijk. De huidige sociale huurwoningen voldoen niet meer aan de eisen van de huidige tijd, waardoor er een verduurzamingsslag zal plaatsvinden. Hierdoor worden in totaal 32 woningen gerenoveerd en worden 7 woningen gesloopt. In plaats van deze gesloopte woningen worden 14 beneden-bovenwoningen nieuw gebouwd.

Onderdeel van het initiatief is het klimaatadaptief herinrichten van de openbare ruimte in het projectgebied (met meer ruimte voor het benodigde parkeren). Verder worden de te renoveren en nieuw te bouwen woningen op een duurzame en circulaire wijze gerealiseerd. Hierdoor neemt de woonkwaliteit toe in het projectgebied voor de huidige en toekomstige bewoners. Daarnaast worden de nabijgelegen waardevolle groene zones en speelgebieden met het voorgenomen plan niet aangetast en blijven deze behouden. Hierdoor kunnen deze ruimtes gebruikt blijven worden door bewoners van de woningen in het projectgebied. Na renovatie zijn de woningen gasloos en de nieuwe woningen worden voor een groot deel gebouwd met biobased materialen. Daarmee is er sprake van een kwaliteitsverbetering van de woningvoorraad en een kwaliteitsimpuls voor de omgeving.

Mede gelet op de overige omgevingsaspecten is er in de toekomstige situatie sprake van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving.

4.13.3 Conclusie

Het aspect gezondheid vormt geen belemmering voor de uitvoering van het initiatief.

4.14 Duurzaamheid

4.14.1 (Wettelijk) kader

Duurzaamheid krijgt een steeds prominentere rol in onze samenleving. De Omgevingswet biedt mogelijkheden om een transitie naar een duurzamere samenleving te bevorderen waarbij duurzame ontwikkeling wordt gedefinieerd als: "een ontwikkeling die voorziet in de behoeften van de huidige generatie zonder de mogelijkheden voor toekomstige generaties om in hun eigen behoeften te voorzien in gevaar te brengen" (bijlage 1 van de Ow).

4.14.2 Toetsing

Met het plan is sprake van herontwikkeling binnen een bestaande woonwijk. De huidige sociale huurwoningen voldoen niet meer aan de eisen van de huidige tijd, waardoor er een verduurzamingsslag zal plaatsvinden. Hierdoor worden in totaal 32 woningen gerenoveerd en worden 7 woningen gesloopt. In plaats van deze gesloopte woningen worden 14 beneden-bovenwoningen nieuw gebouwd.

In het projectgebied worden de bestaande woningen duurzaam gerenoveerd, worden een aantal woningen circulair gesloopt en worden de nieuwe woningen duurzaam gebouwd. De mate van duurzaamheid komt terug in bijvoorbeeld het gebruik van circulaire en biobased materialen, een lucht-water warmtepomp en een mechanisch ventilatiesysteem met Warmte Terug Winning (WTW). Alle woningen hebben hierdoor toekomstwaarde.

Onderdeel van het initiatief is het klimaatadaptief herinrichten van de openbare ruimte in het projectgebied (met meer ruimte voor het benodigde parkeren).

4.14.3 Conclusie

Het aspect duurzaamheid vormt geen belemmering voor de uitvoering van het initatief.

Hoofdstuk 5 Juridische planopzet

5.1 Algemeen

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de bestaande situatie, het relevante beleid en de relevante milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het opstellen van dit TAM-IMRO Omgevingsplan, bestaande uit een plankaart (verbeelding) en regels. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de opzet van dit TAM-IMRO omgevingsplan.

Met het TAM-omgevingsplan Graaf van Lohnstraat en Juliana van Stolbergstraat wordt de herontwikkeling van het projectgebied mogelijk gemaakt. Deze wijziging op het tijdelijk deel van het 'Omgevingsplan gemeente Oude IJsselstreek' is technisch opgesteld conform het InformatieModel Ruimtelijke Ordening (IMRO) op basis van de voormalige Wet ruimtelijke ordening (Wro), maar inhoudelijk uitgewerkt op basis van de vereisten volgens de Omgevingswet.

Omgevingsplan

Op 1 januari 2024 is het 'Omgevingsplan gemeente Oude IJsselstreek' van rechtswege ontstaan. Dit omgevingsplan bestaat uit alle ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen en wijzigingsplannen, en uit de Bruidsschat die de gemeente van het Rijk heeft ontvangen. In deze Bruidsschat zitten onder meer regels voor milieubelastende activiteiten en bouwactiviteiten. Gemeenten krijgen tot 1 januari 2032 de tijd om het omgevingsplan van rechtswege en andere regels over de fysieke leefomgeving om te zetten naar een nieuw omgevingsplan. Op grond van artikel 2.4 en 22.6 van de Omgevingswet kan de gemeenteraad het omgevingsplan van rechtswege (laten) wijzigen.

Toepassing TAM-IMRO

De Omgevingswet integreert wetgeving en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur en water. Het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO) ondersteunt bij de uitvoering van de Omgevingswet. Het bestaat uit lokale systemen van overheden en de landelijke voorziening (DSO-LV), zoals Regels op de kaart en het Omgevingsloket. Er zijn tijdelijke alternatieve maatregelen (TAMs) ontwikkeld voor organisaties die nog geen gebruik kunnen maken van lokale of landelijke onderdelen van het DSO. Een van deze TAMs is TAM-IMRO. Bij TAM-IMRO wordt het omgevingsplan gewijzigd via de – onder de Wro gebruikte – IMRO-standaard en de voorziening ruimtelijkeplannen.nl.

Het gebruik van TAM-IMRO is toegestaan tot en met 31 december 2025. Als het ontwerp van een TAM-omgevingsplan uiterlijk 31 december 2025 ter inzage is gelegd, mag het ook na 1 januari 2026 worden afgemaakt met TAM-IMRO.

Werkingsgebied

De regels in dit TAM-omgevingsplan zijn van toepassing op het werkingsgebied, waarvan de geometrisch bepaalde planobjecten zijn vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1509.OP000025-VA01 zoals vastgelegd op https://www.ruimtelijkeplannen.nl. In paragraaf 1.2 van deze motivering is een globale begrenzing van het werkingsgebied c.q. projectgebied opgenomen.

5.2 Toedelen van functies aan locaties

Voor de inhoudelijke regels van dit TAM-omgevingsplan is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de regels van het bestemmingsplan 'Kom Varsseveld 2010', vastgesteld op 23 juni 2011 door de raad van de gemeente Oude IJsselstreek.

5.2.1 Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat bepalingen die gelden voor het gehele projectgebiedgebied en bestaat uit:

Artikel 1 Toepassingsbereik: In dit artikel is opgenomen dat het TAM-omgevingsplan gelezen moet worden als hoofdstuk in het 'Omgevingsplan gemeente Oude IJsselstreek' en de artikelen als paragrafen van dat hoofdstuk. Dit om onduidelijkheden met het omgevingsplan van rechtswege te voorkomen. Het artikel geeft aan voor welk werkingsgebied de regels van toepassing zijn. Tevens wordt aangegeven dat specifieke artikelen uit de Omgevingswet en het omgevingsplan van rechtswege niet van toepassing zijn, indien strijdigheid bestaat met de regels uit het TAM- omgevingsplan.

Artikel 2 Begrippen: In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen, voor een eenduidige interpretatie van deze begrippen.

Artikel 3 Wijze van meten: Dit artikel geeft onder meer bepalingen waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

5.2.2 Specifieke regels over functies

In Hoofdstuk 2 is opgenomen welke functies binnen het projectgebied zijn toegestaan. Per toegestane functie is aangegeven waar en hoe bouwen ten behoeve van de functie is toegestaan. In dit TAM-omgevingsplan zijn de functies 'Tuin', 'Verkeer - verblijfsgebied' en 'Wonen' opgenomen. Navolgend worden de regels die zijn opgenomen voor deze functies nader toegelicht.

Tuin (Artikel 4)

De voortuinen en een deel van de zijtuinen van de woningen zijn aangewezen als 'Tuin'. Voor deze gronden gelden de functies tuinen, parkeren, paden, erkers en erfafscheidingen.

Binnen deze locaties zijn, onder voorwaarden, alleen erkers en bouwwerken, geen gebouwen zijnde in de vorm van erfafscheidingen toegestaan.

Verkeer - Verblijfsgebied (Artikel 5)

De locaties waar de openbare ruimte wordt heringericht ten aanzien van parkeervoorzieningen zijn aangewezen als Verkeer - Verblijfsgebied'. Aan deze gronden zijn de functies verblijfsgebieden, wegen en pleinen, voet- en fietspaden, gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, parkeer-, speel-, groenvoorzieningen en kunstwerken, water en voorzieningen voor de waterhuishouding, ontmoetingsplekken en straatmeubilair, ondergrondse containers, openbaar vervoersvoorzieningen en nutsvoorzieningen toegekend.

Binnen deze locaties zijn gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan. De maatvoeringseisen van deze bouwwerken zijn opgenomen in de regels onder lid 5.4.

Wonen (Artikel 6)

De locaties van de nieuwe woningen (met bijbehorende tuinen en achterpaden) zijn aangewezen als 'Wonen'. Voor deze gronden gelden de functies wonen aan huis verbonden beroepen, gebouwen, bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tuinen en erven, parkeer-, speel- en groenvoorzieningen, water en voorzieningen voor de waterhuishouding, straatmeubilair en nutsvoorzieningen. De functies aan huis verbonden bedrijf, bed en breakfast zijn daarnaast, onder voorwaarden, na verlening van een omgevingsvergunning toegestaan.

Op de verbeelding zijn bouwvlakken opgenomen. Woningen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd. Per bouwvlak is aangegeven welke bouwvorm is toegestaan. Ook is de maximale goot- en bouwhoogte aangegeven.

Naast de woningen mogen tevens, onder voorwaarden, bijbehorende bouwwerken (bijvoorbeeld bijgebouwen) en bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd. De maatvoeringseisen van deze bouwwerken zijn opgenomen in de regels onder het artikel 'bouwactiviteiten'.

5.2.3 Algemene regels over functies

Hoofdstuk 3 bevat de algemene bepalingen. Deze bepalingen gelden voor het gehele projectgebied en zijn van algemene aard. Deze worden daarom niet nader toegelicht in deze paragraaf.

5.2.4 Overgangsregels

In Hoofdstuk 4 staan de overgangsregels. In Artikel 13 wordt aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met het omgevingsplan.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid van het plan

6.1 Economische uitvoerbaarheid

De herontwikkeling gebeurt op initiatief en voor rekening van wooncorporatie Wonion, de eigenaar van de huidige woningen in het projectgebied. Voor de kosten van de voorgenomen herontwikkeling heeft Wonion een reservering getroffen. Op termijn worden de kosten van herontwikkeling grotendeels gecompenseerd door inkomsten uit huurpenningen.

De gemeente Oude IJsselstreek en Wonion hebben een startnotitie uitgewerkt, waarin diverse uitgangspunten voor de voorgenomen ontwikkeling in het projectgebied zijn uitgewerkt. Daarnaast hebben de gemeente en Wonion een anterieure overeenkomst gesloten waarin de rechten en plichten van zowel de initiatiefnemer als de gemeente zijn opgenomen, alsmede de definitieve regeling ten aanzien van het kostenverhaal. Met deze overeenkomst is het initiatief verzekerd van kostendekking. De economische uitvoerbaarheid is hiermee voldoende aangetoond.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Vooroverleg

In het kader van het vooroverleg is het concept van het TAM-omgevingsplan opgestuurd naar de verschillende overlegpartners.

6.2.2 Participatie

De participatie voor het project is breed ingezet. Dit uit zich in communicatie gericht op verschillende doelgroepen en met behulp van verschillende communicatie vormen. Binnen de participatiegroepen onderscheiden we bewoners die binnen het projectgebied vallen (39 huurwoningen) en omwonenden.

De bewoners binnen het projectgebied

De bewoners van de huurwoningen zijn en worden via individuele gesprekken, nieuwsbrieven en plenaire informatiebijeenkomsten bij het project betrokken. Tot nu toe zijn er 3 informatiebijeenkomsten geweest voor de gehele bewonersgroep. De nieuwsbrieven met projectinformatie verschijnen om de drie tot vier maanden. Op moment van schrijven zijn er 5 nieuwsbrieven verschenen. Op individuele basis worden de persoonlijke zaken die betrekking hebben op de renovatie besproken en vastgelegd.

Daarnaast worden de bewoners vertegenwoordigd door middel van een bewonerscommissie. Dit is een actieve groep van 10 bewoners die zich inzet voor een goed plan en daarin de belangen van de brede groep bewoners zoveel mogelijk probeert te behartigen. De bewonerscommissie vergadert ongeveer 3-maandelijks en afhankelijk van het specifiek onderwerp vaker. Tot nu toe zijn er 7 reguliere bijeenkomsten geweest. Voorafgaand wordt een agenda verzonden en van de bijeenkomsten worden verslagen gemaakt.

Ook heeft de bewonerscommissie een stem in de keuze van het plan (en de aannemer). Voorafgaand aan het aanbestedingstraject heeft de commissie bewonerswensen opgehaald en deze verwerkt in een Programma van eisen. Deze is in de aanbestedingsprocedure als verplicht onderdeel meegenomen voor de inschrijvende partijen. De bewonerscommissie heeft vervolgens haar stem uitgebracht op het voorkeursplan. Deze stem telt voor 20% mee.

Huurdersvereniging WijWonen wordt standaard meegenomen in de communicatie naar bewoners en wordt uitgenodigd bij de informatiebijeenkomsten en de bijeenkomsten van de bewonerscommissie. Met de particuliere eigenaar is een goed en regelmatig contact.

Hieronder zijn de verschillende communicatiemomenten samengevat.

Tabel participatie communicatiemomenten

Omwonenden

De omwonenden zijn en worden grotendeels via brieven op de hoogte gehouden. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om aankondigingen van onderzoeken in de wijk of een update over de planning. De inhoudelijke plannen zijn toegelicht op een inloopavond op 19 maart 2025. Tijdens deze bijeenkomst hebben de omwonenden inzicht kregen in de (concept)plannen, zoals de renovatie, de sloop- nieuwbouw en de vernieuwing van de openbare ruimte (waaronder het parkeren). Deze bijeenkomst werd georganiseerd door de gemeente Oude IJsselstreek en Wonion. Er waren circa 50 huishoudens aanwezig. De bijeenkomst heeft in het algemeen tot positieve reacties geleid. De omwonenden hadden de mogelijkheid via een formulier een schriftelijke reactie in te vullen. Er zijn geen schriftelijke reacties ten behoeve van het project ontvangen.

6.2.3 Zienswijzen

Het ontwerp van het TAM-omgevingsplan heeft gedurende zes weken voor iedereen digitaal ter inzage gelegen. Voorafgaand hiervan is mededeling gedaan in het Gemeenteblad. Gedurende deze periode heeft eenieder een zienswijze over het ontwerpbesluit bij de gemeenteraad naar voren kunnen brengen. Er zijn gedurende deze periode geen zienswijzen ingediend.

6.2.4 Ambtshalve wijzigingen

Ambtshalve is in het plan één wijziging doorgevoerd. In paragraaf 4.3 en in de bijlagen is de geactualiseerde quickscan natuurwaarden opgenomen. Dit heeft niet geleid tot overige wijzigingen aan het TAM-omgevingsplan.